xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thị xã thuận an tỉnh bình dương

Khái niệm về đăng ký QSDĐ lần đầu: Đăng ký QSDĐ lần đầu là việc đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đối với thửa đất đang có người sử dụng, chưa đăng ký, chưa được cấp một loại Giấy chứ

5 CNVPĐKĐĐ Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai

SƠ ĐỒ:

1 Sơ đồ 2.1 Quy trình thực hiện đăng ký đất đai lần đầu trên địa

iv

DANH MỤC BẢNG

STT Tên

bảng

1 Bảng 2.1 Tình hình giải quyết hồ sơ cấp Giấy chứng nhận Thị

xã Thuận An giai đoạn năm 2016 44

2 Bảng 2.2 Tình hình giải quyết hồ sơ cấp Giấy chứng nhận Thị

xã Thuận An giai đoạn đầu năm đến tháng 4/2017 45

3 Bảng 2.3 Tình hình giải quyết hồ sơ cấp Giấy chứng nhận từ

v

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN i

DANH MỤC KÝ HIỆU iii

MỞ ĐẦU 1

1 Lý do chọn đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 2

3 Mục tiêu và nhiệm vụ của nghiên cứu 3

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4

5 Phương pháp nghiên cứu 4

6 Ý nghĩa thực tiễn của nghiên cứu 4

Chương 1 5

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 5

1.1 Cơ sở lý luận của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 5

1.1.1 Các khái niệm chung 5

1.1.2 Vị trí và vai trò của công tác đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ trong hệ thống quản lý nhà nước về đất đai 7

1.1.3 Lược sử công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận từ Luật Đất đai 2003 đến nay 8

1.2 Căn cứ pháp lý của đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo Pháp luật đất đai hiện hành 11

1.2.1 Nguyên tắc đăng ký cấp Giấy chứng nhận 12

1.2.2 Điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận 13

1.3 Trình tự và thủ tục hành chính trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận 16 1.3.1 Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất 16

1.3.2 Nộp hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai: 17

1.3.3 Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai: 18

1.3.4 Quy định hồ sơ, thời gian thực hiện và trình tự, thủ tục hành chính về đất đai 20

vi

Chương 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN

LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN THỊ XÃ THUẬN AN TỈNH BÌNH DƯƠNG 22

2.1 Khái quát về địa bàn nghiên cứu, cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận 22

2.1.1 Khái quát về địa bàn nghiên cứu 22

2.1.2 Các cơ quan thực hiện công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn thị xã Thuận An tỉnh Bình Dương 24

2.2 Quy trình thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 25

2.2.1 Quy trình thực hiện đăng ký đất đai 25

2.2.2 Quy trình thực hiện cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 27

a Quy trình cấp GCNQSDĐ lần đầu đủ điều kiện 27

b Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 30

c Quy trình tặng cho quyền sử dụng đất: 32

2.3 Công tác phân loại và xử lý cụ thể hồ sơ giải quyết đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 34

2.3.1 Phân loại hồ sơ 34

2.3.2 Xử lý hồ sơ đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 34

2.4 Kết quả giải quyết công tác đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 44

Chương 3 49

GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC XỬ LÝ HỒ SƠ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀNTHỊ XÃ THUẬN AN TỈNH BÌNH DƯƠNG 49

3.1 Giải pháp chung 49

3.1.3 Giải pháp về cơ sở vật chất, khoa học công nghệ: 50

3.2 Giải pháp cụ thể 53

3.2.1 Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý đăng ký đất đai 53

3.2.2 Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 54

KẾT LUẬN 59

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 61

PHỤ LỤC……….62

Đất đai chỉ có thể phát huy vai trò vốn có của nó dưới tác động tích cực của con người một cách thường xuyên Ngược lại đất đai không phát huy được khả năng sinh lợi nếu con người tác động đến nó với thái độ thờ ơ, sử dụng một cách tùy tiện, chỉ khai thác mà không thực hiện cải tạo đất, các điều kiện đó phụ thuộc vào bản chất của mỗi chế độ kinh tế - xã hội của từng quốc gia nhất định

Hiện nay với tình hình gia tăng dân số và sự diễn ra mạnh mẽ của quá trình đô thị hóa đã làm cho nhu cầu sử dụng đất của người dân ngày càng tăng Việc sử dụng tiết kiệm và hiệu quả đất đai không chỉ có ý nghĩa kinh tế mà còn

là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xã hội Chính vì vậy vấn đề đặt ra là phải có sự quản lí chặt chẽ của Nhà nước trong công tác quản lí đất đai để đảm bảo cho sự phát triển bền vững của đất nước

Trong thực tế hiện nay thì tình hình quản lý đất đai ở nước ta vẫn còn tồn tại nhiều bất cập, ở các địa phương quản lý còn lõng lẻo, tiến độ giải quyết các vấn đề liên quan đến đất đai cho người dân còn nhiều hạn chế Để khắc phục tình trạng nêu trên thì công tác đăng kí đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có vai trò hết sức quan trọng Đăng ký đất đai thực chất là thủ tục hành chính bắt buộc nhằm thiết lập mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất trên cơ sở đó Nhà nước nắm chắc và quản chặt toàn bộ đất đai theo pháp luật

Từ đó chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất được bảo vệ và phát huy, đảm bảo đất đai được sử dụng một cách hợp lí, tiết kiệm và đạt được hiệu quả cao nhất Mặt khác nó còn tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất ổn định lâu dài có được hiệu quả kinh tế, góp phần làm ổn định tình hình kinh tế xã hội của quốc gia, tạo được niềm tin cho nhân dân vào Đảng và Nhà nước ta

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) là một chứng thư pháp

lý chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, được cấp cho người sử dụng đất để

họ yên tâm chủ động sử dụng đất có hiệu quả cao nhất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật Để thực hiện tốt việc cấp giấy chứng nhận thì các chủ dụng đất phải tiến hành kê khai, đăng ký ban đầu đối với diện tích của mình đang sử dụng Thông qua đăng ký đất đai sẽ xác lập mối mối quan hệ pháp lý chính thức về quyền sử dụng đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất và đăng ký đất đai là cơ sở để thiết lập hồ sơ địa chính và tiến tới việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2

Giấy chứng nhận là chứng cứ pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất nhằm mục đích đảm bảo quyền của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất hợp pháp và quản lý chặt chẽ quỹ đất Nhà nước cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp là nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người được nhà nước giao đất, cho thuê đất Đồng thời qua việc cấp Giấy chứng nhận nhà nước đạt được mục tiêu quản lý nguồn tài nguyên đất của quốc gia Nếu việc cấp Giấy chứng nhận chậm không những làm ảnh hưởng rất lớn tới công tác quản lý tài nguyên đất đai của nhà nước và làm thất thoát nguồn thu ngân sách từ đất, nó còn ảnh hưởng trực tiếp tới việc thực hiện quyền

và lợi ích hợp pháp của công dân, cản trở hoạt động đầu tư thông qua huy động nguồn vốn vay tín dụng từ thế chấp quyền sử dụng đất

Tuy nhiên, người sử dụng đất có được đất đai theo nhiều cách khác nhau

về nguồn gốc như: do khai hoang, thừa kế, chuyển nhượng giấy tay, xây dựng không phép, lấn chiếm,… dẫn đến việc đăng ký xét cấp giấy chứng nhận gặp nhiều khó khăn Để công tác đăng ký xét cấp Giấy chứng nhận được thực hiện đúng thời gian quy định, đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, tránh trường hợp khiếu nại, thì công tác phân loại, xử lý hồ sơ giải quyết việc đăng ký xét cấp Giấy chứng nhận phải thực hiện nghiêm túc

Việc thực hiện đề tài “Xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thị xã Thuận An, tỉnh Bình Dương ” là thực sự cần thiết

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Đăng kí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã có nhiều công trình nghiên cứu chuyên sâu, các luận văn thạc sĩ, đại học của các cá nhân, tổ chức trên nhiều khía cạnh như quy trình, thủ tục cấp GCNQSDĐ, những ưu điểm và hạn chế của công tác cấp giấy

ở địa phương Cụ thể là các công trình nghiên cứu như:

Luận văn thạc sĩ về đề tài “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng

cao hiệu quả công tác đăng kí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thanh Oai thành phố Hà Nội” của Bùi Thị Thúy Hường, trường Đại học Khoa học tự nhiên – Đại

học Quốc gia Hà Nội năm 2015

Công trình này đã tìm hiểu tình hình, phân tích thực trạng công tác đăng

kí cấp giấy chứng nhận Phân tích quan hệ giữa quá trình công nghiệp hoá, đô thị hoá, các yếu tố đặc thù tác động đến công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại huyện Thanh Oai, đề xuất các biện pháp nhằm cải thiện và nâng cao hiệu quả trong công tác cấp giấy chứng nhận

3

Luận văn thạc sĩ luật học về đề tài: “Thực thi pháp luật về cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội.” của

Phạm Thị Thảo, trường đại học Quốc gia Hà Nội, năm 2014

Luận văn nêu trên chủ yếu tìm hiểu và làm rõ khái niệm, đặc điểm bản chất pháp lý của pháp luận về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam Làm rõ thực trạng pháp luật về đăng ký cấp giấy chứng nhận ở Việt Nam, chỉ ra điểm mới của Luật đất đai 2013 trong việc hoàn thiện các chính sách về cấp giấy chứng nhận Trên cơ sở đó chỉ ra những hạn chế, bất cập của pháp luật trong quá trình đăng ký cấp giấy chứng nhận trên địa bàn Từ đó đề xuất các giải pháp để hoàn hiện các chính sách pháp luật và nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận trên địa bàn

Luận văn Thạc sĩ khoa học:“Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất

đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn Quận Thanh Xuân, Thành Phố Hà Nội” của Nguyễn Thị Kiều Thu, Học viện Nông Nghiệp Việt

Nhìn chung các công trình nghiên cứu nêu trên chỉ đề cập giải quyết các vấn đề về chính sách, nguyên tắc, quy trình, phương pháp và căn cứ pháp lý nói chung, còn việc xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận cụ thể thì chưa được làm rõ để thấy được những khó khăn mà cán bộ thụ lý hồ sơ gặp phải tại địa bàn Do đó để làm rõ hơn, em thực hiện bài luận văn này nhằm tiếp cận được các trường hợp cụ thể từ đó tìm hiểu thêm về tổng hợp và phân loại hồ

sơ trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận cũng như rút ra được các nguyên nhân còn tồn đọng hồ sơ và đưa ra các giải pháp đẩy nhanh tiến độ trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận

3 Mục tiêu và nhiệm vụ của nghiên cứu

Mục tiêu nghiên cứu: Tổng hợp và phân loại hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận; xác định được căn cứ pháp lý, nguyên tắc, đối tượng, điều kiện

đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành

Nhiệm vụ nghiên cứu: Hệ thống hóa cơ sở lý luận và pháp lý của công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận Phân tích thực trạng xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận tại địa bànthị xã Thuận An, tỉnh Bình Dương Giải pháp xử lý

hồ sơ trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận tại địa bàn thị xã Thuận An, tỉnh Bình Dương

4

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất.Thẩm quyền của đơn vị quản lý nhà nước về đất đai.Nguyên tắc, quy trình

và phương pháp thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận Trình tự thủ tục xử lý

hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận

5 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu: thu thập các văn bản pháp luật về đất đai, các báo cáo số liệu tại Chi nhánh Văn phòng đăng kí đất đai thị xã Thuận An, tỉnh Bình Dương

Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu để đánh giá tình hình đăng kí cấp giấy chứng nhận qua các năm và từ đó đề xuất những biện pháp để làm cho công tác đăng kí cấp giấy chứng nhận ở địa phương được tốt hơn

Phương pháp so sánh: So sánh các số liệu về cấp giấy qua các năm

Phương pháp thống kê: Thống kê các số liệu về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo từng năm trên địa bàn thành phố

6 Ý nghĩa thực tiễn của nghiên cứu

Làm rõ được các trường hợp vướng mắc trong việc xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận Vận dụng các quy định pháp luật đất đai hiện hành đề xuất được các giải pháp xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhậnnhằm đẩy nhanh tiến độ đăng ký cấp Giấy chứng nhận, đảm bảo được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất hiện tại cũng như công tác quản lý đất đai của Nhà nước được chặt chẽ hiệu quả

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.1.1 Các khái niệm chung

Khái niệm về đăng ký đất đai: Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính

thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất

Khái niệm về đăng ký QSDĐ lần đầu: Đăng ký QSDĐ lần đầu là việc

đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đối với thửa đất đang có người sử dụng, chưa đăng ký, chưa được cấp một loại Giấy chứng nhận nào (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất

ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) hoặc Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng;

Khái niệm về đăng ký biến động QSDĐ: Đăng ký biến động QSDĐ thực

hiện đối với thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận mà

có thay đổi về nội dung đã ghi trên Giấy chứng nhận

Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một chứng thư pháp lý chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, được cấp cho người sử dụng đất để họ yên tâm chủ động sử dụng đất có hiệu quả cao nhất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng

đất theo pháp luật

Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất:

+ Quyền của người sử dụng đất: là khả năng mà pháp luật cho phép người

sử dụng đất được thực hiện những hành vi nhất định trong quá trình sử dụng đất nhằm sử dụng đất đúng mục đích hợp lý tiết kiệm và đạt hiệu quả kinh tế cao

Quyền chung của người sử dụng đất: Quy định tại điều 166 Luật đất đai

2013

Người sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận; được hưởng các thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất và lợi ích do các công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; đồng thời được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; không chỉ thế, khi có chính sách thu hồi đất người sử dụng đất sẽ được Nhà nước bồi thường theo đúng quy định của pháp luật Đặc biệt, khi bị người khác xâm phạm quyền và

Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất: Quy định tại điều 170 Luật đất đai

2013

Ngoài được hưởng các quyền lợi trên, người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất, bảo vệ đất, bảo vệ môi trường; đồng thời phải thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định Không chỉ thế, người sử dụng đất phải có nghĩa vụ giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng; phải tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất và không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan

Thẩm quyền của cơ quan chức năng khi thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận:

Thẩm quyền không chỉ thể hiện được sự khác biệt giữa các cơ quan nhà nước với nhau mà còn là thuộc tính tất yếu của cơ quan quyền lực nhà nước Có thể thấy, đối với một cơ quan nhà nước, thẩm quyền giữ vai trò rất quan trọng

Ta có thể hiểu “thẩm quyền” là tổng hợp các quyền và nghĩa vụ hành động, quyết định của các cơ quan, tổ chức thuộc hệ thống bộ máy nhà nước do pháp luật quy định

Theo quy định tại Điều 105 Luật đất đai năm 2013, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định như sau:

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho Cơ quan Tài nguyên và Môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,

ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên

và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ

1.1.2 Vị trí và vai trò của công tác đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ trong hệ thống quản lý nhà nước về đất đai

Vị trí và vai trò của đăng ký đất đai:

Đăng ký đất đai là công cụ của Nhà nước đảm bảo lợi ích Nhà nước, cộng đồng công dân như quản lý nguồn thuế, Nhà nước với vai trò trung gian tiến hành cân bằng lợi ích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng tốt nhất Nhà nước biết được cách để quản lý chung qua việc dùng công cụ đăng ký đất đai để quản lý Lợi ích của công dân có thể thấy được như Nhà nước bảo vệ quyền và bảo vệ người công dân khi có các tranh chấp, khuyến khích đầu tư cá nhân, hỗ trợ các giao dịch về đất đai, giảm khả năng tranh chấp đất đai

Là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, thực chất là sở hữu Nhà nước, Nhà nước chia cho dân sử dụng trên bề mặt, không được khai thác trong lòng đất và trên không, nếu được phải được sự cho phép của Nhà nước Bảo vệ hợp pháp và giám sát nghĩa vụ theo quy định của pháp luật để bảo đảm lợi ích chung của toàn xã hội Vì vậy đăng ký đất đai với vai trò thiết lập hệ thống thông tin về đất đai sẽ là công cụ giúp Nhà nước quản lý

Đăng ký đất đai để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất Biết mục đích sử dụng, từ đó điều chỉnh hợp lý các thông tin hồ sơ địa chính, hồ sơ địa chính cung cấp tên chủ sử dụng, diện tích, vị trí, hình thể, góc cạnh, thời hạn sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, những ràng buộc thay đổi tròn quá trình sử dụng và quản lý của những thay đổi này

Vị trí và vai trò của cấp Giấy chứng nhận:

Giấy chứng nhận là chứng cứ pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất nhằm mục đích đảm bảo quyền của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất hợp pháp và quản lý chặt chẽ quỹ đất

Nhà nước cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp là nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người được nhà nước giao đất, cho thuê đất

Qua việc cấp Giấy chứng nhận Nhà nước đạt được mục tiêu quản lý nguồn tài nguyên đất của quốc gia Nếu việc cấp Giấy chứng nhận chậm không những làm ảnh hưởng rất lớn tới công tác quản lý tài nguyên đất đai của nhà nước và làm thất thoát nguồn thu ngân sách từ đất, nó còn ảnh hưởng trực tiếp

8

tới việc thực hiện quyền và lợi ích hợp pháp của công dân, cản trở hoạt động đầu

tư thông qua huy động nguồn vốn vay tín dụng từ thế chấp quyền sử dụng đất

1.1.3 Lược sử công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận từ Luật Đất đai 2003 đến nay

 Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNƠ &

TSKGLVĐ theo Luật Đất đai 2003 đến khi có luật đất đai 2013:

Ngày 26/11/2003, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai 2003 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004 Luật đất đai 2003 được ban hành đã có nhiều thay đổi quan trọng và dần đi đến khắc phục những khó khăn của những giai đoạn trước còn vướng mắc, chưa giải quyết được, đăc biệt là đối với công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ, Luật Đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành luật đã thể hiện rõ những đổi mới này qua việc cải cách thủ tục hành chính, thời gian thực hiện theo hướng đơn giản, gọn nhẹ

Trình tự đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận được quy định tại Nghị định 181/NĐ – CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành luật đất đai:

Người xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì nộp hồ sơ tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Trong thời hạn không quá năm mươi ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ

hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm chuyển hồ

sơ đến cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thực hiện các thủ tục về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa

vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định mức nghĩa

vụ tài chính theo quy định của pháp luật; thông báo cho người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính; trường hợp không

đủ điều kiện thì trả lại hồ sơ và thông báo lý do cho người xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất biết

Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến nơi

đã nộp hồ sơ để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại thống nhất trong cả nước do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở,

9

pháp luật về xây dựng và pháp luật về dân sự trước ngày 01 tháng 08 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này

Với sự có mặt của Luật đất đai 2003, sau gần 10 năm thi hành cho thấy, Luật đất đai 2003 đã đóng góp tích cực cho sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Tuy nhiên, trong qua trình vận hành Luật đất đai năm 2003 còn tồn tại một số hạn chế như: việc thực hiện quyền nghĩa vụ của người sử dụng đất còn vướng mắc, lúng túng và không thống nhất; cơ chế quản lý, trình tự, thủ tục hành chính rườm rà, không tạo điều kiện cho việc phát triển thị trường bất động sản; người sử dụng đất chỉ được nộp hồ sơ tại một cơ quan ,cơ chế bảo hộ quyền lợi của các bên liên qua trong các giao dịch về quyền sử dụng đất thiếu đồng bộ, hiệu quả thấp;… ngoài ra còn một số hạn chế khác

 Công tác đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ theo

Luật Đất đai 2013 đến nay:

Để giải quyết những hạn chế của Luật đất đai 2003, Nhà nước đã ban hành Luật đất đai 2013 được thông qua trong kỳ họp lần thứ 6 Quốc hội khóa XIII vào ngày 29/11/2013 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2014 đã tổng kết đánh giá được thực tiễn từ việc thi hành Luật đất đai 2003, từ đó xóa bỏ được những hạn chế và phát huy nhiều điểm mới, nâng cao tính phù hợp trong chính sách pháp luật đất đai, đặc biệt là trong công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ Luật đất đai 2013 và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan thể hiện rõ sự thay đổi trong thủ tục hành chính đất đai, thời gian thực hiện các thủ tục đăng ký được rút ngắn

Trình tự đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận được quy định tại Nghị định 43/2014/ NĐ – CP hướng dẫn thi hành luật Đất đai:

Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả UBND cấp huyện hoặc UBND cấp xã Công chức tiếp nhận kiểm tra hồ sơ và viết giấy hẹn trao cho người nộp hoặc hướng dẫn để người nộp hồ sơ làm lại nếu hồ sơ không hợp lệ

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì UBND cấp xã thực hiện:

Thông báo cho CNVPĐKĐĐ thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có) đối với nơi chưa có bản đồ địa chính

Kiểm tra hồ sơ; xác nhận hiện trạng sử dụng đất, hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất, sự phù hợp với quy hoạch đối với trường hợp không

có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất; xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sở hữu tài sản theo quy định; xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt đối với nhà ở,

10

công trình xây dựng; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa

có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ

Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở UBND cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Chi nhánh VPĐKĐĐ

Trường hợp nộp hồ sơ tại UBND cấp huyện thì chuyển hồ sơ cho CNVPĐKĐĐ, CNVPĐKĐĐ thực hiện các công việc như sau:

Gửi hồ sơ đến UBND cấp xã để UBND cấp xã thực hiện các công việc như trên;

Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);

Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận vào đơn đăng ký;

Gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản đăng

ký đối với trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ theo quy định

Cơ quan quản lý nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho CNVPĐKĐĐ trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc

Chi nhánh VPĐKĐĐ thực hiện: Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có) Chuyển

hồ sơ sang Chi cục thuế huyện, thị xã, thành phố để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có), trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan Tài nguyên

để trao cho người được cấp

 Các loại Giấy chứng nhận:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Tổng cục Quản lý ruộng đất nay

là Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo Quyết định 201- QĐ/ĐKTK

và quyền sử dụng đất ở” do UBND quận, thị xã cấp; giấy chứng nhận màu tím là

“giấy chứng nhận quyền quản lý, sử dụng nhà, đất, trụ sở làm việc thuộc sở hữu nhà nước, thuộc ngành Tài chính cấp”

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về Quy định được thay thế bằng Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.2 Căn cứ pháp lý của đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo Pháp luật đất đai hiện hành

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều Luật Đất đai

Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất

Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính

Thông tư số 154/2013/TT-BTC ngày 6/11/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật quản lý thuế, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế và Nghị định số 83/2013/NĐ-CP ngày 22/7/2013 của Chính phủ

Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

Quyết định 13/2015/QĐ-UBND của tỉnh Bình Dương ban hành quy định

về một số vấn đề liên quan đến thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Bình Dương

Quyết định 37/2014/QĐ-UBND của tỉnh Bình Dương ban hành về việc quy định hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn tỉnh Bình Dương

12

Quyết định 59/2016/QĐ-UBND của tỉnh Bình Dương ban hành về việc quy định chế độ thu, nộp và quản lý lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Bình Dương

Quyết định 38/2014/QĐ-UBND của tỉnh Bình Dương ban hành về việc quy định diện tích tối thiểu đối với đất ở được phép tách thửa đất trên địa bàn tỉnh Bình Dương

Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 6/01/2017 về sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai 2013

1.2.1 Nguyên tắc đăng ký cấp Giấy chứng nhận

Nguyên tắc đăng ký đất đai:

Theo như Luất đất đai 2013 quy định đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sỡ hữu Đăng

ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng

ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp

lý như nhau Để có một hệ thống đăng ký đất đai tốt nhất cần phải tuân theo các nguyên tắc sau:

Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ nghĩa là một biến động về quyền đối với BĐS, đặc biệt là khi mua bán chuyển nhượng, sẽ chưa có hiệu lực pháp lý nếu chưa được đăng nhập vào sổ đăng ký đất đai

Nguyên tắc đồng thuận là người được đăng ký với tư cách là chủ thể phải đồng ý với việc đăng nhập các thông tin đăng ký hoặc thay đổi các thông tin đã đăng ký trước đây trong hồ sơ đăng ký

Nguyên tắc công khai là hồ sơ đăng ký đất đai được công khai mọi người

có thể tra cứu, kiểm tra Các thông tin đăng ký phải chính xác và tính pháp lý của thông tin phải được pháp luật bảo vệ

Nguyên tắc chuyên biệt hóa là trong đăng ký đất đai, chủ thể (người có quyền cần đăng ký) và đối tượng (đất đai, bất động sản) phải được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý

Giấy chứng nhận cung cấp thông tin đầy đủ về thửa đất và người sử dụng

và nó là cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền của người sử dụng đất được bảo vệ khi xảy ra tranh chấp; cũng như xác định các nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải thực hiện Chính vì vậy việc cấp Giấy chứng nhận cần phải tuân thủ các nguyên tắc được quy định tại Điều 98 Luật Đất đai 2013 cụ thể:

Giấy chứng nhận được cấp theo từng thửa đất Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của những người có chung

13

quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện

Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu

Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 99 của Luật Đất đai năm 2013

1.2.2 Điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận

Điều kiện đăng ký đất đai:

Theo Điều 95 Luật Đất đai 2013 thì đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu

Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và

có giá trị pháp lý như nhau

1 Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

14

a) Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;

b) Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;

c) Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;

d) Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký

2 Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;

c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;

d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký; đ) Chuyển mục đích sử dụng đất;

e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

g) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này

h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại,

tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;

l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;

m) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất

Điều kiện cấp Giấy chứng nhận:

15

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư có giá trị pháp lý xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất về quyền hạn và nghĩa vụ trong việc sử dụng đất đai

Theo quy định tại điều 99 Luật đất đai năm 2013 Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại

các điều 100, 101 và 102 của Luật đất đai 2013;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có

hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu

hồi nợ;

d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành

án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố

cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế

xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người

mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện thực hiện kiểm tra hồ sơ, xác minh thực địa khi cần thiết Lập, cập nhật,chỉnh lý, lưu trữ và quản lý hồ sơ địa chính, hồ sơ cấp Giấy chứng nhận gốc Tiếp nhận, quản lý việc sử dụng phôi Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật; lập phiếu chuyển thông tin để xác

16

định nghĩa vụ tài chính về đất đai Đối với các hồ sơ không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ thì lập phiếu trả hồ sơ…Trường hợp Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai đang lưu trữ toàn bộ hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hồ sơ đăng ký biến động nhà đất và các tài liệu đất đai có liên quan (dạng giấy và dạng số), thì Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai có trách nhiệm cung cấp thông tin cho Phòng Tài nguyên và Môi trường

Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện thực hiện việcthẩm tra hồ sơ, trình UBND có thẩm quyền ký GCNQSDĐ và chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện, thị xã

Ủy ban nhân dân cấp huyện ký giấy chứng nhận đối với trường hợp cấp lần đầu, chuyển mục đích sử dụng; nhận và trả kết quả hồ sơ

Sở Tài nguyên và Môi trường kiểm tra hồ sơ, ký giấy chứng nhận đối với các trường hợp biến động đất đai, cấp mới, cấp đổi giấy chứng nhận

1.3 Trình tự và thủ tục hành chính trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận

1.3.1 Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất

Việc thực hiện đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải theo một trình tự, thủ tục cụ thể để công tác quản lý của Nhà nước về đất đai được hiệu quả Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất được quy định theo Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định

cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc như sau:Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không

có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch.Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công việc tại Điểm a Khoản này, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có) Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét

17

giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai

Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau: Trường hợp

hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều này Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa

có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản đó.Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có) Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người được cấp

Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc sau: Kiểm tra

hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp thuê đất thì trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký quyết định cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật Chuyển

hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai

1.3.2 Nộp hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai:

Theo Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về nộp hồ sơ và trả kết

quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai như sau:

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết được quy định theo Bộ thủ tục hành chính thuộc lĩnh vực đất đai.Riêng đối với trường hợp thực hiện

18

theo khoản 1, 2, Điều 72 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi tắt là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở phải nộp hồ sơ trực tiếp tại Sở Tài nguyên và Môi trường

Sau khi có ý kiến bằng văn bản của Sở Tài nguyên và Môi trường về dự

án đủ điều kiện theo quy định pháp luật thì chủ đầu tư dự án thực hiện nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận thay cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự đi đăng

ký Văn phòng Đăng ký đất đai là nơi tiếp nhận và trả hồ sơ cho trường hợp này

Việc trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính được thực hiện như sau:Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày

có kết quả giải quyết, trừ trường hợp quy định tại Điểm b và c Khoản này Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành chính đối với hồ sơ chuyển quyền thì trong vòng bảy (07) ngày kể từ ngày nhận đủ hồ

sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai có phiếu chuyển cho cơ quan thuế và đồng thời thông báo cho chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản biết Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành chính đối với hồ sơ phải trình cơ quan tài nguyên và môi trường cấp giấy chứng nhận thì Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận lại ngày hẹn trả kết quả hồ sơ tại Phiếu tiếp nhận và trả kết quả đăng ký, cấp giấy chứng nhận là trong vòng bảy (07) ngày kể từ khi người nộp hồ sơ bổ sung giấy xác nhận của cơ quan thuế về việc thực hiện nghĩa

vụ tài chính do Văn phòng đăng ký đất đai chuyển

Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện giải quyết thì cơ quan nhận hồ sơ

có trách nhiệm trả lại hồ sơ và thông báo rõ bằng văn bản lý do và cơ sở pháp lý

để xác định không đủ điều kiện giải quyết; lưu, nhập thông tin dữ liệu hồ sơ này

để theo dõi, xử lý tiếp theo nếu có

1.3.3 Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai:

Mỗi một thủ tục đăng ký đất đai đều có một quy định về thời gian thực hiện để đảm bảo các hồ sơ được giải quyết đúng quy định đó , tránh trường hợp trì trệ Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đaiđược quy định theo Điều

61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá 30 ngày;

Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng là không quá 30 ngày;

Tách thửa, hợp thửa đất; thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý là không quá 20 ngày;

Gia hạn sử dụng đất là không quá 15 ngày;

Xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khi hết hạn sử dụng đất là không quá 10 ngày;

Đăng ký xác lập hoặc thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề là không quá 10 ngày;

Đăng ký biến động do đổi tên người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất hoặc thay đổi hạn chế quyền sử dụng đất hoặc thay đổi về nghĩa vụ tài chính hoặc thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký là không quá 15 ngày;

Chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất là không quá 30 ngày;

Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày;

Xóa đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 05 ngày làm việc;

Đăng ký, xóa đăng ký thế chấp, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

là không quá 03 ngày làm việc;

Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng là không quá 10 ngày;

Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là không quá 10 ngày; trường hợp cấp đổi đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất do đo vẽ lại bản đồ là không quá 50 ngày;

Cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng bị mất là không quá 30 ngày

Khi người sử dụng đất thực hiện đăng ký đất đai lần đầu, CNVPĐKĐĐ

có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ xem có đúng với quy định của pháp luật không,

đã đầy đủ hồ sơ hay chưa nếu đầy đủ và hợp lệ thì trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy xác nhận đăng ký đất đai cho người sử dụng theo hướng dẫn của Sở Tài nguyên và Môi trường

Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai mà nay có nhu cầu được cấp Giấy chứng nhận thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận và Giấy xác nhận đăng ký đất đai Sau khi nhận được Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận, CNVPĐKĐĐ có trách nhiệm chuyển hồ sơ đến UBND cấp xã xác định vào Đơn đăng ký và thẩm tra hồ sơ, xét cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất theo quy định của Pháp luật

Thời gian giải quyết: không quá 30 ngày làm việc (không kể thời gian

niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ; thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính

Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK; Bản gốc Giấy chứng nhậnđã cấp;

Một trong các giấy tờ liên quan đến nội dung biến động;

Sau khi Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ ĐKBĐ theo quy định đến CNVPĐKĐĐ Thì CNVPĐKĐĐ có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu phù hợp với quy định của pháp luật thì tiến hành xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận

đã cấp hoặc lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Thời gian giải quyết: Trong thời hạn không quá 30 ngày (không kể thời

gian thực hiện nghĩa vụ tài chính)

Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa

03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp

hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định

21

Tiểu kết chương 1:

Qua chương 1 ta có thể thấy, rằng từ khi Luật Đất đai 2013 ra đời có những đổi mới, tiến bộ hơn luật đất đai 2003 và luật đất đai 2013 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, Luật đất đai 2013 ra đời cũng là một bước đổi mới cho ngành đất đai, giúp cho trình tự thủ tục cấp GCNQSDĐ nhanh chóng hơn, gọn lẹ hơn giúp rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ

Bên cạnh đó ta cũng thấy công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận rất đa dạng và phức tạp Người sử dụng đất cần phải phân biệt rõ giữa đăng ký lần đầu

và đăng ký biến động Đăng ký đất đai lần đầu là lần đầu đăng ký đất đai khi đất đai đang sử dụng chưa đăng ký lần nào; đăng ký biến động là việc chỉnh lý, cập nhật những thay đổi trong quá trình sử dụng đất Qua đó người sử dụng đất cần phải tìm hiểu những hồ sơ thủ tục cần thiết khi đi đăng ký cấp GCNQSDĐ để tránh tình trạng thiếu giấy tờ gây mất thời gian cho cả cơ quan cấp giấy lẫn cá nhân người đi đăng ký

Việc nghiên cứu Chương 1 giúp ta hiểu rõ hơn về các thủ tục hành chính khi thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ, tránh những sai phạm khi thực hiện công tác này Đồng thời còn làm tiền đề vững chắc để đi vào nghiên cứu thực trạng đăng ký cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ tại địa phương ở Chương 2

22

Chương 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC

GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN THỊ XÃ THUẬN AN

TỈNH BÌNH DƯƠNG 2.1 Khái quát về địa bàn nghiên cứu, cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận

2.1.1 Khái quát về địa bàn nghiên cứu

a) Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên

Thuận An có tổng diện tích tự nhiên là 8.426 ha, nằm dọc theo quốc lộ 13,

là một thị xã công nghiệp thuộc tỉnh Bình Dương, nằm giữa thành phố Thủ Dầu Một và Thành phố Hồ Chí Minh Thị xã Thuận An được thành lập vào ngày 13 tháng 01 năm 2011 Thị xã Thuận An hiện đang là đô thị loại IV

 Phía Nam giáp quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh

 Phía Đông giáp thị xã Dĩ An

 Phía Tây giáp quận 12

 Phía Bắc giáp thành phố Thủ Dầu Một và huyện Tân Uyên, tỉnh Bình Dương

Thuận An có 10 đơn vị hành chính trong đó bao gồm 9 phường An Phú,

An Thạnh, Bình Chuẩn, Bình Hòa, Bình Nhâm, Hưng Định, Lái Thiêu, Thuận Giao, Vĩnh Phú và 1 xã An Sơn Trong đó 2 phường Lái Thiêu và An Thạnh

được xem là hai trung tâm dân cư và thương mại lâu đời nhất tại Thuận An

Đất đai: rất đa dạng và phong phú về chủng loại Có các loại đất như đất

xám, đất nâu vàng trên phù sa cổ; đất phù sa Glây chủ yếu dốc tụ trên phù sa cổ, đất thấp mùn Glây nằm rãi rác tại những vùng trũng ven sông, rạch

Khí hậu: thuộc chế độ khí hậu của khu vực miền Đông Nam Bô, nắng

nóng và mưa nhiều, độ ẩm khá cao Vào những tháng đầu mùa mưa thường xuất hiện những cơn mưa rào lớn, rồi sau đó dứt hẳn Những tháng 7,8,9, thường là những thángmưa dầm Có những trận mưa dầm kéo dài 1–2 ngày đêm liên tục Đặc biệt ở Thuận An hầu như không có bão, mà chỉ bị ảnh hưởng những cơn bão gần Nhiệt độ trung bình hàng năm ở Thị xã Thuận An từ 26 °C–27 °C Nhiệt độ cao nhất có lúc lên tới 39,3 °C và thấp nhất từ 16 °C–17 °C (ban đêm)

và 18 °C vào sáng sớm Vào mùa khô độ ẩm trung bình hàng năm từ 76%–80%, cao nhất là 86% (vào tháng 9) và thấp nhất là 66% (vào tháng 2) Lượng mùa mưa trung bình hàng năm từ 1.800–2.000 mm

Chế độ thủy văn: Thị xã Thuận An có con sông nhỏ, nhiều rạch ở các địa

bàn xã An Sơn, Bình Nhâm Các con sông thay đổi theo mùa: mùa mưa nước lớn từ tháng 5 đến tháng 11 (dương lịch) và mùa khô (mùa kiệt) từ tháng 11 đến tháng 5 năm sau, tương ứng với 2 mùa mưa nắng

23 Hình 2.1: Bản đồ hành chính thị xã Thuận An- Tỉnh Bình Dương

(Nguồn: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đi thị xã Thuận An năm 2016)

24

b) Điều kiện kinh tế xã hội

Sau năm 1975, Thuận An đã không ngừng thay đổi, vươn lên cùng với sự nghiệp xây dựng và phát triển kinh tế xã hội chung của đất nước

Huyện được biết đến là vùng đất giàu tiềm năng du lịch Đến với Thuận

An du khách còn được tham quan các danh lam, thắng cảnh, khu du lịch sinh thái, tham gia các lễ hội truyền thống được tổ chức hàng năm thu hút sự tham gia của hàng ngàn lượt khách thập phương.Thuận An đẩy mạnh việc phát triển kinh tế vườn gắn với hoạt động kinh doanh du lịch, vườn trái cây Lái Thiêu là vườn cây ăn quả nổi tiếng khắp vùng Đông Nam Bộ, có tổng diện tích trên 1.230ha với nhiều cây loại cây trái, trong đó ngon hơn cả là măng cụt

Trong những năm qua, thị xã Thuận An luôn là một trong những địa phương đi đầu trong sự nghiệp công nghiêp hóa của tỉnh Bình Dương Tốc độ tăng trưởng kinh tế thị xã luôn ở mức cao, GDP tăng bình quân khoảng 18.5

%/năm Lĩnh vực kinh tế chuyển biến tích cực theo cơ cấu công nghiệp, dịch vụ- thương mại, nông nghiệp; năm 2011, tỷ lệ công nghiệp 73.35%, dịch vụ 2629%

và nông lâm nghiệp là 0.36%

Toàn thị xã hiện có 03 khu công nghiệp (VSIP 1, Việt Hương, Đồng An)

và 02 cụm công nghiệp tập trung (An Phú, An Thạnh), thu hút 2.368 doanh nghiệp trong và ngoài nước, trong đó, số doanh nghiệp hoạt động trong các khu công nghiệp và cụm công nghiệp là 400 doanh nghiệp

Các hoạt động trên lĩnh vực văn hóa xã hội đều có những chuyển biến tích cực theo định hướng, hài hòa với phát triển kinh tế Tổ chức tốt các hoạt động chào mừng các ngày lễ, kỷ niệm, tết Nguyên đán và các sự kiện của địa phương Công tác giảm nghèo và chăm lo đời sống cho các đối tượng chính sách, xã hội được quan tâm thường xuyên Công tác khám chữa bệnh, phòng chống dịch bệnh và các chương trình mục tiêu y tế quốc gia được duy trì thường xuyên Công tác xã hội hóa trên lĩnh vực giáo dục, y tế được thực hiện có hiệu quả đáp ứng nhu cầu học tập và khám chữa bệnh của nhân dân Cơ sở vật chất trường lớp, trang thiết bị y tế và các thiết chế văn hóa thể thao tiếp tục được đầu tư xây dựng phục vụ nhu cầu học tập, vui chơi giải trí ngày càng tăng của nhân dân Tình hình an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội được giữ vững

2.1.2 Các cơ quan thực hiện công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn thị xã Thuận An tỉnh Bình Dương

Ủy ban nhân dân xã thực hiện việclấy ý kiến người dân về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, thông báo niêm yết danh sách công khai kết quả kiểm tra

hồ sơ đối với trường hợp cấp GCNQSDĐ lần đầu; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh nội dung công khai; chuyển hồ sơ cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã Thuận An Trả kết quả cho người sử dụng đất

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã Thuận An thực hiện kiểm tra

hồ sơ, cập nhật,chỉnh lý, lưu trữ và quản lý hồ sơ địa chính, hồ sơ cấp Giấy chứng nhận gốc Tiếp nhận, quản lý việc sử dụng phôi Giấy chứng nhận theo

25

quy định của pháp luật; lập phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai Đối với các hồ sơ không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐQSDĐ thì lập phiếu trả hồ sơ

Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Thuận An nhận hồ sơ từ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã Thuận An để thẩm định hồ sơ.Trình UBND huyện ký Giấy chứng nhận; nếu không đủ điều kiện thì làm công văn chuyển trả hồ sơ

Ủy ban nhân dân thị xã thực hiện kiểm tra hồ sơ, ký GCNQSDĐ đối với trường hợp cấp GCNQSDĐ lần đầu, chuyển mục đích sử dụng đất

Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện kiểm tra hồ sơ, ký duyệt GCNQSDĐ trong các trường hợp cấp mới GCNQSDĐ do biến động, cấp mới, cấp đổi giấy chứng nhận

2.2 Quy trình thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2.2.1 Quy trình thực hiện đăng ký đất đai

Căn cứ vào Quyết định số 13/2015/QĐ-UBND Tỉnh Bình Dương quy định quy trình đăng ký đất đai lần đầu như sau:

Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ trực tiếp tại Bộ phận tiếp nhận hồ

sơ và trả kết quả theo quy định

Bộ phận tiếp nhận và trả hồ

sơ cấp huyện

UBND xã

CNVPĐKĐĐ thị

xã Thuận An Kiểm tra hồ sơ

Xác nhận hiện trạng sử

dụng, nguồn gốc; tình

trạng tranh chấp đất

Niêm yết công khai kết

quả kiểm tra hồ sơ (15

26

Bước 2: Cơ quan tiếp nhận hồ sơcó trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào

Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả và trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ; chuyển hồ sơ đến CNVPĐKĐĐ, trường hợp không đủ điều kiện thì trả hồ sơ cho người sử dụng đất

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai gửi hồ sơ đến UBND xã để lấy ý kiến xác nhận, trong 01 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ, hợp

lệ từ cơ quan tiếp nhận hồ sơ

Bước 3: UBND xã xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê

khai đăng ký; xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất, sự phù hợp với quy hoạch đối với trường hợp không có giấy tờ hợp lệ

về quyền sử dụng đất Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư nơi có đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai Gửi hồ sơ đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, trong 01 ngày làm việc kể từ ngày kết thúc niêm yết

Bước 4: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cập nhật thông tin thửa đất

đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có), trong 18 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ, hợp lệ từ Ủy ban nhân dân cấp xã

Bước 5: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai chuyển hồ sơ đến Bộ phận

tiếp nhận và trả kết quả trả hồ sơ trao biên nhận cho người sử dụng đất và chuyển hồ sơ lưu theo quy định

Bước 6: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả trả hồ sơ trao biên nhận cho

người sử dụng đất và chuyển hồ sơ lưu theo quy định

Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất - nếu có (bản sao)

Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân

về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện

vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế

Thời hạn giải quyết: 30 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ

(không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính)

27

2.2.2 Quy trình thực hiện cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

 Quy trình thực hiện cấp Giấy chứng nhận ở Chi nhánh Văn phòng

đăng ký đất đai thị xã Thuận An, tỉnh Bình Dương:

a Quy trình cấp GCNQSDĐ lần đầu đủ điều kiện

Căn cứ vào Quyết định số 13/2015/QĐ-UBND Tỉnh Bình Dương quy địnhquy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đủ điều kiện như sau:

Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ trực tiếp tại Bộ phận tiếp nhận hồ

sơ và trảkết quả theo quy định

Bước 2: Bộ phận tiếp nhận hồ sơ kiểm tra tính pháp lý và nội dung hồ

sơ:Trường hợp hồ sơ đã đầy đủ, hợp lệ thì người nhận hồ sơ viết giấy biên nhận

Chuẩn bị hồ sơ theo quy định

Bộ phận tiếp nhận và trả hồ sơ cấp huyện

UBND xã CNVPĐKĐĐ thị

xã Thuận An

Kiểm tra hồ sơ; Xác nhận hiện trạng sử dụng, nguồn gốc;

tình trạng tranh chấp đất Niêm yết công khai kết quả kiểm tra

hồ sơ (15 ngày làm việc)

Kiểm tra hồ sơ

Cập nhật, chỉnh lý

hồ sơ địa chính vào

cơ sở dữ liệu địa

chính

Tiếp nhận hồ sơ Ghi đầy đủthông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả

Phòng Tài nguyên

và Môi trường

UBND huyện

Thẩm tra hồ sơ và trình UBND huyện kýGCNQSDĐ

Kiểm tra và ký GCNQSDĐ

Hộ gia đình

cá nhân

28

hồ sơ giao cho người nộp Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào Sổtiếp nhận hồ sơ và trảkết quả và trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ; chuyển hồ sơ đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

Bước 3: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân

dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận, trong 01 ngày làm việc kể từ ngày nhận được

hồ sơ đầy đủ, hợp lệ từ cơ quan tiếp nhận hồ sơ

Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:Thực hiện kiểm tra hồ sơ; xác nhận hiện trạng sử dụng đất, hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất, sự phù hợp với quy hoạch đối với trường hợp không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất; xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sở hữu tài sản; xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt đối với nhà ở, công trình xây dựng, trong 02 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai

Bước 4: UBND xã gửi hồ sơ đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai,

trong 01 ngày làm việc kể từ ngày kết thúc niêm yết

CNVPĐKĐĐ thực hiện các công việc sau:Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận vào đơn đăng ký, trong 02 ngày làm việc

kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ, hợp lệ từ Ủy ban nhân dân cấp xã Gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản đăng ký đối với trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ theo quy định, trong 01 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ, hợp lệ từ cơ quan Tài nguyên và Môi trường Cơ quan quản lý nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho CNVPĐKĐĐ trong 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được

hồ sơ đầy đủ, hợp lệ từ CNVPĐKĐĐ Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có), trong 01 ngày làm việc Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính (trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật); chuẩn bị hồ sơ để UBND huyện ký cấp Giấy chứng nhận, trong 07 ngày làm việc

29

Bước 5: CNVPĐKĐĐ chuyển hồ sơ cho Phòng Tài nguyên và Môi

trường để thẩm tra hồ sơ trong 3 ngày làm việc, sau đó trình Chủ tịch UBND cấp huyện ký Giấy chứng nhận

Bước 6: Trong thời gian không quá hai (02) ngày, Chủ tịch UBND cấp

huyện ký Giấy chứng nhận đồng thời chuyển hồ sơ và Giấy chứng nhận cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện

Bước 7: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc

sau:Cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai, trong 02 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ, hợp lệ

từ cơ quan Tài nguyên và Môi trường

Bước 8: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đaichuyển kết quả cho Bộ

phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả để trao Giấy chứng nhận cho người được cấp

Bước 9: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả trả hồ sơ trao biên nhận cho

người sử dụng đất và chuyển hồ sơ lưu theo quy định

Thành phần hồ sơ:

Theo điều 8 thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu bao gồm:

Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều

18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định

số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;

Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ

về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);

Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 theo Mẫu số 08/ĐK;

Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

Mảnh trích lục địa chính

Thời gian thực hiện: 30 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ

(không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính)

30

Hồ sơ đã giải quyết: Hồ sơ đăng ký cấp GCNQSDĐ lần đầu của hộ gia

đình bà Bùi Thị Hoa thửa đất số 298 tờ bản đồ số 150, diện tích 35,8 m2, loại đất: đất ở đô thị, địa chỉ thửa đất tại khu phố Thạnh Qúy, phường An Thạnh, thị

xã Thuận An, tỉnh Bình Dương (Phụ lục số 1)

b Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Căn cứ vào Quyết định số 13/2015/QĐ-UBND Tỉnh Bình Dương quy địnhquy trìnhchuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ điều kiện:

(2), (8) 1 ngày (3)

(7) (5)

(6)

Sơ đồ 2.3: Quy trình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn thị xã Thuận An

Giải thích quy trình:

Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ trực tiếp tại Bộ phận tiếp nhận hồ

sơ và trả kết quả theo quy định

sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhậnhồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ; chuyển hồ sơ đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã Thuận An

Bước 3: Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với

đất là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ởgắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam:

Kiểm tra hồ sơ Trình Sở Tài nguyên

và Môi trường

Bộ phận tiếp nhận và trả hồ

sơ

CNVPĐKĐĐ thị xã Thuận An

Gửi thông tin địa

Văn phòng Đăng ký đất đai

Ký duyệt Giấy chứng nhận

Hộ gia đình

cá nhân

Chi cục Thuế

Chỉnh lý vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai

Chuẩn bị hồ sơ theo quy định

31

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã Thuận An có trách nhiệm thực hiện các công việc sau: Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định

Bước 4: Người sử dụng đất đến cơ quan thuế thực hiện nghĩa vụ tài chính

theo quy định

Bước 5: Sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì

Chi nhánh VPĐKĐĐ in Giấy chứng nhận và lập phiếu thẩm định hồ sơ số gửi lên Văn phòng đăng ký đất đai

Bước 6: Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ, ký vào biên bản thẩm

tra hồ sơ sau đó trình Sở Tài nguyên và Môi trường

Bước 7: Sở Tài nguyên và Môi trường kiểm tra và ký GCNQSDĐ Sau đó

gửi GCNQSDĐ về CNVPĐKĐĐ để cập nhập chỉnh lý

Bước 8: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã Thuận An chỉnh lý

vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và chuyển kết quả cho Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả

Bước 9: Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả trao Giấy chứng nhận cho

Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính;

Văn bản thỏa thuận về việc cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện

có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật đối với trường hợp có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (nếu có);

Giấy cam kết có xác nhận của UBND cấp xã đối với trường hợp cá nhân chuyển nhượng chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất (nếu có);

Tờ khai lệ phí trước bạ nhà, đất; Tờ khai thuế thu nhập cá nhân hoặc Tờ khai thuế thu nhập doanh nghiệp;

Hóa đơn giá trị gia tăng (trường hợp bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tổ chức trong nước, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài);

Mảnh trích lục địa chính có đo đạc chỉnh lý (có phân vị trí tính thuế)

32

Thời gian thực hiện: 30 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ

( không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính)

Hồ sơ đã giải quyết: hồ sơ chuyển nhượng đủ điều kiện của ông Cao Sơn

Bộ đối với thửa đất số 548 tờ bản đồ số 215 tại Phường Thuận Giao, Thị xã Thuận An, tỉnh Bình Dương với diện tích 100m2

đất ở (Phụ lục số 2)

c Quy trình tặng cho quyền sử dụng đất:

Căn cứ vào Quyết định số 13/2015/QĐ-UBND Tỉnh Bình Dương quy

địnhquy trìnhtặng cho quyền sử dụng đất đủ điều kiện:

Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ trực tiếp tại Bộ phận tiếp nhận hồ

sơ và trả kết quả theo quy định

Bước 2: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ

sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ; chuyển hồ sơ đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã Thuận An

Bước 3: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã Thuận An có trách

nhiệm thẩm tra hồ sơ, làm trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có); chỉnh lý giấy chứng nhận

Bộ phận tiếp nhận và trả hồ

sơ

CNVPĐKĐĐ thị xã Thuận An

Thẩm tra hồ sơ, làm trích

sao hồ sơ địa chính;

Gửi số liệu địa chính đến

cơ quan thuế

Kiểm tra hồ sơ Trình Sở Tài nguyên

và Môi trường

Văn phòng Đăng ký đất đai

Ký duyệt Giấy chứng nhận

Hộ gia đình

cá nhân

Chi cục Thuế

Chỉnh lý vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai

Chuẩn bị hồ sơ theo quy định

33

quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận;

Bước 4: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã Thuận Ancó trách

nhiệm thông báo cho bên được tặng cho quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính;

Bước 5: Sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì

CNVPĐKĐĐ in giấy chứng nhận và lập phiếu thẩm định hồ sơ số gửi lên Văn phòng đăng ký đất đai

Thời gian giải quyết trong 3 ngày làm việc

Bước 6: Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra và trình sở Tài nguyên và

Môi trường

Bước 7: Sở Tài nguyên và Môi trườngkiểm tra và ký GCNQSDĐ sau đó

gửi GCNQSDĐ về CNVPĐKĐĐ để cập nhập chỉnh lý

Bước 8: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã Thuận An chỉnh lý

vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và chuyển kết quả cho Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả

Bước 9: Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả trao Giấy chứng nhận cho

Tờ khai lệ phí trước bạ nhà, đất (Theo mẫu của Bộ Tài chính) (nếu có);

Tờ khai thuế thu nhập cá nhân hoặc Tờ khai thuế thu nhập doanh nghiệp (Theo mẫu của Bộ Tài chính) (nếu có);

Mảnh trích lục địa chính có đo đạc chỉnh lý

Thời gian thực hiện: 30 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ

(không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính)

Hồ sơ đã giải quyết: Hồ sơ tặng cho của bà Nguyễn Thị Út đối với thửa

đất số 964 tờ bản đồ số 54 tại khu phố Bình Đáng, Phường Bình Hòa, Thị xã Thuận An, tỉnh Bình Dương với diện tích 108.6m2 đất ở (Phụ lục số 4)

 Nhận xét: Qua bốn quy trình trên ta thấy rằng quy trình cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn thị xã đã quy định rõ ràng trình tự thủ tục cần thiết khi

34

đi đăng ký lần đầu và đăng ký biến động theo quy định của Nhà nước, qua đó người sử dụng đất khi đi đăng ký, các cán bộ xử lý cần phải thực hiện theo đúng quy định, trình tự và thời gian thực hiện

2.3 Công tác phân loại và xử lý cụ thể hồ sơ giải quyết đăng ký cấp giấy

CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ

2.3.1 Phân loại hồ sơ

Sau khi nhận hồ sơ bộ phận tiếp nhận và trả kết quả phân loại theo từng loại khác nhau.Để phân loại hồ sơ chúng ta cần dựa vào thành phần hồ sơ, đối tượng quản lý, nguồn gốc sử dụng đất, mục đích đăng ký và những thay đổi trong quá trình sự dụng đất để có thể phân loại hồ sơ Hồ sơ được phân thành các dạng sau:

a Đăng ký đất đai lần đầu được thực hiện trong các trường hợp như: trường hợp được nhà nước giao đất, cho thuê đất, người đang sử dụng đất mà chưa đăng ký, người được giao đất để quản lý mà chưa đăng ký

b Đăng ký đất đai biến động được thực hiện với người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận mà có biến đổi về QSDĐ đối với các trường hợp: chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ…; được phép đổi tên; thay đổi hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu thửa đất; chuyển mục đích sử dụng đất; thay đổi thời hạn sử dụng đất; chuyển đổi giữa các hình thức sử dụng đất

2.3.2 Xử lý hồ sơ đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ

a) Căn cứ xác định hồ sơ đất đai nào được đăng kýđất đai

Đất đai được đăng ký trong các trường hợp sau: Người đang sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có

Nếu không thuộc các trường hợp trên thì không đủ điều kiện để đăng ký quyền sử dụng đất

b) Căn cứ xác định hồ sơ đất đai nào là đăng ký lần đầu, đăng ký biến động

Căn cứ để xác định hồ sơ đăng ký lần đầu (Khỏan 3 điều 95 LĐĐ 2013): Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng

35

ký Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký Nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất chưa đăng ký

Căn cứ để xác định hồ sơ đất đai biến động (Khỏan 4 điều 95 LĐĐ 2013): Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất, thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký Chuyển mục đích sử dụng đất Thay đổi thời hạn sử dụng đất Chuyển

từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này

Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại,

tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất

c) Căn cứ xác định hồ sơ đất đai nào được đăng ký và được cấp giấy chứng nhận

Theo quy định tại điều 99 Luật đất đai năm 2013 Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy

Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận

về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất;

 Các bước xử lý hồ sơ để hoàn thành 1 bộ hồ sơ đăng ký cấp giấy

CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ lần đầu đủ điều kiện

Các bước cụ thể xử lý hồ sơ đăng ký cấp GCNQSDĐ lần đầu của hộ gia

đất: đất ở đô thị, địa chỉ thửa đất tại khu phố Thạnh Qúy, phường An Thạnh, thị

xã Thuận An, tỉnh Bình Dương (Phụ lục số 1)

Căn cứ xác định hồ sơ đăng ký cấp GCNQSDĐ lần đầu:

Căn cứ theo Khoản 3 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp đăng ký lần đầu thì gia đình bà Bùi Thị Hoa thuộc trường hợp: Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;

Hồ sơ của hộ gia đình bà Bùi Thị Hoađủ điều kiện đăng ký, cấp GCNQSDĐ lần đầu căn cứ theo những điều sau:

Căn cứ theo Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 quy định về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất:

Hộ gia đình bà Bùi Thị Hoa đang sử dụng đất và không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Luật Đất đai năm 2013 nhưng đất đã được sử dụng

ổn định từ năm 1977 và không vi phạm pháp luật về đất đai được UBND phường An Thạnh xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch

sử dụng đất