xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thị xã phước long tỉnh bình phước

Tiếp đó, nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 quy định việc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất chỉ thực hiện đối với thửa đất thuộc tr

I năm 2017 43

2 Hình vẽ

Hình 2: Bản đồ hành chính Thị xã Phước Long – tỉnh Bình Phước 23

3 Sơ đồ

Sơ đồ 2.1: Sơ đồ giải quyết hồ sơ cấp Giấy chứng nhận lần đầu 26

Sơ đồ 2.2: Sơ đồ thực hiện đối với hồ sơ đăng ký biến động đất đai trong trường

hợp tặng cho quyền sử dụng đất 28

Sơ đồ 2.3: Sơ đồ thực hiện đối với hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất 30

iv

MỤC LỤC

Trang

LỜI CẢM ƠN i

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ii

DANH MỤC BẢNG, HÌNH VẼ, SƠ ĐỒ iii

MỤC LỤC iv

MỞ ĐẦU 1

Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 5

1.1 Cơ sở lý luận của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 5

1.1.1 Các khái niệm chung 5

1.1.2 Vị trí và vai trò của công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong hệ thống quản lý nhà nước về đất đai 6

1.1.3 Lược sử công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ Luật Đất Đai 2003 đến nay 9

1.2 Căn cứ pháp lý của đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Pháp luật đất đai hiện hành 12 1.2.1 Nguyên tắc đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 12

1.2.2 Điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 13

1.2.3 Trách nhiệm của cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 15

1.3 Trình tự và thủ tục hành chính trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 17

Tiểu kết chương 1: 19

Chương 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN THỊ XÃ PHƯỚC LONG TỈNH BÌNH PHƯỚC 22

2.1 Khái quát về địa bàn nghiên cứu, cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 22

v

2.1.1 Khái quát về địa bàn Thị xã Phước Long, tỉnh Bình Phước 22 2.1.2 Các cơ quan thực hiện công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn

nghiên cứu 24

2.2 Quy trình thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 25 2.2.1 Quy trình thực hiện đăng ký đất đai 25 2.2.2 Quy trình thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu 26 2.2.3 Quy trình thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các trường hợp biến động 27 2.3 Công tác phân loại và xử lý cụ thể hồ sơ giải quyết đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 31 2.3.1 Phân loại hồ sơ 31 2.3.2 Xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 32 2.3.2.1 Xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu 32 2.3.2.2 Xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận cho các trường hợp biến động 35 2.4 Kết quả giải quyết công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 40 Bảng 2.1 Tình hình giải quyết hồ sơ cấp Giấy chứng nhận năm 2016 41 Bảng 2.2 Tình hình giải quyết hồ sơ cấp Giấy chứng nhận Quý I năm 2017 42 Bảng 2.3 Tình hình giải quyết hồ sơ cấp Giấy chứng nhận từ năm 2016 đến Quý

I năm 2017 43 Tiểu kết chương 2: 44

Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC XỬ LÝ HỒ SƠ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN

SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN THỊ XÃ PHƯỚC LONG, TỈNH BÌNH PHƯỚC 46

3.1 Giải pháp chung hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 46 3.1.1 Giải pháp về chính sách pháp luật 46 3.1.2 Giải pháp về hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính 47 3.1.3 Giải pháp về tổ chức, cải cách thủ tục hành chính 47

vi

3.1.4 Giải pháp về tài chính đất đai 48

3.1.5 Giải pháp về nhân lực 48

3.2 Giải pháp cụ thể 49

3.2.1 Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý đăng ký đất đai 49

3.2.1.1 Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý đăng ký đất đai đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận 49

3.2.1.2 Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý đăng ký đất đai không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận 50

3.2.2 Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 51

3.2.2.1 Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận 51

3.2.2.2 Giải pháp xử lý hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận 51

Tiểu kết chương 3: 52

KẾT LUẬN 54

DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO 56 DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC Error! Bookmark not defined.

lý, tiết kiệm và khoa học thì phải có sự quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất

Từ đó, Nhà nước tiến hành cho đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây

gọi tắt là: Giấy chứng nhận) cho người sử dụng đất

Giấy chứng nhận là một chứng thư pháp lý chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, được cấp cho người sử dụng đất để họ yên tâm chủ động sử dụng đất

có hiệu quả cao nhất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật Nhà nước cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp là nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người được nhà nước giao đất, cho thuê đất

Đồng thời qua việc cấp Giấy chứng nhận Nhà nước đạt được mục tiêu quản lý nguồn tài nguyên đất của quốc gia Việc cấp Giấy chứng nhận chậm không những làm ảnh hưởng lớn tới công tác quản lý tài nguyên đất đai của Nhà nước và làm thất thoát nguồn thu ngân sách từ đất, nó còn ảnh hưởng trực tiếp tới việc thực hiện quyền và lợi ích hợp pháp của công dân, cản trở hoạt động đầu

tư thông qua huy động nguồn vốn vay tín dụng từ thế chấp quyền sử dụng đất

Tuy nhiên, người sử dụng đất có được đất đai theo nhiều cách khác nhau

về nguồn gốc như: do khai hoang, thừa kế, chuyển nhượng giấy tay, xây dựng không phép, lấn chiếm,… dẫn đến việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận gặp nhiều khó khăn Để công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận được thực hiện đúng thời gian quy định, đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, tránh trường hợp khiếu nại, thì công tác phân loại, xử lý hồ sơ giải quyết việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận phải thực hiện nghiêm túc

Thị xã Phước Long đang trong quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh, vì vậy đang chuyển đổi từ đất nông thôn lên đất đô thị để đáp ứng sự phát triển nhiều khu chế xuất, khu công nghiệp và khu nhà ở, các dự án lớn về thương mại Thu hút vốn đầu tư cả trong và ngoài nước Mức sống của người dân tăng cao, nhu cầu sử dụng đất để ở và phục vụ cho mục đích sản xuất, kinh doanh của người dân ngày càng tăng, gây sức ép rất lớn cho nguồn tài nguyên đất đai đang ngày một khan hiếm dần và tạo nhiều khó khăn, thách thức cho công tác quản lý đất đai trên địa bàn Để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất và các giao dịch

về đất đai diễn ra thuận lợi, đảm bảo tính khoa học, hiệu quả trong công tác quản

lý, sử dụng đất đai thì toàn bộ quỹ đất đai trên địa bàn phải được đăng ký cấp Giấy chứng nhận

2

Từ những vấn đề trên, nhận thấy được tầm quan trọng và sự cần thiết của việc cấp Giấy chứng nhận và có nhiều vấn đề cần nghiên cứu Vì vậy, việc thực

hiện đề tài “Xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Thị xã

Phước Long, tỉnh Bình Phước” là thực sự cần thiết

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải quyết công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Trong những năm qua, trên phạm vi cả nước cũng như trên địa bàn đã có rất nhiều nghiên cứu về công tác đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ

và TSKGLVĐ Cụ thể như:

Đề tài thứ nhất: Luận văn thạc sĩ khoa học của Bùi Thị Thúy Hường, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, đại học Quốc gia Hà Nội năm 2015: “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội”

Đề tài được thực hiện năm 2015 nhằm nghiên cứu tình hình, đánh giá thực trạng đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội Qua đó, thấy được công việc đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ ngày càng hoàn thiện Tuy nhiên quy trình đăng ký cấp Giấy chứng nhận vẫn chưa thật sự thống nhất, còn rườm rà, phức tạp trong quá trình xử lý hồ sơ gây khó khăn cho người sử dụng đất Từ đó, cần đề xuất giải pháp tăng cường công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ

Đề tài thứ hai: Luận văn thạc sĩ khoa học của Phạm Văn Tùng, Trường đại học Khoa học Tự nhiên, đại học Quốc gia Hà Nội: “Nghiên cứu, đánh giá tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận 12, thành phố Hồ Chí Minh”

Nội dung đề tài khảo sát thực trạng, đánh giá hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, phương tiện, trang thiết bị, máy móc, tài liệu số liệu, bản đồ các thời kỳ liên quan đến hướng nghiên cứu của luận văn Phân tích ưu điểm hạn chế trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận, nguyên nhân tồn tại nhằm làm cơ sở đề xuất năng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận 12, thành phố Hồ Chí Minh Đề tài cho thấy trong giai đoạn hiện nay, việc hoàn thành đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ là rất cần thiết Hoàn thiện được công việc đăng ký đất đai ban đầu sẽ thiết lập được

hồ sơ địa chính đầy đủ, làm cơ sở để cấp Giấy chứng nhận phục vụ cho Nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất, có kế hoạch sử dụng đất đai hiệu quả, bền vững đồng thời bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, thiết lập cơ sở dữ liệu về đất đai thống nhất, đồng bộ và khai thác sử dụng hiệu quả

3

Đề tài thứ ba: Luận văn tốt nghiệp đại học của sinh viên Nguyễn Văn Huy, trường Đại học Lâm Nghiệp, cơ sở 2 Đồng Nai năm 2016 “Đánh giá công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Bù Gia Mập, tỉnh Bình Phước giai đoạn 2013-2015”

Nội dung đề tài là khảo sát, đánh giá thực trạng trong công tác cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ tại huyện Bù Gia Mập, tỉnh Bình Phước, qua đó thấy được hệ thống thông tin đất đai chưa hoàn thiện, sử dụng nhiều nền tảng tài liệu khác nhau và nguồn gốc đất đai trải qua nhiều thời kì lịch sử, gây khó khăn cho công tác xác nhận nguồn gốc, xác định tính hợp pháp trong quá trình sử dụng đất đai Chưa nâng cao tinh thần trách nhiệm trong thi hành công

vụ, kỷ cương của một số cán bộ, công chức có lúc chưa nghiêm, thiếu năng động sáng tạo, còn có biểu hiện sợ trách nhiệm trong tham mưu, giải quyết hồ sơ cho người dân

Như vậy, ta có thể thấy được các công trình nghiên cứu nêu trên chỉ đề cập giải quyết các vấn đề về chính sách, nguyên tắc, quy trình, phương pháp và căn cứ pháp lý nói chung, còn việc xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ thì chưa được làm rõ để thấy được những

khó khăn mà cán bộ thụ lý hồ sơ gặp phải tại địa bàn

3 Mục tiêu và nhiệm vụ của nghiên cứu

3.1 Mục tiêu nghiên cứu

Tổng hợp và phân loại hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận; xác định

được căn cứ pháp lý, nguyên tắc, đối tượng, điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng

nhận theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Hệ thống hóa cơ sở lý luận và pháp lý của công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận

Phân tích thực trạng xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận tại Thị xã Phước Long, tỉnh Bình Phước

Giải pháp xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận tại Thị

xã Phước Long, tỉnh Bình Phước

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Thẩm quyền của đơn vị quản lý nhà nước về đất đai

Nguyên tắc, quy trình và phương pháp thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng

nhận

Trình tự thủ tục xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận

4

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Đề tài được thực hiện trong phạm vi không gian Thị xã Phước Long, tỉnh Bình Phước, giai đoạn 2016- 2017 với nội dung nghiên cứu tập trung vào vấn đề đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu và đăng ký biến động, cấp Giấy do nhận tặng cho quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình,

cá nhân

5 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu: Thu thập các thông tin cơ bản, số liệu, tài liệu có liên quan đến việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu và đăng

ký biến động do nhận chuyển nhượng, chuyển mục đích, tặng cho trên địa bàn Thị xã Phước Long

Phương pháp thống kê: Xử lý, thống kê các số liệu đã thu thập về việc đăng ký lần đầu và đăng ký biến động do nhận chuyển nhượng, chuyển mục đích, tặng cho của thị xã và lập thành bảng biểu số liệu về những kết quả đạt được

Phương pháp so sánh: So sánh việc thực hiện công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận tại thị xã có tuân thủ đúng với quy định của pháp luật hay không, từ

đó rút ra những thuận lợi, khó khăn và biện pháp khắc phục

Phương pháp phân tích tổng hợp: Phân tích chi tiết từng vấn đề có liên quan đến nội dung nghiên cứu, tổng hợp các tài liệu số liệu thu thập được để rút

ra lời nhận xét đánh giá về công tác công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận tại Thị xã Phước Long

6 Ý nghĩa của nghiên cứu

Làm rõ được các trường hợp vướng mắc trong việc xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận Vận dụng các quy định pháp luật đất đai hiện hành đề xuất được các giải pháp xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận nhằm đẩy nhanh tiến độ đăng ký cấp Giấy chứng nhận, đảm bảo được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất hiện tại cũng như công tác quản lý đất đai của Nhà nước được chặt chẽ hiệu quả

1.1.1 Các khái niệm chung

a) Khái niệm về đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ

và cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất theo pháp luật, quản lý các hoạt động và sự phát triển của thị trường bất động sản, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu

Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu là việc người sử dụng đất đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu tiên đối với thửa đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng, hoặc đang sử dụng mà thửa đất đó chưa được đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần nào Đăng ký đất đai lần đầu được thực hiện trong phạm vi

cả nước và được thực hiện trong các trường hợp sau: Thửa đất được giao, cho

thuê để sử dụng; thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà chưa đăng

ký

Đăng ký biến động đất đai là đăng ký được thực hiện khi người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi trong quá trình sử dụng đất Đăng ký biến động có những đặc điểm khác với đăng ký lần đầu Đăng ký biến động về sử dụng đất thực hiện đối với một thửa đất đã xác định một chế độ sử dụng cụ thể; sự thay đổi bất kỳ nội dung nào liên quan đến quyền sử dụng đất hay chế độ sử dụng của thửa đất đều phải phù hợp với quy định của pháp luật, do đó tính chất công việc của đăng ký biến động là xác nhận

sự thay đổi của nội dung đã đăng ký theo quy định pháp luật

b) Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

Hiện nay đất đai từng bước được sử dụng có hiệu quả, đúng quy định của pháp luật và trở thành nội dung quan trọng góp phần thúc đẩy phát triển đô thị, kinh tế xã hội Để quỹ đất đai chặt chẽ, tiết kiệm và phát triển thị trường bất động sản cần có sự quản lý của Nhà nước Từ đó, Nhà nước cho người sử dụng đất thực hiện việc đăng ký Giấy chứng nhận GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ là một chứng thư pháp lý chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp,

6

được cấp cho người sử dụng đát để họ yên tâm chủ động sử dụng đất có hiệu quả cao nhất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật Để thực hiện tốt việc đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ thì các chủ dụng đất phải tiến hành kê khai, đăng ký ban đầu đối với diện tích của mình đang sử dụng Thông qua đăng ký đất sẽ xác lập mối mối quan hệ pháp lý chính thức về quyền sử dụng đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất và đăng ký đất đai là cơ sở để thiết lập hồ sơ địa chính và tiến tới việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

c) Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân, do Nhà nước làm đại diện chủ

sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước theo đó trao quyền sử dụng đất cho người dân thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất Luật đất đai cũng công nhận quyền sử dụng đất đối với những người sử dụng đất ổn định và quy định về quyền cũng như nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

Theo Điều 166 Luật Đất đai năm 2013 quy định quyền chung của người

sử dụng đất như sau: Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, được hưởng những thành quả lao động và kết quả đầu tư trên đất, được hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp, được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp Bên cạnh đó, còn được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp về đất đai của mình, được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này Cuối cùng, được khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai

Bên cạnh những quyền lợi được hưởng thì người sử dụng đất cũng có những nghĩa vụ cần thực hiện đối với Nhà nước Điều này được quy định tại Điều 170 Luật đất đai 2013 như sau: Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan; thực hiện kê khai ĐKĐĐ; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật; thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; thực hiện các biện pháp bảo vệ đất; tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan; tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất; giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng

d) Thẩm quyền của cơ quan chức năng khi thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận

7

Theo Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định: Đối với địa phương

đã thành lập VPĐKĐĐ thì Sở tài nguyên môi trường cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng được cấp trong các trường hợp sau: Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận Trong trường hợp cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng

Mặt khác, đối với địa phương chưa thành lập VPĐKĐĐ thì việc cấp Giấy chứng nhận cho các trường hợp được quy định tại Khoản 1 Điều này và được thực hiện như sau: Sở Tài nguyên Môi trường cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức,

cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân

cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền

sử dụng đất ở tại Việt Nam

Bộ tài nguyên môi trường quy định về các trường hợp cấp Giấy chứng nhận khi thực hiện đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất và việc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp

Theo Điều 105, Luật Đất đai 2013 quy định về thẩm quyền cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ như sau:

UBND cấp tỉnh cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ cho tổ chức, cơ

sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan Tài nguyên và Môi trường cùng cấp cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ

UBND cấp huyện cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

Đối với những trường hợp đã được cấp GCN, GCN quyền sở hữu nhà ở, GCN quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại GCN, GCN quyền sở hữu nhà ở, GCN quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan Tài

nguyên và Môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ

1.1.2 Vị trí và vai trò của công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong hệ thống quản lý nhà nước về đất đai

a Vị trí và vai trò của đăng ký đất đai

- Đăng ký đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai

8

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân

Người sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là việc bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện các nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích chung của toàn xã hội trong

sử dụng đất

Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước về quản lý đất đai và người sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai Hồ sơ địa chính

và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cung cấp thông tin đầy đủ nhất và là cơ

sở pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền của người sử dụng đất được bảo vệ khi bị tranh chấp, xâm phạm; cũng như xác định các nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân thủ theo pháp luật như nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất, nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả,

- Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn

bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất

Đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích các loại đất trong phạm vi lãnh thổ của các cấp hành chính Vì vậy, Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai thì trước hết phải nắm chắc các thông tin theo yêu cầu của quản lý đất như tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng,… Tất cả các thông tin trên phải được thể hiện chi tiết tới từng thửa đất

Với những yêu cầu về thông tin đất đai, việc thực hiện đăng ký đất đai, thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết tới từng thửa đất trên cơ sở thực hiện đồng bộ các nội dung: Đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, phân hạng và định giá đất Nhà nước mới thực sự quản lý được tình hình đất đai trong toàn bộ phạm vi lãnh thổ hành chính các cấp và thực hiện quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật

- Đăng ký đất đai là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng thửa đất Hệ thống các thông tin đó chính là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước khác như: Xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất; công tác điều tra, đo đạc; công tác quy hoạch và

kế hoạch sử dụng; công tác giao đất, cho thuê; công tác phân hạng và định giá đất; công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp đất đai

9

Do vậy, để đảm bảo thực hiện đăng ký đất đai với chất lượng cao nhất, đáp ứng được các yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và Giấy chứng nhận, trước hết đòi hỏi phải thực hiện đồng bộ việc: xây dựng và ban hành đầy

đủ các văn bản về chính sách đất đai; đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất; phân hạng và định giá đất; thanh tra xử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp đất đai,

Ngược lại, hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký đất đai không chỉ tạo tiền đề

mà còn là cơ sở hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt tất cả các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai Kết quả đăng ký đất đai cung cấp những thông tin đầy đủ, chính xác thực trạng tình hình sử dụng đất để đánh giá

và đề xuất, bổ sung hoặc điều chỉnh các chủ trương, chính sách, chiến lược quản

lý và sử dụng đất Hồ sơ địa chính còn là căn cứ đầy đủ, tin cậy nhất cho công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai, công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, công tác giao đất và thu hồi đất, công tác phận hạng và định giá đất, công tác thống kê đất đai Thông qua đăng ký đất đai, chất lượng tài liệu đo đạc

sẽ được nâng cao do những sai sót tồn tại được người sử dụng phát hiện và được chỉnh lý hoàn thiện Kết quả đo đạc và thống kê đất đai được pháp lý hóa gắn với quyền của người sử dụng đất

b Vị trí và vai trò của cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ là một trong 15 nội dung quản

lý Nhà nước về đất đai đã được quy định trong Luật Đất đai hiện hành Việc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ là việc làm của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, cụ thể là cơ quan hành pháp: UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện

Giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất

và tài sản gắn liền với đất Cấp Giấy chứng nhận cho nhân dân cũng là chủ trương lớn của Đảng và Nhà nước nhằm tạo động lực thúc đấy phát triển kinh tế- xã hội, đồng nghĩa với việc tăng cường thiết chế Nhà nước trong quản lý đất đai

Cấp Giấy chứng nhận là căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mối quan hệ

về đất đai, cũng là cở sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của họ Thông qua việc cấp Giấy chứng nhận, Nhà nước có thể quản lý đất đai trên toàn lãnh thổ, kiểm soát được việc mua bán, giao dịch trên thị trường và thu được nguồn tài chính lớn hơn nữa Từ đó, ta thấy được việc cấp Giấy chứng nhận có ý nghĩa thiết thực trong quản lý Nhà nước về đất đai, đáp ứng nguyện vọng của các tổ chức và công dân

1.1.3 Lược sử công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ Luật Đất Đai 2003 đến nay

10

a Công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ khi có Luật Đất đai 2003 đến trước khi có Luật Đất đai 2013

Việt Nam ta đã trải qua nhiều giai đoạn xây dựng và bảo vệ tổ quốc; mỗi giai đoạn tình hình kinh tế, chính trị đất nước có những đặc điểm khác nhau Bởi vậy, công tác quản lý đất đai cũng theo đó mà có những biến đổi qua các thời

kỳ Qua mỗi thời kỳ dù ở mức độ khác nhau nhưng ta đều nhận thấy sự quan tâm của Nhà nước đối với công tác quản lý đất đai, đặc biệt là công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ từ Luật Đất đai 2003 đến Luật Đất đai

2013

Luật Đất đai 2003 ngày 26/11/2003 quy định đăng ký quyền sử dụng đất

là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào

hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Đăng ký

quyền sử dụng đất gồm đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu và đăng ký biến

động đất đai Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện theo

quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản Trường hợp có tài sản gắn liền

với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên Giấy chứng nhận

Bên cạnh đó nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 quy định người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất và quản lý

đất

Tiếp đó, nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 quy định việc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất chỉ thực hiện đối với thửa đất thuộc trường hợp được chứng nhận quyền sử dụng theo quy định của pháp luật Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thuộc quyền

sở hữu hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; cộng đồng dân cư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngoài được chứng nhận quyền sở hữu vào Giấy chứng nhận bao gồm nhà ở, công trình xây dựng, cây lâu năm và rừng sản xuất là rừng trồng

- Các loại Giấy chứng nhận được cấp trong giai đoạn này:

Theo Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 ban hành quy định về Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất thì mẫu Giấy chứng nhận này có

màu đỏ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây

dựng do Bộ Xây dựng phát hành theo Nghị định 95/2005/NĐ-CP ngày

15/7/2005 của Chính phủ Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất do Bộ Tài

nguyên và Môi trường phát hành theo Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày

21/07/2006

GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ ra đời theo Nghị định

88/2009/NĐ-CP của Chính phủ ngày 19 tháng 10 năm 2009 và Thông tư 17/TT-BTNMT của

Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày 21/10/2009 Thông tư số BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định bổ sung

20/2010/TT-về GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ

Luật có những điểm mới quan trọng như sau: Luật Đất đai sửa đổi đã quy định cụ thể hóa các quyền nghĩa vụ của Nhà nước; mở rộng thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp; quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất Bỏ việc công bố bảng giá đất vào ngày 1 tháng 1 hàng năm; một trong những điểm mới quan trọng của Luật Đất đai năm 2013 là quy định về cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ Luật bổ sung quy định về các trường hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động, đăng ký đất đai trên mạng; bổ sung quy định trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều người thì cấp mỗi người một giấy chứng nhận, hoặc cấp chung một sổ đỏ và trao cho người đại diện Luật cũng quy định những trường hợp có thể cấp giấy chứng nhận ngay cả khi không

có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ từ năm 2013 đến năm 2017 đều căn cứ vào Luật Đất đai năm 2013 ngày 29/11/2013 và nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ: Sửa đổi, bổ sung một

số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai

- Các loại GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ được cấp trong giai đoạn này:

Trong giai đoạn này chỉ cấp một loại Giấy chứng nhận duy nhất là Giấy chứng nhận quy định tại Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ ngày 19 tháng 10 năm 2009

Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ

* Quy trình đăng ký đất đai hiện nay:

Người sử dụng đất nộp một bộ hồ sơ theo quy định

UBND cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sử dụng phù hợp với quy hoạch UBND cấp xã phải thông báo cho VPĐKĐĐ hoặc Chi nhánh VPĐKĐĐ thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có) Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời

Cơ quan Tài nguyên và Môi trường kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho VPĐKĐĐ hoặc Chi nhánh VPĐKĐĐ

1.2 Căn cứ pháp lý của đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Pháp luật đất đai hiện hành

1.2.1 Nguyên tắc đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

a Nguyên tắc đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu Để công tác đăng ký đất đai được thực hiện

có hiệu quả thì Nhà nước đã đề ra bốn nguyên tắc cơ bản sau đây:

Một là nguyên tắc đăng nhập hồ sơ có nghĩa là một biến động về quyền đối với các loại đất đai, đặc biệt là khi mua bán chuyển nhượng, sẽ chưa có hiệu lực pháp lý nếu chưa được đăng nhập vào sổ đăng ký đất đai;

Hai là nguyên tắc đồng thuận cho rằng người được đăng ký với tư cách là chủ thể đối với quyền phải đồng ý với việc đăng nhập các thông tin đăng ký hoặc thay đổi các thông tin đã đăng ký trước đây trong hồ sơ đăng ký;

Ba là nguyên tắc công khai cho rằng hồ sơ đăng ký đất đai được công khai cho mọi người có thể tra cứu, kiểm tra Các thông tin đăng ký phải chính xác và tính pháp lý của thông tin phải được pháp luật bảo vệ;

Bốn là nguyên tắc chuyên biệt hoá hàm ý rằng trong đăng ký đất đai, chủ thể là người có quyền đăng ký; đối tượng là đất đai và bất động sản phải được xác định một cách rõ ràng, đơn giản, bất biến về pháp lý

Việc tuân thủ các nguyên tắc trên đảm bảo cho hệ thống đăng ký đất đai thực sự có hiệu lực và hiệu quả, làm đơn giản hoá các giao dịch và giảm bớt các khiếu kiện về chủ quyền đối với đất đai

b Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận

13

Luật Đất đai 2013 quy định Giấy chứng nhận được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì cấp một Giấy chứng nhận chung cho các thửa đất đó Thửa đất có nhiều người sử dụng, nhiều chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng người sử dụng, từng chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất Trường hợp

có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện

Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật trừ trường hợp không phải nộp hoặc được miễn hoặc được ghi nợ và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp

Trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi tên cả vợ và chồng, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người Nếu Giấy chứng nhận

đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu

Trường hợp có chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu

ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 hoặc Giấy chứng nhận

đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế và người sử dụng đất không phải nộp tiền với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới ghi trên giấy tờ về sử dụng đất và diện tích đo đạc lại nhiều hơn thì phần diện tích này được xem xét cấp Giấy

chứng nhận theo Điều 99 Luật Đất đai 2013

1.2.2 Điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

a Điều kiện đăng ký đất đai:

Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận phải thực hiện đăng ký đất đai (lần đầu) trước ngày 01/7/2015; kể từ ngày 01/7/2015 mà chưa đăng ký đất đai thì bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai theo quy định

Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận theo Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 không phải thực hiện thủ tục đăng ký đất đai lần đầu; việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu

UBND cấp huyện có trách nhiệm chỉ đạo các phòng ban chuyên môn, UBND cấp xã tuyên truyền, tổ chức thực hiện việc đăng ký đất đai, nhà ở

Phải có Giấy chứng nhận: Theo Luật Đất đai năm 2013, người có quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất đều được cấp một loại Giấy chứng nhận là

“GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ” nhưng với nội dung thông tin khác nhau tùy thuộc vào phạm vi quyền của họ Tuy nhiên, các loại giấy chứng nhận đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10/12/2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang

“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”

Đất không có tranh chấp: Khi đất đang có tranh chấp đồng nghĩa với việc một người khác có thể đang có quyền, lợi ích liên quan đến đất đó, nên việc định đoạt đất trong các trường hợp này có thể bị ảnh hưởng đến quyền, lợi ích chính đáng của người liên quan và có thể kéo theo trình trạng kiện tụng tranh chấp Vì thế, một mặt để bảo đảm quyền, lợi ích chính đáng cho các chủ thể khác có liên quan, mặt khác, nhằm tránh tình trạng tranh chấp về sau này, pháp luật thường không cho phép các chủ thể định đoạt (mua bán, chuyển nhượng) đất đang có tranh chấp

Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án: Mục đích của việc kê biên tài sản là nhằm bảo đảm hiệu lực thi hành bản án, quyết định trên thực tế Theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự thì chỉ được kê biên tài sản thuộc sở hữu của người phải thi hành án nên quyền sử dụng đất đã

bị kê biên là một loại tài sản thuộc sở hữu của người sử dụng đất nhưng vì mục đích trên, pháp luật đất đai không thừa nhận các hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất nếu đối tượng chuyển nhượng đã bị kê biên Theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự thì quyền sử dụng đất có thể bị kê biên trước khi các bên xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cũng có thể bị

kê biên kể cả khi quyền sử dụng đất đó đã được chuyển giao cho người khác theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trong thời hạn sử dụng đất: Tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất, căn cứ xác lập quyền sử dụng đất mà thời hạn sử dụng đất sẽ có sự khác nhau Mặt khác, về cơ bản, quyền sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng nếu được xác lập thông qua việc được nhà nước giao đất, cho thuê đất và trả tiền một lần cho cả thời gian thuê Vì vậy, thời hạn sử dụng đất có thể xác định được thông qua căn

15

cứ xác lập quyền sử dụng đất và cho thông qua quy định về thời hạn sử dụng đất của pháp luật về đất đai

b Điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 do chính phủ quy định chi tiết về điều kiện cấp Giấy chứng nhận bao gồm một số nội dung như sau:

Thứ nhất, nếu người sử dụng đất có một trong các giấy tờ được cấp qua các thời kỳ lịch sử tại Khoản 1 Điều 100 của Luật đất đai 2013 thuộc “chính chủ” và không có tranh chấp thì người sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận

và không phải nộp tiền sử dụng đất

Thứ hai, trường hợp người sử dụng đất có một trong các giấy tờ được cấp qua các thời kỳ lịch sử tại Khoản 1 Điều 100 của Luật đất đai 2013 nhưng

“không thuộc chính chủ”, đất không có tranh chấp nhưng có hợp đồng mua bán hoặc để thừa kế, tặng cho thì được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền

sử dụng đất

Thứ ba, hộ gia đình cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của

cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận, trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

Thứ tư, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành

mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận, trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

Thứ năm, người sử dụng đất không có bất cứ một loại giấy tờ nào về QSDĐ mà đất sử dụng ổn định có xác nhận của UBND cấp xã (sử dụng với cùng mục đích và ổn định từ thời điểm sử dụng), lâu dài (căn cứ dựa trên các mốc thời gian: ngày 18/12/1980, ngày 15/10/1993, ngày 01/7/2004, ngày 01/7/2014), đất không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì được cấp Giấy chứng nhận

Ngoài ra, một số trường hợp được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận như người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất , khu công nghệ cao, khu kinh tế, người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất, người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở, người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất QSDĐ hiện có

và người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất

16

1.2.3 Trách nhiệm của cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

a Trách nhiệm của UBND cấp xã

Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở UBND cấp xã và khu dân cư nơi có đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh

về nội dung công khai Trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể

từ ngày nhận đủ hồ sơ, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Chi nhánh VPĐKĐĐ

b Trách nhiệm của Chi nhánh VPĐKĐĐ

Thẩm tra hồ sơ, nếu không đủ điều kiện giải quyết thì trả lại hồ sơ và thông báo rõ lý do không đủ điều kiện giải quyết Nếu là hồ sơ đăng ký lần đầu thì chuyển về UBND cấp xã Nếu hồ sơ đăng ký biến động đủ điều kiện thì lập phiếu chuyển thông tin cho cơ quan thuế, in Giấy chứng nhận Tuỳ từng loại hồ

sơ mà chuyển hồ sơ đến VPĐKĐĐ cấp tỉnh hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện

c Trách nhiệm của Phòng Tài nguyên và Môi trường

Kiểm tra lại hồ sơ Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận

thì lập thủ tục trình UBND cấp huyện ký giấy chứng nhận; trường hợp không đủ

điều kiện cấp giấy chứng nhận thì ghi ý kiến nêu rõ lý do và chuyển hồ sơ trả

cho Chi nhánh VPĐKĐĐ

d Trách nhiệm của UBND cấp huyện

Chủ tịch UBND cấp huyện có trách nhiệm ký Giấy chứng nhận cho các trường hợp thuộc thẩm quyền theo quy định của Luật Đất đai 2013, sau đó, chuyển hồ sơ cho Chi nhánh VPĐKĐĐ để trả cho người sử dụng đất

đ Trách nhiệm VPĐKĐĐ

Thực hiện quyền đăng ký sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; đăng ký biến động đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (trừ trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam), tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài; thực hiện các thủ tục về cấp Giấy chứng nhận; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai và cung cấp thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật; lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất, chỉnh ý bản

đồ địa chính, trích đo bản đồ địa chính

e Trách nhiệm Sở Tài nguyên và Môi trường

Tổ chức thẩm định hồ sơ về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển quyền sử dụng, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận theo ủy

17

quyền của UBND tỉnh; ký hợp đồng thuê đất, thực hiện quyền đăng ký sử dụng đất và quyền sở hữu, sử dụng tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật

1.3 Trình tự và thủ tục hành chính trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

a Quy định hồ sơ, thời gian thực hiện và trình tự, thủ tục hành chính về

đất đai

Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về mẫu hồ sơ, thành phần

hồ sơ thực hiện thủ tục hành chính về đất đai quy định tại Nghị định số

43/2014/NĐ-CP của Chính phủ Khi người sử dụng đất thực hiện đăng ký đất

đai, Chi nhánh VPĐKĐĐ có trách nhiệm kiểm tra có đúng quy định của pháp luật không, đã đầy đủ hồ sơ cần thiết hay chưa nếu đúng và đủ thì trình cơ quan

có thẩm quyền cấp Giấy xác nhận đăng ký đất đai cho người sử dụng đất theo hướng dẫn của Sở Tài nguyên và Môi trường

Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai mà nay có nhu cầu được cấp Giấy chứng nhận thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận (theo mẫu)

và Giấy xác nhận đăng ký đất đai Sau khi nhận được Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận, Chi nhánh VPĐKĐĐ có trách nhiệm chuyển hồ sơ đến UBND cấp

xã xác định vào Đơn đăng ký (nếu nộp hồ sơ tại Chi nhánh VPĐKĐĐ) và thẩm tra hồ sơ, xét cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Thời gian giải quyết: UBND cấp tỉnh quy định cụ thể cơ quan tiếp nhận, giải quyết thủ tục; thời gian các bước thực hiện của từng cơ quan, đơn vị có liên quan và việc giải quyết liên thông giữa các cơ quan có liên quan theo cơ chế một cửa cho phù hợp với điều kiện cụ thể tại địa phương nhưng không quá 30 ngày làm việc (không kể thời gian 15 ngày niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ

sơ)

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 15 ngày

Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất, chủ

sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết

b Nộp hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai

- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục giao đất, thuê

đất, chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

Sở Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đối với trường hợp: Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; giao đất đối với cơ sở tôn giáo; giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại

18

khoản 3 Điều 55 của Luật Đất đai 2013; cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật Đất đai 2013; cho thuê đất đối với

tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

Phòng Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đối với trường hợp: Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định; giao đất đối với cộng đồng dân cư

- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất

đai, tài sản khác gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận là

VPĐKĐĐ

Nơi chưa thành lập VPĐKĐĐ thì Văn phòng đăng ký Quyền sử dụng đất cấp tỉnh tiếp nhận hồ sơ đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư

ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài;

doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

cấp huyện tiếp nhận hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng

đất ở tại Việt Nam

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì UBND cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả Trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp

lại Giấy chứng nhận thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ

sơ, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến VPĐKĐĐ

Địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa theo quy định của Chính phủ thì các cơ quan thực hiện thông qua bộ phận một cửa theo Quyết định của UBND

cấp tỉnh

Kết quả được trả trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết Trừ trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thì việc trao Giấy chứng nhận được thực hiện sau khi người sử dụng đất nộp chứng từ hoàn

thành nghĩa vụ tài chính; trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm thì trả kết quả sau khi người sử dụng đất đã ký hợp đồng thuê đất; trường hợp được miễn nghĩa

vụ tài chính thì trả kết quả sau khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác định được miễn nghĩa vụ tài chính; trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện giải quyết thì cơ quan nhận hồ sơ có trách nhiệm trả lại hồ sơ và thông báo

rõ lý do không đủ điều kiện giải quyết

c Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai Mỗi loại hồ sơ thủ tục đăng ký hành chính về đất đai sẽ có quy trình khác nhau, do đó, mỗi loại thủ tục cũng sẽ có thời gian khác nhau

Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho không quá 10 ngày

Thời gian quy định trên được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ Thời gian này không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người

sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định

d Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất

Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định Đầu tiên Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký Trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì UBND cấp xã kiểm tra hồ sơ và thực hiện: Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký; không có giấy tờ thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch;

Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sản

so với nội dung kê khai đăng ký, trường hợp không có giấy tờ thì xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản; thời điểm tạo lập tài sản; sơ đồ nhà ở

Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước tiên UBND cấp xã phải thông báo cho VPĐKĐĐ thực hiện trích đo địa chính thửa đất;

Sau cùng, niêm yết công khai kết quả tại trụ sở UBND cấp xã và khu dân

cư nơi có đất trong 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh và gửi hồ sơ đến VPĐKĐĐ

VPĐKĐĐ có trách nhiệm thực hiện các công việc sau: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại VPĐKĐĐ thì VPĐKĐĐ sẽ phải gửi hồ sơ đến UBND cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả; Tiếp

đó VPĐKĐĐ sẽ trích lục bản đồ địa chính; Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư

mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động

Sau đó VPĐKĐĐ phải cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận thì gửi

số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên môi trường trình ký, cấp Giấy; cập nhật, bổ sung việc cấp Giấy vào hồ sơ địa chính; trao Giấy cho người được cấp

Cơ quan tài nguyên môi trường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận Sau đó chuyển hồ sơ đã giải quyết cho VPĐKĐĐ

Trong trường hợp đã đăng ký mà nay có nhu cầu cấp Giấy thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy

Tiểu kết chương 1:

Công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận được xem là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý nhà nước về đất đai Đăng ký

đất đai bao gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động

Đăng ký đất đai lần đầu được thực hiện đối với thửa đất chưa được đăng

ký, cấp Giấy chứng nhận lần nào Khi thực hiện đăng ký lần đầu, nếu đủ điều

kiện sẽ được cấp Giấy chứng nhận, tuy nhiên vẫn có một số trường hợp Luật

Đất đai đã quy định không được cấp giấy chứng nhận như đối tượng quản lý đất, đất đang tranh chấp,…

Đăng ký biến động về sử dụng đất thực hiện đối với một thửa đất đã xác định một chế độ sử dụng cụ thể mà sau đó có sự thay đổi về quyền sử dụng đất hay chế độ sử dụng đất, do đó tính chất công việc của đăng ký biến động là xác nhận sự thay đổi của nội dung đã đăng ký theo quy định pháp luật

Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu

có đặc điểm khác biệt với đăng ký biến động: Một về tính chất công việc là Nhà nước xem xét công nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp đang sử dụng đất hoặc chính thức xác lập quyền của người sử dụng đối với đất được Nhà nước giao, cho thuê Vì vậy quá trình thực hiện thủ tục đăng ký lần đầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thẩm tra xác định rõ nguồn gốc sử dụng và căn cứ vào quy định của pháp luật đất đai để công nhận và xác định chế độ sử dụng đối với thửa đất (xác định rõ diện tích được quyền sử dụng, thời hạn sử dụng, hình thức giao hay cho thuê), quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho chủ sở hữu có nhu cầu trên Giấy chứng nhận Hai là kết quả của đăng ký quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu được ghi vào hồ sơ địa chính của Nhà nước và cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng, chủ sở hữu tài sản gắn liền

21

với đất đủ điểu kiện Khi đã được cấp Giấy chứng nhận, người sử dụng đất có

nhu cầu đăng ký bổ sung về tài sản gắn liền với đất sẽ được đăng ký bổ sung

theo quy định của Luật Đất đai

Hiện nay, trình tự và thủ tục hành chính xử lý hồ sơ trong công tác đăng

ký cấp Giấy chứng nhận được Luật Đất đai 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định rõ ràng, chi tiết, rút ngắn thời gian so với trước đây, tạo nhiều thuận lợi cho cán bộ giải quyết hồ sơ và người sử dụng đất

Việc nghiên cứu chương 1 giúp cho chúng ta hiểu rõ hơn quyền và nghĩa

vụ của nhà nước và người sử dụng đất; trình tự thủ tục,… Tránh các trường hợp làm trái với quy định của pháp luật Và hơn thế nữa việc nghiên cứu chương 1 là

tiền đề cho việc nghiên cứu công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận ở chương 2

22

Chương 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN THỊ XÃ PHƯỚC LONG TỈNH

BÌNH PHƯỚC 2.1 Khái quát về địa bàn nghiên cứu, cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2.1.1 Khái quát về địa bàn Thị xã Phước Long, tỉnh Bình Phước

a Điều kiện tự nhiên

Thị xã Phước Long được thành lập theo Nghị quyết số 35/NQ-CP ngày 11/8/2009 của Chính phủ Theo Nghị quyết trên Thị xã Phước Long được thành lập trên cơ sở tách ra từ huyện Phước Long cũ (bao gồm: toàn bộ diện tích tự nhiên và dân số của thị trấn Thác Mơ, thị trấn Phước Bình, xã Sơn Giang, xã Long Giang, xã Phước Tín; 540,17 ha diện tích tự nhiên và 3.803 nhân khẩu của

xã Bình Sơn; 423,67 ha diện tích tự nhiên và 2.542 nhân khẩu của xã Bình Tân) với tổng diện tích tự nhiên là 11.883,93 ha và 46.048 nhân khẩu với 7 đơn vị hành chính trực thuộc (gồm các phường: Long Thủy, Thác Mơ, Sơn Giang, Phước Bình, Long Phước và các xã: Long Giang, Phước Tín), 41 khu dân cư, mật độ dân số 388 người/km2 cao hơn mật độ dân số toàn Tỉnh (128 người/km2)

Thị xã Phước Long cách trung tâm tỉnh lỵ 55km, cách thành phố Hồ Chí Minh 170km về phía Bắc Là địa bàn có địa hình chuyển tiếp từ cao nguyên xuống đồng bằng theo hướng từ Tây Bắc xuống Đông Nam

Thị xã Phước Long có tọa độ địa lý từ 11046’3’’ đến 11052’55’’ độ vĩ bắc

và từ 106055’3’’ đến 107004’32’’ kinh đông, địa giới hành chính của Thị xã Phước Long được xác định như sau:

+ Phía Đông giáp xã Bình Minh - huyện Bù Đăng

+ Phía Tây giáp xã Bình Tân, Bình Sơn - huyện Bù Gia Mập

+ Phía Nam giáp xã Phước Tân, Bình Tân - huyện Bù Gia Mập

+ Phía Bắc giáp các xã Đa Kia, Phú Gia, Đức Hạnh - huyện Bù Gia Mập

Hệ thống giao thông khá thuận lợi, có đường tỉnh 759, 741 đi qua (trong

đó ĐT 741 là tuyến đường huyết mạch của thị xã) Phước Long có nhiều di tích lịch sử, có hệ sinh thái đặc trưng kết hợp với hồ thủy điện Thác Mơ, khu núi Bà

Rá tạo điều kiện để phát triển ngành du lịch sinh thái hết sức thuận lợi

23

Hình 2: Bản đồ hành chính Thị xã Phước Long – tỉnh Bình Phước

(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường Thị xã Phước Long, 2016)

b Điều kiện kinh tế - xã hội

- Lợi thế:

Nằm trong vùng chuyển tiếp giữa miền núi cao nguyên và vùng đồng bằng, có vị trí chiến lược vô cùng quan trọng cả về kinh tế, chính trị và an ninh đặc sản, phục vụ tốt nhu cầu xuất khẩu; đây là tiền đề quan trọng thúc đẩy sản xuất nông nghiệp có hiệu quả kinh tế cao

Được sự quan tâm của Chính phủ, tỉnh tạo những bước đột phá quan trọng

có tính chiến lược cho sự phát triển kinh tế - xã hội của thị xã cùng với đó có hệ thống giao thông đường bộ ngày càng hoàn thiện đây là động lực triển kinh tế, giao lưu hàng hóa, góp phần nâng cao đời sống người lao động

Lợi thế trong phát triển kinh tế nông lâm nghiệp Phước Long nằm trong vùng nhiệt đới có khí hậu ôn hòa, ít bị ảnh hưởng bởi lũ, bão; Phước Long có nhiều danh lam thắng cảnh, di tích lịch sử như khu du lịch núi Bà Rá, Bia tưởng niệm, di tích Bà Định, Hòn đá đen, hang Cây Sung, hang Dơi là điều kiện thuận lợi để phát triển ngành kinh tế du lịch và các ngành kinh tế khác

Sự đa dạng về văn hóa và lợi thế về nguồn lao động trẻ, dồi dào: Phước Long là thị xã có nhiều sắc tộc tuy số lượng không nhiều nhưng đây là nét đặc trưng riêng của thị xã với những nền văn hóa khác nhau, tạo nên sự đa dạng về văn hóa Với trên 46 ngàn dân và nguồn lao động dồi dào, là nguồn nhân lực cung cấp cho xây dựng và phát triển khu du lịch đang được triển khai và quy hoạch

24

- Hạn chế, khó khăn:

Hiện nay, Phước Long là một thị xã mới được thành lập còn nhiều khó khăn trong quá trình xây dựng và phát triển chung của thị xã như: Hệ thống hạ tầng kỹ thuật còn hạn chế, trình độ dân trí còn bất cập so với định hướng phát triển kinh tế du lịch- dịch vụ, đời sống nhân dân tuy có được nâng cao nhưng chưa đáp ứng được yêu cầu chung của một thị xã; xuất phát điểm phát triển, quy

mô nền kinh tế và tích lũy đầu tư từ nội bộ nền kinh tế của thị xã còn nhỏ, so với yêu cầu huy động đầu tư cho phát triển, đẩy nhanh công nghiệp hóa- hiện đại hóa

Xa các trung tâm kinh tế và thành phố lớn, xa thị trường tiêu thụ, nên ít được hưởng sức lan tỏa của các khu vực kinh tế năng động và gặp khó khăn trong việc kêu gọi đầu tư

Lực lượng lao động có chuyên môn kỹ thuật chiếm tỷ lệ thấp, lao động chủ yếu là lao động thủ công, tỷ lệ lao động qua đào tạo và lao động có trình độ

chuyên môn, kỹ thuật còn thấp, chưa đủ đáp ứng yêu cầu của sản xuất công

nghiệp quy mô lớn và hiện đại

2.1.2 Các cơ quan thực hiện công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn nghiên cứu

Thực hiện theo quyết định Số 3141/QĐ-UBND ngày 05 tháng 12 năm

2016 Công bố thủ tục hành chính thuộc thẩm quyền giải quyết của ngành tài nguyên và môi trường tỉnh Bình Phước:

UBND cấp xã: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp

hồ sơ tại đây thì UBND cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả Trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Chi nhánh VPĐKĐĐ

Chi nhánh VPĐKĐĐ có chức năng thực hiện đăng ký đất đai và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu;

Phòng TNMT thị xã: có trách nhiệm kiểm tra lại hồ sơ hoặc ký công văn trả lời giải quyết, sau đó, chuyển hồ sơ và Giấy chứng nhận cho Chi nhánh VPĐKĐĐ trả kết quả cho người sử dụng đất

UBND thị xã cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ cho hộ gia đình,

cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

Sở Tài nguyên và Môi trường cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận; Sở Tài nguyên và Môi trường cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và

25

TSKGLVĐ cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu

tư nước ngoài;

Như vậy, căn cứ vào quy định trên thì chi nhánh VPĐKĐĐ sẽ có trách nhiệm làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn phần ký vào giấy chứng nhận sẽ do UBND có thẩm quyền ký (chủ tịch có thẩm quyền thay mặt UBND) hoặc Sở Tài nguyên Môi trường ký thừa ủy quyền

2.2 Quy trình thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2.2.1 Quy trình thực hiện đăng ký đất đai

Hộ gia đình, cá nhân nộp 1 bộ hồ sơ theo quy định

- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã, phường, thị trấn: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả cấp xã, phường tiếp nhận hồ sơ, ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và giao trả kết quả Trao phiếu tiếp nhận

và trả kết quả cho người nộp hồ sơ Chuyển hồ sơ cho UBND cấp xã, phường Trường hợp hồ sơ không hợp lệ: Chuyển trả lại người sử dụng đất và hướng dẫn các giấy tờ còn thiếu để hoàn thiện hồ sơ

UBND cấp xã, phường xác nhận hiện trạng sử dụng đất, hiện trạng tài sản gắn với đất so với nội dung kê khai, xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp, phù hợp với quy hoạch Trường hợp chưa có Bản đồ địa chính thì thông báo cho Chi nhánh VPĐKĐĐ Thị xã Phước Long trích đó địa chính thửa đất Niêm yết công khai kết qua kiểm tra tại UBND xã, phường nơi có đất trong vòng 15 ngày Gửi hồ sơ đến Chi nhánh VPĐKĐĐ Thị xã Phước Long thông qua bộ phận một cửa thị xã

- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh VPĐKĐĐ Thị

xã Phước Long:

Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả Chi nhánh VPĐKĐĐ Thị xã Phước Long tiếp nhận hồ sơ, ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả Trao phiếu tiếp nhận và trả kết quả cho người nộp hồ sơ Trường hợp hồ sơ không hợp lệ: Chuyển trả lại người sử dụng đất và hướng dẫn các giấy tờ còn thiếu để hoàn thiện hồ sơ Chuyển hồ sơ cho Chi nhánh VPĐKĐĐ Thị xã Phước Long

Chi nhánh VPĐKĐĐ tiến hành trích lục hoặc trích đo địa chính thửa đất Gửi hồ sơ đến UBND cấp xã, phường nơi có đất để lấy ý kiến xác nhận và niêm yết công khai kết quả trong vòng 15 ngày làm việc Kiểm tra hồ sơ địa chính, xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết Xác nhận đủ hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận vào đơn đăng ký Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, CSDL đất đai

26

2.2.2 Quy trình thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu

(1) (7) Hồ sơ không

đủ đk

(2.2) (4)

Sơ đồ 2.1: Sơ đồ giải quyết hồ sơ cấp Giấy chứng nhận lần đầu

* Quy trình cấp Giấy chứng nhận lần đầu:

Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND cấp xã hoặc UBND huyện

Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra hồ sơ nếu đầy đủ, hợp lệ thì ghi vào Sổ theo dõi và Giấy tiếp nhận và hẹn trả kết quả

Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, hợp lệ thì hướng dẫn hoàn thiện hồ sơ theo mẫu quy định

Bước 2: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả chuyển hồ sơ (trường hợp hồ sơ nộp tại UBND cấp xã) đến Chi nhánh VPĐKĐĐ giải quyết theo quy định Thời gian thực hiện 03 ngày làm việc; hồ sơ nộp tại UBND huyện thì chuyển ngay trong ngày tiếp nhận

Bước 3: Chi nhánh VPĐKĐĐ thực hiện các công việc như sau:

Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);

Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa

vụ tài chính (trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính

Cơ quan thuế

Người xin đăng ký cấp GCN

27

hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật); chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận

Bước 4: Chi cục Thuế xác định nghĩa vụ tài chính và ra thông báo để

người sử dụng đất biết, thực hiện Thời gian thực hiện 05 ngày làm việc (Sau

khi đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, người sử dụng đất nộp lại biên lai về

Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả)

Bước 5: Phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện các công việc sau:

- Kiểm tra hồ sơ và trình UBND thị xã cấp Giấy chứng nhận;

- Sau đó, UBND thị xã chuyển kết quả giải quyết cho Chi nhánh VPĐKĐĐ

Bước 6: Chi nhánh VPĐKĐĐ có trách nhiệm:

- Cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận vào hồ sơ địa chính, cơ sở

Hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu của ông Trần Văn Tùy, phụ lục I

2.2.3 Quy trình thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các trường hợp biến động

* Căn cứ Mục 30 phần II của Quyết định số 3141/2016/QĐ-UBND ngày

05/12/2016 về việc công bố bộ thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai giải quyết theo cơ chế một cửa liên thông tại các xã, phường, thị trấn trên địa bàn tỉnh Bình Phước quy định về trình tự thực hiện đăng ký biến động đất đai trong trường

hợp tặng cho quyền sử dụng đất:

Sơ đồ 2.2: Sơ đồ thực hiện đối với hồ sơ đăng ký biến động đất đai trong

trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất

Bước 2: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả chuyển hồ sơ (nếu nộp tại UBND cấp xã) đến Chi nhánh VPĐKĐĐ Thời gian thực hiện 02 ngày làm việc

Bước 3: Chi nhánh VPĐKĐĐ có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau:

- Gửi thông tin địa chính đến cơ quan Thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

Người xin đăng ký cấp GCN

Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả

tại UBND Thị xã

Sở TNMT VPĐKĐĐ tỉnh

29

- Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất

Thời gian thực hiện 02 ngày làm việc

Bước 4: Chi Cục Thuế xác định nghĩa vụ tài chính và ra thông báo để người sử dụng đất thực hiện Thời gian thực hiện 05 ngày làm việc

Bước 5: Sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính người sử dụng đất nộp lại chứng từ cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả để chuyển Chi nhánh VPĐKĐĐ

Bước 6: VPĐKĐĐ trình Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (cấp mới Giấy chứng nhận) hoặc Chi nhánh VPĐKĐĐ xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận Thời gian thực hiện 01 ngày làm việc

Trường hợp người sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng thì phải lập văn bản tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định Sau khi hoàn thành xây dựng công trình công cộng trên đất được tặng cho, VPĐKĐĐ căn cứ vào văn bản tặng cho quyền sử dụng đất đã được UBND cấp

xã xác nhận và hiện trạng sử dụng đất để đo đạc, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính, CSDL đất đai và thông báo cho người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để xác nhận thay đổi Trường hợp người sử dụng đất tặng cho toàn

bộ diện tích đất đã cấp Giấy chứng nhận thì thu hồi Giấy chứng nhận để quản lý

Bước 7: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thông báo cho người sử dụng đất đến nhận kết quả; thu lệ phí, phí (nếu có) theo đúng quy định Thời gian thực hiện 01 ngày làm việc

Hồ sơ tặng cho QSDĐ của bà Lê Thị Hiền cho bà Lê Thị Vân Cụ thể hồ

sơ ở Phụ lục III

* Căn cứ Mục 4 phần II của Quyết định số 3141/2016/QĐ-UBND ngày

05/12/2016 về việc công bố bộ thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai giải quyết theo cơ chế một cửa liên thông tại các xã, phường, thị trấn trên địa bàn tỉnh Bình

Phước quy định về trình tự thực hiện đăng ký biến động đất đai trong trường

hợp chuyển mục đích sử dụng đất:

30

(1.2) (8.2) (1.1) (7) hồ sơ

k đủ đk

(2)

(6) (8.1) (3)

hồ sơ nộp tại Chi nhánh VPĐKĐĐ

Bước 3: Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất và trình UBND cấp huyện Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Thời gian thực hiện 03 ngày làm việc

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì UBND cấp huyện trình UBND cấp tỉnh chấp thuận trước khi UBND cấp huyện Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Thời gian thực hiện 05 ngày làm việc

Bước 6: Chi cục Thuế xác định nghĩa vụ tài chính và ra thông báo để người

sử dụng đất thực hiện Thời gian thực hiện 05 ngày làm việc

Bước 7: Người sử dụng thực hiện nghĩa vụ tài chính; nộp biên lai tiền sử dụng đất tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả

Bước 8: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả trả kết quả cho người sử dụng đất, cho thuê; thu lệ phí, phí (nếu có) Thời gian thực hiện 03 ngày làm việc

Hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất của ông Lê Văn Mến Cụ thể hồ sơ ở phụ lục V

2.3 Công tác phân loại và xử lý cụ thể hồ sơ giải quyết đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2.3.1 Phân loại hồ sơ

Dựa vào các tiêu chí khác nhau mà hồ sơ đăng ký đất đai được chia thành nhiều loại khác nhau Căn cứ vào giai đoạn đăng ký, hồ sơ được chia thành: Nhóm hồ sơ đăng ký lần đầu, nhóm hồ sơ đăng ký biến động, nhóm hồ sơ cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ

- Nhóm hồ sơ đăng ký lần đầu: bao gồm các loại như đăng ký đất đai mà chưa có nhu cầu được cấp Giấy chứng nhận, đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý, đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận lần đầu, đã đăng ký đất đai nay có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận…Ở đây, hồ sơ đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận lần đầu nghiên cứu về trường hợp cấp mới thửa đất được sang nhượng bằng giấy tay

- Nhóm hồ sơ đăng ký biến động: được thực hiện đối với trường hợp người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận mà có biến động do chuyển mục đích sử dụng đất, thế chấp, góp vốn, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất…Bài luận văn nghiên cứu về trường hợp biến động đất đai do chuyển mục đích sử dụng đất, tặng cho quyền sử dụng đất

- Nhóm hồ sơ cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ: Cấp giấy chứng nhận lần đầu; cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận; chuyển quyền in mới Giấy chứng nhận; chuyển mục đích in mới Giấy chứng nhận; chỉnh lý trang 4 Giấy chứng nhận; tách/ hợp thửa cấp mới Giấy chứng nhận

32

Tiêu chí phân loại:

- Nhóm đăng ký lần đầu: Trường hợp thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng thì người sử dụng đất phải thuộc một trong các đối tượng được giao cho thuê quy định ở Luật đất đai 2013 và có các loại giấy tờ như: đơn xin giao, cho thuê đất; văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất,…

Trường hợp nhận chuyển quyền SDD: Người SDD phải có các giấy tờ chứng minh như: Giấy xác nhận đã nhận chuyển quyền, giấy xác nhận mức hạn điền, phiếu lấy ý kiến của khu dân cư về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất,…

- Nhóm đăng ký biến động: Tùy vào các dạng đăng ký biến động mà có các văn bằng hợp đồng khác nhau như: Hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng tặng cho, thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích

Nhận xét chung: Đăng ký đất đai, nhà ở tài sản khác gắn liền với đất gồm

đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện và tổ chức đăng ký đất đai tại cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý khác nhau Hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận rất

đa dạng và phức tạp, chúng được chia ra thành nhiều loại khác nhau đồng thời tùy theo mỗi loại sẽ có những yêu cầu cũng như cách xử lý khác nhau Công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận cần phải dựa theo sự phân loại hồ sơ một cách cụ thể và chính xác để có thể xử lý các trường hợp đúng với các quy định của pháp luật nhằm mang lại lợi ích cho người sử dụng đất và cơ quan quản lý Nhà nước

2.3.2 Xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2.3.2.1 Xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu

a Xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu đủ điều kiện (Phụ lục I)

Hồ sơ của ông Trần Văn Tùy đủ điều kiện đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu căn cứ theo những điều sau:

Căn cứ theo Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 quy định về cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về QSDĐ: Ông Trần Văn Tùy đang sử dụng đất và không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Luật Đất đai năm 2013 nhưng đất đã được sử dụng ổn định và không vi phạm pháp luật về đất đai được UBND xã Long Giang xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất

Căn cứ điểm a Khoản 5 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy định về việc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ

và TSKGLVĐ cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ

về QSDĐ và không vi phạm pháp luật đất đai thì ông Trần Văn Tùy thuộc trường hợp cá nhân nhận sang nhượng giấy tay của ông Lê Tuyến vào năm 2003

33

và trưc tiếp sản xuất nông nghiệp nên ông Trần Văn Tùy sẽ được đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu với hình thức Nhà nước công nhận QSDĐ như giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật đất đai

Căn cứ xác định trình tự và thủ tục hành chính xử lý hồ sơ cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ lần đầu của ông Trần Văn Tùy như sau: Căn cứ vào điều 70 nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ lần đầu và đăng ký bổ sung đối

với tài sản gắn liền với đất; căn cứ vào điều 8 thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy

định về hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và

TSKGLVĐ lần đầu thì ông Trần Văn Tùy cần chuẩn bị các giấy tờ:

+ 01 Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04/ĐK;

+ 01 Bảng tường trình nguồn gốc đất;

+ 01 CMND, 1 bộ sổ hộ khẩu (photo công chứng);

+ Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân;

- Căn cứ Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai; căn cứ phần II của Quyết định số 3141/2016/QĐ-UBND ngày 05/12/2016 về việc công bố bộ thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai giải quyết theo cơ chế một cửa liên thông tại các xã, phường, thị trấn trên địa bàn tỉnh Bình Phước Các bước xử lý hồ sơ đăng ký, cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ lần đầu của ông Trần Văn Tùy cụ thể như sau:

Bước 1: Ngày 09/06/2016, văn phòng tiếp nhận và trả kết quả xã Thị

xã Phước Long tiếp nhận hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ của ông Trần Văn Tùy, thường trú tại thôn Bình Điền, xã Bình Sơn, huyện Phú Riềng, tỉnh Bình Phước Thông tin thửa đất số LG, tờ bản đồ số ĐL, diện tích 9646m2, mục đích sử dụng vào đất trồng cây lâu năm Nguồn gốc thửa đất do ông Trần Văn Tùy nhận sang nhượng giấy tay của ông Lê Tuyến vào năm

2003 để sản xuất nông nghiệp, từ đó đến nay sử dụng ổn định, không có tranh chấp

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cán bộ tiếp nhận ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, viết giấy hẹn cho ông Trần Văn Tùy và chuyển hồ sơ đến UBND xã Long Giang

Bước 2: UBND xã Long Giang thực hiện các công việc sau:

Xác minh thực địa và lập biên bản xác minh vào ngày 10/6/2017 Do sau khi xác minh thấy thửa đất đủ điều kiện đăng ký Xác nhận vào đơn đăng ký

Lập tờ trình gửi UBND thị xã Phước Long thông qua phòng Tài nguyên

và Môi trường thẩm tra, xét quyết định cấp Giấy chứng nhận cho 03 người chủ

sử dụng đất kèm theo danh sách trong đó có ông Trần Văn Tùy

34

Niêm yết công khai kết quả từ ngày 10/6/2016- 27/6/2016

Gửi hồ sơ đến Chi nhánh VPĐKĐĐ thị xã Phước Long thông qua một cửa Thị xã Phước Long Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cán bộ tiếp nhận ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, viết giấy hẹn cho ông Trần Văn Tùy và chuyển hồ sơ đến Chi nhánh VPĐKĐĐ thị xã Phước Long

Bước 3: Chi nhánh VPĐKĐĐ thị xã Phước Long thực hiện các công việc: Kiểm tra hiện trạng sử dụng đất; trích lục thửa đất; thẩm tra hồ sơ tính đầy đủ, rõ ràng, ghi nội dung ý kiến vào đơn; sau khi kiểm tra nhận thấy ông Trần Văn Tùy

đủ điều kiện để đăng ký cấp Giấy chứng nhận nên Chi nhánh VPĐKĐĐ xác nhận vào Đơn đăng ký là đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận cho ông Trần Văn Tùy thửa đất số LG, tờ bản đồ số ĐL, diện tích 9646 m2

Cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính Vì thửa đất của ông Tùy có nguồn gốc là nhận chuyển nhượng năm 2003 để sản xuất nông nghiệp nên không cần phải khai báo thuế theo quy định Dự thảo Giấy chứng nhận gửi đến phòng Tài nguyên và Môi trường thẩm định

Bước 4: Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Phước Long thẩm định

hồ sơ của VPĐKĐĐ chi nhánh, xác nhận vào Đơn đăng ký và lập tờ trình trình thị xã Phước Long ký ban hành Giấy chứng nhận

Bước 5: UBND thị xã Phước Long ký tờ trình và ký Giấy chứng nhận của phòng Tài nguyên và Môi trường chuyển đến, đồng thời chuyển trả hồ hơ cho phòng Tài nguyên và Môi trường trả kết quả là GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ cho Văn phòng tiếp nhận và trả kết quả Thị xã Phước Long để trả cho ông Trần Văn Tùy

Nhận xét: Hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu của ông Trần Văn Tuỳ được thực hiện theo đúng trình tự, thủ thủ của Nhà nước và địa phương Tuy nhiên, UBND xã Long Giang niêm yết công khai hồ sơ 17 ngày (trễ 2 ngày

so với quy định) làm trễ nãi quá trình xử lý hồ sơ của các cơ quan khác Từ đó, làm chậm tiến độ cấp Giấy chứng nhận cho ông Trần Văn Tuỳ

(Cụ thể hồ sơ được thể hiện ở phụ lục I)

b Xử lý hồ sơ đăng ký lần đầu không đủ điều kiện (Phụ lục II)

Hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận lần đầu của ông Đinh Thế Hòa

Ngày 27/4/2017 bộ phận một cửa Thị xã Phước Long tiếp nhận bộ hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu của ông Đinh Thế Hòa

- Căn cứ xác định hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu:

Căn cứ theo Khoản 3 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp đăng ký lần đầu hồ sơ của ông Đinh Thế Hòa thuộc trường hợp: Thửa đất trúng đấu giá QSDĐ

; loại đất là đất ở; địa chỉ thửa đất tại Khu phố 5, phường Long Phước, thị xã Phước Long, tỉnh Bình Phước Căn cứ vào điều 8 thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ lần đầu thì ông Đinh Thế Hòa cần chuẩn bị các giấy tờ sau:

+ 01 Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04/ĐK;

+ 01 biên bản bàn giao đất trúng đấu giá;

+ 01 CMND, 1 bộ sổ hộ khẩu (photo công chứng);

+ Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu có)

+ 01 Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất;

+ 01 Bản trích đo địa chính thửa đất;

+ 01 Quyết định về việc công nhận trúng đấu giá;

Nhưng hồ sơ của ông Đinh Thế Hòa không có Quyết định về việc công nhận trúng đấu giá

Do đó chi nhánh VPĐKĐĐ thị xã Phước Long liên lạc với ông Đinh thế Hòa để trả lại hồ sơ và hướng dẫn bổ sung giấy tờ còn thiếu

Đến ngày 04/05/2017 ông Đinh Thế Hoà lên Bộ phận một cửa Thị xã Phước Long lấy hồ sơ về

Cụ thể hồ sơ thể hiện ở phụ lục II

2.3.2.2 Xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận cho các trường hợp biến động

a Hồ sơ tặng cho QSDD đủ điều kiện (Phụ lục III)

Hồ sơ của bà Lê Thị Vân là hồ sơ đăng ký biến động cụ thể là nhận tặng cho QSDĐ, căn cứ vào Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định “Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc

có đăng ký mà có thay đổi như người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”

Hồ sơ này đủ điều kiện để đăng ký căn cứ theo Điều 188 Luật Đất đai

2013 và Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT: + Có bản gốc Giấy chứng nhận số: BH 466963, do UBND Thị xã Phước Long cấp ngày 02/07/2012