xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố bà rịa tỉnh bà rịa – vũng tàu

Khái niệm đăng ký đất đai, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Đăng ký đất đai: là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với tư cách là đại di

DANH MỤC KÍ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT

Ký hiệu viết tắt Nghĩa của từ viết tắt

MỤC LỤC

Trang

LỜI CẢM ƠN i

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ii

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, LƯU ĐỒ, BẢNG iii

MỤC LỤC iv

MỞ ĐẦU 1

1 Lý do chọn đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải quyết công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 2

3 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài 3

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4

5 Phương pháp nghiên cứu 4

6 Ý nghĩa của nghiên cứu 4

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 5

1.1 Cơ sở lý luận của đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 5

1.1.1 Các khái niệm chung 5

1.1.1.1 Khái niệm đăng ký đất đai, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 5

1.1.1.2 Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 6

1.1.1.3 Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất 7

1.1.1.4 Thẩm quyền của cơ quan chức năng khi thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận 8

1.1.2 Vị trí và vai trò của công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận trong hệ thống quản lý nhà nước về đất đai 8

1.1.2.1 Vị trí và vai trò của đăng ký đất đai 8

1.1.2.2 Vị trí và vai trò của cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 10

1.1.3 Lược sử công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận từ Luật Đất đai 2003 đến nay 13

1.1.3.1 Công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận từ Luật Đất đai 2003 đến khi Luật Đất đai 2013 được thi hành 13

1.1.3.2 Công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận từ khi Luật Đất đai 2013 được thi hành đến nay 14

1.2 Căn cứ pháp lý của đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo Pháp luật đất đai hiện hành 15

1.2.1 Nguyên tắc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận 15 1.2.1.1 Nguyên tắc đăng ký đất đai 15 1.2.1.2 Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 16

1.2.2 Điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 17

1.2.3 Trách nhiệm của cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận18 1.3 Trình tự và thủ tục hành chính xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận 21

1.3.1 Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 21

1.3.2 Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất 23 1.3.3 Trình tự, thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền

sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sử hữu công trình xây dựng do bị mất 23

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BÀ RỊA 25

2.1 Khái quát về địa bàn nghiên cứu, cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận 25

2.1.1 Giới thiệu khái quát về địa bàn thành phố Bà Rịa 25 2.1.2 Các cơ quan thực hiện công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn nghiên cứu 26

2.2 Quy trình thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận 27 2.2.1 Quy trình đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu 27 2.2.2 Quy trình chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp phải xin phép của cơ quan có thẩm quyến 31

2.2.3 Quy trình đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất cho trường hợp chuyển nhượng, tặng cho 33

2.2.4 Quy trình cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do bị mất 35

2.3 Công tác phân loại và xử lý cụ thể hồ sơ giải quyết đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 37

2.3.1 Phân loại hồ sơ 37 2.3.2 Xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 39

2.3.2.1 Xử lý hồ sơ đối với trường hợp đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác găn liền với đất lần đầu 39

2.3.2.2 Xử lý hồ sơ đăng ký biến động đới với trường hợp chuyển mục đích

3.1.2 Giải pháp hoàn thiện bộ máy tổ chức đăng ký cấp giấy và nâng cao trình độ chuyên môn của nhân lực 52

3.1.3 Giải pháp về hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính và tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin 53

3.1.4 Giải pháp về tài chính 54 3.1.5 Giải pháp về các trường hợp hồ sơ còn tồn đọng 54

3.2.1 Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 55

3.2.1.1 Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận 55

3.2.1.2 Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận 57

3.2.2 Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ đăng ký biến động không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận 58

KẾT LUẬN 59

TÀI LIỆU THAM KHẢO 60

PHỤ LỤC 61

MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Đất đai là tài nguyên đặc biệt vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất cơ bản và quan trọng nhất của tất cả mọi quá trình sản xuất và là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống Nó tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống, kinh tế, xã hội; là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng xơ sở kinh

tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng; là yếu tố cấu thành nên lãnh thổ của mỗi quốc gia; là kết quả đấu tranh hàng ngàn năm của toàn dân tộc, nó quyết định sự tồn tại và phát triển của con người

Nhưng quỹ đất có hạn, nó không thể sinh ra thêm do đó cần quản lý tốt quỹ đất hiện có Vấn đề quản lý việc sử dụng đất đai ngày càng trở nên quan trọng trong bối cảnh bùng nổ nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng do dân số tăng, kinh

tế phát triển đặt biệt là quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đang diễn ra nhanh chóng

Một trong những công cụ để quản lý quỹ đất đai chặt chẽ hình thành và phát triển thị trường bất động sản có sự quản lý của Nhà nước Ở Việt Nam đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do nhà Nhà nước đại diện quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đai một cách đầy đủ hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất

Để quản lý đất đai chặt chẽ hiệu quả, cũng như đảm bảo việc thực hiện quyền lợi

và nghĩa vụ của người sử dụng đất, Nhà nước tiến hành cho đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất

Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau

Giấy chứng nhận là chứng cứ pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất nhằm mục đích đảm bảo quyền của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất hợp pháp và quản lý chặt chẽ quỹ đất Nhà nước cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp là nhằm xác lập quyền và nghĩa

vụ của người được nhà nước giao đất, cho thuê đất Đồng thời qua việc cấp Giấy chứng nhận nhà nước đạt được mục tiêu quản lý nguồn tài nguyên đất của quốc gia

Qua đó, để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dung đất, việc quản

lý và sử dụng đất đai của cơ quan Nhà nước phải chặt chẽ đến từng hộ gia đình,

cá nhân sử dụng đất và đến từng thửa đất vì vậy bắt buộc tất cả các người sử dụng đất phải đăng ký đất đai, phải có giấy chứng nhận

Với đặt thù là khu vực trung tâm hành chính - chính trị, kinh tế, văn hóa -

xã hội của tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu, thành phố Bà Rịa có vai trò quan trọng trong việc kết nối về không gian kinh tế giữa các trung tâm công nghiệp của tỉnh và các tỉnh lân cận Thành phố Bà Rịa với tổng diện tích tự nhiên là 9.146,50 ha bao gồm

8 phường và 3 xã, với dân số 122.424 người được đánh giá là là địa phương có tiềm năng rất lớn và điều kiện thuận lợi trong việc phát triển kinh tế xã hội trong giai đoạn hội nhập và phát triển hiện nay

Tuy nhiên, người sử dụng đất có được đất đai theo nhiều cách khác nhau

về nguồn gốc như: do khai hoang, thừa kế, chuyển nhượng giấy tay, xây dựng không phép, lấn chiếm,… dẫn đến việc đăng ký xét cấp giấy chứng nhận gặp nhiều khó khăn Để công tác đăng ký xét cấp Giấy chứng nhận được thực hiện đúng thời gian quy định, đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, tránh trường hợp khiếu nại, thì công tác phân loại, xử lý hồ sơ giải quyết việc đăng ký xét cấp Giấy chứng nhận phải thực hiện nghiêm túc

Vì vậy, việc thực hiện đề tài “Xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu” là thực sự cần thiết

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải quyết công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Trong những năm gần đây đã có nhiều nghiên cứu về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, vì công tác đăng ký cấp giấy vẫn chưa hoàn thiện và còn nhiều bất cập Do

đó, nhằm khắc phục những tổn hại, vướng mắc phát sinh trong thực tiển nghiên cứu cho đề tài nghiên cứu Trên thực tế đã có rất nhiều đề tài, luận văn đề cập đến công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận, cụ thể:

- Đề tài thứ nhất: “Nghiên cứu, đánh giá thực trạng đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn một số phường thuộc quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội”, luận văn Thạc sĩ của Đỗ Thị Thu Hiền năm 2014, trường đại học Quốc gia Hà Nội

Luận văn nêu trên đã đề cập đến việc xác lập cơ sở khoa học trong việc đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký, cấp giấy từ việc nghiên cứu phân tích thực trạng và rút ra những hạn chế, khó khăn; làm rõ thực trạng, căn

cứ vào cơ sở pháp lý, cơ sở khoa học nhằm đề xuất các ý kiến nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác đăng ký, cấp giấy trên địa bàn quận Thanh Xuân, thành phố

Đề tài trên cho thấy tầm quan trọng của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trong công tác quản lý nhà nước về đất đai; đánh giá thực trang tình hình công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhân trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội; căn cứ vào thực trạng tình hình công tác đăng ký cấp giấy để rút ra những khó khăn hạn chế còn tồn tại; đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội

- Đề tài thứ 3: “Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Viễn, tỉnh Ninh Bình”, luận văn tốt nghiệp đại học của sinh viên Đinh Khắc Võ năm 2015 của trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên

Đề tài này được thưc hiện nhằm tìm hiểu thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Gia Viễn, tỉnh Ninh Bình; đề cập đến thủ tục, quy trình đăng ký, cấp giấy chứng nhận; cho thấy tình hình về công tác đăng ký, cấp giấy; nêu ra những nguyên nhân, hạn chế, khó khăn trong công tác đăng ký cấp giấy chưng nhận và đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyên Gia Viễn, tỉnh Ninh Bình

Nhìn chung, các công trình nghiên cứu khoa học, các bài viết trên đều đã

đề cập đến những khía cạnh của vấn đề đăng ký, cấp giấy chứng nhận như các chính sách, nguyên tắc, quy trình, phương pháp, căn cứ pháp lý nói chung và đánh giá thực trạng trong công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận qua các năm có hoàn thiện hay không Tuy nhiện, vẫn chưa có công trình nào nghiên cứu sâu về việc

xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký, cấp giấy cho nên chưa thấy được những khó khăn, hạn chế và nguyên nhân dẫn đến nhiều hồ sơ còn chưa được giải quyết

3 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài

3.1 Mục tiêu nghiên cứu

- Tổng hợp và phân loại hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận

- Xác định được căn cứ pháp lý, nguyên tắc, đối tượng, điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Hệ thống hóa cơ sở lý luận và pháp lý của công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận

- Phân tích thực trạng xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận tại địa bàn

Từ đó rút ra những điểm mạnh và những tồn tại của công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn nghiên cứu

- Đề xuất giải pháp xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận tại địa bàn nghiên cứu

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu:

+ Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất

+ Thẩm quyền của đơn vị quản lý nhà nước về đất đai

+ Nguyên tắc, quy trình và phương pháp thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận

+ Trình tự thủ tục xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận

- Phạm vi nghiên cứu

Đề tài được thực hiện trong phạm vi không gian địa bàn thành phố Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu; thời gian đề tài nghiên cứu giai đoạn từ đầu năm 2015 đến tháng 3 năm 2017 với nội dung nghiên cứu tập trung vào các hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu và đăng ký biến động đất đai trong các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất, trường hợp chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất và trường hợp cấp lại giấy chứng nhận

5 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu: thu thập tài liệu có liên quan đến việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Phương pháp thống kê: phân tích và phân loại tài liệu, số liệu để thống kê được tình hình đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất qua các năm từ

đó làm cơ sở cho việc đánh giá công tác thực hiện

- Phương pháp so sánh: so sánh việc thực hiện thực tế của địa phương có đúng với quy định pháp luật đất đai hiện hành không

- Phương pháp phân tích, tổng hợp: phân loại từng loại hồ sơ phục vụ cho việc xử lý hồ sơ, trên cơ sở đó thấy được những thuận lợi và khó khăn trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

6 Ý nghĩa của nghiên cứu

Làm rõ được các trường hợp vướng mắc trong việc xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận Vận dụng các quy định pháp luật đất đai hiện hành đề xuất được các giải pháp xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận nhằm đẩy nhanh tiến độ đăng ký cấp Giấy chứng nhận, đảm bảo được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất hiện tại cũng như công tác quản lý đất đai của Nhà nước được chặt chẽ hiệu quả

1.1.1 Các khái niệm chung

1.1.1.1 Khái niệm đăng ký đất đai, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Đăng ký đất đai: là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước (với tư cách là đại diện chủ sở hữu) và người sử dụng đất được Nhà nước giao quyền sử dụng, nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để quản lý thống nhất đối với đất đai theo pháp luật, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những chủ sử dụng đất có đủ điều kiện, để xác lập địa vị pháp lý của họ trong việc sử dụng đất đối với Nhà nước và xã hội Đăng ký đất đai mang tính đặc thù của quản lý Nhà nước về đất đai Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi chủ sử dụng đất, do hệ thống ngành Tài nguyên và Môi trường trực tiếp giúp Ủy ban nhân dân các cấp trong việc tổ chức thực hiện

Đăng ký quyền sở hữu nhà ở: là việc cá nhân, tổ chức sau khi hoàn thành, tạo lập nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật

Đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: thực chất là việc ghi vào hồ

sơ địa chính về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một thửa đất xác định

và cấp giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất

Đất đai thường có các tài sản gắn liền như nhà, công trình xây dựng, cây lâu năm… mà các tài sản này chỉ có giá trị nếu gắn liền với một thửa đất tại vị trí nhất định;

Theo Điều 3 của Luật Đất Đai 2013 như sau: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài

sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.”

Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản ký đất đai

Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu là việc đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đối với thửa đất đang có người sử dụng, chưa đăng ký, chưa được cấp một loại Giấy chứng nhận nào hoặc Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng;

Đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện đối với thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận mà có thay đổi về nội dung đã ghi trên Giấy chứng nhận

1.1.1.2 Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Quyền sử dụng đất là quyền của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, được nhà nước giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất để sử dụng vào các mục đích theo quy định của pháp luật

Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật Do đó, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, gọi tắt là Giấy chứng nhận là chứng thư pháp lý xác nhận quyền

sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất để họ yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật Do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, Giấy chứng nhận chính là cơ sở pháp lý để Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của chử sử dụng Giấy chứng nhận có vai trò rất quan trọng, nó là các căn cứ để xây dựng các quy định về đăng ký, theo dõi biến động đất đai, kiểm soát giao dịch dân sự về đất đai, các thẩm quyền và trình tự giải quyết các tranh chấp đất đai, xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, đền bù thiệt hại về đất đai, xử

lý vi phạm về đất đai…

Khái niệm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất

Mục đích của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

- Để người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở có căn cứ pháp lý trực tiếp thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở theo quy định của Pháp luật

- Xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ để Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng hợp pháp của người sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hợp pháp của người sở hữu nhà

ở cũng như thực hiện các chức năng quản lý của mình đối với đất đai, nhà ở

- Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, dữ liệu đất đai, hệ thống thông tin địa chính và hệ thống địa chính (Tài nguyên và Môi trường) điện tử, trong mô hình Chính phủ điện tử

- Làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền

sử dụng đất, thị trường nhà ở; Thúc đẩy nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa phát triển

1.1.1.3 Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất

a/ Quyền lợi của người sử dụng đất

Quyền lợi là lợi ích được hưởng do pháp luật hoặc xã hội công nhận, bảo

vệ, mà người khác không được xâm phạm đến

Qua đó, có thể hiểu quyền lợi của người sử dụng đất là là những việc, lợi ích của người sử dụng đất mà pháp luât đất đai cho phép làm, được hưởng hoặc những việc, lợi ích do người sử dụng đất thực hiện mà không bị pháp luật ngăn cấm trong quá trình sử dụng đất

Một số quyền lợi của người sử dụng đất như: Người sử dụng đất sẽ được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên thửa đất của họ; người sử dụng đất

sẽ được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ; người sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ khi có người khác xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp

về đất đai của mình; người sử dụng đất sẽ được Nhà nước bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện cho việc xây dựng đất nước theo quy định của pháp luật; người sử dụng đất có thể khiếu nại, tố cáo, khởi kiện khi người khác có hành

vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình hay những hành vi vi phạm pháp luật về đât đai và các quyền lợi khác theo quy định của pháp luật

b/ Nghĩa vụ của người sử dụng đất

Nghĩa vụ là những hành vi mà một người phải thực hiện do pháp luật hay đạo đức bắt buộc đối với xã họi, đối với người khác

Từ khái niệm trên, có thể hiểu nghĩa vụ của người sử dụng đất là những hành vi do pháp luật quy định bắt buộc người sử dụng đất phải thực hiện hoặc không được thực hiện vì lợi ích của Nhà nước, của xã hội và của tổ chức, cá nhân khác trong quá trình sử dụng đất

Người sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ như: người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, phải bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất; người sử dụng đất phải thực hiện việc kê khai đăng

ký đất đai, khi có yêu cầu chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa

kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ thủ tục theo quy định của pháp luật; người sử dụng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật khi sư dụng đất; trong quá trình sử dụng đất thì người sủ dụng đất phải đẳm bảo các biện pháp bảo vệ đất, môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan; người sử dụng đất phải giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng vad một số các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật

1.1.1.4 Thẩm quyền của cơ quan chức năng khi thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận

Định nghĩa của thẩm quyền theo từ điển tiếng Việt là quyền xem xét để kết luận và định đoạt một vấn đề theo pháp luật Nhưng theo từ điển của Luật học thì thẩm quyền là tổng hợp các quyền và nghĩa vụ hành động, quyết định của cơ quan,

tổ chức thuộc hệ thống bộ máy nhà nước do pháp luật quy định

Nói tóm lại, thẩm quyền là thuật ngữ dùng để chỉ phạm vi, giới hạn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của cá nhân hoặc cơ quan Nhà nước trong việc thực thi quyền lực Nhà nước được pháp luật quy định

Qua đó, có thể hiểu thẩm quyền của cơ quan chức năng thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận là quyền, nghĩa vụ của các cơ quan chức năng trong công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai

Theo quy định của pháp luật đã quy định một cách rõ ràng thẩm quyền của các cơ quan chức năng thực hiện công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận như sau:

+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

+ Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

+ Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ

1.1.2 Vị trí và vai trò của công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận trong

hệ thống quản lý nhà nước về đất đai

1.1.2.1 Vị trí và vai trò của đăng ký đất đai

Đăng ký đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân Người

sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là việc bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện các nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích chung của toàn xã hội trong sử dụng đất

Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ký đất đai quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước về quản

lý đất đai và người sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai Hồ sơ địa chính và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cung cấp thông tin đầy đủ nhất và

là cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền của người sử dụng đất được bảo

vệ khi bị tranh chấp, xâm phạm; cũng như xác định các nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân thủ theo pháp luật, như nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất, nghĩa

vụ bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả

Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn

bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất

Đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích các loại đất trong phạm vi lãnh thổ của các cấp hành chính Vì vậy, Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai thì trước hết phải nắm chắc các thông tin theo yêu cầu của quản lý đất

Tất cả các thông tin trên phải được thể hiện chi tiết tới từng thửa đất Đây

là đơn vị nhỏ nhất chứa đựng các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội

và pháp lý của đất theo yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai

Với những yêu cầu về thông tin đất đai đó qua việc thực hiện đăng ký đất đai, thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết tới từng thửa đất trên cơ sở thực hiện đồng bộ các nội dung: đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất phân hạng và định giá đất, Nhà nước mới thực sự quản lý được tình hình đất đai trong toàn bộ phạm vi lãnh thổ hành chính các cấp và thực hiện quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật

Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng thửa đất

Do vậy, để đảm bảo thực hiện đăng ký đất đai với chất lượng cao nhất, đáp ứng được các yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trước hết đòi hỏi phải thực hiện đồng bộ các nội dung: xây dựng và ban hành đầy đủ các văn bản về chính sách đất đai; đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất; phân hạng và định giá đất; thanh tra xử lý vi phạm

và giải quyết tranh chấp đất đai

Ngược lại, hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký đất đai không chỉ tạo tiền đề

mà còn là cơ sở hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt tất cả các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai

1.1.2.2 Vị trí và vai trò của cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nhằm đảm bảo đất đai được sử dụng đầy đủ, tiết kiệm, hợp lý, đem lại hiệu quả cao nhất Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng Người sử dụng được quyền lợi và phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện nghĩa vụ

sử dụng đất nhằm đảm bảo lợi ích chung cho Nhà nước, cho toàn xã hội trong quá trình khai thác sử dụng đất

Đối với nhà ở, Nhà nước cần nắm rõ số lượng chất lượng quỹ nhà ở hiện

có để có kế hoạch quản lý, định hướng và phát triển nhà ở thống nhất và hợp lý cho tương lai, đảm bảo cho mọi người dân đều có thể có chỗ ở ổn định

Thông qua việc kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận Nhà nước có thể nắm

rõ thông tin về sở hữu nhà ở và sử dụng đất trong dân cư để lập hồ sơ địa chính và

hồ sơ nhà Hồ sơ địa chính và hồ sơ nhà thu thập chính xác toàn bộ thông tin về sử dụng đất và sở hữu nhà như: tên chủ sử dụng đất, sở hữu nhà hợp pháp, diện tích đất, hiện trạng nhà như thế nào, trong quá trình sử dụng có những biến động gì Trên cơ sở hồ sơ được thiết lập và quản lý này Nhà nước có thể tiến hành quản lý chặt chẽ để xác định quyền của người sử dụng đất và sở hữu nhà, giải quyết các tranh chấp và xác định các nghĩa vụ mà người sử dụng đất và sở hữu nhà phải thực hiện

- Đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở

và tài sản gắn liền với đất là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn

bộ quỹ nhà, đất trong phạm vi lãnh thổ, đảm bảo việc sử dụng nhà, đất có hiệu quả, tiết kiệm, đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất và sở hữu nhà và phát hiện kịp thời những sai sót trong quá trình sử dụng, quản lý nhà đất

Đối tượng để Nhà nước thực hiện quản lý đất đai và nhà ở là toàn bộ quỹ nhà, đất trong phạm vi lãnh thổ của từng đơn vị hành chính Vì vậy Nhà nước muốn quản lý tốt thì phải nắm chắc toàn bộ thông tin về nhà đất như:

+ Với đất đai: Tên chủ sử dụng, vị trí, kích thước, diện tích, hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi biến động trong quá trình sử dụng đất

+ Với nhà ở: Tên chủ sở hữu nhà, diện tích nhà đất, vị trí nhà, địa chỉ nhà, kích thước thửa đất, diện tích xây dựng, loại nhà, cấp nhà, số tầng, những biến động về sở hữu nhà

Những thông tin về nhà đất phải được thể hiện chi tiết, chính xác cho từng thửa đất, từng ngôi nhà theo một hệ thống Với những yêu cầu này việc thực hiện

kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận sẽ thiết lập được một hệ thống hồ sơ địa chính và hồ sơ về nhà một cách đầy đủ nhất, chi tiết nhất trên cơ sở thực hiện đồng

bộ các nội dung: đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển nhà, giao đất, phân hạng đất

Khi đã lập được hồ sơ nhà đất rồi thì mọi biến động về nhà đất xảy ra đều

có thể nắm bắt được thông qua quá trình đăng ký biến động Tất cả các vấn đề tranh chấp nảy sinh đều có thể giải quyết dựa trên hệ thống văn bản gốc và các số liệu hồ sơ đầy đủ của hồ sơ nhà đất hình thành trong qúa trình kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận Có thể nói công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là cơ sở nhằm tăng cường hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở

Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một trong 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai đã được quy định trong Luật Đất đai hiện hành Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là việc làm của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, cụ thể là cơ quan hành pháp - Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện

Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, chịu trách nhiệm của sự song trùng lãnh đạo, của hành chính (chiều ngang) là Ủy ban nhân dân cấp huyện và Sở Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh (chiều dọc) là chỉ đạo về chuyên môn nghiệp vụ

- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nên Nhà nước phải nắm rõ các thông tin liên quan đến việc sử dụng đất, thông qua công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước có thể:

+ Giám sát hiện trạng sử dụng đất

Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất giúp Nhà nước nắm chắc thông tin về chủ sử dụng đất, thông tin từng thửa đất Những thay đổi trong quá trình sử dụng đất được ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thông qua việc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, qua đó Nhà nước kiểm soát được các giao dịch về đất đai, giám sát cơ sở hạ tầng, nhà ở, các công trình xây dựng trên đất từ đó có định hướng phát triển phù hợp nhằm đem lại hiệu quả sử dụng đất cao nhất

+ Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất còn là tài liệu phục vụ việc đánh giá tính hợp lý của

hệ thống chính sách pháp luật, hiệu quả trong công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật và ý thức chấp hành pháp luật, đánh giá xem Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành đã đi vào cuộc sống chưa

+ Phục vụ quản lý trật tự xã hội: Thực hiện tốt việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ giúp cho công tác thống kê, kiểm kê đất đai, quản lý Nhà nước đối với các giao dịch liên quan đến bất động sản tốt hơn, làm lành mạnh thị trường bất động sản Công dân sử dụng nhà, đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất với tỷ lệ cao sẽ giúp họ yên tâm hơn vì quyền lợi hợp pháp của họ được Nhà nước bảo hộ Làm cho xã hội văn minh thêm, nhân dân tin tưởng vào Chính quyền hơn, góp phần vào việc đấu tranh phòng, chống diễn biến hòa bình của các thế lực thù địch có âm mưu chống phá cách mạng nước

ta

+ Đối với người dân: Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với vai trò ghi nhận các thông tin của thửa đất, của ngôi nhà thành chứng thư pháp lý, là sự đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, chủ sở hữu đối với nhà ở đó Bởi lẽ, một khi nhà, đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tức là Nhà nước đã công nhận chủ quyền của chủ sử dụng, chủ sở hữu Chủ quyền đó sẽ được bảo hộ bởi chính sách pháp luật Như vậy, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, sự an toàn về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, chủ sở hữu - sử dụng sẽ được tăng cường

+ Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản: Hầu hết các giao dịch trên thị trường bất động sản hiện nay đều có tình trạng chung là thiếu thông tin hoặc thông tin thiếu chính xác, không kịp thời Những bất động sản được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tức là đã được đăng ký đầy đủ các thông tin cần thiết theo đúng quy định của pháp luật Những thông tin đó là cơ sở để người tham gia vào thị trường bất động sản đưa ra quyết định Thực tế ít người muốn nhận chuyển nhượng một thửa đất, mua một ngôi nhà chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vì còn tiềm ẩn tranh chấp, khiếu kiện, hoặc thông tin quy hoạch, hạn chế quyền sở hữu – sử dụng chưa rõ, hay nguồn gốc nhà, đất chưa

cụ thể…

+ Tạo điều kiện cho các sàn giao dịch bất động sản hoạt động tốt, đẩy nhanh

mô hình hệ thống địa chính điện tử và Chính phủ điện tử mà trước hết là hoàn thành việc xây dựng hệ thống dữ liệu đất đai điện tử Phục vụ việc tra cứu thông tin nhà, đất, thông tin quy hoạch nhanh chóng, chính xác và đơn giản

+ Khuyến khích đầu tư, mở rộng khả năng huy động vốn, phát triển thị trường tài chính, tiền tệ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để cho người sử dụng đất,

sở hữu nhà ở, có thể vay vốn từ các tổ chức tín dụng ngân hàng thông qua việc thế chấp, bảo lãnh Có thể góp vốn để liên doanh kinh doanh sản xuất, làm nhiều sản phẩm cho xã hội, tạo công ăn việc làm cho người lao động, hạn chế tệ nạn xã hội

+ Giảm thiểu tranh chấp về đất đai và nhà ở, nếu có tranh chấp thì dễ giải quyết: Thực tế cho thấy những ngôi nhà và thửa đất đã được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, được Nhà nước công nhận chủ quyền thì việc tranh chấp nhà, đất rất ít xảy ra

+ Phục vụ việc thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế chuyển nhượng…Khi Nhà nước nắm được một cách chính xác thông tin về thửa đất và tài sản trên đất thì việc tính thuế sẽ trở nên dễ dàng, chính xác và hiệu quả hơn, giúp Nhà nước tránh được tình trạng thất thu ngân sách, hoàn thiện chủ trương thực hiện công cụ quản lý đất đai bằng công cụ kinh tế, một trong bốn công cụ, quy hoạch, pháp luật, hành chính và kinh tế

1.1.3 Lược sử công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận từ Luật Đất đai

đề cập đến, hay không còn phù hợp với điều kiện thực tế trong thời gian đó

Trong đó công tác đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là nội dung thể hiện sự thay

đổi nhiều nhất qua việc nêu lên quan điểm về đất đai như “Đất đai thược sở hữu

toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu” cũng như chỉ rõ đăng ký, cấp Giấy

chứng nhận là quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sử dụng đất và các cơ quan Nhà nước quản lý đất đai

Luật đất đai năm 2003 đã thể hiện quan điểm đổi mới khá rõ nét về vấn đề đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như cải cách thủ tục hành chính theo hướng đơn giản, gọn nhẹ, rút ngắn thời gian, điều kiện về đăng ký và cấp Giấy chứng nhận dễ dàng hơn

Trong thời kỳ này có một số văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai có liên quan đến công tác đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cụ thể như sau: ngày 29/10/2004 Chính phủ ban hành nghị định 181/2004/NĐ-

CP về việc hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003; quyết định số BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy định

24/2004/QĐ-về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyết định số 25/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc ban hành kế hoạch triển khai thi hành luật đất đai; thông tư số 28/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường; nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi

trường về Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất; thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về Quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất…

- Các loại giấy chứng nhận được ban hành trong thời gian này

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở: Giấy có bìa màu đỏ, do Bộ Tài Nguyên Môi Trường ban hành Giấy này chỉ công nhận quyền sử dụng đất ở và ghi nhận tài sản trên đất mà không công nhận quyền sở hữu của chủ sở hữu tài sản Muốn xác lập quyền sở hữu, chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng: Giấy có bìa màu hồng do Bộ xây dựng ban hành theo Nghị định 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 để ghi nhận quyền sở hữu tài sản trên đất của chủ sở hữu, khắc phục hạn chế của giấy đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở)

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Giấy chứng nhận này do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất , ban hành theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 và Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009

1.1.3.2 Công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận từ khi Luật Đất đai

2013 được thi hành đến nay

Luật Đất đai 2003 ra đời đã giúp cho công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận được thực hiện nhanh chóng và hiệu quả Nhưng lâu ngày thì rất nhiều vấn

đề khác lại xuất hiện do trong giai đoạn này, công cuộc đổi mới nền kinh tế được thực hiện và phát triển mạnh mẽ Qua đó, Nhà nước cần phải ban hành một bộ luật mới để phù hợp với thực tiễn lúc bấy giờ

Chính vì vây, cứ 10 năm một lần, Nhà nước lại ban hành một Luật Đất đai mới Vào ngày 29/11/2013, Luật đất đai năm 2013 đã được ban hành và có hiệu lực bắt đầu tư ngày 01/07/2014 Luật Đất đai 2013 được xây dựng dựa trên các nhu cầu hiện thực, những vấn đề còn tồn động, hạn chế chưa giải quyết được, tổng kết đánh giá được thực tiễn quá trình thi hành Luật đất đai 2003 cũng như nghiên cứu những kinh nghiệm quốc tế phù hợp… Qua đó, Luật Đất đai 2013 đã có nhiều thay đổi quan trọng Trong đó thể hiện sự thay đổi rất lớn về công tác đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Một số thay đổi và bổ sung mà Luật Đất đai 2013 đề cập đến như: Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý, đăng ký các tài sản như nhà ở, cây trồng… chỉ thực hiện khi chủ sỡ hữu có yêu cầu; bổ sung các quy định về điều kiện, trường hợp được đăng ký lần đầu, đăng

ký biến động; quy định về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận cho thửa đất có nhiều

chủ sở hữu hay một người có nhiều thửa đất trong một xã, phường; quy định các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận…

Luật đấi đai 2013 và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan thể hiện quan điểm đổi mới rõ nét thủ tục hành chính đất đai, thời gian thực hiện các thủ tục đăng ký cũng được rút ngắn Cụ thể một số văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai có liên quan như sau: nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đất đai, nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất, thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính, thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định

về bản đồ địa chính

Và mới đây nhất chính là Nghị định số 01/NĐ-CP được Chính phủ ban hành ngày 06/01/2017 về việc sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai Nghị định số 01/NĐ-CP có các nội dung quan trong như: quy định lại thời gian giải quyết thủ tục hành chính, qua đó phần lớn các thủ tục đăng ký đều được rút ngắn thời gian; bổ sung thêm các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận; quy định UNND cấp tỉnh căn cứ vào các điều kiện cụ thể về bộ máy

tổ chức, cơ sở vật chất mà cho phép Sở Tài nguyên và Môi trường được ủy quyền cho VPĐKĐĐ được cấp Giấy chứng nhận trong các trường hợp đăng ký biến động đất đai, cấp đổi, cấp lại

- Giấy chứng nhận được sử dụng trong thời gian này:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Giấy chứng nhận này được Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày 19/05/2014 thông qua Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, trong đó quy đinh Giấy chứng nhận quyến sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định lại theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trên phạm

vi cả nước đối với tất cả các loại đất, nhà ở và tài sản khắc gắn liền với đất

1.2 Căn cứ pháp lý của đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo Pháp luật đất đai hiện hành

1.2.1 Nguyên tắc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận

1.2.1.1 Nguyên tắc đăng ký đất đai

- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ: là nguyên tắc đăng nhập hồ sơ có nghĩa là một biến động về quyền đối với các loại đất đai, đặc biệt là khi mua bán chuyển nhượng, sẽ chưa có hiệu lực pháp lý nếu chưa được đăng nhập vào sổ đăng ký đất đai

- Nguyên tắc đồng thuận: là nguyên tắc đồng thuận cho rằng người được đăng ký với tư cách là chủ thể đối với quyền (tittle) phải đồng ý với việc đăng

nhập các thông tin đăng ký hoặc thay đổi các thông tin đã đăng ký trước đây trong

hồ sơ đăng ký

- Nguyên tắc công khai: là nguyên tắc công khai cho rằng hồ sơ đăng ký đất đai được công khai cho mọi người có thể tra cứu, kiểm tra Các thông tin đăng

ký phải chính xác và tính pháp lý của thông tin phải được pháp luật bảo vệ

- Nguyên tắc chuyên biệt hoá: là nguyên tắc chuyên biệt hoá hàm ý rằng trong đăng ký đất đai, chủ thể (người có quyền cần đăng ký) và đối tượng (đất đai, bất động sản) phải được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp

lý

Việc tuân thủ những nguyên tắc trên đảm bảo cho hệ thống đăng ký đất đai thực sự có hiệu lực và hiệu quả, làm đom giản hoá các giao dịch và giảm bớt những khiếu kiện về chủ quyền đối với đất đai

1.2.1.2 Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Sau khi đăng ký đất đai, nếu người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản găn liền với đất có yêu cầu thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận Cũng giống như đăng ký đất đai, việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ cũng phải được thực hiện theo các nguyên tắc theo quy định của pháp luật đất đai

Qua đó cho thấy sự quan trọng của việc cấp Giấy chứng nhận cũng như sự quan tâm của Nhà nước đến công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận Luật Đất đai

2013 ra đời đã quy định một cách các nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận, vì vậy giúp ích rất nhiều cho công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận

Các nguyên tắc này được quy định tại Điều 98 của Luật Đất đai 2013, cụ thể như sau:

Thứ nhất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà

có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó

Thứ hai, thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ

sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện

Thứ ba, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp

Thứ tư, trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi

họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và

họ, tên chồng nếu có yêu cầu

Thứ năm, trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực

tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 Luật đất đai 2013

Khi tuân thủ theo các nguyên tắc đó thì việc cấp Giấy chứng nhận mới được đảm bảo theo pháp luật; làm cho việc cấp Giấy chứng nhận được rõ ràng và hiệu quả, tránh cho việc tố cáo, khiếu nại, tranh chấp về đất đai sau này

1.2.2 Điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Luật Đất đai 2013 ra đời đã bổ sung và quy định chi tiết các trường hợp được Nhà nước cấp đăng ký, cấp Giấy chứng nhận Tuy nhiên, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vơi đât muốn được đăng ký, cấp Giấy chứng nhận phải thỏa mãn các điều kiện như:

- Đối với người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải thuộc các đối tượng được quy định của pháp luật đất đai như; đối tượng

được nhà nước giao đất để sử dụng, đối tượng được Nhà nước giao đất để quản lý (chỉ được phép đăng ký, không được cấp Giấy chứng nhận), đối đượng được Nhà nước cho thuê để sử dụng; đối tượng sử dụng đất mà chưa đăng ký, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác găn liền vơi đất chưa đăng ký tài sản của mình…

- Điều kiện đối với thửa đất: không có tranh chấp; khi đăng ký, cấp Giấy chứng nhận cũng như đăng ký biến động thì thửa đất phải còn thời hạn sử dụng đất; thửa đất không bị kê biên…

Khi Luật đất đai 2013 ra đời và đưa vào thi hành thì các trường hợp đăng

ký, cấp Giấy chứng nhận đã được mở rông và rõ ràng hơn Được quy định rõ ràng

ở Điều 99 Luật Đất đai 2013, Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây: người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều

100, 101 và 102 của Luật này; người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành; người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền

sử dụng đất để thu hồi nợ; người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành; người trúng đấu giá quyền sử dụng đất; người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; người mua nhà

ở, tài sản khác gắn liền với đất; người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có; người

sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất

1.2.3 Trách nhiệm của cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận

-UBND xã, phường, thị trấn

Chủ tịch UBND cấp xã, thị trấn chịu trách nhiệm trước Chủ tịch UBND cấp huyện trong việc xác nhận các loại giấy tờ phục vụ công tác cấp Giấy chứng nhận thuộc địa bàn quản lý đúng nội dung và thời hạn quy định tại quy định này, theo hướng dẫn chuyên môn của UBND cấp huyện, các sở, ban, ngành trong tỉnh

Thường xuyên nắm bắt tình hình thực tiễn, kịp thời phản ảnh, đề xuất giải pháp giải quyết các vướng mắc liên quan đến công tác cấp GCN đến UBND huyện, phòng Tài nguyên và Môi trường để hướng dẫn và chỉ đạo giải quyết, đảm bảo công tác cấp Giấy chứng nhận được thuận lợi, nhanh chóng và hiệu quả

Tổ chức thực hiện tốt công tác quản lý, lưu trữ hồ sơ cấp Giấy chứng nhận

và cập nhật, chỉnh lý biến động bản đồ, hồ sơ địa chính và các tài liệu có liên quan

theo Thông báo cập nhật, chỉnh lý biến động của Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định

Phát hiện và báo cáo UBND cấp huyện kịp thời các trường hợp tiêu cực liên quan đến công tác cấp Giấy chứng nhận tại địa bàn phụ trách để có biện pháp

xử lý theo quy định của pháp luật

- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

Lập, chỉnh lý, cập nhật, lưu trữ và quản lý hồ sơ địa chính, lưu trữ và quản

lý hồ sơ cấp Giấy chứng nhận gốc; tiếp nhận, quản lý việc sử dụng phôi Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật

Cập nhật, chỉnh lý, đồng bộ hóa, khai thác dữ liệu đất đai; xây dựng, quản

lý hệ thống thông tin đất đai theo quy định của pháp luật

Phối hợp với Phòng Tài nguyên và Môi trường và các cơ quan, đơn vị liên quan tham mưu cho UBND cấp huyện giải quyết khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến Giấy chứng nhận đã được UBND cấp huyện cấp theo quy định

Trường hợp Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai đang lưu trữ toàn bộ hồ

sơ địa chính, bản đồ địa chính, bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hồ sơ đăng ký biến động nhà đất và các tài liệu đất đai có liên quan (dạng giấy và dạng số), thì Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai có trách nhiệm cung cấp thông tin cho Phòng Tài nguyên và Môi trường

- Cơ quan Tài nguyên và Môi trường cấp huyện

Kiểm tra hồ sơ và trình UBND cấp huyện ký Giấy chứng nhận

Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để đăng ký vào hồ sơ địa chính và trả kết quả cho bộ phận tiếp nhận Trường hợp hồ

sơ nộp tại UBND cấp xã thì Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm chuyển hồ sơ đã giải quyết cho UBND cấp xã để trả kết quả

- UBND cấp huyện

Thường xuyên, định kỳ tổ chức tuyên truyền pháp luật về xây dựng, nhà ở, đất đai và tài sản khác cho người sử dụng đất tại các xã, phường, thị trấn trực thuộc để nghiêm túc thực hiện quy định này

Chỉ đạo các phòng chuyên môn cấp huyện kịp thời phối hợp, xử lý, trả lời

cụ thể nội dung trong phiếu lấy ý kiến và các nội dung khác có liên quan do cơ quan Tài nguyên và Môi trường chuyển đến về việc cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo Quy định này

Chủ động tổ chức, sắp xếp, phân công nhân sự bộ phận tham mưu và thực hiện công tác cấp Giấy chứng nhận theo cơ chế tiếp nhận và hoàn trả hồ sơ “một cửa”; nhằm tạo thuận lợi, dễ dàng, đảm bảo thời gian cho cá nhân khi đến liên hệ lập thủ tục cấp Giấy chứng nhận

Rà soát, bãi bỏ các văn bản, quy trình, thủ tục trái Quy định này

Thường xuyên đôn đốc, theo dõi, chỉ đạo công tác cấp Giấy chứng nhận để kịp thời phát hiện, giải quyết các vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện thuộc thẩm quyền và tổng hợp, báo cáo Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, Ban Quản lý, Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn hoặc UBND tỉnh hướng dẫn và chỉ đạo giải quyết kịp thời đối với các trường hợp vượt thẩm quyền

Tổ chức chỉ đạo phòng Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện công tác cập nhật, chỉnh lý biến động tại cấp huyện

Chịu trách nhiệm trước Chủ tịch UBND tỉnh về kết quả thực hiện công tác cấp Giấy chứng nhận thuộc địa bàn quản lý

Xử lý các vi phạm thuộc thẩm quyền hoặc đề xuất UBND tỉnh nếu vượt

thẩm quyền

- Sở Tài nguyên và Môi trường

Chủ trì, phối hợp với các cơ quan có liên quan lập, điều chỉnh quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất của địa phương để trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt

Tổ chức thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất do Ủy ban nhân dân cấp huyện trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt; kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện đã được phê duyệt

Thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu,

sử dụng tài sản gắn liền với đất theo ủy quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; ký hợp đồng thuê đất, thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu, sử dụng tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật

Hướng dẫn, kiểm tra và tổ chức thực hiện việc điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập và chỉnh lý biến động bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng hệ thống thông tin đất đai cấp tỉnh

Hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiện các thủ tục về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu, sử dụng tài sản gắn liền với đất; việc đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính; việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Tổ chức thực hiện, kiểm tra việc thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, phát triển quỹ đất, đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất

Tổ chức, quản lý hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh và hướng dẫn, kiểm tra hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện

1.3 Trình tự và thủ tục hành chính xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận

1.3.1 Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Theo Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất như sau:

1 Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng

ký

2 Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc như sau:

a) Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm

sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch

Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình xây dựng thì xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;

b) Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công việc tại Điểm a Khoản này, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích

đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);

c) Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai

3 Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:

a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều này;

b) Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);

c) Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của

tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;

d) Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký;

đ) Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản đó Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ quan quản lý nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Văn phòng đăng ký đất đai;

e) Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);

g) Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp

hồ sơ tại cấp xã thì gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người được cấp

4 Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc sau:

a) Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

Trường hợp thuê đất thì trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký quyết định cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

b) Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai

5 Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật mà nay có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận; Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc quy định tại Điểm g Khoản 3 và Khoản 4 Điều này

sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục

chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

3 Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định

1.3.3 Trình tự, thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sử hữu công trình xây dựng do bị mất

Theo Điều 77 của Nghị Định 43/2014/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng do bị mất như sau:

1 Hộ gia đình và cá nhân, cộng đồng dân cư phải khai báo với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc bị mất Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, trừ trường hợp mất giấy do thiên tai, hỏa hoạn

Tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải đăng tin mất Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương

2 Sau 30 ngày, kể từ ngày niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận tại trụ

sở Ủy ban nhân dân cấp xã đối với trường hợp của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư hoặc kể từ ngày đăng tin lần đầu trên phương tiện thông tin đại chúng

ở địa phương đối với trường hợp của tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức

nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người bị mất Giấy chứng nhận nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận

3 Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; trích lục bản

đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp chưa có bản đồ địa chính và chưa trích đo địa chính thửa đất; lập hồ sơ trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại Điều 37 của Nghị định này ký quyết định hủy Giấy chứng nhận bị mất, đồng thời ký cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã

Tiểu kết chương 1

Qua chương 1, ta thấy được bức tranh toàn cảnh về công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận qua các giai đoạn, thời kỳ cũng như hiểu một cách khái quát các trình tự, thủ tục trong việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai Qua đó giúp chúng ta hiểu rõ hơn về công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận

Không những vậy mà còn thể hiện rõ tầm quan trọng của công tác đăng

ký, cấp Giấy chứng nhận Ở việc qua các thời kỳ khác nhau, các hệ thống pháp luật khác nhau sẽ được ban hành bởi Nhà nước để phù hợp với hoàn cảnh thực tế của đất nước nhằm đảm bảo tính chặt chẽ của cơ sở, căn cứ pháp lý giúp cho việc thực hiện công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận được hiệu quả hơn Ngoài ra,

sự quan tâm của Nhà nước đối với đất đai luôn thể hiện rõ ràng qua việc ban hành

cổ sung, cập nhật thường xuyên các văn bản luật về đất đai nhằm khắc phục, hạn chế những bất cập, khó khăn trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai Chính vì vậy mà qua từng thời kỳ, hệ thống pháp luật đất đai đã ngày càng hoàn thiện hơn, hiệu quả hơn nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho cơ quan trong việc thực hiện công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận, cho người sử dụng đất trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình

Chương 1 còn cho ta thấy được những quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất, cơ quan thực hiện công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận cũng như vị trí và vai trò của đăng ký, cấp Giấy chứng nhận Ngoài ra, còn trình bày những nguyên tắc, điều kiện khi đăng ký, cấp Giấy chứng nhận, các trình tự, thủ tục của từng loại đăng ký, cấp Giấy chứng nhận Qua đó, cho thấy căn cứ pháp lý của công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đã được Nhà nước quy định rõ ràng, chi tiết, nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC

GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BÀ RỊA

2.1 Khái quát về địa bàn nghiên cứu, cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận

2.1.1 Giới thiệu khái quát về địa bàn thành phố Bà Rịa tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu

(Nguồn: Chi nhánh Văn Phòng Đăng ký Đất đai thành phố Bà Rịa)

Hình 2.1: Bản đồ đơn vị hành chính Thành phố Bà Rịa

Bà Rịa là một thành phố thuộc tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (trước kia thuộc huyện Châu Thành, tỉnh Đồng Nai) và là tỉnh lỵ của tỉnh này

Thành phố Bà Rịa có tọa độ địa lý từ 10030' đến 10050' vĩ độ Bắc, từ

107010' đến 107017' kinh độ Đông, cách thành phố Hồ Chí Minh 90km về hướng Đông Bắc, cách thành phố Vũng Tàu 25km về hướng Nam Là đầu mối giao thông đường bộ quan trọng của tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, có vai trò kết nối các đô thị trong hệ thống đô thị hành lang QL 51 của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam như thành phố Biên Hòa - Nhơn Trạch - Đô thị mới Phú Mỹ với thành phố Vũng Tàu, đồng thời do Bà Rịa có vị thế là tâm điểm của 03 tuyến Quốc lộ quan trọng

là QL51, QL56, QL55 nên thành phố còn là trung tâm kết nối vùng trung du

Đông Nam Bộ, có thể tiếp cận với hệ thống cảng biển đang phát triển của Vũng Tàu và Phú Mỹ

Thành phố Bà Rịa có địa giới hành chính:

- Phía Bắc giáp huyện Châu Đức và một phần huyện Tân Thành;

- Phía Nam giáp thành phố Vũng Tàu;

- Phía Đông giáp huyện Long Điền và Đất Đỏ;

- Phía Tây giáp huyện Tân Thành

Thành phố Bà Rịa có 11 đơn vị hành chính gồm 08 phường và 03 xã Tổng diện tích tự nhiên của toàn thành phố là 9.146,50 ha

+ Khu vực nội thành gồm 8 phường: Phước Hưng, Phước Trung, Phước Hiệp, Phước Nguyên, Long Hương, Long Toàn, Kim Dinh, Long Tâm

+ Khu vực ngoại thành gồm 3 xã: Hòa Long, Long Phước, Tân Hưng Thành phố Bà Rịa là trung tâm hành chính - chính trị, kinh tế, văn hóa –

xã hội của Tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu Là hạt nhân thúc đẩy quá trình đô thị hoá của tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu Do đó, thành phố Bà Rịa đã được khẳng định ở các

vị thế như:

- Là trung tâm thương mại dịch vụ của tỉnh và của tiểu vùng

- Là trung tâm giáo dục - đào tạo, nghiên cứu khoa học của tỉnh và của tiểu vùng

- Có vị trí quan trọng về an ninh Quốc phòng

Thành phố Bà Rịa có vai trò quan trọng trong việc kết nối về không gian kinh tế giữa các trung tâm công nghiệp của tỉnh và thực hiện vai trò cung ứng các sản phẩm dịch vụ cho các khu công nghiệp, cung ứng vật tư đồng thời tiêu thụ nông sản cho sản xuất nông nghiệp, cung ứng hàng hóa tiêu dùng cho các huyện lân cận

2.1.2 Các cơ quan thực hiện công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn nghiên cứu

-Ủy ban nhân dân cấp xã:

+ Trường hợp đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu

Tiếp nhận hồ sơ của người sử dụng đất, xác nhận hiện trạng sử dụng đất,

so với nội dung kê khai đăng ký; xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch

Thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có)

Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã

và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét

giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai

+ Trường hợp đăng ký biến động đất đai: tiếp nhận hồ sơ chuyển VPĐKĐĐ chi nhánh thành phố Bà Rịa

- Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả của UBND thành phố Bà Rịa: + Tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả: Trường hợp hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì tiếp nhận, in biên nhận hồ sơ, trao biên nhận cho người nộp hồ sơ; chuyển hồ sơ cho Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai

Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, thiếu hoặc không hợp lệ, viết nội dung cần bổ sung trên phiếu hướng dẫn để người nộp hồ sơ bổ sung đúng quy định

+ Kiểm tra cập nhật hồ sơ tính thuế, thu lệ phí địa chính, phát trả Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất và chuyển hồ sơ lưu theo quy định

- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Bà Rịa: nhận và thẩm tra hồ sơ, cập nhật thông tin thửa đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai, gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính, chuẩn bị hồ sơ cho cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký, gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho

Ủy ban nhân dân xã để trao cho người được cấp

- Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Bà Rịa: kiểm tra hồ sơ và trình UBND thị xã ký Giấy chứng nhận

- Ủy ban nhân dân thành phố Bà Rịa: ký Giấy chứng nhận

2.2 Quy trình thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận

2.2.1 Quy trình đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu

Thành phần, số lượng hồ sơ: 01 bộ hồ sơ, bao gồm:

+ Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất (Mẫu số 04a/ĐK)

+ Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều

18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai đối với trường hợp đăng ký về quyền

sử dụng đất

+ Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều Luật Đất đai

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng

+ Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có)

+ Tờ khai lệ phí trước bạ (Mẫu số 01/LPTB)

Sơ đồ Đơn vị thực hiện Thời gian

Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ (cấp xã, huyện)

01 ngày

Chi nhánh VPĐKĐĐ và Chi cục Thuế

01 ngày

(Nguồn: Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai thành phố Bà Rịa, 2015)

Sơ đồ 2.1: Quy trình đăng ký cấp giấy chứng nhận lần đầu

Tiếp nhận hồ sơ

Cập nhật chỉnh lý biến động hồ sơ địa

chính, cơ sở dữ liệu đất đai, chuyển

Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả

Kiểm tra; lấy ý kiến cơ quan liên

quan, thẩm tra, lập phiếu chuyển

thông tin địa chính gửi Chi cục Thuế

Xác định nghĩa

vụ tài chính; gửi thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính đến bộ phận tiếp nhận

Ký Giấy chứng nhận và chuyển cho

Hướng dẫn chi tiết: Theo khoản 8 mục 1 của Phụ Lục kèm theo của Quyết

định 661/QĐ – UBND ban hành ngày 12 tháng 4 năm 2015:

Bước 1 Người sử dụng đất chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định của pháp luật

Bước 2 Nộp hồ sơ trực tiếp tại bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thuộc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện

Hộ gia đình, cá nhân cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp

xã nếu có nhu cầu

Bộ phận tiếp nhận hồ sơ kiểm tra tính pháp lý và nội dung hồ sơ:

+ Trường hợp hồ sơ đã đầy đủ, hợp lệ thì người nhận hồ sơ viết giấy biên nhận hồ sơ giao cho người nộp

+ Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối

đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định

Trong thời gian không quá một (01) ngày, bộ phận tiếp nhận hồ sơ chuyển

hồ sơ cho bộ phận chuyên môn

Bước 3 Trong thời gian không quá hai mươi hai (22) ngày kể từ ngày nhận

đủ hồ sơ hợp lệ của người đề nghị cấp Giấy chứng nhận, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện thực hiện các công việc sau:

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả theo quy định

Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp

Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký

Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai

Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu

đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp

hồ sơ tại cấp xã thì gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người được cấp

Sau đó, Văn phòng Đăng ký Đất đai cấp huyện chuyển hồ sơ cho bộ phận Tài nguyên và Môi trường

Bước 4 Trong thời gian không quá ba (03) ngày, bộ phận Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ký Giấy chứng nhận

Bước 5 Trong thời gian không quá hai (02) ngày, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ký Giấy chứng nhận đồng thời chuyển hồ sơ và Giấy chứng nhận cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện

Bước 6 Trong thời gian không quá một (01) ngày, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện có trách nhiệm chỉnh lý biến động vào bộ hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai

Bước 7 Trong thời gian không quá một (01) ngày, bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trao Giấy chứng nhận cho người được cấp Giấy chứng nhận

Bước 8 Nhận kết quả tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện

Khi đến nhận kết quả, người nhận phải xuất trình giấy biên nhận hồ sơ Bộ phận trả kết quả kiểm tra giấy biên nhận hồ sơ và giấy giới thiệu, giấy uỷ quyền (nếu có), hướng dẫn người nhận kết quả nộp phí, lệ phí, yêu cầu người đến nhận

ký nhận vào sổ theo dõi và trả kết quả cho người đến nhận

Thời gian giải quyết: Không quá 30 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ

sơ hợp lệ, không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính và thời gian niêm yết công khai của UBND cấp xã (15 ngày)

Hồ sơ đã đăng ký, cấp Giấy chứng nhận xong: Hồ sơ đăng ký cấp đăng ký

cấp giấy chứng nhận của ông Phạm Thanh Bình (Phụ lục I)

1 Ông Phạm Thanh Bình nộp hồ sơ đăng ký cấp đăng ký cấp giấy chứng nhận cho bộ phận tiếp nhận và trả kết quả chi nhánh VPĐKĐĐ Thành phố Bà Rịa Hồ sơ gồm có:

- Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất của ông Phạm Thanh Bình sinh năm 1964, CMND số 270634462 có địa chỉ thường trú: 14 Đường Phạm Văn Bạch, KD3, P Long Toàn, thành phố Bà Rịa đối với thửa đất số 48, tờ bản đồ số 18 có địa chỉ thửa đất ở P Long Tâm ngày 31/10/2016

- Tờ khai thuế

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Quyết định số 79/QĐ – UBND ngày 09/01/2008 (photo)

Như vậy, căn cứ điểm a khoản 5 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính Phủ và khoản 2 Điều 101 Luật Đất Đai năm 2013/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường thì hồ sơ này của ông Phạm Thanh Bình đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích 623,6 m2 đất trồng cây lâu năm

2.2.2 Quy trình chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp phải xin phép của cơ quan có thẩm quyến

Phân biệt 2 trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất trong đăng ký biến động:

- Chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép là người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục hành chính ở Văn phòng Đăng ký Đất đai để được cơ quan có thẩm quyền đồng ý cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Các trường hợp phải xin phép như: chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản; chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thành đất ở

- Chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép: người sử dụng đất không phải xin phép của cơ quan có thẩm quyền nhưng phải đăng ký ở Văn phòng Đăng ký Đất đai để chỉnh lý trên GCN Các trường hợp không phải xin phép khi chuyển mục đích sử dụng đất như: chuyển đất trồng cây hàng năm sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc , gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật quy định; chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở

Quy trình chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép:

Trình tự thực hiện: Theo khoản 4 mục 1 của Phụ Lục kèm theo Quyết

định 661/QĐ – UBND ban hành ngày 12 tháng 4 năm 2015:

Bước 1 Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp

hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện

- Cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra nội dung hồ sơ:

+ Trường hợp hồ sơ đã đầy đủ, hợp lệ thì viết giấy biên nhận giao cho người nộp

+ Trường hợp hồ sơ thiếu hoặc không hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận phải hướng dẫn cho người đến nộp bổ sung đầy đủ theo quy định

Ngay trong ngày làm việc, Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả có trách nhiệm chuyển hồ sơ đã tiếp nhận đến các bộ phận chuyên môn có trách nhiệm tham mưu giải quyết

Bước 2 Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất

Bước 3 Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện gửi số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính

Bước 4 Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm trình Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho chuyển mục đích sử dụng đất;

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì Ủy ban nhân dân cấp huyện trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận trước khi Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Bước 5 Phòng Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở

dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính

Bước 6 Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định Bước 7 Phòng Tài nguyên và Môi trường chuyển Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất đã chỉnh lý cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện để trao cho người sử dụng đất

Bước 8 Nhận kết quả tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện theo các bước sau: Cán bộ trả kết quả kiểm tra giấy biên nhận, giấy Chứng minh nhân dân của người đứng tên trong Giấy chứng nhận và thu lệ phí theo quy định trước khi trả Giấy chứng nhận

Thành phần hồ sơ bao gồm:

Nộp 01 bộ hồ sơ gồm:

- Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Thời gian giải quyết: Không quá 15 ngày (không kể thời gian thực hiện

nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất)

Hồ sơ đã chuyển mục đích sử dụng đất xong: Hồ sơ chuyển mục đích sử

dụng đất của bà Trần Thị Ngọc Hân (Phụ lục II):

1 Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất

2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

3 Sơ đồ vị trí

Căn cứ Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính Phủ và Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường thì hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất đã đủ điều kiện đê chuyển mục đích

sử dụng đất

2.2.3 Quy trình đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

Trình tự thực hiện: Theo khoản 15 mục 1 của Phụ Lục kèm theo của

Quyết định 661/QĐ – UBND ban hành ngày 12 tháng 4 năm 2015 quy định về thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng:

Bước 1 Người sử dụng đất chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định

Bước 2 Nộp hồ sơ trực tiếp tại bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thuộc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện

Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp

xã nếu có nhu cầu

Bộ phận tiếp nhận hồ sơ kiểm tra tính pháp lý và nội dung hồ sơ:

+ Trường hợp hồ sơ đã đầy đủ, hợp lệ thì người nhận hồ sơ viết giấy biên nhận hồ sơ giao cho người nộp

+ Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối

đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định

Trong thời gian không quá một (01) ngày, bộ phận tiếp nhận hồ sơ chuyển

hồ sơ cho bộ phận chuyên môn

Bước 3 Trong thời hạn không quá tám (08) ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện các công việc sau:

Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa

vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định

Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường

Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã

Bước 4 Trong thời gian không quá một (01) ngày, bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trao Giấy chứng nhận cho người được cấp Giấy chứng nhận

Bước 5 Nhận kết quả tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện

Sơ đồ Đơn vị thực hiện Thời gian giải quyết

(10 ngày)

Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ (cấp xã,

huyện)

01 ngày

Chi nhánh VPĐKĐĐ 03 ngày

Chi nhánh VPĐKĐĐ

Chi cục Thuế

03 ngày

05 ngày

Chi nhánh VPĐKĐĐ 02 ngày

Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ

01 ngày

(Nguồn: Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai thành phố Bà Rịa, 2015)

Sơ đồ 2.2: Quy trình chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho đối với trường

hợp xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận

Thời gian giải quyết: Không quá mười (10) ngày kể từ khi nhận đủ hồ sơ

hợp lệ (không kể thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính)

- Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận đã chết trước khi được trao Giấy chứng nhận thì người được thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thừa kế nộp bổ sung giấy tờ về thừa kế theo quy định

Tiếp nhận hồ sơ

Kiểm tra, thẩm định; lập phiếu

chuyển thông tin địa chính gửi

vụ tài chính đến bộ phận tiếp nhận

Cập nhật chỉnh lý biến động hồ sơ

địa chính; cơ sở dữ liệu đất đai

Trả kết quả