hoàn thiện công tác thẩm định giá đất dự án khu dân cư phía bắc rạch bà bướm tại phường phú thuận, quận 7, tp hcm phục vụ cho mục đích chuyển nhượng

Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp điều tra: Tiến hành khảo sát, điều tra thu thập thông tin số liệu, tài liệu có liên quan đến điều kiện tự nhiên, KT-XH của đất đai, tình hình thị trư

KDC: Khu dân cư

TN&MT: Tài nguyên và môi trường

TSKGLVĐ: Tài sản khác gắn liền với đất

TSTĐ: Tài sản thẩm định

TSSS: Tài sản so sánh

UBND: Ủy ban nhân dân

DANH MỤC HÌNH ẢNH

Hình 1.1 Tính chất và đặc điểm của đất đai

Hình 1.2 Mối quan hệ giữa giá trị hữu hình và giá trị vô hình

Hình 1.3 Bản đồ giá trị

Hình 1.4 Tính ngưỡng của giá cả đất đai

Hình 1.5 Tính phi tuyến của giá cả đất đai

Hình 2.6 Hạ tầng giao thông (Đường N4)

Hình 2.7 Suất vốn đầu tư HTKT khu đô thị theo Quyết định 1161/BXD

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1 Cơ cấu sử dụng đất của toàn dự án

Bảng 2.2 Quy định về không gian, kiến trúc đô thị của lô J, K

Bảng 2.3 Lãi suất cho vay trung và dài hạn thời điểm tháng 3/2017

Bảng 2.4 Đơn giá của các TSSS

Bảng 2.5 Hiệu chỉnh giá trị thị trường của đất nền khu Sky Villa

Bảng 2.6 Phân bổ doanh thu

Bảng 2.7 Hiện giá tổng doanh thu phát triển

Bảng 2.8 Tổng chi phí xây dựng cho toàn dự án

Bảng 2.9 Chi phí quản lý và chi phí tư vấn đầu tư xây dựng toàn dự án Bảng 2.10 Tổng chi phí đầu tư cho khu Sky Villa

Bảng 2.11 Cơ cấu vốn

Bảng 2.12 Chi phí lãi vay

Bảng 2.13 Tỷ lệ chi phí bán hàng trên doanh thu thuần của các công ty trong giai đoạn năm 2012-năm 2016

Bảng 2.14 Phân bổ chi phí bán hàng

Bảng 2.15 Tỷ lệ quản lý trên doanh thu thuần của các công ty trong giai

đoạn năm 2012-năm 2016

Bảng 2.16 Chi phí quản lý

Bảng 2.17 Tổng chi phí đầu tư phát triển

Bảng 2.18 Hiện giá tổng chi phí phát triển

Bảng 3.2 Hiệu chỉnh giá đất thị trường của nhà phố

Bảng 3.3 Phân bổ doanh thu

Bảng 3.4 Hiện giá tổng doanh thu phát triển

Bảng 3.5 Tổng chi phí đầu tư cho khu Sky Villa

Bảng 3.6 Chi phí lãy vay

Bảng 3.7 Phân bổ chi phí bán hàng

Bảng 3.8 Chi phí quản lý

Bảng 3.9 Tổng chi phí đầu tư phát triển Bảng 3.10 Hiện giá tổng chi phí phát triển Bảng 3.11 Dòng tiền của khu Sky Villa Bảng 3.12 Giá trị khu đất cần thẩm định Bảng 3.13 Bảng tổng hợp

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN 1

DANH MỤC VIẾT TẮT 2

DANH MỤC HÌNH ẢNH 3

DANH MỤC BẢNG 4

MỤC LỤC 6

MỞ ĐẦU 1

1 Lý do chọn đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến công tác định giá đất đai cụ thể 2

3 Mục tiêu và nhiệm vụ của nghiên cứu 3

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3

5 Phương pháp nghiên cứu 4

6 Ý nghĩa của nghiên cứu 4

7 Bố cục luận văn 4

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI 5

1.1 Cơ sở lý luận về định giá đất 5

1.1.1 Khái niệm, tính chất, đặc điểm và vai trò của đất đai 5

1.1.2 Giá trị và các hình thái biểu hiện của giá trị đất đai 7

1.1.3 Khái niệm và các mục đích của thẩm định giá 12

1.1.4 Phân biệt thẩm định giá và định giá 13

1.1.5 Các nguyên tắc thẩm định giá 13

1.1.6 Các phương pháp thẩm định giá 17

1.2 Cơ sở pháp lý 27

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT DỰ ÁN KDC PHÍA BẮC RẠCH BÀ BƯỚM TẠI PHƯỜNG PHÚ THUẬN, QUẬN 7, TP.HCM PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH CHUYỂN NHƯỢNG 29

2.1 Khái quát về đơn vị thực tập 29

2.1.1 Khái quát về Công ty Cổ phần Thẩm Định Giá Thế Kỷ 29

2.1.2 Khái quát về các dự án của Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ đã thực hiện 30

2.2 Thực trạng công tác thẩm định giá tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ 30

2.2.1 Quy trình thẩm định giá của Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ

đang thực hiện 30

2.2.2 Kết quả tham gia thực tế công tác thẩm định giá tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ 33

2.2.3 Những mặt tích cực và hạn chế của công tác định giá tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ 61

CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT DỰ ÁN KDC PHÍA BẮC RẠCH BÀ BƯỚM TẠI PHƯỜNG PHÚ THUẬN, QUẬN 7, TP.HCM PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH CHUYỂN NHƯỢNG 62

3.1 Giải pháp chung 62

3.2 Giải pháp cụ thể 62

3.2.1 Giá đất theo phương pháp thặng dư khi xác định ngưỡng giá thị trường 62

3.2.2 Giá đất theo đơn giá đất của UBND Tp.HCM giai đoạn năm 2015 đến năm 2019 79

3.3 Tổng hợp 79

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 81

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 82

PHỤ LỤC 83

MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Đất đai có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người Nó là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống của muôn loài, là địa bàn phân bố các KDC, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng… Đối với mỗi ngành nghề thì đất đai đều đảm nhận một vai trò cụ thể Trong sản xuất nông nghiệp và lâm nghiệp, đất đai là tư liệu sản xuất không thể thay thế Nó vừa là chỗ tựa, vừa là nguồn cung cấp thức ăn cho cây trồng Trong các ngành phi nông nghiệp, đất đai giữ vai trò thụ động với chức năng là cơ sở không gian và vị trí để hoàn thiện quá trình lao động, là kho tàng

dự trữ trong lòng đất Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động sản xuất của con người, là nền tảng xây dựng nền văn hoá xã hội, là thành phần quan trọng của một nền kinh tế Vai trò của đất đai không chỉ đơn thuần là địa điểm, là cơ sở hình thành các thành phố, làng mạc, các công trình công nghiệp, giao thông và các công trình thuỷ lợi khác mà còn là nguồn của cải, QSDĐ là nguyên liệu của thị trường nhà đất Nó là tài sản đảm bảo sự an toàn về tài chính, có thể chuyển nhượng khi hội đủ điều kiện

Sau ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế, thị trường nhà đất bắt đầu hoạt động sôi nổi trở lại Các hoạt động mua bán, đầu tư, thay đổi QSDĐ, kiểm tra giá trị tài sản để thế chấp, vay vốn, góp vốn diễn ngày càng nhiều Tuy nhiên, thị trường này lại phát triển chưa đồng bộ, thông tin chưa minh bạch Một trong những nguyên nhân hạn chế sự phát triển của thị trường này là do những tính chất đặc biệt của đất đai Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt và có giá trị lớn, khi trao đổi trên thị trường thì giá trị này phụ thuộc vào các yếu tố hữu hình

và vô hình Nói cách khác, giá trị của đất đai chủ yếu phụ thuộc vào vị thế xã hội và chất lượng của nó Các yếu tố này luôn biến động theo thời gian và phụ thuộc vào sự cảm nhận của mỗi người, cùng một thửa đất, mỗi người sẽ nhận định khác nhau về giá trị mà nó đem lại Điều này đã tạo nên sự mù mờ trong việc xác định giá trị của đất đai Để xác định đúng giá trị thị trường của đất đai, thúc đẩy thị trường này phát triển minh bạch thì việc định giá đất là một hoạt động tất yếu đóng vai trò vô cùng quan trọng bởi nó không chỉ phản ánh đúng giá trị thị trường mà còn có tác dụng lớn trong việc đảm bảo nguồn thu cho nhà nước, đảm bảo tính công bằng xã hội Mục tiêu quan trọng nhất là giảm được tham nhũng trong quản lý đất đai và giảm được khiếu kiện của dân Đồng thời, định giá đúng giá trị đất đai sẽ tạo động lực cho việc phân bổ và sử dụng đất đai một cách hợp lý và hiệu quả Đây còn được xem là hoạt động nồng cốt hỗ trợ các hoạt động khác như tư vấn, môi giới, quảng cáo…

Hiện nay, tuy có nhiều phương pháp định giá đất nhưng mỗi phương pháp đều có ưu điểm và nhược điểm nên khi áp dụng vào thực tế sẽ gặp nhiều bất cập Các công ty thẩm định giá đã ra đời với những tiêu chuẩn và quy trình cụ thể đã phần nào làm cho hoạt động định giá được hoàn thiện hơn Một trong những công ty thẩm định giá đã và đang khẳng định được thương hiệu của mình trên

thị trường đó là Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ Công ty có các tiêu chuẩn và quy trình thẩm định giá chặt chẽ đã áp dụng một cách phù hợp các phương pháp thẩm định vào từng đối tượng nhằm phục vụ cho các mục đích nhất định Trong thời gian thực tập ở công ty này, nhận thấy có một số vấn đề trong phương pháp thẩm định giá đất phục vụ cho mục đích chuyển nhượng, nhằm mục đích nghiên cứu kỹ hơn và sâu hơn về vấn đề thẩm định giá nói chung và phương pháp thẩm định giá đất đai nói riêng, tôi đã chọn chuyên đề:

“Hoàn thiện công tác thẩm định giá đất Dự án Khu dân cư phía Bắc rạch Bà Bướm tại phường Phú Thuận, quận 7, Tp.HCM phục vụ cho mục đích chuyển nhượng” làm chuyên đề khóa luận Trong dự án này, chỉ có khu Sky Villa đủ yêu cầu chuyển nhượng theo quy định của Luật kinh doanh BĐS nên tôi sẽ tập trung vào thẩm định giá trị đất đai của khu Sky Villa

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến công tác định giá đất đai cụ thể

Trong thời gian qua đã có một số nghiên cứu về định giá đất đai được thực hiện về các vấn đề cụ thể như sau:

1 Nghiên cứu một số nguyên nhân cơ bản làm biến động giá đất đô thị trên thị trường và đề xuất phương pháp định giá đô thị ở nước ta, 2004, Bùi Ngọc Tuân, (Đề tài cấp bộ-Bộ TN&MT) Nghiên cứu thực hiện nhằm giải quyết hai vấn đề cơ bản: (1) Xác định rõ những nguyên nhân cơ bản, phạm vi và mức

độ ảnh hưởng của các nguyên nhân cơ bản đó đến sự biến động giá đất đô thị trên thị trường ở nước ta từ năm 1993 trở lại đây; (2) Đề xuất phương pháp định giá đất đô thị phù hợp với đặc thù các đô thị của nước ta và có khả năng thích ứng với những biến động giá đất trên thị trường trong quá trình áp dụng Đề tài chưa xác định những căn cứ áp dụng phương pháp định giá đất đai

2 Hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS tại công ty TNHH thẩm định giá và dịch vụ tài chính Đà Nẵng, Phan Nguyễn Linh Đa (Luận văn thạc sĩ-Đại học Đà Nẵng) Trong luận văn này, tác giả đã nêu được thực trạng công tác thẩm định giá bất động tại công ty TNHH Thẩm định giá và Dịch vụ tài chính Đà Nẵng và đề xuất được những giải pháp nhằm hoàn thiện công tác công tác này tại công ty này tuy nhiên, đề tài chỉ nêu những nét cơ bản về hiện trạng công tác thẩm định giá tại một công ty cụ thể và đề ra một số giải pháp tạm thời

3 Hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS trong cho vay tại Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam, Võ Thị Như Ánh (Luận văn thạc sĩ-Đại học

Đà Nẵng) Trong luận văn này, tác giả đã nêu được thực trạng công tác thẩm định giá bất động cho vay tại Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam và

đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác công tác thẩm định giá BĐS trong cho vay tại ngân hàng này tuy nhiên, cũng giống như đề tài trên, đề tài này chỉ nêu những nét cơ bản về hiện trạng công tác thẩm định giá tại một ngân hàng cụ thể

và đề ra một số giải pháp tạm thời

4 Nghiên cứu giá trị QSDĐ dự án chung cư 99 Bến Bình Đông, Phường

11, Quận 8, Tp.HCM cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính, Nguyễn Phước Tôn Nữ Giáng Hương (Luận văn tốt nghiệp cử nhân trường Đại học Tài chính-

chất của BĐS, đặc điểm của thị trường này, các nguyên tắc, phương pháp thẩm định giá BĐS và thực hiện thẩm định giá một tài sản cụ thể Tuy nhiên, đề tài chưa đề xuất được giải pháp để hoàn thiện công tác thẩm định giá trị QSDĐ dự

án chung cư 99 Bến Bình Đông, phường 11, quận 8, Tp.HCM

Các công trình nghiên cứu nêu trên chỉ đề cập đến thực trạng và đề xuất giải pháp để giải quyết các vấn đề bất cập tại ngân hàng hoặc tại một công ty cụ thể mà chưa đề cập đến giải quyết các vần đề của công tác thẩm định giá đất của một tài sản cụ thể (ví như Dự án KDC phía Bắc rạch Bà Bướm tại phường Phú Thuận, quận 7, Tp.HCM phục vụ mục đích chuyển nhượng)

3 Mục tiêu và nhiệm vụ của nghiên cứu

3.1 Mục tiêu nghiên cứu

Đánh giá thực trạng thẩm định giá đất Dự án KDC phía Bắc rạch Bà Bướm tại phường Phú Thuận, quận 7, Tp.HCM phục vụ cho mục đích chuyển nhượng, xác định các vấn đề còn tồn tại và đề xuất các giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá đất đai để giá đất được xác định có sự hài hòa lợi ích giữa các bên liên quan

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Hệ thống hóa cơ sở lý luận và pháp lý của định giá đất đai

- Phân tích thực trạng công tác thẩm định giá đất Dự án KDC phía Bắc rạch Bà Bướm tại phường Phú Thuận, quận 7, Tp.HCM phục vụ cho mục đích chuyển nhượng

- Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá đất Dự án KDC phía Bắc rạch Bà Bướm tại phường Phú Thuận, quận 7, Tp.HCM phục vụ cho mục đích chuyển nhượng

4 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tƣợng nghiên cứu

- Giá trị và các hình thức biểu hiện của giá trị đất đai;

- Các yếu tố và các tiêu chí phản ánh các đặc điểm đất đai cấu thành giá trị đất đai của khu Sky Villa thuộc Dự án KDC phía Bắc rạch Bà Bướm;

- Nguyên tắc, quy trình và phương pháp xác định giá trị đất đai của khu Sky Villa thuộc Dự án KDC phía Bắc rạch Bà Bướm

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Đề tài được thực hiện trong phạm vi không gian trên địa bàn quận 7, Tp.HCM thời gian trong năm 2017 với nội dung nghiên cứu tập trung vào hoàn thiện phương pháp định giá đất đai của khu Sky Villa thuộc Dự án KDC phía Bắc rạch Bà Bướm phường Phú Thuận, quận 7, Tp.HCM phục vụ cho mục đích chuyển nhượng

5 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp điều tra: Tiến hành khảo sát, điều tra thu thập thông tin số liệu, tài liệu có liên quan đến điều kiện tự nhiên, KT-XH của đất đai, tình hình thị trường tại khu vực có tài sản thẩm định, các thông số về giá cả thị trường và đặc điểm, hiện trạng đất đai tại các điểm nghiên cứu được chọn theo mục tiêu nghiên cứu đã đề ra trước đó

- Phương pháp thống kê: Phương pháp này được dùng để sắp xếp số liệu, tài liệu theo một trật tự nhất định, xây dựng dữ liệu theo một hệ thống

- Phương pháp so sánh: Phương pháp này dùng để so sánh số liệu về điều kiện tự nhiên, KT-XH của TSTĐ với các tài sản tương đồng

- Phương pháp phân tích tổng hợp: Phương pháp này được sử dụng để phân tích các yếu tố cấu thành trong giá trị đất đai trên cơ sở các dữ liệu, thông tin về giá thị trường và các yếu tố đặc điểm KT-XH của đất đai đã thu thập được Sau đó tiến hành tổng hợp để đưa ra kết luận về giá trị của đất đai, những hạn chế còn tồn tại và đề xuất giải pháp

6 Ý nghĩa của nghiên cứu

Làm rõ được các hạn chế trong thẩm định giá đất Dự án KDC phía Bắc rạch Bà Bướm tại phường Phú Thuận, quận 7, Tp.HCM phục vụ cho mục đích chuyển nhượng và đề xuất được các giải pháp hoàn thiện phương pháp thẩm định giá khu đất này, để giá đất được xác định có sự hài hòa lợi ích giữa các bên liên quan

7 Bố cục luận văn

Bố cục luận văn gồm:

Mở đầu

Chương 1 Cơ sở lý luận và pháp lý của thẩm định giá đất đai

Chương 2 Thực trạng công tác công tác thẩm định giá đất Dự án KDC phía Bắc rạch Bà Bướm tại phường Phú Thuận, quận 7, Tp.HCM phục vụ cho mục đích chuyển nhượng

Chương 3 Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá đất Dự án KDC phía Bắc rạch Bà Bướm tại phường Phú Thuận, quận 7, Tp.HCM phục vụ cho mục đích chuyển nhượng

Kết luận và kiến nghị

Hiện nay, khái niệm đất đai có nhiều cách định nghĩa khác nhau:

“Đất đai là một phần bề mặt tơi xốp của lớp vỏ trái đất, chịu ảnh hưởng của các yếu tố tự nhiên như địa hình, địa chất, khí hậu, thủy văn, sinh vật Đất đai là một loại tài nguyên thiên nhiên, một loại tư liệu sản xuất, chỉ tất cả các lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất Đất đai nghĩa hẹp chỉ bộ phận lục địa trên

bề mặt trái đất” (Theo đại từ điển kinh tế thị trường)

“Đất đai là tài nguyên Quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các KDC, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng”

(Theo Luật đất đai)

Qua đó nhận thấy rằng trong các tài liệu chưa có sự phân biệt rõ ràng khi nói về khái niệm đất đai và dễ bị nhầm lẫn với các khái niệm: đất, lãnh thổ Trong quá trình nghiên cứu khoa học chúng ta cần phải phân biệt chúng thật rõ ràng Theo quan điểm của tiến sĩ Trần Thanh Hùng thì ba khái niệm đất, lãnh thổ và đất đai được phân biệt như sau:

- Lãnh thổ là địa bàn cư trú của cộng đồng dân tộc trong không gian và thời gian xác định, thuộc về phạm trù địa lý-dân tộc

- Đất là lớp bề mặt trái đất hiểu theo nghĩa rộng hơn so với khái niệm thổ nhưỡng, thuộc về phạm trù địa lý-tự nhiên

- Đất đai là sự vật địa lý, KT-XH, kết quả của mối quan hệ tổng hòa giữa đất và hoạt động KT-XH của con người trong cộng đồng dân tộc trên một lãnh thổ nhất định Về mặt không gian thì đất đai bao gồm cả phần diện tích bề mặt với không gian bên trên và bề sâu trong lòng đất

Đất đai hiểu ở góc độ tổng thể là trái đất hay trong phạm vi một không gian giới hạn, như trong phạm vi lãnh thổ quốc gia là quỹ đất đai quốc gia, trong phạm vi địa giới hành chính là quỹ đất đai của cấp hành chính tương ứng, trong phạm vi ranh giới địa chính là quỹ đất đai của chủ thể sử dụng đất đai

2 Tính chất và đặc điểm của đất đai

Đất đai là sự vật địa lý, kinh tế, kết quả của mối quan hệ tổng hòa giữa đất

và hoạt động KT-XH của con người trong cộng đồng dân tộc trên một lãnh thổ nhất định Về mặt không gian thì đất đai bao gồm cả phần diện tích bề mặt với không gian bên trên và bề sâu trong lòng đất Đất đai được hiểu bao gồm đất và người Trong đó, con người là yếu tố quyết định đến sự hình thành và phát triển của đất đai Không có con người chỉ có đất và trái đất

Dưới góc độ chính trị và pháp lý đất đai là một bộ phận không thể tách rời của lãnh thổ quốc gia gắn liền với chủ quyền quốc gia, là một trong những dấu hiệu cơ bản để xác định sự tồn tại của một quốc gia, một dân tộc Có thể nói đất đai chính là tài sản quý giá nhất của mỗi quốc gia tài sản quý giá ấy phải được bảo vệ bằng cả xương máu vì vốn đất đai mà một quốc gia có được thể hiện sức mạnh, địa vị của quốc gia đó

Dưới góc độ kinh tế, đất đai là nguồn tạo ra của cải vật chất, cùng với khả năng tổ chức quá trình lao động sản xuất, đất đai đã trở thành yếu tố sản xuất đầu vào và đồng thời cũng là sản phẩm đầu ra của hoạt động đầu tư phát triển Ở góc độ này, đất đai là tài sản BĐS có giá trị cao do con người tạo ra

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên và cũng là tài sản BĐS, chính vì thế nên đất đai có các tính chất tự nhiên và tính chất xã hội đặc trưng cho khả năng của đất đai đáp ứng nhu cầu hoạt động KT-XH của con người

Tính chất tự nhiên là các đặc điểm không gian, địa hình, địa mạo, địa chất, địa chấn và các đặc điểm địa lý hóa sinh của môi trường đất, cũng như các đặc điểm kỹ thuật hạ tầng của đất đai Con người có thể tác động làm thay đổi tính chất tự nhiên của đất Nếu được sử dụng thích đáng đất đai sẽ không ngừng tốt lên Trong mối quan hệ với con người các tính chất tự nhiên của đất đai có một chất lượng nhất định trong việc đáp ứng các nhu cầu vật chất của con người

Tính chất xã hội của đất đai là các đặc điểm văn hóa, xã hội và kinh tế của con người Tính chất xã hội còn được gọi là vị thế của đất đai Vị thế cũng được hiểu là tổng hòa các mối quan hệ xã hội hình thành từ các tương tác thị trường

và phi thị trường, được xác định thông qua số lượng, chất lượng và cường độ quan hệ xã hội Đây chính là thước đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với một

vị trí đất đai nhất định

Các tính chất này trong mối quan hệ với con người xuất hiện các phạm trù chất lượng tự nhiên và vị thế xã hội Các phạm trù này mang tính chất bất định bởi vì được xác định trong mối quan hệ giữa con người với các tính chất tự nhiên và xã hội của đất đai

Tổ hợp vị thế xã hội và chất lượng tự nhiên trong một thửa đất cụ thể tạo

ra một khả năng đáp ứng các nhu cầu hoạt động KT-XH của con người, được gọi là lợi ích hay dịch vụ đất đai Đất đai có khả năng tái tạo và nâng cao chất lượng tự nhiên và vị thế xã hội thông qua hoạt động đầu tư của con người

Hình 1.1 Tính chất và đặc điểm của đất đai

Ngoài ra đất đai còn có một số đặc tính khác như: tính cố định về vị trí, tính khan hiếm về không gian, tính vô hạn về thời gian sử dụng, tính dị biệt, tính thích ứng và tính tăng trị

3 Vai trò của đất đai

Đất đai có khả năng tái tạo và nâng cao chất lượng về mặt tự nhiên và xã hội thông qua hoạt động đầu tư của con người Với khả năng đáp ứng các nhu cầu hoạt động KT-XH, đất đai trở thành đối tượng trao đổi trong nền kinh tế hàng hoá, từ đó đất đai trở thành hàng hóa BĐS trên thị trường

Đất đai có vai trò rất quan trọng đối với sản xuất và đời sống con người Khó mà hình dung được sự phát triển KT-XH của mỗi quốc gia mà không có đất đai Trong nền kinh tế thị trường, đất đai càng trở thành yếu tố cơ bản không thể thiếu trong quá trình sản xuất và đời sống Chúng ta có thể khái quát vai trò quan trọng của đất đai qua những khía cạnh cơ bản sau:

- Đất đai là một trong các yếu tố tự nhiên ảnh hưởng quyết định đến sự phân bố dân cư lao động

- Đất đai tạo ra môi trường sống cho con người

- Đất đai là cơ sở để xây dựng kết cấu HTKT, HTXH, cơ sở sản xuất kinh doanh, đảm bảo chính trị, an ninh, quốc phòng quốc gia

- Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất

xã hội

- Đất đai là tài sản BĐS

1.1.2 Giá trị và các hình thái biểu hiện của giá trị đất đai

1 Các quan điểm về giá trị của đất đai

Trong thị trường giá cả hàng hoá được hình thành thông qua quan hệ cung cầu Khi có sự cân bằng cung cầu trên thị trường hình thành giá cả cân bằng thị trường của hàng hoá Giá cả cân bằng này sẽ thay đổi khi có sự mất cân đối cung cầu

Có thể nói sự tương tác cung cầu về hàng hóa đất đai xác định giá cả của một đơn vị hàng hóa đất đai PT

Giá cả thị trường của một thửa đất cụ thể được xác định bằng công thức:

a Quan điểm kinh tế học chính trị Mác-xít

Theo quan điểm của kinh tế học Mác-xít, giá trị là lao động không phân biệt nói chung của con người, là lao động xã hội kết tinh trong hàng hóa: giá trị

và giá trị sử dụng Trong mối quan hệ với giá trị trao đổi thì giá trị là nội dung của giá trị trao đổi, giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện của giá trị, giá cả là hình thái biểu hiện bằng tiền của giá trị Từ đó khẳng định đất đai không có giá trị vì đất đai không phải do con người tạo ra vì không có giá trị lao động kết tinh trong đất Giá cả đất đai thực chất là địa tô tư bản hóa được xác định theo công thức: P = R/I, với R là địa tô và I là tỷ lệ chiết khấu

Sau này, một số nhà kinh tế trường phái tân Mác-xít cho rằng đất đai cũng

có giá trị, vì đất đai đã có lao động xã hội kết tinh từ hoạt động đầu tư khai phá

và phát triển hạ tầng đất đai, được xác định theo công thức: W = C + V + M

(Xagaidak A E., 1992) Nhưng thực tế giá cả thị trường đất đai, đặc biệt đất đai

đô thị, lớn hơn nhiều lần so với giá trị đầu tư vào đất đai (Nhiêu Hội Lâm, 2004)

Như vậy giá trị đất đai không phải là giá trị đầu tư phát triển đất đai

b Quan điểm kinh tế học tân cổ điển

Các nhà kinh tế thị trường thì không đề cập đến phạm trù giá trị sức lao động “kết tinh sức lao động” Bất kỳ sản phẩm nào có khả năng đáp ứng được mong muốn của con người đều được coi là có giá trị sử dụng Năng lực của giá trị sử dụng này trong việc trao đổi với các sản phẩm hàng hóa khác được gọi là giá trị trao đổi của nó Giá cả là giá trị tiền tệ của sản phẩm khi nó được giao dịch trên thị trường

Theo quan điểm này thì đất đai có giá trị sử dụng, được trao đổi trên thị trường nên có giá trị trao đổi Quan điểm này đơn giản, dễ hiểu, nhưng không có sức mạnh mô tả bởi tính đơn giản của nó Hơn nữa dễ dẫn đến sự nhầm lẫn giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị sử dụng, giá trị sử dụng

lớn thì giá trị trao đổi lớn và ngược lại (Mã Khắc Vỹ, 1995)

c Quan điểm kinh tế học hành vi

Các lý thuyết Marketing hiện đại, xem xét ở một mức độ khái quát hơn: giá trị trao đổi của sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vô hình

Giá trị hữu hình ứng với chất lượng vật lý của sản phẩm hàng hóa, còn giá trị vô hình ứng với vị thế thương hiệu ngự trị trong tâm tư, nguyện vọng và ước

muốn của con người (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005) Với quan điểm này thì

phạm trù giá trị đất đai được giải thích một cách thuyết phục hơn Theo đó, giá trị hữu hình ứng với chất lượng tự nhiên và giá trị vô hình ứng với vị thế xã hội của đất đai

Giá trị hữu hình là giá trị của các yếu tố tính chất tự nhiên (diện tích, hình dáng thửa đất, độ phì, v.v…) cùng với các giá trị đầu tư xây dựng trên đất đai Giá trị vô hình là giá trị của vị thế đất đai Bản chất “vô hình” của giá trị đất đai đến từ vị thế, mà nó “ngự trị” trong tâm tưởng-nghĩa là trong tâm tư, nguyện

vọng, tình cảm-của khách hàng nói riêng và xã hội nói chung (Tôn Thất Nguyễn

Thiêm, 2005)

Giá trị trao đổi của đất đai phụ thuộc vào vị thế xã hội của nó Sự thay đổi của giá trị trao đổi gắn liền với sự thay đổi của vị thế Trong trường hợp vị thế

đất đai không khác nhau (do con người trong xã hội tất cả đều như nhau) thì giá trị trao đổi của đất đai phụ thuộc vào giá trị hữu hình của nó, tức là giá trị sử dụng của đất đai

Mối quan hệ giữa 2 thành phần giá trị hữu hình và giá trị vô hình trong giá trị trao đổi của đất đai có thể được mô tả bằng đồ thị Vị thế-Chất lượng sau:

Hình 1.2 Mối quan hệ giữa giá trị hữu hình và giá trị vô hình

Trục tung phản ánh các đại lượng vật lý đặc trưng cho chất lượng của đất đai, bao gồm các yếu tố tính chất tự nhiên và giá trị đầu tư phát triển cấu thành giá trị hữu hình của đất đai

Trục hoành phản ánh các đại lượng đặc trưng cho vị thế của đất đai bao gồm các yếu tố đặc điểm tâm tưởng-nghĩa là tâm tư, nguyện vọng và ước muốn của con người và xã hội, cấu thành giá trị vô hình của đất đai

Đường giá trị trao đổi là đường ngưỡng mong muốn, mà tại mỗi điểm trên đường này giá trị trao đổi của một đơn vị đất đai được xác định bởi giá trị hữu hình và giá trị vô hình của nó theo tỷ lệ bằng tang góc φ

Theo logic của lý thuyết Vị thế-Chất lượng, tại mức giá đất đai thấp hơn, chất lượng của đất đai là thành phần chủ đạo, trong khi tại những mức giá đất đai cao hơn, vị thế của đất đai chiếm ưu thế Với một mức độ đơn giản hóa, có thể nói rằng các đơn vị đất đai tại những mức giá thấp hơn được đặc trưng bởi công năng sử dụng của chúng đó là giá trị sử dụng, trong khi các đơn vị đất đai tại các mức giá cao hơn được đặc trưng nhiều hơn bởi các thuộc tính làm cho chúng trở thành hàng hóa, một loại hình đầu tư được ưa chuộng, đó là giá trị trao đổi

2 Các hình thái giá trị của đất đai

Phạm trù giá trị có thể được hiểu rõ trong một bối cảnh xác định Trong thực tế thường gặp các phạm trù giá trị như giá trị tài chính, giá trị cảm nhận, giá trị trao đổi, giá trị thị trường và thường hay sử dụng lẫn lộn với giá cả, giá mua, giá bán…

Lý thuyết Marketing có 2 phạm trù: giá trị cảm nhận và giá trị tài chính:

- Giá trị cảm nhận ứng với lợi ích cảm nhận được từ các thuộc tính vật lý,

xã hội của đất đai, phản ánh trạng thái tâm sinh lý của con người khi sử dụng sản phẩm, hàng hóa đó

- Giá trị tài chính phản ánh hành vi trao đổi của con người, giữa tài chính (tiền) và các sản phẩm hàng hóa để có được hay sẵn sàng từ bỏ sự thõa mãn từ việc tiêu dùng các sản phẩm, hàng hóa đó Với một mức giá trị cảm nhận sẽ tương xứng với một mức giá trị tài chính cụ thể

Giá trị tài chính phản ánh hành vi trao đổi của con người giữa tài chính (tiền tệ) và các sản phẩm hàng hóa để có được hay sẵn sàng từ bỏ sự thỏa mãn từ việc tiêu dùng các sản phẩm hàng hóa đó Theo nghĩa này thì giá trị tài chính là một hình thái của giá trị trao đổi Giá trị tài chính liên quan chặt chẽ với giá trị cảm nhận, mối quan hệ này minh họa bằng bản đồ giá trị

Hình 1.3 Bản đồ giá trị Bản đồ giá trị thể hiện đường cân bằng VEL, mà tại mỗi điểm trên đường này giá trị tài chính (tại các điểm A, D, E trên đồ thị) tương xứng với giá trị cảm nhận, phản ánh quy luật “tiền nào của nấy”

Giá trị tài chính biểu hiện thông qua các loại giá cả, như giá bán, giá mua, giá mua bán và giá thị trường Thông thường giá bán (PB) thường xác lập cao hơn và giá mua (PC) lại thấp hơn giá trị tài chính tại điểm cân bằng (PA)theo quy luật “mua rẻ bán đắt” Giá bán và giá mua được định hình từ các thông tin trên thị trường, từ người hàng xóm, từ các nguồn tin trên báo chí, truyền hình và internet hay từ các trung tâm tư vấn thẩm định giá

Giá mua bán dao động xung quanh giá trị tài chính, nằm trong khoảng giữa giá rao bán và giá rao mua, phụ thuộc vào khả năng cảm nhận về lợi ích thu được từ BĐS Cùng một BĐS thì lợi ích cảm nhận được hoàn toàn khác nhau đối với mỗi cá nhân con người Mỗi người có một hoàn cảnh sống khác nhau, vị thế xã hội khác nhau, có sự trải nghiệm và trình độ khác nhau thì có sự nhận định khác nhau về mức độ quan trọng và lợi ích của BĐS, nên đánh giá khác nhau về giá trị tài chính Giá mua bán được hình thành trong các tình huống giao dịch cụ thể, mang tính phải chăng, tức tương xứng với lợi ích cảm nhận được trong một bối cảnh nhất định

Giá cả thị trường hình thành thông qua quan hệ cung cầu thị trường, ở góc

độ thống kê là giá trung bình của các mức giá mua bán cụ thể, theo lẽ đó giá cả

thị trường mang tính phổ biến, đại diện vì được chấp nhận bởi đa số người bán

và người mua

3 Đặc điểm thay đổi của giá cả đất đai

Đất đai là hàng hóa đặc biệt nên giá cả của đất đai có một số điểm khác biệt so với các hàng hóa thông thường Yếu tố chi phối giá cả đất đai trong khu vực phần lớn được quy định bởi mức vị thế xã hội của khu vực đó Sự thay đổi giá cả này thường gắn liền với quá trình trưởng giá hóa hay hoang hóa, đồng nhất với trào lưu tiêu dùng xã hội

Trong khu vực, tương ứng với một mức vị thế cụ thể thì có một giá trị trao đổi xác định Giá cả mua bán trên thị trường thường xoay quanh mức giá trị này Vì vậy, giá cả đất đai mang tính ngưỡng Các mức vị thế khác nhau có các mức ngưỡng giá cả đất đai khác nhau

Hình 1.4 Tính ngưỡng của giá cả đất đai Giá cả thị trường không phải là một điểm cân bằng tĩnh, mà là điểm cân bằng động Ở một vị trí và thời gian cố định giá cả thị trường của đất đai là không đổi, nhưng giá cả sẽ thay đổi theo thời gian và không gian phân bố Do thành phần vị thế mà giá trị trao đổi đất đai trong thực tế có tính phi tuyến, vị thế

là yếu tố chủ đạo tạo ra giá trị trao đổi, khi vị thế đột ngột tăng cao thì giá cũng tăng cao, ngược lại giá giảm là do vị thế giảm đột ngột Sự thay đổi giá này thường gắn liền với quá trình trưởng giả hóa hay hoang hóa, thường được gọi là trào lưu tiêu dùng xã hội

Khi có một tác động nhỏ đến khu vực này thì giá cả đất đai sẽ đột nhiên

“cất cánh” Có thể hiểu đơn giản là vì có sự thay đổi trong động học dân cư đô thị Nói cụ thể hơn, một nơi có vị thế thấp, nhưng có sự dự báo về khả năng phát triển, hay được kích thích bởi những cư dân có vị thế cao trong xã hội, dần dần

sẽ có sự dịch chuyển những người giàu có đến định cư và tạo thành một cực vị thế mới Động thái này được gọi là quá trình trưởng giả hóa, với hệ quả là giá cả tăng cao gấp nhiều lần Ngược lại, tại khu vực có vị thế cao, vì một lý do nào đó như muốn có thêm thu nhập, hay việc làm mà người từ khu vực có vị thế thấp hay người có thu nhập thấp di chuyển vào với mật độ cao, khi đó những người

có vị thế cao trước đây cảm thấy mình không còn tương thích với khu vực ấy, họ

sẽ tìm kiếm một khu vực khác phù hợp với vị thế của mình Động thái này được gọi là quá trình hoang hóa Có nghĩa là tập trung những người có vị thế và thu

nhập cao thì giá cả đất đai sẽ tăng đột ngột từ điểm A đến điểm B Do thành phần vị thế mà giá trị trao đổi của đất đai trong thực tế có tính phi tuyến

Hình 1.5 Tính phi tuyến của giá cả đất đai Ngoài tính ngưỡng và tính phi tuyến giá cả đất đai còn có tính miền, tức là giá đất được xác định không phải bằng một mức giá cụ thể, mà thường dao động trong một khoảng giá nhất định, phụ thuộc vào sự đánh giá vừa cảm tính và vừa

lý tính của người mua và người bán, của người sử dụng hiện tại và nhà đầu tư phát triển Thông thường giá đất theo sự đánh giá của người sử dụng hiện tại là mức giá sàn, theo sự đánh giá của nhà đầu tư phát triển là mức giá trần, mức giá

thị trường sẽ dao động trong khoảng chênh lệch này (Theo bài giảng “Định

đất”, trường Đại học Tài Nguyên và Môi Trường TP.HCM)

1.1.3 Khái niệm và các mục đích của thẩm định giá

1 Khái niệm thẩm định giá

Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục

đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá (Luật giá năm 2012)

2 Khái niệm thẩm định giá đất

Thẩm định giá đất là xác định giá trị của đất đai tại một thời điểm, địa điểm cụ thể theo thiêu chuẩn thẩm định giá Kết quả thẩm định giá đất chủ yếu

chỉ mang tính chất tư vấn

3 Các mục đích thẩm định giá

Thẩm định giá được thực hiện cho nhiều mục đích khác nhau như:

- Thực hiện báo cáo tài chính;

- Giao dịch có liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ;

- Cho vay hoặc thế chấp tài sản đảm bảo;

- Tranh chấp, tính thuế, bảo hiểm, phân chia tài sản;

- Bồi thường, đền bù giải phóng mặt bằng;

- Thực hiện các án lệnh (sung công, mua bắt buộc, thi hành án…);

- Tư vấn hay thực hiện các quyết định đầu tư

1.1.4 Phân biệt thẩm định giá và định giá

- “Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc theo thông lệ quốc tế” (Điều 4, Pháp lệnh giá của Việt Nam)

Chủ thể

thực hiện

- Do Nhà nước thực hiện với tư cách tổ chức quyền lực công qua đó thực hiện các chức năng nhiệm vụ của Nhà nước hoặc với tư cách chủ sở hữu đối với tài sản của Nhà nước

- Do doanh nghiệp thẩm định giá và/hoặc các tổ chức có chức năng thực hiện hoạt động thẩm định giá thực hiện

Kết quả

- Xác định mức giá cụ thể, giá chuẩn, khoảng giá, giá giới hạn (giá tối thiểu, giá tối đa)

- Chỉ xác định một khoảng giá tài sản tại một thời điểm, địa điểm cụ thể theo tiêu chuẩn thẩm định giá Kết quả chủ yếu mang tính chất tư vấn

Mục

đích

- Đưa tài sản vào lưu thông trong kinh tế thị trường, bình ổn giá và trên cơ sở đó thúc đẩy thị trường phát triển

- Tư vấn cho người có yêu cầu thẩm định giá sử dụng vào những mục đích nhất định

Cơ sở

- Dự trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của tài sản và giá trị thị trường tại thời điểm định giá

- Tuân thủ pháp luật, thẩm định giá Việt Nam

- Chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động nghề nghiệp và kết quả thẩm định giá

- Bảo mật các thông tin của đơn

vị được thẩm định giá, trừ trường hợp đơn vị thẩm định giá đồng ý hoặc pháp luật có quy định khác

1.1.5 Các nguyên tắc thẩm định giá

Điều 112 Luật đất đai năm 2013có quy định việc định giá đất phải đảm bảo 4 nguyên tắc: theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại

đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá QSDĐ đối với những nơi có đấu giá QSDĐ hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau Tuy nhiên, theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt nam thì hoạt động thẩm định giá

có đến 12 nguyên tắc

Đất đai là thành phần cơ bản của BĐS, vì vậy hoạt động thẩm định giá đất phải tuân thủ các nguyên tắc chung của thẩm định giá BĐS Các nguyên tắc này được áp dụng như sau:

1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

Sử dụng cao nhất và tốt nhất là cách sử dụng tốt nhất một tài sản có thể thực hiện được về mặt vật chất, được pháp luật chấp nhận, khả thi về tài chính

và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản

Việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh KT-XH thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt

kỹ thuật, pháp lý, tài chính và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản

“Sử dụng cao nhất và tốt nhất” là một trong những nguyên tắc cơ bản và quan trọng nhất của việc xác định giá trị BĐS nói chung và giá trị đất đai nói riêng

Đất đai có thể được sử dụng theo những cách khác nhau Tuy nhiên, nguyên tắc này đòi hỏi phải đảm bảo các điều kiện sau:

- Sử dụng hợp pháp: như việc thỏa mãn các yếu tố về quy hoạch, về sức khỏe, môi trường và các quy định của pháp luật, được Nhà nước công nhận và bảo hộ

- Đặc tính vật lý có thể thỏa mãn: Ví dụ như có đủ diện tích, các điều kiện

về thổ nhưỡng và khả năng tiếp cận mảnh đất v.v…

- Khả thi về mặt kinh tế: Thể hiện các đặc tính này như việc có thể dự đoán khả năng có được thu nhập từ việc sử dụng đất đai

- Thu nhập ròng lớn nhất: Một “sử dụng” sau khi thỏa mãn tất cả các điều kiện trên và có được thu nhập ròng lớn nhất (hoặc có giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất) trong một khoảng thời gian xác định cho trước được gọi là “sử dụng cao nhất và tốt nhất”

- Nguyên tắc này đòi hỏi khi định giá tài sản trong tình huống sử dụng cao nhất và tốt nhất, chứ không phải dựa trên việc sử dụng hiện tại nếu như việc sử dụng hiện tại chưa phải là cao nhất và tốt nhất, đặc biệt là đối với BĐS

- Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất dựa trên quan điểm cho rằng giữa hai hay nhiều BĐS có thể có sự giống nhau về mặt vật chất hoặc tương tự với BĐS khác, nhưng có thể khác nhau đáng kể trong việc sử dụng Một tài sản được sử dụng tối ưu là nền tảng cho việc xác định giá trị thị trường của nó

Như vậy, khi định giá theo nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất, không nên chấp nhận sự hạn chế của hiện trạng sử dụng đất thực tế mà phải đoán chính xác trong tình hình nào thì thửa đất đó sử dụng cao nhất và tốt nhất

Trong đó, việc dự định tính liên tục của phương thức sử dụng cao nhất và tốt nhất có vai trò rất quan trọng, vì ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thu lợi và phương thức sử dụng đất trong tương lai liên quan đến nguyên tắc dự đoán trước

2 Nguyên tắc thay thế

Với nguyên tắc này, giá trị của một BĐS thường được xác lập dựa trên giá bán của một BĐS thay thế khác tương tự về độ tiện dụng, so sánh trong cùng một vùng giá trị và thời điểm bán của các TSSS này gần với thời điểm xác định giá trị BĐS

Nguyên tắc này dựa trên một nguyên lý rất đơn giản: Một người mua BĐS (hoặc đất đai) sẽ không trả giá cao của BĐS/mảnh đất mà anh ta có mong muốn

và độ thỏa mãn tương tự

Nguyên tắc này là cơ sở cho ba phương pháp: phương pháp xác định giá đất theo chi phí giá thành, phương pháp xác định giá đất theo giá bán so sánh và phương pháp xác định giá đất theo thu nhập

3 Nguyên tắc cung cầu

Giá trị của một BĐS được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu của tài sản đó trên thị trường Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung

và cầu của tài sản Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung của tài sản Khi nhu cầu về loại tài sản tăng lên trong điều kiện cung không đổi thì giá cả tài sản tăng lên và ngược lại

4 Nguyên tắc thay đổi

Giá trị của đất đai luôn luôn biến động và điều đặc biệt là nó chịu sự tác động của các điều kiện tự nhiên, kinh tế, pháp luật, xã hội và môi trường liên quan tới nó Xem xét giá trị của đất đai cần được hiểu trong sự phụ thuộc với các yếu tố này và đặt trong bối cảnh thay đổi của tất cả các yếu tố đó Đó chính

là nội dung chính của “nguyên tắc thay đổi” trong xác định giá trị đất đai

Chính vì vậy, việc xem xét giá trị của đất đai cần phải đặc biệt chú ý đến thời điểm xác định giá trị hoặc ít nhất giá trị đó cũng chỉ áp dụng phù hợp cho một khoảng thời gian ngắn nhất định

5 Nguyên tắc lường trước/dự báo trước

Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai Do đó, việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua

Đất đai khi có những đầu tư cụ thể có thể đem lại lợi ích kinh tế trong tương lai Vì vậy, giá trị thị trường của một diện tích đất đai có thể được ước

lượng bằng tổng giá trị hiện tại của những lợi nhuận hoặc lợi ích trong tương lai

mà nó có thể đem lại Ngược lại, ngay cả các tác động tiêu cực đến giá trị đất đai trong tương lai cũng có thể xảy ra và cần được tiên đoán trước Các nhà đầu tư hoặc các nhà định giá đất đai thường dựa vào nguyên tắc lường trước hoặc dự báo này để tiên lượng giá trị đất đai ở thời điểm hiện tại

7 Nguyên tắc khả năng sinh lợi của đất

Khả năng sinh lợi của đất được hiểu là khoản lợi nhuận thu được từ đất do

nó có vị trí thuận lợi hơn so với các vị trí đất khác

Khi những thửa đất có diện tích như nhau, được sử dụng cho những mục đích giống nhau và các yêu cầu tương tự về vốn, lao động và quản lý nhưng tạo

ra các thu nhập ròng khác nhau Chênh lệch về thu nhập ròng từ những mảnh đất này chính là thể hiện chênh lệch về giá đất và cần được tính đến trong quá trình xác định giá trị đất đai

8 Nguyên tắc cạnh tranh

Cạnh tranh là làm giảm hoặc tăng giá trị thị trường Các thửa đất khác nhau những chúng có độ thay thế với nhau ở một mức độ nhất định và điều này

là yếu tố tạo nên cạnh tranh

Mức độ cạnh tranh trong thị trường đất đai, BĐS thường không gay gắt như trong các hàng hóa thông thường do cạnh tranh trong thị trường này là cạnh tranh không hoàn hảo

Trong thị trường đất đai/BĐS, một số loại cạnh tranh phổ biến là:

- Cạnh tranh về vị trí; về mức độ phù hợp thị hiếu;

- Cạnh tranh trong một không gian địa lý (vùng, các vùng, cả nước);

- Cạnh tranh trong nội bộ cung, trong nội bộ cầu

9 Nguyên tắc cân bằng

Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để tài sản đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích xem liệu đã đạt tới sự cân như vậy hay không

Trong lĩnh vực BĐS, giá bán đất ở một vị trí không chỉ ra rằng vị trí đất

kế cận cũng phải có cùng một mức giá trị như vậy

10 Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm

Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm dần Nguyên tắc này cũng hoàn toàn đúng với đầu tư vào lĩnh vực BĐS

11 Nguyên tắc phân phối thu nhập

Tổng thu nhập sinh ra từ việc kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này

Nếu việc phân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai

12 Nguyên tắc đóng góp

Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn

bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó

Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu

Với các BĐS tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó của BĐS có thể được đo bằng định lượng mà nó đóng góp cho thu nhập thực, vì thu nhập thực có thể được vốn hóa thành giá trị

Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản

tốt nhất và có hiệu quả nhất (Theo Bài giảng “Định giá đất”, trường Đại học

Tài Nguyên và Môi Trường TP.HCM)

1.1.6 Các phương pháp thẩm định giá

1 Phương pháp so sánh/so sánh trực tiếp

a Khái niệm

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá đất dựa trên

cơ sở phân tích mức giá của thửa đất trống tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá QSDĐ vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá để so sánh, ước tính giá trị thị trường của thửa đất cần định giá

Trên thực tế, không thể có hai BĐS giống hệt nhau ở tất cả các yếu tố Tuy nhiên, người ta có thể sử dụng giá bán trên thị trường của những BĐS so sánh tương tự với BĐS cần định giá để xác định giá trị cho những BĐS cần định giá bằng cách điều chỉnh cộng thêm hoặc trừ bớt trên giá bán của BĐS so sánh

Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:

Giá đất ước tính của

so sánh

±

Mức điều chỉnh về giá do các yếu tố khác biệt của từng thửa đất so sánh với từng thửa đất, khu đất cần định giá

b Đặc điểm

- Phương pháp so sánh trực tiếp dùng mẫu giao dịch mới được thực hiện

có khả năng thay thế đối với thửa đất chờ định giá làm tiêu chuẩn so sánh rồi hiệu chỉnh để tính ra giá cả của thửa đất chờ định giá, nên có thể phản ánh được tình hình thị trường gần thời điểm xác định giá đất và cũng làm cho giá cả được tính ra có tính thực tế, dễ được tiếp nhận

- Phương pháp so sánh trực tiếp có tính thực tế, nên dễ được chấp nhận

- Phương pháp so sánh trực tiếp thiếu cơ sở lý luận, giá cả của đất đai được xác định căn cứ vào giá cả thực tế, do vậy phương pháp này là phương pháp thực dụng, phát sinh từ thực tiễn và đã được sử dụng rộng rãi, nhưng lý luận của phương pháp còn chưa hoàn thiện

- Phương pháp so sánh trực tiếp yêu cầu nhân viên định giá phải có khả năng vận dụng thực tế Khi áp dụng phương pháp so sánh phải tiến hành hiệu chỉnh, so sánh hàng loạt khoản mục về tình hình thị trường, ngày giao dịch, nhân

tố khu vực và nhân tố cá biệt… nên yêu cầu nhân viên định giá phải có trang bị trí thức về nhiều mặt và kinh nghiệm, nếu không sẽ khó có được kết quả khách quan và chính xác

- Lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở xác định một cách chính xác giá trị sử dụng đất và các nhân tố ảnh hưởng nhằm nâng cao độ chính xác khi xác định giá đất đai

c Quy trình thực hiện phương pháp so sánh trực tiếp

Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin

Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất cần định giá

Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá về MĐSDĐ, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu HTKT và HTXH, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về QSDĐ (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá QSDĐ trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất Nội dung thông tin thu thập bao gồm:

- Giá đất;

- MĐSDĐ, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về HTKT và HTXH, tình trạng pháp lý về QSDĐ, thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá QSDĐ và các thông tin khác có ảnh hưởng đến giá đất

- Thông tin về giá đất của thửa đất so sánh được thu thập từ các nguồn sau đây:

+ Giá đất trúng đấu giá QSDĐ;

+ Giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai (Giao dịch thành công

là giao dịch mà bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán cho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận và đã nhận QSDĐ);

+ Giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch BĐS;

+ Giá đất đã giao dịch thành công trên thị trường do người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng QSDĐ cung cấp thông qua phỏng vấn trực tiếp

Khi khảo sát, thu thập thông tin về giá đất ưu tiên lựa chọn các thông tin

về giá trúng đấu giá QSDĐ, giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch BĐS, giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai, các thông tin phát sinh gần nhất với thời điểm định giá đất và tại khu vực định giá đất Trường hợp tại khu vực định giá không đủ thông tin về giá đất thì thu thập thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, KT-XH, kết cấu HTKT và HTXH với khu vực có thửa đất cần định giá

Trong quá trình khảo sát, thu thập thông tin, không điều tra đối với thửa đất sẽ được chuyển MĐSDĐ theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và thửa đất không đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai

Bước 2: Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá

Phân tích, so sánh để xác định các yếu tố giống nhau và khác biệt của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá

Điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá

- Căn cứ vào các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá để điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần trăm (%)

- Việc điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh thực hiện theo nguyên tắc lấy thửa đất cần định giá làm chuẩn; thực hiện điều chỉnh theo giá trị tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm (%) sau; các yếu tố của thửa đất so sánh kém hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh tăng (cộng) mức giá của thửa đất so sánh; các yếu tố của thửa đất so sánh tốt hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh giảm (trừ) mức giá của thửa đất so sánh

Bước 3: Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá

Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách điều chỉnh giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác biệt của các thửa đất

so sánh với thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất ước tính của

so sánh

±

Mức điều chỉnh về giá do các yếu tố khác biệt của từng thửa đất so sánh với từng thửa đất, khu đất cần định giá

Đối với trường hợp giá đất thị trường có biến động trong khoảng thời gian

từ thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá QSDĐ của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá đất thì phải thực hiện điều chỉnh mức giá đất của thửa đất so sánh về thời điểm xác định giá đất theo chỉ số biến động giá đất thị trường do Sở TN&MT công bố Trường hợp Sở TN&MT chưa công bố thì chỉ số biến động giá đất thị trường của từng loại đất được tính toán trên cơ sở các thông tin về giá đất phổ biến trên thị trường đã thu thập được theo thời gian hoặc số liệu thống

kê của cơ quan thống kê (nếu có)

Bước 4 Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình quân số học đối với các mức giá ước tính của thửa đất cần định giá đã xác định (giá đất ước tính); giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng mức giá đất ước tính không quá 10%

2 Phương pháp chi phí

a Khái niệm

Phương pháp chi phí dựa trên nguyên tắc thay thế có nghĩa là giá trị của một BĐS hiện tại bằng chi phí mua một địa điểm tương tự và xây dựng công trình có diện tích tương đương để thay thế Có thể biểu diễn bằng công thức sau:

Giá BĐS = Giá đất + Chi phí xây dựng mới-Lượng khấu hao

Khi sử dụng phương pháp chi phí để định giá TSKGLVĐ thì phần lớn tài sản nói trên đã qua sử dụng hoặc đã tham gia vào quá trình sản xuất, kinh doanh trong một số năm nhất định Vì vậy, người ta phải tìm những tài sản tương tự nhưng mới được tạo lập và mới đưa vào sử dụng hoặc mới tham gia vào quá trình sản xuất, kinh doanh để thay thế tài sản cần xác định giá

Cần phải xác định thời gian khấu hao và loại khấu hao Có 2 loại khấu hao

là khấu hao tự nhiên và khấu hao do lạc hậu Cả 2 loại khấu hao này đều lấy thời

gian làm cơ sở để khấu hao Vì thế, phương pháp chi phí coi khấu hao như là một hàm thời gian, phụ thuộc vào tuổi tài sản

Đối tượng áp dụng của phương pháp này là cho tất cả các loại BĐS nhưng phù hợp là những BĐS ít hoặc không có mua bán trên thị trường, những BĐS ít

có hoặc không có khả năng cho thu nhập như trường học, bệnh viện, nhà thờ… nhằm xác định giá trị thiệt hại cho công trình do phải dỡ bỏ chuyển đến nơi khác trong trường hợp nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích công cộng khác

c Quy trình thực hiện phương pháp chi phí

Bước 1: Ước tính giá trị của mảnh đất là mục tiêu định giá, xem đó là mảnh đất trống Giả định sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất

Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế những CTXD hiện có trên mảnh đất

Các phương pháp xác định chi phí:

Chi phí tái tạo: Là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình thay thế giống hệt với công trình đang được định giá Nghĩa là chi phí xây dựng công trình tái tạo là bản sao chính xác của các công trình nguyên bản Về mặt lý luận, phương pháp này cho giá trị chính xác hơn nhưng lại không thực tế khi thực hiện đối với các công trình lỗi thời cũ kỹ, vì khó tìm ra nguồn kinh phí để tái tạo lại cái không hiệu quả và đã lỗi thời

Chi phí thay thế: Có số lượng tính toán ít hơn phương pháp chi phí tái tạo, bởi vì không tính các bộ phận lỗi thời mà chỉ tính toán dựa trên việc sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện hành Phương pháp thay thế có tính thực tiễn cao được sử dụng nhiều hơn phương pháp chi phí tái tạo

Các chi phí ước tính bao gồm: các chi phí trực tiếp và các chi phí gián tiếp

Các phương pháp ước tính chi phí:

- Phương pháp thống kê chi tiết của người xây dựng

- Phương pháp chi phí mỗi đơn vị theo kết cấu xây dựng

Cần lưu ý đến sự khác nhau giữa giảm giá và khấu hao Nhiệm vụ của nhà định giá là ước tính số lượng giảm giá tích luỹ của tài sản, không quan tâm đến

khấu hao dự tính để bồi hoàn cho chủ sỡ hữu những mất mát giá trị của đầu tư ban đầu

Bước 4: Khấu trừ khoản giảm giá tích luỹ trên khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những CTXD hiện có trên mảnh đất, để có được chi phí hiện tại đã trừ đi giảm giá tích luỹ

Bước 5: Cộng chi phí hiện tại đã trừ đi giảm giá này vào giá trị ước tính của mảnh đất để có được giá trị của tài sản tính theo phương pháp chi phí

Giá trị ước tính của thửa đất = Tổng giá trị phát triển - Tổng chi phí phát triển Tổng giá trị phát triển = ∑

Tổng chi phí phát triển = ∑

Trong đó:

- Tri là doanh thu năm thứ i của dự án;

- Ci là chi phí năm thứ i của dự án;

- r là tỷ lệ chiết khấu dòng tiền quy về giá trị thời điểm hiện tại;

- n là số năm thực hiện dự án

b Đặc điểm

Định giá theo phương pháp thặng dư là phân tích trên góc độ của nhà đầu

tư phát triển, căn cứ vào công thức tính toán của phương pháp này để tính toán chi phí cao nhất có thể chi ra để mua đất Độ tin cậy của phương pháp thặng dư quyết định bởi các điểm sau:

- Xác định chính xác phương thức sử dụng đất tốt nhất, bao gồm MĐSDĐ, cường độ sử dụng, kiểu dáng công trình…

- Phán đoán chính xác giá tiêu thụ của đất đai và công trình sau khi hoàn thành xây dựng, trên cơ sở nắm chắc tình hình thị trường BĐS và quan hệ cung cầu

- Xác định chính xác chi phí phát triển đất đai và lợi nhuận bình thường của công trình

Phương pháp thặng dư có những giả thuyết và điều kiện sau đây:

- Tổng giá BĐS hoặc tiền thuê cho đến việc chi trả cho giá thành của các khoản đều là phát sinh trong tương lai, nhưng tất cả các số liệu về tổng giá BĐS, tiền thuê và giá thành sử dụng trong định giá theo phương pháp thặng dư đều căn cứ vào số liệu trước mắt để tính ra

- Những biến BĐS liên quan trong việc định giá theo phương pháp thặng

dư, trong thời gian phát triển sẽ không phát sinh những biến động lớn

- Giả thiết tiền thuê và giá cả giao dịch BĐS sẽ không hạ thấp trong thời gian phát triển, đồng thời không xét đến những ảnh hưởng của vật giá tăng lên

- Giả thiết việc đầu tư vào giá thành các khoản trong thời gian phát triển

là đồng đều hoặc đồng đều trong từng giai đoạn

Phương pháp thặng dư dùng để định giá những thửa đất trống bị ảnh hưởng bởi quy hoạch thay đổi MĐSDĐ

c Quy trình thực hiện phương pháp thặng dư

Bước 1: Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định giá; các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, được phép chuyển MĐSDĐ và các quy định về xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất và tốt nhất

Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của BĐS

Tổng doanh thu phát triển giả định của BĐS được ước tính trên cơ sở điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của các dự án có đặc điểm tương tự với dự án

dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu HTKT và HTXH tương đương; có tính đến

xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu

tố khác hình thành doanh thu

Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của BĐS

Các khoản chi phí phát triển bao gồm:

- Chi phí xây dựng kết cấu HTKT, HTXH, xây dựng nhà ở, CTXD khác theo đúng quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công;

- Chi phí thiết bị bao gồm: Chi phí mua sắm thiết bị; chi phí chuyển giao công nghệ; chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh; chi phí vận chuyển, bảo hiểm; thuế và các loại phí liên quan khác;

- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: Chi phí tư vấn khảo sát, lập dự

án, thiết kế, giám sát xây dựng và các chi phí tư vấn khác liên quan;

- Chi phí quản lý dự án;

- Chi phí kinh doanh bao gồm: Chi phí quảng cáo, bán hàng, quản lý; lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh và chi phí vốn;

- Chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án;

- Các chi phí khác theo quy định của pháp luật

Tổng chi phí phát triển giả định không bao gồm kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt

Việc ước tính tổng chi phí phát triển thực hiện như sau:

- Tổng chi phí phát triển được ước tính trên cơ sở các chi phí quy định tại nêu trên và căn cứ vào định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành

- Trường hợp chưa có định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì thu thập thông tin về chi phí thực tế phổ biến của các dự án tương tự tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có mức sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương

Bước 4: Trường hợp dự án đầu tư phát triển BĐS kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai đoạn thì ước tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiện theo từng năm và phải chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất Việc ước tính tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của BĐS thực hiện theo công thức sau:

Tổng giá trị phát triển = ∑

Tổng chi phí phát triển = ∑

Trong đó:

- TRi là doanh thu năm thứ i của dự án

- Ci là chi phí năm thứ i của dự án

- r là tỷ lệ chiết khấu (tính theo lãi suất cho vay trung hạn bình quân tại thời điểm định giá đất của loại tiền vay VNĐ của các ngân hàng thương mại nhà nước trên địa bàn cấp tỉnh để thực hiện dự án đầu tư phát triển BĐS)

- n là số năm thực hiện dự án

Bước 5: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Giá trị của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá trị của thửa đất cần định giá =

Tổng doanh thu phát triển -

Tổng chi phí phát triển Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá đất của thửa đất cần định giá =

Giá trị của thửa đất cần định giá Diện tích thửa đất cần định giá

4 Phương pháp thu nhập

a Khái niệm

Phương pháp thu nhập là một trong những phương pháp định giá đất thường dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, BĐS hoặc những tài sản có tính chất cho thu nhập khác

Phương pháp thu nhập là phương pháp nhận định giá đất tính bằng thương

số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kì hạn 12 tháng tại ngân hàng nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh

Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm trong tương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá

Khi dùng phương pháp này để định giá đất, xem mua đất đai như là một loại đầu tư, khoán giá đất trở thành vốn đầu tư để mua lợi ích đất đai cho một số năm về sau

- P là giá cả của đất đai;

- PL(t) là thu nhập đất đai ở năm thứ t;

- t là thời gian mảnh đất cho thu nhập;

- rt là suất lợi tức hoàn vốn đất đai năm thứ t

b Đặc điểm

Phương pháp thu nhập có cơ sở lý luận Lý luận về địa tô và lý luận về phân phối các yếu tố sản xuất là căn cứ lý luận của phương pháp thu nhập Thu nhập sản sinh từ tổ hợp các yếu tố đất đai, lao động, vốn phải do các yếu tố này phân phối Thu nhập quy về đất đai phải là địa tô và thu nhập do việc sử dụng đất đai đem lại Giá cả đất đai có thể có được từ việc lấy tổng thu nhập trừ đi những khoản thu nhập từ các yếu tố khác, sau đó dùng một suất lợi tức nhất định

để hoàn vốn từ thu nhập đất đai Phương pháp thu nhập là xác định giá cả bằng con đường thu nhập, nên giá cả có được gọi là “giá cả thu nhập”

Phương pháp này coi đất đai như là một khoản tiền, nếu đem gửi ngân hàng, mỗi năm có thể thu được một khoản lợi tức nhất định, lợi tức đó được xem như là thu nhập của đất đai, do đó việc xác định khả năng cho thu nhập của đất đai là có thể tìm ra giá cả đất đai

Độ chính xác của đất đai xác định theo phương pháp thu nhập được quyết định bởi mức độ chính xác của thu nhập từ đất đai và suất lợi tức hoàn vốn Cho nên tính toán thu nhập đất đai và xác định suất lợi tức hoàn vốn là khâu then chốt của phương pháp thu nhập

Phương pháp này áp dụng để định giá những BĐS cho thu nhập hoặc có khả năng cho thu nhập Riêng những công trình công nghiệp có qui mô lớn, những BĐS không hoặc ít khi cho thuê thì rất khó áp dụng phương pháp này

c Quy trình thực hiện phương pháp thu nhập

Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá Đối với đất phi nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần định giá là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc cho thuê trong 5 năm liên tục tính đến thời điểm định giá

Đối với đất nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần định giá được tính như sau:

- Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì thu nhập bình quân một năm là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất trong 3 năm liên tục tính đến thời điểm định giá;

- Đối với đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất thì thu nhập bình quân một năm được tính căn cứ vào doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần

- Trường hợp không xác định được thu nhập của thửa đất cần định giá thì thu thập thông tin về thu nhập bình quân của tối thiểu 03 thửa đất tương tự về MĐSDĐ, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu HTKT và HTXH, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về QSDĐ hoặc căn cứ vào các thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường

Bước 2: Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập của thửa đất cần định giá

- Chi phí bình quân một năm được tính căn cứ vào các khoản thuế liên quan đến sử dụng đất; chi phí đầu tư cải tạo đất; chi phí duy tu, bảo dưỡng CTXD gắn liền với đất; chi phí sản xuất

- Các khoản chi phí nêu trên được tính theo định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành Trường hợp không có định mức, đơn giá do

cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì thu thập thông tin về chi phí của thửa đất tương tự về MĐSDĐ, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu HTKT

và HTXH, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về QSDĐ hoặc căn cứ vào các thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường

Bước 3: Xác định thu nhập ròng bình quân một năm theo công thức sau: Thu nhập ròng bình

quân một năm =

Thu nhập bình quân một năm -

Chi phí bình quân một năm

Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá trị của thửa

đất cần định giá =

Thu nhập ròng bình quân một năm Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (r) trong 3 năm liên tục tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng của ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất (xác định tại thời điểm định giá đất) trên địa bàn cấp tỉnh

Riêng đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn thì lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm được điều chỉnh theo công thức sau:

Lãi suất điều chỉnh theo thời hạn = r x (1 + r)

Việc xác định giá trị hiện tại của TSKGLVĐ thực hiện theo quy định như phương pháp chiết trừ tại Khoản 2 Điều 4 của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT)

Bước 5: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất của thửa

đất cần định giá =

Giá trị của thửa đất cần định giá Diện tích thửa đất cần định giá

1.2 Cơ sở pháp lý

- Luật giá số 11/2012/QH13 ngày 20/6/2012

- Luật Đất đai số 45/2013/QH13, Ngày 29 tháng 11 năm 2013

- Nghị định số 177/2013/NĐ-CP ngày 14/11/2013 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Giá

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, ngày 15 tháng 5 năm 2014 của chính phủ quy định về giá

- Nghị đinh số 89/2013/NĐ-CP ngày 6/8/2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật giá về thẩm định giá

- Quyết định số 1161/QĐ-BXD, ngày 15 tháng 10 năm 2015 về việc công bố Tập suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2014

- Thông tư số 126/2015/TT-BTC, ngày 20 tháng 08 năm 2015 quy định

về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10

- Thông tư số 158/2014/TT-BTC, vgày 27 tháng 10 năm 2014 quy định

về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 và 04

- Thông tư số 38/2014/TT-BTC ngày 28/3/2014 của Bộ Tài Chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật giá về thẩm định giá

- Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/03/2015 của Bộ Tài Chính quy định về việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 và 07

- Thông tư số 38/2014/TT-BTC, ngày 28 tháng 3 năm 2014 hướng dẫn một số điều của Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng 8 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật giá về thẩm định giá

- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT, ngày 30 tháng 6 năm 2014 quy định Chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

- Thông tư số 147/2016 /TT-BTC: Quy định mới về quản lý và trích khấu hao tài sản cố định

- Thông tư số 158/2014/TT-BTC, ngày 27/10/2014 của Bộ Tài Chính quy định về việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 và

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT DỰ ÁN KDC PHÍA BẮC RẠCH BÀ BƯỚM TẠI PHƯỜNG PHÚ THUẬN, QUẬN 7, TP.HCM

PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH CHUYỂN NHƯỢNG 2.1 hái quát về đơn vị thực tập

2.1.1 hái quát về Công t Cổ phần Thẩm Định Giá Thế Kỷ

Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ (còn được gọi là CenValue) là một trong 9 công ty thành viên của Tập đoàn CenGroup được thành lập theo Nghị định số 101/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ

- Trụ sở chính tại tầng 20, Tòa nhà 319 Bộ Quốc phòng, 63 Lê Văn Lương, Trung Hòa, Cầu Giấy, Hà Nội

Điện thoại: (04) 32222.786-Fax: (04) 32222.787

Email: thamdinhgia@cengroup.vn-Website: thamdinhgiatheky.vn

- Chi nhánh tại 326 Võ Văn Kiệt, phường Cô Giang, quận 1, Tp.HCM Điện thoại: (08) 39 256 973-Fax: (08) 39 256 955

Email: thamdinhgiatheky@cengroup.vn-Website: thamdinhgiatheky.vn

- Thẩm định giá BĐS: Nhà phố, biệt thự, đất đai, công trình kiến trúc xây dựng trên đất, nhà xưởng, trang trại, HTKT

Nghiên cứu thị trường: Tư vấn, định giá bán hàng hóa-dịch vụ của doanh nghiệp chuẩn bị gia nhập thị trường mới, một kênh phân phối mới;

Xác định giá trị doanh nghiệp, thương hiệu doanh nghiệp;

Thẩm định các dự án đầu tư

2 Sơ đồ tổ chức

Hình 2.1 Sơ đồ tổ chức công ty

3 Mức độ bao phủ thị trường

- Miền Bắc: Hà Nội, Bắc Giang, Bắc Ninh, Cao Bằng, Điện Biên, Hà Giang, Hà Nam, Hải Dương, Hải Phòng, Hòa Bình, Hưng Yên, Lai Châu, Thái Nguyên, Tuyên Quang, Vĩnh Phúc

- Miền Trung: Thanh Hóa, Nghệ An, Hà Tĩnh, Quảng Bình, Quảng Trị,

Đà Nẵng, Quảng Nam, Quảng Ngãi, Bình Thuận…

- Miền Nam: TP.HCM và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Tây Ninh, Long Giang, Tiền Giang, Đồng Nai, Biên Hòa…

- Các doanh nghiệp, công ty và cá nhân

2.1.2 hái quát về các ự án của Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ

đã thực hiện

- Nghiên cứu thị trường, thẩm định giá dự án làm cơ sở để góp vốn liên doanh và tư vấn giá bán sản phẩm của tòa nhà hỗn hợp HATTOCO, khu nhà ở

& TTTM tại TP Hà Đông…

- Thẩm định giá Capital Tower, khách sạn Anh Quân… và hàng nghìn nhà riêng làm cơ sở vay vốn ngân hàng

- Thẩm định giá khu đất khắp các tỉnh thành để làm cơ sở tính tiền thuê

2.2 Thực trạng công tác thẩm định giá tại Công t Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ

2.2.1 u tr nh thẩm định giá của Công t Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ đang thực hiện

1 Quy tr nh thẩm định giá của C ng ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ

Quy trình thẩm định giá BĐS ở CenValue được xây dựng rất chặc chẽ Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu thẩm định của khách hàng

Bước 2: Nghiên cứu hồ sơ TSTĐ

Xác định loại tài sản định giá: BĐS gồm đất trống (vườn, thổ cư, nông nghiệp ), đất và CTXD trên đất (nhà phố, biệt thự ), đất có mục đích sử dụng đặc biệt, đất sử dụng cho mục đích công cộng (trường học, bệnh viện )

Quy mô, diện tích: Đất thổ cư có diện tích nhỏ (dưới 200m2) và lớn (trên 200m2) Đất nông nghiệp có diện tích nhỏ (dưới 1000m2

) và lớn (trên 1000m2) Thu thập hồ sơ pháp lý liên quan đến BĐS thẩm định:

- BĐS có quy mô, diện tích nhỏ: Đất trống cần có GCNQSĐ, giấy tờ

khác thể hiện được QSDĐ Đất và CTXD trên đất cần có GPXD, hồ sơ hoàn công của công trình

- BĐS có quy mô, diện tích lớn: Đất và công trình trên đất đã xây dựng trên đất đã xây dựng xong cần có GCNQSĐ, GPXD, hồ sơ hoàn công của công trình Đất trống sẽ được xây dựng dự án cần có GCNQSĐ, quyết định của cơ quan có thẩm quyền cho phép đầu tư và thực hiện dự án, các công văn của cơ quan có thẩm quyền phê duyệt về hệ số sử dụng đất, chiều cao tầng…, sơ đồ mặt bằng tổng thể dự án

Bước 3: Lập kế hoạch thẩm định giá

- Thống nhất thời gian, địa điểm thẩm định với khách hàng

- Xác định thời gian thực hiện thu thập thông tin đã xác định trước

- Xác định thời gian, phân tích, xử lý thông tin và lập báo cáo

- Xác định thời gian cấp chứng thư

Bước 4: Lập kế hoạch xác định hiện trạng tài sản

Xác định vị trí tài sản theo chỉ dẫn của chủ sở hữu Tùy theo từng loại tài sản để tiến hành thẩm định hiện trường

- BĐS có quy mô, diện tích nhỏ: Đối với đất trống (có GCNQSĐ) phải ghi nhận hiện trạng khu đất, xác định vị trí địa lý, quy hoạch, khoảng cách BĐS với trục đường chính, chụp ảnh và minh họa Đối với đất và CTXD trên đất (có GCNQSĐ) cần ghi nhận hiện trạng khu đất, hiện trạng CTXD, thời gian xây dựng, xác định vị trí địa lý, quy hoạch, khoảng cách BĐS với trục đường chính, chụp ảnh và minh họa

- BĐS có quy mô, diện tích lớn: Đối với khu đất đã xây dựng chung cư, cao ốc văn phòng cần ghi nhận hiện trạng khu đất, hiện trạng CTXD, thời gian xây dựng, xác định vị trí địa lý, quy hoạch, khoảng cách BĐS với trục đường chính, chụp ảnh và minh họa Đối với khu đất trống sẽ xây dựng dự án cần ghi nhận hiện trạng khu đất, xác định vị trí địa lý, quy hoạch, khoảng cách BĐS với trục đường chính, chụp ảnh và minh họa

Những thông tin thu thập tại hiện trường sẽ được kiểm tra, đối chiếu với các tài liệu liên quan, nếu nội dung không hoàn chỉnh, tài liệu văn bản không đầy đủ, phải kịp thời thông báo, bổ sung cho đầy đủ nếu phát hiện dấu hiệu sửa chữa, làm giả phải xác minh làm rõ

Thu thập thông tin thị trường

- BĐS có quy mô, diện tích nhỏ: Đối với đất trống cần tìm kiếm các TSSS đã hoặc đang giao dịch có quy mô, diện tích và mục đích sử dụng tương đồng với TSTĐ Đối với đất và CTXD trên đất cần tìm kiếm TSSS hoặc đang giao dịch có quy mô, diện tích và mục đích sử dụng tương đồng với TSTĐ

- BĐS có quy mô, diện tích lớn: Đối với lô đất trống đã xây dựng dự án (chung cư, khách sạn) cần tìm kiếm TSSS hoặc đang giao dịch có quy mô, diện

tích và mục đích sử dụng tương đồng với TSTĐ Đối với khu đất trống sẽ thực hiên dự án cần tiến hành áp dụng phương pháp thặng dư gồm: chi phí (đơn giá san lấp mặt bằng, đơn giá xây dựng và các chi phí liên quan khác, lãi vay ngân hàng và trái phiếu của chính phủ) và doanh thu (giá bán các loại BĐS, đơn giá cho thuê TTTM, văn phòng, các công trình công cộng)

Xác định tỷ suất chiết khấu

Sau đó tiến hành phương pháp so sánh để kiểm tra, phương pháp thặng dư

để tìm đơn giá tài sản có diện tích và đặc điểm tương đương

Bước 5: Lập bảng dự thảo kết quả thẩm định giá

- Phân tích tài liệu, hồ sơ sau khi tiến hành điều tra, thu thập thông tin hiện trường và thông tin TSSS

- Phân tích thông tin thu thập để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá của TSTĐ

- Chọn phương pháp thẩm định giá sau khi đã phân tích hồ sơ, tài liệu, thông tin thu thập được

Sau khi hoàn thành xong các nội dung cần thiết trong bản dự thảo báo cáo kết quả sẽ được trình lên cho Phòng kiểm soát chất lượng hoặc Ban giám đốc Nếu bản dự thảo báo cáo kết quả đạt thì tiến hành phát hành chứng thư Nếu không đạt thì sẽ trả về cho Phòng thẩm định điều chỉnh và lập bảng dự thảo mới

Bước 6: Phát hành chứng thư

2 Phương pháp thẩm định giá tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ

Tùy theo từng trường hợp mà CenValue lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp:

- Đối với lô đất trống: phương pháp so sánh trực tiếp (đất thổ cư, đất nông nghiệp ), phương pháp thặng dư hoặc thu nhập (lô đất có quy mô, diện tích lớn và sẽ được xây dựng dự án), phương pháp thu nhập (cửa hàng thương mại, đất nông nghiệp )

- Đối với lô đất và CTXD trên đất: phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí (đất có diện tích nhỏ), phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thặng dư hoặc thu nhập (đất và công trình có diện tích lớn)

2.2.2 ết quả tham gia thực tế công tác thẩm định giá tại Công t Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ

1 Giới thiệu về Dự án KDC phía Bắc rạch Bà Bướm

Dự án KDC phía Bắc rạch Bà Bướm còn có tên gọi khác là Jamona City Đây là dự án khu phức hợp tọa lạc tại phường Phú Thuận, quận 7

- Quyết định số 1870/UBND-ĐT ngày 21/6/2007 về việc chấp nhận địa điểm đầu tư dự án, xây dựng dân cư tại phường Phú Thuận của Công ty Địa ốc Sài Gòn Thương tín

c Đặc điểm kinh tế-kỹ thuật và hiện trạng

Vị trí

Dự án KDC phía Bắc rạch Bà Bướm còn có tên gọi khác là Jamona City

Vị trí khu đất thuộc phường Phú Thuận (phía bắc Rạch Bà Bướm), quận 7 được xác định theo Bản đồ hiện trạng vị trí số 259/2010/HĐĐV do Liên hiệp khoa học-Sản xuất Địa chất-Xây dựng và Môi trường phía Nam lập ngày 08/10/2010, được Sở TN&MT thành phố duyệt ngày 14/10/2010

Phạm vi ranh giới

- Hướng Đông giáp: đường Đào Trí, lộ giới 40m

- Hướng Tây giáp: đất giáo dục theo chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000

- Hướng Nam giáp: rạch Bà Bướm

- Hướng Bắc giáp: KDC xây dựng mới

Hình 2.3 Vị trí khu đất cần thẩm định

Hiện trạng khu đất

Jamona City là khu phức hợp gồm khu đất nền nhà phố biệt thự, khu căn

hộ cao tầng và khu Sky Villa (Phụ lục 1)