dân sự phân tích vụ án tranh chấp đất đai giữa nguyễn hữu thực và liễu thanh quảng

Quyền đòi lại tài sản Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật đối với tài sản th

Quyền ở hữu là một chế định quan trọng trong luật dân sự Việt Nam, được quy định trong nhiều văn bản pháp luật Hiện nay, với sự phát triển của đất nước, nhu cầu về nhà ở, đất đai ngày càng tăng, nên đã xảy ra nhiều vụ tranh chấp Để có cái nhìn rõ nét hơn về tranh chấp nhà ở, đất đai, cũng như cách giải quyết của Tòa án trong trường hợp này, nhóm chúng em xin đi sâu vào nghiên cứu giải quyết vụ án số 2

I Những căn pháp lý để giải quyết vụ án

1 Căn cứ Tòa án áp dụng tại bản án sơ thẩm

Khi giải quyết vụ án, Toà án sơ thẩm đã áp dụng những quy định sau:

- Điều 255, 256, 266, 267 Bộ luật dân sự 2005;

- Điều 34, 49 Luật đất đai năm 2003;

- Điều 1, 9 Pháp lệnh về nhà ở năm 1991;

- Điều 2 Nghị định 61/NĐ-CP ngày 5/7/1994 về mua bán và kinh doanh nhà ở

a Bộ luật dân sự 2005

Ðiều 255 Các biện pháp bảo vệ quyền sở hữu

Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu Toà án, cơ quan, tổ chức có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền sở hữu, quyền chiếm hữu phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu, quyền chiếm hữu và yêu cầu bồi thường thiệt hại

Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền tự bảo vệ tài sản thuộc

sở hữu của mình, tài sản đang chiếm hữu hợp pháp bằng những biện pháp theo quy định của pháp luật

Ðiều 256 Quyền đòi lại tài sản

Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật đối với tài sản thuộc quyền sở hữu hoặc quyền chiếm hữu hợp pháp của mình phải trả lại tài sản đó, trừ trường hợp quy định tại khoản 1 Ðiều 247 của

Bộ luật này Trong trường hợp tài sản đang thuộc sự chiếm hữu của người chiếm hữu ngay tình thì áp dụng Ðiều 257 và Ðiều 258 của Bộ luật này

Ðiều 266 Quyền sở hữu đối với mốc giới ngăn cách các bất động sản

1 Chủ sở hữu bất động sản liền kề chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình Những người sử dụng đất liền kề có thể thoả thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn, trồng cây trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của những người đó

Trong trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó

là sở hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thoả thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý

do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn phải

dỡ bỏ

Ðối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu được từ cây được chia đều, trừ trường hợp có thoả thuận khác

2 Ðối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý

Trong trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình

Ðiều 267 Nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng

1 Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu công trình phải tuân theo pháp luật

về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách

mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh

2 Khi có nguy cơ xảy ra sự cố đối với công trình xây dựng, ảnh hưởng đến bất động sản liền kề và xung quanh thì chủ sở hữu công trình phải cho ngừng ngay việc xây dựng, sửa chữa hoặc dỡ bỏ theo yêu cầu của chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh hoặc theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường

3 Khi xây dựng công trình vệ sinh, kho chứa hoá chất độc hại và các công trình khác mà việc sử dụng có khả năng gây ô nhiễm môi trường, chủ sở hữu phải xây cách mốc giới một khoảng cách và ở vị trí hợp lý, phải bảo đảm vệ sinh, an toàn và không làm ảnh hưởng đến chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh

b Luật đất đai năm 2003

Điều 34 Giao đất có thu tiền sử dụng đất

Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

1 Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;

2 Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;

3 Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;

4 Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;

5 Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;

6 Tổ chức kinh tế được giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

7 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất để thực hiện các

dự án đầu tư

Điều 49 Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những trường hợp sau đây:

1 Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn;

2 Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm

1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

3 Người đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 của Luật này mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

4 Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

5 Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

6 Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất;

7 Người sử dụng đất quy định tại các điều 90, 91 và 92 của Luật này;

8 Người mua nhà ở gắn liền với đất ở;

9 Người được Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở

c Pháp lệnh về nhà ở năm 1991

Điều 1 Quyền có nhà ở của công dân.

Công dân thực hiện quyền có nhà ở bằng việc tạo lập hợp pháp nhà ở cho mình hoặc thuê nhà ở của chủ sở hữu khác theo quy định của pháp luật

Công dân có nghĩa vụ sử dụng, bảo quản nhà ở theo quy chế sử dụng nhà

ở và các quy tắc sinh hoạt công cộng, giữ gìn vệ sinh và bảo vệ môi trường Hội đồng bộ trưởng ban hành quy chế sử dụng nhà ở

Điều 9 Cho phép xây dựng, cải tạo nhà ở.

1- Việc cho phép xây dựng, cải tạo nhà ở phải căn cứ vào kế hoạch xây dựng nhà ở, quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết của đô thị, nông thôn

2- Việc xây dựng, cải tạo nhà ở tại quận, thành phố thuộc tỉnh và thị xã tỉnh lỵ do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và đơn vị hành chính tương đương cấp giấy phép

Việc xây dựng, cải tạo nhà ở tại thị xã không phải là tỉnh lỵ, thị trấn, xã thuộc huyện do Uỷ ban nhân dân thị xã, huyện cấp giấy phép

d Nghị định 61 ngày 5/7/1994

Điều 2 Mua bán và kinh doanh nhà ở qui định trong Nghị định này bao

gồm các hình thức sau:

1 Bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê;

2 Kinh doanh nhà ở;

3 Mua bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh

2 Căn cứ Tòa án áp dụng tại bản án phúc thẩm

Khi giải quyết vụ án, Toà án phúc thẩm đã áp dụng những quy định sau:

- Điều 255; 265; 266; 267; 273; 275; 450 BLDS năm 2005;

- Điều 34; 49 Luật đất đai năm 2003;

- Điều 5 Nghị định của Chính phủ số 61/Cp ngày 5/7/1994 về mua bán và kinh doanh nhà ở

a Bộ luật dân sự 2005

Điều 265 Nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản

1 Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thoả thuận của các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ ba mươi năm trở lên mà không có tranh chấp

2 Người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của người khác

Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu

rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thoả thuận khác

3 Trong trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng thì người sử dụng đất có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung; không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách

Điều 273 Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề

Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền bù, nếu không có thoả thuận khác

Điều 275 Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề

1 Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó Người được dành lối đi phải đền

bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản

bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi

2 Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định

3 Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ

sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù

Điều 450 Hình thức hợp đồng mua bán nhà ở

Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác

b Nghị định 61 ngày 5/7/1994

Điều 5 Đất xây dựng nhà ở

Đất xây dựng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước

Việc giao và sử dụng đất xây dựng nhà ở phải theo đúng quy định của Luật đất đai và pháp luật về xây dựng cơ bản

Việc sử dụng đất xây dựng nhà ở để kinh doanh phải thông qua hợp đồng thuê đất

II Bình luận về việc giải quyết vụ án của Tòa án

Qua nghiên cứu các tình tiết của vụ án và cách giải quyết của tòa án, nhóm

em xin đưa ra một số bình luận về cách giải quyết vụ việc của tòa án như sau:

1 Bản án của tòa sơ thẩm

a Phân tích vụ án và bản án

Xét bản ản dân sự sơ thẩm số 06/2009/DSST ngày 17/4/2009 của tòa án nhân dân thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn giải quyết yêu cầu của nguyên đơn là ông Nguyễn Hữu Thực khởi kiện đề nghị Tòa án buộc ông Liễu Thanh Quảng trả lại diện tích đất đã lấn chiếm của ông

Theo trình bày, lập luận của các bên như sau:

Theo đơn khởi kiện ngày 14/7/2008 và trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn là ông Nguyễn Hữu Thực trình bày:

Tại Quyết định số 1124/QĐ-UBND ngày 12/7/2006, ông được UBND thành phố Lạng Sơn giao đất và thu tiền sử dụng đất đối với 43,2m2 tại đường Phan Huy Chú, khối Cửa Nam, phường Chi Lăng, thành phố Lạng Sơn (thuộc thửa đất số 185, tờ bản đồ 48 phường Chi Lăng) và đến ngày 29/9/2006 UBND thành phố Lạng Sơn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên cho ông Liền kề với diện tích đất ông được cấp nêu trên là nhà, đất của ông Liễu Thanh Quảng Ông Quảng đã xây dựng công trình phụ, ban công tầng 2, tầng 3 nhà ông Quảng lấn sang phần đất của ông khoảng 05m2 (bao gồm cả phần khoảng không và phần mặt đất), ông đã yêu cầu chính quyền địa phương giải quyết nhưng hai bên không hoà giải được Do đó, ông khởi kiện đề nghị Toà án buộc ông Quảng trả lại ông diện tích đất đã lấn chiếm nêu trên

Bị đơn là ông Liễu Thanh Quảng trình bày: Nhà, đất ông sở hữu và sử dụng tại số 31 Phan Huy Chú (trước đây là số 8 phố Lao Động) liền kề với đất ông Thực được cấp có nguồn gốc ông thuê của Nhà nước từ năm 1967, đến năm 1991 do nhà xuống cấp ông đã xin phép và được chính quyền cho ông xây dựng mới Đến năm 2001, Nhà nước bán căn nhà này cho ông (Quyết định số 615/QĐ-UB ngày 12/3/2001 của UBND tỉnh Lạng Sơn) và ngày 25/11/2004 ông được UBND thành phố Lạng Sơn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng 51m2 đất Ông Thực cho rằng ông lấn chiếm đất của ông Thực là không đúng,

vì căn nhà vẫn nguyên hiện trạng từ khi ông mua của Nhà nước, nên ông không đồng ý với yêu cầu cảu ông Thực

Từ phần trình bày của nguyên đơn và bị đơn ở trên, rút ra yêu cầu và lập luận của các bên là:

Theo ông Nguyễn Hữu Thực thì ông Liễu Thanh Quảng đã lấn chiếm đất của ông và bày tỏ quan điểm là muốn đòi lại diện tích đất mà ông Liễu Thanh Quảng đã lấn chiếm

Còn theo quan điểm của ông Liễu Thanh Quảng thì không thừa nhận lấn chiếm đất của ông Nguyễn Hữu Thực vì căn nhà này là nguyên hiện trạng từ khi ông mua của nhà nước và không đồng ý với yêu cầu trả lại đất của ông Nguyễn Hữu Thực

Vấn đề pháp lí cần được giải quyết trong tình huống này là liệu có đúng như nguyên đơn là ông Nguyễn Hữu Thực trình bày là ông Liễu Thanh Quảng

đã lấn chiếm 5m2 đất của ông Nguyễn Hữu Thực hay không và giải quyết tranh chấp này như thế nào để vừa đúng với pháp luật vừa bảo vệ được quyền và lợi ích của các bên liên quan?

Tòa sơ thẩm đã căn cứ vào các văn bản pháp luật liên quan là Điều 255,

256, 266, 267 Bộ luật dân sự 2005, Điều 34,49 Luật đất đai năm 2003, Điều 1,

9 Pháp lệnh về nhà ở năm 1991, và Điều 2 Nghị định 61/NĐ-CP ngày 5/7/1994

về mua bán và kinh doanh nhà ở

Tòa sơ thẩm công nhận việc ông Liễu Thanh Quảng đã xây dựng trái phép, vượt quá phạm vi đất được sử dụng nhưng cho rằng việc các cơ quan chức năng không có ý kiến và công ty quản lí nhà thu tiền theo diện tích ông Quảng đã xây dựng là một dấu hiệu để thừa nhận rằng nhà nước đương nhiên quản lí cả phần nhà và phần công trình phụ, ban công mà ông Quảng đã lấn chiếm Và sai sót nằm ở cơ quan chức năng khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã không cấp phần diện tích gắn liền với khu vệ sinh và nằm dưới ban công là không đúng với thực tế Từ đó dẫn tới cấp trùng diện tích đất nêu trên cho ông Thực và dẫn đến tranh chấp

Từ đó, tòa án nhân dân thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn (tòa sơ thẩm)

đã đưa ra phán quyết là “bác đơn yêu cầu của ông Nguyễn Hữu Thực đòi ông Liễu Thanh Quảng phải trả lại 5m2 đất và khoảng không là không có căn cứ Ranh giới phía đông nhà đất của ông Quảng giáp đất nhà ông Thực được xác định như sơ đồ hiện trạng kèm bản án”

b Nhận xét, đánh giá bản án

Việc nhận định từ đó áp dụng luật như trên của tòa sơ thẩm có nhiều điểm bất cập và chưa hợp lí:

Thứ nhất, theo quy định tại các điều:

- Điều 265 Nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản: “Người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng

từ ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của người khác”,

-Điều 266 về “Quyền sở hữu đối với mốc giới ngăn cách các bất động sản”: “Chủ sở hữu bất động sản liền kề chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình”

- Điều 267 về “Nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng”: “Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu công trình phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật xây dựng

và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản liền kề xung quanh”

Căn cứ theo những quy định trên của BLDS 2005 thì thấy việc ông Liễu Thanh Quảng xây dựng công trình phụ, đổ ban công tầng 2, tầng 3 chờm ra ngõ đi chung và lấn sang cả phần đất của ông Thực là vi phạm pháp luật vì diện tích đất mà ông Thực đang sử dụng là hoàn toàn hợp pháp có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và đã được cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất Nhưng ở đây, khi giải quyết vụ việc tòa sơ thẩm không hề đề cập đến vấn đề này

Thứ hai, tòa không thể chỉ căn cứ vào việc cơ quan chức năng không có ý kiến và công ty quản lí nhà thu tiền theo diện tích mà ông Quảng đã xây dựng

để khẳng định rằng khu công trình phụ, ban công mà ông Quảng đã lấn chiếm

là nhà nước đương nhiên quản lí Từ đó cho rằng đây là lỗi của các cơ quan chức năng dẫn tới việc cấp trùng diện tích đất cho ông Thực Như vậy thì tòa

sơ thẩm đã công nhận việc lấn chiếm đất của ông Quảng là hợp pháp Nhưng theo quy định tại khoản 5 Điều 25 Pháp lệnh về nhà ở năm 1991 có quy định quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà ở: “Được công nhận quyền sở hữu đối với phần diện tích nhà ở đã tự làm thêm, nếu được sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê và được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy phép” Khi xây dựng lại nhà ở vào năm 1991, ông Quảng đã xây dựng thêm khu công trình phụ, tường rào, bể nước, ban công… nhưng đã không kê khai phần đất đã xây dựng thêm các công trình này nên không được cơ quan chức năng cấp giấy phép Vì vậy, ông Quảng không được công nhận quyền sở hữu đối với phần diện tích đã xây dựng thêm Như vậy, nhận định trên của tòa là không có căn

cứ pháp luật

Khi giải quyết tòa án đã không chú ý tới những điểm này nên đã có những sai sót trong việc giải quyết vụ án dẫn đến đưa ra quyết định chưa hợp lí không bảo đảm được quyền và lợi ích chính đáng của ông Thực

Tuy nhiên, trong nhận định của Tòa sơ thẩm cũng có điểm hợp lí khi xác định lỗi của các cơ quan chức năng khi biết ông Quảng xây dựng thêm diện tích nhưng lại không có ý kiến gì và vẫn thu tiền nhà theo diện tích đất đã xây dựng Đây là một thiếu sót của cơ quan quản lí đất đai, nhà ở khi đã không nhanh chóng phát hiện và xử lí những sai phạm về đất đai, nhà ở dẫn đến tình trạng này kéo dài nhiều năm và xảy ra tranh chấp gây thiệt hại cho người dân

Từ những ý kiến trên, nhóm em cho rẳng quyết định của Tòa sơ thẩm là chưa đủ căn cứ pháp luật