NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ TRÊN ĐỊA BÀN TP HỒ CHÍ MINH

Em xin chân thành cảm ơn thầy Hà Thúc Viên đã tận tình quan tâm, giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập cũng như quá trình thực hiện đề tài này.Xin ảm ơn các anh chị phòng Nghiên cứu th

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

- -BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ

TRÊN ĐỊA BÀN TP.HỒ CHÍ MINH

SVTHMSSVLỚPKHÓANGÀNH

:::::

TRẦN VĂN LƯỢNG06135035

DH05TB

2006 – 2010Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

TP.Hồ Chí Minh, Tháng 7 năm 2010

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

- -TRẦN VĂN LƯỢNG

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ

TRÊN ĐỊA BÀN TP.HỒ CHÍ MINH

Giáo viên hướng dẫn: TS Hà Thúc Viên

Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

Ký tên:

TP.Hồ Chí Minh, Tháng 7 năm 2010

LỜI CẢM ƠN

*****

Để có được như ngày hôm nay con xin gửi lời cảm ơn chân thành đến giađình đã luôn quan tâm, động viên và tạo mọi đều kiện tốt nhất cho con trong quátrình học tập

Em trân trọng biết ơn đến Ban Giám Hiệu Trường Đại Học Nông LâmThành phố Hồ Chí Minh, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, cùng toànthể quí thầy cô đã dạy dỗ, truyền đạt những kiến thức vô cùng quý giá để embước vào đời

Em xin chân thành cảm ơn thầy Hà Thúc Viên đã tận tình quan tâm, giúp

đỡ em trong suốt quá trình học tập cũng như quá trình thực hiện đề tài này.Xin ảm ơn các anh chị phòng Nghiên cứu thị trường Công ty trách nhiệmhữu hạn CB Richard Ellis Việt Nam đã truyền đạt cho em những kinh nghiệmlàm việc thực tế ban đầu trong lĩnh vực thị trường Bất động sản

Cảm ơn các tập thể lớp DH06TB - những người bạn đồng hành đã cùng tôichia sẽ những niềm vui nỗi buồn trong suốt quãng đời đại học

- -TÓM TẮT

Sinh viên thực hiện: Trần Văn Lượng, Khoa quản lý Đất đai & Bất động sản,

Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

Đề tài: “Nghiên cứu thực trạng thị trường văn phòng cho thuê trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh”

Giáo viên hướng dẫn : TS Hà Thúc Viên, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ

Chí Minh

Nội dung tóm tắt của báo cáo:

Những năm gần đây nền kinh tế nước ta có những bước phát triển vượt bậc, cónhiều công ty, doanh nghiệp mới được thành lập Để đáp ứng nhu cầu mở rộng mạnglưới hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp trong và ngoài nước đã có nhiều dự

án cao ốc văn phòng được đầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng, thúc đẩy sự phát triểncủa phân khúc thị trường văn phòng cho thuê Nhưng phân khúc thị trường văn phòng

cho thuê liên tục có nhiều biến động, do đó việc “Nghiên cứu thực trạng thị trường văn phòng cho thuê trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh” là một việc rất cần thiết

nhằm giúp các nhà đầu tư có cái nhìn khái quát về thị trường từ đó đề ra các chiến lượcđúng đắn khi phát triển dự án, các doanh nghiệp lựa chọn hình thức thuê có lợi nhất

Để đáp ứng nhu cầu đó thì đề tài tập trung: Nghiên cứu, đánh giá sự phân bố củacác cao ốc văn phòng hiện hữu, các cao ốc đang xây dựng, xác định các yếu tố ảnhhưởng đến sự phân bố cao ốc văn phòng trên địa bàn thành phố trong thời gian qua vàqua đó xác định các hướng phát triển chính trong thời gian sắp tới Đánh giá tình hìnhcung cầu văn phòng cho thuê hiện tại, giá thuê văn phòng hai quý đầu năm 2010, điềutra lượng cung sẽ tung ra trong nửa cuối năm 2010, năm 2011 cũng như thời gian tới,

từ đó đưa ra các dự báo về tình hình thị trường văn phòng cho thuê trong tương lai

Cơ sở của vấn đề nghiên cứu là các lý thuyết về bất động sản, thị trường bấtđộng sản, cao ốc văn phòng và thị trường văn phòng cho thuê để đánh giá thực trạngthị trường văn phòng cho thuê

Việc đầu tiên trong nội dung đề tài này là nghiên cứu tình hình thị trường bấtđộng sản, thị trường văn phòng cho thuê các năm qua, tiếp đó là thực trạng phân bốcao ốc văn phòng trên địa bàn thành phố, cung cầu, giá cả văn phòng cho thuê hai quýđầu năm 2010 và xu hướng mới trong thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM

Phương pháp chủ yếu được sử dụng là phương pháp phân tích, tổng hợp, điềutra và phương pháp bản đồ: phân tích tổng hợp số liệu về cung cầu; điều tra giá cả, tìnhhình xây dựng các cao ốc và định vị cao ốc lên bản đồ

Kết quả nghiên cứu được sẽ cho ta các thông tin đầy đủ nhất về thị trường vănphòng cho thuê, đồng thời giúp khách thuê cũng như bên cho thuê chủ động hơn trongviệc lập kế hoạch kinh doanh sao cho hợp lý nhất, giúp các chủ dự án có cái nhìn tổngthể trước khi ra quyết định cho chiến lược đầu tư của mình Kết quả nghiên cứu còn là

cơ sở để các cơ quan nhà nước xem xét lại công tác quản lý vĩ mô đối với thị trườngnày từ đó thực hiện các biện pháp điều tiết, quản ý thị trường ngày một tốt hơn

MỤC LỤC

I.1 Khái niệm, đặc điểm về bất động sản và thị trường bất động sản 3

I.1.2 Khái niệm, đặc điểm về thị trường bất động sản 6I.1.3 Đặc điểm về cao ốc văn phòng và thị trường cao ốc văn phòng 8

I.2.1 Điều kiện tự nhiên của Thành phố Hồ Chí Minh 14

II.1 Tình hình thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh hai quý

II.2 Thực trạng phân bố cao ốc văn phòng trên địa bàn thành phố 24II.2.1 Các cao ốc hoàn thành trước năm 2010 24

II.3 Tình hình thị trường văn phòng cho thuê các năm qua 28II.3.1 Tình hình nguồn cung văn phòng cho thuê các năm qua 28II.3.2Tình hình giá cảvăn phòng cho thuê các năm qua 32II.4 Thực trạng cung cầu, giá cả văn phòng cho thuê hai quý đầu năm 2010 33

II.5 Xu hướng mới trong thị trường văn phòng cho thuê 41

II.5.2 Sự lớn mạnh của nhà đầu tư trong nước 42

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ

Biểu đồ I.1: Chỉ số giá tiêu dùng TP.HCM 6 tháng đầu năm 2010 20Biểu đồ II.1: Chỉ số giá đất nền hai quý đầu năm tại thành phố Hồ Chí Minh 22Biểu đồ II.2: Chỉ số giá căn hộ hai quý đầu năm tại thành phố Hồ Chí Minh 23Biểu đồ II.3: Tỷ lệ diện tích sàn giữa các quận 26Biểu đồ II.4: Diện tích sàn cao ốc văn phòng từ 1993 đến 2009 30Biểu đồ II.5: Diện tích sàn cao ốc văn phòng theo loại từ 1993 – 2009 31Biểu đồ II.6: Tỷ lệ diện tích sàn cao ốc văn phòng giữa các loại 2009 31Biểu đồ II.7: Sự biến động về giá và tỷ lệ thuê cao ốc văn phòng từ 1996 – 2009 32Biểu đồ II.8: Nguồn cung văn phòng theo thời gian từ 2008 đến 2014 35Biểu đồ II.9: Tỷ lệ cho thuê giữa các loại văn phòng 36Biểu đồ II.10: Sự biến động giá thuê văn phòng giữa các loại 38Biểu đồ II.11: Giá thuê văn phòng loại A và B tại Hà Nội 39Biểu đồ II.12: Mối tương quan giữa vốn FDI với giá thuê và nguồn cung mới 40Biểu đồ II.13: Lượng cung văn phòng theo loại từ 2010 đến 2014 42

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình I.1: Sơ đồ định hướng phát triển không gian TP.HCM đến năm 2020 17Hình II.1: Sơ đồ phân bố các cao ốc hiện có đến cuối năm 2009 25Hình II.2: Sơ đồ phân bố các cao ốc đang xây dựng trên địa bàn TP.HCM 27Hình II.3: Một số tòa nhà nổi bật được đưa vào sử dụng đầu 2010 34

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng I.1: Tiêu chí phân hạng cao ốc văn phòng Trang 11

Bảng II.1: Số lượng và diện tích cao ốc văn phòng theo quận và loại đến hết 2009 24Bảng II.2: Bảng thống kê nguồn cung cao ốc văn phòng từ 1993 – 2009 29Bảng II.3: Bảng thống kê giá thuê cao ốc văn phòng trung bình từ 1996 – 2009 32Bảng II.4: Dự báo lượng cung văn phòng cho thuê trên địa bàn thành phố Hồ Chí

Bảng II.5: Tỷ lệ cho thuê của các loại văn phòng 36

Bảng II.9: Nguồn cung, giá cho thuê văn phòng và nguồn vốn FDI từ 2005-2010

40

ĐẶT VẤN ĐỀ

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tếthị trường, thị trường bất động sản liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản lớn cả vềquy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân Tỷ trọngbất động sản trong tổng số của cải xã hội ở các quốc gia có khác nhau nhưng thườngchiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi quốc gia Các hoạt động liên quanđến bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế Trong khi thị trườngbất động sản trên thế giới đã phát triển từ rất lâu thì thị trường này chỉ mới hình thành

và bước đầu phát triển ở nước ta trong thời gian gần đây Nhưng chừng đó cũng làkhoảng thời gian đủ để cho thấy vai trò to lớn của thị trường bất động sản đối với sựphát triển kinh tế xã hội cũng như tạo nên diện mạo mới cho bộ mặt đô thị cả nước,nhất là ở các thành phố lớn và những vấn đề còn tồn tại cần khắc phục trong thời giantới

Thị trường văn phòng cho thuê là một bộ phận quan trọng, chiếm tỉ trọng lớntrong thị trường bất động sản ở các thành phố lớn như thành phố Hà Nội, Hồ ChíMinh, tác động trực tiếp đến hoạt động và doanh thu của nhiều doanh nghiệp Vì vậyphát triển và quản lý có hiệu quả thị trường văn phòng cho thuê cũng là một trongnhững vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường bất động sản

Những năm gần đây nền kinh tế nước ta có những bước phát triển vượt bậc, cónhiều công ty, doanh nghiệp mới được thành lập Thêm vào đó là nước ta ngày cànghội nhập sâu rộng vào nền kinh tế thế giới, các tập đoàn kinh tế nước ngoài vào đầu tư

và mở văn phòng đại diện ngày càng nhiều, nhất là ở thành phố Hồ Chí Minh đầu tàukinh tế của cả nước Để đáp ứng nhu cầu mở rộng mạng lưới hoạt động kinh doanhcủa các doanh nghiệp trong và ngoài nước đã có nhiều dự án cao ốc văn phòng đượcđầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng, thúc đẩy sự phát triển của phân khúc thị trườngvăn phòng cho thuê Nhưng từ khi cuộc khủng hoảng kinh tế tài chính thế giới xảy ranăm 2008 đến nay phân khúc thị trường văn phòng cho thuê liên tục có nhiều biến

động, do đó việc “Nghiên cứu thực trạng thị trường văn phòng cho thuê trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh” là một việc vô cùng cần thiết nhằm giúp các nhà đầu

tư có cái nhìn khái quát về thị trường từ đó đề ra các chiến lược đúng đắn khi pháttriển dự án, các doanh nghiệp lựa chọn hình thức thuê có lợi nhất

 Mục tiêu nghiên cứu:

Đề tài tập trung nghiên cứu các mục tiêu chính sau:

 Nghiên cứu, đánh giá sự phân bố của các cao ốc văn phòng hiện hữu, các cao

ốc đang xây dựng, xác định các yếu tố ảnh hưởng đến sự phân bố cao ốc vănphòng trên địa bàn thành phố trong thời gian qua và qua đó xác định các hướngphát triển chính trong thời gian sắp tới

 Đánh giá tình hình cung cầu văn phòng cho thuê hiện tại, giá thuê văn phònghai quý đầu năm 2010, điều tra lượng cung sẽ tung ra trong nửa cuối năm 2010,năm 2011 và dự báo về tình hình thị trường văn phòng cho thuê trong tương lai

 Tìm ra các giải pháp phát triển thị trường văn phòng cho thuê sao cho phù hợp

và hiệu quả nhất theo sự phát triển chung của toàn thành phố

 Đối tượng nghiên cứu:

Phân khúc thị trường văn phòng cho thuê

 Phạm vi nghiên cứu:

Phạm vi nghiên cứu của đề tài là địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, trong đó tậptrung nghiên cứu tại các quận nội thành – nơi tập trung chủ yếu các tòa nhà caotầng, các cao ốc văn phòng cho thuê, các trụ sở, chi nhánh giao dịch của nhiềudoanh nghiệp

Thời gian nghiên cứu: từ tháng 3/2010 đến tháng 7/2010

 Ý nghĩa của đề tài:

Nghiên cứu thực trạng thị trường văn phòng cho thuê là việc làm thường xuyêncủa công tác nghiên cứu thị trường nhằm cập nhật tình hình thị trường hiện tại, từviệc phân tích số liệu hiện tại để dự báo xu hướng thị trường trong tương lai, đưathông tin thị trường đến các chủ đầu tư cao ốc, các doanh nghiệp thuê văn phòng, giúp họ có chiến lược hợp lý nhất

PHẦN I TỔNG QUAN

I.1 Khái niệm, đặc điểm về bất động sản và thị trường bất động sản:

I.1.1 Khái niệm, đặc điểm về bất động sản:

a Khái niệm bất động sản:

“Bất động sản” là một thuật ngữ được sử dụng phổ biến ở hầu khắp các quốcgia trên thế giới, nhưng xuất phát từ các góc độ nhìn nhận khác nhau, các nhànghiên cứu đã đưa ra những khái niệm khác nhau về bất động sản

Theo Bloomberg.com/Financial Glossary: “B ất động sản là một phần đất đai vàtất cả tài sản vật chất gắn liền với đất”

Theo Mc Kenzie and Betts, 1996: “Bất động sản bao gồm đất đai và tài sảngắn liền với đất đai, tài sản phụ thuộc vào đất đai và những tài sản không di dờiđược được quy định bởi luật pháp”

Ở Việt Nam, theo Điều 174, Bộ Luật dân sự năm 2005: “Bất động sản là cáctài sản bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả cáctài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đấtđai; các tài sản khác do pháp luật qui định”

Như vậy, tuy mỗi định nghĩa về bất động sản tuy có khác nhau nhưng nhìnchung vẫn thống nhất nhau ở chỗ: là những tài sản không thể di dời được trướchết là đất đai và các công trình, kiến trúc gắn liền với đất đai Đất đai là yếu tốkhông thể thiếu của bất động sản

Nếu xét về mặt vật chất, bất động sản (Real estate) là các tài sản bao gồm đấtđai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai đó Nếu xét về mặt phi vật chất củabất động sản (Real Property) là nói đến các quyền gắn liền với bất động sản đó

b Những đặc điểm cơ bản của bất động sản:

- Tính bất động: Do đặc tính gắn liền với đất đai, bất động sản thể hiện là

một loại tài sản đặc biệt người ta không thể di chuyển bất động sản đó đến một nơi

họ muốn, đến một nơi mà họ đang sinh sống Vị trí tọa lạc của bất động sản hay vịtrí của đất đai gắn liền với điều kiệ n sinh thái, kinh tế xã hội, điều đó tác động đếnphương thức sử dụng của bất động sản và giá của bất động sản đó

- Tính dị biệt (tính không đồng nhất): Thông thường ít có hai bất động sản nào

có đặc điểm giống hệt nhau, chúng có thể khác nhau về vị trí thửa đất, kết cấu, kiếntrúc, cảnh quan… làm cho mỗi bất động sản có đặc điểm riêng, tạo nên tính dị biệt của

bất động sản Việc xác định cung cầu, giá cả do đó trở nên phức tạp hơn khi gặp phảimâu thuẫn giữa việc đòi hỏi san bằng tính dị biệt của nhà quản lý và sự mong muốngia tăng tính dị biệt nhằm tạo thế độc quyền của người bán Do vậy, giá bất độngsản gắn liền với đặc điểm cụ thể của bất động sản đó.

- Tính khan hiếm: Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số do

vậy về lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên Sự gia tăng ngày càng nhanhcủa dân số cộng với tốc độ phát triển kinh tế ngày càng cao đã làm cho nhu cầu vềđất ở và đất sản xuất kinh doanh ng ày càng lớn Tuy nhiên sự khan hiếm chỉ là tươngđối vì nó mang tính vùng miền, thời gian vì có nơi tranh giành mua còn có nơi không

ai cần

- Tính bền vững, đời sống kinh tế dài: Đất đai có diện tích hạn chế nhưng thời

gian sử dụng lại vô hạn, các công trình trên đất thường được đầu tư để sử dụng,khai thác lâu dài với một mục đích nhất địn h nào đó Điều này làm cho bất động sản

có tính bền vững và đời sống kinh tế bền vững

- Khả năng co dãn của cung bất động sản kém: Nhìn chung cung đối với bất

động sản là tương đối kém đàn hồi với những thay đổi giá cả, do có những hạn chếnhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau:

 Tổng cung toàn bộ về đất đai là cố định: ở đây muốn đề cập đến vấn đề quỹđất luôn luôn không thay đổi

 Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn

Bên cạnh các mặt hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có m ặt hạn chế vềmặt quy hoạch và đây là mặt hạn chế nổi bật nhất Việc phân bổ đất đai chonhững mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đai trong từngthời kỳ Sự phân bổ khu vực và diện tích đất sử dụng cho nông nghiệp, sản xuấtcông nghịêp, bến bãi hoặc nhà ở được thể hiện trong quy hoạch phát triển của địaphương trong từng thời kỳ Do vậy thông thường là không thể tuỳ tiện chuyển mụcđích sử dụng đất trái với quy hoạch Những thay đổi về chiều cao, mật độ sử dụngđất cũng phải đảm bảo tuân theo quy hoạch và điều lệ xây dựng của chính quyền địaphương

-Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao: Do bất

động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao do vậy việc mua, bán bất động sảnphải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường là dài

so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao

Do tính bất động của bất động sản nên việc mua bán thường diễn ra tại nơibất động sản tọa lạc có gắn liền với điều kiện kinh tế, chính trị, xã hội của địa bànnên người mua, bán cần có thời gian để tìm hiểu

- Khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt: Bất động sản là một

hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, xuất phát từ đặc trưng thời gian

mua bán giao dịch dài dẫn đến việc chuyển hóa thành tiền mặt của bất động sản kémlinh hoạt Việc chuyển hóa thành tiền mặt của bất động sản kém linh hoạt so với cácloại tài sản khác, chính vì điều này mà trong trường hợp người chủ bất động sản

có nhu cầu chuyển nhanh bất động sản thành tiền mặt thì họ thường phải chấp nhậnmột mức giá thấp hơn giá thị trường Hay nói cách khác, do đặc trưng này, làmphát sinh rủi ro thanh khoản trong kinh doanh bất động sản

- Sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ: Chính vì tính chất quan

trọng của bất động sản trước hết là đất đai đối với đời sống kinh tế, chính trị - xãhội nên Nhà nước thường có những quy định và có sự quản lý chặt chẽ đối với việc

sử dụng và chuyển nhượng bất động sản Mặt khác, theo quy định của Luật đất đainăm 2003 thì “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu”.Hàng hóa bất động sản là một trong những loại hàng hóa chịu sự chi phối củapháp luật và quản lý của nhà nước chặt chẽ nhất từ lúc bất động sản chuẩn bị xâydựng, trong quá trình xây dựng, đến khi mua bán và dưa vào sử dụng Bởi thị trườngbất động sản có tác động đến toàn bộ các hoạt động của nền kinh tế, sự phát triển củađất nước có bền vững không phụ thuộc một phần ở thị trường này

Mang tính vùng miền, tập quán và tâm lý xã hội: Hàng hóa bất động sản chịu sựchi phối mạnh mẽ của các yếu tố này hơn nhiều hàng hóa khác Đặc điểm của bất độngsản ở mỗi vùng miền, khu vực, quốc gia chịu ảnh hưởng rất lớn của các yếu tố tậpquán của dân cư tại khu vực đó, mặt khác còn chịu sự chi phối của các yếu tố khác nhưtâm lý xã hội, tín ngưỡng, tôn giáo

 Bất động sản có khá nhiều những đặc điểm, tính chất khác nhau nhưng các đặcđiểm, tính chất đó có thể được tổng hợp và phân thành hai nhóm thuộc tính cơ bản màbất kỳ bất động sản nào cũng có: vị thế và chất lượng bất động sản Trong đó:

Vị thế “là một hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với nhà ở tại một

địa điểm xác định Nó có thể đại diện cho của cải, văn hóa giáo dục, chất lượng môitrường, phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện thời của một xã hội nhất định, theo nghĩa

đó nó liên quan chặt chẽ tới các điều kiện lịch sử cụ thể và có thể coi đó là chiều thờigian1”

Ngoài ra có thể hiểu vị thế nơi ở còn là tổng hòa các mối quan hệ xã hội Nghĩa

là vị thế được hình thành thông qua các tương tác thị trường và phi thị trường, vị thếcao hay thấp phụ thuộc vào số lượng, chất lượng, cường độ của các quan hệ xã hội.Nơi nào có khả năng thiết lập càng nhiều mối quan hệ với láng giềng, với các nhà cungứng dịch vụ đô thị và với đối tác, nơi đó có vị thế càng cao2

Chất lượng bao gồm những đặc tính vật lý đo đếm được, như diện tích sàn, số

lượng phòng tắm, số tầng cao… Thêm vào đó có thể tính đến các chỉ số chất lượng sảnphẩm như độ bền, tính tương thích với một công nghệ xây dựng hiện có,… thườngnhững đặc tính tách rời khỏi mối quan hệ với vị thế của nó và được tập hợp lại trong

1 Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000 Vị thế, chất lượng và sự lựa chọn khác: Tiến tới một lý thuyết mới

về vị trí dân cư đô thị/Tạp chí Đô thị học xuất bản tại Vương quốc Anh Vol 37, No 1, January 2000.

các số liệu thống kê về điều kiện bất động sản và là cơ sở tạo ra giá trị sử dụng của bấtđộng sản.

Chất lượng và vị thế là hai yếu tố kết hợp với nhau theo một tỷ lệ nhất định trongmột bất động sản cụ thể tạo ra một khả năng đáp ứng các nhu cầu về vật chất và tinhthần của con người; khả năng này được gọi là dịch vụ bất động sản Các đơn vị bấtđộng sản hiện vật khác nhau về vị thế và chất lượng, nhưng có cùng một mức độ đápứng nhu cầu của con người như nhau thì có cùng một lượng đơn vị dịch vụ bất độngsản

I.1.2 Khái niệm, đặc điểm về thị trường bất động sản:

Hiện tại trên thế giới tồn tại nhiều quan điểm khác nhau về thị trường bất độngsản, có thể tập hợp lại những quan điểm cơ bản sau:

- Quan điểm đầu tiên cho rằng thị trường bất động sản và thị trường đất đai

là một Bản thân đất đai tự nó là có thể là một bất động sản, song các tài sản là nhàcủa, công trình xây d ựng nếu như không gắn liền với đất thì sẽ không được xem làmột bất động sản Như vậy đất đai, bản thân nó l à bất động sản đồng thời nó cũng làyếu tố đầu tiên của bất kỳ bất động sản n ào khác Tuy nhiên, trên thực tế, thị trườngđất đai chỉ là một bộ phận của thị tr ường bất động sản và đất đai chỉ là một loạisản phẩm của thị trường bất động sản

- Một quan điểm khác cho rằng, thị trường bất động sản là thị trường nhà,đất (thị trường địa ốc) Quan điểm này khá phổ biến ở nước ta vì cho rằng chỉ cónhà đất mới mang ra mua bán chuyển nh ượng trên thị trường, bất động sản nhà, đấtgiữ vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế, xã hội, quốc phòng, an ninh của đấtnước; Nhà đất là bất động sản chủ yếu cả về khối lượng lẫn giá trị Tuy nhiên,quan điểm này cũng không đầy đủ vì nhà cửa, đất đai cũng chỉ là một bộ phận quantrọng hay một loại sản phẩm thông dụng của thị trường bất động sản mà thôi

- Một quan điểm khá phổ biến khác cho rằng thị trường bất động sản là hoạtđộng mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu hay quyền

sử dụng bất động sản theo cơ chế thị trường Khái niệm này phản ánh trực diện cáchoạt động của thị trường cụ thể Khái niệm này làm cho người ta dễ nhận biết phạm

vi và nội dung của thị trường bất động sản hơn là khái niệm có tính khái quát.Cũng có ý kiến bổ sung quan niệm này cho rằng cơ chế thị trường trong đó thịtrường bất động sản phải có sự quản lý của nhà nước vì hầu hết hoạt động của thịtrường bất động sản đều được điều chỉnh bằng pháp luật dân sự hoặc pháp luật đấtđai hay nói cách khác là chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước

Từ những quan điểm nêu trên, có thể thấy rằng: Thị trường bất động sản là tổnghòa các giao dịch dân sự về bất động sản theo c ơ chế thị trường, có sự quản lý của

Nh à nước Hay nói cách khác: Th ị trường bất động sản l à một môi trường mà ở đó

người bán và người mua tác động qua lại lẫn nhau để thực hiện mua/bán hoặc nghiệp

vụ Bât động sản thông qua cơ chế giá

Tùy theo cách tiếp cận và mục tiêu nghiên cứu người ta có thể phân loại thịtrường bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau:

Theo mục đích sử dụng của bất động sản:

- Thị trường đất sản xuất nông nghiệp: Thị trường này chủ yếu xuất hiện ở

những địa phương mà sản xuất nông nghiệp là ngành kinh tế chủ yếu Thị trườngnày phát sinh do nhu cầu chuyển dịch và tích tụ đất sản xuất nông nghiệp Thịtrường này chưa được các nhà thẩm định giá hiện nay quan tâm đúng mức nên dữliệu thông tin trong thị tr ường này hầu như không có

- Thị trường nhà ở: Đây là thị trường sôi động hiện nay, nhất là ở những vùng

đang đô thị hoá Thị trường này có thể phân ra thành bốn nhóm:

 Nhà biệt thự: Đây là thị trường của tầng lớp có thu nhập cao, quy mô đất

khá rộng phổ biến từ 150m2 -500m2 Thông thường ở các đô thị đã hìnhthành lâu thì là nhà biệt thự gắn liền với đất, còn ở những vùng mới quyhoạch thì là nền đất trống để phục vụ cho việc xây dựng biệt thự Giá đất ởnhóm này thường cao do vị trí địa điểm gắn với môi tr ường, cảnh quan cótính ưu việt

 Nhà vườn: Có diện tích trên dưới 1.000m2nằm ở các vùng ven đặc biệt làcạnh các sông, rạch vừa có thể để ở và chung quanh có thể trồng vườncây Loại nhà này có thể được cung ứng bởi các doanh nghiệp kinh doanhbất động sản nhưng ở quy mô diện tích từ 400m2- 600m2, đối với những lôđất có quy mô diện tích lớn chủ yếu được hình thành từ việc chuyểnnhượng lại đất sản xuất nông nghiệp, sau đó cải tạo thành nhà vườn Đây làthị trường của tầng lớp trung lưu Đặc biệt là của lớp cán bộ cao tuổi

 Nhà phố riêng biệt và phố liên kế: Đây là thị trường của tầng lớp có thu

nhập trung bình với quy mô đất từ 40m2- 120m2 phổ biến từ 60m2 – 80m2,

có thể vừa dùng để ở, vừa dùng để kinh doanh nếu ở mặt tiền các đườngphố

 Chung cư nhiều tầng: Phục vụ cho những người có thu nhập thấp hoặc

trung bình kém, do diện tích đất của từng căn hộ ít, Nhà nước hỗ trợ vềchi phí hạ tầng của khu vực Giá trị của từng căn hộ chủ yếu là giá trị xâydựng Loại nhà này ngày càng chiếm tỷ trọng cao trong giao dịch bất độngsản ở các đô thị lớn

 Chung cư cao cấp: Phục vụ cho người có thu nhập cao Loại nhà này

ngày càng được quan tâm bởi nhu cầu của thị trường ngày càng cao

- Thị trường nhà xưởng công nghiệp: Hiện nay thường hình thành ở các khu

vực ven đô thị và ngoại thành được quy hoạch dành cho việc xây dựng nhà xưởngsản xuất gồm các khu công nghiệp tập trung hoặc nhà máy đơn lẻ Quy mô đấtrộng thường được hình thành từ việc chuyển mục đích sử dụng từ đất sản xuất nôngnghiệp hoặc đất hoang hoá Xu thế phát triển là các khu công nghiệp tập trungchuyên ngành hoặc đa ngành để dễ quản lý và xử lý ô nhiễm môi trường

- Thị trường bất động sản phục vụ hoạt động thương mại, dịch vụ, khách sạn, cao ốc văn phòng: Thị trường này chủ yếu ở các trung tâm đô thị có vị trí thuận

lợi cho việc kinh doanh, điều kiện hạ tầng tốt, giá trị bất động sản ở thị trường này rấtcao do khả năng sinh lợi lớn v à yếu tố khan hiếm cũng cao hơn các thị trường khác

Theo tính chất của thị trường:

- Thị trường sơ cấp: Thị trường sơ cấp được tạo ra do quá trình đầu tư xây dựng mới các công trình hạ tầng kỹ thuật và kiến trúc như: xây dựng các khu đô thị

mới, xây nhà ở, khu công nghiệp, văn phòng cho thuê, khách sạn,…

- Thị trường thứ cấp: Thị trường thứ cấp được hình thành trong quá trình giao

dịch, mua bán, cho thuê, thế chấp,…

Theo mức độ kiểm soát của nhà nước:

- Thị trường chính thức: đây là thị trường hoạt động công khai, chịu sự quản lý

của Nhà nước Các giao dịch của thị trường này thường diễn ra thông qua các sàngiao dịch bất động sản, thông qua các công ty kinh doanh, môi giới bất động sản.Các bên giao dịch thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý liên quan đến giao dịchtheo đúng quy định của Nhà nước

- Thị trường phi chính thức: đây là thị trường hoạt động không công khai trên

thị trường, không có sự kiểm soát của Nhà nước, bao gồm các giao dịch, mua bántrao tay, cam kết bằng các giấy tờ nhận nợ… Theo nguồn thông tin: người ta ướctính giá trị của các giao dịch này ở Việt Nam hiện nay chiếm khoảng 70% thịtrường Các giao dịch trong thị trường này có thể diễn ra bất cứ nơi đâu miễn là ở

đó có nhu cầu về giao dịch mua bán bất động sản Trong thị trường này, các bêntrong giao dịch thường liên hệ trực tiếp với nhau để thực hiện việc mua bán, chothuê, thế chấp,…đôi khi các giao dịch cũng được kết hợp thông qua các nhà môigiới nhỏ lẽ, hoạt động không công khai trong thị trường bất động sản Chính nhữngtính chất trên mà thị trường phí thức thiếu sự quản lý của Nhà nước hay Nhà nướckhó thực hiện vai trò quản lý, điều hành đối với thị trường này

I.1.3 Đặc điểm về cao ốc văn phòng và thị trường cao ốc văn phòng:

a Đặc điểm:

Đến nay vẫn chưa có một tài liệu chính thức nào trong nước đưa ra định nghĩa vềvăn phòng cho thuê và thị trường văn phòng cho thuê Hiện nay đa số các quan điểmcho rằng văn phòng cho thuê và cao ốc văn phòng cho thuê là một, điều này cũng dễhiểu vì văn phòng cho thuê chủ yếu bao gồm các cao ốc có chức năng làm văn phòng

và được dùng để cho các tổ chức thuê để làm trụ sở, địa điểm làm việc, giao dịch

Vì vậy thị trường văn cho thuê cũng chính là thị trường cao ốc văn phòng và làthị trường mà ở đó diễn ra hoạt động cho thuê quyền sử dụng mặt bằng tòa nhà cóchức năng làm văn phòng để đặt trụ sở, cơ quan làm việc, giao dịch của các tổ chức,công ty, doanh nghiệp

Thị trường cao ốc văn phòng không phân bố rộng như các phân khúc khác củathị trường bất động sản, mà thường chỉ tập trung trong phạm vi hẹp ở các đô thị sầmuất, nơi tập trung các tòa nhà chọc trời Nét đặc trưng ở thị trường cao ốc văn phòng làgần như toàn bộ khách hàng thuê là tổ chức, công ty, doanh nghiệp còn cá nhân thì hầunhư không có

Cao ốc văn phòng được xây dựng ở những vị trí có giao thông thuận tiện choviệc kinh doanh, cở sở hạ tầng tốt như trung tâm thành phố, trung tâm quận, khu vực

có sức hút lớn; ở vị trí cần tạo nên những điểm nhấn, khống chế không gian kiến trúcnhằm tạo nên đặc thù khu vực; ở ven xa lộ, ven sông, ven hồ, ven cảng vì những nơi

đó có tầm nhìn rộng; ở những mảnh đất có tính chất độc lập, được bao quanh bằng cáccon đường rộng và có giá trị kinh tế lớn Sự phát triển của các tòa nhà cao ốc vănphòng thể hiện sự phát triển bộ mặt đô thị, là điểm nhấn của một thành phố, một quốcgia Một tòa nhà văn phòng là một dự án đầu tư xây dựng công trình, phải đáp ứng đầy

đủ các yếu tố về kĩ thuật, mỹ thuật, an toàn mới được cấp phép xây dựng

Cao ốc văn phòng thường là những tòa nhà cao tầng được thiết kế theo nhữngtiêu chí chức năng riêng để làm văn phòng Mặt bằng mỗi tầng của cao ốc văn phòngthường không chia nhỏ ra từng phòng như chung cư cao tầng hay khách sạn mà đượcthiết kế theo kiểu tự bố trí theo nhu cầu của từng khách thuê Cao ốc văn phòng mởrộng không gian bằng việc tăng độ cao, phải sử dụng thanh máy làm phương tiện giaothông thẳng đứng là chủ yếu và cũng chỉ có thang máy mới đảm bảo việc lưu thônggiữa các tầng nhà một cách nhanh chóng

Thực chất cao ốc văn phòng là những tòa nhà cao tầng, chính vì vậy mà người tacũng chia ra thành các nhóm: tòa nhà có độ cao thấp là tòa nhà có độ cao từ 7 đến 12tầng, tòa nhà có độ cao trung bình là tòa nhà có độ cao từ 13 đến 20 tầng, tòa nhà có

độ cao lớn là tòa nhà có độ cao từ 21 đến 26 tầng, tòa nhà siêu cao hay tòa nhà chọctrời là tòa nhà có số tầng trên 30 tầng

Tiết kiệm được đất xây dựng đô thị chính là động lực chủ yếu của việc triển khai

áp dụng rộng rãi cao ốc văn phòng ở các thành phố Sự phát triển mạnh mẽ của kinh tế

đô thị và sự tập trung dân số của quá trình đô thị hóa cao đã làm tăng thêm nhu cầuphát triển nhà cao tầng Nhà cao tầng cho phép giải phóng không gian mặt đất, tạo chothành phố hiện đại có mật độ xây dựng thấp, dành không gian mặt đất cho người đi bộvới tầm nhìn thoáng cũng như cho cây xanh đô thị

b Phân hạng cao ốc văn phòng:

Thị trường cao ốc văn phòng ở nước ta đã trải qua hơn một thập kỷ hình thành vàphát triển nhưng vẫn chưa có được một hệ thống tiêu chí thống nhất để xếp hạng và

phân loại văn phòng Những tiêu chí phân hạng hiện nay hầu hết đều do các công ty

nghiên cứa thị trường đưa ra, nhưng có điểm chung là họ sử dụng những tiêu chí của

nước ngoài Và dưới đây là hệ thống các tiêu chí xếp hạng đang được Công ty trách

nhiệm hữu hạn CB Richard Ellis Việt Nam áp dụng để xếp hạng các cao ốc văn phòng

loại A và loại B ở Việt Nam (xem Bảng I.1)

Còn cao ốc văn phòng loại C là những tòa nhà được thiết kế, xây dựng nhằmmục đích là làm văn phòng nhưng không đáp ứng đủ điều kiện theo các tiêu chí như

loại A, và loại B

Bảng I.1: Tiêu chí phân hạng cao ốc văn phòng:

3 Hình thể Hình dạng đặc trưng riêng, kiến trúc ấn tượng Kiểu dáng đẹp

2trở lên, tốt nhất

là không có cột Từ 500-1000 m2

Tỉ lệ diện tích thực thuê Trung bình: 75-80% Trung bình: 70-75%Tổng diện tích cho thuê Tối thiểu 10.000 m2 Tối thiểu 5000 m2

4 Tiền sảnh Thiết kế ấn tượng, có máy điều hòa, trang trí đẹp Thiết kế tốt, trang trí phù hợp

Hành lang thang máy

Rộng rãi, trang trí đẹp, ấntượng,

Dấu hiệu rõ ràng bằng tiếngAnh, và tiếng Việt Trang trí đẹp, có dấuhiệu, rộng khoảng 3mHành lang hút thuốc lá Có hành lang riêng chongười hút thuốc lá -

5 Thang máy

Có sức chứa lớn và tốc độ cao, được lập trình

Có thang máy phục vụ riêng

Có sức chứa lớn và tốc độ cao

Nên có thang máy phục vụ riêng

Số lượng Tối thiểu 4 tầng có 1 thangmáy Tối thiểu 4 tầng có 1thang máyThương hiệu Thương hiệu được công nhận Có thương hiệu

Tốc độ Tốc độ cao, thời gian chờkhông quá 30 giây Tốc độ cao, thời gianchờ ít

6 Hành lang Rộng rãi, sáng sủa, được trải thảm hoặc lát đá Đủ ánh sáng

7 Bên trong Chất lượng tốt nhất, có hướng dẫn Chất lượng tốt, có hướng dẫn

Máy điều hòa 30m2có 1 máy điều hòa Điều hòa trung tâm,không điều hòa riêngInternet Băng thông rộng với giảitầng có thể thay đổi ADSL tốc độ caoNước và tiện nghi Theo tiêu chuẩn quốc tế(nước nóng/lạnh) Hệ thống nướcnóng/lạnh tiện nghi

Bãi đỗ xe Có bãi đỗ xe ô tô, bảo vệ24/24 Có thể không có bãiđỗ xe ô tô

Vệ sinh Tiêu chuẩn quốc tế + sátkhuẩn Hàng ngày ở khu vựcchung

Toilet Tiêu chuẩn 5 sao, thuận tiệncho người khuyết tật Theo tiêu chuẩn 4 sao

9 Hệ thống máy móc Hệ thống máy móc có chất lượng cao Hệ thống máy móc có chất lượng tốt

Điều hòa Có điều hòa trung tâm Hệ thống làm mát ởkhu vực chính

Thông gió Thông gió với mức độ caotrên giờ

Hệ thống phòng cháy

Có bình chữa cháy, hệ thốngphát hiện khói,

lửa, ống dẫn nước,máy chữacháy, hệ thống

áp xuất cầu thang bộ, và cửa

Có bình chữa cháy, hệthống phát hiện khói,lửa, ống dẫn

nước,máy chữa cháy,

hệ thống

áp xuất cầu thang bộ,

và cửaĐiện dự phòng Đảm bảo 100% công suất 72giờ khi mất điện Điện dự phòng có thểsử dụng được

Hệ thống an ninh

Có hệ thống ghi lại hình ảnhtrong vòng 24 giờ,

Có bảo vệ do các công tychuyên nghiệp cung cấp

Có hệ thống ghi lạihình ảnh trong vòng

24 giờ, Có canh gác

10 Quản lý Do công ty quốc tế chuyên nghiệp quản lý Do công ty chuyên nghiệp quản lý

(Nguồn: CBRE Việt Nam)

I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu :

I.2.1 Điều kiện tự nhiên của Thành phố Hồ Chí Minh

a Vị trí địa lý:

Thành phố Hồ Chí Minh có tọa độ 10°10' – 10°38' Bắc và 106°22' – 106°54'Đông, phía Bắc giáp tỉnh Bình Dương, Tây Bắc giáp tỉnh Tây Ninh, Đông và Đông

Bắc giáp tỉnh Đồng Nai, Đông Nam giáp tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây và Tây Nam

giáp tỉnh Long An và Tiền Giang Nằm ở miền Nam Việt Nam, Thành phố Hồ Chí

Minh cách Hà Nội 1.730 km theo đường bộ, trung tâm thành phố cách cách bờ biển

Đông 50 km theo đường chim bay Với vị trí tâm điểm của khu vực Đông Nam Á,

Thành phố Hồ Chí Minh là một đầu mối giao thông quan trọng về cả đường bộ, đường

thủy và đường không, nối liền các tỉnh trong vùng và còn là một cửa ngõ quốc tế

Thành phố Hồ Chí Minh là trung tâm kinh tế lớn nhất nước với diện tích khoảng 2095

km2, gồm 24 quận huyện trong đó có 19 quận chiếm khoảng 21% diện tích, và 5 huyệnchiếm khoảng 79% diện tích toàn thành phố.

b Địa hình:

Thành phố Hồ Chí Minh nằm trong vùng chuyển tiếp giữa miền Đông Nam Bộ

và đồng bằng sông Cửu Long, Địa hình tổng quát có dạng thấp dần từ Bắc xuống Nam

và từ Đông sang Tây

Vùng cao nằm ở phía Bắc - Đông Bắc và một phần Tây Bắc, với dạng địa hìnhlượn song, độ cao trung bình từ 10 đến 25 mét Xen kẽ có một số gò đồi, cao nhất lêntới 32 mét như đồi Long Bình ở quận 9

Vùng trũng nằm ở phía Nam - Tây Nam và Ðông Nam thành phố, có độ caotrung bình trên dưới 1 mét, nơi cao nhất là 2 mét, thấp nhất là 0,5 mét

Vùng trung bình phân bố ở khu vực trung tâm thành phố gồm phần lớn nội thành

cũ, một phần các quận 2, quận Thủ Đức, toàn bộ quận 12 và huyện Hóc Môn Vùngnày có độ cao trung bình từ 5 tới 10 mét

Nhìn chung địa hình thành phố Hồ Chí Minh đơn giản, song cũng khá đa dạng,

có điều kiện để phát triển nhiều mặt theo hướng trở thành một đại đô thị của cả nước

và khu vực

c Khí hậu:

Nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa cận xích đạo, Thành phố Hồ Chí Mình cónhiệt độ cao đều trong năm với hai mùa: mùa mưa và mùa khô rõ rệt Mùa mưa đượcbắt đầu từ tháng 5 tới tháng 11, còn mùa khô từ tháng 12 tới tháng 4 năm sau Theo tàiliệu quan trắc nhiều năm của trạm Tân Sơn Nhất cho thấy những đăc trưng khí hậu củathành phố Hồ Chí Minh như sau:

Số giờ nắng trung bình hàng tháng từ 160 tới 270 giờ, nhiệt độ trung bình 27°C,cao nhất lên tới 40°C, thấp nhất xuống 13,8°C Tháng có nhiệt độ trung bình cao nhất

là tháng 4 (28,8oC), tháng có nhiệt độ trung bình thấp nhất là khoảng giữa tháng 12 vàtháng 1 4 (25,7oC) Hàng năm, thành phố có khoảng 330 ngày nhiệt độ trung bình 25tới 28°C

Lượng mưa khá cao, trung bình đạt 1.949 mm/năm, trong đó năm 1908 đạt caonhất 2.718 mm, thấp nhất xuống 1.392 mm vào năm 1958 Số ngày mưa trung bìnhhang năm là 159 ngày, tập trung nhiều nhất từ tháng 5 tới tháng 11, chiếm khoảng90%, trong đó hai tháng 6 và 9 thường có lượng mưa lớn nhất Trên phạm vi khônggian thành phố, lượng mưa phân bố không đều, khuynh hướng tăng theo trục Tây Nam– Ðông Bắc Các quận nội thành và các huyện phía Bắc có lượng mưa cao hơn cácquận huyện phía Nam và Tây Nam

Thành phố Hồ Chí Minh chịu ảnh hưởng bởi hai hướng gió chính là gió mùa Tây– Tây Nam và Bắc – Ðông Bắc Gió Tây – Tây Nam từ Ấn Độ Dương thổi vào trongmùa mưa, tốc độ trung bình 3,6 m/s, và thổi mạnh nhất vào tháng 8 Gió Bắc – ÐôngBắc từ biển Đông thổi vào trong mùa khô, tốc độ trung bình 2,4 m/s Ngoài ra còn cógió tín phong theo hướng Nam – Đông Nam vào khoảng tháng 3 tới tháng 5, tốc độtrung bình 3,7 m/s Có thể nói Thành phố Hồ Chí Minh thuộc vùng không có gió bão.Cũng như lượng mưa, độ ẩm không khí ở thành phố lên cao vào mùa mưa: khoản80%, và xuống thấp vào mùa khô: khoảng 74,5% Độ ẩm không khí bình quân/năm là79,5%

I.2.2 Điều kiện kinh tế- xã hội

a Dân cư:

Theo kết quả điều tra dân số ngày 01/04/2009 Thành phố Hồ Chí Minh có dân số

là 7.123.340 người (chiếm 8,30% dân số Việt Nam) Tuy nhiên nếu tính những người

cư trú không đăng ký thì dân số thực tế của thành phố vượt trên 8 triệu người Dân cưthành thị chiếm khoảng 83,2%, mật độ dân số là 3999 người/km2 Dân số thành phốtăng nhanh, tốc độ tăng dân số trung bình là 3,53%/năm, trong 10 năm từ 1999-2009dân số thành phố tăng thêm 2,086.185 người, chiếm 22% số dân tăng thêm của cảnước trong vòng 10 năm Chính vì vậy hiện nay hành phố Hồ Chí Minh đang phải đốidiện với những vấn đề lớn: đường xá trở nên quá tải, thường xuyên ùn tắc Hệ thốnggiao thông công cộng kém hiệu quả Môi trường thành phố cũng đang bị ô nhiễmnghiêm trọng Những vấn đề này là trở ngại lớn cho sự phát triển bền vững của thànhphố

b Quy hoạch và kết cấu đô thị:

Theo quyết định số 24/QĐ-TTg của thủ tướng chính phủ phê duyệt ngày6/1/2010 điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2025

dự báo dân số của thành phố đạt khoảng 10 triệu người (trong đó các quận nội thành là7,4 triệu người), diện tích đất xây dựng đô thị khoảng 100.000 ha

Thành phố Hồ Chí Minh sẽ có bốn khu đô thị mới gồm: khu đô thị Thủ Thiêm(quận 2) khoảng 737 ha, khu đô thị cảng Hiệp Phước (huyện Nhà Bè) khoảng 3.900

ha, khu đô thị Tây Bắc (huyện Hóc Môn và Củ Chi) quy mô khoảng 6.000 ha và Khucông nghệ cao tại quận 9 khoảng 872 ha Dù phát triển ra 4 hướng, nhưng tuyệt đốikhông phát triển đô thị vùng bảo tồn nghiêm ngặt và vùng phục hồi sinh thái thuộc khubảo tồn thiên nhiên rừng ngập mặn Cần Giờ và các khu rừng đặc dụng, phòng hộ trênđịa bàn các huyện Bình Chánh, Củ Chi

Vùng phát triển thành phố sẽ gồm 13 quận nội thành hiện hữu và 6 quận mới, thịtrấn thuộc huyện, các đô thị phát triển Tổng diện tích khu này khoảng 49.400 ha vớiquy mô số dân năm 2025 là 7,4 triệu người

Tại khu vực gồm 6 quận mới sẽ đầu tư xây dựng các đô thị có quy mô hiện đại,đồng bộ về hạ tầng xã hội và kỹ thuật đô thị; xây dựng các bãi đỗ xe ngầm hiện đạiphục vụ nhu cầu dân sinh; hình thành khu đô thị khoa học - công nghệ có diện tíchkhoảng 800 ha tại quận Thủ Đức và quận 9 Vùng công nghiệp sẽ phát triển ở các quậnmới và ở tại 4 huyện: Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè và Bình Chánh

Ngoài việc cải tạo, nâng các tuyến giao thông đường bộ đối ngoại, TPHCM sẽcải tạo một số tuyến đường sắt và xây dựng đoạn đường sắt trên cao; xây dựng tuyếnđường sắt chuyên dụng từ đường sắt quốc gia tới cảng Cát Lái và Hiệp Phước; tiếnhành nạo vét để bảo đảm lưu thông cho 2 luồng sông Lòng Tàu và Soài Rạp ra biển

Về đường không, cảng hàng không quốc tế Tân Sơn Nhất sẽ trở thành điểmtrung chuyển hàng không của khu vực và thế giới, hướng đến phát triển thêm cảnghàng không quốc tế Long Thành (Đồng Nai) với công suất 100 triệu hành khách/nămphục vụ cho sự phát triển chung của vùng

Tại khu vực nội thị, sẽ cải tạo bến, bãi hiện có và xây thêm để hình thành mạnglưới giao thông tĩnh và khuyến khích xây các bãi đỗ xe cao tầng Bên cạnh đó, xâydựng 19 cầu đường bộ vượt qua các sông Đồng Nai, Sài Gòn, Nhà Bè, Lòng Tàu, ThịVải, trong đó có cầu nối từ Bình Quới - Thanh Đa (Bình Thạnh) sang Hiệp BìnhChánh (Thủ Đức).

Thành phố cũng xây dựng 3 tuyến đường sắt đô thị như xe điện chạy trên mặtđất, đường sắt một ray tự động đi trên cao; phát triển hệ thống các nhà ga đường sắt đôthị, đặc biệt là các ga ngầm đáp ứng vận tải hàng hóa và hành khách nhằm giảmthiểu sự quá tải cho hệ thống giao thông hiện nay Cụ thể:

 Tuyến xe điện mặt đất số 1 dài 12,175 km, từ bến Bạch Đằng, theo trục đại lộĐông Tây đến Chợ Lớn và kết thúc ở Bến xe Miền Tây Tổng mức đầu tưcủa dự án là 3.870 tỉ đồng Tuyến xe điện mặt đất số 1 có 23 trạm dừng đóntrả khách, quãng cách bình quân 520m/trạm dừng Cùng với xây dựng hệthống hạ tầng, tuyến xe điện này sẽ có các đoàn xe điện bánh hơi Mỗi đoàntàu có chiều dài 39m, rộng 2,2m, sức chở 238 người Dự kiến tuyến xe điệnmặt đất số 1 sẽ đưa vào khai thác cuối năm 2011

 Tuyến số 2 từ ngã tư quốc lộ 50 - Nguyễn Văn Linh đến Q.2, dài 14 km

 Tuyến số 3 Công viên phần mềm Quang Trung - Nguyễn Oanh, dài 8,5 km.

c Tình hình kinh tế sáu tháng đầu năm 2010:

 Giá trị tổng sản phẩm nội địa (GDP):

Giá trị tổng sản phẩm trên địa bàn thành phố 6 tháng đầu năm 2010 ước đạt 162.221

tỷ đồng (theo giá thực tế), tăng 11% so cùng kỳ, bằng 2,39 lần mức tăng 6 tháng đầu năm

2009 và cao hơn mức tăng 6 tháng đầu năm 2008

Bảng I.2: Tổng sản phẩm 6 tháng đầu năm 2010

Tổng GDP(Tỷ đồng -theo giá

thực tế)

Tốc độ tăng so với 6 tháng năm

trước (%)( theo giá so sánh)

Đónggóp vàomức tăngtrưởng

Chia theo thành phần kinh tế

+ Kinh tế ngoài Nhà nước 72.675 14,0 14,0 14,4 6,3

- Khu vực có vốn nước ngoài 32.083 11,9 5,2 12,8 2,5

Chia theo khu vực

- Công nghiệp và xây dựng 75.647 10,3 3,3 11,3 5,4

- Khu vực nông lâm thủy sản đạt 1.625 tỷ đồng, chiếm 1% GDP tăng 7,5%

- Khu vực công nghiệp và xây dựng đạt 75.647 tỷ đồng chiếm 46,6% GDP, tăng11,3% Trong đó công nghiệp chiếm 41,7%, tăng 11,1% Ngành xây dựng chiếm 4,9%tăng 13,5%

- Khu vực dịch vụ đạt 84.949 tỷ đồng chiếm 52,4% GDP tăng 10,8% Trong đó giátrị tăng thêm ngành thương nghiệp tăng 10% , ngành khách sạn nhà hàng tăng 13%, vậntải bưu điện tăng 15,5%

ngoài nhà nước chiếm 45,5% tăng 15,7% và khu vực có vốn đầu tư nước ngoài chiếm38,3% tăng 15,2%.

Bảng I.3: Giá trị sản xuất công nghiệp

 Đầu tư nước ngoài:

Từ đầu năm đến ngày 15/6/2010, đã có 161 dự án có vốn nước ngoài được cấp giấychứng nhận đầu tư với tổng vốn đăng ký 832 triệu USD, vốn điều lệ 236 triệu USD.Trong đó hình thức liên doanh 27 dự án, vốn đầu tư 535 triệu USD; 100% vốn nước ngoài

134 dự án, vốn đầu tư 297 triệu USD Trong đó ngành kinh doanh bất động sản có 7 dự

án, vốn đầu tư 671,5 triệu USD chiếm 80,7%

 Cấp phép đầu tư trong nước:

Từ 18/5 tới ngày 18/6 Sở Kế hoạch và Đầu tư đã cấp phép thành lập mới 2.952doanh nghiệp ngoài nhà nước, với số vốn đăng ký là 15.911 tỷ đồng Tính từ đầu năm đếnnay đã có 11.388 doanh nghiệp đăng ký thành lập mới với tổng vốn đăng ký 76.127 tỷđồng

Trong đó: 460 doanh nghiệp tư nhân, vốn đăng ký 366 tỷ đồng; 1.808 công ty cổphần, vốn đăng ký 36.941 tỷ đồng và 9.120 công ty trách nhiệm hữu hạn, vốn đăng ký38.820 tỷ đồng So với 6 tháng đầu năm 2009, số doanh nghiệp đăng ký mới tăng 4,2%(+463 doanh nghiệp), số vốn đăng ký tăng 80,5% (tăng 33.951 tỷ đồng)

 Giá cả

Chỉ số giá tiêu dùng (CPI) trong tháng 6 của thành phố Hồ Chí Minh tăng 0,35%

so với tháng 5, đưa CPI của thành phố trong 6 tháng đầu năm tăng 4,86% So với tháng6/2009 chỉ số giá tiêu dùng tăng 9,55%; trong đó nhóm hàng “ăn và dịch vụ ăn uống” tăng10,71% (lương thực tăng 13,87%; thực phẩm tăng 10,2%); “nhà ở, điện, nước, chất đốt”tăng 17,37% là nhóm hàng có chỉ số tăng cao nhất so với tháng cùng kỳ năm 2009

Giá tiêu dùng tăng cao trong 2 tháng đầu năm do ảnh hưởng của tiêu dùng lễ Tết vàtác động gián tiếp tăng của tỷ giá USD với đồng tiền Việt Nam Bắt đầu từ tháng 3 tốc độ

tăng giá đã chựng lại do nhu cầu giảm theo nhu cầu tiêu dùng và nhờ các chương trìnhbình ổn giá của thành phố đối với một số các mặt hàng thiết yếu trong.

Chỉ số giá vàng tăng 3,49% so với tháng trước; tăng 33,18% so với tháng 6 năm

2009, nhưng giảm 0,41% so với tháng 12/2009 Chỉ số giá USD giảm 0,09% so với thángtrước, tăng 4,26% so tháng 6 năm 2009 và giảm 2,65% so với tháng 12/2009

CPI TP.HCM 6 THÁNG ĐẦU NĂM 2010

Biểu đồ I.1: Chỉ số giá tiêu dùng TP.HCM 6 tháng đầu năm 2010

I.3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu:

I.3.1 Nội dung nghiên cứu:

Để đánh giá thực trạng thị trường cao ốc văn phòng tại thành phố Hồ Chí Minh,

đề tài đã thực hiện các nội dung nghiên cứu sau:

 Nghiên cứu tình hình thị trường bất động sản nói chung trên địa bàn thành phố,tập trung vào hai quý đầu năm 2010

 Nghiên cứu tình hình thị trường văn phòng cho thuê trong quá khứ

 Đánh giá sự phân bố các cao ốc văn phòng hiện hữu, các cao ốc đang xây dựng,

và các hướng phát triển mới

 Nghiên cứu thực trạng cung cầu, giá cả văn phòng cho thuê hai quý đầu năm2010

 Nghiên cứu các xu hướng mới trong thị trường văn phòng cho thuê tại thànhphố

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu:

 Phương pháp nghiên cứu lý thuyết: Nghiên cứu các cơ sở lý thuyết, cơ sở lý luậnlàm căn cứ khoa học nghiên cứu cho đề tài

 Phương pháp nghiên cứu tài liệu: Thu thập tài liệu từ sách vở, báo chí, internet,các số liệu thống kê của các công ty nghiên cứu thị trường về văn phòng chothuê

 Phương pháp phân tích, tổng hợp: Phân tích và tổng hợp dữ liệu, tài liệu, số liệuthu thập từ nhiều nguồn khác nhau

 Phương pháp điều tra: Tìm ra giá cho thuê, vị trí cao ốc, diện tích cao ốc, tỉ lệcho thuê, tình hình các cao ốc văn phòng đang xây dựng

 Phương pháp bản đồ: Sử dụng để biểu thị sự phân bố các cao ốc văn phòng trongkhông gian

PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

II.1 Tình hình thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh hai quý đầu năm 2010:

Thị trường bất động sản hai quý đầu năm khá biến động và có nhiều dấu hiệu tíchcực Cùng với sự sôi động của nhà đất Đồng Nai, kế đến là Bình Dương, thị trườngbất động sản TP HCM cũng đang ấm dần lên

Mở đầu cho sự ấm lên là thị trường đất nền ở khu vực Đông Sài Gòn (quận 2, vàquận 9) Trong đó, mức tăng giá chủ yếu rơi vào các dự án đất nền ở khu vực quận 2.Theo thông tin về khảo sát thị trường bất động sản của Công ty Vinaland cập nhật đếnngày 3/7/2010 thì hai quý đầu năm nay mặc dù lượng giao dịch không nhiều nhưng giáđất nhìn chung tăng khá mạnh so với đầu năm, với số tiền tăng thêm trung bình từ 2,5triệu đồng đến 3,2 triệu đồng/m2

Các dự án đất nền tại khu vực quận 2 gần như đồng loạt tăng giá Cụ thể, giáchào bán đất tại dự án An Phú - An Khánh hiện đang dao động từ 31,6 - 44,3 triệuđồng/m2, tăng từ 2,5 đồng đến 3 triệu đồng/m2 Các dự án khác như, Đông Thủ Thiêm,Bình Trưng Đông, Cát Lái, Thế Kỷ 21, Villa Thủ Thiêm, Thạnh Mỹ Lợi, cũng cómức tăng giá khoảng từ 2,4 triệu đồng đến 3 triệu đồng/m2so với đầu năm

Biểu đồ II.1: Chỉ số giá đất nền hai quý đầu năm tại thành phố Hồ Chí Minh

(Nguồn: Vinaland)

Hiện điểm “nóng” nhất của thị trường nhà đất là các dự án nằm ở phường Thạnh

Mỹ Lợi, quận 2 Theo quy hoạch, ở phường này có 3 phân khu chính với quy mô diệntích lần lượt là 143 ha, 154 ha và 174 ha

Việc các dự án Thạnh Mỹ Lợi thu hút khách hàng là do hầm Thủ Thiêm thuộc dự

án đại lộ Đông Tây hoàn thành thì phường Thạnh Mỹ Lợi sẽ là một khu vực dân cưtrọng tâm nằm sát ngay khu trung tâm đô thị mới Thủ Thiêm

Trong khi đó thị trường đất nền ở Nam Sài Gòn cũng tăng nhưng mức tăngkhông đáng kể so với quận 2 Hai quý đầu năm giá đất nền ở khu vực Nam Sài Gòntăng khoảng 230.000 đồng/m2.Việc Chính phủ đã cho phép các ngân hàng thương mạiđược chủ động điều chỉnh lãi suất huy động và lãi suất cho vay sẽ tạo điều kiện cho thịtrường bất động sản sôi động hơn

Biểu đồ II.2: Chỉ số giá căn hộ hai quý đầu năm tại thành phố Hồ Chí Minh

(Nguồn: Vinaland)

Năm 2010, phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở giá thấp chính thức trở thành tâmđiểm của nhiều đối tượng từ nhà đầu tư cho đến khách hàng Nhiều dự án, nhà đầu tưliên tục tìm đến phân khúc này Tuy nhiên, do nguồn cầu rất lớn mà nguồn cung chỉbắt đầu trong thời gian gần đây nên trước mắt cung vẫn không đủ cầu

Trong khi đó, phân khúc căn hộ cao cấp, một phân khúc náo động thị trường giaiđoạn trước vẫn tiếp tục tăng cung do đầu tư dài hạn đã thực hiện suốt thời gian qua Vàhiện nay, nguồn cung căn hộ này tiếp tục “dư” trong khi nhu cầu đang giảm dần vàdịch chuyển sang phân khúc trung bình và giá thấp

Các dự án như Sunrise City của Novaland, Công ty Cổ phần Phát Đạt giới thiệu

dự án Everrich II, Hoàng Anh Gia Lai với dự án căn hộ ở Chánh Hưng, dự án CityGarden ở Thị Nghè của Công ty căn hộ Vườn Phố Việt Nam… Dự kiến sẽ cung cấpmột lượng lớn căn hộ ra thị trường trong năm nay và đầu năm tới

Nguồn cung phân khúc này vẫn sôi động nhưng ngoài những dự án đã và đangđược đầu tư xây dựng thì dự án mới không nhiều Rõ ràng, hiện nay nguồn cầu đã códấu hiệu chuyển hướng sang phân khúc trung bình và thấp Những căn hộ cao cấp, kénđối tượng khách hàng với hiện trạng dư cung chắc chắn sẽ dẫn đến những cạnh tranhgay gắt trong tương lai Vì đa phần với những phân khúc này, chỉ có đối tượng kháchthực sự giàu, nhu cầu mua để ở hoặc đầu tư lâu dài chứ nếu lướt sóng hoặc thu vốnngắn thì không “chạm” đến vì khó chuyển nhượng

Hiện tượng dư cung phân khúc này sẽ dẫn đến sự cạnh tranh về giá cũng nhưnhững dịch vụ kèm theo cho khách hàng khi lựa chọn đầu tư Và theo nhiều chuyêngia nhận định, khi thị trường bất động sản phục hồi hoàn toàn, phân khúc này sẽ trở lạitrạng thái tăng và tiếp tục sôi động song song các phân khúc khác

II.2 Thực trạng phân bố cao ốc văn phòng trên địa bàn thành phố:

II.2.1 Các cao ốc hoàn thành trước năm 2010:

Theo thống kê đến cuối 2009 thì trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh có gần 200cao ốc văn phòng cho thuê các loại, tập trung chủ yếu ở quận 1 và quận 3 Tại quận 1

và quận 3 có tới 130 cao ốc, áp đảo so với con số 67 cao ốc văn phòng của các quậncòn lại của thành phố Thời điểm này toàn thành phố có bảy tòa nhà hạng A, thì tất cảđều nằm ở hai quận này, trong đó quận 1 có sáu tòa và quận 3 có một tòa; loại B có 30tòa nhà thì cũng có tới 21 tòa nhà tọa lạc ở đây Dưới đây là Bảng II.1 thống kê chi tiết

số lượng và diện tích văn phòng cho thuê theo loại và quận trên địa bàn thành phố HồChí Minh

Bảng II.1:Số lượng và diện tích cao ốc văn phòng theo quận và loại đến hết