Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện ba vì, thành phố hà nội, giai đoạn 2015 – 2017

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong cácloại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Khóa học : 2014 – 2018 Khoa : Quản lý Tài nguyên

Thái Nguyên, năm 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Lớp : K46 – QLĐĐ – N02 Khóa học : 2014 – 2018

Khoa : Quản lý Tài nguyên Giảng viên hướng dẫn : PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn

Thái Nguyên, năm 2018

LỜI CẢM ƠN

Thực tập tốt nghiệp là thời gian quan trọng trong quá trình đào tạonhằm mục đích học phải đi đôi với hành, lý luận gắn liền với thực tiễn Sauthời gian học tập nghiên cứu tại trường, được sự nhiệt tình giảng dạy của cácthầy cô trong trường nói chung và các thầy cô trong Khoa Quản lý Tài nguyênnói riêng em đã được trang bị kiến thức cơ bản về chuyên môn cũng như lốisống, tạo cho em hành trang vững chắc trong cuộc sống sau này

Em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới các thầy, cô trong khoa Quản

lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã giảng dạy vàhướng dẫn, tạo điều kiện thuận lợi cho em trong quá trình học tập và rènluyện tại trường, trong thời gian vừa qua các thầy, cô khoa Quản lý Tàinguyên đã tạo điều kiện cho em được trải nghiệm thực tế về công việc vàngành nghề mà mình đang học tại huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội

Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ em trong quá trình hoàn

thành khóa luận này

Nhân đây em xin gửi lời cảm ơn đến ban Phòng Tài nguyên và Môitrường huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội đã tận tình giúp đỡ, chỉ bảo cho emtrong thời gian thực tập

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Thái nguyên, ngày… tháng…năm 2018

Sinh viên

Đỗ Trung Kiên

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất của huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội 42Bảng 4.2 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ giađình, cá nhân năm 2015 44Bảng 4.3 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ giađình, cá nhân năm 2016 46Bảng 4.4 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các

49 hộ gia đình, cá nhân năm 2017 49

Bảng 4.5 Tổng hợp kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các

hộ gia đình cá nhân theo các năm giai đoạn 2015-2017 52Bảng 4.6 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các loại đấttheo đơn vị hành chính giai đoạn năm 2015-2017 54Bảng 4.7 Tổng hợp kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cácloại đất theo các năm giai đoạn 2015-2017 55Bảng 4.8 Kết quả điều tra sự hiểu biết của người dân về công tác cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Ba Vì 56Bảng 4.9 Kết quả điều tra mức độ hiểu biết của người dân về công tác cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất 58Bảng 4.9: Tổng hợp phiếu điều tra sự hiểu biết của người dân về công tác cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất 58Bảng 4.10 Bảng kết quả phỏng vấn cán bộ quản lý nhà nước về đất đai 60

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 2.1: Trang 1 và trang 4 của GCNQSD đất 9Hình 2.2: Trang 2 và trang 3 GCNQSD đất 9

MỤC LỤC

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1

1.1 Đặt vấn đề 1

1.2 Mục tiêu của đề tài 2

1.3 Ý nghĩa của đề tài 2

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 4

2.1 Cơ sở khoa học của nghiên cứu 4

2.1.1 Cơ sở lý luận của nghiên cứu 4

2.1.2 Cơ sở thực tiễn của nghiên cứu 5

2.1.3 Cơ sở pháp lý 6

2.2 Khái quát về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 7

2.2.1 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 7

2.2.2 Quy định về mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 7

2.2.3 Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 10

2.2.4 Điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 10

2.2.5 Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 14

2.2.6 Nhiệm vụ của các cấp trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 16

2.2.7 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 18

2.2.8 Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 18

2.2.9 Các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất 21

2.2.10 Nội dung quản lý nhà nước về đất đai 23

2.3 Những kết quả nghiên cứu về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

24 2.3.1 Những kết quả nghiên cứu về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên thế giới 24

2.3.2 Những kết quả nghiên cứu về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam 25

2.3.3 Những kết quả nghiên cứu về đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất ở huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội 28

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 30

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 30

3.1.1 Phạm vi nghiên cứu 30

3.2 Thời gian và địa điểm nghiên cứu 30

3.3 Nội dung nghiên cứu 30

3.4 Phương pháp nghiên cứu 31

3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 31

3.4.2 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 32

3.4.3 Phương pháp tổng hợp, xử lý và biểu đạt số liệu 32

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 33

4.1 Khái quát về tình hình cơ bản của huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội 33

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 33

4.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội 36

4.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội huyện Ba Vì 37

4.1.4 Khái quát việc quản lý đất đai trên địa bàn huyện Ba Vì 38

4.2 Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội giai đoạn 2015-2017 43

4.2.1 Tình hình cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội 43

4.2.2 Đánh giá chung công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội 56

4.3 Đánh giá nhận xét của người dân và cán bộ quản lý về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn Ba Vì, thành phố Hà Nội giai đoạn 2015-2017 57

4.3.1 Ý kiến nhận xét của người dân về công tác cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất trên địa bàn Ba Vì, thành phố Hà Nội giai đoạn 2015-2017 57

4.3.2 Ý kiến nhận xét của cán bộ quản lí về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn Ba Vì, thành phố Hà Nội giai đoạn 2015-2017 60

4.4 Khó khăn, tồn tại và giải pháp đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội 61

4.4.1 Khó khăn, tồn tại trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội 61

4.4.2 Giải pháp đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội 62

Phần 5 Kết luận và kiến nghị 63

5.1 Kết Luận 63

5.2 Kiến Nghị 63

TÀI LIỆU THAM KHẢO 65

1

bố dân cư, xây dựng công trình kinh tế, văn hóa , an nịnh, quốc phòng, là điềukiện, là nền tảng kinh tế của mọi ngành sản xuất từ xa xưa con người đã biếtkhai thác, sử dụng nguồn tài nguyên quý giá này.

Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng nhưng đất đai là tàinguyên giới hạn về số lượng, trong khi dân số ngày càng tăng lên dẫn đến cácnhu cầu về lương thực, thực phẩm, nguyên – nhiên liệu, địa bàn cư trú ngàycàng cao Vì vậy, mỗi quốc gia trên cơ sở tài nguyên đất đai của mình phải cónhững phương pháp, nguyên tắc sử dụng đất đúng đắn, hợp lý, bảo vệ và làmgiảm thiệt hại về độ phì của đât đai trong quá trình sử dụng

Mỗi quốc gia, mỗi vùng lãnh thổ đều có một quỹ đất nhất định đượcgiới hạn bởi biên giới quốc gia, việc bảo vệ biên giới là yếu tố sống còn củamỗi quốc gia Công tác quản lý đất đai càng trở nên có ý nghĩa quan trọngtrong sự phát triển và hội nhập kinh tế, xã hội nhanh chóng hiện nay, nhất làđối với nước ta khi các chính sách pháp luật của nhà nước áp dụng đối với đấtđai còn hạn chế bất cập Do đó công tác quản lý đất đai, cấp giấy chứng nhận,lập và quản lý hồ sơ địa chính là một vấn đề cấp thiết và cấp bách để đáp ứngyêu cầu cho sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước

Trong quá trình phát triển kinh tế và xã hội ngày càng mạnh mẽ của đấtnước tất yếu dẫn đến mối quan hệ đất đai và những biến động liên quan đếnđất đai ngày càng đa dạng và phức tạp Do đó, muốn quản lý tốt đó là cần xáclập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đấtđai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất đồng

thời tạo mọi điều kiện để người sử dụng đất yên tâm đầu tư, khai khác có hiệuquản trên mảnh đất được giao và chấp nhành tốt pháp luật đất đai.

Huyện Ba Vì có vị trí địa lý rất thuận lợi : gần với thủ đô Hà Nội, cáckhu công nghiệp của Hà Nội, sân bay quốc tế Nội Bài: có thị trường rộng lớn

để cung cấp và tiêu thụ hàng hóa; có hệ thống giao thông thuận tiện: Có quốc

lộ 32 chay qua thị trấn Tây Đằng, nối Sơn Tây với Hưng Hóa tỉnh Phú Thọ và

đi các tỉnh vùng Tây Bắc Bộ Trên quốc lộ này, đoạn cuối tại xã Thái Hòa, cócầu Trung Hà, bắc qua sông Đà; có hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hệ thống cungcấp dịch vụ tương đối hoàn chỉnh Đây là điều kiện thuận lợi để Ba Vì khaithác các thế mạnh, thu hút đầu tư phát triển kinh tế trên địa bàn Với nhữngyếu tố thuận lợi cũng như những phức tạp của địa bàn đặt ra những yêu cầu vềcông tác quản lý cũng như cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện

Xuất phát từ những thực tế đó, nhận thức được thực tiễn và tầm quantrọng của công tác điều tra đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất, đặc biệttrong công tác đăng kí và cấp Giấy chứng nhận, với vai trò là một sinh viênđang học tập tại trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫntận tình của thầy giáo PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn,em tiến hành thực

hiện báo cáo: “Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội, Giai đoạn 2015 – 2017” 1.2 Mục tiêu của đề tài

Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất trên địabàn huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội giai đoạn 2015-2017; chỉ ra nguyên nhâncủa những khó khăn, tồn tại và đề xuất giải pháp đẩy nhanh quá trình cấp giấychứng nhận tại địa phương này

1.3 Ý nghĩa của đề tài

- Trong học tập và nghiên cứu khoa học:

+ Củng cố những kiến thức đã học và bước đầu làm quen với công táccấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngoài thực tế.

+ Nắm được những quy định của Luật đất đai năm 2013 và những vănbản dưới luật về đất đai trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Rèn luyện kỹ năng làm việc chuyên môn góp phần hoàn thiện bảnthân đáp ứng nhu cầu của xã hội

- Trong thực tiễn:

Qua quá trình nghiên cứu công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất sẽ thấy được những thuận lợi và khó khăn trong quá trình thực công tácnày, từ đó kiện nghị và đề xuất với các cấp có thẩm quyền đưa ra những giảipháp phù hợp với công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và côngtác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung được tốt hơn

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

2.1 Cơ sở khoa học của nghiên cứu

2.1.1 Cơ sở lý luận của nghiên cứu

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sảnxuất không gì thay thế được của ngành nông - lâm nghiệp, là thành phần quantrọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ

sở kỹ thuật, văn hóa và an ninh quốc phòng Song thực tế đất đai là tài nguyênthiên nhiên có hạn về diện tích, có vị trí cố định trong không gian cùng vớithời gian Giá trị sử dụng của tài nguyên đất có sự biến đổi theo chiều hướngtốt hoặc xấu phụ thuộc vào việc khai thác sử dụng của con người Trong hoàncảnh hiện nay, Việt Nam đất chật người đông So với thế giới thì nước ta làmột trong những nước có số bình quân ruộng đất trên đầu người vào loại thấpnhất, đất đai lại phân bố không đồng đều giữa các vùng và các khu vực Vìvậy vấn đề đặt ra cho chúng ta là phải có biện pháp quản lý và sử dụng đấtnhư thế nào để không những đảm bảo cho nhu cầu hiện tại mà còn phát triểncho tương lai Do đó, công tác quản lý và sử dụng đất ngày càng được Chínhphủ quan tâm đặc biệt là công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một công cụ của Nhà nước

để bảo vệ lợi ích Nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích của công dân

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giữ vai trò quan trọng, nó là

cơ sở pháp lý để Nhà nước quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất đai, và cácchủ sử dụng đất yên tâm chủ động trong việc sử dụng nhằm khai thác tiềmnăng sử dụng đem lại hiệu quả kinh tế cao

2.1.2 Cơ sở thực tiễn của nghiên cứu

Giấy chứng nhận đã cấp là chứng thư pháp lý quan trọng xác định mốiquan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất Cấp Giấy chứng nhận, giúpNhà nước nắm chắc đất đai đến từng thửa đất, từng chủ sử dụng, tạo điều kiện

để nhân dân, tổ chức thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình theo quy địnhcủa pháp luật và sử dụng hợp lý, tiết kiệm, có hiệu quả đất đai, tạo tiền đề choviệc thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, góp phần giải quyết vướngmắc trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng nhằm thúc đẩy các dự án đầu

tư phát triển kinh tế - xã hội Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtđược thực hiện từ năm 1987

Theo quyết định số 201/QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989 của tổng cục quản

lý ruộng đất về việc ban hành Quy định cấp GCNQSDĐ thì giấy GCNQSDĐ

là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa nhà nước và người

sử dụng đất” Vì vậy, GCNQSDĐ là cơ sở pháp lý để nhà nước công nhận vàbảo hộ quyền sử dụng đất của họ Trong pháp luật về đất đai, GCNQSDĐ cóvai trò quan trọng, là căn cứ để xây dựng các quy định cụ thể, như các quyđịnh về đăng ký, theo dõi biến động, kiểm soát các giao dịch dân sự về đất đai.Trước đây do các thửa đất chưa có đầy đủ giấy chứng nhận nên nhà nướckhông thể kiểm soát được sự mua bán trao đổi đất đai Nếu các hộ gia đình cánhân sử dụng đất mà có đầy đủ giấy GCNQSDĐ thì khi trao đổi mua bán trênthị trường phải trình GCNQSD đất với cơ quan quản lý đất đai của nhà nước.Khi đó nhà nước sẽ kiểm soát đựơc thông tin về các cuộc mua bán đó và thuđược một khoản thuế khá lớn GCNQSDĐ không những buộc người sử dụngđất phải nộp nghĩa vụ tài chính mà còn giúp cho họ được đền bù thiệt hại vềđất khi đất đai bị thu hồi GCNQSDĐ còn giúp xử lý vi phạm về đất đai

Đối với nhà nước: thông qua việc cấp GCNQSDĐ, nhà nước có thểquản lý đất đai trên toàn lãnh thổ, kiểm soát được các cuộc mua bán giao dịch

trên thị trường và thu được nguồn tài chính lớn Hơn nữa, nó là căn cứ để lập

QH, KH đất đai là tiền đề trong việc phát triển KT – XH

Đối với người sử dụng đất: Giúp cho các cá nhân hộ gia đình sử dụng đất yên tâm đầu tư trên mảnh đất của mình Vì trước đây, đất đai không có giá,chỉ sau khi có luật đất đai năm 1993 đất đai mới có giá Do đó nhiều thửa đất còn ở dạng “xin – cho”, không có giấy tờ chứng thực hoặc mua bán trao tay (chỉ có giấy tờ viết tay), hoặc đất đai lấn chiếm Nên theo như luật đất đai năm 1993 và luật sửa đổi bổ sung năm 2001, rất nhiều thửa đất không đủ điều kiện để cấp GCNQSDĐ nên người sử dụng đất rất mong muốn mảnh đất của mình được cấp GCNQSDĐ Đặc biệt Luật đất đai năm 2013 đã cụ thể hóa các chính sách về đất đai để tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc, mục tiêu các thửa đất đều được cấp Giấy chứng nhận Ngành Quản lý đất đai tổ chức cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, việc thống nhất cấp một loại Giấy chứng nhận đã tạo thuận lợi cho việc chuyển nhượng nhà đất, góp phần thúc đẩy thị trường nhà đất phát triển và hoạt động lành mạnh Đây là nhiệm vụ trọng tâm của ngành nên đã tập trung chỉ đạo, tổ chức thực hiện quyết liệt

Bằng việc cấp GCNQSDĐ thì người sử dụng đất hợp pháp có quyền lớnhơn đối với mảnh đất mình đang sử dụng Điều mà trước đây còn hạn chế Khi

có GCNQSDĐ, người sử dụng đất có các quyền sau: chuyển đổi, chuyểnnhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sửdụng đất trong khuôn khổ mà pháp luật cho phép Điều này có tác dụng tíchcực trong quản lý đất đai cũng như đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đấtđai

2.1.3 Cơ sở pháp lý

Luật Đất đai năm 2013

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chínhphủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai

Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của ChínhPhủ quy định về giá đất.

Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chínhphủ quy định về thu tiền sử dụng đất

Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của BộTài nguyên và Môi trường về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của BộTài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính

Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của BộTài nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính

Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29 tháng 9 năm 2017 của BộTài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CPngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị địnhquy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều củacác Thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013

2.2 Khái quát về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.2.1 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để nhà nước xác nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của

người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

2.2.2 Quy định về mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo Điều 3, thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ban hành ngày 19 tháng

5 năm 2014 quy định về mẫu Giấy chứng nhận như sau:

Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo mộtmẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất,nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận gồm 1 tờ có 04 trang,

in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứngnhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm;bao gồm các nội dung theo quy định như sau:

a Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” inmàu đỏ; mục “I Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất” và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếngViệt và 06 chữ số, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môitrường;

b Trang 2 in chữ màu đen gồm mục “II Thửa đất, nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất”, trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trìnhxây dựng khác, rừng sản xuất và rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày

tháng 11 năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số

vào sổ cấp Giấy chứng nhận;

c Trang 3 in chữ màu đen gồm mục “III Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất” và mục “IV Những thay đổi sau khi cấp Giấychứng nhận”;

d Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục “IV Nhữngthay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”; nội dung lưu ý đối với người đượccấp Giấy chứng nhận; mã vạch;

e Trang bổ xung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ

“Trang bổ sung Giấy chứng nhận”; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứngnhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận và mục “IV Những thay đổi sau khi cấpGiấy chứng nhận” như trang 4 của Giấy chứng nhận;

f Nội dung của Giấy chứng nhận quy định tại các Điểm a, b, c, d và eKhoản này do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng kýđất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (đối với nơi chưa thànhlập VPĐKĐĐ) tự in, viết khi chuẩn bị hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấpGiấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp.

Nội dung và hình thức cụ thể của Giấy chứng nhận quy định tại cácĐiểm a, b, c, d và e Khoản 1 Điều này được thể hiện theo mẫu ban hành kèmtheo Cơ sở pháp lý về việc cấp Giấy chứng nhận

Hình 2.1: Trang 1 và trang 4 của GCNQSD đất

Hình 2.2: Trang 2 và trang 3 GCNQSD đất

2.2.3 Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đối tượng được cấp GCNQSD đất được nêu rõ tại Điều 58 Luật Đất đai

2013 như sau:

1 Người đang sử dụng đất chưa được cấp GCNQSD đất

2 Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa

kế, tặng cho, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo+ lãnh, góp vốnbằng quyền sử dụng đất theo quy định của luật này

3 Người nhận quyền sử dụng đất

4 Người sử dụng đất có GCNQSD đất được cở quan Nhà Nước cóthẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng, thay đổi thời hạn sửdụng đất hoặc có thay đổi đường ranh giới thửa đất

5 Người được sử dụng đất theo bản án hoặc theo quyết định của tòa ánnhân dân, quyết định của cơ thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đấtđai của cơ quan Nhà Nước có thẩm quyền đã được thi hành

2.2.4 Điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2.2.4.1 Đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Điều 100, luật đất đai 2013 quy định cụ thể điều kiện cấp GCNQSDĐ,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đinh, cá nhân,cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

1 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong cácloại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụngđất:a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm

1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đấtđai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâmthời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩaViệt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trướcngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sảngắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liềnvới đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xácnhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ởthuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế

3 Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết địnhcủa Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bảncông nhận kết quả hòa giải thành công, quyết định giải quyết tranh chấp,khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thihành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chínhthì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

4 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, chothuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thihành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy địnhcủa pháp luật.

5 Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu,

am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 củaLuật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi cóđất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2.2.4.2 Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ

về quyền sử dụng đất.

Điều 101, luật đất đai 2013 quy định cụ thể điều kiện cấp GCNQSDĐ,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhânđang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

1 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệulực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có

hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâmnghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hộikhó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủyban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định,không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụngđất

2 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy địnhtại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày

01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy bannhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch

sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểmdân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối vớinơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2.2.4.3 Đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất

Điều 102, luật đất đai 2013 quy định rõ điều kiện cấp GCNQSDĐ,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôngiáo đang sử dụng đất như sau:

1 Tổ chức đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tíchđất sử dụng đúng mục đích

2 Phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nhưng không được cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất được giải quyết như sau:

a) Nhà nước thu hồi phần diện tích đất không sử dụng, sử dụng khôngđúng mục đích, cho mượn, cho thuê trái pháp luật, diện tích đất để bị lấn,

3 Đối với tổ chức đang sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước chothuê đất quy định tại Điều 56 của Luật này thì cơ quan quản lý đất đai cấptỉnh làm thủ tục ký hợp đồng thuê đất trước khi cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

4 Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có đủ cácđiều kiện sau đây:

a) Được Nhà nước cho phép hoạt động;

b) Không có tranh chấp;

c) Không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau ngày 01tháng 7 năm 2004

2.2.5 Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo điều 98 luật đất đai 2013 quy định về nguyên tắc cấp GCNQSDđất như sau:

1 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụngđất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thịtrấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó

2 Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sởhữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủtên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở,tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận;trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấychứng nhận và trao cho người đại diện

3 Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đấtđược nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy địnhcủa pháp luật.

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liềnvới đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc đượcmiễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đấthàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp

4 Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên

vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏathuận ghi tên một người

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấpchỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi

cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu

5 Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với

số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứngnhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranhgiới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranhchấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấtdiện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đấtkhông phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơnnếu có

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranhgiới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đođạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phầndiện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theoquy định tại Điều 99 của Luật này.

2.2.6 Nhiệm vụ của các cấp trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Cấp GCNQSD đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối vớiđất đai, là điều kiện đảm bảo để Nhà Nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đấttrong phạm vi lãnh thổ, đảm bảo cho quỹ đất được sử dụng đầy đủ, hợp lý,tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất Là nội dung quan trọng có quan hệ chặt chẽvới các nội dung khác về quản lý Nhà nước về đất đai, do vậy cấp GCNQSDđất đóng vai trò quan trọng trong chiến lược quản lý Nhà nước về đất đai.Điều đó đòi hỏi các cấp quản lý từ trung ương đến địa phương phải có tráchnhiệm quản lý đất đai phù hợp với thực tế và xu thế phát triển của xã hội đểviệc sử dụng đất đai có hiệu quả và hợp lý

Cấp trung ương

Ban hành luật, nghị định, thông tư, các văn bản, chính sách đất đai,hướng dẫn quy trình biểu mẫu về, in ấn, phát hành cấp GCNQSD đất biểumẫu, sổ sách thống nhất trong phạm vi cả nước

Hướng dẫn, tập huấn chuyên môn cho cán bộ địa chính các tỉnh trong

cả nước về thủ tục cấp GCNQSD đất

Xây dựng chủ trương, kế hoạch thực hiện cấp GCNQSD đất

Cấp tỉnh

Ban hành các công văn, quyết định, hướng dẫn cụ thể cấp GCNQSD đất

Tổ chức triển khai công tác cấp GCNQSD đất trên phạm vi toàn tỉnhtheo thẩm quyền

Chỉ đạo, hướng dẫn, tập huấn nghiệp vụ cho cán bộ địa chính cấp cơ sởphục vụ công tác cấp GCNQSD đất ở địa phương mình.

Làm thủ tục để UBND cấp có thẩm quyền và quyết định cấp GCNQSDđất những đối tượng thuộc thẩm quyền quản lý

Kiểm tra, đôn đốc việc thực hiện công tác cấp GCNQSD đất trongphạm vi quản lý

Làm thủ tục để UBNND cấp có thẩm quyền xem xét, cấp GCNQSD đất

và quyết định cấp GCNQSD đất cho những đối tượng thuộc thẩm quyền

Quản lý hồ sơ địa chính theo phân cấp để nắm bắt thường xuyên tìnhhình sử dụng đất ở xã, phường thị trấn thuộc thẩm quyền quản lý

2.2.7 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo điều 105 luật đất đai 2013 quy định về thẩm quyền cấp GCNQSDđất như sau:

1 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôngiáo; nghiệp có vốn người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh đầu tư nướcngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên vàmôi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2 Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ởgắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

3 Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấychứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trìnhxây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sảngắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhậnquyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì

do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ

2 Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Namđịnh cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai,tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã có tráchnhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc như sau:

a) Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất sovới nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều

100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc

và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp vớiquy hoạch

Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tàisản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không cógiấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì xác nhậntình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình xây dựngthì xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phảicấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt; xác nhận sơ đồnhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cáchpháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;

b) Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện cáccông việc tại Điểm a Khoản này, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo choVăn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm trabản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);

c) Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tìnhtrạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhândân cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ

sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

3 Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:

a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tạiVăn phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ýkiến xác nhận và công khai kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều này;

b) Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơichưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranhgiới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất dongười sử dụng đất nộp (nếu có);

c) Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chứctrong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, ngườiViệt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa cóxác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạtđộng đo đạc bản đồ;

d) Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cầnthiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấtvào đơn đăng ký;

đ) Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờhoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32,

33 và 34 của Nghị định này thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nướcđối với loại tài sản đó Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ quanquản lý nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằngvăn bản cho Văn phòng đăng ký đất đai;

e) Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ

sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);

g) Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi sốliệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tàichính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc

được ghi nợ theo quy định của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tàinguyên và môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cập nhật bổ sung việc cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chongười được cấp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửiGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người được cấp.

4 Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc sau:

a) Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

Trường hợp thuê đất thì trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền kýquyết định cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất và trình cơ quan có thẩm quyềncấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chínhtheo quy định của pháp luật

b) Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai

5 Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai theo quy định củapháp luật mà nay có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì nộp đơn đề nghị cấp Giấychứng nhận; Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan tài nguyên và môi trườngthực hiện các công việc quy định tại Điểm g Khoản 3 và Khoản 4 Điều này

2.2.9 Các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất.

Theo Điều 166 của luật đất đai 2013 Quyền chung của người sửdụng đất

1 Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

2 Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.

3 Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ,cải tạo đất nông nghiệp

4 Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đấtnông nghiệp

5 Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợppháp về đất đai của mình

6 Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định củaLuật này

7 Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sửdụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật vềđất đai

Theo Điều 170 của luật đất đai 2013 Nghĩa vụ chung của người sửdụng đất

1 Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định

về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các côngtrình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật

có liên quan

2 Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi,chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất;thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

3 Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

4 Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất

5 Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đếnlợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan

6 Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật tronglòng đất

7 Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn

sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng

2.2.10 Nội dung quản lý nhà nước về đất đai.

Theo Điều 22 của Luật Đất đai 2013, nội dung quản lý nhà nước về đất đai

1 Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và

tổ chức thực hiện văn bản đó

2 Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành

chính, lập bản đồ hành chính.

3 Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất

và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều traxây dựng giá đất

4 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

5 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sửdụng đất

6 Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất

7 Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

8 Thống kê, kiểm kê đất đai

9 Xây dựng hệ thống thông tin đất đai

10 Quản lý tài chính về đất đai và giá đất

11 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sửdụng đất

12 Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quyđịnh của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai

13 Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai

14 Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong

quản lý và sử dụng đất đai.

15 Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai.

2.3 Những kết quả nghiên cứu về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.3.1 Những kết quả nghiên cứu về công tác cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất trên thế giới

Trên thế giới có rất nhiều quốc gia và ở mỗi quốc gia có một hình thức

sở hữu đất đai và các quan hệ đất đai riêng Điều đó phụ thuộc vào bản chấtcủa từng Nhà nước và lợi ích của giai cấp thống trị của quốc gia đó

a) Tại Mỹ

Mỹ là một quốc gia phát triển, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhànước thống nhất quản lý Đến nay, Mỹ đã hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ vàhoàn thiện hồ sơ địa chính Nước Mỹ đã xây dựng một hệ thống thông tin vềđất đai và đưa vào lưu trữ trong máy tính, qua đó có khả năng cập nhật cácthông tin về biến động đất đai một cách nhanh chóng và đầy đủ đến từng thửađất Công tác cấp GCNQSDĐ tại Mỹ sớm được hoàn thiện Đó cũng là mộttrong các điều kiện để thị trường bất động sản tại Mỹ phát triển ổn định

b) Tại Pháp

Hầu hết đất đai tại Pháp thuộc sở hữu toàn dân Nước Pháp đã thiết lậpđược hệ thống thông tin, được nối mạng truy cập từ trung ương đến địaphương Đó là hệ thống tin học hoàn chỉnh (phục vụ trong quản lý đất đai).Nhờ hệ thống này mà họ có thể cập nhật các thông tin về biến động đất đaimột cách nhanh chóng, thường xuyên và phù hợp và cũng có thể cung cấpthông tin chính xác, kịp thời đến từng khu vực, từng thửa đất

Tuy nhiên, nước Pháp không tiến hành cấp GCNQSDĐ mà họ tiếnhành quản lý đất đai bằng tư liệu đã được tin học hoá và tư liệu trên giấy, baogồm: các chứng thư bất động sản và sổ địa chính Ngoài ra, mỗi chủ sử dụngđất được cấp một trích lục địa chính cho phép chứng thực chính xác của các

dữ liệu địa chính đối với bất kỳ bất động sản nào cần đăng ký

c) Tại Thái Lan.

Thái Lan đã tiến hành cấp GCNQSDĐ và GCNQSDĐ ở Thái Lan đượcchia làm 3 loại:

- Đối với các chủ sử dụng đất hợp pháp và mảnh đất không có tranhchấp thì được cấp bìa đỏ

- Đối với các chủ sử dụng đất sở hữu mảnh đất có nguồn gốc chưa rõràng cần xác minh lại thì được cấp bìa xanh

- Đối với các chủ sử dụng mảnh đất không có giấy tờ thì cấp bìa vàng.Tuy nhiên, sau đó họ sẽ xem xét tất cả các trường hợp sổ bìa xanh, nếuxác minh mảnh đất được rõ ràng họ sẽ chuyển sang cấp bìa đỏ Đối vớitrường hợp bìa vàng thì Nhà nước sẽ xem xét các Quyết định xử lý cho phùhợp và nếu hợp pháp sẽ chuyển sang cấp bìa đỏ

d) Tại Úc

Đây là một nước rộng lớn, bốn bề là biển, tỷ lệ diện tích trên đầu ngườicao, 90% quỹ đất tự nhiên là do tư nhân sở hữu Khi Nhà nước muốn sử dụngthì họ phải tiến hành làm hợp đồng thuê đất của tư nhân Để quản lý tàinguyên đất, Ôtrâylia đã tiến hành cấp GCNQSDĐ và tiến hành hoàn thiện hệthống thông tin đất Vì vậy, các giao dịch về đất đai rất thuận tiện, quản lý đấtđai rất nhanh chóng

2.3.2 Những kết quả nghiên cứu về công tác cấp giấy chứng nhận quyền

hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu", Luật đất đai 2013 cũng quyđịnh rõ 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai.

Từ khi Luật đất đai năm 2003 ra đời và được sửa đổi và bổ sung 2013,cùng với việc hoàn thiện tổ chức bộ Nhà máy quản lý tài nguyên - môi trườngtới cấp xã, các cấp địa phương trong cả nước đã có tổ chức các văn phòngđăng ký quyền sử dụng đất, trung tâm phát triển quỹ đất nên các nguồn thu từđất tăng lên rõ rệt giúp địa phương tháo gỡ những khó khăn và phát hiệnnhững điều chưa hoàn thiện trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất Tuy nhiên vẫn có một số sai phạm cần khắc phục và sửa chữa như:Sai phạm về trình tự thủ tục cấp giấy, về đối tượng cấp giấy, sai về diện tích,sai về nguồn gốc đất

Công tác cấp GCN của cả nước được đẩy mạnh hơn đến nay có 13 tỉnhcấp GCN đạt trên 90% diện tích cần cấp đối với các loại đất chính (đất sảnxuất nông nghiệp, đất ở nông thôn và đất ở đô thị), 14 tỉnh đạt từ 80-90%, 10tỉnh đạt từ 70-80%, 27 tỉnh còn lại đạt dưới 70%

Kết quả cấp GCN của cả nước đến ngày 31 tháng 12 năm 2017 như sau: Đối với đất sản xuất nông nghiệp: cấp được 13.686.351 GCN với diệntích là 7.485.643 ha, đạt 82,1% so với diện tích cần cấp; trong đó cấp cho hộgia đình, cá nhân là 13.681.327 GCN với diện tích 6.963.330 ha, cấp cho tổchức 5.024 GCN với diện tích 522.313 ha

Cụ thể, có 31 tỉnh đạt trên 90%, 11 tỉnh đạt từ 80-90%, 8 tỉnh đạt từ 80%, 12 tỉnh đạt từ 50-70%, 2 tỉnh còn lại đạt dưới 50%;

70-Đối với đất lâm nghiệp: đã cấp 1.111.302 GCN với diện tích 8.116.154

ha, đạt 62,1% diện tích cần cấp GCN Trong đó, có 13 tỉnh đạt trên 90%, 7tỉnh đạt từ 80-90%, 5 tỉnh đạt từ 70-80%, 8 tỉnh đạt từ 50-70%, 31 tỉnh còn lạiđạt dưới 50%

Việc cấp GCN cho đất lâm nghiệp trong thời gian qua còn gặp nhiềukhó khăn do không có bản đồ địa chính Chính phủ đã quyết định đầu tư để

lập bản đồ địa chính mới cho toàn bộ đất lâm nghiệp nên đã đẩy nhanh đáng

kể tiến độ cấp GCN cho đất lâm nghiệp Tuy nhiên, đến nay tiến độ cấp GCNđất lâm nghiệp tại một số địa phương vẫn bị chậm vì đang chờ quy hoạch lại

3 loại rừng và quy hoạch lại đất do các lâm trường quốc doanh đang sử dụngcùng với việc sắp xếp, đổi mới các lâm trường;

Đối với đất nuôi trồng thủy sản: đã cấp 642.545 GCN với diện tích478.225 ha, đạt 68,3% diện tích cần cấp GCN; còn 10 tỉnh chưa triển khai cấpGCN đối với đất nuôi trồng thủy sản;

Đối với đất ở tại đô thị: đã cấp 2.837.616 GCN với diện tích 64.357 ha,đạt 62,2% diện tích cần cấp Trong đó, có 17 tỉnh đạt trên 90%, 6 tỉnh đạt từ80-90%, 6 tỉnh đạt từ 70-80%, 15 tỉnh đạt từ 50-70%, 20 tỉnh còn lại đạt dưới50% Từ ngày 01/07/2008, thực hiện cấp GCN quyền sở hữu nhà ỏ và quyền

sử dụng đất ở cho người có nhu cầu theo quy định của Luật nhà ở;

Đối với đất ở tại nông thôn: đã cấp 11.705.664 GCN với diện tích383.165 ha, đạt 76,5% diện tích cần cấp GCN Trong đó, có 19 tỉnh đạt trên90%, 16 tỉnh đạt từ 80-90%, 10 tỉnh đạt từ 70-80%, 12 tỉnh đạt từ 50-70%,còn lại 7 tỉnh đạt dưới 50% Từ ngày 01/07/2006 người sử dụng đất ở tại khuvực nông thôn cũng được thực hiện việc cấp GCN quyền sở hữu nhà ở vàquyền sử dụng đất ở cho người có nhu cầu theo quy định của Luật nhà ở;

Đối với đất chuyên dùng: đã cấp 71.897 GCN ứng với diện tích208.828 ha, đạt 37,4% diện tích cần cấp Trong đó, có 3 tỉnh đạt trên 90%, 11tỉnh đạt 70-80%, 10 tỉnh đạt 50-70%, 40 tỉnh còn lại đạt dưới 50% Việc cấpGCN cho đất chuyên dùng nhìn chung không có vướng mắc nhưng đạt tỷ lệthấp do các tỉnh chưa tập trung chỉ đạo thực hiện;

Đối với đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng: đã cấp 10.207 GCN với diệntích 6.921 ha, đạt 35,7% diện tích cần cấp Việc cấp GCN cho loại đất nàyđược thực hiện chủ yếu trong 3 năm từ 2005-2007 Trong thực tế, việc ban

hành nghị định số 84/2007/NĐ-CP đã tạo thuận lợi cho việc đẩy nhanh việccấp GCN đối với loại đất này.

2.3.3 Những kết quả nghiên cứu về đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội.

2.3.3.1 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp sau dồn điền đổi thửa.

Công Tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp sau dồnđiền đổi thửa tính đến ngày 31/12/2017 như sau:

- Tổng diện tích đất nông nghiệp trên địa bàn huyện Ba Vì: 29.249,7ha,trong đó:

+ Đất nông nghiệp đã giao theo Nghị định 64: 10584,4 ( trong đó diệntích đã dồn điền đổi thửa : 5151,047ha; diện tích chưa dồn điền đổi thửa:5344,35 ha)

+ Đất nông nghiệp công ích (diện tích đất % để làm quỹ công ích):471,13ha Diện tích đất công ích giảm so với báo cáo năm 2014-2015 do các

xã thực hiện dồn điền đổi thửa sử dụng quỹ đất làm giao thông thủy lợinội đồng

+ Đất nông nghiệp chưa giao, khó giao (diện tích đất nông nghiệpkhông để làm công ích nhưng hiện nay do công tác xã, UBND xã, thị trầnquản lý và cho thuê thầu hoặc chưa cho thuê thầu) : 334,29 ha

+ Diên tích đất nông nghiệp khai hoang: 73,0 ha

- Tổng số giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp sau dồnđiền cần cấp (theo số liệu xã báo cáo ) đủ điều kiện là 40.002 hộ

- Tổng số hồ sơ đã in, đã ký giấy chứng nhận ( theo hồ sơ và danhsách ) là : 39.957 giấy Tỷ lệ cấp giấy đạt: 99,83%

- Số còn lại UBND xã, thị trấn do vướng mắc nên chưa thiết lập hồ sơ

là : 676 hồ sơ

- UBND huyện tập trung chỉ đạo UBND các xã, thị trấn hoàn thiện hồ

sơ dồn điền đổi thửa nộp về Phòng Tải Nguyên và Môi Trường để thực hiệnviệc trả giấy chứng nhận cho các hộ dân Hiện đã thực hiện trả giấy chứngnhận quyền sử dụng đất cho các xã Minh Quang (1126 giấy), Minh Châu(1233 giấy ), Phú Châu (552 giấy)

2.3.3.2 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở:

UBND huyện Ba Vì đã chỉ đạo phòng Tài Nguyên và Môi Trường phốihợp vói Văn Phòng Đăng Ký Đất Đai Hà Nội chi nhành Ba Vì hướng dẫn các

xã, thị trấn rà soát, tổng hợp các trường hợp có trên bản đồ 299, không viphạm, đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải nộptiền sử dụng đất là 7.449 thửa đất Từ đầu năm đến ngày 31/12/2017 đã tiếnhành cấp mới được 2120 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở (bao gồmcông nhận quyền sử dụng đất và đấu giá quyền sử dụng đất, cho thuê đất).Theo các xã, thị trấn rà soát, báo cáo đến ngày 31/12/2017, số thửa cần cấpcòn 5.681 thửa (đã lập hồ sơ nộp phòng TNMT là: 1.404 hồ sơ, phòng thẩmđịnh trả bổ sung 575 hồ sơ, còn 275 hồ sơ mới nộp đang thẩm định)

Một số xã báo cáo cơ bản đã hoàn thành công tác cấp GCNQSD đất ởnhư : Phong Vân, Cổ Đô, Châu Sơn, Thụy An