Bài tập nhóm 1 dân sự đề số 2 quyền sở hữu nhà

Tòa án cấp phúc thẩm căn cứ vào lời khai của những người làm chứng; căn cứ vào việc chứng minh khả năng tài chính của các bên để xác định toàn bộ tiền mua căn nhà là của bà X, chị T chỉ

ĐỀ BÀI 02:

Năm 1994, bà Nguyễn Thị X có ý định mua nhà ở Việt Nam, nhưng do ở thời điểm đó pháp luật Việt Nam chưa cho phép Việt kiều được quyền mua nhà ở Việt Nam, nên bà đã gửi tiền về cho cháu là chị Trần Thị Thanh T để nhờ mua nhà Tổng cộng các lần gửi là 18.250 USD

Năm 1999, thông qua người quen giới thiệu, bà đã tìm được nhà để mua Ngày 20/4/1999, bà cùng với vợ chồng chủ nhà là ông H và bà S có lập giấy thỏa thuận việc mua bán nhà, theo đó, vợ chồng ông H, bà S bán cho

bà căn nhà số 00, quận B, thành phố H, với giá là 120 lượng vàng SJC, các bên cũng thỏa thuận để cháu bà X là chị T đứng tên trong hợp đồng chính thức (hợp đồng có công chứng)

Sau khi mua nhà xong, chị T đã dùng bản hợp đồng chính và các giấy tờ

có liên quan để xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất đứng tên chị T Năm 2004, chị T có ý định chiếm đoạt căn nhà, nên đã không cho bà X vào sống trong căn nhà này

Bà X khởi kiện yêu cầu Tòa án xác định căn nhà nói trên thuộc quyền sở hữu của bà; buộc chị T phải trả lại căn nhà cho bà X

Quá trình giải quyết vụ án, Toà án nhân dân thành phố H căn cứ vào hợp đồng mua bán nhà giữa chị T và vợ chồng ông H, bà S; và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất cấp cho chị T, để công nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất cho chị T; bác yêu cầu khởi kiện của bà X

Sau khi xét xử sơ thẩm, bà X kháng cáo

Tòa án cấp phúc thẩm căn cứ vào lời khai của những người làm chứng; căn cứ vào việc chứng minh khả năng tài chính của các bên để xác định toàn bộ tiền mua căn nhà là của bà X, chị T chỉ là người đứng tên trong hợp đồng và trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu, từ đó chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà X; xác định quyền sở hữu căn nhà là của chị T và chị T phải hoàn trả cho bà X số tiền bà X đã gửi về và ½ giá trị chênh lệch của căn nhà (tiền lãi)

ĐẶT VẤN ĐỀ

Quyền sở hữu nhà ở là quyền quan trọng và chủ yếu của mọi công dân Sở hữu nhà ở để có một chỗ ở ổn định, yên tâm hơn trong công việc

và cuộc sống là mục tiêu mà bất cứ ai cũng mong muốn có, không chỉ là công dân trong nước mà ngay cả với người nước ngoài và Việt kiều xa xứ muốn quay về Việt Nam sinh sống hay những người nước ngoài đang sinh sống, công tác và học tập tại Việt Nam Pháp luật cũng đã có nhiều quy định cụ thể để hướng dẫn và giúp đỡ mọi người dân nhất là với đối tượng là người nước ngoài trong lĩnh vực này Tuy nhiên, các quy định của pháp luật về vấn đề này vẫn còn mới mẻ và chưa thực sự hoàn thiện, thực trạng triển khai cũng còn nhiều vướng mắc, chưa thực sự rộng rãi và hiệu quả Để hiểu rõ hơn về vấn đề này, nhóm em xin chọn đề số 2 cho bài tập nhóm lần này

GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ

1 Tóm tắt sự kiện

- Nguyên đơn : bà Nguyễn Thị X, Việt Kiều

- Bị đơn: chị Trần Thị Thanh T

- Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: Vợ chồng ông H và bà S

2 Căn cứ pháp lý

Theo Nghị quyết số 45/2005/NQ-QH11 về việc thi hành bộ luật dân sự, điểm b khoản 2: Đối với giao dịch dân sự được xác lập trước ngày Bộ luật dân sự có hiệu lực thì việc áp dụng pháp luật được quy định như sau:

b) Giao dịch dân sự đang được thực hiện mà có nội dung và hình thức khác với quy định của Bộ luật dân sự hoặc giao dịch dân sự được thực hiện xong trước ngày Bộ luật dân sự có hiệu lực mà có tranh chấp xảy ra

thì áp dụng quy định của Bộ luật dân sự năm 1995 và các văn bản pháp luật hướng dẫn áp dụng Bộ luật dân sự năm 1995 để giải quyết;

Như vậy, đối với các giao dịch dân sự được xác lập trước ngày Bộ luật dân sự năm 2005 có hiệu lực (tức là sau ngày 01/01/2006) mà có tranh chấp xảy ra, thì về nguyên tắc, không thể áp dụng các văn bản hướng dẫn áp dụng Bộ luật dân sự năm 2005 để giải quyết Theo căn cứ vào đề bài, giao dịch dân sự giữa bà X, chị T với ông H bà S xảy ra vào năm 1999, nhưng cho đến tận khi chị T có ý định chiếm đoạt căn nhà, chị

đã không cho bà X vào sống trong căn nhà này thì năm 2004 Bà X khởi kiện yêu cầu Tòa án xác định căn nhà nói trên thuộc quyền sở hữu của bà; buộc chị T phải trả lại căn nhà cho bà X Khi đó bộ luật dân sự năm 2005 chưa có hiệu lực và vì thế mà nhóm em sẽ áp dụng quy định của Bộ luật dân sự năm 1995 và các văn bản hướng dẫn áp dụng Bộ luật dân sự năm

1995 để giải quyết vấn đề

Các căn cứ pháp lý cụ thể:

1 Điều 161 Quyền khởi kiện vụ án Bộ luật tố tụng dân sự

Cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện vụ án (sau đây gọi chung là người khởi kiện) tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình

2 Điều 138 BLDS năm 1995 Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo

Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác, thì giao dịch giả tạo vô hiệu,còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này; nếu giao dịch được xác lập không nhằm mục đích làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên, thì giao dịch đó cũng bị coi là

vô hiệu

3 Điều 137 BLDS 1995

Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội

1- Giao dịch dân sự có nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội, thì vô hiệu; tài sản giao dịch và hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu, sung quỹ nhà nước

2- Trong trường hợp có thiệt hại mà các bên đều có lỗi, thì mỗi bên tự chịu phần thiệt hại của mình; nếu chỉ một bên có lỗi, thì bên đó phải bồi thường thiệt hại cho bên kia

4 Điều 146 BLDS năm 1995 về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu:

Khi giao dịch dân sự vô hiệu, thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật, thì phải hoàn trả bằng tiền Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường

5 khoản 2 điều 131 BLDS năm 1995 Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự:

2- Mục đích và nội dung của giao dịch không trái pháp luật, đạo đức xã hộ

6 điều 1 của Luật số 34/2009/QH12 của Quốc hội sửa đổi, bổ sung Điều

126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai

7 Nghị định 81/2001/N Đ-CP CP của Chính Phủ ngày 5 tháng 11 năm

2001 về việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam

8 Nghị quyết số 45/2005/NQ-QH11 , điểm b khoản 2: Đối với giao dịch dân sự được xác lập trước ngày Bộ luật dân sự có hiệu lực thì việc áp dụng pháp luật được quy định như sau:

b) Giao dịch dân sự đang được thực hiện mà có nội dung và hình thức khác với quy định của Bộ luật dân sự hoặc giao dịch dân sự được thực hiện xong trước ngày Bộ luật dân sự có hiệu lực mà có tranh chấp xảy ra thì áp dụng quy định của Bộ luật dân sự năm 1995 và các văn bản pháp luật hướng dẫn áp dụng Bộ luật dân sự năm 1995 để giải quyết

3 Cách giải quyết của tòa án và bình luận, đánh giá của nhóm.

Vấn đề mấu chốt dẫn đến tranh chấp này là “do ở thời điểm đó pháp luật Việt Nam chưa cho phép Việt kiều được quyền mua nhà ở Việt Nam” Tình trạng này tồn tại không ít trong thực tế vì có rất nhiều Việt kiều sau một thời gian định cư ở nước ngoài muốn quay trở về quê hương

để sống những ngày cuối cùng của cuộc đời Nhưng pháp luật không cho phép họ được mua nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam nên đã phát sinh rất nhiều những thủ đoạn để lách luật như nhờ người đứng tên trong các giao dịch trên Cũng chính việc này đã làm phát sinh rất nhiều tranh chấp khi mà bên đứng tên không muốn trả lại cho Việt kiều những tài sản đó

3.1 Bình luận cách giải quyết của Tòa sơ thẩm

Kết quả của phiên tòa sơ thẩm: “Toà án nhân dân thành phố H căn

cứ vào hợp đồng mua bán nhà giữa chị T và vợ chồng ông H, bà S; và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất cấp cho chị T,

để công nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất cho chị T; bác yêu cầu khởi kiện của bà X.”

Bình luận: Cách giải quyết của tòa sơ thẩm, nhóm em không đồng

ý với cách giải quyết này của tòa, tòa chưa thực sự dựa trên các căn cứ pháp luật đầy đủ

Thứ nhất: Việc chứng minh quyền sở hữu của 1 cá nhân đối với tài sản

nhất định cần phải xem xét dựa trên cơ sở nguồn gốc hình thành tài sản

Tòa án cần phải xem xét tại thời điểm xác lập quyền sở hữu đối với ngôi nhà và đất chị T có hay không có khả năng kinh tế để thực hiện giao dịch Tòa chỉ dựa trên cơ sở hợp đồng giao dịch giữa chị T và ông bà H, S cũng như giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất là không đầy đủ và thiếu sự công bằng đối với bà X Bởi toàn bộ số tiền mua nhà

là của bà X gửi về nhờ chị T mua hộ, trong trường hợp không được xác lập quyền sở hữu đối với ngôi nhà thì bà vẫn phải được nhận lại số tiền

ấy Ngoài ra, tòa đáng lẽ ra phải xem xét tới vấn đề là năm 2004, chị T có

ý định chiếm đoạt căn nhà, nên đã không cho bà X vào sống trong căn nhà này Hành vi của chị T là hành vi chiếm hữu bất hợp pháp

Tiếp theo, Tòa không xem xét tới vấn đề đó là Ngày 20/4/1999, bà

X cùng với vợ chồng chủ nhà là ông H và bà S có lập giấy thỏa thuận việc mua bán nhà, theo đó, vợ chồng ông H, bà S bán cho bà căn nhà số

00, quận B, thành phố H, với giá là 120 lượng vàng SJC, các bên cũng thỏa thuận để cháu bà X là chị T đứng tên trong hợp đồng chính thức (hợp đồng có công chứng) Như vậy, chị T chỉ là người bảo lãnh cho việc thảo thuận hợp đồng mua nhà này, chứ không phải là người bỏ tiền ra mua nhà Như vậy, tòa đã xem xét sự việc một chiều, thiếu tính khách quan, không tìm hiểu kĩ vấn đề từ nguyên đơn đó là bà X, và chính những người có quyền và nghĩa vụ liên quan đó là ông H và bà S

Thứ hai: Tòa đã bác yêu cầu khởi kiện của bà X Việc làm này là

hoàn toàn trái với quy định của pháp luật Theo Điều 161 Quyền khởi

kiện vụ án Bộ luật tố tụng dân sự “Cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền

tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện vụ án (sau đây gọi chung là người khởi kiện) tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình ” Chính vì thế mà Tòa án

không được bác đơn khởi kiện của bà X, Tòa phải giải quyết vụ án theo đúng yêu cầu của bà X đã đưa ra

Như vậy là quyền lợi của bà X không được Tòa giải quyết một cách xứng đáng, bà X hoàn toàn có quyền kháng cáo

3 2 Bình luận cách giải quyết của Tòa phúc thẩm

Kết quả của phiên tòa phúc thẩm: Tòa án cấp phúc thẩm căn cứ vào lời khai của những người làm chứng; căn cứ vào việc chứng minh khả năng tài chính của các bên để xác định toàn bộ tiền mua căn nhà là của bà X, chị T chỉ là người đứng tên trong hợp đồng và trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu, từ đó chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà X; xác định quyền sở hữu căn nhà là của chị T và chị T phải hoàn trả cho

bà X số tiền bà X đã gửi về và ½ giá trị chênh lệch của căn nhà (tiền lãi).

Bình luận

3.2.1 Tòa án phúc thẩm chấp nhận yêu cầu khơi kiện của bà X là đúng quy định của pháp luật

Trước hết bà X có quyền khởi kiện vụ án theo quy định tại Điều

161 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004, như đã phân tích ở trên

3.2.2 Tòa án cấp phúc thẩm xác định quyền sở hữu căn nhà là của chị T

và chị T phải hoàn trả cho bà X số tiền bà X đã gửi về

Vụ việc được xác định có hai giao dịch dân sự Một là hợp đồng mua bán nhà giữa chị T và vợ chồng ông H bà S Hai là giao dịch dân sự giữa bà X và vộ chồng ông H bà S Đây là giao dịch dân sự giả tạo trong

đó giao dịch dân sự số một được xác lập nhằm che giấu giao dịch thứ hai

Theo quy định tại Điều 138 về giao dịch dân sự do giả tạo, “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác, thì giao dịch giả tạo vô hiệu,còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này; nếu giao dịch được xác lập không nhằm mục đích làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên, thì giao dịch đó cũng bị coi là vô hiệu”

Xét tới giao dịch thứ hai, thời điểm xác lập giao dịch, pháp luật chưa cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam Như vậy, vào năm 1999 khi bà X xác lập giao dịch trên là

đã vi phạm điều cấm của pháp luật Do đó giao dịch vô hiệu theo quy định tại Điều 137 BLDS 1995 Khi giải quyết vụ án, tòa án cấp phúc thẩm đã xác định giao dịch trên là vô hiệu toàn bộ Căn cứ Điều 146

BLDS năm 1995 về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu: “Khi giao dịch dân sự vô hiệu, thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật, thì phải hoàn trả bằng tiền Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”.

Khôi phục lại tình trạng ban đầu nghĩa là chị T trả lại tiền bà X đã gửi về là 18.250 USD Chị T trả lại nhà cho vợ chồng ông H và vợ chồng ông H trả lại số tài sản đã nhận của chị T là 120 lượng vàng SJC Tuy nhiên do giao dịch giữa chị T và vợ chồng ông H không thể khôi phục lại tình trạng ban đầu được Bởi lẽ 120 lượng vàng SJC ông H có thể trả lại chị T như ban đầu, nhưng chị H không thể trả lại căn nhà ông H như ban đầu được Qua quá trình sử dụng, khai thác, căn nhà đã không còn trong tình trạng như trước khi giao dịch được xác lập Do đó giao dịch giữa chị

T và vợ chồng ông H vẫn có hiệu lực là hợp lý Như vậy, tòa xác định chỉ chị T và bà X là khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận Khi đó chị T trả lại tiền cho bà X và chị T vẫn là chủ

sở hữu của căn nhà

Bên cạnh hướng giải quyết là yêu cầu chị T trả lại tiền cho bà X và

là chủ sở hữu căn nhà, tòa án phúc thẩm có thể có hướng giải quyết thứ hai là cho phép bà X là chủ sở hữu căn nhà và chị T không phải trả tại tiền cho bà X Nếu xử lý như thế thì sẽ không gây rắc rối cho các bên Bởi lẽ, chị T khó có khả năng trả lại số tiền lớn đó cho bà X Khi đó khả

năng rất cao là chị T sẽ phải bán căn nhà để trả nợ cho bà X Việc bán căn nhà cũng không hề đơn giản Vậy tại sao Tòa án cấp phúc thẩm lại không

xử lý vụ án theo hướng thứ hai? Phải chăng tòa án cấp phúc thẩm đã máy móc khi áp dụng quy định về các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, trả lại cho nhau những gì đã nhận? Theo quy định tại Nghị định 81/2001/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 5 tháng 11 năm 2001 về việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam thì pháp luật đã cho phép một số đối tượng được phép mua ành ở Việt Nam Cụ thể tại Điều 5 của Nghị định có quy định:

“1 Người về đầu tư lâu dài tại Việt Nam là người trực tiếp hoạt động đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam hoặc Luật Khuyến khích đầu tư trong nước, được cấp Giấy phép đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2 Người có công đóng góp với đất nước, bao gồm :

a) Người được hưởng chế độ ưu đãi theo quy định của "Pháp lệnh ưu đãi người hoạt động cách mạng, liệt sĩ và gia đình liệt sĩ, thương binh, bệnh binh, người hoạt động kháng chiến, người có công giúp đỡ cách mạng" ban hành ngày 29 tháng 8 năm 1994;

b) Người có thành tích đóng góp trong sự nghiệp giải phóng dân tộc, xây dựng đất nước được Chủ tịch nước, Chính phủ tặng Huân chương, Huy chương; được Thủ tướng Chính phủ tặng Bằng khen; được Chủ tịch Đoàn Chủ tịch ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam hoặc Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan quản lý ngành ở Trung ương tặng Huy chương vì sự nghiệp của ngành đó;

c) Người tham gia vào Ban Chấp hành của các tổ chức chính trị - xã hội của Việt Nam từ cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trở lên được các tổ chức chính trị - xã hội đó xác nhận; người được bầu vào Ban

Chấp hành Trung ương Hội, người là nòng cốt trong các phong trào, tổ chức của kiều bào có quan hệ với trong nước thông qua ủy ban về người Việt Nam ở nước ngoài và người có những đóng góp và giúp đỡ tích cực cho các cơ quan đại diện hoặc các hoạt động đối ngoại của Việt Nam tại nước ngoài được cơ quan Đại diện của Việt Nam ở nước ngoài xác nhận.

3 Nhà văn hoá, nhà khoa học và chuyên gia về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam bao gồm :

a) Nhà văn hoá, nhà khoa học được phong học hàm, học vị về khoa học, giáo dục, văn hoá nghệ thuật của Việt Nam hoặc của nước ngoài;

b) Chuyên gia trong lĩnh vực kinh tế - xã hội.

Các đối tượng nêu tại điểm a, b khoản này phải được lãnh đạo Đảng, Nhà nước hoặc Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mời về Việt Nam làm chuyên gia, cộng tác viên khoa học, giáo dục, văn hoá nghệ thuật, có xác nhận của lãnh đạo các cơ quan mời;

4 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có đơn đề nghị về sinh sống ổn định tại Việt Nam và được cấp có thẩm quyền của cơ quan Đại diện ngoại giao Việt Nam chấp thuận”.

Như vậy, bà X có thể thuộc một trong các trường hợp trên nên được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam Khi đó tòa án có thể giải quyết cho

bà X sở hữu căn nhà và không yêu cầu chị T trả lại số tiền 18.250 USD cho bà X nữa Nếu bà X không thuộc một trong các trường hợp được nêu tại Điều 5 và thỏa mãn các điều kiện tại Điều 6 của Nghị định 81/2001 thì việc tòa án giải quyết vụ việc là hoàn toàn chính xác Nếu bà X không thuộc một trong các trường hợp trên thì Tòa án đã giải quyết đúng

Tuy nhiên, trong khoảng thời gian từ năm 1999 đến năm 2004, thì giá trị căn nhà đã có sự chênh lệch, theo cách giải quyết của tòa thì số