hoàn thiện công tác định giá đất và giải pháp xây dựng bản đồ giá đất tại huyện long điền – tỉnh bà rịa vũng tàu

Mục tiêu nghiên cứu Đánh giá mức độ phù hợp của bảng giá đất đai theo các tiêu chí phân cấp vị trí và khu vực đất ở và mức giá đất quy định so với mức giá đất thực tế thị trường, xác đị

DANH MỤC BẢNG VIẾT TẮC

DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1 Tính chất và đặc điểm đất đai 8

Hình 1.2 Mối quan hệ giữa giá trị hữu hình và vô hình 13

Hình 1.3 Bản đồ giá trị 14

Hình 1.4 Tính ngưỡng của giá cả đất đai 15

Hình 1.5 Tính phi tuyến của giá cả đất đai 16

Hình 1.6 Mô hình WebGIS chuẩn 27

Hình 1.7 Giao diện quản lý dữ liệu 30

Hình 1.8 Giao diện bản đồ tương tác trên nền Web 30

Hình 1.9 Giao diện cập nhật thuộc tính 31

Hình 1.10 Giao diện quản lý người dùng 31

Hình 1.11 Giao diện đăng ký giao dịch đất đai 32

Hình 1.12 Giao diện định giá đất 32

Hình 1.13 Bản đồ giá đất của các tế bào giống nhau trong vùng ảnh hưởng của tuyến đường giao thông 37

Hình 1.14 Bản đồ giá đất của các tế bào giống nhau trong vùng ảnh hưởng của

tuyến đường giao thông và cực vị thế 38

Hình 1.15 Bản đồ giá đất của các tế bào giống nhau trong vùng ảnh hưởng của tuyến đường giao thông và cực vị thế 39

Hình 1.16 Bản đồ giá đất của các tế bào giống nhau trong vùng ảnh hưởng của tuyến đường giao thông và cực vị thế có tính đến vị trí của các thửa đất 40

Hình 2.1 Quy trình xây dựng bảng giá đất huyện Long Điền 58

Hình 3.1: Mô hình cây quyết định 68

Hình 3.2 Một nhánh cây quyết định giá đất tại huyện Long Điền 80

Hình 3.3 Bước một upload dữ liệu 94

Hình 3.4 Bước một upload dữ liệu 94

Hình 3.5 Bước một upload dữ liệu 95

Hình 3.6 Cập nhật thông tin giá đất 96

Hình 3.7 Cập nhật thông tin giá đất 96

Hình 3.8 Tính toán theo bản đồ giá đất 97

Hình 3.9 Tính toán theo bản đồ giá đất 97

Hình 3.10 Tính toán theo thông tin chỉ dẫn 98

Hình 3.11 Tính toán theo thư mục giá đất tìm kiếm 98

Hình 3.12 Tính toán theo thư mục giá đất tìm kiếm 99

DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1: Tổng hợp diện tích theo độ dốc và địa hình 46

Bảng 2.2: Hiện trạng dân số theo các đơn vị hành chính 49

Bảng 2.3: Bảng hiện trạng sử dụng đất 2014 tại huyện Long Điền 50

Bảng 3.1: Bảng tổng hợp thông tin giá đất tại huyện Long Điền 71

Bảng 3.2: Kết quả hồi quy bằng DTREG 79

Bảng 3.3 Tầm quan trọng của các yếu tố vị thế đất đai 79

Bảng 3.4 Các phân vùng giá đất xác định tại các nút của cây quyết định 80

Bảng 3.5: Tổ hợp các yếu tố vị thế và mức giá đất đai 81

Bảng 3.6: Bảng tổ hợp cực vị thế và bán kính lan tỏa 85

DANH MỤC SƠ ĐỒ

Sơ đồ 1.1: Quy trình chuẩn hóa dữ liệu bản đồ địa chính 35

Sơ đồ 1.2: Quy trình chuyển đổi dữ liệu từ định dạng *.dng sang *.shp 36

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Lý do chọn đề tài 1

3 Mục tiêu và nhiệm vụ của luận văn 3

3.1 Mục tiêu nghiên cứu 3

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu 3

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3

4.1 Đối tượng nghiên cứu 3

4.2 Phạm vi nghiên cứu 3

5 Phương pháp nghiên cứu 4

6 Ý nghĩa thực tiễn của luận văn 4

7 Kết cấu luận văn 5

Chương 1 6

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐỊNH GIÁ VÀ 6

QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT 6

1.1 Cơ sở lý luận của định giá đất 6

1.1.1 Khái niệm, tính chất, đặc điểm và vai trò của đất đai 6

1.1.1.1 Khái niệm đất đai 6

1.1.1.2 Tính chất và đặc điểm đất đai 7

1.1.1.3 Vai trò của đất đai 9

1.1.2 Phân loại đất đai 10

1.2 Giá trị đất đai, các hình thái biểu hiện của giá trị đất đai và đặc điểm thay đổi của giá cả đất đai 11

1.2.1 Giá trị của đất đai 11

1.2.2 Các hình thái của giá trị đất đai 13

1.2.3 Đặc điểm thay đổi của giá cả đất đai 15

1.3 Định giá và quản lý giá đất 17

1.3.1 Khung giá và bảng giá đất 17

1.3.1.1 Khái niệm khung giá và bảng giá đất 17

1.3.1.2 Vai trò của khung giá và bảng giá đất 17

1.3.2 Hệ thống phương pháp định giá đất đai 18

1.3.2.1 Phương pháp định giá đất cụ thể 18

1.3.2.2 Phương pháp định giá đất hàng loạt 18

1.3.3 Hệ thống văn bản pháp luật về định giá đất đai 23

1.3.4 Hệ thống tổ chức quản lý giá đất 23

1.3.5 Hệ thống tiêu thức phân cấp vị trí đất (vùng giá trị đất) 24

1.4 Hệ thống thông tin hỗ trợ định giá đất đai 24

1.4.1 Khái niệm hệ thống thông tin hỗ trợ định giá đất đai 24

1.4.2 Giới thiệu công nghệ WEBGIS và phát triển phần mềm WEBGIS 27

1.4.2.1 Giới thiệu công nghệ WEBGIS 27

1.4.2.2 Phát triển phần mềm WebGIS hỗ trợ định giá đất 29

1.4.3 Xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất 33

1.4.3.1 Giới thiệu cơ sở dữ liệu giá đất 33

1.4.3.2 Quy trình chuẩn hóa và chuyển đổi dữ liệu bản đồ 35

1.4.3.3 Quy trình chuyển đổi dữ liệu từ định dạng dng sang shp 36

1.4.4 Xây dựng bản đồ giá đất 36

1.5 Tình hình nghiên cứu và giải quyết vấn đề nghiên cứu 40

1.5.1 Tình hình nghiên cứu về định giá đất ở nước ngoài 40

1.5.2 Tình hình nghiên cứu về định giá đất ở trong nước 42

Chương 2 45

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ GIÁ ĐẤT ĐAI TẠI HUYỆN LONG ĐIỀN - TỈNH BÀ RỊA VŨNG TÀU 45

2.1 Đặc điểm tự nhiên và phát triển kinh tế - xã hội huyện Long Điền 45

2.1.1 Đặc điểm tự nhiên 45

2.1.1.1 Vị trí địa lý 45

2.1.1.2 Địa hình, địa mạo 45

2.1.1.3 Khí hậu 46

2.1.1.4 Thuỷ văn 47

2.1.2.2 Thực trạng phát triển đô thị và các khu dân cư 48

2.1.3 Hiện trạng sử dụng đất 50

2.1.3.1 Nhóm đất nông nghiệp 51

2.1.3.2 Nhóm đất phi nông nghiệp 51

2.1.3.3 Nhóm đất chưa sử dụng 53

2.1.4 Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng 53

2.1.4.1 Giao thông – vận tải 53

2.1.4.2 Thủy lợi 54

2.1.4.3 Năng lượng 54

2.1.4.4 Văn hóa thông tin – thể dục thể thao 54

2.1.4.5 Y tế và chăm sóc sức khỏe cộng đồng 55

2.1.4.6 Giáo dục 55

2.2 Thực trạng công tác quản lý đất đai tại huyện Long Điền 56

2.2.1 Công tác ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai 56

2.2.2 Công tác quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản 56

2.2.3 Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai 57

2.3 Nguyên tắc và phương pháp xây dựng bảng giá đất 57

2.3.1 Nguyên tắc xây dựng bảng giá đất tại huyện Long Điền 57

2.3.2 Phương pháp thực hiện 57

2.3.3 Quy trình thực hiện 57

2.3.4 Nguyên tắc phân khu vực và vị trí đất 58

2.3.4.1 Đối với các loại đất tại khu vực nông thôn 58

2.3.4.2 Đối với các loại đất tại đô thị 60

2.4 Mức giá cao nhất và thấp nhất của các loại đất 62

2.4.1 Đất tại nông thôn 62

2.4.1.1 Giá nhóm đất nông nghiệp 62

2.4.1.2 Giá nhóm đất phi nông nghiệp 62

2.4.2 Đất tại đô thị (Thị trấn Long Hải – Thị Trấn Long Điền) 63

2.4.2.1 Giá nhóm đất nông nghiệp 63

2.4.2.2 Giá đất phi nông nghiệp 63

2.5 Đánh giá công tác xây dựng bảng giá đất tại tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu 64

2.5.1 Mặt đạt được 64

2.5.2 Mặt hạn chế 65

Chương 3 67

CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 67

TẠI HUYỆN LONG ĐIỀN 67

3.1 Mô hình toán học giá đất và công cụ xây dựng mô hình giá đất 67

3.1.1 Công thức toán học và công cụ xây dựng mô hình giá đất 67

3.1.2 Giới thiệu phần mềm DTREG 69

3.2 Tổng hợp thông tin thu thập trên địa bàn huyện Long Điền 70

3.3 Đánh giá tình hình biến động giá đất 77

3.4 Kết quả phân tích hồi quy xây dựng mô hình định giá đất 78

3.5 Phân vùng giá trị đất, xây dựng hệ số điều chỉnh cho các vùng giá trị 83

3.6 Điều chỉnh giá đất của các vùng giá trị khi xuất hiện các công trình tạo cực vị thế 84

3.7 Nhập dữ liệu định giá đất vào hệ thống và cập nhật, tính toán giá đất 85

3.7.1 Nhập dữ liệu định giá đất vào hệ thống 94

3.7.2 Cập nhật, tính toán giá đất 95

3.7.2.1 Cập nhật giá đất theo bảng giá và theo thị trường vào hệ thống 95

3.7.2.2 Tính toán giá đất tại các vị trí đất 96

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 100

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 102

PHỤ LỤC I BẢNG TỔNG HỢP CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ ĐẤT 103

PHỤ LỤC II MÔ HÌNH CÂY QUYẾT ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI HUYỆN LONG ĐIỀN 119

MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Đất đai gồm đất và người, trong đó con người là yếu tố quyết định đến sự hình thành và phát triển của đất đai Đất đai là điều kiện vật chất chung nhất đối với mọi ngành sản xuất và hoạt động của con người, vừa là đối tượng lao động, vừa là phương tiện lao động Nói về tầm quan trọng của đất, Các – Mác viết:

”Đất là một phòng thí nghiệm vĩ đại, là kho tàng cung cấp các tư liệu lao động, vật chất là vị trí để định cư, là nền tảng của tập thể” Qua đó, ta có thể thấy được tầm quan trọng của đất đai Đất đai là điều kiện vật chất cần thiết cho sự tồn tại của bất kỳ ngành sản xuất nào Đất cần cho nông nghiệp, công nghiệp, giao thông vận tải, nhưng trong mỗi ngành, đất có vai trò không giống nhau Có thể hiểu như sau: trong ngành công nghiệp chế tạo, đất đóng vai trò thụ động là cơ

sở không gian, là nền tảng, là vị trí để thực hiện quá trình sản xuất Trong ngành công nghiệp khai khoáng, ngoài vai trò như trên, đất còn là kho tàng cung cấp các nguyên liệu quý giá cho người Qua hai ví dụ điển hình trên, ta có thể nhận

ra được vai trò của đất đai trong cuộc sống của con người

Các hệ vật từ đất có tính chất tự nhiên, từ con người có tính chất xã hội Tính chất tự nhiên và xã hội trong yếu tố con người thì xuất hiện vị thế và chất lượng Đây là hai đặc tính riêng biệt nhất của đất đai Chất lượng và vị thế của đất đai mang tính bất định đúng theo tinh thần của nguyên lý bất định Hai yếu

tố này là thành phần quan trọng quyết định đến giá cả của đất đai Do tính bất định của vị thế và chất lượng đất đai dẫn đến việc xác định giá cả đất đai cũng mang tính bất định Có thể hiểu như sau, sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất trên thực tế so với giá trị thực của nó vẫn chưa được giải quyết kéo theo các biến động bất ổn cho thị trường bất động sản, làm cho thị trường bất động sản thiếu tính minh bạch về giá, giá đất, gây khó khăn cho người tham gia mua, bán, chuyển nhượng và các giao dịch khác về bất động sản, đất đai trên thị trường dẫn đến sự bất định của vị thế xã hội và chất lượng tự nhiên của đất đai

Công tác định giá này được Nhà nước ta rất coi trọng bởi giá đất là một công cụ trong quản lý Nhà nước về đất đai và giá đất do Nhà nước quy định luôn phải đảm bảo nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường Tuy nhiên, công tác định giá đất ở nước ta hiện nay vẫn tồn tại khá nhiều bất cập.Cụ thể, bảng giá đất hàng năm vẫn đang bộc lộ nhiều nghịch lý, chưa đáp ứng được kịp nhu cầu phát triển của xã hội cũng như yêu cầu quản lý của cơ quan Nhà nước Vấn đề thu thuế, thu tiền sử dụng đất cũng như công tác đền bù, giải tỏa dựa trên bảng giá đất của nước ta trong nhiều năm qua đã cố gắng thay đổi để hoàn thiện nhưng vẫn tồn tại nhiều khó khăn mà đến nay vẫn chưa giải quyết ổn thỏa

Cũng như các tỉnh thành khác nói chung và của tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu nói riêng thì bảng giá đất do Uỷ Ban Nhân Dân tỉnh công bố vẫn còn tồn tại nhiều bất cập như: giá của một số loại đất chưa phù hợp với thực tế, mất cân đối về giá giữa các loại đất nông nghiệp, đất ở nông thôn, đất ở đô thị và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp

Chính vì vậy, tôi đã quyết định chọn đề tài “Hoàn thiện công tác định

giá đất và giải pháp xây dựng bản đồ giá đất tại huyện Long Điền tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu” để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đây và xây

dựng được một mô hình giá đất có thể ứng dụng trong thẩm định giá đất hàng loạt phù hợp với điều kiện thực tiễn hiện nay

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến công tác định giá đất đai

Đã có rất nhiều nghiên cứu trên thế giới về thẩm định giá hàng loạt bởi các chuyên gia như Lancaster (1966), Ridker (1967), Rosen (1974), Balchin (1995), Raymond (2002), Nelson (2003) và rất nhiều tác giả khác Theo Ridker, các yếu tố tác động đến giá nhà gồm có: đặc điểm kết cấu nhà (diện tích nhà, số lượng phòng, loại hình xây dựng), đặc điểm khu dân cư (khoảng cách tới nơi làm việc, chất lượng trường học, tỷ lệ tội phạm), môi trường (chất lượng không khí, nguồn nước, tiếng ồn) Sander và Plasky (2008) bằng nghiên cứu thực nghiệm tại thành phố Ramsey, Hoa Kỳ cho thấy người dân đánh giá cao khu nhà

có mảng xanh và khả năng tiếp cận đến khu vui chơi giải trí có cây xanh Nghiên cứu của Selim (2009) chỉ ra các yếu tố: kích thước ngôi nhà, số phòng, loại nhà, đặc điểm vị trí, kiểu kiến trúc, hệ thống nước, hồ bơi là các biến số quan trọng ảnh hưởng tới giá nhà

Từ các kết quả nghiên cứu trên đã đưa ra nhiều mô hình định giá đất như

mô hình cộng, mô hình nhân, mô hình mũ…Tuy nhiên hiện nay, trong phân tích thị trường bất động sản định lượng có rất nhiều nghiên cứu về xây dựng mô hình ngẫu nhiên (tức không định dạng trước dạng mô hình mà dạng mô hình được hiểu là kết quả của mô hình phân tích hồi quy) Cách làm này chỉ phù hợp cho nghiên cứu khám phá mà không phù hợp với việc xây dựng mô hình một cách chính xác Vì vậy, theo đề xuất của tiền sĩ Trần Thanh Hùng thì cần xây dựng

mô hình toán học trước khi nghiên cứu thực nghiệm vì khi xây dựng mô hình toán học có thể giúp chúng ta tìm kiếm thông qua phương pháp phân tích định lượng và phân lớp dữ liệu Từ đó, lần lượt sử dụng từng loại từng lớp dữ liệu đó

để xây dựng mô hình dữ liệu và cuối cùng là sử dụng phương pháp phân tích hồi quy để chọn ra mô hình hợp lý nhất

Bắt đầu hình thành ý tưởng sau khi đọc nghiên cứu về lý thuyết “vị chất lượng” của tiến sĩ Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely công bố trên tạp chí

thế-Đô thị học - Vương quốc Anh vào năm 2000 Lý thuyết này đưa ra những gợi ý định hướng xây dựng cơ sở khoa học và phương pháp định giá bất động sản phù hợp với nền kinh tế thị trường Theo đó, giá trị của nhà ở được quyết định bởi hai thành phần: vị thế nơi ở và chất lượng nhà ở Vị thế nơi ở là một hình thức

đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với nhà ở tại một địa điểm xác định Chất lượng nhà ở bao gồm các đặc tính vật lý đo đếm được như diện tích sàn, số lượng phòng tắm, số tầng cao v.v Từ một khảo sát được thực hiện tại Hà Nội, tác giả này đã đề xuất một hàm hồi quy gồm hai biến thể hiện chất lượng nhà ở (diện tích đất, số tầng cao) và ba biến thể hiện vị thế nơi ở (khoảng cách đến trung tâm thành phố, có lối tiếp cận tốt tới phố, nằm ở khu phố Pháp) Kết quả hồi quy cho thấy các biến này đều có tác động đến giá nhà ở tại Hà Nội

Say mê và theo đuổi lý thuyết này tiến sĩ Trần Thanh Hùng đã quyết tâm xây dựng nên một mô hình định giá đất dựa vào phương trình hồi quy xác định giá đất phụ thuộc vào đặc điểm vị thế xã hội, chất lượng tự nhiên và kỹ thuật của đất đai Cho đến nay thì mô hình bước đầu đã xây dựng được công thức toán học

và các lý thuyết bổ trợ Qua các nghiên cứu của Lê Thị Hương trong luận văn thạc sĩ đề tài “giải pháp minh bạch hóa thông tin giá đất trong thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh” năm 2015 hay các nghiên cứu của La Mỹ Tú, Phan Nguyên Uyên Hạ cũng đã đạt được các kết quả khả quan khi kiểm nghiệm

mô hình này Cụ thể khi áp dụng nghiên cứu trên địa bàn các quận Thủ Đức, Bình Thạnh và quận 1 thì hệ số xác định của mô hình là 75,4% Riêng tại quận 6 thì hệ số xác định của mô hình là 89,9% Điều này cho thấy sự phù hợp của mô hình với thực tế biến thiên giá đất trong vùng nghiên cứu, tuy nhiên cần phải nâng mức độ phù hợp lên cao hơn nữa để tăng mức độ tin cậy, hạn chế sai số và góp phần hoàn thiện mô hình bằng cách tăng số lượng mẫu thử thông qua thử nghiệm nhiều hơn nữa tại các quận, huyện khác để có được một đánh giá khách quan cũng như độ tin cậy trước khi đưa vào áp dụng rộng rãi Đây cũng chính là vấn đề cần nghiên cứu và giải quyết của luận văn

3 Mục tiêu và nhiệm vụ của luận văn

3.1 Mục tiêu nghiên cứu

Đánh giá mức độ phù hợp của bảng giá đất đai theo các tiêu chí phân cấp

vị trí và khu vực đất ở và mức giá đất quy định so với mức giá đất thực tế thị trường, xác định được những bất cập tồn tại trong phương pháp định giá đất hàng loạt và đề xuất các giải pháp hoàn thiện nhằm làm cho bảng giá đất ở phù hợp với thực tế thị trường đất đai tại địa phương

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Nhận dạng các nhân tố ảnh hưởng và đánh giá được mức độ tác động của các yếu tố này đến giá đất, xây dựng các mô hình giá đất

Đưa ra những kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện hơn đối với các phương pháp thẩm định giá đất hàng loạt tại địa bàn tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu nói chung và tại huyện Long Điền nói riêng

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Giá trị và giá cả đất đai; các yếu tố cấu thành giá trị đất đai; các phương pháp định giá đất đai

Phạm vi thời gian: Đề tài sử dụng số liệu được thu thập từ thực tế từ 1/1/2017 đến 31/5/2017 Đây là những số liệu thực, chính xác, do chính tác giả thu thập với tổng cộng mẫu trên các tuyến đường tại huyện Long Điền

5 Phương pháp nghiên cứu

Để thực hiện nội dung nghiên cứu trên, các phương pháp nghiên cứu được

sử dụng bao gồm:

- Phương pháp điều tra thu thập dữ liệu thứ cấp: về các yếu tố đặc điểm tự nhiên, môi trường sinh thái, kỹ thuật hạ tầng và kinh tế xã hội và giá cả của các

lô đất tại khu vực theo bảng phù hợp để đưa vào phân tích

- Phương pháp phân tích-tổng hợp: trên cơ sở dữ liệu thông tin về giá thị trường và các yếu tố đặc điểm đất đai đã được thu thập, tiến hành phân tích tỷ lệ cấu thành của các yếu tố trong giá trị của đất đai và mức độ tác động lên giá đất Sau đó tiến hành tổng hợp để đưa ra kết luận về mối quan hệ giữa giá trị đất đai

và các yếu tố cấu thành giá trị để xây dựng mô hình định giá đất

- Phương pháp chuyên gia: Trong quá trình tiến hành điều tra, phân tích đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, đánh giá ảnh hưởng của các văn bản pháp luật đến hoạt động của thị trường cũng như công tác quản lý giá đất ở có tham khảo ý kiến của các chuyên gia có kinh nghiệm về định giá đất

- Phương pháp phân tích hồi quy: sử dụng các mô hình toán học và phần mềm phân tích thống kê DTREG để phân tích xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở và xây dựng môn hình giá đất phụ thuộc vào các yếu tố đặc điểm

vị thế của các vị trí đất đai trên địa bàn nghiên cứu

- Phương pháp hệ thống: phương pháp hệ thống giúp nhìn nhận các vấn

đề nghiên cứu chuyên biệt một cách toàn diện trong một chỉnh thể Phương pháp

hệ thống được sử dụng để sắp xếp số liệu, tài liệu theo một trật tự nhất định, xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất ở theo hệ thống có mối quan hệ mật thiết với nhau

- Phương pháp so sánh: để đánh giá kết quả thẩm định giá bằng mô hình giá đất so sánh với giá đất được xác định bằng các phương pháp và quy trình tính toán giá đất của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường và giá đất giao dịch thực tế

để chứng minh tính hiệu quả của mô hình định giá

- Phương pháp đối chứng: so sánh đối chứng kết quả với giá đất được xác định theo các phương pháp khác Cũng như đối chứng với kết quả về tính phù hợp với các nghiên cứu trước đó

6 Ý nghĩa thực tiễn của luận văn

Một là, đề tài này tập trung nghiên cứu phương pháp định giá đất hàng loạt dựa trên các mô hình hồi quy, lựa chọn được một mô hình hồi quy phù hợp góp phần hoàn thiện và phát triển ngành thẩm định giá Việt Nam trong xu thế cạnh tranh và hội nhập với các nước trong khu vực và trên thế giới

Hai là, từ việc xác định được giá đất sẽ góp phần phục vụ công tác xây dựng bảng giá đất phục vụ cho công tác thu thuế tiền sử dụng đất cũng như đền

bù giải phóng mặt bằng của Nhà nước trong quản lý đất đai

Ba là, từ việc xác định và thông tin giá đất một cách công khai sẽ là cơ sở tham khảo cho các giao dịch trên thị trường, góp phần minh bạch hóa thông tin thị trường bất động sản khi mà người bán và người mua biết mình đang cần gì

Bốn là, góp phần hoàn thiện công tác xây dựng bảng giá đất một cách phù hợp hơn với giá thị trường hiện nay trong phạm vi ranh giới hành chính cấp tỉnh

7 Kết cấu luận văn

Ngoài chương mở đầu và kết luận, kết cấu luận văn gồm có 3 chương sau:

Chương 1: Cơ sở lý luận và pháp lý định giá và quản lý giá đất

Tổng quan những lý thuyết về đất đai, giá trị và giá cả đất đai, các yếu tố cấu thành giá trị đất, cũng như các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, các khái niệm

và quy định về thẩm định giá đất và thẩm định giá đất hàng loạt Làm rõ những phương pháp và các mô hình thẩm định giá đất hàng loạt bằng các phương trình hồi quy xác định giá đất phụ thuộc vào các yếu tố đặc điểm của đất đai

Chương 2: Thực trạng công tác định giá đất đai tại huyện Long Điền –

tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu

Tiến hành thu thập, phân tích và xác định các yếu tố tác động đến giá đất phù hợp với thực tiễn tình hình kinh tế - xã hội của địa bàn huyện Long Điền và tiến hành xây dựng mô hình hồi quy bằng phần mềm DTREG

Chương 3: Các giải pháp hoàn thiện công tác định giá đất tại huyện Long

Điền

So sánh kết quả giữa các mô hình để chọn ra được mô hình hồi quy phù hợp, từ đó đưa ra những giải pháp về thu thập dữ liệu cũng như hoàn thiện mô hình cũng như công tác quản lý nhà nước về đất đai tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu nói chung và địa bàn huyện Long Điền nói riêng

Kết luận và kiến nghị

Danh mục tài liệu tham khảo

Phụ lục

Chương 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐỊNH GIÁ VÀ

QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận của định giá đất

1.1.1 Khái niệm, tính chất, đặc điểm và vai trò của đất đai

1.1.1.1 Khái niệm đất đai

Theo Luật Đất đai đã định nghĩa đất đai thông qua chức năng của nó:

“Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng”

“Diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt của nó, bao gồm: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt, cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại.”

Có thể hiểu, đất đai là điều kiện chung nhất đối với mọi quá trình sản xuất

và hoạt động của con người Nói cách khác, không có đất sẽ không có sản xuất cũng như không có sự tồn tại của chính con người Do vậy, để có thể sử dụng đúng, hợp lý và có hiệu quả toàn bộ quỹ đất thì việc hiểu rõ khái niệm về đất đai

là vô cùng cần thiết Về mặt thuật ngữ khoa học “Đất” và “Đất đai” có sự phân biệt nhất định Theo các nhà khoa học thì “Đất” tương đương với từ “Soil” trong tiếng Anh, nó có nghĩa trùng với thổ hay thổ nhưỡng bao hàm ý nghĩa về tính chất của nó Còn “Đất đai” tương đương với từ “Land” trong tiếng Anh, nó có nghĩa về phạm vi không gian của đất hay có thể hiểu là lãnh thổ Giả thuyết Trái đất được hình thành như thế nào và có từ bao giờ cũng là vấn đề con người đã từng dày công nghiên cứu

Sự sống xuất hiện trên Trái đất và tác động vào nó là một quá trình tiến hóa không ngừng Theo nghĩa hẹp hơn, từ khi có sự xuất hiện của con người, con người cùng với sự tiến hóa của mình cũng không ngừng tác động vào đất (chủ yếu là lớp vỏ địa lý) và làm thay đổi nó một cách nhất định Theo tiến trình này, con người cũng nhận thức về đất đai một cách đầy đủ hơn

Ví dụ: “Đất đai là một tổng thể vật chất gồm cả sự kết hợp giữa địa hình

và không gian tự nhiên của thực thể vật chất đó”; hoặc: “Một vạt đất là một diện tích cụ thể của bề mặt Trái đất Xét về mặt địa lý, có những đặc tính tương đối

ổn định hoặc những tính chất biến đổi theo chu kỳ có thể dựa đoán được của sinh quyển theo chiều thẳng đứng phía trên và phía dưới của phần mặt đất này

Nó bao gồm các đặc tính của phần không khí, thổ nhưỡng địa chất, thủy văn, cây cối, động vật sinh sống trên đó và tất cả các hoạt động trong quá khứ và hiện

tại của con người ở chừng mực mà những đặc tính đó có ảnh hưởng tới sử dụng vạt đất này trước mắt và trong tương lai” (Brink man và Smyth, 1976)

Tuy nhiên, khái niệm đầy đủ và phổ biến nhất hiện nay về đất đai như sau: “Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa )” (Hội nghị quốc tế về Môi trường ở Rio de Janerio, Brazil, 1993)

Như vậy, đất đai là một khoảng không gian có thời hạn theo chiều thẳng đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm động thực vật, nước mặt, nước ngầm và tài nguyên khoáng sản trong lòng đất) theo chiều ngang - trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn cùng nhiều thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống xã hội của loài người

1.1.1.2 Tính chất và đặc điểm đất đai

Đất đai được hiểu là bao gồm đất và con người Trong đó, con người là yếu tố quyết định đến sự hình thành và phát triển của đất đai Không có con người chỉ có đất và trái đất Vì vậy đất đai mang các tính chất tính tự nhiên và tính chất xã hội đặc trưng cho khả năng của đất đai đáp ứng các nhu cầu họat động kinh tế - xã hội của con người

- Tính chất tự nhiên gồm có các đặc điểm không gian như đặc điểm không gian, địa hình, địa mạo, địa chất, địa chấn và các đặc điểm lý hóa sinh của môi trường đất, cũng như các đặc điểm kỹ thuật hạ tầng của đất đai và giá trị đầu tư cải tạo chất lượng tự nhiên của đất đai

- Tính chất xã hội của đất đai là vị thế của đất đai - là hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với đất đai tại một vị trí nhất định

Có thể hiểu chất lượng tự nhiên của đất đai là khả năng đáp ứng các nhu cầu vật chất của con người Vị thế xã hội của đất đai theo cách hiểu trong lý thuyết Vị thế - Chất lượng là hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với đất đai tại một vị trí nhất định Khái niệm vị thế cũng được hiểu là tổng hòa các quan hệ xã hội, được hình thành từ các tương tác thị trường và phi thị trường

Chất lượng và vị thế của đất đai được đánh giá phụ thuộc vào trạng thái tình cảm của con người, mà con người luôn ở trạng thái tình cảm hai chiều lẫn lộn là yêu thích và ghét bỏ, có nguồn gốc từ tình cảnh lưỡng nan vừa tự do và vừa phụ thuộc của mình Khi yêu thích thì đất đai được cho là có chất lượng tốt

và vị thế cao, còn khi ghét bỏ thì đất đai có chất lượng xấu và vị thế thấp Ta có thể thấy được sự bất định của chất lượng và vị thế đất đai Chất lượng tự nhiên

và vị thế xã hội là hai yếu tố cấu thành giá trị của đất đai Vì vậy, sự bất định của chất lượng và vị thế làm cho giá cả đất đai mang tính bất định, thay đổi lên xuống

khó lường Có lẽ đây chính là nguyên nhân làm cho giá đất mù mờ, không xác định được rõ ràng

Hình 1.1 Tính chất và đặc điểm đất đai

Ngày nay, trong nền kinh tế thị trường, quyền sử dụng đất đai được trao đổi, mua bán, chuyển nhượng và hình thành một thị trường đất đai Lúc này, đất đai được coi như là một hàng hoá và là một hàng hoá đặc biệt Những biến động của thị trường đất đai có ảnh hưởng đến nền kinh tế và đời sống dân cư

Ngoài các tính chất và đặc điểm nêu trên, đất đai còn có các đặc điểm khác làm cho nó trở thành một vật thể đặc biệt đối với con người, cụ thể là:

- Đặc điểm tạo thành: Đất đai xuất hiện, tồn tại ngoài ý chí và nhận thức của con người; nó là sản phẩm có nguồn gốc tự nhiên, có trước con người, là điều kiện tự nhiên của các hoạt động kinh tế - xã hội của con người Chỉ khi có sự kết hợp của con người đất tự nhiên ban đầu trở thành đất đai

- Tính hạn chế về số lượng: Đất đai là tài nguyên hạn chế, diện tích đất bị giới hạn bởi ranh giới đất liền trên bề mặt địa cầu

- Tính không đồng nhất: Đất đai không đồng nhất về chất lượng, hàm lượng các chất dinh dưỡng, các tính chất lý, hoá, v.v trong đất (quyết định bởi các yếu tố hình thành đất cũng như chế độ sử dụng đất khác nhau) Các tư liệu sản xuất khác có thể đồng nhất về chất lượng, quy cách, tiêu chuẩn (mang tính tương đối do quy trình công nghệ quyết định)

- Tính không thay thế: Thay thế đất bằng tư liệu khác là việc không thể làm được Các tư liệu sản xuất khác, tuỳ thuộc vào mức độ phát triển của lực lượng sản xuất có thể được thay thế bằng tư liệu sản xuất khác hoàn thiện hơn, có hiệu quả kinh tế hơn

- Tính cố định vị trí: Đất đai mang tính cố định vị trí trong sử dụng Các tư liệu sản xuất khác được sử dụng ở mọi chỗ, mọi nơi

- Tính vĩnh cửu (khả năng tăng tính chất sản xuất): Đất đai là tư liệu sản xuất vĩnh cửu (không lệ thuộc vào tác động phá hoại của thời gian) Nếu biết sử dụng hợp lý đặc biệt là trong sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất sẽ không bị phá hỏng, ngược lại có thể tăng tính chất sản xuất (độ phì nhiêu) cũng như hiệu quả sử dụng đất Khả năng tăng sức sản xuất của đất tuỳ thuộc vào phương thức

sử dụng là tính chất có giá trị đặc biệt, không tư liệu sản xuất nào có được Các tư liệu sản xuất khác đều bị hư hỏng dần, hiệu ích sử dụng giảm và cuối cùng bị loại khỏi quá trình sản xuất Có thể nói, đất đai là một tư liệu sản xuất cực kỳ quan trọng đối với con người Sự quan tâm chú ý đúng mức trong việc quản lý và sử dụng đất đai sẽ làm cho sản lượng thu được từ mỗi mảnh đất không ngừng tăng lên

1.1.1.3 Vai trò của đất đai

Đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, cùng với vòng quay của bánh xe thời gian thì con người xuất hiện và tác động vào đất đai, cải tạo đất đai và tác động đến đất đai từ sản phẩm của tự nhiên lại ẩn chứa sức lao động của con người, tức cũng là sản phẩm của xã hội

Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng

là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp” Bởi vậy, nếu không có đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, con người không thể tiến hành sản xuất ra của cải vật chất để duy trì cuộc sống và duy trì nòi giống đến ngày nay

Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con người chiếm hữu đất đai biến đất đai từ một sản vật tự nhiên thành một tài sản của cộng đồng, của một quốc gia Nhà kinh tế học Italia - Uyliem Petty đã khái quát bằng câu nói “lao động là cha, đất là mẹ sinh sản ra mọi của cải vật chất của thế giới này” Rõ ràng, đất đai còn

có ý nghĩa về mặt chính trị Tài sản quý giá ấy phải bảo vệ bằng cả xương máu và vốn đất đai mà một quốc gia có được thể hiện sức mạnh của quốc gia đó, ranh giới quốc gia thể hiện chủ quyền của một quốc gia

Mặt khác, nếu xét dưới góc độ kinh tế học trong quá trình tái sản xuất, đất đai là cơ sở không gian bố trí lực lượng sản xuất và trong lĩnh vực nông, lâm nghiệp đất đai là đối tượng của lao động và thông qua đất đai con người tác động lên cây trồng vật nuôi, do đó đất đai là công cụ lao động, là đối tượng lao động Vừa là công cụ lao động, vừa là đối tượng lao động đất đai trở thành tư liệu sản xuất đặc biệt, vì vậy có thể khẳng định đất đai là nhân tố đầu vào không thể thiếu được của nền sản xuất xã hội

Trên phương diện kinh tế đất đai là nguồn tạo ra của cải vật chất, cùng với khả năng tổ chức quá trình lao động sản xuất, đất đai đã trở thành yếu tố sản xuất đầu vào và đồng thời cũng là sản phẩm đầu ra của hoạt động đầu tư phát triển Ở góc độ này, đất đai là tài sản bất động sản có giá trị cao do con người tạo ra

1.1.2 Phân loại đất đai

Căn cứ theo Luật đất đai năm 2013, đất đai tại Việt Nam được phân thành những loại sau:

 Nhóm đất nông nghiệp:

Nhóm đất nông nghiệp bao gồm:

- Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác

- Đất trồng cây lâu năm

 Nhóm đất phi nông nghiệp:

Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm:

- Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị

- Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp

- Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh

- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm

- Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục

vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ

- Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng

- Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ

- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa

- Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng

- Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ

 Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng

Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng bao gồm: Đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng, núi đá không

có rừng cây…

1.2 Giá trị đất đai, các hình thái biểu hiện của giá trị đất đai và đặc điểm thay đổi của giá cả đất đai

1.2.1 Giá trị của đất đai

Trong thị trường, giá cả của hàng hóa nói chung được hình thành thông qua quan hệ cung cầu Khi có sự cân bằng cung cầu trên thị trường hình thành giá cả cân bằng thị trường của hàng hóa Giá cả cân bằng này sẽ thay đổi khi có

sự mất cân đối cung cầu, giá giảm khi cung lớn hơn cầu và tăng khi cung nhỏ hơn cầu trong điều kiện các yếu tố khác là không thay đổi Giá cả là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị Giá trị thị trường của đất đai chính là giá trị trao đổi của đất đai trên thị trường

Trên thị trường sự tương tác cung cầu về hàng hóa đất đai xác định giá cả của một đơn vị hàng hóa đất đai PT Hàng hóa đất đai có thể hiểu là lợi ích được tạo ra từ chính thửa đất trao đổi trên thị trường trong mối quan hệ tương tác với các thửa đất xung quanh

Theo lý thuyết Vị thế - Chất lượng thì hàng hóa đất đai là lợi ích được tạo

ra từ tổ hợp các yếu tố đặc điểm vị thế xã hội và chất lượng tự nhiên của đất đai:

U = f(VT, CL) Giá cả thị trường của một thửa đất cụ thể được xác định bằng công thức: P = PT x U Tuy nhiên, khi tiếp tục nghiên cứu làm rõ bản chất giá trị

ẩn chứa bên trong biểu hiện tiền tệ của giá cả thị trường thì lại gặp các quan điểm khác nhau về giá trị

Có ba quan điểm về giá trị trong các tài liệu kinh tế học chính thống hiện nay:

- Quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít;

- Quan điển kinh tế học tân cổ điển (lý thuyết kinh tế thị trường);

- Quan điểm của kinh tế học hành vi (lý thuyết marketing hiện đại)

Theo quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít, giá trị là lao động không phân biệt nói chung của con người, lao động xã hội kết tinh trong hàng hóa Nó

là một trong hai thuộc tính của hàng hóa: giá trị và giá trị sử dụng Trong mối quan hệ với giá trị trao đổi thì giá trị là nội dung của giá trị trao đổi, giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện của giá trị, giá cả là hình thái biểu hiện bằng tiền của giá trị Từ đó, khẳng định được đất đai không có giá trị bởi vì đất đai không phải sản phẩm do con người làm ra, không có lao động kết tinh trong đất đai Giá cả đất đai P thực chất là địa tô tư bản hoá, được hiểu theo công thức: P = R/I, với R

là địa tô và I là tỷ lệ chiết khấu Một số nhà kinh tế học tân Mác xít cho rằng đất đai cũng có giá trị, vì đất đai đã có lao động xã hội (lao động sống và lao động

vật hoá) kết tinh từ hoạt động đầu tư khai phá và phát triển hạ tầng đất đai, được xác định theo công thức: W = C + V + M (Xagaidak A E., 1992) Nhưng thực tế cho thấy giá cả thị trường đất đai, đặc biệt đất đai đô thị, lớn hơn nhiều lần chi phí đầu tư vào đất đai (Nhiêu Hội Lâm, 2004) Như vậy, giá trị đất đai không phải là giá trị đầu tư phát triển đất đai

Theo quan điểm kinh tế học tân cổ điển, đất đai có tính hữu dụng và đất đai là đối tượng của trao đổi trên thị trường và do vậy đất đai có giá trị trao đổi Quan điểm này thì không đề cập đến phạm trù giá trị sức lao động “kết tinh sức lao động” Bất kỳ sản phẩm nào có khả năng đáp ứng được mong muốn của con người đều được coi là có giá trị sử dụng Năng lực của giá trị sử dụng này trong việc trao đổi với các sản phẩm hàng hóa hay dịch vụ khác được gọi là giá trị trao đổi của nó Giá cả là giá trị tiền tệ của sản phẩm khi nó được giao dịch trên thị trường Theo quan điểm kinh tế học tân cổ điển, thì đất đai có giá trị sử dụng và được trao đổi trên thị trường nên có giá trị trao đổi Có thể thấy quan điểm về giá trị đất đai này khá đơn giản, dễ hiểu tuy nhiên cũng chỉ vì quá đơn giản nên sức mạnh thuyết phục của nó không cao Hơn nữa dễ dẫn đến sự nhầm lẫn giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị sử dụng, giá trị sử dụng lớn thì giá trị trao đổi lớn và ngược lại (Mã Khắc Vỹ, 1995)

Quan điểm giá trị của kinh tế học hành vi trong lý thuyết marketing hiện đại, xem xét ở một mức độ khái quát hơn, giá trị trao đổi của sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vô hình Giá trị hữu hình ứng với chất lượng vật lý của sản phẩm hàng hóa, còn giá trị vô hình ứng với vị thế thương hiệu ngự trị trong tâm tư, nguyện vọng và ước muốn của con người (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005) Giá trị đất đai bao gồm giá trị hữu hình tương ứng với chất lượng tự nhiên và giá trị vô hình ứng với vị thế xã hội của đất đai

Như vậy, có thể thấy được ở quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít có chứa các phạm trù: giá trị sử dụng, giá trị trao đổi, giá cả Quan điểm kinh tế học tân cổ điển (lý thuyết kinh tế thị trường) chứa các phạm trù: giá trị sử dụng, giá trị trao đổi, giá cả Quan điểm kinh tế học hành vi (lý thuyết marketing hiện đại) chứa các phạm trù: giá trị trao đổi, giá trị hữu hình, giá trị vô hình, giá cả Trong

đó giá trị hữu hình tương ứng với giá trị sử dụng của hai quan điểm trên

Giá trị hữu hình của đất đai là giá trị của các yếu tố đặc điểm chất lượng

tự nhiên (diện tích, độ phì, ), cùng với các giá trị đầu tư cải tạo và xây dựng hạ tầng trên đất đai

Giá trị vô hình của đất đai là giá trị của các yếu tố đặc điểm vị thế xã hội Bản chất “vô hình” của giá trị đất đai đến từ vị thế, mà nó “ngự trị” trong tâm tưởng, có nghĩa là trong tâm tư, nguyện vọng, tình cảm – của cá nhân con người nói riêng và xã hội nói chung (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005)

Giá trị trao đổi của đất đai phụ thuộc vào vị thế xã hội của nó Sự thay đổi của giá trị trao đổi gắn liền với sự thay đổi của vị thế xã hội của đất đai Nếu vị thế đất đai không khác nhau thì giá trị trao đổi của đất đai phụ thuộc vào giá trị hữu hình của nó, tức là giá trị sử dụng của đất đai

Tóm lại, quan điểm kinh tế học hành vi (lý thuyết marketing hiện đại) về giá trị nói chung và giá trị đất đai nói riêng là trường hợp tổng quát chứa đựng quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít và quan điểm kinh tế học tân cổ điển (lý thuyết kinh tế thị trường) về giá trị khi cho rằng vị thế đất đai là một hằng số được thể hiện qua sơ đồ sau:

Hình 1.2 Mối quan hệ giữa giá trị hữu hình và giá trị vô hình

Theo sơ đồ trên, giá trị trao đổi = giá hữu hình + giá trị vô hình Giá trị hữu hình tương ứng với chất lượng tự nhiên của đất đai hay là do chất lượng tự nhiên của đất đai tạo thành, đấy là giá trị sử dụng của đất đai, là yếu tố vật chất tạo ra giá trị sử dụng của đất đai theo quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít và quan điểm kinh tế học tân cổ điển (lý thuyết kinh tế thị trường) về giá trị Giá trị

vô hình tương ứng với vị thế xã hội của đất đai hay là do yếu tố vị thế đấtt đai tạo thành? Đây là đặc điểm khác biệt của quan điểm kinh tế học hành vi (lý thuyết marketing hiện đại) so với hai quan điểm ban đầu Ta thấy, quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít và quan điểm kinh tế học tân cổ điển (lý thuyết kinh tế thị trường) chưa tính tới yếu tố vị thế, vì vậy cho rằng giá trị trao đổi của đất đai phụ thuộc vào giá trị sử dụng của nó tức là giá trị hữu hình của quan điểm kinh tế học hành vi (lý thuyết marketing hiện đại)

1.2.2 Các hình thái của giá trị đất đai

Phạm trù giá trị chỉ có thể được hiểu rõ nghĩa trong một bối cảnh xác định, ứng với mỗi tình huống cụ thể thì có một ý nghĩa nhất định nào đó Trong thực tế thường gặp các phạm trù giá trị như: giá trị cảm nhận, giá trị tài chính, giá trị trao đổi, giá trị thị trường Có thể thấy, khái niệm giá trị thường hay bị sử dụng lẫn lộn với giá cả, giá bán, giá mua, giá mua bán, giá thị trường…

Trong lý thuyết marketing có 2 phạm trù: giá trị cảm nhận và giá trị tài chính

Giá trị cảm nhận ứng với lợi ích cảm nhận được từ các thuộc tính vật lý

và xã hội của đất đai, phản ánh trạng thái tâm sinh lý của con người khi sử dụng sản phẩm hàng hóa Giá trị cảm nhận có các hình thái: giá trị tình cảm, giá trị nhận thức,… Sự cảm nhận giá trị cảm nhận ở mỗi con người là khác nhau, sự

cảm nhận là khác nhau, sự đánh giá lợi ích là khác nhau, sự đánh giá này vừa cảm tính, vừa lý tính lẫn lộn nhau, bị tác động bởi tình cảm của con người, bởi trào lưu, bởi hệ thống giá trị hiện thời của xã hội Tóm lại, phụ thuộc vào tình cảm của con người, mức độ cảm nhận khi yêu thích thì cho là tốt, khi ghét bỏ thì cho là xấu Mặt cảm tính của con người luôn ở trạng thái hai chiều lẫn lộn nhau Tình cảm con người ở trạng thái hai chiều lẫn lộn nhau bởi vì con người ở trong tình cảnh lưỡng nan phụ thuộc và tự do

Giá trị tài chính phản ánh hành vi trao đổi của con người giữa tài chính (tiền tệ) và các sản phẩm hàng hóa để có được hay sẵn sàng từ bỏ sự thỏa mãn từ việc tiêu dùng các sản phẩm hàng hóa đó.Theo nghĩa này thì giá trị tài chính là một hình thái của giá trị trao đổi Giá trị tài chính liên quan chặt chẽ với giá trị cảm nhận, mối quan hệ này minh họa bằng bản đồ giá trị

Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế: “Giá thị trường là số tiền ước tính của một tài sản sẽ trao đổi vào ngày thẩm định giá, giữa một bên sẵn sàng bán và một bên sẵn sàng mua trong một giao dịch khách quan, sau quá trình tiếp thị thích hợp, tại đó các bên tham gia đều hành động một cách hiểu biết, thận trọng

và không chịu bất cứ áo lực nào”

Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam: “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, và được xác định giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên

là người bán sẵn sàng bán; trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”

Như vậy, từ giá cả; giá mua; giá bán; giá mua bán; giá thị trường và các tiêu chuẩn thẩm định giá, ta có thể định nghĩa chính xác giá thị trường chính là giá trung bình của các mức giá mua bán cụ thể, giá cả thị trường mang tính phổ biến Hay nói cách khác, giá thị trường là giá trung bình giữa giá mua và giá bán ban đầu được xác định bằng cách tổng hợp các thông tin trên thị trường, từ người hàng xóm, từ các nguồn tin trên báo chí, truyền hình và internet hay từ các trung tâm tư vấn thẩm định giá

1.2.3 Đặc điểm thay đổi của giá cả đất đai

Ta thấy, đất đai là hàng hóa đặc biệt rất khác so với các loại hàng hóa khác, nên giá cả đất đai có một số điểm riêng biệt so với giá cả của các loại hàng hóa thông thường

Mức vị thế xã hội của một khu vực chính là yếu tố chi phối giá cả đất đai trong khu vực đó Sự thay đổi giá này thường gắn liền với quá trình trưởng giả hóa hay hoang hóa Tương ứng với một mức vị thế cụ thể sẽ có một mức giá trị trao đổi xác định, giá cả mua bán trên thị trường có thể dao động, nhưng luôn xoay quanh mức giá trị này

Hình 1.4 Tính ngưỡng của giá cả đất đai

Khi vị thế tăng cao thì giá cũng tăng cao, ngược lại giá giảm là do vị thế giảm Có nghĩa là, tập trung những người có vị thế và thu nhập cao thì giá cả đất

đai sẽ tăng đột ngột từ điểm A đến B Sự thay đổi giá này thường gắn liền với quá trình trưởng giả hóa hay hoang hóa, thường được gọi là trào lưu tiêu dùng

Ngược lại, tại khu vực có vị thế cao, vì một lý do nào đó như quy hoạch, hay theo thời gian các hạ tầng kĩ thuật tại khu vực ấy đã lỗi thời, khi đó những người có vị thế cao trước đây cảm thấy mình không còn đạt được giá trị cảm nhận nữa, họ sẽ tìm kiếm một khu vực khác phù hợp với vị thế của mình Động thái này được gọi là quá trình hoang hóa

Hình 1.5 Tính phi tuyến của giá cả đất đai

Ngoài tính ngưỡng và tính phi tuyến giá cả đất đai còn có tính miền, tức là giá đất được xác định không phải bằng một mức giá cụ thể, mà trong một khoảng giá thấp nhất và cao nhất

Giá cả đất đai phụ thuộc vào vị thế của người mua và người bán, vào các yếu tố vị thế khách quan và chủ quan, vì vậy giá cả đất đai không thể xác định bằng một mức giá cụ thể, mà nằm trong một miền giá xác định

1.3 Định giá và quản lý giá đất

1.3.1 Khung giá và bảng giá đất

1.3.1.1 Khái niệm khung giá và bảng giá đất

Khung giá đất đai được hiểu là giới hạn trên và giới hạn dưới về giá của một loại đất đai cụ thể được xác định phù hợp với quy luật phân vùng sử dụng đất đai nhằm bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất đai, cũng như đảm bảo cho đất đai được sử dụng đúng với mục đích tiềm năng Khung giá đất đai do Chính phủ ban hành trong một giai đoạn phát triển kinh tế xã hội nhất định

Bảng giá đất đai được xây dựng trên cơ sở khung giá đất đai, chi tiết hóa khung giá đất đai theo sự khác biệt về điều kiện tự nhiên, kỹ thuật hạ tầng và kinh tế xã hội của các vị trí trong phạm vi của từng phân vùng sử dụng đất đai 1.3.1.2 Vai trò của khung giá và bảng giá đất

Vai trò của khung giá và bảng giá đất nói chung là phục vụ quản lý nhà nước về định giá đất đai Cụ thể:

a) Vai trò của khung giá đất

Khung giá đất được sử dụng làm căn cứ để Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất tại địa phương Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ

b) Vai trò của bảng giá đất

- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của

hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất

ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;

- Tính thuế sử dụng đất;

- Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

- Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

- Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;

- Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

1.3.2 Hệ thống phương pháp định giá đất đai

- Phương pháp vốn hóa tiền thuê đất

- Phương pháp vốn hóa thu nhập từ đất

- Phương pháp hồi quy

b) Tại Việt Nam

Căn cứ theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP Quy định về giá đất và Thông tư 36/2014/TT-BTNMT về Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất có 5 phương pháp sau:

- Phương pháp so sánh trực tiếp

- Phương pháp thu nhập

- Phương pháp chiết trừ

- Phương pháp thặng dư

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

1.3.2.2 Phương pháp định giá đất hàng loạt

a) Khái niệm về định giá hàng loạt

Ngoài các phương pháp định giá đất cụ thể như trên còn có một phương pháp khác là phương pháp định giá hàng loạt

Theo định nghĩa của IAAO (Hiệp hội quốc tế của các nhà thẩm định vì mục đích thuế – The International Association of Assessing Officers), định giá hàng loạt (Mass Appraisal) là sự định giá có hệ thống về một nhóm tài sản vào một thời điểm nhất định, áp dụng những phương pháp được chuẩn hóa và kiểm tra thống kê

Phương pháp định giá hàng loạt được phát triển ở Mỹ vào giữa những năm 1960 và nhanh chóng lan rộng ra khắp thế giới từ những năm 70-80 của thế

kỷ XX Ngày nay, ở rất nhiều quốc gia trên thế giới, kết quả của định giá hàng loạt được sử dụng làm cơ sở để xác định thuế tài sản và cho một số mục tiêu quản lý Nhà nước

Theo tác giả P G Grabovy (Грабовый П Г.) và các cộng sự (1999), khác biệt cơ bản của định giá hàng loạt và định giá riêng lẻ ở chỗ:

- Đối tượng của định giá hàng loạt không phải từng bất động sản đơn lẻ

mà là một nhóm bất động sản được phân loại theo một tiêu chí nhất định (thường là theo mục đích sử dụng)

- Nếu nhiệm vụ của định giá riêng lẻ là đảm bảo lợi ích của người chủ sở hữu (hay sử dụng) như xác định giá trị để mua bán, thế chấp, bảo hiểm, thì nhiệm vụ chủ yếu của định giá hàng loạt là xác định cơ sở tính thuế

- Định giá riêng lẻ được tiến hành theo ý muốn của người chủ sở hữu (hay

sử dụng) bất động sản; định giá hàng loạt được tiến hành một cách thường xuyên bởi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền

- Đặc trưng của định giá hàng loạt là mức độ chuẩn hóa cao của các thủ tục và vai trò đáng kể của phương pháp thống kê xử lý số liệu Trong quá trình định giá hàng loạt người ta chỉ tính đến các yếu tố quan trọng nhất tác động đến giá trị bất động sản cũng như các quy luật khách quan của sự thay đổi giá trị

- Trong định giá riêng lẻ, để đưa ra kết luận về giá trị bất động sản, định giá viên tiến hành thống nhất kết quả Trong định giá hàng loạt định giá viên làm việc với một số lượng lớn tài sản nên việc kiểm định cần được tiến hành bằng các phương pháp thống kê

Với các đặc trưng này, định giá hàng loạt ngay từ đầu được thiết kế để giải quyết các vấn đề liên quan đến quản lý bất động sản như xác định cơ sở tính thuế, làm cơ sở xây dựng các kế hoạch phát triển đô thị, những vấn đề này khó

có thể được giải quyết bằng các phương pháp định giá truyền thống

Để tiến hành định giá hàng loạt cho dù ở một khu vực dân cư nhỏ cũng cần những chi phí đáng kể để thu thập thông tin, kiểm kê đất đai và xử lý một số lượng lớn số liệu Vì vậy, chủ thể của định giá hàng loạt là các cơ quan Nhà nước và chính quyền địa phương

b) Vai trò của phương pháp định giá đất hàng loạt

Không phủ nhận vai trò của các phương pháp truyền thống đã và đang được áp dụng khá phổ biến ở Việt Nam đối với công tác xác định giá đất; thế nhưng, trong xu thế hội nhập và ngày càng cạnh tranh, phương pháp truyền thống trở nên kém hiệu quả, kết quả ước tính dựa khá nhiều vào kinh nghiệm, cảm tính

Định giá đất hàng loạt bằng phương pháp phân tích hồi quy giúp định giá viên có thể định giá cả một vùng hay khu vực nghiên cứu một cách khách quan

và khoa học dựa trên nguồn dữ liệu mẫu được thu thập từ thực tế Bằng cách nghiên cứu, phân tích các nhân tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất của một khu vực, kết hợp với kỹ thuật phân tích hồi quy, ta thiết lập mối quan hệ giữa giá đất với các biến độc lập có liên quan

Phương pháp này được thực hiện với sự trợ giúp của hệ thống thông tin đất đai ở dạng dữ liệu cơ sở Đây là phương pháp khách quan và có độ tin cậy cao do kết quả định giá dựa trên cơ sở hồi quy của tất cả các dữ liệu mẫu nghiên cứu

Thách thức đồng thời cũng là trở ngại lớn nhất của phương pháp định giá hàng loạt nằm ở sự phức tạp của kỹ thuật phân tích hồi quy; bên cạnh đó, dữ liệu đòi hỏi phải mang tính cập nhật và đủ lớn Tuy nhiên, nếu tiến hành điều tra, thu thập thông tin tốt, bộ dữ liệu của chúng ta mang tính đại diện cao thì lúc đó phương pháp định giá hàng loạt đóng một vai trò hết sức chiến lược trong tiến trình hội nhập và phát triển của ngành Thẩm định giá nói riêng và nền kinh tế nói chung

Thực tế cho thấy, khả năng áp dụng phương pháp định giá đất hàng loạt tại các công ty định giá Việt Nam còn khá xa vời, các công ty vẫn “chuộng” những phương pháp truyền thống Tuy nhiên, phương pháp định giá đất hàng loạt này là một ứng dụng hết sức thiết thực trong vấn đề quản lý nhà nước về đất đai, đặc biệt là trong việc tìm ra một mức giá sát với thị trường và khách quan nhất Định giá đất hàng loạt giúp các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai đưa

ra một mức giá tiệm cận với thị trường dựa trên các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với từng khu vực, từng địa bàn cụ thể Phương pháp này có tính ứng dụng cao trong việc thu thuế cũng như thu tiền sử dụng đất của Nhà nước

c) Quy trình các bước định giá đất hàng loạt

Phương pháp định giá đất hàng loạt được quy định trong Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất, định giá đất cụ thể và hoạt động tư vấn xác định giá đất Theo Thông tư này định giá đất hàng loạt được thực hiện bao gồm các bước sau:

Bước 1: Công tác chuẩn bị

Nội dung của bước này gồm:

- Xác định mục tiêu, nhiệm vụ và yêu cầu

- Thu thập thông tin, tài liệu chung phục vụ việc xây dựng dự án

- Xác định số điểm điều tra khảo sát, loại đất điều tra khảo sát và nơi được chọn làm điểm điều tra khảo sát

Bước 2: Điều tra khảo sát, thu thập thông tin

Thời gian tổ chức điều tra khảo sát, thu thập thông tin về điểm điều tra, về giá đất thị trường tại điểm điều tra được thực hiện từ ngày 01 tháng 7 đến ngày

10 tháng 8 năm xây dựng

Nội dung điều tra khảo sát, thu thập thông tin về điểm điều tra và điều tra khảo sát giá đất thị trường tại điểm điều tra thực hiện theo các mẫu phiếu ban hành kèm theo thông tư

Đối tượng điều tra khảo sát giá đất thị trường là những thửa đất thuộc điểm điều tra đã được chuyển nhượng thành công trong năm điều tra (bao gồm

cả giá đất giao dịch trên sàn bất động sản) hoặc những thửa đất đang cho thu nhập như: đất đang cho thuê hoặc đất sản xuất nông nghiệp, đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp

Trong quá trình điều tra, thu thập giá đất thị trường, phải đối chiếu giữa

hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hiện trạng sử dụng đất Không điều tra thu thập giá đất thị trường đối với các trường hợp đã chuyển nhượng sau: (1) Người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng không có quyền sử dụng đất hoặc không đủ điều kiện để được công nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất đã chuyển nhượng; (2) Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng là những người thuộc hàng thừa kế theo quy định của Bộ Luật Dân sự; (3) Quyền sử dụng đất là tài sản bị bán phát mại, bán đấu giá để thi hành án hoặc

để thu hồi nợ; (4) Quyền sử dụng đất do các chủ sử dụng đất có đồng quyền sử dụng đất chuyển nhượng cho nhau; (5) Quyền sử dụng đất được chuyển nhượng

có mức giá chênh lệch quá lớn so với mức giá phổ biến trên thị trường của các thửa đất có đặc điểm tương tự trong khu vực

Nếu thửa đất thuộc đối tượng điều tra mà có tài sản gắn liền với đất thì áp dụng một trong những phương pháp định giá đất để tách riêng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất ngay trong khi điều tra Việc tách riêng như vậy, công tác định giá thửa đất đó sẽ trở nên đơn giản và chính xác

Bước 3: Tổng hợp kết quả điều tra giá đất thị trường

Đầu tiên, phiếu điều tra được phân loại, thống kê theo mẫu số 07 ban hành kèm theo Thông tư liên tịch số 36/2014/TTLT-BTNMT ngày 30/6/2014 Sau đó, kết quả điều tra giá đất thị trường được tổng hợp theo các biểu mẫu còn lại ban hành kèm theo Thông tư đối với từng loại đất ở cả cấp huyện và cấp tỉnh

Bên cạnh tổng hợp, xử lý số liệu điều tra giá thị trường còn tổng hợp đặc điểm, phân bố mạng lưới giao thông và các công trình hạ tầng cơ sở, rà soát các thông tin về quy hoạch, đầu tư hạ tầng gây ảnh hưởng đến giá đất tại các khu vực hay các tuyến giao thông Sau đó, xây dựng báo cáo về tình hình và kết quả điều tra, khảo sát giá đất thị trường tại cấp huyện Tổng hợp kết quả điều tra giá đất thị trường tại cấp huyện và gửi hồ sơ đến Sở Tài nguyên và Môi trường trước ngày 01 tháng 9 năm xây dựng

Bước 4: Xây dựng phương án giá các loại đất

Căn cứ nguyên tắc, các phương pháp xác định giá đất, kết quả tổng hợp, phân tích giá đất thị trường theo vùng, vị trí đối với từng loại đất trên địa bàn, bảng giá đất hiện hành và khung giá các loại đất của Chính phủ để xây dựng phương án giá đất đối với từng loại đất

Bước 5: Trình tự thẩm định và phê duyệt bảng giá đất

Sở Tài nguyên và Môi trường gửi hồ sơ thẩm định bảng giá đất đến Sở Tài chính trước ngày 05 tháng 10 năm xây dựng

Sở Tài chính tổ chức thẩm định bảng giá đất trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ thẩm định (Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể quyết định thành lập Hội đồng thẩm định bảng giá đất do đại diện lãnh đạo Sở Tài chính là Chủ tịch Hội đồng)

Trên cơ sở ý kiến thẩm định của Sở Tài chính (hoặc của Hội đồng thẩm định bảng giá đất), Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức chỉnh sửa, hoàn thiện

dự thảo bảng giá đất và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước ngày 31 tháng 10 năm xây dựng để xem xét trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định và công bố bảng giá đất

Nhìn chung, quy trình định giá đất hàng loạt ban hành theo thông tư 36/2014/TTLT-BTNMT ngày 30/6/2014 là hợp lý Tuy nhiên, số liệu điều tra được tổng hợp và xử lý theo biểu mẫu của thông tư này bộc lộ một số hạn chế ảnh hưởng đến kết quả định giá Hạn chế này xuất phát từ không có quy định cụ thể về cách xác định khu vực và vị trí các loại đất Việc xác định khu vực và vị trí hoàn toàn mang tính chủ quan của người định giá

Theo quy trình định giá đất của Bộ Tài nguyên và Môi trường dựa trên cơ

sở Thông tư 80/2005/TT-BTC và Nghị định 188 định số 188/2004/NĐ-CP (Luật Đất đai 2003), hay Nghị định 44 định số 44/2014/NĐ-CP và Nghị định số 104/2014/NĐ-CP (Luật Đất đai 2013) về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất muốn xác định giá đất đai thì trước tiên phải xác định vùng giá trị hay gọi là vùng vị trí Sau đó điều tra tại mỗi vùng vị trí tối thiểu 3 thửa đất đã được chuyển nhượng trong năm điều tra Điều này trên lý thuyết thì

có thể thu thập được, nhưng trong thực tế không phải bất cứ thời điểm và vị trí nào cũng có giao dịch, các giao dịch thường không phân bố đồng đều, mà thường tập trung ở khu đô thị mới, khu vực giáp ranh giữa nông thôn và thành thị Trong khu đô thị ổn định thì ít chuyển nhượng hơn

Để đảm bảo số lượng mẫu điều tra theo hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường là điều khó thực hiện được Tuy nhiên để giải quyết vướng mắc này thì cũng theo hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường có thể tham khảo hai nguồn thông tin sau: giá của những vùng vị trí tương đồng, hay thông tin giá rao bán hay giá rao mua trong vùng Tuy nhiên, các vùng giá trị được xác định chỉ dựa vào sự đánh giá mang tính cảm quan định tính các đặc điểm về tự nhiên, kỹ thuật hạ tầng, kinh tế - xã hội, mà không lượng hóa được các yếu tố đặc điểm này, do vậy, trong việc phân vùng giá trị, chỉ tiêu tổng hợp xác định vùng đồng giá cũng lại là mức giá chuyển nhượng trong vùng Như vậy khó có thể xác định được thế nào là điều kiện tương đồng của các vị trí đất

Từ thực tế đó, phương pháp phân tích thống kê định lượng xây dựng phương trình hồi quy xác định giá đất phụ thuộc vào các yếu tố vị thế xã hội và chất lượng tự nhiên của đất đai được đề xuất với hy vọng đạt được một độ chính xác nhất định trong phạm vi sai số cho phép là ±20%

Sử dụng phương pháp phân tích hồi quy trong định giá đất được đề xuất căn cứ vào kết quả các công trình nghiên cứu được thực hiện trong thời gian gần đây ở nước ngoài và tại Việt Nam

1.3.3 Hệ thống văn bản pháp luật về định giá đất đai

Để đáp ứng nhu cầu phát triển và nâng cao tính quản lý của Nhà nước về đất đai Nhà nước đã có những văn bản pháp luật về quản lý giá đất thông qua các thông tư nghị định được ban hành như sau:

- Nghị định 135/2016/NĐ-CP ngày 15/11/2016 Sửa đổi Nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

- Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 1/7/2014 Thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

- Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 1/7/2014 Thu tiền sử dụng đất

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Quy định về giá đất

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Về thi hành Luật Đất đai

- Thông tư số 87/2016/TT-BTC-BTNMT ngày 8/8/2016 Hướng dẫn việc thẩm định dự thảo bảng giá đất của Hội đồng thẩm định bảng giá đất, thẩm định phương án giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất

- Thông tư số 36/2014/TT-BTC ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất, định giá đất cụ thể và hoạt động tư vấn xác định giá đất

- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 quy định về khung giá đất

- Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 6/8/2013 về việc Quy định chi tiết thi hành của luật giá về thẩm định giá

1.3.4 Hệ thống tổ chức quản lý giá đất

Mục tiêu của quản lý giá đất đai là xây dựng khung giá và bảng giá đất đai để làm căn cứ thực hiện các mục tiêu chính sách tài chính đất đai Nhiệm vụ này được giao cho các cơ quan, sở, ban nghành cùng phối hợp và thực hiện, cụ thể:

Đơn vị chủ trì:

- Cấp trung ương: Tổng cục Quản lý đất đai - Bộ Tài nguyên và Môi trường;

- Cấp tỉnh thành: Sở Tài nguyên và Môi trường;

- Cấp huyện: Phòng Tài nguyên và Môi trường;

- Cấp xã: Cán bộ địa chính xã

Đơn vị phối hợp:

- Cấp trung ương: Cục Quản lý giá thuộc Bộ Tài chính;

- Cấp tỉnh thành: Sở Tài chính, Cục Thuế, Cục Thống kê;

- Cấp huyện: Phòng Tài chính Kế hoạch

1.3.5 Hệ thống tiêu thức phân cấp vị trí đất (vùng giá trị đất)

Để định giá đất đai trước tiên cần phải phân cấp vị trí đất tương ứng với vùng giá trị đất Vị trí đất là một khái niệm thuộc phạm trù định giá để chỉ một khu vực địa lý mà tại đó các thửa đất cùng chịu ảnh hưởng bởi tác động của điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp luật và môi trường tương tự nhau hoặc gần tương tự nhau và có một mức giá thị trường nhất định

Theo quy định của pháp luật hiện hành ở nước ta thì số lượng vị trí đối với các loại đất tại nông thôn ít nhất là 3 và tại đô thị ít nhất là 6

- Phân cấp vị trí đất căn cứ vào các tiêu thức sau:

+ Vùng kinh tế gồm: vùng trung du và miền núi phía bắc, vùng Đồng bằng sông Hồng, vùng Bắc Trung bộ, vùng Duyên hải Nam trung bộ, vùng Tây Nguyên, vùng Đông nam bộ, vùng đồng bằng sông Cửu Long;

+ Vùng lãnh thổ: đồng bằng, trung du và miền núi;

+ Khu vực thị trường: khu vực đô thị, khu vực nông thôn và khu vực giáp ranh, khu vực trung tâm, khu vực nông thôn,…

+ Loại đất đai: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất ở;

+ Loại đường giao thông: quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ, đường liên xã, đường nội bộ khu công nghiệp, đường nội bộ khu dân cư nông thôn và giao thông đường thủy;

+ Khoảng cách tới trung tâm thành phố, trung tâm khu dân cư nông thôn,…

+ Loại đô thị: loại đặc biệt, loại I, loại II, loại III, loại IV và loại V;

+ Loại đường phố đô thị: loại 1, loại 2, loại 3, loại 4 và loại 5;

+ Loại vị trí theo từng đường phố: vị trí 1: mặt tiền, vị trí 2: hẻm cấp 1 và

vị trí 3: hẻm cấp 2

+ Khả năng sinh lời của đất nông lâm nghiệp, của đất đô thị và khu dân cư nông thôn

1.4 Hệ thống thông tin hỗ trợ định giá đất đai

1.4.1 Khái niệm hệ thống thông tin hỗ trợ định giá đất đai

Hệ thống thông tin hỗ trợ định giá đất là một phân hệ có tính độc lập

tương đối so với hệ thống thông tin đất đai, có vai trò hỗ trợ mà không thay thế các chức năng của hệ thống thông tin đất đai hiện có

Hệ thống hỗ trợ định giá đất không nhất thiết phải có các chức năng xây dựng, lưu trữ, cập nhật, chỉnh lý dữ liệu trong cơ sở dữ liệu đất đai Hệ thống này chỉ kết nối liên thông chia sẻ dữ liệu với hệ thống thông tin đất đai, hỗ trợ cho hệ thống đất đai trong việc thu thập, lưu trữ, cập nhật, xử lý và phân tích xác định giá đất đến từng thửa đất trong cơ sở dữ liệu đất đai

Hệ thống hỗ trợ định giá đất có cơ sở dữ liệu định giá đất khác với cơ sở

dữ liệu giá đất của hệ thống thông tin đất đai Cơ sở dữ liệu định giá đất gồm các

dữ liệu không gian và thuộc tính về các yếu tố đặc điểm phân cấp vị trí đất, các

hệ số tác động của các yếu tố này, các vùng giá trị đất và mức giá tương ứng theo thị trường và theo quy định của nhà nước

Thông tư số 75/2015/TT-BTNMT quy định cơ sở dữ liệu giá đất chỉ là dữ liệu thuộc tính giá đất của các thửa đất trong cơ sở dữ liệu địa chính (Khoản 3, Điều 5) Theo đó dữ liệu giá đất gồm dữ liệu giá đất theo bảng giá đất, dữ liệu giá đất cụ thể, dữ liệu giá đất chuyển nhượng trên thị trường

Thực tế để xác định giá đất của một thửa đất cụ thể trong cơ sở dữ liệu địa chính thì trước tiên cần phải xác định vị trí đất của thửa đất, tiếp theo là xác định mức giá đất hành chính hay thị trường tương ứng với vị trí đất của thửa đất Trong khi đó vị trí đất chỉ là dữ liệu thuộc tính quy định trong bảng giá đất Có nghĩa là vị trí đất của thửa đất chỉ có thể được xác định bên ngoài bằng cách lập bản đồ giá đất, sau đó dữ liệu thuộc tính về vị trí đất và mức giá tương ứng của từng thửa đất sẽ được cập nhật vào cơ sở dữ liệu địa chính của hệ thống thông tin đất đai Đây là mặt hạn chế thứ nhất của cơ sở dữ liệu giá đất trong hệ thống thông tin đất đai

Hơn nữa cơ sở dữ liệu giá đất theo quy định của Thông tư số BTNMT thì không bao gồm các dữ liệu về các yếu tố đặc điểm vị thế của vị trí đất cấu thành giá trị đất, vì vậy khi xác định giá đất cụ thể theo thị trường thì không có dữ liệu để phân tích xác định hệ số điều chỉnh theo sự khác biệt của các yếu tố đặc điểm vị thế này Đây là mặt hạn chế thứ hai của cơ sở dữ liệu giá đất trong hệ thống thông tin đất đai

75/2015/TT-Những hạn chế nêu trên của hệ thống thông tin đất đai hiện hành chính là nội dung thực hiện của hệ thống thông tin hỗ trợ định giá đất Cơ sở dữ liệu định giá đất của hệ thống này gồm có dữ liệu không gian về vị trí đất và dữ liệu thuộc tính về các yếu tố đặc điểm vị thế của vị trí đất cùng với mức giá đất tương ứng

do Nhà nước quy định và theo thị trường

Phần mềm Vinaland info là một thành phần quan trọng trong hệ thống thông tin hỗ trợ định giá đất đai Đây là một phần mềm ứng dụng công nghệ WebGIS

Các nội dung nghiệp vụ định giá đất đặt ra các yêu cầu đối với một hệ thống thông tin hỗ trợ định giá đất như sau:

- Hệ thống phải được xây dựng bằng công nghệ WebGIS để có khả năng đảm bảo cho việc tương tác trao đổi giữa các nhà quản lý và người sử dụng đất, giữa các nhà quản lý tại các địa điểm không gian khác nhau thông qua mạng

Internet trong việc cập nhật, lưu trữ, truy xuất và tham khảo thông tin về giá đất

và thị trường đất đai

- Hệ thống phải có khả năng lưu trữ và truy xuất lịch sử giá đất của từng thửa đất, từng tuyến, đoạn đường và khu vực để phục vụ cho việc thẩm tra, thẩm định giá đất, tính toán các nghĩa vụ tài chính liên quan

- Hệ thống phải tích hợp mô hình toán giá đất để hỗ trợ xác định giá của từng thửa đất với sai số cho phép theo yêu cầu tác nghiệp của các nhà quản lý và người sử dụng đất với các dữ liệu đầu vào là các dữ liệu thông tin phản ánh các yếu tố đặc điểm tự nhiên - kỹ thuật của thửa đất và các yếu tố đặc điểm vị thế của vị trí đất phản ánh khả năng sinh lợi của đất đai

- Hệ thống có các mô đun chức năng để hỗ trợ định giá đất đáp ứng các tiêu chuẩn định giá đất theo quy định của pháp luật, bao gồm:

+ Mô đun hiển thị bản đồ tương tác trên Web (hiển thị thông tin giá đất và các thông tin địa chính khác trên bản đồ địa chính, bản đồ khu vực, tuyến đường

và đoạn đường);

+ Mô đun quản lý giao dịch đất đai;

+ Mô đun định giá đất đến từng thửa đất tại các khu vực, tuyến đường và đoạn đường theo mức giá nhà nước quy định trong bảng giá đất;

+ Mô đun định giá từng thửa đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường với các thông tin đầu vào về các yếu tố đặc điểm đất đai cấu thành giá trị đất;

+ Mô đun tính toán chỉ số giá đất;

+ Mô đun tìm kiếm thửa đất;

+ Mô đun tra cứu lịch sử giá đất;

Chức năng nghiệp vụ đặc thù của hệ thống thông tin hỗ trợ định giá đất chính là căn cứ lựa chọn giải pháp công nghệ WebGIS xây dựng hệ thống này

Một hệ thống WebGIS hỗ trợ định giá đất phải có tốc độ truy xuất cao, có tính mở để có khả năng thích ứng cao và dữ liệu GIS phải đầy đủ và chính xác

về mặt thông tin Lựa chọn giải pháp công nghệ xây dựng một hệ thống bất kỳ cũng đều phải tuân thủ các tiêu chí sau:

+ Công nghệ phải đáp ứng được các yêu cầu thực tế;

+ Công nghệ phải có tính mở và khả năng nền dùng chung cao;

+ Công nghệ cần tương thích về dữ liệu được biên tập từ các phần mềm chuyên dụng hiện tại;

+ Công nghệ phải phù hợp với trình độ sử dụng chung;

+ Công nghệ mã nguồn mở để giảm tối thiểu chi phí đầu tư ban đầu;

+ Công nghệ cần tuân thủ các tiêu chuẩn hiện hành của Việt Nam và quốc tế

1.4.2 Giới thiệu công nghệ WEBGIS và phát triển phần mềm WEBGIS

1.4.2.1 Giới thiệu công nghệ WEBGIS

Mô hình của các hệ thống thông tin WebGIS tối thiểu có 4 thành phần: GIS Database Server, GIS Server (Map Server), GIS Application Server, và Web Server

Web Server: còn được gọi là HTTP Server (như Apache) Chức năng chính của Web Server là tiếp nhận và đáp lại những yêu cầu từ những trình duyệt Web thông thường thông qua giao thức truyền dữ liệu trên mạng HTTP

Map Server: chịu trách nhiệm biểu diễn các dữ liệu GIS (không gian và thuộc tính) dưới dạng raster hoặc vector

Application Server: là máy chủ cung cấp các ứng dụng phần mềm tùy chỉnh với các dịch vụ như truy vấn hệ thống, phân tích và xử lý GIS,

Database Server: là nơi lưu trữ các dữ liệu bao gồm cả dữ liệu không gian

và phi không gian

Hình 1.6 Mô hình WebGIS chuẩn

Nếu xây dựng hệ thống đầy đủ 4 thành phần chuẩn nêu trên thì hệ thống trở nên phức tạp và nặng nề có yêu cầu cao về hạ tầng CNTT, nhưng lại không cần thiết đối với các nghiệp vụ đặt ra là xây dựng bản đồ vùng giá trị đất dưới dạng vector hỗ trợ tương tác, cùng với CSDL GIS về giá đất và các yếu tố đặc điểm vị thế của vị trí đất

Yêu cầu nghiệp vụ của hệ thống thông tin hỗ trợ định giá đất không đòi hỏi các chức năng xử lý và phân tích dữ liệu GIS mạnh mẽ hiện có của các máy chủ GIS như ArcGIS Server, MapServer hay GeoServer Do đó hệ thống được tinh giảm 2 thành phần là GIS Server và Application Server, thay thế bằng mô

Web Server GIS Server Database Server

Application Server

đun bản đồ vector SVG tích hợp vào Web Server kết hợp với PostGIS để truy vấn, xử lý và phân tích dữ liệu GIS

Web Server (máy chủ Web): do phần mềm được chọn là giải pháp mã nguồn mở, ngôn ngữ lập trình Java nên chọn Web Server là Apache Tomcat Server

GIS Server (máy chủ GIS): hệ hỗ trợ định giá đất là phần mềm chuyên dụng, có tính đặc thù cao, không có yêu cầu khắt khe về hình ảnh, chủ yếu hiển thị dưới dạng các đường thằng (biểu diễn thửa đất),… nên không có nhu cầu tái tạo dữ liệu GIS thành dạng hình ảnh Phần mền được thiết kế theo mô hình Thick Client nên một số xử lý được thực hiện tại Web Browser Dữ liệu chuyển

về cho Client xử lý là dạng vector (SVG) cơ bản nên các xử lý dữ liệu GIS hoàn toàn có thể thực hiện bởi PostGIS, vì vậy không cần thiết phải có riêng một GIS Server Tính năng này được thực hiện bởi mô đun PostGIS thuộc GIS Database Server Giải pháp này đáp ứng đủ yêu cầu hiện tại giúp tối giản hệ thống làm tăng hiệu năng hoạt động của hệ thống

Application Server (máy chủ ứng dụng): do nhu cầu xử lý dữ liệu không lớn và khá đơn giản nên không cần có máy chủ riêng mà tích hợp các bộ thư viện Geotools, Google Map API, SVG vào trong máy chủ web để làm hệ thống đơn giản và tối ưu hơn vì yêu cầu phần cứng thấp và tốc độ xử lý cao hơn

GIS Database Server (máy chủ dữ liệu GIS): hệ quản trị CSDL PostgreSQL kết hợp với PostGIS được lựa chọn bởi vì nó có những thuận lợi khác biệt so với các hệ quản trị CSDL mã nguồn mở khác

+ Cho phép quản lý cơ sở dữ liệu lớn (không giới hạn về dung lượng và

số lượng bảng, cũng như số lượng dòng trong 1 bảng của CSDL; dung lượng tối

đa của 1 bảng là 32 TB, tối đa của 1 dòng là 1,6 TB, tối đa của 1 trường là 1 GB)

+ Có khả năng đáp ứng được số lượng kết nối lớn trong 1 đơn vị thời gian, hỗ trợ tốt truy cập đồng thời

+ PostgreSQL hỗ trợ nhiều ngôn ngữ lập trình (Java, C, Perl, ), cho phép nhà phát triển phần mềm xây dựng các mô đun tích hợp (Store Proceduce) trong CSDL làm cho CSDL có khả khả năng tùy biến cao

+ Có khả năng thực hiện những tính toán không gian phức tạp chẳng hạn như trả về những đối tượng ở gần một vị trí nào đó, những đối tượng nằm trong phạm vi vùng phụ cận của một đối tượng khác Nó cung cấp những khả năng giống một hệ thống thông tin địa lý bên trong một môi trường cơ sở dữ liệu với

số lượng lớn hàm xử lý dữ liệu không gian, cho phép các nhà phát triển phần mềm xây dựng các ứng dụng GIS mạnh mẽ

Mô hình hoạt động của WebGIS được chọn là mô hình Thick Client – không sử dụng hình ảnh bitmap trong tương tác giữa Web Browser với GIS Server, mà dùng bản đồ véc tơ hỗ trợ tương tác SVG Vì các lý do sau:

+ SVG dùng để mô tả các ảnh đồ họa dưới dạng vector nên có thể hiển thị

ở mọi độ phân giải mà không làm vỡ ảnh Sự thay đổi tỷ lệ hiển thị được thực hiện ngay trên Web Browser mà không cần yêu cầu dữ liệu mới từ GIS Server, nên phản hồi nhanh hơn so với sử dụng ảnh bitmap

+ Việc chồng xếp các lớp bản đồ chuyên đề SVG hiển thị ở phía Client được thực hiện bởi Web Browser Do đó tốc độ đáp ứng cho Client nhanh hơn

so với mà việc sử dụng bản đồ ảnh bitmap (được thực hiện tại GIS Server)

+ Với một kích thước tương tự, file SVG sẽ chứa nhiều thông tin hơn các tập tin hình ảnh ở dạng nhị phân, do đó dung lượng file SVG nhỏ, tốc độ truyền tải giữa client-server nhanh

+ SVG là một chuẩn mở, nó cho phép việc tùy biến mục đích sử dụng một cách dễ dàng

+ Các thư viện dùng để tạo và làm việc với chuẩn SVG ngày nay đã xuất

hiện rất nhiều, trong số đó có nhiều công cụ được sử dụng phổ biến

+ Đến nay SVG đã được hỗ trợ trên hầu hết các trình duyệt, không cần phải cài đặt thêm bất kỳ phần mềm nào khác SVG có khả năng tương thích với HTML Nói cách khác, SVG có nhiều triển vọng ứng dụng với việc hỗ trợ ngày càng nhanh và rộng hơn

Ngoài ra hệ thống cần đáp ứng các yêu cầu công nghệ sau:

+ Lưu trữ dữ liệu theo cơ chế đánh phiên bản (versioning)

+ Lập trình cơ sở dữ liệu theo hướng mở để có khả năng tùy biến

+ Phát triển hệ thống theo hướng mô đun hóa

+ Cân bằng tải server (Load balancing)

1.4.2.2 Phát triển phần mềm WebGIS hỗ trợ định giá đất

- Hệ quản trị cơ sở dữ liệu: PostgreSQL/PostGIS

b) Các mô đun chức năng

- Mô đun quản trị cơ sở dữ liệu

Xây dựng bảng và thuộc tính dữ liệu thay đổi để có khả năng tuy biến phù hợp với các địa phương khác nhau

Hình 1.7 Giao diện quản lý dữ liệu

- Mô đun kiểm tra và hiệu chỉnh dữ liệu đầu vào

Xác định được các lỗi biên tập dữ liệu không gian các dạng vùng và đường như thừa đường, vùng, tiếp biên, tiếp nối, chồng lấn,

- Mô đun hiển thị bản đồ tương tác trên nền Web

Chia mảnh, phóng to, thu nhỏ và kéo bản đồ, hiển thị thông tin giá đất và các thông tin địa chính khác trên bản đồ nền địa chính, bản đồ khu vực và tuyến đường,

Hình 1.8 Giao diện bản đồ tương tác trên nền Web

Sử dụng công nghệ véc tơ khả co (SVG) để hiển thị bản đồ các đối tượng không gian, tính hợp với Google Maps thông qua Google Maps API

- Mô đun quản trị cập nhật, sao lưu dữ liệu

Chức năng quản trị cập nhật dữ liệu cũng được xây dựng có khả năng tùy biến theo CSDL, giao diện cập nhật động, xuất dữ liệu có cấu trúc tương ứng với CSDL, cập nhật dữ liệu qua file

Hình 1.9 Giao diện cập nhật thuộc tính

- Mô đun quản trị người dùng

Mật khẩu người dùng được mã hoá bằng thuật toán SHA256; phân quyền truy cập các chức năng trên hệ thống; phân quyền theo vùng truy cập cho người dùng quản lý dữ liệu; chức năng mã hoá mật khẩu truy cập lưu trên trình duyệt

Hình 1.10 Giao diện quản lý người dùng

- Mô đun quản lý giao dịch đất đai

Phân biệt đăng ký quản lý giao dịch bất động sản với đăng mua hay bán bất động sản

Hình 1.11 Giao diện đăng ký giao dịch đất đai

- Mô đun thống kê, phân tích và tổng hợp dữ liệu giá đất

Thống kế bất động sản theo từng loại, từng khu vực, từng mức giá và thời gian giao dịch tương ứng

- Mô đun định giá đất theo bảng giá đất

Xác định giá đất đến từng thửa đất tại các khu vực, tuyến đường và đoạn đường theo mức giá nhà nước quy định trong bảng giá đất Buffer tự động tim đường theo độ rộng đường thực tế và quy hoạch để xác định lề đường và lộ giới xây dựng; theo từng cự ly quy định tính từ mép đường hay lộ giới xây dựng để tính tỷ lệ giảm giá tương ứng đối với thửa đất có chiều sâu lớn; chồng xếp bản

đồ buffer giá với bản đồ địa chính để tính toán giá thửa đất theo các hệ số giảm giá và mức giá đất được quy định trong bảng giá đất

Hình 1.12 Giao diện định giá đất

- Mô đun định giá từng thửa đất sát với giá đất thị trường

Xác định giá đất thị trường theo các thông tin đầu vào về các yếu tố cấu thành giá đất Buffer tự động tim đường theo độ rộng đường thực tế và quy hoạch để xác định lề đường và lộ giới xây dựng, theo từng cự ly quy định tính

từ mép đường hay lộ giới xây dựng để tính tỷ lệ giảm giá tương ứng đối với thửa đất có chiều sâu lớn; chồng xếp bản đồ buffer giá với bản đồ địa chính để xác định giá thửa đất theo các hệ số giảm giá và mức giá đất thị trường

- Mô đun xây dựng bản đồ giá đất nhà nước quy định

Buffer tự động tim đường theo độ rộng đường thực tế và quy hoạch để xác định lề đường và lộ giới xây dựng, theo từng cự ly quy định tính từ mép

đường hay lộ giới xây dựng để tính tỷ lệ giảm giá tương ứng đối với thửa đất có chiều sâu lớn theo các hệ số và mức giá đất được quy định trong bảng giá đất

- Mô đun xây dựng bản đồ giá đất thị trường

Buffer tự động tim đường theo độ rộng đường thực tế và quy hoạch để xác định lề đường và lộ giới xây dựng, theo từng cự ly quy định tính từ mép đường hay lộ giới xây dựng để tính tỷ lệ giảm giá tương ứng đối với thửa đất có chiều sâu lớn theo các hệ số và mức giá đất thị trường

- Mô đun tra cứu giá đất

Tra cứu giá đất theo từng thửa đất, vị trí đất, khu vực, đoạn đường và tuyến đường Sử dụng công cụ Tooltip để hiển thị thông tin khi click chuột vào các đối tượng này

- Mô đun tìm kiếm thửa đất và xác định địa điểm

Xác định theo địa chỉ, số hiệu địa chính thửa đất hay họ tên người sử dụng đất khi tìm kiếm thửa đất; theo tên gọi của công trình, địa danh khi tìm kiếm công trình, địa danh

1.4.3 Xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất

1.4.3.1 Giới thiệu cơ sở dữ liệu giá đất

Thời gian trước, cách quản lý thông tin về đất đai theo cách truyền thống

và thủ công được lưu trên giấy, dẫn đến việc tra cứu thông tin đến từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất phục vụ cho công tác quản lý hay giao dịch đất đai trên thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn khi chiếm khá nhiều diện tích lưu trữ và không tạo ra sự liên kết giữa các dữ liệu đất đai với nhau, đặc biệt là giá đất

Việc xây dựng một cơ sở dữ liệu giá đất là yêu cầu cần thiết để đáp ứng được yêu cầu về quản lý nhà nước về đất đai trong xu thế hội nhập và phát triển Xây dựng hệ cơ sở dữ liệu này chúng ta cần phải có được:

- Cơ sở dữ liệu giá đất là cơ sở dữ liệu thành phần của cơ sở dữ liệu đất đai, được xây dựng và định vị không gian trên nền cơ sở dữ liệu địa chính

- Cơ sở dữ liệu địa chính là tập hợp thông tin có cấu trúc của dữ liệu địa chính Dữ liệu địa chính là dữ liệu không gian địa chính, dữ liệu thuộc tính địa chính và các dữ liệu khác có liên quan

- Dữ liệu không gian địa chính là dữ liệu về vị trí, hình thể của thửa đất, nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất, dữ liệu về hệ thống thủy văn, hệ thống thủy lợi; hệ thống đường giao thông; dữ liệu về điểm khống chế; dữ liệu về biên giới, địa giới; dữ liệu về địa danh và ghi chú khác; dữ liệu về đường chỉ giới và mốc giới quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch giao thông và các loại quy hoạch khác, chỉ giới hành lang an toàn bảo vệ công trình

- Dữ liệu thuộc tính địa chính là dữ liệu về người quản lý đất, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, tổ chức và cá nhân

có liên quan đến các giao dịch về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;