E-MARKETING VÀ VAI TRÒ CỦA NÓ TRONG VIỆC TẠO DỰNG THƯƠNG HIỆU CHO DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

E-MARKETING VÀ VAI TRÒ CỦA NÓ TRONG VIỆC TẠO DỰNG THƯƠNG HIỆU CHO DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

E-MARKETING VÀ VAI TRÒ CỦA NÓ TRONG VIỆC

TẠO DỰNG THƯƠNG HIỆU CHO DOANH NGHIỆP

-Tp.Hồ Chí Minh, tháng 07 năm 2010-

BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN

VŨ THỊ MINH THÙY

E-MARKETING VÀ VAI TRÒ CỦA NÓ TRONG VIỆC

TẠO DỰNG THƯƠNG HIỆU CHO DOANH NGHIỆP

KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

(Địa chỉ cơ quan: Khoa Kinh tế

Trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh)

- Tháng 7 năm 2010 - 

Để đạt được kết quả như ngày hôm nay, lời đầu tiên con xin bày

tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến bố mẹ - những người đã sinh thành, hết lòng nuôi dưỡng, ân cần dạy dỗ, chăm lo và tạo điều kiện cho con được học tập nên người

Tôi xin chân thành cám ơn Ban Giám Hiệu cùng quý thầy, cô Trường Đại học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh, thầy cô Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản đã dạy dỗ, dìu dắt, truyền đạt những kiến thức và kinh nghiệm quý báu cho tôi trong suốt 4 năm theo học tại trường để tôi có được thành quả hôm nay

Tôi xin chân thành cảm ơn thầy Nguyễn Duyên Linh – giảng viên khoa kinh tế, đã nhiệt tình quan tâm, giúp đỡ và chỉ dẫn tôi trong suốt quá trình thực tập và hoàn thành luận văn tốt nghiệp này

Xin gửi lời cảm ơn đến Hiệp hội Bất động sản Thành Phố Hồ Chí Minh, Ban Giám Đốc và các anh, chị trong Công ty Cổ phần Đầu tư Địa

ốc Nova (Novaland) đã tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi thực tập và thực hiện tốt khóa luận Hơn hết, tôi muốn bày tỏ lòng biết ơn đến toàn thể các anh, chị phòng Marketing và phòng Kinh doanh, đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài

Cuối cùng, xin cảm ơn các bạn cùng lớp Quản lý thị trường Bất động sản khóa 32 đã luôn giúp đỡ, chia sẻ với tôi trong suốt quá trình học tập và sinh hoạt tại trường

Do thời gian và nguồn lực có hạn nên đề tài không tránh khỏi những thiếu sót, tôi rất mong thầy cô góp ý để đề tài tốt hơn Những kinh nghiệm tích lũy này sẽ là hành trang cho tôi trên bước đường sự nghiệp sau này

Một lần nữa xin chân thành cảm ơn!

Tp.Hồ Chí Minh, ngày 20 tháng 7 năm 2010 Sinh viên: VŨ THỊ MINH THÙY

LỜI CẢM ƠN

Trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

Đề tài thực hiện:

“ E-MARKETING VÀ VAI TRÒ CỦA NÓ TRONG VIỆC TẠO DỰNG THƯƠNG HIỆU CHO DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN”

Giáo viên hướng dẫn: ThS Nguyễn Duyên Linh, Khoa Kinh tế, Trường Đại học

Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

Nội dung tóm tắt của báo cáo:

Thị trường bất động sản đóng một vai trò quan trọng trong nền kinh tế, có tác động trực tiếp đến thị trường tài chính, thị trường vốn và đời sống ở mỗi quốc gia Tuy nhiên, thị trường này vẫn còn tồn tại nhiều rủi ro và chưa ổn định, vì vậy để có thể đứng vững được trong thị trường này doanh nghiệp phải có một thương hiệu đủ mạnh

để tạo được uy tín và niềm tin trong tâm trí khách hàng hiện tại và tương lai Đó là lý

do vì sao việc xây dựng thương hiệu cho các doanh nghiệp bất động sản trở nên vô cùng cần thiết Trước sự cạnh tranh đó, các doanh nghiệp bất động sản đã tiến hành ứng dụng một hình thức marketing mới, được khách hàng thường xuyên sử dụng mà chi phí lại rẻ đó là Emarketing

Công ty cổ phần đầu tư địa ốc Nova (Novaland) là đối tượng được chọn để nhằm nghiên cứu hiệu quả của hoạt động emarketing trong việc truyền thông sản phẩm cũng như tạo dựng thương hiệu, hình ảnh của công ty đến với khách hàng

- Nội dung nghiên cứu:

+ Nghiên cứu tình hình bất động sản hiện nay trên thị trường

+ Nghiên cứu tình hình tiếp thị bất động sản hiện nay

+ Nghiên cứu tình hình hoạt động emarketing của công ty Novaland

+ Đưa ra những giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động emarketing ở công ty, tạo niềm tin đối với khách hàng và tạo dựng thương hiệu cho công ty

- Phương pháp nghiên cứu:

+ Phương pháp kế thừa

+ Phương pháp điều tra

+ Phương pháp phân tích số liệu

+ Phương pháp chuyên gia

- Kết quả nghiên cứu:

+ Hoạt động quảng cáo trực tuyến, SEO của công ty còn nhiều hạn chế Trang web của công ty vẫn tồn tại nhiều nhược điểm

+ Mức độ sử dụng emarketing chưa nhiều, chỉ là công cụ hỗ trợ cho marketing dự

án

Kết luận: Việc áp dụng mô hình thương mại điện tử cho lĩnh vực kinh doanh bất động sản còn là một khái niệm khá mới, sử dụng các công cụ emarketing để đạt hiệu quả trong quảng bá sản phẩm và tạo dựng thương hiệu vẫn chưa được các doanh nghiệp

ĐẶT VẤN ĐỀ 1

PHẦN 1: TỔNG QUAN 3

1.1  Cơ sở khoa học của vấn đề nghiên cứu:   3 

1.1.1 Các quan điểm cơ bản về thị trường bất động sản:   3 

1. Bất động sản   3 

2. Thị trường bất động sản   5 

1.1.2 Quan niệm về thương hiệu, đặc điểm và các thành phần của nó:   8 

1. Quan niệm về thương hiệu:   8 

2. Các đặc điểm của thương hiệu:   9 

3. Các thành phần của tài sản thương hiệu   10 

1.1.3 Khái niệm và vai trò marketing:   13 

1. Khái niệm về marketing:   13 

2. Vai trò của marketing:   13 

1.1.4 Khái niệm, vai trò và đặc điểm của E-marketing   14 

1. Khái niệm E-marketing:   14 

2. Vai trò của E-marketing:   15 

3. So sánh emarketing với marketing truyền thống:   15 

4. Các công cụ của E-marketing:   16 

1.1.5 Giới thiệu tổng quan về công ty cổ phần đầu tư địa ốc Nova (Novaland):   19 

1.2  Cơ sở pháp lý   20 

1.3  Nội dung và phương pháp nghiên cứu   20 

1.3.1 Nội dung nghiên cứu   20 

1.3.2 Phương pháp nghiên cứu   20 

PHẦN 2:KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 22

2.1 Tình hình bất động sản hiện nay   22 

2.2 Tình hình tiếp thị bất động sản hiện nay   23 

2.2.1 Các hoạt động quảng bá sản phẩm hiện nay của doanh nghiệp   23 

2.2.2 Sự phát triển Internet ở Việt Nam   24 

2.2.3 Các hình thức tiếp cận thông tin bất động sản của khách hàng:   27 

2.2.4 Hoạt động emarketing thông qua website tại Việt Nam:   29 

2.3  Thực trạng ứng dụng emarketing của Novaland trong việc quảng bá dự án Sunrise City:   30 

2.3.1 Khách hàng mục tiêu của công ty:   30 

2.3.2 Các hoạt động emarketing hiện đang áp dụng tại công ty:   32 

1. Marketing trong nội bộ công ty (Internal Marketing)   32 

2.4.1 Mục tiêu của giải pháp:   55 

2.4.2 Xây dựng chiến lược thông qua SWOT   55 

2.4.3 Định hướng   56 

2.4.4 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động emarketing của công ty Novaland:   56 

1. Giải pháp 1: Về công tác quản lý   56 

2. Giải pháp 2: Đối với quảng cáo trực tuyến   56 

3. Giải pháp 3: Đối với website   57 

4. Giải pháp 4: Đối với SEO   58 

2.5 Những hạn chế của đề tài   58 

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 59

TÀI LIỆU THAM KHẢO 60

PHỤ LỤC 61

Bảng 2.1: Thống kê số liệu phát triển Internet Việt Nam tính đến tháng 05 năm 2008 25

Bảng 2.2: Thống kê số liệu phát triển Internet Thế Giới tính đến hết tháng 03 - 2008 26

Bảng 2.3: Số phút bình quân xem phương tiện truyền thông 28

Bảng 2.4: Nhận định của khách hàng về website của dự án Sunrise City 41

Bảng 2.5: Quá trình tìm hiểu và đánh giá thông tin của khách hàng 43

Bảng 2.6: Đánh giá của BIZinformation đối với trang web Sunrisecity.com.vn 44

Bảng 2.7: Đánh giá của Alexa đối với các từ khóa của trang web sunrisecity.com.vn 50

Biểu đồ 2.1: Biểu đồ thể hiện các nguồn thông tin mà khách hàng tiếp cận 28

Biểu đồ 2.2: Biểu đồ tỷ lệ tiếp cận các nguồn thông tin bất động sản của người dân 29

Biểu đồ 2.3: Tuổi của người sử dụng Internet 32

Biểu đồ 2.4: Các mục tiêu mà hoạt động Email Marketing nhắm đến 47

Biểu đồ 2.5: Thời gian mong muốn trả lời câu hỏi email của khách hàng 48

Biểu đồ 2.6: Số lượng thông tin từ phương tiện tìm kiếm và các phương tiện khác 49

Biểu đồ 2.7: Phương pháp tiếp cận website của người sử dụng Internet 50

Hình 1.2: Cơ cấu phòng marketing của công ty Novaland 19

Hình 2.1: Mô hình khái niệm: Truyền thông của các giá trị thương hiệu thành công đến khách hàng và nhân viên công ty 33

Hình 2.2: Hệ thống Email nội bộ công ty của công ty Novaland 34

Hình 2.3: Trang thông tin nội bộ của công ty Novaland 35

Hình 2.4: Phương thức quảng bá một bất động sản thành công 36

Hình 2.5: Tin rao về căn hộ cao cấp Sunrise City trên trang www.metvuong.com 37

Hình 2.6: Tin rao về căn hộ cao cấp Sunrise City trên trang www.muanhanh.vn 38

Hình 2.7: Giao diện website của dự án Sunrise City 40

Hình 2.8: Đường dẫn của website dự án Sunrise City 42

Hình 2.9: Sơ đồ dự án Sunrise City trong trang web của dự án 44

Hình 2.10: Sơ đồ hệ thống Email Marketing đối với khách hàng của Novaland 47

Hình 2.11: Email giới thiệu dự án Sunrise City của công ty Novaland 48

Hình 2.13: Kết quả tìm kiếm với từ khóa “ sunrisecity” trên Google 52

Hình 2.14: Kết quả tìm kiếm với từ khóa “novaland.com.vn” trên Google 53

Hình 2.15: Kết quả tìm kiếm với từ khóa “ novaland” 54

ĐẶT VẤN ĐỀ

 Tính cấp thiết của đề tài:

Thương hiệu là tài sản vô hình của doanh nghiệp Một thương hiệu mạnh mang đến cho doanh nghiệp lợi thế cạnh tranh rất lớn, vì thương hiệu không chỉ tạo ra hình ảnh của sản phẩm và doanh nghiệp mà còn có ý nghĩa quan trọng trong việc tạo uy tín cho doanh nghiệp, thúc đẩy việc tiêu thụ hàng hóa và nó cũng là vũ khí sắc bén trong quá trình cạnh tranh với doanh nghiệp khác Chính vì vậy việc tạo dựng thương hiệu luôn là mối quan tâm hàng đầu của các doanh nghiệp

Cuộc cách mạng công nghệ đã góp phần đưa xã hội có những bước tiến vượt bậc về kinh tế-xã hội Mặc dù đã xuất hiện từ lâu, nhưng mãi đến năm 2004 Internet mới được sử dụng để phục vụ cho mục đích kinh doanh cho các tổ chức, các doanh nghiệp Vượt qua giới hạn không gian và thời gian, Internet đã trở thành một phương tiện hữu hiệu cho mục đích quảng bá hình ảnh của doanh nghiệp và nếu điều này được thực hiện thành công thì cũng đồng nghĩa là doanh nghiệp đó đã có được một lượng khách hàng tiềm năng vô cùng lớn Nếu trong thế giới thực, doanh nghiệp cần phải tạo được lợi thế cạnh tranh so với các doanh nghiệp khác thì trong thế giới ảo, cuộc chiến này cũng diễn ra không kém phần gay gắt Nói cách khác, là doanh nghiệp cũng phải tạo ra được vị thế của mình trong thế giới ảo Muốn làm được điều này, doanh nghiệp cần phải tiến hành xây dựng thương hiệu của mình trên mạng Internet qua các công cụ của nó mà đặc biệt là trang web của doanh nghiệp Ở Việt Nam, loại hình thương mại điện tử còn khá mới mẻ, các công ty chỉ sử dụng công cụ emarketing và trang web của mình để nhằm giới thiệu về công ty và các sản phẩm của công ty mình mà chưa phát huy hết vai trò của nó trong chiến lược tiếp thị trên mạng Internet

Bất động sản là một lĩnh vực giàu tiềm năng ở Việt Nam cũng như trên thế giới,

là ngành hàng có tỉ trọng lớn, là cái lõi có tác động trực tiếp đến thị trường tài chính, chi phối mạnh mẽ đến thị trường vốn và đời sống Do đó, thị trường bất động sản đặc biệt phát triển Thành phố Hồ Chí Minh là thị trường kinh doanh bất động sản tiềm năng với khoảng 9879 doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này Tuy nhiên, thị trường này vẫn còn tồn tại nhiều rủi ro và chưa ổn định, vì vậy để có thể đứng vững được trong thị trường này doanh nghiệp phải có một thương hiệu đủ mạnh để tạo được

uy tín và niềm tin trong tâm trí khách hàng hiện tại và tương lai Đó là lý do vì sao việc xây dựng thương hiệu cho các doanh nghiệp bất động sản trở nên vô cùng cần thiết

Năm 2009, khi thị trường bất động sản chỉ mới bắt đầu ấm lên, cùng với sự phát triển của Internet, các hoạt động emarketing của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trở nên rầm rộ nhằm thu hút khách hàng, thì một vấn đề đặt ra cho các doanh nghiệp mới thành lập là: làm thế nào để tạo ra sự khác biệt cho doanh nghiệp, cho công ty mình trong tâm trí khách hàng của mình qua các công cụ trên mạng Internet- đặc biệt là trang web của doanh nghiệp?

Vấn đề đặt ra cho doanh nghiệp là phải bằng cách nào đó thể hiện được nỗ lực tiếp thị của mình qua các công cụ của emarketing và trang web của công ty- một trong những phương tiện phục vụ cho việc định vị thương hiệu của doanh nghiệp trong tâm trí khách hàng mục tiêu

Vì lý do đó, chúng tôi tiến hành thực hiện đề tài: “E-marketing và vai trò của

nó trong việc tạo dựng thương hiệu cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản”

 Mục tiêu nghiên cứu

Nghiên cứu các hoạt động về emarketing của công ty cổ phần địa ốc Nova, nghiên cứu khách hàng mục tiêu của công ty, nhu cầu tìm kiếm thông tin trên các trang web bất động sản và mức độ quan tâm của họ đối với các tiêu chí của yếu tố thuộc tính, thông tin và dịch vụ tại các trang web này Từ đó, đề xuất ra các giải pháp xây dựng trang web của công ty, nâng cao hiệu quả emarketing cho công ty, góp phần tích cực vào việc tạo dựng thương hiệu cho công ty cổ phần đầu tư địa ốc Novaland

 Đối tượng – phạm vi nghiên cứu của đề tài

Đối tượng nghiên cứu của đề tài

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các hoạt động emarketing của công ty, thương hiệu và phương thức tạo dựng thương hiệu thông qua trang web của công ty

PHẦN 1 TỔNG QUAN

1.1 Cơ sở khoa học của vấn đề nghiên cứu:

1.1.1 Các quan điểm cơ bản về thị trường bất động sản:

1 Bất động sản

a Khái niệm bất động sản:

Bất động sản là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở hầu khắp các quốc gia trên thế giới; trong tiếng Anh, bất động sản là Real Estate (tài sản bất động); trong tiếng Pháp, khái niệm bất động sản được chỉ bằng từ Immobilié (bất động sản), Trung Quốc dùng thuật ngữ Địa Sản (tài sản gắn với đất đai) và ở nước ta được gọi là Bất Động Sản

Điều 181 Bộ luật Dân sự quy định: “Bất động sản là các tài sản không di dời

được bao gồm:

 Đất đai;

 Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản

gắn liền với nhà ở, các công trình xây dựng đó;

 Các tài sản khác gắn liền với đất;

 Các tài sản khác do pháp luật quy định.”

Mặc dù với cách quan niệm như trên, song việc phân chia các tài sản là động sản hay bất động sản thường không đơn giản Phải chăng tất cả các công trình kiến trúc và xây dựng đều là bất động sản? Tương tự như vậy, có phải tất cả các tài sản đi liền với các công trình xây dựng cũng đều là bất động sản không? Thậm chí có phải mọi vùng đất đai đều được coi là bất động sản? Sự không rõ ràng trong việc xác định này thường làm cho người định giá bất động sản có cái nhìn sai về giá trị đích thực của bất động sản cần xem xét Để tránh những sai lầm trong định giá bất động sản, đã có những nghiên cứu chỉ ra các đặc trưng của bất động sản, tìm ra những tiêu chí riêng

để phân biệt động sản và bất động sản

Một cách hiểu phổ biến về bất động sản là: Bất động sản là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại ổn định và lâu dài Như vậy một tài sản được coi là bất động sản khi thỏa các điều kiện sau:

 Là một yếu tố vật chất có ích cho con người;

 Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người;

 Có thể đo lường bằng giá trị nhất định;

 Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi;

 Tồn tại lâu dài

b Thuộc tính của bất động sản

Tính cố định về vị trí: Giá trị và khả năng sinh lợi của bất động sản gắn liền với

từng vị trí cụ thể như khoảng cách đến trung tâm, khả năng tiếp cận Những yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của bất động sản sẽ thay đổi Do vậy phải dự tính trước các thay

đổi này trong việc đầu tư bất động sản Đầu tư các công trình bất động sản phải đi đôi với việc phát triển các yếu tố tiếp cận và giảm khoảng cách đến trung tâm Hơn nữa giá trị và khả năng sinh lợi của bất động sản chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực như:

 Những yếu tố tự nhiên;

 Điều kiện kinh tế;

 Tính chất xã hội;

 Điều kiện môi trường

Tính lâu bền (về vật lý và kinh tế): Do có tính lâu bền nên trước khi đầu tư

thiết kế phải tính toán và dự báo được tất cả các công năng cũng như dự tính trước được các nhu cầu phát sinh Bởi lẽ nếu không dự tính trước những nhu cầu phát sinh sẽ không dễ gì thay đổi để đáp ứng được các nhu cầu đó

Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Các bất động sản có tính ảnh hưởng lẫn nhau, mỗi

công trình bất động sản có ảnh hưởng rất lớn đến cảnh quan và các hoạt động kinh tế

xã hội có liên quan Tính ảnh hưởng lẫn nhau của các bất động sản tạo ra hiệu quả kinh tế hội tụ đô thị Vì vậy, khi đầu tư các công trình bất động sản phải tính đến yếu

tố ảnh hưởng tới các công trình khác

Có giá trị lớn: Bất động sản là những tài sản có giá trị lớn, do đó đầu tư kinh

doanh bất động sản đòi hỏi phải có lượng vốn lớn và dài hạn, chi phí xây dựng lớn và giá trị đất đai rất cao

Có giới hạn về diện tích bề mặt: Chính đặc điểm này làm cho quan hệ cung,

cầu về bất động sản luôn mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu Đây cũng là

lý do để giá bất động sản không ngừng tăng vì cầu về bất động sản ngày càng nhiều trong khi nguồn cung lại có hạn

Tính dị biệt: Những điểm khác nhau về vị trí thửa đất, kết cấu và kiến trúc,

hướng, cảnh quan… làm cho mỗi bất động sản đều có đặc điểm riêng, tạo nên tính dị biệt của bất động sản Vì tính dị biệt, mỗi bất động sản trở thành một loại sản phẩm riêng biệt, không cái nào hoàn toàn giống cái nào Việc xác định cung, cầu, giá cả do

đó trở nên phức tạp hơn và thị trường cũng gặp khó khăn hơn khi gặp phải mâu thuẫn giữa việc đòi hỏi san bằng tính dị biệt của các nhà quản lý và sự mong muốn gia tăng tính dị biệt nhằm tạo ra thế độc quyền của các nhà đầu tư

Hai thuộc tính cơ bản của bất động sản

Bất động sản có khá nhiều những đặc điểm, tính chất khác nhau nhưng các đặc điểm, tính chất đó có thể được tổng hợp và phân thành hai nhóm thuộc tính cơ bản mà

bất kỳ bất động sản nào cũng có: vị thế và chất lượng bất động sản

Vị thế “là một hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với nhà ở tại một

địa điểm xác định Nó có thể đại diện cho của cải, văn hóa giáo dục, chất lượng môi trường…phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện thời của một xã hội nhất định, theo nghĩa

đó nó liên quan chặt chẽ tới các điều kiện lịch sử cụ thể”

Ngoài ra có thể hiểu vị thế nơi ở còn là tổng hòa các mối quan hệ xã hội Nghĩa

là vị thế được hình thành thông qua các tương tác thị trường và phi thị trường, vị thế cao hay thấp phụ thuộc vào số lượng, chất lượng, cường độ của các quan hệ xã hội

Nơi nào có khả năng thiết lập càng nhiều mối quan hệ với láng giềng, với các nhà cung ứng dịch vụ đô thị và với đối tác, nơi đó có vị thế càng cao

Chất lượng bao gồm những đặc tính vật lý đo đếm được, như diện tích sàn, số

lượng phòng tắm, số tầng cao… Thêm vào đó có thể tính đến các chỉ số chất lượng sản phẩm như độ bền, tính tương thích với một công nghệ xây dựng hiện có… nó là cơ sở tạo ra giá trị sử dụng của bất động sản

c Đặc trưng của bất động sản

+ Khả năng đàn hồi của cung bất động sản kém

+ Thời gian mua bán giao dịch kéo dài, chi phí mua bán giao dịch cao do bất động sản là tài sản lớn, tập trung nguồn vốn nhiều

+ Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt

+ Có sự can thiệp về quản lý của Nhà nước chặt chẽ

2 Thị trường bất động sản

a Khái niệm:

Hiện nay có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường bất động sản, nhưng

tựu chung lại thị trường bất động sản được hiểu thống nhất như sau:

Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hoá bất động sản giữa các bên

có liên quan Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn liên quan đến bất động sản giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản

b Cung – cầu bất động sản:

Cung bất động sản:

Cung bất động sản mô tả số lượng dịch vụ bất động sản sẽ cung ứng trên thị trường ở mức giá khác nhau trong một thời gian cụ thể trong điều kiện các yếu tố khác không thay đổi

Đối với các hàng hóa thông thường, cung hàng hóa thường co giãn thuận chiều với nhân tố giá cả Đối với cung hàng hóa về bất động sản lại không hoàn toàn diễn ra như vậy Độ co giãn của cung nhà đất so với biến động của giá cả nhà đất nói chung là rất nhỏ Điều này là do khi giá cả đất đai tăng lên đến một bộ phận đất đai thuộc quy hoạch cho đất đang ở tăng lên, hoặc các loại đất khác chuyển sang mục đích sử dụng cho đất ở tăng lên Tuy nhiên, số lượng cung đất ở đó bị hạn chế bởi tổng quỹ đất ở và

sự ràng buộc chặt chẽ về pháp luật và chính sách của Chính phủ Giá nhà đất tăng lên nhưng cung nhà đất không theo kịp sự tăng lên của giá cả vì việc tạo lập bất động sản đòi hỏi vốn lớn và cần nhiều thời gian, do đó lượng cung nhà đất đưa vào thị trường cũng bị hạn chế

Theo quan điểm mới hiện nay, đường cung là đường co giãn, độ co giãn của cung bị chi phối bởi hai yếu tố: thời gian và khả năng dự trữ hàng hóa và dịch vụ bất động sản Trong ngắn hạn, xét một cách toàn diện thì cung hoàn toàn co giãn, vì xét ở góc độ chất lượng và vị thế dù chất lượng bất động sản như diện tích nhà ở, diện tích văn phòng cho thuê…không thay đổi trong ngắn hạn nhưng khi nhu cầu tăng và nhu

cung là co giãn, lượng cung bất động sản thay đổi do có sự đầu tư, tạo lập bất động sản mới

Trên thực tế, cung dịch vụ nhà ở co giãn nhiều hơn so với cung dịch vụ đất đai bởi vì nhà ở có thể dễ dàng phát triển theo không gian thẳng đứng, trong khi quỹ đất đai là có hạn do đất đai bị giới hạn về mặt không gian

Có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản trên thị trường, trong đó yếu tố có tính chất quyết định là cung về quỹ đất đai phát triển bất động sản trong quy

hoạch của chính phủ Bên cạnh đó còn phải kể đến sự tham gia của các của các yếu tố:

sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng, các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà

ở Riêng pháp luật và chính sách của Nhà nước mặc dù không làm thay đổi về yếu tố vật chất song nó lại có vai trò rất lớn trong việc đưa các nguồn bất động sản vào lưu thông làm thay đổi nguồn cung bất động sản trên thị trường

Cầu bất động sản:

Cầu về hàng hóa bất động sản xuất phát từ nhu cầu của người tiêu dùng và nhà kinh doanh sản xuất, trong kinh tế học không phân biệt nhu cầu sử dụng trực tiếp, nhu cầu đầu tư kinh doanh, tích trữ tài chính hay nhu cầu đầu cơ… Nhu cầu trở thành cầu kinh tế khi nhu cầu này không có khả năng tự thỏa mãn bằng nguồn lực sẵn có, được đảm bảo bằng khả năng tài chính và phải có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán mới thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thị trường, mới có điều kiện gặp được cung Chính thị trường là môi trường để nhu cầu có khả năng thanh toán được trở thành cầu thực tế và được thỏa mãn

Cầu về hàng hóa bất động sản thường được thể hiện dưới dạng một tổ hợp có điều kiện về vị trí, diện tích, số tầng… dưới góc nhìn lý thuyết vị thế - chất lượng, là một tổ hợp vị thế và chất lượng bất động sản Vị thế và chất lượng của bất động sản kết hợp với nhau trong một đơn vị bất động sản hiện vật theo tỷ lệ tuân thủ quy luật

“đường ngưỡng”, tạo ra một khả năng đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội của con người, khả năng này được gọi là dịch vụ bất động sản Lượng dịch vụ bất động sản là một biến số (Y) phụ thuộc vào các biến số độc lập vị thế (VT) và chất lượng (CL): Y = f(VT, CL) Trong thực tế, không có người chỉ có cầu về khối bê tông cốt thép của căn nhà, mà không có cầu về vị thế, về quan hệ láng giềng với những người hàng xóm, với các nhà cung ứng dịch vụ đô thị, với các đối tác… và ngược lại

c Phân loại:

Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại thị trường bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau:

 Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi:

Trên thị trường hàng hoá bất động sản đối tượng trao đổi là hàng hoá bất động

sản gồm quyền sở hữu công trình gắn với đất và quyền sử dụng đất có điều kiện Thị trường này lại có thể chia thành thị trường bất động sản tư liệu sản xuất và thị trường bất động sản tư liệu tiêu dùng

Thị trường bất động sản tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất ở đô thị,

nông thôn; đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp ), thị trường bất động sản mặt bằng nhà xưởng công nghiệp v.v

Thị trường bất động sản tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường bất động sản nhà ở, bất động sản thương mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ v.v

Vừa là thị trường bất động sản tư liệu sản xuất vừa là thị trường bất động sản tư

liệu tiêu dùng như: đường sá, cầu cống v.v

 Căn cứ vào khu vực có bất động sản:

Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường bất động sản nhà xưởng công nghiệp, thị trường bất động sản thương mại, thị trường bất động sản công cộng v.v

Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp, thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nông nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh v.v ), thị trường bất động sản nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường bất động sản công cộng v.v

Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở;thị trường đất nông nghiệp; thị trường bất động sản nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trường bất động sản công cộng v.v

 Căn cứ theo công dụng của bất động sản:

 Thị trường đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp);

 Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, cửa hàng ) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi, y tế, văn hoá );

 Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, khu công nghiệp, khu chế xuất );

 Thị trường nhà ở (đô thị và nông thôn);

 Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá bất động sản là các bất động sản phi vật thể được coi như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch, v.v ) như di sản văn hoá vật thể, di tích lịch sử, v.v

 Căn cứ theo hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản:

 Thị trường mua bán chuyển nhượng bất động sản;

 Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất;

 Thị trường cho thuê bất động sản;

 Thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản;

 Thị trường dịch vụ bất động sản: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản, tư vấn bất động sản, thông tin bất động sản, định giá bất động sản, bảo trì bảo dưỡng bất động sản v.v…

 Căn cứ theo thứ tự thời gian bất động sản tham gia thị trường:

 Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng

đất (còn gọi là thị trường bất động sản sơ cấp)

 Thị trường cấp 2: thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê

 Thị trường cấp 3: thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua hoặc thuê

d Những đặc điểm chủ yếu của thị trường bất động sản

Hàng hóa bất động sản là loại hàng hóa có nhiều thuộc tính đặc biệt khác với

 Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch;

 Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản;

 Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc;

 Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo;

 Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả bất động sản;

 Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập;

 Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật;

 Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn;

 Thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị trường không đơn giản và cần phải có nhiều thời gian

1.1.2 Quan niệm về thương hiệu, đặc điểm và các thành phần của nó:

1 Quan niệm về thương hiệu:

a Khái niệm về thương hiệu:

 Thương hiệu là một thuật ngữ phổ biến trong Marketing Theo hiệp hội Marketing Hoa Kỳ, Thương hiệu là “một cái tên, từ ngữ, ký hiệu, biểu tượng hoặc hình vẽ kiểu thiết kế, hoặc tập hợp của các yếu tố trên nhằm xác định và phân biệt hàng hóa hay dịch vụ của một người bán hoặc nhóm người bán với hàng hóa và dịch vụ của đối thủ cạnh tranh”

 Theo định nghĩa của website wikipedia.com, "Thương hiệu là những dấu hiệu được các cá nhân, công ty, các tổ chức hoặc các thực thể sử dụng để đặc biệt hóa, tạo nên nét riêng biệt cho sản phẩm hàng hóa mà họ cung cấp tới khách hàng, phân biệt với các loại sản phẩm hàng hóa của các thực thể khác Thương hiệu là một loại tài sản của công ty, thường được cấu thành từ một cái tên, hay các chữ, các cụm từ, một logo, một biểu tượng, một hình ảnh hay sự kết hợp của các yếu tố trên"

 Thương hiệu - theo định nghĩa của Tổ chức sở hữu trí tuệ thế giới (WIPO): là một dấu hiệu (hữu hình và vô hình) đặc biệt để nhận biết một sản phẩm hàng hoá hay một dịch vụ nào đó được sản xuất hay được cung cấp bởi một cá nhân hay một tổ chức

Có thể nói, thương hiệu là hình thức thể hiện cái bên ngoài, tạo ấn tượng và thể hiện cái bên trong cho sản phẩm hoặc doanh nghiệp Thương hiệu tạo ra nhận thức và niềm tin của người tiêu dùng đối với sản phẩm và dịch vụ mà doanh nghiệp cung ứng Giá trị của một thương hiệu là triển vọng lợi nhuận mà thương hiệu đó có thể đem lại cho nhà đầu tư trong tương lai Nói cách khác, thương hiệu là tài sản vô hình của doanh nghiệp nhưng đem lại doanh thu rất lớn cho doanh nghiệp nếu được tạo dựng tốt

Phân biệt giữa nhãn hiệu và thương hiệu:

Nhãn hiệu Thương hiệu

- Nhãn hiệu là những dấu hiệu dùng để

phân biệt hàng hóa, dịch vụ cùng loại của

các cơ sở sản xuất kinh doanh khác nhau

- Nhãn hiệu hàng hóa có thế là từ ngữ, hình

ảnh hoặc kết hợp các yếu tố đó được thể

hiện bằng một hoặc nhiều màu sắc

- Nhìn nhận dưới góc độ quản trị tiếp thị

- Do doanh nghiệp xây dựng và được công nhận bởi khách hàng

- Có tình vô hình: tình cảm, lòng trung thành của khách hàng…

- Một nhà sản xuất thường được đặc trưng bởi một thương hiệu, nhưng có thể có nhiều nhãn hiệu hàng hóa khác nhau

- Thương hiệu là sự kỳ vọng của khách hàng vào sản phẩm, dịch vụ bất kì

b Tầm quan trọng của thương hiệu:

Vai trò quan trọng của thương hiệu đối với cả khách hàng và bản thân các công

ty được thể hiện trên nhiều khía cạnh Thương hiệu giúp cho khách hàng và công ty có được các lợi ích sau:

_ Đối với khách hàng: Xác định nguồn gốc xuất xứ của sản phẩm, qui trách nhiệm cho nhà sản xuất sản phẩm, giảm thiểu rủi ro trong tiêu dùng, tiết kiệm chi phí tìm kiếm, khẳng định giá trị bản thân, yên tâm về chất lượng Với người tiêu dùng, thương hiệu làm cho sinh hoạt hàng ngày cũng như cuộc sống của họ trở nên thuận tiện và phong phú hơn

_ Đối với nhà sản xuất: Công cụ để nhận diện và khác biệt hóa sản phẩm, là phương tiện bảo vệ hợp pháp các lợi thế và đặc điểm riêng của sản phẩm, khẳng định đẳng cấp chất lượng trước khách hàng, đưa sản phẩm ăn sâu vào tâm trí khách hàng, nguồn gốc của lợi thế cạnh tranh, nguồn gốc của lợi nhuận

_ Đối với công ty, thương hiệu được coi là một tài sản có giá trị rất lớn, bởi nó

có khả năng tác động đến thái độ và hành vi của người tiêu dùng

2 Các đặc điểm của thương hiệu:

- Thương hiệu là tài sản vô hình của doanh nghiệp, có giá trị ban đầu bằng không Giá trị ban đầu của nó được hình thành dần do sự đầu tư vào chất lượng sản phẩm, chất lượng dịch vụ và các phương tiện quảng cáo

- Thương hiệu được hình thành qua thời gian nhờ sự nhận thức của người tiêu dùng khi họ sử dụng sản phẩm và dịch vụ của doanh nghiệp, tiếp xúc với hệ thống các nhà phân phối và qua quá trình tiếp nhận các thông tin về sản phẩm

- Tài sản thương hiệu của một công ty tự thân nó mang hai đặc điểm: đặc điểm cảm tính và đặc điểm lý tính Đặc điểm cảm tính tác động vào tâm lý khách hàng còn đặc điểm lý tính tác động vào tâm trí khách hàng

- Thương hiệu là tài sản của doanh nghiệp nhưng lại nằm ngoài phạm vi của doanh nghiệp, nó tồn tại trong tâm trí của khách hàng, của người tiêu dùng

3 Các thành phần của tài sản thương hiệu

Tài sản thương hiệu bao gồm tất cả những giá trị đặc thù mà thương hiệu mang đến cho những người liên quan (khách hàng, nhân viên, cổ đông, cộng đồng…) Những giá trị này sẽ được cộng vào sản phẩm hay dịch vụ nhằm để gia tăng giá trị đối với những người liên quan Những thành tố cấu thành tài sản thương hiệu này phải được kết nối với biểu tượng, logo của công ty hoặc sản phẩm Nếu một công ty thay đổi tên hay biểu tượng bên ngoài thì những tài sản thương hiệu này thì sẽ bị ảnh hưởng

và trong một số trường hợp có thể bị mất đi Những thành tố cấu thành nên tài sản thương hiệu có thể khác nhau tùy theo mỗi trường hợp Tuy vậy, trên nguyên tắc thì sẽ

có 5 thành tố chính:

 Sự trung thành của thương hiệu (brand loyalty)

 Sự nhận biết thương hiệu (brand awareness)

 Chất lượng cảm nhận (perceived quality)

 Thuộc tính thương hiệu (brand associations)

 Các yếu tố sở hữu khác như: bảo hộ thương hiệu, quan hệ với kênh phân phối…

 Sự trung thành thương hiệu

Thông thường thì việc tìm kiếm một khách hàng mới sẽ tốn kém hơn rất nhiều

so với việc duy trì được khách hàng cũ Điều này đặc biệt quan trọng trong thị trường

mà việc chuyển đổi sang sử dụng các sản phẩm của đối thủ cạnh tranh dễ dàng (low switching cost)

Đối với một khách hàng trung thành và họ hài lòng với sản phẩm thì công ty còn được một lợi ích rất lớn đó là những khách hàng này sẽ giới thiệu và thuyết phục người thân và bạn bè sử dụng sản phẩm của công ty (word of mouth)

Ngoài ra, sự trung thành thương hiệu sẽ làm cho đối thủ cạnh tranh nản trí trong việc tìm cách lôi kéo khách hàng mới vì chi phí mà họ bỏ ra sẽ rất lớn mà hiệu quả mang lại thì không cao

 Sự nhận biết thương hiệu

Sự nhận biết về thương hiệu là khả năng khách hàng nhận biết và nhớ lại thương hiệu Những đặc điểm nhận biết có chức năng truyền tải các dấu hiệu của định

vị thương hiệu đến khách hàng Người mua thường lựa chọn thương hiệu mà mình đã biết bởi vì họ cảm thấy được an toàn và thoải mái hơn.Thông thường thì mọi người thường chọn lựa sản phẩm có thương hiệu biết đến thay vì chọn sản phẩm mà họ chưa bao giờ nghe đến

Các đặc điểm nhận biết thương hiệu: tên, logo, khẩu hiệu, màu sắc, hình dạng, thiết kế, kiểu dáng, hương vị, mùi vị, cảm giác hay bất kì những gì gợi cho khách hàng hình dung những thuộc tính của thương hiệu

Những đặc điểm nhận biết cần phải đặt ở vị trí dễ nhìn thấy vì chúng là đầu mối dẫn dắt liên tưởng trong tâm trí khách hàng

Sự nhận biết thương hiệu sẽ rất quan trọng đối với các mặt hàng mua sắm, khi

mà mỗi khi mua hàng hóa thì người ta thường hoạch định thương hiệu từ trước Trong trường hợp này thì những thương hiệu không được biết đến sẽ không có cơ hội được chọn lựa

Chất lượng cảm nhận còn hỗ trợ cho việc xác định một chính sách giá cao vì thế

sẽ tạo ra lợi nhuận nhiều hơn để tái đầu tư vào việc xây dựng thương hiệu

Ngoài ra, chất lượng cảm nhận còn đóng vai trò to lớn trong việc mở rộng thương hiệu Nếu một thương hiệu được đánh giá cao ở một sản phẩm nào đó thì sẽ dễ dàng được người mua đánh giá cao ở sản phẩm mà họ sắp giới thiệu

 Thuộc tính thương hiệu

Giá trị tiềm ẩn đằng sau cái tên của thương hiệu đó chính là những thuộc tính riêng biệt được gắn kết với thương hiệu đó

Thuộc tính thương hiệu là một nền tảng cho việc mở rộng thương hiệu Nếu một thương hiệu được định vị trên những thuộc tính quan trọng đặc thù cho loại sản phẩm đó thì đối thủ cạnh tranh sẽ rất khó khăn trong việc tấn công hoặc sẽ tạo ra được một rào cản vững chắc cho những đối thủ cạnh tranh mới

 Những tài sản sở hữu thương hiệu khác

Một số tài sản sở hữu thương hiệu khác đó là sự bảo hộ của luật pháp hay là mối quan hệ với kênh phân phối Việc bảo hộ của luật pháp để tránh hiện tượng một đối thủ cạnh tranh sử dụng tên hay kiểu dáng hoàn toàn giống sản phẩm của công ty Mối quan hệ của kênh phân phối sẽ giúp cho sản phẩm chiếm được những vị trí tốt trên vị trí trưng bày

Mô hình về tài sản thương hiệu được minh họa trên sơ đồ dưới đây Mô hình bao gồm 5 thành tố chính để tạo nên tài sản thương hiệu và những giá trị mà tài sản thương hiệu này tạo ra đối với khách hàng cũng như là công ty

Hình 1.1: Mô hình về tài sản thương hiệu

 Mang đến giá trị cho khách hàng

Tài sản thương hiệu sẽ cộng thêm hoặc giảm bớt các giá trị mang đến cho khách hàng Tất cả các thành tố của tài sản thương hiệu sẽ giúp cho khách hàng có thể hiểu được cũng như lưu giữ được rất nhiều thông tin khác nhau về sản phẩm và thương hiệu Nó sẽ mang đến cho khách hàng sự tự tin khi lựa chọn sản phẩm (kết quả này có được do những trải nghiệm mà khách hàng có được khi sử dụng sản phẩm này trước đây

 Mang đến giá trị cho công ty

Bên cạnh việc mang đến giá trị cho khách hàng, tài sản thương hiệu còn mang đến giá trị cho công ty thông qua việc gia tăng dòng tiền tệ thông qua các cách thức sau:

- Thứ nhất, công ty có thể thu hút thêm được những khách hàng mới thông qua các chương trình tiếp thị Một ví dụ là khi có một chương trình khuyến mại nhằm khuyến khích mọi người sử dụng thử hương vị mới hoặc công dụng mới của sản phẩm thì số người tiêu dùng hưởng ứng sẽ đông hơn khi họ thấy đây là một thương

hiệu quen thuộc Lý do chính là người tiêu dùng đã tin tưởng vào chất lượng và uy tín của sản phẩm

- Thứ hai, sự trung thành thương hiệu sẽ giúp công ty duy trì được những khách hàng cũ trong một thời gian dài Sự trung thành sẽ được tạo ra bởi 4 thành tố trong tài sản thương hiệu là: sự nhận biết thương hiệu, chất lượng cảm nhận, thuộc tính thương hiệu và các yếu tố sở hữu khác Chất lượng cảm nhận và thuộc tính thương hiệu cộng thêm sự nổi tiếng của thương hiệu sẽ tạo thêm niềm tin và lý do để khách hàng mua sản phẩm, cũng như những thành tố này sẽ ảnh hưởng đến sự hài lòng của khách hàng Gia tăng sự trung thành về thương hiệu đóng vai trò rất quan trọng ở thời điểm mua hàng khi mà các đối thủ cạnh tranh luôn sáng tạo và có những sản phẩm vượt trội

- Thứ ba, tài sản thương hiệu sẽ giúp cho công ty thiết lập một chính sách giá cao và

ít lệ thuộc hơn đến các chương trình khuyến mãi Trong khi với những thương hiệu

có vị thế không tốt thì thường phải sử dụng chính sách khuyến mãi nhiều để hổ trợ bán hàng Nhờ chính sách giá cao mà công ty càng có thêm được lợi nhuận

- Thứ tư, tài sản thương hiệu sẽ tạo một nền tảng cho sự phát triển thông qua việc

mở rộng thương hiệu Một thương hiệu mạnh sẽ làm giảm chi phí truyền thông rất nhiều khi mở rộng thương hiệu

- Thứ năm, tài sản thương hiệu còn giúp cho việc mở rộng và tận dụng tối đa kênh phân phối Cũng tương tự như khách hàng, các điểm bán hàng sẽ e ngại hơn khi phân phối những sản phẩm không nổi tiếng Một thương hiệu mạnh sẽ hỗ trợ trong việc có được một diện tích trưng bày lớn trên kệ Bên cạnh đó, thương hiệu lớn sẽ

dễ dàng nhận được hợp tác của nhà phân phối trong các chương trình tiếp thị

- Cuối cùng, tài sản thương hiệu còn mang lại lợi thế cạnh tranh và cụ thể là sẽ tạo

ra rào cản để hạn chế sự thâm nhập thị trường của các đối thủ cạnh tranh mới

1.1.3 Khái niệm và vai trò marketing:

1 Khái niệm về marketing:

- Theo định nghĩa của Ủy ban các hiệp hội markeing Mỹ:” Marketing là việc tiến hành các hoạt động kinh doanh có liên quan trực tiếp đến dòng vận chuyển hàng hóa và dịch vụ từ người sản xuất đến người tiêu dùng.”

- Học viện Halmilton Mỹ: “Marketing là hoạt động kinh tế trong đó hàng hóa được đưa từ nơi sản xuất đến nơi tiêu thụ.”

- Viện marketing Anh quốc: “Marketing là quá trình tổ chức và quản lý toàn bộ các hoạt động của sản xuất kinh doanh từ việc phát hiện ra và biến sức mua của người tiêu dùng thành nhu cầu thực sự về một mặt hàng cụ thể đến việc đưa hàng hóa đó đến tay người tiêu dùng, nhằm đảm bảo cho công ty thu được lợi nhuận như dự kiến.”

Như vậy có nhiều định nghĩa về marketing nhưng theo định nghĩa chung nhất

về marketing thì: “Marketing là toàn bộ các hoạt động của con người nhằm thỏa mãn nhu cầu và lòng mong muốn thông qua quá trình trao đổi, mua bán sản phẩm/ dịch vụ trên thị trường”

2 Vai trò của marketing:

- Trước tiên, marketing hướng dẫn, chỉ đạo và phối hợp các hoạt động sản xuất kinh

- Marketing đóng vai trò quan trọng hàng đầu trong hệ thống kinh tế thị trường Nó

là công cụ mạnh mẽ và sống động giúp cho xí nghiệp tồn tại và phát triển Nó là trái tim của tất cả mọi hoạt động trong doanh nghiệp Do đó, các quyết định lên quan đến thị trường cần phải tiến hành trước tiên, còn các quyết định khác chỉ mang tính chất phụ thuộc

- Marketing xác định rõ phải sản xuất cái gì, bao nhiêu, sản phẩm có đặc điểm gì, sử dụng nguyên vật liệu sao, giá cả thế nào? Nó làm cho sản phẩm thích ứng với thị trường và nhu cầu của người tiêu dùng (không thay vai trò các nhà kỹ thuật, nhà công nghệ sản xuất)

- Marketing có ảnh hưởng to lớn quyết định đến doanh số, chi phí, lợi nhuận và qua

đó đến hiệu quả sản xuất kinh doanh

- Vai trò của marketing trong kinh doanh có những thay đổi rất nhiều cùng với quá trình phát triển của nó

- Chiến lược marketing của doanh nghiệp là kết quả của quá trình nghiên cứu thị trường, của các chiến lược về sản phẩm, giá, phân phối và chiêu thị cổ động Tuy nhiên, ngày nay hiếm có doanh nghiệp nào chỉ sử dụng một chiến lược đơn lẻ cho doanh nghiệp của mình mà đó là sự phối hợp của các chiến lược về sản phẩm, giá, phân phối và chiêu thị cổ động, phương pháp này trong marketing gọi là phối thức tiếp thị (marketing – mix)

- Trong các chiến lược chiêu thị cổ động là doanh nghiệp phải sử dụng những nguồn lực bên ngoài, tuy nhiên đây lại chính là phương thức để doanh nghiệp quảng bá

về hình ảnh doanh nghiệp, về sản phẩm và dịch vụ của doanh nghiệp đến khách hàng mục tiêu của mình hay nói khác hơn, đây chính là phương thức để doanh nghiệp quảng bá cho thương hiệu của doanh nghiệp mình Các phương tiện thường được sử dụng trong giai đoạn này là: báo chí, TV, radio, phim ảnh quảng cáo chuyên dụng, pa-nô, áp phích quảng cáo, bao bì, tặng phẩm…

1.1.4 Khái niệm, vai trò và đặc điểm của E-marketing

1 Khái niệm E-marketing:

- Philip Kotler cho rằng: “Quá trình lập kế hoạch về sản phẩm, giá, phân phối và xúc tiến đối với sản phẩm, dịch vụ và ý tưởng để đáp ứng nhu cầu của tổ chức và cá nhân- dựa trên các phương tiện điện tử và Internet”

- Theo hiệp hội Marketing Hoa Kỳ AMA: “Marketing trên Internet là lĩnh vực tiến hành hoạt động kinh doanh gắn liền với dòng vận chuyển sản phẩm từ người sản xuất đến người tiêu dùng, dựa trên cơ sở ứng dụng công nghệ thông tin Internet” Nói một cách khác emarketing là cách thức tiếp thị vận dụng các tính năng của Internet nhằm mục đích cuối cùng là phân phối được sản phẩm hàng hóa hay dịch vụ đến thị trường tiêu thụ

Cũng như các hình thức marketing truyền thống, marketing qua mạng cũng chia

ra theo 2 chiến lược kéo và đẩy Chiến lược kéo có nghĩa là tự tìm đến các đối tượng khách hàng để mời họ vào xem website của mình Thông qua email, doanh nghiệp có thể gửi thông điệp quảng bá đến các nhóm đối tượng mục tiêu Tuy nhiên, để làm việc này, doanh nghiệp phải có trong tay danh sách email đúng đối tượng để gửi Chiến lược đẩy có nghĩa là làm sao cho khi khách hàng có nhu cầu tìm kiếm sản phẩm và dịch vụ mà doanh nghiệp cung cấp sẽ tìm ra website của doanh nghiệp

2 Vai trò của E-marketing:

- Có thể nói rằng thế kỷ 21 đã và đang chứng kiến sự phát triển tột bậc trong ngành công nghệ thông tin Công nghệ thông tin đã và đang thay đổi thế giới (người ta nói nhiều đến thế giới “phẳng” hơn), cũng như tạo nên một cuộc cách mạng thực

sự trong mọi lĩnh vực của khoa học và đời sống Việc ứng dụng công nghệ thông tin trong hoạt động sản xuất kinh doanh cũng không nằm ngoài xu hướng đó Khái niệm ứng dụng công nghệ thông tin trong hoạt động thương mại hay còn gọi là thương mại điện tử ra đời và đang trở thành xu thế mới thay thế dần phương thức kinh doanh cũ với rất nhiều ưu thế nổi bật như nhanh hơn, rẻ hơn, tiện dụng hơn, hiệu quả hơn và không bị giới hạn bởi không gian và thời gian Do đó, việc xây dựng thương hiệu qua Internet là hết sức cần thiết đối với một doanh nghiệp

- Một chiến lược marketing qua Internet cần phải hội tụ đủ bốn yếu tố chính là: xác định mục tiêu của Internet, thông điệp mà doanh nghiệp muốn truyền đạt đến khách hàng mục tiêu, lựa chọn những công cụ trên Internet để sử dụng cho chiến lược marketing của doanh nghiệp và hoạch định các khoản chi phí dùng cho hoạt động marketing qua Internet

- Người ta có thể sử dụng các công cụ marketing trên Internet dùng để phục vụ cho mục đích quảng bá sản phẩm và dịch vụ, xây dựng các đặc điểm nhận biết cho thương hiệu của doanh nghiệp, xúc tiến bán hàng, bán hàng trực tiếp và quan hệ công chúng Như vậy, những công cụ được sử dụng cho mục đích emarketing cũng

có tác dụng tương tự như các công cụ được sử dụng trong marketing truyền thống, chỉ khác ở chỗ là chúng có nguồn gốc từ Internet và môi trường chúng được sử dụng để phát huy tác dụng của mình chính là môi trường Internet

3 So sánh emarketing với marketing truyền thống:

Marketing điện tử khác biệt so với marketing truyền thống ở những điểm chủ yếu sau:

 Tốc độ giao dịch: nhanh hơn

 Thời gian hoạt động: liên tục 24/7, không bị gián đoạn

 Phạm vi hoạt động: toàn cầu, các rào cản thâm nhập thị trường có thể bị hạ thấp, khả năng tiếp cận thông tin thị trường của các doanh nghiệp và người tiêu dùng được nâng cao, ví dụ như các doanh nghiệp tại Việt Nam có thể tìm hiểu thị trường Châu Âu, Mỹ, Nhật thông qua các website thông tin thị trường

 Đa dạng hóa sản phẩm: do khách hàng có thể tiếp cận nhiều sản phẩm, dịch vụ hơn đồng thời nhà cung cấp cũng có khả năng cá biệt hóa (customize) sản phẩm phù hợp với các nhu cầu khác nhau của khách hàng nhờ khả năng thu thập thông tin về khách hàng qua Internet dễ dàng hơn

 Tăng cường quan hệ khách hàng: nhờ khả năng tương tác, chia sẻ thông tin giữa

doanh nghiệp với khách hàng cao hơn, dịch vụ tốt hơn, thời gian hoạt động liên tục 24/7 thông qua các dịch vụ trực tuyến, các website diễn đàn, FAQs…

 Tự động hóa các giao dịch: thông qua các phần mềm thương mại điện tử (shopping cart), doanh nghiệp có thể phục vụ khách hàng tốt hơn với chất lượng dịch vụ ổn định hơn

4 Các công cụ của E-marketing:

Những công cụ thường được sử dụng cho mục đích emarketing thương hiệu của doanh nghiệp trên mạng Internet là: Quảng cáo trực tuyến, Website, Marketing qua công cụ tìm kiếm (Search Engine Marketing- SEM), Email, Phần mềm quản lý quan

hệ khách hàng, Marketing truyền miệng (Viral Marketing) và mạng xã hội

a Quảng cáo trực tuyến:

- Quảng cáo trực tuyến có ý nghĩa rất đặc biệt trong hoạt động marketing: khi một công ty trả tiền cho một khoảng không nào đó, họ cố gắng thu hút được người sử dụng và giới thiệu sản phẩm và những chương trình khuyến mãi của họ

- Có nhiều cách để tiến hành quảng cáo trực tuyến: các công ty có thể mua quảng cáo được đặt trong thư điện tử được gởi bởi các công ty khác Đặt banner quảng cáo trong các bản tin được gửi đi từ các website

- Đặt banner quảng cáo

+ Quảng cáo banner truyền thống (Traditional banner ads): Là hình thức quảng cáo banner thông dụng nhất, có dạng hình chữ nhật, chứa những đoạn text ngắn và bao gồm cả hoạt ảnh GIF, JPG và Flash có khả năng kết nối đến một trang hoặc một website khác

+ Quảng cáo In-line (In-line ads): Hình thức quảng cáo này được định dạng trong một cột ở phía dưới bên trái hoặc bên phải của một trang web

+ Quảng cáo Pop-up: Khi vào website của đơn vị quảng cáo sẽ xuất hiện một Pop-up chứa nội dung thông tin quảng cáo hoặc website của đơn vị thuê

- Quảng cáo trong các tạp chí điện tử

- Tài trợ cho một website hay một bản tin điện tử

b Website:

Là một văn phòng ảo của doanh nghiệp trên mạng Internet, nó bao gồm toàn bộ thông tin, dữ liệu hình ảnh về sản phẩm, dịch vụ và hoạt động sản xuất kinh doanh mà doanh nghiệp muốn truyền đạt tới người duyệt web nhưng không bị giới hạn về mặt không gian và thời gian Tuy chỉ là văn phòng ảo nhưng website phải phản ánh những nét đặc trưng của doanh nghiệp, và đặc biệt nó phải có sức lôi cuốn, thuyết phục người

duyệt web trở thành khách hàng của doanh nghiệp Với vai trò quan trọng như vậy, có

thể coi website chính là bộ mặt của công ty, là nơi để đón tiếp và giao dịch với khách hàng trên phạm vi toàn cầu

- Chức năng tương tác: cho phép khách hàng giao tiếp với công ty (trang đăng kí, Email…) có thể thu thập được thông tin khách hàng (chức năng đăng kí), giúp người quản trị thay đổi nội dung dễ dàng, đơn giản trong thao tác

- Chức năng đặt hàng trực tuyến: Cho phép khách hàng có thể chọn sản phẩm vào giỏ hàng và đặt mua trực tuyến, người quản trị sẽ nhận được thông tin đặt hàng và trực tiếp liên hệ giao dịch với khách hàng

c SEM- Search Engine Marketing (Marketing thông qua công cụ tìm kiếm):

Chính là sự tổng hợp của nhiều phương pháp marketing nhằm mục đích giúp cho website của bạn đứng ở vị trí như bạn mong muốn trong kết quả tìm kiếm trên Internet

Thành phần của SEM:

- SEO (Search Engine Optimization - Tối ưu hóa công cụ tìm kiếm): Là kỹ thuật cải tiến hệ thống thiết kế của trang web công ty để phù hợp nhất với những tiêu chí kỹ thuật do các công cụ tìm kiếm đề ra (tiêu đề trang, thẻ meta, sơ đồ trang web…)

Kỹ thuật này giúp nâng cao thứ hạng của trang web công ty trên trang kết quả tìm kiếm Và nếu thực hiện tốt kỹ thuật này, khi người tiêu dùng tìm thông tin bằng các

từ khóa liên quan đến sản phẩm, dịch vụ hoặc thương hiệu công ty, thông tin của công ty bạn sẽ xuất hiện ngay trang đầu tiên hay có thể ngay vị trí thứ nhất Với vị trí này theo thói quen của người sử dụng, trang web của bạn sẽ được click nhiều gấp 5 lần so với các trang khác Đây cũng được xem là hình thức marketing có chi phí thấp nhất vì công ty không phải trả khoản chi phí quảng cáo nào cho các kênh này

- PPC (Pay Per Click): Đây là hình thức quảng cáo dưới dạng nhà tài trợ trên Internet Tác dụng của hình thức quảng cáo này là làm tăng lưu lượng người truy cập vào website thông qua việc đăng tải các banner quảng cáo về website của bạn ngay phần bên cạnh trong kết quả tìm kiếm Theo hình thức này thì các đơn vị đặt quảng cáo sẽ phải chi trả cho bộ máy tìm kiếm một khoản phí được qui định trên mỗi cú click vào mẫu quảng cáo

d Phần mềm quản lý khách hàng (Customer Relationship management- CRM):

Lưu trữ, tổng hợp, phân tích thông tin khách hàng; xây dựng quan hệ khách hàng; quản lý các cơ hội bán hàng; quản lý các chiến dịch marketing; automatic marketing Mục tiêu của CRM là tích lũy được thông tin khách hàng tiềm năng, tăng chất lượng dữ liệu về khách hàng, có thể hiểu được khách hàng, đối thoại được khách hàng, thiết lập được sự gắn kết giữa công ty với khách hàng, tăng hiệu quả tiếp thị trong tương lai

e E-mail marketing:

Dựa trên một số cơ sở dữ liệu khách hàng (database), chuyên viên marketing sẽ phân tích và phân nhóm các đối tượng khách hàng có cùng chung sở thích hoặc nhu cầu để phát triển nội dung email và gửi đến từng nhóm đối tượng phù hợp Kỹ thuật này không những giúp có thể tiếp cận được khách hàng tiềm năng, mà còn có thể giữ liên lạc với những khách hàng hiện tại với nội dung được thiết kế mới lạ, hấp dẫn, nhằm cung cấp những thông tin mới về sản phẩm, dịch vụ hay chương trình khuyến mãi của công ty Nếu so sánh với hình thức marketing trực tiếp truyền thống như: gọi điện, gởi thư thì e-mail marketing giúp bạn giảm được chi phí in ấn và tiếp cận khách hàng Có được một cơ sở dữ liệu (database) chất lượng phù hợp với chương trình (ví

dụ về độ tuổi, thu nhập, trình độ…), đồng thời hiểu rõ thói quen sử dụng email của từng khu vực địa lý, cũng như dự kiến trước những sự cố kỹ thuật phát sinh sẽ mang đến chiến dịch email marketing thành công

f Viral Marketing (Marketing truyền miệng):

Thuật ngữ Viral Marketing được đưa ra bởi giáo sư Jeffrey F Rayport ở Trường kinh doanh Harvard tháng 12 năm 1996, trong một bài báo trên tạp chí Fast Company mang tên The Virus of Marketing Thuật ngữ sau đó được phổ biến rộng hơn bởi Tim Draper và Steve Jurvetson, những người sáng lập hãng Draper Fisher Jurvetson vào năm 1997 để miêu tả dịch vụ thư của Window Live Hotmail kèm dịch

vụ quảng cáo cho chính hãng này thông qua người sử dụng Marketing Virus hay còn gọi là Viral Marketing , là dạng marketing lan truyền giống như cách thức lan truyền của một con virus

Marketing Virus mô tả một chiến thuật khuyến khích một cá nhân nào đó chuyển một nội dung tiếp thị, quảng cáo đến những người khác Tạo ra một tiềm năng phát triển theo hàm mũ sự lan truyền và ảnh hưởng của một thông điệp Như những con virus, những chiến dịch như vậy lợi dụng vào sự nhân rộng nhanh chóng để làm bùng nổ một thông điệp tới hàng ngàn, hàng triệu lần

Hình thức quảng cáo này bắt đầu từ giả thuyết một khách hàng luôn kể cho người khác nghe về sản phẩm hoặc dich vụ của bạn mà khách hàng cảm thấy hài lòng khi sử dụng

g Cuối cùng là mạng xã hội:

Mạng xã hội, hay gọi là mạng xã hội ảo, (tiếng Anh: social network) là dịch vụ nối kết các thành viên cùng sở thích trên Internet lại với nhau với nhiều mục đích khác nhau không phân biệt không gian và thời gian Mạng xã hội có những tính năng như chat, email, phim ảnh, voice chat, chia sẻ file, blog và xã luận Mạng đổi mới hoàn toàn cách cư dân mạng liên kết với nhau và trở thành một phần tất yếu của mỗi ngày cho hàng trăm triệu thành viên khắp thế giới Các dịch vụ này có nhiều phương cách

để các thành viên tìm kiếm bạn bè, đối tác: dựa theo group (ví dụ như tên trường hoặc tên thành phố), dựa trên thông tin cá nhân (như địa chỉ email hoặc screen name), hoặc dựa trên sở thích cá nhân (như thể thao, phim ảnh, sách báo, hoặc ca nhạc), lĩnh vực quan tâm: kinh doanh, mua bán

Emarketing đang dần chiếm vai trò quan trọng trong các doanh nghiệp bởi tính hiệu quả cao và khả năng tiết kiệm chi phí Đặc biệt trong thời điểm kinh tế suy thoái, emarketing chắc chắn sẽ là một công cụ đắc lực cho doanh nghiệp Trong đó, công cụ thường được các doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nói riêng sử dụng nhiều nhất hiện nay là website của doanh nghiệp

1.1.5 Giới thiệu tổng quan về công ty cổ phần đầu tư địa ốc Nova (Novaland):

1 Giới thiệu chung về công ty:

Công ty cổ phần Đầu tư Địa ốc No va – Novaland

Người đại diện: Ông Bùi Cao Nhật Quân

Địa chỉ: 313B-315 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, P7, Quận 3, TPHCM

Tel: (848) 3846 6888 –Fax: (848) 3848 1998

Địa chỉ email: sunrisecity@novaland.com.vn

Website: www.sunrisecity.com.vn

Thời điểm thành lập: Theo giấy phép kinh doanh số 4103002835 do Sở Kế hoạch

và Đầu tư cấp ngày 05/11/2004 với tên Công ty cổ phần địa ốc Nhân Hòa

Ngày 14/06/2007, công ty đổi tên thành Công ty cổ phần đầu tư địa ốc Nova (Novaland) đầu tư tập trung vào dân dụng như căn hộ cao tầng, nhà ở, sân golf, khu nghỉ dưỡng

2 Lĩnh vực hoạt động:

 Đầu tư

 Kinh doanh: Thạnh Mỹ Lợi, Q2, TP HCM; Thảo Điền Riverview, Q2, TP HCM

 Phát triển dự án

 Cho thuê: Nhà cho người nước ngoài thuê

 Tiếp thị và phân phối thành công những dự án: Him Lam Nam Sài Gòn, Him Lam Kênh Tẻ, Thảo Điền Riverview, Him Lam Nam Khánh

Hiện Novaland là chủ dự án khu phức hợp căn hộ và thương mại Sunrise City

3 Cơ cấu phòng marketing của công ty:

Hình 1.2: Cơ cấu phòng marketing của công ty Novaland

1.2 Cơ sở pháp lý

- Luật đất đai 2003, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản và các nghị định, thông tư có liên quan…, các văn bản luật và nghị định này đã có một số sửa đổi, bổ sung so với luật cũ tạo điều kiện thuận lợi và thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước Ngoài ra, còn có nhiều chính sách hỗ trợ cho dân trong việc mua nhà và đất

- Luật kinh tế, luật dân sự; một số ràng buộc về hợp đồng trong việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất, và các quy định về quyền sở hữu riêng, thừ kế…

- Luật và văn bản thương mại điện tử, Nghị định số 57/2006/NĐ-CP ngày 9/6/2006 của Chính phủ về thương mại điện tử, Thông tư 09/2008/BTC hướng dẫn nghị định thương mại điện tử về cung cấp thông tin và giao kết hợp đồng trên website thương mại điện tử

1.3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu

1.3.1 Nội dung nghiên cứu

Nghiên cứu tình hình bất động sản, tình hình tiếp thị bất động sản hiện nay trên thị trường Nghiên cứu tình hình hoạt động emarketing của công ty Novaland, phân tích đặc điểm của nhóm khách hàng mà công ty Novaland nhắm chọn, đặc điểm hàng hóa bất động sản của công ty và hoạt động emarketing tại công ty Từ đó, đưa ra những giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động emarketing ở công ty, tạo niềm tin đối với khách hàng và tạo dựng thương hiệu cho công ty

1.3.2 Phương pháp nghiên cứu

Để tiến hành được các nội dung nghiên cứu trên, chúng ta cần thực hiện các phương pháp sau:

- Phương pháp kế thừa:

Dựa vào các quan điểm xây dựng trang web hiệu quả, lý thuyết về xây dựng thương hiệu và giá trị khách hàng nhận được làm cơ sở lý luận cho kết quả nghiên cứu của đề tài

- Phương pháp điều tra:

Xây dựng mẫu phiếu điều tra gồm:

 Các nhóm thông tin về khách hàng

 Các phương pháp thường được khách hàng sử dụng để tiếp cận trang web bất động sản

 Các tiêu chí thuộc tính và dịch vụ của trang web

 Các nhóm thông tin về bất động sản mà khách hàng quan tâm

Phiếu phỏng vấn được xây dựng dựa trên các dữ liệu cần được thu thập từ những khách hàng có nhu cầu tìm thông tin bất động sản trên mạng Internet nhằm phục vụ cho quá trình nghiên cứu đề tài Những thông tin thu thập được trong quá trình điều tra được ghi vào phiếu phỏng vấn Mỗi phiếu được sử dụng để ghi thông tin của một người được phỏng vấn

- Phương pháp phân tích dữ liệu:

Dữ liệu sau khi được thu thập qua quá trình điều tra sẽ được tổng hợp, phân tích kết hợp với cơ sở lý luận đã được xây dựng nhằm tìm ra giải pháp phù hợp cho việc xây dựng website và hoàn thiện hoạt động emarketing của công ty Novaland

- Phương pháp chuyên gia:

Phương pháp chuyên gia được sử dụng nhằm phục vụ cho việc đề xuất những giải pháp nhằm xây dựng website bất động sản hoạt động hiệu quả cho công ty Novaland, cũng như việc rút ra những thiếu sót, chỉnh lý, bổ sung nhằm xây dựng, hoàn thiện trang web và hoạt động emarketing của công ty của công ty

PHẦN 2 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

do nhà nước ban hành Thị trường Bất động sản là một thị trường phát triển phức tạp

và có diễn biến rất khó dự báo

Năm 2009 khép lại, bối cảnh nền kinh tế đang dần hồi phục, thị trường bất động sản có những dấu hiệu tích cực Thời kỳ hậu khủng hoảng chuẩn bị bước sang giai đoạn mới, mở đầu cho giai đoạn “hoàng kim” của thị trường bất động sản Theo các chuyên gia dự báo, năm 2010 hứa hẹn sẽ là một kênh đầu tư mang lại lợi nhuận hấp dẫn Thị trường bất động sản được đánh giá thông qua hiệu quả hoạt động của thị trường văn phòng cho thuê, bán lẻ, khách sạn, căn hộ… Trong tương lai, những căn

hộ có diện tích nhỏ, giá rẻ sẽ phát triển hơn những căn hộ có diện tích lớn, giá cao Theo nhận định của công ty tư vấn, nghiên cứu bất động sản VietRees, các dự án đang trong quá trình xây dựng, đến năm 2010 sẽ cung cấp cho thị trường TP.HCM thêm khoảng 8.500 căn hộ, và thêm từ 10.000 – 15.000 căn hộ vào năm 2011 Khả năng con

số này sẽ tiếp tục tăng trong những năm tiếp theo Chẳng hạn, nguồn cung căn hộ có giá trung bình và thấp trong năm 2010 có thể sẽ cao hơn gấp bốn lần so với năm 2008 Theo các chuyên gia phân tích, tình hình bất động sản đã qua giai đoạn đóng băng Phần đông người dân sống trên địa bàn TP.HCM là dân nhập cư, nhu cầu về nhà

ở rất cao Việc sở hữu một ngôi nhà với đầy đủ tiện nghi hiện đại, diện tích sử dụng lớn là điều khó có thể thực hiện Vì vậy, họ chuyển sang lựa chọn những căn hộ nhỏ, giá rẻ, đáp ứng nhu cầu an cư lạc nghiệp Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng: “Ngay trong thời điểm khó khăn nhất của thị trường thì những dự án căn hộ giá thấp vẫn bán được hàng, chẳng hạn như dự án E.Home (trên địa bàn Phước Long B, Q.9) của công ty Nam Long và đây có thể là xu hướng trong một vài năm tới”

Hiện nay, xảy ra tình trạng đáng báo động về khu quy hoạch, hầu hết những dự

án mới phát triển không thể xây dựng trên những khu đô thị vùng ven từ 3-5 ha, nguyên nhân khâu giải tỏa đền bù sẽ gặp nhiều khó khăn Vì thế, thay vì lựa chọn những khu đô thị vùng ven, nhà đầu tư chuyển sang những dự án có diện tích nhỏ hơn, khoảng 5000 m2 – 7000m2 để thành lập khu chung cư, ưu điểm của những dự án này, theo các nhà đầu tư đánh giá là bán nhanh, làm thủ tục nhanh và thu lợi nhanh Thậm chí còn được xử lý nhanh trong khâu quy hoạch Đã xuất hiện nhiều dự án khu chung

cư ở quận 12, Tân Bình, Tân Phú có giá từ 12 -15 triệu/m2, dẫn đến cuộc cạnh tranh khốc liệt về giá, người dân có quyền chọn lựa và điều này mang lại lợi nhuận cao cho ngành địa ốc

“Cầu bất động sản trong ngắn hạn năm 2010 và trung hạn trong ba năm tới sẽ đặc biệt cao trong phân khúc nhà ở giá trung bình và thấp, không những ở TP.HCM mà còn cho cả các tỉnh khác như Bình Dương và Đồng Nai”, VietRees dự báo

Vấn đề về đô thị hóa của Hà Nội và TP.HCM đã và đang lặp lại ở nhiều thành phố thuộc các tỉnh, thành như giao thông, giá đất giữa khu vực trung tâm và ngoại thành đã đẩy thị trường BĐS ở đây nóng lên Một số nút giao thông quan trọng theo kế hoạch sẽ hoàn thành trong đầu năm nay, như đại lộ Đông Tây, cầu Phú Mỹ và con đường cao tốc nối quận 2 và quận 7… sẽ tạo điều kiện cho các khu đô thị mới phát triển Năm 2010, riêng TP.HCM dự kiến có khoảng 57 dự án nhà ở và khu chung cư mới, với tổng số căn hộ lớn gấp ba lần tổng số căn hộ được tung ra trong hai năm 2008 – 2009

Các công ty nghiên cứu địa ốc lớn nhất đều cho rằng ngay cả trong kịch bản xấu nhất thì năm 2010 vẫn là một năm sôi động của thị trường nhà ở, và thị trường sẽ phát triển vững hơn so với năm 2009 Thị trường Hà Nội cũng được cho là sẽ sôi động trong năm nay, với việc Chính phủ hỗ trợ cho việc phát triển Hà Nội cho kỷ niệm 1.000 năm Thăng Long, cộng với đặc điểm là người Hà Nội thích đầu tư vào địa ốc hơn là chứng khoán

Bên cạnh đó, nguồn vốn đóng vai trò rất quan trọng đối với các nhà đầu tư, nếu giá đất quá cao sẽ dẫn đến tình trạng không còn vốn để xây dựng Các chủ đầu tư ngày càng trưởng thành và yêu cầu khắt khe hơn Họ đã bắt đầu nghĩ đến “phát triển gì để hiệu quả và tốt nhất”

Dự báo năm 2010, nguồn cầu của thị trường bất động sản thực sự đang là con số

bí ẩn Trước những cơ hội luôn có nhiều thách thức mà nhà đầu tư khó tránh khỏi Tính cạnh tranh ngày càng quyết liệt hơn Làm sao để chuyển biến những cơ hội đạt giá trị lớn nhất, giảm thiểu tối đa rủi ro, điều đó còn tùy thuộc vào sự tính toán và đặc biệt là nguồn nhân lực của từng nhà đầu tư

Trải qua nhiều biến động của nền kinh tế, năm 2010 hứa hẹn cho ngành bất động sản Việt Nam một tương lai đầy triển vọng

2.2 Tình hình tiếp thị bất động sản hiện nay

2.2.1 Các hoạt động quảng bá sản phẩm hiện nay của doanh nghiệp

Bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt, là loại tài sản có giá trị lớn nhất trong nền kinh tế, là loại hàng hóa có tính cố định Do đó, trong việc mua bán chúng ta không thể di chuyển để tiện cho việc giao dịch, mà phải có những hình ảnh quảng cáo, những thông tin thuyết phục…nhằm tác động đến hành vi mua sản phẩm của khách hàng Khách hàng sẽ tiến hành đi khảo sát sản phẩm tại nơi sản phẩm tọa lạc Hơn nữa, tác động tiêu cực từ cuộc khủng hoảng tài chính trên thế giới cùng với chính sách tài chính kiềm chế lạm phát của chính phủ đã làm cho thị trường bất động sản đóng băng trong một thời gian dài Một số ít các đơn vị đã bắt đầu chú trọng hơn đến các hoạt động tiếp thị và marketing dự án Dù thị trường có chững lại nhưng họ tiếp tục triển khai dự án và tiếp tục với công tác tiếp thị để giữ gìn, bảo vệ hình ảnh và uy tín của mình, bao gồm việc chi ngân sách nhiều hơn cho hoạt động tiếp thị.Tuy nhiên vẫn thiếu đi hạng mục quan trọng nhất là nghiên cứu, tìm hiểu khách hàng trước khi triển khai dự án, dẫn đến các quảng cáo đăng trên báo thì lại có thiết kế tương tự nhau, lời văn và cách thức trình bày quảng cáo gần như nhau, thực sự chưa tạo nên sự khác biệt

tiếp thị đúng đắn, các đơn vị sẽ lãng phí nguồn lực, làm xói mòn hình ảnh thương hiệu, đồng thời cũng không mang lại hiệu quả trong hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản

Nhưng trong những thời gian gần đây, các công ty bất động sản đã thật sự chú trọng đến hoạt động tiếp thị, quảng bá sản phẩm và đặc biệt chú trọng đến xây dựng thương hiệu cho mình Một số cách làm mới của các công ty như sau:

- Các chủ đầu tư đã chủ động trong việc tiếp cận khách hàng, tạo ra nhiều cơ hội và

mở ra nhiều khả năng mua nhà hơn cho khách hàng, quan tâm nhiều hơn đến dịch

vụ chăm sóc khách hàng, chú trọng nhiều hơn đến uy tín và hình ảnh thương hiệu của mình, đưa ra nhiều cam kết đảm bảo về quyền lợi tài chính cũng như giá trị của bất động sản với khách hàng

- Các chủ đầu tư nghiên cứu nhu cầu của khách hàng, xác định khách hàng mục tiêu

và cách thức tiếp cận khách hàng phù hợp, chủ động tiếp cận khách hàng qua các kênh và phương tiện truyền thông chứ không bị động chờ khách hàng tìm đến như trước đây

- Nghiên cứu cạnh tranh giữa các dự án khác trong khu vực, cẩn trọng và tìm hiểu kỹ trước các quyết định về giá bán và đặc trưng sản phẩm phù hợp với đối tượng khách hàng mục tiêu

- Thuê các đơn vị chuyên về truyền thông tiếp thị bất động sản, thay vì tự làm như trước đây Các đơn vị chuyên nghiệp sẽ giúp chủ đầu tư tạo thêm giá trị gia tăng cho sản phẩm và đảm bảo hiệu quả phân phối dự án đúng theo tiến độ

- Ngoài các kênh quảng cáo truyền thống như trên báo giấy, chủ đầu tư còn quan tâm quảng cáo trên nhiều phương tiện như: quảng cáo online, quảng cáo qua báo tin điện tử, tập san, danh bạ, cùng các phương tiện quảng cáo ngoài trời khác Thông điệp truyền thông phù hợp, nhất quán, hướng đến đúng khách hàng mục tiêu

- Bên cạnh áp dụng nhiều hình thức khuyến mãi như: tặng đồ dùng, vật dụng gia đình, đồ nội thất, đồ điện máy cho khách hàng mua bất động sản… các chủ đầu tư còn thực hiện các chương trình từ thiện, tổ chức hội thao để nâng cao thương hiệu của mình và kích thích khách hàng mục tiêu

Nhìn chung thì tiếp thị cho thị trường bất động sản khác biệt với tiếp thị cho sản phẩm tiêu dùng Thế nhưng ở Việt Nam hiện nay, công cụ tiếp thị chuyên nghiệp cho thị trường bất động sản chỉ mới bắt đầu, chỉ là những hình thức tiếp thị bị ảnh hưởng của hình thức tiếp thị sản phẩm tiêu dùng Các công cụ marketing cho bất động sản chưa đi vào thực tiễn, nếu có thì chỉ là thiểu số và mang tính chuyên nghiệp chưa cao

Dù đặc thù của hàng hóa bất động sản mang tính dị biệt cao và các sản phẩm này muốn phát triển thì cần phải có môi trường thông suốt các thông tin Nhưng chính sự không minh bạch của thị trường hiện nay cùng với các công cụ marketing chưa hoàn thiện đã làm cho thị trường bản chất cạnh tranh không hoàn hảo càng thêm không hoàn hảo Vì thế vấn đề thông suốt các thông tin là điều kiện tiên quyết, quyết định sự thành công trong thị trường

2.2.2 Sự phát triển Internet ở Việt Nam

Internet là một hệ thống thông tin toàn cầu có thể được truy nhập công cộng gồm các mạng máy tính được liên kết với nhau Hệ thống này truyền thông tin theo

kiểu nối chuyển gói dữ liệu (packet switching) dựa trên một giao thức liên mạng đã

được chuẩn hóa (giao thức IP) Hệ thống này bao gồm hàng ngàn mạng máy tính nhỏ hơn của các doanh nghiệp, của các viện nghiên cứu và các trường đại học, của người dùng cá nhân, và các chính phủ trên toàn cầu

Ở Việt Nam, Internet chính thức xuất hiện năm 1996, khi đó dưới sự quản lý duy nhất của một nhà cung cấp dịch vụ Internet (ISP) là VNPT Ngày nay, có thêm nhiều nhà cung cấp dịch vụ Internet ở Việt Nam như: VNPT, Tổng Công ty Viễn thông Quân đội - Viettel, Công ty FPT thuộc bộ khoa học và công nghệ, NetNam thuộc Viện Công nghệ thông tin - Viện Khoa học và công nghệ Việt Nam, Công ty Thông tin Viễn thông Điện lực, Công ty Cổ phần Dịch vụ Bưu chính Viễn thông Sài Gòn - SPT

Tuy xuất hiện ở Việt Nam từ năm 1996, nhưng mãi đến năm 2006, khi Việt Nam gia nhập WTO Internet mới thật sự bùng phát mạnh từ 7 triệu người dùng chiếm 8,71% dân số sử dụng năm 2005 đã tăng lên gần 13 triệu người dùng chiếm 15,53%

dân số sử dụng năm 2006, và đến tháng 5-2008 đã có gần 19,7 triệu người sử dụng

Internet, chiếm tới 23,5 % dân số cả nước (Nguồn: Trung tâm Internet Việt Nam)

Bảng 2.1: Thống kê số liệu phát triển Internet Việt Nam tính đến tháng 05 năm

Nguồn: Trung Tâm Internet Việt Nam

Trong bảng xếp hạng của Miniwatts Marketing Group, tính đến hết tháng 3 năm

2008, Việt Nam đứng thứ 17 trong top các quốc gia có nhiều người sử dụng Internet nhất thế giới Một điểm khá thú vị là Việt Nam có tốc độ tăng trưởng số người dùng Internet nhanh số 1 thế giới (giai đoạn 2000-2008), tăng 9.561,5 %, gấp 7,8 lần so với quốc gia đứng thứ hai Và so với các quốc gia trong khu vực Châu Á, tính đến hết năm

2007, Việt Nam chúng ta hiện có số người sử dụng Internet nhiều thứ năm, sau Trung Quốc, Nhật Bản, Ấn Độ, Hàn Quốc, Indonexia

Bảng 2.2: Thống kê số liệu phát triển Internet Thế Giới tính đến hết tháng 3-2008

20 Quốc gia có nhiều người sử dụng Internet nhất

Stt Quốc gia Số người sử

dụng

% dân

số sử dụng

% người dùng thế giới

Dân số 2008 (ước tính)

Tăng trưởng (2000 - 2008)

Rest of

Total World -

Nguồn: Miniwatts Marketing Group

Một nghiên cứu của công ty IDC cũng cho biết hiện nay có khoảng 23,9 triệu người Việt Nam sử dụng Internet Trong vòng bốn năm tới, số người sử dụng Internet tại Việt Nam sẽ lên tới con số 27 triệu, nói cách khác, cứ ba người dân thì sẽ có một người sử dụng Internet Con số này sẽ còn tiếp tục tăng trong thời gian tới khi việc truy cập Internet trở nên ngày càng phổ biến hơn Cùng với sự phát triển của Internet người ta nghĩ đến một thị trường quảng cáo, tiếp thị trực tuyến đầy tiềm năng trong tương lai

2.2.3 Các hình thức tiếp cận thông tin bất động sản của khách hàng:

Đứng trước thị trường kinh tế Việt Nam với nhiều biến động lớn: giá vàng, giá đôla liên tục lên xuống thất thường, chứng khoán đỏ sàn… đã khiến cho nhiều nhà đầu

tư hướng mũi nhọn vào việc đầu tư bất động sản và xem đây là môi trường an toàn và thu nhiều lợi nhuận nhất hiện nay Đặc biệt sự kiện Việt Nam là thành viên của Tổ chức thương mại thế giới (WTO) đã thu hút lượng đầu tư lớn từ các doanh nghiệp trong và ngoài nước khiến cho nhu cầu về loại hình bất động sản tăng cao như: nhà ở, trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng…từ đó dẫn đến nhu cầu biết thông tin về các bất động sản cũng được tăng cao qua các hình thức khác nhau như: cập nhật thông tin

từ báo chí, các trang web bất động sản, các sàn giao dịch bất động sản, qua bạn bè, người thân mình, các tờ rơi, áp phích quảng cáo…

Kết quả khảo sát gần đây của TNS Media cho thấy, thời gian dành cho các phương tiện thông tin đại chúng truyền thống như truyền hình miễn phí, báo chí, video đang có xu hướng giảm dần, ngược lại thời gian dành cho các phương tiện truyền thông mới tăng lên, đặc biệt là tăng mạnh đối với Internet Chẳng hạn tại thành phố Hồ Chí Minh, thời gian truy cập Internet hàng ngày của người dân từ 31 phút vào năm

2007 đã tăng lên 36,8 phút vào năm 2008 và có khả năng sẽ tăng lên 60 phút vào năm

2010, trong khi thời gian bình quân xem truyền hình hàng ngày đã giảm từ 272,5 phút (năm 2007) xuống còn 245 phút (năm 2008)

Bảng 2.3: Số phút bình quân xem phương tiện truyền thông

(Đơn vị tính: phút/ ngày)

Phương tiện thông

tin đại chúng truyền

Nguồn: TNS Media Việt Nam

Bên cạnh đó, tôi cũng tiến hành khảo sát các hình thức tiếp cận thông tin về bất động sản của người dân, các khách hàng tiềm năng trên địa bàn thành phố thu được kết quả như sau:

Biểu đồ 2.1: Biểu đồ thể hiện các nguồn thông tin mà khách hàng tiếp cận

Người thân

Tờ rơiBảng quảng cáo ngoài trời

Nguồn: Tính toán tổng hợp

Biểu đồ trên cho thấy, tỷ lệ tiếp cận thông tin về bất động sản của khách hàng

có một sự chênh lệch lớn Người dân biết các thông tin về bất động sản chủ yếu qua Internet và báo chí Phương thức truyền thông qua báo chí ở nước ta đã trở nên truyền