xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện bình chánh thành phố hồ chí minh

- Quyền chung của người sử dụng đất được quy định tại Điều 166 Luật đất đai 2013: được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hưởng t

CN VPĐKĐĐ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai GCN QSDĐ, QSHNƠ &

TSKGLVĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

DANH MỤC HÌNH ẢNH, BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ

Trang

A DANH MỤC HÌNH ẢNH

Hình 2.1: Bản đồ hành chính huyện Bình Chánh 23

B DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1: Hệ thống sông, rạch chính của huyện Bình Chánh 24

Bảng 2.2: Dân số huyện Bình Chánh theo đơn vị hành chính (năm 2016) 27

Bảng 2.3: Thống kê bản đồ địa chính tại huyện Bình Chánh 28

Bảng 2.4: Diện tích, cơ cấu nhóm đất nông nghiệp đầu năm 2017 31

Bảng 2.5: Diện tích, cơ cấu nhóm đất phi nông nghiệp đầu năm 2017 32

Bảng 2.6: Kết quả giải quyết hồ sơ cấp Giấy chứng nhận năm 2014 60

Bảng 2.7: Kết quả giải quyết hồ sơ cấp Giấy chứng nhận năm 2015 61

Bảng 2.8: Kết quả giải quyết hồ sơ cấp Giấy chứng nhận năm 2016 62

Bảng 2.9: Tình hình giải quyết hồ sơ cấp GCN từ năm 2014 - 2016 63

C DANH MỤC SƠ ĐỒ Sơ đồ 1.1: Trình tự thực hiện đăng ký đất đai tài sản gắn liền với đất, cấp GCN lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất 19

Sơ đồ 2.1: Quy trình thực hiện đăng ký đất đai lần đầu 34

Sơ đồ 2.2: Quy trình thực hiện cấp GCN QSDĐ, QSHNO & TSKGLVD lần đầu 36

Sơ đồ 2.3: Quy trình đăng ký biến động chuyển mục đích sử dụng đất 40

Sơ đồ 2.4: Quy trình đăng ký biến động chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất 42

MỤC LỤC

Trang

LỜI CẢM ƠN

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC HÌNH ẢNH, BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Lý do chọn đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải quyết công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 1

3 Mục tiêu và nhiệm vụ của nghiên cứu 3

3.1 Mục tiêu nghiên cứu 3

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu 3

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3

4.1 Đối tượng nghiên cứu 3

4.2 Phạm vi nghiên cứu 4

5 Phương pháp nghiên cứu 4

6 Ý nghĩa của nghiên cứu 4

7 Bố cục luận văn 4

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 6

1.1 Cơ sở lý luận của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 6

1.1.1 Các khái niệm chung 6

1.1.2 Vị trí và vai trò của công tác đăng ký cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ trong hệ thống quản lý nhà nước về đất đai 9

1.1.3 Lược sử công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận từ Luật Đất đai 2003 đến nay 9

1.2 Căn cứ pháp lý của đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo Pháp luật đất đai hiện hành 12

1.2.1 Nguyên tắc đăng ký cấp Giấy chứng nhận 12

1.2.2 Điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận 13

1.2.3 Trách nhiệm của cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận 15

1.3 Trình tự và thủ tục hành chính trong công tác đăng ký cấp GCN 16

1.3.1 Quy định hồ sơ, thời gian thực hiện và trình tự, thủ tục hành chính về đất đai 16

1.3.2 Nộp hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai 16

1.3.3 Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai 17

1.3.4 Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất 18

Tiểu kết Chương 1 21

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH CHÁNH THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 23

2.1 Khái quát về địa bàn nghiên cứu, cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận 23

2.1.1 Giới thiệu khái quát về địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh 23

2.1.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Chánh thành phố Hồ Chí Minh 28

2.1.3 Các cơ quan thực hiện công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh 33

2.2 Quy trình thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận 33

2.2.1 Quy trình thực hiện đăng ký đất đai lần đầu 33

2.2.2 Quy trình thực hiện cấp Giấy chứng nhận 36

2.2.3 Quy trình đăng ký biến động đất đai 39

2.3 Công tác phân loại và xử lý cụ thể hồ sơ giải quyết đăng ký cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 44

2.3.1 Phân loại hồ sơ 44

2.3.2 Xử lý hồ sơ đăng ký cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ 48

2.4 Kết quả giải quyết công tác đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ trên địa bàn huyện Bình Chánh 60

2.5 Những tồn tại công tác đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ trên địa bàn huyện Bình Chánh 63

Tiểu kết Chương 2: 64

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC XỬ LÝ HỒ SƠ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN BIÊN HÒA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 66

3.1 Giải pháp chung 66

3.1.1 Giải pháp về chính sách 66

3.1.2 Giải pháp về tổ chức 66

3.1.3 Giải pháp về tài chính 66

3.1.4 Giải pháp về nhân sự 67

3.2 Giải pháp cụ thể 67

3.2.1 Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý đăng ký đất đai lần đầu 67

3.2.2 Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý đăng ký đất đai biến động 70

KẾT LUẬN & KIẾN NGHỊ 72

1 Kết luận 72

2 Kiến nghị 72

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất

Huyện Bình Chánh là một trong những địa bàn ngoại thành có nhiều thế mạnh và tiềm năng phát triển của thành phố Hồ Chí Minh Với nền công nghiệp đang trên đà phát triển, tốc độ tăng trưởng kinh tế cao thu hút nhiều lao động, cùng với tốc độ đô thị hóa khá nhanh đã trở thành hạt nhân thúc đẩy nền kinh tế toàn huyện phát triển mạnh mẽ, góp phần thực hiện chương trình giãn dân của Thành phố và hiện đại hóa nông thôn Kèm theo đó là nhu cầu về sử dụng đất, nhu cầu được cấp giấy chứng nhận ngày một tăng đòi hỏi công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Bình Chánh phải đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

Tuy nhiên, nguồn gốc đất của người sử dụng đất vô cùng đa dạng như: do khai hoang, thừa kế, chuyển nhượng giấy tay, xây dựng không phép, lấn chiếm,… dẫn đến việc đăng ký xét cấp giấy chứng nhận gặp nhiều khó khăn Để công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận được thực hiện đúng thời gian quy định, đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, tránh trường hợp khiếu nại, thì công tác phân loại, xử lý hồ sơ giải quyết việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận phải thực hiện nghiêm túc

Chính vì vậy, việc thực hiện đề tài “Xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh” là thực sự

cần thiết

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải quyết công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Từ thực tiễn thực hiện công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên phạm vi cả nước còn gặp nhiều khó khăn và hạn chế, một số địa phương còn thực hiện chưa tốt, tiến độ còn chậm trễ, gây ảnh hưởng tới việc quản lý và sử dụng đất Vì vậy

đã có rất nhiều công trình nghiên cứu về lý luận và thực tiễn liên quan tới công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ, có thể kể đến một số công trình nghiên cứu sau:

2

Phạm Văn Tùng, năm 2014, Nghiên cứu, đánh giá tình hình đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn quận 12, thành phố Hồ Chí Minh, luận văn thạc sĩ,

trường Đại học Khoa học tự nhiên Hà Nội Đề tài đã đánh giá tình hình sử dụng

và quản lý đất đai tại Quận 12, thành phố Hồ Chí Minh và đề xuất các giải pháp

về chính sách pháp luật, về hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính, về tổ chức, cải cách thủ tục hành chính, về tài chính đất đai, về ứng dụng công nghệ vào việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong đó có đề cập đến công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn quận

12, thành phố Hồ Chí Minh Tuy nhiên đề tài chỉ đánh giá chung về tình hình sử dụng và tính hợp lý của việc sử dụng đất đai trên địa bàn nghiên cứu mà chưa giải quyết được các trường hợp sát với thực tế để có những dẫn chứng thuyết phục cho bài luận văn của mình

Phan Hồng Mai, năm 2014, Thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại thành phố Đà Nẵng, luận văn thạc sĩ,

trường Đại học quốc gia Hà Nội Đề tài đã hệ thống hóa các quy phạm pháp luật trong việc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ, trên cơ sở phân tích đánh giá thực trạng công tác cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ tại thành phố Đà Nẵng, đối chiếu với hệ thống pháp luật hiện hành, luận văn đã nêu ra một số bất cập của các quy định pháp luật, những vướng mắc và hạn chế trong các thủ tục giải quyết hồ sơ và trong công tác quản lý nhà nước lĩnh vực đất đai ở đại phương để đưa ra một số nội dung hoàn thiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ, hoàn thiện giải pháp tổ chức thực hiện và các giải pháp bổ trợ về cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ, luận văn đã đưa ra một số kiến nghị sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật về cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ lần đầu Tuy nhiên, đề tài chưa thực sự đưa ra được giải pháp cho từng trường hợp thực tế cụ thể để thấy được tầm quan trọng của việc thi hành pháp luật trong công tác Đăng ký cấp Giấy chứng nhận

Bùi Thị Thúy Hường, năm 2015, Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đât, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội, luận văn thạc sĩ, trường Đại học Khoa học tự

nhiên Hà Nội Đề tài đề cập đến điều kiện tự nhiên, KTXH cũng như tình hình quản lý nhà nước về đất đai của huyện Thanh Oai, TP Hà Nội trong đó có đề cập đến công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đât, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất và phân tích được thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại khu vực nghiên cứu đồng thời tiến hành phân tích và đánh giá những ưu điểm, vấn đề tồn tại trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại khu vực nghiên cứu giai đoạn 2009 - tháng 6/2015 và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội Tuy nhiên đề tài vẫn chưa nêu rõ cụ thể những khó khăn thực tế, chỉ khái quát một cách đơn giản mà không phân

3 Mục tiêu và nhiệm vụ của nghiên cứu

3.1 Mục tiêu nghiên cứu

- Tổng hợp và phân loại hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận;

- Xác định được căn cứ pháp lý, nguyên tắc, đối tượng, điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Hệ thống hóa cơ sở lý luận và pháp lý của công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận

- Phân tích thực trạng xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận tại địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh

- Giải pháp xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận tại địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh

4 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

- Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất

- Thẩm quyền của đơn vị quản lý nhà nước về đất đai

- Nguyên tắc, quy trình và phương pháp thực hiện đăng ký cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ

- Phạm vi nội dung: Tập trung vào vấn đề xử lý hồ sơ trong công tác đăng

ký cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ đối với hộ gia đình, cá nhân bao gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động

5 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp thu thập thông tin: thu thập các tài liệu như: hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận lần đầu, hồ sơ đăng ký biến động trường hợp chuyển nhượng, tặng cho và chuyển mục đích; thu thập số liệu trong các báo cáo tổng hợp hồ sơ năm 2014, năm 2015, năm 2016 và các văn bản pháp luật liên quan đến công tác cấp CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ tại huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh

- Phương pháp thống kê: Thống kê số liệu hồ sơ cấp giấy chứng nhận từ năm 2014 đến năm 2016, các số liệu về diện tích, dân số, mật độ dân số của huyện Bình Chánh

- Phương pháp phân tích, tổng hợp, đánh giá: Phân tích số liệu hồ sơ từng giai đoạn nhằm đánh giá tình hình giải quyết hồ sơ trên địa bàn, tổng hợp kết quả từ việc phân tích số liệu rút ra những tồn tại và hạn chế

- Phương pháp chuyên gia: tham khảo ý kiến đóng góp của các chuyên viên trong CN VPĐKĐĐ

6 Ý nghĩa của nghiên cứu

- Làm rõ được các trường hợp vướng mắc trong việc xử lý hồ sơ đăng ký cấp CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ

- Vận dụng các quy định pháp luật đất đai hiện hành đề xuất được các giải pháp xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận nhằm đẩy nhanh tiến độ đăng ký cấp Giấy chứng nhận, đảm bảo được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất hiện tại cũng như công tác quản lý đất đai của Nhà nước được chặt chẽ hiệu quả

5

- Chương 2 Thực trạng công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh

- Chương 3 Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh

- Kết luận & kiến nghị

1.1.1 Các khái niệm chung

- Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất: là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính được quy định tại Khoản 15 Điều 3 Luật đất đai 2013

- Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động

Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký lần đầu): là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào HSĐC

Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng ký biến động): là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào HSĐC theo quy định của pháp luật

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất được quy định tại Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013

- Quyền chung của người sử dụng đất được quy định tại Điều 166 Luật đất đai 2013: được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất; hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình; được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật đất đai; khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai

- Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất được quy định tại Điều 70 Luật đất đai: sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về

sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan; thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi,

7

chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; thực hiện các biện pháp bảo vệ đất; tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan; tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất; giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng

- Thẩm quyền của cơ quan chức năng khi thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận được quy định tại Điều 105 Luật Đất đai 2013 như sau:

+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

+ Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

+ Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng

mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên

và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ

- Cơ quan cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận được quy định tại Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 01/2017/NĐ-CP về việc sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai như sau:

+ Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trong các trường hợp sau:

8

Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người

sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng

+ Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì việc cấp Giấy chứng nhận cho các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này thực hiện như sau:

Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;

Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

+ Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về các trường hợp cấp Giấy chứng nhận khi thực hiện đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất và việc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp

+ Nghị định 01/2017/NĐ-CP về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP như sau: Chuyển Khoản 3 thành Khoản 5, bổ sung Khoản 3 và Khoản 4 vào Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

“3 Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì việc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào Giấy chứng nhận đã cấp do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

4 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phương về bộ máy tổ chức, cơ sở vật chất của Văn phòng đăng ký đất đai để quy định việc cho phép Sở Tài nguyên và Môi trường được ủy quyền cho Văn phòng đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này

Các trường hợp ủy quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại khoản 1 Điều 105 của Luật đất đai và khoản này được sử dụng dấu của Sở Tài nguyên và Môi trường.”

9

1.1.2 Vị trí và vai trò của công tác đăng ký cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ trong hệ thống quản lý nhà nước về đất đai

1.1.2.1 Vị trí và vai trò của đăng ký đất đai:

Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu

Đăng ký đất đai làm cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai và là điều kiện đảm bảo để nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai dược sử dụng đầy đủ, hợp

lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất

1.1.2.2 Vị trí và vai trò của cấp Giấy chứng nhận:

Giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất

Cấp Giấy chứng nhận có ý nghĩa thiết thực trong công tác quản lý đất đai của nhà nước, đáp ứng nguyện vọng của các tổ chức và công dân Nhà nước bảo

hộ tài sản hợp pháp và thỏa thuận trên giao dịch dân sự về đất đai

Cấp Giấy chứng nhận là căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mối quan hệ

về đất đai, cũng là cơ sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của họ

Giấy chứng nhận có vai trò quan trọng, là căn cứ để xây dựng các quyết định cụ thể, như các quyết định về đăng kí, theo dõi biến động kiếm soát các giao dịch dân sự về đất đai

Giấy chứng nhận không những buộc người sử dụng đất phải nộp nghĩa vụ tài chính mà còn giúp cho họ được đền bù thiệt hại về đất khi bị thu hồi Giấy chứng nhận còn giúp xử lý vi phạm về đất đai Thông qua việc cấp Giấy chứng nhận, nhà nước có thể quản lý đất đai trên toàn lãnh thổ, kiểm soát được việc mua bán, giao dịch trên thị trường và thu được nguồn tài chính lớn hơn nữa Giấy chứng nhận là căn cứ xác lập quan hệ về đất đai, là tiền đề để phát triển kinh tế - xã hội, giúp cho các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất yên tâm đầu tư phát triển trên mảnh đất của mình

1.1.3 Lược sử công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận từ Luật Đất đai 2003 đến nay

1.1.3.1 Công tác quản lý nhà nước về đất đai ở nước ta giai đoạn thực hiện Luật Đất đai 2003 cho đến trước Luật Đất đai 2013 có hiệu lực:

Ngày 16/11/2003, Luật đất đai 2003 được Quốc hội khóa XI thông qua tại

kỳ họp thứ và có hiệu lực từ ngày 01/07/2004 Về công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận, Luật Đất đai 2003 quy định:

10

Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào HSĐC nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản.Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên Giấy chứng nhận

Trình tự đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo Luật đất đai 2003 được quy định tại Nghị Định 88/2009/NĐ-CP như sau:

- Ủy ban nhân dân cấp xã:

+ Kiểm tra, xác nhận vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận về tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất; trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì kiểm tra, xác nhận về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất,

sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được xét duyệt

Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công việc tại điểm này, Ủy ban nhân dân xã, thị trấn phải thông báo cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện thực hiện trích đo địa chính thửa đất;

+ Công bố công khai kết quả kiểm tra tại trụ sở Ủy ban nhân dân xã, thị trấn trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai;

+ Gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nơi có đất để thực hiện các công việc quy định tại các điểm b, c và d khoản 3 Điều này

- Văn Phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện:

+ Gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả theo yêu cầu quy định tại các điểm a và b khoản 2 Điều này đối với trường hợp nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện;

+ Kiểm tra hồ sơ, xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận

đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được chứng nhận về quyền sử dụng đất vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận;

+ Chuẩn bị hồ sơ kèm theo trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất (đối với nơi chưa có bản đồ địa chính) để Phòng Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp ký Giấy chứng nhận và ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất;

+ Trao Giấy chứng nhận cho người được cấp giấy, trường hợp nộp hồ sơ tại xã, thị trấn thì gửi Giấy chứng nhận cho Ủy ban nhân dân xã, thị trấn để trao cho người được cấp giấy

- Các loại Giấy chứng nhận đã cấp trong giai đoạn này:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do BTNMT phát hành theo Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ra đời theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ ngày 19 tháng

10 năm 2009 và Thông tư 17/TT-BTNMT của BTNMT ngày 21/10/2009

1.1.3.2 Công tác quản lý nhà nước về đất đai ở nước ta giai đoạn thực hiện Luật Đất đai 2013 đến nay

Ngày 29/11/2013, Luật Đất đai 2013 được Quốc hội Khóa XIII thông qua tại kỳ họp thứ 6 và có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2014

So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 có 14 chương với

212 điều, tăng 7 chương và 66 điều với 11 điểm mới nổi bật, đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai

2003

Trình tự đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo Luật đất đai 2013 được quy định tại Nghị Định 43/2014/NĐ-CP như sau:

- Ủy ban nhân dân cấp xã:

+ Tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ; xác nhận hiện trạng sử dụng đất (tài sản gắn liền với đất) so với nội dung kê khai đăng ký; xác nhận nguồn gốc và thời điểm

sử dụng đất (thời điểm tạo lập tài sản), tình trạng tranh chấp đất, sự phù hợp với quy hoạch đối với trường hợp không có giấy tờ theo quy định

+ Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện đăng ký đất đai (đăng ký tài sản gắn liền với đất) UBND cấp xã phải thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp

+ Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai

- Văn phòng đăng ký đất đai:

+ Gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã trường hợp hồ sơ nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai

+ Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa

có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có)

dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp

- Cơ quan tài nguyên và môi trường:

+ Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

+ Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai

- Trong giai đoạn này chỉ cấp một loại Giấy chứng nhận duy nhất là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 và Thông tư 23/2014/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên môi trường ngày 19/05/2014

1.2 Căn cứ pháp lý của đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo Pháp luật đất đai hiện hành

1.2.1 Nguyên tắc đăng ký cấp Giấy chứng nhận

1.2.1.1 Nguyên tắc đăng ký đất đai:

Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ: có nghĩa là một biến động về quyền đối với các loại đất đai, đặc biệt là khi mua bán chuyển nhượng, sẽ chưa có hiệu lực pháp lý nếu chưa được đăng nhập vào sổ đăng ký đất đai

Nguyên tắc đồng thuận: cho rằng người được đăng ký với tư cách là chủ thể đối với quyền phải đổng ý với việc đăng nhập các thông tin đăng ký hoặc thay đổi các thông tin đã đăng ký trước đây trong hồ sơ đăng ký

Nguyên tắc công khai: cho rằng hồ sơ đăng ký đất đai được công khai cho mọi người có thể tra cứu, kiểm tra Các thông tin đăng ký phải chính xác và tính pháp lý của thông tin phải được pháp luật bảo vệ

Nguyên tắc chuyên biệt hóa: hàm ý rằng trong đăng ký đất đai, chủ thể là người có quyền đăng ký và đối tượng là đất đai, bất động sản phải được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý

có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó

Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện

Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi

họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên

vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu

1.2.2 Điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận

1.2.2.1 Điều kiện đăng ký đất đai

Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận phải thực hiện đăng ký

14

đất đai (lần đầu) trước ngày 01/07/2015; kể từ ngày 01/07/2015 mà chưa đăng

ký đất đai thì bị xử phạt quy định hành chính trong lĩnh vực đất đai theo quy định

Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận theo Luật đất đai 1993, Luật đất đai 2003 và Luật đất đai 2013 không phải thực hiện thủ tục đăng ký đất đai lần đầu; việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu

UBND cấp huyện có trách nhiệm chỉ đạo các phòng ban chuyên môn; UBND cấp xã tuyên truyền, tổ chức thực hiện việc đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định

1.2.2.2 Điều kiện cấp giấy chứng nhận

Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo

về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất

15

1.2.3 Trách nhiệm của cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận

Trách nhiệm của cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận được

quy định tại Điều 105 Luật Đất đai 2013 và Điều 70 Nghị định 43/NĐ-CP:

- Ủy ban nhân dân cấp xã: hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam có nhu cầu đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp

xã nơi có đất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc sau: (trong thời hạn 15 ngày)

Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm

sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch

Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình xây dựng thì xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;

Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công việc tại Điểm a Khoản này, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);

Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp

xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai

Trường hợp đăng ký biến động; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Chi nhánh VPĐKĐĐ (trong thời hạn 03 ngày kể

từ ngày nhận đủ hồ sơ)

- Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện:

Thẩm tra hồ sơ, nếu không đủ điều kiện giải quyết thì trả lại hồ sơ và thông báo rõ lý do không đủ điều kiện giải quyết

Nếu là hồ sơ đăng ký lần đầu thì chuyển về UBND cấp xã

Nếu hồ sơ đăng ký biến động đủ điều kiện thì lập phiếu chuyển thông tin cho cơ quan thuế, in Giấy chứng nhận

16

Tùy từng loại hồ sơ mà hồ sơ sẽ được chuyển đến VPĐKĐĐ cấp tỉnh hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện

- Phòng TNMT huyện: Có trách nhiệm kiểm tra lại hồ sơ

Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì lập thủ tục trình UBND cấp huyện ký Giấy chứng nhận;

Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì ghi ý kiến nêu

rõ lý do và chuyển hồ sơ trả cho Chi nhánh VPĐKĐĐ

- UBND huyện:

Xem xét và ký Giấy chứng nhận;

Chuyển hồ sơ cấp Giấy chứng nhận cho Chi nhánh VPĐKĐĐ để vào sổ, chỉnh lý biến động và trao Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân theo đúng quy định

1.3 Trình tự và thủ tục hành chính trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận

1.3.1 Quy định hồ sơ, thời gian thực hiện và trình tự, thủ tục hành chính về đất đai

Quy định hồ sơ, thời gian thực hiện và trình tự, thủ tục hành chính về đất đai được quy định tại Điều 62 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

- BTNMT quy định cụ thể về mẫu hồ sơ, thành phần hồ sơ thực hiện thủ tục hành chính về đất đai

- UBND cấp tỉnh quy định cụ thể cơ quan tiếp nhận, giải quyết thủ tục; thời gian các bước thực hiện thủ tục của từng cơ quan, đơn vị có liên quan và việc giải quyết liên thông giữa các cơ quan có liên quan theo cơ chế một cửa cho phù hợp với điều kiện cụ thể tại địa phương nhưng không quá tổng thời gian quy định cho từng loại thủ tục

1.3.2 Nộp hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai

Nộp hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai được quy

định tại Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận là Văn phòng đăng ký đất đai

Nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh tiếp nhận hồ sơ đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện tiếp nhận hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà

ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

ký đất đai

Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất, chủ

sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết, trừ trường hợp: Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành chính thì việc trao Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện sau khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định; trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm thì trả kết quả sau khi người sử dụng đất đã ký hợp đồng thuê đất; trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành chính thì trả kết quả sau khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác định được miễn nghĩa vụ tài chính

Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện giải quyết thì cơ quan nhận hồ sơ

có trách nhiệm trả lại hồ sơ và thông báo rõ lý do không đủ điều kiện giải quyết

1.3.3 Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai

Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai được quy định tại Điều

- Tách thửa, hợp thửa đất; thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý: không quá 20 ngày

- Gia hạn sử dụng đất: không quá 15 ngày

- Xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khi hết hạn sử dụng đất: không quá 10 ngày

15 ngày

- Chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất: không quá 30 ngày

- Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: không quá 10 ngày

- Xóa đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: không quá 05 ngày làm việc

- Đăng ký, xóa đăng ký thế chấp, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất: không quá 03 ngày làm việc

- Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng: không quá 10 ngày

- Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng: không quá 10 ngày; trường hợp cấp đổi đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất do đo vẽ lại bản đồ: không quá

50 ngày

- Cấp lại Giấy chứng nhận bị mất: không quá 30 ngày

Thời gian quy định trên được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ Thời gian này không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người

sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định

1.3.4 Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất

- Thành phần hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận gồm:

+ Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04a/ĐK;

+ Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

+ Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây

19

dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ

về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);

+ Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

+ Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân

về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện

vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế

- Trình tự thực hiện được được thể hiện qua sơ đồ sau:

Sơ đồ 1.1: Trình tự thực hiện đăng ký đất đai tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất

- Xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai

- Trích lục BĐĐC hoặc trích đo địa chính

- Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa;

xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp GCN vào đơn đăng ký

- Cập nhật thông tin đăng ký vào HSĐC,cơ sở

dữ liệu đất đai

- Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế; cập nhật bổ sung về việc cấp GCN vào HSĐC

- Trao GCN cho người SDĐ

Cơ quan thuế

(4)

Xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính

Cơ quan TNMT Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền

ký giấy chứng nhận

(5)

(6) (7)

(3)

20

- Quy trình thực hiện:

Bước 1: Tại UBND cấp xã

+ Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định

+ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì UBND cấp xã kiểm tra hồ sơ và thực hiện:

+ Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký; không có giấy tờ thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm

sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch

Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ thì xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản, thời điểm tạo lập tài sản

+ Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước tiên UBND cấp xã phải thông báo cho VPĐKĐĐ thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp

+ Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ tại trụ sở UBND cấp xã và khu dân cư nơi có đất trong 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh nội dung công khai và gửi hồ sơ đến VPĐKĐĐ

Bước 2: Tại Văn phòng đăng ký đất đai

+ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại VPĐKĐĐ thì gửi hồ sơ đến UBND xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả

+ Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất

+ Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của

tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản

21

+ Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản đó

+ Cập nhật thông tin vào HSĐC, cơ sở dữ liệu đất đai

+ Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấychứng nhận thì gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên môi trường trình ký, cấp Giấy; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy vào HSĐC; trao Giấy cho người được cấp

Bước 3: Tại cơ quan tài nguyên môi trường:

+ Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận; + Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho VPĐKĐĐ

Tiểu kết Chương 1

Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ

và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan

hệ pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản

lý chặt chẽ quỹ đất theo pháp luật, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất

Tuy nhiên, quá trình vận động và phát triển của đời sống, kinh tế, xã hội tất yếu dẫn đến sự biến động đất đai ngày càng đa dạng, vì vậy đăng ký đất đai không chỉ dừng lại ở việc thiết lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận lần đầu mà phải được thực hiện thường xuyên liên tục để đảm bảo cho hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng, kịp thời hiện trạng sử dụng đất và đảm bảo cho gười

sử dụng đất được thực hiện các quyền theo đúng pháp luật Theo quy mô và tính chất, đăng ký đất đai được chia thành hai giai đoạn:

- Giai đoạn 1: đăng ký đất đai lần đầu được tổ chức thực hiện lần đầu tiên trên phạm vi cả nước để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp giấy chứng nhận cho tất cả các chủ sử dụng đất đủ điều kiện

- Giai đoạn 2: đăng ký biến động đất đai được thực hiện đối với những trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận hoặc đã hoàn thành đăng ký đất đai lần đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung của hồ sơ địa chính đã được thiết lập; thực hiện chỉnh lý hồ sơ địa chính hoặc thu hồi GCN đã cấp

Vì vậy, chỉ có thực hiện đăng ký đất đai, thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ chi tiết đến từng thửa đất trên cơ sở thực hiện đồng bộ với các nội dung:

đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất,…Nhà nước mới thực sự nắm chắc được tình hình đất đai trong toàn bộ phạm vi lãnh thổ hành chính các cấp và thực hiện quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật

Thông qua cơ sở lý luận, cơ sở pháp lý của đăng ký cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thể

22

hiện ở Chương 1 giúp phân biệt được đăng ký lần đầu và đăng ký biến động; thấy được tầm quan trọng của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận; trách nhiệm của các cơ quan trong lĩnh vực quản lý nhà nước về đất đai; biết được căn

cứ pháp lý và điều kiện để cấp Giấy chứng nhận; đồng thời nắm rõ được trình tự

và thủ tục hành chính xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận

Từ những căn cứ pháp lý đã nghiên cứu thấy được đây là cơ sở để giải quyết những trường hợp đăng ký cấp giấy cụ thể ở địa phương, bên cạnh đó nhược điểm là còn phụ thuộc vào những đặc điểm của địa phương (thực trạng KT-XH và hiện trạng SDĐ của địa phương …)

Dựa vào những nội dung Chương 1 đề cập giúp nắm chắc các quy định của pháp luật liên quan đến công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận, là cơ sở pháp

lý vững chắc để nghiên cứu và làm rõ Chương 2

23

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC

GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH CHÁNH

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 2.1 Khái quát về địa bàn nghiên cứu, cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận

2.1.1 Giới thiệu khái quát về địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh

2.1.1.1 Điều kiện tự nhiên

- Vị trí địa lý:

Bình Chánh là huyện nằm ở phía Tây - Tây Nam của nội Thành phố Hồ Chí Minh Toạ độ địa lý của huyện là 1060

27’51’’ - 1060 42’ kinh Đông và 102027’38’’- 100

52’30’’ vĩ Bắc

Nguồn: datbinhchanh.net

Hình 2.1: Bản đồ hành chính huyện Bình Chánh

24

Là một trong 5 huyện ngoại thành, có tổng diện tích tự nhiên là 25255,99

ha, chiếm 12% diện tích toàn Thành Phố Dân số năm 2013 là 467463 người, mật độ dân số trung bình là 1.851 người/km2 Với 15 xã và 01 thị trấn, xã có diện tích lớn nhất là xã Lê Minh Xuân 3500,21ha, xã nhỏ nhất là An Phú Tây với 586.57ha

Địa giới hành chính của huyện như sau:

+ Phía Bắc giáp huyện Hóc Môn

+ Phía Đông giáp quận Bình Tân, Quận 8, Quận 7 và huyện Nhà Bè + Phía Nam giáp huyện Bến Lức và huyện Cần Giuộc tỉnh Long An + Phía Tây giáp huyện Đức Hoà tỉnh Long An

- Địa hình, địa mạo:

Địa hình huyện Bình Chánh có dạng nghiêng và thấp dần theo hai hướng Tây Bắc - Đông Nam và Đông Bắc - Tây Nam, với độ cao giảm dần từ 3m đến 0,3m so với mực nước biển Có 3 dạng địa hình chính sau:

+ Dạng đất gò cao có cao trình từ 2m - 3m, có nơi cao đất 4m, thoát nước tốt, có thể bố trí dân cư, các ngành công, thương mại, dịch vụ và các cơ sở công nghiệp, phân bố tập trung ở các xã Vĩnh Lộc A, Vĩnh Lộc B

+ Dạng đất thấp bằng có độ cao xấp xỉ 2,0m, phân bố ở các xã: Tân Quý Tây, An Phú Tây, Bình Chánh, Tân Túc, Tân Kiên, Bình Hưng, Phong Phú, Đa Phước, Quy Đức, Hưng Long Dạng địa hình này phù hợp trồng lúa 2 vụ, cây ăn trái, rau màu và nuôi trồng thuỷ sản

+ Dạng trũng thấp, đầm lầy, có cao độ từ 0,5m - 1,0m, gồm các xã Tân Nhựt, Bình Lợi, Lê Minh Xuân, Phạm Văn Hai, đây là vùng này thoát nước kém Hiện nay trồng lúa là chính, hướng tới sẽ chuyển sang trồng cây ăn trái và dứa Cayene

- Thủy văn:

Huyện Bình Chánh có hệ thống sông, kênh, rạch khá đa dạng (khoảng 10 sông, rạch chính), với những đặc điểm chính sau:

Bảng 2.1: Hệ thống sông, rạch chính của huyện Bình Chánh

Nhìn chung hệ thống sông, kênh, rạch trực tiếp chi phối chế độ thuỷ văn của huyện và nét nổi bật của dòng chảy là sự xâm nhập của thủy triều

Với vị trí là cửa ngõ phía Tây vào nội thành TP Hồ Chí Minh, nối liền với các trục đường giao thông quan trọng như Quốc lộ 1A, đây là huyết mạch giao thông chính từ các tỉnh đồng bằng Sông Cửu Long đến các tỉnh vùng trọng điểm kinh tế phía Nam và các tỉnh miền Đông Nam Bộ Với các tuyến đường liên Tỉnh lộ 10 nối liền với khu công nghiệp Đức Hòa (Long An); đường Nguyễn Văn Linh nối từ Quốc lộ 1A đến khu công nghiệp Nhà Bè và khu chế xuất Tân Thuận quận 7, vượt sông Sài Gòn đến quận 2 và đi Đồng Nai, Quốc lộ

50 nối huyện Bình Chánh với các huyện Cần Giuộc, Cần Đước (Long An) Bình Chánh trở thành cầu nối giao lưu kinh tế, giao thương đường bộ giữa vùng đồng bằng Sông Cửu Long với vùng kinh tế miền Đông Nam Bộ và các khu công nghiệp trọng điểm

2.1.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội

a) Điều kiện kinh tế

- Nông nghiệp

Huyện Bình Chánh trên cơ sở nền nông nghiệp lâu đời, với diện tích đất

sử dụng cho nông nghiệp lớn (17036,24 ha), chiếm 63,85% trong tổng diện tích đất tự nhiên trên địa bàn huyện

- Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp

Tính đến năm 2016, trên địa bàn huyện đã có 4463 cơ sở sản xuất công nghiệp Trong đó tập trung chủ yếu vào các ngành như: sản xuất các sản phẩm

26

từ kim loại, sản xuất các sản phẩm từ cao su và plastic, sản xuất thực phẩm và

đồ uống, sản xuất trang phục và nhuộm da lông thú, chế biến gỗ và các sản phẩm từ gỗ… nhiều khu công nghiệp như: KCN Vĩnh Lộc, KCN Lê Minh Xuân, KCN Tân Tạo Hoạt động tiểu thủ công nghiệp phân bố tương đối đồng đều trên địa bàn huyện, tập trung hơn ở một số địa bàn như: thị trấn Tân Túc, xã Bình Hưng, xã Vĩnh Lộc B, xã Tân Kiên, xã Tân Nhựt

- Thương mại - Dịch vụ

Mạng lưới thương mại - dịch vụ những năm gần đây phát triển nhanh chóng và từng bước hoàn thiện, hầu hết các xã đã xây dựng được những khu chợ đáp ứng yêu cầu như: chợ Đệm, chợ Bình Chánh, chợ Qui Đức, chợ Hưng Long… Sự ra đời của những khu chợ này không chỉ đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của người dân mà còn đáp ứng được nguồn cung sản phẩm cho các dịch vụ khác trên địa bàn

Cơ cấu kinh tế đã chuyển dịch đúng mục tiêu và định hướng phát triển trong giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tốc độ tăng trưởng duy trì ở mức cao.Tuy nhiên, tăng trưởng kinh tế chưa bền vững; chuyển dịch cơ cấu cây trồng, vật nuôi chưa đi vào chiều sâu; thu hút đầu tư chưa tương xứng tiềm năng của Huyện

b) Điều kiện xã hội

- Dân số

Dân số của huyện năm 2016 là 467463 người, trong đó dân số nữ là

230382 người (chiếm 49,28%), tăng 118149 người so với năm 2011 (tương đương với tăng 25,75%) Tỷ lệ sinh giảm từ 17,25% (2007) xuống 15,25% (2013), tỷ lệ tử thay đổi giữa các năm là không lớn (khoảng 4,5%) Tỷ lệ tăng dân số tự nhiên là 10,75%, giảm 2,4% so với năm 2011, tỷ lệ tăng cơ học là 25,74%

Bảng 2.2: Dân số huyện Bình Chánh theo đơn vị hành chính (năm 2016)

STT

Đơn vị hành

chính (xã, thị trấn)

Số ấp Diện tích

(ha)

Dân số (người)

Mật độ dân số (người/km 2

Tổng dân số trung bình của huyện Bình Chánh năm 2016 là 467463 người

có 333419 người trong độ tuổi lao động và 15397 người ngoài tuổi lao động có tham gia lao động

Lao động trong lĩnh vực Công nghiệp - Tiểu thủ CN chiếm 46,39% và lao động trong lĩnh vực Thương mại - Dịch vụ chiếm 46,37% trong tổng số lao động đang làm việc

- Việc làm - Thu nhập

Với địa thế giao thông thuận lợi, đất rộng, huyện đã xây dựng được 03 khu công nghiệp tập trung trên địa bàn (gồm KCN Vĩnh Lộc, KCM Lê Minh Xuân, KCN Tân Tạo), thu hút nhiều công ty, xí nghiệp và hơn 40 nghìn công nhân Nếu như năm 2011 doanh thu đạt 1020 tỷ đồng; thì năm 2016 doanh thu tăng gấp hơn hai lần, đạt gần 2800 tỷ đồng; nộp ngân sách Nhà nước tăng hơn 4,6 lần, từ 160 tỷ đồng (năm 2011) lên hơn 740 tỷ đồng (năm 2016)

Đời sống của người dân ngày càng được cải thiện khi thu nhập trung bình của lao động nông nghiệp tăng từ 8,3 triệu đồng/năm (năm 2011) lên 24 triệu đồng/năm (năm 2016) Đối với lao động lĩnh vực phi nông nghiệp có tay nghề, trình độ, thu nhập có thể cao hơn nhiều, trung bình là 40 đến 60 triệu đồng/năm Một số trường hợp có thể mang về thu nhập từ 100 đến 200 triệu đồng/năm (năm 2016)

28

2.1.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Chánh thành phố Hồ Chí Minh

2.1.2.1 Tình hình quản lý đất trên địa bàn huyện Bình Chánh

- Công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính:

Với tốc độ phát triển kinh tế - xã hội mạnh mẽ như hiện nay của huyện Bình Chánh, đã dẫn đến tình hình biến động đất đai lớn trên địa bàn gây áp lực cho công tác quản lý nhà nước về đất đai Vì vậy, công tác đo đạc phục vụ cho việc đăng ký cấp GCN QSDĐ, QSHNO và TSKGLVĐ trên địa bàn huyện là một công tác rất quan trọng

Bảng 2.3: Thống kê bản đồ địa chính tại huyện Bình Chánh

Từ số liệu thống kê bản đồ địa chính (bảng 2.3) có thể thấy được các xã, thị trấn phát triển như: Tân Kiên, Tân Túc, Bình Hưng, Phong Phú đã thành lập được các bản đồ địa chính tỷ lệ lớn (tỷ lệ 1/200) thể hiện chi tiết đến từng thửa đất, chủ yếu ở các khu dân cư chiếm khoảng 2/3 trên tổng tờ bản đồ hiện có ở địa phương

Hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiện trạng

và tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất để phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và nhu cầu thông tin của các

tổ chức, cá nhân có liên quan Hồ sơ địa chính là loại tài liệu đặc thù, đóng vai trò quan trọng trong lĩnh vực quản lý Nhà nước về đất đai

Hệ thống hồ sơ địa chính của huyện Bình Chánh được xây dựng một cách thống nhất, đồng bộ và từng bước hoàn thiện cả về dạng giấy và dạng số góp phần tăng cường và hiện đại hóa công tác quản lý Nhà nước về đất đai

- Công tác đăng ký đất đai:

Kết quả đăng ký đất đai cung cấp những thông tin đầy đủ, chính xác thực trạng tình hình sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Chánh, bên cạnh đó còn nâng cao được chất lượng tài liệu đo đạc do những sai sót tồn tại được người sử dụng đất phát hiện và được cơ quan chuyên môn huyện Bình Chánh chinh3ly1 hoàn thiện

- Công tác giao đất, cho thuê đất:

Quyết định giao đất, cho thuê đất là cơ sở pháp lý cao nhất để xác định quyền (nguồn gốc) hợp pháp của người sử dụng đất khi đăng ký Quyết định giao đất, cho thuê đất của UBND huyện Bình Chánh tạo lập cơ sở pháp lý ban đầu để người được giao đất hay thuê đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính và các

cơ quan chức năng tổ chức bàn giao đất ngoài thực địa Nhìn chung, công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Bình Chánh được thực hiện theo đúng thẩm quyền, trình tự thủ tục mà pháp luật quy định, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt

- Công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất:

+ Công tác chỉ đạo điều hành: Đã hoàn thành công tác lập, phê duyệt đồ

án quy hoạch của 12 xã vào cuối năm 2013 và 02 xã Vĩnh Lộc A,Vĩnh Lộc B vào cuối năm 2014 Đã phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết khu trung tâm và

30

điểm dân cư của 5/6 xã (xã Qui Đức, Bình Lợi, Hưng Long, Tân Quý Tây, Phạm Văn Hai), còn xã Đa Phước đơn vị tư vấn đang điều chỉnh quy mô dân số

Ban quản lý nông thôn mới xã họp lấy ý kiến góp ý của nhân dân về quy

mô, thiết kế các công trình, dự án trước khi triển khai thực hiện, công khai vốn đầu tư, quá trình mời thầu, đấu thầu, góp phần tạo ra sự đồng thuận trong nhân dân Thành lập ban giám sát cộng đồng của xã, ấp để kiểm tra, giám sát chất lượng thi công các công trình, dự án trên địa bàn

Phối hợp với các Sở như Sở Tài chính, Sở Giao thông - Vận tải, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn hướng dẫn, hỗ trợ

về quản lý dự án đầu tư để kịp thời nhắc nhở, điều chỉnh các dự án đảm bảo tiến

độ thi công và chất lượng công trình

+ Đánh giá chung: Xã điểm Tân Nhựt: khi bắt đầu xây dựng đề án tháng 11/2009, xã đạt 5/19 tiêu chí Đến cuối năm 2012 đạt 19/19 tiêu chí Khi bắt đầu triển khai đề án tháng 11/2011 bình quân các xã đã đạt: 5 tiêu chí Đến tháng 12/2014: bình quân đạt: 15 tiêu chí Đến tháng 3/2015: bình quân đạt: 18 tiêu chí (12 xã đạt 19 tiêu chí và 02 xã Vĩnh Lộc A, Vĩnh Lộc B đạt 17 tiêu chí)

+ Kết quả chung: Giai đoạn 2011-2015: với tổng công trình xây dựng nông thôn mới 751 công trình Trong đó, có 431 công trình giao thông, 125 công trình thủy lợi, 65 công trình trường học, 119 công trình cơ sở vật chất văn hóa,

11 cơ sở y tế

Đến nay, Huyện đã triển khai thực hiện 653 công trình đạt 86.9% (378 công trình giao thông, 120 công trình thủy lợi, 51 công trình trường học, 93 công trình cơ sở vật chất văn hóa, 11 công trình y tế), trong đó đã hoàn thành và đưa vào sử dụng 306 công trình (150 công trình giao thông, 83 công trình thủy lợi, 22 công trình trường học, 41 công trình cơ sở vật chất văn hóa, 10 công trình

y tế), đang thi công 109 công trình, chuẩn bị khởi công 54 công trình, trình phê duyệt báo cáo kinh tế kỹ thuật 33 công trình, đang lập báo cáo kinh tế kỹ thuật

151 công trình

- Công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai:

Trong quá trình thực hiện đăng ký đất đai, thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai có vai trò quan trọng giúp xác định đúng đối tượng được đăng ký (trong những trường hợp có nguồn gốc sử dụng phức tạp), cũng như xử lý triệt

để những tồn tại trong quan hệ sử dụng đất, chấm dứt tình trạng sử dụng đất ngoài sổ sách, ngoài sự quản lý của nhà nước

Vì huyện Bình Chánh đã xây dựng được hệ thống hồ sơ địa chính bước đầu hoàn hoàn thiện và đó sẽ là căn cứ đầy đủ, tin cậy nhất cho công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai

2.1.2.2 Tình hình sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Chánh

- Căn cứ Quyết định số 4227/QĐ-UBND của UBND Thành phố về việc phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2016 của huyện Bình Chánh, Sở Tài

+ Thực hiện thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo đúng kế hoạch sử dụng đất đã được duyệt

+ Tổ chức kiểm tra thường xuyên việc thực hiện kế hoạch sử dụng đất Tính đến đầu năm 2017, tổng diện tích đất tự nhiên của huyện Bình Chánh là 25255,99 ha, trong đó diện tích đất nông nghiệp là 17036,24 ha chiếm 67,45% so với diện tích tự nhiên toàn huyện và vượt chỉ tiêu sử dụng đất nông nghiệp 2111,2 ha (bảng 2.4); diện tích đất phi nông nghiệp là 8219.75 ha chiếm 32.55 % so với diện tích tự nhiên toàn huyện và chưa đạt chỉ tiêu sử dụng đất phi nông nghiệp 2111,2 ha (bảng 2.4)

Bảng 2.4: Diện tích, cơ cấu nhóm đất nông nghiệp đầu năm 2017

(ha)

Tỷ lệ (%)

đất của huyện đều được đưa vào sử dụng

- Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Bình Chánh: Sau khi nhận hồ sơ từ Bộ phận Tiếp nhận và trả về kết quả của UBND huyện Bình Chánh, có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ

+ Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện thì xác nhận vào Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận, lập phiếu chuyển thông tin cho cơ quan thuế, in Giấy chứng nhận Tùy từng loại hồ sơ mà lập tờ trình trình Phòng tài nguyên môi trường hoặc lập Biên bản thẩm tra hồ sơ trình Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Hồ Chí Minh

+ Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện giải quyết thì trả lại hồ sơ cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả và thông báo rõ lý do không đủ điều kiện giải quyết bằng văn bản

+ Nếu là hồ sơ đăng ký biến động, xác nhận vào trang 3, 4 Giấy chứng nhận thì lãnh đạo Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Bình Chánh trực tiếp ký xác nhận vào Giấy chứng nhận đã cấp

- Phòng TNMT huyện Bình Chánh: có trách nhiệm kiểm tra lại hồ sơ hoặc

ký công văn trả lời giải quyết

+ Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì ký vào tờ trình, lập thủ tục trình UBND huyện ký Giấy chứng nhận;

+ Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì ghi ý kiến nêu

rõ lý do và chuyển hồ sơ cho Chi nhánh VPĐKĐĐ, Chi nhánh VPĐKĐĐ chuyển hồ sơ qua Bộ phận Tiếp nhận và trả kết quả cho UBND huyện để trả cho người đăng ký cấp Giấy chứng nhận

- UBND huyện Bình Chánh: có trách nhiệm xem xét ký Quyết định công nhận quyền sử dụng đất và ký Giấy chứng nhận Sau khi Giấy chứng nhận được

ký, chuyển hồ sơ cho Chi nhánh VPĐKĐĐ, Chi nhánh VPĐKĐĐ thực hiện việc cập nhật thông tin vào HSĐC và sao y lưu trữ rồi chuyển hồ sơ qua Bộ phận Tiếp nhận và trả kết quả của UBND huyện Bình Chánh trao Giấy chứng nhận cho người được cấp

2.2 Quy trình thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận

2.2.1 Quy trình thực hiện đăng ký đất đai lần đầu

34

Quy trình thực hiện đăng ký đất đai lần đầu được thể hiện qua sơ đồ:

Sơ đồ 2.1: Quy trình thực hiện đăng ký đất đai lần đầu

Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai lần đầu là 30 ngày Sơ đồ quy trình thực hiện đăng ký đất đai lần đầu được giải thích như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

- Người yêu cầu đăng ký quyền sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định tại Ủy ban nhân dân cấp xã (phường, xã, thị trấn) hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

Bước 2: Tiếp nhận, kiểm tra, luân chuyển hồ sơ (thực hiện 03 ngày)

- Trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã, việc tiếp nhận và giải quyết hồ sơ được thực hiện như sau:

+ Kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ; trường hợp hồ sơ không đầy đủ thì cán

bộ tiếp nhận hồ sơ từ chối nhận hồ sơ và hướng dẫn người yêu cầu đăng ký quyền

sử dụng đất thực hiện theo đúng quy định

+ Ghi thông tin tiếp nhận hồ sơ vào sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, cấp cho người yêu cầu đăng ký quyền sử dụng đất phiếu tiếp nhận hồ sơ

+ Ủy ban nhân dân cấp xã tiến hành việc thẩm tra, niêm yết công khai hồ

sơ theo quy định

- Trường hợp nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, việc tiếp nhận và giải quyết hồ sơ được thực hiện như sau:

(1)

(2)

(3)

(4) (5)

Kiểm tra hồ sơ, giải quyết hồ sơ

35

+ Kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ; trường hợp hồ sơ không đầy đủ thì cán bộ tiếp nhận hồ sơ từ chối nhận hồ sơ và hướng dẫn người đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện theo đúng quy định

+ Ghi thông tin tiếp nhận hồ sơ vào sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, cấp cho người yêu cầu đăng ký quyền sử dụng đất phiếu tiếp nhận hồ sơ

+ Gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận về hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký; xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất, sự phù hợp với quy hoạch đối với trường hợp không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất và niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất

Bước 3: Niêm yết, xác nhận đơn (thực hiện 17 ngày)

- Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện các công việc như sau (theo quy định tại Khoản 2 Điều 70 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP)

+ Kiểm tra hồ sơ; xác nhận hiện trạng sử dụng đất, hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất, sự phù hợp với quy hoạch đối với trường hợp không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất

+ Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

Bước 4: Giải quyết hồ sơ (thực hiện 09 ngày)

- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau (theo quy định tại Khoản 3 Điều 70 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP):

+ Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa

có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có)

+ Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận vào đơn đăng

ký

+ Cập nhật thông tin thửa đất đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có)

Bước 5: Trả kết quả (thực hiện 01 ngày)

Ủy ban nhân dân cấp xã (phường, xã, thị trấn) hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trao đơn đăng ký có xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện