xử lí hồ sơ trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố đà lạt tỉnh lâm đồng

Luật Đất đai 2013 ra đời, đã theo sát thực tiễn và đưa ra những giải pháp phù hợp với với tình hình diễn biến phức tạp của thị trường đất đai, có sự đổi mới trong công tác đăng ký cấp Gi

QĐ-UBND : Quyết Định Uỷ Ban Nhân Dân

QSDĐ : Quyền sử dụng đất

TNMT : Tài Nguyên Môi Trường

UBND : Ủy ban nhân dân

VPĐKĐĐ : Văn phòng đăng ký đất đai

iii

DANH MỤC HÌNH Hình 2.1: Bản đồ hành chính Thành phố Đà Lạt……….Trang 21

Sơ đồ 2.1: Quy trình thực hiện đăng ký đất đai Trang 23

Sơ đồ 2.2: Quy trình cấp GCN QSDĐ lần đầu Trang 25

Sơ đồ 2.3: Quy trình chung của cấp GCN QSDĐ các trường hợp biến

động Trang 29

i

ii

HÌNH iii

iv

1

1

2 Tình 2

3

3

3

3

3

3

3

4

7 B Error! Bookmark not defined. 5

5

5

5

1.1.2 trí và vai trò công tác ký nhà và tài khác trong lý nhà 7

9

12

12

13

1.2.3 Trách quan ký 14

16

21

21

21

23

23

25

30

30

31 45

49

PH 49

49

51

51

56

61

Một trong những công cụ để quản lý quỹ đất đai chặt chẽ hình thành và phát triển thị trường bất động sản có sự quản lý của Nhà nước Ở Việt Nam đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do nhà Nhà nước đại diện quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đai một cách đầy đủ hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất Để quản lý đất đai chặt chẽ hiệu quả, cũng như đảm bảo việc thực hiện quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất, Nhà nước tiến hành cho đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất

Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau

Giấy chứng nhận là chứng cứ pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất nhằm mục đích đảm bảo quyền của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất hợp pháp và quản lý chặt chẽ quỹ đất Nhà nước cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp là nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người được nhà nước giao đất, cho thuê đất Đồng thời qua việc cấp Giấy chứng nhận nhà nước đạt được mục tiêu quản lý nguồn tài nguyên đất của quốc gia Nếu việc cấp Giấy chứng nhận chậm không những làm ảnh hưởng rất lớn tới công tác quản lý tài nguyên đất đai của nhà nước và làm thất thoát nguồn thu ngân sách từ đất, nó còn ảnh hưởng trực tiếp tới việc thực hiện quyền

và lợi ích hợp pháp của công dân, cản trở hoạt động đầu tư thông qua huy động nguồn vốn vay tín dụng từ thế chấp quyền sử dụng đất

Tuy nhiên, người sử dụng đất có được đất đai theo nhiều cách khác nhau

về nguồn gốc như: do khai hoang, thừa kế, chuyển nhượng giấy tay, xây dựng không phép, lấn chiếm,… dẫn đến việc đăng ký xét cấp Giấy chứng nhận gặp nhiều khó khăn Để công tác đăng ký xét cấp Giấy chứng nhận được thực hiện đúng thời gian quy định, đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, tránh trường

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài

Trong những năm qua, trên phạm vi cả nước cũng như trên địa bàn đã có rất nhiều những nghiên cứu về công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Cụ thể như:

Đề tài thứ nhất: Luận văn thạc sĩ khoa học của Đinh Thị Ngọc Vĩnh – Trường Đại Học Quốc Gia Hà Nội Trường Đại học Khoa học và Tự Nhiên 2014: “ Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp năng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội”

Nội dung chính của đề tài nhằm nghiên cứu về thực trạng của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất để tìm những vấn đề còn tồn tại trong công tác, từ đó đề xuất các giải pháp thích hợp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội

Đề tài thứ hai: Luận văn thạc sĩ khoa học của Phạm Văn Tùng – Đại học Quốc Gia Hà Nội Đại học Khoa học và Tự Nhiên 2014: “Nghiên cứu, đánh giá tình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn quận 12 thành phố Hồ Chí Minh”

Nội dung đề tài là khảo sát, nghiên cứu tình hình công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất Đánh giá tình hình của công tác cấp giấy chứng nhận nói chung, từ đó đề ra các giải pháp phù hợp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu

Đề tài thứ ba: Luận Văn thạc sĩ khoa học của Tạ Thị Thanh Nga - Đại học Nông Lâm 2014: “ Đánh giá thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn khác liền với đất tại thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng”

Nội dung chính của đề tài là khảo sát, đánh giá thực trạng trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại thành phố Đà Lạt, đề ra các giải pháp thích hợp để giải quyết những vấn

đề còn tồn tại trong công tác cấp giấy

3

Như vậy, ta có thể thấy được các công trình nghiên cứu nêu trên chỉ đề cập giải quyết các vấn đề về chính sách, nguyên tắc, quy trình, phương pháp và căn cứ pháp lý nói chung, còn việc xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cụ thể thì chưa được làm rõ để thấy được những khó khăn mà cán bộ thụ lý

hồ sơ gặp phải tại địa bàn

3 Mục tiêu và nhiệm vụ của luận văn

3.1 Mục tiêu nghiên cứu

Tổng hợp và phân loại hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận; xác định được căn cứ pháp lý, nguyên tắc, đối tượng, điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

+ Hệ thống hóa cơ sở lý luận và pháp lý của công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận

+ Phân tích thực trạng xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận tại địa bàn thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng

+ Giải pháp xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận tại địa bàn thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

+ Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất

+ Thẩm quyền của đơn vị quản lý nhà nước về đất đai

+ Nguyên tắc, quy trình và phương pháp thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận

+ Trình tự thủ tục xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Đề tài được thực hiện trong phạm vi không gian thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng, thời gian từ năm 2016 đến Qúy I năm 2017 với nội dung nghiên cứu tập trung vào vấn đề đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu, và đăng ký biến động quyền sử dụng đất (chuyển nhượng QSDĐ, cấp đổi, cấp mới…) của hộ gia đình cá nhân tại thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng

5 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp thu thập thông tin: thu thập tài liệu, số liệu, các văn bản pháp luật về đất đai trên internet, thu thập văn bản, báo cáo số liệu tại cơ quan thực tập, các trường hợp giải quyết không giải quyết trả hồ sơ

4

Phương pháp thống kê: thống kê các số liệu đã thu thập về việc đăng ký lần đầu và đăng ký biến động do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cấp đổi, cấp mới của thành phố và lập thành bảng biểu số liệu về những kết quả đạt được

Phương pháp so sánh; so sánh việc thực hiện công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận tại địa bàn có tuân thủ đúng với quy định của pháp luật hay không,

từ đó nhằm rút ra những thuận lợi, khó khăn và biện pháp khắc phục Đồng thời

so sánh để đánh giá tình hình cấp Giấy chứng nhận qua các năm trên địa bàn

Phương pháp phân tích, tổng hợp: phân tích từng vấn đề có liên quan đến nội dung nghiên cứu, tổng hợp các tài liệu số liệu thu thập được để rút ra lời nhận xét đánh giá về công tác công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận tại địa phương

6 Ý nghĩa của nghiên cứu

Làm rõ được các trường hợp vướng mắc trong việc xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận Vận dụng các quy định pháp luật đất đai hiện hành đề xuất được các giải pháp xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận nhằm đẩy nhanh tiến độ đăng ký cấp Giấy chứng nhận, đảm bảo được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất hiện tại cũng như công tác quản lý đất đai của Nhà nước được chặt chẽ hiệu quả

Chương 1

CỞ SƠ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN

KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Cơ sơ lý luận và pháp lý của đăng ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.1.1 Các khái niệm chung

- Đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ

và cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất theo pháp luật, quản lý các hoạt động và sự phát triển của thị trường bất động sản, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu

Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu là việc đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đối với thửa đất đang có người sử dụng, chưa đăng ký, chưa được cấp một loại Giấy chứng nhận nào (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) hoặc Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các

trường hợp sau đây:

+ Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;

+Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;

+ Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;

+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà chưa đăng ký;

Đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện đối với thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận mà

có thay đổi về nội dung đã ghi trên Giấy chứng nhận

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Khoản

16 Điều 3 Luật Đất đai 2013)

Quyền sử dụng đất được hiểu là những quyền năng sử dụng đất cụ thể được pháp luật quy định và bảo đảm thực hiện đối với các chủ thể sử dụng đất trong quá trình khai thác và sử dụng

Tài sản gắn liền với đất được chứng nhận quyền sở hữu:

Việc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất chỉ thực hiện đối với thửa đất thuộc trường hợp được chứng nhận quyền

sử dụng theo quy định của pháp luật

Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là tài sản gắn liền với đất) thuộc quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu được chứng nhận quyền sở hữu vào Giấy chứng nhận bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, cây lâu

năm và rừng sản xuất là rừng trồng

- Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Khái niệm quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Theo lý luận nhà nước và pháp luật thì quyền chủ thể nói chung được hiểu như sau:

Là cách xử sự mà pháp luật cho phép chủ thể được tiến hành.Nói cách khác, quyền chủ thể là khả năng của chủ thể xử sự theo cách thức nhất định được pháp luật cho phép.Nói là khả năng có nghĩa chủ thể có thể lựa chọn giữa việc xử sự theo cách thức àm nó được phép tiến hành hoặc không xử sự như vậy

Còn nghĩa vụ là cách xử sự mà Nhà nước bắt buộc chủ thể phải tiến hành nhằm đáp ứng việc thực hiện quyền của chủ thể khác

Từ cách hiểu chung nhất như trên có thể đưa ra khái niệm về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất như sau :

- Quyền của người sử dụng đất là khả năng mà pháp luật cho phép người

sử dụng đất được thực hiện những hành vi nhất định trong quá trình sử dụng đất nhằm sử dụng đất đúng mục đích hợp lý tiết kiệm và đạt hiệu quả kinh tế cao

- Nghĩa vụ của người sử dụng đất là cách xử sự mà pháp luật bắt buộc người sử dụng đất phải tiến hành trong quá trình sử dụng đất nhằm không làm tổn hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của nhà nước và của cac chủ thể sử dụng đất khác

Quyền lợi của người sử dụng đất theo Điều 166 Luật đất đai năm 2013

Người SDĐ sẽ được cấp Giấy chứng nhận; được hưởng các thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất và lợi ích do các công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; đồng thời được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; được nhà nước bảo hộ khi người khác xâm nhập quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình Không chỉ thế, khi có chính sách thu hồi đất người SDĐ sẽ được Nhà nước bồi thường theo đúng quy định của pháp luật Đặc biệt, khi bị người khác xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp về đất đai, người SDĐ được quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện

và sẽ được Nhà nước bảo hộ

Ngoài ra, người SDĐ còn được hưởng các quyền sau: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, cấp đổi, cấp mới, thế chấp, góp vốn QSDĐ (Điều 167 Luật đất đai 2013); quyền sử dụng hạn

chế đối với thửa đất liền kề (Điều 171 Luật đất đai 2013); quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất (Điều 172 Luật đất đai 2013)

Nghĩa vụ chung của người SDĐ: Quy định tại điều 170 Luật đất đai 2013

Bên cạnh những quyền lợi của người SDĐ nói trên thì người SDĐ phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất bảo vệ đất, bảo vệ môi trường và tuân theo các quy định khác của pháp luật, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan; đồng thời phải thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất Không chỉ thế, người SDĐ phải có nghĩa vụ giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng

- Thẩm quyền của cơ quan chức năng khi thực hiện đăng ký cấp giấy chứng nhận:

Thẩm quyền không chỉ thể hiện được sử khác biệt giữa các cơ quan nhà

nước với nhau mà còn là thuộc tính tất yếu của cơ quan quyền lực nhà nước Có

thể thấy, đối với một cơ quan nhà nước, thẩm quyền giữ vai trò rất quan trọng

Ta có thể hiểu “thẩm quyền” là tổng hợp các quyền và nghĩa vụ hành động, quyết định của các cơ quan, tổ chức thuộc hệ thống bộ máy nhà nước do pháp luật quy định

Cơ quan chức năng có thẩm quyền là cơ quan chức năng được giao thẩm quyền để quản lý hành chính Nhà nước Các cơ quan thẩm quyền này có chức năng ban hành các quyết định hành chính để giải quyết công việc phát sinh nhằm thực hiện chức năng, nhiệm vụ của mình Cơ quan chức năng có thẩm quyền luôn có đội ngũ cán bộ, công chức để thực hiện quyền hạn, nhiệm vụ được giao nhằm thực hiện tốt chức năng của mình

1.1.2 Vị trí và vai trò của công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong hệ thống quản lý nhà nước về đất đai

* Vị trí và vai trò của đăng ký đất đai:

Đăng ký đất đai là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai

Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.Đăng ký đất đai là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai.Đăng ký đất đai thuộc trách nhiệm của ngành Tài nguyên và Môi trường,

được thực hiện tại VPĐKĐĐ

VPĐKĐĐ là đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở Tài nguyên Môi trường

do UBND cấp tỉnh thành lập VPĐKĐĐ có chức năng thực hiện đăng ký đất đai

và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất

hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu

Công tác đăng ký đất đai được tổ chức thực hiện theo phạm vi hành chính cấp xã Cấp xã là đầu mối quan hệ gần gũi trực tiếp với người sử dụng đất, thực hiện quản lý trực tiếp toàn bộ đất đai trong địa giới hành chính xã, là cơ quan chịu trách nhiệm đăng ký đất đai, đảm bảo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất khi đăng ký, tiết kiệm được thời gian và công sức Việc tổ chức đăng

ký đất đai theo phạm vi từng xã giúp cho người sử dụng đất đăng ký đầy đủ, thể hiện đúng bản chất của Nhà nước: Nhà nước của dân, do dân, vì dân, đồng thời phát huy vai trò và sự hiểu biết về lịch sử, thực tại tình hình sử dụng đất ở địa phương, của đội ngũ cán bộ xã, làm chỗ dựa tin cậy để các cấp thẩm quyền xét duyệt đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo đúng quy định của pháp luật, góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm, nhận thức pháp luật đất đai cho cán bộ xã, giúp cán bộ địa chính xã nắm vững và khai thác có hiệu quả hệ thống hồ sơ địa chính, phục vụ cho yêu cầu quản lý Nhà nước

* Vị trí và vai trò của cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

Giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất

và tài sản gắn liền với đất.Việc cấp Giấy chứng nhận cho nhân dân cũng là chủ trương lớn của Đảng và Nhà nước nhằm tạo động lực thúc đấy phát triển kinh tế

- xã hội, đồng nghĩa với việc tăng cường thiết chế Nhà nước trong quản lý đất đai Cụ thể vị trí và vai trò của việc cấp Giấy chứng nhận:

Cấp Giấy chứng nhận là căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mối quan hệ

về đất đai, cũng là cở sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của họ

Giấy chứng nhận có vai trò quan trọng, là căn cứ để xây dựng các quyết định cụ thể, như các quyết định về đăng ký, theo dõi biến động, kiểm soát các giao dịch dân sự về đất đai Giấy chứng nhận không những buộc người sử dụng đất phải nộp nghĩa vụ tài chính mà còn giúp cho họ được đền bù thiệt hại về đất khi bị thu hồi Giấy chứng nhận còn giúp xử lý vi phạm về đất đai

Thông qua việc cấp Giấy chứng nhận, Nhà nước có thể quản lý đất đai trên toàn lãnh thổ, kiểm soát được việc mua bán, giao dịch trên thị trường và thu được nguồn tài chính lớn hơn nữa

Giấy chứng nhận là căn cứ xác lập quan hệ về đất đai, là tiền đề để phát triển kinh tế - xã hội; giúp cho các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất yên tâm đầu

tư trên mảnh đất của mình Cấp Giấy chứng nhận có ý nghĩa thiết thực trong quản lý đất đai của nhà nước, đáp ứng nguyện vọng của các tổ chức và công dân

Nhà nước bảo hộ tài sản hợp pháp và thỏa thuận trên giao dịch dân sự về đất đai, tạo tiền đề hình thành thị trường bất động sản công khai, lành mạnh tránh thao túng hay đầu cơ trái phép bất động sản

1.1.3 Lược sử công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận từ Luật đất đai 2003 đến nay

- Công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo LĐĐ 2003 đến trước khi LĐĐ 2013 ra đời:

Đặt trong mối quan hệ so sánh với sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế - xã hội của đất nước và xu hướng hội nhập quốc tế, quy định của LĐĐ năm 1993 về đăng ký cấp Giấy chứng nhận đã không còn phù hợp Trước những yêu cầu của thực tiễn, ngày 26/11/2003, Quốc hội Khoá XI, kỳ họp thứ 4

đã thông qua LĐĐ mới (gọi là LĐĐ 2003) thay thế cho LĐĐ 1993

Luật đất đai năm 2003 ra đời tháo bỏ một số thủ tục hành chính còn rườm

rà phức tạp, gây khó khăn cho người dân cụ thể là quy định về thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất trước đây là một ví dụ tiêu biểu của những thủ tục hành chính rườm rà cần được gỡ bỏ, thay thế LĐĐ năm 2003 quy định việc đăng ký sử dụng đất được thực hiện tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Quy định này

là một minh hoạ tiêu biểu cho việc thể chế hoá quan điểm, chủ trương chính sách của đảng và nhà nước về cải cách thủ tục hành chính theo cơ chế một cửa

- Công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận từ khi LĐĐ năm 2013 ra đời cho đến nay:

Để khắc phục những hạn chế, bất cập nêu trên, việc ban hành LĐĐ sửa đổi là hết sức cần thiết, vì vậy ngày 29/11/2013 LĐĐ năm 2013 đã được thông qua, và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2014 Đây là sự kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới về chính sách đất đai nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh

tế - xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước

Luật Đất đai 2013 ra đời, đã theo sát thực tiễn và đưa ra những giải pháp phù hợp với với tình hình diễn biến phức tạp của thị trường đất đai, có sự đổi mới trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận như:

Luật quy định đăng ký đất đai đối với người SDĐ và người được giao đất

để quản lý là bắt buộc; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu

Bổ sung quy định về các trường hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động; quy định đăng ký đất đai được thực hiện bằng hình thức trên giấy và bổ sung quy định đăng ký trên mạng điện tử và đều có giá trị pháp lý như nhau; quy định các trường hợp kê khai đăng ký đều được ghi vào sổ địa chính, nếu không được cấp Giấy chứng nhận thì được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý Việc quy định hình thức đăng ký điện tử sẽ góp phần tích cực vào cải cách hành chính và tránh được sách nhiễu phiền hà khi người dân trực tiếp đăng

ký

Bổ sung quy định trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều người thì cấp mỗi người một Giấy chứng nhận hoặc cấp chung một Giấy chứng nhận; trường hợp là tài sản chung của vợ và chồng thì Giấy chứng nhận ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng, nếu Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận mới để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có nhu cầu

Quy định cụ thể hơn những trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận; cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang SDĐ có và không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất, đặc biệt là Luật đất đai năm 2013 đã giao Chính phủ quy định các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 được xét cấp Giấy chứng nhận nhằm giải quyết những vướng mắc trên thực tiễn

Ngày 06/01/2017 Nghị định 01 ra đời sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai giúp cho công tác đăng ký, cấp GCN diễn

ra ngày một tốt hơn

Lịch sử đăng ký đất đai cho thấy hệ thống đăng ký đất đai ở Việt Nam đã được thiết lập từ cách đây hơn năm thế kỷ, được chính quyền ở các chế độ khác nhau kế thừa và tiếp tục hoàn thiện nhằm phục vụ mục đích quản lý của mình

Sự thay đổi các biểu mẫu GCNQSDĐ

Khâu cuối cùng trong thủ tục đăng ký đất đai cũng như trong hoạt động điều phối đất đai chính là việc cấp VPĐKQSDĐ

Trước khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời thị đã tồn tại các loại GCN sau: + GCN quyền sử dụng đất đầu tiên được Tổng cục Quản lý ruộng đất phát hành kể từ năm 1989 theo Quyết định 201 -QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989, có bìa màu đỏ (thường gọi là giấy đỏ)

+ Năm 1994, GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được Bộ Xây dựng phát hành theo Nghị định 60/1994/NĐ-CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, có bìa màu hồng nhạt (thường gọi là giấy hồng), áp dụng cấp cho người sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở tại đô thị

+ GCN quyền quản lý, sử dụng trụ sở làm việc được Bộ Tài chính phát hành năm 1999 theo Quyết định 20/1999/QĐ-BTC ngày 25/02/1999 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành Quy chế quản lý, sử dụng trụ sở làm việc tại các cơ quan hành chính sự nghiệp, có bìa màu tím (được gọi là giấy tím)

Luật Đất đai năm 2003 ra đời quy định giấy đỏ cũ và giấy hồng sẽ được thay thế bằng GCNQSDĐ, QSHNƠ mới do Bộ TN & MT phát hành thống nhất trên phạm vi cả nước Do cách thể hiện ghi nhận quyền sở hữu tài sản trên đất chưa làm sáng tỏ vấn đề sở hữu tài sản nên sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành ngày 01/7/2004, Bộ Xây dựng đã phát hành GCN quyền sở hữu nhà ở, GCN quyền sở hữu công trình xây dựng (theo Nghị định

95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 về việc cấp GCN quyền sở hữu nhà ở, quyền

sở hữu công trình xây dựng), tiếp tục có bìa màu hồng để cấp và bảo hộ quyền

sở hữu nhà ở, công trình xây dựng cho chủ sở hữu Theo đó, cùng một thửa đất

có nhà, thay vì chỉ cấp một GCN theo quy định cũ (giấy hồng cũ- GCN quyền

sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo Nghị định 60/1994/NĐ-CP) hoặc theo Luật Đất đai 2003 (giấy đỏ mới ghi nhận tài sản là nhà trên đất), thì với quy định này, phải cần đến 02 loại GCN: một cho quyền sử dụng đất (giấy đỏ mới) và một cho nhà trên đất (giấy hồng theo Nghị định 95/2005/NĐ-CP) với 02 thủtục đăng ký và cấp GCN tại 02 cơ quan quản lý khác nhau

Khi áp dụng vào thực tế, những quy định này đã gặp nhiều khó khăn phức tạp cho cơ quan quản lý cũng như người sử dụng đất Sự bất cập này đã được giải quyết sau khi Quốc hội thông qua Luật Nhà ở năm 2005, theo đó thống nhất quy định đối với đất có nhà chỉ cấp một GCN là GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở do Bộ Xây dựng phát hành theo Nghị định số 90/2006/NĐ-

CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở Giấy này tiếp tục có bìa màu hồng (gọi là giấy hồng mới)

Ngày 01/8/2009 Chính phủ ban hành Nghị định số 88/2009/NĐ-CP về cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ, theo đó GCN chung cho cả quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã ra đời và được

sử dụng thống nhất trong cả nước Giấy mới có bìa màu hồng nền hình cánh sen, thay thế cho các loại giấy đỏ, giấy hồng trước đó Trên cơ sở GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ thống nhất này, việc đăng ký quyền sử dụng đất và đăng

ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất cũng được thống nhất theo trình tự, thủ tục chung

Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực từ ngày 01/7/2014 quy định cụ thể GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ được cấp theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước do Bộ trưởng Bộ TN & MT quy định Ngày 19/5/2014 Bộ TN &

MT đã ban hành Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT Quy định về GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trong đó mẫu GCN mới về hình thức và nội dung cơ bản giống với mẫu giấy đang được áp dụng Có thể nói đây là một trong những nỗ lực của Chính phủ trong việc đơn giản thủ tục hành chính trong lĩnh vực quản lý nhà, đất và hướng tới xây dựng một hệ thống thông tin đất đai thống nhất

Hiện nay đang lưu hành cả 3 loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và Giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Cả 3 loại giấy chứng nhận này đều

có giá trị pháp lý như nhau

1.2 Căn cứ pháp lý của đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo Pháp luật đất đai hiện hành

1.2.1 Nguyên tắc đăng ký cấp Giấy chứng nhận

* Nguyên tắc của đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sửu dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sỡ hữu Để công tác đăng ký đất đai được thực hiện

có hiệu quả thì Nhà nước đã đề ra 4 nguyên tắc như sau:

Đầu tiên là nguyên tắc đăng nhập hồ sơ có nghĩa là một biến động về quyền đối với các loại đất đai, đặc biệt là khi mua bán chuyển nhượng, sẽ chưa

có hiệu lực pháp lý nếu chưa được đăng nhập vào sổ đăng ký đất đai;

Tiếp đó là nguyên tắc đồng thuận cho rằng người được đăng ký với tư cách là chủ thể đối với quyền phải đồng ý với việc đăng nhập các thông tin đăng

ký hoặc thay đổi các thông tin đã đăng ký trước đây trong hồ sơ đăng ký;

Sau đó là nguyên tắc công khai cho rằng hồ sơ đăng ký đất đai được công khai cho mọi người có thể tra cứu, kiểm tra Các thông tin đăng ký phải chính xác và tính pháp lý của thông tin phải được pháp luật bảo vệ;

Cuối cùng là nguyên tắc chuyên biệt hoá hàm ý rằng trong đăng ký đất đai, chủ thể là người có quyền đăng ký; đối tượng là đất đai và bất động sản phải được xác định một cách rõ ràng, đơn giản, bất biến về pháp lý

Việc tuân thủ các nguyên tắc trên đảm bảo cho hệ thống đăng ký đất đai thực sự có hiệu lực và hiệu quả, làm đơn giản hoá các giao dịch và giảm bớt các khiếu kiện về chủ quyền đối với đất đai

* Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận

Theo Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

Giấy chứng nhận được cấp theo từng thửa đất; nếu nhiều thửa đất nông nghiệp cùng chủ sử dụng, cùng nằm tại một xã, phường, thị trấn thì được cấp một Giấy chứng nhận cho tất cả các thửa đất đó nếu có yêu cầu

Thửa đất có nhiều người chung QSDĐ, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn với đất thì Giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của những người đó và cấp mỗi người một Giấy chứng nhận Có thể cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện nếu có yêu cầu

Người SDĐ, chủ sở hữu nhà ở và tài sản gắn với đất được nhận giấy chứng nhận khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính Trường hợp được miễn hoặc được ghi nọ và thuê đất trả tiền hằng năm thì được nhận Giấy chứng nhận ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp

Trường hợp QSDĐ hoặc QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi tên cả vợ và chồng, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người Nếu Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ,

tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi cả họ, tên vợ và

họ, tên chồng nếu có yêu cầu

Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa thực tế với giấy tờ quy định thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế và người SDĐ không phải nộp tiền SDĐ đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có

1.2.2 Điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận

* Điều kiện đăng ký đất đai :

Theo điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện để đăng ký đất đai là :

hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận phải thực hiện đăng ký đất đai (lần đầu) trước ngày 01/7/2015; kể từ ngày 01/7/2015 mà chưa đăng ký đất đai thì bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai theo quy định, nếu được cấp Giấy chứng nhận theo Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai

2013 không phải thực hiện thủ tục đăng ký đất đai lần đầu; việc đăng ký quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu

UBND cấp huyện có trách nhiệm chỉ đạo các phòng ban chuyên môn, UBND cấp xã tuyên truyền, tổ chức thực hiện việcđăng ký đất đai, nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định

* Điều kiện cấp Giấy chứng nhận

Điều 99 Luật Đất đai 2013 quy định: Nhà nước cấp Giấy chứng nhận cho

những trường hợp sau đây:

Người đang SDĐ có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này; người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành; người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho QSDĐ, nhận góp vốn bằng QSDĐ; người nhận QSDĐ khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng QSDĐ để thu hồi nợ; người được SDĐ theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai, theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành; người trúng đấu giá QSDĐ; người SDĐ trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất; người SDĐ tách thửa, hợp thửa; nhóm người SDĐ hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức SDĐ chia tách, hợp nhất QSDĐ hiện có; và người

sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất

Ngoài ra chủ sở hữu nhà ở được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở khi có

đủ điều kiện theo quy định tại Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Chủ sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở được chứng nhận quyền sở hữu công

trình xây dựng không phải nhà ở khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Chủ sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng được chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng khi có đủ điều kiện quy định tại Điều

33 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Chủ sở hữu cây lâu năm được chứng nhận quyền

sở hữu cây lâu năm khi có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 34 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

1.2.3 Trách nhiệm của cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận

- UBND cấp xã: Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp

hồ sơ tại UBND cấp xã thì UBND cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở UBND cấp xã và khu dân cư nơi có đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai Trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Chi nhánh VPĐKĐĐ

- Chi nhánh VPĐKĐĐ cấp huyện: thẩm tra hồ sơ, nếu không đủ điều kiện

giải quyết thì trả lại hồ sơ và thông báo rõ lý do không đủ điều kiện giải quyết Nếu là hồ sơ đăng ký lần đầu thì chuyển về UBND cấp xã Nếu hồ sơ đăng ký biến động đủ điều kiện thì lập phiếu chuyển thông tin cho cơ quan thuế, in Giấy chứng nhận Tuỳ từng loại hồ sơ mà hồ sơ sẽ được chuyển đến VPĐKĐĐ cấp tỉnh hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện

- Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện:có trách nhiệm kiểm tra lại hồ

sơ

+ Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận thì lập thủ tục trình

UBND cấp huyện ký giấy chứng nhận;

+ Trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận thì ghi ý kiến nêu

rõ lý do và chuyển hồ sơ trả cho Chi nhánh VPĐKĐĐ

-UBND cấp huyện có trách nhiệm:

Thường xuyên, định kỳ tổ chức tuyên truyền pháp luật về xây dựng, nhà

ở, đất đai và tài sản khác cho người SDĐ tại các xã, phường, thị trấn trực thuộc

để nghiêm túc thực hiện quy định này;

Chỉ đạo các phòng chuyên môn cấp huyện kịp thời phối hợp, xử lý, trả lời

cụ thể nội dung trong phiếu lấy ý kiến và các nội dung khác có liên quan do cơ quan TN&MT chuyển đến về việc cấp Giấy chứng nhận theo Quy định;

Chủ động tổ chức, sắp xếp, phân công nhân sử bộ phận tham mưu và thực hiện công tác cấp Giấy chứng nhận theo cơ chế tiếp nhận và hoàn trả hồ sơ “một cửa” nhằm tạo thuận lợi, dễ dàng, đảm bảo thời gian cho cá nhân khi đến liên hệ lập thủ tục cấp Giấy chứng nhận;

Chịu trách nhiệm trước Chủ tịch UBND tỉnh về kết quả thực hiện công tác cấp Giấy chứng nhận thuộc địa bàn quản lý;

Xử lý các vi phạm thuộc thẩm quyền hoặc đề xuất UBND tỉnh nếu vượt thẩm quyền

- Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm:

Quản lý viên chức, người lao động, tài chính và tài sản thuộc Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật; thực hiện chế độ báo cáo theo quy định hiện hành và tình hình thực hiện nhiệm vụ về các lĩnh vực công tác được giao

Thực hiện chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính

Cung cấp bản sao bản đồ địac chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai cho UBND xã, phường, thị trấn

-Sở Tài nguyên và Môi trường

Tổ chức thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất do UBND cấp huyện trình UBND cấp tỉnh phê duyệt; theo dõi, kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện đã được phê duyệt

Tổ chức thực hiện và hướng dẫn kiểm tra, việc điều tra đánh giá tài nguyên đất; điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá đất đai; lập, chỉnh lý và quản lý bản đồ địa chính; thống kê, kiểm kê, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất; xây dựng, vận hành hệ thống theo dõi và đánh giá đối với quản lý, sử dụng đất đai

Chủ trì, phối hợp với cơ quan có liên quan hướng dẫn, kiểm tra, tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với các trường hợp bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật

Kiểm tra và tổ chức thực hiện việc phát triển quỹ đất; quản lý, khai thác quỹ đất; tổ chức việc đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định

1.3 Trình tự và thủ tục hành chính trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận

* Quy định hồ sơ, thời gian thực hiện và trình tự, thủ tục hành chính về đăng ký đất đai lần đầu:

Hồ sơ, trình tự, thủ tục ĐKĐĐ, tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy

định tại Điều 70 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ, Điều 8 Thông tư

số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ TN&MT

Khi người SDĐ thực hiện ĐKĐĐ lần đầu, Chi nhánh VPĐKĐĐ có trách nhiệm kiểm tra có đúng quy định của pháp luật không, đã đầy đủ hồ sơ cần thiết hay chưa nếu đúng và đủ thì trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy xác nhận đăng ký đất đai cho người SDĐ theo hướng dẫn của Sở TN&MT

Trường hợp người SDĐ đã đăng ký đất đai mà nay có nhu cầu được cấp Giấy chứng nhận thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận (theo mẫu) và Giấy xác nhận ĐKĐĐ Sau khi nhận được Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận, Chi

nhánh VPĐKĐĐ có trách nhiệm chuyển hồ sơ đến UBND cấp xã xác định vào Đơn đăng ký (nếu nộp hồ sơ tại Chi nhánh VPĐKĐĐ) và thẩm tra hồ sơ, xét cấp Giấy chứng nhận cho người SDĐ theo quy định của pháp luật

Thời gian giải quyết: không quá 30 ngày làm việc (không kể thời gian 15 ngày niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm SDĐ, tài sản gắn liền với đất tại trụ sở UBND cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất; thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người SDĐ, thời gian xem xét xử lý đối với trường

hợp SDĐ có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định)

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 15 ngày

Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người SDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết

* Quy định hồ sơ, thời gian thực hiện và trình tự, thủ tục hành chính về đăng ký biến động:

Quy định về hồ sơ ĐKBĐ đất đai, tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định tại Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ TN&MT bao gồm:

+ Đơn ĐKBĐ đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

+ Một trong các giấy tờ liên quan đến nội dung biến động;

Sau khi Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ ĐKBĐ theo quy định đến Chi nhánh VPĐKĐĐ Thì Chi nhánh VPĐKĐĐ có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu phù hợp với quy định của pháp luật thì tiến hành xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa

03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp

hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định

* Nộp hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai:

Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai,

tài sản khác gắn liền với đất; cấp,cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận là VPĐKĐĐ

Nơi chưa thành lập VPĐKĐĐ thì Văn phòng đăng ký Quyền sử dụng đất cấp tỉnh tiếp nhận hồ sơ đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư

ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện tiếp nhận hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người

Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng

đất ở tại Việt Nam

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì UBND cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả Trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ

sơ, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đếnVPĐKĐĐ

Địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa theo quy định của Chính phủ thì các cơ quan thực hiện thông qua bộ phận một cửa theo Quyết định của UBND

cấp tỉnh

Kết quả được trả trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có

kết quả giải quyết Trừ trường hợp:

+ Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thì việc trao Giấy chứng nhận được thực hiện sau khi người sử dụng đất nộp chứng từ hoàn thành nghĩa

vụ tài chính;

+ Thuê đất trả tiền hàng năm thì trả kết quả sau khi người sử dụng đất đã

ký hợp đồng thuê đất;

+ Được miễn nghĩa vụ tài chính thì trả kết quả sau khi nhận được văn bản

của cơ quan có thẩm quyền xác định được miễn nghĩa vụ tài chính

Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện giải quyết thì cơ quan nhận hồ sơ

có trách nhiệm trả lại hồ sơ và thông báo rõ lý do không đủ điều kiện giải quyết

* Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai:

Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:

Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp GCN: không quá 30 ngày;

Đăng ký, cấp GCN cho người nhận chuyển nhượng của tổ chức đầu tư xây dựng: không quá 30 ngày;

Đăng ký, cấp GCN bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất: không quá 20 ngày;

Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn; kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thi hành án; chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức, chuyển đổi công ty; thoả thuận hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, của vợ và chồng, của nhóm người sử dụng đất: không quá 15 ngày;

Tách thửa, hợp thửa đất; thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý: không quá 20 ngày;

Gia hạn sử dụng đất: không quá 15 ngày;

Xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khi hết hạn sử dụng đất: không quá 10 ngày;

Đăng ký xác lập hoặc thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề: không quá 10 ngày;

Đăng ký biến động do đổi tên người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất hoặc thay đổi hạn chế quyền sử dụng đất hoặc thay đổi về nghĩa vụ tài chính hoặc thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký: không quá 15 ngày;

Chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần; từ hình thức nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất: không quá 30 ngày;

Chuyển đổi, chuyển nhượng, thửa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: không quá 10 ngày;

Xoá đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: không quá 05 ngày;

Đăng ký, xoá đăng ký thế chấp, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất: không quá 03 ngày;

Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng: không quá 10 ngày;

Cấp đổi Giấy chứng nhận: không quá 10 ngày; trừ trường hợp cấp đổi đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất do đo vẽ lại bản đồ: không quá 50 ngày;

Cấp lại Giấy chứng nhận bị mất: không quá 30 ngày;

Thời gian quy định trên được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ Thời gian này không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người

sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định

* Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất:

Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:

- Người SDĐ nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký

- Trường hợp người SDĐ, sở hữu nhà ở và tài sản gắn với đất đề nghị đăng ký cấp Giấy chứng nhận thì UBND cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ

và thực hiện các công việc:

Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng SDĐ so với nội dung

kê khai đăng ký; không có giấy tờ thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sản so với nội dung

kê khai đăng ký, trường hợp không có giấy tờ thì xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản; thời điểm tạo lập tài sản; sơ đồ nhà ở Nếu chưa có bản đồ địa chính thì UBND cấp xã phải thông báo cho VPĐKĐĐ thực hiện trích đo địa

chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người SDĐ nộp

Niêm yết công khai kết quả kiểm tra, xác nhận tại trụ sở UBND cấp xã và khu dân cư nơi có đất trong thời hạn 15 ngày; giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến VPĐKĐĐ

- Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

Trường hợp người SDĐ nộp hồ sơ tại VPĐKĐĐ thì gửi hồ sơ đến UBND cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả

Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với những sơ đồ chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản

Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);

Nếu người SDĐ đề nghị cấp Giấy chứng nhận thì gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan TN&MT trình ký cấp Giấy chứng nhận; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp

- Cơ quan Tài nguyên và Môi trường thực hiện các công việc sau:

Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận; Trường hợp thuê đất thì trình UBND cấp có thẩm quyền ký quyết định, hợp đồng thuê đất và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận sau khi người SDĐ đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho VPĐKĐĐ

- Trường hợp người SDĐ đã đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật

mà nay có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận; VPĐKĐĐ, cơ quan TN&MT thực hiện các công việc đã nêu trên

Tiểu kết chương 1:

Luật đất đai 2013 ra đời đánh dấu một bước ngoặc lớn trong lĩnh vực đất đai ở Việt Nam Luật quy định cụ thể người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất và đối với đất được giao để quản lý, bổ sung thêm nhiều điều luật để cụ thể hóa các quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đối với người SDĐ như quy định về những bảo đảm của Nhà nước đối với người SDĐ; Qua những đổi mới tích cực về nhiều mặt, Luật đất đai 2013 góp phần đẩy mạnh công tác quản lý Nhà nước về đất đai đặc biệt là công tác đăng ký cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ Tuy nhiên không chỉ dừng lại ở hoàn thành

hồ sơ địa chính và cấp GCN QSDĐ trong quá trình vận động phát triển của xã hội tất yếu sẽ dẫn đến sự biến động đất đai đa dạng như: giao đất, cho thuê, cho thuê lại, chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất… vì vậy, đăng ký đất đai phải thường xuyên liên tục để đảm bảo hồ sơ địa chính luôn được cập nhật kịp thời khi có biến động về diện tích, mục đích sử dụng đất, chủ

sử dụng đất …nhằm phản ánh kịp thời hiện trạng sử dụng đất và bảo đảm cho người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình theo quy định của pháp luật

Chương 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ LẠT TỈNH LÂM

ĐỒNG 2.1 Khái quát về địa bàn nghiên cứu, cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đât, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

(Nguồn: http://www.lamdong.gov.vn)

Hình 2.1 Bản đồ hành chính Thành phố Đà Lạt

Thành phố Đà Lạt rộng 394,64 km², nằm trên cao nguyên Lâm Viên, nơi

có độ cao khoảng 1.500 mét so với mực nước biển Với tọa độ địa lý 11°48′36″ đến 12°01′07″ vĩ độ Bắc và 108°19′23″ đến 108°36′27″ kinh độ Đông, Đà Lạt nằm trọn trong tỉnh Lâm Đồng, phía Bắc giáp huyện Lạc Dương, phía Đông và đông Nam giáp huyện Đơn Dương, phía Tây giáp huyện Lâm Hà, phía Tây Nam giáp huyện Đức Trọng Sau đợt điều chỉnh địa giới hành chính gần đây nhất vào năm 2009, Đà Lạt bao gồm 12 phường, được định danh bằng số thứ tự từ 1 đến

12, và bốn xã Xuân Thọ, Xuân Trường, Tà Nung và Trạm Hành

Các cơ quan thực hiện công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn nghiên cứu

Thực hiện theo Quyết định số 984/QĐ-UBND ngày 13/05/2016 của UBND tỉnh Lâm Đồng quyết định về việc công bố thủ tục hành chính mới,thủ tục hành chính bãi bỏ lĩnh vực quản lí nhà nước về đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Sở Tài nguyên và Môi trường

Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc Sở

Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lâm Đồng (Trung tâm hành chính tỉnh, 36 Trần Phú, phường 4, thành phố Đà Lạt) Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra hồ

sơ nếu đầy đủ, hợp lệ thì viết giấy biên nhận hồ sơ, chuyển hồ sơ cho Lãnh đạo

Sở để phân công cho phòng chuyên môn thực hiện Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, hợp

lệ thì lập Phiếu hướng dẫn người nộp hồ sơ chỉnh sửa, bổ sung theo đúng quy định Phòng chuyên môn thực hiện việc thẩm định hồ sơ trình lý theo quy định.Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc nếu hồ sơ không đủ điều kiện thì có thông báo

* Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai

Trường hợp người sử dụng đất đăng ký cấp giấy chứng nhận lần đầu nộp

hồ sơ tại Bộ phần tiếp nhận và trả kết quả của UBND cấp huyện thì bộ phần tiếp nhận và trả kết quả chuyển hồ sơ cho CN VPĐKĐĐ (Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai):

CN VPĐKĐĐ tỉnh thực hiện các công việc như sau:

+ Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ

+ Kiểm tra hồ sơ đăng ký, xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết, xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp GCN vào đơn đăng ký

Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:

+ Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có)

+ Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính ( trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài

chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật), chuẩn bị hồ sơ để Sở Tài Nguyên và Môi Trường trình ký cấp Giấy chứng nhận

Sở Tài Nguyên và Môi Trường thực hiện các công việc sau:

+ Kiểm tra hồ sơ ký cấp Giấy chứng nhận

+ Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho văn phòng đăng ký đất đai

Văn phòng đăng ký đất đai:

+ Cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận vào hồ sơ địa chính, cơ sở

dữ liệu đất đai

+ Chuyển Bộ phận tiếp nhận hồ sơ trao giấy chứng nhận cho người được cấp đã nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính ( hoặc đã ký hợp đồng thuê đất hoặc được miễn nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành chính)

2.2 Quy trình thực hiện đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2.2.1 Quy trình thực hiện đăng ký đất đai

Căn cứ Quyết định 2029/QĐ-UBND ngày 23/09/2015 về việc công bố thủ tục hành chính mới, thủ tục hành chính bãi bỏ lĩnh vự quản lý nhà nước về đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Ủy ban nhân dân các huyện, thành phố trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng

Sơ đồ 2.1: Quy trình thực hiện đăng ký đất đai

a) Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có đất hoặc tại Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính thuộc UBND cấp huyện

Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố

Đà Lạt

+ Kiểm tra hồ sơ + Xác nhận hiện trạng, nguồn gốc sử dụng đất

+ Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ

sơ

+ Tiếp nhận và

kiểm tra hồ sơ

+ Viết giấy biên

Q

Người sử dụng đất

UBND

xã

Cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra tính pháp lý và nội dung hồ sơ, viết giấy biên nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả; trường hợp hồ sơ thiếu hoặc không hợp lệ thì lập phiếu hướng dẫn để người đến nộp hồ sơ làm lại theo quy định

b) Bước 2:

- Trường hợp nộp hồ sơ tại UNND cấp xã thì UBND cấp xã thực hiện: + Trong thời hạn 5 ngày làm việc thông báo cho CN VPĐKĐĐ thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có) đối với nơi chưa có bản đồ địa chính

+ Kiểm tra hồ sơ; xác nhận hiện trạng sử dụng đất, hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; xác nhận nguồn gốc và thời điểm

sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất, sự phù hợp với quy hoạch đối với trường hợp không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất; xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sở hữu tài sản theo quy định; xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt đối với nhà ở, công trình xây dựng; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ

+ Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có đất

- Trường hợp người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính thuộc UBND cấp huyện thì trong thời hạn 3 ngày làm việc gửi hồ sơ đến UBND cấp xã UBND cấp xã trong thời hạn

5 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ do CNVPĐK đất đai chuyển đến, xác nhận và công khai kết quả (trong thời hạn 15 ngày) theo quy định về giải quyết thủ tục hành chính lĩnh vực quản lý Nhà nước về đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND cấp xã theo quy định, kết thúc công khai xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến CNVPĐK đất đai

* Hồ sơ đã được đăng ký và cấp Giấy chứng nhận:

Hồ sơ của Bà Huỳnh Thị Khuyên, sinh năm 1963, CMND số:

250031392 Địa chỉ thường trú: 36/7 Đường Hùng Vương, phường 9, thành phố

Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng Bà Khuyên đã đăng ký đất đai lần đầu cho thửa 1179 tờ bản đồ số 25 (C71-111)

Thửa đất số 1179, tờ bản đồ số 25, địa chỉ thửa đất: phường 9, thành phố

Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng Diện tích: 305,90m2 Mục đích sử dụng đất: ở tại đô thị Thời hạn sử dụng: lâu dài Nguồn gốc sử dụng đất: nhà nước giao đất có thu tiền

sử dụng đất GCN (giấy chứng nhận) số CA 006204, số vào sổ CH 01648, do UBND thành phố Đà Lạt cấp

2.2.2 Quy trình thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Căn cứ Mục 1 Phần IV Quyết định 2029/QĐ-UBND ngày 23/09/2015 về việc công bố thủ tục hành chính mới, thủ tục hành chính bãi bỏ lĩnh vự quản lý nhà nước về đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Ủy ban nhân dân các huyện, thành phố trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng, trình thực hiện cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ lần đầu được thực hiện như sau:

Sơ đồ 2.2: Quy trình cấp GCN QSDĐ lần đầu

a) Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có đất hoặc tại Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính thuộc UBND cấp huyện

Cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra tính pháp lý và nội dung hồ sơ, viết giấy biên nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả; trường hợp hồ sơ thiếu hoặc không hợp lệ thì lập phiếu hướng dẫn để người đến nộp hồ sơ làm lại theo quy định

Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố

Đà Lạt

+ Kiểm tra hồ sơ + Xác nhận hiện trạng, nguồn gốc sử dụng đất

+ Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ

sơ

+ Tiếp nhận và

kiểm tra hồ sơ

+ Viết giấy biên

Q Người sử dụng đất

+ Trích lục bản đồ

+ Thẩm tra hồ sơ,

xác minh thực địa

+Gửi phiếu lấy ý

kiến cơ quan quản

+ Thẩm định hồ sơ + Trình UBND thành phố

Đà Lạt ký duyệt

UBND thành phố Đà Lạt

Ký GCN QSDĐ UBND

xã

+ Kiểm tra hồ sơ; xác nhận hiện trạng sử dụng đất, hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; xác nhận nguồn gốc và thời điểm

sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất, sự phù hợp với quy hoạch đối với trường hợp không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất; xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sở hữu tài sản theo quy định; xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt đối với nhà ở, công trình xây dựng; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ

+ Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến

CN VPĐKĐĐ cấp huyện nơi có đất

- Trường hợp người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính thuộc UBND cấp huyện thì trong thời hạn 3 ngày làm việc gửi hồ sơ đến UBND cấp xã UBND cấp xã trong thời hạn

5 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ do Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai chuyển đến, xác nhận và công khai kết quả (trong thời hạn 15 ngày) theo quy định về giải quyết thủ tục hành chính lĩnh vực quản lý Nhà nước về đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND cấp xã theo quy định, kết thúc công khai xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

c) Bước 3: CN VPĐKĐĐ thực hiện các công việc như sau:

- Thực hiện trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);

- Thẩm tra xem xét hồ sơ đăng ký và xác minh thực địa trong trường hợp xét thấy cần thiết, xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào đơn đăng ký;

- Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và

34 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì gửi phiếu lấy ý kiến phòng thuộc huyện thực hiện quản lý nhà nước đối với loại tài sản đó Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, phòng thuộc huyện thực hiện quản lý nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai;

d) Bước 4: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, trong thời hạn 2 ngày làm việc kể từ ngày kết thúc công khai, chuyển thông tin địa chính kèm theo đơn xin ghi nợ của hộ gia đình, cá nhân trường hợp xin ghi nợ (nếu có) cho cơ quan Thuế để xác định các nghĩa vụ tài chính

đ) Bước 5: Cơ quan Thuế, trong thời hạn 5 ngày làm việc, xác định nghĩa

vụ tài chính phải thực hiện, lập thông báo gửi cho hộ gia đình, cá nhân theo địa chỉ, số điện thoại trong hồ sơ để thực hiện

Trường hợp được ghi nợ tiền sử dụng đất thì cơ quan thuế phải lập sổ theo dõi nợ và thanh toán nợ tiền sử dụng đất theo quy định

đ) Bước 6: Sau khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính (trừ trường hợp được ghi nợ tiền sử dụng đất), hộ gia đình, cá nhân nộp hóa đơn đã thực hiện nghĩa vụ tài chính kèm theo thông báo của cơ quan Thuế, văn bản về miễn, giảm tiền sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền (nếu có) cho Bộ phận tiếp nhận hồ

sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính để kiểm tra Trường hợp được ghi

nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất nộp thông báo của cơ quan Thuế và văn bản về miễn, giảm tiền sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền (nếu có), chuyển đến Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai

- Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai, trong thời hạn 2 ngày làm việc in Giấy chứng nhận những trường hợp đủ điều kiện; trường hợp được ghi nợ tiền

sử dụng đất thì nội dung nợ tiền sử dụng đất được ghi trên Giấy chứng nhận

- Thực hiện cập nhật, đăng ký vào hồ sơ địa chính, chỉnh lý cơ sở dữ liệu

- Phòng Tài nguyên và Môi trường trong thời hạn 3 ngày làm việc thẩm định trình UBND cấp huyện ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- UBND cấp huyện, trong thời hạn 3 ngày làm việc, ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

e) Bước 7: Người sử dụng đất nhận kết quả tại Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính thuộc UBND cấp huyện theo thời hạn trả hồ sơ ghi trên giấy biên nhận, nộp lệ phí (nếu có)

Trường hợp nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì gửi kết quả cho UBND cấp xã

để trả kết quả Người sử dụng đất nhận kết quả tại UBND cấp xã

Trường hợp nhận thay, thì người nhận thay phải có văn bản ủy quyền kèm theo chứng minh nhân dân của người được ủy quyền

Thành phần hồ sơ:

Đơn đề nghị cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liến với đất;

Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1,

2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có);

Văn bản uỷ quyền xin cấp GCNQSDĐ (nếu có)

* Vài hồ sơ đã được đăng ký và cấp GCN lần đầu:

Hồ sơ của Bà Huỳnh Thị Khuyên, sinh năm 1963, CMND số: 250031392 Địa chỉ thường trú: 36/7 đường Hùng Vương, phường 9, thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng Bà Hương đã đăng ký đất đai lần đầu cho thửa 1179 tờ số 25

Thửa đất 1179 tờ bản đồ số 25, địa chỉ thửa đất: đường Hùng Vương, phường 9, thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng Diện tích : 305,90 m2 Mục đích

sử dụng đất: ở tại đô thị Thời hạn sử dụng: lâu dài Nguồn gốc sử dụng đất: nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất GCN (giấy chứng nhận) số CA 006204,

Khoản 2 Điều 17 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT, các trường hợp đăng

ký biến động được cấp Giấy Giấy chứng nhận có liên quan đến chuyển nhượng,

thừa kế, tặng cho:

- Nhận chuyển quyền sử dụng một phần diện tích thửa đất, một phần tài

sản gắn liền với đất trên GCN đã cấp dưới các hình thức hợp thửa, tách thửa

- Hợp nhiều thửa đất thành một thửa đất mới; tách một thửa đất thành nhiều thửa đất mới phù hợp với quy định của pháp luật

- Các trường hợp đăng ký biến động: nhận quyền sử dụng toàn bộ diện tích đất, quyền sở hữu toàn bộ tài sản gắn liền với đất đã cấp Giấy chứng nhận; chuyển quyền sử dụng một phần diện tích thửa đất, một phần tài sản gắn liền với đất đã cấp Giấy chứng nhận mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu cấp mới Giấy chứng nhận

- Các trường hợp đăng ký biến động mà trên trang 4 Giấy chứng nhận đã cấp không còn dòng trống để xác nhận thay đổi

Sơ đồ thực hiện đối với hồ sơ đăng ký biến động

Sơ đồ 2.3: Quy trình chung của cấp GCN QSDĐ các trường hợp biến động

Thời gian thực hiện không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ, không quá 20 ngày đối với trường hợp cấp mới GCN

Bước 1: Người SDĐ nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thuộc UBND cấp huyện

Cán bộ tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ:

+ Trường hợp hồ sơ đã đầy đủ, hợp lệ thì viết giấy biên nhận hồ sơ, trao cho người nộp hồ sơ; chuyển cho Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai

+ Trường hợp hồ sơ thiếu hoặc không hợp lệ thì cán bộ hồ sơ lập Phiếu hướng dẫn người nộp hồ sơ chỉnh sửa, bổ sung theo quy định

Bước 2: Thẩm định hồ sơ:

Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc, nếu hồ sơ không đủ điều kiện để giải quyết thì có văn bản thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn

Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố

Đà Lạt

+ Kiểm tra hồ sơ +Xác nhận hiện trạng, nguồn gốc sử dụng đất

+ Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ

sơ

+ Tiếp nhận và

kiểm tra hồ sơ

+ Viết giấy biên

Q Người sử dụng đất

+ Kiểm tra hồ sơ

+ Kiểm tra hồ sơ và in GCN

+ Trình sở TN&MT ký

Sở TN&MT

Ký GCN QSDĐ

UBND huyện

Cơ quan thuế

chỉnh hồ sơ theo quy định hoặc trả lại hồ sơ và thông báo rõ lý do không đủ điều kiện giải quyết

CN VPĐK đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc như sau:

+ Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa

vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định

+ Xác nhận nội dung biến động vào GCN đã cấp

Trường hợp phải cấp GCN thì lập hồ sơ trình Sở Tài nguyên và Môi trường cấp GCN cho người sử dụng đất

+ Chính lý, cập nhật hồ sơ biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai + CN VPĐK đất đai chuyển cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao GCN cho người được cấp

Người nộp GCN nộp lại bản chính giấy tờ theo quy định trước khi nhận GCN Bước 3: Người sử dụng đất nhận kết quả tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc UBND cấp huyện theo thời hạn trả hồ sơ ghi trên giấy biên nhận, nộp phí thẩm định

2.3 Công tác phân loại và xử lý cụ thể hồ sơ giải quyết công tác cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ

2.3.1 Phân loại hồ sơ

Căn cứ vào khoản 1 điều 23 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT

Hồ sơ thủ tục đăng ký được tập hợp để lưu trữ và tra cứu khi cần thiết gồm:

- Các giấy tờ do người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp khi đăng ký lần đầu và đăng ký biến động;

- Các giấy tờ do các cơ quan có thẩm quyền lập trong quá trình thực hiện các công việc của thủ tục: Kiểm tra hồ sơ; công khai hồ sơ và thẩm tra, xác minh theo ý kiến phản ánh đối với nội dung công khai (đối với trường hợp đăng ký lần đầu); xác định và thu nghĩa vụ tài chính liên quan đến đăng ký lần đầu và đăng ký biến động theo quy định

Có thể phân loại hồ sơ thành các dạng sau: đăng ký lần đầu, đăng ký biến động chuyển nhượng quyền sử dụng đất (đủ điều kiện và không đủ điều kiện), đăng ký biến động cấp đổi GCN (đủ điều kiện và không đủ điều kiện)…

2.3.2 Xử lý hồ sơ đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ

Căn cứ xác định hồ sơ đất đai được đăng ký và không được đăng ký:

Căn cứ để xác định hồ sơ đất đai được đăng ký hay không được đăng ký thì chúng ta cần căn cứ vào đối tượng đăng ký, nguồn gốc sử dụng đất và những biến động trong quá trình sử dụng Các trường hợp sau đây sẽ được đăng ký cấp giấy:

- Người đang sử dụng đất chưa được chứng nhận QSDĐ;

- Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai;

- Người nhận chuyển quyền sử dụng đất;

- Người sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận QSDĐ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, CMĐSDĐ, thay đổi thời hạn SDĐ hoặc

có thay đổi đường ranh giới thửa đất;

- Người được SDĐ theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành

- Nếu không thuộc các trường hợp trên thì không đủ điều kiện để đăng ký quyền sử dụng đất

Căn cứ xác định hồ sơ đất đai đăng ký lần đầu và hồ sơ đất đai đăng ký biến động:

Theo Khoản 3 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định: Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau:

+ Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng

+ Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký

+ Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký

+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà chưa đăng ký

Theo Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định: Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng

ký mà có thay đổi sau đây:

+ Người SDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất;

+ Người SDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn với đất được phép đổi tên;

+ Thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; + Thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;

+ Chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Thay đổi thời hạn sử dụng đất;

+ Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền;

+ Chuyển QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của

vợ hoặc của chồng thành QSDĐ chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

+ Chia tách QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người SDĐ chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

+ Thay đổi QSDĐ, quyền sở hữu tài sản theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận;

+ Xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; + Thay đổi về những hạn chế quyền của người SDĐ;

Căn cứ xác định hồ sơ đất đai được đăng ký và được cấp Giấy chứng nhận:

Căn cứ vào Khoản 1 Điều 99, Luật Đất đai 2013, các trường hợp được đăng ký và được cấp Giấy chứng nhận như sau:

Người đang SDĐ có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

+ Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

+ Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho QSDĐ, nhận góp vốn bằng QSDĐ; người nhận QSDĐ khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng QSDĐ để thu hồi nợ;

+Người được SDĐ theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bả n án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

+ Người trúng đấu giá QSDĐ;

+ Người SDĐ trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

+ Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

+ Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

+ Người SDĐ tách thửa, hợp thửa; nhóm người SDĐ hoặc các thành viên

hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức SDĐ chia tách, hợp nhất QSDĐ hiện có;

+ Người SDĐ đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất;

- Căn cứ xác định hồ sơ đất đai không được cấp Giấy chứng nhận:

Căn cứ Điều 19 Nghị định 43/2014/CP quy định chi tiết thi hành một số

điều của Luật Đất đai, có 7 trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, gồm:

+ Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai;

+ Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;

+ Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

+ Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng;

+ Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh;

+ Người đang SDĐ không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

+ Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

* Căn cứ vào Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp được đăng ký biến động bao gồm:

- Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;

+ Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;

+ Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;

+ Chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

+ Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này

+ Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

+ Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

+ Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo

về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành, văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;

+ Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;

+ Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất

Các bước xử lý hồ sơ để hoàn thành 1 bộ hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu (Thực hiện theo sơ đồ 2.2)

Các bước cụ thể xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu của ông Nguyễn Văn Việt cùng vợ là bà Đinh Thị Thu Phượng trường hợp đủ điều kiện

*Cụ thể ở phụ lục I

Căn cứ xác định hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu:

Căn cứ theo Khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp đăng ký lần đầu hồ sơ của ông ông Nguyễn Văn Việt và bà Đinh Thị Thu Phượng thuộc trường hợp:

Không có tranh chấp và không phải nộp tiền sử dụng đất;

Hồ sơ của ông Nguyễn Văn Việt và bà Đinh Thị Thu Phượng đủ điều kiện đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu căn cứ theo những điều sau:

- Căn cứ theo Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 quy định về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Ông Nguyễn Văn Việt và bà Đinh Thị Thu Phượng đang sử dụng đất có các loại giấy tờ quy định dưới đây:

+ Giấy sang nhượng công khai phá đất của ông Nguyễn Lang sang Bà Đinh Thị Thu Phượng năm 1988 (giấy tay)

+ Phiếu lấy ý kiến của khu dân cư của UBND Phường 6 ngày 15/10/2015 + Thông báo về việc công khai hồ sơ cấp giấy chứng nhận số 93/TB-UBND ngày 16/10/2015

+ Biên bản về việc kết thúc công khai hồ sơ cấp GCN của UBND Phường

+ Đơn xin xác nhận của UBND Phường 6 ngày 13/11/2015

Hồ sơ ông Nguyễn Văn Việt và Bà Đinh Thị Thu Phượng là hồ sơ đăng kí cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với thửa đất số 303 (gốc 2), tờ bản đồ số 13; diện tích 56.65 m2; loại đất là đất ở tại đô thị; địa chỉ thửa đất tại 69/4 Ngô Quyền, Phường 6, thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng

- Căn cứ Khoản 2 Điều 20 Khoản 2,4 điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ - CP quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai thì ông Nguyễn Văn Việt và bà Đinh Thị Thu Phượng thuộc trường hợp cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất ở từ trước ngày 01/07/2004 nên ông Nguyễn Văn Việt và bà Đinh Thị Thu Phượng sẽ được đăng

ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu với hình thức Nhà nước công nhận QSDĐ như giao đất không thu tiền SDĐ đối với diện tích đất đang sử dụng

-Căn cứ theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 về Quy định chi tiết thi hành một số điều Luật đất đai

Sau khi đã kiểm tra lại toàn bộ hồ sơ do Chi nhánh VPĐKĐĐ thành phố

Đà Lạt chuyển đến, Phòng Tài nguyên và Môi trường xét thấy hồ sơ đủ điều kiện giải quyết kính đề nghị UBND thành phố Đà Lạt cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Xác định trình tự và thủ tục hành chính xử lý hồ sơ cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ lần đầu của ông Nguyễn Văn Việt và Bà Đinh Thị Thu Phượng như sau:

- Căn cứ vào điều 70 nghị định số 43/2014/NĐ - CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất;

- Căn cứ vào điều 8 thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ lần đầu thì ông Nguyễn Văn Việt và Bà Đinh Thị Thu Phượng cần chuẩn bị các giấy

tờ sau:

+ 01 Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04/ĐK;

+ 01 Bảng tường trình nguồn gốc đất;

+ 01 CMND, 1 bộ sổ hộ khẩu (photo công chứng);

+ Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân;

- Căn cứ Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai

- Căn cứ Mục 1 phần IV của Quyết định số 2029/QĐ-UBND ngày 23/09/2015 về việc công bố bộ thủ tục hành chính mới, thủ tục hành chính bãi

bỏ lĩnh vực quản lí nhà nước về đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Uỷ Ban Nhân Dân các huyện, thành phố trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng Các bước xử lý hồ

sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu của ông Nguyễn Văn Việt và Bà Đinh Thị Thu Phượng cụ thể như sau:

a) Bước 1: Ông Việt và bà Phượng nộp hồ sơ tại UBND phường 6, thành phố Đà Lạt tại Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính thuộc UBND cấp huyện

Cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra tính pháp lý và nội dung hồ sơ, viết giấy biên nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả; trường hợp hồ sơ thiếu hoặc không hợp lệ thì lập phiếu hướng dẫn để người đến nộp hồ sơ làm lại theo quy định

b) Bước 2:

Ông Việt và bà Phượng nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính thuộc UBND cấp huyện thì trong thời hạn 3 ngày làm việc gửi hồ sơ đến UBND phường 6 UBND phường 6 trong thời hạn

5 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ do Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai chuyển đến, xác nhận và công khai kết quả (trong thời hạn 15 ngày) theo quy định về giải quyết thủ tục hành chính lĩnh vực quản lý Nhà nước về đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND cấp xã, phường theo quy định, kết thúc công khai xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi

hồ sơ đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

c) Bước 3: Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:

- Thực hiện trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp

- Thẩm tra xem xét hồ sơ đăng ký và xác minh thực địa trong trường hợp xét thấy cần thiết, xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào đơn đăng ký;