nghiên cứu về các yếu tố tác động đến giá thuê căn hộ dịch vụ tại các quận trung tâm 2014 2015

Nghiên cứu và phân tích về các yếu tố thực tiễn đến giá thuê căn hộ dịch vụ tại các quận trung tâm: Khảo sát giá thuê căn hộ dịch vụ tại địa bàn các quận là quận 1, quận 2, quận 3 và quận 7 của thành phố Hồ Chí Minh từ tháng 112014 đến tháng 32015. Số lượng mẫu thu thập được: 425 Số lượng mẫu đại diện dùng để hồi quy mô hình: 141 Các nghiên cứu dựa trên các câu hỏi: Giá thuê căn hộ dịch vụ tại địa bàn thành phố Hồ Chí Minh bị ảnh hưởng bởi những yếu tố nào? Phương pháp so sánh cặp được sử dụng để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê căn hộ dịch vụ tại địa bàn thành phố Hồ Chí Minh được thực hiện như thế nào? Mô hình hồi quy xác định giá thuê căn hộ dịch vụ tại địa bàn thành phố Hồ Chí Minh được xây dựng như thế nào? Việc ứng dụng mô hình trong thực tiễn?

Trang 1

LỜI MỞ ĐẦU

1 Lí do chọn đề tài

Căn hộ dịch vụ và thị trường căn hộ cho thuê đang là một hiện tượng nổi lêntrong tình hình thị trường bất động sản sau một thời gian dài đóng băng dần cóchuyển biến tích cực Đây là một thị trường khe, tuy nhỏ nhưng mang lại tỷ suấtsinh lời rất lớn, thu hút sự quan tâm đặc biệt cuả giới đầu tư trong những năm gầnđây Tại Việt Nam, căn hộ dịch vụ và thị trường căn hộ cho thuê còn rất non trẻ,các bài nghiên cứu mang tính học thuật tại các trường đại học về vấn đề này cònrất hạn chế mặc dù tiềm năng của thị trường căn hộ cho thuê là rất lớn Chính vìthế, tác giả quyết định chọn đề tài: “Các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê căn hộ dịch

vụ tại thành phố Hồ Chí Minh” nhằm mục đích tạo tiền đề, giới thiệu và bổ sungthêm một nghiên cứu học thuật chuyên sâu về vấn đề hết sức mới mẽ và đầy tiềmnăng này Bên cạnh đó, bài nghiên cứu còn đề xuất một mô hình định lượng về cácyếu tố tác động đến giá thuê căn hộ dịch vụ tại thành phố Hồ Chí Minh nhằm phục

vụ cho công tác định giá, dự báo và tư vấn doanh nghiệp

2 Mục tiêu nghiên cứu

Thu thập giá thuê căn hộ dịch vụ và xác định các yếu tố chính yếu ảnh hưởngđến giá thuê căn hộ dịch vụ tại địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Từ đó sử dụngphương pháp so sánh cặp và mô hình hồi quy tuyến tính để tìm mô hình hồi quy có

ý nghĩa để ứng dụng vào thực tế một cách hiệu quả, phục vụ cho mục đích xácđịnh giá thuê phù hợp của người cho thuê và là cơ sở để người đi thuê xem xét giáthuê trước khi ra quyết định thuê căn hộ

3 Câu hỏi nghiên cứu

- Giá thuê căn hộ dịch vụ tại địa bàn thành phố Hồ Chí Minh bị ảnh hưởng bởinhững yếu tố nào?

- Phương pháp so sánh cặp được sử dụng để xác định các yếu tố ảnh hưởng đếngiá thuê căn hộ dịch vụ tại địa bàn thành phố Hồ Chí Minh được thực hiện nhưthế nào?

- Mô hình hồi quy xác định giá thuê căn hộ dịch vụ tại địa bàn thành phố Hồ ChíMinh được xây dựng như thế nào?

- Việc ứng dụng mô hình trong thực tiễn?

4 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê căn hộdịch vụ tại địa bàn thành phố Hồ Chí Minh và việc ứng dụng hiệu quả mô hìnhtrong thực tiễn

Trang 2

5 Phạm vi nghiên cứu

- Khảo sát giá thuê căn hộ dịch vụ tại địa bàn các quận là quận 1, quận 2, quận 3

và quận 7 của thành phố Hồ Chí Minh từ tháng 11/2014 đến tháng 3/2015

- Số lượng mẫu thu thập được: 425

- Số lượng mẫu đại diện dùng để hồi quy mô hình: 141

6 Phương pháp nghiên cứu

- Sử dụng phương pháp khảo sát thị trường để xác định các yếu tố ảnh hưởng đếngiá thuê căn hộ dịch vụ tại địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

- Sử dụng phương pháp phỏng vấn chuyên gia để xác định các yếu tố ảnh hưởngđến giá thuê căn hộ dịch vụ tại địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

- Tham khảo, điều tra, thu thập số liệu về các giao dịch thuê căn hộ dịch vụ đãthành công trên thị trường

- Sử dụng phần mềm Eview 8.0 để chạy ra mô hình có ý nghĩa từ bộ dữ liệu thuthập được

7 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài

Kết quả nghiên cửu cho thấy được trên thực tế, các yếu tố khác nhau ảnh hưởngđến giá thuê căn hộ dịch vụ như thế nào Từ mô hình hồi quy thành lập được cóthể phục vụ cho mục đích xác định giá thuê phù hợp của người cho thuê và là cơ

sở để người đi thuê xem xét giá thuê trước khi ra quyết định thuê căn hộ

8 Kết cấu đề tài

Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN

Chương 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ DỊCH VỤ TẠI

Trang 3

Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN

Bất động sản căn hộ dịch vụ là loại hình khu căn hộ được xây dựng và quản lýbởi một chủ đầu tư (cá nhân hoặc công ty, trong nước hoặc nước ngoài) duy nhấtvới mục tiêu cuối cùng là cho thuê để tạo ra lợi nhuận, không phải để bán Căn hộdịch vụ cung cấp các dịch vụ trọn gói cho nhu cầu sống và sinh hoạt của kháchthuê Đối tượng khách hàng mục tiêu mà loại hình bất động sản này hướng tới làcác chuyên gia người nước ngoài sinh sống và làm việc tại Việt Nam

Dựa vào tiêu chuẩn của các dịch vụ mà căn hộ dịch vụ mang lại, trên thịtrường bất động sản hình thành các nhóm căn hộ dịch vụ theo các phân hạng sau:

- Căn hộ dịch vụ hạng A (cao cấp): Bên cạnh những dịch vụ cao cấp phục vụcho cuộc sống và sinh hoạt, các căn hộ dịch vụ cao cấp còn cung cấp thêm cáctiện nghi hạng sang như vệ sinh căn hộ hằng ngày, toà nhà được quản lý bởichủ đầu tư hoặc các hãng quản lý bất động sản chuyên nghiệp nhất nhưCBRE, Colliers International, Crushman& Wakefield, JLL… chỗ đỗ xe hơi,

bể bơi tràn bờ, sauna, trung tâm thể thao, mua sắm, khu vui chơi trẻ em, spa,sân chơi tennis…Hiện nay tại thành phố Hồ Chí Minh, các khu căn hộ hạngsang có số lượng hạn chế, có thể kể đến như Inter Continental, NorfolkMansion, Sedona Suits, Diamond Plaza, Saigon Sky Garden (Quận 1),Indochine Park Tower (Quận 3), Xi Riverview Palace, Riverside (Quận 2)…

- Căn hộ dịch vụ hạng B (trung cấp): Ngoài những dịch vụ cơ bản đi kèm giáthuê, các căn hộ dịch vụ phân hạng trung cấp còn được trang bị thêm các dịch

vụ như bảo vệ 24/24, sân vườn, máy phát điện, khu căn hộ được quản lý bởichủ đầu tư uy tín hoặc các hãng quản lý bất động sản chuyên nghiệp có thể kể

Trang 4

đến như CBRE, Savills, Colliers International…Tiêu biểu cho các căn hộ dịch

vụ ở phân hạng trung cấp đó là Somerset Nguyen Thi Minh Khai, SomersetHCMC, Lancaster (Quận 1), Garden View Court, Sherwood, Saigon Pavillon,

An Phu Plaza (Quận 3), Ava Residence, Vista Somerset (Quận 2), Crescent,Water front (Quận 7)

- Căn hộ dịch vụ hạng C (thấp cấp): Căn hộ được trang bị các dịch vụ cơ bản đikèm như dịch vụ bảo vệ, căn hộ tiện nghi ở mức độ trung bình, truyền hìnhcable, phòng tắm rộng rãi Các khu căn hộ dịch vụ hạng C hầu hết do các chủđầu tư trong nước xây dựng và quản lý, diện tích nhỏ, không có nhiều dịch vụnâng cao đi kèm Các căn hộ dịch vụ hạng C chiếm số lượng lớn trong tổng sốcăn hộ dịch vụ hiện hữu trên thị trường thành phố Hồ Chí Minh

Bảng 1.1: Điểm khác nhau giữa căn hộ dịch vụ và căn hộ không dịch vụ

Được sở hữu trực tiếp bởi nhà đầu

tư, khu căn hộ được xây dựng chỉ để

cho thuê

Được sở hữu bởi cá nhân hoặc các côngty

Thuộc về thể chế quản lý và cho

thuê Thuộc thể chế quản lý, sở hữu hoặc chothuê lại

Trang bị đầy đủ nội thất đồng bộ

của toàn khu căn hộ, phù hợp với

từng phân hạng căn hộ

Không trang bị nội thất hoặc trang bịtheo thị hiếu cá nhân của chủ sở hữuhoặc người đi thuê

Thời hạn hợp đồng: linh hoạt theo

ngày, tháng đến tối đa 24 tháng

Thời hạn hợp đồng: tối thiểu là 12tháng

Đặt cọc: 1 hoặc 2 tháng

Thanh toán: thông thường là mỗi

tháng hoặc thoã thuận

Đặt cọc: 2 thángThanh toán: mỗi tháng, mỗi quý hoặcthoã thuận

Hoá đơn thanh toán mỗi tháng bao

gồm tiền thuê căn hộ và các dịch vụ

đi kèm căn hộ, cụ thể:

Những dịch vụ được bao gồm: phí

quản lý, tiền điện, nước (trong hạn

mức cho phép), phí dọn dẹp, ADSL,

TV cable, phí điện thoại nội thành,

miễn phí dịch vụ thư giãn như gym,

sauna

Những dịch vụ không được bao

gồm: phí bãi đỗ xe, giặt là, phục vụ

bữa sáng

Hoá đơn thanh toán mỗi tháng tiền thuêcăn hộ và phí sử dụng dịch vụ tách biệtnhau, cụ thể:

Những dịch vụ được bao gồm: các dịch

vụ hiện có của toà nhà

Những dịch vụ không được bao gồm:

phí quản lý, tiền điện, nước, phí dọndẹp, ADSL, TV cable, phí điện thoại,các dịch vụ thư giãn như gym, sauna

Các đại diện: Inter Continental,

Diamond Plaza, Sedona Suites,

Norfolk, Somerset, An Phu Plaza

Các đại diện: Avalon, Sailing Tower,Saigon Pearl, City Garden, The Estella,

Trang 5

The Vista

Nguồn: Nghiên cứu của tác giả

1.2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ DỊCH VỤ

1.2.1 Khái niệm về thị trường căn hộ dịch vụ

Thị trường căn hộ dịch vụ là một bộ phận cấu thành của thị trường bất độngsản, thị trường căn hộ dịch vụ chỉ mới chính thức hình thành tại Việt Nam từ năm

1995 nên các nghiên cứu về thị trường này còn rất hạn chế, các nghiên cứu nàychủ yếu do các công ty dịch vụ bất động sản đa quốc gia tiến hành, phục vụ chomục đích nghiên cứu và tư vấn

Thị trường căn hộ cho thuê khu vực Châu Á:

- Cùng với nền kinh tế phát triển và tốc độ tăng trưởng thần kì, NhậtBản đã có cho riêng mình ngành dịch vụ cho thuê căn hộ vào nhữngnăm 1980 Ban đầu, các căn hộ phục vụ cho nhu cầu ăn ở, nghỉ ngơitại khu nhà tiếp khách của công ty, cho các chuyên gia nước ngoài vànhững nhân viên trung thành, những người sống xa công ty Lúc bấygiờ, các tòa nhà căn hộ đi kèm với cơ sở vật chất hạn chế và dịch vụtối thiểu hoặc không có yếu tố dịch vụ yêu cầu

- Vào giữa năm 1990, chứng kiến sự nổi lên của các quốc gia côngnghiệp mới tại khu vực Đông Á và Đông Nam Á, được ví như nhữngcon rồng nhỏ, những con hổ của Châu Á như Đài Loan, Hong Kong,Hàn Quốc, Singapore, Malaysia, Thái Lan, làm cho việc đầu tư vàonhững thị trường này trở nên hấp dẫn Cùng với làn sống đầu tư đó,kinh doanh căn hộ dịch vụ dần tạo được thị trường cho mình tại cácquốc gia này

- Nhìn thấy được một tỷ suất sinh lợi cao từ kinh doanh căn hộ dịch vụcho thuê, các chủ đầu tư và các hãng quản lý bất động sản chuyênnghiệp, mà tiên phong là Ascott, Somesert, Crushman& Wakefield,HVS, CBRE, đã lường trước các nhu cầu của khách thuê và các tiêuchuẩn yêu cầu tối thiểu của loại hình bất động sản này, để cung cấpcác căn hộ tiện nghi, an toàn và các dịch vụ có liên quan, từ đó hìnhthành nên một thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê vững chắc và có sứclan toả ra toàn Châu Á

Thị trường căn hộ cho thuê tại Việt Nam:

Với việc gỡ bỏ lệnh cấm vận thương mại Hoa Kỳ tại Việt Nam vàokhoảng năm 1995, các thương hiệu căn hộ dịch vụ nổi tiếng cũng như các hãngquản lý bất động sản chuyên nghiệp bắt đầu vào Việt Nam tại các thành phố thenchốt là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh để khám phá và hình thành thị trườngcăn hộ dịch vụ cho thuê Vào những năm 1990, nhờ lợi thế chi phí xây dựng và

Trang 6

nhân công thấp hơn nhiều so với chi phí hình thành một toà căn hộ tương tự ở cácquốc gia khác trong khu vực, các nhà đầu tư có thể xây dựng một toà căn hộ hạng

A sở hữu các dịch vụ thông minh, tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, với ngânsách đạt tiêu chuẩn hạng B hoặc thấp hơn giá thuê tại các thành phố quốc tế Đây

là một lợi thế ban đầu để thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê tại Việt Nam tiếp cận

dễ dàng với các khách hàng mục tiêu của mình

1.2.2 Vai trò của thị trường căn hộ dịch vụ

Các chuyên gia có xu hướng chọn thuê các căn hộ dịch vụ thay vì thuê các căn

hộ không dịch vụ Nhu cầu đối với căn hộ dịch vụ ở thành phố Hồ Chí Minh củacác chuyên gia nước ngoài và khách công tác đang tăng cao Tổng lượng căn hộ tiêuthụ tăng 8% mỗi năm, từ năm 2010 đến năm 2014 (theo thống kê của Savills) Điềunày được giải thích bởi các đặc điểm đặc biệt của bất động sản căn hộ dịch vụ, cụthể như sau:

- Các căn hộ dịch vụ có vị trí thuận tiện, chỉ mất chưa đến 15 phút lái xe

để đến khu trung tâm tài chính thành phố, trường học quốc tế, bệnhviện…

- Hợp đồng thuê có thời hạn linh hoạt

- Việc thanh toán và xuất hoá đơn đỏ rõ ràng

- Căn hộ dịch vụ cung cấp các dịch vụ đa dạng, thoãi mái

- Căn hộ dịch vụ có cách thức bố trí, trang bị nội thất phù hợp với văn hoángoại quốc

- Căn hộ dịch vụ mang đến nhiều tiện ích đi kèm: thư viện, rạp chiếu bóngmini, hồ bơi…

- Dễ dàng check-in hoặc check-out

- Mang tính riêng tư

1.3 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ THUÊ CĂN HỘ DỊCH VỤ

1.3.1 Khái niệm giá thuê căn hộ dịch vụ

Giá thuê căn hộ dịch vụ, theo cách tiếp cận của CBRE, được định nghĩa làgiá mà người đi thuê sẵn lòng bỏ ra để thuê căn hộ và các dịch vụ đi kèm với nó,hay nói cách khác, giá thuê căn hộ dịch vụ là giá mà chủ đầu tư đòi hỏi nhận đượckhi cung cấp căn hộ cho thuê và các dịch vụ đi kèm Giá thuê căn hộ dịch vụthông thường bao gồm căn hộ và các dịch vụ tương ứng với từng phân hạng căn

hộ Giá thuê căn hộ có thể đã bao gồm hoặc không bao gồm thuế giá trị gia tăngVAT cũng như các tiện ích nâng cao bổ sung tương ứng với từng phân hạng căn

hộ dịch vụ

Xét về phương thức thanh toán, ban đầu, người đi thuê bắt buộc phải đặt cọcmột khoảng tiền tương ứng với một hoặc hai tháng tiền thuê căn hộ dịch vụ, thanhtoán tiền thuê vào mỗi cuối tháng hoặc cuối quý được quy định rõ trong hợp đồng

Trang 7

Trên thực tế, mỗi hoá đơn thanh toán hàng tháng cơ bản bao gồm tiền thuêcăn hộ và các dịch vụ đi kèm căn hộ, cụ thể:

- Những dịch vụ được bao gồm: phí quản lý, tiền điện, nước (trong hạn mứccho phép), phí dọn dẹp, ADSL, TV cable, phí điện thoại nội thành, miễn phídịch vụ thư giãn như gym, sauna

- Những dịch vụ không được bao gồm: phí bãi đỗ xe, giặt là, phục vụ bữasáng

1.3.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê căn hộ dịch vụ

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê căn hộ dịch vụ được chia thành ba nhómchính và được trình bày cụ thể sau đây:

- Nhóm các yếu tố kinh tế-xã hội: Sự diễn biến của tình hình kinh tế-xã hội

có tác động to lớn đối với thị trường bất động sản nói chung và thị trườngcăn hộ dịch vụ nói riêng Tình hình kinh tế thay đổi kéo theo sự tăng lênhay sụt giảm về cả phía cung và phía cầu, từ đó, một cách gián tiếp, tácđộng đến giá thuê căn hộ dịch vụ

- Nhóm các yếu tố bên ngoài:

+ Vị trí: Vị trí kinh tế là yếu tố quan trọng ảnh hưởng mật thiết đến giáthuê căn hộ dịch vụ và ảnh hưởng mật thiết đối với các yếu tố bênngoài khác Vị trí kinh tế bao gồm mức độ phát triển của các côngtrình phụ trợ, cơ sở hạ tầng xung quanh, khoảng cách đến quận trungtâm (CBD), mức độ dễ dàng tiếp cận khách hàng mục tiêu

+ Chất lượng môi trường: Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giáthuê căn hộ dịch vụ theo hai khía cạnh chính yếu đó là môi trường tựnhiên và môi trường nhân văn Chất lượng môi trường tự nhiên có thể

kể đến như ô nhiễm không khí, ô nhiễm tiếng ồn, ô nhiễm nguồnnước sinh hoạt…Chất lượng môi trường nhân văn đề cập đến trình độhọc vấn, nghề nghiệp hay mức thu nhập của khu dân cư và mức độ anninh xung quanh

+ Giao thông: Điều kiện giao thông ảnh hưởng đến giá thuê căn hộ dịch

vụ thông qua thời gian di chuyển đến quận trung tâm (CBD) và cácquận phát triển khác, độ tiện lợi của cơ sở hạ tầng giao thông, mạnglưới giao thông và các phương tiện giao thông công cộng

+ Cơ sở hạ tầng phụ trợ xung quanh: Căn hộ nằm trong một tổng thể cơ

sở hạ tầng phát triển sẽ giúp tăng cường sự tiện lợi về phương diệntiếp cận cho toà căn hộ

- Nhóm các yếu tố nội tại:

+ Diện tích: Diện tích của căn hộ dịch vụ phải phù hợp với nhu cầu củakhách thuê, nếu diện tích quá lớn hoặc quá nhỏ đều không dễ dàngtrong việc kí kết hợp đồng cũng như khó phù hợp ngân sách của

Trang 8

khách thuê, nên diện tích có ảnh hưởng đến giá thuê căn hộ dịch vụ.+ Số phòng ngủ: Số phòng ngủ của căn hộ dịch vụ phải phù hợp vớinhu cầu của khách thuê, nếu số phòng ngủ quá nhiều hoặc quá ít sovới nhu cầu thuê đều không dễ dàng trong việc kí kết hợp đồng cũngnhư khó phù hợp ngân sách của khách thuê, nên số phòng ngủ có ảnhhưởng đến giá thuê căn hộ dịch vụ.

+ Phân hạng: Yếu tố phân hạng không những tác động đến chất lượngcăn hộ mà còn quyết định chất lượng các gói dịch vụ đi kèm và thểhiện vị thế xã hội của khách hàng Vì vậy, yếu tố phân hạng có ảnhhưởng quyết định đến giá thuê căn hộ dịch vụ

+ Uy tín chủ đầu tư, nhà quản lý và danh tiếng của toà căn hộ dịch vụ:

Uy tín chủ đầu tư, nhà quản lý sẽ tạo nên danh tiếng của toà căn hộdịch vụ, tạo thành thương hiệu trong tâm trí khách thuê Thương hiệunày có tác động đến giá thuê căn hộ dịch vụ

+ Cảnh quan, tầm nhìn: Tầm nhìn đẹp được mang lại từ các yếu tố khácnhư vị trí, môi trường xung quanh và tầm cao của căn hộ Các kháchthuê Châu Á, đặc biệt là những người trẻ tuổi có xu hướng quan tâmđến các căn hộ dịch vụ có cảnh quan đẹp mắt Vì vậy, cảnh quan vàtầm nhìn đẹp có ảnh hưởng đến giá thuê căn hộ dịch vụ

+ Tiếp cận dễ dàng với khách thuê mục tiêu: Các căn hộ dịch vụ nằm ởnhững vị trí thuận lợi, tiếp cận đối tượng khách thuê mục tiêu củamình dễ dàng sẻ có được lợi thế so sánh với các căn hộ cùng phânhạng khác cũng như tạo lợi thế nội tại trong việc đưa ra giá thuê cănhộ

1.4 PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ THUÊ CĂN HỘ DỊCH VỤ

1.4.1 Phương pháp so sánh cặp

 Cơ sở lý luận:

Các cặp giao dịch được hiểu là giao dịch của hai tài sản, lý tưởng nhất làgiống hệt nhau, ngoại trừ một số điểm khác biệt (ví dụ vị trí), mà sự hiện hữucủa nó có thể giải thích sự khác nhau trong giá bán của các tài sản này.Phương pháp này cho phép tính toán các điều chỉnh theo đặc trưng đã nêu trên

và sử dụng kết quả để tiến hành điều chỉnh giá bán của tài sản so sánh về tàisản thẩm định

Các bước tiến hành phương pháp:

Bước 1: Điều tra giá thuê của những tài sản có các đặc điểm tương tự, các yếu

tố có thể ảnh hưởng đến giá thuê căn hộ

Bước 2: Lựa chọn các tài sản mang tính đại diện cao, có các đặc điểm hoàntoàn giống nhau và chỉ khác nhau ở một đặc điểm duy nhất, tiến hành phân

Trang 9

tích, so sánh, điều chỉnh yếu tố gây nên sự khác biệt trong giá thuê của các tàisản được chọn.

Phương pháp so sánh cặp được sử dụng có tính thuyết phục cao vì các dữliệu có được được lấy trực tiếp từ thị trường bất động sản

1.4.2 Phương pháp sử dụng mô hình hồi quy trong việc vệc xác định giá thuê căn hộ dịch vụ

 Cơ sở lý luận:

Phương pháp này dựa trên cơ sở là bài toán phân tích hồi quy, trên cơ sởcác giao dịch thu thập trên thị trường sơ cấp có thể xác định mức độ ảnhhưởng của các yếu tố khác nhau lên giá cho thuê căn hộ dịch vụ để từ đó làm

cơ sở phục vụ cho công tác dự báo, định giá hàng loạt

 Phạm vi áp dụng và yêu cầu của phương pháp:

Phạm vi áp dụng: Phương pháp này được áp dụng đối với những bấtđộng sản thường xuyên phát sinh giao dịch trên thị trường như đối tượngđang được nghiên cứu là căn hộ dịch vụ, các yếu tố tác động đến giá bánhoặc giá thuê dễ dàng được tìm ra

Yêu cầu của phương pháp: Các thông tin thu thập được phải đầy đủ vàchính xác, có thể kiểm chứng được trên thực tế Vì đây là phương pháp toánhọc nên người tiến hành nghiên cứu phải có kiến thức tốt về toán học, cụ thể

là bài toán hồi quy, và có thể sử dụng tin học trong việc thành lập mô hìnhhồi quy

 Các bước tiến hành phương pháp:

Bước 1: Điều tra giá thuê của những tài sản tương tự, các yếu tố có thể ảnhhưởng đến giá thuê căn hộ

Bước 2: Lựa chọn mô hình hồi quy phù hợp để xem xét mức độ ảnh hưởngcủa các yếu tố đến giá thuê bất động sản

Bước 3: Xác định mô hình tốt nhất và đánh giá mức độ ảnh hưởng của cácyếu tố

Bước 4: Xác định được các yếu tố của bất động sản cần xác định giá thuê vàđưa ra mô hình để xác định giá thuê bất động sản

Dạng mô hình hồi quy vận dụng:

Mô hình hồi quy trong xác định giá thuê bất động sản được sử dụng là môhình hồi quy đa biến có dạng tổng quát như sau:

Pi=ββ0+β1X1+β2X2+…+βnXn+ei

Trong đó:

Pi: Biến phụ thuộc thể hiện giá thuê của bất động sản trong lần quan sátthứ i

β0: Tung độ góc của mô hình

X1, X2,…,Xn: Các biến độc lập thể hiện các yếu tố tác động đến giá thuê

Trang 10

bất động sản.

β1, β2,…, βn: Các hệ số hồi quy thể hiện mức độ tác động của các yếu tốtương ứng đến giá thuê bất động sản

ei: Giá trị giao động ngẫu nhiên hay sai số trong lần quan sát thứ i

Việc hồi quy cần số lượng dữ liệu lớn, cập nhật, minh bạch nhằm tạo ra kếtquả có tính đại diện chung cho thị trường

 Các giả định của mô hình:

Trong mô hình hồi quy bao gồm hai phần là phần kiểm soát và phần ngẫunhiên, ei là biến ngẫu nhiên và tuân thủ theo phân phối chuẩn, các biến X1,

X2,…,Xnlà các biến kiểm soát hay còn gọi là các biến cho trước Pi cũng làmột biến ngẫu nhiên Mô hình hồi quy có các giả định sau:

- Giá trị kỳ vọng của ei=β0

- Không có sự tương quan

- Phương sai đồng nhất

- Nhiễu ngẫu nhiên không tương quan với X1, X2,…,Xn

- Không nhận dạng sai mô hình

 Sự lụa chọn mô hình:

Có thể xây dựng nhiều mô hình để xác định biến phụ thuộc P, ứng vớitừng mô hình có những biến độc lập Xi khác nhau, vấn đề là trong số các môhình đặt ra mô hình nào là tốt nhất Thông thường, việc lựa chọn mô hình tốtnhất thường dựa vào hệ số xác định R2 để giải thích mức ý nghĩa của cácbiến Xi đối với biến P trong mô hình, nếu chỉ số này càng cao thì các biến Xi

giải thích tốt biến P, từ đó có thể dẫn đến kết luận mô hình càng tốt Tuynhiên, cũng cần phải lưu ý rằng mỗi một mô hình hồi quy có nhiều thuộctính, để đánh giá chất lượng của mô hình cần phải xem xét đồng thời cácthuộc tính đó

 Kiểm định các hệ số của biến độc lập:

Để khẳng định các yếu tố Xi tác động đến P với một độ tin cậy nhất định,việc dựa vào kiểm định T là rất quan trọng để kiểm tra mức ý nghĩa của từng

hệ số đối với mô hình

Giả thiết H0: βi=β0, H1: βi#0, nếu trị số kiểm định tính toán được Tt có trị sốtuyệt đối lớn hơn Tc khi đó có thể bác bỏ giả thiết H0, có nghĩa là βi#0 và yếu

tố Xi thực sự tác động đến P

 Những điều cần chú ý trong phương pháp:

- Yếu tố thời gian tác động lên gia thuê do vậy các số liệu sử dụng cho

mô hình phải thống nhất về thời gian

- Các đơn vị của các yếu tố phải đồng nhất: USD/m2, m2, phút…

- Có thể sử dụng các kiểm định khác nhau để kiểm định mô hình.

Trang 11

hồi quy là giá trị trung bình của biến phụ thuộc trên cơ sở giá trị biếttrước của các biến độc lập, vì thế kết quả mang tính đại diện cho giáthuê bất động sản của một khu vực nhưng mức độ chính xác trongmỗi bất động sản cụ thể chỉ mang tính tương đối.

- Kết quả từ mô hình hồi quy cần được xen xét (biến phụ thuộc hay

biến độc lập) thay đổi khi thay đổi một đơn vị của một yếu tố trongđiều kiện các yếu tố khác không đổi Điều này có thể không hoàn toànđúng trong thực tiễn sự thay đổi của một yếu tố này có thể kéo theo sựthay đổi tác động của yếu tố khác lên giá thuê bất động sản

Trang 12

Chương 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ DỊCH VỤ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

2.1 THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ DỊCH VỤ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

2.1.1 Tổng quan tình hình kinh tế vĩ mô và thị trường căn hộ dịch vụ tại thành phố

Hồ Chí Minh

Trong những năm vừa qua, từ 2011 đến giữa 2014, chứng kiến sự sụt dốc kéodài của thị trường bất động sản nói chung, làm cho giá thuê căn hộ dịch vụ có sự sụtgiảm đáng kể trong giá chào thuê và giá thực thuê Tuy nhiên, tính đến cuối năm

2014, thị trường có xu hướng chuyển động tích cực Có được kết quả trên là do:

- Trong năm 2014, tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam xếp thứ hai trongkhu vực APAC

- Chi phí huy động vốn thấp Thông tin tác giả thu thập được từ ba ngân hàngTechcombank, Vietcombank và ACB thì lãi suất trong 12 tháng đầu lầnlượt là 9.49%, 7.99% và 8.9%, thấp hơn nhiều so với các năm từ 2011 đến2013

- Thị trường chứng khoán sôi động hơn Có thêm 9 công ty mới niêm yết trênsàn Hồ Chí Minh và 13 công ty mới niêm yết trên sàn Hà Nội, tăng so vơinăm 2013 Thị trường chứng khoáng năng động kéo theo hoạt động đầu tưtrở nên sôi nổi

- Giá dầu giảm kỷ lục, ảnh hưởng theo hai chiều hướng xấu và tốt Giá dầugiảm thúc đẩy tiêu dùng tăng (tăng 3% theo thông kê của CBRE), chi phíxây dựng và vận hành toà nhà giảm Song song với đó giá dầu giảm làm tỷgía hối đoái suy yếu và hao hụt thu ngân sách khoảng 3 tỷ USD (theo thống

kê của EY) Tuy nhiên các ảnh hưởng xấu đã được hạn chế nhờ vào dự trữngoại hối đủ, thặng dư thương mại, vốn FDI ổn định, lạm phát được giữ ởmức thấp

Trang 13

Hình 2.1 Đồ thị tăng trường GDP khu vực APAC (2014-2015)

Nguồn: CBRE Việt Nam

Từ những nguyên nhân trên, chúng ta hoàn toàn có thể thấy được triển vọngđầu tư và phát triển được cải thiện trong năm 2015 Thị trường bất động sản đi lênnhẹ sau một thời gian dài sụt giảm, kéo theo những diễn biến thị trường cho thuêcăn hộ trở nên tốt hơn, cụ thể là:

- Giá chào thuê và giá thực thuê có xu hướng gia tăng trở lại Đến cuối Quý

4/2014, giá thực thuê hạng A đạt 32.18 USD/m2/tháng và hạng B đạt 25.34USD/m2/tháng, tăng tương ứng 1.8% và 1.0% so với quý trước (theo thống

kê từ bộ phận Residential Leasing CBRE)

Trang 14

Hình 2.2 Biểu đồ xu hướng giá thuê căn hộ dịch vụ tại thành phố Hồ Chí Minh

- Ngân sách thuê căn hộ được cải thiện và mở rộng Tỷ trọng yêu cầu thuê

dưới 1,000 USD/tháng giảm, mức trung bình là từ 2,000 đến 4,000USD/tháng gia tăng và bắt đầu xuất hiện khách thuê có ngân sách rất tốt,sẵn sàng chi trên 6,000 USD/tháng

Hình 2.3 Biểu đồ ngân sách khách thuê

- Thời hạn thuê chủ yếu từ 6 tháng đến 1 năm, vì vậy cần thận trọng theo dõi

sát sao thị trường nhằm xem xét đây có phải là xu hướng cải thiện dài hạnkhông

Trang 15

Hình 2.4 Biểu đồ thời hạn thuê

- Nguồn cung mới cho thị trường căn hộ dịch vụ trong năm 2014 không

nhiều, nổi bật nhất trong số đó là The Ascott Limited sẽ giới thiệu thươnghiệu căn hộ dịch vụ hàng đầu Ascott vào Việt Nam, tại dự án AscottWaterfront Saigon gồm 222 căn hộ dịch vụ cao cấp tại quận 1 Và vì vậy,khu trung tâm (CBD) lại nhộn nhịp với hàng loạt dự án căn hộ dịch vụ dựkiến sẽ khai trương trong giai đoạn 2015-2016, bao gồm khu căn hộ AscottWaterfront Saigon kể trên, Saigon Plaza, C.T Plaza Saigon và SaigonTimes Square

2.1.2 Thực trạng thị trường căn hộ dịch vụ tại địa bàn quận 1 và quận 3 (khu vực trung tâm)

 Vị trí: Quận 1 và quận 3 là hai quận trung tâm hành chính, kinh tế và văn

hoá của thành phố Hồ Chí Minh

 Thực trạng: Các loại hình bất động sản phổ biến tại đây rất đa dạng, bao

gồm các cao ốc văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, cửa hàng dịch vụtiện ích, các khách sạn, khu căn hộ dịch vụ cao cấp Đối tượng khách hàng,khách thuê mục tiêu là các công ty đa quốc gia nổi tiếng ở nhiều lĩnh vựcnhư Sony, Samsung, Microsoft, KPMG, Ernst and Young, CBRE, P&G thuê văn phòng, các chuyên gia nước ngoài làm việc cho các công ty quốc tếthuê căn hộ dịch vụ để thuận tiện cho nhu cầu sống và làm việc

 Căn hộ dịch vụ: Các căn hộ dịch vụ tại trung tâm thành phố rất đa dạng,

trãi dài từ hạng A đến hạng C, tập trung thành từng khu, dễ tiếp cận và dễ tạo

ấn tượng trong tâm trí khách thuê, với các mức giá thuê, diện tích và các tiệních nâng cao phù hợp với ngân sách của từng khách thuê Khách thuê mụctiêu là các chuyên gia người nước ngoài sinh sống và làm việc tại thành phố

Trang 16

Hồ Chí Minh, quốc tịch khách thuê đa dạng, tập trung thành từng khu phùhợp với mỗi nền văn hoá, ngân sách khách thuê đa dạng.

Theo báo cáo quý 1 năm 2015 của công ty nghiên cứu thị trường ColliersInternational, điểm danh các toà căn hộ dịch vụ nổi bật tại quận trung tâm(CBD) của thành phố Hồ Chí Minh được thể hiện trong bản đồ dưới đây:

Hình 2.5 Bản đồ phân bổ các căn hộ dịch vụ tại quận trung tâm.

Nguồn: Colliers International Việt Nam

Trang 17

2.1.3 Thực trạng thị trường căn hộ dịch vụ tại địa bàn quận 7 (khu vực khu đô thị Phú Mỹ Hưng)

 Vị trí: Quận 7 có những tuyến đường giao thông chính thuận tiện kết nốikhu Nam Sài Gòn với trung tâm thành phố và các quận khác

 Thực trạng: Các loại hình bất động sản phổ biến ở Phú Mỹ Hưng baogồm chung cư cao cấp, trung tâm thương mại, dịch vụ tiện ích, các khu biệtthự sang trọng và căn hộ dịch vụ Đối tượng khách hàng, khách thuê hướngđến là các hộ gia đình có thu nhập cao, người nước ngoài sinh sống và làmviệc tại khu trung tâm thành phố Hồ Chí Minh và quận 7, mà chủ yếu làngười từ các nước Hàn Quốc, Nhật Bản Cụ thể như sau:

- Cơ sở hạ tầng thuộc khu đô thị Phú Mỹ Hưng phát triển gần như hoànchỉnh, dễ dàng tìm thấy các nhà hàng phục vụ món ăn Nhật Bản, Hànquốc và quốc tế, các cửa hàng tiện dụng và thức ăn nhanh Ngoài ra còn

có các trung tâm thương mại, vui chơi giải trí, thể dục thể thao nhưCressen Mall, Parkson Paragon, California fitness and yoga center, trungtâm hội nghị và triển lãm thành phố SECC và các tòa cao ốc văn phòngnằm trong khu tài chính quốc tế Bên cạnh đó, cảnh quan sông đẹp mắt vàkhông khí trong lành là một lợi thế lớn của khu vực này

 Căn hộ dịch vụ: Các căn hộ dịch vụ ở quận 7 chủ yếu là các căn hộ hạng

B trở lên, các căn hộ dịch vụ hạng C với giá thuê thấp hơn có số lượng ít,nằm ở vị trí khó tiếp cận Các căn hộ có chất lượng phòng ốc mới, tiện nghi,

cơ sở hạ tầng xung quanh như trường học, bệnh viện quốc tế hiện đại, đầy

đủ, môi trường sống an ninh, kiểu mẫu Các căn hộ dịch vụ ở đây chủ yếu làloại căn hộ 1 và 2 phòng ngủ Đối tượng khách thuê căn hộ dịch vụ ở quận 7chủ yếu là các chuyên gia người nước ngoài có mức thu nhập cao sinh sống

và làm việc tại khu trung tâm thành phố Hồ Chí Minh hoặc ngay tại quận 7.Quốc tịch khách thuê đa dạng, nhưng trọng tâm vẫn là các khách thuê ngườiNhật Bản, Hàn Quốc với khoản ngân sách cao

2.1.4 Thực trạng thị trường căn hộ dịch vụ tại địa bàn quận 2 (khu vực làng Thảo Điền, An Phú)

 Vị trí: Quận 2 có một vị trí thuận lợi trong việc tiếp cận khu vực trung tâmcũng như kết nối với các quận khác của thành phố Hồ Chí Minh, có cáctuyến đường lớn gắn kết khu vực phía Đông và khu đô thị trung tâm, giúprút ngắn đáng kể thời gian di chuyển của cư dân Cụ thể:

- Đường đại lộ Đông Tây kết nối phía đông, những tỉnh miền Đông vànhững tỉnh miền Tây thông qua trung tâm quận 1

- Đường Xa Lộ Hà Nội, kết nối giao thông trọng điểm từ những quậnphía đông thành phố và trung tâm thành phố

Trang 18

- Đường Vành Đai Trong, kết nối khu vực quận 7, khu vực phía Tâycủa Sài Gòn với phía Đông Sài Gòn thông qua quận 2

- Ngoài ra, trong tương lai sẽ có thêm tuyến tàu điện Bến Thành-Suốitiên, một tuyến giao thông vô cùng hiện đại và thuận tiện kết nối 2điểm từ Bến Thành, qua quận 2 đến Suối tiên

- Vị trí quận 2 liền kề với quận 1 nhưng diện tích đất trống còn rấtnhiều, đang thu hút rất nhiều những dự án chung cư, trung tâmthương mại, các khu villa cao cấp, căn hộ dịch vụ…có lợi thế vềdiện tích lớn cũng như các tiện ích đi kèm

 Thực trạng: Các loại hình bất động sản hiện có ở quận 2 phổ biến gồm cóchung cư cao cấp, trung tâm thương mại, dịch vụ tiện ích và các căn hộ dịch

vụ Đối tượng khách hàng/khách thuê hướng đến là các hộ gia đình có thunhập cao, người nước ngoài sinh sống và làm việc tại làng Thảo Điền, màchủ yếu là người từ các nước phương Tây, Đông Nam Á Cụ thể như sau:

- Bên cạnh ưu điểm là dễ dàng tiếp cận, hình thành khu dân cư caocấp khép kín cùng nhiều tiện ích đi kèm thì khu vực làng Thảo Điền

và An Phú có cơ sở hạ tầng phát triển chưa thật sự hoàn chỉnh vàđồng bộ, diện tích đất trống còn nhiều Khu vực gần Xa lộ Hà Nộikhông khí bị ô nhiễm, ô nhiễm tiếng ồn Cá biệt có những conđường rất xấu, xe máy khó di chuyển và xe hơi không vào được Cáctrung tâm thương mại và các tiện ích vui chơi giải trí đi kèm tươngđối đầy đủ, có thể kể đến như Parkson Cantavill, siêu thị BigC, Lottecineplex, California fitness and yoga center, các cửa hàng tiện ích,công viên, hồ bơi cũng như các dự án lớn đang trong quá trình xâydựng như Vincom mega mall

 Căn hộ dịch vụ: Nhằm đáp ứng nhu cầu sinh sống cho người nước ngoài

làm việc tại thành phố Hồ Chí Minh mà chủ yếu là các công ty, trường họcquốc tế, trung tâm ngoại ngữ trong khu vực làng Thảo Điền, rất nhiều căn hộdịch vụ mở ra với nhiều lựa chọn về mức giá, số phòng ngủ, diện tích và cáctiện ích đi kèm Tuy nhiên, phần lớn các căn hộ dịch vụ tại quận 2 là các căn

hộ hạng C, có chất lượng dịch vụ bình thường, xuống cấp, chất lượng hạtầng xung quanh như đường xá, cảnh quan ở mức trung bình và kém, cá biệtmột số căn khó khăn để tiếp cận Ngoài số ít các khu căn hộ dịch vụ tậptrung, số còn lại nằm phân tán và nhỏ lẻ, gây khó khăn trong việc tiếp cận vàtạo nên ấn tượng không tốt trong tâm trí khách thuê Đối tượng khách thuêmục tiêu của các dự án căn hộ dịch vụ tại quận 2 là các chuyên gia, giáo viênhoặc khách thuê nước ngoài, với quốc tịch đa dạng nhưng chủ yếu là cáckhách thuê có quốc tịch Âu Mỹ, Đông Nam Á với ngân sách trung bình cao

Trang 19

2.2 CÁC NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN

2.2.1 Ứng dụng mô hình Hedonic xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà cho thuê ở thành phố Cần Thơ.

Bài nghiên cứu với đề tài “Ứng dụng mô hình Hedonic xác định các nhân tốảnh hưởng đến giá nhà cho thuê ở thành phố Cần Thơ” do nhóm giảng viên củatrường đại học Cần Thơ là Nguyễn Quốc Nghi, Nguyễn Đinh Yến Oanh, QuáchTôn Mộng Tuyền và Nguyễn Thị Hải Anh tiến hành nghiên cứu Bài nghiên cứuđược thực hiện nhằm xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà cho thuê trên địabàn thành phố Cần Thơ Nghiên cứu này sử dụng mô hình định giá Hedonic với 210quan sát, tìm ra được các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà cho thuê tại thành phố CầnThơ là diện tích sàn cho thuê, vị trí toạ lạc, trục chính, chi phí sinh hoạt của ngườithuê nhà, hình thức cho thuê và giá cho thuê trước đây Kết quả của bài nghiên cứunày là xây dựng được mô hình xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà cho thuê

ở thành phố Cần Thơ như sau:

ln(PRICE) = 1,632 - 0,112FAREA + 0,082DESIGN + 0,171LC + 0,194MS

+ 0,043E + 0,675PRV

Trong đó:

- PRICE: Giá thuê nhà (1.000 đồng/m2/tháng)

- FAREA: Diện tích sàn cho thuê (m2)

- DESIGN: Hình thức cho thuê (1/0).

- LC: Vị trí toạ lạc (1/0).

- MS: Trục chính (1/0).

- E: Chi phí sinh hoạt của người thuê nhà (1.000 đồng/tháng).

- PRV: Giá cho thuê trước đây (1.000 đồng/m2/tháng)

Trang 20

Chương 3: PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ THUÊ CĂN HỘ DỊCH VỤ

3.1 QUY TRÌNH THỰC HIỆN VÀ MÔ TẢ KẾT QUẢ THU NHẬP DỮ LIỆU 3.1.1 Quy trình thực hiện

Bước 1: Tham khảo các nghiên cứu có liên quan đến đề tài “Các yếu tố ảnh hưởngđến giá thuê căn hộ dịch vụ tại thành phố Hồ Chí Minh”

Bước 2: Tìm hiểu thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê tại thành phố Hồ Chí Minh.Bước 3: Tiến hành tham khảo ý kiến chuyên gia thông qua hình thức phỏng vấntrực tiếp hoặc qua điện thoại và phát phiếu phỏng vấn khách thuê căn hộ dịch vụ

Từ việc tham khảo ý kiến chuyên gia, khách thuê nước ngoài và kinh nghiệm khảosát thị trường cuả bản thân tác giả, tiến hành chọn ra các biến số phù hợp để tiếnhành phương pháp so sánh cặp và đưa vào mô hình hồi quy

Bước 4: Tiến hành khảo sát, điều tra và thu thập dữ liệu phục vụ cho việc phân tích

Số liệu cần thu thập là giá thuê căn hộ dịch vụ tại thành phố Hồ Chí Minh, được tácgiả thu thập trực tiếp từ thị trường và từ bộ dữ liệu của công ty CBRE

Bước 5: Tiến hành phương pháp so sánh cặp trên bộ dữ liệu thu thập được, từ đóxem xét sự ảnh hưởng của các yếu tố khác nhau lên giá thuê căn hộ dịch vụ

Bước 6: Ước lượng các tham số phù hợp của mô hình

Bước 7: Phân tích và kiểm định mô hình

Bước 8: Nhận định về mô hình

- Nếu mô hình phù hợp với các điều kiện kinh tế và tình hình thực tế thì có thể

sử dụng mô hình để dự báo cho mục đích nghiên cứu và tư vấn Từ đó đưa rakiến nghị và giải pháp trong việc xác định giá thuê căn hộ dịch vụ

- Nếu mô hình không phù hợp, tiến hành xem xét kĩ lưỡng lại từ bước 1, phát

hiện sai ở bước nào thì thực hiện điều chỉnh ngay cho đến khi tạo ra được môhình phù hợp với mục tiêu nghiên cứu

Trang 21

Hình 3.1 Sơ đồ quy trình thực hiện

3.1.2 Mô tả kết quả thu thập dữ liệu

Do điều kiện thời gian và tài chính hạn hẹp nên tác giả chỉ lựa chọn các quậnđiển hình của thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê để tiến hành khảo sát, điều tra vàthu thập dữ liệu Thời điểm thu thập dữ liệu kéo dài trong khoảng thời gian từ tháng

12 năm 2014 đến giữa tháng 3 năm 2015

Qua quá trình điều tra, tác giả thu thập được bộ dữ liệu đầy đủ của 425 căn hộdịch vụ trãi dài từ hạng A đến hạng C thuộc địa bàn các quận được chọ khảo sát.Tuy nhiên, vì số lượng căn hộ hạng C quá nhiều và có các đặc điểm tương đối giốngnhau về các yếu tố, điều này có thể ảnh hưởng không tốt đến mô hình hồi quy vì khibiểu diễn bộ dữ liệu thu thập được trên đồ thị Histogram, đồ thị có dạng lệch bêntrái, trong khi đó phương pháp bình phương nhỏ nhất (OLS) của phần mềm Eviews8.0 được sử dụng chỉ phát huy tác dụng tốt nhất khi đồ thị Histogram có dạng phânphối chuẩn hay dạng hình chuông

THAM KHẢO

Ý KIẾN CHUYÊN GIA

THU THẬP DỮ LIỆU

Trang 22

Hình 3.2 Đồ thị Histogram của bộ dữ liệu gồm 425 quan sát

Chính vì lý do đó, qua quá trình sàn lọc kĩ lưỡng, tác giả chọn ra 141 căn hộdịch vụ điển hình và mang tính đại diện cao nhất có thể, thuộc tất cả các phân hạng

và các quận được khảo sát, phản ánh một cách tỉ lệ với nguồn cung hiện hữu cáccăn hộ dịch vụ trên thị trường theo báo cáo quý 4 năm 2014 của công ty Savills Xét

về phương diện thống kê mô tả, đồ thị của bộ dữ liệu gồm 141 quan sát là dạng hìnhchuông, rất gần với phân phối chuẩn, vì vậy việc áp dụng phương pháp bìnhphương nhỏ nhất (OLS) là hợp lý và mô hình hồi quy tìm được có ý nghĩa cao

Hình 3.3 Đồ thị Histogram của bộ dữ liệu gồm 141 quan sát

Ngoài ra, cần nhắc lại bộ dữ liệu gồm 141 quan sát phản ánh một cách tỉ lệ vớinguồn cung hiện hữu các căn hộ dịch vụ trên thị trường bất động sản thành phố HồChí Minh theo báo cáo quý 4 năm 2014 của công ty nghiên cứu thị trường Savills,cho thấy trên thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê hiện nay, số căn hộ hạng B chiếm

số lượng áp đảo, số căn hộ hạng B nhiều hơn số căn hộ hạng A là hơn 2.5 lần và

Trang 23

nhiều hơn số căn hộ hạng C là hơn 1.5 lần Nghiên cứu về nguồn cung căn hộ dịch

vụ tại thành phố Hồ Chí Minh được thể hiện qua biểu đồ dưới đây:

Hình 3.4 Nguồn cung căn hộ dịch vụ hiện hữu trên thị trường thành phố Hồ Chí Minh

Hình 3.5 Nguồn cung căn hộ dịch vụ đại diện lấy từ mẫu

H NG A ẠNG A H NG B ẠNG A H NG C ẠNG A 0

3.1.3 Khảo sát các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê căn hộ dịch vụ tại thành phố

Trang 24

hộ dịch vụ tại thành phố Hồ Chí Minh của tập đoàn bất động sản hàng đầu thế giớiCBRE Các chuyên gia của CBRE đưa ra các nhận định mang tính cập nhật, sát saonhất về căn hộ dịch vụ, thị trường căn hộ dịch vụ và các yếu tố ảnh hưởng đến giáthuê căn hộ dịch vụ tại thành phố Hồ Chí Minh

Bên cạnh đó, để các ý kiến chuyên gia thu thập được có tính đại diện cao, baoquát toàn bộ thị trường, tác giả chọn phỏng vấn quản lý đồng thời cũng là nhân viênmôi giới của Xi Riverside Place toạ lạc tại quận 2, nơi mà các công ty bất động sản

kể cả các công ty chuyên nghiệp vẫn chưa có những am hiểu đầy đủ và cặn kẽ thoãđáng, nhằm có được những nhận định về yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê căn hộ dịch

vụ tại thành phố Hồ Chí Minh nói chung và khu vực quận 2 nói riêng

Sau cùng, tác giả chọn ra ba khách thuê người Nhật Bản làm việc trong cáclĩnh vực giáo dục và kinh doanh, ở các độ tuối khác nhau để phát phiếu phỏng vấn

về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định thuê căn hộ dịch vụ của họ Tác giả chọnphỏng vấn khách thuê người Nhật Bản vì lý do lượng khách thuê mang quốc tịchNhật chiếm phần lớn trong cơ cấu khách thuê căn hộ dịch vụ tại thành phố Hồ ChíMinh nên tác giả kỳ vọng kết quả phỏng vấn sẽ mang tính dại diện cao nhất có thể

về phía cầu của thị trường căn hộ cho thuê Danh sách thông tin cá nhân của cácchuyên gia và khách thuê được trình bày trong phần phụ lục 1 của bài nghiên cứunày

Sau khi tham khảo ý kiến chuyên gia, khách thuê nước ngoài và từ kinhnghiệm khảo sát thị trường cuả bản thân tác giả, tiến hành liệt kê các yếu tố đượccác chuyên gia và khách thuê cho là ảnh hưởng đến giá thuê căn hộ dịch vụ tạithành phố Hồ Chí Minh Các yếu tố đó là:

- Môi trường tự nhiên và nhân văn

- Uy tín chủ đầu tư và danh tiếng của toà nhà

- An ninh

- Phong cách thiết kế, sắp đặt nội thất

- Đối thủ cạnh tranh ngoài ngành

- Tình hình kinh tế

- Ngân sách người đi thuê

Trang 25

Các yếu tố trên được chia ra thành 3 nhóm chính, cụ thể là:

- Nhóm các yếu tố kinh tế vĩ mô: Tình hình kinh tế, ngân sách người đi thuê

(vì khi tình hình kinh tế thay đổi thì các doanh nghiệp sẽ thay đổi ngân sáchtài trợ cho cho chuyên gia thuê căn hộ dịch vụ), đối thủ cạnh tranh ngoàingành (khách sạn, căn hộ không dịch vụ, nhà phố và villa cho thuê…)

- Nhóm các yếu tố bên ngoài: Giao thông, mức độ dễ dàng tiếp cận, cơ sở hạ

tầng phụ trợ, môi trường tự nhiên và nhân văn, an ninh

- Nhóm các yếu tố nội tại: Vị trí, phân hạng, số lượng phòng ngủ, diện tích,

cảnh quan, phong cách thiết kế sắp đặt nội thất, vị trí tầng cao

Kết hợp với việc tham khảo các bài nghiên cứu liên quan, tác giả đã lựa chọn giữ lạinhững biến phù hợp là những biến được đo lường cụ thể hoặc có thể áp dụng đượcnhững thang đo hợp lý với những biến này và loại bỏ các biến được cho là bị baohàm bởi những biến khác để tiến hành phương pháp so sánh cặp và chạy mô hìnhhồi quy Cụ thể như sau:

- Tác giả bỏ đi các biến là các yếu tố thuộc nhóm các yếu tố kinh tế vĩ mô, vì

không có một thang đo nào thích hợp hoặc khã dĩ nhất cho các yếu tố thuộcnhóm này

- Trong nhóm các yếu tố bên ngoài, tác giả chọn bỏ đi biến an ninh, vì biến

này đã được bao hàm trong biến môi trường tự nhiên và nhân văn Vì mộtmôi trường nhân văn tốt chắc chắn an ninh sẽ được đảm bảo

- Trong nhóm các yếu tố nội tại, tác giả chọn bỏ đi biến phong cách thiết kế

sắp đặt nội thất vì biến này được bao hàm bởi biến phân hạng vì trên thực tếcác căn hộ có phân hạng càng cao thì phong cách thiết kế và bố trí nội thấtrất chuyên nghiệp, sang trọng và đặc biệt là phù hợp với nhu cầu khách thuê.Tác giả chọn bỏ đi biến vị trí tầng cao vì biến này được bao hàm bởi biếncảnh quan Thật vậy, qua quá trình nghiên cứu thị trường cho thấy, kháchthuê có nhu cầu thuê căn hộ ở các tầng cao của toà nhà là vì muốn có mộttầm nhìn đẹp, rộng khắp toàn thành phố Ngoài ra, trong các toà nhà hạng A

và hạng B, khối đế thường dùng cho mục đích kinh doanh, cho thuê vănphòng hoặc cho các trung tâm thương mại, nhà hàng…thuê lại mặt bằng nhưParkson, Diamond department store, Inter Continential nên các căn hộ dịch

vụ đều nằm ở những tầng cao

Dựa vào những lập luận trên, tác giả đưa ra lần cuối chín yếu tố có ảnh hưởng đếngiá thuê căn hộ dịch vụ là giao thông, mức độ dễ dàng tiếp cận, cơ sở hạ tầng phụtrợ, môi trường tự nhiên và nhân văn, vị trí, phân hạng, số lượng phòng ngủ, diệntích, cảnh quan

Trang 26

3.2 XÁC ĐỊNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ THUÊ CĂN HỘ DỊCH VỤ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH BẰNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH CẶP

3.2.1 Tác động của các yếu tố đến giá thuê căn hộ dịch vụ trong cùng một toà nhà

Do các căn hộ thuộc cùng một toà nhà nên ngoài sự khác biệt về diện tích, sốphòng ngủ và cảnh quan thì các yếu tố còn lại đều giống nhau

*Xét khu vực các quận trung tâm (CBD):

- Phân hạng A:

+ Ta chọn toà căn hộ Inter Continential làm trường hợp điển hình

+ Điều chỉnh yếu tố cảnh quan: Ta chọn 2 căn hộ trong Inter Continental có sốthứ tự 131 và 133 tương ứng với database (sheet 2)

U Ậ N

H Ạ N G

SỐ PHÒNG NGỦ

DIỆN TÍCH

TÍN

DỄ TÌM

MÔI TRƯỜNG

PHỤ TRỢ

GIAO THÔNG

CẢNH QUAN

Hai căn hộ này ngoài yếu tố cảnh quan khác nhau thì các yếu tố còn lại giốngnhau hoàn toàn Sự sai khác giữa 2 mức giá thuê 2 căn hộ này là do yếu tốcảnh quan tác động, và bằng 4650 - 4500=β150 (USD)

+ Điều chỉnh yếu tố diện tích: Ta chọn 2 căn hộ trong Inter Continental có sốthứ tự 134 và 135 tương ứng với database (sheet 2)

U Ậ N

H Ạ N G

DIỆN TÍCH

TÍN

DỄ TÌM

MÔI TRƯỜNG

PHỤ TRỢ

GIAO THÔNG

CẢNH QUAN

Hai căn hộ này ngoài yếu tố diện tích khác nhau thì các yếu tố còn lại giốngnhau hoàn toàn Sự sai khác giữa 2 mức giá thuê 2 căn hộ này là do yếu tốdiện tích tác động, và bằng (5400-5100)/(190-160)=β10 (USD/m2)

+ Điều chỉnh yếu tố số phòng ngủ: Ta chọn 2 căn hộ trong Inter Continental có

số thứ tự 133 và 134 tương ứng với database (sheet 2)

U Ậ N

H Ạ N G

DIỆN TÍCH

TÍN

DỄ TÌM

MÔI TRƯỜNG

PHỤ TRỢ

GIAO THÔNG

CẢNH QUAN

Trang 27

Căn số 134 có diện tích lớn hơn nên phải điều chỉnh giảm diện tích, giá thuêsau khi đã điều chỉnh giảm là: 5100-10*(160-129)=β4790 (USD) Bây giờ, haicăn hộ này ngoài yếu tố số phòng ngủ khác nhau thì các yếu tố còn lại giốngnhau hoàn toàn Sự sai khác giữa 2 mức giá thuê 2 căn hộ này là do yếu tố sốphòng ngủ tác động, và bằng 4790-4650=β140 (USD/phòng ngủ).

- Phân hạng B:

+ Ta chọn toà căn hộ Saigon Pavillon làm trường hợp điển hình

+ Điều chỉnh yếu tố cảnh quan: Ta chọn 2 căn hộ trong Saigon Pavillon có sốthứ tự 107 và 108 tương ứng với database (sheet 2)

U Ậ N

H Ạ N G

DIỆN TÍCH

TÍN

DỄ TÌM

MÔI TRƯỜNG

PHỤ TRỢ

GIAO THÔNG

CẢNH QUAN

Hai căn hộ này ngoài yếu tố cảnh quan khác nhau thì các yếu tố còn lại giốngnhau hoàn toàn Sự sai khác giữa 2 mức giá thuê 2 căn hộ này là do yếu tốcảnh quan tác động, và bằng 2400 - 2300=β100 (USD)

+ Điều chỉnh yếu tố diện tích: Ta chọn 2 căn hộ trong Saigon Pavillon có sốthứ tự 103 và 106 tương ứng với database (sheet 2)

U Ậ N

H Ạ N G

DIỆN TÍCH

TÍN

DỄ TÌM

MÔI TRƯỜNG

PHỤ TRỢ

GIAO THÔNG

CẢNH QUAN

Hai căn hộ này ngoài yếu tố diện tích khác nhau thì các yếu tố còn lại giốngnhau hoàn toàn Sự sai khác giữa 2 mức giá thuê 2 căn hộ này là do yếu tốdiện tích tác động, và bằng (1900-1600)/(98-55)=β7 (USD/m2)

+ Điều chỉnh yếu tố số phòng ngủ: Ta chọn 2 căn hộ trong Saigon Pavillon có

số thứ tự 104 và 107 tương ứng với database (sheet 2)

U Ậ N

H Ạ N G

DIỆN TÍCH

TÍN

DỄ TÌM

MÔI TRƯỜNG

PHỤ TRỢ

GIAO THÔNG

CẢNH QUAN

Trang 28

hoàn toàn Sự sai khác giữa 2 mức giá thuê 2 căn hộ này là do yếu tố số phòngngủ tác động, và bằng 2237-2000=β237 (USD/phòng ngủ).

- Phân hạng C:

+ Ta chọn toà căn hộ Avilla Apartment làm trường hợp điển hình

+ Các căn hộ dịch vụ hạng C thường không có yếu tố cảnh quan hoặc yếu tốnày tác động rất ít, không đáng kể lên giá thuê nên ta bỏ qua yếu tố cảnh quan

ở các căn hộ thuộc phân hạng C Ngoài ra, theo kinh nghiệm thực tế thì yếu tốdiện tích và số phòng ngủ có mối tương quan chặt chẽ với nhau trong việc tácđộng lên giá thuê căn hộ dịch vụ, không thể hiện rõ ràng như các căn hộ ởphân hạng A và B Vì lý do đó nên ở phân hạng C, ta xem xét đồng thời cả haiyếu tố diện tích và số phòng ngủ cùng tác động lên giá thuê căn hộ dịch vụ.+ Điều chỉnh yếu tố diện tích và số phòng ngủ: Ta chọn 2 căn hộ trong AvillaApartment có số thứ tự 38 và 39 tương ứng với database (sheet 2)

U Ậ N

H Ạ N G

DIỆN TÍCH

TÍN

DỄ TÌM

MÔI TRƯỜNG

PHỤ TRỢ

GIAO THÔNG

CẢNH QUAN

Hai căn hộ này ngoài yếu tố diện tích và số phòng ngủ khác nhau thì các yếu

tố còn lại giống nhau hoàn toàn Sự sai khác giữa 2 mức giá thuê 2 căn hộ này

là do yếu tố diện tích và số phòng ngủ đồng thời tác động, và bằng 1500)/(90-50)=β25 (USD/m2)

(2500-* Xét khu vực quận 7 (khu đô thị Phú Mỹ Hưng)

- Các căn hộ dịch vụ tại quận 7 được hình thành và đi vào hoạt động khá lâunên các căn hộ hạng A ở đây có các tiêu chuẩn đã lỗi thời và không bắt kịp cáctiêu chuẩn của căn hộ hạng A hiện hành Vì vậy các căn hộ dịch vụ này đãtrượt xuống phân hạng B Vì vậy, ở khu vực quận 7, ta không xét đến căn hộdịch vụ hạng A

- Phân hạng B:

+ Ta chọn toà căn hộ Cressen làm trường hợp điển hình

+ Điều chỉnh yếu tố diện tích: Ta chọn 2 căn hộ trong Cressen có số thứ tự 30

và 32 tương ứng với database (sheet 2)

U Ậ N

H Ạ N G

DIỆN TÍCH

TÍN

DỄ TÌM

MÔI TRƯỜNG

PHỤ TRỢ

GIAO THÔNG

CẢNH QUAN

Trang 29

Hai căn hộ này ngoài yếu tố diện tích khác nhau thì các yếu tố còn lại giốngnhau hoàn toàn Sự sai khác giữa 2 mức giá thuê 2 căn hộ này là do yếu tốdiện tích tác động, và bằng (4200 – 3300)/(301.32-210)=β2 (USD/m2).

+ Điều chỉnh yếu tố cảnh quan: Ta chọn 2 căn hộ trong Cressen có số thứ tự

30 và 31 tương ứng với database (sheet 2)

U Ậ N

H Ạ N G

DIỆN TÍCH

TÍN

DỄ TÌM

MÔI TRƯỜNG

PHỤ TRỢ

GIAO THÔNG

CẢNH QUAN

Căn số 31 có diện tích nhỏ hơn nên ta điều chỉnh tăng diện tích giá thuê căn số

31 là: 4000+2*(210-205)=β4010 (USD) Bây giờ, hai căn hộ này ngoài yếu tốcảnh quan khác nhau thì các yếu tố còn lại giống nhau hoàn toàn Sự sai khácgiữa 2 mức giá thuê 2 căn hộ này là do yếu tố cảnh quan tác động, và bằng4010-3300=β710 (USD) Mức điều chỉnh này khá cao được giải thích bởi 2nguyên nhân, đó là cảnh quan sông ở quận 7 rất đẹp mắt và tâm lý chuộngthuê căn hộ có tầm nhìn đẹp của người Á Đông, khách hàng mục tiêu của thịtrường căn hộ tại quận 7

+ Điều chỉnh yếu tố số phòng ngủ: Ta chọn 2 căn hộ trong Cressen có số thứ

tự 26 và 28 tương ứng với database (sheet 2)

U Ậ N

H Ạ N G

DIỆN TÍCH

TÍN

DỄ TÌM

MÔI TRƯỜNG

PHỤ TRỢ

GIAO THÔNG

CẢNH QUAN

Căn hộ số 28 có diện tích lớn hơn nên ta điều chỉnh giảm diện tích ở giá thuêcăn số 28, giá thuê sau khi điều chỉnh là: 3200-2*(174.68-143.9)=β 3138(USD) Bây giờ, hai căn hộ này ngoài yếu tố số phòng ngủ khác nhau thì cácyếu tố còn lại giống nhau hoàn toàn Sự sai khác giữa 2 mức giá thuê 2 căn hộnày là do yếu tố số phòng ngủ tác động, và bằng 3138-3000=β138(USD/phòng)

- Phân hạng C:

+ Ta chọn toà căn hộ Palm Apartment làm trường hợp điển hình

+ Điều chỉnh yếu tố diện tích và số phòng ngủ: Ta chọn 2 căn hộ trong PalmApartment có số thứ tự 85và 86 tương ứng với database (sheet 2)

U Ậ

H Ạ N

DIỆN TÍCH

TÍN

DỄ TÌM

MÔI TRƯỜNG

PHỤ TRỢ

GIAO THÔNG

CẢNH QUAN

Trang 30

N G

là do yếu tố diện tích và số phòng ngủ đồng thời tác động, và bằng 500)/(60-30)=β20 (USD/m2)

(1100-* Xét khu vực quận 2 (làng Thảo Điền, phường An Phú)

- Phân hạng A:

Các căn hộ dịch vụ hạng A tại địa bàn quận 2 không nhiều, tiêu biểu cho phânhạng này là toà căn hộ Xi với chất lượng các căn hộ tương đương và các mứcgiá giống nhau Do đó, trong phân hạng này chúng ta không thể tiến hành sosánh cặp để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê căn hộ dịch vụ

- Phân hạng B:

Như đã giới thiệu về quận 2, cơ sở hạ tầng vật chất cũng như cảnh quan thiênnhiên ở quận 2 còn hạn chế nên yếu tố cảnh quan ở đây ít được đánh giá cao

và ảnh hưởng không rõ rệt đến giá thuê căn hộ dịch vụ

Ta chọn toà căn hộ Somerset làm trường hợp điển hình

+ Điều chỉnh yếu tố diện tích: Ta chọn 2 căn hộ trong Somerset có số thứ tự

127 và 128 tương ứng với database (sheet 2)

U Ậ N

H Ạ N G

DIỆN TÍCH

TÍN

DỄ TÌM

MÔI TRƯỜNG

PHỤ TRỢ

GIAO THÔNG

CẢNH QUAN

Hai căn hộ này ngoài yếu tố diện tích khác nhau thì các yếu tố còn lại giốngnhau hoàn toàn Sự sai khác giữa 2 mức giá thuê 2 căn hộ này là do yếu tốdiện tích tác động, và bằng (2200-2100)/(115-108)=β14.3 (USD/m2)

+ Điều chỉnh yếu tố số phòng ngủ: Ta chọn 2 căn hộ trong Somerset có số thứ

tự 128 và 129 tương ứng với database (sheet 2)

U Ậ N

H Ạ N G

DIỆN TÍCH

TÍN

DỄ TÌM

MÔI TRƯỜNG

PHỤ TRỢ

GIAO THÔNG

CẢNH QUAN

Căn số 129 có diện tích lớn hơn nên phải điều chỉnh giảm diện tích, giá thuêsau khi đã điều chỉnh giảm là: 2300-14.3*(120-115)=β2228.5 (USD) Bây giờ,hai căn hộ này ngoài yếu tố số phòng ngủ khác nhau thì các yếu tố còn lại

Trang 31

giống nhau hoàn toàn Sự sai khác giữa 2 mức giá thuê 2 căn hộ này là do yếu

tố số phòng ngủ tác động, và bằng 2228.5-2200=β28.5 (USD/phòng ngủ)

- Phân hạng C:

+ Ta chọn toà căn hộ Quy Thi làm trường hợp điển hình

+ Điều chỉnh yếu tố diện tích và số phòng ngủ: Ta chọn 2 căn hộ trong QuyThi có số thứ tự 73 và 74 tương ứng với database (sheet 2)

U Ậ N

H Ạ N G

DIỆN TÍCH

TÍN

DỄ TÌM

MÔI TRƯỜNG

PHỤ TRỢ

GIAO THÔNG

CẢNH QUAN

là do yếu tố diện tích và số phòng ngủ đồng thời tác động, và bằng(950-650)/(110-75)=β8.57 (USD/m2)

Bảng 3.1: Tóm tắt ảnh hưởng của các yếu tố đến giá thuê căn hộ dịch vụ trong cùng một toà nhà

Diện tích (USD/m 2 ) Số phòng ngủ(USD) Cảnh quan(USD)

Không xemxét

xét

Nhìn vào bảng tóm tắt trên, tác giả nêu lên một số lưu ý về ảnh hưởng của yếu

tố diện tích và cảnh quan lên giá thuê căn hộ dịch vụ tại quận 7 Xét về yếu tố diện

Trang 32

tích, sự khác biệt của hai căn hộ trong cùng một toà nhà ảnh hưởng đến giá thuê làrất nhỏ nếu so với các quận khác Lý giải cho vấn đề này là các căn hộ ở quận 7 đaphần có diện tích lớn, có tính phù hợp cao với nhu cầu sinh sống rộng rãi, đầy đủtiện nghi của khách thuê mục tiêu là người Hàn Quốc và Nhật Bản, diện tích lớndẫn đến giá thuê trên mỗi mét vuông giảm nhưng chung quy lại giá thuê căn hộ tạikhu vực này vẫn tương đối cao Xét về yếu tố cảnh quan, khu vực quận 7 có cảnhquan sông đặc biệt đẹp, môi trường sống hướng về thiên nhiên tương thích cao vớiđại đa số khách thuê mục tiêu nên yếu tố này ảnh hưởng rất lớn đến giá thuê căn hộdịch vụ tại khu vực quận 7.

3.2.2 Tác động của các yếu tố đến giá thuê căn hộ dịch vụ thuộc các toà nhà khác nhau trong cùng một quận

*Xét khu vực các quận trung tâm (CBD):

- Phân hạng A:

+ Ta chọn căn hộ Inter Continential số 134 và căn hộ Indochina Park Tower số

112 tương ứng với database (sheet 2) làm trường hợp điển hình

U Ậ N

H Ạ N G

DIỆN TÍCH

TÍN

DỄ TÌM

MÔI TRƯỜNG

PHỤ TRỢ

GIAO THÔNG

CẢNH QUAN

H Ạ N G

DIỆN TÍCH

TÍN

DỄ TÌM

MÔI TRƯỜNG

PHỤ TRỢ

GIAO THÔNG

CẢNH QUAN

Hai căn hộ này có nhiều nét tương đồng giống nhau, sự khác nhau trong giáthuê là: 2600-1600=β1000 (USD) gây ra bởi yếu tố thời gian di chuyển đếnCBD Yếu tố thời gian di chuyển đến CBD được giải thích bởi vị trí kinh tếcủa 2 toà nhà khác nhau

-Phân hạng C

Trang 33

+ Ta chọn căn hộ Green View I số 40 và Green View III số 41 tương ứng vớidatabase (sheet 2)làm trường hợp điển hình

U Ậ N

H Ạ N G

DIỆN TÍCH

TÍN

DỄ TÌM

MÔI TRƯỜNG

PHỤ TRỢ

GIAO THÔNG

CẢNH QUAN

Hai căn hộ này có nhiều nét tương đồng giống nhau, sự khác nhau trong giáthuê là: 900-750=β150 (USD) gây ra bởi yếu tố thời gian di chuyển đến CBD.Yếu tố thời gian di chuyển đến CBD được giải thích bởi vị trí kinh tế của 2 toànhà khác nhau

H Ạ N G

DIỆN TÍCH

TÍN

DỄ TÌM

MÔI TRƯỜNG

PHỤ TRỢ

GIAO THÔNG

CẢNH QUAN

Hai căn hộ này có nhiều nét tương đồng giống nhau, sự khác nhau trong giáthuê là: 4000-3500=β500 (USD) gây ra bởi yếu tố cảnh quan Yếu tố cảnh quanđược giải thích bởi vị trí kinh tế của 2 toà nhà khác nhau

-Phân hạng C:

Số lượng căn hộ hạng C ở quận 7 qua quá trình khảo sát rất ít và tương đồngvới nhau về giá thuê và các yếu tố ảnh hưởng nên chúng ta không xem xétphân hạng này ở quận 7

*Xét khu vực quận 2:

- Phân hạng A:

Số lượng căn hộ hạng A ở quận 2 qua quá trình khảo sát rất ít và tương đồngvới nhau về giá thuê và các yếu tố ảnh hưởng nên chúng ta không xem xétphân hạng này ở quận 2

H Ạ N

DIỆN TÍCH

TÍN

DỄ TÌM

MÔI TRƯỜNG

PHỤ TRỢ

GIAO THÔNG

CẢNH QUAN

Trang 34

H Ạ N G

DIỆN TÍCH

TÍN

DỄ TÌM

MÔI TRƯỜNG

PHỤ TRỢ

GIAO THÔNG

CẢNH QUAN

Hai căn hộ này có nhiều nét tương đồng giống nhau, sự khác nhau trong giáthuê là: 750-500=β150 (USD) gây ra bởi yếu tố dễ dàng tiếp cận Yếu tố dễdàng tiếp cận được thích bởi vị trí kinh tế của 2 toà nhà khác nhau

3.2.3 Tác động của các yếu tố đến giá thuê căn hộ dịch vụ thuộc các quận khác nhau

*Xét khu vực quận trung tâm và quận 7:

H Ạ N G

DIỆN TÍCH

TÍN

DỄ TÌM

MÔI TRƯỜNG

PHỤ TRỢ

GIAO THÔNG

CẢNH QUAN

Hai căn hộ này có nhiều nét tương đồng giống nhau, sự khác nhau trong giáthuê là: 3550-3000=β550 (USD) gây ra bởi yếu tố vị trí kinh tế của 2 quận khácnhau

H Ạ N

DIỆN TÍCH

TÍN

DỄ TÌM

MÔI TRƯỜNG

PHỤ TRỢ

GIAO THÔNG

CẢNH QUAN

Trang 35

42 PL 1 C 1 75 1500 1 3 3 3 7 1

*Xét khu vực quận trung tâm và quận 2:

H Ạ N G

DIỆN TÍCH

TÍN

DỄ TÌM

MÔI TRƯỜNG

PHỤ TRỢ

GIAO THÔNG

CẢNH QUAN

H Ạ N G

DIỆN TÍCH

TÍN

DỄ TÌM

MÔI TRƯỜNG

PHỤ TRỢ

GIAO THÔNG

CẢNH QUAN

Hai căn hộ này có nhiều nét tương đồng giống nhau, sự khác nhau trong giáthuê là: 3550-2400=β1150 (USD) gây ra bởi yếu tố vị trí kinh tế của 2 quậnkhác nhau

H Ạ N G

DIỆN TÍCH

TÍN

DỄ TÌM

MÔI TRƯỜNG

PHỤ TRỢ

GIAO THÔNG

CẢNH QUAN

Trang 36

Hai căn hộ này có nhiều nét tương đồng giống nhau, sự khác nhau trong giáthuê là: 1500-550=β950 (USD) gây ra bởi yếu tố vị trí kinh tế của 2 quận khácnhau.

*Xét khu vực quận 7 và quận 2:

H Ạ N G

DIỆN TÍCH

TÍN

DỄ TÌM

MÔI TRƯỜNG

PHỤ TRỢ

GIAO THÔNG

CẢNH QUAN

H Ạ N G

DIỆN TÍCH

TÍN

DỄ TÌM

MÔI TRƯỜNG

PHỤ TRỢ

GIAO THÔNG

CẢNH QUAN

Bảng 3.2:Tóm tắt ảnh hưởng của yếu tố vị trí (quận) đến giá thuê căn hộ dịch vụ thuộc các quận khác nhau

CBD - QUẬN 7 Không xem xét 500 USD 400 USD

QUẬN 7- QUẬN 2 Không xem xét 400 USD 350 USD

Bên cạnh những kết quả thực nghiệm tính toán được từ bộ dữ liệu thu thậpđược, trong quá trình thực tập và học hỏi kinh nghiệm tại tập đoàn CBRE, ngoàiyếu tố vị trí kinh tế (quận) tác động đến giá thuê các căn hộ trong cùng một phânhạng như bảng tóm tắt trên, tác giả còn rút ra được tác động của yếu tố số phòngngủ đến giá thuê các căn hộ trong cùng một phân hạng, điều này được thể hiện rõtrong bảng sau đây:

Trang 37

Bảng 3.3: Tóm tắt ảnh hưởng của yếu tố số phòng ngủ đến giá thuê căn hộ dịch vụ thuộc các phân hạng khác nhau (tính đến quý 1, năm 2015)

Lưu ý: Các mức giá trong bảng trên chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng VAT(10%) và phí dịch vụ (thường là 5% trên giá chưa tính thuế)

Từ bảng tóm tắt trên, tác giả nhận thấy rằng nếu xét trong cùng một phânhạng, khi số phòng ngủ (kéo theo đó là diện tích) tăng lên thì giá thuê tính trên mỗiđơn vị phòng ngủ có xu hướng giảm đi.Điều này sẽ được lý giải một cách rõ ràng

và trực quan trong mô hình hồi quy Ngoài ra, tác động của các yếu tố ảnh hưởngđến giá thuê căn hộ dịch vụ trong cùng một toà nhà, trong các toà nhà trong cùngmột quận và giữa các quận với nhau cũng sẽ được xem xét trong mô hình hồi quyđược xây dựng tiếp theo sau đây

3.3 XÂY DỰNG VÀ ĐƯA RA KẾT QUẢ MÔ HÌNH HỒI QUY CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ THUÊ CĂN HỘ DỊCH VỤ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

3.3.1 Nhận dạng các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê căn hộ dịch vụ tại thành phố Hồ Chí Minh:

 Biến phụ thuộc:

+ PRICETOAREA: Giá thuê được tính trên mỗi m2 theo đơn vị USD/m2

Để tính được đơn giá thuê này, tác giả tiến hành hai công việc độc lập songsong nhau Thứ nhất, thu thập giá thuê của các căn hộ có trong cở sở dữliệu của công ty CBRE Thứ hai, tiến hành khảo sát, thương lượng giá thuêcủa các căn hộ đang chào thuê trên thị trường Giá thuê thu thập được đãbao gồm các khoản phí dịch vụ và thuế giá trị gia tăng VAT

 Biến độc lập:

+AREA: Tổng diện tích của căn hộ dịch vụ cho thuê Đây là biến định

lượng, được tính theo đơn vị là m2 Tác giả kỳ vọng biến AREA tỉ lệ nghịch với biến PRICETOAREA

+DISTRICT: Quận, vị trí căn hộ dịch vụ toạ lạc Đây là biến định tính.

Qua quá trình khảo sát và thu thập dữ liệu, tác giả nhận thấy các căn hộ dịch

vụ cho thuê thường tập trung chủ yếu ở các quận là quận 1, quận 2, quận 3,quận 7 Các quận vừa liệt kê thuộc hai nhóm chính đó là quận trung tâm(CBD) và quận phụ trợ Do đó, tác giả sẽ sử dụng biến giả để mã hoá biếnđịnh tính DISTRICT theo 2 mức độ như sau:

Định dạng
Số trang	74
Dung lượng	8,02 MB