xử lí hồ sơ trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện xuân lộc tỉnh đồng nai trong gđ 2015 đến t5 2017

Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã hoàn thành đăng ký lần đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung của hồ sơ địa chính đã

Mở đầu

1 Lý do chọn đề tài

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng Đất là điều kiện chung đối với mọi quá trình sản xuất của ngành kinh tế quốc dân và hoạt động của con người, là điều kiện vật chất cần thiết để con người tồn tại và tái sản xuất cho các thế hệ tiếp theo Do đó việc quản lý đất đai phải đặt lên hàng đầu nhằm quản lý nguồn tài nguyên đất đai một cách hợp

lý để nâng cao hiệu quả sản xuất, đảm bảo tính ổn định và bền vững

Ngày nay, cùng với sự gia tăng dân số và sự phát triển của các ngành kinh

tế thì nhu cầu sử dụng đất ngày càng lớn Khi dân số ngày càng tăng nhu cầu về lương thực, nhà ở ngày càng tăng, nhu cầu đất đai cho phát triển xã hội ngày càng lớn trong khi đó diện tích đất tự nhiên không thể tăng thêm

Vì vậy, để sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất và khắc phục những tiêu cực trong quan hệ sử dụng đất thì cần tăng cường quản lý nhà nước về đất đai, đặc biệt là công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đòi hỏi công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần phải được quan tâm, nghiên cứu và hoàn thiện

Theo khoản 15, điều 3, Luật Đất Đai thì: Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính Có thể thấy rằng, đăng ký quyền sử dụng đất là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm thiết lập mối quan hệ về quyền và nghĩa vụ giữa chủ sử dụng đất và nhà nước, làm cơ sở cho việc quản lý, sử dụng đất theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người

sử dụng đất

Luật đất đai 2013 đã xác định rõ đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Để đảm bảo tính thống nhất trong công tác quản lý đất đai thì công tác đăng ký và cấp GCN phải được thực hiện nghiêm túc có hiệu quả Công tác này không chỉ đảm bảo tính thống nhất quản lý mà còn đảm bảo các quyền lợi và nghĩa vụ cho người sử dụng, giúp cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư, sản xuất, xây dựng các công trình… Hiện nay, vấn đề đất đai là vấn đề được nhiều người quan tâm, tranh chấp, khiếu nại, lấn chiếm đất đai thường xuyên xảy ra và việc giải quyết công việc này rất khó khăn do thiếu giấy tờ pháp lý

Hòa mình với sự phát triển của đất nước, huyện Xuân Lộc thực hiện nhiều chủ trương, đường lối nhằm thúc đẩy quá trình CNH-HĐH Giảm bớt thủ tục hành chính, đẩy mạnh tiến độ cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ là một trong số các chính sách đó Để công tác đăng ký xét cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ

& TSKGLVĐ được thực hiện đúng thời gian quy định, đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, tránh trường hợp khiếu nại, thì công tác phân loại, xử lý hồ

sơ giải quyết việc đăng ký xét cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ phải thực hiện nhanh chóng và nghiêm túc theo đúng quy định của pháp luật

Xuất phát từ thực tế trên, nên tôi đã chọn đề tài “ Xử lí hồ sơ trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Xuân Lộc tỉnh Đồng Nai trong giai đoạn 2015 đến tháng 5 năm 2017 ”

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải quyết công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Trong thời gian qua, vấn đề liên quan đến công tác đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được rất nhiều sự quan tâm và đã được sử dụng để làm đề tài nghiên cứu khoa học cũng như các khóa luận Một số công trình nghiên cứu về vấn đề này như:

- Luận văn tốt nghiệp của Nguyễn Thu Hoài (2012) với đề tài: Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính của thành phố Tân An, tỉnh Long An giai đoạn 2005- 2010 Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh Nội dung khóa luận chủ yếu xoay quanh vấn đề về tình hình quản lý đất đai, sử dụng đất đai; đánh giá kết quả thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận đối với đất nông nghiệp, đất ở; đánh giá kết quả công tác cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân và kết quả công tác lập hồ sơ địa chính tại Tân An Từ đó kiến nghị, đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy mạnh công tác trên

- Luận văn tốt nghiệp của Nguyễn Thị Thanh Tâm (2012) với đề tài: Tìm hiểu thực trạng công tác đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập

hồ sơ địa chính tại huyện Hữu Lũng, tỉnh Lạng Sơn trong giai đoạn từ năm 2005

- 2011 Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội Khóa luận này đề cập đến hiện trạng sử dụng đất của huyện Hữu Lũng; tổng hợp tình hình đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với đất ở nông thôn, đất ở đô thị, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp; tổng hợp tình hình cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức theo mục đích sử dụng, theo loại hình tổ chức; tình hình đăng ký biến động đất đai (2006 -2011); kết quả thực hiện công tác lập hồ sơ địa chính qua các năm của huyện Hữu Lũng, tỉnh Lạng Sơn Và đề xuất các giải pháp hoàn thiện công tác trên

- Luận văn Thạc sĩ của Nguyễn Đình Phương (2014) với đề tài: Đánh giá thực trạng đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Trường Đại học Khoa học tự nhiên - Đại học Quốc gia Hà Nội Luận văn nói về tình hình sử dụng và quản lý đất đai của quận Đống Đa; đánh giá hiện trạng cơ

sở vật chất, nguồn nhân lực phục vụ trong công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận, đánh giá thực trạng công tác này; lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính của địa phương trong giai đoạn từ khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực đến hết năm

2013 Và đề xuất các giải pháp hoàn thiện công tác trên

Các khóa luận trên chủ yếu xem xét đến vấn đề chính sách thực hiện, căn

cứ pháp lý nói chung, chưa thực sự đi sâu nghiên cứu cách giải quyết hồ sơ cụ thể Việc xử lý một hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nào

đó là rất phức tạp Phải xem xét đến từng chi tiết, tìm nguyên nhân nếu hồ sơ đó chưa đủ điều kiện nếu có và cách giải quyết cụ thể ra sao và kể cả những khó khăn, thách thức đối với những cán bộ thực hiện công việc xử lý hồ sơ này Hầu hết các khóa luận trên vẫn chưa đề cập đến điều đó

3 Mục tiêu và nhiệm vụ của luận văn

3.1 Mục tiêu luận văn

- Hệ thống hóa các cơ sở lý luận, pháp lý về công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được trang bị ở nhà trường

- Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của huyện Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai từ năm 2015 đến tháng 5 năm 2017 theo các văn bản pháp quy hiện hành

- Xác định những thuận lợi, khó khăn để từ đó đưa ra một số giải pháp giúp địa phương thực hiện tốt công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời gian tới

3.2 Nhiệm vụ luận văn

- Thu thập, vận dụng các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và các tài liệu, văn bản khác có liên quan đến vấn đề nghiên cứu

- Phân tích, xử lý một số hồ sơ đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của huyện Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai

- Đề xuất một số giải pháp giúp địa phương thực hiện tốt công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Các giải pháp đề xuất, kiến nghị phải có tính khả thi và dựa trên nhu cầu, điều kiện cụ thể của địa phương

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

- Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất

- Thẩm quyền của đơn vị quản lý nhà nước về đất đai

- Nguyên tắc, quy trình và phương pháp thực hiện đăng ký cấp GCN

- Trình tự thủ tục xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận

4.2 Phạm vi nghiên cứu

- Đề tài được thực hiện trong phạm vi không gian: huyện Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai

- Phạm vi thời gian: Từ năm 2015 đến tháng 5 năm 2017

- Phạm vi nội dung: nghiên cứu tập trung về vấn đề sử lý hồ sơ trong công tác đăng ký đất đai, cụ thể là: Đăng ký QSDĐ lần đầu, đăng ký biến động QSDĐ (chuyển nhượng QSDĐ, cấp đổi GCN, chuyển mục đích SDĐ) của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Xuân Lộc

5 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp thu thâp thông tin: Tiến hành thu thập số liệu, tài liệu có liên quan đến hoạt động đăng ký đất đai, xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

- Phương pháp thống kê: Sau khi đã thu thập các thông tin cần thiết, tiến hành thống kê số liệu, tài liệu đã thu thập được từ đó tiến hành đánh giá một cách khách quan

- Phương pháp phân tích, xử lý số liệu: Sau khi thống kê các số liệu có liên quan, cần tập trung phân tích các số liệu để xác định cụ thể từng vấn đề nghiên cứu

- Phương pháp tổng hợp: Sau khi phân tích các số liệu, tài liệu có liên quan đến vấn đề nghiên cứu thì phải tổng hợp lại những vấn đề quan trọng, những nội dung cần nghiên cứu sâu hơn hoặc chi tiết hơn

- Phương pháp so sánh:

+ So sánh các thông tin thu thập được từ đó đưa ra một số nhận xét

+ So sánh các trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, xét cấp, đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật với thực tế để từ đó đánh giá được thực trạng và đưa ra hướng hoàn thiện

6 Ý nghĩa của nghiên cứu

Việc xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất giúp sinh viên nhận thức được rõ hơn về công tác quản lý đất đai của cơ quan nhà nước Thông qua việc thực hiện luận văn, sinh viên có cơ hội làm việc với người dân, cũng như các cán bộ địa chính ở địa bàn nghiên cứu Từ đó rèn luyện được tác phong và trau dồi thêm nhiều kỹ năng làm việc Sinh viên có thể vận dụng các kiến thức đã học vào thực tế thông qua xử lý số liệu hồ sơ cụ thể

Vấn đề nghiên cứu còn chỉ ra một số bất cập trong việc xử lý hồ sơ, từ đó

đề xuất những biện pháp khắc phục thiết thực nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với địa phương Góp phần đảm bảo công tác quản lý nhà nước về đất đai được tốt hơn, cũng như đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

1.1.1 Một số khái niệm chung

Đăng ký đất đai:

Đăng ký đất đai là loại hình hoạt động của nhà nước có quan hệ gần gũi

và liên quan thiết thực đến quyền lợi của tất cả mọi người, bởi nó thực hiện với một đối tượng đặc biệt đó là đất đai và thông qua đăng ký đất đai sẽ tạo lập cơ

sở pháp lý cho việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời tạo cơ hội cho người sử dụng đất có điều kiện đầu tư khai thác sử dụng đất có hiệu quả cao nhất

Theo khoản 1 Điều 95 Luật Đất Đai 2013, đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ ở hữu Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính Đăng

ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu

Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện tại

tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau Nó bao gồm đăng

ký lần đầu và đăng ký biến động

Đăng ký lần đầu là đăng ký được tổ chức thực hiện lần đầu tiên trên phạm

vi cả nước để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai, tiến tới cấp giấy chứng nhận cho tất cả các chủ sử dụng đất có đủ điều kiện Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp: thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký

Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã hoàn thành đăng ký lần đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung của hồ sơ địa chính đã được thiết lập như: thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên; thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; thay đổi về tài sản gắn liền với đất; chuyển mục đích sử dụng đất; thay đổi

thời hạn sử dụng đất; chuyển đổi hình thức sử dụng đất; thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất giữa vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất; thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả của cơ quan có thẩm quyền trong việc xử lý nợ hoặc giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo; xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Sau khi đăng ký và được ghi nhận Chủ sử dụng đất sẽ được cấp giấy chứng nhận, được thừa nhận và bảo vệ quyền lợi, lợi ích hợp pháp trong sử dụng đất của mình

Như vậy, Giấy chứng nhận là chứng thư pháp lý nhằm xác lập mối quan

hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất Từ đó, đảm bảo cho người

sử dụng đất được thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ của mình trong quan hệ pháp luật - pháp luật đất đai

Giấy chứng nhận được cấp cho người sử dụng đất có nhu cầu sau khi ĐKĐĐ và được ghi nhận Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận khi họ đồng thời là chủ sử dụng đất và là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có đủ điều kiện theo quy định Khi đó, các tài sản gắn liền với đất sẽ được đăng ký, cấp giấy chứng nhận đồng thời với Giấy chứng nhận hoặc được đăng ký, cấp Giấy chứng nhận bổ sung Nếu chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là chủ sử dụng đất thì họ vẫn được đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với loại tài sản do mình sở hữu

Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Theo lý luận của nhà nước và pháp luật thì quyền chủ thể nói chung được hiểu là cách xử sự mà pháp luật cho phép chủ thể được tiến hành Nói cách khác, quyền chủ thể là khả năng của chủ thể xử sự theo cách thức nhất định được pháp luật cho phép Nói là khả năng có nghĩa chủ thể có thể lựa chọn giữa việc xử sự như vậy

Nghĩa vụ là cách xử sự mà nhà nước bắt buộc chủ thể phải tiến hành nhằm đáp ứng việc thực hiện quyền của chủ thể khác

Từ cách hiểu chung nhất như trên có thể đưa ra các khái niệm về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất như sau:

Quyền của người sử dụng đất là khả năng mà pháp luật cho phép người sử dụng đất thực hiện những hành vi nhất định trong quá trình sử dụng đất nhằm sử dụng đất đúng mục đích hợp lý, tiết kiệm và đạt hiệu quả kinh tế cao

Nghĩa vụ của người sử dụng đất là cách xử sự mà pháp luật bắt buộc người sử dụng đất phải tiến hành trong quá trình sử dụng đất nhằm không làm tổn hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của nhà nước và của các chủ thể sử dụng đất khác

Theo quy đinh tại Điều 166 Luật đất đai 2013, người sử dụng đất có các quyền chung bao gồm: Được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ; Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất, các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp, được bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình, được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật, khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm QSDĐ hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai

Bên cạnh những quyền lợi được hưởng thì người sử dụng đất cũng có những nghĩa vụ cần thực hiện đối với Nhà nước Điều này được quy định tại Điều 170 Luật đất đai 2013 như sau: Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan; Thực hiện kê khai ĐKĐĐ; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật; Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất; Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan; Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất; Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng

Thẩm quyền của cơ quan chức năng khi thực hiện công tác ĐKĐĐ, cấp Giấy chứng nhận

Thẩm quyền của cơ quan chức năng khi thực hiện công tác ĐKĐĐ, cấp Giấy chứng nhận là quyền hạn của các cơ quan nhà nước trong nhiệm vụ thực hiện công tác này Mỗi cơ quan nhà nước sẽ có quyền thực hiện những công việc phục vụ công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận cho những đối tượng cụ thể theo quy định Đồng thời, quyền này cũng bị giới hạn, nghĩa là ngoài những đối tượng như đã quy định cơ quan nhà nước không được phép thực hiện những công việc có liên quan đối với những đối tượng khác theo quy định

Mỗi cơ quan chức năng khi thực hiện công tác ĐKĐĐ, cấp Giấy chứng nhận sẽ có thẩm quyền khác nhau và được quy định cụ thể trong văn bản quy phạm pháp luật về đất đai

Theo Điều 105, Luật Đất đai 2013 quy định về thẩm quyền cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ như sau:

UBND cấp tỉnh cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ cho tổ chức, cơ

sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan TN & MT cùng cấp cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ

UBND cấp huyện cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

Đối với những trường hợp đã được cấp GCN, GCN quyền sở hữu nhà ở, GCN quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại GCN, GCN quyền sở hữu nhà ở, GCN quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan TN

& MT thực hiện theo quy định của Chính phủ

1.1.2 Vị trí và vai trò của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận trong hệ thống quản lý nhà nước về đất đai

Vị trí và vai trò của ĐKĐĐ:

ĐKĐĐ làm cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai Bảo

vệ chế độ sở hữu toàn dân thực chất là việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người

sử dụng đất và giám sát họ thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích chung của toàn xã hội trong sử dụng đất ĐKĐĐ là việc làm bắt buộc đối với người sử dụng đất Thông qua ĐKĐĐ, mối quan hệ ràng buộc về trách nhiệm pháp lý giữa người sử dụng đất với cơ quan quản lý nhà nước về đất đai được thiết lập Từ đó, người sử dụng đất sẽ được bảo vệ quyền lợi khi bị tranh chấp, xâm phạm; đồng thời họ phải thực hiện những nghĩa vụ theo quy định của pháp luật

ĐKĐĐ là điều kiện đảm bảo để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; bảo đảm cho đất đai được sử dụng đầy

đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất ĐKĐĐ làm cơ sở cho việc thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết đến từng thửa đất Qua đó cung cấp những thông tin pháp lý cần thiết cùng với việc đồng bộ các nội dung như giao đất, cho thuê đất, lập quy hoạch sử dụng đất, định giá đất, giúp Nhà nước nắm chắc tình hình đất đai và quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai của địa phương một cách hợp lý nhất

Vị trí và vai trò của cấp Giấy chứng nhận:

Giấy chứng nhận là thành phần quan trọng góp phần hoàn thiện hệ thống

hồ sơ địa địa chính

Giấy chứng nhận là căn cứ pháp lý xác định quyền và nghĩa vụ của người

sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Cấp Giấy chứng nhận là việc được thực hiện bởi cơ quan quản lý nhà nước về đất đai có thẩm quyền đối với người sử dụng đất có đủ điều kiện Bằng Giấy chứng nhận, chủ sử dụng đất có quyền và sử dụng quyền thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất theo pháp luật Bên cạnh đó, Nhà nước giám sát việc thực hiện nghĩa vụ của

họ thông qua các giao dịch về quyền trên

1.1.3 Lịch sử công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ khi Luật Đất đai 2003

có hiệu lực đến nay

Thời kì Luật đất đai 2003 có hiệu lực:

Ngày 26/11/2003 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai 2003 và có hiệu lực

từ ngày 01/07/2004 Luật đất đai 2003 được ban hành đã có nhiều thay đổi quan trọng và dần đi đến khắc phục những khó khăn của những giai đoạn trước còn vướng mắc, chưa giải quyết được Trong đó, đối với công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận, Luật Đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành luật đã cải cách thủ tục hành chính theo hướng đơn giản, gọn nhẹ

Tiến trình thực hiện công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận như sau:

- Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân (UBND) cấp huyện hoặc UBND cấp xã Cán bộ tiếp nhận kiểm tra hồ sơ và viết giấy hẹn trao cho người nộp hoặc hướng dẫn để người nộp hồ sơ làm lại nếu hồ sơ không hợp lệ

- Thẩm tra hồ sơ và xác nhận vào đơn cấp giấy đối với các trường hợp đủ điều kiện; ghi ý kiến các trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy, lý do

- Ký Tờ trình đề nghị cấp giấy chứng nhận và trình UBND cấp huyện xem xét hồ sơ, ký quyết định cấp giấy chứng nhận

- Chuyển hồ sơ sang Chi cục thuế huyện, thị xã, thành phố để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có)

- Thông báo cho người sử dụng đất khoản phí, lệ phí địa chính phải nộp

để thực hiện nghĩa vụ tài chính

- Người sử dụng đất đem giấy hẹn, nộp phí lệ phí theo quy định và nhận Giấy chứng nhận, trích lục hoặc trích đo bản đồ địa chính tại Bộ phận tiếp nhận

và trả kết quả UBND cấp huyện

Thời hạn giải quyết: Không quá ba mươi ba (33) ngày làm việc (không kể thời gian công bố công khai kết quả thẩm tra và thực hiện nghĩa vụ tài chính)

Giấy chứng nhận được phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận là một tờ có bốn trang, mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm, có nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen Các loại giấy chứng nhận được cấp trong thời kỳ này như: Chứng nhận quyền sử dụng đất; Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; Chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng và Chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng

Thời kì Luật Đất đai 2013 có hiệu lực:

Bên cạnh những hiệu quả mang lại, Luật Đất đai 2003 cũng cho thấy một

số điểm không phù hợp với tình hình KT - XH ngày càng đổi mới như hiện nay Thế nên Luật đất đai 2013 được thông qua trong kỳ họp lần thứ 6 Quốc hội khóa XIII vào ngày 29/11/2013 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2014 nhằm xóa bỏ

những hạn chế và phát huy nhiều điểm mới, nâng cao tính phù hợp trong chính sách pháp luật đất đai, đặc biệt là trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận

Tiến trình thực hiện công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận như sau:

- Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả UBND cấp huyện hoặc UBND cấp xã Công chức tiếp nhận kiểm tra hồ sơ và viết giấy hẹn trao cho người nộp hoặc hướng dẫn để người nộp hồ sơ làm lại nếu hồ sơ không hợp lệ

- Cơ quan quản lý nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Chi nhánh VPĐKĐĐ trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc

- Chi nhánh VPĐKĐĐ thực hiện: Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có) Chuyển

hồ sơ sang Chi cục thuế huyện, thị xã, thành phố để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có), trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên

và môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận;

- Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện việc kiểm tra hồ sơ và trình UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận;

- Chi nhánh VPĐKĐĐ thông báo cho người sử dụng đất khoản phí, lệ phí địa chính phải nộp để thực hiện nghĩa vụ tài chính Cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai Giao Giấy chứng nhận cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả UBND cấp huyện hoặc UBND cấp xã

để trao cho người được cấp

- Người sử dụng đất đem giấy hẹn, nộp phí, lệ phí theo quy định và nhận Giấy chứng nhận tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả UBND cấp huyện hoặc UBND cấp xã

Thời hạn giải quyết: Không quá ba mươi (30) ngày, kể từ ngày nhận được

hồ sơ hợp lệ Thời gian này không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định

Trong thời kỳ này, Giấy chứng nhận phát hành theo một mẫu thống nhất

và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm Các loại Giấy chứng nhận QSDĐ, Giấy chứng nhận QSHNƠ và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận QSHNƠ, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng phù hợp với quy định của pháp luật đã cấp trước ngày 10/12/2009 đều có giá trị pháp lý và các loại Giấy chứng nhận sẽ được cấp bao gồm:

- Giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ;

- Chứng nhận QSHNƠ;

- Chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở;

- Chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng;

- Chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm;

1.2 Căn cứ pháp lý của đăng ký cấp giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai hiện hành

1.2.1 Nguyên tắc đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Căn cứ Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013;

Căn cứ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều Luật Đất đai;

Căn cứ Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;

Căn cứ Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ quy định về sửa đổi, bổ sung một số quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;

Căn cứ Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

Căn cứ Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính;

Căn cứ Quyết định số 1701/2016/QĐ-UBND ngày 07/06/2016 của UBND tỉnh Đồng Nai ban hành Quy định cơ quan tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính về đất đai; cơ chế phối hợp và thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai;

Nguyên tắc đăng ký đất đai

Muốn cho công tác đăng ký đất đai được thực hiện tốt thì cần phải căn cứ vào các nguyên tắc cơ bản sau: Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ, nguyên tắc đồng thuận, nguyên tắc công khai, nguyên tắc chuyên biệt hoá

Có 4 nguyên tắc cơ bản sau đây:

- Một là nguyên tắc đăng nhập hồ sơ: một biến động về quyền đối với đất đai, đặc biệt là khi mua bán chuyển nhượng, sẽ chưa có hiệu lực pháp lý nếu chưa được đăng nhập vào sổ đăng ký đất đai

- Hai là nguyên tắc đồng thuận: người được đăng ký với tư cách là chủ thể đối với quyền phải đổng ý với việc đăng nhập các thông tin đăng ký hoặc thay đổi các thông tin đã đăng ký trước đây trong hồ sơ đăng ký

- Ba là nguyên tắc công khai: hồ sơ đăng ký đất đai được công khai cho mọi người có thể tra cứu, kiểm tra Các thông tin đăng ký phải chính xác và tính pháp lý của thông tin phải được pháp luật bảo vệ

- Bốn là nguyên tắc chuyên biệt hoá: trong đăng ký đất đai, chủ thể (người

có quyền cần đăng ký) và đối tượng (đất đai, bất động sản) phải được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý

Việc tuân thủ những nguyên tắc trên đảm bảo cho hệ thống đăng ký đất đai thực sự có hiệu lực và hiệu quả, làm đơn giản hoá các giao dịch và giảm bớt những khiếu kiện về chủ quyền đối với đất đai

Nguyên tắc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ

Theo Điều 98 Luật Đất đai 2013, nguyên tắc cấp giấy chứng nhận được quy định như sau:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà

có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó

Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện

Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi

họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên

vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu

Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật đất đai 2013

1.2.2 Điều kiện thực hiện đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyến sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

Việc được cấp hay không được cấp giấy chứng nhận phải phụ thuộc vào giấy tờ người sử dụng đất có, vào thời điểm sử dụng, đất có tranh chấp hay

không, quy hoạch sử dụng đất như thế nào,…Điều này được quy định cụ thể tại điều 100 của Luật đất đai 2013 như sau:

Thứ nhất, nếu người sử dụng đất có một trong các giấy tờ được cấp qua các thời kỳ lịch sử tại Khoản 1 Điều 100 của Luật đất đai 2013 thuộc “chính chủ” và không có có tranh chấp thì người sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất

Thứ hai, trường hợp người sử dụng đất có một trong các giấy tờ được cấp qua các thời kỳ lịch sử tại Khoản 1 Điều 100 của Luật đất đai 2013 nhưng

“không thuộc chính chủ”, đất không có tranh chấp nhưng có hợp đồng mua bán hoặc để thừa kế, tặng cho thì được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền

sử dụng đất

Thứ ba, hộ gia đình cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoăc Quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của

cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận, trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

Thứ tư, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành

mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận, trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

Thứ năm, người sử dụng đất không có bất cứ một loại giấy tờ nào về QSDĐ mà đất sử dụng ổn định có xác nhận của UBND cấp xã (sử dụng với cùng mục đích và ổn định từ thời điểm sử dụng), lâu dài (căn cứ dựa trên các mốc thời gian: ngày 18/12/1980, ngày 15/10/1993, ngày 01/7/2004, ngày 01/7/2014), đất không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì được cấp Giấy chứng nhận

Ngoài ra, một số trường hợp được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận như người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất , khu công nghệ cao, khu kinh tế, người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất, người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở, người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách , hợp nhất QSDĐ hiện có

và người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất

1.2.3 Trách nhiệm của cơ quan thực hiện đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyến sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất

Trách nhiệm của UBND xã:

Chủ tịch UBND cấp xã chịu trách nhiệm trước Chủ tịch UBND cấp huyện trong việc xác nhận các loại giấy tờ phục vụ công tác cấp GCN thuộc địa bàn quản lý đúng nội dung và thời hạn quy định tại quy định này, theo hướng dẫn chuyên môn của UBND cấp huyện, các sở, ban, ngành trong tỉnh;

Thường xuyên nắm bắt tình hình thực tiễn, kịp thời phản ảnh, đề xuất giải pháp giải quyết các vướng mắc liên quan đến công tác cấp GCN đến UBND huyện, phòng TN&MT để hướng dẫn và chỉ đạo giải quyết, đảm bảo công tác cấp Giấy chứng nhận được thuận lợi, nhanh chóng và hiệu quả;

Tổ chức thực hiện tốt công tác quản lý, lưu trữ hồ sơ cấp Giấy chứng nhận

và cập nhật, chỉnh lý biến động bản đồ, hồ sơ địa chính và các tài liệu có liên quan theo thông báo cập nhật, chỉnh lý biến động của Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định;

Phát hiện và báo cáo UBND cấp huyện kịp thời các trường hợp tiêu cực liên quan đến công tác cấp Giấy chứng nhận tại địa bàn phụ trách để có biện pháp xử lý theo quy định của pháp luật

Trách nhiệm của chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện:

Lập, chỉnh lý, cập nhật, lưu trữ và quản lý hồ sơ địa chính, lưu trữ và quản

lý hồ sơ cấp Giấy chứng nhận gốc; tiếp nhận, quản lý việc sử dụng phôi Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;

Cập nhật, chỉnh lý, đồng bộ hóa, khai thác dữ liệu đất đai; xây dựng, quản

lý hệ thống thông tin đất đai theo quy định của pháp luật;

Phối hợp với Phòng Tài nguyên và Môi trường và các cơ quan, đơn vị liên quan tham mưu cho UBND cấp huyện giải quyết khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến Giấy chứng nhận đã được UBND cấp huyện cấp theo quy định;

Trường hợp Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai đang lưu trữ toàn bộ

hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hồ sơ đăng ký biến động nhà đất và các tài liệu đất đai có liên quan (dạng giấy và dạng số), thì Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai có trách nhiệm cung cấp thông tin cho Phòng Tài nguyên và Môi trường

Trách nhiệm của Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện

Kiểm tra hồ sơ và trình UBND cấp huyện ký Giấy chứng nhận;

Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để đăng ký vào hồ sơ địa chính và trả kết quả cho bộ phận tiếp nhận Trường hợp

hồ sơ nộp tại UBND cấp xã thì Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm chuyển hồ sơ đã giải quyết cho UBND cấp xã để trả kết quả

Trách nhiệm của UBND huyện:

Thường xuyên, định kỳ tổ chức tuyên truyền pháp luật về xây dựng, nhà

ở, đất đai và tài sản khác cho người sử dụng đất tại các xã, phường, thị trấn trực thuộc để nghiêm túc thực hiện quy định này;

Chỉ đạo các phòng chuyên môn cấp huyện kịp thời phối hợp, xử lý, trả lời

cụ thể nội dung trong phiếu lấy ý kiến và các nội dung khác có liên quan do cơ quan Tài nguyên và Môi trường chuyển đến về việc cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo Quy định;

Chủ động tổ chức, sắp xếp, phân công nhân sự bộ phận tham mưu và thực hiện công tác cấp Giấy chứng nhận theo cơ chế tiếp nhận và hoàn trả hồ sơ “một cửa” nhằm tạo thuận lợi, dễ dàng, đảm bảo thời gian cho cá nhân khi đến liên hệ lập thủ tục cấp Giấy chứng nhận;

Thường xuyên đôn đốc, theo dõi, chỉ đạo công tác cấp Giấy chứng nhận

để kịp thời phát hiện, giải quyết các vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện thuộc thẩm quyền và tổng hợp, báo cáo Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, Ban Quản lý, Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn hoặc UBND tỉnh hướng dẫn và chỉ đạo giải quyết kịp thời đối với các trường hợp vượt thẩm quyền;

Tổ chức chỉ đạo phòng Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện công tác cập nhật, chỉnh lý biến động tại cấp huyện;

Chịu trách nhiệm trước Chủ tịch UBND tỉnh về kết quả thực hiện công tác cấp Giấy chứng nhận thuộc địa bàn quản lý;

Xử lý các vi phạm thuộc thẩm quyền hoặc đề xuất UBND tỉnh nếu vượt thẩm quyền

1.3 Trình tự, thủ tục xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Trách nhiệm quy định hồ sơ, thời gian thực hiện và trình tự, thủ tục hành chính về đất đai được quy định tại Điều 62 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về mẫu hồ sơ, thành phần hồ sơ thực hiện thủ tục hành chính về đất đai quy định tại Nghị định này.Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể cơ quan tiếp nhận, giải quyết thủ tục; thời gian các bước thực hiện thủ tục của từng cơ quan, đơn vị có liên quan và việc giải quyết liên thông giữa các cơ quan có liên quan theo cơ chế một cửa cho phù hợp với điều kiện cụ thể tại địa phương nhưng không quá tổng thời gian quy định cho từng loại thủ tục quy định tại Nghị định này

● Việc nộp hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai được quy định tại các Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ tại UBND xã thì UBND cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả Trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại GCN thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai

Địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ

và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính theo quy định của Chính phủ thì các

cơ quan quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này thực hiện việc tiếp nhận hồ

sơ và trả kết quả thông qua bộ phận một cửa theo Quyết định của UBND cấp tỉnh

Việc trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính được thực hiện như sau: + Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể

từ ngày có kết quả giải quyết, trừ trường hợp quy định tại Điểm b Khoản này;

- Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành chính thì việc trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện sau khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định; trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm thì trả kết quả sau khi người sử dụng đất đã ký hợp đồng thuê đất; trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành chính thì trả kết quả sau khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác định được miễn nghĩa vụ tài chính;

- Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện giải quyết thì cơ quan nhận hồ sơ

có trách nhiệm trả lại hồ sơ và thông báo rõ lý do không đủ điều kiện giải quyết

● Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai (thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận) được quy định tại Khoản 2 và 4 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận được quy định như sau:

- Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ là không quá 30 ngày;

- Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở là không quá 30 ngày;

- Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày;

Thời gian quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ Thời gian này không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa

vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp

sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định

Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa

03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp

hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục quy định tại Điều này được tăng thêm 15 ngày

Việc nộp giấy tờ khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận được quy định chi tiết tại Điều 11, Thông tư 24/2014/TT-BTNMT

● Theo Điều 70 Nghị đinh 43/2014/NĐ-CP, Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất được quy định như sau:

Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định

cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm kiểm tra

hồ sơ và thực hiện các công việc như sau:

- Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch

Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì xác nhận tình trạng

tranh chấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình xây dựng thì xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;

- Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công việc tại Điểm a Khoản này, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);

- Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai

Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:

- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều này;

- Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);

- Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký;

- Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và

34 của Nghị định này thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản đó Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ quan quản lý nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Văn phòng đăng ký đất đai;

- Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);

- Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người được cấp

Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc sau:

- Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai

Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật mà nay có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận; Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc quy định tại Điểm g Khoản 3 và Khoản 4 Điều này

Theo Khoản 1 và 2 Điều 79 Nghị định 43/NĐ-CP, Trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ được quy định như sau:

Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

- Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

- Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã

để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã

Tiểu kết chương:

Qua những lý luận trên, ta thấy công tác ĐKĐĐ, cấp Giấy chứng nhận được xem là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý nhà nước và được quy định cụ thể trong các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai ĐKĐĐ bao gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động Trong đó, đăng ký lần đầu được thực hiện khi người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

để sử dụng hoặc đang sử dụng mà chưa đăng ký, cấp giấy chứng nhận Đăng ký biến động được thực hiện khi người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận

và có thay đổi trong sử dụng đất Sau khi đăng ký, nếu đủ điều kiện, người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận hoặc chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã được cấp, được thừa nhận và được bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong sử dụng đất của mình Ngoài ra, các loại tài sản cố định trên đất sẽ được đăng ký, cấp giấy chứng nhận lần đầu hoặc được bổ sung tùy từng trường hợp Bên cạnh đó, các vấn đề xoay quanh đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, thẩm quyền thực hiện của từng cơ quan quản lý đất đai, cũng như trình tự, thủ tục hành chính xử lý hồ sơ trong công tác ĐKĐĐ, cấp Giấy chứng nhận cũng đều được quy định cụ thể trong các văn bản pháp quy So với các thời kỳ trước, mỗi điều, khoản trong các văn bản hiện hành đều được trình bày rõ ràng, chi tiết; trình tự và thủ tục hành chính được rút ngắn; nội dung được thêm bớt phù hợp với tình hình KT - XH như hiện nay Những lý luận này được xem là cơ

sở để thực hiện việc nghiên cứu các vấn đề tiếp theo

Việc nghiên cứu chương 1 giúp cho chúng ta hiểu rõ hơn quyền và nghĩa

vụ của nhà nước và người dân; trình tự thủ tục tránh các trường hợp làm trái với quy định của pháp luật Và hơn thế nữa việc nghiên cứu chương 1 là tiền đề

cho việc nghiên cứu công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận ở chương 2

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN

XUÂN LỘC, TỈNH ĐỒNG NAI 2.1 Khái quát địa bàn nghiên cứu

2.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội của huyện Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai

2.1.1.1 Điều kiện tự nhiên

a Vị trí địa lý:

Huyện xuân lộc nằm ở phía Đông Nam tỉnh Đồng Nai, huyện được thành lập vào ngày 01/07/1991 Có tọa độ từ 10o30’03 đến 11o34’57’’B và từ

106o45’30 đến 107o35’00"Đ

Nguồn: phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Xuân Lộc năm 2017

Hình 2.1: Bản đồ hành chính huyện Xuân Lộc tỉnh Đồng Nai

Tứ cận được xác định:

+ Phía Bắc: giáp huyện Định Quán

+ Phía Nam: giáp huyện Cẩm Mỹ - tỉnh Đồng Nai và tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu + Phía Đông: giáp tỉnh Bình Thuận

+ Phía Tây: giáp thị xã Long Khánh - tỉnh Đồng Nai

Địa hình huyện Xuân Lộc có hai dạng địa hình chính là núi, đồi thoải lượn song

Địa hình núi: phân bố rãi rác thành các ngọn núi độc lập có độ dốc lớn, chiếm khoảng 6 - 7% tổng diện tích toàn huyện, trong đó lớn nhất là núi Chứa Chan

Huyện Xuân Lộc nằm ở phía Đông Nam tỉnh Đồng Nai Toàn huyện có

1 thị trấn và 14 xã Diện tích: 72.678,52 ha chiếm 12,4% diện tích tự nhiên toàn tỉnh Dân số: 218.753 người, mật độ 0,301 người/km2

❖ Địa Hình:

Có 2 dạng địa hình chính là: địa hình núi và đồi thoải lượn sóng

- Địa hình núi: phân bổ rải rác thành các ngọn núi độc lập có độ dốc lớn chiếm khoảng 6-7% tổng diện tích toàn huyện, trong đó nổi tiếng nhất là núi Chứa Chan với độ cao 844m Tuy không thích hợp với sản xuất nông nghiệp nhưng lại chứa đựng tiềm năng về phát triển du lịch

- Địa hình đồi thoải lượn sóng: là dạng địa hình chính chiếm 85% tổng diện tích toàn huyện Độ dốc phổ biến từ 3 đến 8 khá thuận lợi cho phát triển nông nghiệp với các loại hình cây lâu năm.Tuy nhiên các khu vực có độ dốc lớn trên 3 cần chú trọng biện pháp xây dựng đồng ruộng để hạn chế tình trạng xói mòn đất trong mùa mưa

❖ Khí hậu

- Huyện Xuân Lộc nằm trong vùng khí hậu cận xích đạo, chịu ảnh hưởng rõ rệt của khí hậu Đông Nam Bộ, có nhiệt độ cao đều quanh năm, ít gió bão và không có mùa đông lạnh

- Hàng năm chia làm hai mùa rõ rệt: Mùa mưa và mùa khô Trong đó, mùa mưa bắt đầu từ tháng 4 đến tháng 9, mùa khô thường bắt đầu từ tháng 12 đến tháng 4

b Tài nguyên thiên nhiên

● Tài nguyên đất

Tổng diện tích tự nhiên toàn huyện Xuân Lộc là 72.678,52 ha, bao gồm sáu nhóm đất chính là nhóm đất vàng, nhóm đất đá bọt, nhóm đất đỏ vàng, nhóm đất tầng mỏng, nhóm đất nâu thẫm và nhóm đất xám nâu

● Tài nguyên nước

Trên địa bàn huyện có 3 hệ thống sông suối chính chạy qua là: Sông La Ngà, Sông Ray, các nhánh suối của sông Dinh

● Tài nguyên rừng: Toàn huyện còn khoảng 12256 ha rừng bao gồm: Rừng tự nhiên: Diện tích 2793 ha, toàn bộ là rừng tái sinh, trữ lượng gỗ còn rất phong phú

* Đánh giá điều kiện tự nhiên huyện Xuân Lộc

Nhìn chung với điều kiện tự nhiên của huyện có những thuận lợi và khó khăn sau:

- Thuận lợi: Huyện Xuân Lộc có quốc lộ 1A và đường sắt chạy qua, trung tâm huyện đóng tại ngã 3 Ông Đồn là đầu mối của các tuyến giao thông quan trọng trong khu vực, tạo cho Xuân Lộc có lợi thế về phát triển nền kinh tế hướng ngoại với các thế mạnh về nông nghiệp, dịch vụ, công nghiệp, đóng vai trò quan trọng trong phát triển nông nghiệp tỉnh Đồng Nai và mở rộng mối giao lưu giữa Đồng Nai với các tỉnh Duyên Hải Nam Trung Bộ và Bà Rịa – Vũng Tàu Có nhều ưu thế về đặc điều kiện tự nhiên là nhân tố quan trọng định hướng phát triển các loại cây lâu năm, cây ngắn ngày và cây lương thực như: cao su, hồ tiêu, cây ăn quả, mía, ngô, các loại đậu và lúa nước

- Khó khăn: Huyện Xuân Lộc là huyện có nhiều đồi núi , địa hình dốc vào mùa mưa đễ có nguy cơ bị xói mòn, rửa trôi, diện tích rừng che phủ ngày càng

bị tàn phá nghiêm trọng mà chưa có biện pháp hiệu quả để ngăn chặn Và đây cũng là yếu tố khó khăn cho việc đo đạc của các cán bộ địa chính dẫn đến ảnh hưởng đến kết quả đo đạc

2.1.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội

Huyện Xuân Lộc với tổng diện tích tự nhiên là 72.678,52 ha, bao gồm 14

xã và 1 thị trấn Tổng dân số là 212.011 nhân khẩu, trong đó có 107,410 lao động chiếm 50.66% dân số toàn huyện, chủ yếu hoạt động trong ngành nông – lâm nghiệp, đây là ngành thế mạnh trong nền kinh tế của huyện chiếm 67.65% tổng giá trị sản phẩm toàn huyện

* Đánh giá điều kiện kinh tế- xã hội huyên Xuân Lộc

Huyện Xuân Lộc có vị trí thuận lợi, quan trọng về mặt chiến lược nên có nhiều tiềm năng phát triển kinh tế - xã hội

Về mặt kinh tế, huyện Xuân Lộc có thế mạnh về nông – lâm nghiệp, ngành nông nghiệp chiếm tỷ trọng cao trong cơ cấu kinh tế Hiện nay, cơ cấu kinh tế của huyện là: Nông - lâm nghiệp - thương mại - dịch vụ - công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp

Về cơ sở hạ tầng, nhìn chung đã đáp ứng nhu cầu của người dân

Huyện Xuân Lộc là khu vực đang có mức phát triển kinh tế rất cao Hiện nay Xuân Lộc đang được tập trung xây dựng các cơ sở hạ tầng gồm khu công

nghiệp, khu kinh tế và các công trình sự nghiệp quy mô lớn khác làm cho giá trị đất đai địa phương cũng như nhu cầu sử dụng đất của người dân không ngừng tăng lên

Sự gia tăng dân số của huyện đang gây áp lực mạnh mẽ đến sự phát triển kinh tế-xã hội cũng như việc sử dụng đất Dân số tăng, nhu cầu về nhà ở và đất ở tăng lên kéo theo nhu cầu sử dụng đất cũng tăng theo các năm làm cho sự chuyển dịch đất đai sẽ diễn ra sôi nổi

Vì thế, công tác cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ cho các chủ sử dụng đất hiện nay được đánh giá là rất quan trọng

2.1.2 Giới thiệu cơ quan thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận

Ở mỗi địa phương, mỗi cơ quan quản lý đất đai từng cấp sẽ có vị trí, chức năng khác nhau và đảm nhiệm những nhiệm vụ, quyền hạn cũng không giống nhau Trong hoạt động quản lý nhà nước nói chung và công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận nói riêng, từng cơ quan hành chính các cấp sẽ thực hiện những việc làm và có thẩm quyền giải quyết riêng theo quy định Sau đây là sơ lược về một số cơ quan thực hiện công tác ĐKĐĐ, cấp Giấy chứng nhận ở Xuân Lộc:

UBND cấp xã: Trong lĩnh vực ĐKĐĐ, cấp Giấy chứng nhận, UBND cấp

xã có nhiệm vụ hỗ trợ Văn phòng ĐKĐĐ UBND cấp xã thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ tại UBND cấp xã; kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng sử dụng đất, nguồn gốc, tình trạng tranh chấp đất; niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ

sơ và chuyển hồ sơ đến VPĐKĐĐ

Chi nhánh VPĐKĐĐ: Chi nhánh VPĐKĐĐ được thành lập ở huyện,

quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh là đơn vị sự nghiệp công lập, có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận; chỉnh lý biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, xây dựng và quản lý hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật Chi nhánh VPĐKĐĐ cấp huyện thuộc Phòng TNMT, do UBND cấp huyện quyết định thành lập theo đề nghị của Trưởng phòng TNMT và Trưởng phòng Nội vụ Chi nhánh VPĐKĐĐ có con dấu riêng, được mở tài khoản theo quy định của pháp luật

Phòng Tài nguyên và Môi trường: Phòng TNMT là cơ quan chuyên môn

thuộc UBND cấp huyện thực hiện chức năng tham mưu, giúp UBND cấp huyện quản lý nhà nước về tài nguyên và môi trường gồm: Đất đai, tài nguyên nước, khoáng sản, môi trường, biến đổi khí hậu, biển và hải đảo (đối với các huyện có biển, đảo) Phòng TNMT có tư cách pháp nhân, có con dấu và tài khoản; chịu sự chỉ đạo, quản lý và điều hành của UBND cấp huyện; đồng thời chịu sự chỉ đạo, kiểm tra, hướng dẫn về chuyên môn nghiệp vụ của Sở TNMT

UBND cấp huyện: UBND cấp huyện thực hiện nhiệm vụ chỉ đạo, giám sát

việc thực hiện nhiệm vụ của Phòng TNMT trong công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận cũng như thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận cho các đối tượng thuộc thẩm quyền

VPĐKDĐ tỉnh: Là đơn vị sự việc công lập trực tiếp thuộc sở Tài nguyên

và Môi trường, có chức năng thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, xây dựng quản lý cập nhập, chỉnh lý thông nhất hồ sơ địa chính

và cơ sở dữ liệu đất đai; thông kê kiểm kê đất đai và cung cấp thông tin đất đai cho tổ chức cá nhân theo quy định của pháp luật

Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai: là cơ quan thực hiện cấp

GCN QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ biến động, chuyên môn thuộc UBND cấp tỉnh, thực hiên chức năng tham mưu, giúp UBND tỉnh quản lý nhà nước về Tài nguyên và Môi trường gồm: Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, địa chất môi trường, đo đạc bản đồ…

2.2 Quy trình thực hiện đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2.2.1 Quy trình thực hiện đăng ký đất đai

Căn cứ vào Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận lần đầu; Căn cứ vào Bộ thủ tục hành chính chung áp dụng tại của cấp huyện trên địa bàn tỉnh Đồng Nai, ban hành kèm theo Quyết định số 1701/QĐ-UBND ngày 07/06/2016 của Chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai, quy trình đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu bao gồm 04 bước như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả UBND cấp huyện

hoặc UBND cấp xã

Công chức tiếp nhận: Kiểm tra hồ sơ Nếu hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì thực hiện các bước tiếp theo Nếu hồ sơ thiếu hoặc không hợp lệ thì Công chức tiếp nhận hướng dẫn để người nộp hồ sơ làm lại

+ Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở UBND cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Chi nhánh VPĐKĐĐ

- Trường hợp nộp hồ sơ tại Chi nhánh VPĐKĐĐ thì Chi nhánh VPĐKĐĐ thực hiện các công việc như sau:

+ Gửi hồ sơ đến UBND cấp xã để lấy ý kiến xác nhận hiện trạng sử dụng đất, hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất, sự phù hợp với quy hoạch đối với trường hợp không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất; xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản đối với trường hợp không có giấy tờ

về quyền sở hữu tài sản; xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt đối với nhà ở, công trình xây dựng; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ; niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Chi nhánh VPĐKĐĐ đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp

hồ sơ tại Chi nhánh VPĐKĐĐ

+ Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận vào đơn đăng ký;

+ Gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản đăng

ký đối với trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ theo quy định

Trường hợp người sử dụng đất đã ĐKĐĐ theo quy định của pháp luật mà nay có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận thì không thực hiện bước 2

Bước 3: Cơ quan quản lý nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có

trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Chi nhánh VPĐKĐĐ trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc

Bước 4: Chi nhánh VPĐKĐĐ thực hiện các công việc như sau: Cập nhật

thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);

Thời hạn giải quyết: Không quá ba mươi (30) ngày, kề từ ngày nhận được

hồ sơ hợp lệ

Thành phần 01 bộ hồ sơ gồm có:

- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

- Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (bản sao) theo quy định

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất - nếu có (bản sao)

- Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân

về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện

vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế

- Danh sách người sử dụng chung thửa đất, chủ sở hữu chung tài sản gắn liền với đất Mẫu số 04b/ĐK;

- Danh sách các thửa đất nông nghiệp của cùng một người sử dụng, người được giao quản lý đất Mẫu số 04c/ĐK;

2.2.2 Quy trình đăng ký biến động

Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Bộ phận “tiếp nhận và trả kết

quả” thuộc UBND huyện

- Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người

sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất

- Hồ sơ đầy đủ: tiếp nhận và ghi biên nhận hồ sơ Chuyển hồ sơ đến Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai trong thời gian không quá 01 ngày

- Hồ sơ chưa đầy đủ: hướng dẫn tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bổ sung theo đúng quy định

Bước 2: Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện các công việc:

- Kiểm tra hồ sơ Trường hợp hồ sơ có từ một loại giấy tờ chưa đáp ứng yêu cầu về tính pháp lý thì chậm nhất 02 ngày làm việc (kể từ ngày nhận hồ sơ), Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản trả lại hồ sơ (ghi

rõ lý do và các nội dung cần bổ sung)

- Thẩm định hồ sơ:

+ Nếu kết quả thẩm định đạt yêu cầu thì hoàn tất thủ tục gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính; hoàn tất thủ tục trình Lãnh đạo Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai ký chỉnh lý biến động vào giấy chứng nhận của người sử dụng đất

Đối với trường hợp phải cấp giấy chứng nhận: hoàn tất hồ sơ, in Giấy chứng nhận và gửi về Văn phòng Đăng ký đất đai để trình Sở Tài nguyên và Môi trường ký giấy chứng nhận

+ Nếu kết quả thẩm định chưa đạt yêu cầu thì thông báo bằng văn bản cho

hộ gia đình, cá nhân để chỉnh sửa, bổ sung

Bước 3: Bộ phận “tiếp nhận và trả kết quả” thực hiện các công việc sau:

- Hướng dẫn tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đến nhận kết quả: trả lại biên nhận hồ sơ, nộp lệ phí (nếu có), nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính, nộp lại bản chính giấy tờ theo quy định trước khi nhận giấy chứng nhận

- Trả kết quả: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (trường hợp nhận thay phải có giấy ủy quyền và CMND của người được ủy quyền)

Thành phần 01 bộ hồ sơ gồm có:

+ Đơn đăng ký BĐĐĐ, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

+ Một trong các giấy tờ liên quan đến nội dung biến động

2.2.3 Quy trình thực hiện cấp Giấy chứng nhận

Căn cứ vào Điều 70 Nghị đinh 43/2014/NĐ-CP, trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận lần đầu; Căn cứ vào Bộ thủ tục hành chính chung áp dụng tại cấp huyện trên địa bàn tỉnh Đồng Nai, ban hành kèm theo Quyết định số 1701/QĐ-UBND ngày 07/06/2016 của Chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai

* Quy trình thực hiện cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ lần đầu:

Bước 1: Nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả UBND cấp

huyện; trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nếu có nhu cầu nộp

hồ sơ tại UBND cấp xã thì Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả UBND cấp xã nơi

có đất tiếp nhận và trả kết quả

Công chức tiếp nhận: Kiểm tra hồ sơ Nếu hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì viết giấy hẹn trao cho người nộp Nếu hồ sơ thiếu hoặc không hợp lệ thì Công chức tiếp nhận hướng dẫn để người nộp hồ sơ làm lại

+ Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở UBND cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Chi nhánh VPĐKĐĐ

- Trường hợp nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND cấp huyện thì Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả chuyển cho Chi nhánh VPĐKĐĐ, Chi nhánh VPĐKĐĐ thực hiện các công việc như sau:

+ Gửi hồ sơ đến UBND cấp xã để lấy ý kiến xác nhận hiện trạng sử dụng

đất, hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất, sự phù hợp với quy hoạch đối với trường hợp không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất; xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản đối với trường hợp không có giấy tờ

về quyền sở hữu tài sản; xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt đối với nhà ở, công trình xây dựng; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ; niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Chi nhánh VPĐKĐĐ

+ Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận vào đơn đăng ký;

+ Gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản đăng

ký đối với trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ theo quy định

Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật mà nay có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận thì không thực hiện bước 2

Bước 3: Cơ quan quản lý nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có

trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Chi nhánh VPĐKĐĐ trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc

Bước 4: Chi nhánh VPĐKĐĐ thực hiện các công việc như sau:

- Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);

- Chuyển hồ sơ sang Chi cục thuế cấp huyện để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có), trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận;

Bước 5: Cơ quan TNMT thực hiện các công việc sau:

- Kiểm tra hồ sơ và trình UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận;

- Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Chi nhánh VPĐKĐĐ

-Trường hợp thuê đất thì trình UBND cấp huyện ký quyết định cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất và Giấy chứng nhận sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

Bước 6: Thông báo cho người sử dụng đất khoản phí, lệ phí địa chính

phải nộp để thực hiện nghĩa vụ tài chính

Bước 7: Chi nhánh VPĐKĐĐ:

- Cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận vào hồ sơ địa chính, cơ sở

Bước 8: Người sử dụng đất đem giấy hẹn, nộp phí, lệ phí theo quy định

và nhận Giấy chứng nhận tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả UBND cấp huyện hoặc UBND cấp xã

Thời hạn giải quyết: Không quá ba mươi (30) ngày, kề từ ngày nhận được

hồ sơ hợp lệ; đối với đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất của người

sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận không quá hai mươi (20) ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ Thời gian này không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định

+ Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác găn liền với đất theo Mẫu số 04a/ĐK;

+ Một trong các giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

+ Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất - nếu có;

- Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân

về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện

vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế;

- Danh sách người sử dụng chung thửa đất, chủ sở hữu chung tài sản gắn liền với đất Mẫu số 04b/ĐK;

- Danh sách các thửa đất nông nghiệp của cùng một người sử dụng, người được giao quản lý đất Mẫu số 04c/ĐK;

- Danh sách tài sản gắn liền với đất trên cùng một thửa đất (Mẫu số 04d/ĐK);

- Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất (mẫu số 01/LPTB);

- Tờ khai nộp tiền sử dụng đất (mẫu số 01/TSDĐ);

- Tờ khai thuế Thu nhập cá nhân (mẫu số 11/KK-TNCN)

Sơ đồ 2.1 Quy trình thực hiện đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ

lần đầu

Người sử dụng đất

Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc UBND

huyện

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

thẩm định hồ sơ, lập phiếu chuyển thông tin địa chính

UBND huyện

Kiểm tra, ký vào GCN

* Quy trình thực hiện cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ cho một số trường hợp đăng ký biến động đất đai

Trường hợp xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp

Bước 1: Nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả UBND cấp

huyện; trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nếu có nhu cầu nộp

hồ sơ tại UBND cấp xã thì Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả UBND cấp xã nơi

có đất tiếp nhận và trả kết quả

Công chức tiếp nhận: Kiểm tra hồ sơ Nếu hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì viết giấy hẹn trao cho người nộp Nếu hồ sơ thiếu hoặc không hợp lệ thì Công chức tiếp nhận hướng dẫn để người nộp hồ sơ làm lại

Bước 2: Chi nhánh VPĐKĐĐ thẩm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thì gửi

thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính

Bước 3: Cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính và gửi thông báo nghĩa

vụ tài chính cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất về thời gian, địa điểm nộp tiền và gửi thông báo cho Chi nhánh VPĐKĐĐ lưu hồ sơ

Bước 4: Sau khi khi người sư dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính,

Chi nhánh VPĐKĐĐ xác nhận nội dung biến động vào GCN đã cấp theo quy định của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường; Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sơ dữ liệu đất đai; chuyển hồ sơ cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả UBND cấp huyện

Bước 5: Người sử dụng đất đem theo giấy hẹn và nộp phí, lệ phí theo

quy định và nhận Giấy chứng nhận tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả UBND cấp huyện hoặc UBND cấp xã

Trình tự cấp GCN thông qua bộ phận 1 cửa được thể hiện trong sơ đồ sau:

Sơ đồ 2.2 Quy trình cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ đối với

trường hợp biến đông mà xác nhận nội dung biến động vào GCNQSDĐ,

QSHNƠ & TSKGLVĐ đã cấp

Người sử dụng đất

Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc UBND

huyện

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

thẩm định hồ sơ, lập phiếu chuyển thông tin địa chính

Chi cục thuế

Xác định, nghĩa vụ tài chính;

Thông báo cho người SDĐ

- Trường hợp đăng ký biến động mà phải cấp mới giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

Bước 1: Nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả UBND cấp

huyện; trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nếu có nhu cầu nộp

hồ sơ tại UBND cấp xã thì Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả UBND cấp xã nơi

có đất tiếp nhận và trả kết quả

Công chức tiếp nhận: Kiểm tra hồ sơ Nếu hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì trong

thơig gian tối đa 3 ngày cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng

dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định

Bước 2: Chi nhánh VPĐKDĐ kiểm tra hồ sơ và đối chiếu với thực tế

chuyển thông tin cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định

Trường hợp cấp bổ sung tài sản thì Chi nhánh kiểm tra hồ sơ, đo vẽ lập

bản đồ, chuyển thông tin xác định nghĩa vụ tài chính ( không quá 5 ngày) và các

công việc khác theo quy định

Bước 3: Sau khi HGĐ cá nhân đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính Chi

nhánh chuyển toàn bộ hồ sơ dạng giấy (kèm theo giấy GCN đã in) cho Tổ kiểm

tra thuộc VPĐKĐĐ bằng hệ thống bưu chính

Bước 4: Trong thời hạn không quá 02 ngày, Tổ kiểm tra thực hiện kiểm

tra, trình lãnh đạo VPĐKĐĐ ký, trình lãnh đạo Sở TN & MT ký GCN

Bước 5: Trong thời hạn 1/2 ngày, sau khi GCN đã ký, tổ kiểm tra phải

gửi GCN đã ký đến Chi nhánh bằng hệ thống bưu chính

Bước 6: Trong thời hạn 01 ngày, sau khi nhận GCN, Chi nhánh phải thực

hiện quét, sao lưu GCN và thông báo cho HGĐ, cá nhân đến nhận GCN và nộp

phí, lệ phí theo quy định

Bước 7: Trong thời hạn 03 ngày, Chi nhánh thực hiện chỉnh lý, cập nhật

vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai, ký duyệt trang Sổ địa chính đã lập

hoặc chỉnh lý; Đối với địa phương chưa xây dựng, vận hành cơ sở dữ liệu địa

chính, Chi nhánh có trách nhiệm thông báo biến động theo quy định

Sơ đồ 2.3 Quy trình cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ đối với

trường hợp biến đông mà phải cấp mới GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ

Người sử dụng đất

Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc UBND

huyện

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

thẩm định hồ sơ, lập phiếu chuyển thông tin địa chính

Sở Tài nguyên và Môi Trường

Kiểm tra, ký vào GCN

2.3 Công tác phân loại và xử lý cụ thể hồ sơ giải quyết đăng ký cấp Giấy chứng nhận

2.3.1 Phân loại hồ sơ

Hồ sơ đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ có rất nhiều loại

và rất đa dạng Vì thế, phân loại hồ sơ là một trong những việc làm rất cần thiết

và quan trọng trong công tác này Việc phân loại hồ sơ giúp cán bộ địa chính có

cơ sở để xử lý, giải quyết từng bộ hồ sơ sao cho phù hợp nhất, góp phần tiết kiệm thời gian, công sức và chi phí Dựa vào hồ sơ cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ, phạm vi nghiên cứu của luận văn, hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận có thể được phân loại như sau:

Dựa vào các tiêu chí khác nhau mà hồ sơ đăng ký đất đai được chia thành nhiều loại khác nhau Căn cứ vào giai đoạn đăng ký hồ sơ được chia thành: hồ

sơ đăng ký lần đầu và hồ sơ đăng ký biến động

Hồ sơ đăng ký lần đầu theo các tiêu chí khác nhau được phân thành các loại khác nhau:

- Theo hình thức đăng ký hồ sơ được chia thành: hồ sơ chỉ đăng ký đất đai; hồ sơ vừa đăng ký đất đai vừa cấp Giấy chứng nhận; hồ sơ đã đăng ký đất đai nay có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận;

- Theo giấy tờ nộp khi đăng ký hồ sơ được chia thành: hồ sơ đăng ký đã

có giấy tờ về quyền sử dụng đất; hồ sơ chưa có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Hồ sơ đăng ký biến động được phân thành các loại sau:

+ Theo hình thức giao dịch về quyền sử dụng đất hồ sơ đươc chia thành:

hồ sơ biến động do chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hồ sơ biến động do thừa

kế quyền sử dụng đất; hồ sơ biến động do chuyển mục đích sử dụng đất

+ Theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì hồ sơ đươc chia thành hồ

sơ đã có Giấy chứng nhận nay biến động về quyền sử dụng đất; hồ sơ chưa có Giấy chứng nhận mà biến động về quyền sử dụng đất,

- Hồ sơ cấp Giấy chứng nhận bao gồm: hồ sơ cấp giấy chứng nhận có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 100 của Luật đất đai 2013 và trường hợp không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 100 của Luật đất đai 2013

2.3.2 Xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận

Căn cứ xác định hồ sơ:

Sau khi được phân loại, hồ sơ ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ sẽ được xử lý theo quy trình đã quy định cho từng loại hồ sơ Ở giai đoạn này, vấn đề đặt ra đối với cán bộ xử lý hồ sơ là họ phải xem xét tính đầy

đủ, đối chiếu từng loại giấy tờ của từng bộ hồ sơ với các loại giấy tờ theo quy định, cũng như nội dung từng giấy tờ có phù hợp với quy định hay không Sau đây là những căn cứ xác định từng loại hồ sơ để có cách xử lý chúng thật phù hợp:

Căn cứ xác định hồ sơ đất đai được đăng ký và không được đăng ký

Căn cứ để xác định hồ sơ đất đai được đăng ký hay không được đăng ký thì cần căn cứ vào hồ sơ đăng ký đã đầy đủ giấy tờ theo quy định hay chưa, căn

cứ vào đối tượng đăng ký, nguồn gốc sử dụng đất và mục đích đăng ký và nhưng thay đổi trong quá trình sử dụng đất

Khi người sử dụng đất chứng minh được nguồn gốc sử dụng đất hợp pháp Đất không có tranh chấp và không nằm trong quy hoạch

Căn cứ xác định hồ sơ đất đai là đăng ký lần đầu và đăng ký biến động

Để xác đinh được hồ sơ đất đai nào là đăng ký lần đầu hay đăng ký biến động chúng ta căn cứ vào giấy tờ có trong hồ sơ đăng ký đất đai, nguồn gốc sử dụng đất và những thay đổi trong quá trình sử dụng đất

Hồ sơ đăng ký lần đầu là hồ sơ có: Đơn đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ Thay vào đó, hồ sơ đăng ký biến động sẽ có: Đơn đăng

ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất

Hồ sơ đăng ký đất đai thuộc 04 trường hợp tại khoản 3 Điều 95 Luật Đất đai 2013 thì là trường hợp đăng ký lần đầu

Còn hồ sơ đất đai biến động là những trường hợp đã được cấp GCN hoặc

đã đăng ký nhưng mà có sự thay đổi trong quá trình sử dụng đất như sau Các trường hợp đăng ký biến động được quy định tại Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013

Căn cứ xác định hồ sơ đất đai được đăng ký và được cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ

Để xác định hồ sơ đất đai được đăng ký và được cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ thì căn cứ vào hồ sơ đó phải thuộc một trong các trường hợp đủ kiều kiện đăng ký và cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ theo quy định của luật đất đai

Bên cạnh đó khi kiểm tra hồ sơ thì hồ sơ phải đầy đủ giấy tờ và đúng theo quy định của pháp luật đất đai tùy thuộc vào các trường hợp đăng ký hay cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ

Căn cứ xác định hồ sơ đất đai được đăng ký nhưng không (chưa) được cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ

Để xác định được hồ sơ đất đai đăng ký lần đầu được Nhà nước giao đất

để quản lý các bộ thụ lý căn cứ vào đối tượng sử dụng đất, thành phần hồ sơ, loại đất, mục đích sử dụng đất

Hồ sơ đất đai không được đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ là những hồ sơ không đủ điều kiện như:

+ Thiếu một trong các giấy tờ đã quy định

+ Cung cấp thiếu hoặc sai thông tin trong các mẫu đơn hoặc sử dụng các đơn sai mẫu đã quy định

+ Đối tượng được đăng ký, cấp GCN (đất đai, tài sản gắn liền với đất) đang trong tình trạng tranh chấp, khiếu nại

+ Thuộc các trường hợp được quy định tại Điều 19, Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định các trường hợp không được cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ

& TSKGLVĐ

Các bước xử lý hồ sơ để hoàn thành 1 bộ hồ sơ đăng ký cấp GCN trước khi cơ quan có thẩm quyền ký quyết định cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ cho người sử dụng đất

➢ Các bước xử lý hồ sơ đăng ký và cấp GCN lần đầu

Các bước cụ thể xử lý hồ sơ đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ lần đầu của ông Lê Đức Dũng

Hồ sơ của ông Lê Đức Dũng (phụ lục 1) là hồ sơ đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ lần đầu đối với thửa đất số 09 tờ bản đồ số

98, diện tích 111.3 m2, loại đất: đất ở nông thôn, địa chỉ thửa đất tại xã Xuân Tâm, huyện Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai

Nguyên nguồn gốc thửa đất số 09 tờ bản đồ số 98 là ông Lê Văn Dũng khai phá năm 1982 sử dụng đến năm 1992 chuyển nhượng lại cho ông Lê Đữc Dũng Đất ở có trước ngày 15/10/1993

Hồ sơ đăng ký cấp GCN của ông Lê Đức Dũng đủ điều kiện cấp giấy theo quy định tại Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ nên sẽ được đăng ký, cấp GCN lần đầu với hình thức Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định

Quy trình xử lí hồ sơ:

Căn cứ vào Quyết định số 1701/QĐ-UBND của UBND tỉnh Đồng Nai về việc công bố thủ tục hành chính thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND cấp huyện trên địa bàn tỉnh Đồng Nai ngày 07/06/2016

Bước 1: Ông Lê Đức Dũng nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký cấp GCN lần đầu tại

bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc UBND huyện Xuân Lộc bộ hồ sơ gồm:

 01 Đơn đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ theo Mẫu số 04/ĐK;

 01 Bản sao CMND, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận kết hôn của ông Lê Đức Dũng và bà Nguyễn Thị Thu Hà (photo công chứng)

 Văn bản cam kết về tài sản của bà Nguyễn Thị Thu Hà;

- Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc UBND huyện Xuân Lộc tiếp nhận kiểm tra hồ sơ và chuyển cho Chi Nhánh VPĐKĐĐ huyện Xuân Lộc

Bước 2: Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Xuân Lộc tiếp nhận kiểm tra hồ sơ

thông báo đến UBND xã Xuân Tâm UBND xã Xuân Tâm thực hiện các công việc sau: UBND xã lấy ý kiến người dân về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất thông báo niêm yết danh sách công khai kết quả kiểm tra hồ sơ trong thời gian

15 ngày Trong thời gian niêm yết, UBND xã không nhận được đơn thư khiếu nại, tranh chấp nào về hồ sơ trên Kết thúc thời gian niêm yết, UBND xã Xuân Tâm thông báo kết quả cho Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Xuân Lộc

Đồng thời tiến hành trích đo địa chính thửa đất (Biên bản kiểm tra hiện trạng sử dụng đất) và xác nhận đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ vào đơn đăng ký Chuyển hồ sơ cho Chi nhánh VPĐKDĐ huyện Xuân Lộc

Bước 3: Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Xuân Lộc tiếp nhận lại hồ sơ thì

thực hiện các công việc như sau:

Chuẩn bị hồ sơ, dự thảo Tờ trình của Phòng TN & MT, dự thảo Quyết định của UBND huyện, viết GCN và gửi Phòng TN & MT để kiểm tra;

Chuyển hồ sơ cho Phòng TN & MT huyện Xuân Lộc

Bước 4: Phòng TN & MT huyện Xuân Lộc thực hiện các công việc sau:

Tiếp nhận hồ sơ từ Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Xuân Lộc; thực hiện kiểm tra hồ sơ, ký Tờ trình và trình lên UBND huyện Xuân Lộc ký vào GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ;

Bước 5: UBND cấp huyện thực hiện các công việc sau:

Tiếp nhận hồ sơ, Tờ trình của Phòng TN & MT, UBND huyện có trách nhiệm xem xét, ký vào GCN

Bước 6: Sau khi UBND cấp huyện ký vào GCNQSDĐ, QSHNƠ &

TSKGLVĐ, Chi nhánh VPĐKĐĐ có trách nhiệm: Gửi phiếu chuyển thông tin địa chính để xác định nghĩa vụ tài chính đến Chi cục Thuế huyện Xuân Lộc để xác định nghĩa vụ tài chính đối với ông Lê Đức Dũng

Bước 7: Chi cục Thuế có trách nhiệm xác định nghĩa vụ tài chính gửi lại

Chi nhánh VPĐKĐĐ để thông báo cho ông Lê Đức Dũng thực hiện nghĩa vụ tài chính

Bước 8: Sau khi Chi cục Thuế có thông báo xác định nghĩa vụ tài chính,

Chi nhánh VPĐKĐĐ có trách nhiệm: vào sổ cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ, sao GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ để lưu và gửi các cơ quan quản lý nhà nước về tài sản gắn liền với đất

Cập nhật bổ sung việc cấp GCN vào hồ sơ địa chính

Bước 9: Gửi GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ cho Bộ phận tiếp nhận

và trả kết quả UBND huyện Xuân Lộc để gửi cho ông Lê Đức Dũng đến nhận kết quả

Nhận xét quy trình xử lý:

Căn cứ vào điểm a khoản 2 Điều 61 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai và quyết định số1701/QĐ-UBND của UBND tỉnh Đồng Nai về việc công bố thủ tục hành

chính thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND cấp huyện trên địa bàn tỉnh Đồng Nai ngày 07/06/2016 Hồ sơ cấp giấy chứng nhận lần đầu của ông Lê Đức Dũng thực hiện không đúng với thời gian quy định cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ là trong vòng 30 ngày nhưng lại thưc hiện trong vòng 50 ngày kể từ nhận hồ sơ nguyên nhân của sự chậm trễ này là do ông Lê Đức Dũng thưc hiện nghĩa vụ tài chính chậm Bên cạnh đó, nguyên nhân còn do cán bộ địa chính chưa thực hiện tốt nhiệm vụ của mình vì trong quá trình tham mưu giải quyết công việc gặp khó khăn trong việc xác định nguồn gốc của thửa đất dẫn đến thời gian xử lý hồ sơ không đúng theo quy định của pháp luật

Các bước xử lý hồ sơ đăng ký cấp GCN đối với trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất

Các bước cụ thể xử lý hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất của ông Phan Nhật Nam và bà Phan Thị Bích Ngọc cho ông Phan Nhật Nam Hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất của của ông Phan Nhật Nam và bà Phan Thị Bích Ngọc cho ông Phan Nhật Nam ( phụ lục 2) đối với toàn bộ thửa đất số 24 tờ bản đồ số 73

có diện tích là 1035.3 m2 với mục đích đất ở tại nông thôn và đất trồng cây hàng năm khác (trong đó có 300.0 m2 là đất ở và có 735.3 m2 là đất trồng cây hàng năm khác, địa chỉ thửa đất: xã Xuân Thọ, huyện Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai

Hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất của ông Phan Nhật Nam và bà Phan Thị Bích Ngọc có giấy chứng nhận, đang trong thời hạn sử dụng đất và đất không có tranh chấp

Hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất của ông Phan Nhật Nam và bà Phan Thị Bích Ngọc đủ điều kiện cấp đổi GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ cho ông Phan Nhật Nam theo quy định tại Khoản 2, Điều 79 Nghị định số 43 Nghi định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ

Quy trình xử lí hồ sơ:

Căn cứ vào Quyết định số 1701/QĐ-UBND của UBND tỉnh Đồng Nai về việc công bố thủ tục hành chính thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND cấp huyện trên địa bàn tỉnh Đồng Nai ngày 07/06/2016

Bước 1: Ông Phan Nhật Nam và bà Phan Thị Bích Ngọc nộp 01 bộ hồ sơ

tặng cho quyền sử dụng đất tại UBND xã Xuân Thọ Bộ hồ sơ gồm:

• Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (mẫu số 41/HĐTA)

• Bản gốc GCN quyền sử dụng đất mang tên Phan Nhật Nam và Phan Thị Bích Ngọc;

• Đơn đăng ký biến động ( mẫu 9a/ ĐK)

• Đơn xác nhận bà Phan Thị Ngọc Bích là vợ của ông Phan Nhật Nam UBND xã Xuân Thọ thực hiện các công việc sau:

- Kiểm tra hồ sơ

- Viết giấy biên nhận hồ sơ giao cho ông Phan Nhật Nam và bà Phan Thị Bích Ngọc