Đánh giá các quy định hiện hành của pháp luật việt nam về vấn đề sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại việt nam

Trong các văn bản pháp luật khác nhau của nước ta như bộ luật dân sự Việt Nam năm 2005 hoặc tại điều 3 nghị định 138, khoản 5 điều 3 luật quốc tịch năm 2008 thì người nước ngoài được hiể

MỞ ĐẦU

Hiện nay, làn sóng đầu tư của nước ngoài vào Việt Nam gia tăng, người nước ngoài đến Việt Nam làm việc và sinh sống ngày càng nhiều nên nhu cầu được mua và sở hữu nhà là hết sức quan trọng và cần thiết đối với họ Cho phép người nước ngoài mua nhà là một việc làm phù hợp với thông lệ quốc tế, nhiều nước cũng đã là làm vậy, nhất là khi Việt Nam đã gia nhập WTO Vì thế, việc thí điểm cho người nước ngoài được sở hữu nhà ở được đặt ra nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong sinh sống và làm việc của người nước ngoài tại Việt Nam, từ đó góp phần thu hút hơn nữa vốn đầu tư nước ngoài, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển Để làm rõ hơn về vấn đề sở hữu nhà ở của người nước ngoài ở Việt Nam nhóm chúng

em xin chọn đề tài: “ Đánh giá các quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam

về vấn đề sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam”.

NỘI DUNG

I Cơ sở lý luận về vấn đề sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt

Nam.

- khái niệm người nước ngoài

Trong các văn bản pháp luật khác nhau của nước ta như bộ luật dân sự Việt Nam năm 2005 hoặc tại điều 3 nghị định 138, khoản 5 điều 3 luật quốc tịch năm

2008 thì người nước ngoài được hiểu là: “ Người nước ngoài là người không có

quốc tịch Việt Nam, bao gồm người có quốc tịch nước ngoài và người không quốc tịch”, quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài bao gồm quyền chiếm hữu, quyền

sử dụng và quyền định đoạt của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật

- Khái niệm quyền và nghĩa vụ của người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Theo pháp luật hiện hành thì quyền sở hữu nhà ở là khả năng mà pháp luật cho phép người sở hữu nhà ở đúng mục đích tiết kiệm và đạt hiệu quả kinh tế cao Nghĩa vụ quyền sở hữu nhà ở là cách thức xử sự mà pháp luật bắt buộc người sở hữu phải tiến hành trong quá trình sử dụng nhằm không làm tổn hại đến quyền lợi

và lợi ích hợp pháp của nhà nước và các chủ thể sử dụng đất khác

- Cơ sở lí luận của việc ban hành các quy định pháp luật về vấn đề sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam

Xuất phát từ thực tiễn lịch sử quan hệ quốc tế và lịch sử của mỗi quốc gia từ xưa đến nay cho chúng ta thấy rằng, trên lãnh thổ của bất kỳ quốc gia nào, ngoài những người được goi à công dân của quốc gia này bao giờ cũng có một số lượng nhất định những người này không phải là công dân của nước sở tại với thực tiễn như vậy thì Đảng ta đề ra chủ trương, chính sách và đường lối về vấn đề sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam nhằm đẩy mạnh công cuộc đổi mới hiện nay là phải hoàn thiện đồng bộ kinh tế thị trường trước hết là thị trường mang tính đầu vào của hoạt động sản xuất kinh doanh: thị trường vốn, lao động, bất động sản, khoa học công nghệ Đường lối của đảng về tự chủ, độc lập và chủ động từng bước hội nhập nền kinh tế toàn cầu của nhà nước ta

II Quy định của pháp luật hiện hành về vấn đề sở hữu nhà ở của người

nước ngoài tại Việt Nam.

1 Đối tượng được mua và sở hữu nhà ở Việt Nam

Khoản 2 Điều 65 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ

quy định chi tiết thi hành và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở quy định: “Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư thì được

sở hữu nhà ở theo quy định của Luật nhà ở Trường hợp mua nhà ở tại Việt Nam thì được sở hữu nhà ở theo quy định của Nghị Quyết 19/2008/QH12 ngày 3/6/2008 của Quốc hội về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà

ở tại Việt Nam ”

Nghị Quyết 19/2008/QH12 quy định về các điều kiện để người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam như sau:

Cá nhân nước ngoài có đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về đầu tư hoặc được doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, bao gồm doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài thuê giữ chức danh quản lý trong doanh nghiệp đó;

Cá nhân nước ngoài có công đóng góp cho Việt Nam được Chủ tịch nước tặng thưởng Huân chương, Huy chương; cá nhân nước ngoài có đóng góp đặc biệt cho Việt Nam do Thủ tướng quyết định;

Cá nhân nước ngoài đang làm việc trong lĩnh vực kinh tế - xã hội có trình độ đại học hoặc tương đương trở lên và người có kiến thức, kỹ năng đặc biệtmà Việt Nam có nhu cầu;

Cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam ”

Như vậy nếu người nước ngoài không thuộc một trong các đối tượng nêu trên hoặc không có đủ điều kiện theo quy định trên thì sẽ không được mua, sở hữu nhà tại Việt Nam

2 Điều kiện để người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Ngoài việc phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự chung cho mọi đối tượng theo quy định của Bộ luật dân sự 2005, những đối tượng nước ngoài được phép mua và sở hữu nhà ở Việt Nam còn phải đáp ứng thêm các điều kiện riêng

Theo quy định tại Điều 3 Nghị quyết số 19/2008/ QH12 quy định rõ về điều

kiện để tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam: “1.

Cá nhân nước ngoài quy định tại các khoản 1,2,3 và 4 Điều 2 của Nghị quyết này phải đang sinh sống tại Việt Nam, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ một năm trở lên và không thuộc diện hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật Việt Nam.

2 Doanh nghiệp có vốn đâì tư nước ngoài quy định tạo khoản 5 Điều 2 Nghị quyết này phảo có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ chứng nhận hoạt động đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp” Và Chương 2 của Nghị định số 51/2009/NĐ-CP quy định chi tiết

hơn về giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam

3 Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước

ngoài.

Người nước ngoài sở hữu nhà ở Việt Nam, trước tiên cũng được đảm bảo những quyền năng tối thiểu của một chủ sở hữu nhà ở khác tại Việt Nam, những quyền đó đã được quy định chi tiết tại Điều 5 Nghị quyết số 19/2008, tuy nhiên nó cũng có những hạn chế hơn so với chủ sở hữu nhà là người Việt Nam như sau:

“1.Tại một thời điểm, cá nhân nước ngoài quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 2 của Nghị quyết này được sở hữu một căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại; nếu đối tượng này được tặng cho hoặc được thừa kế nhà ở khác thì chỉ được chọn sở hữu một căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại, đối với loại nhà ở khác thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó”.

Theo đó chủ sở hữu nhà có quyền: sở hữu một căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại; Bán, tặng cho nhà ở thuộc sở hữu của mình; Để thừa kế

nhà ở; Thế chấp nhà ở Uỷ quyền cho người khác quản lý nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình;Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, xác nhận những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của Nghị quyết này và pháp luật về nhà ở; Bảo trì, cải tạo nhà ở và sử dụng không gian của nhà ở phù hợp với quy hoạch xây dựng, kiến trúc và các quy định của pháp luật Việt Nam; Được bồi thường thiệt hại khi phải phá dỡ, giải toả theo quy định của pháp luật Việt Nam; Khiếu nại, tố cáo những hành vi vi phạm Nghị quyết này và pháp luật về nhà ở

Đi kèm với quyền thì các cá nhân, tổ chức nước ngoài cũng có trách nhiệm thực hiên các nghĩa vụ quy định chi tiết tại khoản 1 đến khoản 7 Điều 6 Nghị quyết

19/2008/QH12:chủ sở hữu phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ theo quy định của

pháp luật Việt Nam như chấp hành các quy định của pháp luật về bảo đảm vệ sinh môi trường, an ninh trật tự, về phòng chống cháy nổ, các quy định về cư trú, đi lại của người nước ngoài, thực hiện nghiêm chỉnh các quy định về giao dịch về nhà ở… Bên cạnh đó cũng phải thực hiện các nghĩa vụ khác như nghĩa vụ tài chính, nghĩa vụ đăng ký …

4 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận.

Để đảm bảo sự công bằng trong thủ tục cấp giấy chứng nhận giữa tổ chức cá nhân nước ngoài đối với chủ thể trong nước pháp luật có quy định rất chi tiết về những thủ tục, trình tự, thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở Việc mua bán nhà ở được lập thành hợp đồng theo quy định của pháp luật về nhà ở Hợp đồng mua bán nhà ở được lập bằng tiếng Việt và trường hợp mua nhà ở của doanh nghiệp có chức năng kinh doanh nhà ở thì bên bán có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho bên mua; trường hợp mua nhà ở của cá nhân thì trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở do hai bên thoả thuận Các bên có trách nhiệm thực hiện nộp thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật Việt Nam ( Điều 7 Nghị quyết 19/2008/QH12) Về thẩm quyền, trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đã được quy định khá cụ thể và chi tiết tại Điều 8 Nghị quyết 19/2008/QH 12 và tại chương III Nghị định 51 Nghị định số 51/2009/NĐ-CP

Kèm theo đó là quy định của Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Nghị định có những quy định mới trong trường hợp

cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở cho người nước ngoài có ưu điểm hơn : trước kia việc tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở nhà chung cư của người nước ngoài do Sở xây dựng thực hiện, còn hiện nay do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh cấp Quy định này khiến cho việc quản lý nhà nước với đất đai, nhà ở thống nhất hơn Trong hồ sơ quy định tại Nghị định 88/2009/NĐ-CP hoàn chỉnh hơn với việc quy định thêm bản sao quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án Nghị định 88/2009/NĐ-CP cũng quy định rõ trách nhiệm của cơ quan nhà nước để việc cấp giấy chứng nhận,

để tránh những sai sót có thể xảy ra

5 Số lượng và loại nhà ở được sở hữu.

Sở hữu nhà ở là quyền của người nước ngoài đáp ứng đủ điều kiện mua và

sở hữu nhà tại Việt Nam nhưng theo quy định của pháp luật hiện hành thì quyền này của tổ chức, cá nhân nước ngoài bị hạn chế về số lượng và loại nhà được sở hữu Điều 5 Nghị quyết 19/2008/NQ-QH12 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam quy định như sau:

- Tại một thời điểm, cá nhân nước ngoài được sở hữu một căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại;

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được sở hữu một hoặc một số căn

hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại cho những người đang làm việc tại doanh nghiệp đó ở;

- Nếu các đối tượng này được tặng cho hoặc được thừa kế nhà ở khác thì chỉ được chọn sở hữu căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại, đối với loại nhà ở khác thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó

Như vậy, theo quy định trên thì tổ chức, cá nhân nước ngoài bị hạn chế số lượng nhà ở được sở hữu, đặc biệt là đối với mỗi cá nhân người nước ngoài chỉ được sở hữu duy nhất một căn hộ và căn hộ mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu chỉ có thể là căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại Căn hộ đó chỉ được dùng vào mục đích để ở chứ không được cho thuê, làm văn phòng hay sử dụng vào mục đích khác Sở dĩ Nhà nước ta lại chỉ cho người

nước ngoài sở hữu nhà ở với số lượng hạn chế là vì: Thứ nhất, đó là hạn chế việc đầu cơ của các tổ chức, cá nhân nước ngoài Thứ hai là việc sở hữu nhà ở gắn liền với đất là một vấn đề phức tạp Thứ ba là sẽ rất phức tạp nếu cho phép họ được

mua nhà ở riêng lẻ gắn với quyền sử dụng đất, vì vấn đề quản lý cho các trường

hợp này sẽ trở nên khó khăn Một điểm nữa cũng rất quan trọng là nhu cầu về nhà

ở của người Việt Nam tăng cao, việc đáp ứng nhu cầu cho người Việt Nam cũng là một vấn đề không dễ giải quyết trong thời gian ngắn, nên việc hạn chế với người nước ngoài là cần thiết

6 Thời gian được sở hữu.

Căn cứ vào Điều 4 Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 quy định như sau: Đối với cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở trong thời hạn tối đa là 50 năm, kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở Thời hạn này được ghi trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở Trong thời hạn 12 tháng kể từ khi hết thời hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam, đối tượng quy định tại khoản này phải định đoạt (bán hoặc tặng cho) nhà ở đó và chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó

Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được sở hữu nhà ở tương ứng với thời hạn ghi trong giấy chứng nhận đầu tư cấp cho doanh nghiệp đó, bao gồm cả thời gian được gia hạn thêm; thời hạn sở hữu được tính từ ngày doanh nghiệp được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và được ghi trong đó Trường hợp khi hết hạn đầu tư hoặc khi giải thể, phá sản thì nhà ở của doanh nghiệp quy định tại khoản này được xử lí theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về phá sản và các quy định khác của pháp luật Việt Nam

Có thể thấy quy định này là chưa hợp lí vì hiện nay số lượng người nước ngoài tới Việt Nam ngày càng tăng lên và với nhiều mục đích khác nhau Họ có thể

ở Việt Nam một thời gian ngắn nhưng cũng có thể là một thời gian khá dài, thậm chí là định cư ở Việt Nam như những người kết hôn với người Việt Đối với những người có nhu cầu sở hữu nhà ở lâu dài tại Việt Nam thì việc quy định thời hạn như trên sẽ là một rào cản đối với người nước ngoài khi muốn mua nhà ở tại Việt Nam Đặc biệt là quy định sau khi hết thời hạn sở hữu nhà ở họ phải bán hoặc tặng cho nhà ở đó và nếu muốn họ sẽ phải mua lại nhà mới khác với các bước trình tự, thủ tục phức tạp lại từ đầu, điều này gây tốn kém chi phí, thời gian, không ổn định đối với người nước ngoài

III Thực trạng và giải pháp.

1.Thực trạng

Việc thực hiện Nghị quyết 19/2008/QH12 vẫn còn rất chậm, chủ yếu do những quy định này còn khá mới, khiến cho nhiều người nước ngoài còn e dè khi

có ý định mua nhà ở, vì cho rằng sẽ tiếp tục có những thay đổi của pháp luật Việt Nam đối với vấn đề sở hữu nhà ở cho người nước ngoài trong tương lai Hơn nữa, chính vì vậy nên đôi khi nhiều cán bộ nhà đất trực tiếp giải quyết việc sở hữu này cũng tỏ ra do dự khi giải quyết

Nhu cầu cũng như mong muốn của người mua nhà là muốn có một chỗ ở vừa ổn định, vừa thuận tiện cho việc đi lại, vừa đảm bảo an ninh mà những yêu cầu này thì một căn hộ chung cư khó mà đáp ứng được Bên cạnh đó, giá cả cũng là vấn đề đáng lo ngại của người nước ngoài khi muốn sở hữu nhà ở tại Việt Nam bởi giá nhà ở Việt Nam rất cao và các chính sách cho người nước ngoài có thể tiếp cận các khoản vay của các ngân hàng trong nước vẫn rất khó khăn Ngoài ra, để hội tụ

đủ điều kiện có thể mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì việc đầu tiên là cần có 1 trong các loại thẻ thường trú, thẻ tạm trú hoặc giấy phép cư trú tại Việt Nam từ 12 tháng trở lên; tuy nhiên các loại giấy tờ này chỉ do cơ quan xuất nhập cảnh Bộ Công an cấp, đây cũng là một trở ngại cho việc xin cấp các loại giấy tờ này

2 Hướng hoàn thiện

Thứ nhất, cần hoàn thiện quy định về định danh bất động sản, động sản Tuy việc giải quyết xung đột pháp luật về định danh tài sản được thực hiện theo nguyên tắc “Luật nước nơi có tài sản” – Lex rei sitae, nhưng vấn đề này cũng khiến cho người nước ngoài tại Việt Nam lúng túng trước quy định khác nhau giữa các nước

Thứ hai, thống nhất các quy định về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam Hiện nay, để biết được quyền sở hữu về nhà ở của mình tại Việt Nam, người nước ngoài phải tìm hiểu các quy phạm pháp luật trong nhiều văn bản khác nhau, mà nhất là khi các quy định này đang trong giai đoạn thực hiện thí điểm (Nghị quyết 19/2008/NQ- QH) nên lại càng gây khó khăn đối với họ Vì vậy, cần liên tục cập nhật và công bố thường xuyên trên các phương tiện thông tin đại chúng, tạo điều kiện thuận lợi nhất trong việc tìm hiểu thông tin liên quan nhằm hỗ trợ những người có hứng thú và như cầu tìm hiểu

Thứ ba, Việt Nam cần sớm có những quy định theo hướng mở rộng quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài, bởi vào thời điểm hiện tại, người nước ngoài bị hạn chế khá nhiều ở lĩnh vực này Điều này sẽ gây cản trở lớn với họ khi đến Việt Nam để định cư hoặc đầu tư lâu dài

Thứ tư, nâng cao trình độ pháp luật của đội ngũ những người làm luật và thi hành pháp luật Tránh tình trạng đội ngũ cán bộ pháp luật né tránh việc giải quyết rắc rối liên quan đến nhà ở cho người nước ngoài tại Việt Nam

KẾT LUẬN

Chính sách cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam của Nhà nước Việt Nam đã thể hiện đường lối đổi mới, mở rộng hội nhập, giao lưu với các nước, phù hợp với xu thế chung của thế giới Song nó vẫn còn một số mặt hạn chế, hy vọng những hạn chế đó sớm được khắc phục để tổ chức, cá nhân nước ngoài có thể định cư hoặc đầu tư lâu dài tại Việt Nam

TÀI LIỆU THAM KHẢO

 Nghị quyết của Quốc hội số 19/2008/QH12 ngày 03/06/2008 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam;

 Khóa luận tốt nghiệp, Tìm hiểu các quy định pháp luật về thí điểm cho phép

người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở Việt Nam, Nguyễn Thị Thanh

Huyền, 2010;

 Nghị định 51/2009/NĐ-CP do Chính phủ ban hành hướng dẫn thi hành một

số điều của Nghị quyết 19/2008/NQ-QH12;

 Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

 Luật quốc tịch năm 2008

 http://www.vcalaw.com/vn/tin-tuc-va-su-kien/bai-viet/89-so-huu-nha-o-cua-nguoi-nuoc-ngoai-tai-vietnam.html

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

NỘI DUNG 1

I Cơ sở lý luận về vấn đề sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam 1

II Quy định của pháp luật hiện hành về vấn đề sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam 2

1 Đối tượng được mua và sở hữu nhà ở Việt Nam 2

2 Điều kiện để người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam 3

3 Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài 3

4 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận 4

5 Số lượng và loại nhà ở được sở hữu 5

6 Thời gian được sở hữu 6

III Thực trạng và giải pháp 7

1.Thực trạng 7

2.Hướng hoàn thiện 7

KẾT LUẬN 8

TÀI LIỆU THAM KHẢO 9