Xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện ninh hải tỉnh ninh thuận

Các khái niệm chung Các khái niệm chung Để có thể quản lý và sử dụng tốt nguồn tài nguyên đất đai, thực hiện công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận đúng theo quy định và đạt kết quả tốt,

VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

TN & MT Tài nguyên và Môi trường

DANH MỤC BẢNG VÀ HÌNH VẼ

Bảng 2.1 Tình hình giải quyết hồ sơ cấp Giấy chứng nhận huyện

Bảng 2.2 Tình hình giải quyết hồ sơ cấp Giấy chứng nhận huyện

Bảng 2.3 Tình hình giải quyết hồ sơ cấp Giấy chứng nhận huyện

Hình 2.1 Bản đồ hình chính huyện Ninh Hải tỉnh Ninh Thuận 21

DANH MỤC SƠ ĐỒ

Sơ đồ 2.1 Quy trình đăng ký đất đai lần đầu tại huyện Ninh Hải 25

Sơ đồ 2.2 Quy trình thực hiện cấp Giấy chứng nhận huyện Ninh

Sơ đồ 2.3 Quy trình thực hiện cấp Giấy chứng nhận trong một số

trường hợp đăng ký biến động đất đai (chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho) 30

MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Đất đai là tài nguyên vô giá của mỗi quốc gia, đó không chỉ đơn thuần là nơi sinh sống, sản xuất của con người mà nó còn là nơi diễn ra các hoạt động giao lưu văn hóa, trao đổi thông tin, làm phong phú cuộc sống của con người, tạo nên nét văn hóa riêng của từng quốc gia, từng dân tộc Tuy nhiên, quỹ đất có hạn nó không thể sinh ra thêm, nhưng trong bối cảnh bùng nổ dân số, công nghiệp hóa, hiện đại hóa ngày này thì nhu cầu sử dụng đất tăng cao vì vậy quỹ đất đai không thể đáp ứng được cho mọi nhu cầu sử dụng của người dân, làm nảy sinh nhiều vấn đề như tranh chấp đất đai, sử dụng đất không đúng mục đích gây rối loạn kinh tế xã hội ở địa phương

Do đó để hạn các vấn đề nêu trên, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản pháp luật quy định về quản lý và sử dụng đất để các cấp, các ban ngành và người dân làm cơ sở để quản lý và sử dụng đất đai Để quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất đai, sử dụng hợp lý, hiệu quả thì song song với việc thực hiện các biện pháp như lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Nhà nước buộc phải thực hiện tốt công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận) và đây là mối quan tâm hàng đầu nhằm tạo sự ổn định trong quá trình sử dụng đất

Công tác đăng ký đất đai được xem là một trong các nội dung quan trọng của công tác quản lý Nhà nước về đất đai Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý nhằm thiết lập và hoàn thiện hồ sơ địa chính Thông qua đăng ký đất đai sẽ xác lập mối mối quan hệ pháp lý chính thức về quyền sử dụng đất đai giữa Nhà nước

và người sử dụng đất, đăng ký đất đai là cơ sở để thiết lập hồ sơ địa chính và tiến tới việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận là chứng cứ pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất nhằm mục đích đảm bảo quyền của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất hợp pháp và quản lý chặt chẽ quỹ đất Nhà nước cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp là nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người được nhà nước giao đất, cho thuê đất Đồng thời qua việc cấp Giấy chứng nhận nhà nước đạt được mục tiêu quản lý nguồn tài nguyên đất của quốc gia Nếu việc cấp Giấy chứng nhận chậm không những làm ảnh hưởng rất lớn tới công tác quản lý tài nguyên đất đai của nhà nước và làm thất thoát nguồn thu ngân sách từ đất, nó còn ảnh hưởng trực tiếp tới việc thực hiện quyền

và lợi ích hợp pháp của công dân, cản trở hoạt động đầu tư thông qua huy động nguồn vốn vay tín dụng từ thế chấp quyền sử dụng đất

Huyện Ninh Hải tỉnh Ninh Thuận được đánh giá là địa phương có điều kiện thuận lợi cho việc phát triển kinh tế xã hội trong giai đoạn hội nhập và phát triển hiện nay, quá trình phát triển này đã làm thay đổi các nhu cầu của con

người, trong đó có nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng tăng, các hoạt động trên đất đai diễn ra sôi nổi, nhu cầu đăng ký cấp Giấy chứng nhận ngày càng tăng đã làm cho quỹ đất của huyện có nhiều biến động Tuy nhiên hiện nay công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn còn gặp nhiều khó khăn, do người sử dụng đất có được đất đai theo nhiều cách khác nhau về nguồn gốc như: do khai hoang, thừa kế, chuyển nhượng giấy tay, xây dựng không phép, lấn chiếm, Dẫn đến quá trình giải quyết hồ sơ còn gặp nhiều bất cập như chậm trễ trong việc xử lý hồ sơ, trễ hẹn, hồ sơ tồn đọng nhiều,… đã gây ra không ít khó khăn trong việc đẩy nhanh tiến độ kê khai đăng ký, cấp Giấy chứng nhận, lập và quản

lý hồ sơ địa chính tại địa phương

Để công tác đăng ký xét cấp Giấy chứng nhận được thực hiện đúng thời gian quy định, đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, tránh trường hợp khiếu nại, thì công tác phân loại, xử lý hồ sơ giải quyết việc đăng ký xét cấp Giấy chứng nhận phải thực hiện nghiêm túc

Chính vì vậy, việc thực hiện đề tài “Xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Ninh Hải tỉnh Ninh Thuận” là thực sự cần thiết

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải quyết công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận là một nội dung quan trọng của hoạt động quản lý Nhà nước về đất đai, được thực hiện bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhằm đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất trong tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Việc nghiên cứu các công trình liên quan mật thiết đến đề tài luận văn có ý nghĩa quan trọng Nó làm tiền đề, tài liệu tham khảo cho quá trình thực hiện đề tài nghiên cứu Trên thực tế có rất nhiều đề tài nghiên cứu liên quan đến công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận sau đây là một số đề tài được đề cập:

Đề tài thứ nhất: Luận văn thạc sĩ khoa học của Bùi Thị Thúy Hường, năm

2015, trường đại học Quốc gia Hà Nội về đề tài: “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội” Bài luận thạc sĩ khoa học trên

trình bày về những quy định của pháp luật về công tác đăng ký cấp giấy; tìm hiểu quy trình đăng ký cấp giấy chứng nhận Trong bài luận tác giả đã nêu ra được thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội đạt được nhiều thành tựu đáng kể, tuy nhiên quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa diễn ra mạnh, các chính sách đất đai thay đổi, tình trạng vi phạm pháp luật đất đai còn xảy ra nhiều, việc cập nhật chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính không kịp với thực tế, làm cho công tác này gặp nhiều khó khăn, giải quyết hồ sơ chậm trễ Từ đó rút ra được ưu điểm, hạn chế và những nguyên nhân tồn tại làm cơ sở đề ra những giải pháp về pháp luật, cải

cách thủ tục hành chính, nâng cao chuyên môn của đội ngũ cán bộ nhằm nâng

cao hiệu quả và đẩy nhanh tiến độ công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận

Đề tài thứ hai: Luận văn thạc sĩ luật học về đề tài: “Thực thi pháp luật

về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội” của Phạm Thị Thảo, trường đại học Quốc gia Hà Nội, năm

2014 Luận văn này chủ yếu tìm hiểu, phân tích và làm rõ cơ sở lý luận và thực

tiễn thi hành pháp luật trong công tác cấp giấy chứng nhận Làm rõ thực trạng thực thi pháp luật về đăng ký cấp giấy chứng nhận ở Việt Nam, chỉ ra điểm mới của Luật đất đai 2013 Bài luận còn đánh giá việc thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận tại địa phương, nêu được những hạn chế như quy định về điều kiện cấp giấy chứng nhận chưa phù hợp với thực tế, quy định tiền sử dụng đất còn cao Trên cơ sở những hạn chế, bất cập đó, đề xuất các giải pháp nhằm tiếp tục hoàn hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận và nâng cao hiệu thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận từ thực tiễn tại quận Tây Hồ Có các giải pháp

cụ thể đối với đội ngũ cán bộ chuyên môn; tìm ra những vướng mắc, hạn chế trong các văn bản pháp luật về đất đai nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật về

đất đai, giúp việc thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận tốt hơn

Đề tài thứ ba: Luận văn thạc sĩ khoa học đề tài “Nghiên cứu, đánh giá tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn Quận 12, TP Hồ Chí Minh” của Phạm Văn Tùng, trường đại học khoa học tự nhiên Hà Nội, năm

2014 Nội dung chính của công trình này là nghiên cứu, đánh giá pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật trong cấp giấy chứng nhận trên địa bàn thành phố

Hồ Chí Minh Bài luận đã nêu rõ tình hình thực tế về thực trạng sử dụng đất, điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội liên quan tới công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận 12 Tìm hiểu về cơ sở pháp lý, quy trình đăng ký cấp giấy chứng nhận và những thuận lợi, khó khăn trong việc giải quyết các vấn đề về cấp giấy chứng nhận Qua đó đánh giá chung về tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận ở Quận 12 chưa hoạt động một cách tích cực, tuy nhiên còn nhiều chậm trễ, không giải quyết triệt để mọi thắc mắc mà người dân nêu lên Bên cạnh đó, các cán bộ địa chính đang dần đẩy nhanh tiến độ cũng như trách nhiệm trong công việc, khắc phục tình trạng hồ sơ tồn đọng Từ đó những mặt hạn chế, nguyên nhân tồn tại đề ra các biện pháp nhằm hoàn thiện tốt hơn công tác cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn Quận 12

Các công trình nghiên cứu nêu trên chỉ đề cập giải quyết các vấn đề về chính sách, nguyên tắc, quy trình, phương pháp và căn cứ pháp lý nói chung, còn việc xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận cụ thể thì chưa được làm rõ để thấy được những khó khăn mà cán bộ thụ lý hồ sơ gặp phải tại địa bàn

Do đó em thực hiện bài luận văn này nhằm tiếp cận được các trường hợp

cụ thể, từ đó có thể tổng hợp phân loại hồ sơ trong công tác đăng ký cấp Giấy

chứng nhận; sau đó tiến hành xử lý từng hồ sơ cho từng trường hợp cụ thể và rút

ra được các nguyên nhân còn tồn đọng hồ sơ và đưa ra các giải pháp đẩy nhanh tiến độ trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận

3 Mục tiêu và nhiệm vụ của nghiên cứu

3.1 Mục tiêu nghiên cứu

- Tìm hiểu quy trình, tình hình giải quyết hồ sơ trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Ninh Hải;

- Tổng hợp và phân loại hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận; sau đó tiến hành xử lý hồ sơ; xác định được căn cứ pháp lý, nguyên tắc, đối tượng, điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành Từ đó rút ra những ưu điểm, hạn chế và đề xuất giải pháp góp phần đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Hệ thống hóa cơ sở lý luận và pháp lý của công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận

- Phân tích thực trạng xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận tại địa bàn huyện Ninh Hải tỉnh Ninh Thuận

- Giải pháp xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận tại địa bàn huyện Ninh Hải tỉnh Ninh Thuận

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

- Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất

- Thẩm quyền của đơn vị quản lý nhà nước về đất đai

- Nguyên tắc, quy trình và phương pháp thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận

- Trình tự thủ tục xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận

4.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian: Trên địa bàn huyện Ninh Hải tỉnh Ninh Thuận

- Phạm vi thời gian: Từ năm 2016 đến tháng 03/2017

- Phạm vi nội dung: Phân loại và xử lý hồ sơ trong đăng ký cấp giấy chứng nhận lần đầu và đăng ký cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp biến động cụ thể là trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với loại đất nông nghiệp và đất ở

5 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp thu thập số liệu: Là thu thập các số liệu, tài liệu liên quan đến việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận như hồ sơ đăng ký lần đầu, hồ sơ đăng

ký biến động, kết quả đăng ký cấp Giấy chứng nhận, các văn bản pháp luật về đăng ký cấp Giấy chứng nhận, các thông tin cơ bản về địa bàn huyện Ninh Hải

- Phương pháp thống kê: Nhằm thống kê các số liệu đã thu thập được như

hồ sơ đăng ký lần đầu và biến động, số hồ sơ được cấp Giấy chứng nhận và số

hồ sơ chưa được cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn huyện, lập thành các bảng biểu số liệu về những kết quả đạt được

- Phương pháp phân tích, tổng hợp: Từ các tài liệu, số liệu thu thập được tiến hành phân loại hồ sơ, xử lý hồ sơ đã phân loại từ đó rút ra nguyên nhân không đủ điều kiện đăng ký, không được cấp giấy…; tổng hợp các tài liệu số liệu thu thập được để rút ra lời nhận xét đánh giá về tình hình đăng ký cấp Giấy chứng nhận tại địa phương

- Phương pháp so sánh: Dựa trên cơ sở số liệu thu thập được tiến hành so sánh thực tiễn công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận ở địa bàn huyện Ninh Hải với các quy định của pháp luật để thấy được việc xử lý hồ sơ ở địa phương có tốt hay không, có rườm rà phức tạp không, có thực hiện đúng quy định của pháp luật không Từ đó rút ra biện pháp khắc phục để xử lý hồ sơ ở địa phương tốt hơn

6 Ý nghĩa thực tiễn của nghiên cứu

Làm rõ được các trường hợp vướng mắc trong việc xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận Vận dụng các quy định pháp luật đất đai hiện hành đề xuất được các giải pháp xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận nhằm đẩy nhanh tiến độ đăng ký cấp Giấy chứng nhận, đảm bảo được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất hiện tại cũng như công tác quản lý đất đai của Nhà nước được chặt chẽ hiệu quả

7 Bố cục của luận văn

Nội dung của Luận văn trình bày trong 60 trang với kết cấu như sau:

- Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn huyện Ninh Hải tỉnh Ninh Thuận

- Kết luận

- Danh mục tài liệu tham khảo

- Phụ lục

1.1.1 Các khái niệm chung

Các khái niệm chung

Để có thể quản lý và sử dụng tốt nguồn tài nguyên đất đai, thực hiện công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận đúng theo quy định và đạt kết quả tốt, đồng thời để phục vụ cho bài luận văn này chúng ta phải nắm rõ một số khái niệm cơ bản như sau:

Đăng ký đất đai được hiểu là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý

về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính

Tuy nhiên xã hội ngày càng phát triển, hiện đại hóa tất yếu dẫn đến sự biến động đất đai ngày càng đa dạng, vì vậy việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận không dừng lại ở việc thiết lập hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận lần đầu

mà phải được thực hiện thường xuyên, liên tục đảm bảo cho hồ sơ địa chính luôn phản ánh chính xác, kịp thời với thực tế và đảm bảo cho người sử dụng đất thực hiện đúng pháp luật, do đó đăng ký đất đai gồm có hai giai đoạn:

Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký lần đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền

quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính

Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng ký biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật

Sau khi đăng ký đất đai người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận, được thừa nhận và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp trong sử dụng đất của mình

và thông qua đó giúp Nhà nước quản lý đất đai chặt chẽ Do đó Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được hiểu là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất; trong đó quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được hiểu như sau:

Quyền sử dụng đất là quyền của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, được

nhà nước giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất để sử dụng vào các mục đích theo quy định của pháp luật

Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là quyền chiếm hữu,

quyền sử dụng và quyền định đoạt nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của chủ

sở hữu theo quy định của pháp luật

Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Quyền của người sử dụng đất là khả năng mà pháp luật cho phép người sử dụng đất được thực hiện những hành vi nhất định trong quá trình sử dụng đất nhằm sử dụng đất đúng mục đích hợp lý tiết kiệm và đạt hiệu quả kinh tế cao, và được quy định tại Điều 166 Luật Đất đai 2013 như được cấp Giấy chứng nhận; hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất, cũng như được hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp đồng thời được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp Ngoài ra người sử dụng đất còn được nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền lợi, lợi ích hợp pháp về đất đai, được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất và được khiếu nại, tố cáo những hành vi vi phạm QSDĐ hợp pháp của mình

Nghĩa vụ của người sử dụng đất là cách xử sự mà pháp luật bắt buộc người sử dụng đất phải tiến hành trong quá trình sử dụng đất nhằm không làm tổn hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của nhà nước và của cac chủ thể sử dụng đất khác Và được quy định tại Điều 170 Luật Đất Đai 2013 quy định nghĩa vụ

chung của người sử dụng đất cụ thể:

Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan Phải thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Bên cạnh những nghĩa vụ trên thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đầy đủ; thực hiện các biện pháp bảo vệ đất đồng thời phải tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan Ngoài ra còn phải tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất Giao lại đất khi nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng

Thẩm quyền của cơ quan chức năng khi thực hiện đăng ký đất đai

Để tiện lợi cho người sử dụng đất trong quá trình đi đăng ký, cũng như để việc quản lý nhà nước về đất đai được chặt chẽ, có hiệu quả thì nhà nước quy định thẩm quyền của cơ quan chức năng khi thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo điều 105 Luật Đất đai 2013 cụ thể như sau:

UBND cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện

dự án đầu tư; tổ chức có chức năng ngoại giao UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận

UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

Đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên

và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ

1.1.2 Vị trí và vai trò của công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong hệ thống quản lý nhà nước về đất đai

Vị trí và vai trò của đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai được xem là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý nhà nước về đất đai, thông qua đăng ký đất đai sẽ tạo lập cơ sở pháp lý cho việc bảo về quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng như lợi ích của nhà nước và xã hội Do đó công tác đăng ký đất đai có vị trí và vai trò quan trọng cụ thể như sau:

Đăng ký đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân Người sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ

sử dụng đất theo quy định của pháp luật Như vậy việc đăng ký đất đai sẽ là cơ

sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, thực chất là việc bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất đồng thời giám sát họ có thực hiện đúng nghĩa

vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước

và lợi ích chung của xã hội

Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; bảo đảm cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất

Đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích các loại đất trong phạm vi lãnh thổ của các cấp hành chính Vì vậy, Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai thì trước hết phải nắm chắc các thông tin theo yêu cầu của quản lý đất, mà chỉ có thực hiện đăng ký đất đai, thiết lập thống hồ sơ địa chính đầy đủ chi tiết tới từng thửa đất Nhà nước mới thực sự nắm chắc được tình hình đất đai trong phạm vi cả nước, từ đó mới đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và đạt hiệu quả cao

Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng thửa đất Hệ thống các thông tin đó chính là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước khác, vì vậy đăng ký đất đai là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm

vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai

Vị trí và vai trò của cấp Giấy chứng nhận

Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài và mọi người sử dụng đất đều phải tiến hành đăng ký đất đai để được cấp Giấy chứng nhận Bởi lẽ Giấy chứng nhận là căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mối quan hệ về đất đai, cũng là cơ sở pháp lý để nhà nước công nhận

và bảo hộ quyền sử dụng đất của họ Giấy chứng nhận là cơ sở để bảo vệ chế độ

sở hữu toàn dân đối với đất đai Thông qua việc cấp Giấy chứng nhận nhà nước

có thể quản lý đất đai trên toàn lãnh thổ, đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy

đủ hơn, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất, đảm bảo cơ sở pháp lý trong quá trình giao dịch trên thị trường, góp phần hình thành và mở rộng thị trường bất động sản và là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước về đất đai

Giấy chứng nhận là căn cứ để xây dựng các quyết định cụ thể như các quyết định về đăng kí, theo dõi biến động kiểm soát các giao dịch dân sự về đất đai Giấy chứng nhận do nhà nước ban hành và là công cụ để nhà nước quản lý đất đai hiệu quả và khoa học Là công cụ để nhà nước thực hiện các kế hoạch, quy hoạch nhằm hướng đến sử dụng đất tiết kiệm hiệu quả, cung cấp thông tin trong quá trình quản lý đất đai đặc biệt là quá trình kiểm kê đất đai Là cơ sở để nhà nước giải quyết tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai

1.1.3 Lược sử công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận từ Luật Đất đai 2003 đến nay

Hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam đã trải qua nhiều thời kỳ lịch sử

từ trước năm 1975 cho tới ngày nay với nhiều lần thay đổi bổ sung Lợi ích của

hệ thống đăng ký đất đai ngày càng chứng tỏ được tầm quan trọng của nó đối với nhà nước trong công tác quản lý đất đai, trong nền kinh tế thị trường hội nhập và mở cửa, Việt Nam đã tiếp thu và hoàn thiện hệ thống đăng ký đất đai của mình nhằm tiến tới một hệ thống đăng ký đất đai tốt nhất, đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất hiệu quả và bền vững cho tương lai Cụ thể những thay đổi trong công tác đăng ký cấp giấy Chứng nhận từ năm 2003 đến nay như sau:

Giai đoạn từ năm 2003 đến trước Luật đất đai 2013 có hiệu lực

Ngày 26/11/2003 Luật đất đai 2003 được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày 01/7/2004 đã có sự thay đổi cơ bản, góp phần giải quyết những vướng mắc mà Luật đất đai trước chưa giải quyết được, đổi mới khá rõ nét về công tác đăng ký và cấp Giấy chứng nhận ví dụ như cải cách thủ tục hành chính

theo hướng đơn giản, rút ngắn thời gian, điều kiện về đăng ký và cấp Giấy chứng nhận Luật Đất đai 2003 quy định việc đăng ký sử dụng đất được thực hiện tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Bên cạnh đó Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003 Nghị định này quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất, thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, thanh tra đất đai, xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

Sau khi Nghị định 181/2004/NĐ-CP ra đời đã giải quyết được một số hạn chế trong công tác cấp Giấy chứng nhận Tuy nhiên, vẫn còn nhiều bất cập chưa được giải quyết triệt để Nhằm giải quyết những bất cập đó, ngày 19/10/2009 Chính phủ ban hành Nghị định số 88/2009/NĐ-CP về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Nghị định này quy định rõ về hồ sơ, trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận

Trình tự thủ tục cấp đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP:

Người xin cấp Giấy chứng nhận nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có đất để thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận UBND cấp xã có trách nhiệm kiểm tra

hồ sơ, xác nhận vào đơn ĐK về nguồn gốc, thời điểm, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt; trường hợp chưa có bản đồ địa chính trước khi làm các công việc trên thì UBND cấp xã thông báo cho VPĐKQSDĐ cấp huyện thực hiện trích đo địa chính thửa đất; niêm yết công khai kết quả kiểm tra tại trụ sở UBND cấp xã; sau đó chuyển hồ

sơ đến VPĐKQSDĐ cấp huyện

VPĐKQSDĐ cấp huyện có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; chuyển thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính; xác nhận vào đơn ĐK chuẩn bị hồ sơ chuyển cho Phòng Tài nguyên và Môi trường; trường hợp không đủ điều kiện thì trả hồ

sơ và thông báo lý do cho người đăng ký biết Phòng Tài nguyên và Môi trường trình UBND huyện ký Giấy chứng nhận và chuyển trả hồ sơ cho VPĐKQSDĐ

để cập nhật bổ sung kết quả cấp Giấy chứng nhận vào hồ sơ địa chính và trả kết quả cho UBND xã để trao Giấy chứng nhận cho người dân

Giấy tím: Giấy chứng nhận quyền quản lý, sử dụng nhà, đất, trụ sở làm việc thuộc sở hữu Nhà nước, thuộc ngành Tài chính cấp

Sau đó ngày 01/11/2004 Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT và sau đó được thay thế bởi Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Cả hai thông tư đều ban hành một mẫu Giấy chứng nhận màu đỏ thay thế cho ba loại giấy tờ đỏ, hồng, tím hợp pháp đang tồn tại, và được áp dụng thống nhất

chung trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất

Sau đó ngày 21/10/2009 Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư 17/2009/TT-BTNMT quy định về mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trên thể hiện nội dung Giấy chứng nhận và đăng ký biến động sau khi cấp Giấy chứng nhận

Một số trường hợp thực hiện đăng ký biến động nhiều lần cho nên phần dành cho chỉnh lý biến động (trang IV Giấy chứng nhận) không đủ để thể hiện hết nội dung biến động, để khắc phục điều đó ngày 22/10/2010 Bộ Tài nguyên

và Môi trường ban hành Thông tư 20/2010/TT-BTNMT quy định bổ sung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Ban hành kèm theo thông tư này trang bổ sung Giấy chứng nhận để xác nhận thay đổi đối với Giấy chứng nhận đã cấp trong một số trường hợp

Sau gần 10 năm thi hành Luật Đất đai 2003 cho thấy, Luật Đất đai 2003

đã phát huy khá tốt vai trò ổn định các quan hệ đất đai; đã góp phần đáng kể phát triển kinh tế và ổn định chính trị xã hội Tuy nhiên nó cũng bộc lộ những hạn chế nhất định, dẫn đến việc thực thi pháp luật về đất đai còn nhiều bất cập, ảnh hưởng không tốt đến tình hình an ninh chính trị, trật tật xã hội như việc thực hiện quyền nghĩa vụ của người sử dụng đất còn vướng mắc, lúng túng và không thống nhất; cơ chế quản lý, trình tự, thủ tục hành chính rườm rà

Giai đoạn từ Luật Đất đai 2013 có hiệu lực đến nay

Để khắc phục những hạn chế, bất cập của Luật đất đai 2003, việc ban hành Luật đất đai sửa đổi là hết sức cần thiết, vì vậy ngày 29/11/2013 ban hành Luật đất đai 2013 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2014, nhằm hoàn thiện những quy định về cấp Giấy chứng nhận Luật đất đai 2013 và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan cụ thể là Nghị định 43/2014/NĐ-CP Ngày 15/5/2014 của Chính Phủ hướng dẫn một số điều của Luật đất đai 2013, đã thể hiện quan điểm đổi mới rõ nét thủ tục hành chính về đất đai, thời gian thực hiện các thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận đơn giản, rút ngắn thời gian Có sự đổi mới trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận như:

Luật quy định đăng ký đất đai đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý là bắt buộc; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu

Quy định cụ thể hơn những trường hợp được cấp Giấy chứng nhận; cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất

có và không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất, đặc biệt là Luật đất đai 2013

đã giao cho Chính phủ quy định các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 được xét cấp Giấy chứng nhận nhằm giải quyết những vướng mắc trên thực tiễn Ngoài ra còn một số đổi mới khác

Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính, thành phần hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp giấy chứng nhận, nội dung hồ sơ địa chính, việc lập hồ sơ địa chính

Luật đất đai 2013 quy định cụ thể Giấy chứng nhận được cấp theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định Ngày 19/5/2014 Bộ TN & MT đã ban hành Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT Quy định về Giấy chứng nhận, trong đó mẫu giấy chứng nhận mới về hình thức và nội dung cơ bản giống với mẫu giấy đang được áp dụng

Trình tự thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu được thực hiện theo điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP cụ thể như sau:

Người sử dụng đất nộp một bộ hồ sơ tại UBND cấp xã để thực hiện đăng

ký UBND cấp xã thực hiện kiểm tra, xác minh hiện trạng, xác nhận vào đơn

ĐK về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai, sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt; trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì UBND cấp xã trước khi thực hiện các công việc trên phải thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai huyện thực hiện trích đo thửa đất; niêm yết công khai kết quả kiểm tra; chuẩn bị hồ sơ chuyển Văn phòng đăng ký đất đai

Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận hồ sơ tiến hành kiểm tra hồ sơ, xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận vào đơn ĐK; cập nhật thông tin thửa đất vào sổ địa chính; gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính Chuẩn bị hồ sơ chuyển cho cơ quan Tài nguyên và Môi trường để kiểm tra và trình UBND cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận Chuyển trả kết quả cho VPĐKĐĐ để cập nhật bổ sung kết quả cấp Giấy chứng nhận vào hồ sơ địa chính và chuyển cho UBND cấp xã để trao Giấy chứng nhận cho người đăng ký

Giai đoạn thực hiện theo Luật đất đai 2013 thì trình thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận được quy định cụ thể hơn so với quy định của Luật đất đai

2003, giúp cho công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận đơn giản hơn, đã đáp ứng được phần nào nhu cầu cấp Giấy chứng nhận của người sử dụng đất

1.2 Căn cứ pháp lý của đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo pháp Luật Đất đai hiện hành

Luật Đất đai 2013 được Quốc hội thông qua và bắt đầu có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2014 quy định chặt chẽ và chi tiết công tác quản lý nhà nước

về đất đai Để giúp cho cơ quan chức năng có thẩm quyền cũng như người sử dụng có thể nắm rõ được những quy định căn bản về Luật Đất đai được ban hành, đảm bảo thủ tục hành chính có liên quan, Chính phủ ban hành Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đất

đai 2013, trong Nghị định này có quy đinh rõ, cụ thể quy trình, thời gian giải quyết các thủ tục hành chính về đất

Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ tài Nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất

Muốn thực hiện đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận phải nắm rõ thành phần hồ sơ giấy tờ cho từng trường hợp ngày 19/05/2014 Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số 24/2014/TT- BTMNT quy định về hồ sơ địa chính, trong đó có quy định rõ thành phần hồ sơ cho mỗi trường hợp thực hiện kê khai đăng ký phục vụ cho công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận cũng như quản lý đất đai tốt hơn

Để cụ thể hóa trình tự thủ tục, thời gian giải quyết các thủ tục đăng ký cấp Giấy chứng nhận, phù hợp với điều kiện thực tế tại địa bàn thì UBND tỉnh Ninh Thuận ban hành Quyết định số 1374/QĐ-UBND năm 2016 công bố thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai giải quyết theo cơ chế một cửa liên thông tại các xã, phường, thị trấn trên địa bàn tỉnh Ninh Thuận kèm theo đó là quy trình thực hiện giải quyết thủ tục đăng ký cấp Giấy chứng nhận

1.2.1 Nguyên tắc đăng ký cấp Giấy chứng nhận

Nguyên tắc đăng ký đất đai

Để có một hệ thống đăng ký đất đai tốt nhất cần phải đáp ứng các nguyên tắc như chính xác, kịp thời dễ hiểu được cụ thể hóa qua các nguyên tắc cơ bản sau nguyên tắc đăng nhập hồ sơ, nguyên tắc đồng thuận, nguyên tắc công khai,

nguyên tắc chuyên biệt hóa cụ thể:

Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ có nghĩa là một biến động về quyền đối với các loại đất đai, đặc biệt là khi mua bán chuyển nhượng, sẽ chưa có hiệu lực

pháp lý nếu chưa được đăng nhập vào sổ đăng ký đất đai

Nguyên tắc đồng thuận: Cho rằng người được đăng ký với tư cách là chủ thể đối với quyền phải đồng ý với việc đăng nhập các thông tin đăng ký hoặc thay đổi các thông tin đã đăng ký trước đây trong hồ sơ đăng ký

Nguyên tắc công khai: Cho rằng hồ sơ đăng ký đất đai được công khai cho mọi người có thể tra cứu, kiểm tra Các thông tin đăng ký phải chính xác và tính pháp lý của thông tin phải được pháp luật bảo vệ

Nguyên tắc chuyên biệt hóa: Hàm ý rằng trong đăng ký đất đai, chủ thể là người có quyền đăng ký và đối tượng là đất đai và bất động sản phải được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý

Việc tuân thủ các nguyên tắc trên bảo đảm cho hệ thống đăng ký đất đai thực sự có hiệu lực và hiệu quả, làm đơn giản hóa các giao dịch và giảm bớt các khiếu kiện về chủ quyền đối với đất đai

Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận

Giấy chứng nhận cung cấp thông tin đầy đủ và là cơ sở pháp lý chặt chẽ

để xác định các quyền của người sử dụng đất được bảo vệ khi bị tranh chấp, xâm phạm; cũng như xác định các nghĩa mà người sử dụng đất phải tuân theo pháp luật; nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất, sử dụng đất đai có hiệu quả Do đó việc cấp Giấy chứng nhận cần phải tuân thủ các nguyên tắc được quy định tại Điều

98 Luật đất đai 2013 cụ thể:

Giấy chứng nhận được cấp theo từng thửa đất Người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì cấp một Giấy chứng nhận chung cho các thửa đất đó Thửa đất có nhiều người sử dụng, nhiều chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng người sử dụng đất, từng chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất Trường hợp có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện

Giấy chứng nhận được cấp sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật trừ trường hợp không phải nộp hoặc được miễn hoặc được ghi nợ và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp Cấp Giấy chứng nhận chung cho cả vợ chồng, trừ trường hợp có thỏa thuận ghi tên một người

Trường hợp có chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 hoặc Giấy chứng nhận

đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế và người sử dụng đất không phải nộp tiền với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đo đạc lại nhiều hơn thì phần diện tích này được xem xét cấp Giấy chứng nhận theo Điều 99 Luật Đất đai 2013

1.2.2 Điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận

Điều kiện đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao quản lý, đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu được quy định tại Điều 95 Luật đất đai 2013 quy định, gồm có đăng ký lần đầu và đăng ký biến động Đăng ký đất đai lần đầu thực hiện trong các trường hợp sau: Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký

Đăng biến động được thực hiện đối với các trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau: Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,

cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; chuyển mục đích

sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất Thửa đất có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất hoặc thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký; hoặc thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp xử lý nợ; quyết định giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyết định hoặc bản án, quyết định thi hành án; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất; thay đổi về hạn chế quyền của người sử dụng đất Ngoài ra người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất còn được phép đổi tên; chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức giao đất không thu tiền sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất; hoặc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành chung của

vợ chồng Chia tách quyền của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất; Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề

Điều kiện cấp Giấy chứng nhận

Giấy chứng nhận là loại giấy tờ quan trọng thể hiện mối quan hệ giữa người sử dụng đất và nhà nước, đảm bảo quyền hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; thông qua đó Nhà nước quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên quốc gia Vì vậy Giấy chứng nhận không thể cấp một cách tùy tiện mà cần đảm bảo các điều kiện được quy định tại Điều 99 Luật đất đai 2013

cụ thể: Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo Điều

100, 101, 102 Luật đất đai 2013

Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; khi người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất Ngoài ra Giấy chứng nhận được cấp trong trường hợp người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình,

vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có

Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất; người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

1.2.3 Trách nhiệm của cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận

Ủy ban nhân dân cấp xã: (trường hợp nộp hồ sơ tại UBND cấp xã) tiếp nhận hồ sơ theo quy định từ người sử dụng đất; kiểm tra, xác minh hiện trạng sử dụng đất; niêm yết công khai kết quả kiểm tra hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh nội dung công khai; xác nhận vào đơn đăng ký; chuyển hồ sơ đăng ký cho Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện; trả kết quả cho người sử dụng đất

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện: Thực hiện thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa khi cần thiết; gửi hồ sơ lấy ý kiến của UBND cấp xã về tình trạng sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản trên đất, tình trạng tranh chấp đất đai; chuyển thông tin địa chính cho cơ quan thuế; lập biên bản thẩm tra, tờ trình trình Phòng Tài nguyên và Môi trường; cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính; trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện thì làm phiếu chuyển trả hoặc yêu cầu bổ sung

Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện: Nhận hồ sơ từ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ và trình UBND huyện cấp Giấy chứng nhận Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Chi nhánh VPĐKĐĐ để đăng ký vào hồ sơ địa chính và trả kết quả cho bộ phận tiếp nhận Nếu không đủ điều kiện thì làm phiếu chuyển phiếu chuyển trả

Ủy ban nhân dân cấp huyện: Cấp Giấy chứng nhận (lần đầu) cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam Chuyển trả kết quả đã giải quyết cho Phòng Tài nguyên và Môi trường

1.3 Trình tự và thủ tục hành chính trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận

1.3.1 Nộp hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai

Theo Khoản 2 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP cơ quan tiếp nhận hồ

sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận là Văn phòng đăng ký đất đai Nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh tiếp nhận hồ sơ đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư

ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện tiếp nhận hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ

sơ và trả kết quả Trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng

ký đất đai

Địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ

và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính theo quy định của Chính phủ thì các

cơ quan quy định tại Khoản 2 Điều này thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thông qua bộ phận một cửa theo Quyết định của UBND cấp tỉnh

Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất, chủ

sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết, trừ trường hợp quy định tại Điểm b Khoản này;

Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành chính thì việc trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện sau khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định; trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm thì trả kết quả sau khi người sử dụng đất đã ký hợp đồng thuê đất; trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành chính thì trả kết quả sau khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác định được miễn nghĩa vụ tài chính;

Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện giải quyết thì cơ quan nhận hồ sơ

có trách nhiệm trả lại hồ sơ và thông báo rõ lý do không đủ điều kiện giải quyết

1.3.2 Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai

Mỗi thủ tục đăng ký được quy định một thời hạn tối đa cụ thể khác nhau

để thuận lợi giải quyết hồ sơ, nhưng không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định và được quy định

cụ thể tại Khoản 2 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Dưới đây là quy định thời gian thực hiện cụ thể của một số trường hợp nghiên cứu:

Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá 30 ngày kể từ khi nhận hồ sơ hợp lệ

Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày

kể từ khi nhận hồ sơ hợp lệ

Cấp đổi giấy chứng nhận là 10 ngày

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục quy định tại Điều này được tăng thêm 15 ngày

1.3.3 Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất

Được quy định tại Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP tóm tắt như sau:

Bước 1: Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả UBND cấp xã hoặc thuộc VPĐKĐĐ

Trường hợp nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì UBND cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc sau: Kiểm tra, xác nhận vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được xét duyệt; trường hợp chưa

có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công việc trên, UBND cấp xã phải thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có) Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp

xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai

Trường hợp người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa của VPĐKĐĐ Sau khi nhận được hồ sơ của người dân, Văn phòng Đăng ký đất đai xem xét tính chất đầy đủ, hợp lệ của hồ sơ, viết biên nhận hồ sơ hẹn ngày cấp phát Giấy chứng nhận Trường hợp hồ sơ cần bổ sung, hoàn chỉnh phải thông báo cho người dân biết để bổ sung Văn phòng Đăng ký đất đai chuyển hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận về UBND xã, thị trấn lấy ý kiến xác nhận công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất

Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau: Kiểm tra hồ sơ, xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận vào Đơn ĐK Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có) Các trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp Giấy chứng nhận, thì Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai chuyển thông tin địa chính sang Chi cục thuế để xác định nghĩa

vụ tài chính Chuẩn bị hồ sơ chuyển cho cơ quan Tài nguyên và Môi trường

Bước 3: Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc sau: Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

Bước 4: Sau khi UBND huyện ký Giấy chứng nhận và chuyển tra kết quả thì trao Giấy chứng nhận cho người được cấp; trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi Giấy chứng nhận cho UBND cấp xã để trao cho người đi đăng ký

Tiểu kết chương 1

Qua phân tích những vấn đề cơ sở lý luận và pháp lý trong công tác đăng

ký cấp Giấy chứng nhận, rút ra được các kết luận sau:

Phân biệt rõ ràng giữa đăng ký lần đầu và đăng ký biến động Đăng ký đất đai lần đầu là lần đầu được đăng ký; đăng ký biến động là việc chỉnh lý, cập nhật những thay đổi trong sử dụng đất Đăng ký lần đầu thì được chia thành đăng ký có cấp giấy chứng nhận và đăng ký không cấp giấy chứng nhận; phân biệt dễ dàng cấp Giấy chứng nhận lần đầu và cấp giấy chứng nhận bổ sung

Hiểu rõ trình tự, thủ tục, thời gian xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận Năm rõ những hồ sơ nào đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận

và hồ sơ nào chưa đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận

Công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận là một thủ tục hành chính bắt buộc với người sử dụng đất nhằm thiết lập và hoàn thiện hồ sơ địa chính Như vậy để quản lý chặt chẽ quỹ đất trong phạm vi cả nước, đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao thì cần phải đẩy mạnh công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC

GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN NINH HẢI

TỈNH NINH THUẬN 2.1 Khái quát về địa bàn nghiên cứu, cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận

2.1.1 Điều kiện tự nhiên

Vị trí địa lý

Huyện Ninh Hải là huyện thuộc phía bắc tỉnh Ninh Thuận, trung tâm huyện lỵ cách Thành Phố Phan Rang - Tháp Chàm 7 km về phía Bắc, được giới hạn bởi tọa độ địa lý: từ 11037’0’’ đến 11061’10’’ vĩ độ Bắc và từ 106027’30’’đến

109014’0’’ kinh độ Đông, diện tích 25.383,02 ha, với các tứ cận như sau:

Phía Đông giáp: Biển Đông

Phía Tây giáp: Huyện Bác Ái

Phía Nam giáp: Thành Phố Phan Rang – Tháp Chàm

Phía Bắc giáp: Huyện Thuận Bắc

Toàn huyện Ninh Hải có 9 đơn vị hành chính gồm 1 thị trấn và 8 xã (Khánh Hải, Nhơn Hải, Xuân Hải, Phương Hải, Thanh Hải, Vĩnh Hải, Tri Hải,

Hộ Hải, Tân Hải)

Khí hậu

Huyện Ninh Hải có khí hậu nhiệt đới gió mùa điển hình, với các đặc trưng

là khô nóng, gió nhiều, lượng bốc hơi lớn Nhiệt độ trung bình hằng năm từ 29 -

320C, lượng mưa trung bình 787 mm/năm Khí hậu của huyện mang nét đặc trưng của khí hậu miền Nam – Trung Bộ, có hai mùa mưa nắng rõ rệt; mùa mưa

từ tháng 8 đến tháng 11 và mùa khô từ tháng 12 đến tháng 7 năm sau, ít có bão

2.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội

Kinh tế

Hiện nay tình hình kinh tế - xã hội của huyện Ninh Hải đã có chuyển biến tích cực Các dự án lớn được đầu tư thực hiện như tuyến đường ven biển, nâng cấp mở rộng Quốc lộ 1A,… Là cơ sở để kinh tế xã hội của huyện tiếp tục phát triển Gồm các ngành nghề chính như trồng lúa, bông, khai thác đánh bắt hải sải, nuôi trồng thủy sản, làm muối, khái thác đá ốp lát, du lịch biển,… Tỷ trọng ngành công nghiệp và dịch vụ có bước tăng nhanh, nhất là du lịch sinh thái, du lịch biển đang được đầu tư khai thác nhưng vẫn chưa được đầu tư nhiều Từng bước hình thành nên cơ cấu Dịch vụ - Công nghiệp - Nông, lâm, thủy sản Tuy nhiên mức độ chuyển dịch kinh tế hiện nay diễn ra còn chậm, chưa có những bước đột phá

(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Ninh Hải, 2015)

Hình 2.1: Bản đồ hành chính huyện Ninh Hải tỉnh Ninh Thuận

Xã hội

Tổng dân số trung bình năm 2016 có 90.209 người, tổng dân số trong độ tuổi lao động có 55.254 người, chiếm 61,25% dân số toàn huyện Trong đó, nguồn lao động trong độ tuổi đang làm việc có 50.144 người chiếm tỷ lệ 90,75%

tổng dân số trong độ tuổi lao động và chiếm 55,6% tổng dân số Bằng các nguồn vốn giải quyết việc làm, vốn vay của ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn, Ngân hàng chính sách xã hội và thông qua các dự án đầu tư cho vay phát triển sản xuất, từng bước giải quyết được vấn đề việc làm cho người lao động, bình quân mỗi năm giải quyết 1.367 lao động có việc làm

Công tác giáo dục và chống mù chữ đạt hiệu quả tốt, các lớp tình thương, phổ cập giáo dục tiểu học trên địa bàn hoạt động đều đặn và có chất lượng cao Ngành giáo dục của huyện nhiều năm đạt danh hiệu đơn vị tiên tiến Mạng lưới trường lớp đã xây dựng rộng khắp các xã đảm bảo yêu cầu dạy và học, đội ngũ cán bộ giáo viên chất lượng cao

Sự nghiệp y tế có nhiều chuyển biến tích cực Cơ sở vật chất và trang thiết

bị từng bước được nâng cao Đội ngũ bác sĩ được đào tạo và bồi dưỡng về chuyên môn, đạo đức nghề nghiệp Hoạt động khám chữa bệnh từ thành phố đến huyện, xã đã từng bước được phát huy và đạt hiệu quả cao

2.1.3 Cơ quan thực hiện công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Ninh Hải tỉnh Ninh Thuận

- UBND cấp xã: Hướng dẫn người đi đăng ký lập hồ sơ, các giấy tờ có liên quan và hướng dẫn ghi thông tin theo biểu mẫu Kiểm tra, xác minh hiện trạng sử dụng đất; niêm yết công khai kết quả kiểm tra hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh nội dung công khai; chuyển hồ sơ cho Văn phòng đăng ký đất đai Ninh Thuận - Chi nhánh Ninh Hải Trả kết quả cho người sử dụng đất (nếu nộp

hồ sơ tại UBND cấp xã)

- Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả cấp huyện thực hiện tiếp nhận hồ sơ đăng ký, ghi vào sổ theo dõi, ghi giấy hẹn ngày trả kết quả và chuyển hồ sơ cho Văn phòng đăng ký đất đai Ninh Thuận - Chi nhánh Ninh Hải; trả kết quả cho người đi đăng ký

- Văn phòng đăng ký đất đai Ninh Thuận - Chi nhánh Ninh Hải: Thực hiện thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa khi cần thiết; lấy ý kiến của UBND cấp

xã về tình trạng sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản trên đất; lập phiếu chuyển thông tin địa chính cho cơ quan thuế; chỉnh lý biến động; cập nhật thông tin vào

hồ sơ địa chính; lập biên bản thẩm tra, tờ trình trình cơ quan thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận; nếu hồ sơ không đủ điều kiện lập phiếu chuyển trả hồ sơ

- Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Ninh Hải: Nhận hồ sơ từ Văn phòng đăng ký đất đai Ninh Thuận - Chi nhánh Ninh Hải và thẩm định, lập tờ trình trình UBND huyện ký Giấy chứng nhận; nếu không đủ điều kiện thì làm công văn chuyển trả hồ sơ

- UBND huyện Ninh Hải: Xem xét ký Giấy chứng nhận

- Văn phòng đăng ký đất đai Ninh Thuận: Tiếp nhận hồ sơ từ Văn phòng đăng ký đất đai Ninh Thuận - Chi nhánh Ninh Hải; kiểm tra và trình Sở Tài nguyên và Môi trường ký Giấy chứng nhận

- Sở Tài nguyên và Môi trường: Xem xét ký Giấy chứng nhận cho trường hợp cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận

Hiện nay còn có một số trường hợp nộp hồ sơ ở UBND cấp xã (nếu người đăng ký có nhu cầu), đa số đều nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả cấp huyện theo cơ chế một cửa liên thông

2.2 Quy trình thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Ninh Hải tỉnh Ninh Thuận

2.2.1 Quy trình thực hiện đăng ký đất đai lần đầu

Căn cứ Mục 1 phần II của Quyết định số 1374/2016/QĐ-UBND ngày 03/06/2016 về việc công bố bộ thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai giải quyết theo cơ chế một cửa liên thông tại các xã, phường, thị trấn trên địa bàn tỉnh Ninh Thuận, quy trình thực hiện đăng ký đất đai lần đầu được thực hiện như sau:

đất đai Ninh Thuận -

Chi nhánh Ninh Hải

: Chiều đi của hồ sơ : Chiều về của hồ sơ

Bộ phận tiếp nhận và

trả kết quả cấp huyện

Chuẩn bị hồ sơ

Tiếp nhận hồ sơ, ghi thông tin vào sổ

TN và TKQ; ghi phiếu hẹn trả kết quả Kiểm tra hồ sơ; xác nhận nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp, sự phù hợp với quy hoạch; niêm yết công khai kết quả; chuyển hồ sơ cho

Bộ phận TN và TKQ cấp huyện

Tiếp nhận hồ sơ cấp xã chuyển; ghi thông tin vào sổ TN và TKQ; ghi phiếu hẹn cho UBND cấp xã; chuyển

hồ sơ cho Văn phòng đăng ký đất đai Ninh Thuận - Chi nhánh Ninh Hải

Kiểm tra hồ sơ; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện đăng ký; cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính

8 ngày

Cụ thể các bước thực hiện như sau:

Bước 1: Người sử dụng đất nộp một bộ hồ sơ theo quy định đối với trường hợp cụ thể tại UBND cấp xã Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả

Bước 2: UBND xã, thị trấn tiếp nhận hồ sơ và thực hiện các công việc sau: Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì xác nhận nguồn gốc

và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất;

Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình xây dựng thì xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;

Trường hợp chưa có bản đồ địa chính, trước khi thực hiện các công việc nêu trên UBND xã, thị trấn phải thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai Ninh Thuận - Chi nhánh Ninh Hải thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);

Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở UBND xã, thị trấn và khu dân cư nơi có đất trong thời hạn không quá 15 ngày; xem xét giải quyết các

ý kiến phản ánh về nội dung công khai; chuẩn bị hồ sơ chuyển cho Văn phòng đăng ký đất đai Ninh Thuận - Chi nhánh Ninh Hải

Bước 3 : Văn phòng đăng ký đất đai Ninh Thuận - Chi nhánh Ninh Hải có trách nhiệm: Thẩm tra nội dung kê khai, xác minh điều kiện phải được đăng ký, lấy ý kiến của UBND cấp xã (về hiện trạng sử dụng đất, nguồn gốc, thời điểm

sử dụng, tình trạng tranh chấp,…) Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai

- Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân

về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện

vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế

2.2.2 Quy trình thực hiện cấp Giấy chứng nhận

2.2.2.1 Quy trình thực hiện cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp lần đầu

Căn cứ Mục 2 phần II của Quyết định số 1374/2016/QĐ-UBND ngày 03/06/2016 do UBND tỉnh Ninh Thuận ban hành, quy trình thực hiện cấp Giấy chứng nhận lần đầu được thực hiện như sau:

Tóm tắt quá trình thực hiện như sau:

Thời gian thực hiện là 30 ngày (không tính thời gian niêm yết công khai

tại UBND cấp xã; xem xét giải quyết phản ánh nội dung công khai; thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính)

Bước 1: Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định tại UBND cấp

xã hoặc tại Văn phòng đăng ký đất đai Ninh Thuận - Chi nhánh Ninh Hải để làm thủ tục đăng ký

Bước 2: Nếu nộp hồ sơ tại UBND cấp xã, thì UBND cấp xã có trách nhiệm trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ (không tính thời gian niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ), Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, xác nhận vào đơn ĐK về hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công việc trên thì UBND cấp xã thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai Ninh Thuận - Chi nhánh Ninh Hải thực hiện trích đo thửa đất Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ trong thời gian 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và chuẩn bị hồ sơ chuyển cho VPĐKĐĐ Ninh Thuận - Chi nhánh Ninh Hải thông qua bộ phận tiếp nhận

sở dữ liệu đất đai; gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính (nếu có); chuẩn bị hồ sơ chuyển cho Phòng Tài nguyên và Môi trường

Bước 4: Sau đó Phòng Tài nguyên và Môi trường kiểm tra hồ sơ và trình UBND huyện Ninh Hải ký Giấy chứng nhận; chuyển trả kết quả cho Văn phòng đăng ký đất đai Ninh Thuận - Chi nhánh Ninh Hải để cập nhật bổ sung kết quả cấp Giấy chứng nhận vào hồ sơ địa chính và chuyển trả kết quả cho UBND cấp

xã để trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất

Sơ đồ 2.2 Quy trình thực hiện cấp Giấy chứng nhận lần đầu tại

huyện Ninh Hải

: Chiều đi của hồ sơ : Chiều về của hồ sơ

: Trách nhiệm của cơ quan

Hộ gia đình, cá nhân

Tiếp nhận hồ sơ; Kiểm tra xác nhận hiện trạng, nguồn gốc, thời điểm

sử dụn đất đơn ĐK;

Chuyển hồ sơ đến Chi nhánh VPĐKĐĐ

UBND xã, thị trấn

VPĐKĐĐ Ninh Thuận - Chi nhánh Ninh Hải

Kiểm tra hiện trạng sử dụng đất; Trích đo hoặc trích lục thửa đất; Thẩm tra hồ sơ;

Xác nhận vào Đơn ĐK;

soạn tờ trình và dự thảo Giấy chứng nhận; chuyển

hồ sơ cho Phòng Tài nguyên và Môi trường; Cập nhật kết quả vào hồ sơ địa chính; chuyển trả kết quả cho bộ phận TN và TKQ

Chi cục Thuế

Ninh Hải

Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Ninh Hải

UBND huyện Ninh Hải

Thẩm tra hồ sơ;

Trình UBND huyện ký Giấy chứng nhận

Ký Giấy chứng nhận, chuyển trả kết quả

Nộp

hồ sơ

- Thông báo nộp thuế

- Trả Giấy chứng nhận

Thông tin Địa chính

Thông báo nộp thuế

Thành phần hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận

- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

- Một trong các loại giấy về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP (bản sao một trong các giấy tờ đã có công chứng hoặc chứng thực hoặc bản sao giấy tờ và xuất trình bản chính để cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra đối chiếu và xác nhận vào bản sao hoặc bản chính)

- Một trong các loại giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ có liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có)

- Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân

về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện

vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế

Một số hồ sơ đã được cấp Giấy chứng nhận:

- Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ chồng ông Lê Văn Sứ sinh năm 1938, với thửa đất số: 618, tờ bản đồ: 31, diện tích: 2098 m2, loại đất: HNK Hồ sơ đủ đảm bảo đủ các loại giấy tờ theo quy định và đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận (bộ hồ sơ trình bày chi tiết ở phụ lục số I)

2.2.2.2 Quy trình thực cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đăng ký biến động nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất tại địa bàn huyện Ninh Hải

Căn cứ Mục 8 phần II của Quyết định số 1374/2016/QĐ-UBND của tỉnh Ninh Thuận quy trình thực hiện cấp đổi Giấy chứng nhận trong trường hợp đăng

ký biến động đất đai (Trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ) được thực hiện như sau:

Hải

Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Ninh Thuận

Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Ninh Thuận

Cơ quan thuế

kiểm tra hồ sơ; lập

thuế

5 ngày

Thông tin địa chính

2 ngày

5 ngày

3 ngày 3 ngày

Tóm tắt các bước thực hiện như sau:

Bước 1: Người nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ nộp 01 bộ

hồ sơ theo quy định đối với từng trường hợp cụ thể tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả cấp huyện Cơ quan tiếp nhận ghi đầy đủ thông tin vào Sổ TN và TKQ; trao phiếu hẹn cho người đăng ký; chuyển hồ sơ cho Văn phòng đăng ký đất đai Ninh Thuận - Chi nhánh Ninh Hải, trong thời gian một ngày làm việc

Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai Ninh Thuận - Chi nhánh Ninh Hải tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ nếu không đủ điều kiện thì làm phiếu chuyển trả hồ sơ ghi rõ nội dung lý do chuyển trả

Nếu đủ điều kiện thì thực hiện các công việc sau: Kiểm tra các giấy tờ pháp lý trong hồ sơ; cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo nghĩa vụ tài chính cho người đăng ký; lập biên bản thẩm tra hồ sơ; chỉnh lý việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế trên Giấy chứng nhận cũ

Cơ quan thuế có trách nhiệm thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai Ninh Thuận - Chi nhánh Ninh Hải về mức nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện Văn phòng đăng ký đất đai Ninh Thuận - Chi nhánh Ninh Hải có trách nhiệm thông báo mức nghĩa vụ tài chính trực tiếp cho người phải thực hiện nghĩa vụ tài chính

Sau khi người đăng ký hoàn thành nghĩa vụ tài chính và nhận được biên lai xác nhận của cơ quan thuế thì Văn phòng đăng ký đất đai Ninh Thuận - Chi nhánh Ninh Hải tiến hành xác nhận đủ điều kiện cấp đổi vào đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận; làm phiếu đề xuất và chuẩn bị hồ sơ, dự thảo Giấy chứng nhận chuyển cho VPĐKĐĐ tỉnh Ninh Thuận

Bước 3: VPĐKĐĐ tỉnh Ninh Thuận kiểm tra hồ sơ và làm phiếu đề xuất trình Sở Tài nguyên và Môi trường ký Giấy chứng nhận; chuyển trả kểt quả đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai Ninh Thuận - Chi nhánh Ninh Hải

Bước 4: Văn phòng đăng ký đất đai Ninh Thuận - Chi nhánh Ninh Hải nhận lại hồ sơ; chỉnh lý thu hồi Giấy chứng nhận cũ và cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận vào hồ sơ địa chính; chuyển trả kết quả cho Bộ phận TN

và TKQ để trao Giấy chứng nhận cho người nộp hồ sơ

Thành phần hồ sơ

- Trường hợp chuyển nhượng QSDĐ gồm có: Giấy chứng nhận gốc; hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (có chứng nhận của văn phòng công chứng hoặc chứng thực của UBND xã, thị trấn nơi có đất); tờ khai thuế thu nhập cá nhân; tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất (theo mẫu quy định); tờ thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (đối với trường hợp đất phi nông nghiệp); đơn đề nghị cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận đối với trường hợp có nhu cầu cấp mới; ngoài ra còn một số giấy tờ khác

- Trường hợp tặng cho QSDĐ gồm có: Giấy chứng nhận gốc; hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (có chứng nhận của văn phòng công chứng hoặc chứng thực của UBND xã, thị trấn nơi có đất); tờ khai thuế thu nhập cá nhân; tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất (theo mẫu quy định); tờ thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (đối với trường hợp đất phi nông nghiệp); xác nhận nhân thân; đơn xin miễn giảm thuế (đối với trường hợp miễn thuế); đơn đề nghị cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận đối với trường hợp có nhu cầu cấp mới; ngoài ra còn một số giấy tờ khác có liên quan

- Trường hợp thừa kế QSDĐ gồm có: Giấy chứng nhận gốc; Văn bản phân chia di sản thừa kế (có chứng nhận của văn phòng công chứng hoặc chứng thực của UBND xã, thị trấn nơi có đất); tờ khai thuế thu nhập cá nhân (theo mẫu quy định); tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất (theo mẫu quy định); tờ thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (đối với trường hợp đất phi nông nghiệp); xác nhận nhân thân; đơn xin miễn giảm thuế (đối với trường hợp miễn thuế); đơn đề nghị cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận đối với trường hợp có nhu cầu cấp mới và một số giấy tờ có liên quan khác

Một số hồ sơ đã hoàn thành việc đăng ký biến động và được cấp Giấy chứng nhận

- Hồ sơ đăng ký nhận thừa kế quyền sử dụng đất của bà Phan Thị Thay đối với thửa đất số 70, tờ bản đồ 13c, diện tích 115 m2, loại đất ONT, địa chỉ thửa đất tại xã Hộ Hải Hồ sơ đảm bảo đủ thành phần hồ sơ và đủ điều kiện cấp đổi Giấy chứng nhận do nhận thừa kế quyền sử dụng đất (thành phần hồ sơ trình bày phần phụ lục V)

- Hồ sơ nhận tặng cho quyền sử dụng đất của ông Đỗ Tâm đối với thửa đất 43, tờ bản đồ số 2, diện tích 4704 m2, loại đất HNK, địa chỉ thửa đất tại xã Thanh Hải Hồ sơ đủ điều kiện cấp đổi Giấy chứng nhận do nhận thừa kế quyền

sử dụng đất (thành phần hồ sơ trình bày phần phụ lục IV)

2.3 Công tác phân loại và xử lý cụ thể hồ sơ giải quyết đăng ký cấp Giấy chứng nhận

2.3.1 Phân loại hồ sơ

Qua quá trình nghiên cứu tại địa bàn thấy được hồ sơ đăng ký đất đai gồm

có nhiều dạng khác nhau Dựa vào thành phần hồ sơ, nguồn gốc sử dụng đất,… thì hồ sơ đăng ký đất đai được phân thành hai nhóm sau: Hồ sơ đăng ký đất đai lần đầu và hồ sơ đăng ký đất đai biến động

* Đăng ký đất đai lần đầu gồm có đăng ký đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận

- Đủ điều kiện đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu có các tiêu chí sau:

thửa đất được nhà nước giao, cho thuê, đất khai hoang, đất đang sử dụng ổn định, lâu dài mà chưa thực hiện đăng ký, không tranh chấp đất đai, không vi phạm pháp luật về đất đai, không nằm trong quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt, thuộc các trường hợp quy định của pháp luật gồm có:

+ Người sử dụng đất có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định cụ thể tại điều 100 Luật đất đai 2013

+ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại điều 100 của Luật này, có

hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất và được xác nhận sử dụng đất ổn định không tranh chấp

+ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định của Luật đất đai nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 07 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, được UBND xã xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch tại địa phương đã được phê duyệt

- Không đủ điều kiện đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu: trường hợp

không có các giấy tờ tại điều 100 Luật đất đai và không đủ điều kiện để UBND

xã xác nhận theo quy định; vi phạm pháp luật về đất đai; đất đang có tranh chấp chưa được giải quyết; nằm trong quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt

Trong bài luận văn này đề cập đến hai trường hợp: thửa đất do khai hoang

đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận và chưa đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận

* Đăng ký đất đai biến động: Được thực hiện với người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận mà có biến đổi về quyền sử dụng đất đối với các trường hợp: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; được phép đổi tên; thay đổi hình dạng, kích thước, dụng đất, chuyển đổi giữa các hình thức sử dụng đất

Bài luận chỉ nghiên cứu trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất Ba trường hợp trên có các tiêu chí như sau: tiêu chí tiên quyết là phải có Giấy chứng nhận; tiếp theo là đất đó không có tranh chấp (bởi

vì đất không có tranh chấp mới được thực hiện chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ, đất có tranh chấp sẽ không đủ điều kiện); và phải có hợp đồng chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho đối với từng trường hợp, đất phải còn thời hạn

sử dụng; ngoài ra còn một số tiêu chí khác

2.3.2 Xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận

2.3.2.1 Căn cứ xử lý hồ sơ theo phân loại trên

Căn cứ xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu

Căn cứ vào Khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về thành phần hồ sơ:

1 Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu gồm có:

a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

b) Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính

phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;

c) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền

sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);

d) Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm

g) Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân

về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện

vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế

Căn cứ vào khoản 3 Điều 95 Luật đất Đai 2013 quy định đăng ký lần đầu được thực trong các trường hợp sau: Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký

Căn cứ vào Điều 101 Luật đất đai 2013 quy định

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng

có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp

xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đã được sử dụng ổn định trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Uỷ ban nhân dân cấp

xã xác nhận là đất không có tranh chấp , phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được

cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Căn cứ vào Khoản 5 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy

tờ về quyền sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp từ trước ngày 01/7/2004, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì được công nhận QSDĐ như sau:

a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền tiền

sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai 2013; diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước

b) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận theo hình thức thuế đất của Nhà nước đối với diện tích đất đang sử dụng; thời hạn thuê đất được thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 126 và Khoản 4 Điều 210 của Luật Đất đai

c) Đối với đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở, công trình xây dựng khác mà không được công nhận là đất phi nông nghiệp quy định tại Khoản

1 và Khoản 2 Điều này thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận theo mục đích hiện trạng đang sử dụng như trường hợp quy định tại Điểm a Khoản này; nếu người sử dụng đất đề nghị chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Căn cứ xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận cho các trường hợp biến động (chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho)

Căn cứ vào khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định:

Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp

mà không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng gồm có:

a) Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng theo quy định

Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;

d) Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất

Căn cứ vào Điểm a khoản 4 Điều 95 Luật đất Đai 2013 quy định:

Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất;

Căn cứ vào Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho như sau:

1 Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất

2 Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa

kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ; góp vốn bằng QSDĐ còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này

3 Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ; góp vốn bằng QSDĐ phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính

Căn cứ vào Điểm k Khoản 2 Điều 17 Thông tư 23/TT-BTNMT quy định các trường hợp đăng ký biến động được cấp Giấy chứng nhận

k) Các trường hợp đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại các điểm a, b, e, g, h, l, m, n và r Khoản 1

Điều này mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu cấp mới Giấy chứng nhận

2.3.2.2 Xử lý hồ sơ đăng ký lần đầu

Hồ sơ thứ 1: Xử lý hồ sơ của vợ chồng ông Lê Văn Sứ sinh năm 1938 vợ

là bà Trần Thị Hòa sinh năm 1945, có hộ khẩu thường trú thôn Gò Thao, xã Tân Hải, huyện Ninh Hải, tỉnh Ninh Thuận, hồ sơ năm 2017; xin cấp Giấy chứng

HNK, địa chỉ thửa đất Đồng Gò Mì - Tân Hải, nguồn gốc sử dụng đất là đất khai hoang 1980 (Chi tiết bộ hồ sơ được trình ở phần phục lục số I)

Qua mô tả và kiểm tra thành phần hồ sơ đã nộp, đây là bộ hồ sơ đủ điều kiện đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu dựa trên các căn cứ sau: Căn cứ vào Điểm b Khoản 3 Điều 95 Luật Đất đai 2013 đây là hồ sơ đăng ký lần đầu; Căn

cứ vào Khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, bộ hồ sơ đủ các loại giấy tờ để thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận; Căn cứ Khoản 1 Điều 101 Luật đất đai 2013 và Khoản 5 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Và dựa vào quy trình đã trình bày ở mục 2.2.2.1 thì bộ hồ sơ của vợ chồng ông Lê Văn Sứ được xử lý như sau:

Bước 1: Ngày 14/3/2017 ông Lê Văn Sứ đến UBND xã Tân Hải nộp bộ

hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận Cán bộ địa chính xã Tân Hải ghi đầy đủ thông tin vào Sổ TN và TKQ, trao phiếu hẹn cho ông Lê Văn Sứ UBND xã Tân Hải tiếp nhận tiến hành các công việc sau:

Ngày 14/3/2017 kiểm tra xác nhận hiện trạng sử dụng đất; lập biên bản kiểm tra xác minh nguồn gốc sử dụng đất đồng thời làm phiếu lấy ý kiến dân cư

về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất

Sau đó ngày 15/3/2017 lập danh sách niêm yết công khai kết quả đăng ký cấp Giấy chứng nhận trong thời gian 15 ngày Ngày 30/3/2017 sau khi kết thúc niêm yết xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch vào đơn đăng ký

Ngày 10/4/2014 soạn tờ trình về việc cấp Giấy chứng nhận cho các hộ gia đình cá nhân đủ điều kiện và chuyển hồ sơ cho VPĐKĐĐ Ninh Thuận - Chi nhánh Ninh Hải thông qua bộ phận tiếp nhận và trả kết quả cấp huyện

Bước 2: VPĐKĐĐ Ninh Thuận - Chi nhánh Ninh Hải tiếp nhận hồ sơ và thực hiện các công việc sau:

Ngày 13/4/2017 kiểm tra tính pháp lý hồ sơ, lập biên bản kiểm tra hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận; xác nhận đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận vào đơn đăng ký; cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; Ngày 14/4/2017 làm phiếu chuyển thông tin địa chính đến Chi cục thuế Ninh Hải để xác định nghĩa vụ tài chính

Ngày 16/5/2017 nhận được biên lai hoàn thành nghĩa vụ tài chính của ông

Lê Văn Sứ thì chuẩn bị hồ sơ và soạn tờ trình, in dự thảo Giấy chứng nhận chuyển cho phòng Tài nguyên và Môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận

Bước 3: Phòng Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ và thực hiện các công việc sau: Kiểm tra hồ sơ, xem xét và lập tờ trình, trình UBND huyện Ninh Hải ký Giấy chứng nhận, trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ, hợp lệ từ VPĐKĐĐ Ninh Thuận - Chi nhánh Ninh Hải

UBND huyện tiếp nhận hồ sơ xem xét ký Giấy chứng nhận và chuyển trả kết quả giải quyết cho VPĐKĐĐ Ninh Thuận - Chi nhánh Ninh Hải

Bước 4: VPĐKĐĐ Ninh Thuận - Chi nhánh Ninh Hải cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; sao y Giấy chứng nhận, chuyển hồ sơ vào lưu trữ; chuyển trả kết quả cho UBND xã Tân Hải để trao Giấy chứng nhận cho vợ chồng ông Lê Văn Sứ

Nhận xét: Quá trình xử lý đúng trình tự theo quy định của pháp luật,

nhưng thời gian kéo dài so với quy định Cụ thể UBND xã thực hiện kiểm tra xác minh, xác nhận vào đơn đăng ký kéo dài so với thời gian quy định; việc xác định và thực hiện nghĩa vụ tài chính quá lâu; thời gian giải quyết công việc của VPĐKĐĐ Ninh Thuận - Chi nhánh Ninh Hải cũng chậm trễ hơn thời gian quy định, việc kiểm tra, mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất kéo dài

Hồ sơ thứ 2: Xử lý hồ sơ của vợ chồng ông Lê Quốc Doanh và vợ là Phan Thị Kim Oanh; hộ khẩu thường trú tại Gò Đền, Tân Hải, Ninh Hải, Ninh Thuận,

hồ sơ năm 2017; xin cấp Giấy chứng nhận tại thửa đất số 377, tờ bản đồ số 34,

hoang của Lê Xuân Phẩm năm 1985 cho con năm 2003

Chi tiết bộ hồ sơ trình bày ở phần phụ lục số II

Căn cứ vào Điểm b Khoản 3 Điều 95 Luật Đất đai 2013 đây là hồ sơ đăng

ký lần đầu;

Căn cứ vào Khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, bộ hồ sơ đủ

các loại giấy tờ để thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận;

Căn cứ vào Khoản 1 Điều 101 Luật Đất đai 2013 và Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì hồ sơ của vợ chồng ông Lê Quốc Doanh đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận Nhưng do UBND xã xác nhận thời điểm sử dụng đất vào đơn đăng ký chưa phù hợp, do đó hồ sơ của vợ chồng ông Lê Quốc Doanh chuyển trả về cho UBND xã tiến hành xác nhận lại và được tiến hành qua các bước sau:

Bước 1: Ngày 15/2/2017 ông Lê Quốc Doanh đến UBND xã Tân Hải nộp

01 bộ hồ xin cấp Giấy chứng nhận Cán bộ địa chính xã Tân Hải ghi đầy đủ thông tin vào Sổ TN và TKQ, trao phiếu hẹn trả kết quả cho ông Lê Quốc Doanh, sau đó tiến hành các công việc sau:

Ngày 15/2/2017 lập biên bản kiểm tra xác minh nguồn gốc sử dụng đất đồng thời làm phiếu lấy ý kiến dân cư về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất;

lập danh sách niêm yết công khai kết quả đăng ký cấp Giấy chứng nhận từ ngày 15/2/2017 đến ngày 30/2/2017 Sau khi kết thúc niêm yết thì ngày 20/3/2017 xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất,

sự phù hợp với quy hoạch vào đơn đăng ký

Ngày 21/3/2017 soạn tờ trình về việc cấp Giấy chứng nhận cho các hộ gia đình cá nhân đủ điều kiện và chuyển hồ sơ cho VPĐKĐĐ Ninh Thuận - Chi nhánh Ninh Hải thông qua bộ phận tiếp nhận và trả kết quả cấp huyện

Bước 2: VPĐKĐĐ Ninh Thuận - Chi nhánh Ninh Hải tiếp nhận hồ sơ, cán bộ thụ lý tiến hành kiểm tra hồ sơ, thấy rằng UBND xã Tân Hải xác nhận thời điểm sử dụng đất không phù hợp nên đã lập phiếu chiểu trả hồ sơ vào ngày 14/4/2017 Với lý do sau: Thời điểm sử dụng xác nhận do UBND xã Tân Hải xác nhận năm 2003 nhưng đất được ông Lê Xuân Phẩm khai hoang năm 1985,

vì vậy thời điểm sử dụng vào mục đích đăng ký xã xác nhận năm 2003 là không phù hợp Cho nên chuyển trả hồ sơ cho UBND xã Tân Hải điều tra xác minh lại thời điểm sử dụng đất

Nhận xét: Trình tự thực hiện đúng theo quy định của pháp luật, nhưng

thời gian kéo dài so với quy định của pháp luật Cụ thể UBND xã thực hiện kiểm tra xác nhận vào đơn đăng ký chậm trễ, việc điều tra xác minh thời điểm

sử dụng đất còn sai sót; việc trích lục bản đồ địa chính kéo dài làm cho quá trình đăng ký cấp Giấy chứng nhận chậm trễ

2.3.2.3 Xử lý hồ sơ trong đăng ký biến động trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế

a) Xử lý hồ sơ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Các bước xử lý một bộ hồ sơ cấp đổi Giấy chứng nhận của vợ chồng ông

Lê Việt Nga và bà Nguyễn Thị Kim Hiền do nhận chuyển nhượng từ hộ ông

loại đất ONT + NKH; địa chỉ thửa đất thôn Vĩnh Hy, Vĩnh Hải, Ninh Hải, Ninh Thuận, hồ sơ năm 2017 (Chi tiết bộ hồ sơ được trình bày ở phần phụ lục số III)

Xét thấy hồ sơ của vợ chồng ông Lê Việt Nga đủ điều kiện cấp đổi Giấy chứng

nhận do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo các căn cứ sau:

Căn cứ vào Điểm a Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 đây là bộ hồ sơ đăng ký biến động; Căn cứ theo Khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT

bộ hồ sơ đủ các loại giấy tờ để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Căn cứ vào Điều 188 Luật Đất đai 2013 và Điểm k Khoản 2 Điều 17 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT

Và dựa vào quy trình đã trình bày ở mục 2.2.2.2 thì bộ hồ sơ của vợ chồng ông Lê Việt Nga xử lý như sau:

Bước 1: Ngày 09/03/2017 ông Lê Việt Nga nộp 1 bộ hồ sơ thực hiện đăng

ký biến động đồng thời cấp đổi Giấy chứng nhận tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả cấp huyện Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp