Bước 2: Bộ phận tiếp nhận hồ sơ sẽ kiểm tra hồ sơ đã nhận và các điều kiện công chứng, nếu thấy đủ điều kiện thì sẽ nhận hồ sơ, nếu thiếu sẽ yêu cầu bổ sung hoặc từ chối tiếp nhận nếu kh
Trang 1I Phân tích tình huống
1 Những vấn đề cần lưu ý.
- Tình huống đưa ra là vợ chồng ông Nguyễn Hồng và bà Phạm Thị Minh
có ý định cho ông Nguyễn Ngọc Lê (HKTT tại tỉnh Thái Bình) thuê để kinh doanh nhà ở Do đó, hợp đồng cần soạn thảo ở đây là hợp đồng thuê nhà với mục đích sử dụng là kinh doanh nhà ở Thời hạn thuê nhà là 5 năm Do đó, hợp đồng thuê nhà này cần phải được công chứng, chứng thực
- Đối tượng của hợp đồng này là căn nhà có 6 tầng, mỗi tầng có 4 phòng khép kín, trong nhà có cầu thang máy Để phục vụ cho hoạt động kinh doanh nhà ở của mình thì bên thuê (tức ông Nguyễn Ngọc Lê) phải tự lắp đặt thêm các thiết bị cho hoạt động kinh doanh của mình như máy lạnh, tivi, điện thoại, giường, tủ, bàn ghế,…
- Chủ sở hữu của căn nhà này, hay còn gọi là bên cho thuê (bên A) là vợ chồng ông Nguyên Hồng và bà Phạm Thị Minh Bên thuê (tức bên B) là ông Nguyễn Ngọc Lê (có HKTT tại tỉnh Thái Bình)
- Khi soạn thảo cần phải căn cứ vào các quy định của pháp luật như Bộ
Luật Dân sự; Luật Nhà ở; Nghị định số 71 /2010/NĐ-CP quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở
- Cần chú ý đến các điều khoản về thời gian; giá cả, phương thức thanh toán; quyền và nghĩa vụ của các bên để tránh xảy ra những mâu thuẫn sau khi
kí kết
2 Giấy tờ mà các bên cần cung cấp
a Trong tình huống đã cho thì bên cho thuê là hai vợ chồng, do đó cần phải có các giấy tờ sau :
1 Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản (giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất)
2 Chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu của bên cho thuê nhà (cả vợ và chồng).
Trang 23 Sổ Hộ khẩu của bên cho thuê nhà (cả vợ và chồng).
4 Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân của bên cho thuê nhà (giấy Đăng ký kết hôn).
5 Phiếu yêu cầu công chứng do một trong hai bên yêu cầu (theo mẫu cung cấp tại VPCC).
b Bên thuê nhà cần cung cấp các giấy tờ sau:
1 Chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu của bên thuê.
2 Giấy xác nhận của công an phường, xã nơi thường trú
3 Phiếu yêu cầu công chứng và tờ khai (Theo mẫu cung cấp tại Văn phòng Công chứng).
4 Hợp đồng ủy quyền thuê nhà (nếu có).
3 Trình tự, thủ tục công chứng.
Bước 1 : Người yêu cầu công chứng tập hợp đủ các giấy tờ theo hướng
dẫn rồi nộp tại phòng tiếp nhận hồ sơ (Bản photo và bản gốc để đối chiếu);
Hồ sơ photo có thể nộp trực tiếp, Gửi Fax, Email hoặc có thể yêu cầu nhận hồ
sơ, tư vấn tại nhà (có thù lao)
Bước 2: Bộ phận tiếp nhận hồ sơ sẽ kiểm tra hồ sơ đã nhận và các điều
kiện công chứng, nếu thấy đủ điều kiện thì sẽ nhận hồ sơ, nếu thiếu sẽ yêu cầu
bổ sung hoặc từ chối tiếp nhận nếu không đủ điều kiện công chứng theo Luật định
Bước 3: Ngay sau khi đã nhận đủ hồ sơ, bộ phận nghiệp vụ sẽ tiến hành
soạn thảo hợp đồng giao dịch (Trong thời gian khoảng 30 - 45 phút) Hợp
đồng, giao dịch sau khi soạn thảo sẽ được chuyển sang bộ phận thẩm định nội dung, thẩm định kỹ thuật để rà soát lại, và chuyển cho các bên đọc lại
Bước 4: Các bên sau khi đã đọc lại, nếu không có yêu cầu chỉnh sửa gì sẽ
ký/điểm chỉ vào từng trang của hợp đồng (theo hướng dẫn) Công chứng viên
sẽ ký sau đó để chuyển sang bộ phận đóng dấu, lưu hồ sơ và trả hồ sơ
Trang 3Bước 5: Người yêu cầu công chứng hoặc một trong các bên nộp lệ phí,
thù lao công chứng, nhận các bản hợp đồng, giao dịch đã được công chứng tại quầy thu ngân, trả hồ sơ
II Soạn thảo hợp đồng.
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
, ngày tháng năm
HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Căn cứ Luật Nhà ở ngày 29 tháng 11 năm 2005; Căn cứ Nghị định số 71 /2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Chúng tôi gồm: Bên cho thuê nhà (sau đây gọi tắt là Bên A ): - Họ và tên (ông): Nguyễn Hồng
- Sinh năm:
- Số CMND (Hộ chiếu): cấp ngày / / , tại
- Họ và tên (bà): Phạm Thị Minh
- Sinh năm:
Cùng thường trú tại:
Là đồng sở hữu chủ căn nhà số: , theo:
- Giấy phép mua bán, chuyển dịch nhà cửa số …./ GP-UB ngày 09/11/1987
Trang 4- Hợp đồng mua bán nhà số :…… / HĐ-MBN do phòng công chứng số 01 chứng nhận ngày 16/1/1998, đăng ký ngày 12/11/1998
- Tờ khai trước bạ ngày 05/11/1998
Bên thuê nhà (sau đây gọi tắt là Bên B):
- Ông (bà): Nguyễn Ngọc Lê
- Sinh năm:
- Số CMND (Hộ chiếu): cấp ngày / / , tại
- Hộ khẩu thường trú: , tỉnh Thái Bình
Hai bên thống nhất ký kết Hợp đồng thuê nhà với nội dung sau:
ĐIỀU 1: Bên A đồng ý cho bên B thuê toàn bộ căn nhà số
- Với diện tích thuê sử dụng: m2
- Mục đích sử dụng: dùng để kinh doanh nhà ở
- Trang thiết bị và tiện nghi trong nhà gồm có: 6 tầng, mỗi tầng 4 phòng khép kín, nhà có cầu thang máy
- Bên B tự lắp đặt thêm các thiết bị cho hoạt động kinh doanh của mình như máy lạnh, tivi, điện thoại, giường, tủ, bàn ghế,
ĐIỀU 2: Thời hạn cho thuê nhà là 05 (năm) năm, kể từ ngày / /
đến / /
ĐIỀU 3: Giá thuê nhà là: 60.000.000 đồng/tháng (sáu mươi triệu đồng
một tháng)
Giá thuê nhà này không bao gồm các chi phí sử dụng điện, nước, điện thoại, tiền vệ sinh, hoa chi, thuế kinh doanh Các chi phí này sẽ do bên B trả theo hoá đơn thanh toán
Phương thức thanh toán:
- Trả bằng tiền mặt
- Bên B đặt cọc cho bên A số tiền ……… đ (……… đồng) Số tiền này sẽ được bên A trả lại cho bên B
Trang 5khi thanh lý hợp đồng Nếu bên B tự ý ngưng hợp đồng trước thời hạn hoặc kinh doanh bất hợp pháp thì bên B sẽ mất số tiền đã đặt cọc, đồng thời bên B phải thanh toán đầy đủ tiền điện, nước, điện thoại, và các khoản thuế liên quan đến việc kinh doanh của bên B, ngược lại nếu bên A tự ý ngưng hợp đồng trước thời hạn sẽ phải trả lại cho bên B số tiền đã nhận cọc và bồi thường cho bên B một số tiền bằng số tiền đã nhận cọc (tổng cộng là 300.000.000đ (Ba trăm triệu đồng))
- Tiền thuê nhà sẽ được thanh toán 03 (ba) tháng một lần
ĐIỀU 4: Hai bên cùng nhau xác nhận trách nhiệm như sau:
4.1 Quyền và nghĩa vụ của Bên cho thuê (bên A):
4.1.1 Quyền của Bên cho thuê (Bên A):
a) Yêu cầu Bên B trả đủ tiền thuê nhà đúng thời hạn ghi trong hợp đồng; b) Yêu cầu Bên B có trách nhiệm trong việc sửa chữa phần hư hỏng, bồi thường thiệt hại do lỗi của Bên B gây ra;
c) Đơn phương chấm dứt thực hiện Hợp đồng thuê nhà khi Bên B có một trong các hành vi quy định tại khoản 1 Điều 103 của Luật Nhà ở;
d) Bảo trì nhà ở; cải tạo nhà ở khi được Bên B đồng ý;
đ) Nhận lại nhà trong các trường hợp chấm dứt Hợp đồng thuê nhà ở quy định tại ĐIỀU 5 của Hợp đồng này
4.1.2 Nghĩa vụ của Bên cho thuê (bên A):
a) Giao nhà ở và trang thiết bị gắn liền với nhà ở (nếu có) cho Bên B đúng ngày quy định tại ĐIỀU 2 của Hợp đồng này;
b) Phổ biến cho Bên B quy định về quản lý sử dụng nhà ở;
c) Bảo đảm quyền sử dụng trọn vẹn phần sử dụng riêng của Bên B; d) Bảo trì, quản lý vận hành nhà ở cho thuê theo quy định của pháp luật
về quản lý sử dụng nhà ở, nếu Bên A không thực hiện việc bảo trì nhà ở mà gây thiệt hại cho Bên B thì phải bồi thường;
đ) Hướng dẫn, đôn đốc Bên B thực hiện đúng các quy định về đăng ký
Trang 6tạm trú.
4.2 Quyền và nghĩa vụ của Bên thuê (bên B):
4.2.1 Quyền của Bên thuê (bên B):
a) Nhận nhà ở và trang thiết bị (nếu có) theo đúng ngày quy định tại ĐIỀU 2 của hợp đồng này;
b) Yêu cầu Bên A sửa chữa kịp thời những hư hỏng để bảo đảm an toàn;
c) Được tiếp tục thuê theo các điều kiện thỏa thuận với Bên A trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu nhà ở;
d) Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi Bên A có một trong các hành vi quy định tại khoản 2 Điều 103 của Luật Nhà ở;
4.2.2 Nghĩa vụ của Bên thuê (bên B):
a) Trả đủ tiền thuê nhà đúng thời hạn ghi trong Hợp đồng;
b) Bên B chịu tiền thuế thuê nhà mang tên Bên A
c) Sử dụng nhà đúng mục đích; giữ gìn nhà ở và có trách nhiệm về sự
hư hỏng mất mát các trang thiết bị nội thất, các đồ đạc tư trang của bản thân
và tác hại gây ra do bên thứ ba khi sử dụng nhà thuê; khi cần sửa chữa cải tạo theo yêu cầu sử dụng riêng phải được sự đồng ý của bên A và tuân theo các quy định xây dựng cơ bản
d) Chấp hành đầy đủ những quy định về quản lý sử dụng nhà ở;
đ) Không được chuyển nhượng Hợp đồng thuê nhà hoặc cho người khác thuê lại trừ trường hợp được Bên A đồng ý bằng văn bản;
e) Chấp hành các quy định về giữ gìn vệ sinh môi trường và an ninh trật tự trong khu vực cư trú;
g) Trường hợp một trong hai bên ngưng hợp đồng thuê trước thời hạn
đã thỏa thuận thì phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất là 03 (ba) tháng
h) Bên B chịu trách nhiệm về mọi hoạt động sản xuất kinh doanh
Trang 7i) Giao lại nhà cho Bên A trong các trường hợp chấm dứt hợp đồng quy định tại ĐIỀU 5 của Hợp đồng này; Đến khi thanh lý hợp đồng bên B chỉ được tháo dỡ những phần trang trí không phạm vào bê tông và kết cấu căn nhà, không tháo dỡ những trang trí đã âm vào tường, cũng không được yêu cầu bên A trả lại những chi phí và khoản tiền mà bên B đã sửa chữa mua sắm
ĐIỀU 5 Chấm dứt Hợp đồng thuê nhà ở
Việc chấm dứt Hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện trong các trường hợp sau:
1 Thời hạn thuê đã hết;
2 Nhà ở không còn;
3 Nhà ở cho thuê phải phá dỡ do bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ hoặc do thực hiện quy hoạch xây dựng của Nhà nước;
4 Trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 102 của Luật Nhà ở;
5 Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng trước thời hạn
ĐIỀU 6 Các thỏa thuận khác (nếu có).
-ĐIỀU 7 Cam kết của các bên.
1 Hai bên cùng cam kết thực hiện đúng các nội dung đã ký Trong quá trình thực hiện nếu phát hiện thấy những vấn đề cần thỏa thuận thì hai bên có thể lập thêm phụ lục hợp đồng Nội dung Hợp đồng phụ có giá trị pháp lý như hợp đồng chính
2 Hợp đồng được lập thành 04 bản và có giá trị như nhau Mỗi bên giữ
01 bản, 01 bản lưu tại cơ quan công chứng và 01 bản lưu tại cơ quan thuế Hợp đồng này có giá trị kể từ ngày hai bên ký kết
Trang 8BÊN THUÊ NHÀ Ở
(Ký và ghi rõ họ tên)
BÊN CHO THUÊ NHÀ Ở
(Ký và ghi rõ họ tên - nếu là doanh nghiệp thì đóng
dấu)
CHỨNG NHẬN CỦA CÔNG CHỨNG NHÀ NƯỚC
(hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền)
Ngày tháng năm ( / / )
Tại Phòng Công chứng số
Tôi: ,
Công chứng viên tại Phòng Công chứng số
CHỨNG NHẬN Hợp đồng thuê nhà trên đây được giao kết bởi BÊN A:
Trang 9Họ và tên (ông) : Nguyễn Hồng
Sinh năm:
CMND số : ………., cấp ngày / / , tại:
Họ và tên (bà) : Phạm Thị Minh
Sinh năm:
CMND số : ………., cấp ngày / / , tại:
Cùng thường trú tại:
Là đồng sở hữu chủ căn nhà số: ,
theo: - Giấy phép mua bán, chuyển dịch nhà cửa số …./ GP-UB ngày 09/11/1987 - Hợp đồng mua bán nhà số :…… / HĐ-MBN do phòng công chứng số 01 chứng nhận ngày 16/1/1998, đăng ký ngày 12/11/1998 - Tờ khai trước bạ ngày 05/11/1998 BÊN B: Họ và tên (ông): Nguyễn Ngọc Lê
Sinh năm:
CMND số: ………, cấp ngày / / , tại:
Hộ khẩu thường trú: , tỉnh Thái Bình
Các bên đã tự nguyện thỏa thuận giao kết hợp đồng và cam đoan chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung hợp đồng
- Tại thời điểm công chứng, các bên giao kết hợp đồng có năng lực hành vi dân sự phù hợp theo quy định của pháp luật
- Nội dung thỏa thuận của các bên trong hợp đồng phù hợp với pháp luật, đạo đức xã hội
Các bên giao kết đã đọc lại hợp đồng này, đã đồng ý toàn bộ nội dung ghi trong hợp đồng và đã ký vào hợp đồng này trước sự có mặt của tôi
Trang 10- Hợp đồng này gồm: 04 bản chính (mỗi bản gồm … tờ … trang) cấp cho:
+ Bên A: 01 bản chính
+ Bên B: 01 bản chính
+ Lưu tại phòng Công chứng số 01 TP.HCM 01 bản chính
+ Lưu tại cơ quan thuế 01 bản chính
Số Công chứng: Quyển số: TP/CC-SCC/HĐGD
CÔNG CHỨNG VIÊN