xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố thủ dầu một tỉnh bình dương

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận là một chứng thư pháp lý chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp

3 VPĐKĐĐ Văn phòng đăng kí đất đai

4 GCNQSDĐ, QSHNƠ &

TSKGLVĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

6 QĐ-BTNMT Quyết định của Bộ Tài nguyên môi trường

7 TT-BTNMT Thông tư của Bộ Tài nguyên môi trường

9 QĐ-UBND Quyết định của Ủy ban nhân dân

Hình 1 Bản đồ hành chính Thành phố Thủ Dầu Một

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN i

DANH MỤC VIẾT TẮT iii

MỞ ĐẦU 1

1 Lý do chọn đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải quyết công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 3

3 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu 4

3.1 Mục tiêu nghiên cứu 4

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu 4

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4

4.1 Đối tượng nghiên cứu 4

4.2 Phạm vi nghiên cứu 4

5 Phương pháp nghiên cứu 5

6 Ý nghĩa nghiên cứu 5

7 Bố cục luận văn 5

Chương 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 6

1.1 Cơ sở lý luận của đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 6

1.1.1 Các khái niệm chung 6

1.1.2 Vị trí và vai trò của công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ trong hệ thống quản lý nhà nước về đất đai 8

1.1.3 Lược sử công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận từ Luật Đất đai 2003 đến nay 10

1.2 Căn cứ pháp lý của đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai hiện hành 12

1.2.1 Nguyên tắc đăng ký cấp Giấy chứng nhận 13

1.2.2 Điều kiện đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 15

1.2.3 Trách nhiệm của cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận 16

1.3 Trình tự và thủ tục hành chính trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng

nhận 17 1.3.1 Thành phần hồ sơ quy định 17 1.3.2 Thời gian giải quyết 17 1.3.3 Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp

GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất 18

Chương 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THỦ DẦU MỘT TỈNH BÌNH DƯƠNG 20

2.1 Khái quát về địa bàn nghiên cứu, cơ quan thực hiện đăng ký cấp

GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 20 2.1.1 Khái quát chung về địa bàn thành phố Thủ Dầu Một tỉnh Bình Dương 20 2.1.2 Cơ quan thực hiện đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ trên địa bàn thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương 25 2.2 Quy trình thực hiện đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 25 2.2.1 Quy trình thực hiện đăng ký đất đai 25 2.2.2 Quy trình thực hiện cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ theo quyết định số 13/2015/QĐ-UBND tại thành phố Thủ Dầu Một 28 2.2.3 Quy trình thực hiện đăng ký biến động kèm theo cấp đổi GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ theo quyết định số 13/2015/QĐ-UBND tại thành phố Thủ Dầu Một 31 2.3 Công tác phân loại và xử lý cụ thể hồ sơ giải quyết đăng ký cấp

GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 33 2.3.1 Phân loại hồ sơ 33 2.3.2 Xử lý hồ sơ đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 33 2.4 Kết quả giải quyết công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ &

TSKGLVĐ 43

Chương 3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC XỬ LÝ HỒ SƠ ĐĂNG

KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THỦ DẦU MỘT, TỈNH BÌNH DƯƠNG 50

3.1 Giải pháp chung 50

3.2 Giải pháp cụ thể 53 3.2.1 Giải pháp hoàn thiện công tác đăng ký đất đai đủ điều kiện cấp

GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLV 53 3.2.2 Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ trong đăng ký biến động 54

KẾT LUẬN 58 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 60 PHỤ LỤC 61

Một trong những công cụ để quản lý quỹ đất đai chặt chẽ hình thành và phát triển thị trường bất động sản có sự quản lý của Nhà nước Ở Việt Nam đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do nhà Nhà nước đại diện quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đai một cách đầy đủ hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất Để quản lý đất đai chặt chẽ hiệu quả, cũng như đảm bảo việc thực hiện quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất, Nhà nước tiến hành cho đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất

Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) là một chứng thư pháp

lý chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, được cấp cho người sử dụng đất để

họ yên tâm chủ động sử dụng đất có hiệu quả cao nhất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật Để thực hiện tốt việc cấp Giấy chứng nhận thì các chủ dụng đất phải tiến hành kê khai, đăng ký ban đầu đối với diện tích của mình đang sử dụng Thông qua đăng ký đất đai sẽ xác lập mối mối quan hệ pháp lý chính thức về quyền sử dụng đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất và đăng ký đất đai là cơ sở để thiết lập hồ sơ địa chính và tiến tới việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận là chứng cứ pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất nhằm mục đích đảm bảo quyền của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất hợp pháp và quản lý chặt chẽ quỹ đất Nhà nước cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp là nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người được nhà nước giao đất, cho thuê đất Đồng thời qua việc cấp Giấy chứng nhận nhà nước đạt được mục tiêu quản lý nguồn tài nguyên đất của quốc gia Nếu việc cấp Giấy chứng nhận chậm không những làm ảnh hưởng rất lớn tới công tác quản lý tài nguyên đất đai của nhà nước và làm thất thoát nguồn thu ngân sách từ đất, nó còn ảnh hưởng trực tiếp tới việc thực hiện quyền

và lợi ích hợp pháp của công dân, cản trở hoạt động đầu tư thông qua huy động nguồn vốn vay tín dụng từ thế chấp quyền sử dụng đất

Tuy nhiên, người sử dụng đất có được đất đai theo nhiều cách khác nhau

về nguồn gốc như: do khai hoang, thừa kế, chuyển nhượng giấy tay, xây dựng không phép, lấn chiếm,… dẫn đến việc đăng ký xét cấp Giấy chứng nhận gặp nhiều khó khăn Để công tác đăng ký xét cấp Giấy chứng nhận được thực hiện đúng thời gian quy định, đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, tránh trường hợp khiếu nại, thì công tác phân loại, xử lý hồ sơ giải quyết việc đăng ký xét cấp Giấy chứng nhận phải thực hiện nghiêm túc

Thành phố Thủ Dầu Một là thành phố trực thuộc tỉnh Bình Dương, cách thành phố Hồ Chí Minh khoảng 30km, nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, có vị trí tương đối thuận lợi cho việc giao lưu với các huyện, thị trong tỉnh

và cả nước thông qua Quốc lộ 13 Với vị thế là một đô thị trung tâm của tỉnh Bình Dương và là một trong những đô thị lớn của khu vực Đông Nam Bộ, thành phố Thủ Dầu Một trong những năm gần đây có tốc độ phát triển kinh tế và phát triển đô thị rất nhanh Đến giữa năm 2014, thành phố Thủ Dầu Một đã được công nhận là đô thị loại II và đang phấn đấu để trở thành đô thị loại I trong những năm tới Từ sự phát triển đó, dẫn đến những biến động trong quá trình sử dụng đất (chuyển nhượng, chuyển mục đích, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất…) đã và đang diễn ra sôi nổi do nhu cầu của người dân và các công trình, dự án phát triển khu dân cư ngày càng tăng

Hiện nay, thành phố Thủ Dầu Một căn cứ vào đề án Thành lập Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương trên

cơ sở hợp nhất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất các cấp (Phê duyệt kèm theo Quyết định số 457/QĐ-UBND ngày 26/02/2015 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương) đã đi vào hoạt động Trong giao đoạn này do mới được đi vào hoạt động theo mô hình một cấp (từ 01/04/2015) cho nên có những vướng mắc đang xảy ra, đó là tình trạng trì trệ hồ sơ, chưa tiếp trả hồ sơ theo đúng thời gian quy định

Hoạt động đăng ký ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một trong những hoạt động quan trọng của Nhà nước nhằm quản lý tốt đất đai, đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất Giúp cho việc sử dụng đất đai đạt được hiệu quả cao nhất và tốt nhất

Chính vì vậy, việc thực hiện đề tài “Xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký

cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương” là thực sự cần

thiết

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải quyết công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Theo thực tiễn hiện nay, có rất nhiều công trình nghiên cứu về đề đăng ký cấp Giấy chứng nhận Sau đây là một số công trình, luận văn tiêu biểu của một

số tác giả ở các tỉnh khác:

- Luận văn Thạc sĩ Phạm Văn Tùng, Đại học quốc gia Hà Nội - Khoa học

tự nhiên thực hiện năm 2014 với đề tài: “Nghiên cứu, đánh giá tình hình đăng

ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận 12 Thành phố Hồ Chí Minh”

Nội dung đề tài: Nghiên cứu, đánh giá pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật trong cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Chỉ

ra những bất cập, hạn chế của pháp luật về vấn đề này đồng thời đề xuất bổ sung, sửa đổi một số quy định của pháp luật về cấp Giấy chứng nhận và các giải pháp thi hành ở thành phố Hồ Chí Minh

- Luận văn Thạc sĩ khoa học của Bùi Thị Thùy Hương, Đại học Quốc gia

Hà Nội – Đại học khoa học tự nhiên năm 2015 với đề tài: “Đánh giá hiện trạng

và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội”

Nội dung đề tài: Nghiên cứu, đánh giá hiện trạng của công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở trên địa bàn huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội Từ đó, chỉ ra những bất cập, hạn chế trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận, đồng thời đề xuất các giải pháp bổ sung, sửa đổi một số quy định của pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội

- Luận văn thạc sĩ Luật học về đề tài:“Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội từ năm 2003 đến nay” của Đỗ Thị Anh

Thư, Đại học Quốc gia Hà Nội thực hiện năm 2014

Nội dung đề tài: Chủ yếu nghiên cứu và làm rõ các quy định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam như: xem xét những vấn đề chung về quyền sử dụng đất; các quy định của pháp luật hiện hành về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; tìm hiểu tiến độ cấp Giấy chứng nhận của Hà Nội trong giai đoạn từ năm 2003 đến nay Đánh giá những ưu và nhược điểm trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Kiến nghị một số giải pháp và phương hướng để đẩy mạnh công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong giai đoạn tới cho Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung

Như vậy, ta có thể thấy được các công trình nghiên cứu nêu trên chỉ đề cập giải quyết các vấn đề về quy trình, đánh giá tình hình và đưa ra các giải pháp nói chung, còn việc xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cụ thể thì chưa được làm rõ để thấy được những khó khăn mà cán bộ thụ lý hồ sơ gặp phải trên địa bàn

3 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục tiêu nghiên cứu

Tổng hợp và phân loại hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận; xác định

được căn cứ pháp lý, nguyên tắc, đối tượng, điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng

nhận theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành Tình hiểu xử lý hồ sơ trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Thủ Dầu Một

Đánh giá những kết quả đạt được, những mặt thuận lợi và khó khăn của công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản gắn khác liền với đất trên địa bàn Đề xuất những giải pháp thích hợp góp phần đẩy mạnh tiến độ của công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hỗ trợ việc quản lý đất đai trên địa bàn

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Hệ thống hóa cơ sở lý luận và pháp lý của công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận

Phân tích thực trạng và đưa ra nhận xét việc xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận tại địa bàn thành phố Thủ Dầu Một

Giải pháp khắc phục những hạn chế trong việc xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận tại địa bàn thành phố Thủ Dầu Một

4 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tƣợng nghiên cứu

Tìm hiểu về quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất, thẩm quyền của đơn vị quản lý nhà nước về đất đai

Nguyên tắc, quy trình và phương pháp thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận, trình tự thủ tục xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Đề tài xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện trong phạm vi:

Không gian: Trên địa bàn thành phố Thủ Dầu Một

Thời gian: Từ năm 2016- 3/2017

Nội dung nghiên cứu: Tập trung vào vấn đề đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu và đăng ký cấp Giấy chứng nhận với trường hợp biến động (chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất)

5 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp thu thập thông tin: Chia làm hai giai đoạn nội nghiệp và ngọai nghiệp nhằm thu thập các tư liệu, số liệu, thông tin cần thiết trên địa bàn thông qua các báo cáo, tài liệu lưu trữ để phục vụ cho việc nghiên cứu

Phương pháp so sánh: Dựa trên cơ sở số liệu điều tra, thu thập được tiến hành so sánh các số liệu theo các mốc thời gian và giữa các khu vực để đưa ra những nhận xét phục vụ cho việc nghiên cứu

Phương pháp thống kê: Tổng hợp các bảng biểu, báo cáo đã thu thập được

để xây dựng thông tin, bảng số liệu

Phương pháp phân tích tổng hợp: Trên cơ sở tài liệu, số liệu thu thập sẽ tiến hành phân tích tổng hợp các yếu tố có ảnh hưởng đến nội dụng nghiên cứu

6 Ý nghĩa nghiên cứu

Làm rõ được các trường hợp vướng mắc trong việc xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận Vận dụng các quy định pháp luật đất đai hiện hành để đề xuất được các giải pháp xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận nhằm đẩy nhanh tiến độ đăng ký cấp Giấy chứng nhận, đảm bảo được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất hiện tại cũng như công tác quản lý đất đai của Nhà nước được chặt chẽ hiệu quả

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn thành phố Thủ Dầu Một tỉnh Bình Dương

Kết luận

Danh mục tài liệu tham khảo

Phụ lục

Chương 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ

TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

1.1 Cơ sở lý luận của đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.1.1 Các khái niệm chung

Đăng ký đất đai

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên ban tặng cho con người Quy mô đất đai của thế giới và của mỗi quốc gia là một số hữu hạn Tài nguyên đất là nguồn có hạn về số lượng và diện tích và được phân bố cố định trong không gian, không thể di chuyển theo ý chí chủ quan của con người Trong quá trình phát triển của xã hội, con người luôn gắn chặt với đất đai, luôn tìm cách để sử dụng đất đai đem lại hiệu quả cao và bảo vệ tốt nguồn tài nguyên đất Trong quá trình sử dụng, đất đai luôn biến động để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của con người và phù hợp với sự phát triển của tương lai Từ thực tế trên đòi hỏi nhà nước phải thực hiện đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận, để giải quyết các vấn đề phát sinh trong quá trình sử dụng đất, để việc sử dụng đất trở nên hợp

lý, hiệu quả và tiết kiệm

Đăng ký đất đai là thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan

hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người

sử dụng đất Có hai hình thức đăng ký đất đai là đăng ký tự nguyện và đăng ký bắt buộc Theo mô hình và mức độ phức tạp của công việc để đăng ký đất trong thời kỳ, được chia thành hai giai đoạn:

Giai đoạn 1: Đăng ký đất đai ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu trên

phạm vi cả nước để thiết lập hệ thống hồ sơ điạ chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đủ điều kiện

Giai đoạn 2: Đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương đã

hoàn thành đăng ký đất đai ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung của hồ sơ địa chính đã thiết lập

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, cũng như có thể quản lý được đất đai thì nhà nước ban hành Giấy chứng nhận Thông qua Giấy chứng nhận thì nhà nước có thể giám sát, điều chỉnh việc sử dụng đất hợp lý và hiệu quả

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung là Giấy chứng nhận) là chứng thư pháp lý để Nhà

nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền

sở hữu tài sản khác gắn liền với đất (Theo Điều 16 Luật Đất đai 2013)

Chúng ta đều biết quyền sở hữu bao gồm các quyền sau:

Quyền chiếm hữu: Là quyền nắm giữ một tài sản nào đó và là quyền loại trừ người khác tham gia sử dụng tài sản đó

Quyền sử dụng: Là quyền được lợi dụng các tính năng của tài sản để phục

vụ cho các lợi ích kinh tế và đời sống của con người

Quyền định đoạt: Là quyền quyết định số phận pháp lý của tài sản

Như vậy, quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất đai là quyền được áp dụng trực tiếp với khách thể đặc biệt là đất đai Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn đân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao QSDĐ cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Như vậy, Nhà nước là chủ thể đặc biệt của quyền sở hữu đất đai, trong các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình chỉ có quyền sử dụng đất đai chứ không có quyền định đoạt đất đai, và Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai thông qua Luật Đất đai mà cụ thể hơn là việc ban hành 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai

Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Để được công nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tùy thuộc vào trường họp mà người sử dụng đất được công nhận quyền sử dụng đất và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lúc này người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất Người sử dụng sẽ được Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình và là cơ sở để họ có thể yên tâm thực hiện các quyền của mình được quy định theo pháp luật Theo Điều 170 Luật Đất đai 2013 quy định nghĩa vụ chung của người sử dụng đất:

Thứ nhất: Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy

định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan

Thứ hai: Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi

chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Thứ ba: Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

Thứ tư: Thực hiện các biện pháp bảo về đất

Thứ năm: Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn

hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan

Thứ sáu: Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong

lòng đất

Thứ bảy: Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời

hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng

Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận

Để thực hiện tốt công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ được thực hiện tốt hơn ngoài người sử dụng đất ra thì các cơ quan quản lý cũng đóng một vai trò rất quan trọng Cơ quan quản lý vừa giúp ích cho người dân trong việc làm thủ tục đăng ký cấp Giấy chứng nhận được diễn ra nhanh chóng, kịp thời đảm bảo đúng trình tự thủ tục do pháp luật quy định, vừa

để thuận tiện cho việc quản lý đất đai cho Nhà nước Do đó việc Nhà nước quy định quyền hạn và trách nhiệm cho các cơ quan làm công tác quản lý đất đai là rất cần thiết và nó đã được quy định cụ thể tại Điều 105 Luật Đất đai 2013 như sau:

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng

mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên

và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ

1.1.2 Vị trí và vai trò của công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ &

TSKGLVĐ trong hệ thống quản lý nhà nước về đất đai

Vị trí và vai trò của đăng ký cấp Giấy chứng nhận

Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài và mọi người sử dụng đất đều phải tiến hành đăng ký QSDĐ Đây là một yêu cầu bắt buộc phải thực hiện đối với mọi đối tượng sử dụng đất trong các

trường hợp như: đang sử dụng đất chưa đăng ký, mới được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, chuyển QSDĐ hoặc thay đổi những nội dung QSDĐ đã đăng ký

Đăng ký đất đai là công cụ của Nhà nước đảm bảo lợi ích của Nhà nước, cộng đồng, dân cư như quản lý nguồn thuế, Nhà nước với vai trò trung gian tiến hành cân bằng lợi ích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng đất tốt nhất Nhà nước biết cách để quản lý lợi ích chung qua việc sử dụng công cụ đăng ký đất đai để quản lý Lợi ích của công dân được Nhà nước bảo vệ khi có tranh chấp xảy ra, khuyến khích đầu tư cá nhân, hỗ trợ các giao dịch về đất đai, giảm khả năng tranh chấp đất đai

Đăng ký đất đai là điều kiện để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất Biết mục đích sử dụng, từ đó có thể điều chỉnh cho hợp lý Các thông tin hồ sơ địa chính cung cấp gồm tên chủ sử dụng, diện tích, vị trí, hình thể, góc cạnh, hạng đất, thời hạn sử dụng đất, những ràng buộc về quyền sử dụng đất, những thay đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý của những thay đổi này

Vị trí vai trò của cấp Giấy chứng nhận

Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt (vừa là tư liệu lao động vừa là đối tượng lao động trong sản xuất nông nghiệp) của ngành sản xuất Mặt khác, đất đai là địa điểm diễn ra các hoạt động sản xuất, vui chơi… của con người Đất đai

là tài sản quý giá mà ai cũng muốn chiếm dụng sở hữu, vì vậy thường có những tranh chấp xảy ra Do đó, để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất nên Nhà nước đã ban hành Giấy chứng nhận

Giấy chứng nhận là cơ sở để người sử dụng đất yên tâm sử dụng và đầu tư vào đất đai nhằm sử dụng đất đai hợp lý và tiết kiệm Là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các quyền lợi hợp pháp của mình như: mua bán, thừa kế, chuyển nhượng, góp vốn… bằng quyền sử dụng đất mà không gặp bất cứ trở ngại nào

về phía pháp luật Bên cạnh đó Giấy chứng nhận còn là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước đặc biệt là nghĩa vụ tài chính: thuế trước bạ, thuế chuyển từ chuyển quyền sử dụng đất, các loại thuế có liên quan

Và là căn cứ để người sử dụng đất sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Giấy chứng nhận do Nhà nước ban hành và là công cụ để Nhà nước quản

lý đất đai hiệu quả và khoa học Là công cụ để Nhà nước thực hiện các kế hoạch, quy hoạch nhằm hướng đến sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, cung cấp thông tin trong quá trình quản ký đất đai đặc biệt là quá trình kiểm kê đất đai như: tổng diện tích tự nhiên, hiện trạng sử dụng đất, chủ sử dụng đất Là công cụ

để Nhà nước thu các khoản phí và lợi phí đúng đối tượng, là cơ sở để Nhà nước giải quyết tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai Là căn cứ để Nhà nước đền bù cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khi giải phóng mặt bằng; cơ sở để Nhà nước nắm và kiểm soát sự phát triển của thị trường bất động sản, đảm bảo cơ sở pháp lý trong quá trình giao dịch trên thị trường, góp phần hình thành và mở rộng thị trường bất động sản

1.1.3 Lƣợc sử công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận từ Luật Đất đai 2003 đến nay

Trình tự đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau (Theo Điều 95 Luật Đất đai 2013)

Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau: thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; nhà ở và tài sản gắn với đất chưa đăng

hệ thống đăng ký đất đai của các nước trên thế giới thì Việt Nam cũng đang dần hoàn thiện hệ thống đăng ký đất đai của mình để có thể quản lý và sử dụng đất đai hiệu quả hơn Lợi ích của hệ thống đăng ký đất đai ngày càng chứng tỏ được tầm quan trọng của nó đối với nhà nước trong công tác quản lý đất đai, trong nền kinh tế thị trường hội nhập và mở cửa, Việt Nam đã tiếp thu và hoàn thiện

hệ thống đăng ký đất đai của mình nhằm tiến tới một hệ thống đăng ký đất đai tốt nhất, đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất hiệu quả và bền vững cho tương lai

Giai đoạn áp dụng Luật đất đai 2003

Từ thành công của việc thực hiện Nghị Quyết 10 của Bộ Chính trị đã tạo

cơ sở vững chắc cho sự ra đời của Luật đất đai năm 1993 với những thay đổi lớn: ruộng đất được giao ổn định lâu dài cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đai có giá trị, mở rộng quyền cho người sử dụng đất Với những thay đổi đó, yêu cầu hoàn thành cấp Giấy chứng nhận ngày càng trở nên cấp bách Nhận thức được điều đó, chính quyền các cấp bắt đầu coi trọng và tập trung triển khai trong

quyền gây khó khăn Tuy nhiên, khi đề cập đến vấn đề TSGL, theo Nghị định

181 chi phí ghi nhận trên Giấy chứng nhận nên chưa thể hiện được rõ ràng ai là chủ sở hữu tài sản đó Các văn bản pháp luật được Nhà nước liên tục ban hành, sửa đổi, bổ sung làm cho hệ thống pháp luật đất đai ở nước ta ngày càng hoàn thiện Sau khi Luật Đất đai 2003 ra đời, các thông tư, nghị định hướng dẫn thi hành cũng được ban hành để thực thi pháp luật Và tình hình đất đai thì luôn thay đổi đòi hỏi các Nghị định, thông tư cũng phải sửa đổi theo để đáp ứng được nhu cầu của người sử dụng đất vậy nên:

Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 ban hành quy định

- Giấy đỏ: là mẫu do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành, bìa có màu

đỏ, với nội dung ghi nhận quyền sử dụng đất (có thể là đất ở, đất sản xuất nông nghiệp, vườn, ao, đất rừng…) nên mẫu này có tên gọi là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” Theo quy định tại khoản 20 Điều 4 Luật đất đai 2003:

“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước

có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất”

- Giấy hồng: Là mẫu do Bộ Xây dựng ban hành, bìa có màu hồng với nội dung là ghi nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở nên mẫu có tên gọi

là “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở”

- Giấy tím: Giấy chứng nhận quyền quản lý, sử dụng nhà, đất, trụ sở làm việc thuộc sở hữu Nhà nước, thuộc ngành Tài chính cấp

Để thống nhất thành một loại Giấy chứng nhận, ngày 19/10/2009 Chính phủ ban hành Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 21/10/2009 Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành thông tư số 17/2009/TT-BTNMT về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Nhận xét: Luật Đất đai 2003 đã đưa ra được trình tự thủ tục để giải quyết

hồ sơ và quy định trách nhiệm thực hiện của từng cơ quan trong quá trình cấp Giấy chứng nhận Nhưng bên cạnh đó, Luật Đất đai 2003 vẫn còn nhiều thiếu sót như chưa nêu được thời gian thực hiện hồ sơ của từng cơ quan có liên quan

trong việc giải quyết hồ sơ

Giai đoạn áp dụng Luật đất đai 2013 đến nay

Và sau bao lần sửa đổi để phù hợp hơn với thực tế luôn biến động của đất đai thì sáng ngày 29/11, tại Kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khóa XIII đã quyết định ban

hành Luật Đất đai 2013 Để khắc phục, giải quyết những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật Đất đai năm 2003 Cũng như để đẩy mạnh quá trình đăng ký cấp Giấy chứng nhận được diễn ra nhanh chóng và kịp thời hơn, đáp ứng được nhu cầu, mong mỏi của người dân

Bên cạnh đó cũng ban hành sửa đổi các thông tư, Nghị định mới sao cho phù hợp với Luật Đất đai mới cũng như thay thế các Thông tư, Nghị định cũ đã không còn phù hợp như sau:

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ hướng dẫn chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất Đai 2013

Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ

Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính

Luật đất đai 2013 quy định cụ thể Giấy chứng nhận được cấp theo mọt loại mẫu thống nhất trong cả nước do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định Ngày 19/05/2014, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT quy định về Giấy chứng nhận, trong đó mẫu Giấy chứng nhận mới về hình thức và nội dung cơ bản giống với mẫu giấy đang được áp dụng

Nhận xét: Luật Đất đai 2013 đã có những đổi mới tích cực hơn, khắc phục

được những hạn chế còn tồn đọng của Luật Đất đai 2003 như sau: có những cải thiện đáng kể về khung pháp lý cũng như đơn giản hóa và rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục, quy định cụ thể hơn về các quy trình thủ tục cũng như là thời gian thực hiện các thủ tục đó

1.2 Căn cứ pháp lý của đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai hiện hành

Theo Luật đất đai 2013, để thực hiện công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ thì căn cứ vào Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 25/05/2014 quy định chi tiết thu hành một số điều của Luật đất đai

Trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận, để biết rõ được các quy định của pháp luật về GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ thì căn cứ vào Thông

tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường

Trong công tác lưu trữ hồ sơ giấy tờ về cấp Giấy chứng nhận, để thể hiênj thành phần hồ sơ khi đăng ký cấp Giấy chứng nhận, nội dung và cách cập nhật thông tin lưu trữ vào hồ sơ địa chính thì căn cứ vào Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường

Bện cạnh đó thì cũng còn rất nhiều các Thông tư nghị định khác phục vụ cho công tác đăng ký cấp giấy như: Thông tư 25/2014/TT-BTNMT, Nghị định

số 45/2014/NĐ-CP…

Từ thực tế của công tác đăng ký cấp giấy trên địa bàn và cơ sở từ Luật Đất đai năm 2013 thì lãnh đạo tỉnh, UBND tỉnh đã đề xuất ban hành các quyết định để sao cho phù hợp với thực tế sử dụng đất trên địa bàn như sau:

Quyết định số 13/2015/QĐ-UBND ngày 14/04/2015 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương ban hành quy định về một số vấn đề liên quan đến thủ tục đăng

ký đất đai, tài sản gắn liền với đất,cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Bình Dương

1.2.1 Nguyên tắc đăng ký cấp Giấy chứng nhận

Nguyên tắc đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sư địa chính (theo khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2013)

Một hệ thống đăng ký đất đai thực sự tốt thì phải đảm bảo được các điều như sau: tính triệt để, tính kịp thời, đơn giản, dễ hiểu, Và được cụ thể qua 4 nguyên tắc sau:

Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ: Là một biến động về quyền đối với các loại

đất đai, đặc biệt là khi mua bán chuyển nhượng, sẽ chưa có hiệu lực pháp lý nếu chưa được đăng nhập vào sổ đăng ký đất đai

Nguyên tắc đồng thuận: Cho rằng người được đăng ký với tư cách là chủ

thể đối với quyền phải đồng ý với việc đăng nhập các thông tin đăng ký hoặc thay đổi các thông tin đã đăng ký trước đây trong hồ sơ đăng ký

Nguyên tắc công khai: Cho rằng hồ sơ đăng ký đất đai phải được công

khai cho mọi người có thể tra cứu, kiểm tra Các thông tin đăng ký phải chính xác và tính pháp lý của thông tin phải được pháp luật bảo vệ

Nguyên tắc chuyên biệt hóa: Hàm ý rằng trong đăng ký đất đai, chủ thể là

người có quyền đăng ký và đối tượng là đất đai và bất động sản phải được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý

Nguyên tắc đăng ký cấp Giấy chứng nhận

Nguyên tắc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thể hiện cụ thể tại Điều 98 Luật Đất đai 2013 như sau:

Nguyên tắc thứ nhất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó

Nguyên tắc thứ hai: Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất,

nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện

Nguyên tắc thứ ba: Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn

liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp

Nguyên tắc thứ tư: Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi

cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi

họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên

vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu

Nguyên tắc thứ năm: Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu

đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này

1.2.2 Điều kiện đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ

Điều kiện đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai là hoạt động rất quan trọng, nó giúp cho Nhà nước quản

được đất đai cũng như để đảm bảo được quyền lợi và nghĩa vụ cho người sử dụng đất Vì vậy nên Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể điều kiện được đăng

ký đất đai như sau:

Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây: Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký (Theo Khoản 3 Điều 95 Luật Đất đai 2013)

Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên; có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký; chuyển mục đích sử dụng đất; có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này; chuyển quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng; chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại,

tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất (Theo Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013)

Điều kiện cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ

Điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất được quy định cụ thể tại Điều 99 Luật Đất đai

2013 như sau:

Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này; người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành; người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo

về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành; người trúng đấu giá quyền sử dụng đất; người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất; người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có; người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất

1.2.3 Trách nhiệm của cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận

Trong quá trình thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận, các cơ quan chịu trách nhiện thực hiện công tác này là: Ủy ban nhân dân xã, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, phòng Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân cấp huyện

Ủy ban nhân dân xã: Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất sẽ tiếp nhận hồ

sơ và trả kết quả kiểm tra hiện trạng sử dụng đất Kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư nơi có đất; công bố, công khai danh sách kiểm tra hồ sơ các trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận tại UBND xã trong thời hạn 15 ngày và xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện: Có trách nhiệm thẩm tra hồ

sơ, lấy ý kiến của UBND xã, phường về tình trạng, nguồn gốc sử dụng đất và xác minh thực địa khi cần thiết Khi hồ sơ đủ điều kiện thì lập tờ trình trình phòng Tài nguyên môi trường, lập phiếu chuyển thông tin cho cơ quan thuế và

in Giấy chứng nhận.Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện thì tiến hành lập công văn trả và yêu cầu bổ sung

Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện: Có trách nhiệm kiểm tra lại hồ

sơ, nếu hồ sơ không đủ điều kiện thì lập danh sách để trả hồ sơ về

Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì lập tờ trình Ủy ban nhân dân cấp huyện ký Giấy chứng nhận Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì ghi rõ lý do và chuyển hồ sơ cho Chi nhánh Văn phòng

đăng ký đất đai để trả cho người đề nghị cấp Giấy chứng nhận (đối với trường hợp nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai); trả hồ sơ cho Ủy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất (đối với hồ sơ nộp tại Ủy ban nhân dân xã, thị trấn) để trả cho người đề nghị cấp Giấy chứng nhận

Ủy ban nhân dân cấp huyện: Sẽ kiểm tra lại hồ sơ và xem xét ký Giấy

chứng nhận (đối với trừng hợp đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu), sau khi Giấy chứng nhận được ký sẽ chuyển hồ sơ về để trao Giấy chứng nhận cho người được cấp giấy

Văn phòng đăng ký đất đai: Là cơ quan có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ xin

cấp Giấy chứng nhận đối với các trường hợp đăng ký biến động có cấp mới Giấy chứng nhận và trình ký Giấy chứng nhận

Sở Tài nguyên và Môi trường: Là cơ quan thực hiện ký Giấy chứng nhận

đối với các trường hợp cấp mới Giấy chứng nhận

1.3 Trình tự và thủ tục hành chính trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng

- Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ

về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

- Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân

về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện

vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế

1.3.2 Thời gian giải quyết

Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ Thời gian này không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng

xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng

thêm 15 ngày Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết

1.3.3 Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất

Đầu tiên người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả cấp xã Sau khi tiếp nhận được hồ

sơ thì Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả sẽ ghi phiếu hẹn cho người sử dụng đất

Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thực hiện các công việc như sau: Thực hiện kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung

kê khai đăng ký; xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất, sự phù hợp với quy hoạch đối với trường hợp không có giấy tờ hợp lệ

Chi nhánh VPĐKĐĐ sẽ thực hiện các công việc sau:

Kiểm tra hồ sơ đăng ký, xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký,

Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật, chuẩn bị hồ sơ để cơ quan Tài nguyên và Môi trường trình ký Giấy chứng nhận

Cơ quan Tài nguyên và Môi trường thực hiện các công việc: Kiểm tra hồ

sơ và trình Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và chuyển hồ sơ về cho Chi nhánh VPĐKĐĐ

Sau đó, Chi nhánh VPĐKĐĐ cập nhật bổ sung vào hồ sơ đại chính, cơ sở

dũ liệu đất đai, trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, trường hợp người

sử dụng đất nộp tại cấp xã thì gửi Giấy chứng nhận cho UBND cấp xã để trao cho người được cấp

Tiểu kết chương 1

Qua phân tích các cơ sở lý luận và pháp lý trên ta có thể phân biệt rõ ràng công tác đăng ký đất đai gồm có đăng ký lần đầu và đăng ký biến động Đăng ký lần đầu là lần đầu tiên đăng ký trên phạm vi cả nước và đăng ký biến động là những chỉnh lý, biến động trong quá trình sử dụng đất đai, được thực hiện trên

cơ sở đã có cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đăng ký lần đầu gồm 2 loại: đăng ký được cấp Giấy chứng nhận và đăng ký không được cấp Giấy chứng nhận (do không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận, đăng ký để cơ quan Nhà nước quản lý)

Như vậy, đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý giữa nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ đất theo pháp luật, quản lý các hoạt động và sự phát triển của thị trường bất động sản, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất

Vì vậy đăng ký đất đai không chỉ dụng lại ở việc thiết lập hồ sơ địa chính

và cấp Giấy chứng nhận lần đầu mà phải được thực hiện thường xuyên, liên tục

để đảm bảo cho hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng, kịp thời hiện trạng sử dụng đất

Chương 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THỦ DẦU MỘT

TỈNH BÌNH DƯƠNG 2.1 Khái quát về địa bàn nghiên cứu, cơ quan thực hiện đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ

2.1.1 Khái quát chung về địa bàn thành phố Thủ Dầu Một tỉnh Bình Dương

Điều kiện tự nhiên

Vị trí địa lý

Ngày 02 tháng 05 năm 2012, Chính phủ ban hành Nghị quyết số

11/NQ-CP thành lập thành phố Thủ Dầu Một thuộc tỉnh Bình Dương

Thành phố Thủ Dầu Một là trung tâm hành chính, kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội của tỉnh Bình Dương, nằm trong hệ thống đô thị thuộc vùng kinh tế trọng điểm phía Nam Cách trung tâm thành phố Hồ Chí Minh khoảng 30km, cách thành phố Biên Hòa khoảng 30km, là một trung tâm kinh tế lớn, là đầu mối giao thông và giao lưu lớn của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và cả nước; với các tuyến đường liên tỉnh như Đại lộ Bình Dương (QL13), Mỹ Phước - Tân Vạn, ĐT741, ĐT742, ĐT743, ĐT744, ĐT745; có nhiều tiềm năng về khoa học

kỹ thuật và công nghệ, hiện nay thành phố Thủ Dầu Một đang là địa bàn thu hút các nhà đầu tư lớn trong và ngoài nước

Địa giới hành chính xác định như sau:

+ Phía Đông: Giáp thị xã Tân Uyên

+ Phía Tây: Giáp huyện Củ Chi, thành phố Hồ Chí Minh

+ Phía Nam: Giáp thị xã Thuận An

+ Phía Bắc: Giáp thị xã Bến Cát và thị xã Tân Uyên

Thành phố Thủ Dầu Một có diện tích tự nhiên là 11.866,61ha, với 14 đơn

vị hành chính

Thành phố Thủ Dầu Một là một trong những thành phố thuộc Tỉnh mà trong đó không có xã ngoại thành, 100% là phường, với dân số là 293.349 người (thống kê đến ngày 31/12/2015 của Cục thông kê Bình Dương), chủ yếu là dân nhập cư từ nhiều tỉnh thành

Diện tích đơn vị hành chính cấp phường STT Các đơn vị hành chính Diện tích năm 2010 (ha)

(Nguồn: Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương, 2010)

Phường Chánh Mỹ, phường Tân An, phường Tân Bình Hiệp 3 phường này được thành lập theo nghị định số 136/NQ-CP ngày 29/12/2013 trên cơ sở toàn bộ diện tích là dân số xã Chánh Mỹ, xã Tân An, xã Tương Bình Hiệp

(Nguồn: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, 2014)

Hình 1: Bản đồ hành chính Thành phố Thủ Dầu Một Điạ hình: Thành phố Thủ Dầu Một nằm ở vùng chuyển tiếp giữa địa hình

cao nguyên với khu vực đồng bằng, do đó địa hình ở đây tương đối phức tạp và nghiêng dần theo hướng Đông Bắc - Tây Nam

Khu vực phía Bắc có độ cao thay đổi từ 20m ÷ 39m so với mực nước biển

và thấp dần về phía sông Sài Gòn Vùng giữa tương đối bằng phẳng, cao độ thay đổi từ 10m ÷ 15m so với mực nước biển, vùng ven sông Sài Gòn có độ cao khoảng 0,6m ÷ 2,0m so với sông Sài Gòn

Khí hậu: Tỉnh Bình Dương nói chung và thành phố Thủ Dầu Một nói

riêng đều mang đặc trưng khí hậu gió mùa nhiệt đới cận xích đạo

Trong năm có 02 kiểu mùa rõ rệt: Mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 và mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11

Thủy văn: Thành phố Thủ Dầu Một có mạng lưới sông ngòi, ao, hồ khá

phong phú Sông Sài Gòn chảy qua địa bàn thành phố là nguồn cung cấp nước

chủ yếu cho sinh hoạt, sản xuất và tưới tiêu đối với diện tích đất nông nghiệp trên địa bàn

Điều kiện kinh tế- xã hội

* Kinh tế

Từ khi được thành lập đến nay cùng với sự phát triển của thành phố trẻ, thì thành phố Thủ Dầu Một cũng ngày một nỗ lực để phát triển và cũng đạt được nhiều thành thành tựu như sau:

Năm 2016 tổng sản phẩm trong tỉnh (GRDP) tăng 8,5% so với năm 2015; GRDP bình quân đầu người đạt 108,6 triệu đồng; đối với lĩnh vực công nghiệp, các doanh nghiệp giữ vững tốc độ tăng trưởng khá, thực hiện đồng bộ các giải pháp thúc đẩy sản xuất và phát triển thị trường Nhờ đó, Chỉ số phát triển công nghiệp toàn tỉnh tăng 10,1% so với năm 2015 Tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ năm 2016 của tỉnh đạt 143.318 tỷ đồng, tăng 21% so với năm

2015 Kim ngạch xuất khẩu của tỉnh trong năm ước đạt 24,3 tỷ đô la Mỹ, tăng 16,4% và kim ngạch nhập khẩu ước đạt 20,5 tỷ đô la Mỹ, tăng 16,2% Giá trị sản xuất nông, lâm nghiệp và thủy sản của tỉnh tăng 4,1% so với năm 2015

Tổng vốn đầu tư phát triển toàn xã hội của tỉnh ước tính tăng 11,5% so với năm 2015 Đến 30/11/2016, tỉnh đã thu hút được 31.291 tỷ đồng vốn đăng

ký kinh doanh của các doanh nghiệp trong nước

* Xã hội

Việc phát triển và xây dựng đô thị trong những năm qua đã được sự quan tâm chỉ đạo sát sao, đúng hướng của Tỉnh ủy, Hội đồng nhân dân và UBND tỉnh, ngay từ khâu quy hoạch đã được định hướng đúng đắn, có những bước đi bài bản và phù hợp Do đó đô thị được quy hoạch, xây dựng và phát triển đồng

bộ cùng với Dịch vụ và Công nghiệp, mà nòng cốt, nền tảng động lực cho hệ thống đô thị phát triển là Khu liên hợp Công nghiệp - Dịch vụ - Đô thị Bình

Dương

Thành phố Thủ Dầu Một đã được công nhận đô thị loại II với tổng số 14/14 đơn vị hành chính là phường Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội Thành phố giai đoạn 2006-2015 và định hướng đến năm 2020

Giáo dục: Thành phố đang từng bước xây dựng thêm các trường mầm

non, trường tiểu học để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng lên của dân số Bên cạnh đó cũng chú trọng cải tạo các trường dạy nghề trên địa bàn

Y tế: Thành phố đang xây dựng bệnh viện 1500 gường để giảm bớt áp

lục cho bệnh viện 512 gường hiện tại và để đáp ứng được nhu cầu ngày càng nhiều của người dân

Văn hóa, thông tin: Chú trọng việc cải tạo nâng cấp nhà văn trung tâm

tại các phường, xây dựng các trung tâm sinh hoạt cộng đồng Thường xuyên tở chức các hoạt động, sân chơi bổ ích cho cho thanh thiếu niên trên địa bàn

Giao thông: Cải tạo và mở rộng các tuyến đường chính chính, thành phố

mới mở rộng và xây dựng thành phố mới và các tuyến đường nối với các tỉnh thành lân cận như : tuyến đường Mỹ Phước - Tân Vạn, ĐT741, ĐT742, ĐT743, ĐT744, ĐT745

Đánh giá tình hình những thuận lợi và khó khăn từ điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội

* Thuận lợi:

Lợi thế về vị trí và hạ tầng vùng, tỉnh là điểm nổi bật nhất của Thủ Dầu Một, thúc đẩy các hoạt động kinh tế nhất là về dịch vụ, công nghiệp của thành phố và tạo nên vị thế riêng biệt, trước những thách thức lớn đặt ra khi các địa bàn trong vùng lân cận cũng tiếp cận nhanh chóng với những lợi thế chung của vùng tiếp giáp thành phố Hồ Chí Minh.Thành phố Thủ Dầu Một có vị trí thuận lợi trong giao lưu phát triển kinh tế, có nhiều tuyến giao thông đối ngoại quan trọng đi qua như: QL13 và Mỹ Phước - Tân Vạn, giữa Vành đai 2 và Vành đai 3

và các tuyến đường trung chuyển giữa các tỉnh với nhau

Trong những năm qua, đã thu hút được nhiều nguồn đầu tư trong nước và quốc tế vào phát triển kinh tế - xã hội Đặc biệt, Thủ Dầu Một là những nơi sớm nhất trong cả nước xây dựng thành công các khu công nghiệp (có sức thu hút đầu tư lớn và hiệu quả hoạt động cao) Kinh tế phát triển nhanh, cơ sở hạ tầng đã hình thành tương đối tốt, thu hút được nguồn nhân lực có chất lượng cao, tạo nền tảng cho phát triển ổn định kinh tế - xã hội trong tương lai theo hướng Công nghiệp hóa, hiện đại hóa

* Khó khăn :

Nằm gần vùng tiếp giáp với trung tâm kinh tế, dịch vụ hàng đầu của cả nước là thành phố Hồ Chí Minh, bên cạnh lợi thế hợp tác phát triển, nhưng mức

độ cạnh tranh trong phát triển cũng ngày càng gây áp lực lớn đến phát triển kinh

tế - xã hội, nhất là phát triển các dịch vụ có chất lượng cao, trong điều kiện hạ tầng chưa đảm bảo thu hút đầu tư mạnh

Đất đai của Thành phố có diện tích không lớn, quỹ đất chưa sử dụng không còn nhiều, trong điều kiện nhu cầu ngày càng gia tăng gây sức ép lên giá bồi thường, khó khăn trong giải phóng mặt bằng Dân số tăng nhanh, gây áp lực rất lớn đến việc giải quyết nhà ở và xây dựng các công trình công cộng phục vụ nhu cầu cuộc sống hàng ngày như: trường học, y tế, cấp thoát nước, vệ sinh môi trường Đồng thời, vấn đề an ninh ngày càng nhiều phức tạp

Hệ thống cơ sở hạ tầng kinh tế - xã hội: Giao thông, cấp điện, cấp nước, thoát nước, thông tin liên lạc, giáo dục, y tế, phát triển là tiền đề quan trọng để kinh tế - xã hội phát triển Tuy nhiên, đó cũng là áp lực cần quỹ đất dành cho nâng cấp cải tạo và xây dựng mới hệ thống cơ sở hạ tầng, đặc biệt là giao thông đường bộ, các công trình văn hoá phúc lợi, công trình công cộng, hàng năm không ngừng gia tăng mà quỹ đất của thành phố có hạn

2.1.2 Cơ quan thực hiện đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ trên địa bàn thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương

Ủy ban nhân dân phường: Công chức địa chính phường sẽ hướng dẫn

người đi đăng ký lập 1 bộ hồ sơ, các giấy tờ có liên quan và hướng dẫn ghi thông tin theo biểu mẫu Nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, sau đó UBND phường sẽ niêm yết công khai và gửi cho Chi nhánh VPĐKĐĐ Trả kết quả cho người sử dụng đất sau một thời gian làm việc

Chi nhánh VPĐKĐĐ thành phố Thủ Dầu Một: Là nơi sẽ tiếp nhận hồ sơ,

kiểm tra hồ sơ, lấy ý kiến của UBND phường về nguồn gốc sử dụng đất, hiện trạng sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai Trường hợp nếu chưa xác định

rõ được nguồn gốc hay tình trạng sử dụng đất thì có thể xác minh thực địa khi cần thiết Thực hiện trích đo địa chính thửa đất; lập phiếu chuyển thuế và in Giấy chứng nhận

Thực hiện việc thu phí, lệ phí trong quản lý sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật; thực hiện các dịch vụ có thu về cung cấp thông tin đất đai, trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính; lưu trữ, quản lý bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ khác Lập, chỉnh lý, cập nhật và quản lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính

Phòng Tài nguyên và Môi trường: Kiểm tra hồ sơ khi chi nhánh văn

phòng đăng ký đất đai chuyển lên Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì ghi ý kiến nêu rõ lý do và chuyển hồ sơ cho chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai để trả cho người đề nghị cấp Giấy chứng nhận

Ủy ban nhân dân thành phố: Là nơi xem sét hồ sơ cấp Giấy chứng nhận

và ký Giấy chứng nhận (đối với trường hợp đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu)

Văn phòng đăng ký đất đai: Là cơ quan kiểm tra hồ sơ cấp giấy và trình

ký Giấy chứng nhận

Sở Tài nguyên và Môi trường: Là cơ quan có trách nhiệm ký Giấy chứng

nhận đối với các trường hợp đăng ký biến động có cấp mới Giấy chứng nhận

2.2 Quy trình thực hiện đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 2.2.1 Quy trình thực hiện đăng ký đất đai

Được thực hiện dựa trên căn cứ là quyết định số 13/2015/QĐ-UBND ngày 14 tháng 4 năm 2015 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương

Trình tự thực hiện cụ thể như sau:

Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ trực tiếp tại Bộ phận tiếp nhận hồ

sơ và trả kết quả theo quy định tại Điều 8 của quyết định số UBND

13/2015/QĐ-Bước 2: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào

Sổ tiếp nhận hồ sơ và kết quả và trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ; chuyển hồ sơ đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

Bước 3: Chi nhánh VPĐKĐĐ thành phố Thủ Dầu Một gửi hồ sơ đến Ủy

ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận, trong 01 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ, hợp lệ từ cơ quan tiếp nhận hồ sơ

Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

Thực hiện kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung

kê khai đăng ký; xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất, sự phù hợp với quy hoạch đối với trường hợp không có giấy tờ hợp lệ

về quyền sử dụng đất, trong 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy

Bước 4: Chi nhánh VPĐKĐĐ thành phố Thủ Dầu Một cập nhập thông tin

thửa đất đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có), trong 18 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ, hợp lệ từ Ủy ban nhân dân cấp xã

Thành phần hồ sơ

Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK

Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất

Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất - nếu có (bản sao)

Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc bản sao thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án Nhân dân

về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện

vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế

Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất, chủ

sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết

Hồ sơ đã hoàn thành việc đăng ký

Đơn đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ cho ông Nguyễn Văn Hết, sinh năm: 1966, với diện tích: 84,4m2

, thuộc tờ bản đồ số: 07-5, thửa đất số (1293) 3256, loại đất: CLN

Đơn đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ cho ông Võ Văn Nguyên, sinh năm 1958, với diện tích: 169,9m2

, thuộc tờ bản đồ số: 47, thửa đất

số 157, loại đất: ODT + CLN

Đối tƣợng thực hiện thủ tục hành chính: Hộ gia đình cá nhân, cộng

đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam

Cơ quan thực hiện thủ tục hành chính:

Cơ quan có thẩm quyền quyết định: Chi nhánh VPĐKĐĐ thành phố Thủ Dầu Một

Cơ quan trực tiếp thực hiện TTHC: Chi nhánh VPĐKĐĐ thành phố Thủ Dầu Một

Cơ quan phối hợp: UBND phường, Phòng Tài nguyên & Môi trường thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương

Kết quả thực hiện thủ tục hành chính: Ghi vào sổ địa chính và lập hồ

sơ để Nhà nước quản lý

Mẫu số 04c/ĐK: Danh sách các thửa đất nông nghiệp của cùng một người

sử dụng, người được giao quản lý đất

Yêu cầu, điều kiện thực hiện thủ tục hành chính: Không

2.2.2 Quy trình thực hiện cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ theo quyết định số 13/2015/QĐ-UBND tại thành phố Thủ Dầu Một

Hồ sơ đi

Hồ sơ về Trách nhiệm, nhiệm vụ

Sơ đồ 1: Quy trình đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu tại thành phố Thủ Dầu Một

UBND Phường

Chi nhánh VPĐKĐĐ thành phố Thủ Dầu Một

Phòng Tài nguyên và Môi

chính

Kiểm tra hồ sơ

Ký Giấy chứng nhận

Trình tự thực hiện cụ thể nhƣ sau:

Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ trực tiếp tại Bộ phận tiếp nhận hồ

sơ và trả kết quả theo quy định tại Điều 8 của quyết định số UBND

13/2015/QĐ-Bước 2: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào

Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả vào trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ; chuyển hồ sơ đến Chi nhánh VPĐKĐĐ thành phố Thủ Dầu Một trong 0,5 ngày làm việc

Bước 3: Chi nhánh VPĐKĐĐ thành phố Thủ Dầu Một có trách nhiệm

thẩm tra hồ sơ xác nhận vào đơn đăng ký, gửi phiếu lấy ý kiến của UBND phường về hiện trạng sử dụng đất, xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết Lập thông báo thuế gửi cho chi Cục thuế; gửi phiếu lấy ý kiến về tài sản đến cơ quan quản lý nhà nước; chuyển hồ sơ cho Phòng Tài nguyên và Môi trường trong 18 ngày làm việc

Bước 4: Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thực hiện kiểm tra hồ sơ nếu

đủ điều kiện thì sẽ chuyển cho UBND thành phố trong 04 ngày làm việc Còn nếu hồ sơ kiểm tra mà không đủ điều kiện thì sẽ gửi trả lại cho Chi nhánh VPĐKĐĐ thành phố Thủ Dầu Một để chỉnh sửa bổ sung

Bước 5: UBND thành phố sẽ xem xét hồ sơ và ký Giấy chứng nhận sau

đó gửi trả về cho Chi nhánh VPĐKĐĐ thành phố Thủ Dầu Một để trả Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất trong 07 ngày làm việc

Sau đó bộ Phận tiếp nhận và trả kết quả sẽ trả Giấy chứng nhận cho người

sử dụng trong 0,5 ngày làm việc

Thành phần hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận

Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mẫu số 04/ĐK;

Một trong các giấy tờ được quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

Một trong các giấy tờ được quy định tại Điều 31,32,33, và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ

về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình xây dựng);

Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân

về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện

vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế

Thời hạn giải quyết

Trong trường hợp không quá 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa

03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp

hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định

Đối với các xã, miền núi, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế -

xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện tăng thêm 15 ngày

Một số hồ sơ đã đƣợc cấp Giấy chứng nhận đã đủ diều kiện

Đơn đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ cho ông Võ Văn Nguyên, sinh năm 1958, với diện tích: 169,9m2, thuộc tờ bản đồ số: 47, thửa đất

số 157, loại đất: ODT + CLN

Đơn đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ cho ông Nguyễn Văn Hết, sinh năm: 1966, với diện tích: 84,4m2

, thuộc tờ bản đồ số: 07-5, thửa đất số (1293) 3256, loại đất: CLN

2.2.3 Quy trình thực hiện đăng ký biến động kèm theo cấp đổi GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ theo quyết định số 13/2015/QĐ-UBND tại thành phố Thủ Dầu Một

+ In Giấy chứng nhận và kiểm tra nội dung in trên Giấy chứng nhận, Scan hồ sơ kiểm tra hoàn thiện hồ sơ, lập danh sách chuyển cho VPĐKĐĐ

Lập thông báo thuế, chuyển đến Chi nhánh VPĐKĐĐ để thông báo cho người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính

Kiểm tra hồ sơ và trình ký Giấy chứng nhận

Lãnh đạo Sở ký và đóng dấu vào Giấy chứng nhận, sau đó chuyển hồ sơ về cho Chi nhánh VPĐKĐĐ

Vào sổ cấp Giấy chứng nhận, cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai( nếu có), chuyển Giấy chứng nhận cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thành phố

Kiểm tra hồ sơ và trình ký Giấy chứng nhận

Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ trực tiếp tại Bộ phận tiếp nhận hồ

sơ và trả kết quả theo quy định tại Điều 8 của quyết định số UBND

13/2015/QĐ-Bước 2: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào

Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ; chuyển hồ sơ đến Chi nhánh VPĐKĐĐ thành phố Thủ Dầu Một trong 0,5 ngày làm việc

Bước 3: Chi nhánh VPĐKĐĐ thành phố Thủ Dầu Một có trách nhiệm

thực hiện các công việc sau:

Thẩm tra hồ sơ, lập biên bản thẩm tra hồ sơ và kiểm tra hồ sơ sau khi nhân viên thẩm tra hồ sơ trong 03 ngày làm việc

Lập phiếu chuyển thông tin địa chính, kiểm tra và trình lãnh đạo ký phiếu chuyển trong 02 ngày làm việc

Chi Cục thuế sẽ lập thông báo thuế trong 03 ngày làm việc

In Giấy chứng nhận và kiểm tra nội dung in trên Giấy chứng nhận trong

02 ngày làm việc

Scan hồ sơ chuyển cho VPĐKĐĐ; kiểm tra hoàn thiện hồ sơ, lập danh sách chuyển cho VPĐKĐĐ trong 1,5 ngày làm việc

Bước 4: VPĐKĐĐ có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; trình ký Giấy chứng

nhận rồi chuyển hồ sơ về cho Chi nhánh VPĐKĐĐ thành phố Thủ Dầu Một trong 04 ngày làm việc

Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm ký và đóng dấu vào Giấy chứng nhận

Sau khi nhận hồ sơ từ VPĐKĐĐ thì Chi nhánh VPĐKĐĐ thành phố Thủ Dầu Một sẽ phân loại hồ sơ, cập nhập thông tin vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu; Scan hồ sơ lưu trữ và trả hồ sơ về Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả trong 03ngày làm việc

Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả sẽ trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất trong 0,5 ngày làm việc

Hồ sơ đã hoàn thành việc đăng ký biến động

Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ông Trần Minh Kiệm sang ông Vũ Văn Thanh với diện tích 172,2m2

, mục đích sử dụng đất: 105m2 ONT, 67,2m2 CLN, số thửa 1008 thuộc tờ bản đồ số 60

Hồ sơ tặng cho của ông Bùi Văn Phước có kèm Giấy chứng nhận số BD

275075 sang cho con là ông Bùi Trọng Nhân với diện tích là 171m2; mục đích

sử dụng là đất ở đô thị; thửa đất là 02, tờ bản đồ số 119

Nhận xét chung: Các sơ đồ trên được thực hiện theo quyết định số

13/2015/QĐ-UBND và các trình tự, thủ tục thực hiện trên đều dựa trên Luật Đất đai 2013

2.3 Công tác phân loại và xử lý cụ thể hồ sơ giải quyết đăng ký cấp

GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ

2.3.1 Phân loại hồ sơ

Trong quá trình học tập, nghiên cứu hồ sơ thực tế tại Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Bình Dương, hồ sơ được chia thành những dạng như sau:

Hồ sơ đăng ký đất đai gồm có hồ sơ đăng ký đất đai lần đầu và đăng ký đất đai biến động

* Đăng ký đất đai lần đầu:

Đăng ký đất đai lần đầu được thực hiện trong các trường hợp: thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; thửa đất được nhà nước giao để quản lý mà chưa đăng ký; nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký

Ví dụ: Hồ sơ đăng ký đất đai lần đầu của ông Võ Văn Nguyên là đất do chạ mẹ để lại cho con cái đủ điều kiện để đăng ký cấp Giấy chứng nhận

* Đăng ký biến động được chia làm 2 nhóm gồm:

Nhóm 1: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, như hồ sơ của ông Trần Minh Kiệm (đính kèm tại phụ lục II)

Nhóm 2: Tặng cho quyền sử dụng đất, như hồ sơ của ông Bùi Văn Phước (đính kèm tại phụ lục III)

Mục đích của việc phân loại ra từng loại hồ sơ là để có thể giải quyết hồ

sơ một cách dễ dàng hơn và tiết kiệm thời gian cũng như là công sức của cán bộ khi thực hiện

Tiêu chí đánh giá hai loại hồ sơ đăng ký đất đai trên là đất không có tranh chấp, sử dụng đúng mục đích và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước theo quy định của pháp luật

2.3.2 Xử lý hồ sơ đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ

Sau khi đã phân loại hồ sơ sẽ đi tiếp đến bước thực hiện xử lý hồ sơ theo các loại đã được phân ở trên Công tác xử lý hồ đăng ký cấp GCNQSDĐ,

QSHNƠ & TSKGLVĐ là công việc quan trọng đòi hỏi phải có kiến thức về chính sách pháp luật đặc biệt là hiểu biết về Luật Đất đai 2013

Hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu

* Các bước xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu

Hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu của ông Võ Văn Nguyên với diện tích là 160m2 đất ở + 9,9m2 đất trồng cây lâu năm tại thửa đất số 697, tờ bản đồ số 47 tại Phường Phú Thọ, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương

Căn cứ vào Khoản 3 Điều 95, Luật Đất đai 2013 thì đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký

Nguồn gốc sử dụng đất của ông Võ Văn Nguyên được xác định là do cha

Võ Văn Hai cho sử dụng từ năm 1978 đến nay, không tranh chấp, nhà ở được xây dựng năm 1980

Căn cứ theo Khoản 4 Điều 21 của Nghị định số 43/NĐ-CP, thì xác định được đất của ông Võ Văn Nguyên đã sử dụng đất ổn định từ năm 1978 đến nay

Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất

Căn cứ vào Điểm h, Khoản 1, Điều 31 của Nghị đinh 43/NĐ-CP, thì nhà

ở của ông Võ Văn Nguyên đã xây dựng được công nhận quyền sở hữu nhà ở, mặc dù trong hồ sơ của ông Võ Văn Nguyên không có một giấy tờ nào chứng minh về việc cấp phép xây dựng nhà ở: “Trường hợp cá nhân trong nước không

có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở đã hoàn thành xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006, được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn theo quy định của pháp luật Trường hợp nhà ở hoàn thành xây dựng kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 trở về sau thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như trường hợp nhà ở xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006; trường hợp nhà ở thuộc đối tượng phải xin phép xây dựng mà không xin phép thì phải

có giấy tờ của cơ quan quản lý về xây dựng cấp huyện chấp thuận cho tồn tại nhà ở đó”

Căn cứ vào Khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai và Điều 20 của Nghị định số 42/NĐ-CP thì ông Võ Văn Nguyên đủ điều kiện được đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ lần đầu

* Quy trình xử lý hồ sơ đăng ký hồ sơ đăng ký lần đầu của ông Võ Văn Nguyên, sinh năm 1958 có hộ khẩu thường trú tại 3/9 tổ 79 Võ Minh Đức, khu 5 Phường Phú Thọ, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương

Quy trình đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ được thực hiện theo quyết định số 13/2015/QĐ-UBND ngày 14/04/2015 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương ban hành quy định về một số vấn đề liên quan đến thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Bình Dương

Trình tự thực hiện cụ thể nhƣ sau:

Bước 1: Ngày 16 tháng 11 năm 2016, ông Võ Văn Nguyên đến UBND

thành phố nộp 1 bộ hồ sơ với các giấy tờ có liên quan theo quy định của Luật Đất đai hiện hành

Bước 2: Ông Võ Văn Nguyên sẽ nộp đầy đủ các giấy tờ cho bộ phận tiếp

nhận và trả kết quả Cán bộ tiếp nhận hồ sơ sẽ ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận và trả kết quả và trao phiếu tiếp nhận và trả hồ sơ cho ông Võ Văn Nguyên; hồ sơ sẽ được chuyển đến cho Chi nhánh VPĐKĐĐ thành phố Thủ Dầu Một vào ngày

Bước 3: Ngày 17/11/2016, Chi nhánh VPĐKĐĐ thành phố Thủ Dầu Một

sẽ gửi hồ sơ đến UBND phường để lấy ý kiến xác nhận từ ngày nhận được hồ sơ

đầy đủ, hợp lệ từ cơ quan tiếp nhận hồ sơ

Ngày 21/11/ 2016 thì UBND phường nhận được hồ sơ của ông Võ Văn Nguyên, từ đó cán bộ địa chính phường sẽ thực hiện kiểm tra hồ sơ; xác nhận hiện trạng sử dụng đất, hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký;

Nguồn gốc sử dụng đất của ông Võ Văn Nguyên được xác định là do cha

Võ Văn Hai cho sử dụng từ năm 1978 đến nay, không tranh chấp, nhà ở được xây dựng năm 1980

Tình trạng tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất: Hiện không tranh chấp

Sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng: Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất

Thời điểm tạo lập tài sản gắn liền với đất: Nhà ở được xây dừng từ năm

1980

Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp phường và khu dân cư nơi có đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các

ý kiến phản ánh về nội dung công khai;

Ngày 23/11/2016, sẽ gửi hồ sơ đến Chi nhánh VPĐKĐĐ thành phố Thủ Dầu Một ngay khi kết thúc niêm yết

Bước 4: Ngày 24/11/2016, Chi nhánh VPĐKĐĐ thành phố Thủ Dầu Một

sẽ kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận vào đơn đăng ký kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ, hợp lệ từ Ủy ban nhân dân cấp xã;

Ngày 25/11/2016, chuyển hồ sơ cho Phòng Tài nguyên và Môi trường

Bước 5: Ngày 28/11/ 2016, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thực hiện

kiểm tra hồ sơ, trình cơ quan có thẩm quyền ban hành Quyết định kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ, hợp lệ từ Chi nhánh VPĐKĐĐ thành phố Thủ Dầu Một;

Ngày 30/11/2016, chuyển hồ sơ cho Chi nhánh VPĐKĐĐ thành phố Thủ Dầu Một

Bước 6: Ngày 01/12/2016, Chi nhánh VPĐKĐĐ sẽ gửi phiếu lấy ý kiến

cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản đăng ký đối với trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi

so với giấy tờ theo quy định kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ, hợp lệ từ Phòng Tài nguyên và Môi trường Cơ quan quản lý nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Chi nhánh VPĐKĐĐ thành phố Thủ Dầu Một

Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có); gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính (trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật); chuẩn bị hồ sơ để cơ quan Tài nguyên và Môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận

Bước 7: Ngày 20/12/2016, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thực hiện

kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ, hợp lệ từ Chi nhánh VPĐKĐĐ thành phố Thủ Dầu Một;

Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Chi nhánh VPĐKĐĐ thành phố Thủ Dầu

Bước 8: Ngày 23/12/2016, Chi nhánh VPĐKĐĐ thành phố Thủ Dầu Một

sẽ cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ, hợp lệ từ Phòng Tài nguyên và Môi trường;

Ngày 27/12/2016, hồ sơ sẽ được chuyển đến cho Bộ phận tiếp nhận hồ sơ

và trả kết quả để trao Giấy chứng nhận cho người được cấp đã nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính (hoặc đã ký hợp đồng thuê đất hoặc được miễn nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành chính)

Thành phần hồ sơ: Được đính kèm tại phụ lục I