TÌNH HUỐNG công ty bất động sản x được UBND thành phố h chấp thuận dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở tại xã m huyện t trong quá trình lập dự án, công t

Trong quá trình lập dự án, công ty X đã được cơ quan chuyên môn như Sở Tài nguyên và môi trường, Sở xây dựng, Sở Quy hoạch kiến trúc gửi văn bản chấp thuận và đề nghị UBND thành phố H ph

MỤC LỤC:

Giải quyết tình huống:

1 Anh (chị) hãy cho biết công ty X đã vi phạm những qui định nào của luật kinh doanh bất động sản? 3

2 Trong vụ việc này các khách hàng có lỗi gì trong việc góp vốn không? Vì sao? 9

3 Việc C15 – Bộ công an khởi tố tổng giám đốc công ty X với tội danh lừa đảo là đúng hay sai? Vì sao? 10

4 Hãy đưa ra lời khuyên cho những người có nhu cầu mua nhà ở hình thành trong tương lai để giúp họ phòng tránh nguy cơ bị lừa đảo chiếm đoạt tài sản 11

GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG

1 Anh (chị) hãy cho biết công ty X đã vi phạm những qui định nào của luật kinh doanh bất động sản?

Xét dữ kiện thứ nhất ta thấy, việc “Công ty bất động sản X được UBND

thành phố H chấp thuận dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở tại xã M huyện T Trong quá trình lập dự án, công ty X đã được cơ quan chuyên môn như Sở Tài nguyên

và môi trường, Sở xây dựng, Sở Quy hoạch kiến trúc gửi văn bản chấp thuận và đề nghị UBND thành phố H phê duyệt dự án và cấp giấy phép đầu tư cho công ty X” về hình thức thì đã đáp ứng yêu cầu đối với dự án phát triển nhà ở quy định tại Điều 5 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP

Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 7 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, được hướng dẫn tại Điều 4 của Thông tư 16/2010/TT-BXD quy định về thẩm quyền thẩm

định, phê duyệt dự án, chấp thuận đầu tư đối với dự án phát triển nhà ở như sau:

“Trên cơ sở hồ sơ năng lực của nhà đầu tư, Sở Xây dựng báo cáo Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi chung là Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh) thành lập Tổ chuyên gia có sự tham gia của đại diện các Sở: Xây dựng, Tài nguyên và Môi trường, Kế hoạch và Đầu tư, Tài chính, Kiến trúc - Quy hoạch (đối với các tỉnh, thành phố có Sở Kiến trúc - Quy hoạch) để xem xét, đánh giá hồ sơ năng lực của nhà đầu tư Trong trường hợp nhà đầu tư có đủ điều kiện để làm chủ đầu tư dự án thì Sở Xây dựng có Tờ trình kèm theo biên bản làm việc của Tổ chuyên gia báo cáo Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh đề nghị công nhận chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở Nếu nhà đầu tư không đủ điều kiện để làm chủ đầu tư dự án thì Sở Xây dựng có văn bản thông báo để nhà đầu tư đó biết rõ lý do và báo cáo Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, chỉ định nhà đầu tư khác làm chủ đầu tư dự án;

Trường hợp nhà đầu tư được Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh công nhận làm chủ đầu

tư dự án thì nhà đầu tư tổ chức lập và trình cơ quan có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 (đối với khu vực dự án mới có quy hoạch tỷ lệ 1/2000) hoặc đề nghị chấp thuận bản vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, giải pháp về hạ tầng kỹ thuật (sau đây gọi chung là bản vẽ tổng mặt bằng) của

dự án đối với trường hợp không thuộc diện phải lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500

theo quy định của pháp luật về quy hoạch Sau khi có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được phê duyệt hoặc có bản vẽ tổng mặt bằng được chấp thuận thì chủ đầu tư làm thủ tục đề nghị chấp thuận đầu tư và tổ chức lập, thẩm định và phê duyệt dự án phát triển”.

Như vậy, qua dữ kiện thứ nhất của tình huống ta thấy, Công ty X mới chỉ

lập dự án và được cơ quan chuyên môn như Sở tài nguyên và môi trường, Sở xây dựng, Sở Quy hoạch kiến trúc gửi văn bản chấp thuận và đề nghị UBND thành phố

H phê duyệt dự án và cấp giấy phép đầu tư cho công ty X chứ chưa hoàn thành hết các trình tự, thủ tục như quy định để được cấp giấy phép đầu tư Để được cấp giấy phép đầu tư, Công ty X còn phải thực hiện một số thủ tục nữa như: lập và trình cơ quan có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500; làm thủ tục

đề nghị chấp thuận đầu tư và tổ chức lập, thẩm định và phê duyệt dự án phát triển… Việc UBND thành phố H có phê duyệt và cấp giấy phép đầu tư cho công ty

X hay không còn phải phụ thuộc vào những thủ tục tiếp theo của công ty X

Xét dữ kiện thứ hai: Khi tiến độ giải phóng mặt bằng thực hiện được khoảng

60% diện tích đất thực hiện dự án thì công ty X đã ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp Y Đồng thời công ty X kêu gọi vốn đóng góp của các cá nhân dưới dạng vay vốn và cam kết sẽ bán nền nhà hoặc căn hộ cho những người cho vay với giá ưu đãi

Trước hết, cần xem xét điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh

Điều 7 LKDBĐS quy định như sau: “Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây: a) Thuộc đối tượng được phép kinh doanh; b) Đối với nhà, công trình xây dựng mới phải bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà, công trình xây dựng đã qua sử dụng thì yêu cầu

về chất lượng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng; c) Không có tranh chấp về quyền sở hữu; d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định

hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đ) Không nằm trong khu vực cấm

xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; e) Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp

pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đối với nhà, công trình xây dựng đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết

kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt đối với nhà, công trình đang xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng đối với nhà, công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án

hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng đã được phê duyệt đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai”.

Như vậy, đối chiếu quy định trên vào dữ kiện tình huống đồng thời kết hợp

với phân tích ở câu 1 thì bất động sản tại dự án đầu tư của công ty X chưa đáp ứng

đủ điều kiện để kinh doanh do thiếu hồ sơ

Thứ hai, cần xem xét hình thức huy động vốn của công ty X

Hình thức huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở được quy định tại Khoản 1, Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP Theo đó, chủ đầu tư chỉ được huy động vốn theo các hình thức sau đây: ký hợp đồng vay vốn của các ngân hàng, các quỹ đầu tư và phát hành trái phiếu; ký hợp đồng góp vốn với chủ đầu tư cấp II nhằm chuyển nhượng quyền sử dụng đất; ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản; ký hợp đồng góp vốn với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở để phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở hoặc huy động vốn bằng hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai để ứng trước tiền mua nhà của những người có nhu cầu mua nhà Ngoài những hình thức huy động vốn này, chủ đầu tư không được huy động vốn bằng hình thức nào khác

Khoản 4 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định: “Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở phải sử dụng vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng dự án phát triển nhà ở đó, không được dùng số vốn đã huy động vào mục đích khác hoặc sử dụng cho các dự án phát triển nhà ở khác Những trường hợp huy động vốn không đúng các hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện quy định thì hợp đồng đã ký không có giá trị pháp lý và bên huy động vốn bị xử lý theo quy định hiện hành”.

Trước khi ký hợp đồng huy động vốn tối thiểu là 15 ngày, chủ đầu tư phải có văn bản nêu rõ các nội dung quy định tại điểm e khoản 3 Điều 9 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP để thông báo cho Sở Xây dựng biết (việc thông báo này là để Sở Xây dựng biết và theo dõi, kiểm tra, yêu cầu phải có văn bản chấp thuận của Sở Xây dựng mới được ký hợp đồng)

Như vậy, công ty X cũng không thực hiện theo thủ tục trên và đồng thời

không có văn bản thông báo cho Sở xây dựng biết về việc kí hợp đồng hợp tác kinh doanh và hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai Do đó, Sở Xây dựng phải có văn bản yêu cầu chủ đầu tư dừng việc huy động vốn, huỷ bỏ các hợp đồng huy động vốn đã ký và thực hiện lại theo đúng quy định của pháp luật

Đối với hợp đồng hợp tác kinh doanh:

Công ty X đã ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp Y Trước

tiên chúng ta phải hiểu“Hợp đồng hợp tác kinh doanh (sau đây gọi tắt là hợp đồng BCC) là hình thức đầu tư được ký giữa các nhà đầu tư nhằm hợp tác kinh doanh phân chia lợi nhuận, phân chia sản phẩm mà không thành lập pháp nhân”( Khoản

16 Điều 3 Luật đầu tư năm 2005)

Theo Điểm d Khoản 1 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định hình thức ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia hợp tác kinh doanh chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở theo thỏa thuận; trong trường hợp các bên thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở Hợp đồng hợp tác kinh doanh phải thể hiện rõ các nội dung: các bên tham gia; hình thức huy động vốn; số lượng vốn cần huy động; các kỳ huy động vốn; phương thức phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc bằng cổ phiếu) hoặc bằng sản phẩm nhà ở, nếu phân chia sản phẩm là nhà ở thì phải nêu rõ loại nhà ở, vị trí, diện tích nhà ở được phân chia; thời hạn hoàn trả vốn hoặc bàn giao nhà ở; quyền và nghĩa vụ của hai bên; giải quyết tranh chấp và các thoả thuận khác

Về thời điểm kí hợp đồng: Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng hợp tác kinh doanh sau khi đã có dự án nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện giải phóng mặt bằng,

có biên bản bàn giao mốc giới của dự án và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có

dự án phát triển nhà ở theo quy định Trường hợp bên tham gia hợp tác kinh doanh được phân chia sản phẩm là nhà ở mà có nhu cầu bán, cho thuê nhà ở đó thì không được trực tiếp ký hợp đồng mua bán, cho thuê mà do chủ đầu tư (bên có quyền sử dụng đất) trực tiếp ký hợp đồng với người mua, người thuê sau khi có đủ điều kiện trong trường hợp bên tham gia hợp tác kinh doanh đã nhận bàn giao nhà ở và đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở được phân chia thì được trực tiếp ký hợp đồng mua bán, cho thuê nhà ở đó theo quy định của Luật Nhà ở

Quy định về điều kiện đã giải phóng mặt bằng của dự án được hiểu là khi chủ đầu tư cấp I đã thực hiện giải phóng xong mặt bằng đối với phần diện tích đất sẽ chuyển nhượng cho chủ đầu tư cấp II (tính theo phân kỳ đầu tư hoặc theo tiến độ thực hiện các tiểu dự án)

Như vậy, khi tiến độ giải phóng mặt bằng thực hiện được khoảng 60% diện tích

đất thực hiện dự án thì công ty X đã kí hợp đồng hợp tác kinh doanh là sớm hơn so với thời điểm luật quy định, vi phạm quy định tại Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP)

Đối với hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai.

Điểm đ, khoản 1 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định về hình thức huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà

ở hình thành trong tương lai

Điều 39 Luật Nhà ở quy định như sau: “Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn

từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng”

Thời điểm kí hợp đồng được quy định tại điểm c khoản 3 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP: Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định

Việc xây dựng xong phần móng của nhà ở theo quy định của Nghị định 71/2010/NĐ-CP (kể cả công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) được xác định là giai đoạn đã thi công xong phần đài giằng móng (bao gồm cả phần xử lý nền nếu có) hoặc tới độ cao mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình nhà ở đó và được nghiệm thu kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng (Mặt bằng sàn thấp nhật của tòa nhà cao tầng là sàn bê tông cốt thép của tầng hầm cuối của tòa nhà nối liên hết các cọc móng với nhau – được gọi là phần đài giằng móng.)

Còn tại khoản 10 Điều 8 của Thông tư 16/TT-BXD cũng quy định rõ: Trong

trường hợp chủ đầu tư áp dụng biện pháp thi công top-down (thi công các sàn trên của công trình nhà ở trước khi thi công phần đài giằng móng hoặc trước khi thi công mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình) theo phương án thiết kế đã được phê duyệt thì chủ đầu tư chỉ được bán nhà ở sau khi đã thi công xong mặt bằng sàn đầu tiên của công trình nhà ở nhưng phải có biên bản nghiệm thu kỹ thuật về việc xây dựng xong mặt bằng sàn này theo quy định của pháp luật về xây dựng Chủ đầu tư

có trách nhiệm gửi bản sao biên bản nghiệm thu kỹ thuật về việc đã xây dựng xong phần móng của công trình nhà ở (có đóng dấu xác nhận của chủ đầu tư vào bản sao) cho sàn giao dịch bất động sản để sàn có cơ sở tổ chức bán nhà ở theo quy định của pháp luật

Như vậy, công ty X cũng vi phạm quy định về thời điểm được kí hợp đồng

mua bán nhà hình thành trong tương lai Công ty X còn chưa hoàn thành việc giải phóng mặt bằng chứ chưa nói đến việc xây dựng xong phần móng Điều này vi phạm nghiêm trọng quy định của Luật kinh doanh BĐS, Luật nhà ở và các quy định

về xây dựng Sở xây dựng sẽ yêu cầu công ty X dừng việc huy động vốn và các hợp đồng đã kí kết với khách hàng của công ty bất động sản X sẽ bị huỷ bỏ và buộc thực hiện lại theo đúng quy định của pháp luật

2 Trong vụ việc này các khách hàng có lỗi gì trong việc góp vốn không?

Vì sao?

Trong vụ việc này các khách hàng không có lỗi trong việc góp vốn Bởi vì:

Trước ngày 8/8/2010 ( tức là trước thời điểm Nghị định 71/2010/NĐ-CP có hiệu lực) thì vấn đề huy động vốn, góp vốn chưa được quan tâm một cách sát sao,

các quy định trong các văn bản luật quy định về vấn đề này còn rất “lỏng lẻo”, đặc biệt vấn đề huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước trong các văn bản pháp luật chưa có quy định cụ thể về điều kiện trước khi ký hợp đồng mua bán nhà để huy động vốn Do đó, chủ đầu tư dễ dàng “lách” luật để huy động vốn thông qua các hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư để nhận tiền ứng trước từ những người mua nhà

Tuy nhiên trước thực trạng “lách” luật rất phổ biến của các chủ đầu tư gây nên những hậu quả bất lợi cho người mua nhà, từ ngày 8/8/2010, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở có hiệu lực việc huy động vốn được quy định chặt chẽ hơn, tạo nên một hành lang pháp lý an toàn cho việc huy động vốn của các chủ đầu tư dự án

Theo đó, đối với trường hợp huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước, chủ đầu

tư chỉ được ký hợp mua bán nhà ở sau khi đã có thiết kế kĩ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở (Điểm đ, Khoản 3, Điều 9, Nghị định 71/2010/NĐ-CP )

Tóm lại, khách hàng không có lỗi gì trong việc công ty X không đáp ứng đủ

điều kiện huy động vốn góp từ tiền mua nhà ứng trước được quy định tại Nghị định 71/2010/NĐ-CP Việc đáp ứng các điều kiện về huy động vốn chính là quyền cũng đồng thời là nghĩa vụ đối với chủ đầu tư Khách hàng chỉ có nghĩa vụ góp vốn đầy

đủ, đúng hạn, đúng số lượng Còn việc huy động vốn do nhà đầu tư thực hiện thì khách hàng không kiểm soát được, đây cũng là điểm bất lợi cho khách hàng Bởi vì như trong tình huống này, nếu vụ việc được đưa ra giải quyết Tòa án thì giao dịch sẽ

bị hủy bỏ, theo đó hai bên sẽ trao trả cho nhau những gì hai bên nhận, bên nào có lỗi

sẽ phải bồi thường Tuy được bồi thường nhưng việc tham gia tố tụng làm tốn nhiều thời gian của khách hàng và số tiền vốn góp thì bị nhà đầu tư chiếm dụng trong một thời gian dài Đây chính là điểm bất cập, rủi ro lớn cho các khách hàng khi thực hiện việc góp vốn vào các dự án

3 Việc C15 – Bộ công an khởi tố tổng giám đốc công ty X với tội danh lừa đảo là đúng hay sai? Vì sao?

Theo quan điểm của em thì việc C15 – Bộ công an khởi tố Tổng giám đốc công ty X với tội danh lừa đảo là sai Bởi vì tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản đã được

quy định tại Điều 139 BLHS có hành vi cấu thành tội phạm này là hành vi cố ý chuyển dịch một cách trái pháp luật tài sản đang thuộc quyền sở hữu của người khác

thành tài sản của mình Tội phạm đã dùng thủ đoạn gian dối và lạm dụng lòng tin của nạn nhân để chiếm đoạt tài sản Điểm cơ bản để phân biệt tội này với các tội

xâm phạm sở hữu có tính chất chiếm đoạt tài sản khác được quy định trong BLHS

chính là đặc điểm của hành vi chiếm đoạt tài sản, cụ thể là: “trước khi thực hiện hành vi chiếm đoạt tài sản người phạm tội có ý thức chiếm đoạt tài sản từ trước dấu hiệu để nhận biết” Tuy nhiên, trong tình huống này, việc công ty X chiếm đoạt tài

sản là không có chủ đích từ ban đầu Công ty X chỉ xuất hiện hành vi chiếm đoạt sau khi đã nắm giữ tài sản của khách hàng Khi có được tài sản của khách hàng công ty

X đã sử dụng tài sản đó vào mục đích bất hợp pháp dẫn đến không có khả năng trả lại tài sản Ở đây là việc công ty không xây dựng nhà ở dẫn đến không có khả năng thanh toán hợp đồng cho khách hàng Như vậy, hành vi của công ty X không thỏa mãn hành vi của tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản được quy định tại Điều 139 BLHS Như vậy, là hành vi của công ty X cấu thành tội nào theo quy định của Bộ luật Hình sự Việt Nam?

Theo quan điểm của em, hành vi của công ty X cấu thành tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản được quy định tại Điều 140 BLHS Về hành vi khách

quan, tội này cũng tương đối giống với tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản, đều sử dụng thủ đoạn gian dối và lạm dụng lòng tin của người khác Tuy nhiên so với tội lừa đảo

chiếm đoạt tài sản, hành vi lạm dụng lòng tin người khác của tội làm dụng tín

nhiệm chiếm đoạt tài sản là lạm dụng lòng tin có sẵn dựa trên sự tín nhiệm Việc giao và nhận tài sản hoàn toàn ngay thẳng dựa trên hợp đồng (vay, mượn, thuê ) Sau khi có được tài sản mới xuất hiện hành vi chiếm đoạt tài sản bằng các thủ đoạn gian dối Ý định phạm tội chỉ xuất hiện khi thực hiện việc thanh toán hợp đồng Trong tình huống trên, việc công ty X đã vay vốn các cá nhân có nhu cầu mua nhà ở

hình thành trong tương lai một cách ngay thẳng thông qua hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Khách hàng hoàn toàn tin tưởng, giao tài sản cho công ty

X vì sự tín nhiệm Lòng tin của khách hàng là có sẵn vì uy tín của công ty, công ty X không tạo ra lòng tin bằng thủ đoạn gian dối Sau khi có tài sản của khách hàng, công ty X mới xuất hiện hành vi chiếm đoạt bằng thủ đoạn gian dối, đó là không thanh toán hợp đồng cho khách hàng, tức là không trao trả nhà cho khách hàng theo hợp đồng do công ty X đã sử dụng tài sản mà khách hàng giao vào mục đích bất hợp pháp dẫn đến không có khả năng xây dựng nhà ở để trao trả cho khách hàng

Như vậy, trong vụ việc này việc C15 – Bộ công an khởi tố tổng giám đốc công ty X với tội danh lừa đảo là sai Với hành vi cấu thành tội phạm phân tích như trên nên khởi tố Tổng giám đốc công ty X về tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản theo quy định tại Điều 140 BLHS, cụ thể là khoản 4 Điều 140 BLHS vì số

lượng vốn mà công ty X huy động lên tới 100 tỉ đồng.

4 Hãy đưa ra lời khuyên cho những người có nhu cầu mua nhà ở hình thành trong tương lai để giúp họ phòng tránh nguy cơ bị lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Thứ nhất, cá nhân có nhu cầu mua nhà ở hình thành trong tương lai nên tìm

đến những chủ đầu tư lớn, có uy tín trên thị trường BĐS thông qua các hội, hiệp hội ngành nghề, phương tiện truyền thông, nhà tư vấn, nhà môi giới có uy tín để được hướng dẫn, hỗ trợ Ngoài ra, họ còn phải quan tâm đến quan tâm đến kinh nghiệm, năng lực của các đơn vị:  Đơn vị thiết kế, đơn vị quản lý, tư vấn, giám sát; đơn vị thi công; đơn vị tiếp thị/phân phối/môi giới; đơn vị quản lý chung cư/khu dân cư

Thứ hai, Trước khi ký hợp đồng mua bán người mua cần tìm hiểu pháp lý

xem dự án có đủ điều kiện để mua bán hay chưa Ví dụ như ký hợp đồng mua bán nhà ở thuộc dự án thì phải có quyết định phê duyệt dự án và những văn bản pháp lý liên quan đến dự án, quan trọng hơn là phải có biên bản nghiệm thu kỹ thuật về việc xây dựng xong phần móng và chủ đầu tư đã có thông báo cho Sở Xây dựng nơi có

dự án về việc bán nhà