Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện Văn Lâm, Tỉnh Hưng Yên

Tuy nhiên, cácăquyăđ nhăphápălu tăv ăth ăt căhƠnhăchínhăliênăquanăđ năth că hi năcácăQSD ,ătrìnhăđ ăcánăb ,ăcôngăch c,ăc ăs ăv tăch tăk ăthu tăc aăc ăquană qu nălỦăNhƠăn căliên quan đ nă

B ăTĨIăNGUYÊNăVĨăMỌIăTR NG

T IăHUY NăV NăLỂM,T NHăH NGăYểN

HƠăN iă- N mă2018

B ăTĨIăNGUYÊNăVĨăMỌIăTR NG

T IăHUY NăV NăLỂM,T NHăH NGăYểN

Chuyên ngành: Qu nălỦăđ tăđai

Mưăs ă:8.85.01.03

Hà N i - N mă2018

CỌNGăTRỊNHă CăHOĨNăTHĨNHăT Iă

Cánăb ăh ngăd năchính: TS.ăNguy năTh ăH ngăH nh

Cánăb ăch măph năbi nă1: TS.ăNguy năTh ăKhuy

Cánăb ăch măph năbi nă2: PGS.TS.ă ăV năNh

Lu năv năth căs ăđ căb oăv ăt i:

H Iă NGăCH MăLU NăV NăTH CăS

TR NGă IăH CăTĨIăNGUYÊNăVĨăMỌIăTR NGăHĨăN I

Ngày 15 tháng 09ăăn mă2018

Tôiăxinăcamăđoan:ă

Nh ngă k tă qu ă nghiênă c uă đ că trìnhă bƠyă trongă lu nă v nă lƠă hoƠnă toƠnătrungăth c,ăc aătôi,ăkhôngăviăph măb tăc ăđi uăgìătrongălu tăs ăh uătríătu ăvƠăphápă

lu tăVi tăNam.ăN uăsai,ătôiăhoƠnătoƠnăch uătráchănhi mătr căphápălu t

TÁCăGI ăLU NăV N

Tr năNg căC ng

L I C Mă N

Trong su t th i gian h c t p, nghiên c u và hoàn thành lu năv n,ătôiăđưănh n

đ c s h ng d n, ch b o t n tình c a các th y cô giáo, s giúpăđ ,ăđ ng viên

c a b năbè,ăđ ng nghi p và gia đình

Nhân d p hoàn thành lu năv n,ăchoăphépătôiăđ c bày t lòng kính tr ng

và bi tă năsơuăs c t iăTS.ăNguy năTh ăH ngăH nh đưăt nătìnhăh ng d n, dành nhi u công s c, th i gian và t oăđi u ki n cho tôi trong su t quá trình h c t p và

th c hi năđ tài

Tôi xin bày t lòng bi tă năchơnăthƠnhăt i Ban Giám hi u,ăPhòngă Ơoăt o, Khoa Qu nălỦăđ tăđaiăậTr ngă i h căTƠiănguyênăvƠăMôiătr ng Hà N iăđưăt n tìnhăgiúpăđ tôi trong quá trình h c t p, th c hi năđ tài và hoàn thành lu năv n Tôiăxinătrơnătr ngăc mă n yăbanănhơnădơnăhuy năV năLơm,ăcácăphòngăbanătrongăhuy n,ă yăbanănhơnădơn,ăcánăb ăđ aăchínhăvƠănhơnădơnăc aăcácăxư,ăth ătr nă

đi uătraăđưăgiúpăđ và t oăđi u ki n cho tôi trong su t quá trình th c hi năđ tài Xin chân thành c mă năgiaăđình,ăng i thân, b năbè,ăđ ng nghi păđưăt o m i

đi u ki n thu n l iăvƠăgiúpăđ tôi v m i m t,ăđ ng viên khuy n khích tôi hoàn thành lu năv n./

Hà N i, ngày tháng n m 2018

Tácăgi ăLu năv n

M C L C

L IăC Mă N iii

M CăL C i

DANHăM CăCH ăVI TăT T vi

DANHăM CăB NG vii

DANHăM CăHỊNH viii

M ă U 1

1 Tínhăc păthi tăăc aăđ ătƠi 1

2.ăM cătiêuănghiênăc u 3

3.ăNh ngăđóngăgópăm iăvƠăỦăngh aăth căti n 3

3.1.ă óngăgópăm i 3

3.2.ăụăngh aăkhoaăh c,ăth căti n 3

CH NGăă1ăT NGăQUANăTĨIăLI U 4

1.1.ăC ăs ălỦălu năv ăquy năs ăd ngăđ t 4

1.1.1.ăQuy năs ăh u 4

1.1.2 Quy năs ăh uăv ăđ tăđai 5

1.1.3.ăQuy năs ăd ngăđ tăđai 8

1.1.4.ăTh ătr ngăđ tăđai 11

1.2.ăC ăs ăphápălỦăv ăquy năs ăđ t 13

1.2.1.ăCácăv năb năphápălỦăliênăquanăđ năvi căth căhi năcácăquy năc aăng iăs ăd ngăđ t 13

1.2.2.ăM tăs ăquyăđ nhăliênăquanăđ năvi căth căhi năcácăquy năc aăng iăs ăd ngăđ t 15

1.3.ăQuy năs ăh u,ăquy năs ăd ngăđ tăđaiăt iăm tăs ăn cătrênăth ăgi i 18

1.3.1.ăM 18

1.3.2.ăTh yă i n 19

1.3.3 Malaixia 20

1.3.4.ăHƠnăQu c 21

1.3.5 Ôxtrâylia 21

1.3.6.ăTrungăQu c 22

1.3.7.ăBƠiăh căkinhănghi mărútăraăđ iăv iăVi tăNamăt ăvi căth căhi năquy năs ăd ngăđ tă c aăm tăs ăn c 24

1.4.ăC ăs ăth căti năth căhi năcácăquy năc aăng iăs ăd ngăđ tă ăVi tăNam 24

1.4.1.ăQuyăđ nhăv ăvi căth căhi năcácăquy năc aăng iăs ăd ngăđ tă ăVi tăNamăquaăcácăth iăk

24

1.4.2.ăK tăqu ăth căhi năcácăquy năc aăng iăs ăd ngăđ tă ăVi tăNam 30

1.4.3.ăTh cătr ngăth căhi năquy năs ăd ngăđ tăc aăt nhăH ngăYên 35

CH NGă 2ă Iă T NG,ă PH Mă VI,ă N Iă DUNGă VĨă PH NGă PHÁPăă NGHIÊNăC U 39

2.1.ă iăt ngănghiênăc u 39

2.2.ăPh măviănghiênăc u 39

2.2.1.ă aăbƠnănghiênăc u 39

2.2.2.ăTh iăgianănghiênăc u 39

2.3.ăN iădungănghiênăc u 39

2.3.1.ăKháiăquátăđi uăki năt ănhiên,ăkinhăt ă- xưăh iăc aăhuy năV năLơm 39

2.3.2.ăTìnhăhìnhăqu nălỦ vƠăs ăd ngăđ tăđaiăc aăhuy năV năLơm 39

2.3.3.ăK tăqu ăth căhi năquy năc aăng iăs ăd ngăđ tătrênăđ aăbƠnăhuy năV năLơm 40

2 3.4 ánhăgiáăvi căth căhi năcácăquy năc aăng iăs ăd ngăđ tăt iăhuy n 40

V năLơm 40

2.3.5.ă ăxu tăm tăs ăgi iăphápănơngăcaoăhi uăqu ăth căhi năcácăQSD ătrênăđ aăbƠnă huy năV năLơm 40

2.4.ăPh ngăphápănghiênăc u 40

2.4.1ăPh ngăphápăđi uătra,ăthuăth păs ăli uăth ăc p 40

2.4.2.ăPh ngăphápăđi uătra,ăthuăth păs ăli uăs ăc p 40

2.4.3.ăPh ngăphápăth ngăkê,ăt ngăh păs ăli u 41

2.4.4.ăPh ngăphápăphơnătíchăvƠăsoăsánh 42

CH NGă3ăăK TăQU ăNGHIÊNăC UăVĨăTH OăLU N 43

3.1.ă i uăki năt ănhiên,ăkinhăt ăxưăh iăc aăhuy năV năLơm 43

3.1.1.ă i uăki năt ănhiên 43

3.1.2.ăTh cătr ngăphátătri năkinhăt ă-xưăh i 45

3.1.2.6.ăTh cătr ngăcôngătácăb oăv ămôiătr ng 51

3.1.3.ă ánhăgiáăchungăv ăđi uăki năt ănhiên,ăkinhăt , xưăh iăvƠămôiătr ngăc aăhuy nă V năLơm,ăt nhăH ngăYên 51

3.2 Tình hình qu n lý và s d ngăđ t c a huy năV năLơm 52

3.2.1 Tình hìnhăqu nălỦăđ tăđaiăc aăhuy năV năLơm 52

3.2.2.ăHi nătr ngăs ăd ngăđ tăc aăhuy năV năLơmăn mă2017 58

3.3.ăK tăqu ăth căhi năquy năc aăng iăs ăd ngăđ tătrênăđ aăbƠnăhuy năV năLơm 60

3.3.1.ăK tăqu ăth căhi năquy năchuy năđ iăquy năs ăd ngăđ tăt iăăhuy năV năLơm 61

3.3.2 K tăqu th căhi năquy năchuy nănh ngăquy năs ăd ngăđ t 63

3.3.3 K tăqu th căhi năquy năth aăk ăquy năs ăd ngăđ t 67

3.3.4 K tăqu th căhi năquy năt ngăchoăquy năs ăd ngăđ t 68

3.3.5 K tăqu th căhi năquy năth ăch păquy năs ăd ngăđ t 70

3.4 ánhăgiáăvi căth căhi năcácăquy năc aăng iăs ăd ngăđ tăt iăhuy năV năLơm 72

3.4.1.ă ánhăgiáăvi căth căhi năquy năchuy nănh ngăquy năs ăd ngăđ t 72

3.4.2.ă ánhăgiáăvi căth căhi năquy năth ăch păquy năs ăd ngăđ t 77

3.4.3.ă ánhăgiáăvi căth căhi năquy năth aăk ăquy năs ăd ngăđ t 81

3.4.4.ă ánhăgiáăchungăvi căth căhi năcácăquy năc aăng iăs ăd ngăđ t 86

3.5.ă ăxu tăm tăs ăgi iăphápănơngăcaoăhi uăqu ăth căhi năcácăquy năc aăng iăs ăd ngă đ tăt iăhuy năV năLơm 89

3.5.1.ăGi iăphápăv ătuyênătruy năph ăbi năphápălu t 89

3.5.2.ăGi iăphápăv ăt ăch căqu nălỦăho tăđ ngăth căhi năcácăquy năs ăd ngăđ t 89

3.5.3.ăGi iăphápăv ăchínhăsách 90

3.5.4.ăGi iăphápăv ăth ăt căhƠnhăchính 90

K TăLU NăVĨăKI NăNGH 91

1 K t lu n 91

2 Ki n ngh 92

TĨIăLI UăTHAMăKH O 93

Ph ăl c 96

Ph ăL că01 97

Ph ăL că02 100

Ph ăL că03 103

Thôngătinălu năv n:

+ăH ăvƠătênăh căviên:ăTr năNg căC ngă

+ăCánăb ăh ngăd n:ăTS.ăNguy năTh ăH ngăH nh

+ăTênăđ ătƠi:ă ánhăgiáăth cătr ngăvƠăđ ăxu tăgi iăphápănơngăcaoăhi uăqu ă

vi căth căhi năquy năs ăd ngăđ tăt iăhuy năV năLơm,ăT nhăH ngăYên

+ăThôngătinălu năv n:ă

V năLơmălƠăhuy năăn mă ăphíaăB căt nhăH ngăYênăv i di n tích t nhiên

là 7523,99 ha, v i dân s lƠă126.795ăng i Là huy n cóă1ăv ătríăr tăquanătr ngăv ăchínhă tr ,ă kinhă t ,ă v nă hóa,ă xưă h iă c aă t nhă H ngă Yên.ă N iă đơyă cóă cácă tuy nă

đ ngăgiaoăthôngăquanătr ngănh ăđ ngăs tăHƠăH i,ăđ ngăb ,ăđ ngăthu ,ăn iă

li năv iăcácăt nhăphíaăB c.ăChínhănh ngăy uăt ăthu năl iănh ăv yăthúcăđ yăhuy nă

V năLơmăphátătri nănhanh,ăm nhăvƠăb năv ngăv ăkinhăt ă- xưăh i,ălƠăhuy năđiăđ uătrongăvi căth căhi năCNHă- H Hăc aăt nh

Trongăgiaiăđo n 2013 - 2017 các giao d ch chuy năQSD ătrênăđ a bàn huy nă V nă Lơmă di nă raă th ngă xuyên,ă trongă đóă cóă 263 giao d ch chuy nă đ i QSD ; 1.535 giao d ch chuy nă nh ngă QSD ;ă 450 giao d ch th a k quy n

SD ;ă179 giao d ch t ngăchoăQSD ;ă2.092 giao d ch th ch păQSD ăS l ng giao d ch chuy năQSD ăcóăxuăh ngăt ngălên,ătuyănhiênăv n còn t n t i m t s giao d ch chuy n quy năch aăăth c hi n đ ngăkỦăv iăc ăquanăNhƠăn căđóălƠăquy n th a k

K t qu đi u tra, ph ng v n 180 phi u c a các h giaăđình,ăcáănhơnăth c

hi n giao d ch chuy n quy n t iăchiănhánhăV năphòngăăđ ngăkỦăđ tăđaiăchoăth y:

S ng iăđ c h iăđánhăgiáăv cácăv năb năh ng d n m c hi u và th c hi n

đ c: quy n chuy nănh ngăQSD ăcóă82,5%;ăquy n th ch p có 86,67%; quy n

th a k cóă80,0%.ă ánhăgiáăv th t c th c hi năchoălƠăbìnhăth ng có th th c

hi năđ c: quy n chuy nă nh ngăQSD ăcóă57,5%;ăquy n th ch păQSD ăcóă75,0%; quy n th ch p 61,67%

Bên c nh nh ngăthƠnhătíchăđ tăđ c v n còn t n t i m t s khóăkh n:ăM t s

h ch aăđ c c păGCNQSD ănh ngăv n có nhu c u th c hi n các giao d ch v quy n c th nh ăsau:ăquy n chuy nănh ng có 8ăh ă(chi mă13,27% t ng s h th c

hi n quy n chuy nănh ng), quy n th ch p có 6ăh ă(chi mă10,0% t ng s h th c

hi n quy n th ch p); quy n th a k có 9 h (chi m 15,0% t ng s h th c hi n quy n th a k )

nâng cao hi u qu th căhi năcácăQSD ătrênăđ aăbƠnăhuy năV năLơm các gi iăphápăđ xu t bao g m: Tuyên truy n ph bi n pháp lu t v đ tăđaiăliênăquanăđ n công tác chuy năQSD ăt iăng i dân; T ch c qu n lý ho tăđ ng th c

hi năcácăQSD ;ăgi i pháp v chính sách và gi i pháp v th t c hành chính

CN ậ TTCN Công nghi p ậ Ti u th công nghi p

TTGDNN ậ GDTX Trung tâm giáo d c ngh nghi p -

Giáo d căth ng xuyên

DANH M C B NG

B ngă3.1.ăT căđ ăt ngătr ngăkinhăt ăbìnhăquơnăc aăhuy năV năLơmăgiaiăđo n

2013- 2017 45

B ngă3.2.ăC ăc uăkinhăt ăcácăngƠnhăc aăhuy năV năLơmăgiaiăđo nă2013ă- 2017 46 B ngă3.3.ăLaoăđ ngăhuy năV năLơmăgiaiăđo nă2013ă- 2017 48

B ngă3.4.ăHi nătr ngăs ăd ngăđ tăhuy năV năLơmăn mă2017 58

B ngă3.5.ăK tăqu ăth căhi năquy năc aăng iăs d ngăđ tăgiaiăđo n 60

2013 ậ 2017 60

B ngă3.6.ăK tăqu ăth căhi năquy năchuy năđ iăQSD ăgiaiăđo nă2013ă- 2017 61

B ngă3.7.ăK tăqu ăth căhi năquy năchuy nănh ngăQSD 64

B ngă3.8.ăK tăqu ăth căhi năquy năth aăk ăQSD ăgiaiăđo nă2013ăậ 2017 67

B ngă3.9.ăK tăqu ăth căhi năquy năt ngăchoăQSD ăgiaiăđo nă2013ăậ 2017 69

B ngă3.10.ăK tăqu ăth căhi năquy năth ăch păQSD ăgiaiăđo nă2013ăậ 2017 71

B ngă3.11.ăK tăqu ăđi uătraăth căhi năquy năchuy nănh ngăQSD 73

B ngă3.12.ă ánhăgiáătrìnhăt ,ăth ăt căth căhi năquy năchuy nănh ngăQSD 75

B ngă3.13.ăK tăqu ăđi uătraăth căhi năquy năth ăch păquy năQSD 78

B ngă3.14.ă ánhăgiáăv ătrìnhăt ,ăth ăt căth căhi năquy năth ăch păQSD 79

B ngă3.15:ăK tăqu ăđi uătraăth căhi năquy năth aăk ăquy năs ăd ngăđ t 83

B ngă3.16:ă ánhăgiáăv ătrìnhăt ,ăth ăt căth căhi năquy năth aăk ăQSD 84

Ph ăl că01 Hi nătr ngăs ăd ngăđ tătheoăđ iăt ngăs ăd ngăđ tătrênăđ aăbƠnă huy năV năLơmăn mă2017 97

Ph ăl că02.ăHi nătr ngăs ăd ngăđ tătheoăđ năv ăhƠnhăchínhătrênăđ aăbƠnăhuy nă V năLơmăn mă2017 99

DANH M C HÌNH

Hìnhă3.1.ăS ăđ ăv ătríăđ aălỦăhuy năV năLơm,ăt nhăH ngăYên 43 Hìnhă3.2:ăK tăqu ăth căhi năquy năchuy năđ iăQSD ăgiaiăđo nă2013ă- 2017 63 Hìnhă3.3:ăK tăqu ăth căhi năquy năchuy nănh ngăQSD giaiăđo nă2013ă- 2017 65 Hìnhă3.4.ăH ăs ăth ăch păquy năs ăd ngăđ t 72

M U

1.ăTínhăc păthi tăăc aăđ ătƠi

Trong quá trìnhăphátătri năkhôngăng ngăc aăxưăh iăloƠiăng i,ăđ tăđaiăđóngă

m tăvaiătròăvôăcùngăquanătr ng.ăV ăm tăt ănhiên,ăđ tăđaiălƠămôiătr ngăs ngăc aăt tă

c ăcácăloƠiăsinhăv t,ălƠăđi uăki năsinhăt năc aătoƠnăb ăsinhăquy n.ăTrênăph ngădi năxưăh i,ăđ tăđaiăgi ăvaiătròălƠăt ăli uăs năxu tăđ căbi tăvƠălƠăđ aăbƠnăphơnăb ăcácăkhuădơnăc ,ăxơyăd ngăcácăc ăs ăkinhăt ,ăv năhóa,ăxưăh i,ăqu căphòngăanăninhầăV iăvaiătròăđ căbi tănh ăv y,ăl iălƠăm tătƠiănguyênăcóăh năvƠăkhôngăth ătáiăt oănênăv năđ ă

b oăv ăvƠăs ăd ngăđ tăđaiăh p lỦăvƠăcóăhi uăqu ăluônălƠăqu căsáchăhƠngăđ uăc aăb tă

k ăqu căgiaănƠo.ă

Vi tăNamăđangătrongăth iăkìăđ yăm nhăth căhi năcôngănghi păhóaă- hi năđ iăhóa (CNH-H H),ăh iănh păkinhăt ăqu căt , s ăgiaăt ngădơnăs ăvƠăt căđ côngănghi păhóa,ăđôăth ăhóaănhanhăđưălƠm choănhuăc uăs ăd ngăđ tăngƠyăcƠngăt ng,ăgơyănênăs căépăchoăđ tăđai,ăcácăv năđ ăliênăquanăđ năđ tăđaiăngƠyăcƠngăph căt păvìăv yăđ tăđaiăluônă

đ căquanătơmăvƠăchúătr ngăhƠngăđ u

T i k h p th 6, ngƠyă28ăthángă11ăn mă2013, Qu c h iăkhóaăXIIIăđưăthôngăqua Hi năphápăn c C ng hòa xã h i ch ngh aăVi tăNam.ă ơyălƠăs ki n chính tr - phápălỦăđ c bi t quan tr ng,ăđánhăd u m tăb c ti n m i trong l ch s l p hi n c a

n c ta B n Hi n pháp v aăđ c Qu c h i khóa XIII thông qua t oăc ăs chính tr

- pháp lý v ng ch c cho công cu căđ i m i toàn di năđ tăn c trong th i k m i ơyălƠăb n Hi n pháp v a k th aăđ c các giá tr to l n c a các b n Hi n pháp

n mă 1946,ă n mă 1959,ă n mă 1980ă vƠă n mă 1992,ă v a th ch hóaă cácă quană đi m,

ph ngăh ng, n i dung phát tri năđưăđ c kh ngăđ nh trong C ngăl nhăxơyăd ng

đ tăn c trong th i k quáăđ lên ch ngh aăxưăh i V qu n lý và s d ngăđ tăđai,

Hi năphápăn mă2013 quyăđ nh: tăđaiălƠălưnhăth thiêng liêng c a qu căgia,ălƠăt ă

li u s n xu t ch y u, ngu n l c quan tr ng phát tri năđ tăn c Vì v y,ăquanăđi m

nh t quán c aă ng,ăNhƠăn căvƠăNhơnădơnătaăđưăđ căxácăđ nh t n mă1980ăđ n nayălƠăđ tăđaiăthu c s h uătoƠnădơn,ădoăNhƠăn căđ i di n ch s h u và th ng

nh t qu n lý

C th hóaăcácăquyăđ nh c a Hi n Pháp, h th ng pháp lu tăđ tăđaiă n c ta không ng ng hoàn thi n,ătrênăc ăs ch đ s h u toàn dân v đ tăđai,ănhƠăn căđưăgiaoăđ t cho các t ch c, h giaăđìnhăvƠăcáănhơnăs d ng năđ nh lâu dài v iă3ăhìnhă

th c:ăgiaoăđ tăkhôngăthuăti n,ăgiaoăđ tăcóăthuăti năvƠăchoăthuêăđ t Quy năc aăng iăs ă

d ngăđưăt ngă b că m ăr ngăt ă 5ăquy nă (Lu tăđ tă đaiăn mă 1993) [14]:ă chuy nă đ i,ăchuy nănh ng,ăchoăthuê,ăth aăk ăvƠăth ăch păQSD ă(QSD )ăđ nă9ăquy nă(Lu tăđ tăđaiăn mă2003)ă[15]:ăchuy năđ i,ăchuy nănh ng,ăchoăthuê,ăchoăthuêăl i,ăth aăk ,ăt ngăcho,ăth ăch p,ăb oălưnhăvƠăgópăv năb ngăQSD ăvƠă8ăquy nă(Lu tă tăđaiăn mă2013) [16]:ăchuy năđ i,ăchuy nănh ng,ăchoăthuê,ăchoăthuêăl i,ăth aăk ,ăt ngăcho,ăth ăch păvƠăgópăv năb ngăQSD ăQSD ăđưăt oăđi uăki năchoăng iăs ăd ngăđ tăanătơmăđ uăt ăvƠo

đ tăđai,ăđ yăm nhăs năxu t,ăgópăph năđ yăm nhăth căhi năCNH-H Hăđ tăn c

Tuy nhiên, cácăquyăđ nhăphápălu tăv ăth ăt căhƠnhăchínhăliênăquanăđ năth că

hi năcácăQSD ,ătrìnhăđ ăcánăb ,ăcôngăch c,ăc ăs ăv tăch tăk ăthu tăc aăc ăquană

qu nălỦăNhƠăn căliên quan đ năvi căth căhi năcácăQSD ăv năcònăb tăc p: Chuy nă

nh ngăQSD ăvƠăchuy năm căđíchăs ăd ngăđ tăt ăphát,ăkhôngăthôngăquaăcácăc ăquanăqu nălỦăNhƠăn căv ăđ tăđaiăd năđ năth ătr ngăgiaoăd chăng măv ăđ tăđaiăcòn ti pădi n;ătơmălỦăc aănông dân, m cădùăkhôngătr căti păs năxu tănôngănghi pă

nh ngăv năgi ăl iăđ t,ăkhôngămu năth căhi năcácăquy năchuy nănh ng,ăchoăthuêă

ho căgópăv năb ngăQSD ầ

Huy năV năLơmăcóăv ătríăđ aălỦăn mă ăphíaăB căt nhăH ngăYên.ăDi nătíchăt ănhiênă7523,99ăhaă11ăđ năv ăhƠnhăchính.ăV iăv ătríăthu năl iălƠăc aăngõăc aăt nhăH ngăYên,ănh ngăăn măquaăhuy năđưăđ tăđ cănh ngăthƠnhăt uăđángăk ăv ăphátătri năkinhă

t ,ăxưăh i,ăanăninhăqu căphòng.ăTrongănh ngăn măg năđơyăcùngăv iăăc ăăn c,V năLơmăđangăth căhi năquáătrìnhăCNHăậ H H;ăquáătrìnhăchuy năd ch c ăc uăkinhăt ,ăphơnăb ăđ tăđaiăchoănhuăc uăphátătri năcácă khuăcôngănghi p,ăkhuă đôăth ă m iăt pătrungăm nhăm ăđangădi năraătrênăđ aăbƠnăhuy n;ănhuăc uăv ăQSD ăchoăvi căphátătri năkinhăt ă- xưăh iăngƠyăcƠngăt ng.ăTuyănhiên,ăhi nănayătìnhătr ngăth căhi năcác QSD ăkhaiăbáoăch aăđ yăđ ,ăch aătuơnăth ăđúngăquyăđ nhăc aăphápălu tăt iăhuy nă

V năLơmăv năcònădi năra

Xu tăphátăt ăth căt ătrên,ătôiăti năhƠnhănghiênăc uăđ ătƠi:ă“ ánh giá th c

tr ng và đ xu t gi i pháp nâng cao hiêu qu vi c th c hi n quy n s d ng đ t

t i huy n V n Lâm, t nh H ng Yên”

2.ăM cătiêuănghiênăc u

- ánhăgiáătìnhăhìnhăth căhi năquy năc aăng iăs ăd ngăđ tăt iăhuy năV năLơm,ăt nhăH ngăYên

- ăxu tăm tăs ăgi iăphápănâng cao hi u qu vi căth căhi năquy năc aăng iă

s ăd ngăđ tăt iăhuy năV năLơm,ăt nhăH ngăYên

3.ăNh ngăđóngăgópăm iăvƠăỦăngh aăth căti n

3.1 óng góp m i

tƠiăđưăxácăđ nhăđ c nh ng v năđ t n t i,ăv ng m c trong quá trình th c

hi n quy n c aăng i s d ngăđ tăđ c bi t là chuy năđ i,ăchuy nănh ng,ăth aăk ,ă

t ngăchoăvƠăth ch p b ng quy n s d ngăđ t t i huy n V năLơm,ăăt nhăH ngăYên

T đó,ă đ xu tă đ c gi i pháp nâng cao hi u qu th c hi n công tác này t iă đ a

ph ngătrongăth i gian t i

3.2 Ý ngh a khoa h c, th c ti n

* Ý ngh a khoa h c:

Góp ph n b sungă c ă s khoa h c v vi c th c hi n quy n c aă ng i s

d ngăđ t t iăđ aăbƠnătrongăgiaiăđo n nghiên c u

* Ý ngh a th c ti n:

- K t qu nghiên c u c aăđ tài góp ph n b sungăc ăs th c ti năgiúpăđ a

ph ngăvƠăcácănhƠăqu nălỦăxácăđ nh nh ng v năđ còn t n t i,ăv ng m c trong quá trình th c hi n quy n c aăng i s d ngăđ t

- K t qu nghiên c u c aăđ tài s là tài li u tham kh o cho h c viên, sinh viên chuyên ngành qu nălỦăđ tăđaiăt iăcácătr ngăđ i h căvƠăcaoăđ ng

CH NGăă1

T NG QUAN TÀI LI U 1.1.ăC ăs ălỦălu năv quy năs ăd ngăđ t

D iăgócăđ ănƠy,ăquy năs ăh uăđ căcoiălƠăm tătrongănh ngăquy năn ngăc ăb nă

nh tămƠăm tăch ăth ăcóăth ăcóăđ căđ iăv iătƠiăs nă(bênăc nhăcácăquy năkhácăđ iă

v iătƠiăs nănh :ăquy năs ăd ngăh năch ăb tăđ ngăs năli năk ,ăquy năvƠăl iăíchăcáănhơnầ)

i uă158ăB ălu tădơnăs ă(2015)ă[19]ăquyăđ nh:ăắQuy năs ăh uăbaoăg măquy năchi măh u,ăquy năs ăd ngăvƠăquy năđ nhăđo tătƠiăs năc aăch ăs ăh uătheoăquyăđ nhă

c aălu t”

Quy năs ăh uălƠăv năđ ăcóăỦăngh aăvôăcùngăquanătr ngătrongăđ iăs ngăkinhăt ăxưă

h iăc ngănh ătrongăphápălu tădơnăs ăNóălƠăm tătrongănh ngăti năđ ăv tăch tăchoăs ăphátătri năkinhăt ,ăvìăquy năs ăh uăchínhălƠăm căđ ăx ăs ămƠăphápălu tăchoăphépăm tă

ch ăth ăđ căth căhi nătrongăquáătrình,ăchi măh u,ăs ăd ngăvƠăđ nhăđo tătƠiăs n.ăM că

đ ăx ăs ă yăquiăđ nhăgi iăh năvƠăkh ăn ngăth căhi năc aăh ătrongăquáătrìnhăh căt p,ănghiênăc uăkhoaăh c,ăthamăgiaălaoăđ ngăs năxu t,ăkinhădoanhầă i uăđóătácăđ ngătr că

ti păđ năn n kinhăt ,ăthúcăđ yăho căkìmăhưmăs ăphátătri năc aăn n kinhăt

Xu tăphátăt ăvaiătròăchiăph iăc aăc ăs ăkinhăt ăh ăt ngăđ iăv iăphápălu t,ăB ă

lu tădơnăs ăraăđ iăkh ngăđ nhăv ătríătrungătơmăc aăch ăđ nhăắtƠiăs năvƠăquy năs ă

h u”.ăQuy năs ăh uălƠăc ăs ,ălƠăm căđíchăc aăr tănhi uăquanăh ăphápălu tădơnăs ăVìă

th ,ăquy năs ăh uăcònălƠăti năđ ,ălƠăxu tăphátăđi măchoătínhăh păphápăc aăcácăquană

h ăđó.ăM căđíchăcu iăcùngăc aăđaăph năcácăhƠnhăviădơnăs ăvƠăgiaoăd chădơnăs ălƠă

nh măh ngăt iăxácăl păho căch măd tăquy năs ăh uăc aăcácăch ăth ăT iăđi uă158ă

B ăLu tădơnăs ăquyăđ nh: ắQuy năs ăh uăbaoăg măquy năchi măh u,ăquy năs ăd ngăvƠăquy năđ nhăđo tătƠiăs năc aăch ăs ăh uătheoăquyăđ nhăc aălu t”.ăCh ăs ăh uălƠăcáă

nhơn,ăphápănhơn,ăch ăth ăkhácăcóăđ ăbaăquy nălƠăquy năchi măh u,ăquy năs ăd ng,ăquy năđ nhăđo tătƠiăs n”

Quy n s h u bao g m 3 quy năn ng:

- Quy n chi m h u là quy n c a ch s h u n m gi , qu n lý tài s n thu c

s h u c a mình Trong m t s tr ng h pătheoăquyăđ nh c a pháp lu tăthìăng i không ph i là ch s h u tài s nă c ngă cóă quy n s h u tài s n (nhà v ng ch ) (Nguy nă ìnhăB ng, 2006) [7]

- Quy n s d ng là quy n c a ch s h u khai thác công d ng,ăh ng hoa

l i, l i t c t tài s n Ch s h u có quy n khai thác giá tr tài s n theo ý chí c a mình b ng cách th căkhácănhau.ăNg i không ph i là ch s h uăc ngăcóăquy n s

d ng tài s nătrongătr ng h păđ c ch s h u giao quy n s d ng,ăđi u này th y

rõ trong vi că NhƠă n că giaoă QSD ă choă t ch c, h giaă đình,ă cáă nhơnă (Nguy n ìnhăB ng, 2006) [7]

- Quy năđ nhăđo t là quy n c a ch s h u chuy n giao quy n s h u tài s n

c aămìnhăchoăng i khác ho c t b quy n s h uăđó.ăCh s h u th c hi n quy n

đ nhăđo t tài s n c aămìnhătheoăhaiăph ngăth c:

+ă nhăđo t s ph n pháp lý c a tài s n, t c là chuy n quy n s h u tài s n

c aămìnhăchoăng i khác thông qua hình th c giao d ch dân s nh ăbán,ăđ i, t ng cho,ăđ th a k ;

+ nhăđo t s ph n th c t c a tài s n, t c là làm cho tài s n không còn trong th c t Ví d : tiêu dùng h t, tiêu hu , t b quy n s h u (Nguy nă ìnhă

B ng, 2006) [7]

Theoăm tăngh aăh păQuy năs ăh uăđ căhi uălƠăm căđ ăx ăs ămƠăphápălu tăchoă phépă m tă ch ă th ă th că hi nă cácă quy nă n ngă chi mă h u,ă s ă d ng,ă đ nhă đo tătrongănh ngăđi uăki nănh tăđ nh.ăNh ăv yăquy năs ăh uăchínhălƠăquy năn ngădơnăs ă

c aăch ăth ăs ăh uăđ iăv iăm tătƠiăs năc ăth ăvƠăxu tăhi nătrênăc ăs ăn iădungăquiă

đ nhăc aăquiăph măphápălu tăkháchăquan

1.1.2 Quy n s h u v đ t đai

S h uăđ i v iăđ tăđaiălƠăm t lo i hình s h uăđ c bi t.ăNóăđ c bi t ch , có

m t ph n quy n s h uădoănhƠăn c đ i di n và do pháp lu tăđ nhăđo t T iă i u

4 Lu tă tăđaiă(2013)ă[16]ăquyăđ nh:ăắ tăđaiăthu c s h uătoƠnădơnădoăNhƠăn c

đ i di n ch s h u và th ng nh t qu nălỦ”

Tuy nhiên, quy n s h u toàn dân v đ tăđaiăch đ c hình thành theo Hi n pháp

1959 và đ c kh ngăđ nh là duy nh t t Hi năphápă1980ăvƠăsauăđóăđ c ti p t c kh ng

đ nh và c ng c trong Hi n pháp 1992 T iă i u 17 Hi n pháp (1992) [17] kh ngăđ nh:

ắ tăđai,ăr ng núi, sông h , ngu năn c,ătƠiănguyênătrongălòngăđ t, ngu n l i vùng

bi n, th m l căđ a và vùng tr i mà pháp lu tăquyăđ nh là c aăNhƠăn c,ăđ u thu c s h u toƠnădơn”,ăNhƠăn c th ng nh t qu nălỦăđ tăđaiătheoăquyăho ch và pháp lu tă( i u 18,

Hi n pháp 1992) [17] Lu tă tăđaiă2013ăc ngăđưăth ch hóaăchínhăsáchăđ tăđaiăc a

ng và c th hoáăcácăquyăđ nh v đ tăđaiăc a Hi n pháp

Lu tă tăđaiă(2013)ă[16]ăquyăđ nh các nguyên t c qu n lý và s d ngăđ tăđai:ă

đ tăđaiăthu c s h uătoƠnădơnădoăNhƠăn căđ i di n ch s h u và th ng nh t qu n lỦ;ăNhƠăn c th ng nh t qu nălỦăđ tăđaiătheoăquyăho ch, k ho ch,ăđúngăm căđíchă

s d ngăđ t,ăđ tăđaiăs d ng ti t ki m, có hi u qu , b o v môiătr ng và không làm t n h iăđ n l iăíchăchínhăđángăc aăng i s d ngăđ t xung quanh

V iăt ăcáchălƠăch ăth ătrongăquanăh ăs ăh uăđ tăđai,ănhơnădơnăcóăquy năchi mă

h u,ăs ăd ng,ăđ nhăđo tătƠiăs năc aămình.ăNh ngănhơnădơnăkhôngăth ăt ămìnhăth că

hi nămƠăchuy năgiaoăcácăquy nănƠyăchoăNhƠăn c.ăVi căquyăđ nhăắđ tăđaiăthu căs ă

h uătoƠnădơn”ăth căch tăb tăngu năt ătínhăl chăs ăc aăđ tăđaiăn căta.ă tăđaiăn că

ta là thành qu ătr iăquaănhi uăth ăh ănhơnădơnătaăđưăt năbaoăcôngăs c,ăx ngămáuă

m iăt oăl păvƠăb oăv ăđ căv năđ tăđaiănh ăngƠyănay; ắ tăđaiăthu căs ăh uătoƠnădơnădoăNhƠăn căđ iădi năch ăs ăh uăvƠăth ngănh tăqu nălỦ” Nh ăv yănhơnădơnăđưătraoăquy năch ăs ăh uăđ tăđaiăchoăNhƠăn c,ăNhƠăn căv iăt ăcáchăđ iădi năs ă

h uătoƠnădơnăqu nălỦăđ tăđai.ă

Lu tă tăđaiă2013ăđưăquyăđ nh c th h năv ch đ ắQuy n c aăđ i di n ch

s h u v đ tăđai”ă( i uă13)ă[16],ăắTh c hi n quy năđ i di n ch s h u v đ t đai”ă( i u 21) [16], ắN i dung qu nălỦăNhƠăn c v đ tăđai”ă( i u 22) [16] V iăt ăcáchălƠăđ i di n ch s h u toàn dân v đ tăđai,ăNhƠăn c th c hi n vi c th ng nh t

qu n lý v đ tăđaiătrongăph m vi c n c nh m b oăđ măchoăđ tăđaiăđ c s d ng theoăđúngăquyăho ch, k ho ch s d ngăđ t,ăđ m b o l i ích c aăNhƠăn căc ngă

nh ăc aăng i s d ng.ăNhƠăn c th c hi năđ yăđ các quy n c a ch s h u,ăđóălà: quy n chi m h u, quy n s d ng và quy năđ nhăđo t

V quy n chi m h u v đ tăđai:ăNhƠăn c các c p chi m h uăđ tăđaiăthu c

ph m vi lãnh th c a mình tuy tăđ iăvƠăkhôngăđi u ki n, không gi i h n.ăNhƠăn c choăphépăng i s d ngăđ c quy n chi m h u trên nh ngăkhuăđ t, th aăđ t c th

v i th i gian có h n ch , có th lƠălơuădƠiănh ngăkhôngăph iălƠăv nhăvi n, s chi m

h u này ch lƠăđ s d ng r tăđúngăm căđích,ăd i các hình th căgiaoăđ t không thu

ti n,ăgiaoăđ t có thu ti năvƠăchoăthuêăđ t; trong nh ngătr ng h p c th nƠy,ăQSD ă

c aă NhƠă n că đ că traoă choă ng i s d ng (t ch c, h giaă đình,ă cáă nhơn)ă trênă

nh ng th aăđ t c th ăQSD ăc aăNhƠăn căvƠăQSD ăc th c aăng i s d ng tuyăcóăỦăngh aăkhácănhauăv c păđ nh ngăđ u th ng nh t trên t ng th aăđ t v m c đíchăs d ng và m căđ h ng l i V nguyên t c,ăNhƠăn căđi u ti t các ngu n thu

t đ tătheoăquyăđ nh c a pháp lu tăđ ph c v cho nhi m v năđ nh và phát tri n kinh t , xã h i,ăđ m b o l i ích qu c gia, l i ích c ngăđ ng,ăđ ng th iăđ m b o cho

ng i tr c ti p s d ngăđ tăđ căh ng l i ích t đ tădoăchínhămìnhăđ uăt ămangăl i (Nguy nă ìnhăB ng, 2006) [7]

V QSD :ă NhƠă n c khai thác công d ng,ă h ng hoa l i t tài s n, tài nguyênăđ tăđai;ăđơyălƠăc ăs pháp lý quan tr ng nh tăđ NhƠăn c th c hi n quy n

s h uăđ tăđaiăv m t kinh t Trong n n kinh t còn nhi u thành ph n,ăNhƠăn c không th t mình tr c ti p s d ng toàn b đ tăđaiămƠăph i t ch c cho toàn xã h i

- trongăđóăcóăc t ch c c aăNhƠăn c - s d ngăđ t vào m i m căđích.ăNh ăv y, QSD ă l iă đ că tríchă raă đ giao v choă ng i s d ng (t ch c, h giaă đình,ă cáănhân) trên nh ng th aă đ t c th ;ă QSD ă c aă NhƠă n c trong tr ng h p này

đ c th hi n trong quy ho ch s d ngăđ t, trong vi căh ng hoa l i, l i t c t đ t doăđ uăt ăc aăNhƠăn c mang l i (Nguy nă ìnhăB ng, 2006) [7]

V quy năđ nhăđo tăđ tăđai:ăQuy năđ nhăđo t c aăNhƠăn călƠăc ăb n và tuy t

đ i, g n li n v i quy n qu n lý v đ tăđaiăv i các quy năn ng:ăgiaoăđ t,ăchoăthuêăđ t, thu h iăđ t, c p Gi y ch ng nh năQSD ă(sauăđơyăg i t t là GCN) Vi căđ nhăđo t s

ph n pháp lý c a t ng th aăđ t c th liênăquanăđ năQSD ,ăth hi n qua vi c chuy n

đ i, chuy nănh ng, cho thuê, th a k , th ch p, góp v năQSD ;ănh ng quy n này là

h n ch theo t ng m căđíchăs d ng,ăph ngăth c nh năđ tăvƠăđ iăt ng nh năđ t theo quyăđ nh c th c a pháp lu t (Nguy nă ìnhăB ng, 2006) [7]

1.1.3 Quy n s d ng đ t đai

Quy n s h u toàn dân v đ tăđaiălƠăquy n t i cao, thiêng liêng và không th chia c t, ch s h u ch có th là m t,ăđóălƠătoƠnădơn,ănh ngăm iăng iăng i s d ng

đ t không ph i là m t ch s h u c a kh i tài s năchungăđó,ăkhôngăph iălƠăcácăđ ng

ch s h uăđ i v iăđ tăđai.ăNh ngăng i s d ngăđ t (các t ch c và cá nhân, h gia đình) cóăQSD ăThôngăquaăNhƠăn c - c ăquanăđ i di n th c hi n quy n s h u,

ng iădơnăđ căNhƠăn căgiaoăđ t,ăchoăthuêăđ t s d ng.ă i uănƠyăđưăđ c Hi n pháp

c ngănh ăLu tă tăđaiăhi n hành ghi nh n Và vì v y, trong Lu tă tăđaiăn mă1993ăđưă

xu t hi n khái ni măắQSD "ăvƠăắng i s d ngăđ t",ăhayănóiăcáchăkhácălƠăQSD ăc a

ng i s d ng.Theoă i u 1 Lu tă tăđaiă1993ă:ăắNhƠăn căgiaoăđ t cho các t ch c kinh t ,ăđ năv v ătrangănhơnădơn,ăc ăquanăNhƠăn c, t ch c chính tr , xã h i (g i chung là t ch c), h giaăđìnhăvƠăcáănhơnăs d ng năđ nh,ălơuădƠi.ăNhƠăn c còn cho

t ch c, h giaăđình,ăcáănhơnăthuêăđ t T ch c, h giaăđình,ăcáănhơnăđ cănhƠăn c giaoăđ t,ăchoăthuêăđ t trong Lu t này g iăchungălƠăng i s d ngăđ t”

QSD : Là m t khái ni m có tính sáng t oăđ c bi t c a cac nhà lu t pháp Vi t Nam.ăTrongăđi u ki năđ tăđaiăthu c quy n s h u toàn dân và không th phân chia thì là th nƠoăđ ng i dân th c hi năđ c quy n c aămình?ă ng i dân có th khai thác, s d ngăđ tăđaiăcóăhi u qu ,ăđápă ngăđ c nhu c u c a s n xu tăvƠăđ i

s ng mà l i không làm m tăđiăỦăngh aăt i cao c a tính toàn dân, không m tăđiăvaiătrò qu n lý v iăt ăcáchăđ i di n ch s h u c aăNhƠăn c? Khái ni m ắQSD " c a ắng i s d ngăđ t’ăchínhălà s sáng t o pháp lu t, gi i quy tăđ c mâu thu n nói trênă vƠă lƠmă hƠiă hòaă đ c các l i ích c a qu că gia,ă NhƠă n c và m iă ng i dân ( inhăS D ng,ă2003).ă[10]

N iădungăQSD ăc aăng i s d ngăđ t bao g m các quy năn ngălu tăđ nh: quy n chi m h u (th hi n quy năđ c c p GCN, quy năđ c pháp lu t b o v khi b ng i khác xâm ph m); quy n s d ng (th hi n quy n khai thác l i ích

c aăđ tăvƠăđ căh ng thành qu laoăđ ng, k t qu đ uăt ătrênăđ tăđ c giao) và

m t s quy năn ngăđ c bi t khác tùy thu c vào t ng lo i ch th và t ng lo iăđ t s

d ng Tuy nhiên, n iădungăQSD ăđ c th hi n có khác nhau tùy thu căvƠoăng i

s d ng là ai, s d ng lo iăđ tăgìăvƠăđ căNhƠăn căgiaoăđ tăhayăchoăthuêăđ t? ( inhăS D ng,ă2003).ă[10]

Theoăđi u 167 Lu tăđ tăđaiăn mă(2013)ă[16]ăquyăđ nhăng i s d ngăđ t là cá nhân h giaăđìnhăcóăcácăquy n:ăắQuy n chuy năđ i, chuy nănh ng, cho thuê, cho thuê l i, th a k , t ng cho, th ch p, góp v n b ngăQSD ”.ă ơyăkhôngăph i là quy n

s h uănh ngălƠăm t quy năn ngăkháăr ng và so v i quy n s h u thì không khác nhau là m y n uăxétătrênăph ngădi n th c t s d ngăđ t M tăkhácăNhƠăn c giao

đ t cho các t ch c, h giaăđìnhăvƠăcáănhơnăs d ng năđ nhălơuădƠi,ăNhƠăn c ch thu

h iăđ t vì nh ngălỦădoăđ c bi t,ăđápă ng l i ích qu c gia và công c ng, h t th i h n giaoăđ tăkhôngăcóăngh aălƠăNhƠăn c thu h iăđ tămƠăNhƠăn c s ti p t căgiaoăđ t cho

ng i s d ng.ăTr ng h păNhƠăn c thu h iăđ tăthìăNhƠăn c s giaoăđ t khác cho

ng i s d ng ho c s ắđ năbù”ă(Lu tă tăđaiă1993)ă[14], ắb iăth ng”ă(Lu tă tăđaiă

2003, 2013) [15], [16] Nh ăv y, trên th c t ng iăđ c giao quy n s d ng các lo i

đ t này th c hi n các quy n chi m h u và s d ngăt ngăđ i toàn di n, còn quy n

đ nhăđo t tuy có h n ch trong m t s quy năn ngăc th ,ăsongăđóăch là trên ph ngă

di n lý thuy tăxétătrênăgócăđ pháp lý, còn trên th c t các quy n chuy năđ i, chuy n

nh ng, cho thuê, th a k , th ch păQSD ăc ngăr t g n v i khái ni m quy năđ nh

đo t Các quy n c th c aăng i s d ngăđ t theo Lu tăđ tăđaiăn mă2013ăg m:

- Quy n chuy n đ i QSD : là hành vi chuy năQSD ătrongăcácătr ng h p:

nông dân cùng m tăđ aăph ngă(cùngă1ăxư,ăph ng, th tr n)ăđ iăđ t (nông nghi p, lâm nghi p, làm mu i,ăđ t có m tăn c nuôi tr ng th y s n)ăchoănhauăđ t ch c l i

s n xu t, h p th a, ch nh trangăđ ng ru ng, ti n canh ti năc ,ăgi i to xâm ph canh

ho c kh c ph c s manh mún khi phân ph iăđ tăđaiăcôngăb ng theo ki uăắcóăt t, có

x u, có g n,ăcóăxa”;ănh ngăng iăcóăđ t trong cùng m tăđ aăph ngă(cùngă1ăxư,ă

ph ng, th tr n) có cùng nguy n v ng thayăđ i ch Vi c chuy năđ iăQSD ălƠăkhông có m căđíchăth ngăm i

- Quy n chuy n nh ng QSD : Chuy nă nh ngă QSD ă lƠă hƠnhăviă chuy n

QSD ,ătrongătr ng h păng i s d ngăđ t chuy năđiăn iăkhác,ăchuy n sang làm ngh khác, không có kh n ngăs d ng ho c đ th c hi n quy ho ch s đ ngăđ t

mà pháp lu tă choă phép, ă Trongă tr ng h pă nƠy,ă ng i nh nă đ t ph i tr cho

ng i chuy năQSD ăm t kho n ti năt ngă ng v i m i chi phí h ph i b raăđ cóăđ c quy n s d ngăđóăvƠăs đ uăt ălƠmăt ngăgiáătr đ tăđai.ă c thù c a vi c chuy nănh ngăQSD ălƠă ch :ăđ tăđaiăv n thu c s h u toàn dân và vi c chuy n quy n ch th c hi n trong gi i h n c a th iăgianăgiaoăđ t;ăNhƠăn c có quy năđi u

ti t ph năđ a tô chênh l ch thông qua vi c thu thu chuy năQSD ,ăthu s d ng

đ t và ti n s d ngăđ t;ăNhƠăn c có th quyăđ nh m t s tr ng h păkhôngăđ c chuy năQSD ;ăm i cu c chuy nănh ngăQSD ăđ u ph iăđ ngăkỦăbi năđ ng v

đ tăđai,ăn u không, s b xem là hành vi ph m pháp

- Quy n cho thuê QSD : ChoăthuêăQSD ăđ c th c hi n trong tr ng h p

ng iăcóăQSD ăkhôngăs d ng mà cho t ch c,ăcáănhơnăkhácăthuêăđ s d ngăđ t đóătheoăquyăđ nh c a pháp lu t;ăng i thuê ph i tr cho ch s d ngăđ t m t kho n

ti n nh tăđ nh, th i h năvƠăgiáăQSD ăchoăthuêătheoăth aăthu n gi a bên cho thuê và bên thuêăQSD ă

- Quy n cho thuê l i QSD : Cho thuê l iăQSD ăđ c th c hi nătrongătr ng h p

ng iăcóăQSD ălƠăng iăđ cănhƠăn căchoăthuêăđ tăđ đ uăt ăxơyăd ng h t ng khu công nghi p,ăkhuăth ngăm i,ăv năphòng ăchoăcácăt ch c cá nhân thuê l iăQSD ătrênă

đ tăđưăhoƠnăthƠnhăc ăs h t ngăđ kinh doanh, s n xu t;ăNg i thuê ph i tr cho ch

s d ngăđ t m t kho n ti n nh tăđ nh, th i h năvƠăgiáăQSD ăchoăthuêătheoăth aăthu n

gi a bên cho thuê và bên thuê l iăQSD ă

- Quy n th a k QSD : Th a k QSD ălƠăhƠnhăviăchuy năQSD ăkhiăng i

cóăQSD ăđưăch tăđ l iăQSD ăchoănh ngăng i có quan h th a k theo di chúc

ho cătheoăquyăđ nh c a pháp lu t

- Quy n t ngăchoăQSD :ăCho, t ng, th a k QSD ălƠăhƠnhăviăchuy năQSD ătrong tình hu ngăđ c bi t,ăng i nh năQSD ăkhôngăph i tr ti nănh ngăcóă th

ph i n p thu Do nhu c u c a vi c chuy năđ iăc ăc u kinh t , phân công l i lao

đ ng xã h i, vi c chuy năQSD ăkhôngăch d ng l i trong quan h dân s mà có

th phát tri n thành các quan h th ngă m i, d ch v ; giá tr chuy nă nh ng

QSD ăchi m m t t tr ng r tăcóăỦăngh aătrongăcácăgiaoăd ch trên th tr ng b t

đ ng s n

- Quy n th ch p QSD : Th ch păQSD ălƠăm t hình th c chuy năQSD ă

(khôngăđ yăđ ) trong quan h tín d ng.ăNg i làm th ch p vay n , l yăđ tăđaiălƠmă

v t th ch păđ thi hành trách nhi m vay n v iăng iăchoăvay;ăđ tăđaiădùngălƠmăv t

th ch păkhôngăđ c chuy n d ch v nădoăng i th ch p chi m h u s d ng và dùng nóăđ m b o có m t giá tr nh tăđ nh;ăkhiăng i th ch păđ n k không th tr n

đ c,ăng i nh n th ch p có quy năđemăđ tăđaiăphátăm iăvƠă uătiênăthanhătoánăđ thu h i v n Th ch păđ tăđaiălƠăc ăs c a th ch p tài s n trong th tr ng b tăđ ng

s n, trong th ch p b tăđ ng s n thì ph n l n giá tr là n m trong giá tr QSD ăTrongă

tr ng h păng i vay ti n không cóăQSD ăđ th ch p thì có th dùngăph ngăth c

b oălưnhăđ huyă đ ng v n,ă đóălƠă d a vào m t cá nhân hay t ch c cam k t dùng QSD ăc a h đ ch u trách nhi m thay cho kho n vay c a mình

- Quy n góp v n QSD : Gópăv năQSD ălƠăhƠnhăviămƠăng iăcóăQSD ăcóă

th ădùngăđ tăđaiălƠmăc ăph năđ ăthamăgiaăkinhădoanh,ăs năxu t,ăxơyăd ngăxíănghi p.ă

Ph ngăth căgópăv năb ngăQSD ălƠăcáchăphátăhuyăti măn ngăđ tăđaiătrongăvi căđi uă

ch nhăc ăc uăkinhăt ăđ aăph ngătrongăcácătr ngăh păph iăchuy năhƠngălo tăđ tănôngănghi păthƠnh đ tăphiănôngănghi p,ăphátătri năxíănghi p,ăd chăv ,ăth ngăm i, ămƠăv nă

đ măb oăđ căvi călƠmăvƠăthuănh păchoănôngădơnă- lƠăm tătrongănh ngăl aăch năphùă

h păv iăconăđ ngăhi năđ iăhóaăvƠăcôngănghi păhoáănôngănghi păvƠănôngăthônă

gi aăng iăv iăng iăđ ăt ăđóăliênăk tăh ăv iănhau.ăTh ătr ngăhi uătheoăngh aă

h pălƠăch ăkhuăv căvƠăkhôngăgianătraoăđ iăhƠngăhoáă(H ăTh ăLamăTrƠăvƠăNguy nă

V năQuơn, 2006) [28]

Th ătr ngăđ tăđaiăv ăỦăngh aăchungălƠăth ătr ngăgiaoăd chăđ tăđai.ăTheoăngh aă

r ng,ăth ătr ngăđ tăđaiălƠăt ngăhòaăcácăm iăquanăh ăv ăgiaoăd chăđ tăđaiădi năraăt iăm tăkhuăv căđ aălỦănh tăđ nh,ătrongăm tăkho ngăth iăgianănh tăđ nh.ăTheoăngh aăh p,ăth ă

tr ngăđ tăđaiălƠăn iădi năraăcácăho tăđ ngăcóăliênăquanătr căti păđ năgiaoăd chăđ tăđai.ă

Th ătr ngăđ tăđaiălƠăm tăb ăph năc uăthƠnhăquanătr ngăc aăn năkinhăt ăth ătr ng,ăk ă

c ăv iăn nă kinhăt ăchuy nă đ iătheoăh ngă phátătri nă kinhă t ă th ătr ngă đ nhă h ngăXHCNănh ă ăn cătaă(H ăTh ăLamăTrƠ,ăNguy năV năQuơn, 2006) [28]

Th ătr ngăđ tăđaiălƠăm tăth ătr ngăph căt p,ăvi căphơnătíchăth ătr ngăđ tăđaiăcóăth ăti păc nătheoă2ăh ng:ăphơnătíchăth ătr ngăđ tăđaiătrênăquanăđi măkinhăt ăvƠăphơnătíchăth ătr ngăđ tăđaiătrênăquanăđi măqu nălỦăđ tăđai.ă

- Phơnătíchăth ătr ngăđ tăđaiătrênăquanăđi măkinhăt :ăGalaăvƠăRazzază(2001)ăchoăr ng,ătheoăquanăđi măkinhăt ăcóăth ăti păc năth ătr ngăđ tăđaiăt ăcácăđ căđi mă

nh ăsau:

+ă tăđaiăcóăv ătríăc ăđ nh,ăliênăquanăđ năhƠnhăviăc aăcácăđ i t ngăs ăd ngăvƠăs ăki măsoátăc aăNhƠăn căv ăs ăh uăvƠăs ăd ng;

+ăKhôngănh tăth ,ăliênăquanăđ năs ăkhácăbi tăv ăthôngătin,ăcácăquy năv ăb tă

đ ngăs năkhôngăđ căxácăđ nhăđúng,ăchiăphíăgiaoăd chăcao;

+ăVi căđ uăt ăphátătri năđ tăđai,ăb tăđ ngăs năđòiăh i chiăphíăl n,ăc năm tăngu nătƠiăchínhăl n,ătínăd ngădƠiăh n;ăngu nătínăd ngăng năh năs ăg păr iăroăv ălưiă

su t,ăc măc ăvƠăth ăch p;

+ăNhuăc uăphátăsinh:ăs ăbi năđ ngăc aăcácăth ătr ngătƠiăchính,ălaoăđ ng,ăkhoaăh căcôngăngh ăvƠăth ătr ngăhƠngăhóaăđ uăvƠo (nhiênăli u,ănguyênăli u,ăv tăt ăxơyăd ng),ăđ uăraă(nhƠă ă,c năh ăbán,ăchoăthuêầ)

- Phơnătíchăth ătr ngăđ tăđaiătrênăquanăđi măqu nălỦăđ tăđai:ătheoăquanăđi mănƠyăcóăth ăti păc năth ătr ngăđ tăđaiăt ăvi căxơyăd ngăk tăc uăh ăt ngăđ ăh ătr ăkhôngăch ăth ătr ngăđ tăđaiămƠăcònăcácăth ătr ngăkhácătrênăc ăs ăphơnătíchăth ă

tr ngăđ tăđaiătheoăquanăđi măqu nălỦăđ tăđaiăliênăquanăđ năk tăc uăh ăt ngădoăNhƠă

n căthi tăl pănh măt oăl păhƠngăhóaăđ tăđai,ăcácăl iăíchăliênăquanăđ năđ tăđaiăvƠăgiaoăd chăhƠngăhóaăđ tăđaiătrênăth ătr ngăb tăđ ngăs nănh :ăxácăl păcácăquy năv ă

đ tăđai;ăquyăho ch,ăk ăho chăs ăd ngăđ t;ăgiaoăđ t,ăchoăthuêăđ t,ăthuăh iăđ t;ăđ ngăkỦăđ tăđai,ăc păgi yăch ngănh n

TheoăWallaceăvƠăWiliamsonă(2005)ăs ăphátătri năc aăth ătr ngăđ tăđaiătr iă

quaă2ăGiaiăđo n:ăgiaiăđo năđ uăvƠăgiaiăđo năphátătri năv iă5ăb c

- Giaiăđo năđ u:

B că1:ăChi măgi ăđ tăđai:ăđ tăđaiănh ăm tăngu năl căxưăh i,ăvi căchi mă

gi ăđ tăđaiăđ măb oă năđ nhăxưăh iă ăm căt iăthi u;

B că2:ăXácăl păcácăquy năđ tăđai:ăt ăs ăd ngăđ tăđ năc păgi yăch ngănh năvƠăxácăl păquy năs ăh uăđ tăđai,ăngu năl căđ tăđaiăđ căphơnăph iăbanăđ u;

- Giaiăđo năphátătri nă

B că3:ăBuônăbánăđ tăđai:ăđ tăđaiăđ căchuy nănh ngăvƠăđ măb oăb ngă

đ t,ăngu năl căđ tăđaiăđ căphơnăph iăl i;ă

B că4:ăTh ătr ngăđ tăđai:ăđ tăđaiăđ căchuy nănh ngăvƠăđ măb oăb ngă

đ t,ăđ uăt ăphátătri năđ tăgiaăt ng,ăngu năl căđ tăđaiăt oăraăcácăy uăt ălƠmăgiaăt ngă

c aăc iăxưăh i;

B că5:ăTh ătr ngăhƠngăhóaăph căh p:ăqu nălỦăđ tăđaiăvƠăcácăquy năđ iăv iă

đ tăđaiăđ căth căhi n, t oăraăcácăs năph mămangătínhăt ngăh p:ăcácăgi yăch ngă

nh năv ăđ tăđaiăvƠătƠiăs nătrênăđ t,ăcácăs năph măliênăquanăđ năth ăch p,ăcácăs nă

ph măliênăquanăđ năxơyăd ng/s ăh u/chuy nănh ng,ăcácăqu ăb tăđ ngăs n,ăcácăqu ăphátătri n;ăth ătr ngăbuônăbánăhƠngăhóaăph căh păxu tăhi năv iăcácăđ măb oăth ă

c păvƠăxácăđ nhăquy năs ăh u;ăhi uăqu ăc aăc iăgiaăt ngăc păs ănhơnăC ngătheoăWallace và Wiliamson (2005)

Theoăquanăđi măqu nălỦăđ tăđai,ă5ăb căphátătri năc aăth ătr ngăđ tăđaiăđ uăápăd ngăchungăchoăt tăc ăcácăn c:ăkinhăt ăth ătr ngăvƠăk ăho chăhóaăt pătrung,ă

m cădùăt ăduyăch ăđ oăkinhăt ăkhácănhau.ăCácăn căphátătri năđưăph iătr iăquaăl ătrìnhăhƠngătr măn măchoăthi tăk ăvƠătri năkhaiăk tăc uăh ăt ngăchoăth ătr ngăđ tăđaiăphátătri năthƠnhăcông,ăcònăcácăn căđangăphátătri nămu năd nărútăl iăch ăcònăhƠngă

ch căn m

1.2.ăC ăs ăphápălỦăv ăquy năs ăđ t

1.2.1 Các v n b n pháp lý liên quan đ n vi c th c hi n các quy n c a ng i s

d ng đ t

a Giai đo n t n m 1993 đ n 01/7/2014

- Lu tă tăđaiăn mă1993,ăcóăhi uăl căt ăngày 15/10/1993

- Lu tăThu ăchuy năquy năs ăd ng đ tă1994,ăcóăhi uăl căt ăngƠyă01/7/1994

- Lu tăThu ăchuy năQSD ăn mă1994

- B ălu tăDơnăs ăngƠyă28/10/1995

- Lu tăs aăđ i,ăb ăsungăm tăs ăđi uăc aăLu tă tăđaiă1998,ăcóăhi uăl căt ăngày 01/01/1999

- Lu tăs aăđ iăb ăsungăm tăs ăđi uăc aăLu tăthu ăchuy năquy năs ăd ng đ tă2000

- Lu tăs aăđ i,ăb ăsungăm tăs ăđi uăc aăLu tă tăđaiă2001,ăcóăhi uăl căt ăngày 01/10/2001

- Lu tă tăđaiăn mă2003

- B ăLu tăDơnăs ăn mă2005

- VƠăcácăv năb năd iălu tănh :

+ăNgh đ nhăs ă64/CPăngƠyă27/9/1993ăc aăChínhăph ăv ăvi căgiaoăđ tănôngănghi păchoăh ăgiaăđình,ăcáănhơnăs ăd ngă năđ nhălơuă dƠiăvƠoă m căđíchăs nă xu tănôngănghi p

+ăNgh ăđ nhăs ă114/CPăngƠyă05/9/1994ăc aăChínhăph ăquyăđ nhăchiăti tăthiăhƠnhăLu tăThu ăchuy năquy năs ăd ng đ t

+ăNgh ăđ nhăs ă17/1999/N -CPăngƠyă29/3/1999ăc aăChínhăph ăv ăth ăt căchuy năđ i,ăchuy nănh ng,ăchoăthuê,ăchoăthuêăl i,ăth aăk ăquy năs ăd ng đ tăvƠă

th ăch p,ăgópăv năb ngăgiáătr ăquy năs ăd ng đ t

+ăNgh ăđ nhăs ă19/2000/N -CP ngày 08/6/2000ăc aăChínhăph ăquyăđ nhăchiă

ti tăthiăhƠnhăLu tăthu ăchuy năquy năs ăd ng đ tăvƠăLu tăs aăđ i,ăb ăsungăm tăs ă

đi uăc aăLu tăthu ăchuy năquy năs ăd ng đ t

+ăThôngăt ăs ă104/2000/TT-BTCăngƠyă23/10/2000ăc aăB ăTƠiăchínhăh ngă

d năthiăhƠnhăNgh ăđ nhăs ă19/2000/N -CPăngƠyă08/6/2000ăc aăChínhăph ăquyăđ nhăchiăti tăthiăhƠnhăLu tăthu ăchuy năquy năs ăd ng đ tăvƠăLu tăs aăđ i,ăb ăsungăm tă

s ăđi uăc aăLu tăthu ăchuy năquy năs ăd ng đ t

+ăNgh ăđ nhăs ă79/2001/N -CPăngƠyă01/11/2001ăc aăChínhăph ăs aăđ i,ăb ăsung m tă s ă đi uă c aă Ngh ă đ nhă s ă 17/1999/N -CPă ngƠyă 29/3/1999ă v ă th ă t căchuy năđ i,ăchuy nănh ng,ăchoăthuê,ăchoăthuêăl i,ăth aăk quy năs ăd ng đ tăvƠă

th ăch p,ăgópăv năb ngăgiáătr ăquy năs ăd ng đ t

+ăNgh ăđ nhăs ă181/2004/N -CPăngƠyă29/10/2004ăc aăChính ph ăv ăthiăhƠnhă

Lu tă tăđai

+ăNgh ăđ nhăs ă198/2004/N -CPăngƠyă03/12/2004ăc aăChínhăph ăv ăthuăti năs ă

d ngăđ t

+ăNgh ăđ nhăs ă84/2007/N -CPăngƠyă25/5/2007ăc aăChínhăph ăquyăđ nhăb ăsungă

v ăvi căc păgi yăch ngănh năquy năs ăd ng đ t,ăthuăh iăđ t,ăth căhi năquy năs ăd ng

đ t,ătrìnhăt ,ăth ăt căb iăth ng,ăh ătr ,ătáiăđ nhăc ăkhiăNhƠăn căthuăh iăđ tăvƠăgi iăquy tăkhi uăn iăv ăđ tăđai

+ăNgh ăđ nhăs ă88/2009/N -CPăngƠyă19/10/2009ăc aăChínhăph ăquyăđ nhăv ă

c păgi yăch ngănh năquy năs ăd ngăđ t,ăquy năs h uănhƠă ăvƠătƠiăs năkhácăg nă

li năv iăđ t

+ăNgh ăđ nhă45/2014/N -CPăngƠyă15/05/2014ăc aăChínhăph ăquyăđ nhăv ăthuăti năs ăd ngăđ t

+ăThôngăt ăs ă76/2014/TT-BTCăc aăB ăTƠiăchínhăH ngăd năm tăs ăđi uă

c aăNgh ăđ nhăs ă45/2014/N -CPăngƠyă15ăthángă5ăn mă2014ăc aăChínhăph ăquyă

đ nhăv ăthuăti năs ăd ngăđ t

- Quy tăđ nhăc aăt nhăH ngăYên

+ăQuy tăđ nhăs ă14/2015/Q -UBND,ăngƠyă19/8/2015ăc aăUBNDăt nhăH ngăYênăv ăvi căbanăhƠnhăquyăđ nhăth căhi năquyăch ăm tăc a,ăm tăc aăliênăthôngăt iăc ăquanăhƠnhăchínhăNhƠăn c t nhăH ngăYên

1.2.2 M t s quy đ nh liên quan đ n vi c th c hi n các quy n c a ng i s

d ng đ t

a Quy n chung c a ng i s d ng đ t

Theoăquyăđ nhăt iăđi uă166,ăLu tă tăđaiă2013,ăQuy năchungăc aăng iăs ă

d ngăđ tăc ăth ălƠ:

ắ1.ă căc păGi yăch ngănh năquy năs ăd ngăđ t,ăquy năs ăh uănhƠă ăvƠătƠiă

s năkhácăg năli năv iăđ t

2.ăH ngăthƠnhăqu ălaoăđ ng,ăk tăqu ăđ uăt ătrênăđ t

3.ăH ngăcácăl iăíchădoăcôngătrìnhăc aăNhƠăn căph căv ăvi căb oăv ,ăc iăt oăđ tănôngănghi p

4.ă căNhƠăn căh ngăd năvƠăgiúp đ ătrongăvi căc iăt o,ăb iăb ăđ tănôngănghi p 5.ă căNhƠăn căb oăh ăkhiăng iăkhácăxơmăph măquy n,ăl iăíchăh păphápă

v ăđ tăđaiăc aămình

6.ă căb iăth ngăkhiăNhƠăn căthuăh iăđ tătheoăquyăđ nhăc aăLu tănƠy 7.ăKhi uăn i,ăt ăcáo,ăkh iăki năv ănh ngăhƠnhăviăviăph măquy năs ăd ngăđ tă

h păphápăc aămìnhăvƠănh ngăhƠnhăviăkhácăviăph măphápălu tăv ăđ tăđai.”

b Quy n chuy n đ i, chuy n nh ng, cho thuê, cho thuê l i, th a k , t ng cho,

th ch p, góp v n quy n s d ng đ t

Quy năchuy năđ i,ăchuy nănh ng,ăchoăthuê,ăchoăthuêăl i,ăth aăk ,ăt ngăcho,ă

th ăch p,ăgópăv năquy năs ăd ngăđ tăđ căquyăđ nhăt iăđi uă167,ăLu tă tăđaiă2013ă

a)ăNhómăng iăs ăd ngăđ tăg măh ăgiaăđình,ăcáănhơnăthìăcóăquy năvƠăngh aă

v ănh ăquy năvƠăngh aăv ăc aăh ăgia đình,ăcáănhơnătheoăquyăđ nhăc aăLu tănƠy

Tr ngăh pătrongănhómăng iăs ăd ngăđ tăcóăthƠnhăviênălƠăt ăch căkinhăt ăthìăcóăquy năvƠăngh aăv ănh ăquy năvƠăngh aăv ăc aăt ăch căkinhăt ătheoăquyăđ nhă

c aăLu tănƠy;

b)ă Tr ngă h pă nhómă ng iă s ă d ngă đ tă mƠă quy n s ă d ngă đ tă phơnă chiaă

đ că theoă ph nă choă t ngă thƠnhă viênă trongă nhóm,ă n uă t ngă thƠnhă viênă c aă nhómă

mu năth căhi năquy năđ iăv iăph năquy năs ăd ngăđ tăc aămìnhăthìăph iăth căhi nă

th ăt cătáchăth aătheoăquyăđ nh,ălƠmăth ăt căc păGi yăch ngănh năquy năs ăd ng

đ t,ăquy năs ăh uănhƠă ăvƠătƠiăs năkhácăg năli năv iăđ tăvƠăđ căth căhi năquy năvƠăngh aăv ăc aăng iăs ăd ngăđ tătheoăquyăđ nhăc aăLu tănƠy

Tr ngăh păquy năs ăd ngăđ tăc aănhómăng iăs ăd ngăđ tăkhôngăphơnăchiaă

đ cătheoăph năthìă yăquy năchoăng iăđ iădi năđ ăth căhi năquy năvƠăngh aăv ăc aănhómăng iăs ăd ngăđ t

3.ăVi căcôngăch ng,ăch ngăth căh păđ ng,ăv năb năth căhi năcácăquy năc aă

ng iăs ăd ngăđ tăđ căth căhi nănh ăsau:

a)ă H pă đ ngă chuy nă nh ng,ă t ngă cho,ă th ă ch p,ă gópă v nă b ngă quy nă s ă

d ngăđ t,ăquy năs ăd ngăđ tăvƠătƠiăs năg năli năv iăđ tăph iăđ căcôngăch ngăho că

ch ngăth c,ătr ătr ngăh păkinhădoanhăb tăđ ngăs năquyăđ nhăt iăđi măbăkho nănƠy;

b)ăH păđ ngăchoăthuê,ăchoăthuêăl iăquy năs ăd ngăđ t,ăquy năs ăd ngăđ tăvƠă

tƠiăs năg năli năv iăđ t,ăh păđ ngăchuy năđ iăquy năs ăd ngăđ tănôngănghi p;ăh pă

đ ngăchuy nănh ngăquy năs ăd ngăđ t,ăquy năs ăd ngăđ tăvƠătƠiăs năg năli năv iă

đ t,ătƠiăs năg năli năv iăđ tămƠăm tăbênăho căcácăbênăthamăgiaăgiaoăd chălƠăt ăch că

ho tăđ ngăkinhădoanhăb tăđ ngăs n đ căcôngăch ngăho căch ngăth cătheoăyêuăc uă

c aăcácăbên;

c)ăV năb năv ăth aăk ăquy năs ăd ngăđ t,ăquy năs ăd ngăđ tăvƠătƠiăs năg năli nă

v iăđ tăđ căcôngăch ngăho căch ngăth cătheoăquyăđ nhăc aăphápălu tăv ădơnăs ;

d)ăVi căcôngăch ngăth căhi năt iăcácăt ch căhƠnhăngh ăcôngăch ng,ăvi că

ch ngăth căth căhi năt iă yăbanănhơnădơnăc păxư.”

c Th i đi m đ c th c hi n các quy n c a ng i s d ng đ t

Th iăđi măđ căth căhi năcácăquy năc aăng iăs ăd ngăđ tăđ căquyăđ nhă

t iăđi uă168,ăLu tă tăđaiă2013ănh ăsau:

ắ1.ăNg iăs ăd ngăđ tăđ căth căhi năcácăquy năchuy nănh ng,ăchoăthuê,ăchoă thuêă l i,ă t ngă cho,ă th ă ch p,ă gópă v nă quy nă s ă d ngă đ tă khiă cóă Gi yă ch ngă

nh n.ă iăv iătr ngăh păchuy năđ iăquy năs ăd ngăđ tănôngănghi păthìăng iăs ă

d ngăđ tăđ căth căhi năquy năsauăkhiăcóăquy tăđ nhăgiaoăđ t,ăchoăthuêăđ t;ătr ngă

h pănh năth aăk ăquy năs ăd ngăđ tăthìăng iăs ăd ngăđ tăđ căth căhi năquy năkhiăcóăGi yăch ngănh năho căđ ăđi uăki năđ ăc păGi yăch ngănh năquy năs ăd ngă

đ t,ăquy năs ăh uănhƠă ăvƠătƠiăs năkhácăg năli năv iăđ t

Tr ngăh păng iăs ăd ngăđ tăđ căch măth căhi năngh aăv ătƠiăchínhăho că

đ căghiăn ăngh aăv ătƠiăchínhăthìăph iăth căhi năxongăngh aăv ătƠiăchínhătr căkhiă

th căhi năcácăquy n

2.ăTh iăđi măng iăth căhi năchuy nănh ngăquy năs ăd ngăđ tătrongăd ăánă

đ uăt ăxơyăd ngăkinhădoanhănhƠă ăđ ăbánăho căchoăthuê;ăchuy nănh ngăquy năs ă

d ngăđ tăđ ngăth iăchuy nănh ngătoƠnăb ăd ăánăđ iăv iăd ăánăđ uăt ăxơyăd ngăk tă

c uăh ăt ngăđ ăchuy nănh ngăho căchoăthuêăsauăkhiăcóăGi yăch ngănh năvƠăcóăđ ă

đi uăki nătheoăquyăđ nhăt iă i uă194ăc aăLu tănƠy”

d i u ki n th c hi n các quy n chuy n đ i, chuy n nh ng, cho thuê, cho thuê

l i, th a k , t ng cho, th ch p quy n s d ng đ t; góp v n b ng quy n s d ng đ t

i uăki năth căhi năcácăquy năc aăng iăs ăd ngăđ tăđ căquyăđ nhăt iăđi uă

188,ăLu tă tăđaiă2013ănh ăsau:

1.ăNg iăs ăd ngăđ tăđ căth căhi năcácăquy năchuy năđ i,ăchuy nănh ng,ăchoăthuê,ăchoăthuêăl i,ăth aăk ,ăt ngăcho,ăth ăch păquy năs ăd ngăđ t;ăgópăv năb ngăquy năs ăd ngăđ tăkhiăcóăcácăđi uăki năsauăđơy:

a)ăCóăGi yăch ngănh n,ătr ătr ngăh păquyăđ nhăt iăkho nă3ă i uă186ăvƠă

tr ngăh pănh năth aăk ăquyăđ nhăt iăkho nă1ă i uă168ăc aăLu tănƠy;

b)ă tăkhôngăcóătranhăch p;

c)ăQuy năs ăd ngăđ tăkhôngăb ăkêăbiênăđ ăb oăđ măthiăhƠnhăán;

d)ăTrongăth iăh năs ăd ngăđ t

2.ăNgoƠiăcácăđi uăki năquyăđ nhăt iăkho nă1ă i uănƠy,ăng iăs ăd ngăđ tăkhiă

th căhi năcácăquy năchuy năđ i,ăchuy nănh ng,ăchoăthuê,ăchoăthuêăl i,ăth aăk ,ă

t ngă choă quy nă s ă d ngă đ t;ă quy nă th ă ch pă quy nă s ă d ngă đ t,ă gópă v nă b ngăquy năs ăd ngăđ tăcònăph iăcóăđ ăđi uăki nătheoăquyăđ nhăt iăcácăđi uă189,ă190,ă191,ă192,ă193ăvƠă194ăc aăLu tănƠy

3.ăVi căchuy năđ i,ăchuy nănh ng,ăchoăthuê,ăchoăthuêăl i,ăth aăk ,ăt ngăcho,ă

th ăch păquy năs ăd ngăđ t,ăgópăv năb ngăquy năs ăd ngăđ tăph iăđ ngăkỦăt iăc ă

quanăđ ngăkỦăđ tăđaiăvƠăcóăhi uăl căk ăt ăth iăđi măđ ngăkỦăvƠoăs ăđ aăchính.”

1.3.ăQuy năs ăh u,ăquy năs ăd ngăđ tăđaiăt iăm tăs ăn cătrênăth ăgi i

1.3.1 M

Pháp lu t c a M theo h th ng Lu t Chung Ph n l năđ tăđaiă M thu c

s h uăt ănhơn,ăchi m kho ngă60%.ăNg i dân có quy n s h uăđ tăđaiăvƠătƠiă

s nă trênă đ t, k c khôngă giană phíaă trênă vƠă phíaă d i, khoáng s n n u có và quy n s h uănƠyălƠăv nhăc u.ă tăcôngăth ngălƠăđ t ph c v m căđíchăcôngă

c ng, hay nh ngăvùngăđ t r ng l nănh ăvùngăm , r ng, bãiăch năth ,ăđ tăđaiăb

bi n (Nguy nă ìnhăB ng, 2014) [6]

Các quy n c a ch s h uăđ tăđaiă M đ c pháp lu t b o h r t ch t ch và

đ căcoiănh ălƠăm t quy năc ăb n c aăcôngădơn.ăNg i s h u có th đemăđ tăđai,ănhƠă

c a t ngăhoƠnătoƠnăchoăng i khác ho c t ngăchoăđ tăđaiăkèmătheoăđi u ki n Quy n chuy nănh ngăđ tăđaiăc a ch s h uăđ c pháp lu t b o h b ng h păđ ng mua bán

M i giao dchăđ u ph iăđ c th hi n trong h păđ ng v i nh ng n i dung c th nh :ă

v trí, ranh gi iăxungăquanh,ăđ a ch , các bên giao d ch,ăph ngăth c thanh toán, các

đi u kho n ph Quy năchoăthuêăm năđ t M c ngăđ căquyăđ nhăt ngăđ i chi

ti t.ăTheoăđó,ăng iăthuêăđ t ch có m t s quy n l i nh tăđ nhăđ ng th i ph iăđemăl i quy n l i cho ch đ t.ăThuêăm năđ t có k h n c đ nh, n u th i gian thuê kéo dài

h năm tăn măthìăph i th a thu n b ng h păđ ng Ngoài ra, pháp lu tăđ tăđaiăM còn quyăđ nh v quy n th ch p, quy năđ ngăkỦăđ tăđaiăvƠăcácăquy n l i khác c a ch s

h uăđ tăđaiă(Nguy nă ìnhăB ng, 2014) [6]

1.3.2 Th y i n

H ăth ngăqu nălỦăđ tăđaiă ăThu ăđi năchiaăthƠnhă3ăc p:ăTrungă ng,ăkhuăv căvƠăđ aăph ng.ăC ăquanăqu nălỦăđ tăđaiăTrungă ngălƠăC că i uătraă tăđaiăQu căgiaă(National Land Survey- NLSă)ătr căthu căB ăMôiătr ngăvƠăPhátătri năb năv ng.ăC că

i uătraă tăđaiăQu căgiaăcóăcácăđ năv ăch ăy u:ăD chăv ă aăchính,ăD chăv ăThôngătină(GISăvƠăLISă);ăD chăv ă oăđ căb năđ ăCácăchiănhánhăt iăđ aăph ngăg mă21ăC ăquanăđ aăchínhănôngăthôn;ă39ăC ăquanăđ aăchínhăđôăth ;ă91ăC ăquanăđ ngăkỦăđ tăđaiă

đ aăph ng.ăNhi măv ăc a C că i uătraă tăđaiăQu căgiaălƠ:ăD chăv ă aăchính,ăd chă

v ăthôngătinăđ aălỦăvƠăthôngătinăđ tăđai;ăd chăv ăth ngăm iăMetriaă(Nguy nă ìnhă

QSD ăt iăTh yă i năg măcóăcácăhìnhăth căsau:ă(1)ăQuy năchoăthuê;ă(2)ăthuêăkhôngăgianăc aătòaănhƠ;ă(3)ăquy năđ aăd chăvƠăquy năđiăqua,ăquy năh uăh năs ăd ngălôăđ tăkhácăchoănh ngăm căđíchăk tăn iăvƠăd năt iălôăđ tăcóăquy năs ăh u;ă(4)ăquy nă

th ăch p,ăquy năs ăd ngălôăđ tăs ăh uăth ăch pătínăd ngăvƠăb ăthuăh iăn uăkhôngăcóă

kh ăn ngăthanhătoán.ă iăt ngăc aănh ngăquy năh nătrênăth aăđ tăcóăth ăb ăthayă

đ iătrongăquáătrìnhăhìnhăthƠnhăđ aăchínhătheoălu tăđ nhănh ăvi căchiaănh ăhayăbi nă

đ i.ăCácăquy năđ iăv iăb tăđ ngăs năcóăth ăđ căchuy nănh ng,ăchoăt ng,ăth aăk ă

hayănh ngăhìnhăth căth aăthu năkhácă(đ aăd ch,ăth ăch p).ăQSD ăcóăth ăb ăthuăh iăcho nh ngăm căđíchăcôngă(Nguy nă ìnhăB ng,ă2014).ă[6]

1.3.3 Malaixia

Hìnhăth căs ăh uăđ tăđaiă ăMalaixiaăch ăy uăg măhaiăd ngăth călƠăs ăh uăt ănhơnăvƠăs ăh uănhƠăn c,ătrongăđóăquy năs ăh uăt ănhơnăđ căHi năpháp,ăphápălu tăMalaixiaătônătr ng,ăb oăv ăvƠăcoiăđóănh ălƠăm tăquy năthiêngăliêngăb tăkh ăxơmă

ph măc aăcôngădơn.ăChínhăvìăv y,ănhơnăt ăxuyênăsu tătrongăcácăđ oălu tăv ăđ tăđaiă

c aăMalaixiaăđ uăđ măb oătínhăkhôngăth ăh yăb ăv ăquy n s h u t ănhơnăđ tăđaiă(Tr năTúăC ngăvƠăcs,ă2012)ầă[9]

V ă c ă b n,ă ch ă đ nhă phápă lu tă v ă cácă quy nă c aă ch ă s ă h uă đ tă đaiă c aăMalaixiaăđ căquyăđ nhăb iăHi năphápăLiênăbangăvƠăcácăLu tăv ăđ tăđaiăc aăLiênăbang,ăc ngănh ăc aăriêngăt ngăbangănh ăLu tă tăđaiăQu căgiaă1965ă(cóăhi uăl că

đ iăv iăcácăbangă ăbánăđ oăMalaixia),ăLu tă tăđaiăSabahă(Ch ngă68),ăLu tă tăđaiăSarawkă(Ch ngă81),ăLu tă tăđaiăQu căgiaă(giƠnhăchoăPenangăvƠăMalacca)ă

n mă1963ă(Tr năTúăC ngăvƠăcs,ă2012).ă[9]

Lu tă tăđaiăQu căgiaăn mă1965ăđưăđ aăraăquyăđ nhăv ăquy n s h u đ tăđaiăăbánăđ oăMalaixiaăd aătrênăh ăth ngăTorrensă(m iăth ăđ uăph iăđ ngăkỦ).ăQuy n

s h u đ tăđaiăcóăth ăcóăđ căthôngăquaăbaăph ngăth c:ăthôngăquaăgiaoăd chănh ămuaăbán,ăchuy nănh ng;ăthôngăquaăth aăk ăt ăchaăm ,ăt ătiênăvƠăthôngăquaăchuy năgiaoăt ăc ăquanăquy năl cănhƠăn c.ăTrongăs cácăbangă ăBánăđ oăMalaixia,ăbangăPenangăvƠăMalaccaăl iăcóănétăđ căthùăriêngătrongăqu nălỦăvƠăs ăd ngăđ tăđai.ăM tătrongăs ăđóălƠăvi căgi iăh năs ăh uăđ iăv iăng iăkhôngăph iăg căMưăLaiă(ng iăb nă

đ a).ăChínhăsáchănƠyăđ căđ aăraăđ ăđ măb oăr ng,ăđ tăđai v năn mătrongătayăc aă

ng iăMưăLaiă(Tr năTúăC ngăvƠăcs,ă2012).ă[9]

Vi căqu nălỦăvƠăs ăd ngăđ tăđaiă ăMalaixiaăg năli năv iătínhăch tăđ căthùăc aă

th ăch ănhƠăn căliênăbang.ă tăđaiăh uăh tăn măd iăs ăki măsoátăc aăchínhăquy năTrungă ngănh ngăvi cătraoăQSD ăvƠăkhaiăthácăs ăd ngăđ tăchiăti tăl iăn mătrongă

ph măviăki măsoátăc aăchínhăquy năđ aăph ng.ăChínhăph ăcanăthi păvƠoăvi căphátătri năđ tăđaiăthôngăquaăvi căki măsoátăquyăho chăvƠăđ tăđai,ăki măsoátătoƠnăb ăvi căchuy năđ iăm căđíchăs ăd ngăđ t,ăphơnăchiaăđ t,ăkhôngăaiăcóăth ăti năhƠnhăb tăk ă

hìnhăth căphátătri năđ tăđaiănƠoăn uăkhôngăđ căs ăchoăphépăc aăchínhăquy năđ aă

ph ngă(Tr năTúăC ngăvƠăcs,ă2012).ă[9]

1.3.4 Hàn Qu c

HƠnăQu căth căhi năch ăđ ăs ăh uăt ănhơnăđ iăv iăđ tăđai.ă i uă23,ăHi năpháp 1987ăc aăHƠnăQu căquyăđ nh:ăắQuy năs ăh uăc aăm iăcôngădơnăđ căb oăđ măvƠă

ph iăphùăh păv iăl iăíchăcôngăc ng.ăVi căsungăcông,ătr ngăd ngăho căh năch ăs ăh uă

t ănhơnăvƠănhuăc uăcôngăc ng,ăvi căb iăth ngădoăcácăhƠnhăviănƠyăđ căth căhi nătheoălu tăđ nh,ătuyănhiênăph iăcóăs ăb iăth ngăth aăđáng”

iăv iăđ tănôngănghi p,ăđ ăđ măb oăv năđ ăanăninhăl ngăth căqu căgia,ăHƠnă Qu că đưă đ aă raă bi nă phápă quyă ho chă ắdi nă tíchă đ tă tr ngă tr tă tuy tă đ i”ă vƠăắdi nătíchăđ tătr ngătr tăt ngăđ i”,ăchínhăph ăHƠnăQu căng n c măvi căbi năđ tă

tr ngătr tăthƠnhăđ tăphiănôngănghi păhayăđ căs ăd ngăxơyăd ngăcácăkhuăđôăth ăNghiêmăc măs ăd ngănh ngăcánhăđ ngălúaăthu căph măviădi nătíchăđ tătr ngătr tătuy tăđ iăchoăm căđíchăphiănôngănghi p.ăCònăđ iăv iădi nătíchăđ tătr ngătr tăt ng

đ iăcóăth ăđ cădùngăchoăcácăm căđíchăkhácătùyăthu căvƠoăchínhăquy năđ aăph ngăsongăđ căquyăđ nhăr tăch t

i v iăQSD ăc aăng iăn c ngoài, t n mă2009,ăphápălu t Hàn Qu c cho phépăcáănhơnăvƠănhƠăđ uăt ăn c ngoài s h uăđ tăđaiătrênăc ăs các đi u c qu c

t t ngăh HƠnăQu căcóăđ oălu tăriêngăquyăđ nhăvi căs ăh uăđ tăđaiăc aăng iă

n căngoƠi,ătrongăđóăquyăđ nhăch ăcóăth ăápăd ngăđ iăv iăcôngădơnăcácăn căcóătraoăquy năt ngăt ăchoăcôngădơnăHƠnăQu c.ăNg iăn căngoƠiăcóăth ămuaăbán,ăth ă

ch p,ăchoăthuêăđ t,ăth aăk ,ăđ uăgiáầă(đ iăv iăcácăn căchoăphépăcôngădơnăHƠnă

Qu căth căhi năcácăquy năt ngăt ).ăCácălo iăđ tăliênăquanăđ năanăninhăqu căphòng,ă

c ăs ăv năhóa,ăkhuăb oăt nầăcònăcóăcácărƠngăbu căc ăth ăh năt iăcácăđ oălu tăv :ă

b oăv ăc ăs ăquơnăs ,ăb oăt nădiăs năv năhóa,ălu tăb oăt nămôiătr ngầă(B ăTƠiănguyênăvƠăMôiătr ng,ă2012).ă[1]

1.3.5 Ôxtrâylia

Tuyănhiênăkhôngăgi ngănh ăcácăn cătrongăKh iăth nhăv ngăchungăAnhăvƠăchínhăV ngăqu căAnh,ăChínhăph ăLiênăbangăvƠăt ngăBangăki măsoátă72%ăđ tăđaiătxtrơylia,ăth ădơnăn măgi ă13%ăvƠăch ăcóă15%ăthu căs ăh uăt ănhơnăđ yăđ ă

Nhi uăvùngăđ tăđ căđ aăvƠoăs ăd ngătheoăth aăthu năthuêăđ tăv iăChínhăph ăLiênăbangăho căChínhăph ăBangăvƠăth iăh năth aăthu năchoăthuêăđ tăcóăth ălênăt iă999ă

n m,ăchoăphépăch ăs d ngăđ tăđ căh ngăcácăquy năt ngăt ănh ăquy năs ăh uă

t ănhơnăđ yăđ (Nguy nă ìnhăB ng,ă2014) [6]

iăv iăhìnhăth căs ăh uănhƠăn că(hayăcònăg iălƠăđ tăv ngăquy n),ăđ tăđaiă

đ căphơnăb ăđ ăs ăd ngăthôngăquaăhaiăph ngăth căchi măh uălƠăc păđ tăvƠăchoă

thuê.ăThôngăth ng,ănh ngălo iăđ tănh yăc măth ngăđ căc pătheoăph ngăth căchoăthuê.ăT iăbangăNewăSouthăWales,ăth ăph ăc aăSydney,ăđ tăđ căc pătheoăch ă

đ ăs ăd ngăt ădoă(đ tăt )ăg mă3,6ătri uăth a.ă tăv ngăquy nădƠnhăchoăm căđíchăcôngăkho ngă1ătri uăth aă(tuyănhiênădi nătíchăth aăđ tănƠyăl năh nănhi uăsoăv iăth aă

đ tăt ).ă ăđápă ngăcácănhuăc uăphátătri n,ăChínhăph ăl yă đ tăt ăqu ă đ tăv ngăquy năr iăbánăchoăng iăs ăd ng.ă iăv iănh ngăkhuăv cănh yăc măv ămôiătr ngăthìăápăd ngăch ăđ ăchoăthuêăcóăđi uăki năt ngăc ngăs ăqu nălỦ.ăNhìnăchung,ăvi că

qu nălỦ,ăs ăd ngăđ tăđaiă ăđơyăc ngătuơnăth ănguyênăt căb năv ng:ăNhƠăn căbanăhƠnhăv năb năắH ngăd năchung”ăv ăs ăd ngăđ t;ăvi căh ngăd năkhaiăthác,ăphátătri năc ăth ădoăchínhăquy năđ aăph ngăbanăhƠnh.ăS ăh uăđ tăđaiăt ănhơnăđ căthi tă

l păt ngă ngăv iăkháiăni mătƠiăs nămƠăh căthuy tăv ătƠiăs năxácăđ nhălƠăm tăkháiă

ni mătr uăt ngăđ căđ tăgi aăđ tăđaiăvƠăng iăs ăd ngăđ t.ăNh ăv y,ănhi uăng iăcóăth ăcóăl iăíchătrênăcùngăm tăm nhăđ t.ăH năn a,ăcácăl iăíchăcóăth ăphơnătheoăth iăgianăvƠă ngăv iănóăcóănh ngălo iătƠiăs năkhácănhauăđ căthi tăl păs nă(Nguy nă ìnhă

B ng,ă2014) [6]

1.3.6 Trung Qu c

T iăTrungăQu c,ănhƠăn căthiăhƠnhăch ăđ ăcôngăh uăxưăh iăch ăngh aăv ăđ tăđaiă- đóălƠăch ăđ ăs ăh uănhƠăn că(đ iăv iăđ tăđôăth )ăvƠăch ăđ ăs ăh uăt păth ăc aă

qu năchúngălaoăđ ngă(đ iăv iăđ tănôngăthôn).ăTrongăkhiăcácăcu căc iăcáchăt ănh ngă

n mă80ăc aăth ăk ătr căđưăch ngăki năcácăgiaoăd chăđ tăđôăth ătrênăth ătr ngăb tă

đ ngăs năbùngăn ,ăthìă ăkhuăv cănôngăthôn,ăng i nôngădơnăch ăy uăch ăcóăQSD ă

ch ăkhôngăth ătraoăđ i,ămuaăbánăđ tăc aămìnhătrênăth ătr ngăb tăđ ngăs n.ăLu tă

Qu nălỦăđ tăđaiăs aăđ iăn mă2004ăc aăn cănƠyăc ngăquyăđ nhăv ăvi căkh ngăch ăchuy năđ iăđ tănôngănghi p.ăTheoăđó,ăm tădi nătíchăđ tăcanhătácădùng vƠoăm căđíchă

khácăbu căph iăb iăhoƠnăb ngăm tădi nătíchăcóăph măviăvƠăch tăl ngăt ngăđ ng

Theoăquiăđ nhăt iăLu tă tăđaiăTrungăQu căn mă1998,ăđ tăđaiăthu căs ăh uăNhƠăn căđ căgiaoăchoăcácăt ăch c,ăcáănhơnătheoăcácăhìnhăth căc păđ tă(t ngă ngă

v iăQSD ăđ căc p),ăgiaoăđ tă(t ngă ngăv iăQSD ăđ căgiao)ăvƠăchoăthuêăđ t

- QSD đ c c p: lƠăhìnhăth căQSD ăph ăbi nănh tăvƠăbanăđ uăth ngăcóă

đ cătr căti păt ăcácăchínhăquy năđ aăph ngăthôngăquaăvi căn păl iăm tăkho năphíă

c ăđ nh.ăTh iăh năs ăd ngăt iăđaăph ăthu căvƠoăm căđíchăs ăd ngăđ t:ă40ăn măđ iă

v iăđ tăth ngăm i,ăduăl chăvƠăcôngătrìnhăcôngăc ngăgi iătrí;ă59ăn măđ iăv iăđ tăs ă

d ngăchoăm căđíchăcôngănghi p,ăgiáoăd c,ăkhoaăh c,ăcôngăngh ,ăv năhóa,ăyăt ăho că

th ăthao;ă70ăn măchoăđ tă ăQSD ăđ căc pănhìnăchungăcóăth ăchuy nănh ng,ăth ă

ch păt ădoăkhôngăc năxinăphépăc ăquanăcóăth măquy n,ănh ngăcácăgiaoăd chănƠyăc nă

đ căđ ngăkỦăt iăc ăquanăqu nălỦăđ tăđaiăvƠăNhƠăn căcóăth ăthuăh iăb tăc ălúcănƠo.ănăxinăgiaăh năc păQSD ăph iăđ căn păítănh tătr că1ăn mătr căkhiăh tăth iă

h năđ căc pă(B ăTƠiănguyênăvƠămôiătr ng,ă2012).ă[1]

- QSD đ c đ c giao:

LƠăhìnhăth căQSD ăđ cănhƠăn căgiaoăkhôngăthuăti năchoăm tăgiaiăđo nă

nh tăđ nh,ăthôngăth ngălƠăgi iăh năm căđíchăs ăd ngăvíăd ănh ăs ăd ngăchoăm căđíchă quơnă s ,ă chínhă ph ,ă cácă d ă ánă h ă t ngă vƠă côngă trìnhă côngă c ng.ă Lu tă phápăkhôngăc măcácăcôngătyăvƠăcáănhơnăn căngoƠiăxinăgiaoăQSD Tuyănhiênădoăb ăcácă

h năch ăv ăs ăd ngăvƠăchuy nănh ng,ăcácăcáănhơnăvƠăt ăch căn căngoƠiăth ngăkhôngăs ăd ngăcácăquy nănƠyă(tr ăcácăd ăánăh ăt ngăho căcôngătrìnhăcôngăc ngălƠăngo iăl ).ăNhìnăchung,ăQSD ăđ căgiaoătr cătiênănênăđ căchuy năthƠnhăQSD ă

đ căc păđ ăcóăth ăth căhi năchuy nănh ng,ănh ngăđơyălƠăm tăquyătrìnhăc ngăk nhăvƠăkhóăkh nă(B ăTƠiănguyênăvƠăMôiătr ng,ă2012).ă[1]

- Thuê công trình và QSD :ăCácăcôngătyăn căngoƠiăthôngăth ngăhayăthuêă

tr ăs ă(v năphòngăho cătr ăs ăcùngăv iăcácăQSD ăt ngă ng)ăh nălƠămuaăquy năthanhătoánăm tăl n.ăTh iăh năthuêăt iăđaălƠă20ăn măvƠăcóăth ăđ căgiaăh năkhiăh tă

h n.ăThuêăQSD ăkhôngăcóăcôngătrìnhăth ngăr tăhi măvìăítăgiáătr ăs ăd ngă(B ăTƠiănguyênăvƠăMôiătr ng,ă2012).ă[1]

1.3.7 Bài h c kinh nghi m rút ra đ i v i Vi t Nam t vi c th c hi n quy n s

d ng đ t c a m t s n c

Th ănh t,ăchúătr ngăphátătri năcácăy uăt ăc ăb năc aăth ătr ngăđ tăđai,ăt călƠăcácăy uăt ănh ăcung,ăc u,ăgiáăc ăđ tăđaiăvƠăm căđ ăđi uăch nhăc aăNhƠăn căthôngăquaăcácăc ăquanăqu nălỦăchuyênănghi p

Th ăhai,ăhìnhăthƠnhăb ămáyăqu nălỦăcácăgiaoăd chăB Săphùăh păv iăđi uăki nă

Vi tăNam,ăcóăkh ăn ngăd ăbáoăchínhăxácăm căcungă- c uăv ăđ tăđai,ătránhăgơyăraă

nh ngăthayăđ iăđ tăbi nătrênăth ătr ngăđ tăđai,ăcóăkh ăn ngă,ăb oăhi măvƠăb oăv ăquy năl iăc aăng iămuaănhƠăvƠăQSD ăC năcóăcácăbi năphápăb iăth ng,ăgi iă

t a,ăgi iăphóngăm tăb ngăthíchăh p,ăgi măthi uătìnhătr ngăxungăđ tăcóăliênăquanăđ nă

đ tăđaiădoăgiáăđ năbùăthi uăth aăđángăho căs ăd ngănhi uăbi năphápăc ngăch ăVi călƠmănƠyăgópăph nălƠmăgi măb tăm tăđ ădơnăc ăt pătrungăquáăl năvƠoăvùngănôngăthôn,ăs ăd ngăh pălỦăcôngăc ăthu ănhƠăđ tăđ ăđi uăti tăm tăđ ădơnăc ănh đánhăthu ăcaoăđ iăv iănh ngănhƠă ăvùngăngo iăô.ăBi năphápănƠyăcóătácăd ngălƠmăgi măm nhăgiáănhƠăđ tănôngăthôn,ăkh ngăch ăđ cătìnhătr ngăđ uăc ăđ tănôngăthônăvƠăgi ăbìnhănăth ătr ng

Th ba: Coi tr ng vi c t o d ng khuôn kh pháp lu tăđ th c hi n các th t c hƠnhăchínhăliênăquanăđ n vi c th c hi n quy n c aăng i s d ngăđ t Do nh ngăđi u

ki n l ch s , quá trình hình thành và phát tri n th tr ngăđ tăđaiă n c ta có nh ng

đ căđi măđ căthùădoăđóăc n ti p t c hoàn thi n h th ng pháp lu t,ăc ăs lý lu n trên

c ăs tham kh o h th ng quy ph m pháp lu tăđ tăđaiăc aăcácăn c phát tri n

- Th t :ăTi p t c hoàn thi năc ăs d li u, áp d ngăc ăs d li uăđ tăđaiăvƠoătrong công tác qu n lý, s d ngăđ t, cung c p thông tin r ng rãi cho th tr ng b t

đ ng s n

- Th n m:ăPhátătri n d ch v công v đ tăđaiănh ăm t s n c nh m nâng cao hi u qu trong vi c th c hi n th t căhƠnhăchínhăliênăquanăđ n quy n c aăng i

s d ngăđ t (B TƠiănguyênăvƠăMôiătr ng, 2012) [1]

1.4.ăC ăs ăth căti năth căhi năcácăquy năc aăng iăs ăd ngăđ tă ăVi tăNamă

1.4.1 Quy đ nh v vi c th c hi n các quy n c a ng i s d ng đ t Vi t Nam

qua các th i k

a Th i k tr c khi có Lu t t đai n m 1993

Phápălu tăquyăđ nhăv ăđ tăđaiăc aăNhƠăn căVi tăNamăDơnăch ăC ngăhòaăđ căđánhăd uăb ngăLu tăC iăcáchăru ngăđ tăn mă1953.ăLu tă tăđaiăđ uătiênăđ căQu căh iăkhóaă VIIIăc aă Vi tă Namăthôngă quaă ngƠyă 29/12/1987ă đưă c ă th ăhóaăthêmă m tă b căchínhăsáchăđ tăđaiăđưăđ căquyăđ nhăt iă i uă19ăvƠă i uă20ăHi năphápăn mă1980.ăLu tătăđaiăn mă1987ăti păt căquyăđ nhăắ tăđaiăthu căs ăh uătoƠnădơn,ădoăNhƠăn căth ngă

nh tăqu nălỦ”ă(Qu căh iăn căC ngăhòaăxưăh iăch ăngh aăVi tăNam,ă1987)ă.ăăNg iăs ă

d ngăđ tăđ căNhƠăn căgiaoăđ tăđ ăs ăd ngă năđ nh,ălơuădƠi,ăcóăth iăh n;ăQSD ăc aă

ng iăs ăd ngăđ tăch ăcóăgi iăh n:ăắNhƠăn căb oăđ măchoăng iăs ăd ngăđ tăđ că

h ngănh ngăquy năl iăh păphápătrênăđ tăđ căgiao,ăk ăc ăquy năchuy nănh ng,ăbánăthƠnhăqu ălaoăđ ng,ăk tăqu ăđ uăt ătrênăđ tăđ căgiaoăkhiăkhôngăcònăs ăd ngăđ tăvƠăđ tăđóăđ căgiaoăchoăng iăkhácăs ăd ngătheoătrìnhăt ,ăth ăt cădoăphápălu tăquyăđ nh”ă(Qu căh iăn căC ngăhòaăxưăh iăch ăngh aăVi tăNam,ă1987)ă.ăLu tăđ tăđaiăn mă1987ă

c ngăắNghiêmăc măvi cămuaăbán,ăphátăcanhăthuătôăd iăm iăhìnhăth c”ă(Qu căh iă

n căC ngăhòaăxưăh iăch ăngh aăVi tăNam, 1987) Trên c ăs ăđó,ăm iăhƠnhăviămuaăbán,ăchuy năd ch,ănh ngăđ i,ăt ngăchoăđ tăđaiăđ uăb ănghiêmăc m.ăLu tănƠyăkhôngă

th aănh năgiáătr ăđ tăc ngănh ăgiáătr ăQSD ,ăng iăs ăd ngăđ tăkhôngăđ căt ădoăchuy năQSD ătheoănhuăc uăc aăth ătr ng.ăVi căchuy năQSD ăch ăđ căth căhi nătrongătr ngăh p:ă(i)ăh ăgiaăđìnhăthamăgiaăho cărútăkh iăh pătácăxưănôngănghi p;ă(ii)ăchuy năđ iăđ tăđaiăđ ăt ăch căl iăs năxu t;ă(iii)ăng iăs ăd ngăđ tăchuy năđiăn iăkhácă

ho căb ăch tăvƠăph iăđ căphépăc aă yăbanănhơnădơnăc păxưăt iănôngăthônăvƠ yăbanănhơnădơnăc păhuy năt iăđôăth ă(Qu căh iăn căC ngăhòaăxưăh iăch ăngh aăVi tăNam, 1987)ăă.ăDoăđó,ăt tăc ăcácăgiaoăd chădơnăs ăv ăđ tăđaiătrongăth iăgianănƠyăđ uăb ăcoiălƠătráiăphápălu t.ăNg iăs ăd ngăđ tăch ăcóăquy năs ăh uăcácătƠiăs nătrênăđ t,ăcònăđ iăv iă

đ tăng iăs ăd ngăđ tăch ăcóăquy năchi măh uăth căt ămƠăkhôngăđ căchuy nănh ngăQSD ăđưăkìmăhưmăs ăv năđ ngăbìnhăth ngăc aăcácăquanăh ăđ tăđai,ănh tălƠăkhiăNhƠă

n căkhôngăđápă ngăh tănhuăc uăs ăd ngăđ t.ăQuaăđóăph năánhăc ăch ăt pătrungăquană

liêuăbaoăc p,ăch ăxácăđ nhăch ăth ăgiaoăđ tăvƠăch ăth ăs ăd ngăđ t,ăkhôngăph năánhă

b căphátătri năvƠăv năđ ngăc aăquanăh ăđ tăđaiătheoăh ngăphátătri năkinhăt ăhƠngăhóaănhi uăthƠnhăph n.ă

NgoƠiănh ngălỦădoă b tăc păv ă m tăphápălu tănêuătrên,ătrongăth iăgiană này NhƠăn căđưăbanăhƠnhănhi uăchínhăsáchăm ăc aănh măthuăhútăv năđ uăt ăkhôngăch ă

đ iăv iăđ uăt ătrongăn cămƠăc ăđ iăv iăn căngoƠi.ă căbi t,ăQu căh iăthôngăquaă

Lu tă đ uă t ă n că ngoƠiă t iă Vi tă Nam;ă Ngh ă quy tă s ă 05-NQ/HNTW ngày 10/06/1993ăc aăBanăch păhƠnhăTrungă ngă khoáăVII:ăắTi păt căđ iăm iăvƠăphátătri năkinhăt ă- xưăh iănôngăthôn”ăđưăkh ngăđ nhăchoăng iăs ăd ngăđ tăđ căth că

hi năcácăquy năchuy năđ i,ăchuy nănh ng,ăchoăthuê,ăth aăk ,ăth ăch păQSD ătheoă

nh ngăđi uăki năc ăth ădoăphápălu tăquyăđ nh

b Th i k t khi có Lu t t đai n m 1993 đ n Lu t t đai n m 2003

Hi năphápăn mă1992ăraăđ iăti păt căkh ngăđ nh:ăắ tăđaiălƠăc aăNhƠăn căthu căs ăh uătoƠnădơn”ăv iăcácăquyăđ nhămangătínhăn năt ngălƠăđ tăđaiăthu căs ăh uătoƠnădơnădoăNhƠăn căth ngănh tăqu nălỦ.ăNhƠăn căgiaoăđ tăchoăt ăch c,ăh ăgiaăđìnhăvƠăcáănhơnăs ăd ngă năđ nh,ălơuădƠi,ăđ căđ ăl iăth aăk ăvƠăchuy năQSD ătheoăquyăđ nhăc aăphápălu t.ă năHi năphápă1992,ăph măviăQSD ăđưăcóăs ăthayăđ iăc nă

b n,ăc ăth :ăắNhƠăn căgiaoăđ tăchoăt ăch căvƠ cáănhơnăs ăd ngă năđ nhălơuădƠi.ăT ă

ch căvƠăcáănhơnăcóătráchănhi măb oăv ,ăb iăb ,ăkhaiăthácăh pălỦ,ăs ăd ngăti tăki mă

đ t,ăđ căchuy năQSD ăđ căNhƠăn căgiaoătheoăquyăđ nhăc aăphápălu t”ă(Qu că

h iăn căC ngăhòaăxưăh iăch ăngh aăVi tăNam, 1992) [17]

Lu tă tăđaiăn mă1993ăđ căQu căh iăthôngăquaăngƠyă14/07/1993ăvƠăcóăhi uă

l căngƠyă15/10/1993ăđưăth ăch ăhóaăquyăđ nhăc aăHi năphápă1992ăvƠăNgh ăquy tă

H iă ngh ă Trungă ngă ngă khóaă VII.ă Lu tă đưă cóă nh ngă đ iă m iă quană tr ngă v ăQSD ătheoăh ngăphùăh păh năv iăc ăch ăth ătr ng,ăc ăth ăt iăKho nă2,ă i uă3ă

Lu tă tăđaiăn mă1993ăquiăđ nhăng iăs ăd ngăđ tăcóă5ăquy năđiătheoăQSD ,ăđóălƠ:ă

ắH ă giaă đìnhă cáă nhơnă đ că NhƠă n că giaoă đ tă cóă quy nă chuy nă đ i,ă chuy nă

nh ng,ăchoăthuê,ăth aăk ,ăth ăch p”.ăNh ăv y,ăLu tăđ aăraănh ngăquyăđ nhătheoăxuă

h ngă ngƠyă cƠngă m ă r ngă quy nă c aă ng iă s ă d ng,ă choă h ă đ nhă đo tă h nă ch ăQSD c aămình.ăNgh aălƠăchuy năQSD ăph iătuơnătheoăđi uăki n,ăn iădung,ăhìnhă

th cădoăB ălu tădơnăs ăvƠăphápălu tăv ăđ tăđaiăquyăđ nhă(Qu căh iăn căC ngăhòaă

xã h iăch ăngh aăVi tăNam, 1993) [14]

Tuyănhiên,ăLu tă tăđaiă1993ăc ngăs măb căl ănh ngăh năch ă doăs ăphátă

tri nănhanhăchóngăc aătìnhăhìnhăkinhăt - xưăh i,ăquaăth căt ăcu căs ngăv iătácăđ ngă

c aăc ăch ăkinhăt ăth ătr ngălƠmăchoăquanăh ăđ tăđaiăcƠngătr ănênăph căt p,ănhi uă

v năđ ăl chăs ăcònăch aăđ căx ălỦăthìăcácăv năđ ăm iăl iăn yăsinhămƠăLu tă tăđaiă1993ăch aăcóăquyăđ nh.ăVìăv y,ăn mă1998ăLu tă tăđaiăđưăđ căs aăđ i,ăb ăsung.ă

Lu tăb ăsungăthêmăm tăs ăquy năc aăng iăs ăd ngăđ tănh ăquy năgópăv năb ngăQSD ,ăquy năchoăthuêăl iăQSD ăT ăch c,ăh ăgiaăđình,ăcáănhơnăđ căNhƠăn căchoăthuêăđ tămƠăđưătr ăti năthuêăđ tăchoăc ăth iăgianăthuêăc ngăđ căth căhi năcácăQSD ănh ăchuy nănh ng,ăth ăch p,ăgópăv n,ăchoăthuêăl iăQSD ăRiêngăt ăch c,ă

h ăgiaăđình,ăcáănhơnăđ căNhƠăn căchoăthuêăđ tămƠătr ăti năthuêăđ tăhƠngăn măthìă

ch ă đ că chuy nă nh ng,ă th ă ch pă tƠiă s nă thu că s ă h uă c aă mìnhă g nă li nă v iăQSD ă(Qu căh iăn căC ngăhòaăxưăh iăch ăngh aăVi tăNam, 1998) [14]

ătri năkhaiăth căhi năNgh ăquy tăc aăQu căh iăv ăc iăcáchăhƠnhăchínhăvƠă

đ ăđ ngăb ăv iăm tăs ăLu tămƠăQu căh iăm iăthôngăquaănh ăLu tăkhuy năkhíchăđ uă

t ă trongă n c,ă Lu tă uă t ă n că ngoƠiă t iă Vi tă Nam,ă thìă Lu tă tă đaiă c ngă c nă

đ căs aăđ i,ăb ăsungăchoăphùăh p.ăTrongăch ngătrìnhăxơyăd ngălu t,ăphápăl nh

c aăQu căh i,ă yăbanăth ngăv ăQu căh iăn mă2000,ăLu tă tăđaiăl iăđ căđ aăvƠoă

ch ngătrìnhăs aăđ i,ăb ăsung.ăNgƠyă29/06/2001ăQu căh iăkhoáăX,ăk ăh păth ă9ăđưăthôngăquaăLu tăs aăđ i,ăb ăsungăm tăs ăđi uăc aăLu tă tăđaiă(Qu căh iăn căC ngăhòaăxưăh iăch ăngh aăVi tăNam, 2001) ăLu tăl nănƠyăđưăs aăđ i,ăb ăsungăm tăs ăv nă

đ ăv ăQSD ănh ăsau:

- Vi căquy tăđ nhăchoăng iăđangăs ăd ngăđ tăchuy năm căđíchăs ăd ngăđ tănôngănghi p,ăđ tălơmănghi p,ăđ tălƠmămu i,ăđ tă ,ăđ tăchuyênădùngăsangăm căđíchăkhác;ăng i đangăs ăd ngăđ tănôngănghi pătr ngălúaăn căchuy năsangănuôiătr ngăthu ăs n,ătr ngăcơyălơuăn măho căng iăđangăs ăd ngăđ tănôngănghi pătr ngăcơyălơuă

n măchuy năsangătr ngăcơyăhƠngăn măph iăc năc ăvƠoăquyăho ch,ăk ăho chăs ăd ngă

đ tăđaiăđưăđ căc ăquanănhƠ n căcóăth măquy năxétăduy t Choăphépăt ăch c,ăh ăgiaăđình,ăcáănhơnăcóăquy năth ăch păb ngăQSD ătheoăquyăđ nhăc aăphápălu t,ăđ căb oălưnhă

b ngăQSD ,ătƠiăs năthu căs ăh uăc aămìnhăg năli năv iăđ tăđóăt iăcácăt ăch cătínăd ngă

đ căphépăho tăđ ngăt iăVi tăNam.ăNgh aălƠăng iăs ăd ngăđ tăc ngăđ căth ăch p,ăb oălưnhăb ngăQSD ăt iăcácăt ăch cătínăd ngăcóăv năđ uăt ăn căngoƠi,ăchiănhánhăngơnăhƠngă