Theo Điều 121 thì giao dịch dân sự là: “Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.” Để một giao dịch dân
Trang 1A MỞ ĐẦU
Bộ luật dân sự năm 2005 quy định các chuẩn mực pháp lí cho cách ứng xử của các chủ thể trong giao lưu dân sự nhằm đảm bảo sự ổn định và lành mạnh hóa các quan hệ dân sự trong điều kiện phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Trong đó, giao dịch dân sự chính là một trong những phương tiện pháp lý quan trọng nhất trong giao lưu dân sự, trong việc chuyển dịch tài sản và cung ứng dịch vụ;
là căn cứ phổ biến, thông dụng nhất trong các căn cứ làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự Tuy nhiên, trong một giao dịch dân sự không phải bất
cứ chủ thể nào cũng có quyền ra quyết định chung cho cuộc giao dịch Đồng thời, giao dịch đó có hiệu lực pháp lý hay không còn tùy thuộc vào các căn cứ pháp lý nhất định và có những hậu quả pháp lý khác nhau đối với từng loại giao dịch khi xảy ra
Để có thể hiểu rõ hơn vấn đề này, nhóm 02 xin đi sâu vào giải quyết tình huống sau
B NỘI DUNG
I TÌNH HUỐNG
Ông A và B là hai anh, em ruột của dòng họ Nguyễn A có vợ là M và con là T
B có vợ là N và con là Q Trước khi qua đời, bố, mẹ A, B có để lại toàn bộ phần tài sản là giá trị quyền sử dụng 500m2 đất tại Quận X Một hôm, B đến nhà A gặp M đang ở nhà, B trình bày việc muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất này cho Công
ty Y và chia đôi khoản tiền đó trong khi A đang nằm ngủ trên tầng vì say rượu từ tối hôm trước Tuy nhiên, yêu cầu của B bị M từ chối vì cho rằng đây là đất tổ tiên, ông cha nên không muốn bán mà để lại cho các con, cháu B liền chìa tờ giấy có ghi rõ nội dung B được A ủy quyền mua bán mảnh đất cho mình và lập luận với M rằng: Đất là của dòng họ Nguyễn nên các con dâu không có quyền đồng ý hay không, bên cạnh đó anh đã được anh A ủy quyền toàn bộ cho việc bán mảnh đất này nên anh có toàn quyền quyết định Chị M xem giấy và quả quyết: Anh A không bao giờ làm như vậy
mà không bàn bạc với chị, đồng thời nhấn mạnh hôm qua A đi đám cưới với B về say khướt không biết gì Nên tờ giấy này không có giá trị pháp lý
Trang 2II GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG
1 Anh B có quyền lăm như vậy không? Vì sao?
Theo đề băi thì trước khi qua đời, bố, mẹ của A vă B có để lại toăn bộ phần tăi sản lă giâ trị quyền sử dụng 500m2 đất tại Quận X nhưng không có di chúc, vì vậy, phần di sản thừa kế năy sẽ được chia theo phâp luật theo Điều 675 Theo Điều 674 BLDS thì thừa kế theo phâp luật chia theo hăng thừa kế Điều 676 BLDS quy định về người thừa kế theo phâp luật:
“1 Những người thừa kế theo phâp luật được quy định theo thứ tự sau đđy: Hăng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con
đẻ, con nuôi của người chết;
Hăng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bă nội, ông ngoại, bă ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; châu ruột của người chết mă người chết lẵng nội, bă nội, ông ngoại, bă ngoại;…”
Như vậy, theo Điều 676 BLDS thì chỉ A, B lă thuộc hăng thừa kế thứ nhất (con dđu không thuộc hăng vă diện thừa kế) Tuy nhiín, A vă B lă chủ sở hữu của tăi sản
đó phải lăm thủ tục khai nhận di sản thừa kế; xin sổ đỏ.Sau đó A mới có thể ủy quyền cho B để chuyển nhượng cho công ty Y Nếu chưa lăm thủ tục sang tín thì A không thể ủy quyền cho B chuyển nhượng cho công ty Y được vì chưa đảm bảo điều kiện theo quy định tại Điều 106 Luật đất đai Do vậy việc ủy quyền năy cũng không có hiệu lực
Trong tình huống trín, việc ủy quyền giữa A vă B đê được lập thănh giấy ủy quyền, tuy nhiín phải xâc định xem giấy ủy quyền của A cho B có hợp phâp hay không bởi vì đđy lă bất động sản có giâ trị lớn cần phải được công chứng, chứng thực hoặc có con dấu của phâp nhđn Nếu anh B chỉ có giấy ủy quyền mă không có văn bản thỏa thuận phđn chia di sản thì B cũng không thể thực hiện việc chuyển cho công
ty Y
Trang 3Như vậy, B không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất cho công
ty Y
2 Giao dịch giữa A và B có hiệu lực pháp luật hay không? Nêu căn cứ pháp lý?
Theo Điều 121 thì giao dịch dân sự là: “Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc
hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.”
Để một giao dịch dân sự có hiệu lực pháp lý, bên cạnh nguyên tắc tôn trọng quyền tự do thỏa thuận của các bên trong giao dịch, thì pháp luật cũng đặt ra những yêu cầu tối thiểu buộc các chủ thể phải tuân theo đó là các điều kiện có hiệu lực của giao dịch Chỉ những giao dịch hợp pháp mới làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của các chủ thể tham gia giao dịch.Mọi cam kết thỏa thuận hợp pháp có hiệu lực bắt buộc đối với các bên và được pháp luật bảo hộ Các điều kiện có hiệu lực của giao dịch quy định tại Điều 122 BLDS đó là:
+ Người tham gia giao dịch có năng lực trách nhiệm dân sự: Các chủ thể của
pháp luật dân sự gồm: cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác
Năng lực trách nhiệm dân sự của cá nhân: Giao dịch dân sự do cá nhân xác lập chỉ có hiệu lực nếu phù hợp với mức độ năng lực hành vi dân sự của cá nhân (từ Điều 17 đến Điều 23 BLDS) Theo đó người từ 18 tuổi trở lên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp họ bị tòa án tuyên bố mất hạn chế năng lực hành vi; người từ đủ 6 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi có năng lực hành vi dân sự chưa đầy đủ; người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi được thực hiện các giao dịch dân sự trong phạm vi tài sản riêng mà họ có, trừ trường hợp pháp luật quy định khác; những người chưa đủ 6 tuổi, người mất năng lực hành vi không được phép xác lập giao dịch
Pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác: các chủ thể này tham gia vào giao dịch thông qua người đại diện của họ Người đại diện xác lập, thực hiện giao dịch dân sự nhân danh người được đại diện Các quyền, nghĩa vụ do người đại
Trang 4diện xác lập làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác
+ Mục đích và nội dung của giao dịch không trái pháp luật và đạo đức xã hội:
Mục đích của giao dịch dân sự là lợi ích hợp pháp mà các bên mong muốn đạt được khi xác lập giao dịch đó Nội dung của giao dịch dân sự là tổng hợp các điều khoản
mà các bên tham gia đã cam kết, thỏa thuận trong giao dịch Những điều khoản này xác định quyền, nghĩa vụ của các bên phát sinh từ giao dịch
Để giao dịch dân sự có hiệu lực pháp luật thì mục đích và nội dung của giao dịch không trái pháp luật, dạo đức xã hội Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội, được cộng nhận thừa nhận và tôn trọng
+ Người tham gia giao dịch phải hoàn toàn tự nguyện: Việc tham gia giao dịch
dân sự cần sự tự nguyện của các bên, và bản chất của sự tự nguyện này là sự thống nhất giữa ý chí và bày tỏ ý chí, cho nên sự “tự nguyện” bao gồm các yếu tố cấu thành
là tự do ý chí và bày tỏ ý chí Không có tự do ý chí và bày tỏ ý chí không thể có tự nguyện, nếu một trong hai yếu tố này không có hoặc không thống nhất cũng không thể có sự tự nguyện Sự tự nguyện của một bên hoặc sự tự nguyện của các bên trong một quan hệ dân sự là một tron các nguyên tắc được quy định tại Điều 4 BLDS Tự
do, tự nguyện cam kết, thảo thuận Vi phạm sự tự nguyện của chủ thể là vi phạm pháp luật Vì vậy, giao dịch thiếu sự tự nguyện không làm phát sinh hậu quả pháp lí
+ Hình thức giao dịch phù hợp với quy định của pháp luật: Hình thức của giao
dịch dân sự là phương tiện thể hiện nội dung của giao dịch Thông qua phương tiện này bên đối tác cũng như người thứ ba có thể biết được nội dung của giao dịch đã xác lập hình thức của giao dịch dân sự có ý nghĩa đặc biệt trong tố tụng dân sự Nó là chứng cứ xác nhận các quan hệ đã, đang tồn tại giữa các bên, qua đó xác định trách
Trang 5nhiệm dân sự khi có hành vi vi phạm xảy ra Giao dịch dân sự có thể được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể
Trong tình huống trên ta thấy anh A là người đã lấy vợ và có con nên ta mặc nhiên thừa nhận A là người có đủ năng lực trách nhiệm dân sự có thể tự mình tham gia các giao dịch và nội dung của giao dịch giữa A và B không trái pháp luật, đạo đức
xã hội Tuy nhiên, vấn đề ta cần quan tâm ở đây là anh A thiết lập giao dịch với B trọng trạng thái như thế nào? Mảnh đất mà anh A được bố, mẹ để lại cho là tài sản riêng của A hay là tài sản chung của cả A và M?
Theo như trên phân tích: nếu không có di chúc thì tài sản được chia theo pháp
luật theo Điều 675 BLDS Theo Điều 674 BLDS thì thừa kế theo pháp luật chia theo hàng thừa kế Theo 676 BLDS thì chỉ A, B là thuộc hàng thừa kế thứ nhất (con dâu không thuộc hàng và diện thừa kế) Ngoài ra, theo quy định tại Điều 32 Luật hôn nhân
gia đình thì tài sản được thừa kế riêng trong thời kỳ hôn nhân là tài sản riêng Như vậy, mảnh đất A được nhận do bố, mẹ để lại sẽ thuộc tài sản riêng của A
Như vậy, để giải quyết vấn đề, có thể chia thành 2 trường hợp như sau:
Trường hợp 1: A không xác nhập vào tài sản chung của hai vợ chồng anh, thì
mảnh đất này là tài sản riêng của A A có quyền sử dụng, quyền chiếm hữu cũng như quyền định đoạt:
Giao dịch giữa A và B được thực hiện trong tình trạng A hoàn toàn sáng suốt, tỉnh táo, không say rượu, đáp ứng đủ điều kiện của Điều 122 BLDS giao dịch giữa A và B có hiệu lực pháp lý; và trong trường hợp này M không có quyền hủy việc giao dịch giữa A và B, vì đây là tài sản của riêng
A Như vậy, giao dịch giữa A và B có hiệu lực pháp luật.
Giao dịch giữa A và B được thực hiện trong tình trạng A bị say rượu (say rượu (còn gọi là xỉn trong tiếng Việt) là một trạng thái sinh lý gây ra bởi việc tiêu thụ thức uống có cồn như rượu, bia, có thể dẫn tới ngộ độc do sử dụng quá mức), không thể kiểm soát được hành vi của mình Vì khi đã bị
Trang 6say rượu thì người ta thường không kiểm soát được hành vi của mình vì vật giữa ý chí và sự bày tỏ ý chí của A có thể mâu thuẫn nhau => theo Điều
122, 127, 133 BLDS thì giao dịch giữa A và B vô hiệu hay nó cách khác
giao dịch giữa A và B không có hiệu lực pháp lý.
Trường hợp 2: A đã sát nhập mảnh đất đó vào tài sản chung của hai vợ chồng
=> Mảnh đất thuộc sở hữu chung của hai vợ chồng, vợ chồng có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung (khoản 1 Điều 28 Luật Hôn nhân và gia đình Việt Nam năm 2000)
Giao dịch giữa A và B được thực hiện trong A hoàn toàn sáng suốt, tỉnh táo, không say rượu Tuy nhiên, do do đây là tài sản chung của cả hai vợ chồng anh A và chị M nên khi thực hiện giao dịch liên quan tới những tài sản chung
có giá trị lớn như mảnh đất này thì cần có sự bàn bạc, thảo thuận giữa vợ chồng, và giấy ủy quyền giữa A và B cần có sự đồng ý và cả chữ ký của M trong giao dịch giữa A và B hoặc phải có giấy ủy quyền của chị M cho anh A
thực hiện giao dịch này Vì vậy giao dịch giữa A và B không có hiệu lực pháp luật.
Giao dịch giữa A và B được thực hiện trong tình trạng A bị say rượu Theo Điều 133 BLDS quy định về trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu do người
xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình: “Người có năng
lực hành vi dân sự nhưng đã xác lập giao dịch vào đúng thời điểm không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình thì có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu” Đây được coi là một trong những
trường hợp giao dịch được coi là vô hiệu, mặc dù người thực hiện giao dịch
đủ năng lực hành vi dân sự nhưng tại thời điểm giao kết A đã bị rơi vào trạng thái không thể nhận thức và kiểm soát được hành vi của mình, trong trường hợp này chị M không có quyền hủy bỏ giao dịch giữa A và B mà khi tỉnh lại
Trang 7thì chính A mới có quyền yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu Vì vậy,
giao dịch giữa A và B vô hiệu.
3 Giả sử: B dùng hợp đồng ủy quyền giữa mình và A để ký hợp đồng chuyển nhượng với Y, hợp đồng đó có hiệu lực hay không? Nêu căn cứ pháp lý?
Theo phân tích ở trên, A và B phải làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế; xin sổ
đỏ Sau đó A mới có thể ủy quyền cho B để chuyển nhượng cho công ty Y Nếu chưa làm thủ tục sang tên thì A không thể ủy quyền cho B chuyển nhượng cho công ty Y được vì chưa đảm bảo điều kiện theo quy định tại Điều 106 Luật đất đai Do vậy việc
ủy quyền này cũng không có hiệu lực
Pháp luật không quy định bắt buộc hợp đồng ủy quyền phải bằng văn bản hoặc phải công chứng Chỉ trừ một số trường hợp: hợp đồng ủy quyền về bất động sản, ô
tô, xe máy Ở đây, di sản thừa kế của A và B là đất đai, tức là bất động sản có giá trị lớn Vậy nên việc công chứng, chứng thực là cần thiết phải có trong khi thực hiện hợp đồng ủy quyền
Đồng thời, theo Điều 48 của Nghị định số 75/2000/NĐ – CP ngày 08/12//2000
của Chính phủ về công chứng, chứng thực quy định: “Việc ủy quyền có thù lao, có
nghĩa vụ bồi thường của bên được ủy quyền hoặc để chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản phải phải được lập thành hợp đồng” Vậy nên, nếu B
muốn dùng hợp đồng ủy quyền giữa mình và A để kí hợp đồng chuyển nhượng mảnh đất này cho công ty Y thì hợp đồng đó phải có công chứng, chứng thực
Vì vậy, để xác định được hợp đồng chuyển nhượng của B cho công ty Y có hiệu lực hay không cần phải dựa vào hợp đồng ủy quyền giữa A và B có hiệu lực pháp lý hay không thông qua việc công chứng, chứng thực Vậy câu hỏi đặt ra ở đây là: Giấy ủy quyền sử dụng đất mà không có xác nhận của địa phương hay công chứng thì có giá trị pháp luật hay không? Như vậy, để giải quyết vấn đề này, nhóm đưa ra hai trường hợp như sau:
Trường hợp 1: Hợp đồng ủy quyền giữa A và B đã được công chứng
Trang 8Đây là điều kiện cho hợp đồng ủy quyền giữa A và B có hiệu lực.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 142 Bộ luật Dân sự thì hình thức ủy quyền do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp pháp luật quy định việc ủy quyền phải lập thành văn bản
Khoản 6 Điều 63 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn
thi hành Luật Nhà ở quy định: hợp đồng ủy quyền, quản lý, trông coi, sử dụng nhà ở,
ủy quyền bán, cho thuê nhà ở phải có công chứng hoặc chứng thực
Các bên chỉ được ký kết hợp đồng ủy quyền và cơ quan có thẩm quyền công chứng, chứng thực chỉ được thực hiện công chứng, chứng thực các hợp đồng ủy quyền quy định tại khoản này khi nhà ở đã được xây dựng xong (áp dụng đối với nhà
ở có sẵn)
Về hình thức ủy quyền thực hiện các quyền, nghĩa vụ của chủ sử dụng đất, theo quy định tại Điều 115 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai thì người đại diện thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất quy định tại điều 2 của nghị định này
Người đại diện thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất quy định tại khoản 1 điều này được ủy quyền cho người khác theo quy định của pháp luật về dân sự
Người đại diện thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là người có
đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật về dân sự
Việc ủy quyền cho người đại diện thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất quy định tại khoản 2 điều này phải bằng văn bản Đối với hộ gia đình, cá nhân thì văn bản ủy quyền phải có chứng thực của UBND xã- phường- thị trấn nơi cư trú hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước
Theo các quy định trên thì hợp đồng ủy quyền quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực mới có giá trị pháp lý
Trang 9Như vậy, khi giấy ủy quyền giữa A và B đã được công chứng, chứng thực sẽ có hiệu lực pháp lý Nếu B dùng hợp đồng này để kí kết hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất cho công ty Y thì hợp đồng chuyển nhượng sẽ có hiệu lực
Trường hợp 2: Hợp đồng ủy quyền giữa A và B chưa được công chứng
Hợp đồng ủy quyền giữa A bà B có hiệu lực khi không vi phạm về hình thức, tức hợp đồng ủy quyền phải được lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực thì mới có giá trị pháp lý Theo tình huống trên, việc ủy quyền giữa A và B đã được lập thành giấy ủy quyền Nhưng hợp đồng ủy quyền này không được công chứng, chứng thực thì hợp đồng giữa B và công ty Y sẽ là vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng không có hiệu lực
4 Hãy giải quyết hậu quả pháp lý của từng loại hợp đồng trên? Nêu căn cứ pháp lý?
Cụ thể ở đây có hai loại hợp đồng là hợp đồng ủy quyền mua bán mảnh đất của ông A đối với ông B và hợp đông chuyển nhượng mảnh đất của ông B cho công ty Y Nhóm em sẽ đi làm rõ hậu quả pháp lý đối với từng trường hợp hai hợp đồng này có hiệu lực hoặc vô hiệu ( dựa trên phân tích ở ý 2,3)
4.1 Hợp đồng ủy quyền giữa A và B
Để giải quyết vấn đề này, có thể chia thành 2 trường hợp để làm rõ hậu quả pháp lý của từng trường hợp trong hợp đồng ủy quyền giữa A và B như sau:
Trường hợp 1:Hậu quả pháp lý của hợp đồng ủy quyền giữa A và B trong
trường hợp có hiệu lực pháp luật.
Căn cứ vào điều 122 điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự :
“1.Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;
b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;
c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.
Trang 102.Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định”.
Như vậy căn cứ vào điều luật ở trên, cũng như xét tình huống ta thấy nếu A ký hợp đồng ủy quyền cho B giá trị quyền sử dụng 500m2 đất tại Quận X trong tình trạng
A có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, thời điểm ký hợp đồng ủy quyền A hoàn toàn tỉnh táo, không ở trong tình trạng say, vẫn nhận thức và kiểm soát được hành vi của mình, tự do thể hiện ý chí, hoàn toàn tự nguyện trong việc xác lập giao dịch dân sự Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự này không vi phạm điều cấm của pháp Luật Vậy nên Hợp đồng ủy quyền giá trị quyền sử dụng đất này tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật dân sự nên nó có hiệu lực pháp Luật
Theo đó, vì được ủy quyền nên anh B có toàn quyền sử dụng mảnh đất 500m2 tại quận X, anh có quyền mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng cho người khác mà không cấn phải thông qua ý chí của ai, vì quyền của anh đối với mảnh đất trên thực tế
đã được pháp luật thừa nhận
Trường hợp 2:Hợp đồng ủy quyền giá trị quyền sử dụng đất giữa A và B vô
hiệu.
Căn cứ vào điều 137 Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu:
“1.Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.
2 Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”.
Như vậy, căn cứ vào điều luật và qua việc phân tích tình huống thì hậu quả pháp lý của hợp đồng ủy quyền giá trị quyền sử dụng đất khi bị tuyên bố là vô hiệu như sau: