bài tập lớn dân sự giao dịch dân sự được xác lập do giả tạo 9đ

Xuất phát từ lý do đó, pháp luật nước ta đã quy định khá đầy đủ, chặt chẽ và cụ thể về việc xác lập, thực hiện giao dịch dân sự cũng như việc quyết định cáctrường hợp giao dịch dân sự vô

Lời mở đầu

Hiện nay, nước ta đang hội nhập vào nền kinh tế toàn cầu nên việc giao lưudân sự ngày càng phát triển Do đó, giao dịch dân sự là một trong những phươngthức hữu hiệu cho cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác xác lập và thực hiệncác quyền nghĩa vụ dân sự nhằm thoả mãn các nhu cầu trong sinh hoạt, tiêu dùng

và trong sản xuất, kinh doanh

Xuất phát từ lý do đó, pháp luật nước ta đã quy định khá đầy đủ, chặt chẽ và

cụ thể về việc xác lập, thực hiện giao dịch dân sự cũng như việc quyết định cáctrường hợp giao dịch dân sự vô hiệu Những quy định này của BLDS đã tạo ra mộtkhung hành lang pháp lý cho các chủ thể tham gia giao dịch dân sự được thuận tiệnhơn, đặc biệt khi có tranh chấp xảy ra thì đây là cơ sở để giải quyết tranh chấp Thực tiễn cho thấy, Toà án cũng đã giải quyết những vụ án về giao dịch dân

sự vô hiệu Trong đó, giao dịch dân sự do giả tạo là một trong những loại giao dịchdân sự vô hiệu do vi phạm ý chí chủ thể gây nhiều tranh cãi và khó khăn trong quátrình áp dụng pháp luật hiện nay BLDS năm 2005 quy định về giao dịch dân sự tạiChương VI của Phần thứ nhất, từ Điều 121 đến Điều 138 , trong đó giao dịch dân

sự do giả tạo được quy định cụ thể tại Điều 129 Do các quy định của pháp luậthiện hành về vấn đề này chủ yếu dừng lại ở nhiều cách hiểu khác nhau về giao dịchdân sự do giả tạo và việc giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự do giảtạo, nên tình hình vi phạm pháp luật về giao dịch dân sự do giả tạo đang có nhiềuchiều hướng gia tăng và phức tạp Toà án cũng gặp không ít khó khăn trong quátrình giải quyết các vụ án khiếu kiện về giao dịch dân sự do giả tạo

Với những lý do trên, sau đây là bài tiểu luận “ giao dịch dân sự được xác lập do giả tạo”

Nội dung

I Những vấn đề lý luận về giao dịch dân sự do giả tạo và hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự do giả tạo

1) Khái niệm, đặc điểm chung về giao dịch dân sự

Theo Điều 121 BLDS năm 2005 của Việt Nam quy định “giao dịch dân sự

là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”.

“Hợp đồng dân sự là sự thảo thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự” (Điều 388 BLDS) Hợp đồng dân sự là

loại giao dịch phổ và thông dụng nhất, phát sinh thường xuyên trong đời sống hàngngày, và giữ vị trí quan trọng trong việc điều tiết các quan hệ tài sản, nhất là trongđiều kiện nền kinh tế thị trường hiện nay Hợp đồng có thể phát sinh giữa cá nhânvới nhau, các nhân với tổ chức, pháp nhân hay giữa các tổ chức, pháp nhân vớinhau trên cơ sở tự do, tự nguyện và bình đẳng nhằm đạt được mục đích nhất định

về vật chất hay tinh thần mà không trái pháp luật và đạo đức xã hội

Hành vi pháp lý đơn phương là hành động thể hiện ý chí của một bên chủthể nhằm làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền nghĩa vụ dân sự mà khôngphụ thuộc vào ý chí của bên kia Ví dụ: một người trước khi chết lập di chúc hợppháp để lại di sản đã thể hiện ý chí cá nhân của mình trong việc định đoạt di sảncủa họ mà không phụ thuộc vào ý chí của người được nhận di sản (trừ trường hợpquy định tại Điều 645 BLDS 2005 – người nhận di sản từ chối nhận di sản) Nhưvậy, ý chí của người để lại di chúc không phụ thuộc vào ý chí người khác nhưnghành vi lập di chúc hợp pháp có thể làm phát sinh giao dịch dân sự

Từ những phân tích trên, có thể rút ra một số đặc điểm của giao dịch dân sựnhư sau:

Thứ nhất: Giao dịch dân sự phải có sự thống nhất ý chí và bày tỏ ý của các chủ thể: Để xác lập giao dịch các bên phải thể hiện và thoả thuận thống nhất những

nội dung chính của giao dịch Trường hợp các bên không thoả thuận được thì giaodịch không được giao kết Đối với hành vi pháp lý đơn phương nội dung chính củagiao dịch do một bên đưa ra, tuy bên kia không trực tiếp thoả thuận nhưng về cơbản họ phải đồng ý với tất cả nội dung, diều kiện do một bên đã đưa ra và tựnguyện tham gia vào giao dịch Như vậy, trường hợp này chủ thể thứ hai mặcnhiên thống nhất ý chí với chủ thể thứ nhất

Thứ hai: Các bên tham gia giao dịch phải tự nguyện: Sự tự nguyện là một

nguyên tắc quan trọng trong quá trình thiết giao dịch Bản chất của giao dịch dân

sự là sự thống nhất giữa ý chí và bày tỏ ý chí, cho nên tự nguyện bao gồm các yếu

tố cấu thành là tự do ý chí và bày tỏ ý chí Nếu không có tự do ý chí và bày tỏ ý chíthì không có sự tự nguyện, hoặc nếu có nhưng không có sự thống nhất giữa hai bênthì cũng không có sự tự nguyện Vi phạm sự tự nguyện là vi phạm pháp luật Mộtgiao dịch thiếu sự tự nguyện sẽ không làm phát sinh hậu quả pháp lý

Thứ ba: Giao dịch dân sự luôn làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền nghĩa vụ của chủt thể tham gia giao dịch: Không phải bất cứ sự thoả thuận hay

hành vi pháp lý đơn phương nào cũng được coi là giao dịch dân sự Nó chỉ đượccoi là giao dịch dân sự khi hành vi đó làm phát sinh, thay đổi chấm dứt quyền vànghĩa vụ dân sự của các chủ thể theo đúng quy định của pháp luật Ví dụ: Bạn bèthoả thuận đi xem phim thì không làm phát sinh quyền nghĩa vụ dân sự, do đókhông phải là giao dịch dân sự

Thứ tư: Mục đích của giao dịc là các lợi ích thực tế mà pháp luật cho phép.

Theo từ điển tiếng Việt mục đích là cái nhằm đạt được của sự mong muốn.Vậy trong giao dịch dân có hai mục đích: Mục đích pháp lý là các quyền hợp pháp

cần đạt được Ví dụ: Khi mua tài sản thì người mua cần có quyền sở hữu tài sảnmua, người bán cần sở hữu số tiền bán tài sản; Mục đích thực tế là các lợi ích màcác chủ thể hướng tới và cần đạt được Để giao dịch dân sự có hiệu lực pháp luậtthì mục đích thực tế không vi phạm điều cấm của pháp luật, đạo đức xã hội Điềucấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép các chủ thểthực hiện những hành vi nhất định Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xửchung giữ con người với con người trong đời sống xã hội đã được thừa nhận và tôntrọng Ngoài việc tạo điều kiện cho các thoả thuận của các chủ thể tham gia giaodịch trở thành hiện thực còn phải có những quy phạm pháp luật bảo vệ lợi íchchung của xã hội trong đó bao hàm cả lợi ích củ chính các chủ thể tham gia giaodịch.

Tóm lại, từ những phân tích trên ta có thể kết luận: “Giao dịch dân sự là sự thể hiện ý chí một cách tự nguyện của các chủ thể trong khuân khổ của pháp luật

để làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt các quyền, nghĩa vụ dân sự, qua đó góp phần cho giao lưu dân sự phát triển phù hợp với sự phát triển của xã hội”.

2) Khái niệm, đặc điểm của giao dịch dân sự vô hiệu

Theo Điều 127 BLDS năm 2005 thì “ Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 122 của bộ luật này thì vô hiệu”.

Để hiểu rõ hơn về giao dịch dân sự vô hiệu, chúng ta cần phải phân biệtgiao dịch dân sự vô hiệu với giao dịch dân sự mất hiệu lực Giao dịch dân sự vôhiệu là giao dịch không có hiệu lực pháp lí ngay từ thời điểm giao kết còn giaodịch dân sự ,mất hiệu lực pháp là giao dịch có hiệu lực từ thời điểm gio kết nhưnggiao dịch bị mất hiệu lực là do rơi vào tình trạng không thể thực hiện được Tìnhtrạng mất hiệu lực của giao dịch dân sự có thể là do một bên vi phạm dẫn đến bên

bị vi phạm yêu cầu huỷ giao dịch hoặc do hai bên thoả thuận chấm dứt hiệu lực củagiao dịch hay do một trở ngại khách quan nào khác.

Giao dịch dân sự vô hiệu là giao dịch không có hiệu lực pháp lí do vi phạmmột trong những điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự Tính vô hiệu của nó làkhông làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia vào giao dịch.Trường hợp các bên đã thực hiện hoặc thực hiện được một phần của giao dịch thìvẫn không được công nhận về mặt pháp lí và mọi cam kết không có giá trị bắt buộcđới với các bên kể từ thời điểm các bên giao kết giao dịch dân sự

Như vậy, việc pháp luật quy định về giao dịch dân sự vô hiệu là rất cần thiếtnhằm bảo đảm sự ổn định trong giao dịch dân sự đồng thời giúp bảo vệ quyền vàlợi ích hợp pháp của các chủ thể khi tham gia giao dịch dân sự

Đặc điểm của giao dịch dân sự vô hiệu:

 Giao dịch dân sự vô hiệu là giao dịch luôn vi phạm một trong những điềukiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

a Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự

b Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội

c Người tham gia giao dịch hàn toàn tự nguyện

d Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.

Như vậy, một giao dịch dân sự khi không thoả mãn một trong các điều kiệntrên có thể sẽ vô hiệu Tuy nhiên, điều kiện về hình thức không mang tính bắtbuộc, nó chỉ mang tính bắt buộc khi Nhà nước có yêu cầu một loại giao dịch nào

đó nhất thiết phải tuân thủ theo một hình thức nhất định mà pháp luật quy định

 Khi giao dịch dân sự vô hiệu các bên sẽ phải gánh chịu những hậu quả pháp

lí nhất định: Một giao dịch bị tuyên bố là vô hiệu thì mọi thoả thuận giữa các bênkhông có hiệu lực thi hành Các bên phải chấm dứt ngay việc thực hiện giao dịch

đó quay lại tình trạng ban đầu, phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận Tuynhiên, trên thực tế giao dịch dân sự vô hiệu có những bên được lợi và có bên lại bịthiệt hại mặc dù cũng có những tổn thất chung khi họ không thực hiện được mongmuốn của mình Đây là vấn đề phức tạp nhất khi giải quyết hậu quả pháp li củagiao dịch dân sự vô hiệu

 Việc quy định giao dịch dân sự vô hiệu thể hiện ý chí của Nhà nước trongviệc kiểm soát các giao dịch dân sự nhất định nếu thấy cần thiết vì lợi ích của Nhànước và lợi ích công cộng

Qua trên chúng ta có thể hiểu khái niệm giao dịch dân sựu vô hiệu là “ Giao dịch dân sự mà khi xác lập các chủ thể đã có vi phạm ít nhất một trong các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định của pháp luật; do vậy không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ các bên”

3) Khái quát chung về Giao dịch dân sự vô hiệu giả tạo

a Khái niệm giả tạo

Theo Từ điển Tiếng Việt giả tạo được hiểu là không thật, vì được tạo ra mộtcách không tự nhiên Trong đời sống sinh hoạt hàng ngày khái niện giả tạo được sửdụng thường xuyên, ví dụ như nụ cười giả tạo, sự giàu sang giả tạo… Tuy nhiêntrong khoa học pháp lý khái niện giả tạo chưa được đề cập tới Các tài liệu khoahọc về pháp lý cũng chưa có tài liệu nào đưa ra một khái niệm hoàn chỉnh về giảtạo, hay ít nhất là một cách hiểu mang tính pháp lý về giả tạo

b Khái niệm giao dịch dân sự do giả tạo

Từ điển giải thích thuật ngữ Luật học giải thích: “Giao dịch dân sự do giả tạo là giao dịch dân sự được xác lập nhằm che giấu giao dịch có thật khác Trong giao dịch dân sự giả tạo, các chủ thể không có ý định xác lập quyền và nghĩa vụ đối với nhau”.

BLDS năm 2005 quy định tại Điều 129 như sau: “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một các giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừng trường hợp giao dịch

đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này Trong trường hợp xác lập giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch đó vô hiệu”.

Việc xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm che giấu một mục đích khác của chủthể tham gia giao dịch,được xác lập dựa trên ý chí đích thực của các bên Trên thực

tế, một hoặc các bên không có ý định xác định quyền và nghĩa vụ dối với giao dịchdân sự giả tạo này, mà nó được xác lập nhằm làm trốn tránh nghĩa vụ của Nhànước hoặc với người khác hoặc để che giấu hành vi bất hợp pháp BLDS năm 2005

sử dụng thuật ngữ “giả tạo” nhưng lại không nêu rõ thuật ngữ này nên hiểu như thếnào Theo một số nhà bình luận dân sự thì: giao dịch dân sự giả tạo là giao dịch màtrong đó thể hiện ý chí ra bên ngoài khác với ý chí thực và kết quả của các bêntham gia giao dịch

Việc xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải thể hiện đúng ý chí đích thựccủa các bên tham gia Nếu các bên lợi dụng việc tham gia giao dịch dân sự nhằmche giấu mục đích thực của mình thì pháp luật quy định đó là giao dịch giả tạo Giao dịch dân sự giả tạo được xác lập trên cơ sở hành vi gian dối và thựchiện khi các bên xác lập giao dịch đó Giao dịch dân sự giả tạo là giao dịch mangtính hình thức, các nội dung xác lập không phải bởi ý chí thực của các bên Yếu tố

giả tạo được thể hiện thông qua dấu hiệu các bên thông đồng với nhau đẻ tạo nên

sự thiếu thống nhất giữa ý chí và tuyên bố ý chí của các bên xác lập giao dịch Như vậy, có thể đưa ra một khái niện khoa học về giao dịch dân sự xác lập

do giả tạo như sau: “Giao dịch dân sự do giả tạo là giao dịch dân sự được xác lập không xuất phát từ ý chí đích thực của các bên, không nhằm mục đích xác lập các quyền và nghĩa vụ dân sự theo quy định của pháp luật mà nhằm che giấu một giao dịch khác hoặc trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba”.

c Đặc điểm của giao dịch dân sự do giả tạo

Đặc điểm chung của giao dịch dân sự vô hiệu là không đáp ứng các điềukiện có hiệu lực của giao dịch theo quy định của pháp luật Khi giao dịch vô hiệu,các bên gánh chịu những hậu quả pháp lý nhất định, có thể bất lợi về vật chất haytinh thần, không đạt được mục đích đã xác định khi xác lập giao dịch, nếu chưathực hiện giao dịch thì phải chấm dứt việc thực hiện giao dịch, quay lại tình trạngban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận (Điều 138 BLDS 2005)

Về nguyên tắc, giao dịch dân sự xác lập do giả tạo đáp ứng tất cả các điềukiện có hiệu lực của một giao dịch dân sự như theo quy định tại Điều 122 BLDS

2005

Đặc điểm nổi bật để phân biệt giao dịch dân sự xác lập do giả tạo với cácgiao dịch khác đó là các giao dịch dân sự bình thường chỉ là một giao kết dướidạng một hợp đồng, các quyền và nghĩa vụ dân sự phát sinh từ hợp đồng này,nhưng với giao dịch dân sự do giả tạo thì khác Các bên xác lập giao dịch khôngnhằm mục đích làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ dân sự từ giao dịch, mà nhằmche giấu một giao dịch khác Có nghĩa, nếu như các giao dịch dân sự bình thườngchỉ có một giao dịch tồn tại , thì giao dịch xác lập do giả tạo có tới ít nhất hai giaodịch tồn tại Giao dịch giả tạo thể hiện ra bên ngoài, nhưng lại không có giá trị trên

thực tế Còn giao dịch ẩn giấu bên trong mới là giao dịch đích thực, làm phát sinhcác quyền và nghĩa vụ của các bên chủ thể Giao dịch giả tạo chỉ mang tính hìnhthức nội dung đích thực mà các bên muốn thiết lập dựa trên ý chí chung của họ làgiao dịch bên trong, bị che giấu bởi giao dịch giả tạo bên ngoài Và chỉ có giaodịch giả tạo mới vô hiệu hoàn toàn, còn giao dịch thực tế vẫn có thể có hiệu lựcpháp luật nếu đảm bảo đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quyđịnh củ a pháp luật.

Mặt khác ,pháp luật quy định “Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội” Xuất phát từ mục đích

xác lập giao dịch giả tạo, các bên chủ thể khi giao kết giao dịch có thể vi phạm ýchí của Nhà nước hoặc trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba, pháp luật quy địnhgiao dịch vô hiệu do giả tạo sẽ đương nhiên bị vô hiệu mà không cần phải có sựyêu cầu của chủ thể có quyền lợi liên quan Hơn nữa, thời hiệu yêu cầu tuyên bốgiao dịch vô hiệu do giả tạo cũng không bị giới hạn như các trường hợp giao dịch

vô hiệu khác

d Các trường hợp giao dịch dân sự do giả tạo

Trên cơ sở xác định mục đích của việc xác lập giao dịch giả tạo, Điều 129BLDS 2005 đã phân chia giao dịch dân sự giả tạo thành hai trường hợp:

Thứ nhất: Giao dịch dân sự được xác lập với mục đích nhằm che giấu một giao dịch khác;

Như vậy, trong trường hợp này có hai loại giao dịch dân sự cùng song songtồn tại, đó là giao dịch đích thực (bên trong) và giao dịch giả tạo (che giấu, biểuhiện ra bên ngoài bằng hợp đồng) Ví dụ: ông Minh muốn tặng cho con giá út củamình là chị Mai một căn nhà, nhưng vì lý do tế nhị (sợ việc này có thể là nguyênnhân gây mâu thuẫn giữa các con) nên ông Minh và chị Mai đã ký hợp đồng mua

bán nhà với nhau Ở đây, có hai giao dịch song song cùng tồn tại, đó là giao dịchtặng cho nhà ở (giao dịch bên trong, giao dịch đích thực) và giao dịch mua bán nhà

ở (giao dịch bên ngoài, giao dịch giả tạo)

Khi xác lập giao dịch giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác, các bênchủ thể đều tự nguyện bày tỏ và thống nhất ý chí, nhưng không có sự đồng nhấtgiữa ý chí bên trong và sự bày tỏ ý chí ra bên ngoài Các bên xác lập giao dịch giảtạo nhưng trên thực tế giao dịch này không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ củacác bên Việc giao kết hợp đồng này chỉ để che giấu một giao dịch khác (có thể vìmục đích riêng hoặc có thể vi phạm pháp luật) Giao dịch đã giao kết chỉ mang tínhhình thức vì nội dung giao dịch đã thiết lập không đúng với ý chí đích thực của cácbên

Pháp luật quy định giao dịch dân sự giả tạo nhằm che giấu giao dịch khácluôn luôn vô hiệu, còn giao dịch đích thực vẫn có hiệu lực pháp luật (trừ trườnghợp giao dịch này vi phạm một trong các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân

sự theo quy định của pháp luật)

Thứ hai: Giao dịch dân sự được xác lập với mục đích trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba;

Trong trường hợp này GDDS được xác lập có sự tự nguyện về ý chí nhưngnhằm mục đích trốn tránh nghĩa vụ với một chủ thể khác Thông thường việc trốngtránh nghĩa vụ với người thứ ba được thể hiện ở hai trường hợp:

Trường hợp thứ nhất: bản thân chủ thể tham gia giao dịch đã tồn tại một

nghĩa vụ với một chủ thể khác Chuẩn bị đến thời hạn phải thực hiện nghĩa vụ đóbằng tài sản hiện có, nhưng để trốn tránh nghĩa vụ này bằng tài sản của mình, nên

đã bán chi người thứ ba lấy tiền dùng vào việc khác Đến thời hạn thì không có tàisản để thực hiện nghĩa vụ Vậy để xem xét có việc trốn tránh thực hiện nghĩa vụ

hay không, thì cần phải có ai yếu tố là: nghĩa vụ chuẩn bị đến kì hạn thực hiện vàkhông có tài sản khác ngoài tài sản đã giao dịch.

Trường hợp thứ hai: khi tham gia giao dịch chủ thể phải thực hiện một

nghĩa vụ nhất định với Nhà nước nhưng không muốn thực hiện nên đã xác lập mộtgiao dịch với người thứ ba

Theo quy dịnh của pháp luật, trong trường hợp xác lập giao dịch giả tạonhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch đó vô hiệu (Điều 129BLDS) Quy định này trên thực tế đang có nhiều cách hiểu khác nhau khiến sựu

vận dụng pháp luật không chính xác Ví dụ: Bà H mượn gần 9 tỉ đồng mà TAND

Hà Nội đã xử phúc thẩm Trước đó, do không trả nợ được bà đã ký giấy xác nhận

nợ và đồng ý bán đứt ba căn nhà cho chủ nợ Việc mua bán này chưa được thực hiện thì bà H lại bán nhà cho người khác (một số hợp đồng đã qua công chứng…) Chủ nợ không đồng ý đã khởi kiện ra toà yêu cầu tuyên bố huỷ các hợp đồng mua bán của H

Toà cấp sơ thẩm và cấp phúc thẩm đều nhận định rằng cam kết đầu tiên giữa

bà H với chủ nợ chưa có một văn bản nào bãi bỏ Từ việc đã có cam kết nói trên,

bà H biết rõ phải trả nợ nhưng lại bán nhà cho người khác là vi phạm cam kết trả

nợ Toà tuyên các hợp đồng mua bán của bà H và những người liên quan là vôhiệu

Một quan điểm đồng tình với phám quyết trên và cho rằng chỉ cần có dấuhiệu giả tạo hợp đồng đẻ trốn tránh nghĩa vụ là đã có thể tuyên hợp đồng vô hiệu.Toà sẽ không xem xét là việc trốn tránh nghĩa vụ đó có xảy ra trên thực tế haykhông Ở đây, dù sau khi bán nhà, bà H có tiền đủ để trả nợ nhưng chủ nợ vẫnkhông khởi kiện đòi tiền nợ mà khởi kiện đòi thực hiện cam kết bán nhà cấn nợ thì