Luận văn thạc sỹ - Hoàn thiện công tác giải phóng mặt bằng đối với các dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn thành phố Hưng Yên, tỉnh Hưng Yên

PHẦN 1. MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Vì vậy việc quản lý và sử dụng tài nguyên này một cách hợp lý và hiệu quả là mục tiêu quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia. Luật đất đai năm 2013 của Việt Nam đã quy định tại Điều1: “ Đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”. Bước vào thời kì công nghiệp hoá, hiện đại hoá, kéo theo đó là quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ ở tất cả các tỉnh thành trong cả nước; Đặc biệt đối với thành phố Hưng Yên đang trong quá trình thực hiện Nghị quyết Đại hội đảng bộ tỉnh Hưng Yên lần thứ XVIII và Đại hội đảng bộ thành phố Hưng Yên lần thứ XX trong đó đề ra mục tiêu phấn đấu xây dựng thành phố Hưng Yên trở thành đô thị loại II trước năm 2020 và tiến hành xây dựng hạ tầng khu đại học Phố Hiến tại tỉnh Hưng Yên để tiếp nhận các trường Đại học về đầu tư xây dựng trên địa bàn thành phố. Để đáp ứng nhu cầu đó cần một lượng lớn đất đai để xây dựng cơ sở hạ tầng, các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, siêu thị, trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí… Do đó khối lượng công việc giải phóng mặt bằng trong giai đoạn hiện nay trên địa bàn thành phố Hưng Yên là rất lớn, công tác giải phóng mặt bằng là nhiệm vụ hết sức khó khăn, phức tạp, thường xuyên và lâu dài và giải phóng mặt bằng cũng là một trong những công tác phục vụ cho việc quản lý nhà nước về đất đai. Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, các đơn vị vũ trang, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất lâu dài. Nhà nước còn cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình thuê đất và khi cần Nhà nước có thể thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và phát triển kinh tế - xã hội khi đó người sử dụng đất phải tuân thủ. Tuy nhiên công tác giải phóng mặt bằng trên thực tế diễn ra khá phức tạp do cơ chế chính sách chưa đồng bộ, người dân chưa đồng thuận, chưa hiểu được việc giải phóng mặt bằng để phục vụ xây dựng các dự án có ảnh hưởng tích cực đến phát triển kinh - tế xã hội tại địa phương. Mặt khác, công tác quy hoạch, kế hoạch và công tác giải phóng mặt bằng nhiều khi diễn ra chưa công khai, minh bạch, chưa phổ biến chi tiết tới người bị thu hồi đất; các chế độ chính sách của Nhà nước chưa tính toán hết các tình huống xảy ra trong thực tế và một khó khăn nữa là công tác đền bù GPMB trong quá trình thực hiện còn gây nhiều bức xúc trong nhân dân. Vì vậy, nâng cao chất lượng giải phóng mặt bằng là vấn đề rất được quan tâm của Chính phủ, các Bộ ngành có liên quan như Bộ Giao thông vận tải, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ tài chính..., UBND các cấp. Đó cũng chính là vấn đề luôn phải quan tâm của mọi cán bộ, công chức thực hiện nhiệm vụ trực tiếp cũng như đảm bảo quyền lợi của nhân dân. Với những ý nghĩa trên, tôi chọn đề tài luận văn “Hoàn thiện công tác giải phóng mặt bằng đối với các dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn thành phố Hưng Yên, tỉnh Hưng Yên” để nghiên cứu làm luận văn thạc sỹ của mình. 2. Mục tiêu nghiên cứu - Phân tích, đánh giá thực trạng công tác giải phóng mặt bằng của các dự án đầu tư xây dựng tại thành phố Hưng Yên, tỉnh Hưng Yên. - Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao chất lượng giải phóng mặt bằng của các dự án đầu tư xây dựng tại thành phố Hưng Yên, tỉnh Hưng Yên, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của cả nước nói chung và của tỉnh Hưng Yên nói riêng. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Công tác giải phóng mặt bằng của các dự án đầu tư xây dựng sử dụng vốn ngân sách nhà nước (NSNN) tại thành phố Hưng Yên, tỉnh Hưng Yên. - Phạm vi nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu việc thực hiện công tác Giải phóng mặt bằng của các dự án đầu tư xây dựng sử dụng vốn NSNN tại thành phố Hưng Yên, tỉnh Hưng Yên do Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng đô thị thành phố Hưng Yên làm chủ đầu tư + Không gian: Công tác đền bù Giải phóng mặt bằng của các dự án đầu tư xây dựng tại thành phố Hưng Yên, tỉnh Hưng Yên + Thời gian: 2014-2016. 4. Phương pháp nghiên cứu 4.1 Quy trình nghiên cứu Quy trình nghiên cứu bao gồm 3 bước - Nghiên cứu cơ sở lý luận chung về công tác Giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất. - Nghiên cứu thực trạng thực hiện công tác Giải phóng mặt bằng của các dự án đầu tư xây dựng sử dụng nguồn vốn NSNN tại thành phố Hưng Yên, tỉnh Hưng Yên được thực hiện bởi Ban quản lý dự án xây dựng kết cấu hạ tầng đô thị thành phố Hưng Yên để tìm ra được những bất cập và hạn chế của công tác giải phóng mặt bằng hiện nay. - Trên cơ sở các khó khăn, vướng mắc và nguyên nhân trong công tác GPMB, đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao chất lượng công tác GPMB tại thành phố Hưng Yên được thực hiện nhanh chóng, công bằng và hiệu quả hơn. 4.2. Các dữ liệu cần thu thập và phương pháp thu thập - Dữ liệu thứ cấp: Thực hiện kế thừa những nội dung qua sách báo, tạp chí, niên giám thống kê, báo cáo tổng kết, các tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Hưng Yên, kết quả của các công trình nghiên cứu có liên quan đã được công bố. Các bài báo, bản tin trên các phương tiện truyền thông, thông tin trên các trang website của Tỉnh Hưng Yên, + Thu thập tài liệu có sẵn tại Ban quản lý dự án xây dựng kết cấu hạ tầng đô thị thành phố Hưng Yên, các phòng ban có liên quan của UBND thành phố Hưng Yên, tỉnh Hưng Yên. - Đề tài chủ yếu sử dụng phương pháp thu thập thông tin, phân tích tổng hợp, phương pháp toán học, phương pháp thống kê và một số phương pháp khác. Thông qua phân tích các nội dung này tác giả rút ra nguyên nhân ảnh hưởng công tác Giải phóng mặt bằng của các dự án trên địa bàn thành phố Hưng Yên và đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao chất lượng giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Hưng Yên.. 5. Kết cấu của luận văn Ngoài lời cam đoan, lời cảm ơn, danh mục bảng biểu, tài liệu tham khảo, phần kết luận thì luận văn gồm 3 chương: Chương I: Những vấn đề cơ bản trong công tác giải phóng mặt bằng của các dự án đầu tư xây dựng cơ bản Chương II: Thực trạng công tác giải phóng mặt bằng các dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn thành phố Hưng Yên Chương III: Giải pháp hoàn thiện công tác GPMB các dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn thành phố Hưng Yên

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN CHƯƠNG TRÌNH THẠC SĨ ĐIỀU HÀNH CAO CẤP-EXECUTIVE MBA



-PHẠM QUỐC HOÀN

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TRÊN ĐỊA BÀN

THÀNH PHỐ HƯNG YÊN, TỈNH HƯNG YÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ

HÀ NỘI, NĂM 2018

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN CHƯƠNG TRÌNH THẠC SĨ ĐIỀU HÀNH CAO CẤP-EXECUTIVE MBA



-PHẠM QUỐC HOÀN

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TRÊN ĐỊA BÀN

THÀNH PHỐ HƯNG YÊN, TỈNH HƯNG YÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa học: GS.TS NGUYỄN VĂN NAM

HÀ NỘI, NĂM 2018

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quảnghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từngdùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào

Tôi đã đọc và hiểu về các hành vi vi phạm sự trung thực trong phần họcthuật Tôi cam kết bằng danh dự cá nhân rằng nghiên cứu này là do tôi thực hiện vàkhông vi phạm yêu cầu về sự trung thực trong học thuật

Hà Nội, ngày tháng năm 2018

Tác giả luận văn

Phạm Quốc Hoàn

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhậnđược sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên củabạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Tôi xin được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc Thầy giáo, GS.TSNguyễn Văn Nam đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điềukiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Thầy cô giáo trong Viện đào tạo sauđại học, chương trình Thạc sĩ điều hành cao cấp- EXECUTIVE MBA và các Khoakhác thuộc Trường Đại học Kinh tế Quốc dân đã tận tình giảng dạy, hướng dẫn, truyềnđạt kiến thức trong suốt quá trình học tập, thực hiện và hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ, công chức của Ban quản lý

dự án xây dựng kết cấu hạ tầng đô thị thành phố Hưng Yên, các phòng, ban của UBNDthành phố Hưng Yên đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện

đề tài

Mặc dù tôi đã rất cố gắng hoàn thiện Luận văn bằng tất cả sự nhiệt tình và nănglực của mình, tuy nhiên không thế tránh khỏi những thiếu sót, và có những phần nghiêncứu chưa sâu Rất mong nhận được sự chỉ bảo đỏng góp của các Thầy cô

Tôi xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2018

Học viên

Phạm Quốc Hoàn

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN

LỜI CẢM ƠN

MỤC LỤC

DANH MỤC TỪ VIÊT TẮT

DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ

TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU LUẬN VĂN THẠC SĨ

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN TRONG CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CƠ BẢN 5

1.1 Khái quát chung về công tác GPMB đối với các dự án đầu tư XDCB 5

1.1.1 Khái niệm về giải phóng mặt bằng 5

1.1.2 Khái nệm về công tác giài phóng mặt bằng cho dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước 5

1.2 Đặc điểm, yêu cầu của giải phóng mặt bằng các dự án sử dụng vốn NSNN 6

1.2.1 Giải phóng mặt bằng cho dự án của Nhà nước có tính đặc thù của vùng: 6

1.2.2 Giải phóng mặt bằng cho dự án của Nhà nước có tính đa dạng, phức tạp:7 1.2.3 Giải phóng mặt bằng cho dự án của Nhà nước liên quan đến các điểm dân cư: 7

1.3 Nội dung công tác giải phóng mặt bằng 7

1.3.1 Quy trình của công tác giải phóng mặt bằng 7

1.3.2 Yêu cầu giải phóng mặt bằng 12

1.4 Các nhân tố ảnh hưởng tới công tác GPMB 13

1.4.1 Các nhân tố khách quan: 13

1.4.2 Các nhân tố chủ quan: 16

1.5 Kinh nghiệm thực tiễn về công tác GPMB 18

1.5.1 Kinh nghiệm thực tiễn công tác GPMB của một số nước trên thế giới 18

1.5.2 Tổng quan thực tiễn kinh nghiệm công tác GPMB ở một số địa phương của Việt Nam 22

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HƯNG YÊN 29 2.1 Tổng quan về tình hình kinh tế, xã hội của thành phố Hưng Yên, và các dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Hưng Yên 29

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của thành phố Hưng Yên 29

2.1.2 Cơ cấu tổ chức của UBND thành phố Hưng Yên 30

2.1.3.Tình hình phát triển kinh tế, xã hội của thành phố Hưng Yên giai

đoạn 2014-2016 31

2.1.4 Tổng quan về các dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Hưng Yên 32

2.2 Thực trạng công tác giải phóng mặt bằng các dự án đầu tư xây dựng tại thành phố Hưng Yên 34

2.2.1 Cơ chế, chính sách áp dụng 23

2.2.2 Thực trạng việc thực hiện quy trình giải phóng mặt bằng tại thành phố Hưng Yên 36

2.3 Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng các dự án đầu tư xây dựng cơ bản trên địa bàn thành phố Hưng Yên 45

2.3.1 Kết quả đạt được 45

2.3.2 Những hạn chế 49

CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HƯNG YÊN 56

3.1 Phương hướng và nhiệm vụ của công tác giải phóng mặt bằng trong thời gian tới 56

3.1.1 Phương hướng đổi mới công tác giải phóng mặt bằng 56

3.1.2 Nhiệm vụ công tác giải phóng mặt bằng trong thời gian tới 57

3.2 Giải pháp hoàn thiện công tác giải phóng mặt bằng đối với các dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn thành phố Hưng Yên 58

3.2.1 Chuẩn hóa đội ngũ làm công tác GPMB 58

3.2.2 Áp dụng cơ chế chính sách GPMB 60

3.2.3 Tuân thủ quy trình thực hiện GPMB 61

3.2.4 Tăng cường công tác quản lý Nhà nước cấp thành phố về đất đai 66

3.2.5 Tiếp tục đẩy mạnh cải cách hành chính trong lĩnh vực GPMB 66

3.2.6 Thực hiện tốt công tác kiểm tra, thanh tra, giám sát, công tác tiếp công dân .66

3.2.7 Hoàn thiện công tác chăm lo đến quyền lợi của người bị thu hồi đất và hậu của công tác thu hồi đất 67

3.3 Kiến nghị 68

3.3.1 Kiến nghị với UBND tỉnh Hưng Yên 68

3.3.2 Kiến nghị với các cơ quan liên quan 69

KẾT LUẬN 70

TÀI LIỆU THAM KHẢO 72

DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒBẢNG

Bảng 2.1 Tổng hợp một số các dự án đầu tư xây dựng do các đơn vị của

thành phố làm chủ đầu tư giai đoạn 2014-2016 32 Bảng 2.2 So sánh đơn giá bồi thường về cây trồng một số tỉnh 42 Bảng 2.3 Bảng tổng hợp diện tích, kinh phí GPMB thực hiện dự án tuyến

đường bộ nối đường cao tốc Hà Nội- Hải Phòng với Cầu Giẽ Ninh Bình đoạn qua địa bàn thành phố Hưng Yên 43 Bảng 2.4 Tình hình thực hiện công tác giải phóng mặt bằng các dự án đầu tư

trên địa bàn thành phố Hưng Yên giai đoạn 2014-2016 46 Bảng 2.5 So sánh giá bồi thường và thực tế đất tái định cư cả nơi đi và nơi đến

51

SƠ ĐỒ

Sơ đồ 1.1 Các bước của quy trình thực hiện GPMB đối với dự án đầu tư sử

dụng vốn NSNN 8

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN CHƯƠNG TRÌNH THẠC SĨ ĐIỀU HÀNH CAO CẤP-EXECUTIVE MBA



-PHẠM QUỐC HOÀN

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TRÊN ĐỊA BÀN

THÀNH PHỐ HƯNG YÊN, TỈNH HƯNG YÊN

TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI, NĂM 2018

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN TRONG CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

CỦA CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CƠ BẢN

1.1 Khái quát chung về công tác GPMB đối với các dự án đầu tư XDCB

+ Khái niệm về giải phóng mặt bằng

Giải phóng mặt bằng (GPMB) là quá trình Nhà nước thu hồi đất của tổ chức,

cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất, liên quan đến di dời nhà cửa, cây cối các côngtrình xây dựng và một bộ phận dân cư trên phần đất được quy hoạch cho việc mởrộng hoặc xây dựng một công trình mới trên đó

Giải phóng mặt bằng là một khái niệm suy rộng của công tác thu hồi đất phục

vụ quốc phòng an ninh và các dự án phát triển kinh tế- xã hội, bao gồm các côngđoạn: từ bồi thường cho đối tượng sử dụng đất giải toả các công trình trên đất, dichuyển người dân tạo mặt bằng cho triển khai dự án đến việc hỗ trợ cho người bịthu hồi đất, tái tạo lại chỗ ở, việc làm, thu nhập, ổn định cuộc sống

1.2 Đặc điểm của giải phóng mặt bằng các dự án sử dụng vốn NSNN: Giải phóng mặt

bằng cho dự án của Nhà nước có tính đặc thù của vùng; Giải phóng mặt bằng cho dự áncủa Nhà nước có tính đa dạng, phức tạp; Giải phóng mặt bằng cho dự án của Nhànước liên quan đến các điểm dân cư

1.3 Nội dung công tác giải phóng mặt bằng

+ Quy trình công tác giải phóng mặt bằng bao gồm: Thông báo thu hồi đất,

Thu hồi đất, Kiểm kê đất đai, tài sản có trên đất, Lập phương án bồi thường thiệthại, hỗ trợ, tái định cư, Niêm yết công khai phương án lấy ý kiến của nhân dân,Hoàn chỉnh phương án, Phê duyệt phương án chi tiết và tổ chức triển khai thựchiện, Tổ chức chi trả bồi thường, Bàn giao mặt bằng, cưỡng chế thu hồi đất

1.4 Các nhân tố ảnh hưởng tới công tác GPMB

Các nhóm nhân tố ảnh hưởng chủ yếu:

+ Nhóm nhân tố khách quan: Chính sách của Nhà nước; Quy hoạch, kế hoạch sửdụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở; Công tác giao đất, cho thuê đất, cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà; Nguồn vốn để thực hiện công tác

đền bù thiệt hại GPMB; Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản (thị trườngnhà đất); Tình hình kinh tế - xã hội của địa phương; Nhận thức của người dân về côngtác bồi thường GPMB

+ Nhóm nhân tố chủ quan: Năng lực làm việc của cán bộ công chức; Công táctuyên truyền và nhận thức của người dân về sự am hiểu về chính sách pháp luật và đặcbiệt là cơ chế GPMB; Sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp, các ngành, các cơ quanchuyên môn, các tổ chức đoàn thể chính chị, các tổ chức trính trị xã hội, nhà đầu tưtrong quá trình triển khai thực hiện tuyên truyền, vận động nhân dân; Minh bạch vàcông khai trong công tác GPMB cũng là một trong những yếu tố quan trọng trong côngtác GPMB; Cải cách các thủ tục hành chính trong quá trình lập, thẩm định, phê duyệtphương án, xử lý, giải quyết những tồn tại, vướng mắc về công tác GPMB

Tất cả các yếu tố chủ quan khách quan đều tạo ra những thuận lợi và tháchthức cho công tác GPMB vì vậy nhiệm vụ của công tác GPMB là làm thế nào đểnắm được thời cơ và hạn chế được những rủi ro

Chương 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TRÊN ĐỊA BÀN

THÀNH PHỐ HƯNG YÊN

Luận văn đi sâu vào phân tích Thực trạng công tác giải phóng mặt bằng theocác nội dung đề cập ở chương 1 Đánh giá công tác GPMB các dự án đầu tư XDCBtại thành phố Hưng Yên thông qua thực trạng để tìm ra ưu điểm, hạn chế và nguyênnhân, kết quả như sau:

2.1 Những kết quả đạt được

Dưới sự chỉ đạo sát sao của Thành ủy, HĐND, UBND thành phố, cùng sự phốihợp của các sở, ban, ngành của tỉnh trong thời gian qua phần lớn các dự án có sử dụngđất đã cơ bản hoàn thành xong công tác GPMB và bàn giao mặt bằng cho các chủ dự ántiến hành thi công, xây lắp công trình Nhờ công tác GPMB được đẩy nhanh tiến độ nênmột số dự án lớn do các Bộ ngành, UBND tỉnh và các dự án do UBND thành phố và cácphường, xã làm chủ đầu tư đã cơ bản được thi công xây dựng đảm bảo đúng tiến độ

Công tác GPMB được thực hiện tốt tạo điều kiện cho nhiều dự án lớn pháttriển, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp - dịch vụ -thương mại - nông nghiệp

2.2 Những hạn chế

+ Về đội ngũ làm công tác GPMB: Công tác xây dựng đội ngũ làm công tác

GPMB được các cấp, các ngành hết sức tạo điều kiện và quan tâm kịp thời Tuy nhiên,trong công tác điều động, bổ nhiệm cán bộ lãnh đạo làm công tác GPMB một đơn vịchưa đáp ứng được yêu cầu, nhiệm vụ trong tình hình mới Đối với một số nhân viên khiđược điều động về làm việc tại cơ quan GPMB về trình độ chuyên môn không phù hợp,chưa được trải nghiệm qua thực tế nên trong quá trình thực hiện không tự làm chủ đượccông việc, còn thụ động, trông chờ, ỷ lại

+ Về cơ chế, chính sách áp dụng: Mức bồi thường, hình thức bồi thường còn

nhiều bất cập, các văn bản, chính sách khi ban hành chưa chặt chẽ còn nhiều kẽ hở,

từ ngữ khó hiểu, khó áp dụng ngay mà còn phải điều chỉnh nhiều lần Sự điều chỉnhtrong giá đền bù quá lớn hoặc chưa thực sự hợp lý với quy định của pháp luật hoặckhông phù hợp với tình hình thực tế ở địa phương Chính sách hỗ trợ công trìnhcông trình, nhà, vật kiến trúc thấp chỉ tương ứng với khoảng 50% giá trị thực tế đãgây khó khăn rất lớn trong công tác đền bù, nhiều chính sách chưa phù hợp với tìnhhình thực tế của địa phương dẫn đến nhiều khó khăn, vướng mắc

+ Về quy trình triển khai thực hiện: Các dự án được triển khai trên địa thành

phố Hưng Yên cơ bản đã đáp ứng quy trình thực hiện theo quy định hiện hành củaluật đảm bảo đáp ứng tốt mọi quyền lợi và nghĩa vụ của người dân khi bị thu hồiđất Tuy nhiên ở một số dự án do tính phức tạp ở một số địa phương, tính cấp báchcủa dự án nên vẫn để tình trạng khiếu nại, khiếu kiện của nhân dân thường xuyênsảy ra trong quá trình triển khai thực hiện,

2.3 Nguyên nhân

+ Công tác tuyên truyền, vận động: Ở một số điểm chưa đạt được yêu cầu, đội

ngũ làm công tác tác tuyên truyền chưa có kinh nghiệm, chưa được đào tạo cơ bản,chủ yếu là tự phát;

+ Công tác phối hợp: Ở một số bước, công tác phối hợp chưa thực sự nhịp

nhàng, một số cơ quan khi thực hiện nhiệm vụ còn thể hiện sự đùn đẩy, thiếu sự chủđộng, né tránh, sợ trách nhiệm

+ Công tác giải quyết đơn thư khiếu nại, tiếp công dân phục vụ GPMB: Công

tác này, được tập trung chủ yếu ở cơ quan Thanh tra và Ban GPMB, mặc dù thànhphố đã thành lập Tổ phụ trách giải quyết đơn thư do đồng chí Phó Chánh Vănphòng phụ trách nhưng lực lượng này còn mỏng, đa phần là cán bộ còn trẻ, chưa cókinh nghiệm trong vấn đề giải quyết các đơn thư, khiếu nại của nhân dân về côngtác GPMB nên một số dự án trên địa bàn các phường, xã vẫn còn tình trạng đơn thưkhiếu nại kéo dài và vượt cấp sảy ra như: Dự án xây dựng nối 2 đường cao tốc

+ Công tác quản lý đất đai: Ở một số xã, phường công tác quản lý đất đai còn hết

sức lỏng lẻo, tình trạng lấn chiếm đất công sảy ra thường xuyên, việc ký kết hợp đồngthầu khoán, đa canh ở một số xã không đúng quy định, vượt quá thẩm quyền, ký xácnhận văn bản liên quan đến công tác bồi thường không phù hợp với thực tế

+Về công tác cải cách thủ tục hành chính trong GPMB: Một số bước, công

đoạn mặc dù đã được cải cách nhưng chưa đáp ứng được yêu cầu nhiệm vụ đượcgiao; công tác đào tạo, bồi dưỡng cho đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức làmcông tác GPMB chưa được quan tâm kịp thời

+ Công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát : Đối với những dự án mang tính

phức tạp, thành phố đã thành lập các Đoàn giám sát công tác thực hiện, tổ giám sátcông tác GPMB Tuy nhiên ở một số điểm chưa thực sự đem lại hiệu quả, còn mangtính hình thức, không đủ mạnh để ngăn chặn, dăn đe

Chương 3:

GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HƯNG YÊN

Từ những nguyên nhân trên kết hợp với phương hướng đổi mới công tácGPMB, luận văn đưa ra những giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tácGPMB các dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn thành phố Hưng Yên như sau:

3.1 Giải pháp

+ Chuẩn hóa đội ngũ làm công tác GPMB:

Nâng cao năng lực quản lý, trình độ chuyên môn, phẩm chất đạo đức của độingũ làm công tác GPMB; Công tác giáo dục phẩm chất đạo đức của người cán bộlàm công tác GPMB phải được quan tâm hàng đầu

Thường xuyên quan tâm, đào tạo, bồi dưỡng cả về nhiệm vụ chuyên môn vàtrình độ lý luận Công tác đào tạo, bồi dưỡng được tiến hành thường xuyên, trọngtâm Có kế hoạch đào tạo, bồi dưỡng kiến thức quản lý, nhất là kiến thức về quản lýquy hoạch, quản lý dự án và xây dựng chế độ đãi ngộ đối với đội ngũ cán bộ làmcông tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cấp thành phố, cấp xã Phải thường xuyên

mở các lớp tập huấn về chuyên môn, nghiệp vụ cho cán bộ làm công tác GPMB,đặc biệt là cán bộ cấp phường, xã, cán bộ thôn xóm

+ Áp dụng cơ chế chính sách GPMB:

Cần tập trung cao độ công tác rà soát, khảo sát thực tế theo từng địa bàn, khuvực, vị trí cụ thể làm cơ sở để trình UBND tỉnh điều chỉnh, bổ sung cho phù hợp vớithực tế từng địa phương; Đề xuất chính sách về bồi thường, hỗ trợ đối với các hộ sảnxuất đa canh, các hộ nhận hợp đồng thầu khoán trên diện tích đất công ích; chínhsách về tái định cư, đầu tư cơ sở hạ tầng, cơ chế xét duyệt các đối tượng được vào cáckhu TĐC tập trung và công tác quản lý quỹ đất TĐC trên địa bàn các phường, xã

+ Tuân thủ quy trình thực hiện GPMB:

Trong quá trình triển khai thực hiện phải luôn tuân thủ quy trình thực hiệncông tác GPMB Trường hợp do tiến độ cấp bách của dự án có thể lồng ghép cácbước trong quy trình nhưng vẫn phải đảm bảo đầy đủ các nội dung Bên cạnh đó,cần quan tâm công tác giải quyết kịp thời những tồn tại vướng mắc phát sinh trongquá trình triển khai thực hiện

+ Tăng cường công tác quản lý Nhà nước cấp thành phố về đất đai:

Đầu tư cho công tác đo vẽ bản đồ, lập, quản lý và chỉnh lý hồ sơ địa chínhtheo hướng chính quy, hiện đại, đầu tư thiết bị tin học đồng bộ cho công tác quản lý

hồ sơ địa chính từ cấp cơ sở

+ Tiếp tục đẩy mạnh cải cách hành chính trong lĩnh vực GPMB

Triệt để cải cách các thủ tục hành chính trong bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư, thu hồi đất, đảm bảo đúng quy trình, thủ tục, thời gian giải quyết; nghiêm túcthực hiện việc công khai, minh bạch kết quả kiểm kê, phương án, cơ chế, chínhsách, đơn giá áp dụng, chủ trương thu hồi đất, quyết định thu hồi đất, quy hoạch chitiết và lập bản đồ địa chính khu vực thu hồi đất

+ Thực hiện tốt công tác kiểm tra, thanh tra, giám sát, công tác tiếp công dân

Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát trong việc thực hiện công tác bồithường GPMB nhằm kịp thời phát hiện, bổ sung và điều chỉnh các cơ chế chínhsách còn bất cập, không phù hợp với thực tiễn; phát huy dân chủ ở cơ sở, giải quyếtkịp thời các kiến nghị, khiếu nại của người dân; biểu dương, khen thưởng đơn vị, cánhân có thành tích trong việc thực hiện

+ Hoàn thiện công tác chăm lo đến quyền lợi của người bị thu hồi đất và hậu của công tác thu hồi đất:

Có cơ chế, chính sách hỗ trợ đối với những đối tượng bị thu hồi đất đặc biệt

là phải di chuyển chỗ ở và phải tái định cư, tăng cường công tác an sinh xã hội,xâydựng các giải pháp đẩy lùi các tệ nạn xã hội góp phần ổn định tình hình chính trịtrên địa bàn thu hồi đất

3.2 Kiến nghị

+ Kiến nghị với UBND tỉnh Hưng Yên

- Phân định hạng đất nông nghiệp, phi nông nghiệp để có mức giá phù hợp vàcần phù hợp với giá thị trường tại thời điểm đền bù; Dựa trên yếu tố thị trường đểban hành giá tính đền bù thiệt hại là chủ trương chính sách của Nhà nước trong thờigian hiện nay vì vậy cần; Điều chỉnh, bổ sung về chính sách hỗ trợ, tái định cư đềnghị UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện phối hợp với các sở, ban, ngành tiến hànhnhanh, kịp thời để tạo điều kiện cho các hộ gia đình bị thu hồi đất, giải toả nhà cónơi ăn chốn ở ổn định Đào tạo nghề cho những cá nhân, hộ gia đình, giải quyết lựclượng lao động dư thừa khi thu hồi đất để họ sớm tạo thu nhập, ổn đinh tâm lý

+ Kiến nghị với các cơ quan liên quan

- Sở xây dựng, sở Tài chính: Cần ban hành giá chi tiết về công trình, nhà ở,

vật kiến trúc, các tài sản khác trên đất để có cơ sở áp giá bồi thường, hỗ trợ Khi banhành giá đề nghị kiểm tra thực tế giá khu vực tại thời điểm đền bù với gía dự địnhtrong chính sách bồi thường, hỗ trợ sao cho sát với giá thị trường

- Sở Tài nguyên và Môi trường: Tăng cường công tác quản lý Nhà nước về đất

đai, đồng thời chấn chỉnh những vi phạm trong quản lý sử dụng đất, các ngành chứcnăng cần tiến hành rà soát, kiểm tra lại hồ sơ các dự án Đồng thời có biện pháp thu hồicác dự án đã có chủ trương đầu tư nhưng chưa được triển khai, chưa phê duyệt quyhoạch, các dự án điều chỉnh quy hoạch mà thời gian thực hiện chậm so với quy định

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

CHƯƠNG TRÌNH THẠC SĨ ĐIỀU HÀNH CAO CẤP-EXECUTIVE MBA



-PHẠM QUỐC HOÀN

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TRÊN ĐỊA BÀN

THÀNH PHỐ HƯNG YÊN, TỈNH HƯNG YÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa học: GS.TS NGUYỄN VĂN NAM

HÀ NỘI, NĂM 2018

PHẦN 1 MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thànhphần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xâydựng cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng Vì vậy việc quản lý và

sử dụng tài nguyên này một cách hợp lý và hiệu quả là mục tiêu quan trọng trongchiến lược phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia Luật đất đai năm 2013 củaViệt Nam đã quy định tại Điều1: “ Đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhànước thống nhất quản lý”

Bước vào thời kì công nghiệp hoá, hiện đại hoá, kéo theo đó là quá trình đô thịhoá diễn ra mạnh mẽ ở tất cả các tỉnh thành trong cả nước; Đặc biệt đối với thành phốHưng Yên đang trong quá trình thực hiện Nghị quyết Đại hội đảng bộ tỉnh Hưng Yênlần thứ XVIII và Đại hội đảng bộ thành phố Hưng Yên lần thứ XX trong đó đề ramục tiêu phấn đấu xây dựng thành phố Hưng Yên trở thành đô thị loại II trước năm

2020 và tiến hành xây dựng hạ tầng khu đại học Phố Hiến tại tỉnh Hưng Yên để tiếpnhận các trường Đại học về đầu tư xây dựng trên địa bàn thành phố Để đáp ứng nhucầu đó cần một lượng lớn đất đai để xây dựng cơ sở hạ tầng, các trường đại học, caođẳng, trung học chuyên nghiệp, siêu thị, trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí…

Do đó khối lượng công việc giải phóng mặt bằng trong giai đoạn hiện nay trên địabàn thành phố Hưng Yên là rất lớn, công tác giải phóng mặt bằng là nhiệm vụ hết sứckhó khăn, phức tạp, thường xuyên và lâu dài và giải phóng mặt bằng cũng là mộttrong những công tác phục vụ cho việc quản lý nhà nước về đất đai Nhà nước giaođất cho các tổ chức kinh tế, các đơn vị vũ trang, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị -

xã hội, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất lâu dài Nhà nước còn cho tổ chức, cánhân, hộ gia đình thuê đất và khi cần Nhà nước có thể thu hồi đất vì mục đích quốcphòng, an ninh và phát triển kinh tế - xã hội khi đó người sử dụng đất phải tuân thủ.Tuy nhiên công tác giải phóng mặt bằng trên thực tế diễn ra khá phức tạp do cơ chếchính sách chưa đồng bộ, người dân chưa đồng thuận, chưa hiểu được việc giảiphóng mặt bằng để phục vụ xây dựng các dự án có ảnh hưởng tích cực đến phát triển

kinh - tế xã hội tại địa phương Mặt khác, công tác quy hoạch, kế hoạch và công tácgiải phóng mặt bằng nhiều khi diễn ra chưa công khai, minh bạch, chưa phổ biến chitiết tới người bị thu hồi đất; các chế độ chính sách của Nhà nước chưa tính toán hếtcác tình huống xảy ra trong thực tế và một khó khăn nữa là công tác đền bù GPMBtrong quá trình thực hiện còn gây nhiều bức xúc trong nhân dân.

Vì vậy, nâng cao chất lượng giải phóng mặt bằng là vấn đề rất được quan tâmcủa Chính phủ, các Bộ ngành có liên quan như Bộ Giao thông vận tải, Bộ Tàinguyên và Môi trường, Bộ tài chính , UBND các cấp Đó cũng chính là vấn đềluôn phải quan tâm của mọi cán bộ, công chức thực hiện nhiệm vụ trực tiếp cũngnhư đảm bảo quyền lợi của nhân dân Với những ý nghĩa trên, tôi chọn đề tài luận

văn “Hoàn thiện công tác giải phóng mặt bằng đối với các dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn thành phố Hưng Yên, tỉnh Hưng Yên” để nghiên cứu làm luận

văn thạc sỹ của mình

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Phân tích, đánh giá thực trạng công tác giải phóng mặt bằng của các dự ánđầu tư xây dựng tại thành phố Hưng Yên, tỉnh Hưng Yên

- Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao chất lượng giải phóng mặt bằng của các dự

án đầu tư xây dựng tại thành phố Hưng Yên, tỉnh Hưng Yên, đáp ứng yêu cầu pháttriển kinh tế - xã hội của cả nước nói chung và của tỉnh Hưng Yên nói riêng

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Công tác giải phóng mặt bằng của các dự án đầu tưxây dựng sử dụng vốn ngân sách nhà nước (NSNN) tại thành phố Hưng Yên, tỉnhHưng Yên

- Phạm vi nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu việc thực hiện công tácGiải phóng mặt bằng của các dự án đầu tư xây dựng sử dụng vốn NSNN tại thànhphố Hưng Yên, tỉnh Hưng Yên do Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạtầng đô thị thành phố Hưng Yên làm chủ đầu tư

+ Không gian: Công tác đền bù Giải phóng mặt bằng của các dự án đầu tư xâydựng tại thành phố Hưng Yên, tỉnh Hưng Yên

+ Thời gian: 2014-2016

4 Phương pháp nghiên cứu

4.1 Quy trình nghiên cứu

Quy trình nghiên cứu bao gồm 3 bước

- Nghiên cứu cơ sở lý luận chung về công tác Giải phóng mặt bằng khi Nhànước thu hồi đất

- Nghiên cứu thực trạng thực hiện công tác Giải phóng mặt bằng của các dự ánđầu tư xây dựng sử dụng nguồn vốn NSNN tại thành phố Hưng Yên, tỉnh Hưng Yênđược thực hiện bởi Ban quản lý dự án xây dựng kết cấu hạ tầng đô thị thành phốHưng Yên để tìm ra được những bất cập và hạn chế của công tác giải phóng mặtbằng hiện nay

- Trên cơ sở các khó khăn, vướng mắc và nguyên nhân trong công tác GPMB,

đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao chất lượng công tác GPMB tại thành phốHưng Yên được thực hiện nhanh chóng, công bằng và hiệu quả hơn

4.2 Các dữ liệu cần thu thập và phương pháp thu thập

- Dữ liệu thứ cấp: Thực hiện kế thừa những nội dung qua sách báo, tạp chí, niêngiám thống kê, báo cáo tổng kết, các tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội củathành phố Hưng Yên, kết quả của các công trình nghiên cứu có liên quan đã được công

bố Các bài báo, bản tin trên các phương tiện truyền thông, thông tin trên các trangwebsite của Tỉnh Hưng Yên,

+ Thu thập tài liệu có sẵn tại Ban quản lý dự án xây dựng kết cấu hạ tầng đôthị thành phố Hưng Yên, các phòng ban có liên quan của UBND thành phố HưngYên, tỉnh Hưng Yên

- Đề tài chủ yếu sử dụng phương pháp thu thập thông tin, phân tích tổng hợp,phương pháp toán học, phương pháp thống kê và một số phương pháp khác.Thông qua phân tích các nội dung này tác giả rút ra nguyên nhân ảnh hưởng côngtác Giải phóng mặt bằng của các dự án trên địa bàn thành phố Hưng Yên và đềxuất các giải pháp nhằm nâng cao chất lượng giải phóng mặt bằng trên địa bànthành phố Hưng Yên

5 Kết cấu của luận văn

Ngoài lời cam đoan, lời cảm ơn, danh mục bảng biểu, tài liệu tham khảo, phầnkết luận thì luận văn gồm 3 chương:

Chương I: Những vấn đề cơ bản trong công tác giải phóng mặt bằng của các

dự án đầu tư xây dựng cơ bản

Chương II: Thực trạng công tác giải phóng mặt bằng các dự án đầu tư xây

dựng trên địa bàn thành phố Hưng Yên

Chương III: Giải pháp hoàn thiện công tác GPMB các dự án đầu tư xây dựng

trên địa bàn thành phố Hưng Yên

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN TRONG CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CƠ BẢN

1.1 Khái quát chung về công tác GPMB đối với các dự án đầu tư XDCB

1.1.1 Khái niệm về giải phóng mặt bằng

Giải phóng mặt bằng (GPMB) là quá trình Nhà nước thu hồi đất của tổ chức,

cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất, liên quan đến di dời nhà cửa, cây cối các côngtrình xây dựng và một bộ phận dân cư trên phần đất được quy hoạch cho việc mởrộng hoặc xây dựng một công trình mới trên đó

Công tác GPMB được thực hiện từ khi thành lập Hội đồng GPMB của dự áncho tới khi giao mặt bằng cho chủ đầu tư Mỗi một dự án được tiến hành trên một khuvực nhất định với quy mô thực hiện khác nhau, do đó việc thực hiện công tác GPMBcũng thể hiện khác nhau tuỳ thuộc vào từng dự án, trên cơ sở bồi thường thiệt hại, ổnđịnh lại cuộc sống cho những đối tượng phải di dời - người bị thu hồi đất

Giải phóng mặt bằng là một khái niệm suy rộng của công tác thu hồi đất phục

vụ quốc phòng an ninh và các dự án phát triển kinh tế- xã hội, bao gồm các côngđoạn: từ bồi thường cho đối tượng sử dụng đất giải toả các công trình trên đất, dichuyển người dân tạo mặt bằng cho triển khai dự án đến việc hỗ trợ cho người bịthu hồi đất, tái tạo lại chỗ ở, việc làm, thu nhập, ổn định cuộc sống

1.1.2 Khái nệm về công tác giài phóng mặt bằng cho dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước

Giải phóng mặt bằng là quá trình Nhà nước thu hồi đất của tổ chức, cá nhân, hộ giađình sử dụng đất để chuyển giao cho các chủ đầu tư các dự án có sử dụng vốn NSNN.Sau đó chủ dự án sẽ di dời các đối tượng như nhà ở, các công trình xây dựng trên đất,cây cối hoa màu… trả lại mặt bằng để thi công công trình trên cơ sở bồi thường thiệt hại,

ổn định lại cuộc sống cho những đối tượng phải di dời – người bị thu hồi đất

Giải phóng mặt bằng là quá trình đa dạng và phức tạp, thể hiện sự khác nhautại các địa phương, đối với mỗi dự án và liên quan trực tiếp đến quyền lợi, lợi ích vàtrách nhiệm của các bên tham gia (người bị thu hồi đất, chủ dự án đầu tư, Nhànước) và của cả xã hội Tại các địa phương khác nhau có những chính sách bồithường, hỗ trợ khác nhau nên công tác giải phóng mặt bằng tại bất cứ địa phươngnào cũng đều hết sức phức tạp.

Trong những năm gần đây, quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá và quátrình mở rộng, chỉnh trang đô thị diễn ra hết sức mạnh mẽ thì càng có nhiều yêu cầubức thiết đặt ra Một trong những yêu cầu đó là công tác GPMB để mở mang pháttriển đô thị, xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu du lịch, dịch vụ, khudân cư, mạng lưới giao thông, trường học, bệnh viện, các công trình phục vụ pháttriển kinh tế - xã hội, an ninh, quốc phòng và nâng cao đời sống nhân dân… Đểtriển khai các dự án đó nhất thiết phải có mặt bằng sạch

Trong khi đó mặt bằng đất đai được sử dụng cho các dự án xây dựng các côngtrình không phải có sẵn, không phải hoàn toàn lấy từ đất chưa sử dụng mà có thể từcác mục đích sử dụng và đối tượng sử dụng, quản lý khác nhau Phần lớn các dự án

có sử dụng đất trong xây dựng thường tập trung ở những nơi dân cư đông đúc do đóphải lấy đất của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình đã và đang sử dụng đất

1.2 Đặc điểm của giải phóng mặt bằng các dự án sử dụng vốn NSNN

1.2.1 Giải phóng mặt bằng cho dự án của Nhà nước có tính đặc thù của vùng:

Mỗi dự án được thực hiện trên một vùng đất nhất định mà ở đó điều kiện tựnhiên, kinh tế xã hội, phong tục, tập quán là mang tính đặc thù của vùng Với mỗi vịtrí, mỗi vùng khác nhau quy định chất đất và sự cải tạo đầu tư vào đất là khác nhau

do đó cũng quyết định giá khác nhau đối với mỗi vùng, mỗi địa phương (vùng đồngbằng, vùng miền núi hay trung du…) Trên mỗi khu đất lại có đặc tính khác nhaunhư đất ở đô thị khác hoàn toàn đất ở nông thôn, đất ở khác đất nông nghiệp và đấtcông ích…hệ qủa là các công trình, tài sản trên đất cũng như là giá đất rất khác

nhau Chính vì thế việc đền bù giải phóng mặt bằng ở mỗi dự án, mỗi khu vực làhoàn toàn không giống nhau.

1.2.2 Giải phóng mặt bằng cho dự án của Nhà nước có tính đa dạng, phức tạp:

Do giải phóng mặt bằng mang tính đa dạng, tuỳ theo từng dự án cải tạo, nângcấp hay xây dựng mới trên từng vị trí với điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội, phongtục, tập quán khác nhau nên công tác đền bù được thực hiện theo các công đoạnkhác nhau, đòi hỏi nhiệm vụ chuyên trách của Ban giải phóng mặt bằng, Hội đồnggiải phóng mặt bằng cần được chú ý và vận dụng hết sức linh hoạt quy chế, chínhsách của Nhà nước vào điều kiện cụ thể của từng dự án

1.2.3 Giải phóng mặt bằng cho dự án của Nhà nước liên quan đến các điểm dân cư:

GPMB liên quan trực tiếp tới đời sống thiết thực của người dân phải di dời,chúng ta đã bỏ đi những cái sẵn có của người dân tồn tại rất lâu đời như phongtục, tập quán, thói quen, lối sống, tâm lý của người dân thậm chí cả tâm linh của

họ, vì thế ngoài việc được hỗ trợ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản trên đất thìNhà nước còn phải thực hiện một số chính sách hỗ trợ họ như: đào tạo nghề,chuyển đổi nghề nghiệp, ổn định cuộc sống, ổn định sản xuất, xây dựng các khutái định cư cho người dân bị thu hồi cũng như các khoản hỗ trợ khác theo quyđịnh của Nhà nước

Tóm lại công tác giải phóng mặt bằng thu hồi đất ở bất cứ đâu đều là công táchết sức phức tạp, ảnh hưởng đến tiến độ và tổng mức đầu tư của dự án Một dự án,chương trình để tiến hành thuận lợi và theo đúng tiến độ được phê duyệt thì yêu cầu

về công tác giải phóng mặt bằng và bàn giao mặt bằng sạch cho chủ đầu tư phảihoàn thành theo đúng tiến độ và thời gian cam kết

1.3 Nội dung công tác giải phóng mặt bằng.

1.3.1 Quy trình của công tác giải phóng mặt bằng

Các bước của quy trình thực hiện công tác GPMB được mô tả theo sơ đồ sau:

Sơ đồ 1.1 Các bước của quy trình thực hiện GPMB đối với dự án đầu tư sử

dụng vốn NSNN

(Nguồn: Tác giả tổng hợp)

Theo sơ đồ hình vẽ, quy trình thực hiện GPMB đối với dự án đầu tư đượcthực hiện qua các bước sau:

Bước 1 Thông báo thu hồi đất

Trước khi có quyết định thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nôngnghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyềnphải thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi biết Nội dung thông báo thu hồiđất bao gồm kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm

Thông báo thu hồi đất phải được gửi đến từng người có đất thu hồi, họp phổbiến đến người dân trong khu vực có đất thu hồi và thông báo trên phương tiệnthông tin đại chúng, niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt

Thông báo thu hồi đất

Kiểm kê đất đai, tài sản trên đất

Lập phương án bồi thường thiệt hại, hỗ trợ,

tái định cư

Niêm yết, công khai phương án lấy ý kiến

của nhân dânHoàn chỉnh phương án

Phê duyệt phương án chi tiết và tổ chức

triển khaithực hiệnChi trả tiền bồi thường

Bàn giao mặt bằng và thực hiện cưỡng chế

thu hồi đất (nếu có)

Thu hồi đấtBước 1

chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.

Sau khi thông báo thu hồi đất theo đúng thủ tục nói trên, nếu người sử dụngđất trong khu vực thu hồi đất đồng ý thì UBND cấp có thẩm quyền có thể ra Quyếtđịnh thu hồi đất và thực hiện các chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư màkhông cần chờ hết thời hạn thông báo

Bước 2 Thu hồi đất

UBND cấp tỉnh có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất côngích của xã, phường, thị trấn; đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định

cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốnđầu tư nước ngoài

UBND cấp huyện có thẩm quyền thu hồi đất đối với đất của hộ gia đình, cánhân, cộng đồng dân cư; đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sởhữu nhà ở tại Việt Nam

Trường hợp khu đất thu hồi có cả tổ chức và hộ gia đình, cá nhân đang sửdụng đất thì UBND cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định thu hồi đấthoặc ủy quyềncho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất

Bước 3 Kiểm kê đất đai, tài sản có trên đất

Sau khi có quyết định thu hồi đất của cấp có thẩm quyền, UBND cấp xã cótrách nhiệm phối hợp với Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằngtriển khai thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.Người sử dụng đất có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường,giải phóng mặt bằng thực hiện việc điều tra, khảo sát, đo đạc xác định diện tích đất,thống kê nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ,tái định cư

Bước 4 Lập phương án bồi thường thiệt hại, hỗ trợ, tái định cư

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lậpphương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với từng tổ chức, cá nhân, hộ gia định

bị thu hồi đất, trên cơ sở tổng hợp số liệu kiểm kê, xử lý các thông tin liên quan củatừng trường hợp; áp giá tính giá trị bồi thường về đất, tài sản trên đất

Phương án tái định cư: UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện có trách nhiệm tổ

chức lập và thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất Khu tái định cư tậptrung phải xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng,phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền Dự án tái định cưđược lập và phê duyệt độc lập với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhưngphải bảo đảm có đất ở, nhà ở tái định cư trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyềnquyết định thu hồi đất Khu tái định cư được lập cho một hoặc nhiều dự án; nhà ở, đất

ở trong khu tái định cư được bố trí theo nhiều cấp nhà, nhiều mức diện tích khác nhauphù hợp với các mức bồi thường và khả năng chi trả của người được tái định cư

Bước 5 Niêm yết công khai phương án lấy ý kiến của nhân dân

Sau khi phương án chi tiết được lập, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giảiphóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với UBND cấp xã nơi có đất thu hồi tổchức lấy ý kiến của nhân dân, nhất là các đối tượng bị thu hồi đất Hình thức lấy ýkiến là:tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi, đồng thờiniêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở UBND cấp

xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi

Việc tổ chức lấy ý kiến phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diệnUBND cấp xã, đại diện Ủy ban MTTQVN cấp xã, đại diện những người có đất thu hồi

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm tổnghợp ý kiến đóng góp bằng văn bản, ghi rõ số lượng ý kiến đồng ý, số lượng ý kiếnkhông đồng ý, số lượng ý kiến khác đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái địnhcư; phối hợp với UBND cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức đối thoại đối với trườnghợp còn có ý kiến không đồng ý về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; hoànchỉnh phương án trình cơ quan có thẩm quyền

Bước 6 Hoàn chỉnh phương án

Trên cơ sở ý kiến góp ý của các đối tượng có đất bị thu hồi, đại diện chínhquyền, đoàn thể ở cơ sở, tổ chức bồi thường tiếp thu, hoàn chỉnh phương án chi tiếtbồi thường, hỗ trợ, tái định cư trình cơ quan chuyên môn thẩm định và trình cấp cóthẩm quyền phê duyệt

Bước 7 Phê duyệt phương án chi tiết và tổ chức triển khai thực hiện

Việc quyết định thu hồi đất, phê duyệt và tổ chức thực hiện phương án bồi

thường, hỗ trợ, tái định cư được quy định như sau: UBND cấp có thẩm quyền quyđịnh tại Điều 66 của Luật đất đai năm 2013 quyết định thu hồi đất, quyết định phêduyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày.

Tổ chức triển khai thực hiện: Niêm yết và phổ biến công khai quyết địnhphê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở UBND cấp xã vàđịa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi; gửi quyết định bồithường, hỗ trợ, tái định cư đến từng người có đất thu hồi, trong đó ghi rõ về mứcbồi thường, hỗ trợ, bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có), thời gian, địa điểmchi trả tiền bồi thường, hỗ trợ; thời gian bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có)

và thời gian bàn giao đất đã thu hồi cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giảiphóng mặt bằng

Bước 8 Tổ chức chi trả bồi thường

Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất của cơ quan nhànước có thẩm quyền có hiệu lực thi hành, cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồithường phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi

Trường hợp cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường chậm chi trả thì khithanh toán tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi Trường hợp người cóđất thu hồi không nhận tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ,tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì tiền bồi thường, hỗ trợ được gửivào tài khoản tạm giữ của Kho bạc nhà nước

Người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa thựchiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật thìphải trừ đi khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường

để hoàn trả ngân sách nhà nước

Trường hợp diện tích đất thu hồi đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất

mà chưa giải quyết xong thì tiền bồi thường, hỗ trợ đối với phần diện tích đất đangtranh chấp đó được chuyển vào Kho bạc Nhà nước chờ sau khi cơ quan nhà nước cóthẩm quyền giải quyết xong thì trả cho ngươi có quyền sử dụng đất

Bước 9 Bàn giao mặt bằng, cưỡng chế thu hồi đất

Sau khi nhận tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; người bị thu hồi đất phải

bàn giao mặt bằng sạch cho chủ đầu tư

Trường hợp người có đất bị thu hồi không bàn giao mặt bằng thì bị cưỡngchế thu hồi đất theo quy định Trước khi tiến hành cưỡng chế, Chủ tịch UBNDthành phố quyết định thành lập Ban thực hiện cưỡng chế; Ban thực hiện cưỡng chếvận động, thuyết phục, đối thoại với người bị cưỡng chế; nếu người bị cưỡng chếchấp hành thì Ban thực hiện cưỡng chế lập biên bản ghi nhận sự chấp hành Việcbàn giao đất được thực hiện chậm nhất sau 30 ngày kể từ ngày lập biên bản.Trường hợp người bị cưỡng chế không chấp hành quyết định cưỡng chế thì Banthực hiện cưỡng chế tổ chức thực hiện cưỡng chế; Ban thực hiện cưỡng chế cóquyền buộc người bị cưỡng chế và những người có liên quan phải ra khỏi khu đấtcưỡng chế, tự chuyển tài sản ra khỏi khu đất cưỡng chế; nếu không thực hiện thìBan thực hiện cưỡng chế có trách nhiệm di chuyển người bị cưỡng chế và người

có liên quan cùng tài sản ra khỏi khu đất cưỡng chế Trường hợp người bị cưỡngchế từ chối nhận tài sản thì Ban thực hiện cưỡng chế phải lập biên bản, tổ chứcthực hiện bảo quản tài sản theo quy định của pháp luật và thông báo cho người cótài sản nhận lại tài sản

1.3.2 Yêu cầu giải phóng mặt bằng

1.3.2.1 Giải phóng mặt bằng phải đảm bảo tiến độ nhanh chóng, kịp thời

Như chúng ta đã biết giải phóng mặt bằng có vai trò quan trọng không chỉđối với sự phát triển cơ sở hạ tầng mà nó còn có vai trò quan trọng đối với sự pháttriển kinh tế xã hội của đất nước, nó là khâu tiên quyết quyết định đến việc thựchiện các công đoạn tiếp theo của dự án đầu tư Vì vậy giải phóng mặt bằng phảiđảm bảo tiến độ thực hiện nhanh chóng, kịp thời đảm bảo thời gian và chi phí đểthực hiện các khâu sau của dự án, đưa công trình vào sử dụng theo đúng kế hoạchđặt ra, đảm bảo tính khả thi của dự án

1.3.2.2.Giải phóng mặt bằng đảm bảo hài hoà lợi ích của các bên có liên quan.

Thực chất của yêu cầu này là giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nước, chủ đầu tư

và người bị thu hồi đất Đây mới là vấn đề khó chu toàn trong quá trình tổ chức giảiphóng mặt bằng vì nó liên quan đến nhiều bên Người dân có kê khai đúng thực tế vàtạo điều kiện thuận lợi cho công tác bồi thường giải phóng mặt bằng hay không, hay

lại luôn đòi hỏi quyền lợi một cách quá đáng, gây khó khăn cho việc GPMB

Mỗi bên có liên quan tới công tác GPMB có trách nhiệm riêng của mình đối vớilợi ích của họ nhưng không phải họ làm việc độc lập mà cần có sự phối hợp, gắn kếtchặt chẽ giữa Nhà nước- chủ đầu tư- người bị thu hồi đất để đảm bảo hài hoà lợi íchgiữa các bên Đó cũng là mong muốn của Nhà nước - chủ đầu tư - người bị thu hồi đất

để đảm bảo công tác giải phóng mặt bằng được thực hiện theo tiến độ đề ra

1.4 Các nhân tố ảnh hưởng tới công tác GPMB

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở: Quyhoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở là việc bố trí sắp xếpcác loại đất đai, nhà ở cho các đối tượng sử dụng trong phạm vi không gian và thờigian nhất định cho phép sử dụng hợp lý và hiệu quả nhất các yếu tố đất đai, nhà ở.Khi lập Quy hoạch, Kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng phát triển nhà ở cần phảixem xét toàn diện các khía cạnh, đặc biệt phải chú ý đến tính phức tạp của công tácđền bù thiệt hại GPMB Các nhà lập Quy hoạch, Kế hoạch phải tính toán, cân nhắclàm sao cho quy hoạch, kế hoạch đó phải khoa học, có tính khả thi cao nhất, cónghĩa là hạn chế tối đa, tránh việc quy hoạch kế hoạch phải lấy nhiều đất đai thuộcnhững khu dân cư đông, lâu đời, những công trình lớn để giảm bớt chi phí đền bùthiệt hại GPMB Mặt khác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng và phát

triển nhà ở phải ổn định, phải được tiến hành trước một bước và phải được côngkhai cho toàn dân biết Có như vậy, công tác đền bù thiệt hại mới có thể thực hiệnhiệu quả tránh những trở ngại không đáng có

- Công tác giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vàquyền sở hữu nhà:

+ Công tác giao đất cho thuê đất quyết định đến tiến độ của công tác đền bùthiệt hại GPMB Nếu công tác giao đất cho thuê đất được tiến hành nhanh chóng thìcông tác đền bù thiệt hại sẽ được tiến hành nhanh chóng ngược lại, nó sẽ làm chậmquá trình đền bù thiệt hại và tất nhiên làm chậm tiến độ của các dự án đầu tư Trongcông tác giao đất, cho thuê đất thì công tác thẩm duyệt dự án là công tác rất quantrọng có liên quan đến nhiều ngành, nhiều cấp

+ Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ởcũng giữ vai trò rất lớn trong việc xác định tính hợp pháp của mảnh đất và tài sảngắn liền với mảnh đất đó làm căn cứ để xét xem mảnh đất đó có được đền bù haykhông Trong công tác cấp chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở thìcông tác điều tra, đo đạc, làm các thủ tục nhà đất khác giữ vai trò quyết định Do đóphải chú trọng công tác này thì việc đền bù mới nhanh chóng được thực hiện

- Nguồn vốn để thực hiện công tác đền bù thiệt hại GPMB: Nguồn vốn đểthực hiện công tác đền bù thiệt hại GPMB bao gồm vốn từ ngân sách Nhà nước,vốn của chủ dự án và các nguồn vốn khác Vốn từ Ngân sách Nhà nước bao gồmtiền dành riêng cho công tác đền bù thiệt hại, tiền thu tiền sử dụng (khi giao đấthoặc cho thuê đất) tiền cho thuê nhà hoặc bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước Cácnguồn vốn khác có thể là vốn vay của các tổ chức phi chính phủ hoặc vốn nhận việntrợ từ nước ngoài và vốn huy động từ sự đóng góp của nhân dân Có thể nói đây làmột trong các yếu tố có tính quyết định hàng đầu đến công tác đền bù thiệt hạiGPMB Công tác này có thực hiện được hay không, được thực hiện nhanh haychậm, tốt hay không tốt là do yếu tố vốn cũng như công tác quản lý sử dụng nguồnvốn trên quyết định

- Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản (thị trường nhà đất):Giá đất để tính đền bù thiệt hại được xác định cơ sở giá đất do UBND cấp tỉnh ban

hành theo quy định của chính phủ nhân với hệ số điểu chỉnh K Hệ số điều chỉnh Kđược xác định chủ yếu trên cơ sở quan hệ tỷ lệ giữa giá đất tính theo khả năng sinhlợi với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định hoặc trên cơ sở quan hệ tỷ lệ giữa giáchuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định(với điều kiện việc chuyển nhượng quyển sử dụng đất đã diễn ra phổ biến) Tuynhiên, hiện nay chưa có thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhất là đốivới đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp Việc xác định khả năng sinh lợi trong sản xuấtnông, lâm nghiệp trên cơ sở giá trị sản lượng, lợi nhuận còn nhiều khó khăn phứctạp Thực tế chủ yếu là việc chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông,lâm nghiệp bất hợp pháp sang mục đích sử dụng khác ở khu vực ven và trong đôthị Các quan hệ mua bán nhà ở, mua bán quyền sử dụng đất đang ra phổ biếnnhưng nó diễn ra với một quá trình “ngầm” nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước.

Do đó, việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản ( thị trường nhà đất )đưa các quan hệ giao dịch về nhà đất (quan hệ mua bán, cho thuê, thuê, chuyển đổi,chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà) công khai trên thị trường

và có sự kiểm soát, điều tiết của Nhà nước sẽ có ý nghĩa vô cùng quan trọng trongviệc xác định giá đất để tính đề bù thiệt hại, trong việc quản lý Nhà nước về đất đainhà ở và chắc chắn việc này sẽ đem lại lợi ích kinh tế to lớn cho Nhà nước cũngnhư nhân dân

-Tình hình kinh tế - xã hội của địa phương: Đối với địa phương nào có tìnhhình kinh tế - chính trị ổn định,an ninh - quốc phòng được giữ vững, đời sống kinh

tế của người dân sẽ từng bước được cải thiện, ở đó nhận thức của người dân về mọivấn đề trong xã hội, về chính sách, pháp luật của Nhà nước cũng được nâng lên.Người dân sẽ tự làm chủ được bản thân mình, sống và làm việc theo Hiến pháp vàPháp luật

- Nhận thức của người dân về công tác bồi thường GPMB: Để góp phần tạolên nhận thức đúng đắn của người dân về công tác bồi thường GPMB thì điểm mấuchốt cần quan tâm là công tác tuyên truyền, vận động Với nhiều hình thức để thựchiện công tác tuyên truyền cùng với sự vào cuộc của các cấp, các ngành, các cơquan, đoàn thể, các tổ chức chính trị và chính trị - xã hội phải cùng vào cuộc và

thống nhất biện pháp tuyên truyền, nâng cao nhận thức của người dân, giúp ngườidân hiểu rõ mục đích, ý nghĩa của công tác bồi thường GPMB; quyền lợi và nghĩa

vụ lợi của họ đối với sự phát triển của xã hội

- Yếu tố tâm lý: Đây là vấn đề nan giải bởi lẽ GPMB là việc có tính chấtnhạy cảm, ranh giới giữa các mức đền bù, hỗ trợ là rất nhỏ Đối với những nơi cótrình độ dân trí thấp thì chính sách đền bù đến với người dân chủ yếu qua truyềnmiệng Nhiều đối tượng đã lợi dụng sự thiếu hiểu biết để tuyên truyền sai sự thậtdẫn đến tình trạnh cả vùng nằm trong phạm vi GPMB chống đối không bàn giaođất Nếu chính quyền địa phương, lực lượng xã hội như các hội nông dân, phụ nữ,cựu chiến binh…yếu không có khả năng tuyên truyền, thuyết phục thì rất khó chochủ đầu tư có thể thi công

1.4.2 Các nhân tố chủ quan:

- Năng lực làm việc của cán bộ công chức: Đội ngũ cán bộ làm công tácGPMB là nhân tố mang tính quyết định cơ bản đòi hỏi có chuyên môn, nghiệp vụ

và có phẩm chất, năng lực thực sự nhằm đáp ứng được yêu cầu trong tình hình mới

- Công tác tuyên truyền và nhận thức của người dân về sự am hiểu về chínhsách pháp luật và đặc biệt là cơ chế GPMB, bản thân chúng có ảnh hưởng lẫnnhau, nếu công tác tuyên truyền tốt thì nhận thức của người dân sẽ được từngbước nâng lên sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho công tác GPMB Và ngược lại, ở đâunhận thức của người dân chưa thật sự am hiểu về chính sách pháp luật, cơ chếGPMB thì ở đó niềm tin của người dân còn nhiều nghi ngờ, bị động nên sẽ khókhăn trong công tác GPMB

- Sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp, các ngành, các cơ quan chuyên môn, các

tổ chức đoàn thể chính chị, các tổ chức trính trị xã hội, nhà đầu tư trong quá trìnhtriển khai thực hiện tuyên truyền, vận động nhân dân; giải quyết các tồn tại, vướngmắc cũng như tổ chức thực hiện và giải quyết các thủ tục hành chính trong GPMBnhư trích lục, trích đo địa chính, thu hồi đất, thẩm định giá, phê duyệt phương ánbồi thường, hỗ trợ và tái định cư

- Minh bạch và công khai trong công tác GPMB cũng là một trong nhữngyếu tố quan trọng trong công tác GPMB Việc công khai, minh bạch nhằm phát huy

quyền làm chủ của nhân dân; các nguyên tắc công khai, dân chủ, bình đẳng, đúngpháp luật giúp người dân hiểu được quyền lợi và nghĩa vụ của họ, tầm quan trọng, ýnghĩa của dự án triển khai; Tôn trọng ý kiến đóng góp của nhân dân trên cơ sở đónhững người làm chính sách sẽ có những tiếp thu kịp thời để Nhà nước điềuchỉnh cơ chế, chính sách ngày càng phù hợp hơn trước tình hình thực tế; Đồngthời thường xuyên nắm bắt những tồn tại, vướng mắc trong công tác GPMB đểđưa ra nhũng giải pháp khắc phục kịp thời nhằm hạn chế thấp nhất tình trạngkhiếu nại, khiếu kiện và đặc biệt là khiếu nại, khiếu kiện vượt cấp sảy ra trongcông tác GPMB.

- Cải cách các thủ tục hành chính trong quá trình lập, thẩm định, phê duyệtphương án, xử lý, giải quyết những tồn tại, vướng mắc về công tác GPMB

- Khả năng tài chính và năng lực quản lý, điều hành của nhà đầu tư trong quátrình tham gia triển khai công tác GPMB với tư cách là một thành viên trong Hộiđồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Nhà đầu tư phải đủ khả năng tài chính để kịpthời chi trả bồi thường cho các hộ dân theo đúng kế hoạch, tiến độ đã được thông báo

- Đầu tư trang thiết bị, dụng cụ làm việc đảm bảo phục vụ công tác bồithường GPMB đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ trong quá trình triển khai thực hiện; côngtác đào tạo, bồi dưỡng trình độ chuyên môn, nghiệp vụ và lý luận chính trị cho độingũ làm công tác GPMB

- Công tác tổ chức thực hiện: Công tác tổ chức thực hiện có ảnh hưởngkhông nhỏ đến tiến độ, chất lượng của công tác GPMB Nếu không có sự phối hợpmột cách đồng bộ, thống nhất giữa các ngành, các cấp có liên quan, nếu không có

sự quan tâm, chỉ đạo thường xuyên, liên tục của các cơ quan từ trung ương đến địaphương Nếu không có sự quản lý tập trung thống nhất của các cấp quản lý và nếuđội ngũ cán bộ làm công tác đền bù trực tiếp không có ý thức trách nhiệm, công táctuyên truyền vận động phổ biến chính sách của Nhà nước không được làm tốt thìcông tác này không thể thực hiện tốt Ngoài ra, còn phải kể đến ảnh hưởng từ phíanhững người dân có đất bị thu hồi Nếu người dân có ý thức trách nhiệm tự giácthực hiện thì công tác GPMB sẽ nhanh chóng Ngược lại, nếu họ cố ý kéo dài thờigian, không chịu thực hiện những quy định của Nhà nước thì công tác giải phóng

mặt bàng sẽ rất khó thực hiện.

1.5 Kinh nghiệm thực tiễn về công tác GPMB

1.5.1 Kinh nghiệm thực tiễn công tác GPMB của một số nước trên thế giới

1.Ở Trung Quốc

Về pháp luật đất đai, Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với pháp luật ViệtNam Tuy nhiên nhìn tổng thể, việc chấp hành pháp luật của người Trung Quốc rấtcao Việc sử dụng đất tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm, Nhà nước Trung Quốc hoàntoàn cấm việc mua bán chuyển nhượng đất đai Do vậy, thị trường đất đai gần nhưkhông tồn tại mà chỉ có thị trường nhà ở

Về đền bù thiệt hại về đất đai, do đất đai thuộc sở hữu Nhà nước nên không

có chính sách đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, kể cả đất nông nghiệp, tuỳtrường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp đất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi đất

Về phương thức đền bù thiệt hại, Nhà nước thông báo cho người sử dụng đấtbiết trước việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm Người dân có quyền lựachọn các hình thức đền bù thiệt hại bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới Tại thủ

đô Bắc Kinh và Thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn đền bù thiệt hạibằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với công việc nơi làm việc của mình

Về giá đền bù thiệt hại, tiêu chuẩn là giá thị trường Mức giá này cũng đượcNhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được điều chỉnhrất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa được coi là Nhà nước tác động điều chỉnhtại chính thị trường đó Đối với đất nông nghiệp, việc đền bù thiệt hại theo tính chấtcủa đất và loại đất (tốt, xấu)

Về tái định cư, các khu tái định cư và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ

và kịp thời, thường xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sửdụng khác nhau Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền chú ý điềukiện về việc làm, đối với các đối tượng chính sách xã hội được Nhà nước có chínhsách xã hội riêng

Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ Khu tái định cư

được quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân đối được giao thông động vàtĩnh Trong quá trình đền bù, GPMB phải lập các biện pháp xử lý đối với việc sắpxếp bồi thường khi không đạt được thống nhất Khi không đạt được thống nhất sẽ

xử lý theo phương thức trước tiên là dựa theo trọng tài, sau theo khiếu tố

Tiêu chuẩn sắp xếp bồi thường di dời nhà cửa hiện nay của Thành phốThượng Hải được thực hiện theo 3 loại:

- Loại 1: Lấy theo giá thị trường của nhà đất đối với nhà bị tháo dời cộngthêm với “Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngôi nhà bị tháo dỡ”

- Loại 2: Đổi nhà theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá thị trường, giátương đương với giá nhà bị tháo dỡ, di dời

- Loại 3: Bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích, đây là tiêu chuẩn mà chínhquyền quận, huyện nơi có di dời lập ra đối với những người có khó khăn về nhà ở.Người bị di dời có thể chọn hình thức bố trí nhà ở cho phù hợp Dựa vào khu vực

bố trí nhà ở để tăng diện tích, dựa theo phân cấp từng vùng trong thành phố Càng

ra ngoại vi càng được hệ số tăng thêm, mức tăng thêm có thể là 70%, 80% hay100%.(Tài liệu: Ban Vật giá Chính phủ,2000)

2 Ở Thái Lan

Không có chính sách đền bù tái định cư quốc gia, vì đa hình thức sở hữu đấtđai nhưng Hiến Pháp năm 1982 quy định việc trưng dụng đất cho các mục đích xâydựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho đất nước, pháttriển đô thị, cải tạo đất đai và các mục đích công cộng khác phải theo thời giá thịtrường cho những người hợp pháp về tất cả các thiệt hại do việc trưng dụng gây ra

và quy định việc đền bù phải khách quan cho người chủ mảnh đất và người cóquyền thừa kế tài sản đó Dựa trên các qui định này, các ngành có qui định chi tiếtcho việc thực hiện trưng dụng đất của ngành mình

Năm 1987, Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng bất động sản áp dụng choviệc trưng dụng đất sử dụng vào các mục đích xây dụng tiện ích công cộng, quốc

phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho đất nước, phát triển đôthị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo đất đai vào các mục đích công cộng Luật quiđịnh những nguyên tắc về trưng dụng đất, nguyên tắc tính giá trị đền bù các loại tàisản bị thiệt hại Căn cứ vào đó, từng ngành đưa ra các qui định cụ thể về trình tựtiến hành đền bù TĐC, nguyên tắc cụ thể xác định giá trị đền bù, các bước lập vàphê duyệt dự án đền bù, thủ tục thành lập các cơ quan, uỷ ban tính toán đền bùTĐC, trình tự đàm phán, nhận tiền đền bù, quyền khiếu nại, quyền khởi kiện đưa ratoà án Ví dụ:

Trong ngành điện năng thì cơ quan điện lực Thái Lan là nơi có nhiều dự ánđền bù TĐC lớn nhất nước, họ đã xây dựng chính sách riêng với mục tiêu: “Đảmbảo cho những người bị ảnh hưởng một mức sống tốt hơn” thông qua việc cung cấp

cơ sở hạ tầng có chất lượng và đạt mức tối đa nhu cầu, đảm bảo cho những người bịảnh hưởng có thu nhập cao hơn và được tham gia nhiều hơn vào quá trình phát triển

xã hội, vì vậy thực tế đã tỏ ra hiệu quả khi cần thu hồi đất trong nhiều dự án ( Tàiliệu: Ban Vật giá Chính phủ,2000)

3.Ở Hàn Quốc

Các trường hợp thu hồi đất: mặc dù đất đai là sở hữu tư nhân nhưng trong

nhiều trường hợp, Nhà nước có quyền thu hồi đất của người dân Các trường hợp đólà: thu hồi đất để phục vụ mục đích quốc phòng - an ninh; dự án đường sắt, đường

bộ, sân bay, đập nước thủy điện, thủy lợi; dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước,nhà máy điện, viện nghiên cứu; dự án xây dựng trường học, thư viện, bảo tàng; dự

án xây dựng nhà, xây dựng cơ sở hạ tầng trong khu đô thị mới, khu nhà ở để chothuê hoặc chuyển nhượng

Trình tự, thủ tục thu hồi đất: Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

được thực hiện theo phương thức tham vấn và cưỡng chế Phương thức tham vấnđược thực hiện thông qua việc các cơ quan công quyền thỏa thuận với người bị thuhồi đất về phương án, cách thức bồi thường Trong trường hợp tham vấn bị thất bại,Nhà nước phải sử dụng phương thức cưỡng chế Theo thống kê của Cục Chính sách

đất đai Hàn Quốc, ở Hàn Quốc có 85% tổng số các trường hợp Nhà nước thu hồiđất thực hiện theo phương thức tham vấn; chỉ có 15% các trường hợp thu hồi đấtphải sử dụng phương thức cưỡng chế.

Cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất: Tổ chức Nhà ở Quốc gia (một tổ chức xã

hội đứng ra bảo đảm trách nhiệm cung cấp nhà ở tại đô thị, hoạt động như một nhà đầu

tư độc lập) được phép thu hồi đất theo quy hoạch để thực hiện các dự án xây nhà ở

Bồi thường khi thu hồi đất:Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất trên cơ sở

các nguyên tắc sau: Thứ nhất, việc bồi thường do chủ dự án thực hiện Thứ hai, chủđầu tư phải thực hiện bồi thường đầy đủ cho chủ đất và cá nhân liên quan trước khitiến hành xây dựng các công trình công cộng Thứ ba, thực hiện bồi thường cho chủđất phải bằng tiền mặt, sau đó mới bằng đất hoặc nhà ở xã hội Thứ tư, thực hiện bồithường áp dụng cho từng cá nhân

Về thời điểm xác định giá bồi thường, đối với trường hợp thu hồi đất thôngqua hình thức tham vấn thì thời điểm xác định giá bồi thường là thời điểm các bênđạt được thỏa thuận đồng thuận về phương án bồi thường Đối với trường hợp thuhồi đất thông qua hình thức cưỡng chế thì thời điểm xác định giá bồi thường là thờiđiểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế

Việc xác định giá bồi thường không phải do chủ dự án thực hiện mà giao cho

ít nhất hai cơ quan định giá độc lập (hoạt động theo hình thức doanh nghiệp hoặccông ty cổ phần) thực hiện Trường hợp chủ đất yêu cầu xác định lại giá bồi thườngthì chủ dự án lựa chọn thêm một tổ chức tư vấn định giá đất thứ ba Nếu giá trị địnhgiá cao nhất và thấp nhất chênh lệch 10% hoặc nhiều hơn, sẽ phải có chuyên giađịnh giá khác thực hiện tiếp việc định giá, và từ đó, mức bồi thường sẽ được tínhtoán lại Giá đất được lựa chọn làm căn cứ xác định bồi thường là giá trung bìnhcộng của kết quả định giá của hai hoặc ba cơ quan dịch vụ tư vấn về giá đất độc lậpđược chủ thực hiện dự án thuê định giá

Đối với đất nông nghiệp, nếu bị thu hồi trước khi thu hoạch hoa màu, giá trịhoa màu đó sẽ được bồi thường Khoản bồi thường được tính dựa trên số hoa màuthực tế được trồng tại thời điểm dự án được công bố và đủ để hỗ trợ người nông dânphục hồi lại việc sản xuất của mình Khoản bồi thường được tính bằng 2 lần tổng

thu nhập hàng năm từ sản xuất nông nghiệp (Bài viết cuả tác giả Phương Thảo Ban Nội chính Trung ương).

-1.5.2 Tổng quan thực tiễn kinh nghiệm công tác GPMB ở một số địa phương của Việt Nam

a Công tác GPMB ở huyện Kỳ Anh, tỉnh Hà Tĩnh

Kỳ Anh là một điểm sáng về công tác GPMB của tỉnh Hà Tĩnh Tính đến nay,trên địa bàn huyện đã thu hút gần 100 dự án lớn, nhỏ, trong đó hàng chục dự án cóvốn đầu tư nước ngoài Để triển khai các dự án, đã có hơn 6.000 ha đất phải thu hồi,hàng chục ngàn hộ dân bị ảnh hưởng Chính vì thế, công tác giải phóng mặt bằng(GPMB), tái định cư (TĐC) đã trở thành nhiệm vụ hàng đầu của các cấp ủy, chínhquyền địa phương Đảng bộ huyện Kỳ Anh đã rút ra bài học về lấy dân làm gốc vàbài học đó được thể hiện rõ nét thông qua các mô hình dân vận khéo

Kỳ Anh - mảnh đất khắc nghiệt phía Nam của tỉnh, nơi được mệnh danh là

“chảo lửa, túi mưa”, trước đây, cuộc sống người dân vất vả, đói nghèo, nay đã vươnlên trở thành “miền đất hứa” với nhiều dự án trọng điểm Thế nhưng, để các dự ánphát huy hiệu quả, đã có hàng chục ngàn lượt hộ dân trên địa bàn 9 xã thuộc KKTVũng Áng và một số xã, thị trấn bị ảnh hưởng, trong đó 2.563 hộ phải rời bỏ nơi

“chôn rau, cắt rốn” để di dời về nơi ở mới; hơn 6.000 ha đất ở, đất canh tác phảiGPMB để phục vụ các công trình, dự án

Chỉ tính từ đầu năm 2014 đến nay, huyện đã triển khai công tác bồi thường,GPMB 59 dự án (27 dự án chuyển tiếp từ năm 2013 và 32 dự án mới), trong đó phải

di dời 1.437 hộ, cất bốc 3.213 ngôi mộ Nhiều khó khăn nảy sinh trong quá trìnhkiểm đếm tài sản, áp giá đền bù; những tâm tư tình cảm, băn khoăn, lo lắng trướckhi về vùng đất mới Trước tình hình đó, những người làm công tác dân vận đã kịpthời tháo gỡ vướng mắc cho bà con

Nhận thức sâu sắc lời dạy của Chủ tịch Hồ Chí Minh: “Dân vận kém thì việc

gì cũng kém Dân vận khéo thì việc gì cũng thành công”, Đảng bộ và chính quyềnhuyện Kỳ Anh coi công tác dân vận là một trong những nhiệm vụ hàng đầu nhằmtuyên truyền, giáo dục, vận động quần chúng nhân dân, phát huy sức mạnh đại đoànkết toàn dân, sự vào cuộc của cả hệ thống chính trị trong triển khai các chủ trương,nghị quyết Đặc biệt là công tác GPMB, TĐC để tạo điều kiện thu hút các dự án”