xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện ninh sơn tỉnh ninh thuận

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Là chứng thư pháp lý xác định quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất để họ yên tâm đầu

ii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ Chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Bảng 2.3 Kết quả cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình cá nhân

Sơ đồ 2.2: Quy trình thực hiện đăng ký đất đai lần đầu 24

Sơ đồ 2.3: Quy trình thực hiện đăng ký cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ &

Sơ đồ 2.4: Quy trình thực hiện đăng ký biến động đất đai trường hợp

Sơ đồ 2.5: Quy trình thực hiện CMĐSDĐ phải xin phép cơ quan Nhà

iv

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Lý do chọn đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải quyết công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 2

3 Mục tiêu và nhiệm vụ của nghiên cứu 3

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3

5 Phương pháp nghiên cứu 4

6 Ý nghĩa thực tiễn của luận văn 4

Chương 1:CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 5

1.1 Cơ sở lý luận của đăng ký cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 5

1.1.1 Các khái niệm chung 5

1.1.2 Vị trí và vai trò của công tác đăng ký cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ trong hệ thống quản lý nhà nước về đất đai 6

1.1.3 Lược sử công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận từ Luật đất đai 2003 đến nay 8

1.2 Căn cứ pháp lý của đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo Pháp luật đất đai hiện hành 10

1.2.1 Nguyên tắc đăng ký cấp Giấy chứng nhận 11

1.2.2 Điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận 12

1.2.3 Trách nhiệm của cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận 13

1.3 Trình tự và thủ tục hành chính trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận 15

1.3.1 Quy định hồ sơ, thời gian thực hiện và trình tự, thủ tục hành chính về đất đai 15

1.3.2 Nộp hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai 16

1.3.3 Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai 17

v

1.3.4 Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản

gắn liền với đất 17

Chương 2:THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI HUYỆN NINH SƠN TỈNH NINH THUẬN 20

2.1 Khái quát về địa bàn nghiên cứu, cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 20

2.1.1 Điều kiện tự nhiên 20

2.1.2 Tài nguyên thiên nhiên: 21

2.1.3 Điều kiện kinh tế - xã hội: 22

2.1.4 Cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 23

2.2 Quy trình thực hiện đăng ký cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ.24 2.2.1 Quy trình thực hiện đăng ký đất đai lần đầu 24

2.2.2 Quy trình thực hiện đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu 25

2.2.3 Quy trình thực hiện đăng ký biến động đất đai 27

2.3 Công tác phân loại và xử lý cụ thể hồ sơ giải quyết đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 30

2.3.1 Phân loại hồ sơ 30

2.3.2 Xử lý hồ sơ đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 32

2.4 Kết quả giải quyết công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận tại huyện Ninh Sơn giai đoạn năm 2015 đến Quý I năm 2017 43

Chương 3:GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC XỬ LÝ HỒ SƠ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI HUYỆN NINH SƠN TỈNH NINH THUẬN 52

3.1 Giải pháp chung 52

vi

3.1.1 Hoàn thành hệ thống văn bản Nhà nước về đất đai 52

3.1.2 Giải pháp về cải cách thủ tục hành chính 52

3.1.3 Giải pháp tổ chức cán bộ 53

3.1.4 Giải pháp khác 53

KẾT LUẬN 60

Tài liệu tham khảo 62

Phụ lục……….63

sử dụng của người dân Vì vậy mà các vấn đề như tranh chấp đất đai, lấn chiếm đất công để sử dụng diễn ra ngày càng phổ biến gây nên sự rối loạn trong kinh tế

và xã hội tại các địa phương

Để giải quyết vấn đề này, Nhà nước đã sớm đưa ra các văn bản pháp luật quy định về quản lý và sử dụng đất đai để các cấp, các ngành cùng toàn thể nhân dân lấy đó làm cơ sở để quản lý và sử dụng đất Cùng với các biện pháp như lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận) luôn là biện pháp được đặt ra hàng đầu nhằm tạo sự ổn định trong quá trình sử dụng đất

Đăng ký cấp Giấy chứng nhận là cở sở pháp lý chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất, là cơ sở để Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất trong các mâu thuẫn về đất đai

Nằm trên trục hành lang kinh tế - đô thị - quốc gia Quốc lộ 27, 27B, tạo điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế, đặc biệt là công nghiệp, thương mại dịch vụ và du lịch Tuy nhiên, là một huyện miền núi do đó huyện Ninh Sơn, tỉnh Ninh Thuận có nhiều mặt hạn chế về tiềm năng đất đai Trong những năm qua, nhu cầu về đất đai trên địa bàn huyện liên tục tăng đã làm cho quỹ đất của huyện có nhiều biến động Như vậy, để đạt được sự ổn định trong quản lý đất đai thì công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận phải được thực hiện tốt ngay từ khâu xử lý hồ sơ ban đầu

Tuy nhiên, người sử dụng đất có được đất đai theo nhiều cách khác nhau như: do khai hoang, thừa kế, chuyển nhượng giấy tay, xây dựng không phép, lấn chiếm,… dẫn đến việc đăng ký xét cấp Giấy chứng nhận gặp nhiều khó khăn

Để công tác đăng ký xét cấp Giấy chứng nhận được thực hiện đúng thời gian quy định, đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, tránh trường hợp khiếu nại, thì công tác phân loại, xử lý hồ sơ giải quyết việc đăng ký xét cấp Giấy chứng nhận phải thực hiện nghiêm túc

Vì vậy, được sự phân công của khoa Quản lý đất đai trường Đại học Tài Nguyên và Môi Trường TP.HCM, dưới sự hướng dẫn của cô ThS.Vũ Thị Hạnh Thu, sự cho phép của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Ninh Sơn,

tỉnh Ninh Thuận, em đã chọn nghiên cứu đề tài “Xử lý hồ sơ trong công tác

đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Ninh Sơn, tỉnh Ninh Thuận”

2

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải quyết công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là nội dung quan trong trong hoạt động quản lý nhà nước Trên thực tế, việc đăng ký cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ còn gặp nhiều hạn chế, bất cập, nhiều thiếu xót xảy ra nên công tác này luôn là một vấn đề đáng được quan tâm trong xã hội hiên nay Do đó, công tác đăng ký cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ phải được tổ chức thực hiện một cách hợp lý nhằm đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ, phù hợp với pháp luật và thỏa mãn nguyện vọng của người sử dụng đất Để hoàn thiện tốt công tác này,

đã rất nhiều nhà khoa học thực hiện nghiên cứu tìm hiểu như:

+ Luận văn Thạc Sĩ khoa học Nông nghiệp về đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập Hồ sơ

địa chính trên địa bàn quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội năm 2014” của học

viên Nguyễn Thị Kiều Thu, Học viện Nông Nghiệp Việt Nam

Đề tài tập trung đánh giá thực trạng đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính trên địa bàn quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính trên địa bàn

+ Luận văn tốt nghiệp đại học về đề tài: “Nghiên cứu công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tuy Phong, tỉnh

Bình Thuận giai đoạn từ năm 2011 đến năm 2015” của sinh viên Võ Thị Phương

Trâm, trường Đại học Nông Lâm Tp.HCM

Với nội dung tập trung vào tìm hiểu tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng thời đánh giá những kết quả đạt được, về thuận lợi và khó khăn trong công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Từ đó đề xuất những giải pháp thích hợp góp phần đẩy mạnh tiến độ của công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như hỗ trợ cho công tác quản lý đất đai tại địa phương

+ Luận văn thạc Sĩ khoa học về đề tài: “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội giai đoạn từ năm 2013 đến tháng 6 năm 2015” của tác giả Bùi Thị Thúy Hường, trường Đại học Khoa học tự nhiên - Đại học Quốc gia Hà Nội

Đề tài tập trung tìm hiểu quy trình, trình tự thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Thanh Oai Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Thanh Oai

3

Tuy nhiên, các công trình nghiên cứu trên chỉ đề cập giải quyết các vấn đề

về chính sách, nguyên tắc, quy trình, phương pháp và căn cứ pháp lý nói chung đồng thời đánh giá chung về công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong giai đoạn nghiên cứu mà chưa đề cập đến vấn đề các hồ sơ theo từng trường hợp được xử

lý như thế nào từ đó chưa thấy rõ được khó khăn, bất cập trong quá trình xử lý

hồ sơ mà cán bộ thụ lý gặp phải Do đó, đề tài này cần thiết phải thực hiện để làm rõ các vấn đề nêu trên

3 Mục tiêu và nhiệm vụ của nghiên cứu

- Mục tiêu:

Làm rõ quy trình xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp và phi nông nghiệp trên địa bàn huyện Ninh Sơn tỉnh Ninh Thuận, từ đó đánh giá quy trình xử lý hồ

sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận trên thực tế tại địa phương Tổng hợp và phân loại hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận; xác định được căn cứ pháp lý, nguyên

tắc, đối tượng, điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp

luật đất đai hiện hành Rút ra những vấn đề còn tồn tại, đề xuất những giải pháp thích hợp góp phần đẩy mạnh tiến độ của công tác cấp Giấy chứng nhận cũng như hỗ trợ cho công tác quản lý đất đai tại địa phương

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu

Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Thẩm quyền của đơn vị quản lý nhà nước về đất đai

Nguyên tắc, quy trình và phương pháp thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận

Trình tự thủ tục xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận

- Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi không gian: huyện Ninh Sơn, tỉnh Ninh Thuận

Phạm vi thời gian: từ năm 2015 đến quý I năm 2017

4

Phạm vi nội dung: tập trung nghiên cứu về vấn đề xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất, cụ thể là đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu

và đăng ký biến động quyền sử dụng đất (chuyển nhượng QSDĐ, chuyển mục đích QSDĐ) của hộ gia đình cá nhân tại huyện Ninh Sơn, tỉnh Ninh Thuận

5 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu: Các văn bản pháp luật về đất đai trên internet; thu thập văn bản, báo cáo số liệu tại cơ quan thực tập, các trường hợp giải quyết không giải quyết trả hồ sơ

Phương pháp thống kê: Thống kê những tài liệu, số liệu thu thập được dưới nhiều dạng và nhiều hình thức, đồng thời thống kê chúng thành các thông tin có chức năng liên quan đến vấn đề đang tìm hiểu

Phương pháp phân tích - tổng hợp: Đánh giá xem xét một cách cụ thể và khái quát các số liệu chuyển quyền của các loại đất trên địa bàn Huyện sau đó tổng hợp chúng lại để đưa ra xét, kết luận rõ ràng cho vấn đề nghiên cứu

Phương pháp so sánh: So sánh các số liệu vừa phân tích được để đánh giá tình hình chuyển quyền sử dụng đất qua các năm trên địa bàn

6 Ý nghĩa thực tiễn của luận văn

Làm rõ được các trường hợp vướng mắc trong việc xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận tại huyện Ninh Sơn, tỉnh Ninh Thuận Vận dụng các quy định pháp luật đất đai hiện hành đề xuất được các giải pháp xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận nhằm đẩy nhanh tiến độ đăng ký cấp Giấy chứng nhận, đảm bảo được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất hiện tại cũng như công tác quản lý đất đai của Nhà nước được chặt chẽ hiệu quả

1.1 Cơ sở lý luận của đăng ký cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ

1.1.1 Các khái niệm chung

Đăng ký đất đai: Là việc ghi nhận QSDĐ hợp pháp đối với một thửa đất

xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người SDĐ

Đăng ký lần đầu: là việc đăng ký QSDĐ thực hiện đối với thửa đất đang

có người sử dụng, chưa đăng ký, chưa được cấp một loại Giấy chứng nhận nào (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất) hoặc Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng

Đăng ký biến động: là việc thực hiện đối với thửa đất, tài sản gắn liền với

đất đã được cấp Giấy chứng nhận mà có thay đổi về nội dung đã ghi trên Giấy chứng nhận

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Là chứng thư pháp lý xác định quyền sử dụng đất hợp pháp của

người sử dụng đất để họ yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất

và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật

Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất:

+ Quyền của người SDĐ: là khả năng mà pháp luật cho phép người sử dụng đất được thực hiện những hành vi nhất định trong quá trình sử dụng đất nhằm sử dụng đất đúng mục đích hợp lý tiết kiệm và đạt hiệu quả kinh tế cao

Quyền chung của người SDĐ: Quy định tại điều 166 Luật đất đai 2013 Người SDĐ sẽ được cấp Giấy chứng nhận; được hưởng các thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất và lợi ích do các công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; đồng thời được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; không chỉ thế, khi có chính sách thu hồi đất người SDĐ sẽ được Nhà nước bồi thường theo đúng quy định của pháp luật Đặc biệt, khi bị người khác xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp

về đất đai, người SDĐ được quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện và sẽ được Nhà nước bảo hộ

+ Nghĩa vụ của người SDĐ: là cách xử sự mà pháp luật bắt buộc người sử dụng đất phải tiến hành trong quá trình sử dụng đất nhằm không làm tổn hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của nhà nước và của cac chủ thể sử dụng đất khác

Nghĩa vụ chung của người SDĐ: Quy định tại điều 170 Luật đất đai 2013

6

Ngoài được hưởng các quyền lợi trên, người SDĐ phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất, bảo

vệ đất, bảo vệ môi trường; đồng thời phải thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định Không chỉ thế, người SDĐ phải có nghĩa

vụ giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng; phải tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất và không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan

Thẩm quyền của cơ quan chức năng khi thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận

Thẩm quyền không chỉ thể hiện được sự khác biệt giữa các cơ quan nhà nước với nhau mà còn là thuộc tính tất yếu của cơ quan quyền lực nhà nước Có thể thấy, đối với một cơ quan nhà nước, thẩm quyền giữ vai trò rất quan trọng

Ta có thể hiểu “thẩm quyền” là tổng hợp các quyền và nghĩa vụ hành động, quyết định của các cơ quan, tổ chức thuộc hệ thống bộ máy nhà nước do pháp luật quy định (Theo từ điển Luật học)

Điều 105, Luật Đất đai 2013 quy định về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận như sau:

UBND cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan Tài nguyên và Môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận

UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng

mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan TN&MT thực hiện theo quy định của Chính phủ

1.1.2 Vị trí và vai trò của công tác đăng ký cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ trong hệ thống quản lý nhà nước về đất đai

Vị trí và vai trò của đăng ký đất đai:

Đăng ký đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là việc bảo vệ lợi ích hợp pháp của người SDĐ, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện các nghĩa vụ sử

7

dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích chung của toàn xã hội Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận, đăng ký đất đai quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước về quản lý đất đai và người SDĐ trong việc chấp hành pháp luật đất đai

Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn

bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất

Đăng ký đất đai là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai

Đăng ký đất đai sẽ thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính và cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế,

xã hội của từng thửa đất Hệ thống các thông tin đó chính là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước khác như : Xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất; công tác điều tra, đo đạc; công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất; công tác giao đất, cho thuê đất; công tác phân hạng và định giá; công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp đất đai

Do đó, để đảm bảo thực hiện đăng ký đất đai với chất lượng cao nhất, đáp ứng được các yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ, trước hết đòi hỏi phải thực hiện đồng bộ các nội dung: xây dựng và ban hành đầy đủ các văn bản về chính sách đất đai; phân hạng và định giá đất; thanh tra xử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp đất đai; đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất;

Vị trí và vai trò của cấp Giấy chứng nhận

Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một đòi hỏi tất yếu khách quan của Nhà nước và người sử dụng đất vì:

Giấy chứng nhận là cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo đúng pháp luật;

Giấy chứng nhận là chứng thư pháp lý xác định quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất;

Giấy chứng nhận là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các QSDĐ theo quy định;

Giấy chứng nhận là căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mối quan hệ về đất đai, cũng là cở sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của họ;

Giấy chứng nhận có vai trò quan trọng, là căn cứ để xây dựng các quyết định cụ thể, như các quyết định về đăng kí, theo dõi biến động kiếm soát các giao dịch dân sự về đất đai Ngoài ra, nó không những buộc người sử dụng đất phải nộp nghĩa vụ tài chính mà còn giúp cho họ được đền bù thiệt hại về đất khi

bị thu hồi Giúp xử lý vi phạm về đất đai;

8

Thông qua việc cấp Giấy chứng nhận, nhà nước có thể quản lý đất đai trên toàn lãnh thổ, kiểm soát được việc mua bán, giao dịch trên thị trường và thu được nguồn tài chính lớn hơn nữa;

Giấy chứng nhận còn là căn cứ xác lập quan hệ về đất đai, là tiền đề để

phát triển kinh tế - xã hội, giúp cho các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất, yên tâm đầu tư trên mảnh đất của mình;

1.1.3 Lược sử công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận từ Luật đất đai 2003 đến nay

Công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo LĐĐ 2003 đến trước khi LĐĐ 2013 ra đời:

Đặt trong mối quan hệ so sánh với sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế - xã hội của đất nước và xu hướng hội nhập quốc tế, quy định của LĐĐ năm 1993 về đăng ký cấp Giấy chứng nhận đã không còn phù hợp Trước những yêu cầu của thực tiễn, ngày 26/11/2003, Quốc hội Khoá XI, kỳ họp thứ 4

đã thông qua LĐĐ mới (gọi là LĐĐ 2003) thay thế cho LĐĐ 1993

LĐĐ năm 2003 ra đời tháo bỏ một số thủ tục hành chính còn rườm rà phức tạp, gây khó khăn cho người dân cụ thể là quy định về thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất trước đây là một ví dụ tiêu biểu của những thủ tục hành chính rườm rà cần được gỡ bỏ, thay thế LĐĐ năm 2003 quy định việc đăng ký sử dụng đất được thực hiện tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Quy định này là một minh hoạ tiêu biểu cho việc thể chế hoá quan điểm, chủ trương chính sách của Đảng và Nhà nước về cải cách thủ tục hành chính theo cơ chế một cửa

Với sự có mặt của LĐĐ 2003, sau gần 10 năm thi hành cho thấy, LĐĐ

2003 đã đóng góp tích cực cho sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Tuy nhiên, trong qua trình vận hành, LĐĐ năm 2003 còn bộc lộ một số tồn tại, hạn chế chủ yếu như: việc thực hiện quyền của người SDĐ như góp vốn bằng giá trị QSDĐ, việc thực hiện quyền nghĩa vụ của người SDĐ còn vướng mắc, lúng túng và không thống nhất; cơ chế quản lý, trình tự, thủ tục hành chính rườm rà, không tạo điều kiện cho việc phát triển thị trường QSDĐ, thị trường bất động sản; cơ chế bảo hộ quyền lợi của các bên liên qua trong các giao dịch về QSDĐ thiếu đồng bộ, hiệu quả thấp;… ngoài ra còn một số hạn chế khác

Công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận từ khi LĐĐ năm 2013 ra đời cho đến nay

Để khắc phục những hạn chế, bất cập nêu trên, việc ban hành LĐĐ sửa đổi là hết sức cần thiết, vì vậy ngày 29/11/2013 LĐĐ năm 2013 đã được thông qua, và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2014 Đây là sự kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới về chính sách đất đai nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh

tế - xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước

Luật Đất đai 2013 ra đời, đã theo sát thực tiễn và đưa ra những giải pháp phù hợp với với tình hình diễn biến phức tạp của thị trường đất đai, có một số điểm mới so với Luật Đất đai 2003 như:

9

Rút ngắn thời gian thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận Theo Luật Đất đai 2003 quy định là 50 ngày còn theo Luật Đất đai 2013 là 30 ngày

Luật quy định đăng ký đất đai đối với người SDĐ và người được giao đất

để quản lý là bắt buộc; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu

Bổ sung quy định về các trường hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động; quy định đăng ký đất đai được thực hiện bằng hình thức trên giấy và bổ sung quy định đăng ký trên mạng điện tử và đều có giá trị pháp lý như nhau; quy định các trường hợp kê khai đăng ký đều được ghi vào sổ địa chính, nếu không được cấp Giấy chứng nhận thì được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý Việc quy định hình thức đăng ký điện tử sẽ góp phần tích cực vào cải cách hành chính và tránh được sách nhiễu phiền hà khi người dân trực tiếp đăng

ký

Bổ sung quy định trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều người thì cấp mỗi người một Giấy chứng nhận hoặc cấp chung một Giấy chứng nhận; trường hợp là tài sản chung của vợ và chồng thì Giấy chứng nhận ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng, nếu Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận mới để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có nhu cầu

Quy định cụ thể hơn những trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận; cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang SDĐ có và không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất, đặc biệt là Luật đất đai năm 2013 đã giao Chính phủ quy định các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 được xét cấp Giấy chứng nhận nhằm giải quyết những vướng mắc trên thực tiễn

Các loại Giấy chứng nhận đã cấp qua các giai đoạn

Đầu tiên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được Tổng cục Quản lý ruộng đất phát hành năm 1989 theo quyết định số 201-QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989 và do UBND huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp cho chủ sử dụng Loại đất được cấp theo sổ đỏ rất đa dạng, gồm: Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, làm muối và đất làm nhà ở thuộc nông thôn Tuy nhiên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là loại giấy nào thì Luật không quy định rõ

Tiếp đó là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được phát hành vào năm 1994 theo nghị định số 60/CP ngày 5/7/1994 về quyền

sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, Giấy do Bộ Xây dựng phát hành

và do có bìa màu hồng nhạt nên thường được gọi là Giấy hồng

Vào năm 1999 bộ Tài chính cho ban hành Giấy chứng nhận quyền quản

lý, sử dụng nhà, đất, trụ sở làm việc thuộc sở hữu nhà nước theo Quyết định 399TC/QLCS ngày 17/5/1995, do có màu tím nên thường được gọi là Giấy tím

10

Ngày 01/11/2004, Bộ trưởng Bộ TN&MT ban hành Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT quy định về Giấy chứng nhận QSDĐ Do mẫu Giấy này

có bìa màu đỏ nên thường được gọi là Giấy đỏ hay Sổ đỏ Tuy nhiên, Sổ đỏ chỉ

áp dụng cấp cho QSDĐ mà không áp dụng cấp cho đất có nhà ở tại đô thị

Như vậy, trước năm 2005, cùng lúc tồn tại cả 3 mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp do 3 cơ quan khác nhau chịu trách nhiệm phát hành

và tổ chức thực hiện cấp cho người sử dụng đất, gồm:

Giấy đỏ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thuộc ngành Tài nguyên và Môi trường cấp;

Giấy hồng: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, thuộc ngành Xây dựng cấp;

Giấy tím: Giấy chứng nhận quyền quản lý, sử dụng nhà, đất, trụ sở làm việc thuộc sở hữu Nhà nước, thuộc ngành Tài chính cấp;

Luật đất đai 2003 có 1 bước tiến là quy định “giấy đỏ”, “giấy hồng”,

“giấy tím” về 1 loại giấy duy nhất nhưng do sự mập mờ trong ngôn ngữ pháp lý (Khoản 4 Điều 48 Luật đất đai 2003) dẫn đến việc ra đời và lặp lại sự song song tồn tại của 2 loại giấy hồng, giấy đỏ gây khó khăn cho người dân

Vì vậy năm 2005 Chính phủ đã ra nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/07/2005 ban hành Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy có bìa màu hồng do Bộ xây dựng ban hành mẫu và để ghi nhận quyền sở hữu tài sản trên đất của chủ sở hữu, khắc phục hạn chế của Giấy

đỏ Chủ SDĐ và tài sản gắn liền trên đất cần đồng thời có 2 loại giấy: Một giấy hồng mới chứng nhận quyền sở hữu tài sản và một giấy đỏ mới chứng nhận quyền sử dụng đất

Chính Phủ tiếp tục ban hành Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do Bộ TM&MT phát hành theo một mẫu thống nhất

và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.2 Căn cứ pháp lý của đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo Pháp luật đất

Quyết định số 1374/2016/QĐ-UBND ngày 03/06/2016 về việc công bố

bộ thủ tục hành chính lĩnh vực đât đai giải quyết theo cơ chế một cửa liên thông tại các xã, phường, thị trấn trên địa bàn tỉnh Ninh Thuận

1.2.1 Nguyên tắc đăng ký cấp Giấy chứng nhận

Nguyên tắc đăng ký đất đai:

Việc tuân thủ những nguyên tắc ĐKĐĐ đảm bảo cho hệ thống ĐKĐĐ thực sự có hiệu lực và hiệu quả, làm đơn giản hoá các giao dịch và giảm bớt

những khiếu kiện về chủ quyền đối với đất đai

Có 4 nguyên tắc, cụ thể là:

Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ: Một biến động về quyền đối với đất đai, đặc biệt là khi mua bán chuyển nhượng, sẽ chưa có hiệu lực pháp lý nếu chưa được đăng nhập vào sổ ĐKĐĐ

Nguyên tắc đồng thuận: Người được đăng ký với tư cách là chủ thể đối với quyền phải đổng ý với việc đăng nhập các thông tin đăng ký hoặc thay đổi các thông tin đã đăng ký trước đây trong hồ sơ đăng ký

Nguyên tắc công khai: Hồ sơ ĐKĐĐ được công khai cho mọi người có thể tra cứu, kiểm tra Các thông tin đăng ký phải chính xác và tính pháp lý của thông tin phải được pháp luật bảo vệ

Nguyên tắc chuyên biệt hóa: Trong ĐKĐĐ, chủ thể (người có quyền cần đăng ký) và đối tượng (đất đai, bất động sản) phải được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý

Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận:

Được quy định cụ thể tại điều 98, LĐĐ 2013 như sau:

Giấy chứng nhận được cấp theo từng thửa đất; nếu nhiều thửa đất nông nghiệp cùng chủ sử dụng, cùng nằm tại một xã, phường, thị trấn thì được cấp một Giấy chứng nhận cho tất cả các thửa đất đó nếu có yêu cầu

Thửa đất có nhiều người chung QSDĐ, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn với đất thì Giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của những người đó và cấp mỗi người một Giấy chứng nhận Có thể cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện nếu có yêu cầu

Người SDĐ, chủ sở hữu nhà ở và tài sản gắn với đất được nhận Giấy chứng nhận khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính Trường hợp được miễn hoặc

12

được ghi nợ và thuê đất trả tiền hằng năm thì được nhận Giấy chứng nhận ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi tên cả vợ và chồng, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người Nếu Giấy chứng nhận

đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu

Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa thực tế với giấy tờ quy định thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế và người SDĐ không phải nộp tiền SDĐ đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có

1.2.2 Điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận

Theo Điều 100, Điều 101, Điều 102 Luật Đất đai 2013 điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận như sau:

- Điều kiện một, cấp Giấy chứng nhận khi có một trong các giấy tờ sau và không phải nộp tiền sử dụng đất:

Những giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do

cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính trước ngày

Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất; giấy tờ mua nhà ở thuộc

sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật;

Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên

có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật Đât đai 2013 có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật;

- Điều kiện hai, cấp Giấy chứng nhận mà không có các giấy tờ trên:

Hộ gia đình, cá nhận đang sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành mà không có các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế

xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất;

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại Giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 nhưng đất đã dược sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 07 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đối với nơi đã

có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận;

Như thế khi thỏa mãn các điều kiện trên thì hộ gia đình cá nhân đực cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Nếu không có một trong các điều kiện trên thì không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận

1.2.3 Trách nhiệm của cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận

Trách nhiệm của UBND cấp xã:

Tiếp nhận hồ sơ theo quy định của thủ tục hành chính về đất đai từ người SDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai chuyển đến

Thẩm tra, xác định vị trí, khu vực, thông tin thửa đất; lấy ý kiến khu dân cư; tổ chức công khai lấy ý kiến đối với các hồ sơ thuộc dạng phải thực hiện công khai theo quy định của pháp luật tại trụ sở UBND cấp xã, đồng thời xem xét, giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai

14

Xác nhận đối với các trường hợp cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật Luân chuyển hồ sơ và trả kết quả theo quy định

Tổ chức thực hiện tốt công tác quản lý, lưu trữ hồ sơ cấp Giấy chứng nhận

và cập nhật, chỉnh lý biến động bản đồ, hồ sơ địa chính và các tài liệu có liên quan theo thông báo cập nhật, chỉnh lý biến động của VPĐKĐĐ, Chi nhánh VPĐKĐĐ theo quy định;

Phát hiện và báo cáo UBND cấp huyện kịp thời các trường hợp tiêu cực liên quan đến công tác cấp Giấy chứng nhận tại địa bàn phụ trách để có biện pháp xử lý theo quy định của pháp luật

Trách nhiệm của chi nhánh VPĐKĐĐ cấp huyện:

Kiểm tra, thẩm định hồ sơ, xác nhận điều kiện cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đủ điều kiện theo quy định của pháp luật

Gửi phiếu lấy ý kiến đến các cơ quan, ban, ngành trong trường hợp cần thiết để cơ quan, ngành chức năng cung cấp thông tin đầy đủ, kịp thời, để làm căn cứ xác định điều kiện cấp Giấy chứng nhận Trường hợp không đủ điều kiện hoặc chưa đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận kể từ khi nhận được ý kiến phản hồi của các cơ quan, ban ngành, Chi nhánh VPĐKĐĐ phải thông báo bằng văn bản nêu rõ lý do cho người SDĐ, chủ sở hữu tài sản được biết hoặc yêu cầu hoàn thiện các thủ tục cần thiết theo yêu cầu để được cấp Giấy chứng nhận

Trách nhiệm của Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện

Kiểm tra hồ sơ và trình UBND cấp huyện ký Giấy chứng nhận;

Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Chi nhánh VPĐKĐĐ để đăng ký vào hồ

sơ địa chính và trả kết quả cho bộ phận tiếp nhận Trường hợp hồ sơ nộp tại UBND cấp xã thì Chi nhánh VPĐKĐĐ có trách nhiệm chuyển hồ sơ đã giải quyết cho UBND cấp xã để trả kết quả

Trách nhiệm của UBND huyện:

Thường xuyên, định kỳ tổ chức tuyên truyền pháp luật về xây dựng, nhà

ở, đất đai và tài sản khác cho người SDĐ tại các xã, phường, thị trấn trực thuộc

để nghiêm túc thực hiện quy định này;

Chỉ đạo các phòng chuyên môn cấp huyện kịp thời phối hợp, xử lý, trả lời

cụ thể nội dung trong phiếu lấy ý kiến và các nội dung khác có liên quan do cơ quan TN&MT chuyển đến về việc cấp Giấy chứng nhận theo Quy định;

Chủ động tổ chức, sắp xếp, phân công nhân sử bộ phận tham mưu và thực hiện công tác cấp Giấy chứng nhận theo cơ chế tiếp nhận và hoàn trả hồ sơ “một cửa” nhằm tạo thuận lợi, dễ dàng, đảm bảo thời gian cho cá nhân khi đến liên hệ lập thủ tục cấp Giấy chứng nhận;

Thường xuyên đôn đốc, theo dõi, chỉ đạo công tác cấp Giấy chứng nhận

để kịp thời phát hiện, giải quyết các vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện thuộc thẩm quyền và tổng hợp, báo cáo Sở TN&MT, Sở Xây dựng, Ban

15

Quản lý, Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn hoặc UBND tỉnh hướng dẫn

và chỉ đạo giải quyết kịp thời đối với các trường hợp vượt thẩm quyền;

Tổ chức chỉ đạo phòng Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện công tác cập nhật, chỉnh lý biến động tại cấp huyện;

Chịu trách nhiệm trước Chủ tịch UBND tỉnh về kết quả thực hiện công tác cấp Giấy chứng nhận thuộc địa bàn quản lý;

Xử lý các vi phạm thuộc thẩm quyền hoặc đề xuất UBND tỉnh nếu vượt thẩm quyền

1.3 Trình tự và thủ tục hành chính trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng

Hồ sơ, trình tự, thủ tục ĐKĐĐ, tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy

định tại Điều 70 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ, Điều 8 Thông tư

số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ TN&MT

Khi người SDĐ thực hiện ĐKĐĐ lần đầu, Chi nhánh VPĐKĐĐ có trách nhiệm kiểm tra có đúng quy định của pháp luật không, đã đầy đủ hồ sơ cần thiết hay chưa nếu đúng và đủ thì trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy xác nhận đăng ký đất đai cho người SDĐ theo hướng dẫn của Sở TN&MT

Trường hợp người SDĐ đã đăng ký đất đai mà nay có nhu cầu được cấp Giấy chứng nhận thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận (theo mẫu) và Giấy xác nhận ĐKĐĐ Sau khi nhận được Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận, Chi nhánh VPĐKĐĐ có trách nhiệm chuyển hồ sơ đến UBND cấp xã xác định vào Đơn đăng ký (nếu nộp hồ sơ tại Chi nhánh VPĐKĐĐ) và thẩm tra hồ sơ, xét cấp Giấy chứng nhận cho người SDĐ theo quy định của pháp luật

Thời gian giải quyết: không quá 30 ngày làm việc (không kể thời gian 15

ngày niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm SDĐ, tài sản gắn liền với đất tại trụ sở UBND cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất; thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người SDĐ, thời gian xem xét xử lý đối với trường

hợp SDĐ có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định)

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 15 ngày

Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người SDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết

Đơn ĐKBĐ đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

Một trong các giấy tờ liên quan đến nội dung biến động;

Sau khi Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ ĐKBĐ theo quy định đến Chi nhánh VPĐKĐĐ Thì Chi nhánh VPĐKĐĐ có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu phù hợp với quy định của pháp luật thì tiến hành xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa

03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp

hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện

kinh tế - xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 15 ngày

1.3.2 Nộp hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai

Được quy định tại Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất: Sở TN&MT và phòng TN&MT tiếp nhận và trả kết quả đối với những trường hợp cụ thể được quy định tại Điều 59 của LĐĐ

- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục ĐKĐĐ, tài sản khác gắn liền với đất; cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận là VPĐKĐĐ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì UBND cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả

- Địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ

sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính theo quy định của Chính phủ thì thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thông qua bộ phận một cửa theo Quyết định của UBND cấp tỉnh

- Ban Quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế; Cảng vụ hàng không là đầu mối nhận hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai tại khu công nghệ cao, khu kinh tế; cảng hàng không, sân bay

- Việc trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính được thực hiện như sau: Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người SDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết

17

Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành chính thì việc trao Giấy chứng nhận được thực hiện sau khi người SDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính; trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm thì trả kết quả sau khi người SDĐ đã ký hợp đồng thuê đất; trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành chính thì trả kết quả sau khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác định được miễn nghĩa vụ tài chính

Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện giải quyết thì cơ quan nhận hồ sơ

có trách nhiệm trả lại hồ sơ và thông báo rõ lý do không đủ điều kiện giải quyết

1.3.3 Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai

Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai được quy định cụ thể tại Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Dưới đây là quy định thời gian thực hiện cụ thể của một số trường hợp nghiên cứu:

Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá 30 ngày kể từ khi nhận hồ sơ hợp lệ

Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày

1.3.4 Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất

Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất được quy định cụ thể tại Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

Người SDĐ nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký

Trường hợp người SDĐ, sở hữu nhà ở và tài sản gắn với đất đề nghị đăng

ký cấp Giấy chứng nhận thì UBND cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc:

Xác nhận hiện trạng SDĐ so với nội dung kê khai đăng ký Nếu chưa có bản đồ địa chính thì UBND cấp xã phải thông báo cho VPĐKĐĐ thực hiện trích

đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người SDĐ nộp

18

Niêm yết công khai kết quả kiểm tra, xác nhận tại trụ sở UBND cấp xã và khu dân cư nơi có đất trong thời hạn 15 ngày; giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến VPĐKĐĐ

Trường hợp người SDĐ nộp hồ sơ tại VPĐKĐĐ thì gửi hồ sơ đến UBND cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả

Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với những sơ đồ chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản

Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);

Nếu người SDĐ đề nghị cấp Giấy chứng nhận thì gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan TN&MT trình ký cấp Giấy chứng nhận; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp

Cơ quan Tài nguyên và Môi trường thực hiện các công việc sau:

Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận; Trường hợp thuê đất thì trình UBND cấp có thẩm quyền ký quyết định, hợp đồng thuê đất và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận sau khi người SDĐ đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho VPĐKĐĐ

Trường hợp người SDĐ đã đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật

mà nay có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận; VPĐKĐĐ, cơ quan TN&MT thực hiện các công việc đã nêu trên

Tiểu kết chương 1:

Luật đất đai 2013 ra đời đánh dấu một bước ngoặc lớn trong lĩnh vực đất đai ở Việt Nam Luật quy định cụ thể người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất và đối với đất được giao để quản lý, bổ sung thêm nhiều điều luật để cụ thể hóa các quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đối với người SDĐ như quy định về những bảo đảm của Nhà nước đối với người SDĐ; trách nhiệm của Nhà nước về đất ở, đất sản xuất đối với đồng bào dân tộc thiểu số,

19

người trực tiếp sản xuất nông nghiệp; trách nhiệm của Nhà nước trong việc cung cấp thông tin đất đai cho người dân Qua những đổi mới tích cực về nhiều mặt, Luật đất đai 2013 góp phần đẩy mạnh công tác quản lý Nhà nước về đất đai đặc biệt là công tác đăng ký cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ

Những điểm khác giữa đăng ký lần đầu và đăng ký biến động QSDĐ:

- Đăng ký đất đai lần đầu được tổ chức thực hiện lần đầu tiên trên phạm vi

cả nước để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp Giấy chứng nhận cho tất cả các chủ SDĐ đủ điều kiện, đăng ký QSDĐ lần đầu được thực hiện đối với thửa đất đang có người sử dụng, chưa đăng ký, chưa được cấp một loại Giấy chứng nhận nào hoặc Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng

Đăng ký biến động thực hiện đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã hoàn thành đăng ký lần đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung của hồ sơ địa chính đã được thiết lập

rõ nguồn gốc sử dụng và căn cứ vào quy định của pháp luật đất đai để công nhận

và xác định chế độ sử dụng đối với thửa đất (xác định rõ diện tích được quyền

sử dụng, thời hạn sử dụng, hình thức giao hay cho thuê), quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho chủ sở hữu có nhu cầu trên Giấy chứng nhận

Tính chất công việc của đăng ký biến động là xác nhận sự thay đổi của nội dung đã đăng ký theo quy định pháp luật Vì đăng ký biến động thực hiện đối với một thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã xác định một chế độ sử dụng cụ thể; sự thay đổi bất kỳ nội dung nào liên quan đến QSDĐ hay chế độ sử dụng của thửa đất đều phải phù hợp với quy định của pháp luật

- Kết quả của đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu được ghi vào hồ sơ địa chính của Nhà nước và cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đủ điểu kiện

Quá trình thực hiện ĐKBĐ phải xác lập căn cứ pháp lý của sự thay đổi theo quy định của pháp luật (lập hợp đồng, tờ khai thực hiện các quyền, quyết định chuyển mục đích hoặc gia hạn sử dụng đất, quyết định đổi tên tổ chức; biên bản hiện trường sạt lở đất…); trên cơ sở đó thực hiện việc chỉnh lý hồ sơ địa chính và chỉnh lý hoặc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp

Việc nghiên cứu các cơ sở lý luận và pháp lý của đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở Chương 1 giúp ta có được căn cứ và tiền đề vững chắc để đi vào nghiên cứu thực trạng đăng ký cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ tại địa phương

ở Chương 2

20

Chương 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI HUYỆN NINH SƠN TỈNH NINH THUẬN

2.1 Khái quát về địa bàn nghiên cứu, cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ

2.1.1 Điều kiện tự nhiên

1 Vị trí địa lý:

(Nguồn: Phòng Tài nguyên - Môi trường, năm 2015)

Hình 2.1: Bản đồ hành chính huyện Ninh Sơn

21

Huyện Ninh Sơn nằm ở phía Tây Bắc tỉnh Ninh Thuận, cách thành phố Phan Rang - Tháp Chàm 36 km, thành phố Đà Lạt 74 km, Cam Ranh 52 km, tổng diện tích tự nhiên 77.194 ha, chiếm 22,95% tổng diện tích tự nhiên toàn tỉnh Ranh giới hành chính huyện Ninh Sơn như sau:

Phía Đông : giáp Thành phố Phan Rang - Tháp Chàm

Phía Tây : giáp huyện Đơn Dương tỉnh Lâm Đồng

Phía Nam : giáp huyện Ninh Phước

Phía Bắc : giáp huyện Bác Ái

Huyện Ninh Sơn nằm trên trục hành lang kinh tế - đô thị - quốc gia Quốc

lộ 27, 27B, tạo điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế, đặc biệt là công nghiệp, thương mại dịch vụ và du lịch

2 Địa hình, địa mạo: Huyện Ninh Sơn nằm trong vùng chuyển tiếp từ độ

cao 10m (giáp thành phố Phan Rang – Tháp Chàm) cao dần lên cao nguyên Lâm Viên (tỉnh Lâm Đồng), độ cao trung bình trên 1000m Với phần lớn diện tích là đất đồi núi, mức độ chia cắt địa hình lớn làm cho việc khai thác sử dụng đất gặp nhiều khó khăn, nhất là việc sử dụng đất vào mục đích nông nghiệp

3 Đặc điểm khí hậu: Khí hậu huyện Ninh Sơn mang đặc thù của khí hậu

nhiệt đới gió mùa, hàng năm có hai mùa: mùa khô và mùa mưa Nhiệt độ trung bình hàng năm là 26,50C và tổng nhiệt năm là 95000C-10000C

4 Thủy văn: Trên địa bàn huyện có các sông chính như: sông Cái, sông

Ông, sông Pha… Ngoài ra, còn có hệ thống suối phân bố đều khắp Các con sông, suối này là nguồn cung cấp nước chủ yếu cho huyện

2.1.2 Tài nguyên thiên nhiên:

1 Tài nguyên đất: Đất phù sa, đất xám và bạc màu, đất đỏ và xám nâu

vùng bán khô hạn, đất đỏ vàng, đất xói mòn trơ sỏi đá, đất sông suối, ao hồ

2 Tài nguyên nước: Có 2 nguồn nước chủ yếu để sử dụng cho sinh hoạt,

công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp và tưới tiêu là nguồn nước mặt, nước ngầm

3 Tài nguyên rừng: Tổng diện tích rừng huyện Ninh Sơn có 35.535,36 ha

chiếm 46,03% diện tích tự nhiên, trong đó 30.344,76 ha đất rừng tự nhiên Độ che phủ nếu tính cả đất trồng cây lâu năm thì độ che phủ đạt 42,39%

4 Tài nguyên khoáng sản: Sét gạch ngói, wolfram, molip đen, vàng…

❖ Đánh giá tổng hợp về điều kiện tự nhiên - các nguồn tài nguyên

Huyện Ninh Sơn có vị trí địa lý thuận lợi cho việc giao lưu kinh tế với các vùng trong khu vực

Điều kiện khí hậu, thổ nhưỡng thích hợp cho việc sinh trưởng một số cây trồng có giá trị kinh tế như: mía, sắn, bông vải, lúa… và chăn nuôi gia súc, gia cầm Nhiệt độ cao quanh năm thuận lợi cho việc phơi sấy nông sản Tuy nhiên,

do địa hình phức tạp, độ dốc cao, thời tiết khắc nghiệt đã ảnh hưởng rất lớn đến quá trình phát triển kinh tế, xã hội của huyện

22

2.1.3 Điều kiện kinh tế - xã hội:

1 Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế: Nằm cách không xa

thành phố Phan Rang - Tháp Chàm với nền sản xuất nông, lâm nghiệp, trong những năm gần đây huyện đã đầu tư xây dựng cơ sở vật chất kĩ thuật, kết cấu hạ tầng tạo thuận lợi cho phát triển kinh tế cũng như sinh hoạt của người dân Nông nghiệp vẫn chiếm tỉ trọng lớn trong cơ cấu nền kinh tế

2 Thực trạng phát triển các ngành chủ lực:

Ngành nông nghiệp: Vẫn là ngành kinh tế chính của huyện đã hình thành

được các vùng chuyên canh cây bông vải, mía, điều… giá trị sản xuất ngành nông - lâm nghiệp năm 2015 đạt 215,4 tỷ đồng

Ngành lâm nghiệp: hiện nay, ngành lâm nghiệp của huyện đã thực hiện chủ

trương khoanh nuôi rừng tái sinh, bảo vệ và tăng độ che phủ của rừng

Công nghiệp - xây dựng: Ngành công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp - xây

dựng phát triển chưa mạnh, cơ sở vật chất kĩ thuật, trình độ công nghệ còn lạc hậu; tổ chức còn manh mún, nhỏ lẻ, chất lượng lao động còn thấp chủ yếu là lao động phổ thông Năm 2015 giá trị sản xuất toàn ngành đạt 133,60 tỷ đồng

Ngành thương mại - dịch vụ: Hoạt động thương mại dịch vụ trên địa bàn

huyện ngày càng được mở rộng về qui mô và phát triển đến các xã vùng sâu, vùng xa

Dân số trung bình (người)

Mật độ dân số (người/km²)

23

Đến cuối năm 2015 dân số của huyện là 72.748 người, tốc độ tăng dân số bình quân 1,48% Dân số đô thị là 11.450 người chiếm 15,7% dân số toàn

huyện; dân số nông thôn là 61.298 người chiếm 84,3%

Mật độ dân số bình quân 94,2 người/km2, dân cư phân bố không đều tập trung chủ yếu hai bên đường dọc quốc lộ 27 và tại khu vực trung tâm huyện; trong khi đó các xã vùng sâu, vùng xa mật độ còn khá thưa thớt

➢ Đánh giá những thuận lợi và khó khăn về kinh tế - xã hội

Ninh Sơn một huyện miền núi, trung du, kinh tế - xã hội chưa phát triển,

cơ sở hạ tầng - kỹ thuật nhìn chung chưa đáp ứng yêu cầu

Chất lượng nguồn nhân lực còn thấp, lao động giản đơn là chính, thiếu lao động có kỹ thuật, các chủ trang trại, đội ngũ các doanh nghiệp

Địa bàn huyện ở xa các trung tâm kinh tế lớn, mọi điều kiện chưa thực sự hấp dẫn để thu hút nhân tài vật lực và các nguồn đầu tư từ nước ngoài vào

2.1.4 Cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ

(Nguồn: VPĐKĐĐ Ninh Thuận - Chi nhánh Ninh Sơn, năm 2015)

Sơ đồ 2.1: Hệ thống tổ chức quản lý đất đai huyện Ninh Sơn, tỉnh Ninh Thuận

Sở TN&MT là cơ quan chuyên môn thuộc UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương, có chức năng tham mưu, giúp UBND tỉnh thực hiện chức

Địa chính xã, thị

trấn

Phòng TN&MT huyện Ninh Sơn

Sở TN&MT tỉnh Ninh Thuận

Chi nhánh VPĐKĐĐ Ninh Sơn

VPĐKĐĐ tỉnh Ninh Thuận UBND Tỉnh

UBND Xã, thị

trấn UBND Huyện

VPĐKĐĐ được thành lập ở tỉnh, huyện, thành phố thuộc tỉnh Là đơn vị

sự nghiệp công lập, có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận; chỉnh lý biến động về SDĐ, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, xây dựng và quản lý hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật

Công chức địa chính xã, thị trấn là cán bộ chuyên ngành có chức năng hỗ trợ cho UBND xã, thị trấn trong việc quản lý về đất đai Chịu sự quản lý của UBND xã, thị trấn đồng thời sự chỉ đạo của VPĐKĐĐ cấp trên trong việc cập nhật chỉnh lý biến động đất đai

2.2 Quy trình thực hiện đăng ký cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ

2.2.1 Quy trình thực hiện đăng ký đất đai lần đầu

Căn cứ Mục 1 phần II của Quyết định số 1374/2016/QĐ-UBND ngày 03/06/2016 về việc công bố bộ thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai giải quyết theo cơ chế một cửa liên thông tại các xã, phường, thị trấn trên địa bàn tỉnh Ninh Thuận, quy trình thực hiện đăng ký đất đai lần đầu được thực hiện như sau:

Sơ đồ 2.2: Quy trình thực hiện đăng ký đất đai lần đầu

- Xác nhận hiện trạng và nguồn gốc SDĐ, tài sản gắn với đất

- Niêm yết công khai kết quả kiểm tra

- Gửi hồ sơ đến Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Ninh Sơn

Bộ phận một cửa cấp huyện

- Kiểm tra hồ sơ Gửi hồ sơ

25

Chú thích: Các bước xử lý hồ sơ

Đường về của hồ sơ

Giải thích quy trình:

- Hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị hồ sơ theo quy định để nộp

- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã, phường, thị trấn:

Bộ phận tiếp nhận và giao trả kết quả cấp xã, phường, thị trấn tiếp nhận

hồ sơ, ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và giao trả kết quả Trao phiếu tiếp nhận và trả kết quả cho người nộp hồ sơ Chuyển hồ sơ cho UBND cấp xã, phường, thị trấn Trường hợp hồ sơ không hợp lệ: Chuyển trả lại người SDĐ và hướng dẫn các giấy tờ còn thiếu

UBND cấp xã, phường, thị trấn xác nhận hiện trạng SDĐ, hiện trạng tài sản gắn với đất so với nội dung kê khai, xác nhận nguồn gốc và thời điểm SDĐ, tình trạng tranh chấp, phù hợp với quy hoạch Trường hợp chưa có Bản đồ địa chính thì thông báo cho Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Ninh Sơn trích đó địa chính thửa đất Niêm yết công khai kết qua kiểm tra tại UBND xã, phường, thị trấn nơi

có đất trong vòng 15 ngày Gửi hồ sơ đến Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Ninh Sơn thông qua bộ phận một cửa Huyện

- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Ninh Sơn:

Bộ phận tiếp nhận và giao trả kết quả cấp Huyện tiếp nhận hồ sơ, ghi đầy

đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và giao trả kết quả Trao phiếu tiếp nhận và trả kết quả cho người nộp hồ sơ Trường hợp hồ sơ không hợp lệ: Chuyển trả lại người SDĐ và hướng dẫn các giấy tờ còn thiếu Chuyển hồ sơ cho Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Ninh Sơn

Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Ninh Sơn tiến hành trích lục hoặc trích đo địa chính thửa đất Gửi hồ sơ đến UBND cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất để lấy ý kiến xác nhận và niêm yết công khai kết quả trong vòng 15 ngày làm việc Kiểm tra hồ sơ địa chính, xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết Xác nhận đủ hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận vào đơn đăng ký Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai

2.2.2 Quy trình thực hiện đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu

Căn cứ Mục 2 phần II của Quyết định số 1374/2016/QĐ-UBND ngày 03/06/2016 về việc công bố bộ thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai giải quyết theo cơ chế một cửa liên thông tại các xã, phường, thị trấn trên địa bàn tỉnh Ninh Thuận, quy trình thực hiện cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ lần đầu được thực hiện như sau:

Bước 1: Kê khai đăng ký cấp Giấy chứng nhận

Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại UBND cấp xã hoặc Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Ninh Sơn

Trường hợp nộp tại UBND cấp xã:

UBND cấp xã có trách nhiệm xác định vào Đơn đăng ký (xác định nguồn gốc sử dụng đất, xác định hồ sơ đủ điều kiện hoặc không đủ điều kiện cần bổ sung các giấy tờ liên quan, niêm yết công khai danh sách chủ sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận theo quy định)

Sau khi xác nhận vào Đơn đăng ký, UBND xã chuyển hồ sơ đến Chi nhánh VPĐKĐĐ để giải quyết theo quy định

Trường hợp nộp tại Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện:

Hộ gia đình, cá nhân

Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Ninh Sơn

UBND xã, thị trấn thuộc huyện Ninh Sơn

Phòng TN&MT huyện Ninh Sơn

- Tiếp nhận hồ sơ

- Kiểm tra hồ sơ

- Chuyển hồ sơ đến Chi nhánh VPĐKĐĐ

- Kiểm tra hiện trạng

- Chuyển thông tin

địa chính cho cơ quan

Chi cục thuế huyện Ninh Sơn

Thông tin Địa chính

Thông báo nộp thuế

Nộp

hồ sơ

- Thông báo nộp thuế

- Trả GCN

- Thẩm định hồ sơ

- Trình ký Giấy chứng nhận

Ký Giấy chứng nhận

27

Chi nhánh VPĐKĐĐ có trách nhiệm chuyển hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã xác định vào Đơn đăng ký (xác định nguồn gốc SDĐ, xác định hồ sơ đủ điều kiện hoặc không đủ điều kiện cần bổ sung các giấy tờ liên quan, niêm yết công khai danh sách chủ sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận theo quy định)

Sau khi xác nhận Đơn đăng ký thì UBND cấp xã chuyển hồ sơ đến VPĐKĐĐ chi nhánh để thẩm tra hồ sơ

Bước 2 Thẩm tra hồ sơ, xét cấp Giấy chứng nhận

Chi nhánh VPĐKĐĐ có trách nhiệm:

Kiểm tra hiện trạng sử dụng đất;

Trích lục thửa đất;

Thẩm tra hồ sơ tính đầy đủ, rõ ràng, ghi nội dung ý kiến vào đơn;

Xác nhận vào Đơn đăng ký;

Chuyển thông tin địa chính cho cơ quan thuế cùng cấp xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có)

Sau khi cơ quan thuế có thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính, chi nhánh VPĐKĐĐ chuyển thông báo cho người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ theo quy định Đồng thời nộp giấy tờ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính cho chi nhánh VPĐKĐĐ

Dự thảo Quyết định hoặc Tờ trình cấp Giấy chứng nhận và dự thảo Giấy chứng nhận gửi đến phòng Tài nguyên và Môi trường thẩm định

Bước 3 Thẩm định hồ sơ, trình ký Giấy chứng nhận

Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm định hồ sơ của Chi nhánh VPĐKĐĐ, xác nhận vào Đơn đăng ký và trình UBND huyện ký quyết định hoặc tờ trình và ký Giấy chứng nhận

Bước 4 Ký duyệt Giấy chứng nhận

UBND huyện ký quyết định hoặc tờ trình và ký Giấy chứng nhận của phòng Tài nguyên và Môi trường chuyển đến, đồng thời chuyển trả hồ hơ cho phòng Tài nguyên và Môi trường trả kết quả cho người sử dụng đất (thông qua Chi nhánh VPĐKĐĐ)

2.2.3 Quy trình thực hiện đăng ký biến động đất đai

Trường hợp chuyển nhượng QSDĐ:

Căn cứ Mục 8 phần II của Quyết định số 1374/2016/QĐ-UBND ngày 03/06/2016 về việc công bố bộ thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai giải quyết theo cơ chế một cửa liên thông tại các xã, phường, thị trấn trên địa bàn tỉnh Ninh Thuận, quy trình thực hiện đăng ký biến động đất đai (Trường hợp chuyển nhượng QSDĐ) được thực hiện như sau:

Kê khai đăng ký biến động QSDĐ:

Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ sau khi được chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, thị trấn nơi có đất kèm theo thành phần hồ sơ theo quy định của pháp luật nộp tại UBND xã, thị trấn hoặc chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Ninh Sơn

Trường hợp chuyển nhượng một phần thửa đất thì người SDĐ đề nghị Chi nhánh VPĐKĐĐ thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ

Trường hợp nộp tại UBND cấp xã:

UBND cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và gửi đến Chi nhánh VPĐKĐĐ thông qua bộ phận tiếp nhận và trả kết quả huyện

Trường hợp nộp tại Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Ninh Sơn:

Bộ phận tiếp nhận và giao trả kết quả cấp Huyện tiếp nhận hồ sơ, ghi đầy

đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và giao trả kết quả Trao phiếu tiếp nhận và trả kết quả cho người nộp hồ sơ Trường hợp hồ sơ không hợp lệ: Chuyển trả lại người SDĐ và hướng dẫn các giấy tờ còn thiếu Chuyển hồ sơ cho Chi nhánh

VPĐKĐĐ huyện Ninh Sơn

Hộ gia đình, cá nhân

Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Ninh Sơn

UBND xã, thị trấn thuộc huyện Ninh Sơn

- Tiếp nhận hồ sơ

- Kiểm tra hồ sơ

- Chuyển hồ sơ đến Chi nhánh VPĐKĐĐ

- Tiếp nhận hồ sơ

- Kiểm tra hồ sơ

- Chuyển thông tin địa

chính cho cơ quan

Thông tin Địa chính

Thông báo nộp thuế

Nộp

hồ sơ

- Thông báo nộp thuế

- Trả kết quả

29

Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Ninh Sơn có trách nhiệm:

Thẩm tra hồ sơ, gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa

vụ tài chính đối với đất đai (nếu có);

Cơ quan thuế có trách nhiệm thông báo cho chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Ninh Sơn về mức nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Ninh Sơn có trách nhiệm thông báo mức nghĩa vụ tài chính trực tiếp cho người phải thực hiện nghĩa vụ tài chính

Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp phải cấp mới Giấy chứng nhận

Chỉnh lý Giấy chứng nhận, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở

Hộ gia đình, cá nhân

Phòng TN&MT huyện Ninh Sơn

UBND xã, thị trấn thuộc huyện Ninh Sơn

- Thẩm tra hồ sơ

- Xác minh thực địa

- Thẩm định nhu cầu

CMĐSDĐ

- Chuyển thông tin địa

chính cho cơ quan thuế

(nếu có)

- Thông báo nộp thuế

Chi cục thuế huyện Ninh Sơn

Thông tin Địa chính

Thông báo nộp thuế

Bộ phận một của huyện

Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Ninh Sơn

UBND huyện Ninh Sơn

Bộ phận tiếp nhận và giao trả kết quả cấp Huyện tiếp nhận hồ sơ, ghi đầy

đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và giao trả kết quả Trao phiếu tiếp nhận và trả kết quả cho người nộp hồ sơ Trường hợp hồ sơ không hợp lệ: Chuyển trả lại người SDĐ và hướng dẫn các giấy tờ còn thiếu Chuyển hồ sơ cho phòng TN&MT cấp huyện

- Phòng TN&MT có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu CMĐSDĐ Hướng dẫn người SDĐ thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật Trình UBND cấp huyện ký quyết định cho phép CMĐSDĐ

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin CMĐSDĐ nông nghiệp vào mục đích thương mại dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì UBND cấp huyện trình UBND cấp tỉnh chấp thuận trước khi UBND cấp huyện quyết định cho phép CMĐSDĐ

Chỉ đạo Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện chỉnh lý Giấy chứng nhận; cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính

Trả kết quả giải quyết cho bộ phận tiếp nhận giao trả cho người SDĐ Qua nghiên cứu, đa số các quy trình thực hiện thủ tục đăng ký cấp Giấy chứng nhận tại địa phương đều được thực hiện theo đúng quy định của pháp Luật hiện hành Riêng chỉ có trình tự thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất là có

sự khác biệt rõ rệt Hiện nay tại huyện Ninh Sơn, sau khi phòng TN&MT nhận

hồ sơ sẽ thực hiện kiểm tra hồ sơ sau khi có quyết định cho phép CMĐSDĐ của UBND huyện thì chuyển hồ sơ qua cho Chi nhánh VPĐKĐĐ thực hiện xác minh thực địa, trích đo thửa đất, chuyển thông tin thuế, chỉnh lý cập nhật biến động Chính điều này đã vô tình gây nên sự khó hiểu trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận cho trường hợp này, do đó cần phải có biện pháp khắc phục

2.3 Công tác phân loại và xử lý cụ thể hồ sơ giải quyết đăng ký cấp giấy

CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ

2.3.1 Phân loại hồ sơ

Sau khi nhận hồ sơ bộ phận tiếp nhận và trả kết quả phân loại theo từng loại khác nhau Để phân loại hồ sơ chúng ta cần dựa vào thành phần hồ sơ, đối tượng quản lý, nguồn gốc SDĐ, mục đích đăng ký và những thay đổi trong quá trình SDĐ để có thể phân loại hồ sơ Căn cứ Điều 23 Thông tư 24/2014/TT-

31

BTNMT quy định về hồ sơ thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, căn

cứ vào phạm vi nghiên cứu của đề tài, hồ sơ được phân thành các dạng sau:

a Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu: loại hồ sơ này được nộp khi

người SDD được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc đang sử dụng

mà thửa đất đó chưa được đăng ký nó có các dạng như sau:

- Đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang SDĐ có giấy tờ về QSDĐ thì cần chuẩn bị các giấy tờ sau:

Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

Giấy tờ tùy thân: CMND, sổ hộ khẩu (bản photo công chứng);

Các giấy tờ liên quan về quyền được SDĐ trước ngày 15 tháng 10 năm

1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp;

- Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ mà không có giấy tờ

về QSDĐ:

+ Hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ trước ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất và được xác nhận SDĐ ổn định không tranh chấp;

+ Hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ không có các giấy tờ quy định của Luật đất đai nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 07 năm

2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai thì chuẩn bị các giấy tờ sau:

01 Đơn đăng ký, cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ theo Mẫu

số 04/ĐK;

01 Bảng tường trình nguồn gốc đất và đơn kê khai nguồn gốc sử dụng đất thổ cư;

01 CMND, 1 bộ sổ hộ khẩu (bản photo công chứng)

b Đăng ký biến động QSDĐ: loại hồ sơ này được thực hiện đối với các

trường hợp thay đổi quyền sử dụng đất như: chuyển nhượng QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ, chuyển mục đích sử dụng đất,…

- Khi thực hiện chuyển nhượng QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ cần chuẩn

bị các giấy tờ sau:

Giấy tờ: CMND, sổ hộ khẩu (bản photo công chứng);

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp trước đó;

Đơn đề nghị cấp đổi, cấp lại giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ mẫu

số 10/ĐK;

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

Đơn đăng ký biến động quyền sử dụng đất mẫu số 09/ĐK;

2.3.2 Xử lý hồ sơ đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ

Căn cứ xác định hồ sơ đất đai được đăng ký và không được đăng ký:

Căn cứ để xác định hồ sơ đất đai được đăng ký hay không được đăng ký thì chúng ta cần căn cứ vào đối tượng đăng ký, nguồn gốc sử dụng đất và những biến động trong quá trình sử dụng Các trường hợp sau đây sẽ được đăng ký QSDĐ:

Người đang sử dụng đất chưa được chứng nhận QSDĐ;

Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai;

Người nhận chuyển quyền sử dụng đất;

Người sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận QSDĐ được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền cho phép đổi tên, CMĐSDĐ, thay đổi thời hạn SDĐ hoặc có thay đổi đường ranh giới thửa đất;

Người được SDĐ theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành

Nếu không thuộc các trường hợp trên thì không đủ điều kiện để đăng ký quyền sử dụng đất

Căn cứ xác định hồ sơ đất đai đăng ký lần đầu và hồ sơ đất đai đăng ký biến động:

Theo Khoản 3 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định: Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau:

Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;

Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;

Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;

Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà chưa đăng ký;

Theo Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định: Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng

ký mà có thay đổi sau đây:

33

Người SDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất;

Người SDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn với đất được phép đổi tên;

Thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; Thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;

Chuyển mục đích sử dụng đất;

Thay đổi thời hạn sử dụng đất;

Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền;

Chuyển QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của

vợ hoặc của chồng thành QSDĐ chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

Chia tách QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của

tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người SDĐ chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

Thay đổi QSDĐ, quyền sở hữu tài sản theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận;

Xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;

Thay đổi về những hạn chế quyền của người SDĐ;

Căn cứ xác định hồ sơ đất đai được đăng ký và được cấp Giấy chứng nhận:

Căn cứ vào Khoản 1 Điều 99, Luật Đất đai 2013, các trường hợp được đăng ký và được cấp Giấy chứng nhận như sau:

Người đang SDĐ có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho QSDĐ, nhận góp vốn bằng QSDĐ; người nhận QSDĐ khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng QSDĐ để thu hồi nợ;

Người được SDĐ theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

Người trúng đấu giá QSDĐ;

34

Người SDĐ trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

Người SDĐ tách thửa, hợp thửa; nhóm người SDĐ hoặc các thành viên

hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức SDĐ chia tách, hợp nhất QSDĐ hiện có;

Người SDĐ đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất;

Căn cứ xác định hồ sơ đất đai không được cấp Giấy chứng nhận:

Căn cứ Điều 19 Nghị định 43/2014/CP quy định chi tiết thi hành một số

điều của Luật Đất đai, sẽ có 7 trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, gồm:

Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai;

Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của

xã, phường, thị trấn;

Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng;

Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền

sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh;

Người đang SDĐ không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

Sau đây là quy trình xử lý hồ sơ cụ thể:

❖ Các bước xử lý hồ sơ để hoàn thành 1 bộ hồ sơ đăng ký cấp Giấy

chứng nhận lần đầu đủ điều kiện (theo quy trình được thể hiện ở sơ đồ 2.3)

Các bước cụ thể xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu của ông Lê Văn Biên (Phụ lục I)

Căn cứ xác định hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu:

35

Căn cứ theo Khoản 3 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp đăng ký lần đầu hồ sơ của ông Lê Văn Biên thuộc trường hợp:

Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;

Hồ sơ của ông Lê Văn Biên đủ điều kiện đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu căn cứ theo những điều sau:

- Căn cứ theo Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 quy định về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ mà không có giấy tờ về QSDĐ:

Ông Lê Văn Biên đang sử dụng đất và không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Luật Đất đai năm 2013 nhưng đất đã được sử dụng ổn định

và không vi phạm pháp luật về đất đai được UBND xã Quảng Sơn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất

- Căn cứ điểm a Khoản 5 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ - CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về QSDĐ và không vi phạm pháp luật đất đai thì ông Lê Văn Biên thuộc trường hợp cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp từ trước ngày 01/07/2004 và trược tiếp sản xuất nông nghiệp nên ông Lê Văn Biên sẽ được đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu với hình thức Nhà nước công nhận QSDĐ như giao đất không thu tiền SDĐ đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật đất đai

Hồ sơ ông Lê Văn Biên là hồ sơ đăng kí cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với thửa đất số 28; tờ bản đồ số 15; diện tích 11205 m2; loại đất là đất trồng cây hằng năm khác; địa chỉ thửa đất tại xứ đồng Suối Mây, xã Quảng Sơn, huyện Ninh Sơn, tỉnh Ninh Thuận

Căn cứ xác định trình tự và thủ tục hành chính xử lý hồ sơ cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ lần đầu của ông Lê Văn Biên như sau:

Căn cứ vào điều 70 nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất;

Căn cứ vào điều 8 thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ lần đầu thì ông Lê Văn Biên cần chuẩn bị các giấy tờ sau:

+ 01 Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04/ĐK;

+ 01 CMND, 1 bộ sổ hộ khẩu (photo công chứng);

Căn cứ Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai