De cuong MÔN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Thị trường chính thức vs phi chính thức bất động sản việt nam Thị trường chính thức: bao gồm các giao dịch mà Nhà nước có thể kiểm soát được,theo đúng quy định của pháp luật như giao dị

1 Thị trường chính thức vs phi chính thức bất động sản việt nam 2

2 TTBĐS có liên hệ chặt với thị trường vốn? Liên hệ VN 3

3 Tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế 4

4 Các yếu tố ảnh hưởng tới phát triển TTBĐS 6

5 "Tăng thuế chuyển nhượng hạn chế đầu cơ bất động sản", liên hệ 8

6 Lãi suất giảm thì cầu BĐS tăng.Đúng sai/giải thích.Liên hệ thực tế 8

7 Phân tích các nhân tố cung BĐS.Vai trò của NN trong điều tiết cung BĐS.Liên hệ 9

8 Cầu BĐS ảnh hưởng bởi quy mô kết cấu dân số ntn?Liên hệ 11

9 Sự khan hiếm của Bất Động Sản 12

10 Thị trường bất động sản có tính vùng và khu vực 14

11 Sự thay đổi của quy hoạch tác động ntn đến thay đổi trong cung BDDS.Liên hệ 16

12 Phân tích nội dung TTBĐS giai đoạn tập trung Liên hệ sự phát triển 16

13 Liên hệ giai đoạn tập trung TTBĐS: 17

14 Liên hệ: Trình bày giai đoạn phát triển sơ khai thị trường bđs trình bày quá trình phát triển thị trường bđs ở Việt Nam? 18

15 Phân tích giá trị lớn của thị trường bất động sản – liên hệ Việt Nam 20

16 Nhà nước sử dụng công cụ nào để quản lý TTBĐS 21

17 Tính dị biệt của Bất động sản 23

Thị trường chính thức vs phi chính thức bất động sản việt nam

 Thị trường chính thức: bao gồm các giao dịch mà Nhà nước có thể kiểm soát được,theo đúng quy định của pháp luật như giao dịch ở các trung tâm đấu giá, các ngân hàng, công ty cho thuê tài chính, các khách sạn, các công ty kinh doanh BĐS…

 Thị trường phi chính thức(còn được gọi là thị trường ngầm).: là thị trường mà ở đó các giao dịch về bất động sản chỉ là sự cam kết thực hiện nghĩa vụ thực hiện giữa bên mua và bán, màkh ông có sự chứng thực hay đảm bảo trước pháp luật : mua bán trao tay, cam kết bằng giấy tờ nhận nợ

2 khả năng cho TT phi CT

 Các giao dịch phi chính thức có động cơ đầu cơ: người mua không hề có mục đích lưu giữ tài sản lâu dài Bởi thế, việc tránh các khoản thuế và lệ phí giao dịch là cách làm giảm khoản đầu tư và chi phí giao dịch.

 Bên mua và bán tin tưởng vào vào việc đối phương sẽ thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ

đã cam kết được đảm bảo bằng khoản tiền đặt cọc Ở trường hợp này, độ lớn sao cho hợp lý của khoản tiền cọc là một bài toán khó khăn.

Liên hệ TT VN:

Quy hoạch “treo” phổ biến, thủ tục hành chính rườm rà nhưng quản lý đất đai và kinh doanh bất động sản lại không chặt… khiến 70-80% giao dịch trên thị trường hiện nay là phi chính thức.

Nguyên nhân tại các DN:

- Sự kiểm soát quá mức đã khuyến khích hoạt động không chính thức Sự kiểm soát quá mức kèm theo những thủ tục hành chính phức tạp của các chính quyền địa phương góp phần làm tăng hoạt động không chính thức

- Sân chơi bất bình đẳng là nền tảng phát triển các hoạt động không chính thức: các doanh nghiệp thuộc hình thức sở hữu và quy mô khác nhau thường bị đối xử không công bằng Những doanh nghiệp tư nhân nhỏ gặp nhiều khó khăn hơn khi tiếp cận nguồn vốn ngân hàng, đất đai cũng như các nguồn lực cốt yếu khác Các doanh nghiệp tư nhân phải tiếp các đoàn thanh tra tới các cơ sở của họ thường xuyên hơn Vì thế các doanh nghiệp này thường có xu hướng hoạt động không chính thức nhiều hơn là các doanh nghiệp nhà nước

- Sân chơi bất bình đẳng làm sai lệch việc phân bổ nguồn lực Hiện tồn tại nhiều quy định kiểm soát sự tiếp cận đến các nguồn lực tài chính và đất đai đối với các doanh nghiệp nhà

nước và phi nhà nước Cụ thể DN NN luôn dễ dàng hơn trong việc tiếp cận, điều này tạo sức

ép cho khu vực còn lại vào khu vực phi chính thức

sẽ có động cơ nâng cấp, chỉnh trang Kết quả của việc phát triển tự phát đi kèm với sự can thiệp vừa phải của Nhà nước đã tạo ra một cấu trúc nhà ở hài hòa và giúp cho nhiều hộ gia đình đô thị ở Việt Nam được sống trong ngôi nhà của mình với chất lượng chấp nhận được Tuy nhiên thị trường phi chính thức với nhiều hành vi xây nhà sai phép, không phép đã và đang phá hỏng nhiều quy hoạch phát triển đô thị

TTBĐS có liên hệ chặt với thị trường vốn? Liên hệ VN

Thị trường vốn thoả mãn nhu cầu về vốn của các chủ thể trong nền kinh tế trong đó có chủ đầu tưkinh doanh BĐS và những người có nhu cầu vốn để mua BĐS Sự phát triển của thị trường BĐS phụthuộc rất nhiều vào sự phát triển của thị trường tài chính, ngược lại thị trường BĐS phát triển quá mức

sẽ gây tổn hại cho thị trường tài chính Thị trường chứng khoán có tác dụng cân bằng lại thị trường vàtrong một chừng mực nhất định thị trường chứng khoán có tác dụng ghìm sự bùng nổ của thị trườngBĐS Nếu như thị trường BĐS đang trong cơn sốt mà thị trường chứng khoán cũng rất hấp dẫn thìngười ta hướng sự chú ý sang cả thị trường chứng khoán Việc quản lý tốt thị trường tài chính sẽ gópphần làm mạnh thị trường BĐS, bởi lẽ nếu các ngân hàng và các tổ chức tín dụng quản lý và giám sátchặt chẽ việc sử dụng các khoản tiền đã cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS vay thì họ không thể

sử dụng khoản tiền đã vay để đầu cơ đất đai kiếm lời

Thị trường BĐS phát triển mạnh sẽ làm tốc độ chu chuyển vốn nhanh và hiệu quả đồng vốn sẽ tăngcao thúc đẩy các thị trường cùng phát triển

số tiền kiếm được của các doanh nghiệp là không nhỏ, khiến DN bùng nổ nhu cầu về văn phòng, vềnhà xưởng và để lấy thanh thế Từ đó phân khúc văn phòng cho thuê cũng ấm lên Chưa dừng lại ở

đó, các cán bộ công nhân viên, những người làm công ăn lương, với việc sở hữu vài tỷ tiền mặt từ cổphiếu chỉ qua một động tác đặt lệnh, cũng sẵn sàng bỏ tiền vào thị trường Bất Động Sản để mua chomình căn nhà mà với mức thu nhập cũ thì họ không thể mua được Kết quả là trong gian đoạn 2006-

2007, thị trường Chứng Khoán và thị trường Bất Động Sản sôi động, tấp nập chưa từng thấy tronglịch sử Như vậy có thể kết luận, trong thời kì 2006-2007, 2 thị trường cũng tăng trưởng, và trên mộtkhía cạnh nào đó, “cơn sốt Chứng Khoán” chính là tác nhân dẫn đến “cơn sốt Bất Động Sản”

Tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế

Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí

sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó TTKT phụ thuộc vào thị trường, khảnăng quản lý, khai thác …

Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu củavật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sửdụng TTVL phụ thuộc vào vật liệu XD, thiết kế, thi công, công nghệ, các yếu tố ngoại cảnh như môitrường, sự khai thác sử dụng…

Nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì

có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế Thực tế, các nước trên thế giới

đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó Nói chung,tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng côngnghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đấtđai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mụcđích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn

Vấn đề đặt ra:

 Trong mối quan hệ giữa tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý của bất động sản, lợi ích kinh tếmang lại có xu hướng giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế do các chi phí duy trì tăng và nguồnthu nhập có xu hướng giảm Do vậy phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại với các chi phí

duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì hay đổi mới bất động sản đó để quyết định sự tồn tạicủa chu kỳ vật lý.

 khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phíhoặc đầu tư nhiều lần

 Cần xem xét tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn sẽ quyết định sự tồn tại củaBĐS

Liên hệ VN: tình trạng vô định tuổi căn hộ chung cư tại thành phố.

Trong những năm gần đây, thời hạn sở hữu căn hộ chung cư là một vấn đề nóng, nhất là khi số lượngnhà chung cư tại các đô thị mới không ngừng bùng nổ Trong khi đó, số lượng nhà chung cư xập xệ,xuống cấp chỉ sau vài năm đưa vào sử dụng đã gia tăng đột biến Nhưng có một thực tế rất đáng suynghĩ đối với vấn đề này, người bán không quan tâm đã đành, khách hàng cũng không mảy may bậnlòng

Người dân ngần ngại khi đề cập đến thời hạn sử dụng nhà chung cư là do chính tâm lý mua nhà phảiđược sở hữu vĩnh viễn và thừa kế từ đời này qua đời khác mặc dù mỗi công trình xây dựng đều cóthời hạn sử dụng nhất định

Cụ thể, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 14 hướng dẫn phân hạng nhà chung cư, trong đó quy định

rõ mỗi nhà chung cư có niên hạn sử dụng khác nhau dựa vào cấp công trình của chung cư đó Đơn cử,chung cư cấp 2 có niên hạn 50-100 năm, chung cư cấp 3 có niên hạn sử dụng 20-30 năm Ngoài ra,không phải mọi trường hợp chung cư khi hết niên hạn sử dụng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng ởtrên sẽ hết thời hạn được phép sử dụng Cơ quan chức năng sẽ tổ chức kiểm định lại chất lượng chung

cư đó sau niên hạn này để quyết định thời hạn được sử dụng tiếp

Theo nhận định của nhiều chuyên gia BĐS, người dân tại nhiều nước trên thế giới bỏ tiền mua nhàchung cư để ở chính là mua thời gian sử dụng của tòa nhà chung cư đó Khi hết thời gian sử dụng(thường là 60-80 năm), người sử dụng chung cư phải trả lại nhà cho Chính phủ, cơ quan có tráchnhiệm hoặc chính quyền địa phương để dỡ bỏ Người mua nhà phải trả tiền để mua quyền sử dụngcho thời gian còn lại nếu tòa nhà đó vẫn còn sử dụng được, giá mua sẽ phụ thuộc vào thời gian sửdụng còn lại của chung cư Ở nước ta, điều này lại không được áp dụng khiến cho việc phá dỡ các căn

hộ chung cư khi xuống cấp luôn rơi bế tắc và không tìm được lối thoát

Hàng loạt nhà tập thể cũ ở Hà Nội Cư dân dứt khoát không trả căn hộ vì cho rằng họ đã mua là của

họ vĩnh viễn nên việc cải tạo sẽ đi vào bế tắc

Ngay chính Sở Xây dựng Hà Nội, đơn vị thực hiện việc cải tạo xây mới chung cư cũ cũng cảm thấykhó khăn khi không có quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư Thống kê cho thấy, Hà Nội mới chỉcải tạo được 1% số nhà chung cư cũ qua 10 năm thực hiện chính sách cải tạo, xây mới loại hình nhà ởnày Nguyên nhân chủ yếu là do cư dân không chấp nhận phương án đền bù, doanh nghiệp không mặn

mà và Nhà nước không đủ tài chính

Các yếu tố ảnh hưởng tới phát triển TTBĐS

1 Nhân khẩu học

Nhân khẩu học là những dữ liệu mô tả những thành phần trong tổng dân số, như về tuổi tác, chủngtộc, giới tính, thu nhập, mô hình di cư và tốc độ tăng dân số Các thống kê này là một yếu tố quantrọng nhưng thường bị bỏ qua, chúng có ảnh hưởng tới bất động sản được định giá như thế nào vàcũng quyết định đến cả các loại bất động sản đang có nhu cầu trên thị trường Sự thay đổi lớn nhânkhẩu học của một quốc gia có thể có một tác động lớn đến xu hướng bất động sản trong nhiều thập kỷ.Giả dụ như, những thế hệ trẻ, những người được sinh ra vào khoảng những năm 1945 và 1964 là một

ví dụ điển hình của xu hướng thay đổi nhân khẩu học với tiềm năng đáng kể ảnh hưởng đến thị trườngbất động sản Sự thay đổi trong việc các thế hệ trẻ đã phải nghỉ hưu sớm là một trong những sựchuyển đổi thú vị cuối thế kỷ trước, và dường như tới năm 2010 nó đã quay trở lại, đây là điều đángchú ý cho thị trường Bất động sản cho cả những thập niên sau này

Có rất nhiều sự thay đổi nhân khẩu học có thể ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, nhưng đối vớimột nhà đầu tư, họ nên tự đặt ra một số câu hỏi như: i) Làm thế nào để ảnh hưởng tới Cầu, của nhữngngười có mong muốn mua thêm một căn nhà thứ hai tại một khu nghỉ dưỡng - khi mà trên thực tếcàng ngày càng nhiều người về hưu Hoặc ii) Điều này sẽ ảnh hưởng thế nào đến Cầu cho thị trườngnhà ở lớn khi phần lớn trẻ em đều đã vào đại học hoặc có nơi ở riêng Những điều này và các câu hỏikhác có thể giúp nhà đầu tư thu hẹp loại và vị trí của các khoản đầu tư bất động sản tiềm năng trướckhi xu thế ấy thực sự diễn ra

2 Lãi suất

Lãi suất cũng có tác động lớn đến thị trường bất động sản Thay đổi lãi suất cũng ảnh hưởng đến khảnăng của một người để mua một tài sản nhà ở Đó là bởi vì khi lãi suất giảm, chi phí chứa đựng trongtài sản thế chấp để mua nhà sẽ giảm theo, tạo ra nhu cầu cao hơn đối với bất động sản, đẩy giá lêncao Ngược lại, khi lãi suất tăng, chi phí chứa trong tài sản thế chấp tăng lên, do đó làm giảm nhu cầu

và giá cả bất động sản Tuy nhiên, khi xét tác động của lãi suất trên khoản vốn chủ sở hữu (Ví dụ nhưnhìn vào một khoản đầu tư tín thác bất động sản (REIT), thay vì chỉ tập trung vào bất động sản nhà ở,mối quan hệ có thể được nghĩ tương tự như mối quan hệ của một trái phiếu với tỷ lệ lãi suất Khi lãisuất giảm, giá trị của trái phiếu tăng lên bởi vì lãi suất của nó trở nên lớn hơn so với kỳ vọng và khi lãisuất tăng, giá trị của trái phiếu sẽ giảm Tương tự như vậy, khi lãi suất giảm trên thị trường, tỷ suất lợinhuận trên giá 1 REIT sẽ cao hơn, trở nên hấp dẫn hơn và giá trị của nó sẽ tăng lên Khi lãi suất tănglên, tỷ suất lợi nhuận trên giá 1 REIT sẽ thấp đi, trở nên kém hấp dẫn đi và nó sẽ làm giảm giá trị củaREIT xuống

3 Kinh tế

Một yếu tố quan trọng khác ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản là sức khỏe tổng thể của nền kinh

tế Điều này thường được đo bằng các chỉ số kinh tế như GDP, thông tin việc làm, hoạt động sản xuất,

giá cả hàng hoá, Nói chung, khi nền kinh tế chậm phát triển thì thị trưởng bất động sản cũng chịunhiều ảnh hưởng Tuy nhiên, các chu kỳ của nền kinh tế có những thay đổi ảnh hưởng đến các loạihình bất động sản Ví như, nếu một REIT có một tỷ lệ đầu tư vào các khách sạn lớn, họ thường sẽchịu sự ảnh hưởng nặng nề từ suy thoái kinh tế nhiều hơn là so với một REIT đã đầu tư vào cao ốcvăn phòng Khách sạn là một hình thức tài sản rất nhạy cảm với các hoạt động kinh tế, do có nhiềuloại tài sản phải thuê mua trong cấu trúc của một doanh nghiệp Cho thuê một phòng khách sạn có thểđược coi như một loại hình cho thuê ngắn hạn, những khách hàng của khách sạn có thể dễ dàng tránhđược các rủi ro, điều này cũng làm cho nền kinh tế đang hoạt động kém hiệu quả Nhìn nhận dưới mộtgóc độ khác, khách thuê văn phòng có hợp đồng thuê dài hạn hơn nghĩa là nó không thể thay đổi kể cảkhi đang ở giữa một cuộc suy thoái kinh tế Như vậy, bạn không những phải nhận thức được chu kỳcủa nền kinh tế đang ở đâu và hơn nữa bạn còn phải biết được về sự nhạy cảm của các tài sản bấtđộng sản với chu kỳ kinh tế

4 Chính sách/Trợ giá Chính phủ

Pháp luật cũng là một yếu tố khác có thể tác động đáng kể vào nhu cầu sở hữu và giá cả về bất độngsản Khoản tín dụng thuế, khấu trừ và các khoản trợ cấp là một vài trong số những cách chính phủthúc đẩy nhu cầu về bất động sản Những ưu đãi trong các quyết định của chính phủ hiện tại có thểgiúp bạn xác định những thay đổi trong cung, cầu và xác định được những xu hướng sai Ví dụ, trongnăm 2009, chính phủ Mỹ đã giới thiệu một tín dụng thuế dành cho người mua nhà lần đầu tới các chủnhà trong một nỗ lực tăng doanh số bán nhà khi kinh tế đang trì trệ Theo Hiệp Hội các nhà kinhdoanh địa ốc Hoa Kì (National Association of Realtors), chỉ riêng chính sách ưu đãi thuế này đã giúp900.000 người được mua nhà Điều này đã giúp số lượng bất động sản bán ra tăng lên đáng kể, mặc

dù chỉ là tạm thời, và dù không biết sự gia tăng này là kết quả của các ưu đãi về thuế, bạn cũng đã cóthể kết luận rằng nhu cầu về nhà ở được tăng lên dựa trên các yếu tố khác nào rồi Vậy điều gì là sựđầu tư tốt nhất?

Kích thước và quy mô của thị trường bất động sản làm cho nó trở thành một thị trường hấp dẫn vàsinh lợi cho nhiều nhà đầu tư Nhà đầu tư có thể đầu tư trực tiếp vào bất động sản thực (căn hộ chung

cư, nhà đất) hoặc chọn để đầu tư gián tiếp thông qua các quỹ được quản lý Đầu tư trực tiếp vào bấtđộng sản liên quan đến việc mua các tài sản nhà ở hoặc thương mại để sử dụng như một tài sản thunhập - sản xuất hoặc bán lại vào một thời điểm trong tương lai Những cách gián tiếp để đầu tư vào thịtrường bất động sản bao gồm đầu tư vào các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs), các quỹ ETF,các quỹ tổng hợp đầu tư bất động sản (CREFs) và các quỹ cơ sở hạ tầng Do tính thanh khoản cao hơn

có sẵn trên thị trường, chi phí giao dịch thấp hơn và yêu cầu về vốn thấp hơn, các nhà đầu tư thôngthường hay chọn đầu tư gián tiếp vào bất động sản

"Tăng thuế chuyển nhượng hạn chế đầu cơ bất động sản", liên hệ

Thuế thu nhập chuyển quyền sử dụng đất là thuế đánh trên việc chuyển đổi, chuyển nhượng chongười khác quyền sử dụng đất của mình theo quy định của pháp luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất

là một loại thuế trực thu nhằm huy động vào ngân sách Nhà nước một phần thu nhập của người sửdụng đất khi chuyển quyền sử dụng đất

Tiền nộp = (Diện tích đất) x Giá đất x (Thuế suất)

Về lý thuyết, thuế chuyển nhượng có làm tăng chi phí của việc đầu cơ đất, từ đó làm hạn chế đầu cơBĐS

Liên hệ:

Thực tế, thuế chuyển quyền sử dụng đất hiện nay cũng mới chỉ điều tiết đối với các hành vichuyển nhượng và chuyển đổi QSDĐ, chưa thực hiện đánh thuế đối với hành vi chuyển QSDĐ khingười sử dụng đất góp vốn, góp cổ phần bằng giá trị QSDĐ, khi nhận tiền bồi thường về đất, đượcthừa kế hoặc chuyển nhượng đất thuê Từ đó, chưa thực hiện được việc kiểm tra, kiểm soát đối vớicác hành vi này

Thuế chuyển quyền sử dụng đất được xác định trên cơ sở giá đất do UBND cấp tỉnh ban hànhtheo quy định của Chính phủ Giá đất này thường thấp hơn nhiều so với giá đất thực tế chuyểnnhượng (đến thời điểm hiện nay ước tính chỉ bằng 10 - 50% giá thực tế), trong khi đó lại không đượccác địa phương điều chỉnh một cách kịp thời, nên sắc thuế này chưa đảm bảo tính linh hoạt, việc đánhthuế chưa phù hợp với thu nhập thực tế phát sinh từ việc chuyển QSDĐ Bên cạnh đó, do ngườichuyển nhượng và nhận chuyển nhượng không bắt buộc phải kê khai giá chuyển nhượng QSDĐ thực

tế khi tính thuế nên đã gây không ít khó khăn cho các cơ quan Nhà nước trong việc xác định giá chuẩn

để thực hiện việc định giá khi đấu giá QSDĐ, cũng như có các biện pháp hữu hiệu nhằm bình ổn giá

Lãi suất giảm thì cầu BĐS tăng.Đúng sai/giải thích.Liên hệ thực tế

Đúng Khi lãi suất Ngân hàng giảm  chí phí vốn giảm  nguồn vốn NH dành cho mảng tín dụng cánhân đang tăng lên …

Việc lãi suất giảm về lý thuyết sẽ tác động tích cực đến thị trường BĐS Tuy nhiên, mức độ tác động

có thể không lớn bởi lãi suất không phải là yếu tố lớn nhất ảnh hưởng đến thị trường BĐS

Liên hệ:

Sau cú sốc khủng hoảng kinh tế thì từ năm 2008 đến nay giá bất động sản không ngừng suy giảm vàgiao dịch đóng băng Nhiều người kỳ vọng thị bất động sản sẽ phục hồi cùng với những chuyển biếntích cực trong nền kinh tế và thị trường tiền tệ Trên thực tế số lượng căn hộ được mở bán trong những

tháng cuối năm 2013 đã tăng khá mạnh Giá bất động sản ở phân khúc bình dân không còn giảm vàthanh khoản có dấu hiệu được cải thiện.

NHNN kỳ vọng giảm trần lãi suất huy động kỳ hạn dưới 6 tháng sẽ khiến cho người dân gửi vào ngânhàng với kỳ hạn dài hơn Trần lãi suất ngắn hạn cũng có tác dụng kéo lãi suất dài hạn xuống Như vậy,chi phí huy động vốn của doanh nghiệp giảm và sẽ làm cho lãi suất cho vay giảm

Kỳ vọng trên không phải là không có lý vì hiện nay lãi suất kỳ hạn 1 đến 2 tháng của hầu hết các ngânhàng lớn chỉ từ 5 đến 5,5%, dưới mức trần quy định; lãi suất cho vay kỳ hạn dài hơn nhưng dưới 6tháng là 6% Không chỉ có vậy một số ngân hàng cũng đã giảm lãi suất huy động các kỳ hạn dài hơn.Một yếu tố khác cũng góp phần kéo lãi suất giảm là việc NHNN đã đồng loạt giảm 0,5 điểm phầntrăm các lãi suất tái cấp vốn, lãi suất tái chiết khấu và lãi suất cho vay qua đêm Về lý thuyết nó có tácdụng thúc đẩy tăng trưởng tín dụng do chi phí vay vốn rẻ hơn

Việc lãi suất giảm về lý thuyết sẽ tác động tích cực đến thị trường bất động sản Tuy nhiên, mức độtác động có thể không lớn bởi lãi suất không phải là yếu tố lớn nhất ảnh hưởng đến thị trường bấtđộng sản Thực tế, gói 30.000 tỷ lãi suất rất thấp và điều kiện cho vay được nới lỏng nhưng cho đếnnay mới chỉ giải ngân được 4%

Vấn đề lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là “giá” Nguồn cung của những phân khúc bìnhdân phù hợp với nhiều người dân vẫn rất ít Ở những phân khúc trung và cao cấp dù giá bất động sảnhiện nay đã về mức thấp nhất trong nhiều năm qua nhưng vẫn còn quá cao so với thu nhập của phầnlớn người dân

Phân tích các nhân tố cung BĐS.Vai trò của NN trong điều tiết cung

BĐS.Liên hệ

Xét về lý thuyết, mức cung hàng hóa BĐS gắn với các nhân tố hữu hạn (diện tích, quy hoạch sử dụngđất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng, v.v ), còn nhu cầu về hàng hóa BĐS gắn với các yếu tố vôhạn (tăng trưởng kinh tế, GDP bình quân đầu người thay đổi, v.v ) Nhưng trong thực tế, sự thay đổimức cung hàng hóa BĐS phụ thuộc rất nhiều vào các biến số khác như giá cả, sự phát triển hệ thốngkết cấu hạ tầng

a Giá cả BĐS:

Nhân tố quan trọng nhất gây ảnh hưởng đến sự biến động mức cung BĐS nhà đất là giá cả BĐS.Cũng như các hàng hoá khác, cung BĐS sẽ tăng lên khi giá cả BĐS tăng Quy luật chung của cung làlượng cung hàng hoá tăng lên khi giá cả hàng hoá đó tăng lên

b Quỹ BĐS trong quy hoạch của Chính phủ:

Nhân tố làm thay đổi cung BĐS nhiều nhất sau giá cả BĐS phải kể đến các chính sách của Chính phủ

về chế độ quản lý xây dựng BĐS như cấp phép xây dựng, các quy định về tiêu chuẩn xây dựng nhà vàcông trình… thường làm cho đường cung dịch chuyển một bước về bên trái (cung giảm) Ngược lại,việc mở rộng quy hoạch và chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ làm đường cung dịch chuyển đáng kể

về bên phải (cung tăng) Chính vì vậy, sự can thiệp có hiệu lực nhất của Chính phủ vào thị trườngBĐS là sự can thiệp vào những thể chế làm thay đổi đường cung Trong nhiều trường hợp, những ràngbuộc quá khắt khe của Chính phủ trong bối cảnh lỏng lẻo của luật pháp đã tạo ra sự khan hiếm vềcung một cách hình thức và tạo ra những kẽ hở cho những kẻ đầu cơ kinh doanh BĐS phi chính thức.Mục đích sử dụng những hàng hoá thông thường do tính năng tác dụng của nó quyết định, trong khi

đó mục đích sử dụng của đất đai do Nhà nước là người quản lý và định đoạt Nhà nước thực hiện quyhoạch và phân định các vùng đất đai dành cho các mục đích sử dụng khác nhau Chẳng hạn, một vùngđất nằm ngay trong thành phố nếu nó được quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp thì mảnh đất nàykhông hề có đóng góp gì cho việc tăng cung về BĐS Chỉ cần một quyết định về việc chuyển mụcđích sử dụng thì chính mảnh đất đó sẽ ngay lập tức làm tăng cung BĐS.

c Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng:

Sự phát triển của kết cấu hạ tầng và các điều kiện tiếp cận cũng thường dẫn đến những sự thay đổilàm thay đổi cung BĐS (làm dịch chuyển đường cung) Sự dịch chuyển này thường tác động rất lớnđến cung về BĐS được tiêu chuẩn hoá thuộc khu vực công cộng và khu vực tư nhân, đồng thời nócũng làm giảm đi tỷ lệ diện tích nhà ổ chuột và xóm liều

Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị của BĐS hiện có Nhờ có sự phát triển của hệthống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận của đất đai trở nên dễ dàng hơn, nó có thể đáp ứng và thoảmãn được nhiều yêu cầu khác nhau của thị trường và nhờ đó có thể tham gia vào nguồn cung đất đaitrên thị trường Một khu vực đất đai không có hệ thống kết cấu hạ tầng có thể coi như cung bằngkhông đối với thị trường nhà ở và đất ở, song cũng vùng đất đó, nếu được xây dựng kết cấu hạ tầngđồng bộ, khả năng tiếp cận dễ dàng thì đó lại là nguồn cung rất có ý nghĩa đối với thị trường BĐS

d Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển BĐS:

Các yếu tố nguyên liệu đầu vào cũng có vai trò rất quan trọng đến lượng cung về nhà ở Nếu giá cảcác nguyên vật liệu xây dựng hạ thì giá thành xây dựng cũng thấp và khả năng cung nhà ở với giá hạ

sẽ được mở rộng thêm Các yếu tố này còn cho phép tạo ra nguồn cung về nhà ở với các cấp độ khácnhau tạo thêm tính phong phú về cơ cấu nguồn cung Ngoài ra, ở một số vùng do các điều kiện đặcthù về địa lý và thời tiết, kết cấu nhà ở phải được thiết kế, xây dựng với kỹ thuật đặc biệt và nguyênvật liệu chuyên dùng nên cung nhà ở tại các vùng này phụ thuộc vào sự phát triển công nghệ và kỹthuật xây dựng

đ Chính sách và pháp luật của Nhà nước:

Khác với các hàng hoá thông thường, cung về BĐS phụ thuộc rất lớn vào chính sách của Chính phủ

và các chế độ quản lý đất đai và nhà ở, về chính sách sử dụng đất v.v Trước hết là các chế độ quyđịnh về quyền sở hữu và quyền sử dụng về nhà đất Việc quy định rõ ràng và xác lập rộng rãi cácquyền này đối với các nguồn đất đai và nhà ở hiện có là điều kiện để các nguồn đất đai và nhà ở nàysẵn sàng và có đầy đủ điều kiện tham gia vào thị trường BĐS hợp pháp Những nguồn đất đai và nhà

ở có thể sử dụng cho phát triển các công trình dân dụng nhưng không được hợp thức hoá về các quyền

sở hữu và sử dụng không thể tham gia vào nguồn cung của thị trường BĐS hợp pháp và không đượctính vào nguồn cung chính thức về BĐS; nếu có chăng nó chỉ tham gia giao dịch ngoài thị trường đen

và do vậy nó cũng không được thể hiện mức cung đầy đủ

Liên hệ:

Cụ thể ở VN chưa có đủ chế tài để tạo lập một thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh,Nhà nước kiểm soát, điều tiết được cung-cầu của thị trường, dẫn đến thị trường bất động sản thời gianqua phát triển thiếu ổn định; tình trạng đầu tư tự phát, theo phong trào, đám đông diễn ra phổ biến;nhiều dự án chậm tiến độ, thi công cầm chừng, để đất hoang hóa, lãng phí…

Để khắc phục những tồn tại, hạn chế, dự thảo Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được nghiêncứu, bổ sung một số nhóm nội dung mới Theo đó, bảo đảm việc đầu tư kinh doanh bất động sản phảituân thủ đúng quy hoạch và kế hoạch đã được phê duyệt nhằm khắc phục tình trạng đầu tư bất độngsản tự phát, theo phong trào, mất cân đối, lệch pha cung-cầu.

Quy định cụ thể những tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải đăng ký kinh doanh và có đủđiều kiện theo quy định và những trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có mua bán, cho thuê, thuêmua bất động sản nhưng không phải thành lập doanh nghiệp và đăng ký kinh doanh bất động sản.Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định tối thiểu là 50 tỷ đồng

Trong báo cáo về tình hình thực hiện kế hoạch năm 2014, đánh giá kết quả 4 năm 2011-2014, dự báothực hiện 5 năm 2011-2015 và phương hướng nhiệm vụ trọng tâm của năm 2015, Bộ Xây dựng chobiết: tình hình thị trường bất động sản năm 2014:

Về giá cả giá nhà ở đã giảm nhiều so với thời điểm sụt giá giai đoạn 2008-2010, nhiều dự án đã giảmtới 50%, trở về giá tương đương với thời điểm 2006 Đối với các dự án căn hộ cao cấp, nhà thấp tầng,đất nền, hầu hết các dự án đã giảm từ 10%-30% giá bán, có một số dự án đã giảm tới 50% so với giábán tại thời điểm nóng cách đây 2 năm

Về lượng giao dịch, trên thị trường lượng giao dịch đã tăng dần trong những tháng cuối năm (trongquý 3 và quý 4 gấp đôi so với quý 1 và quý 2), nhất là đối với phân khúc căn hộ chung cư diện tíchnhỏ, đã hoàn thiện, có giá bán hợp lý

Về tồn kho bất động sản, tính 20/8/2014, tổng giá trị tồn kho bất động sản khoảng 82.295 tỷ đồng.Các căn hộ diện tích nhỏ hơn 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng tại các đô thị được tiêu thụ mạnh, hầunhư không còn tồn kho Tính đến 30/6/2014, dư nợ tín dụng đối với các lính vực đầu tư, kinh doanhbất động sản đạt 282.212 tỷ đồng

Về các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới, theo báo cáo của các địa phương hiện cả nước cókhoảng 4.015 dự án nhà ở và khu đô thị mới, với tổng mức đầu tư khoảng 4.486.674 tỷ đồng, diệntích theo quy hoạch là 102.228 ha, tổng diện tích đất xây dựng nhà ở theo quy định là 36.076 ha

Trong đó, số dự án được tiếp tục triển khai là 3.258 dự án (chiếm 81%), diện tích đất 81.565 ha(chiếm 79,2%), diện tích xây dựng nhà ở 29.545 ha (chiếm 81,9%) Số dự án cần được điều chỉnh cơcấu phù hợp, điều chỉnh quy hoạch là 455 dự án trong đó Hà Nội là 285 dự án, TPHCM là 33 dự án

Số dự án tạm dừng là 287 dự án

Cầu BĐS ảnh hưởng bởi quy mô kết cấu dân số ntn?Liên hệ

Tăng trưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó cầu về nhà đất tăng lên.Lượng cầu BĐS là một đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt khi tỷ lệ tăng dân số cơ họccàng cao sẽ gây ra những đột biến về cầu BĐS Độ co giãn của cầu về đất ở và nhà ở phụ thuộc rất lớnvào các biến số: quy mô gia đình, thu nhập và giá cả