(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của một số tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội

Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của một số tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Hoài Đức, thành phố Hà NộiĐánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của một số tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Hoài Đức, thành phố Hà NộiĐánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của một số tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Hoài Đức, thành phố Hà NộiĐánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của một số tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Hoài Đức, thành phố Hà NộiĐánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của một số tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Hoài Đức, thành phố Hà NộiĐánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của một số tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Hoài Đức, thành phố Hà NộiĐánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của một số tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Hoài Đức, thành phố Hà NộiĐánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của một số tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Hoài Đức, thành phố Hà NộiĐánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của một số tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội

NGUYỄN BÁ TRUNG

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT

SỐ TỔ CHỨC KINH TẾ ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HOÀI ĐỨC, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Hà Nội - Năm 2018

NGUYỄN BÁ TRUNG

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT

SỐ TỔ CHỨC KINH TẾ ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HOÀI ĐỨC, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS TRẦN XUÂN BIÊN

Hà Nội – Năm 2018

CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

Cán bộ hướng dẫn: TS Trần Xuân Biên

Cán bộ chấm phản biện 1: PGS.TS Chu Văn Thỉnh

Cán bộ chấm phản biện 2: TS Mai Văn Phấn

Luận văn thạc sĩ được bảo vệ tại:

HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN THẠC SĨ TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

Ngày 15 tháng 9 năm 2018

LỜI CAM ĐOAN

Những kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là hoàn toàn trung thực, của tôi, không vi phạm bất cứ điều gì trong luật sở hữu trí tuệ và pháp luật Việt Nam Nếu sai, tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật

Hà Nội, ngày 08 tháng 10 năm 2018

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

(Ký và ghi rõ họ tên)

Nguyễn Bá Trung

Tôi xin chân thành cám ơn sự góp ý, chỉ bảo quý báu của các thầy giáo, cô giáo trong Khoa Quản lý đất đai – Đại học Tài nguyên Môi trường Hà Nội

Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của UBND huyện Hoài Đức, phòng Tài nguyên và Môi trường, chi cục Thống kê huyện Hoài Đức, văn phòng đăng

ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Hoài Đức, các phòng ban, các tổ chức kinh tế và ủy ban nhân dân các xã, thị trấn của huyện Hoài Đức, các anh chị em và bạn bè đồng nghiệp, sự động viên và tạo mọi điều kiện của gia đình và người thân

Tôi xin chân thành cảm ơn./

Hà Nội, ngày 08 tháng 10 năm 2018

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

(Ký và ghi rõ họ tên)

Nguyễn Bá Trung

MỤC LỤC

NƠI THỰC HIỆN LUẬN VĂN ii

LỜI CAM ĐOAN ii

LỜI CẢM ƠN iii

MỤC LỤC iv

THÔNG TIN LUẬN VĂN vi

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT viii

DANH MỤC CÁC BẢNG ix

DANH MỤC CÁC HÌNH xi

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 3

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3

3.1 Ý nghĩa khoa học 3

3.2 Ý nghĩa thực tiễn 3

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở lý luận về quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế 4

1.1.1 Khái niệm về đất đai 4

1.1.2 Khái niệm tổ chức kinh tế 5

1.1.3 Khái quát về quỹ đất của các tổ chức 6

1.1.4 Phân loại các tổ chức quản lý, sử dụng đất 6

1.1.5 Quản lý đất đai đối với các tổ chức kinh tế được giao đất, cho thuê đất 7

1.2 Cơ sở pháp lý về quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế 8

1.2.1 Luật đất đai 8

1.2.2 Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai 9

1.3 Cơ sở thực tiễn của quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế 11

1.3.1 Tình hình quản lý đất đai một số nước trên Thế giới 11

1.3.2 Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam 15

1.4 Tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất 19

1.4.1 Hiện trạng sử dụng đất của cả nước năm 2016 19

1.4.2 Tình hình sử dụng đất của các tổ chức trên cả nước 21

1.4.3 Thực trạng quản lý sử dụng đất các tổ chức kinh tế của cả nước 23

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26

2.1 Đối tượng nghiên cứu 26

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 26

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 26

2.2 Nội dung nghiên cứu 26

2.2.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Hoài Đức 26

2.2.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoài Đức 26

2.2.3 Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Hoài Đức 27

2.2.4 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Hoài Đức

27

2.3 Phương pháp nghiên cứu 27

2.3.1 Phương pháp thu thập thông tin 27

2.3.2 Phương pháp điều tra, khảo sát thực địa 28

2.3.3 Phương pháp phân tích, tổng hợp và xử lý tài liệu, số liệu 28

2.3.4 Phương pháp đánh giá 29

2.3.5 Phương pháp so sánh 29

CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 30

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Hoài Đức, TP Hà Nội 30

3.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi trường 30

3.1.2 Tình hình phát triển kinh tế - xã hội 35

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 41

3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoài Đức 43

3.2.1 Tình hình quản lý đất đai 43

3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất đai năm 2017 trên địa bàn huyện Hoài Đức 48

3.2.3 Đánh giá chung về tình hình quản lý và sử dụng đất huyện Hoài Đức 55

3.3 Đánh giá tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Hoài Đức 56

3.3.1 Tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên cả huyện 56

3.3.2 Đánh giá tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế điều tra trên địa bàn huyện Hoài Đức 70

3.3.3 Đánh giá chung tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế điều tra 78

3.3.4 Nguyên nhân của những tồn tại hạn chế 79

3.4 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Hoài Đức 79

3.4.1 Giải pháp về chính sách pháp luật 79

3.4.2 Giải pháp về kinh tế 81

3.4.3 Giải pháp về khoa học kỹ công nghệ 82

3.4.4 Các giải pháp khác 82

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 84

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 87

THÔNG TIN LUẬN VĂN

Họ và tên học viên: Nguyễn Bá Trung

Lớp: CH2B.QĐ Khóa: Cao học 2

Cán bộ hướng dẫn: TS Trần Xuân Biên

Tên đề tài: Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của một số tổ chức

kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội

Nội dung nghiên cứu chính và kết quả đạt được:

1) Huyện Hoài Đức có vị trí địa lý thuận lợi để phát triển kinh tế, xã hội theo hướng công nghiệp hoá hiện đại hoá Tổng diện tích tự nhiên của huyện là 8.493,16

ha Huyện Hoài Đức có 876 TCKT sử dụng đất trong đó chủ yếu là doanh nghiệp, công ty và hợp tác xã

2) Kết quả nghiên cứu thực trạng sử dụng đất của các TCKT được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện cho thấy:

- Tổng diện tích của các TCKT đang sử dụng trên địa bàn huyện 1.327,33 ha, chiếm 15,63% tổng diện tích đất toàn huyện Diện tích đang sử dụng của các tổ chức hiện nay chủ yếu là diện tích đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất theo hình thức thuê đất trả tiền hàng năm

- Nhìn chung các tổ chức sử dụng đất đúng mục đích được giao, tỷ lệ các tổ chức sử dụng đất không đúng mục đích, cho mượn đất trái phép không nhiều Cụ thể như sau: Sử dụng không đúng mục đích được giao, cho thuê là 42/876 tổ chức chiếm 4,79% tổng số tổ chức với diện tích vi phạm là 108,04 ha; Cho thuê, cho mượn trái phép là 13/876 tổ chức, chiếm 1,48% tổng số tổ chức với diện tích vi phạm là 7,68 ha; Sử dụng đất vào mục đích khác là 11/876 tổ chức, chiếm 1,26% tổng số tổ chức với diện tích vi phạm là 1,14 ha; Đất đã giao nhưng chưa được lấp đầy là 22/876 tổ chức, chiếm 2,51% tổng số tổ chức với diện tích là 2,10 ha; Sử dụng đất do lấn chiếm là 07/876 tổ chức, chiếm 0,80% tổng số tổ chức với diện tích

vi phạm là 0,32 ha

- Trong 876 TCKT sử dụng đất có 295 tổ chức được cấp GCNQSDĐ, đạt 33,68% số tổ chức cần cấp giấy, diện tích đã cấp là 367,28 ha, đạt 27,67% diện tích

sử dụng của các TCKT

3) Qua tổng hợp số liệu từ điều tra thực tế 50/876 tổ chức trên địa bàn huyện

Đã phát hiện 06 tổ chức vi phạm trong việc quản lý sử dụng đất, cụ thể: Xí nghiệp thuốc thú y Trung ương có diện tích đất sử dụng sai mục đích là 0,08 ha để làm nhà ở, chiếm 0,89% tổng diện tích đang sử dụng (9,00 ha); Hiệu thuốc Hoài Đức có diện tích đất sai mục đích là 0,03 ha để làm nhà ở, chiếm 10,34% tổng diện tích đang sử dụng (0,29 ha); Công ty dịch vụ ăn uống Hoài Đức cho thuê trái phép 0,01 ha, chiếm 7,69% tổng diện tích đang sử dụng (0,13 ha); Công ty cổ phần VIGRACERA Hữu Hưng sử dụng 0,06 ha đất do lấn chiếm, chiếm 0,86% tổng diện tích đang sử dụng; Công ty TNHH Minh Phương sử dụng 0,04 ha đất do lấn chiếm, chiếm 16,67% tổng diện tích đang sử dụng; Công ty TNHH Đức Cường sử dụng 0,02 ha đất do lấn chiếm, chiếm 9,09% tổng diện tích đang sử dụng

4) Qua nghiên cứu và tổng hợp có thể thấy việc sử dụng đất của các TCKT trên địa bàn huyện Hoài Đức cơ bản chấp hành đúng pháp luật về đất đai Chỉ còn một số ít tổ chức sử dụng đất không đúng mục đích được giao Để khắc phục tình trạng này thì cần phải thực hiện đồng bộ các giải pháp sau: Ban hành chính sách pháp luật phù hợp với thực tiễn và có những quy định cụ thể để hướng dẫn các TCKT thực hiện; Đầu tư kinh phí để thực hiện quy hoạch chi tiết, và thẩm định khả năng tài chính của các nhà đầu tư; Đầu tư xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính hoàn thiện để đảm bảo việc cung cấp thông tin kịp thời, chính xác nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý Nhà nước về đất đai; Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra; công tác tuyên truyền phổ biến chính sách pháp luật

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1 : Hiện trạng sử dụng đất cả nước năm 2016 19 Bảng 1.2: Hiện trạng sử dụng đất phân theo vùng năm 2016 20 Bảng 3.1: Giá trị sản xuất và tốc độ tăng trưởng huyện Hoài Đức giai đoạn 2013 –

2017 36 Bảng 3.2: Cơ cấu các ngành kinh tế trên địa bàn huyện giai đoạn 2013 - 2017 37 Bảng 3.3: Tốc độ tăng trưởng và cơ cấu sản xuất ngành nông – lâm - thuỷ sản giai đoạn 2013 - 2017 38 Bảng 3.4: Giá trị sản xuất công nghiệp - xây dựng huyện Hoài Đức giai đoạn 2013 -

2017 39 Bảng 3.5: Một số chỉ tiêu ngành dịch vụ giai đoạn 2013 - 2017 40 Bảng 3.6 Hiện trạng sử dụng đất huyện Hoài Đức năm 2017 48 Bảng 3.7 Hiện trạng sử dụng đất huyện Hoài Đức phân theo đối tượng sử dụng và quản lý 52 Bảng 3.8 Số lượng các tổ chức kinh tế chia theo thành phần kinh tế trên địa bàn huyện Hoài Đức 57 Bảng 3.9 Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế huyện Hoài Đức 58 Bảng 3.10 Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế phân theo đơn vị hành chính 59 Bảng 3.11 Tình hình giao đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Hoài Đức 61 Bảng 3.12 Tình hình thuê đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Hoài Đức 62 Bảng 3.13 Tình hình công nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Hoài Đức 63 Bảng 3.14 Tình hình sử dụng đất đúng mục đích được giao, cho thuê của các tổ chức kinh tế 64

Bảng 3.15 Tình hình sử dụng đất không đúng mục đích được giao, được thuê của các tổ chức kinh tế 65 Bảng 3.16 Tình hình đất đã giao nhưng chưa được lấp đầy của các tổ chức kinh tế 67 Bảng 3.17 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh

tế trên địa bàn huyện Hoài Đức 68 Bảng 3.18 Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tổng hợp từ số liệu điều tra 71 Bảng 3.19 Tình hình sử dụng đất đúng mục đích của các tổ chức kinh tế được điều tra 72 Bảng 3.20 Tình hình sử dụng đất không đúng mục đích của các tổ chức kinh tế được điều tra 74 Bảng 3.21 Tình hình cho thuê, cho mượn trái phép diện tích đất của các tổ chức kinh tế điều tra 75 Bảng 3.22 Tình hình sử dụng đất vào mục đích khác của các tổ chức kinh tế được điều tra 76 Bảng 3.23 Tình hình sử dụng đất do lấn chiếm của các tổ chức kinh tế được điều tra 77

DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1 Cơ cấu các loại đất chính năm 2016 trên cả nước 20

Hình 1.2 Cơ cấu sử dụng đất phân theo vùng trên cả nước năm 2016 21 Hình 3.1 Cơ cấu sử dụng đất huyện Hoài Đức phân theo đối tượng sử dụng và quản

lý năm 2017 55 Hình 3.2 Tỷ lệ diện tích đất được giao, cho thuê của từng loại hình TCKT trên địa bàn huyện Hoài Đức năm 2017 58

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đối với bất cứ quốc gia nào, đất đai luôn là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá Sử dụng có ý nghĩa quyết định tới sự thành bại về kinh tế và ổn định chính trị, phát triển xã hội của cả trước mắt và lâu dài Vì vậy việc quản lý sử dụng nguồn tài nguyên này vào việc phát triển kinh tế xã hội một cách khoa học, tiết kiệm và đạt hiệu quả cao là vô cùng quan trọng và có ý nghĩa to lớn

Ở Việt Nam hiện nay, “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ

sở hữu thống nhất quản lý” (Theo Điều 4 Luật Đất đai năm 2013), công cuộc công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước đã và đang đặt ra yêu cầu đối với công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đặc biệt là việc đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, các mối quan hệ phát sinh trong lĩnh vực đất đai ngày càng phức tạp và đa dạng, đòi hỏi phải có sự giải quyết kịp thời nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

Luật Đất đai năm 2013 đã quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

để phù hợp với nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở các địa phương vẫn còn tồn tại nhiều bất cập cần được giải quyết như: Các quy định pháp luật của cơ quan quản lý Nhà nước có nhiều ảnh hưởng đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất; Người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất nhưng không làm thủ tục theo quy định vì những lý do khác nhau; Công tác bồi thường đất đai khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế, dựa vào khung giá đất do Nhà nước ban hành hàng năm còn có nhiều bất cập, gây bức xúc cho người dân Đồng thời, do ý thức và hiểu biết pháp luật đất đai của các đối tượng sử dụng đất còn hạn chế, việc thực hiện các quyền được pháp luật quy định đối với hộ gia đình, cá nhân còn chưa phát huy tối

đa, dẫn đến những vi phạm pháp luật trong việc sử dụng đất gây nhiều hậu quả xấu

về mặt kinh tế - xã hội, đặc biệt là khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai, trốn thuế và lạm dụng quyền sử dụng đất

Ở nước ta, quỹ đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất là rất lớn Theo kết quả tổng kiểm kê đất đai toàn quốc năm 2014 diện tích này là hơn 13.000.000 ha, chiếm hơn 32% diện tích đất tự nhiên của cả nước Quỹ đất của các tổ chức nói chung và tổ chức kinh tế nói riêng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất là rất lớn nhưng việc quản lý và sử dụng nhìn chung còn chưa chặt chẽ, hiệu quả thấp, còn xảy ra nhiều vấn đề như: sử dụng đất không đúng diện tích, không đúng mục đích, bị lấn chiếm, chuyển nhượng, cho thuê trái phép

Trong việc quản lý đất đai của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14/12/2007

về việc kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đến ngày 1/4/2008 Đây là việc làm có ý nghĩa thiết thực trong việc tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đối với nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng về đất đai nói chung và diện tích đất đang giao cho các tổ chức quản lý sử dụng nói riêng

Hoài Đức là một huyện ven đô của thành phố Hà Nội Trong những năm gần đây, huyện Hoài Đức có tốc độ phát triển đô thị hóa vô cùng mạnh mẽ Các khu đô thị mới, trung tâm thương mại dịch vụ được quy hoạch và đang được xây dựng đồng bộ trên địa bàn huyện dẫn đến hoạt động thực hiện quyền sử dụng đất của các đối tượng sử dụng đất cũng có xu hướng gia tăng Vì vậy để giải quyết vấn đề sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý và thúc đẩy kinh tế phát triển, cần phải đánh giá được hiệu quả sử dụng đất phi nông nghiệp nói chung và đất các tổ chức kinh tế nói riêng trên địa bàn huyện Đảm bảo sử dụng đất bền vững có hiệu quả trên một đơn vị đất đai Tạo điều kiện cho các tổ chức sử dụng đất dưới hình thức giao đất, thuê đất được chuyển quyền sử dụng đất trong địa bàn huyện Hoài Đức, thực hiện các quyền

và nghĩa vụ đúng theo quy định của luật

Từ yêu cầu thực tiễn khách quan, việc đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế là việc làm có ý nghĩa thiết thực trong công tác quản lý Nhà

nước về đất đai, để kịp thời đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tránh để lãng phí, thất thoát nguồn tài nguyên hữu hạn vô giá này

Xuất phát từ tình hình trên, việc nghiên cứu đề tài: “Đánh giá tình hình quản

lý và sử dụng đất của một số tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội” là rất cần thiết nhằm nghiên cứu,

đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện, từ đó có những giải pháp cụ thể nhằm sử dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm, hiệu quả

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Đánh giá thực trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội

- Đề xuất các giải pháp nhằm sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả đối với quỹ đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

3.1 Ý nghĩa khoa học

- Góp phần bổ sung cơ sở khoa học về vấn đề thực hiện các quyền của người

sử dụng đất về giao đất, cho thuê đất

- Nghiên cứu đánh giá tình hình giao đất cho các tổ chức kinh tế thực hiện tốt quyền sử dụng đất để từ đó có thể quản lý chặt chẽ hơn, thực hiện đúng quy định của pháp luật về đất đai

3.2 Ý nghĩa thực tiễn

- Các giải pháp đề xuất phải có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc đẩy, đảm bảo việc công tác quản lý đất đai cho các tổ chức kinh tế ở huyện Hoài Đức được hiệu quả

- Giúp cho địa phương thực hiện tốt công tác quản lý nhà nước về đất đai đối với việc thực hiện đầy đủ các quyền sử dụng đất đối với các tổ chức này

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận về quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế

1.1.1 Khái niệm về đất đai

Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên Trái đất Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất

cơ bản của nông, lâm nghiệp” Bởi vậy, nếu không có đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, con người không tiến hành sản xuất ra của cải vật chất để duy trì cuộc sống và duy trì nòi giống đến ngày nay Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con người chiếm hữu đất đai biến đất đai từ một sản vật tự nhiên thành một tài sản của cộng đồng, của một quốc gia Luật Đất đai năm 1993 của nước Cộng hòa

xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá,

là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống,

là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay!”

Tại Điều 53 Chương III Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 [16] quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” Có thể thấy việc quản lý, sử dụng nguồn tài nguyên đất đai đúng mục đích, hợp lý, có hiệu quả, bảo vệ cảnh quan và môi trường sinh thái sẽ phát huy tối đa nguồn lực của đất đai, góp phần thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế - xã hội theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá

Theo Luật Đất đai năm 2013 [17], một số khái niệm liên quan đến các tổ chức quản lý, sử dụng đất được hiểu như sau:

Nhà nước giao quyền sử dụng đất: là việc Nhà nước ban hành quyết định

giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất

Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất: là việc Nhà nước quyết định trao

quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất

Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng

đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định

Chuyển quyền sử dụng đất: là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người

này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Nhà nước thu hồi đất: là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất

của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai

1.1.2 Khái niệm tổ chức kinh tế

Theo Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất [1]:

- Tổ chức kinh tế là tổ chức trong nước (kể cả trường hợp người Việt Nam

định cư ở nước ngoài lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm) được thành lập theo Luật Doanh nghiệp, Luật Hợp tác xã sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ

Theo Khoản 1 Điều 22, Luật Đầu tư năm 2005 [15], nhà đầu tư được đầu tư

để thành lập các tổ chức kinh tế sau đây:

a) Doanh nghiệp tổ chức và hoạt động theo Luật doanh nghiệp;

b) Tổ chức tín dụng, doanh nghiệp kinh doanh bảo hiểm, quỹ đầu tư và các

tổ chức tài chính khác theo quy định của pháp luật;

c) Cơ sở dịch vụ y tế, giáo dục, khoa học, văn hóa, thể thao và các cơ sở dịch

vụ khác có hoạt động đầu tư sinh lợi;

d) Các tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật

Ngoài các tổ chức kinh tế quy định tại khoản 1 Điều 22 Luật Đầu tư năm

2005, nhà đầu tư trong nước được đầu tư để thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác

xã tổ chức và hoạt động theo Luật hợp tác xã; hộ kinh doanh theo quy định của pháp luật

1.1.3 Khái quát về quỹ đất của các tổ chức

Quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất bao gồm quỹ đất thuộc cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức nước ngoài đầu tư vào Việt Nam

Theo Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường [1] hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất, quỹ đất của các tổ chức trên địa bàn toàn quốc được thống kê phân theo các loại: giao đất không thu tiền sử dụng đất; giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê đất

1.1.4 Phân loại các tổ chức quản lý, sử dụng đất

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 [17], tổ chức sử dụng đất, quản lý đất (còn gọi là đối tượng sử dụng, quản lý đất) là tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng, được Nhà nước giao đất để quản lý bao gồm:

- Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp công, đơn vị

vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ (sau đây gọi chung

là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; tổ

chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất;

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất;

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất;

- Tổ chức sự nghiệp công là tổ chức do các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập, có chức năng thực hiện các hoạt động dịch vụ công do ngân sách Nhà nước chi trả

1.1.5 Quản lý đất đai đối với các tổ chức kinh tế được giao đất, cho thuê đất

Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt và có hạn, mọi hoạt động của con người đều trực tiếp hoặc gián tiếp gắn bó với đất đai Tổng diện tích tự nhiên của một phạm vi lãnh thổ nhất định là không đổi Nhưng khi sản xuất phát triển, dân số tăng, quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ nhanh thì nhu cầu của con người đối với đất đai cũng ngày càng gia tăng Có nghĩa cung là cố định, cầu thì luôn có xu hướng tăng Điều này dẫn đến những mâu thuẫn gay gắt giữa những người sử dụng đất và giữa các mục đích sử dụng đất khác nhau Vì vậy, để sử dụng đất có hiệu quả và bền vững, quản lý đất đai được đặt ra như một nhu cầu cấp bách và cần thiết

Quản lý đất đai đảm bảo nguyên tắc tập trung thống nhất trong cả nước Việc quản lý nhằm kết hợp hiệu quả giữa sở hữu và sử dụng đất trong điều kiện hệ thống pháp luật nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ

sở hữu và Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai Mặt khác, quản lý đất đai còn có vai trò quan trọng trong việc kết hợp hài hòa các nhóm lợi ích của Nhà nước, tập thể

và cá nhân nhằm hướng tới mục tiêu phát triển Công tác quản lý đất đai dựa trên nguyên tắc quan trọng nhất là sử dụng tiết kiệm, hiệu quả và bền vững Do đó quản

lý, sử dụng đất đai là một trong những hoạt động quan trọng nhất của công tác quản

lý hành chính Nhà nước nói chung và quản lý, sử dụng đất của các tổ chức nói riêng

1.2 Cơ sở pháp lý về quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế

Từ thập niên 80 trở lại đây, nền kinh tế nước ta đã có những chuyển biến đáng kể Nền kinh tế tự cung, tự cấp đã dần chuyển sang nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần với định hướng xã hội chủ nghĩa Kinh tế ngày càng phát triển dẫn đến

sự đa dạng hóa các thành phần kinh tế và các hình thức sản xuất Từ chỗ kinh tế quốc doanh chiếm đa số thì đến nay kinh tế tư nhân, liên doanh liên kết phát triển đóng vai trò không thể thiếu trong nền kinh tế quốc dân

Nhờ có chính sách đổi mới đó mà đời sống người dân ngày càng cải thiện Tuy nhiên bên cạnh những mặt tích cực đó thì vấn đề đặt ra với cơ quan quản lý đất đai là làm thế nào để đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất ngày càng gia tăng của các ngành sản xuất và của đời sống nhân dân Đây là vấn đề được Đảng và Nhà nước hết sức quan tâm, chú trọng giải quyết Sự quan tâm đó được thể hiện qua Luật Đất đai và hàng loạt các văn bản của Chính phủ và các Bộ, Ngành có liên quan

1.2.1 Luật đất đai

Luật Đất đai năm 1993 [12] quy định hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp và giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, tổ chức trong nước sử dụng không vì mục đích lợi nhuận Hình thức cho thuê đất đối với các đối tượng như: tổ chức kinh tế trong nước; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

Luật Đất đai sửa đổi bổ sung năm 1998 [13], có bổ sung hình thức giao đất

có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế trong nước đối với các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở và các dự án sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng

Luật Đất đai năm 2003 [14], quy định cụ thể về hình thức cho thuê đất như sau: tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được lựa chọn giữa thuê đất trả tiền một lần và trả tiền hàng năm Đối với chính sách giao đất không thu tiền sử dụng đất, Điều 33, mục 3, chương 2 của Luật Đất đai năm 2003 quy định 07 trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, trong đó phần lớn diện tích đất

giao tập trung vào 2 đối tượng sau: các tổ chức được giao đất nông nghiệp nghiên cứu thí nghiệm, thực nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp và đất chuyên dùng giao cho các tổ chức xây dựng trụ sở cơ quan công trình sự nghiệp, quốc phòng, an ninh và các mục đích công cộng không có mục tiêu lợi nhuận

Luật Đất đai năm 2013 [17] vẫn quy định cụ thể về hình thức cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân là được lựa chọn giữa thuê đất trả tiền một lần và trả tiền hàng năm Đối với chính sách giao đất không thu tiền sử đụng đất, Điều 54, chương V của Luật Đất đai năm 2013 quy định 05 trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử đụng đất, trong đó tập trung vào các đối tượng: hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức; Người sử dụng đất rừng phòng

hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh

1.2.2 Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai

Để cụ thể hóa những nội dung trên Chính phủ đã ban hành các văn bản hướng dẫn cụ thể như sau:

- Nghị định số 85/CP của Chính phủ ngày 17 tháng 12 năm 1996 quy định việc thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và Chỉ thị số 245/TTg ngày 22 tháng 4 năm 1996;

- Chỉ thị số 245/TTg ngày 22 tháng 4 năm 1996 của Thủ tướng Chính phủ

về tổ chức thực hiện một số việc cấp bách trong quản lý, sử dụng đất của các tổ chức trong nước được nhà nước giao đất, cho thuê đất;

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ

về thi hành Luật Đất đai năm 2003;

- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ quy định việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày

29 tháng 10 năm 2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003;

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;

- Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định

bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư;

- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai số 45/2013/QH13;

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2013 của Chính phủ quy định về giá đất;

- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27 tháng 01 năm 2015 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ;

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất;

- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai

Trong thực tế hiện nay một phần không nhỏ diện tích đất trên đã bị các cơ quan, tổ chức sử dụng vào các mục đích khác hoặc không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất như: cho thuê, bỏ hoang không sử dụng hoặc bị tổ chức, cá nhân lấn chiếm, chiếm dụng…Để từng bước khắc phục tình trạng trên, ngày 14 tháng 12 năm

2007 Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg về việc kiểm

kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất với mục tiêu tổng hợp và đánh giá thực trạng việc quản lý, sử dụng quỹ đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; trên cơ sở đó đưa ra những giải pháp quản lý, sử dụng hiệu quả hơn đối với quỹ đất này [8]

1.3 Cơ sở thực tiễn của quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế

1.3.1 Tình hình quản lý đất đai một số nước trên Thế giới

Hiện nay trên thế giới ngoài ý thức và tính pháp chế thực thi pháp luật của chính quyền Nhà nước và mọi công dân, chính sách pháp luật về lĩnh vực đất đai của các quốc gia đang ngày càng được hoàn thiện Trên cơ sở chế độ sở hữu về đất đai, ở quốc gia nào cũng vậy, Nhà nước đều có những chính sách, nguyên tắc nhất định trong việc thống nhất chế độ quản lý, sử dụng đất đai Một trong những chính sách lớn được thực hiện tại nhiều quốc gia là chính sách giao đất cho người sử dụng đất nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, bình ổn chính trị, tạo sự công bằng trong xã hội, cụ thể tình hình quản lý sử dụng đất của một số nước trên thế giới như sau:

nguồn từ những cải cách trong hệ thống sử dụng đất cuối những năm 1980 Từ việc cho thuê đất ở Thượng Hải dưới sự đồng ý của Chính phủ và việc đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) đầu tiên ở Thẩm Quyến theo Hiến pháp sửa đổi của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa năm 1988, hệ thống phân phối đất đai không thu tiền và không xác định thời hạn đã bị chấm dứt, đất đai chính thức được tham gia vào thị trường như một loại hàng hóa Luật Quản lý nhà nước về đất đai năm 1986 đã quy định cơ cấu sử dụng đất thông qua việc giao và cho thuê có đền bù, từ đây đã tạo nền tảng cho việc hình thành thị trường đất đai Vào tháng 11/1987, Hội đồng Nhà nước Trung Quốc đã ban hành quyết định cải cách đất đai ở một số thành phố lớn như Thượng Hải, Thẩm Quyến, Quảng Châu

Đặc khu Kinh tế Thẩm Quyến là thành phố đầu tiên ở Trung Quốc thừa nhận giá trị hàng hóa của đất đai Vào ngày 01/12/1987, Thẩm Quyến đã bán đấu giá QSDĐ 8.588 m2 với thời hạn 50 năm, 44 doanh nghiệp ở đây đã cạnh tranh quyết liệt

để có QSDĐ và người chiến thắng đã phải trả 5.250.000 Nhân dân tệ Như vậy, tại Thẩm Quyến, QSDĐ tham gia vào thị trường như các tài sản khác lần đầu tiên trong lịch sử Trung Quốc và đã khởi xướng cho việc chuyển giao QSDĐ của Nhà nước bằng phương thức đấu thầu và đấu giá Sau đó, vào tháng 4/1988, Quốc hội nước này

đã sửa đổi Hiến pháp, trong đó bổ sung quyền chuyển nhượng QSDĐ theo quy định của pháp luật và hủy bỏ quy định cấm cho thuê đất Cùng với việc sửa đổi Hiến pháp, Hội đồng nhà nước Trung Quốc đã ban hành Quy chế tạm thời về việc giao và chuyển nhượng QSDĐ của Nhà nước tại đô thị, trong đó quy định rõ rằng QSDĐ có thể chuyển nhượng bằng hợp đồng, đấu thầu và đấu giá [3]

* Ôxtraylia (Úc)

Tuy có những đặc thù riêng về mặt lịch sử và phát triển pháp luật, nhưng nhìn chung Pháp luật đất đai của Úc chịu ảnh hưởng sâu sắc của hệ thống pháp luật Anh Luật Anh không công nhận quan điểm về sở hữu tuyệt đối đối với đất đai Luật này đặt trọng tâm vào quyền chiếm hữu chứ không phải là quyền sở hữu tuyệt đối

- Các hình thức sở hữu đất: Ở nước Úc quy định 03 hình thức sở hữu về đất:

Sở hữu nhà nước; sở hữu đất đai tư nhân và quyền đất đai của người bản xứ

+ Chế độ sở hữu nhà nước: Đất vương quyền theo luật Anh - Úc nghĩa là nhà vua có toàn quyền về đất đai nên đất đai gọi là đất vương quyền Trong khi lịch sử phát triển luật Bất động sản ở Úc lại dựa trên giả định ngay từ ban đầu rằng đất đai

sẽ là đối tượng của sở hữu tư nhân, đất đai phải được sử dụng có hiệu quả nhất thông qua thị trường và thực tế đã khẳng định xu hướng này

+ Chế độ sở hữu đất đai tư nhân: Sở hữu tư nhân về đất đai được thiết lập tương ứng với khái niệm về tài sản mà học thuyết về tài sản thì tài sản là khái niệm trừu tượng được đặt giữa đất đai và người sử dụng đất Như vậy, nhiều người có thể có lợi trên cùng một mảnh đất Hơn nữa các lợi ích có thể phân theo thời gian và ứng với nó có những loại tài sản khác nhau được thiết lập Theo phương thức này thì chủ thể được cấp đất được đảm bảo lợi ích tuyệt đối về đất còn Vương quyền chỉ là danh nghĩa, tài sản không được thừa kế và các tài sản khác theo phương thức thuê

+ Quyền đất đai của người bản xứ: Luật về quyền đất đai của người bản xứ ban hành năm 1993 trên cơ sở quyết định của tòa án tối cao Úc tại Mabo công nhận quyền của người bản xứ đối với đất đai phù hợp với pháp luật của họ như các quyền

cư trú trên đất, quyền bảo vệ nguồn tài nguyên thiên nhiên, quyền duy trì, sử dụng, quản lý đất đai…

- Quyền của người sử dụng đất: Các chủ sở hữu về đất đai đều có quyền chuyển nhượng, cho thuê (cho thuê lại) và thế chấp, riêng quyền thừa kế chỉ áp dụng đối với đất tư

Úc đưa ra hệ thống Torrens nhằm đảm bảo cho những người tham gia các giao dịch về đất đai hoàn toàn được bảo đảm và có thể tiếp cận được những thông tin đầy đủ và chính xác [3]

Nhìn chung, việc quản lý sử dụng đất nói chung và đất của các tổ chức kinh tế nói riêng ở các nước phát triển dựa trên cơ chế thị trường nhưng có sự điều tiết vĩ mô của nhà nước, nhà nước chủ yếu thực hiện trao quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đất thông qua bán đấu giá đất và cho thuê đất theo giá thị trường Nhờ có giá đất sát giá thị trường nhà nước mới có kết quả tính toán tài chính đúng liên quan đến đất đai và

qua đó dùng công cụ tài chính (đánh thuế) để điều khiển sự vận động lưu thông đất đai theo kế hoạch vĩ mô của mình, người sử dụng đất có cơ sở để tính toán những bài toán kinh tế của mình trên giá cả đất đai sát với giá thị trường Nhờ đó đất đai được vận động, tự động phân phối vào các quy trình khai thác hợp lý, có hiệu quả, sự vận động này là sự vận động tự giác điều tiết qua cơ chế thị trường nhưng có sự điều khiển quản lý vĩ mô của nhà nước

* Hàn Quốc

Hàn Quốc có diện tích đất 99.392 km2 trong đó rừng chiếm 66%, đất nông nghiệp 21,4%; 7% là các loại đất khác và đất ở đô thị chỉ chiếm 4,8% Quá trình đô thị hóa ở Hàn Quốc diễn ra mạnh mẽ trong các thập niêm 60 đến 90 của thế kỷ XX Quá trình này có đặc điểm nổi bật là tốc độ cao và tập trung về không gian

Đô thị hóa tốc độ cao và sự tăng vọt dân số đô thị đã dẫn đến những vấn đề khó khăn trong quản lý và sử dụng đất đô thị ở Hàn Quốc như hoạt động đầu cơ đất đai trên phạm vi lớn, lợi nhuận từ gia tăng giá từ đất đai chỉ dồn vào một nhóm chủ đất giàu có, các mâu thuẫn xã hội chất chứa do đầu cơ đất đai sẽ không chỉ gây cản trở cho phát triển kinh tế mà còn có nguy cơ phá vỡ cơ cấu chính trị xã hội của quốc gia Tuy nhiên Hàn Quốc đã vượt qua được các khó khăn này một cách khá thành công nhờ một loạt các giải pháp tổng hợp về chống đầu cơ đất đã được Chính phủ ban hành gồm:

- Hợp nhất tất cả các hệ thống định giá đất của Chính phủ lại thành một hệ thống duy nhất, hệ thống này phản ánh đúng giá trị trên thị trường của lô đất và là

cơ sở để tính thuế lô đất đó

- Thuế được đánh trên diện tích tổng hợp của tất cả các lô đất của chủ sở hữu (dù chúng ở các vị trí khác nhau) Thuế này gọi là thuế nắm giữ đất tổng hợp nhằm nắm rõ sự thừa thãi quá mức của một chủ sở hữu hay nhu cầu giả về nắm giữ đất (đầu

cơ đất) Trên cơ sở đó sẽ đánh thuế lũy kế tiến lên những diện tích đầu cơ và do đó khuyến khích họ bán đi các phần đất này làm tăng nguồn cung trên thị trường đất đai

- Ba giải pháp mới có tên gọi là giải pháp “Gong-Kae-nyom” bao gồm:

+ Giới hạn về việc nắm giữ đất dân cư ở đô thị: Đây là giải pháp bổ sung cho

hệ thống đánh thuế tổng hợp nhằm mục đích cơ bản là ép buộc chủ đất bán số đất thừa ra Theo đạo luật thì không có hộ gia đình hay công ty nào được sở hữu đất dân

cư vượt quá 200 py-ôm (660 m2) Phần sở hữu vượt quá giới hạn này được đề nghị bán đi Nếu chủ đất không chịu bán thì phần đất dư sẽ bị đánh thuế “nắm giữ đất đai quá mức” với mức chịu thuế cao khoản 7 - 11% trong giá trị thị trường của diện tích đất thừa đó Số thuế này sẽ được thu hàng năm cho đến khi chủ đất bán đi phần đất thừa đó

+ Phí phát triển đất đai: Do phát triển đô thị hóa, đất nông nghiệp ở vùng ven

đô bị các nhà đầu cơ đất mua những vùng rộng lớn để hưởng lợi nhuận khổng lồ khi chuyển dịch Vì vậy nhà nước ban hành phí phát triển đất Phí này đánh thuế lên những khu vực đất phát triển cho mục đích cư trú, công nghiệp và giải trí sau khi đã được chính quyền cho phép Nghĩa là nó đánh lên tất cả các đề án phát triển (có diện tích lớn hơn 660 m2) trừ đề án của Chính phủ Các đề án do tập đoàn nhà nước đại diện cho chính quyền trung ương hay địa phương được giảm 50%

+ Thuế lợi nhuận từ giá trị đất (thuế lợi nhận từ đất đai thừa ngoài tiêu chuẩn) Đây là giải pháp gián tiếp cản trở các chủ đất nắm giữ đất với mục đích đầu

cơ Mặc dù có những tranh cãi về thuế này đánh trên các lợi nhuận chưa được thu vào, do đó vi phạm nguyên tắc đánh thuế 2 lần, tức đánh lên lợi nhuận thu được từ việc bán đất nhưng đây là biện pháp cứng rắn của chính quyền nhằm đánh vào việc tập trung tài sản quá mức vào một nhóm những người giàu có do đầu cơ đất đai buộc họ bán ra, điều tiết lại nguồn cung để giảm giá đất đai, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển[3]

1.3.2 Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam

* Quá trình hình thành phát triển Chính sách đất đai từ 1945 – Đến Luật đất đai 2013

Năm 1945, Cách mạng tháng Tám thành công thành lập Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa Hiến pháp lần thứ nhất năm 1946 được ban hành Quyền sở hữu đất đai tư nhân vẫn được thừa nhận và bảo hộ [6]

Năm 1946, Nhà nước tập trung chủ yếu vào việc ban hành chính sách tận dụng đất để phát triển sản xuất nông nghiệp cứu đói Trong 9 năm kháng chiến chống thực dân Pháp, chính sách đất đai tập trung vào phát triển sản xuất nông nghiệp, giao đất vô chủ cho người có điều kiện sử dụng, tịch thu ruộng đất thuộc quyền sở hữu của người Pháp, khuyến khích đóng thuế nông nghiệp

Năm 1953, Quốc hội thông qua Luật cải cách ruộng đất nhằm đánh đổ giai cấp địa chủ, thực hiện chính sách “người cày có ruộng” mặc dù có những sai lầm nhất định nhưng cuộc cải cách ruộng đất đã hoàn thành, ruộng đất được chia đến tay nông dân

Cuối năm 1958, cuộc vận động thành lập tổ đổi công và xây dựng hợp tác xã nông nghiệp bắt đầu Đất nông nghiệp chủ yếu thuộc sở hữu tập thể của hợp tác xã nông nghiệp Một số ruộng đất thuộc đồn điền cũ hoặc đất chuyên canh được tổ chức thành các nông trường quốc doanh thuộc sở hữu nhà nước Đất rừng sản xuất được tổ chức thành các lâm trường quốc doanh thuộc sở hữu nhà nước

Năm 1959, Hiến pháp lần thứ hai được ban hành đã xác nhận 3 hình thức sở hữu đất đai : Sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân Sở hữu nhà nước được ưu tiên, sở hữu tập thể được bảo hộ và khuyến khích, sở hữu tư nhân bị hạn chế

Đất nước thống nhất năm 1975, Nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam được thành lập, hiến pháp lần thứ 3 được ban hành vào năm 1980, theo hiến pháp này quyền sở hữu tập thể và quyền sở hữu tư nhân về đất đai bị xóa bỏ, toàn bộ đất đai thuộc sở hữu toàn dân

Đồng thời vào năm 1980, sản xuất nông nghiệp trong quan hệ sản xuất hợp tác xã và nông lâm trường quốc doanh dần không hiệu quả đã thể hiện rõ rệt Trung ương Đảng đã ban hành chính sách khoán sản phẩm ðến nhóm lao ðộng vào ngýời lao động trong hợp tác xã nông nghiệp

Vào năm 1980, Tổng cục Quản lý ruộng đất được thành lập đã đẩy mạnh việc điều tra lập bản đồ giải thửa để nắm chắc qũy đất đai toàn quốc

Tư duy đổi mới được bắt đầu từ Đại hội đại biểu toàn quốc của Đảng khóa

VI (1986) đã đưa vấn đề lương thực - thực phẩm trở thành một trong ba chương trình mục tiêu để đổi mới kinh tế

Nghị quyết 10-NQ/TW ngày 05/4/1988 của Bộ Chính trị là văn kiện quyết định nhằm đổi mới chế độ sử dụng đất nông nghiệp, khẳng định việc chuyển nền nông nghiệp tự cung tự cấp theo hướng sản xuất hàng hóa

Năm 1987, Quốc hội thông qua Luật Đất đai lần thứ nhất (gọi là luật đất đai 1987) với nội dung chủ yếu là thực hiện chính sách giao đất của hợp tác xã cho hộ gia đình cá nhân để sử dụng ổn định lâu dài, người không sử dụng đất phải trả lại nhà nước để giao cho người khác sử dụng, các chủ sử dụng đất chưa được chuyển quyền sử dụng đất đai, đất không có giá

Năm 1992, Hiến pháp lần thứ tư được ban hành trong đó tiếp tục khẳng định chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Nhà nước thống nhất quản lý đất đai bằng pháp luật

và quy hoạch, Nhà nước giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định và lâu dài

Năm 1993, Quốc hội thông qua Luật Đất đai lần thứ hai (gọi là Luật Đất đai 1993) trong đó người sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở được thực hiện

5 quyền chuyển đổi chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp Đất có giá và giá đất do nhà nước quy định, từ đây như một làn gió mới thổi vào người dân được yên tâm đầu tư trên mảnh đất của mình đồng thời được thực hiện các quyền giao dịch trên mảnh đất của mình đã được nhà nước thừa nhận

Năm 2003, Luật Đất đai được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 nhằm đổi mới chính sách đất đai cho phù hợp với thời kỳ công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước Luật Đất đai 2003 định hướng tốt hơn cho quá trình chuyển dịch cơ cấu

sử dụng đất, phù hợp với quá trình chuyển dịch cơ cấu lao động và cơ cấu đầu tư, tạo hiệu quả thực sự trong chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ nền kinh tế nông nghiệp sang nền kinh tế công nghiệp dịch vụ

Năm 2013, Luật đất đai được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013 vừa tiếp tục kế thừa, luật hoá những quy định còn phù hợp đã và đang đi vào cuộc sống của Luật đất đai năm 2003 nhưng đồng thời đã sửa đổi, bổ sung một số quy định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế, bất cập của Luật đất đai năm 2003 Luật Đất đai năm

2013 được Quốc hội thông qua là sự kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới về chính sách đất đai, nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế -xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, thể hiện được ý chí, nguyện vọng

của đại đa số nhân dân Để các quy định đổi mới của Luật sớm đi vào cuộc sống, các bộ, ngành và địa phương vẫn đang khẩn trương phối hợp triển khai xây dựng các văn bản hướng dẫn và tổ chức thực hiện, nhằm nâng cao hơn nữa hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý Nhà nước về đất đai

* Tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hiện nay

Đất đai tham gia vào sự phát triển của tất cả các lĩnh vực, thông qua quá trình đưa đất vào sử dụng và luân chuyển các mục đích sử dụng đất được thực hiện bằng hình thức giao đất, cho thuê đất Đối với chính sách giao đất cho các đối tượng sử dụng đất có hai hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không thu tiền

sử dụng đất Hình thức cho thuê đất gồm cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê và thuê đất trả tiền hàng năm

Trong thực tế hiện nay một phần không nhỏ diện tích đất trên đã bị các cơ quan, tổ chức sử dụng vào các mục đích khác hoặc không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất như: Cho thuê, bỏ hoang không sử dụng hoặc bị tổ chức, cá nhân lấn chiếm, chiếm dụng,…

Ngày 14/12/2007 Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg

về việc kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất với mục tiêu tổng hợp và đánh giá thực trạng việc quản lý, sử dụng quỹ đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất [8] Qua kết quả thực hiện Chỉ thị 31/2007/CT-TTg có một số vấn đề chung nhất còn tồn tại trong việc sử dụng đất của các tổ chức sau khi được Nhà nước giao, cho thuê như sau: Sử dụng không đúng mục đích được giao, được thuê; cho mượn, cho thuê, chuyển nhượng trái phép, sử dụng không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch, bỏ hoang không sử dụng hoặc bị tổ chức cá nhân chiếm dụng, Về phía các cơ quan quản lý Nhà nước cũng còn những điều bất cập như: diện tích đất trong quyết định giao đất, cho thuê đất không trùng với diện tích trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho tổ chức, tỷ lệ cấp GCNQSDĐ còn khá thấp, khả năng chuẩn hóa dữ liệu để quản lý hệ thống đất đai bằng các phần mềm chuyên ngành còn gặp rất nhiều khó khăn,

1.4 Tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

1.4.1 Hiện trạng sử dụng đất của cả nước năm 2016

Theo số liệu thống kê đất đai năm 2016 [5], tổng diện tích đất tự nhiên của nước ta (bao gồm cả đất liền và các đảo nổi) là 33.123.078 ha Trong đó: diện tích đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp là 27.284.906 ha, chiếm 82,37% tổng diện tích tự nhiên; diện tích đất phi nông nghiệp là 3.725.374 ha, chiếm 11,25% tổng diện tích tự nhiên và đất chưa sử dụng là 2.112.798 ha chiếm 6,38% tổng quỹ đất

Bảng 1.1: Hiện trạng sử dụng đất cả nước năm 2016

(ha)

Cơ cấu (%)

2.5 Đất nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng 103.721 0,31

Hình 1.1 Cơ cấu các loại đất chính năm 2016 trên cả nước

Nước ta có 3/4 diện tích lãnh thổ là đồi núi, diện tích đất đang sử dụng của cả nước tập trung chủ yếu ở 2 vùng Miền núi và Trung du Bắc Bộ (với 9.522.214 ha, chiếm 28,75%) và Bắc Trung Bộ và Duyên hải Miền trung (với 9.587.186 ha, chiếm 28,94%); vùng Tây Nguyên (5.450.826 ha, chiếm 16,46%); vùng Đồng bằng Sông Cửu Long (4.081.633 ha, chiếm 12,32%); 2 vùng có diện tích nhỏ nhất là vùng Đông Nam Bộ (2.355.261 ha, chiếm 7,11%) và vùng Đồng bằng Sông Hồng (2.125.958 ha, chiếm 6,42%) [5]

Bảng 1.2: Hiện trạng sử dụng đất phân theo vùng năm 2016

Hình 1.2 Cơ cấu sử dụng đất phân theo vùng trên cả nước năm 2016

1.4.2 Tình hình sử dụng đất của các tổ chức trên cả nước

Tổng diện tích đất của các tổ chức đang quản lý, sử dụng trên toàn quốc là 10.601.344 ha, trong đó chủ yếu là diện tích đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp 9.134.263 ha (chiếm 86,16%), sử dụng mục đích phi nông nghiệp 1.124.499 ha (chiếm 10,61%), diện tích đất chưa sử dụng 342.582 ha (chiếm 3,23%) [5]

* Tình hình giao đất

Theo kết quả thống kê đối với diện tích được nhà nước giao (có giấy tờ về giao đất) thì diện tích đất giao cho các loại hình tổ chức sử dụng trên phạm vi toàn quốc 2.254.803,11 ha, chiếm 65,74% tổng diện tích của các các loại hình tổ chức kinh tế sử dụng trong đó giao đất không thu tiền 597.118,91 ha và giao đất có thu tiền 1.657.685,20 ha [4] Như vậy, diện tích sử dụng đất của các tổ chức chủ yếu được nhà nước giao đất, trong đó giao không thu tiền phần lớn là tổ chức kinh tế vốn đầu tư nhà nước hay các nông trường quốc doanh Phần lớn giao có thu tiền là giao thu tiền hàng năm

* Tình hình thuê đất

Diện tích đất do các loại hình tổ chức thuê sử dụng trên phạm vi toàn quốc 113.076,14 ha, chiếm 3,80% tổng diện tích đất của các tổ chức, trong đó thuê đất trả

tiền một lần 88.457,04 ha chiếm 78,00% và thuê đất trả tiền hàng năm 24.619,10 ha chiếm 22,00% Trong tổng diện tích sử dụng 88.457,04 ha của hình thức thuê đất trả tiền một lần thì diện tích sử dụng tập trung chủ yếu là Tây Nguyên 20.062,40 ha, Đồng bằng sông Hồng 19.002,86 ha, Đông Nam bộ 18.063,24 ha và Duyên hải Nam Trung bộ 10.020,24 ha Trong tổng diện tích sử dụng 24.619,10 ha của hình thức thuê đất trả tiền hàng năm thì diện tích tập trung chủ yếu ở các nông - lâm trường 20.460,14 ha, chiếm 83,00% [4]

* Công nhận quyền sử dụng đất

Tổng diện tích đất do các loại hình tổ chức sử dụng đất được công nhận quyền sử dụng đất là 1.684.476,66 ha, chiếm 49,74% tổng diện tích của các hình thức do các loại hình tổ chức kinh tế sử dụng, trong đó được công nhận quyền sử dụng đất không thu tiền 626.231,49 ha và được công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền 1058.245,17 ha

Trong tổng diện tích được công nhận quyền sử dụng đất không thu tiền 626.231,49 ha thì diện tích được cấp tập trung chủ yếu ở các nông, lâm trường 444.028,02 ha, chiếm 70,90%, diện tích tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nhà nước được cấp GCNQSDĐ đạt 109.408,07 ha, chiếm 17,50%, các loại hình tổ chức còn lại chiếm tỷ lệ 11,60% [4]

Diện tích được công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền 1.058.245,17 ha tập trung chủ yếu ở các công ty cổ phần, TNHH xin đất để lấy mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, trụ sở và giới thiệu sản phẩm… chiếm 952.926,90 ha, chiếm 90,87%, diện tích được công nhận quyền sử dụng đất

* Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tiền trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước

Tổng diện tích đất do các loại hình tổ chức chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tiền trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước là 34.298,02 ha, chỉ chiếm khoảng 10% tổng diện tích của các hình thức do các loại hình tổ chức kinh tế sử dụng [4] Trong đó, chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ yếu do các công ty

TNHH, cổ phần, tập đoàn được giao đất rồi không sử dụng đến hoặc không có khả năng đầu tư rồi chuyển nhượng lại QSDĐ cho công ty khác đầu tư để nhận tiền chênh lệch hoặc giảm thiệt hại do đã chi các khoản chi phí để nhận QSDĐ Trong năm 2009, kết quả kiểm kê quỹ đất cho thấy có đến 3.311 tổ chức sử dụng đất không đúng với mục đích được giao, được thuê với diện tích 25.587,82 ha với các hình thức vi phạm chuyển nhượng trái phép [2]

* Hình thức sử dụng khác

Hình thức sử dụng khác là những hình thức do các loại hình tổ chức đang sử dụng đất mà chưa được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tổng diện tích hình thức sử dụng khác do các loại hình tổ chức đang sử dụng đất trên phạm vi cả nước là 302.515,61

ha, chiếm 8,82% tổng diện tích của các hình thức do các loại hình tổ chức kinh tế sử dụng Trong đó, lớn nhất là nông - lâm trường 105.237,28 ha, chiếm 49,69%, tổ chức, hợp tác xã 53.000 ha, các loại hình tổ chức kinh tế đầu tư khác [4]

1.4.3 Thực trạng quản lý sử dụng đất các tổ chức kinh tế của cả nước

* Tình hình sử dụng theo mục đích được giao, được thuê

Cả nước có 121.812 tổ chức sử dụng đúng mục đích được giao, được thuê với diện tích 3.130.108,49 ha, chiếm 91,26% Trường hợp tổ chức sử dụng đất để cho thuê trái phép, cho mượn hoặc sử dụng sai mục đích, đất bị lấn chiếm tỷ lệ 2,74%, trong đó chủ yếu là diện tích cho thuê và cho mượn trái pháp luật (diện tích đất cho thuê trái pháp luật chiếm 21,60% tổng diện tích cho thuê trái pháp luật của cả nước, diện tích đất cho mượn chiếm 12,31% tổng số diện tích đất cho mượn của cả nước)

* Sử dụng vào mục đích khác

Tình trạng sử dụng sai mục đích được giao, được thuê xảy ra ở hầu hết các loại hình tổ chức, cả nước có 23.377 tổ chức sử dụng không đúng mục đích được giao, được thuê với diện tích là 299.272,82 ha, trong đó chủ yếu là các vi phạm về chuyển nhượng, cho thuê trái thẩm quyền, tự chia đất xây nhà hoặc không sử dụng Trong số diện tích sử dụng vào mục đích làm nhà ở chủ yếu xây dựng nhà ở cho cán

bộ công nhân viên của các tổ chức kinh tế đạt 57,98%, không sử dụng hoặc chỉ sử dụng một phần (32,67%), cho thuê trái thẩm quyền (5,34%)

- Diện tích đất đang tranh chấp, lấn chiếm chủ yếu xảy ra trong các loại hình

tổ chức như tổ chức kinh tế vốn đầu tư Nhà nước, nông lâm trường, các công ty cổ phần, HTX Như vậy qua kiểm kê đã cho thấy, số tổ chức có diện tích đất đang tranh chấp có số lượng không nhỏ Nguyên nhân chủ yếu do khi thực hiện giao đất cho các

tổ chức, hồ sơ lập chưa đầy đủ, không chặt chẽ, mô tả ranh giới, mốc giới không rõ ràng, cụ thể; một số khu đất đã có mốc giới nhưng qua quá trình xây dựng các công trình làm thất lạc mốc hoặc có sự dịch chuyển vị trí ngoài ý muốn Do vậy khi phát sinh tranh chấp, việc giải quyết gặp rất nhiều khó khăn

- Diện tích đất bị lấn, bị chiếm: tình trạng sử dụng không hiệu quả, sử dụng chưa hết diện tích được giao ở hầu hết các loại hình tổ chức đã dẫn đến một phần diện tích bị lấn, bị chiếm diện tích trong đó tập trung chủ yếu các loại hình tổ chức kinh tế như: doanh nghiệp Nhà nước được giao đất, nông lâm trường, hợp tác xã Nguyên nhân của tình trạng này là do việc sử dụng đất của các tổ chức không được kiểm tra thường xuyên; việc lập hồ sơ và lưu giữ các giấy tờ để theo dõi, quản lý không được quan tâm đúng mức Mặt khác các mốc ranh giới khu đất đã được giao không được quản lý chặt chẽ, chưa xây dựng tường rào hoặc cắm mốc giới để phân định với đất của người dân Thời gian giao đất trước đây đã quá lâu, thủ tục không đầy đủ; thay đổi thủ trưởng đơn vị nhiều lần và không bàn giao cho người sau để tiếp tục quản lý, Xuất phát từ nhiều nguyên nhân cho nên trong suốt quá trình sử dụng, các tổ chức đã để cho người dân lấn, chiếm, cá biệt có tổ chức không biết ranh giới đất của đơn vị mình sử dụng đến đâu, nên khi kiểm kê hiện trạng rất khó khăn, phải mất rất nhiều thời gian mới xác định được diện tích đất được giao

Một số tổ chức do quản lý đất không chặt chẽ, diện tích đất sử dụng không hết, Bên cạnh đó, ở các địa phương nhiều tổ chức sử dụng đất đầu tư xây dựng hoàn thành đã đưa vào sử dụng nhưng sau một thời gian vì nhiều lý do phải dời đi nơi khác, nhưng tổ chức và chính quyền địa phương không báo cáo để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi và quản lý, mà bỏ hoang không sử dụng, từ đó người dân đã lấn, chiếm để sản xuất hoặc làm nhà ở

Ngoài ra, còn có nguyên nhân do thiếu kiên quyết trong xử lý các trường hợp

lấn chiếm, giải quyết tranh chấp kéo dài hoặc tái chiếm đất đã bồi thường

* Tình hình đất chưa đưa vào sử dụng của các tổ chức

Tổng diện tích đất của các tổ chức được giao, được thuê của các tổ chức nhưng chưa sử dụng là 299.719,46 ha do 4.120 tổ chức quản lý, trong đó diện tích

đã đưa vào sử dụng nhưng còn để hoang hoá là 250.862,79 ha do 2.455 tổ chức quản lý và diện tích đất đầu tư, xây dựng chậm là 48.888,90 ha do 1.681 tổ chức quản lý (tập trung chủ yếu là án phát triển khu đô thị mới, dự án xây dựng các khu công nghiệp, các dự án này đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư nhưng không triển khai được hoặc triển khai chậm do có nhiều khó khăn, vướng mắc trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư, Một số dự án tiến độ thực hiện chậm do các chủ đầu tư thiếu vốn để thực hiện)

* Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức

Cả nước đã có 52.004 tổ chức được cấp GCNQSDĐ, đạt 35,99% số tổ chức cần cấp giấy, số lượng GCNQSDĐ đã cấp là 83.299 giấy và diện tích đã cấp là 1.684.476,66

ha, đạt 39,58% diện tích cần cấp giấy [4]

Phần lớn diện tích đất đã được cấp GCNQSDĐ là của các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư Nhà nước, các công ty TNHH, công ty cổ phần và hợp tác xã

Kết quả nghiên cứu tình hình quản lý, sử dụng đất đai của các tố chức kinh tế trong thời gian qua cho thấy: nhiều trường hợp các tổ chức được cấp GCNQSDĐ nhưng hiện đang có sự chênh lệch diện tích giữa quyết định giao, GCNQSDĐ và hiện trạng đang sử dụng đất Đây cũng là một trong những khó khăn cần phải có biện pháp xử lý nhằm hoàn thiện hồ sơ của các tổ chức kinh tế để quản lý đất đai ngày một tốt hơn

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Đối tượng nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

- Các văn bản pháp lý liên quan đến công tác giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế

- Quỹ đất đang sử dụng của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Hoài Đức

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

- Thời gian: Đề tài được thực hiện từ từ tháng 12/2017 đến tháng 05/2018

- Địa điểm nghiên cứu: Trên địa bàn huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội

2.2 Nội dung nghiên cứu

2.2.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Hoài Đức

a Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi trường

- Điều kiện tự nhiên

- Các nguồn tài nguyên

- Thực trạng môi trường

b Tình hình phát triển kinh tế - xã hội

- Tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế

- Thực trạng phát triển các ngành kinh tế theo giai đoạn: nông nghiệp; công nghiệp, TTCN, xây dựng cơ bản; dịch vụ, du lịch và các lĩnh vực khác

- Dân số, lao động, việc làm và thu nhập

- Thực trang phát triển đô thị và các khu dân cư nông thôn

- Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng

2.2.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoài Đức

- Đánh giá một số nội dung quản lý Nhà nước về đất đai

- Đánh giá hiện trạng sử dụng đất năm 2017 huyện Hoài Đức