Quản lý cấp giấy chứng nhần quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã từ sơn, tỉnh bắc ninh

Đề tài nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến công tác quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn như các vấn đề về chính sách pháp luật, mục đích sử dụng đất,

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Hữu Ngoan

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP – 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc

Hà nội, ngày… tháng… năm 2016

Tác giả luận văn

Chu Thị Hà

Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân thị xã Từ Sơn, phòng Tài nguyên và Môi trường – Chi nhánh Văn phòng đăng ky đất đai thị xã Từ Sơn, Phòng Thống kê thị xã Từ Sơn, Ủy ban nhân dân và cán bộ địa chính của 3 phường, xã điều tra đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu bản đồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này

Cuối cùng, tôi xin trân trọng cám ơn các bạn học viên cùng lớp, những người thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này

Hà nội, ngày… tháng… năm 2016

Tác giả luận văn

Chu Thị Hà

iii

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT V TRÍCH YẾU LUẬN VĂN VI THESIS ABSTRACT VIII

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1

1.1 TÍNH CẤP THIẾT NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI 1

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 2

1.2.1 Mục tiêu chung 2

1.2.2 Mục tiêu cụ thể 2

1.3 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 2

1.3.1 Đối tượng nghiên cứu 2

1.3.2 Phạm vi nghiên cứu 3

1.4 CÂU HỎI NGHIÊN CỨU 3

1.5 ĐÓNG GÓP MỚI 3

PHẦN 2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN 4

2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN 4

2.1.1 Khái niệm về đất đai, vai trò của đất đai đối với sự phát triển kinh tế - xã hội 4

2.1.2 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 7

2.1.3 Sự cần thiết phải thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 7

2.1.4 Nội dung quản lý về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 11

2.1.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý cấp giấy chứng nhận QSDĐ 21

2.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN 26

2.2.1 Tình hình quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tỉnh Quảng Bình 26

2.2.2 Tình hình quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai tỉnh Phú Thọ 27

2.2.3 Rút ra bài học kinh nghiệm trong quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn 30

2.2.4 Những công trình nghiên cứu có liên quan 30

PHẦN 3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31

3.1 ĐẶC ĐIỂM ĐỊA BÀN THỊ XÃ TỪ SƠN 31

3.1.1 Đặc điểm về điều kiện tự nhiên 31

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 32

3.2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 39

3.2.1 Phương pháp tiếp cận 39

3.2.2 Chọn điểm điều tra 40

3.2.4 Phương pháp xử lý, tổng hợp thông tin 42

3.2.5 Phương pháp phân tích thông tin 42

3.2.6 Hệ thống chỉ tiêu nghiên cứu 43

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 45

4.1 THỰC TRẠNG QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ TỪ SƠN TỈNH BẮC NINH 45

4.1.1 Tình hình thực hiện giao đất cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất 45

4.1.2 Đánh giá chung về tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thị xã Từ Sơn 47

4.2 THỰC TRẠNG QUẢN LÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ TỪ SƠN 50

4.2.1 Xác định cở sở pháp lý cấp giấy chứng nhận QSDĐ 50

4.2.2 Quản lý đối tượng được cấp giấy chứng nhận QSDĐ 52

4.2.3 Quản lý các thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ 54

4.2.4 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn 56

4.2.5 Quản lý sau khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 68

4.3 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUẢN LÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QSDĐ 72

4.3.1 Chính sách pháp luật 72

4.3.2 Nguồn gốc sử dụng đất 73

4.3.3 Mục đích sử dụng đất 73

4.3.4 Trình độ nhận thức của người dân 74

4.3.5 Năng lực của đội ngũ cán bộ địa chính 75

4.3.6 Quy hoạch, kế hoạch sử sụng đất 76

4.3.7 Cơ sở vật chất kĩ thuật 78

4.4 GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG QUẢN LÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QSDĐ 78

4.4.1 Định hướng công tác quản lý về đất đai nói chung và công tác quản lý cấp GCNQSDĐ nói riêng 78

4.4.2 Một số giải pháp chủ yếu đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến năm 2020 81

PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 91

5.1 KẾT LUẬN 91

5.2 KIẾN NGHỊ 92

TÀI LIỆU THAM KHẢO 93

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Từ viết tắt Nghĩa tiếng Việt CCN Cụm công nghiệp KTXH Kinh tế xã hội KCN Khu công nghiệp GCN Giấy chứng nhận GPMB Giải phóng mặt bằng

QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân CNVPĐKĐĐ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai PLĐĐ Pháp luật đất đai

CNH Công nghiệp hóa

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Từ Sơn là một thị xã của tỉnh Bắc Ninh Trong thời gian qua đã có nhiều

cố gắng thực hiện các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Số tổ chức và cá nhân được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cơ bản đáp ứng yêu cầu của quản lý đất đai trên địa bàn Tuy nhiên vẫn còn nhiều hạn chế bất cập trong công tác quản lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như mức độ chính xác của hồ sơ kỹ thuật, sử dụng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong các giao dịch kinh tế, dân sự, việc thực hiện các quyền đi theo quyền sử dụng đất chưa đúng luật

Sử dụng phương pháp thu thập điều tra, khảo sát thực địa, đánh giá công tác quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn trong những năm gần đây Áp dụng các phương pháp phân tích thống kê, phương pháp phỏng vấn có sự tham gia và các phương pháp phân tích để đánh giá công tác quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn để

đề xuất tăng cường công tác quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thông qua phần mềm Microsoft Excel

Tại thị xã Từ Sơn trong những năm gần đây đã đạt được những thành tựu

cơ bản trong cấp GCNQSDĐ Đến nay, trên 97% số hộ gia đình, cá nhân, tổ chức

sử dụng đất đã kê khai đăng ký quyền sử dụng đất; lập sổ mục kê đất cho 85,9%

số xã; lập sổ địa chính cho 79,3% số xã Việc thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính với đầy đủ những thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý

là một tiến bộ quan trọng trong công tác quản lý đất đai Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được triển khai từ năm 1996 Tính đến tháng 12 năm

2015, thị xã đã cấp được 132.684 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân và tổ chức với diện tích 20.073,64 ha, trong đó đã cấp chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất sản xuất nông nghiệp đạt 99,55%; diện tích đất ở đạt 97,0%; diện tích đất chuyên dùng đạt 61,29%

Công tác cấp GCNQSDĐ ở thị xã Từ Sơn tương đối hoàn tất làm cơ sở để hoàn chỉnh bộ hồ sơ địa chính tạo điều kiện cho công tác quản lý đất đai ở thị xã ngày càng được tốt hơn, góp phần nâng cao đời sống KT - XH, bổ sung thêm kinh nghiệm và trình độ chuyên môn cho cán bộ địa chính trong toàn thị xã, giúp địa phương nắm chắc được quỹ đất để quản lý và xây dựng phương án quy hoạch

sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả hơn nữa Tuy nhiên, trong vấn đề này hiện

vii

nay thị xã vẫn đang tồn tại những vướng mắc trong quá trình cấp GCNQSDĐ Những hộ hiện nay chưa được cấp giấy chứng nhận hầu hết đều do vướng mắc về

hồ sơ thủ tục và giấy tờ liên quan

Đề tài nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến công tác quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn như các vấn đề về chính sách pháp luật, mục đích sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất, trình độ nhận thức của người dân, trình độ năng lực của cán bộ và công tác quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn thị xã cũng ảnh hưởng không nhỏ tới công tác quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thị xã thời gian qua

Từ những nghiên cứu thực trạng và các nhân tố ảnh hưởng tác giả xin đưa

ra một số giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn như thực hiện tuyên truyền chính sách pháp luật cho người dân, nâng cao năng lực cho cán bộ địa chính các cấp từ

cơ sở đến cấp huyện, đặc biệt cần liên tục đổi vị trị cho các cán bộ địa chính cấp

xã Áp dụng công nghệ thông tin trong công tác quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đạt được những thành tựu tốt hơn Công tác quy hoạch sử dụng đất cần đi sâu và sát với thực tế quản lý và sử dụng đất để đạt được hiệu quả trong công tác quản lý

viii

THESIS ABSTRACT

Tu Son is a town of Bac Ninh province In recent years there have been many attempts implementation of regulations on certificates of land use rights Some organizations and individuals were granted certificates of land use rights has basically met the requirements of land management in the province But there are still many limitations inadequacies in the management of certificates of land use rights, such as the accuracy of the technical file, using the certificate of land use rights in economic transactions, civil , the implementation of the right to take the land use rights are not unduly

Using the method of collecting survey, field survey and evaluation of the management certificates of land use rights in Tu Son town in recent years Application of statistical analysis methods, methods involving interviews and analysis methods to evaluate the management of certificates of land use rights in

Tu Son town to propose strengthen the management of certificates of land use rights through Microsoft Excel software…

In Tu Son town in recent years has achieved the basic achievements of LURC To date, over 97% of households, individuals and organizations have declared the land use land use rights registration; up land statistical books for 85.9% of the communes; up to 79.3% of the cadastral register of the communes The establishment of cadastral record system complete with the necessary information about the natural, economic, social, legal, is a significant advance in the management of land Business certificates of land use rights has been implemented since 1996 As of December 2015, the town has been granted 132

684 certificates of land use rights to households, individuals and organizations with an area 20073.64 ha, which was granted land use right certificates for land

in agricultural production reached 99.55%; land area reached 97.0%; specialized area reached 61.29%

LURC work in Tu Son town relatively complete as a basis for finalizing the cadastral records facilitate the management of land in the town is increasingly better , contributing to improving the lives KT - XH , adding experience and qualifications for staff in the town administration , local help understand land fund to manage and build the land-use plan to raise more efficient half However, the current problem is still existing town obstacles during LURC The current

From the study of the situation and factors affecting the authors propose

a number of measures to strengthen the management of certificates of land use rights in Tu Son town as propaganda policy implementation law to the people, capacity building for officials at all levels from grassroots level to the district level, special needs constantly changed positions on the communal land officials Applying information technology in the management of certified land-use rights

to achieve better achievements Public land use planning should go deep and close to the actual management and land use to achieve effective management

PHẦN 1 MỞ ĐẦU

1.1 TÍNH CẤP THIẾT NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI

Luật đất đai năm 2013 đã quy định 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, trong đó có công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là giấy chứng nhận) Đây thực chất là thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng đất, là cơ sở để Nhà nước quản lý, nắm chặt toàn bộ diện tích đất đai và người

sử dụng, quản lý đất theo pháp luật Thông qua việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng là cơ sở đảm bảo chế độ quản lý Nhà nước về đất đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học

Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này" Và một trong những điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận trừ trường hợp nhận thừa kế theo quy định tại khoản 1 Điều 168, trường hợp qui định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013

Từ Sơn là một thị xã của tỉnh Bắc Ninh Trong thời gian qua đã có nhiều cố gắng thực hiện các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Số tổ chức và cá nhân được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cơ bản đáp ứng yêu cầu của quản lý đất đai trên địa bàn Công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý

hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là vấn đề quan trọng, cấp thiết luôn được chính quyền thị xã Từ Sơn chỉ đạo, thực hiện trong nhiều năm qua Tuy nhiên vẫn còn nhiều hạn chế bất cập trong công tác quản lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như mức độ chính xác của hồ sơ kỹ thuật, sử dụng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong các giao dịch kinh tế, dân sự, việc thực hiện các quyền đi theo quyền sử dụng đất chưa đúng luật Nhận thức của người dân khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa đúng, coi quyền sử dụng cũng là quyền sở hữu… Đã làm cho công tác quản lý đất đai trên địa bàn thị xã Từ Sơn trở nên

phức tạp nhất là các xã, phường nằm gần kề các khu công nghiệp, các dự án đô thị hóa, các trung tâm dịch vụ Các vụ khiếu kiện và tranh chấp đất đai vẫn là chủ yếu và nguyên nhân chính là do quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn Nhằm góp phần tạo điều kiện cho công dân thực hiện quyền sử dụng đất của mình và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, hoạt động công khai, minh bạch đồng thời Nhà nước quản lý đất đai có hiệu quả thì công tác quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay tiếp tục cần được coi là vấn đề quan trọng, cấp bách để các cấp uỷ, chính quyền, nhân dân tỉnh Bắc Ninh nói chung, thị xã Từ Sơn nói riêng quan tâm chỉ đạo, thực hiện Để làm tốt công tác này hơn nữa, cần thiết dựa trên những cơ sở khoa học và khảo sát, phân tích đánh giá thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận hiện nay, từ đó đề xuất giải pháp tăng cường quản lý công tác này Xuất phát từ lý do trên, học viên đã chọn

đề tài luận văn thạc sỹ: “Quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh”

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

1.2.1 Mục tiêu chung

Đánh giá thực trạng quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn, Bắc Ninh; Từ đó đề xuất giải pháp để tăng cường quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại địa phương đến năm 2020

- Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn tỉnh Bắc Ninh

- Đề xuất giải pháp nhằm tăng cường quản lý cấp GCNQSDĐ tại thị xã

Từ Sơn tỉnh Bắc Ninh đến năm 2020

1.3 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU

1.3.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Là những vấn đề lý luận và thực tiễn về quản lý cấp GCNQSDĐ

+ Nghiên cứu thực trạng từ năm 2013- 2015 Đề xuất giải pháp đến năm 2020

- Phạm vi không gian: Địa bàn thị xã Từ Sơn tỉnh Bắc Ninh

1.4 CÂU HỎI NGHIÊN CỨU

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có vai trò gì trong quản lý đất đai?

- Quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn tỉnh Bắc Ninh đã được thực hiện như thế nào?

- Kết quả đạt được và những tồn tại hạn chế trong quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn là gì?

- Những yếu tố nào ảnh hưởng đến quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu?

- Những giải pháp nào để tăng cường quản lý cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn tỉnh Bắc Ninh?

1.5 ĐÓNG GÓP MỚI

- Đóng góp mới về lý luận quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng và quản lý đất đai nói chung;

- Đóng góp về quy trình thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Thực trạng và các yếu tố ảnh hưởng đến công tác quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn tỉnh Bắc Ninh;

- Các giải pháp để nâng cao công tác quản lý cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn tỉnh Bắc Ninh

a) Một số khái niệm về đât đai:

“Đất là vật thể tự nhiên được hình thành do tác động tổng hợp của 5 yếu tố: sinh vật, khí hậu, đá mẹ, địa hình và thời gian, đối với trồng trọt thì có thêm yếu tố con người ” (Chu Văn Thỉnh, 2000)

Ngoài ra còn có nhiều định nghĩa khác nữa nhưng tùy theo lĩnh vực mà người ta có thể định nghĩa đất đai theo nhiều cách khác nhau

- Đặc điểm cơ bản của đất đai:

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống và là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng

Đất đai tham gia vào tất cả các ngành, các lĩnh vực của xã hội Trong giai đoạn hiện nay khi đất nước đang tiến hành công nghiệp hóa hiện đại hoá và mở cửa hội nhập thì đất đai vẫn giữ một vị trí then chốt trong các ngành Đồng thời đất đai là nguồn lực cơ bản quan trọng nhất góp phần cho sự phát triển đất nước (Hoàng Anh Đức, 1995)

- Phân loại đất đai:

Theo sự thống nhất về quản lý và sử dụng đất của Luật đất đai 2003, đất đai nước ta được phân loại theo các nhóm sau:

+ Nhóm đất nông nghiệp bao gồm: Đất trồng cây hằng năm, đất trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác

+ Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm: Đất ở (gồm đất ở nông thôn và đất

ở đô thị), đất chuyên dùng (gồm đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng), đất tôn giáo tín ngưỡng, đất nghĩa trang nghĩa địa, đất sông ngòi kênh rạch, suối và mặt nước, đất phi nông nghiệp khác

+ Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm: Đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng, núi đá không có rừng cây (Hoàng Anh Đức, 1995)

b) Một số khái niệm quản lý nhà nước về đất đai:

- Quản lý là sự tác động định hướng bất kỳ lên một hệ thống nào đó, trật

tự hoá nó và hướng nó phát triển phù hợp với những quy luật nhất định

- Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện bảo vệ quyền sở hữu nhà nước về đất đai, cũng như bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất thông qua 12 nội dung quản lý quy định tại điều 5 luật đất đai 2013 Nhà nước đã nghiên cứu toàn bộ quỹ đất của toàn vùng, từng địa phương trên cơ sở các đơn vị hành chính để nắm chắc hơn về số lượng và cả chất lượng, để từ đó có thể đưa ra các giải pháp và các phương án quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất để phân bố hợp

lý các nguồn tài nguyên đất đai đảm bảo đất được giao đúng đối tượng, sử dụng đất đúng mục đích phù hợp với quy hoạch, sử dụng đất hiệu quả và bền vững trong tương lai tránh hiện tượng phân tán và đất bị bỏ hoang hoá (Lê Đình Thắng, 2009)

c) Vai trò quản lý của Nhà nước về đất đai

Quản lý Nhà nước về đất đai có vai trò rất quan trọng cho sự phát triển kinh tế xã hội và đời sống nhân dân Cụ thể là:

- Thông qua hoạch định chiến lược, quy hoạch, lập kế hoạch phân bổ đất đai có cơ sở khoa học nhằm phục vụ cho mục đích kinh tế, xã hội và đất nước; bảo đảm sử dung đúng mục đích, tiết kiệm, đạt hiệu quả cao Giúp cho Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai, giúp cho người sử dụng đất có các biện pháp để bảo vệ

và sử dụng đất đai hiệu quả hơn (Lê Đình Thắng, 2009)

- Thông qua công tác đánh giá phân hạng đất, Nhà nước quản lý toàn bộ đất đai về số lượng và chất lượng để làm căn cứ cho các biện pháp kinh tế - xã hội có hệ thống, có căn cứ khoa học nhằm sử dụng đất có hiệu quả

- Thông qua việc ban hành và tổ chức thực hiện pháp luật đất đai tạo cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền lợi chính đáng của các tổ chức kinh tế, các doang nghiệp, cá nhân trong những quan hệ về đất đai (Lê Đình Thắng, 2009)

- Thông qua việc ban hành và thực hiện hệ thống chính sách về đất đai như chính sách giá, chính sách thuế, chính sách đầu tư Nhà nước kích thích các

tổ chức, các chủ thể kinh tế, các cá nhân sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm đất đai

nhằm nâng cao khả năng sinh lợi của đất, góp phần thực hiện mục tiêu kinh tế -

xã hội của cả nước và bảo vệ môi trường sinh thái (Lê Đình Thắng, 2009)

d Vai trò của đất

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện cần để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông lâm nghiệp Mỗi một quốc gia, một địa phương đều có một quỹ đất đai nhất định và nó được xem là một nguồn tài nguyên vô cùng quý giá Sở dĩ nói đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá bởi vì đất đai là tài sản vật chất do tự nhiên sinh ra, được hình thành và tiến hoá chậm hàng thế kỷ do sự phong hoá đá và xác thực vật dưới ảnh hưởng của các yếu tố môi trường Trong tiến trình lịch sử của xã hội loài người, con người và đất đai ngày càng gắn liền chặt chẽ với nhau, cùng ảnh hưởng và tác động qua lại lẫn nhau Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận của con người, con người dựa vào đó để tạo nên sản phẩm để nuôi sống mình Vì vậy đất đai được xem là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống Không có đất đai thì không có bất kỳ một hoạt động nào diễn ra và cũng không có sự tồn tại của xã hội loài người (Chu Văn Thỉnh, 2000)

Đất đai là nguồn của cải, là tài sản cố định, là thước đo sự giàu có của mỗi quốc gia Đất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống giúp con người chống lại các thảm hoạ của thiên nhiên, bảo hiểm về tài chính, như là sự chuyển nhượng của cải từ thế hệ này sang thế hệ khác (Chu Văn Thỉnh, 2000)

Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố làng mạc, các công trình công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, các công trình phúc lợi khác Đối với các ngành khác nhau thì đất đai có một vai trò và vị trí nhất định Đối với ngành công nghiệp, đất đai làm nền tảng, làm cơ sở và địa điểm để tiến hành các hoạt động sản xuất kinh doanh Còn đối với ngành nông nghiệp đất đai được xem là tư liệu sản xuất không thể thiếu, thông qua đất đai để con người tác động vào cây trồng, đầu tư vào đất đai để tăng năng suất cho cây trồng Đất đai vừa được xem là tư liệu lao động vừa được xem là đối tượng lao động trong ngành nông nghiệp (Chu Văn Thỉnh, 2000)

Như vậy có thể nói đất đai là một tài sản của quốc gia do tự nhiên ban tặng và nó có tầm quan trọng đối với tất cả sinh vật trên trái đất

2.1.2 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Từ khi luật đất đai năm 1993 ra đời thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được đề cập và triển khai thực hiện Nhưng đến khi luật đất đai năm 2003

ra đời thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực sự mới được thể chế hoá trong Luật đất đai và các Nghị Định Điều 48 luật đất đai năm 2003 và điều 41 NĐ 181/NĐ- CP/2004 đã khẳng định: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất đối với mảnh đất của mình, nó đảm bảo cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư, sản xuất, cải tạo, nâng cao hiệu quả sử dụng đất… Đến nay khi Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn luật đã có hiệu lực tuy nhiên các lý luận về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn giống với khẳng định trong Luật Đất đai năm 2003

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng theo một mẫu thống nhất trong cả nước cho mọi loại đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành Nội dung của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm các thông tin: Tên chủ sử dụng đất, thửa đất được quyền sử dụng và tài sản gắn liền với đất

ở, ghi chú, mục sơ đồ thửa đất, số vào số cấp giấy chứng nhận và những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thửa đất được quyền sử dụng có các thông tin: về thửa đất số, tờ bản đồ số, địa chỉ của thửa đất, hình thức sử dụng, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và nguồn gốc của thửa đất (Luật đất đai, 2003)

2.1.3 Sự cần thiết phải thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 2.1.3.1 Quyền sở hữu đất và quyền sử dụng đất

Quyền sở hữu đất đai: Đất đai là sản vật của tự nhiên ban tặng cho con người vì thế nó thuộc sở hữu của tất cả mọi người, đó là tài sản chung của mỗi quốc gia Đối với nước ta luật đất đai năm 2013 quy định rõ: “Đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý”, nhà nước đại diện làm chủ sở hữu Như vậy đất đai là tài sản chung nhưng nhà nước là người được giao trách nhiệm quản lý

Quyền sở hữu của nhà nước về đất đai bao gồm ba quyền cơ bản: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt

Quyền chiếm hữu đất đai: là quyền của nhà nước trong việc chiếm giữ và quản lý toàn bộ đất đai Theo sự phát triển của xã hội quyền chiếm giữ được thể

hiện khác nhau Khi xã hội chưa phân chia giai cấp quyền chiếm giữ thuộc về cộng đồng xã hội, của tất cả mọi người, khi xã hội xuất hiện giai cấp xuất hiện thêm sở hữu tư nhân nhưng quyền chiếm giữ vẫn thuộc về nhà nước, cá nhân chỉ chiếm giữ một phần, tính chiếm hữu cá nhân chỉ mang tính chất tương đối Nhà nước chiếm giữ đất đai nhưng không cấm việc sử dụng đất đai, khai thác các tiềm năng của đất đai, mà nhà nước làm nhiệm vụ giao quyền sử dụng đất cho người sử dụng và nhà nước quản lý việc sử dụng đó (Lê Đình Thắng, 2009)

Quyền định đoạt: Là quyền của nhà nước trong việc quy định mục đích sử dụng cho từng loại đất đai Thực hiện quyền này nhà nước lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy định cụ thể mục đích sử dụng cho từng loại đất Người sử dụng đất phải sử dụng đất đai theo đúng mục đích mà nhà nước đã quy định, đúng theo quy hoạch, kế hoạch đã đề ra (Lê Đình Thắng, 2009)

Quyền sử dụng đất đai: Nhà nước giao đất cho người sử dụng và người sử dụng được khai thác các tính năng, công dụng của đất đai, khai thác các tiềm năng của đất đai thông qua hoạt động sản xuất mang lại sản phẩm cho con người

và xã hội Gắn liền với các quyền năng khai thác đất đai là các quyền về cho thuê, chuyển nhượng, mua bán Các quyền năng này nằm trong sự quản lý và cho phép của nhà nước (Lê Đình Thắng, 2009)

2.1.3.2 Quản lý nhà nước về đất đai

Nhà nước thể hiện quyền lực tối cao của mình thông qua hoạt động quản

lý toàn bộ quỹ đất đai Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng và khai thác đất đai thông qua các văn bản pháp lý do nhà nước quy định Điều 6 luật đất đai năm 2003 quy định chi tiết các nội dung quản lý nhà nước về đất đai:

Nhà nước ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó;

Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính

Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất;

Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất;

Thống kê, kiểm kê đất đai;

Quản lý tài chính về đất đai;

Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản;

Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai

Đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là công cụ bảo vệ chế độ

sở hữu toàn dân đối với đất đai

Đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lý Người sử dụng đất phải thực hiện việc đăng ký diện tích mình sử dụng với nhà nước để nhà nước quản lý và bảo vệ khi bị tranh chấp, khiếu nại Đồng thời ngăn cấm các hành vi lấn chiếm, sử dụng đất kém hiệu quả Giấy chứng nhận quyền sử dụng là chứng thư pháp lý xác lập và bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất như chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất, bảo lănh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.Nhà nước bảo vệ các quyền lợi cho người sử dụng để họ có thể yên tâm đầu tư, cải tạo đất đai Thông qua việc đăng

ký và cấp giấy chứng nhận lợi ích nhà nước được bảo đảm: nhà nước thu thuế sử dụng đất, thu thuế tài sản, thu thuế chuyển nhượng từ người sử dụng đất để phục

vụ các lợi ích chung cho toàn xã hội (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)

Đăng ký, cấp giấy chứng nhận là điều kiện để nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất đai trong cả nước, đảm cho việc sử dụng đất đầy đủ, hiệu quả và tiết kiệm nhất

Quản lý thửa đất là nội dung quan trọng nhất của quản lý đất đai Xét đến cùng, quản lý đất đai là quản lý thửa đất với 3 nội dung chính là diện tích và ranh giới,mục đích sử dụng của thửa đất và người chủ sử dụng đất Công tác quản lý đất đai chỉ có thể đạt hiệu quả cao khi mỗi thửa đất trong diện cấp giấy chứng

10

nhận đều được cấp giấy chứng nhận Đối với nước ta, việc cấp giấy chứng nhận

có ý nghĩa quyết định đối với việc giải quyết những vấn đề tồn tại trong lịch sử

về quản lý và sử dụng đất, giải quyết có hiệu quả tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai góp phần thúc đẩy nhanh và thuận lợi cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất

Đồng thời với công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận, Nhà nước tiến hành xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính Đây là tài liệu cơ sở pháp lý quan trọng

để phục vụ cho việc theo dõi và quản lý của Nhà nước đối với các hoạt động liên quan tới đất đai, là dữ liệu chính để xây dựng hệ thống thông tin đất đai (LIS)

Đất đai phân bổ rải rác trên toàn lãnh thổ, việc quản lý quỹ đất này hết sức khó khăn Để quản lý thì nhà nước cần phải nắm vững các thông tin về thửa đất Thông qua hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhà nước nắm bắt đầy đủ các thông tin về: Tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh), diện tích, hạng đất, mục đích sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi trong quá trình sử dụng đất đai Từ đó nhà nước mới có thể xem xét, điều chỉnh những diện tích đất sử dụng chưa hợp lí và điều chỉnh theo đúng quy hoạch, kế hoạch của nhà nước (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là nội dung quan trọng có quan

hệ hữu cơ với các nội dung quản lý nhà nước khác

Đăng ký cấp giấy chứng nhận về đất đai sẽ thiết lập nên hồ sơ địa chính với đầy đủ các thông tin cần thiết, các nội dung trong hồ sơ địa chính có quan hệ mật thiết với các nội dung quản lý nhà nước về đất đai như:

- Xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất đai

- Công tác điều tra đo đạc

- Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Công tác giao đất cho thuê đất

- Công tác phân hạng và định giá đất

- Công tác thanh tra và giải quyết các tranh chấp khiếu nại trong đất đai Ngoài ra hệ thống thông tin đất đai được xây dựng từ kết quả cấp giấy chứng nhận sẽ được kết nối với hệ thống các cơ quan nhà nước có liên quan, với

hệ thống tổ chức tài chính, tín dụng; được đưa lên mạng thông tin điện tử để tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp có thể tìm hiểu thông tin đất đai một cách thuận lợi,

Đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở đảm bảo cho thị trường bất động sản phát triển bền vững

Với sự phát triển nền kinh tế như hiện nay, đất đai trở thành một loại hàng hoá đặc biệt tham gia vào thị trường Trước đây nhà nước không cho phép việc chuyển nhượng trao đổi đất đai nhưng thực tế các hoạt động này vẫn diễn ra dưới hình thức không công khai, hình thức mua bán là trao tay quyền sử dụng đất, thiếu các yếu tố pháp lý Từ đó đã hình thành nên thị trường ngầm hoạt động không minh bạch Hoạt động này diễn ra làm cho thị trường phát triển không hoàn hảo, đẩy giá cả quá cao so với giá trị thực tế, tranh chấp đất đai phát sinh và Nhà nước bị thâm hụt Ngân sách Để điều chỉnh cho thị trường này thì công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải thực hiện nghiêm túc, để tạo cơ sở pháp lý vững chắc bảo đảm cho thị trường phát triển bền vững, đảm bảo sự công bằng trong xã hội Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạo điều kiện thuận lợi cho giao dịch bất động sản, góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, tạo điều kiện để huy động nguồn vốn đầu tư thông qua hoạt động thế chấp vay vốn (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)

2.1.4 Nội dung quản lý về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.1.4.1 Xác định cơ sở pháp lý của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Căn cứ vào luật đất đai năm 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của chính phủ về hướng dẫn thi hành luật đất đai, Thông tư 23/2014/TT-BTNMT của bộ Tài nguyên và Môi trường ngày 19/05/2014

Căn cứ vào các quy hoạch, kế hoạch của các địa phương và sơ đồ giao đất để tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân Đảm bảo cho công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tiến hành đúng theo quy định

GCN QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất; trình tự thủ tục bồi thường giải phóng mặt bằng và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cụ thể hóa theo quy định của hiến pháp 1992, “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ

12

đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả” (Điều 18), nhà nước ta đã không những xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai Nhiều văn bản pháp luật ra đời điều chỉnh hầu hết các lĩnh vực đất đai “Từ năm 1993 đến nay nhà nước ở trung ương đã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật và quản lý và sử dụng đất đai, trong đó có Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp, Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và nhiều đạo luật khác có liên quan, tám pháp lệnh, một nghị quyết của Quốc hội, ba nghị quyết của Ủy ban thường vụ Quốc hội, ba nghị quyết của Chính phủ, 68 nghị định, 23 quyết định, 16 chỉ thị của Thủ tướng chính phủ, 11 thông tư của Tổng cục địa chính, 25 thông tư liên bộ, 23 thông tư của các bộ ban ngành liên quan và 9 quyết định của ngành Ngoài ra còn có nhiều văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến quy định về các vấn đề đất đai như Bộ luật Dân sự, Bộ luật hình sự, Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp, Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và các văn bản hướng dẫn thi hành” do Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn

Bên cạnh đó, ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cũng ban hành nhiều văn bản tổ chức thi hành ở địa phương Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đất đai được ban hành trong 20 năm qua đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lý nhà nước

về đất đai Đó là một hệ thống pháp luật tương đối đầy đủ, giải quyết khá tốt mối quan hệ đất đai ở khu vực nông thôn, bước đầu đáp ứng được các mối quan hệ đất đai mới hình thành trong quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa Hệ thống PLĐĐ luôn đổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển, bảo đảm an ninh quốc phòng và ổn định xã hội Bên cạnh nội dung hành chính hệ thống pháp luật đất đai đã có nội dung kinh tế xã hội phù hợp với đường lối quản lý kinh tế theo cơ chế thị trường của Đảng và nhà nước

Đặc biệt, để đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai trong thời kỳ CNH, hiện đại hóa đất nước, Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã được ban hành có những quy định mới đề cập đến quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản, thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất, giải quyết vấn đề đòi lại đất do lịch sử để lại, làm rõ mối quan hệ đất đai thuộc sở hữu toàn dân với các quyền của người sử dụng đất, thành lập cơ quan dịch vụ công về đất đai như: Tổ chức pháp triển quỹ đất, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, tổ chức tư vấn về giá đất

13

2.1.4.2 Xác lập hồ sơ địa chính cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo quy định của Luật đất đai, 2013 “Hồ sơ địa chính là hồ sơ phục vụ quản lý nhà nước đối với việc sử dụng đất” Hồ sơ địa chính bao gồm bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai và sổ theo dõi biến động đất đai Nội dung

hồ sơ địa chính bao gồm những thông tin sau: Số hiệu, kích thước, hình thể, diện tich, vị trí của thửa đất, người sử dụng thửa đất;

Biến động trong quá trình sử dụng đất và các thông tin khác có liên quan

Hồ sơ địa chính được lập chi tiết đến từng thửa đất theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn Mỗi thửa đất phải có số hiệu riêng và không trùng với số hiệu của thửa đất khác trong phạm vi cả nước Nội dung của hồ sơ địa chính phải đảm bảo tính thống nhất giữa bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê, sổ theo dõi biến động đất đai; thống nhất giữa bản gốc và bản sao; thống nhất giữa hồ sơ địa chính với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất Nội dung của hồ sơ địa chính phải được thể hiện đầy đủ, chính xác kịp thời, phải được chỉnh lý thường xuyên đối với các biến động theo quy định của pháp luật trong quá trình sử dụng đất Ngoài việc phục vụ cho công tác quản lý đất đai, hồ

sơ địa chính còn cung cấp những loại thông tin liên quan đến đất đai như: tra cứu thông tin; trích lục bản đồ địa chính đối với từng thửa đất; trích sao sổ địa chính,

sổ mục kê đất đai đối với từng thửa đất hoặc từng chủ sử dụng đất; tổng hợp thông tin đất đai; sao thông tin hồ sơ địa chính vào thiết bị nhớ của máy tính (Nguyễn Khải 2013)

2.1.4.3 Xác định đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Điều 49, điều 50 Luật đất đai năm 2013 quy định rõ những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

- Những hộ gia đình cá nhân có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân

xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

+ Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

+ Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định ở trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất (Nguyễn Khải 2013)

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15

15

tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất (Nguyễn Khải 2013)

- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 điều này nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm

1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nay được Uỷ ban nhân dân

xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch

sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 2003 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành

mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật (Nguyễn Khải 2013)

- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền, miếu,

am, từ đường, nhà thờ họ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

+ Có đơn đề nghị xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Được Uỷ ban nhân dân xã, phường, nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp (Nguyễn Khải 2013)

2.1.4.4 Quản lý điều kiện và thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Để thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước hết phải thực hiện tốt công tác kê khai đăng ký quyền sử dụng đất Đối tượng thực hiện việc kê khai đăng ký này là người sử dụng đất có đủ giấy tờ pháp lý theo quy định của pháp luật mà chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Người sử dụng đất phải làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.Theo luật

- Giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất đã được nhà nước quy định

- Văn bản uỷ quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có)

có công chứng

- Biên bản xác định ranh giới, mốc giới thửa đất

Nội dung, trình tự thực hiện công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất

a) Nội dung của công tác chuẩn bị đăng ký đất đai

 Thành lập hội đồng đăng ký đất tại xã, phường

Hội đồng đăng ký đất tại các phường, xã, có nhiệm vụ tư vấn cho UBND

xã về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đưa ra ý kiến chuyên môn, xem xét toàn bộ các trường hợp xin cấp giấy chứng nhận và trình UBND xã ký Các trường hợp đủ điều kiện UBND xã ra quyết trình và trình UBND thị xã xét duyệt

để cấp giấy chứng nhận

Hội đồng đăng ký đất cấp xã có từ 7-10 người trong đó có hai thành phần

- Thành phần bắt buộc: nếu thiếu thành phần này thì hội đồng không được thành lập, bao gồm:

Chủ tịch hội đồng: (Phó chủ tịch UBND xã, phường)

Phó chủ tịch hội đồng: (cán bộ tư pháp)

Thư ký hội đồng: (Cán bộ địa chính xã )

Uỷ viên hội đồng: (Chủ tịch HĐND xã, trưởng thôn (đối với xã) và tổ trưởng tổ dân phố (đối với phường)

- Thành phần không bắt buộc: Tuỳ theo tình hình của mỗi địa phương mà

có thể có hay không UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có thể quyết định bổ sung thêm những thành viên khác Có thể là một người am hiểu về pháp luật đất đai hay người hiểu về tình hình đất đai của địa phương

Nguyên tắc làm việc của hội đồng: Quá trình xét duyệt , hội đồng họp dưới sự điều khiển của chủ tịch hội đồng, xem xét từng đơn, từng bộ hồ sơ do tổ

17

giúp việc chuẩn bị từ trước Hội đồng làm việc theo nguyên tắc công khai và biểu quyết theo đa số Sau khi xét duyệt thư ký hội đồng ghi kết quả, chủ tịch hội đồng ký và đọc lại biên bản cho hội đồng (Nguyễn Khải 2013)

 Thành lập tổ chuyên môn giúp việc

Tổ chuyên môn giúp việc tuỳ thuộc vào từng địa phương mà có các thành phần khác nhau.Thành phần bắt buộc là tổ trưởng (cán bộ địa chính xã) Tổ viên

là những người am hiểu tình hình đất đai của địa phương, cán bộ kế hoạch, cán

bộ thống kê, cán bộ thuế

Nhiệm vụ của tổ đăng ký đất là trực tiếp giúp uỷ ban nhân dân xã, phường, triển khai toàn bộ công việc chuyên môn, lập hồ sơ địa chính và chuyển lên cấp trên xét duyệt Công việc của tổ giúp việc là: lập kế hoạch tổ chức triển khai thực hiện, thu thập các tài liệu hiện có như:

- Các bản đồ, sơ đồ, số liệu đất đai hiện có

- Các tài liệu sổ sách, tài liệu đăng ký đất đai đã lập

- Bản đồ quy hoạch, bản đồ địa giới hành chính…

- Chuẩn bị các phương tiện cần thiết để tiến hành công tác đăng ký: tờ khai, hồ sơ, biểu mẫu

- Tập huấn nghiệp vụ cho cán bộ tham gia vào tổ chuyên môn, tuyên truyền phổ biến đến tất cả tổ chức và người dân về chủ trương và chính sách

Sau khi thu thập tài liệu có liên quan tiến hành kiểm tra, đánh giá các tài liệu hiện có, bổ sung những sai sót bằng cách đo đạc lại và chỉnh lý biến động đất đai Đối với những địa phương chưa có bản đồ thì phải đo đạc bằng phương pháp thô sơ để tính toán một cách tương đối và hướng dẫn chủ sử dụng đất khai báo vào hồ sơ (Nguyễn Khải 2013)

b) Công tác thực hiện kê khai đăng ký

Công tác này do UBND phường ,xã tổ chức thực hiện, sau khi nhận hồ

sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng hội đồng đăng

ký ở xã, phường xét duyệt hồ sơ và xác định rõ:

+ Các trường hợp đủ điều kiện đăng ký và đề nghị được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Các trường hợp chưa đủ điều kiện, phải qua xử lý mới được đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Hệ thống đơn của các chủ sử dụng trên địa bàn mình đã được ghi ý kiến của uỷ ban nhân dân xã và các giấy tờ có liên quan đến thửa đất

+ Bản đồ địa chính của xã, phường

+ Hồ sơ kỹ thuật của thửa đất, biên bản xác định ranh giới do uỷ ban nhân dân xã thực hiện

+ Biên bản xét duyệt của hội đồng đăng ký

+ Tờ trình của uỷ ban nhân dân xã kèm theo danh sách xin cấp giấy chứng nhận (Nguyễn Khải 2013)

2.1.4.5 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Sau khi tiếp nhận hồ sơ từ uỷ ban nhân dân xã, phường Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ theo các nội dung:

+ Mức độ đầy đủ của hồ sơ theo quy định

+ Kết quả xét duyệt trên đơn đăng ký, biên bản xét duyệt của hội đồng đăng ký đất, biểu tổng hợp xử lý các vi phạm

+ Hình thức trình bày từng loại tài liệu

+ Đối soát tính đồng bộ thống nhất giữa đơn đăng ký với bản đồ địa chính, danh sách đề nghị cấp giấy chứng nhận

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ghi ý kiến đối với trường hợp không đủ điều kiện Đối với trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa

có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính, gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật Sau đó Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai gửi hồ sơ những trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kèm theo trích lục

19

bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp cấp giấy chứng nhận QSDĐ lần đầu; gửi Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh hồ sơ đăng ký biến động Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh

và Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, trình Uỷ ban nhân dân cùng cấp quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Nguyễn Khải 2013)

2.1.4.6 Công tác kiểm tra, thanh tra việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Công tác theo dõi giám sát báo cáo đánh giá kết quả thực hiện mà thiếu thông tin và không được cập nhật kịp thời đầy đủ chính xác chỉ quan tâm đến các chỉ tiêu định lượng mà chưa quan tâm đến kết quả hoặc tác động của các hoạt động dự án đối với chất lượng của hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu phục vụ công tác quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tổ chức kiểm tra đánh giá mà dựa vào báo cáo của các ngành và địa phương thì sẽ dẫn tới hiện tượng thiếu thông tin không phản ánh chính xác tính hiệu quả từ đó làm sai lệch kết quả thực hiện những tồn tại giải pháp cần phải khắc phục trong thời gian tới không phù hợp với tình hình thực tế

và việc quản lý sẽ rơi vào tình trạng bị động làm giảm hiệu quả thực hiện trong tương lai (Chu Tiến Quang, 2014)

2.1.4.7 Giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về cấp giấy chứng nhận QSDĐ

Từ nhiều năm nay, tình hình khiếu nại, tố cáo luôn là vấn đề bức bách được Đảng, Nhà nước và toàn xã hội quan tâm Đảng và Nhà nước đã có nhiều Chỉ thị, Nghị quyết về vấn đề này Các văn bản đó đã và đang được triển khai thực hiện, có tác động tích cực đến tình hình khiếu nại, tố cáo và giải quyết khiếu nại, tố cáo Nhờ vậy, nhiều “điểm nóng”, nhiều vụ việc phức tạp đã được giải quyết, góp phần ổn định tình hình an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội của đất nước

Các bước tiến hành giải quyết đơn thư khiếu nại như sau

+ Tiến hành tự rà soát các vụ việc thuộc thẩm quyền, trách nhiệm giải quyết còn tồn đọng, kéo dài chưa dứt điểm

+ Ban hành Văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân các tỉnh trực thuộc Trung ương rà soát, tổng hợp, báo cáo tình hình đơn thư tranh chấp, khiếu nại về đất đai

2.1.4.8 Quản lý sau cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trên cơ sở Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình thì Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho các chủ sử dụng đất Giấy chứng nhận là chứng thư có giá trị pháp lý cao nhất thể hiện quyền của chủ sử dụng và cũng là căn cứ pháp lý giao dịch giữa Nhà nước

và người sử dụng đất Trên cơ sở đó chủ sử dụng đất được công nhận, được hưởng quyền lợi đồng thời phải thực hiện đầy đủ mọi nghĩa vụ đối với Nhà nước trong quá trình sử dụng đất, tuyệt đối tuân thủ mọi quy định về sử dụng đất do nhà nước đặt ra Ngược lại, Nhà nước đứng ra bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất

Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ngày càng trở nên được coi trọng, khi quan hệ đất đai ngày càng mở rộng và đan xen phức tạp vào mọi hoạt động kinh

tế xã hội như hiện nay thì sự phối hợp giữa cơ chế sở hữu và cơ chế sử dụng đất trở thành một vấn đề nóng hổi, nảy sinh nhiều vấn đề khó khăn Vì thế việc tìm

ra một cơ chế phối hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất hợp lý đảm bảo hài hoà các lợi ích là rất cần thiết, và nếu đạt được điều đó thì sẽ thúc đẩy nền kinh tế phát triển và xã hội ổn định Ngược lại nếu chúng ta không có cơ chế hợp lý sẽ kìm hãm sự vận động quan hệ đất đai tất yếu sẽ phát sinh mâu thuẫn gây cản trở cho bước tiến của nền kinh tế - xã hội đất nước

Với yêu cầu đặt ra như trên ta nhận thấy rằng cơ chế sở hữu và sử dụng đất đai mà Đảng ta đề ra và Nhà nước ta thực hiện như ngày nay là hoàn toàn hợp

lý và phù hợp với thực tiễn Hệ thống văn bản pháp luật đất đai hiện nay của nước ta đã bước đầu đáp ứng được những yêu cầu phức tạp trong việc điều chỉnh các mối quan hệ đất đai tồn tại và phát sinh Tuy nhiên với xu hướng luôn luôn vận động, luôn luôn phát triển và thực tế còn nhiều khó khăn tồn tại trong công tác quản lý và sử dụng đất đai hiện nay đòi hỏi Nhà nước phải nghiên cứu nắm bắt rõ tình hình đất đai nhằm đề ra những văn bản pháp lý về đất đai mới bổ sung cho hệ thống văn bản hiện có, thay thế những văn bản không còn phù hợp, hoàn

21

thiện hệ thống văn bản đất đai Đây sẽ là vững chắc nhất đảm bảo cho việc quản

lý và sử dụng đất diễn ra ổn định, chặt chẽ, sử dụng tiết kiệm hiệu quả đem lại lợi ích cao nhất

2.1.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý cấp giấy chứng nhận QSDĐ

2.1.5.1 Chính sách của Đảng và nhà nước về đất đai

Thực tế việc giao đất, cho thuê đất thời gian qua, tại nhiều nơi đã diễn ra một cách tràn lan, không tính đến năng lực của các nhà đầu tư trong việc triển khai các dự án, gây nên tình trạng sử dụng đất lãng phí, kém hiệu quả Một bộ phận cán bộ nhà nước lợi dụng công vụ và những "khe hở" trong chính sách quản

lý đất đai đã có những hành vi tham nhũng, ảnh hưởng xấu đến tình hình phát triển kinh tế - xã hội, gây bức xúc trong nhân dân Để lập lại trật tự trong vấn đề này, Luật quy định đầy đủ, rõ ràng các đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và điều kiện để triển khai thực hiện các dự án đầu tư Sự minh bạch trong quan hệ đất đai được pháp luật quy định sẽ có tác động tích cực đến thị trường nhà đất, quan hệ cung cầu về đất đai được xác lập, thu hút mạnh mẽ mọi đối tượng tham gia đầu tư, nâng cao giá trị sử dụng đất Luật quy định cụ thể và đầy đủ từ việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư bảo đảm một cách công khai, minh bạch và quyền lợi của người có đất thu hồi; khắc phục và điều tiết một cách hài hòa lợi ích giữa Nhà nước là đại diện chủ sở hữu về đất đai, người sử dụng đất và nhà đầu tư cũng sẽ góp phần quan trọng vào sự bình đẳng về sử dụng đất giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, phù hợp yêu cầu hội nhập Bên cạnh đó, với một quốc gia có hơn 70% số dân làm nông nghiệp thì các quan hệ đất đai liên quan đến lĩnh vực này sẽ thu hút sự quan tâm đặc biệt của nông dân Luật đã mở rộng thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp; mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân sẽ có tác động rất lớn đến yêu cầu tích tụ đất đai phục

vụ sản xuất nông nghiệp theo hướng hiện đại phù hợp với đường lối phát triển nông nghiệp, nông thôn theo Nghị quyết của Đảng (Phan Huy Cường, 2012)

Thi hành Luật Đất đai năm 2013 là một sự kiện pháp lý, đánh dấu sự đổi mới về chính sách quản lý nhà nước về đất đai, đáp ứng yêu cầu của thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, thể hiện được ý chí, nguyện vọng của nhân dân Các cơ quan Đảng, Nhà nước, các tổ chức chính trị - xã hội cần làm tốt hơn nữa việc phổ biến, vận động và tuyên truyền nhân dân thực hiện Đồng thời, có cơ chế kiểm tra, giám sát hữu hiệu để công tác phòng, chống tham

+ Trường hợp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đối với đất đang

sử dụng mà trước đó không có quyết định giao đất, cho thuê đất chuyển mục đích

sử dụng đất thì phải thể hiện rõ: Được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất như Nhà nước giao có (hoặc không) thu tiền sử dụng đất, hoặc như Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần (hoặc trả tiền hàng năm);

+ Trường hợp cấp mới Giấy chứng nhận do tách thửa, hợp thửa hoặc nhận quyền sử dụng đất trong các trường hợp quy định tại điểm a và điểm b khoản 8 Điều 6 của Thông tư 23 mà không thay đổi mục đích sử dụng đất và trường hợp cấp lại hoặc cấp đổi giấy chứng nhận thì ghi như trên Giấy chứng nhận đã cấp lần đầu

Trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp chưa ghi nguồn gốc sử dụng đất thì căn cứ vào hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được xét duyệt trước đây và quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận để xác định và thể hiện nguồn gốc sử dụng đất theo quy định tại Thông tư 23/2014/TT-BTNMT;

+ Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất mà phải cấp Giấy chứng nhận thì ghi như quy định đối với trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất (nếu người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất cho việc chuyển mục đích); ghi theo quy định đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất (nếu người sử dụng đất chuyển sang thuê đất hoặc tiếp tục thuê đất như trước khi chuyển mục đích); ghi như trước khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất mà không phải nộp tiền chuyển mục đích và không phải chuyển sang thuê đất;

+ Trường hợp cấp Giấy chứng nhận cho người thuê đất, thuê lại đất của doanh nghiệp đầu tư hạ tầng trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao và khu kinh tế thì ghi “Thuê đất của doanh nghiệp đầu tư hạ tầng khu công nghiệp (hoặc

23

khu kinh tế, khu công nghệ cao)”;

+ Trường hợp thửa đất gồm nhiều phần diện tích có nguồn gốc sử dụng đất khác nhau thì lần lượt ghi từng loại nguồn gốc và diện tích có nguồn gốc đó kèm theo (Luật đất đai, 2013)

2.1.5.3 Các chỉ tiêu được giao QSDĐ

Xác định công tác cấp giấy là nhiệm quan trọng tâm trên cơ sở kế hoạch đã giao chi tiết cho cơ sở, ở mỗi địa phương đơn vị Ban chỉ đạo thường xuyên kiểm tra, đôn đốc, tháo gỡ vướng mắc Cán bộ chuyên môn trực tiếp xuống xã hướng dẫn các hộ kê khai đối với những trường hợp khó để sớm hoàn thiện hồ sơ

Tuy nhiên chỉ tiêu được giao hàng năm về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ảnh hưởng rất lớn quản lý cấp giấy chứng nhận QSDĐ Chỉ tiêu giao hàng năm tùy thuộc vào từng vùng, từng địa bàn với đặc điểm đất đai khó khăn hay phức tạp để thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ nhanh hay chậm 2.1.5.4 Mục đích sử dụng đất

a) Mục đích sử dụng đất ghi thống nhất với sổ địa chính bằng tên gọi cụ thể với các loại đất như sau:

- Nhóm đất nông nghiệp gồm: "Đất chuyên trồng lúa nước", "Đất trồng lúa nước còn lại", "Đất trồng lúa nương", "Đất trồng cây hàng năm khác", "Đất trồng cây lâu năm", "Đất rừng sản xuất", "Đất rừng phòng hộ", "Đất rừng đặc dụng", "Đất nuôi trồng thủy sản", "Đất làm muối", "Đất nông nghiệp khác";

- Nhóm đất phi nông nghiệp gồm: "Đất ở tại nông thôn", "Đất ở tại đô thị", "Đất xây dựng trụ sở cơ quan", "Đất quốc phòng", "Đất an ninh", "Đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp", "Đất xây dựng cơ sở văn hóa", "Đất xây dựng cơ sở dịch vụ xã hội", "Đất xây dựng cơ sở y tế", "Đất xây dựng cơ sở giáo dục và đào tạo", "Đất xây dựng cơ sở thể dục thể thao", "Đất xây dựng cơ sở khoa học và công nghệ", "Đất xây dựng cơ sở ngoại giao", "Đất xây dựng công trình sự nghiệp khác", "Đất khu công nghiệp", "Đất cụm công nghiệp", "Đất khu chế xuất", "Đất thương mại, dịch vụ", "Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp", "Đất

sử dụng cho hoạt động khoáng sản", "Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm", "Đất giao thông", "Đất thủy lợi", "Đất có di tích lịch sử - văn hóa", "Đất

có danh lam thắng cảnh", "Đất sinh hoạt cộng đồng", "Đất khu vui chơi, giải trí công cộng", "Đất công trình năng lượng", "Đất công trình bưu chính, viễn

24

thông", "Đất chợ", "Đất bãi thải, xử lý chất thải", "Đất công trình công cộng khác", "Đất cơ sở tôn giáo", "Đất cơ sở tín ngưỡng", "Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa" hoặc "Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà hỏa táng" hoặc "Đất làm nhà hỏa táng" hoặc "Đất làm nhà tang lễ", "Đất có mặt nước chuyên dùng", "Đất phi nông nghiệp khác" (Luật đất đai, 2013)

b) Thửa đất được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất cho một người sử dụng đất vào nhiều mục đích quy định tại Điểm a Khoản này thì phải ghi đầy đủ các mục đích đó

Trường hợp thửa đất sử dụng vào nhiều mục đích mà trong đó đã xác định mục đích chính, mục đích phụ thì tiếp sau mục đích chính phải ghi "(là chính)";

c) Trường hợp thửa đất có nhiều người cùng sử dụng, có nhiều mục đích

sử dụng khác nhau, trong đó mỗi người sử dụng đất vào một mục đích nhất định thì Giấy chứng nhận cấp cho từng người phải ghi mục đích sử dụng đất của người đó và ghi chú thích "thửa đất còn sử dụng vào mục đích (ghi mục đích sử dụng đất khác còn lại) của người khác" vào điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận;

d) Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao mà một phần diện tích được công nhận là đất ở và phần còn lại được công nhận sử dụng vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp thì lần lượt ghi "Đất ở" và diện tích được công nhận là đất ở kèm theo, tiếp theo ghi lần lượt từng mục đích sử dụng đất cụ thể thuộc nhóm đất nông nghiệp và diện tích kèm theo (Luật đất đai, 2013)

đ) Việc xác định mục đích sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận được thực hiện theo quy định tại Điều 11 của Luật Đất đai và Điều 3 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP

2.1.5.5 Năng lực của đội ngũ cán bộ địa chính

Năng lực là khả năng của con người để thực hiện tốt công việc hay làm việc có hiệu quả cao Năng lực được con người sử dụng ở nhiều phương diện như: năng lực công tác, năng lực sản xuất, năng lực quản lý Năng lực cán bộ địa chính là năng lực giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai theo quy định của pháp luật nói chung cũng như quá trình cấp GCNQSDĐ nói riêng Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một quá trình đòi hỏi sự phối hợp của các đối tượng có liên quan Trong đó lực lượng cán bộ địa chính tham gia công tác cấp GCNQSDĐ đóng vai trò quan trọng Chẳng hạn như để cấp được giấy chứng nhận cho người dân thì trước hết phải có hồ sơ, thủ tục Hồ sơ thủ tục đó

do cán bộ địa chính xã lập và xác nhận tính chính xác về những thông tin mà

25

người sử dụng đất kê khai dựa vào hồ sơ địa chính và địa bàn mình quản lý Sau

đó cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường và Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai dựa vào những thông tin mà xã cung cấp thẩm tra lại và cấp GCNQSD đất cho người dân Mặt khác cán bộ địa chính xã là cầu nối giữa nhà nước với nhân dân Họ là người trực tiếp tuyên truyền, phổ biến các chính sách pháp luật về đất đai trên địa bàn dân cư, giải quyết mọi nhu cầu của nhân dân về đất đai cũng như cấp GCNQSDĐ Do đó lực lượng cán bộ địa chính tham gia công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có trình độ, năng lực, kinh nghiệm thì quá trình cấp GCNQSDĐ được diễn ra thuận tiện và nhanh chóng Ngược lại nếu đội ngũ cán bộ địa chính có trình độ thấp, phẩm chất chính trị, tinh thần trách nhiệm không cao sẽ ảnh hưởng đến tiến độ cấp GCNQSDĐ (Phan Huy Cường 2012) 2.1.5.6 Quy hoạch, kế hoạch sử sụng đất

Quy hoạch đất đai là việc khoanh định hoặc điều chỉnh việc khoanh định đối với các loại đất cho phù hợp với từng giai đoạn phát triển KT-XH của từng địa phương và trong phạm vi cả nước, là sự tính toán, phân bổ sử dụng đất cụ thể

về số lượng, chất lượng, vị trí không gian

Kế hoạch sử dụng đất là việc xác định các biện pháp, thời gian để sử dụng đất theo quy hoạch Quy hoạch, kế hoạch sử sụng đất là căn cứ quan trọng trong việc cấp GCNQSDĐ Nội dung các văn bản quy hoạch, kế hoạch sử sụng đất chứa đựng nhiều thông tin về việc bố trí sắp xếp sử dụng các loại đất đai cho các mục đích sử dụng khác nhau Qua đó Nhà nước nắm được quỹ đất đai và xây dựng chính sách sử dụng đất đai đồng bộ và hiệu quả cao Việc tính thuế, xác định giá cả cho các loại đất phải dựa vào việc đánh giá, phân hạng đất đai và quy

mô đất đai của các đối tượng sử dụng Những việc đó đều thể hiện trong các văn bản quy hoạch, kế hoạch sử sụng đất Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cơ sở pháp lý cho việc giao đất, thu hồi đất, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng đất, là

cơ sở quan trọng trong việc cấp GCNQSDĐ, đảm bảo cho công tác cấp GCNQSDĐ được tiến hành theo quy định Đối với những nơi chưa có quy hoạch

sử dụng đất chi tiết, cho dù người dân có làm bao nhiêu hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ thì cũng không thể triển khai cấp GCNQSDĐ do vướng quy hoạch chi tiết Vì vậy quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nếu làm tốt ngay từ ban đầu sẽ tạo điều kiện cho việc xác minh nguồn gốc sử dụng đất cũng như các sai phạm khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tạo điều kiện cho quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được diễn ra nhanh chóng (Vũ Văn Tuyền, 2012)

26

2.1.5.7 Cơ sở vật chất kỹ thuật

Sự tiến bộ của khoa học công nghệ được ứng dụng càng nhiều thì quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được diễn ra nhanh chóng và gọn nhẹ Với sự giúp đỡ của máy móc hiện đại như bản đồ số, hệ thống máy tính, các phần mềm quản lý đất đai công việc của cán bộ địa chính đã được giảm rất nhiều so với việc sử dụng các thiết bị thủ công trước đây (trước đây đo bằng thước dây và tính diện tích bằng tay thì nay đo bằng máy móc hiện đại và cách tính diện tích được tính bằng máy) Bên cạnh đó nếu quản lý đất đai được hệ thống hóa bằng máy móc hiện đại và bản đồ dạng số thì cán bộ địa chính được áp dụng và lấy kết quả đo đạc từ bản đồ số không phải đi đo đạc thực địa từng thửa đất, do đó rút ngắn thời gian cấp GCNQSDĐ (Vũ Văn Tuyền, 2012)

- Thực hiện nghiêm túc các quy định về quản lý đất đai theo Luật đất đai

1993 và Luật đất đai sửa đổi 1998 và 2001

- Thực hiện tốt các Nghị định 64 và Nghị định 60 của Chính phủ về giao đất nông nghiệp và quyền sở hửu nhà ở, đất ở đô thị và các Nghị định Thông tư liên quan đến quản lý sử dụng đất

- Tất cả các địa phương trong tỉnh đều đã xây dựng phương án quy hoạch

- Đã thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

- Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện thống nhất theo quy định tại Nghị định 181/NĐ-CP ngày 29/10/2014 của Chính phủ

và Nghị định 84/2013/CP của Chính phủ bổ sung một số điều trong cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thu hồi đất

- Công tác quản lý cấp giấy chứng nhân quyền cho các đối tượng sử dụng đất trên địa bàn tỉnh đang được thực hiện theo cơ chế "một cửa" đảm bảo đúng theo tinh thần cải cách hành chính Hiện nay trên địa bàn tỉnh có 6 huyện, thị xã

và 1 thành phố đều có bộ phận giao dịch một cửa để tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả Các quy trình, thủ tục hồ sơ, thời gian thực hiện, thẩm quyền giải quyết đều được niêm yết công khai, tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất khi làm các thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.2.2 Tình hình quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai tỉnh Phú Thọ

Lĩnh vực Quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai là một trong những chức năng, nhiệm vụ quản lý nhà nước của Sở tài nguyên và Môi trường Trong những năm qua việc tổ chức và thực hiện pháp luật đất đai trên địa bàn tỉnh Phú Thọ đã được Tỉnh ủy, HĐND tỉnh và UBND tỉnh quan tâm, chỉ đạo thực hiện Kết quả cụ thể đạt được trên một số lĩnh vực như sau:

Một là công tác ban hành văn bản và tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai: Căn cứ Luật Đất đai năm 2013 và các Nghị định của Chính phủ thi hành Luật Đất đai, nhằm cụ thể hóa văn bản pháp luật về đất đai trên địa bàn tỉnh; đồng thời, để tăng cường công tác quản lý đất đai, tháo gỡ các vướng mắc khó khăn trong quá trình thực hiện, Sở Tài nguyên và Môi trường Phú Thọ đã chủ động tham mưu trình HĐND, UBND tỉnh ban hành 19 văn bản (trong đó có 11 văn bản QPPL), bao gồm: 01 Chỉ thị, 04 Nghị quyết, 07 Quyết định, 03 Kế hoạch

và 04 văn bản chỉ đạo thực hiện của UBND tỉnh Ngoài ra, còn ban hành nhiều văn bản đề xuất, hướng dẫn về chuyên môn nghiệp vụ để tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn cho các huyện, thành, thị về công tác quản lý nhà nước về đất đai

28

Đồng thời, để nhanh chóng đưa Luật Đất đai năm 2013 đi vào cuộc sống, tỉnh Phú Thọ đã tăng cường chỉ đạo công tác tuyên truyền, phổ biến Luật đất đai thông qua các phương tiện thông tin đại chúng và bằng các hình thức treo Pa nô

và Băng zôn đặt tại trung tâm hành chính thuộc 13 huyện, thành, thị; tổ chức biên soạn, in và cấp phát trên 70.000 Tờ rơi “Hỏi đáp một số nội dung về pháp luật đất đai” cho các huyện, thành, thị và tổ chức sử dụng đất

Hai là công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Tỉnh Phú Thọ đã hoàn thành việc lập Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, Kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu (2011 - 2015) của 03 cấp tỉnh, huyện, xã, bao gồm: Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; Quy hoạch sử dụng đất của 11 huyện (Riêng đối với thành phố Việt Trì, thị xã Phú Thọ đang triển khai lập Quy hoạch sử dụng đất); Quy hoạch sử dụng đất của 277/277 xã, phường, thị trấn Đồng thời, Sở Tài nguyên và Môi trường đã tham mưu UBND tỉnh chỉ đạo điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, xây dựng kế hoạch 5 năm kỳ cuối (2016 - 2020) của tỉnh và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất của 11 huyện theo quy định Luật đất đai năm 2013; chỉ đạo lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm và tổng hợp danh mục các dự án phải thu hồi đất, phải chuyển mục đích sử dụng đất báo cáo UBND tỉnh, trình Hội đồng nhân tỉnh thông qua và trình Chính phủ theo phê duyệt quy định

Ba là công tác đo đạc, quản lý cấp Giấy chứng nhận QSD đất: Thực hiện Nghị quyết số 30/2012/QH-13 ngày 21/6/2012 của Quốc hội, Chỉ thị số 1474/CT-TTg ngày 24/8/2011 và Chỉ thị số 05/CT-TTg ngày 04/4/2013 của Thủ tướng Chính phủ, UBND tỉnh Phú Thọ đã ban hành các Chỉ thị, văn bản, kế hoạch nhằm đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Kết quả đến hết năm 2015, trên địa bàn tỉnh đã cấp được 698.609 GCN với diện tích 245.209,49 ha/ 264.070,95 ha đạt tỷ lệ 92,86 % diện tích cần cấp Đo đạc, lập bản đồ địa chính chính quy cho 218/277 xã, phường, thị trấn, với diện tích 258.418,67 ha, chiếm 73,14% so với diện tích đất tự nhiên

Bốn là công tác thu hồi và giao đất: Tính từ 01/7/2014 đến nay (Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành), toàn tỉnh đã giao đất, cho thuê đất 93 tổ chức với diện tích 346,55 ha và 1162 hộ GĐCN với diện tích 48,71 ha Nhìn chung, việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn tỉnh

đã thực hiện theo đúng quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản

29

hướng dẫn thi hành Đáp ứng nhu cầu sử dụng đất cho phát triển kinh tế - xã hội của địa phương

Năm là công tác tài chính về đất đai và giá đất: Hàng năm, Sở Tài nguyên

và Môi trường theo chức năng xây dựng giá đất đã tham mưu, trình UBND tỉnh ban hành bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Nhìn chung, giá các loại đất hàng năm của tỉnh Phú Thọ ban hành được xây dựng đúng quy định của Luật Đất đai năm 2003 và nằm trong khung giá các loại đất theo quy định của Chính phủ ban hành và dần tiếp cận với giá thị trường, phù hợp với thực tế tại địa phương Thực hiện Luật Đất đai năm 2013 đã tham mưu và được UBND tỉnh phê duyệt Bảng giá đất 05 năm (2015 - 2019) tỉnh Phú Thọ theo quy định

Sáu là công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: Thực hiện Luật Đất đai năm 2013 và các Nghị định, Thông tư hướng dẫn thi hành Luật về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Sở Tài nguyên và Môi trường đã tham mưu trình UBND tỉnh ban hành các văn bản QPPL quy định cụ thể một số nội dung về công tác BT,HT&TĐC và đơn giá bồi thường về vật kiến trúc, cây cối khi nhà nước thu hồi đất Nhìn chung, việc tổ chức thực hiện công tác BT,HT&TĐC để thực hiện các công trình, dự án trên địa bàn tỉnh Phú Thọ được tiến hành đúng quy định, đáp ứng nhu cầu sử dụng đất phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội của địa phương

Những vấn đề đặt ra và giải pháp thực hiện trong công tác quản lý đất đai trên địa bàn tỉnh Phú Thọ thời gian tới

Bên cạnh những kết quả đạt được, công tác quản lý đất đai trên địa bàn tỉnh Phú Thọ còn một số vấn đề đặt ra cần phải nghiên cứu như sau: Công tác quản lý đất đai ở một số nơi còn chưa chặt chẽ, còn xảy ra tình trạng lấn chiếm, tranh chấp đất đai, đất để hoang hoá hoặc sử dụng không hiệu quả; Công tác quy hoạch sử dụng đất còn nhiều tồn tại, chất lượng quy hoạch chưa cao; Ruộng đất nông nghiệp vẫn còn manh mún, quá trình tích tụ ruộng đất diễn ra chậm, hiệu quả sử dụng đất chưa cao; Cơ chế quản lý tài chính về đất đai chưa thực sự có hiệu quả, nguồn thu ngân sách từ đất đai chưa tương xứng với tiềm năng đất đai của tỉnh; chưa khai thác triệt để lợi thế của đất đai theo hướng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để tăng nguồn thu từ đất; Việc kiểm tra giám sát cấp huyện, xã thực hiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai theo quy định Luật Đất đai năm 2013 còn hạn chế

30

2.2.3 Rút ra bài học kinh nghiệm trong quản lý cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn

Một là tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật về đất đai, đặc biệt là công tác đăng ký đất đai để giúp cho công tac quản lý nhà nước về đất đai ngày càng tốt hơn

Hai là chuẩn hóa các thủ tục hành chính về đất đai, tiếp tục đơn giản hóa các thủ tục hành chính đảm bảo nhanh, gọn, đúng luật

Ba là tiếp tục rà soát, xây dựng và hoàn thiện các chính sách pháp luật về đất đai (cụ thể hóa, điều chỉnh, bổ sung các chính sách về đất đai phù hợp với tình hình của địa phương và các văn bản mới)

Bốn là xây dựng và kiện toàn công tác quản lý đất đai theo hướng hiện đại hóa trên cơ sở ứng dụng công nghệ hiện đại và mô hình quản lý tiên tiến Đẩy mạnh ứng dụng công nghệ là một trong những đột phá chiến lược chính

để phát triển

Năm là nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để đảm bảo phân bổ một cách hợp lý nguồn tài nguyên của địa phương, phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội bền vững theo định hướng chủ đạo và yêu cầu xuyên suốt trong công tác quản lý nhà nước về đất đai

2.2.4 Những công trình nghiên cứu có liên quan

- “ Đánh giá thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hưng Yên tỉnh Hưng Yên” của tác giả Đào Thị Thúy Hà Với cách tiếp cận đi từ tổng thể đến chi tiết từ chủ trương chính sách đến thực tế triển khai thực hiện và liên hệ trực tiếp đến các đối tượng cụ thể Thông qua cách tiếp cận này để nghiên cứu về cơ sở lý luận, cơ sở khoa học và thực tiễn thông qua việc điều tra công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hưng Yên trong những năm vừa qua Trên cơ sở đó xây dựng các quan điểm

và đề xuất các giải pháp hợp lý

- “ Tìm hiểu thực trạng đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và lập hồ sơ địa chính tại huyện Tương Dương, Nghệ An” của tác giả Nguyễn Bá Tuân, đề tài nghiên cứu có kế thừa và phát huy một số vấn đề về lập hồ sơ địa chính và đặc điểm về tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai