De lespace entre les barres à lespace aux abords du lac la requalification de lespace public par les entités paysagères perspectives de réamenagement dun quartier de grands ensembles (tt)

Mémoire de Master Francophone « Projet urbain, P-A.4-De 1’espace entre les barres à 1’espace aux abords du lac : La requaỉiílcation de 1’espace public par les entités paysagères - Pers

Mémoire de Master Francophone « Projet urbain,

P-A.4-De 1’espace entre les barres à 1’espace aux abords du lac :

La requaỉiílcation de 1’espace public par les entités paysagères

- Perspectives de réaménagement d’un quartier de grands ensembles -

Étude du quartier KTT Giang Vo - Hanoi’

Sous la direction des proíesseurs GIRARD Paulette

NGUYÊN Quoc Thong

Et tous ceux du Master Francophone, pour leur précieux conseils et leur très patiente écoute, Mr

DO Hau, Mr THIEU Van Hoan, Mr FAYOLLE-LUSSAC Bruno, Mr TRAN Hung, Mr TA Truông Xuan, Mr NGUYÊN Kim Luyen, Mme DAO Thi Tao, Mme TRAN Ngoe Mai, Melỉe NGUYÊN Thi Oanh,

A toutes les personnes qui m ’ont donné un peu de leur temps et comme il faut le dire, sans qui rien

ne pourrait se faire Antoine, Rémi, Valérie, Céline, C.Son, H.Anh, Toan, Giang, Kien, Tom et

B An

III

Avant-propos 1

Introduction 2

CHAPITRE I : APPROCHE THEORIQUE 5

Première partie : Les enjeux de 1’espace public dans les projets urbains de la ville de Hanoi 6

1 L’espace public de la ville de Hanoi face aux déíìnitions actuelles de 1’aménagement urbain 6

1.1 La déíinition 6

1.2 Les caractéristiques de 1’espace public 9

1.3 Les éléments qui composent 1’espace public : quelques exemples 10

1.4 L’espace public comme enjeu de la mise en ceuvre des projets urbains 12

2 L’actualité de la question de 1’espace public dans les villes occidentales 13

2.1 Espace public, enjeu économique, enjeu de communication sociale et enjeu médiatique 13

2.2 Public/privé : des rapports de plus en plus complexes 13

3 La spécilìcité de 1’espace public de Hanoi par rapport à d’autres milieux urbains 14

4 Les enjeux de requaliíìcation de 1’espace public dans les projets urbains de la ville de Hanoi 15

4.1 La mobilité 15

4.2 Les usages publics 15

4.3 La sociabilité 15

4.4 L’identité 16

5 Espace public et ses principes d’aniénagenient dans les projets urbains de la ville de Hanoi 16

5.1 Typologie et prọịet d’espace public 16

5.2 Auto-construction et appropriation des espaces 16

5.3 Prọịet d’espace public et pluri-fonctionnalité 17

5.4 Éléments de projet d’espace Public 17

Deuxième partie : La place de 1’espace public dans les projets urbains de réaménagement des grands ensembles - les KTT à Hanoi 18

1 Les grands ensembles (KTTs) - Déílnition et évolution 18

1.1 Déímition de KTT 18

1.2 La situation đes quartiers de grands ensembles - KTT- à Hanoi 19

1.3 Les évolutions des KTT à Hanoi 20

1.4 La densiíication dans les grands ensembles - KTT 21

2 Projet de réamỏnagement de grands ensembles - KTT et ses dimensions 24

2.1 Vers des prọịets de réaménagement de grands ensembles 24

2.2 Les opérations de démolition 26

2.3 Les dimensions du projet de réaménagement de grands ensembles - K TT 27

3 Les normalités de 1’espace public dans les KTT par rapport à d’autres milicux urbains 28

4 Les espaces publics majcurs dans les grands cnsemblcs - KTT à H anoi 28

4.1 Aux aabords des KTT 28

4.2 Les aires des jeux d’enfants et des terrains de sport 29

4.3 Le réseau viaire 29

4.4 L’espace « entre deux barres » 29

5 Qualiiìcation collective des cspaccs urbains collectif$/publics 30

6 Les aclcurs de 1’espace public 3]

7 L’intervcntion de la ville de H anoi: la maĩtrise du íoncier et 1’action sur 1’espacc public 32

7.1 La maĩtrise du íòncier 32

7.2 L’action sur 1’espace public 33

Troisième partie : Les entitẻs paysagères - élément de composition de Pespace public 35

1 Les entités paysagères : un outỉl urbain qui évolue des annces récents 35

2 Le paysage : un outil théorique pour penser globalcment le territoire 36

3 Les entités paysagères : un espace de sociabilité majeur el élémcnt d ’un espace public dans le projet urbain 36

4 La référcnce au site et 1’identité du lieu 37

5 La place des entités paysagères dans les quartiers des grands cnsembles - KTT 38

Quatrième partie : Espace public de quartier KTT et les entités pavsagères : essai de déílnition et principes d’aménagement 39

1 Délìnition de Pcspace public « paysagcr » 39

1.1 Approche socio-économique 39

1.2 Approche urbain 39

1.3 Déíínition et typologie d’espace public « paysager » de quartier 39

2 Principcs d’aménagements 40

2.1 Le micro-espace public - Les espaces publics entrc des barres de KTT 40

2.2 L’espace coIlectif- Les espaces libres de proximité 40

2.3 Les espaccs libres de circulation - Les boulevards urbains paysagers 40

3 Le proccssus de projet d ’aménagement des espaces publics paysagers 41

3.1 De 1’intentionnel à ropérationnel: La logique du projet 41

3.2 Le cas d’étude 42

V

CHAPITRE I I : APPROCHE PRATIQUE : CAS D’ETUDE 43

Première partie : Diagnostic - État des lieux du quartier KTT Giang Vo au coeur d’une zon(

à forte développement économique 44

1 État général du quartier Giang Vo 44

1.1 Evolutions historiques, géographiques 44

1.2 État socio-économique 48

2 Connaissance du terrain, de forrae urbaine du quartier 50

2.1 Statut íoncier-Densité 50

2.2 Forme urbaine du quartier 52

2.3 Patrimoine architecturaỉe et urbaine 61

3 Analyse critiquc de nouveau projet dc réaménagement du quartier et réalisation de 1998 à 2004 " 61

3.1 Projet en cours déjà planiíĩé - Dynamiques urbanisation 61

3.2 Prcýet de réaménagement du quartier 63

4 Les élémcnts structurés des espaces publics du quartier 64

4.1 État des voies - Hiérarchisation des typologies des réseaux viaircs 64

4.2 Le íònctionnement urbain et les usages 67

4.3 Ambiances urbaines 78

4.4 Entités paysagères et identitaires 80

4.5 Gestion de 1’usage des espaces publics 83

4.6 Analyse critique de 1’espace public du quartier : analyse par secteur 83

5 La synthèse de 1’espace public dans ce quartier Giang Vo 98

5.1 Les micro-espaces publics du quartier 98

5.2 Des attentes diverse des habitant du quartier par rapport à 1’espace public 98

Deuxième partie : Synthèse du diagnostic d’aménagements des espaces publics du quartier Giang V o 100

1 Diagnostic social et politique 100

1.1 Logique đ’interventions des acteurs 100

1.2 Un projet social pour les habitants - répondre à un besoin d’espaces publics de qualité 101

1.3 Espaces publics paysagères 101

2 Dlagnostic technique 102

2.1 Retour sur les atouts et les dysíbnctionnements du quartier 102

2.2 Les opportunités íbncières - Un potentiel íbncier aménageable important 104

2.3 Enjeux du quartier 106

2.4 Les lieux d’interventions à aménager- les séquences spatiales 106

Troisième partie : Hypothèse (Paménagements des espaces publics du quartier Gianị

Vo .7 7 109

1 Stratégie globale - Quelle volonté pour les espaces publics dans le quartier Giang Vo ? 109

1.1 Les objectifs 109

1.2 Scénario d’aménagement des espaces publics du quartier 110

1.3 Principe d’aménagement du quartier Giang Vo 114

2 Présentation des principes d’aménagement structurants du quartier 116

3 Les possibilités d’échéancier prévisionnel des études et des travaux 129

Quatrième partie : Conduite d’opération et gestion de projet de 1’espace publics - une démarche rigoureuse et pragmatique 130

1 Conduite d’opération et gestion de projet: une étape dans le projet urbain 131

1.1 La dimension technique 132

1.2 La dimension stratégique - La gestion de projet 132

2 L’émergence de nouvelle méthode et savoir-faire pour la conduite de projet 133

3 L’outil méthodologique - Le dessin pour 1’élaboration de la commande 134

4 Appuyer les projets sur la perception et les pratiques des habitants 135

4.1 Concertation avec des habitants 136

4.2 La pratique des habitants 136

Conclusion 138

Bibliographie 139

Index des

illustrations -1-Annexes

-2-VII

Hanoi, connue et reconnue aujourd’hui en tant que ville historique, deviendrait également, ce íaisant, un terrain éminent d ’illustration, dans une synthèse dialectique, de très nouvelles et très anciennes faẹons de faire la ville

Éléments centraux du développement de Hanoi des années soixante à quatre-vingt, fers de lance spatiaux de la íòrmation de rhom m e socialiste nouveau, matrices fantasmées de rindusữialisation

du bâtiment, creusets d ’expérimentations techniques et de recherches modélisantes, icônes de la modemité et du développement, les quartier des grands ensembles (Khu tap the-KTT)1 íurent pendant trois décennies tout cela Commencés avec 1’indépendance dans la pénurie et rautarcie, adaptés, transformés, incorporés en modèle d ’une urbanité contemporaine spéciĩique L’homme crée son mode de vie, inversement le mode de vie crée 1’homme, les KTT sont réellement un moule pour íòrmer des citoyens socialistes

Hanoi compte aujourd’hui douze millions de mètres carrés construits dont cinq millions appartement au domaine public Afin de poursuivre et de reníbrcer une politique du logement revendiquée comme centrale, un programme décennal (2000-2010) a été mis sur pied par le Service

du cadastre et des logements de la ville Celui-ci prévoit de développer un urbanisme plus harmonieux mariant nouvelles constructions et mise en place d ’actions de rénovation portant notamment sur le KTT les plus anciens

L’intégration urbaine des grands ensembles dans leur agglomération et rinsertion sociale de leurs habitants à la vie de la cité sont des enjeux majeurs de la politique de la ville La recomposition spatiale de ces quartiers et le rổaménagement de leurs espaces extérieurs peut néanmoins contribuer à leur intégration dans la ville La démarche se doit d’être transversale, car 1’ensemble des déíĩs qui se posent à notre société va bien au-deỉà de cet aspect spatial Les acteurs des interventions spécifíques dans les dimensions économiques, sociales, culturelles, ainsi que spatiales et architecturales ont à travailler ensemble et en concertation avec les habitants et usagers

de ces quartiers La nécessité d ’une approche globale est à nouveau coníirmée L ’intervention sur des quartiers habités nécessité donc de conduire des projets de plus en plus complexes

1 Khu Tap The : quartiers d’habitat collectií (littéralement secteur collectií).

1 Circonstances

Dans les parcours développés du Vietnam tout récemment, les structures urbaines des grandes villes sont supportées fondamentalement par les incidences des transíbrmations socio- économiques La capitale Hanoi' ne se situe pas en dehors avec une métamorphose totale, parce qu’elle continue de garder un ensemble de patrimoines architecturaux et urbains riches Les nouvelles constructions issues des íonciers mutables sont entrain de remplacer les modes des maisons traditionnelles En compagnie de la croissance urbaine, la mise en valeur des espaces publics descriptent íòrcement au point que nous ne pouvions pas reconnaĩtre 1’ensemble architectural et urbain de cette ville C’est pourquoi, pendant Ies déterminateurs des politiques locales soulignent les dynamiques faẹades de son développement plus rapide, il íaudra probablement faire attention à ses envers pour bien comprendre la restructuration đes espaces publics dans les quartiers des grands ensembles (KTT) de la ville de Hanoi

2 Choix du périmètre d’observation et d’une étude de cas approỉondie

Recherche de la requalification urbaine des quartiers vise un but de reíbrmer et développer les villes, d ’une faẹon générale, c ’est un domaine important et compliqué de la Science urbaine La complexité de cette objet de recherche : bien que le quartier des grands ensembles est un corps de

la ville, elle se développe sans arrêt pour s ’accorder avec les niveaux des développements socio- économiques Et, malgré qu’il y a eu des lois nécessaires et impersonnels, la requaliíĩcation des quartiers suit rorientation des hérédités et des développements durables Les problématiques des domaines spécialisés et des domaines complexes que 1’on doit résoudre comme : les morphologies urbaines et architecturales, les patrimoines architecturaux et urbains, les íbnctions des nouvelles centralité commerciales, les inírastructures urbaines, économiques et les acteur d ’intervenants, les structures sociales, population et logement, stratégie et les politiques de développement,

Dans notre périmètre d ’observation, nous nous concentrions essentiellement à rechercher la requaliíication de 1’espace public des grands ensembles KTT de la ville de Hanoi', une étude des cas de quartier Giang Vo

Dans le processus d ’analyse des espaces publics de ce quartier, nous attachions de rimportance à

la relation entre les íònctions et les espaces pour structurer les modèles développées de ses formes urbaines rationnelles des grands ensembles KTT de la ville de Hanoí

3 Méthodologie de la recherche

La méthodologie employée pour 1’étude du quartier poursuit celle apprise lors de mes deux ans au sein du « DESS d ’urbanisme opérationnel» inclure: les méthodes de 1’analyse, statique, sociologique, systématique, morphologique, pour traiter les données, documents, images et les cadastres concernée par ce sujet de la recherche, celles - ci sont consultées et collectées aux sources d ’archives, les travaux sur le teưain (analyse, photo, entretien, sociologie, )

Ces méthodes non seulement permettent dans le degré général, comprenant les nature de la requaliíication de 1’espace public des quartiers de grandes ville mais encore accorder une permission de ridentiíĩcation ou de la limitation des objets de cette étude dans le processus du réaménagement de quartier -le cas de quartier Giang Vo de la ville de Hanoĩ

2

Les méthodes comparatives, conírontées et synthétiques aidaicnt les travaux établis les positions théoriques, les procédés appliquées et choisi les Solutions des spécialités Celles - ci sont accordées avec les caractéristiques des transíbrmations des espaces publics de quartier des grands ensembles, le cas de quartier Giang Vo de la ville de HanoT.

L ’enseignement dispensé est orienté sur Tapprentissage du travail de teưain, comprenant des méthodes d’analyse et de compréhension d’un site afm d ’en dégager des problématiques et d ’en comprendre les enjeux Elle implique non seulement une connaissance préalable de nombreux éléments (constitution de documents existants tels que cartes d ’archives, études ) mais aussi la conírontation d’une réalité du terrain à travers 1’accumulation d ’observations in situ autant générales (accès, abords ), ữagmentaires (relevé de détails constructifs, relevé particulier .) qu’analytiques (activités, ) Des interviews d ’habitants complètent ce dispositií

4 Objectifs de la recherche

Après les études des théories concemées les concepts de la requaliíication de Pespace public et les expériences de réaménagement des grands ensembles KTT de Hanoi en particulier, les déroulement dans le processus de la requaliíĩcation de 1’espace public de quartier Giang Vo Cette étude vise les objectifs :

- Une étude de la recherche et de la prévision de la requaliíìcation de 1’espace public pour élaborer les positions théoriques des travaux de réaménagement urbain

- Une étude de cas qui vise à bien analyser les transíbrmations de 1’espace public des quartiers grands ensemble II s'agit du quartier Giang Vo de la ville de Hanoi

- Une étude de la recherche des propositions de la requaliíication des espaces publics du quartier dans 1’avenir pour s’accorder avec les caractéristiques de mutation de la ville de Hanoi dans la période de changement de 1’économie, pour développer les structures spatiales du quartier avec les orientations associées des caractéristiques des structures urbaines des grands ensembles et les identités culturelles des villes vietnamiennes

5 Problématique d’étude

Le travail a été personnellement rythmé par des question sur la méthodologie urbaine et sur les intérêts à agir de chacun Avec des questions très problématiques au-dessous, il a été possible de construire un travail de réílexion et de projet

Les questions préalables à la problổmatique du mémoire ont été lcs suivantes:

- Quel est le rôle de 1’espace public dans le projet urbain ?

- Quels sont Ies éléments de la mise en valeur des cspaces publics des grands ensembles à Hanoi ?

Et le cas du quartier Giang Vo en particulier ?

- Quelle est la place des identités paysagères dans 1’espace public ?

- Quelles identités paysagères peuvent faire partie de 1’espace public de quartier ?

6 Déroulement du mémoire

Ce mémoire est structuré en 2 grandes parties :

Première partie: Approche de 1’espace public dans les projets urbains de réaménagement des grands ensembles de la ville de Hanoi.

Les enjeux de 1’espace public dans les projets urbains de la ville de Hanoi

Cette partie va présenter les enjeux de la politique de la ville en matière d ’espace public à Hanoi puis déíinir les possibilités de 1’espace public dans le prọịet urbain de la ville de Hanoi (défmition, structure, typologies) En même temps, nous monterons des enjeux de requaliíication de 1’espace public dans les projets urbains et les principes d ’amẻnagement

La place de 1’espace public dans les projets urbains de réaménagement des grands ensembles

- les KTT.

Cette partie repose sur 1’analyse de la place de 1’espace public dans les projets urbains de réaménagement des grands ensembles - les KTT (avec la définition et évolution des KTT) Cette analyse va s’intéresser précisément aux objectifs en matière d’aménagement des espaces publics (le volet social et économique et la concertation élargie avec les habitants)

Espace public de quartier KTT et usages: élément de projet de réaménagement

Cette partie va présenter les espaces publics de quartier KTT et les usages II s’agira d’analyser ce type d ’espace urbain au regard des principes concemant les types d’espaces publics de quartier et leurs rôles Cette partie s ’achève sur la présentation d ’un concept d ’aménagement qui place un espace multiíbnctionnel au coeur de quartier urbain et le processus de projet d ’aménagement des espaces publics

Deuxième partie : Approche pratique : étude de cas

La deuxième partie du mémoire va présenter un état des lieux et un diagnostic orientés pour un nouveau prọịet de quartier

État des Iieux un quartier KTT Giang Vo au coeur d’une zone à forte déveỉoppement économique

Cette partie nous présentera les observations relevées sur le terrain qui permettent 1’analyse des formes urbaines du quartier Giang Vo suivant les points énoncés ci-dessous: la défmition la limite d’étude et l’état des lieux : densité - occupation actuelle du sol, activités du quartier - structure/ usage/ temporalité, parcellaire et statut des sols, esquisses de typologie des réseaux viaires, hiérarchisation des typologies des voies et mixité, espaces verts - espaces paysagers, coupure, pemiéabilité et transition afín de synthèse avec les atouts et faiblesses pour comprendra un portait

d ’ensemble du quartier en 2005

Diagnostic - Hypothèses d’aménagements du quartier Giang Vo

En effet, un diagnostic dynamique pour bien comprendre les éléments sur les transíbrmations des espaces publics:

- Diagnostic social et politique : un projet socialement adapté et attendu par les habitants et les politiques

- Diagnostic technique : peu dc contraintes íòncières, techniques et juridiqucs pour des espaces publics

Cette partie se base principalement sur la critique du premier plan d ’aménagement Cette partie va ensuite proposer un nouveau diagnostic basé sur les espaces publics structurés par des espaces paysagères Cette étude est donc une proposition de réponse urbaine, sous forme d’hypothèses

d ’aménagement Ce sont des propositions optimales de forme urbaine du quartier appropriant les particularités de la mise en valeur des espaces publics dans la période du renouvellement économique pour développer les structures spatiales du quartier avec les orientations associées des caractéristique des structures urbaines de la ville traditionnelle et les identités culturelles des villes vietnamiennes

4

La place de Pespace public dans les projets de réaménagement

des grands ensembles - les KTT à Hanoi

THÔNG BÁO

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TRUNG TÂM THÔNG TIN THƯ VIỆN

A n n e x e 10

R ecom m andations débattues lors du sém inaire du 30/3/2002 Politique du logem ent au Vietnam - Q uelques conclusỉons recom m andations

1 Les mutations en cours à Hanoĩ

Les grandes villes du Vietnam, et Hanoi en particulier, sont confrontées à une double mutatior Celles-ci concement respectivement : Le passage de 1’économie planifíée à 1’économie d marché ; Le passage d’une société rurale à une société urbaine

Cette double mutation en entraĩnera probablement une troisième, le passage d ’une sociét íòrtement marquée par l’organisation autour de la famille à une société plus individualiste

Les conséquences de ces mutations sont multiples et appelleront de nombreuses réformes de 1 planiíĩcation urbaine, de Laménagement, la construction et la gestion des logements et des mode

de íònctionnement des Services urbains

2 Quelques pistes pour 1’action

Plusieurs aspects dans le processus actuel de production de logement nous semblent appeler de: réílexions nouvelles ou des réformes à court terme Nous nous contenterons ici de les énumérer :

- La planiíỉcation et Ies documents d’urbanisme doivent défínir plus précisément lí

constructibilité des parcelles (densité et hauteur) pour permettre la naissance d ’une activití immobilière saine et efficace et une émulation pour la réalisation de prọịets de qualité ;

- Le permis de construire et le titre de propriété sont essentiels pour assurer le développemen

contrôlé et harmonieux du parc de logements, et le respect du plan đ ’urbanisme Cela implique lỉ régularisation des situations illégales Pour cela, les Services de la ville doivent être dotés de moyens adaptés à cet objectif;

- Le patrimoine ĩoncier est votre Principal bien public La ville doit en maĩtriser rutilisation el

ne pas le dilapider ou laisser la spéculation coníísquer ce bien commun Pour cela, lorsqu’ur terrain agricole est destiné à être urbanisé son exploitant doit être équitablement indemnisé par la collectivité à un prix proche de celui du terrain agricole ; par contre, il ne saurait prétendre être indemnisé sur la base du teưain aménagé et constructible

- Le prix des terrains aménagés doit prendre en compte la réalisation des inírastructures et des

équipements des nouveaux quartiers Lorsqu’un teưain agricole devient constructible par une décision publique, la différence de valeur est un bien public permettant de íĩnancer ces équipements ;

- La recherche d’une densité élevée n ’implique pas la construction d ’immeubles de grande

hauteur On obtient des densités élevées avec un bon plan de détail et des immeubles de hauteur moyenne (5 à 6 étages) ;

- Le développement de 1’économie appellera un développement du système bancaire dans lequel

le crédit au logement doit trouver sa place (incitation à la généralisation de 1’utilisation de comptes bancaires pour que les ventes laissent une trace et soient contrôlables, incitation à la constitution d ’une épargne logement) ;

- Les prix des logements et des terrains ne peuvent pas être déíinis administrativement pour

certains actes, et en référence à un marché libre pour d ’autres La valeur du marché doit aussi

servir de référence à la déíìnition de 1’assiette des impôts íbnciers ; q Les impôts fonciers

doivent permettre de développer le budget de la ville pour créer et entretenir Ies Services urbains indispensables à toute métropole ;

- La mise en place d’un système d’enregistrement généralisé des titres de propriété des terrains et des logements (rôle du notaire, garanties hypothécaires) Ceci constitue un préalable

à la constitution d ’un marché iramobilier véritable et au crédit bancaire ;

- La gestion des appartements suppose que les coũts de gestion soient correctement évalués et

répartis de faẹon équitable Pour cela, la vente d ’appartements en copropriété doit être précédée

de la réalisation d ’un règlement de copropriété, véritable constitution entre les occupants de rimmeuble et règle du jeu pour la répartition des charges d ’entretien

- Les nouveaux métiers liés à 1’économie du logement doivent être encouragés et des íbrmation

spéciíĩques prévues : syndic spécialisés dans la gestion, notaires, etc De même la production

de logement en économie de marché appellera le développement des entreprises, des promoteurs immobiliers et des agents immobiliers

1 La politique du logement avant la reforme économique

La constitution de la République socialiste du Viêt-nam promulguée en décembre 1980 après 1 réuniíĩcation du pays, énonce le principe du droit au logement pour tout citoyen, et charge 1’Etí

de la politique du logement : 1’Etat encadre la construction du logement ; en même temps, stimule et aide les collectivités et citoyens à construire des habitation coníbrmes aux plar d’urbanisme, dans le but de réaliser graduellement ce droit La distribution des suríace habitables dans la gestion du logement par 1’Etat doit être juste et rationnelle »

En fait, depuis 1954, la seule politique du logement menée dans le pays était toumée vers 1 satisfaclion des besoins des íịnctionnaires Des fonds provenant du budget de PEtat permettaier

la construction de logements subventionnẻs Ces logements étaient offerts presque gratuitemer aux bénéííciaires, les charges de logement ne devant pas dépasser 1% du salaire En fait le bie:

n ’était pas considéré comme un bien économique, mais comme un bien social, un avantage socia lié au travail

Les attributions de logements se faisaient selon une liste de priorités et en fonction de critères trè normatifs Ainsi, un ministre avait droit à un logement de 100 m2 comprenant 3 à 4 pièces, UI sous-ministre à 75 m2, un directeur de Service à 30 m2 et un personnel de niveau inférieur à um surĩace habitable de 3,5 m2 par personne On estime qu’au meilleur moment de cette politique 30% du personnel d ’Etat a pu bénéíìcier d ’un logement subventionné A cet effort d< construction, 1’Etat doit ajouter un investissement non négligeable pour rénover les logement: existants qui souffrent d’une suroccupation, d’un vieillissement prématuré du à un clima diffícile, de la vétusté du réseau d’infrastructure (électricité, eau, assainissement)

En 1985, 1’Etat reconnaĩt l’insuffisance de ses moyens pour poursuivre une politique dc logements publics subventionnẻs La question du logement urbain est reposée sur de nouvelleí bases : le protocole de coopération entre « 1’Etat et le Peuple » pose les principes d ’unc décentralisation de cette politique et reconnaĩt implicitement la valorisation de la propriété privẻỄ

du logement, laissant place à de nouvelles dynamiques ó interviennent petits propriétaires bailleurs, entreprises et artisans voire investisseurs étrangers II fait place à des « maĩtres investisseurs », véritables aménageurs promoteurs Mais ce glissement vers une économie immobilière de marché n’est pas total comme nous allons le voir

2 Propriété íoncière, aménagement et construction en 2002

2.1 La propriété et Paĩíectatỉon du soi

Lors de 1’ouverture à 1’économie de marché, 1’Etat vietnamien a modiíĩé la loi íịncière, une première fois en 1987, une seconde fois en 1993 Au terme de cette loi, la propriété du sol reste exclusivement réservée à 1’Etat Personne ne peut acheter le sol mais par contre le droit d ’usage

du foncier peut être attribué par les comités populaires locaux aux vietnamiens, à des compagnies

ou à des Services du gouvemement ou des autorités locales

Ces droits d ’usage sont attribués « pour une longue durée » mais dans des buts précis Tout changement d ’usage doit faire l’objet d ’une demande, par exemple pour construire sur du terrain agricole, transíbrmer un immeuble d ’habitation en bureaux ou en hơtels

L’Etat reste propriétaire du sol, il peut récupérer le terrain à sa guise, à la condition de relocaliser les personnes ou organismes délogés Le droit d’usage du sol donne lieu au versement d’un « loyer », théoriquement révisables tous les 5 ans Les étrangers ne peuvent bénéíícier d’un droit d’usage du sol Ils peuvent, par contre, louer terrains ou bâtiments pour une durée ẻquivalente à

la durée de leurs investissements au Viet-nam

Une fois le droit d ’usage du sol obtenu, il est possible de le céder ou de le louer à un autre vietnamien ou organisme susceptible d ’être propriétaire d’un tel droit Offíciellement, la vente ou

la location d ’un droit d ’usage du sol doit être autorisée par le comité populaire municipal et son Service du logement En pratique, un très grand nombre de transactions sont faites sommairement sur un bout de papier que l’on fait « timbrer » au comité populaire du quartier De nombreuses

Annexe 11

CONSTRUCTION ET POLITIQUE DU LOGEMENT A HANOI

Rapporí de mission du 22 au 30 ntars 2002 (Ẻỉaboration par GérardLACOSTE)