xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận 11 tp hcm

Qua nhiều lần sửa đổi thì nhà nước đã ban hành luật đất đai 2013, tại Điều 166 Luật đất đai 2013 quy định rõ quyền chung của người sử dụng đất bao gồm: Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử

10 Đăng k đất đai Đăng k đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

11 Giấy chứng nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

iii

DANH MỤC HÌNH – SƠ ĐỒ - BẢNG

Hình 2.1 Bản đồ hành chính Quận 11 21

Sơ đồ 2.1 Quy trình đăng k đất đai lần đầu 24

Sơ đồ 2.2 Quy trình cấp Giấy chứng nhận lần đầu 27

Sơ đồ 2.3 Quy trình giải quyết hồ sơ cập nhật biến động 30

Sơ đồ 2.4 Quy trình đăng k cấp mới Giấy chứng nhận cho trường hợp biến động 32

Bảng 2.1 Tình hình giải quyết hồ sơ cấp Giấy chứng nhận năm 2015 50

Bảng 2.2 Tình hình giải quyết hồ sơ cấp Giấy chứng nhận năm 2016 52

Bảng 2.3 Tình hình giải quyết hồ sơ cấp Giấy chứng nhận từ tháng 1 đến tháng 4 năm 2017 54

Bảng 2.4 Tình hình giải quyết hồ sơ cấp Giấy chứng nhận từ năm 2015 đến tháng 4 năm 2017 56

iv

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN 1

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ii

DANH MỤC HÌNH – SƠ ĐỒ - BẢNG ii

MỞ ĐẦU 1

1 L do chọn đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải quyết công tác đăng k cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 2

3 Mục tiêu và nhiệm vụ của nghiên cứu 4

3.1 Mục tiêu nghiên cứu 4

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu 4

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4

4.1 Đối tượng nghiên cứu 4

4.2 Phạm vi nghiên cứu 4

5 Phương pháp nghiên cứu 4

6 Ý nghĩa của nghiên cứu 5

7 Kết cấu dự kiến của luận văn 5

Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 6

1.1 Cơ sở lý luận của đăng k cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 6

1.1.1 Các khái niệm chung 6

1.1.2 Vị trí và vai trò của công tác đăng k cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong hệ thống quản l nhà nước về đất đai 9

1.1.3 Lược sử công tác đăng k cấp Giấy chứng nhận từ Luật Đất đai 2003 đến nay 10

1.2 Căn cứ pháp l của đăng k cấp Giấy chứng nhận theo Pháp luật đất đai hiện hành 13

1.2.1 Nguyên tắc đăng k cấp Giấy chứng nhận 13

1.2.2 Điều kiện đăng k cấp Giấy chứng nhận 15

1.2.3 Trách nhiệm của cơ quan thực hiện đăng k cấp Giấy chứng nhận 17

1.3 Trình tự và thủ tục hành chính trong công tác đăng k cấp Giấy chứng nhận 18

v

Chương 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG

NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN

KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN QUẬN 11, TP.HCM 21

2.1 Khái quát về địa bàn nghiên cứu, cơ quan thực hiện đăng k cấp Giấy chứng nhận 21

2.2.1 Điều kiện tự nhiên 21

2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 22

2.1.3 Các cơ quan thực hiện công tác đăng k cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn Quận 11, TP.HCM 23

2.2 Quy trình thực hiện đăng k cấp Giấy chứng nhận tại Quận 11, TP.HCM 24 2.2.1 Quy trình thực hiện đăng k đất đai lần đầu 24

2.2.2 Quy trình thực hiện cấp Giấy chứng nhận lần đầu 27

2.2.3 Quy trình đăng k biến động đất đai 30

2.2.4 Quy trình cấp giấy chứng nhận biến động cho các trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho 32

2.3 Công tác phân loại và xử l cụ thể hồ sơ giải quyết đăng k cấp giấy cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 36

2.3.1 Phân loại hồ sơ 36

2.3.2 Xử l hồ sơ đăng k cấp Giấy chứng nhận 37

2.3.2.1 Căn cứ xác định hồ sơ đất đai nào được đăng k , không được đăng k 37 2.3.2.2 Căn cứ xác định hồ sơ đất đai nào là đăng k lần đầu /biến động: 38

2.3.2.3 Căn cứ xác định hồ sơ đất đai nào được đăng k và được cấp giấy chứng nhận 40

2.3.2.4 Xử l một vài bộ hồ sơ cụ thể theo các căn cứ nêu trên 41

2.4 Kết quả giải quyết công tác đăng k cấp giấy chứng nhận trong giai đoạn từ năm 2015 đến tháng 4 năm 2017 49

Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC XỬ LÝ HỒ SƠ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN QUẬN 11, TP.HCM 59

3.1 Giải pháp chung 59

3.1.1 Giải pháp về chính sách pháp luật đất đai của Nhà nước 59

3.1.2 Giải pháp về hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính 60

3.1.3 Giải pháp về tổ chức thực hiện 60

3.1.4 Một số giải pháp khác 62

vi

3.2 Giải pháp cụ thể 62 3.2.1 Giải pháp hoàn thiện công tác xử l đăng k đất đai 62 3.2.2 Giải pháp hoàn thiện công tác xử l hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 64Kêt luận 68 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 70 PHỤ LỤC

và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một vấn đề hết sức quan trọng và

là một trong 15 nội dung của công tác quản l Nhà nước về đất đai, là căn cứ để Nhà nước quản l chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi cả nước, đảm bảo đất được sử dụng đầy đủ, hợp l và có hiệu quả nhất, là cơ sở để xác định, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, góp phần vào sự phát triển kinh tế của đất nước

Một trong những công cụ để quản l quỹ đất đai chặt chẽ hình thành và phát triển thị trường bất động sản có sự quản l của Nhà nước Ở Việt Nam đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do nhà Nhà nước đại diện quản l nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đai một cách đầy đủ hợp l , tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất Để quản l đất đai chặt chẽ hiệu quả, cũng như đảm bảo việc thực hiện quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất, Nhà nước tiến hành cho đăng k đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất

Đăng k đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản l ; đăng k quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu Đăng k đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng k lần đầu và đăng k biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng k đất đai thuộc cơ quan quản l đất đai, bằng hình thức đăng k trên giấy hoặc đăng k điện tử và có giá trị pháp l như nhau

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) là một chứng thư pháp

l chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, được cấp cho người sử dụng đất để

họ yên tâm chủ động sử dụng đất có hiệu quả cao nhất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật Để thực hiện tốt việc cấp giấy chứng nhận thì các chủ dụng đất phải tiến hành kê khai, đăng k ban đầu đối với diện tích của mình đang sử dụng Thông qua đăng k đất đai sẽ xác lập mối mối quan hệ pháp l chính thức về quyền sử dụng đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất và đăng k đất đai là cơ sở để thiết lập hồ sơ địa chính và tiến tới việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận là chứng cứ pháp l do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất nhằm mục đích đảm bảo quyền của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài

2

sản khác gắn liền trên đất hợp pháp và quản l chặt chẽ quỹ đất Nhà nước cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp là nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người được nhà nước giao đất, cho thuê đất Đồng thời qua việc cấp Giấy chứng nhận nhà nước đạt được mục tiêu quản l nguồn tài nguyên đất của quốc gia Nếu việc cấp Giấy chứng nhận chậm không những làm ảnh hưởng rất lớn tới công tác quản l tài nguyên đất đai của nhà nước và làm thất thoát nguồn thu ngân sách từ đất, nó còn ảnh hưởng trực tiếp tới việc thực hiện quyền

và lợi ích hợp pháp của công dân, cản trở hoạt động đầu tư thông qua huy động nguồn vốn vay tín dụng từ thế chấp quyền sử dụng đất

Tuy nhiên, người sử dụng đất có được đất đai theo nhiều cách khác nhau

về nguồn gốc như: Do khai hoang, thừa kế, chuyển nhượng giấy tay, xây dựng không phép, lấn chiếm,… dẫn đến việc đăng k xét cấp giấy chứng nhận gặp nhiều khó khăn Để công tác đăng k xét cấp Giấy chứng nhận được thực hiện đúng thời gian quy định, đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, tránh trường hợp khiếu nại, thì công tác phân loại, xử l hồ sơ giải quyết việc đăng k xét cấp Giấy chứng nhận phải thực hiện nghiêm túc

Quận 11 là quận nội thành, có nhiều hạn chế cũng như thuận lợi về tiềm năng đất đai Trong nhiều năm qua nhu cầu về đất đai trên địa bàn quận tăng, qua các năm đã làm cho quỹ đất có nhiều biến động Trong khi đó vấn đề quản

l đất đai trên toàn quận vẫn còn hạn chế và công tác này vẫn chưa được quan tâm đúng mức Đặc biệt công tác đăng k đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất còn gặp nhiều khó khăn và vướng mắc làm ảnh hưởng đến công tác quản l nhà nước về đât đai Để biết được những khó khăn và vướng mắc đó ta cần nắm rõ thực trạng và đánh giá được công tác đăng k cấp giấy chứng nhận ở trên địa bàn Quận 11, TP.HCM từ đó có thể đưa các giải pháp để khắc phục những vướng mắc còn mắc phải trong công tác đăng k cấp giấy chứng nhận trên địa bàn trong thời gian tới

Vì vậy, việc thực hiện đề tài “Xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Quận 11, TP.HCM” là thực sự cần thiết

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải quyết công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Quản l đất đai là vấn đề đang được quan tâm trong sự phát triển kinh tế

xã hội hiện nay Chính vì vậy mà đề tài về công tác cấp Giấy chứng nhận được rất nhiều người chú và thực hiện Sau đây là một số công trình nghiên cứu về công tác đăng k cấp Giấy chứng nhận

- Luận văn thạc sĩ khoa luật đề tài: “Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất trên địa bàn Thành Phố Hà Nội từ năm 2003 đến nay” của tác giả Đỗ Thị Anh Thư (2009) trường Đại Học Quốc Gia Hà Nội

3

Nội dung chính: Nghiên cứu và làm rõ các quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam như: Xem xét những vấn đề lí luận chung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; các quy định của pháp luật hịên hành về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; tìm hiểu tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Hà Nội trong giai đoạn từ năm 2003 đến nay Đánh giá những ưu và nhược điểm trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Kiến nghị một số giải pháp và phương hướng để đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong giai đoạn tới cho Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung

- Luận văn thạc sĩ khoa học đề tài: “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với khu tái định cư trên địa bàn Quận Cầu giấy, Thành phố Hà Nội” của tác giả Đinh Thị Ngọc Vĩnh (2014), trường đại học khoa học tự nhiên Hà Nội

Nội dung nghiên cứu là đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với khu tái định cư trên địa bàn Quận Cầu giấy, Thành phố Hà Nội; phân tích tình hình quản l và hiện trạng sử dụng đất, đề xuất giải pháp, nâng cao hiệu quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với khu tái định cư trên địa bàn Quận Cầu giấy, Thành phố Hà Nội

- Luận văn thạc sĩ khoa học đề tài “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng k cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sơ hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thanh Oai, TP Hà Nội” của tác giả Bùi Thị Thúy Hường (2014) của trường Đại học quốc gia Hà Nội khoa luật

Nội dung chính là khảo sát thực trạng, đánh giá hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, phương tiện, trang thiết bị, máy móc, tài liệu, số liệu, bản đồ các thời

kỳ liên quan đến hướng nghiên cứu của luận văn Thu thập tài liệu, số liệu về công tác đăng k đất đai, cấp giấy chứng nhận (đối với đất ở) Tìm hiểu tình hình, phân tích thực trạng công tác đăng k đất đai, cấp giấy chứng nhận Phân tích quan hệ giữa quá trình công nghiệp hoá, đô thị hoá, các yếu tố đặc thù tác động đến công tác đăng k đất đai, cấp giấy chứng nhận tại huyện Thanh Oai Phân tích những ưu điểm, hạn chế trong công tác đăng k cấp giấy chứng nhận, nguyên nhân tồn tại nhằm làm cơ sở đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng k đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Thanh Oai

Kết luận: Nhìn chung các công trình nghiên cứu nêu trên chỉ đề cập giải quyết các vấn đề về chính sách, nguyên tắc, quy trình, phương pháp và căn cứ

pháp l nói chung, còn việc xử l hồ sơ trong công tác đăng k cấp giấy chứng

nhận cụ thể thì chưa được làm rõ để thấy được những khó khăn mà cán bộ thụ l

hồ sơ gặp phải tại địa bàn

4

3 Mục tiêu và nhiệm vụ của nghiên cứu

3.1 Mục tiêu nghiên cứu

Tổng hợp và phân loại hồ sơ đăng k cấp Giấy chứng nhận; xác định

được căn cứ pháp l , nguyên tắc, đối tượng, điều kiện đăng k cấp Giấy chứng

nhận theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành

Tìm hiểu, nghiên cứu đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn Quận 11, TP.HCM

Tìm hiểu quy trình thực tế của công tác đăng k cấp giấy nhận quyền sử dụng đất và việc xử l hồ sơ trên địa bàn và từ đó đánh giá những mặt làm được

và những mặt chưa làm được

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Hệ thống hóa cơ sở l luận và pháp l của công tác đăng k cấp Giấy chứng nhận

- Phân tích thực trạng xử l hồ sơ đăng k cấp Giấy chứng nhận tại địa bàn Quận 11, TP.HCM

- Giải pháp xử l hồ sơ trong công tác đăng k cấp Giấy chứng nhận tại địa bàn Quận 11, TP.HCM

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

- Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất

- Thẩm quyền của đơn vị quản l nhà nước về đất đai

- Nguyên tắc, quy trình và phương pháp thực hiện đăng k cấp Giấy chứng nhận

- Trình tự thủ tục xử l hồ sơ đăng k cấp Giấy chứng nhận

4.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi về không gian: Tập trung vào việc xử l hồ sơ công tác đăng k cấp Giấy chứng nhận ở trên địa bàn Quận 11, TP.HCM

- Phạm vi thời gian: Từ năm 2015 đến tháng 4 năm 2017

- Phạm vi nội dung: Xử l hồ sơ về đăng k cấp Giấy chứng nhận lần đầu

và đăng k cấp Giấy chứng nhận cho trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, thừa

kế, cấp đổi Giấy chứng nhận trên địa bàn Quận 11, TP.HCM

5 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp thu thập thông tin, số liệu, tài liệu: Thu thập số liệu, tài liệu

có liên quan đến công tác đăng k và xử l hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

tồn tại và hạn chế

- Phương pháp so sánh: So sánh tình hình cấp giấy chứng nhận, kết quả đạt được qua các năm, các giai đoạn, so sánh các quy trình nhà nước với quy trình thực tế địa phương, từ đó rút ra những hiệu quả đạt được sau khi thực hiện

6 Ý nghĩa của nghiên cứu

Đề tài này gúp làm rõ được các trường hợp vướng mắc trong việc xử l

hồ sơ đăng k cấp Giấy chứng nhận Vận dụng các quy định pháp luật đất đai hiện hành đề xuất được các giải pháp xử l hồ sơ đăng k cấp Giấy chứng nhận nhằm đẩy nhanh tiến độ đăng k cấp Giấy chứng nhận, đảm bảo được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất hiện tại cũng như công tác quản l đất đai của Nhà nước được chặt chẽ hiệu quả trong công tác đăng k cấp Giấy chứng nhận tại địa phương

7 Kết cấu dự kiến của luận văn

Nội dung của Luận văn dự kiến trình bày trong khoảng 50 trang với kết cấu như sau:

- Kết luận và kiến nghị

- Danh mục tài liệu tham khảo

- Phụ lục

1.1.1 Các khái niệm chung

Đăng ký đất đai là loại hình hoạt động của Nhà nước có quan hệ gần gũi

và liên quan thiết thực đến quyền lợi của tất cả mọi người, bởi nó thực hiện với một đối tượng đặc biệt đó là đất đai và thông qua đăng ký đất đai sẽ tạo lập cơ

sở pháp lý cho việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời tạo cơ hội cho người sử dụng đất có đủ điều kiện đầu tư khai thác sử dụng đất có hiệu quả cao nhất Như vậy theo điều 3 Luật đất đai 2013 đã quy định cụ thể “

n t là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp l về quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản l đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”

Tuy nhiên, quá trình vận động và phát triển của đời sống kinh tế, xã hội tất yếu dẫn đến sự biến động đất đai ngày càng đa dạng, vì vậy đăng k đất đai không chỉ dừng lại ở việc thiết lập hồ sơ địa chính và câp Giấy chứng nhận lần đầu mà phải được thực hiện thường xuyên liên tục để đảm bảo cho hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng, kịp thời hiện trạng sử dụng đất và đảm bảo cho người

sử dụng đất được thực hiện các quyền theo đúng pháp luật Theo quy mô và tính chất, đăng k đất đai được chia thành hai giai đoạn:

Giai đoạn I: n t lần ầu là việc đăng k quyền sử dụng đất

thực hiện đối với thửa đất đang có người sử dụng, chưa đăng k , chưa được cấp một loại Giấy chứng nhận nào (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) hoặc Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng

Giai đoạn II: n b ến ộn là việc thực hiện đối với thửa đất, tài sản

gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận mà có thay đổi về nội dung đã ghi trên Giấy chứng nhận

Chuyển nhượn quyền sử dụn t là hình thức chuyển quyền sử dụng đất

trong đó người sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng, còn người được chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng

Thừ ế quyền sử dụn t là việc chuyển quyền sử dụng đất của người

chết sang người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật phù hợp với quy định của bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai

7

Tặn cho quyền sử dụn t là sự thỏa thuận giữa các bên về việc một

bên phải giao tài sản và chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên kia mà không yêu cầu đền bù còn bên kia đồng nhận

G y chứn nhận quyền sử dụn t, quyền sở hữu nhà ở và tà sản hác

ắn l ền vớ t là chứng thư pháp l để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất

- Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất:

Quyền sử dụng đất: Được hiểu là những quyền năng sử dụng đất cụ thể được pháp luật quy định và bảo đảm thực hiện đối với các chủ thể sử dụng đất

trong quá trình khai thác và sử dụng

Quyền sở hữu: Bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật Do đó, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật

- Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất:

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý theo quy định của pháp luật, vì vậy để đảm bảo đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp l , tiết kiệm, hiệu quả, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân

sử dụng đất ổn định lâu dài đạt hiệu quả kinh tế cao nhất thì ngoài chức năng quản l của nhà nước về đất đai, người sử dụng đất phải có quyền và nghĩa vụ chung

Qua nhiều lần sửa đổi thì nhà nước đã ban hành luật đất đai 2013, tại Điều

166 Luật đất đai 2013 quy định rõ quyền chung của người sử dụng đất bao gồm: Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình; được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này; khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền

sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai

Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng Người sử dụng đất được hưởng các quyền trong việc sử dụng đất của mình, đồng thời phải thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đất đai Tại Điều 170 Luật đất đai 2013 đã quy định rõ nghĩa vụ chung của người sử dụng đất như sau: Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ

8

các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan; thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; thực hiện các biện pháp bảo vệ đất; tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan; tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất; giao lại đất khi Nhà nước

có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng

- Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận

Cấp Giấy chứng nhận là một trong 15 nội dung quản l Nhà nước về đất đai đã được quy định trong Luật Đất đai hiện hành Việc cấp Giấy chứng nhận là việc làm của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Tại Điều 105 Luật đất đai 2013

đã quy định thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng

mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên

và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ

Mặt khác tại Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết như sau:

Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng k đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trong các trường hợp sau:

9

Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người

sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng

Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng k đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì việc cấp Giấy chứng nhận cho các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này thực hiện như sau:

Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về các trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi thực hiện đăng k biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất và việc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp

1.1.2 Vị trí và vai trò của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong hệ thống quản lý nhà nước về đất đai

- Vị trí và vai trò của đăng k đất đai:

Đăng k đất đai là công cụ của Nhà nước đảm bảo lợi ích Nhà nước, cộng đồng, công dân như quản l nguồn thuế, Nhà nước với vai trò trung gian tiến hành cân bằng lợi ích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng tốt nhất Là

cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân nghĩa là bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp và giám sát nghĩa vụ theo quy định pháp luật để đảm bảo lợi ích chung toàn xã hội Vì vậy đăng k đất đai với vai trò thiết lập hệ thống tin về đất đai sẽ là công cụ giúp Nhà nước quản lý Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất

- Vị trí và vai trò của cấp Giấy chứng nhận

Cấp giấy chứng nhận là vấn đề rất cần thiết hiện nay và theo quy định của Chính Phủ đến tất cả các cuộc mua bán chuyển đổi quyền sử dụng đất trên thực

tế phải có giấy chứng nhận Nếu không những mảnh đất đó coi như “vô giá trị”, không được tham gia giao dịch chính thức trên thị trường Đối với nhà nước: Thông qua việc cấp Giấy chứng nhận, nhà nước có thể quản lý đất đai trên toàn lãnh thổ, kiểm soát được các cuộc mua bán giao dịch trên thị trường và thu được

10

nguồn tài chính lớn Hơn nữa, nó là căn cứ để lập quy hoạch, kế hoạch đất đai là tiền đề trong việc phát triển kinh tế - xã hội Đối với người sử dụng đất giúp cho các cá nhân hộ gia đình sử dụng đất yên tâm đầu tư trên mảnh đất của mình

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một đòi hỏi tất yếu khách quan của Nhà nước và người sử dụng đất vì Giấy chứng nhận là cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo đúng pháp luật, là chứng thư pháp lý xác định quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất, là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các quyền: chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê , là căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mối quan hệ về đất đai, cũng là cở sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của họ Giấy chứng nhận có vai trò quan trọng, là căn cứ để xây dựng các quyết định cụ thể, như các quyết định về đăng kí, theo dõi biến động kiếm soát các giao dịch dân sự về đất đai Không những buộc người sử dụng đất phải nộp nghĩa vụ tài chính mà còn giúp cho họ được đền bù thiệt hại về đất khi bị thu hồi, việc cấp Giấy chứng nhận còn giúp xử lý vi phạm về đất đai

1.1.3 Lƣợc sử công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận từ Luật Đất đai 2003 đến nay

* Sự hình thành và phát tri n chính sách của Luật Đất Đai 2003

Luật Đất đai năm 2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành đã nhanh chóng đi vào cuộc sống Đây là một trong những đạo luật thu hút được sự quan tâm nhiều nhất của các tầng lớp nhân dân Với một hệ thống văn bản quy phạm pháp luật khá hoàn chỉnh, chi tiết, Luật Đất đai năm 2003 đã góp phần đáng kể vào phát triển kinh tế và ổn định chính trị, xã hội và đã thể hiện những quan điểm đổi mới của Đảng phù hợp với cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và tiến trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước

Luật Đất đai 2003 ra đời, đã theo sát thực ti n và đưa ra những giải pháp phù hợp với với tình hình di n biến phức tạp của thị trường đất đai, giúp cho các quan điểm nghị quyết của Đảng được thể chế hoá khá đầy đủ và cụ thể rõ ràng hơn, đổi mới chính sách pháp luật về đất đai phù hợp với đường lối phát triển thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, chủ động đổi mới thị trường bất động sản trong đó kinh tế nhà nước giữ vai trò chủ đạo, không tách rời thị trường quyền

sử dụng đất về các tài sản gắn liền với đất, chống đầu cơ đất đai Luật đất đai

2003 ra đời kế thừa những nội dung còn phù hợp, luật hoá một số quy định tại các văn bản hướng dẫn thi hành luật đất đai đã được cuộc sống chấp nhận, đồng thời đưa vào luật những nội dung mới cần sửa đổi bổ sung, cụ thể là:

Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về việc thi hành Luật Đất đai 2003

Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi,

bổ sung một số điều của NĐ 181/2004/NĐ-CP

Nghị định 90/NĐ-CP ngày 6/9/2006 của Chính phủ về thi hành Luật Nhà

ở

11

Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về Quy định

bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình

tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

Thông tư 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/06/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

Nghị định số 88/2009/NĐ-CP, ngày 19/10/2009 của Chính phủ Quy định

về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

* Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất tại Điều 123 Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 10/12/2003 của Quốc hội Có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2004 như sau:

Việc nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau: Người xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nộp hồ sơ tại văn phòng đăng k quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì nộp hồ sơ tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng k quyền sử dụng đất; Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này (nếu có), văn bản uỷ quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có)

Trong thời hạn không quá năm mươi ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ

hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng k quyền sử dụng đất có trách nhiệm chuyển hồ

sơ đến cơ quan quản l đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thực hiện các thủ tục về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa

vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng k quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định mức nghĩa

vụ tài chính theo quy định của pháp luật; thông báo cho người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính; trường hợp không

đủ điều kiện thì trả lại hồ sơ và thông báo l do cho người xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất biết

12

Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến nơi

đã nộp hồ sơ để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Kết luận: Luật đất đai 2003 ra đời tháo bỏ một số thủ tục hành chính còn rườm rà phức tạp, gây khó khăn cho người dân cụ thể là quy định về thủ tục đăng k quyền sử dụng đất trước đây là một ví dụ tiêu biểu của những thủ tục hành chính rườm rà cần được gỡ bỏ Luật đất đai năm 2003 quy định việc đăng

k sử dụng đất được thực hiện tại văn phòng đăng k quyền sử dụng đất Quy định này là một minh hoạ tiêu biểu cho việc thể chế hoá quan điểm, chủ trương chính sách của đảng và nhà nước về cải cách thủ tục hành chính theo cơ chế một cửa Tuy nhiên luật đất đai 2003 chưa quy định rõ được trình tự thực hiện của các cấp thẩm quyền, quy trình thực hiện kéo dài gây khó khăn và làm mất nhiều thời gian của người sử dụng đất đi đăng k

* Sự hình thành và phát tri n chính sách của luật đất đai 2013

Nhằm sửa đổi và bổ sung hoàn thiên Luật Đât Đai năm 2003 Quốc hội đã ban hành Luật Đất Đai số 45/2013/QH13 được thông qua ngày 29 tháng 11 năm

2013 và bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1 tháng 7 năm 2014

Luật đất đai 2013 ra đời đã thay thế Đăng k quyền sử dụng đất thành Đăng k đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để phù hợp mục tiêu đăng

k phải thực hiện với mọi trường hợp đang sử dụng đất (kể cả đang có vi phạm) hay được giao quản l đất để Nhà nước quản lý Bổ sung một khoản quy định về: Nghiêm cấm sử dụng đất mà không đăng k với cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất để khắc phục tình trạng giao dịch ngầm về chuyển quyền

Luật quy định đăng k đất đai đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản l là bắt buộc; đăng k quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu

Một trong những điểm mới quan trọng của Luật Đất đai năm 2013 vừa được Quốc hội thông qua là những quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Luật bổ sung quy định về các trường hợp đăng k lần đầu, đăng k biến động, đăng k đất đai điện tử; bổ sung quy định trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều người thì cấp mỗi người một giấy chứng nhận, hoặc cấp chung một sổ đỏ và trao cho người đại diện Tuy nhiên, giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, nhà ở hay tài sản gắn liền với đất

Trường hợp đất là tài sản chung của vợ chồng thì giấy chứng nhận ghi cả

họ, tên vợ và họ, tên chồng (trừ trường hợp vợ, chồng có thỏa thuận ghi tên một người) Nếu giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang giấy chứng nhận mới để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có nhu cầu

13

Luật Đất đai 2013 cũng quy định cụ thể hơn những trường hợp sử dụng đất được cấp sổ đỏ; cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có và không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất Mặc

dù Luật mới quy định “cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất” nhưng nếu người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một giấy chứng nhận chung cho các thửa đất đó

Về trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất cũng được sửa đổi, ban hành cụ thể rõ ràng hơn về đối tượng đăng k đất đai, thời gian thực hiện được rút gọn, quy trình các bước thực hiện được phân cấp rõ ràng, tạo nhiều thuận lợi cho việc người dân đi đăng k cấp giấy chứng nhận Cụ thể quy định tại điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Bên cạnh đó, Luật đất đai 2013 còn khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003 thông qua

có sự sửa đổi bổ sung cụ thể hơn các văn bản cũ bị thay thế bằng các văn bản hướng dẫn như sau:

Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai (có hiệu lực từ 01/07/2014)

Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều qua luật nhà ở

Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (có hiệu lực từ 05/07/2014)

Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính (có hiệu lực từ 05/07/2014)

Kết luận: Sự ra đời của Luật đất đai 2013 cho thấy công tác đăng k cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khá gắn liền với đất thực hiện một cách thuận lợi, gỡ bỏ một số thủ tục rườm rà, phức tạp gây khó khăn cho người dân hơn Mặc dù Luật Đất Đai Mới vẫn chưa thể làm hài lòng tất cả các bên liên quan, luật có những cải thiện đáng kể về khung pháp l cũng như đơn giản hóa và rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục Tuy nhiên việc hướng dẫn và thực thi luật một cách thống nhất và rõ ràng theo đúng định hướng sẽ là yếu tố quan trọng quyết định sự thành công của Luật đất đai 2013

1.2 Căn cứ pháp lý của đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo Pháp luật đất đai hiện hành

1.2.1 Nguyên tắc đăng ký cấp Giấy chứng nhận

- Nguyên tắc đăng k đất đai

Việc tuân thủ các nguyên tắc để đảm bảo cho hệ thống đăng k đất đai có hiệu lực và hiệu quả, làm đơn giản hóa các giao dịch và giảm bớt các khiếu kiện

14

về chủ quyền đối với đất đai là thực sự cần thiết Để có một hệ thống đăng k đất đai tốt nhất cần có 4 nguyên tắc cơ bản sau :

Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ: Là một biến động về quyền đối với đất đai,

đặc biệt là khi mua bán chuyển nhượng, sẽ chưa có hiệu lực pháp l nếu chưa được đăng nhập vào sổ đăng k đất đai

Nguyên tắc đồng thuận: Người được đăng k với tư cách là chủ thể đối

với quyền phải đồng với việc đăng nhập các thông tin đăng k hoặc thay đổi các thông tin đã đăng k trước đây trong hồ sơ đăng k

Nguyên tắc công khai: Hồ sơ đăng k đất đai được công khai cho mọi

người có thể tra cứu, kiểm tra Các thông tin đăng k phải chính xác và tính pháp l của thông tin phải được pháp luật bảo vệ

Nguyên tắc chuyên biệt hóa: Trong đăng k đất đai, chủ thể (người có

quyền cần đăng k ) và đối tượng (đất đai, bất động sản) phải được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp l

- Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận

Giấy chứng nhận là chứng thư pháp l để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Vì vậy cần có các nguyên tắc để đảm bảo tính pháp l trong công tác cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất Theo Điều 98 Luật đất đai 2013 quy định nguyên tắc cấp giấy chứng nhận như sau:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà

có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó

Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện

Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhờ ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được mi n, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuâ đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp

15

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu

Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận

đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có Trường hợp

đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này

1.2.2 Điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận

- Điều kiện đăng k đất đai

Khác với công việc đăng k khác, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân,

do Nhà nước thống nhất quản l , vì vậy việc thực hiện đăng k đất đai phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật và xác định cụ thể đối tượng nào được đăng k , đủ diều kiện đăng ký Đăng k đất đai gồm đăng k lần đầu và đăng k biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng k đất đai thuộc cơ quan quản l đất đai Tại Khoản 3 và 4, Điều 95 Luật đất đai 2013 quy định cụ thể trường hợp được đăng k đất đai như sau :

Đăng k lần đầu được thực hiện đối với thửa đất được giao, cho thuê để

sử dụng; thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng k ; thửa đất được giao để quản l

mà chưa đăng k ; nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng k

Đối vơi đăng k biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận hoặc đã đăng k mà có thay đổi sau đây:

Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho

16

quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên; có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng k ; chuyển mục đích sử dụng đất; có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này; chuyển quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng; chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất; thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử l nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của

cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền

sử dụng đất phù hợp với pháp luật; xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất

- Điều kiện cấp giấy chứng nhận

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất Vì vậy không phải bất cứ ai cũng được cấp Giấy chứng nhận Theo Điều 99 Luật đất đai

2013 nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này; người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành; người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử l hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa

án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành; người trúng đấu giá quyền sử dụng đất; người sử dụng

17

đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất; người được Nhà nước thanh l , hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có; người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất

1.2.3 Trách nhiệm của cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận

Ủy ban nhân dân xã, phường có trách nhiệm: Tiếp nhận hồ sơ theo quy định của thủ tục hành chính về đất đai từ người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và Chi nhánh Văn phòng Đăng k đất đai chuyển đến Thẩm tra, xác định vị trí, khu vực, thông tin thửa đất; lấy kiến khu dân cư; tổ chức công khai lấy kiến đối với các hồ sơ thuộc dạng phải thực hiện công khai theo quy định của pháp luật tại trụ sở Ủy ban Nhân dân cấp xã, phường, đồng thời xem xét, giải quyết các kiến phản ánh về nội dung công khai Xác nhận đối với các trường hợp cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật Sau đó luân chuyển hồ sơ và trả kết quả theo quy định

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận, huyện có trách nhiệm: Kiểm tra, thẩm định hồ sơ, xác nhận điều kiện cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đủ điều kiện theo quy định của pháp luật Gửi phiếu lấy kiến đến các cơ quan, ban, ngành trong trường hợp cần thiết để cơ quan, ngành chức năng cung cấp thông tin đầy đủ, kịp thời, để làm căn cứ xác định điều kiện cấp Giấy chứng nhận;

Trường hợp không đủ điều kiện hoặc chưa đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận kể từ khi nhận được kiến phản hồi của các cơ quan, ban ngành, Chi nhánh Văn phòng Đăng k đất đai phải thông báo bằng văn bản nêu rõ l do cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản được biết hoặc yêu cầu hoàn thiện các thủ tục cần thiết theo yêu cầu để được cấp Giấy chứng nhận;

Cung cấp thông tin địa chính đầy đủ, kịp thời cho cơ quan thuế đối với các trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính Cập nhật, chỉnh l hồ sơ địa chính theo quy định Cung cấp thông tin địa chính cho các cơ quan, cá nhân khi

có yêu cầu theo quy định của pháp luật In Giấy chứng nhận, chuẩn bị hồ sơ để Phòng Tài nguyên và Môi trường trình UBND Quận, thành phố ký Giấy chứng nhận

Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, huyện: Có nhiệm vụ giải quyết các hồ sơ về lĩnh vực đất đai; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất; chuyển mục đích sử dụng đất; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đo đạc, bản đồ, địa giới hành chính

Ủy ban nhân dân quận, huyện: Cấp Giấy chứng nhận (lần đầu) cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng k Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng k đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận thì UBND cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ

sơ và thực hiện các công việc như sau:

Trường hợp đăng k đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng k ; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm

sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch

Trường hợp đăng k tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng k ; trường hợp không có giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình xây dựng thì xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công việc tại Điểm a Khoản này, UBND cấp xã phải thông báo cho Văn phòng đăng k đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có)

Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở UBND cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng k đất đai

Văn phòng đăng k đất đai thực hiện các công việc như sau:

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng k đất đai thì gửi hồ sơ đến UBND cấp xã để lấy kiến xác nhận và công khai kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều này Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có) Kiểm tra,

19

xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ Kiểm tra

hồ sơ đăng k ; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận vào đơn đăng k Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì gửi phiếu lấy kiến cơ quan quản l Nhà nước đối với loại tài sản

đó Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ quan quản l Nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Văn phòng đăng k đất đai Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng k vào HSĐC, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có) Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận thì gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định

và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; chuẩn bị

hồ sơ để cơ quan Tài nguyên và Môi trường trình k cấp Giấy chứng nhận; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận vào HSĐC, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp; trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ

sơ tại cấp xã thì gửi Giấy chứng nhận cho UBND cấp xã để trao cho người được cấp

Cơ quan Tài nguyên và Môi trường thực hiện các công việc sau:

Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận; trường hợp thuê đất thì trình UBND cấp có thẩm quyền k quyết định cho thuê đất; k hợp đồng thuê đất và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng k đất đai

Trường hợp người sử dụng đất đã đăng k đất đai theo quy định của pháp luật mà nay có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận; Văn phòng đăng k đất đai, cơ quan Tài nguyên và Môi trường thực hiện các công việc quy định tại Điểm g Khoản 3 và Khoản 4 Điều này

Tiểu kết chương 1:

Đăng k đất đai và cấp giấy chứng nhận đã và đang là công tác quan trọng hàng đầu của quản l Nhà nước về đất đai Giấy chứng nhận giữ một vai trò hết sức quan trọng đối với cả Nhà nước và người sử dụng đất Về phía Nhà nước, tiến độ cấp và mức độ hoàn thành việc cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất chứng tỏ khả năng của Nhà nước trong việc quản l tài sản đất đai thuộc sở hữu của mình, giúp Nhà nước kiểm soát tình hình đất đai một cách thuận tiện

Về phía người sử dụng đất, Giấy chứng nhận là cơ sở để họ được Nhà nước bảo

hộ quyền và lợi ích hợp pháp, là tiền đề để họ có thể thực hiện các quyền mà pháp luật đã trao cho người sử dụng đất, cụ thể và quan trọng nhất là các quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất

20

Tóm lại việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang là vấn đề cấp bách hiện nay Mặc dù Nhà nước đã ban hành nhiều quyết định để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận nhưng vệc này còn gặp nhiều khó khăn vướng mắc Trong bối cảnh đó, luật đất đai 2003 và luật đất đai 2013 ra đời hỗ trợ cho công tác đăng k cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất rất nhiều

Giúp ta phân biệt một cách rõ ràng giữa đăng k lần đầu (đăng k có cấp giấy chứng nhận và không cấp giấy chứng nhận) và đăng k biến động, cấp giấy chứng nhận (lần đầu và bổ sung) Đối với đăng k đất đai lần đầu được thực hiện đối với thửa đất chưa được đăng k , cấp giấy chứng nhận lần nào, khi thực hiện đăng k lần đầu, nếu đủ điều kiện sẽ được cấp giấy chứng nhận Đăng k biến động về sử dụng đất được thực hiện đối với thửa đất đã xác định một chế

độ sử dụng cụ thể mà sau đó có sự thay đổi về quyền sử dụng đất hay chế độ sử dụng đất, do đó tính chất công việc của đăng k biến động là xác nhận sự thay đổi của nội dung đã đăng k theo quy định của pháp luật Dù là trường hợp nào cũng phải thực hiện theo đúng trình tự, thẩm quyền mà pháp luật quy định

Quy định rõ quyền hạn và nghĩa vụ của người sử dụng đất; trình tự thủ tục hành chính xử l hồ sơ trong công tác đăng k cấp Giấy chứng nhận được sửa đổi, bổ sung một cách phù hợp và hoàn thiện hơn, gỡ bỏ những thủ tục rườm rà, phức tạp, giúp công việc thực hiện một cách d dàng và nhanh chóng, đảm bảo nhiều thuận lợi trong công tác đăng k cấp Giấy chứng nhận ở địa phương đạt hiệu quả cao

Hệ thống văn bản pháp luật đất đai hiện nay của nước ta đã bước đầu đáp ứng được những yêu cầu phức tạp trong việc điều chỉnh các mối quan hệ đất đai tồn tại và phát sinh Tuy nhiên với xu hướng luôn luôn vận động, luôn luôn phát triển và thực tế còn nhiều khó khăn tồn tại trong công tác quản l và sử dụng đất đai hiện nay đòi hỏi Nhà nước phải nghiên cứu nắm bắt rõ tình hình đất đai nhằm đề ra những văn bản pháp l về đất đai mới bổ sung cho hệ thống văn bản hiện có, thay thế những văn bản không còn phù hợp, hoàn thiện hệ thống văn bản đất đai Đây sẽ là vững chắc nhất đảm bảo cho việc quản l và sử dụng đất

di n ra ổn định, chặt chẽ, sử dụng tiết kiệm hiệu quả đem lại lợi ích cao nhất

21

Chương 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC

GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN QUẬN 11, TP.HCM

2.1 Khái quát về địa bàn nghiên cứu, cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận

2.2.1 Điều kiện tự nhiên

a Vị trí địa l

Quận 11 là quận nội thành của TP.HCM

Phía Bắc giáp quận Tân Bình, ranh giới là đường Âu Cơ, đường Nguy n Thị Nhỏ và đường Thiên Phước

Phía Nam giáp quận 5, ranh giới là đường Nguy n Chí Thanh

Phía Tây Bắc giáp quận Tân Phú

Tây và Tây Nam giáp quận 6, ranh giới là đường Hùng Vương

Phía Đông giáp quận 10, ranh giới là đường L Thường Kiệt

Và có tổng diện tích 513.58 ha, tọa độ địa lý: 10o46’1” Bắc, 106o38’44” Đông

Hình 2.1: Bản đồ hành chính Quận 11

22

Quận 11 nằm trong nội thành và có vị trí thuận lợi để phát triển kinh doanh, khu đô thị, khu vui chơi giải trí và giao lưu kinh tế giữa các quận khác trong khu vực thành phố

Quận 11 là nơi tọa lạc của Công viên văn hoá Đầm Sen là địa điểm tham quan tốt cho các hoạt động họp mặt, liên hoan, dã ngoại cho thanh thiếu niên

Ngoài ra, Quận còn có Trung tâm thể dục thể thao Phú Thọ, đây là nơi

di n ra các hoạt động thể thao chủ yếu của khu vực Thành phố Hồ Chí Minh Nơi đây còn các hồ bơi, trường đua ngựa, và câu lạc bộ quần vợt, và nhiều hoạt động thể thao khác

b Khí hậu:

Khí hậu Quận 11 mang đặc trưng của khí hậu Nam Bộ, chịu ảnh hưởng tính chất khí hậu nhiệt đới gió mùa Khí hậu có 2 mùa rõ rệt, mùa mưa từ tháng

5 đến tháng 11; mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau

Nhiệt độ: Cao đều trong năm và ít thay đổi, trung bình 28 oC, nhìn chung tương đối điều hòa trong năm Nhiệt độ cao nhất là 39oC và thấp nhất là 25,7o

C

Ẩm độ: Trung bình cả năm vào khoảng 75%

Mưa: Với vị trí là quận nội thành nên lượng mưa nhiều hơn ở các khu vực khác (trung bình 2.100mm) Mưa tập trung từ tháng 6 đến tháng 11, các tháng khác hầu như không có mưa

Gió: Hướng gió thay đổi nhiều trong năm, chủ yếu là gió Tây Nam và Đông - Đông Nam Tốc độ gió trung bình là 3m/s, mạnh nhất là 22,6 m/s Hầu như không có bão (nếu có chỉ có gió cấp thấp do ảnh hưởng bão từ nơi khác đến)

Bức xạ: Tổng bức xạ mặt trời tương đối lớn là 368 Kcal/cm2

Độ bốc hơi: Trung bình: 3,7 mm/ngày Cao tuyệt đối: 13,8 mm/ngày

* Đánh giá tổng hợp về điều kiện tự nhiên- các nguồn tài nguyên

- Quận 11 nằm trong khu vực nội thành nên có vị trí thuận lợi cho việc kinh doanh và phát triển các khu đô thị, khu vui chơi giải trí, giao lưu kinh tế với các quận khác trong thành phố

- Có lượng nước ngầm đáng kể, tuy nhiên chất lượng nước không tốt thường bị nhi m mặn, nhi m Tình trạng ngập lụt trong các khu vực trong Quận đang ở mức báo động cao, xảy ra cả trong mùa khô Nguyên nhân là do hệ thống cống thoát nước được xây cách đây 50 năm đã xuống cấp

2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội

a) Điều kiện kinh tế

Kinh tế của quận tiếp tục tăng trưởng Cơ cấu thành phần kinh tế có bước chuyển đổi theo chủ trương phát triển kinh tế nhiều thành phần của Đảng và Nhà nước Tính đến nay, có hơn 900 doanh nghiệp dân doanh và hơn 10.000 cơ

b) Điều kiện xã hội

- Dân số: Tính đến cuối năm 2013, quận 11 có dân số là 332.536 người mật độ dân số trung bình là 66.057 người/km2

- Giáo dục và đào tạo: Chất lượng giáo dục toàn quận chuyển biến theo chiều hướng tích cực Đến năm 2009, quận 11 gồm có 8 trường trung học phổ thông, 10 trường Trung học cơ sở và 23 trường tiểu học Ngoài ra, còn có Trung tâm Kỹ thuật tổng hợp - Hướng nghiệp Quận 11 tổ chức các khoá học ngắn hạn

và thi cấp các chứng nghề Phổ thông dành mọi lứa tuổi

Hàng năm tỷ lệ trẻ 6 tuổi vào lớp 1 đạt 99% trở lên, trẻ 5 tuổi vào mẫu giáo đạt 98% trở lên Quận đã hoàn thành xóa mù chữ, phổ cập tiểu học và trung học cơ sở Mỗi cấp học như mầm non, tiểu học, trung học cơ sở đều có 1 trường đạt chuẩn quốc gia

-Y tế: Nhiều bệnh viện của thành phố đã liên doanh với nước ngoài để tăng chất lượng phục vụ

2.1.3 Các cơ quan thực hiện công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn Quận 11, TP.HCM

UBND phường: Cơ quan hành chính sự nghiệp nhà nước có nhiệm vụ quản l chung trên toàn phường, thực hiện các nhiệm vụ theo quy định của pháp luật về thủ tục hành chính ở tất cả mọi lĩnh vực trong đó có lĩnh vực đất đai bằng cách thẩm tra, xác nhận vào đơn xin cấp Giấy chứng nhận về tình trạng tranh chấp, nguồn gốc sử dụng đất, sự phù hợp với kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất

Chi nhánh Văn phòng đăng k đất đai Quận 11: Trực thuộc Sở Tài Nguyên Và Môi Trường chịu sự chỉ đạo quản l của thành phố Hồ Chí Minh, thành lập trên cơ sở pháp l , đo đạc kiểm tra và bổ sung chức năng nhiệm vụ đăng k , chính l biến động đất đai và thực hiện thủ tục hành chính về quyền sử dụng đất Giúp làm đầu mối thực hiện thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn Quận đối với hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua bán nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất, cộng đồng dân cư Cụ thể: Kiểm tra hồ sơ, trích lục bản đồ địa chính, trích sao

hồ sơ địa chính gửi số liệu qua cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính

Phòng Tài Nguyên và Môi Trường: Cơ quan tham mưu, giúp UBND Quận thực hiện các chức năng quản l nhà nước về tài nguyên và môi trường trên địa bàn huyện quận và thực hiện một số nhiệm vụ, quyền hạn theo sự ủy quyền của UBND và theo quy định của pháp luật; góp phần bảo đảm sự thống

24

nhất quản l ngành và lĩnh vực quản l ở địa phương thông qua việc kiểm tra hồ

sơ, trình lãnh đạo UBND Quận k

UBND Quận 11: Là cơ quan dịch vụ công, có chức năng tổ chức thực hiện đăng k sử dụng đất và biến động về sử dụng đất, quản l hồ sơ địa chính và giúp Phòng TN&MT trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản

l , sử dụng đất đai bằng cách k quyết định cấp Giấy chứng nhận và chuyển hồ

sơ qua bộ phận một cửa liên thông

2.2 Quy trình thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận tại Quận 11, TP.HCM

2.2.1 Quy trình thực hiện đăng ký đất đai lần đầu

Căn cứ Điều 70, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ và Quyết định số 1839/QĐ-BTNMT Về việc công bố thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cung cấp tạm thời trong khi chờ đợi công bố chính thức

Sơ đồ 2.1: Quy trình đăng k đất đai lần đầu

03 ngày

Thời gian thực hiện:

17 ngày

Thời gian thực hiện:

09 ngày

Thời gian thực hiện:

01 ngày

25

Bước 1: Nộp hồ sơ:

- Người yêu cầu đăng ký quyền sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

- Thời gian tiếp nhận và trả kết quả:

+ Vào các ngày từ thứ hai đến thứ sáu (buổi sáng từ 07 giờ 30 phút đến 11 giờ 30 phút, buổi chiều từ 13 giờ 00 phút đến 17 giờ 00 phút)

+ Buổi sáng thứ bảy từ 07 giờ 30 phút đến 11 giờ 30 phút

Bước 2: Tiếp nhận, kiểm tra, luân chuyển hồ sơ (thực hiện 03 ngày)

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, tiếp nhận và giải quyết hồ sơ như sau:

+ Kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ; trường hợp hồ sơ không đầy đủ thì cán

bộ tiếp nhận hồ sơ từ chối nhận hồ sơ và hướng dẫn người đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện theo đúng quy định;

+ Ghi thông tin tiếp nhận hồ sơ vào sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, cấp cho người yêu cầu đăng ký quyền sử dụng đất phiếu tiếp nhận hồ sơ

+ Gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp phường để lấy ý kiến xác nhận về hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký; xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất, sự phù hợp với quy hoạch đối với trường hợp không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất và niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất

Bước 3: Niêm yết, xác nhận đơn (thực hiện 17 ngày)

Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp phường để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả theo quy định:

a) Xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch

Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ thì xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình xây dựng thì xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ

26

b) Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công việc tại Điểm a Khoản này, Ủy ban nhân dân cấp phường phải thông báo cho chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có)

c) Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp phường và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận

Bước 4: Giải quyết hồ sơ (thực hiện 09 ngày)

- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau (theo quy định tại Khoản 3 Điều 70 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP):

+ Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa

có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);

+ Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận vào đơn đăng ký

+ Cập nhật thông tin thửa đất đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có)

Bước 5: Trả kết quả (thực hiện 01 ngày)

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trao đơn đăng ký có xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất

27

2.2.2 Quy trình thực hiện cấp Giấy chứng nhận lần đầu

Sơ đồ 2.1: Quy trình cấp Giấy chứng nhận lần đầu a) Thành phần hồ sơ, bao gồm:

1 Đơn đăng k , cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK

2 Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP

Thời gian thực hiện:

03 ngày

Thời gian thực hiện:

10 ngày

Thời gian thực hiện:

05 ngày

Thời gian thực hiện:

2 ngày

Thời gian thực hiện:

01 ngày

28

3 Sơ đồ về tài sản gắn liền với đất (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền

sở hữu tài sản gắn liền với đất đã có sơ đồ tài sản phù hợp với hiện trạng)

4 Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp chứng nhận bổ sung quyền

sở hữu tài sản gắn liền với đất

5 Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc mi n, giảm nghĩa vụ tài chính về tài sản gắn liền với đất (nếu có)

Thời hạn giải quyết là 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ

Căn cứ điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Quyết định số BTNMT Về việc công bố thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản l nhà nước của Bộ Tài nguyên và Môi trường Các hướng dẫn thủ tục do Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cung cấp tạm thời trong khi chờ đợi công bố chính thức

1839/QĐ-Bước 1: Nộp hồ sơ

Người đề nghị cấp Giấy chứng nhận chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định của pháp luật; nộp đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận và hồ sơ kèm theo tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả Chi nhánh Văn phòng Đăng k đất đai quận - huyện Thời gian làm việc buổi sáng từ 7h30 - 11h30; chiều từ 13h00 - 17h00 (từ thứ hai đến sáng thứ bảy hằng tuần)

Bước 2: Chuyên viên tiếp nhận kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ, đủ điều kiện của các giấy tờ trong hồ sơ (thưc hiện 03 ngày):

- Trường hợp hồ sơ đầy đủ hợp lệ: Ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận

và trả kết quả, trao Biên nhận hồ sơ cho người nộp hồ sơ

- Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ thì chuyên viên sẽ hướng dẫn để người nộp hoàn thiện hồ sơ

Bước 3 Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả chuyển hồ sơ đến Chi nhánh Văn phòng đăng k đất đai quận Chi nhánh Văn phòng đăng k đất đai quận thực hiện các công việc sau (thực hiện 10 ngày)

- Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có)

- Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của

tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản

đồ

- Kiểm tra hồ sơ đăng k ; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền

Bước 4: Cơ quan thuế thực hiện xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (thực hiện 05 ngày)

Chi nhánh Văn phòng đăng k lập Phiếu chuyển thông tin địa chính gửi

cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật

+ Chi cục thuế Xác định nghĩa vụ tài chính, phí và lệ phí liên quan đến quản l , sử dụng đất

+ Thông báo việc thực hiện nghĩa vụ tài chính và hướng dẫn người sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất nộp theo quy định pháp luật

Bước 5: Kiểm tra và trình cơ quan có thẩm quyền k Giấy chứng nhận (thực hiện 05 ngày)

+ Chi nhánh Văn phòng đăng k đất đai chuyển hồ sơ đến Phòng Tài nguyên và Môi trường kiểm tra và thẩm định hồ sơ, sau đó trình UBND Quận 11

k cấp Giấy chứng nhận;

+ Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Chi nhánh Văn phòng đăng k đất đai.Bước 6: Trả kết quả (thực hiện 01 ngày)

- Chi nhánh Văn phòng đăng k đất đai thực hiện nội dung sau:

+ Cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai, sao y Giấy chứng nhận, lập danh mục hồ sơ lưu trữ;

+ Chi nhánh Văn phòng Đăng k đất đai quận trao Giấy chứng nhận cho

hộ gia đình, cá nhân đề nghị cấp Giấy chứng nhận

* Một vài hồ sơ thực tế đã đăng k , cấp Giấy chứng nhận lần đầu xong:

1 Hộ ông: Dương Hoặc đã đăng k và được cấp Giấy chứng nhận lần đầu

đối với thửa đất số 407; tờ bản đồ số 22; địa chỉ: 174/17/15 Thái Phiên, Phường

08, Quận 11, TP.HCM; diện tích: 31,2 m2 Giấy chứng nhận số CH 721887, số vào sổ CH 01685, do UBND Quận 11 cấp ngày 28/04/2017

2 Hộ bà Nguy n Thị Ngọc Thuận đã đăng k và được cấp giấy chứng nhận lần đầu với thửa đất số 47; tờ bản đồ số 3; địa chỉ: 275/2 Âu Cơ, Phường

05, Quận 11, TP.HCM; diện tích: 25,9 m2, hình thức sử dụng riêng Giấy chứng

30

nhận số CH721913, số vào sổ CH03036, do UBND Quận 11 cấp ngày 19/05/2017

2.2.3 Quy trình đăng ký biến động đất đai

Sơ đồ 2.3: Quy trình giải quyết hồ sơ cập nhật biến động

* Quy trình giải quyết hồ sơ cập nhật biến động

Căn cứ điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Quyết định số BTNMT Về việc công bố thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản l nhà nước của Bộ Tài nguyên và Môi trường Các hướng dẫn thủ tục do Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cung cấp tạm thời trong khi chờ đợi công bố chính thức

1839/QĐ-Bước 1: Người sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ đăng k biến động đến bộ phận tiếp nhận và trả kết quả tại chi nhánh Văn phòng đăng k đất đai quận 11

k đất đai kiểm tra tính đầy đủ

Thời gian thực hiện:

02 ngày

Thời gian thực hiện:

05 ngày

Thời gian thực hiện:

01 ngày

Thời gian thực hiện:

02 ngày

31

Trường hợp thực hiện đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị chi nhánh Văn phòng đăng k đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất

Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thực hiện công việc sau (02 ngày):

+ Trường hợp đầy đủ hồ sơ, cơ quan cấp giấy biên nhận cho đối tượng thực hiện thủ tục hành chính

+ Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối

đa 01 ngày, cơ quan tiếp nhận xử l hồ sơ và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định

Bước 2 : Chi nhánh Văn phòng đăng k đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ

sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây (07 ngày):

+ Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định

+ Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ tài nguyên và môi trường

Trường hợp phải cấp mới Giấy chứng nhận thì lập hồ sơ trình cơ quan cấp thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất

+ Chỉnh l , cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai Bước 3: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả chi nhánh Văn phòng đăng k đất đai trả kết quả cho người sử dụng đất trong vòng 01 ngày

* Quy trình cụ thể như sau:

Căn cứ điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Quyết định số BTNMT Về việc công bố thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản l nhà nước của Bộ Tài nguyên và Môi trường Các hướng dẫn

Bước 5:

Sở TNMT ký

Bước 2:

Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả tại Chi nhánh Văn phòng Đăng

k đất đai kiểm tra tính đầy đủ

Thời gian thực hiện:

02 ngày

Thời gian thực hiện:

05 ngày

Thời gian thực hiện:

03 ngày

Thời gian thực hiện:

01 ngày

33

thủ tục do Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cung cấp tạm thời trong khi chờ đợi công bố chính thức

Trường hợp chuy n nhượng, tặng cho, thừa kế:

Thành phần hồ sơ cho trường hợp thông thường gồm có:

+ Bản chính và 01 bản sao Giấy chứng nhận

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (theo mẫu quy định)

+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất (theo mẫu quy định)

+ Trích lục và biên vẽ bản đồ địa chính, bản đồ thửa đất (chuyển nhượng trong thửa) hoặc trích đo đối với trường hợp (chuyển nhượng tách thửa)

+ Đối với trường hợp chuyền nhượng phải có Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất)

+ Đối với trường hợp tặng cho phải có Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND xã, thị trấn nơi có đất)

+ Đối với trường hợp thừa kế phải có Văn bản phân chia tài sản thừa kế (có lời chứng của công chứng viên), văn bản di chúc

Ngoài ra, tùy vào từng trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế Quận còn có một số giấy tờ khác

- Trường hợp hồ sơ đầy đủ hợp lệ: ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận

và trả kết quả, trao Biên nhận hồ sơ cho người nộp hồ sơ

- Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ thì chuyên viên sẽ hướng dẫn để người nộp hoàn thiện hồ sơ

Bước 2: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả chuyển hồ sơ đến chi nhánh Văn phòng đăng k đất đai Chi nhánh Văn phòng đăng k đất đai thực hiện:

- Kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định (05 ngày)

- Khi có thông báo nộp thuế gửi thông báo nghĩa vụ tài chính cho người

sử dụng đất, người sử dụng đất lấy thông báo nộp thuế qua kho bạc nộp tiền đối

34

với trường hợp phải nộp thuế Trong thời hạn 02 ngày Chi nhánh Văn phòng đăng k đất đai cập nhật biến động và kí duyệt Giấy chứng nhận đã chỉnh lí vào trang 04

* Đối với trường hợp cấp mới Giấy chứng nhận theo yêu cầu của người

sử dụng đất thì có thêm các bước sau:

Sau khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và các bên liên quan thực hiện nghĩa vụ tài chính, Chi nhánh Văn phòng đăng k đất đai lập

hồ sơ trình cấp Giấy chứng nhận trong thời gian không quá 02 ngày

Sở TNMT k cấp Giấy chứng nhận và chuyển hồ sơ cho Chi nhánh Văn phòng đăng k đất đai

Chi nhánh Văn phòng đăng k đất đai: Vào Sổ theo dõi, sao (quét) Giấy chứng nhận; Cập nhật hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai trong thời gian không quá 01 ngày

Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả tại chi nhánh Văn phòng đăng k đất đai trao lại Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất trong vòng 01 ngày

* Một vài hồ sơ đã đăng k biến động đất đai ,cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất xong:

1 Ông Nguy n Lê Hoàn cùng vợ là bà Lê Thị Mỹ Phúc đã chuyển nhượng cho Ông Trần Ngọc Huy Hoàng và vợ là bà Nguy n Thị Kim Cương toàn bộ quyền sử dụng đất của thửa đất số 15, tờ bản đồ 45, địa chỉ: 416/6/10 Lạc Long Quân, Phường 05, Quận 11 Theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 6587, quyển số 03TP/CC-SCC/HĐGD được Văn phòng Công chứng Đầm Sen, địa chỉ số 277 Minh Phụng, phường 02, quận 11, TP.HCM, công chứng ngày 10/03/2017

Được cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới số CH721904, số vào sổ cấp Giấy chứng nhận CSO 3725 do Sở Tài Nguyên Và Môi Trường TP.HCM cấp ngày 18/04/2017, cụ thể như sau:

Ông Trần Ngọc Huy Hoàng

Bà Nguy n Thị Kim Cương

- Thời hạn sử dụng: Lâu dài

2 Bà Võ Thị Kiều Di m, bà Võ Thị Ngọc Trâm, ông Võ Hiếu Đế, bà Võ Xuân Tiên đồng thời nhận tặng cho căn nhà và quyền sử dụng thửa đất số 176,

35

tờ bản đồ số 04, tại địa chỉ 89/18, Đường Thái Phiên, Phường 02, Quận 11, TP.HCM từ mẹ ruột là bà L Nguyên theo Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất số 10863, quyển số 04TP/CC-SCC/HĐGD được Văn phòng Công chứng Đầm Sen, địa chỉ số 277 Minh Phụng, phường 02, quận 11,TP.HCM, công chứng ngày 15/04/2017 Chưa có nhu cầu cấp giấy chứng nhận mới

3 Bà Dương Mỹ Hạnh để lại di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở tọa lạc tại địa chỉ số: 113 Âu Cơ, Phường 14, Quận 11, TP.HCM Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BU

328396, số vào sổ cấp Giấy chứng nhận: CH01420 do UBND Quận 11, TP.HCM cấp ngày 06/08/2014 Đối với tài sản này, bà Dương Mỹ Hạnh đã lập

di chúc để lại di sản cho con gái ruột là Dương Mỹ Liên theo văn bản khai nhận

và thỏa thuận phân chia di sản số 03214, quyển số 05 TP/CC-SCC/HĐGD được Văn phòng công chứng Hoàng Xuân Hoan, số 187-189 An Dương Vương, Phường 08, Quận 05, TP.HCM công chứng ngày 05/05/2017 Chưa có nhu cầu cấp giấy chứng nhận mới

* Quy trình cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng

Việc cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp được thực hiện trong các trường hợp sau:

- Người sử dụng đất có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc các loại Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 sang loại Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp bị ố, nhòe, rách, hư hỏng;

- Do thực hiện dồn điền, đổi thửa, đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất;

- Trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng, nay có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi cả họ, tên vợ và

* Cụ thể các bước thực hiện như sau: