Nhóm dân sự nêu 1 trường hợp có thật về tranh chấp bất động sản liền kề

Việc các nguyên đơn tự nguyện thanh toán giá trị gác xép và giành cho bị đơn 1 diện tích vệ sinh khác quay ra phố Hạ Hồi liền sát diện tích bà Ánh Hồng đang sử dụng không trái pháp luật

A MỞ ĐẦU……….….2

B NỘI DUNG……… ….….….3

I TÌNH HUỐNG……….3

II GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG……….8

1 Căn cứ pháp luật mà tòa án đã áp dụng để giải quyết vụ án………….…8

2 Bình luận về cách giải quyết vụ việc của Tòa án……… …12

3 Quan điểm của nhóm về giải quyết vụ án……….…15

C KẾT LUẬN……….….16

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO……… 17

A.MỞ ĐẦU

Các quy định về bất động sản liền kề là những chế định dẫn xuất (hay còn gọi là phái sinh) của chế định quyền sở hữu được quy định tại Chương VII, Phần thứ hai Bộ luật dân sự 2005 với tiêu đề: “Những quy định khác về quyền sở hữu” Các chế định về bất động sản liền kề nói chung và các chế định về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, quyền về lối đi qua bất động sản liền kề, nghĩa vụ đảm bảo an toàn đối với các công trình xây dựng liền kề, quyền yêu cầu sửa chữa, phá dỡ bất động sản liền kề, nghĩa

vụ tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản nói riêng là những vấn đề vừa mang tính lịch sử, vừa mang tính thời đại, nó không chỉ có ý nghĩa về mặt lý luận mà còn có tính thực tiễn sâu sắc Đặc biệt là trong điều kiện hiện nay, những tranh chấp về lối đi, các công trình xây dựng không đảm bảo an toàn trong một cộng đồng dân cư, hay giữa các chủ sở hữu bất động sản liền kề đang diễn ra hết sức phức tạp

Dưới đây là một trường hợp tranh chấp thực tế về lối đi chung và công trình xây dựng nhà ở đã không đảm bảo an toàn cho các bất động sản liền kề trong một cộng đồng dân cư Thông qua trường hợp này, chúng ta có thể xem xét cách giải quyết của Tòa án,

từ đó đưa ra những nhận xét về cách giải quyết và nắm được các quy định của pháp luật

về bất động sản liền kề

I TÌNH HUỐNG

Vụ án “tranh chấp diện tích phụ tại 75A, Trần Hưng Đạo” giữa:

Nguyên đơn:

1 Bà Trần Kim Phương, sinh năm 1958; trú tại: số 287- Khâm Thiên - Hà Nội.

2 Bà Trần Thị Minh Hiền, sinh năm 1964; trú tại: 245 Khâm Thiên – Hà Nội

3 Bà Ngô Thùy Giang, sinh năm 1955; trú tại: 127 Khâm Thiên- Hà Nội

4 Ông Nguyên Vũ Ca, sinh năm 1934

5 Ông Nghiêm Vũ Trung, sinh năm 1974

Cùng trú tại: 29, tổ 71 Thổ Quan- Đống Đa – Hà Nội

6 Bà Nghiêm Thị Hồng, sinh năm 1976; trú tại: số 3, tổ 23 Dịch Vọng – Cầu Giấy –

Hà Nội

Người đại diện hợp pháp cho bà Hiền, ông Ca, ông Trung và bà Hồng là bà Trần Kim Phương

Bị đơn:

Bà Bùi Ánh Hồng, sinh năm 1958, người đại diện hợp pháp ông Nguyễn Trọng Đễ

(chồng bà Ánh Hồng), sinh năm 1950

Cùng trú tại: 75A Trần Hưng Đạo – Hà Nội

NCQLNVLQ:

1 Ông Bùi Tuấn Cường (anh trai bà Ánh Hồng), sinh năm 1943.

2 Anh Đỗ Tuấn Anh (con trai bà Ánh Hồng), sinh năm 1982.

Cùng địa chỉ với bị đơn

NỘI DUNG SỰ VIỆC.

1 Tại đơn khởi kiện đề ngày 06-8-2007 (BL 1 35), đơn khởi kiện bổ sung ngày

12-9-2007 (BL 110) và quá trình giải quyết vụ án, Nguyên đơn thống nhất trình bày:

Các ông, bà đã được mua nhà theo Nghị định 61/NĐ-CP đối với các diện tích tại nhà 75A Trần Hưng Đạo-Hà Nội nên yêu cầu bà Bùi Ánh Hồng cùng người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan:

- Phá dỡ gác xép trên sát mái ngói tầng 2 vì diện tích gác xép này có nguy cơ sập đổ;

- Không được sử dụng các diện tích chung và riêng của các hộ tư nhân đã mua nhà của Nhà nước;

- Phá bỏ nhà vệ sinh 1,8m2 tự cơi nới phía ngoài mặt đường vì ảnh hưởng tới mỹ quan của khu nhà

2 Tại bản tự khai (BL 67) và quá trình giải quyết vụ án, bị đơn bà Bùi Ánh Hồng trình bày:

- Gác xép bê tông có diện tích 6,6m2 gia đình bà làm từ năm 1980 hiện con trai bà là Đỗ Tuấn Anh đang ở vì vậy bà không đồng ý tháo dỡ

- Phần sân bà đang sử dụng là diện tích chung nên bà yêu cầu tiếp tục được sử dụng

- Nguyên đơn yêu cầu bà phá dỡ nhà vệ sinh diện tích 1,8m2 bà không đồng ý vì năm

1993 bà xây dựng có xin ý kiến của các hộ trong số nhà

- Ngày 01-10-2007, bà có đơn phản tố yêu cầu Tòa án trả lại đơn cho nguyên đơn vì việc kiện của nguyên đơn thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân, yêu cầu bà Phương khôi phục lại hiện trạng nhà biệt thự xây dựng trái phép ảnh hưởng đến kết cấu ngôi nhà, xây dựng lại nhà vệ sinh công cộng trên tầng 2 mà gia đình chị Phương đã phá bỏ

3 Tại đơn đề nghị (BL03), bản tự khai (BL61) và quá trình giải quyết vụ án, người

có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Bùi Tuấn Cường trình bày:

Ông ở cùng cha mẹ và anh em tại 75A Trần Hưng Đạo từ năm 1958 Năm 1961, ông đi học rồi ra công tác Khi ông nghỉ công tác về thì cha mẹ đã mất, các anh chị em đều tách

hộ khẩu riêng nên ông nhập khẩu vào hộ cô Ánh Hồng là em gái thứ 9 và ông ở tại gác xép hiện tranh chấp Năm 2006, vợ chồng cô Ánh Hồng ném đồ đạc của ông không cho ông ở tại gác xép này nữa Toàn thể anh em ông đều phản đối cô Ánh Hồng và thống nhất ra văn bản phân gác xép cho ông Nguồn gốc gác xép này là của bố mẹ ông làm Các hộ đã mua nhà có nhu cầu cải tạo nhà là lẽ hợp lý, ngôi nhà cũng đã xuống cấp nặng Ông đồng ý phá dỡ gác xép và đồng ý thương lượng bồi thường với phía nguyên đơn

QUÁ TRÌNH GIẢI QUYẾT CỦA TÒA ÁN.

- Tại bản án dân sự sơ thẩm số 33/2007/DS-ST 17-12- 2007, Tòa án nhân dân quận Hoàn Kiếm nhận định:

Căn cứ công văn số 4154 ngày 12-9-2007 của Công ty Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội thì diện tích phụ trong ngôi nhà chính gồm hành lang, lối đi tại tầng 1, tầng 2 đã bán phân bổ cho 6 hộ thuộc ngôi nhà chính, không bán phân bổ cho các diện tích lấn chiếm

hoặc tự xây dựng thêm ngoài hợp đồng thuê nhà Phần gác xép của gia đình bà Ánh Hồng là diện tích tự xây dựng thêm ngoài hợp đồng nên yêu cầu của nguyên đơn buộc gia đình bà Ánh Hồng tháo dỡ gác xép được chấp nhận Đối với phần sân nguyên đơn

đã được mua phân bổ nên căn cứ vào khoản 2 Điều 274 và khoản 1 Điều 279 Bộ Luật Dân sự buộc gia đình bà Ánh Hồng phải thu dọn toàn bộ đồ đạc Đối với nhà vệ sinh gia đình bà Ánh Hồng đang sử dụng mặc dù khi xây dựng (tháng 4-1993) có sự đồng ý của các hộ trong số nhà 75A Trần Hưng Đạo nhưng mục đích là để làm nhà tắm Phần tự xây dựng này không được cơ quan quản lý nhà công nhận Mặt khác, phía nguyên đơn

đã tự nguyện xây cho gia đình bà Ánh Hồng nhà vệ sinh khác tương tự, thuận tiện cho việc sử dụng, không làm mất mỹ quan và ảnh hưởng tới môi trường chung nên chấp nhận

Quyết định: chấp nhận đơn khởi kiện của nguyên đơn do bà Phương và bà Giang đại

diện Buộc gia đình bà Ánh Hồng phải tháo dỡ gác xép có diện tích 6,6m2; bà Phương,

bà Giang phải thanh toán giá trị gác xép cho bà Ánh Hồng là 1.284.360 đồng Chấp nhận sự tự nguyện của nguyên đơn đổi 01 nhà vệ sinh mới xây dựng trong biển số nhà 75A Trần Hưng Đạo nhưng cửa quay ra mặt ngõ Hạ Hồi, bà Ánh Hồng phải dỡ bỏ nhà

vệ sinh cũ quay ra mặt phố Trần Hưng Đạo Gia đình bà Ánh Hồng phải thu dọn đồ đạc trong khuôn viên sân nhà 75A Trần Hưng Đạo trả lại diện tích cho nguyên đơn Bác yêu cầu phản tố của gia đình bà Ánh Hồng

Ngày 26-12-2007, bà Bùi Ánh Hồng có đơn kháng cáo

Ngày 31-12-2007, ông Bùi Tuấn Cường có đơn kháng cáo

- Tại bản án dân sự phúc thẩm số 88/2008/DS-PT ngày 22-26/5/2008,

Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội nhận định:

Toàn bộ diện tích hành lang tầng 1, tầng 2, cầu thang, diện tích phụ, sân đã được bán phân bổ thì chỉ những người được mua mới có quyền sử dụng Diện tích gác xép là gia đình bà Ánh Hồng tự cơi nới gá vào tường chịu lực của tòa nhà không đảm bảo an toàn cho những hộ xung quanh Tòa án cấp sơ thẩm buộc gia đình bà Ánh Hồng phải phá dỡ gác xép, dọn dẹp đồ đạc trả lại diện tích sân cho người đã mua nhà theo Nghị định 61/CP là đúng Về nhà vệ sinh tầng 1 giáp đườngTrần Hưng Đạo do bà Ánh Hồng xây dựng và cũng không được mua nhà theo Nghị định 61/CP, xét việc sử dụng nhà vệ sinh tại vị trí này ảnh hưởng đến mỹ quan và vệ sinh đô thị đồng thời không phù hợp quy định quản lý nhà biệt thự sau khi bán theo Nghị định 61/CP Việc các nguyên đơn tự nguyện thanh toán giá trị gác xép và giành cho bị đơn 1 diện tích vệ sinh khác quay ra phố Hạ Hồi liền sát diện tích bà Ánh Hồng đang sử dụng không trái pháp luật được ghi nhận

Quyết định: sửa bản án sơ thẩm Buộc gia đình bà Ánh Hồng phải phá dỡ gác xép có

diện tích 6,6m2 tại phần trên khoảng không cầu thang tầng 2, sát nóc nhà 75A Trần Hưng Đạo Ghi nhận sự tự nguyện của bà Phương, bà Giang thanh toán giá trị gác xép cho bà Ánh Hồng là 1.284.360 đồng Xác định quyền sử dụng các diện tích sử dụng chung trong khuôn viên ngôi nhà 75A Trần Hưng Đạo gồm diện tích đất sân, lối đi chung, diện tích sử dụng hành lang, lối đi chung ngôi biệt thự, diện tích sử dụng phụ chung thuộc của các hộ đã được mua nhà theo Nghị định 61/CP và được sử dụng như trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở - quyền sử dụng đất ở đã nêu bao gồm các

hộ bà Trần Kim Phương, Trần Thị Minh HIền, Nghiêm Thị Hồng, Ngô Thùy Giang, ông Nghiêm Vũ Ca, Nghiêm Vũ Trung Buộc gia đình bà Ánh Hồng phải thu dọn đồ đạc trong khuôn viên nhà 75A Trần Hưng Đạo trả các diện tích sử dụng nêu trên cho

các hộ được mua nhà theo Nghị định 61/CP Buộc gia đình bà Ánh Hồng phải phá dỡ nhà vệ sinh tại mặt phố Trần Hưng Đạo trả lại cảnh quan trật tự đô thị Ghi nhận sự tự nguyện của bà Phương, bà Giang giành nhà vệ sinh mới xây dựng trong biển số nhà 75A Trần Hưng Đạo nhưng cửa quay ra ngõ Hạ Hồi để gia đình bà Ánh Hồng sử dụng

II GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG.

1 Căn cứ pháp luật mà tòa đã áp dụng để giải quyết vụ án.

a Tại bản án dân sự sơ thẩm số 33/2007/DS-ST 17-12- 2007, Tòa án nhân dân quận Hoàn Kiếm đã căn cứ vào những quy định sau:

Công văn số 4154 ngày 12-9-2007 của Công ty Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội

để xác định phần tài sản của các chủ sở hữu Đó là diện tích phụ trong ngôi nhà chính gồm: hành lang, lối đi tại tầng 1, tầng 2 và phần sân đã bán phân bổ cho 6 hộ thuộc ngôi nhà chính Không bán phân bổ cho các diện tích lấn chiếm hoặc tự xây dựng thêm ngoài hợp đồng thuê nhà

Điều 273 BLDS năm 2005, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề: “Chủ sở

hữu nhà người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp thoát nước, cấp khí ga, đường tải dây điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lí, nhưng phải đền bù nếu không có thỏa thuận khác.”

Khoản 2 điều 274 BLDS năm 2005, xác lập quyền sử dụng bất động sản liền kề,

“Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã được xác lập cho

chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất thì người được chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất cũng được hưỡng quyền đó”.

Khoản 1 điều 279 BLDS năm 2005 về chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động

sản liền kề: “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề chấm dứt trong các trường

hợp sau đây: 1 Bất động sản liền kề với bất động sản của chủ sở hữu đang thực hiện quyền sử dụng bất động sản liền kề đó nhập làm một.” Tòa án xác định: phần sân đã

được bán phân bổ cho các chủ sở hữu là bên nguyên đơn để buộc bà Ánh Hồng không

sử dụng phần sân đó nữa

Tòa án đã dựa vào căn cứ: Phần gác xép của gia đình bà Ánh Hồng là diện tích tự xây dựng thêm ngoài hợp đồng nên yêu cầu của nguyên đơn buộc gia đình bà Ánh Hồng tháo dỡ

Tòa án cũng căn cứ vào phần nhà vệ sinh gia đình bà Ánh Hồng không được cơ quan quản lý nhà công nhận và sự tự nguyện của phía nguyên đơn, xây cho gia đình bà Ánh Hồng nhà vệ sinh khác tương tự, thuận tiện cho việc sử dụng, không làm mất mỹ quan và ảnh hưởng tới môi trường chung, để yêu cầu bà Ánh Hồng phá bỏ nhà vệ sinh đang sử dụng

b Tại bản án dân sự phúc thẩm số 88/2008/DS-PT ngày 22-26/5/2008, Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội đã đưa ra những căn cứ sau để giải quyết

vụ án như sau:

Căn cứ vào tính chất và thẩm quyền xét xử phúc thẩm được quy định tại điều 242

Bộ luật tố tụng dân sự, căn cứ vào quyền kháng cáo của đương sự tại điều 243, BLTTDS, đơn kháng cáo của các đương sự là bà Bùi Ánh Hồng ngày 26-12-2007 và ngày 31-12-2007 của ông Bùi Tuấn Cường, căn cứ vào thời hạn kháng cáo được quy

định tại điều 254 BLTTDS, Tòa án phúc thẩm chấp nhận đơn kháng cáo và xét xử lại vụ án

Điều 242 Tính chất của xét xử phúc thẩm

“Xét xử phúc thẩm là việc Toà án cấp trên trực tiếp xét xử lại vụ án mà bản án, quyết định của Toà án cấp sơ thẩm chưa có hiệu lực pháp luật bị kháng cáo hoặc kháng nghị.”

Điều 243 Người có quyền kháng cáo

“Đương sự, người đại diện của đương sự, cơ quan, tổ chức khởi kiện có quyền làm đơn kháng cáo bản án, quyết định tạm đình chỉ, đình chỉ giải quyết vụ án của Toà án cấp sơ thẩm để yêu cầu Toà án cấp trên trực tiếp giải quyết lại theo thủ tục phúc thẩm.”

Điều 245 Thời hạn kháng cáo

“1.Thời hạn kháng cáo đối với bản án của Toà án cấp sơ thẩm là mười lăm ngày, kể từ ngày tuyên án; đối với đương sự không có mặt tại phiên toà thì thời hạn kháng cáo tính

từ ngày bản án được giao cho họ hoặc được niêm yết.

2.Thời hạn kháng cáo đối với quyết định tạm đình chỉ, đình chỉ giải quyết vụ án của Toà án cấp sơ thẩm là bảy ngày, kể từ ngày người có quyền kháng cáo nhận được quyết định.

3.Trong trường hợp đơn kháng cáo gửi qua bưu điện thì ngày kháng cáo được tính căn

cứ vào ngày bưu điện nơi gửi đóng dấu ở phong bì.”

Tòa án đã dựa vào căn cứ về diện tích nhà mà các nguyên đơn mua đã được bán phân bổ để xác định quyền sử dụng của các chủ sở hữu “Toàn bộ diện tích hành lang

tầng 1, tầng 2, cầu thang, diện tích phụ, sân đã được bán phân bổ thì chỉ những người được mua mới có quyền sử dụng”

Tòa án đã không nêu ra căn cứ pháp luật cụ thể mà chỉ nhận định: “Diện tích gác xép là gia đình bà Ánh Hồng tự cơi nới gá vào tường chịu lực của tòa nhà không đảm bảo an toàn cho những hộ xung quanh”, buộc gia đình bà Ánh Hồng phải phá dỡ gác xép có diện tích 6,6m2 tại phần trên khoảng không cầu thang tầng 2, sát nóc nhà 75A Trần Hưng Đạo

Phần sân, căn cứ vào diện tích các hộ đã được mua nhà theo Nghị định 61/CP và được sử dụng như trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở - quyền sử dụng đất ở đã nêu bao gồm các hộ bà Trần Kim Phương, Trần Thị Minh HIền, Nghiêm Thị Hồng, Ngô Thùy Giang, ông Nghiêm Vũ Ca, Nghiêm Vũ Trung Buộc gia đình bà Ánh Hồng phải thu dọn đồ đạc trong khuôn viên nhà 75A Trần Hưng Đạo trả các diện tích sử dụng nêu trên cho các hộ được mua nhà theo Nghị định 61/CP Tuy nhiên Tòa án cũng không nêu

rõ căn cứ vào điều khoản nào của nghị định 61/CP về mua bán nhà ở

Dựa theo căn cứ là Nghị định 61/CP, Tòa án cũng nhận định: xét việc sử dụng nhà

vệ sinh tại vị trí này ảnh hưởng đến mỹ quan và vệ sinh đô thị đồng thời không phù hợp quy định quản lý nhà biệt thự sau khi bán theo Nghị định 61/CP Buộc gia đình bà Ánh Hồng phải phá dỡ nhà vệ sinh tại mặt phố Trần Hưng Đạo trả lại cảnh quan trật tự đô thị Ở đây, Tòa án cũng không nêu ra điều khoản cụ thể về căn cứ theo Nghị định

61/CP

2 Bình luận của nhóm về cách giải quyết vụ việc của tòa án.

a Đối với căn gác xép.

Thứ nhất, tại cả hai bản án sơ thẩm và phúc thẩm, tòa án đã không xác định ai là

chủ sở hữu của căn gác xép, đó là một điểm thiếu sót của Tòa án

+Theo như trình bày của ông Cường thì “Nguồn gốc gác xép này là của bố mẹ ông

làm, Năm 2006, vợ chồng cô Ánh Hồng ném đồ đạc của ông không cho ông ở tại gác xép này nữa Toàn thể anh em ông đều phản đối cô Ánh Hồng và thống nhất ra văn bản phân gác xép cho ông.” thì ông Cường là chủ sở hữu của căn gác xép, vậy việc Tòa án

tuyên bố buộc bà Ánh Hồng phá dỡ căn gác xép này là sai

+ Theo như trình bày của bà Ánh Hồng thì “ Gác xép bê tông có diện tích 6,6m 2 gia đình bà làm từ năm 1980 hiện con trai bà là Đỗ Tuấn Anh đang ở.” Vậy nó thuộc sở

hữu của gia đình bà Ánh Hồng

Thứ hai, tại bản án sơ thẩm: Nếu toà đã xác định là căn gác xép thuộc sở hữu của bà

Ánh Hồng thì việc tòa án tuyên bố buộc gia đình bà Ánh Hồng phá dỡ căn gác xép đó

mà lại chỉ đưa ra một căn cứ đó là: phần gác xép của gia đình bà Ánh Hồng là diện tích

tự xây dựng thêm ngoài hợp đồng nên việc xây dựng đó không hợp pháp Nhưng không

hề đề cập tới vấn đề hiện trạng của căn gác xép, đó là: Căn gác xép của gia đình bà Ánh Hồng được xây dựng đã lâu trên tầng 2 và nó dựa vào bức tường chịu lực của tòa nhà 75A Trần Hưng Đạo có thể gây nguy cơ sụp đổ cả bức tường chịu lực của ngôi nhà, vậy

nó không đảm bảo an toàn cho những hộ xung quanh theo Khoản 2 Điều 267 và Điều

272 BLDS năm 2005 là một thiếu sót của Tòa án xét xử sơ thẩm

Thứ ba, tại bản án phúc thẩm: Tòa xét xử phúc thẩm chỉ xác định hiện trạng căn gác