ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI THÀNH PHỐ TUY HÒA PHỤC VỤ XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT TRÊN THỊ TRƯỜNG TỈNH PHÚ YÊN

Vị trí và vai trò của công tác định giá đất trong hệ thống quản lý Nhà nước về đất đai và bất động sản:Giá đất được sản sinh ra trên cơ sở các giao dich về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụn

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI THÀNH PHỐ TUY HOÀ

PHỤC VỤ XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH PHÚ YÊN

SVTHMSSVLỚPKHÓANGÀNH

:::::

TRẦN QUỐC CƯỜNG06135007

DH06TB

2006 – 2010Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

TP.Hồ Chí Minh, Tháng 8 năm 2010

TRẦN QUỐC CƯỜNG

ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI THÀNH PHỐ TUY HOÀ

PHỤC VỤ XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT

TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH PHÚ YÊN

Giáo viên hướng dẫn: TS Nguyễn Văn Tân( Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm Tp Hồ Chí Minh )

( Ký tên: )

Tháng 8 năm 2010

-LỜI CẢM ƠN

Xin chân thành gửi lời cảm ơn đến Ban Giám Hiệu trường Đại Học Nông LâmThành Phố Hồ Chí Minh, Ban Chủ Nhiệm Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sảncùng toàn thể quý Thầy Cô đã giáo dục, truyền đạt kiến thức, tạo điều kiện tốt cho emhọc tập và thực hiện đề tài

Xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành và kính trọng sâu sắc đến thầyNguyễn Văn Tân, người thầy đã tận tình hướng dẫn, truyền đạt kinh nghiệm và nhữngkiến thức quý báu cũng như hết lòng giúp đỡ em vượt qua những khó khăn trong quátrình thực hiện đề tài, để em có thể hoàn thành luận văn này

Xin trân trọng gửi lời cảm ơn đến các anh chị ở Phòng Nghiệp Vụ Kinh

tế-Kỹ thuật của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Phú Yên, đã nhiệt tình giúp đỡ, hỗ trợ

để tôi có điều kiện thực tập tại Cơ quan, học hỏi thêm nhiều kinh nghiệm thực tiễn quýbáu Qua đó, tôi có thể hoàn thành tốt luận văn của mình

Cuối cùng, tôi xin cảm ơn gia đình, bạn bè đã động viên, chia sẻ, đóng góp ý kiến,giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài Xin gửi lời tri ân đến tất cảmọi người

Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 8 năm 2010

Trần Quốc Cường

TÓM TẮT

Sinh viên thực hiện: Trần Quốc Cường, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất ĐộngSản, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

Đề tài: “ Định giá đất ở đô thị tại thành phố Tuy Hoà phục vụ xây dựng

bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Phú Yên”.

Giáo viên hướng dẫn: TS Nguyễn Văn Tân, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất

Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

Nội dung tóm tắt của báo cáo:

Đất đai là một bộ phận của thị trường bất động sản, là nhân tố quan trọng gópphần thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội của mỗi quốc gia, là một bộ phận cấu thànhquan trọng của nền kinh tế thị trường, nhất là trong quá trình hội nhập quốc tế nhưhiện nay Ở nước ta, trong thời kỳ kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đấtđai được đầu tư mạnh mẽ, giá trị đất đai không ngừng tăng lên và công tác ban hành,quản lý giá đất trở thành vấn đề cấp thiết Hiện nay ở nước ta đang tồn tại 02 loại giáđất: giá đất giao dịch trên thị trường và giá đất do Nhà nước quy định; sự chênh lệchgiữa hai mức giá là tiền đề tạo ra những bất ổn, bất hợp lý trong công tác quản lý đấtđai Khắc phục điều này, Luật Đất đai 2003, cụ thể tại điều 56 có quy định giá đất củaNhà nước phải đảm bảo nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực

tế trong điều kiện bình thường; và giá đất do Uỷ ban nhân dan tỉnh, thành phố trựcthuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng nămđược sử dụng làm căn cứ áp dụng các biện pháp quản lý tài chính về đất đai Trongphạm vi giới hạn về thời gian và tồn tại hạn chế nhất định, đề tài chọn địa bàn nghiêncứu thành phố Tuy Hoà tỉnh Phú Yên để tiến hành tiến hành khảo sát, định giá đốitượng đất ở đô thị trên địa bàn, đánh giá mức độ phù hợp của bảng giá đất do Nhànước ban hành, từ đó đưa ra những giải pháp thích hợp để công tác quản lý giá đấthoàn thiện, góp phần thúc đẩy nền kinh tế trên địa bàn phát triển hoà nhịp với nền kinh

tế đất nước

Trong quá trình thực hiện, đề tài áp dụng một số phương pháp như: phươngpháp nghiên cứu, phương pháp điều tra, phương pháp tổng hợp và phương phápchuyên gia; tham khảo một số tài liệu, văn bản có liên quan đến các vấn đề nghiên cứunhằm đánh giá một cách tổng thể về mức độ phù hợp của bảng giá đất được ban hànhtrên địa bàn nghiên cứu

Từ kết quả nghiên cứu, ta thấy dù giá đất được ban hành hàng năm liên tụcđược nâng cao nhưng vẫn còn tồn tại sự chênh lệch so với giá đất thị trường Khoảnchênh lệch này xuất phát từ nhiều nguyên nhân, nhưng kết quả lại ảnh hưởng đếnquyền lợi của người sử dụng đất và thất thoát nguồn thu ngân sách Nhà nước từ đấtđai Vì vậy, cơ quan xây dựng bảng giá đất phải khảo sát, nắm bắt được giá chuyểnnhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương một cách chính xác để ban hànhbảng giá đất hàng năm hợp lý, có khả năng hiệu chỉnh và quản lý thị trường

MỤC LỤC

I.1.6 Vị trí và vai trò của công tác định giá đất trong hệ thống Quản lý Nhà

II.2 Hiện trạng sử dụng đất đai và tình hình quản lý đất đai trên địa bàn 26

II.3 Thực trạng giá đất và quản lý giá đất trên địa bàn thành phố Tuy Hoà 31

II.3.1 Giá đất theo Quyết định số 2391/2009/QĐ-UBND ngày 28/12/2009

của UBND tỉnh Phú Yên về việc ban hành bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh 31

II.3.2 So sánh giá đất theo Quyết định số 2391/2009/QĐ-UBND với giá

II.5 Một số nội dung của Dự án xây dựng bảng giá đất năm 2011 của Sở Tài

II.5.1 Xác định loại đất điều tra khảo sát, số điểm điều tra khảo sát 43

II.5.3 Kế hoạch thời gian thực hiện các nội dung cụ thể của Dự án 47

DANH SÁCH CÁC BẢNG

Hình I.2 Giá cả đất đai trong các phân khúc thị trường 6

Bảng II.1 Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thành phố Tuy Hoà, tỉnh Phú Yên 26Bảng II.2 Tình hình biến động đất đai giai đoạn 2005- 2009 30

Bảng II.5 Số điểm điều tra khảo sát giá đất thị trường 44Bảng II.6 Kế hoạch thời gian thực hiện Dự án xây dựng Bảng giá đất 2011 47

PHẦN MỞ ĐẦU

 Tính cấp thiết của đề tài:

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là kết quả củamối quan hệ tổng hoà giữa đất và hoạt động kinh tế xã hội của con người trong cộngđồng dân tộc trên một lãnh thổ nhất định Đất đai được xem là tư liệu sản xuất đặcbiệt, thành phần quan trọng của môi trường sống mà không gì có thể thay thế được.Hiện nay, nền kinh tế nước ta- nền kinh tế thị trường dưới định hướng xã hội chủnghĩa, đất đai ngày càng được đầu tư về cơ sở hạ tầng mạnh mẽ làm cho giá trị của đấtđai nâng cao, giá cả đất đai theo đó không ngừng tăng lên Nhà nước, đại diện sở hữutoàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai đứng trước vấn đề ban hành, quản

lý giá đất để phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa LuậtĐất đai năm 2003 đã thể hiện đường lối đổi mới theo tinh thần trên, đó là quy định giáđất do Nhà nước quy định phải đảm bảo nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng quyền

sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường Theo quy định tại Điều 56 củaluật Đất đai năm 2003, hàng năm vào ngày 01 tháng 01, UBND cấp tỉnh phải ban hành

và công bố công khai bảng giá đất Căn cứ vào các nguyên tắc định giá đất, phươngpháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, UBND tỉnhPhú yên đã xây dựng bảng giá đất công bố công khai theo đúng quy định của phápluật Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm là cơ sở để thực hiện côngtác quản lý Nhà nước về đất đai, giúp UBND các cấp triển khai tốt các dự án đầu tưxây dựng cơ bản, tạo nguồn thu từ đất đai tạo động lực cho sự phát triển kinh tế- xã hộicủa địa phương và để làm căn cứ pháp lý tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từchuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất khi cho thuê đất hoặc giao đất có thutiền sử dụng đất; cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấuthầu dự án có nhu cầu sử dụng đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi viphạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước; tính giá trị quyền sử dụngđất để thu lệ phí trước bạ và khi giao đất không thu tiền sử dụng đất; tính giá trị quyền

sử dụng đất để tiến hành bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đíchquốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế

Tuy nhiên, do các yếu tố khách quan và chủ quan, giá đất do UBND tỉnh banhành có sự chênh lệch so với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường Sự chênhlệch này ảnh hưởng đến công tác quản lý về giá đất, gây ảnh hưởng không tốt đối vớingười sử dụng đất và Nhà nước, đại diện sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhấtquản lý về đất đai Vì vậy cần có sự triển khai nghiên cứu toàn diện về thực trạng, sựtương tác giữa giá đất trên thị trương chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giá đất doUBND cấp tỉnh ban hành hàng năm, nhằm đưa ra giải pháp về vấn đề này

Xuất phát từ những vấn đề trên, em thực hiện đề tài: “Định giá đất ở đô thị tại

thành phố Tuy Hoà phục vụ xây dựng bảng giá đất tỉnh Phú Yên”.

 Mục tiêu nghiên cứu:

Định giá đất ở tại đô thị dựa trên thông tin điều tra khảo sát theo mẫu phiếu điềutra qui định; phục vụ cho công tác xây dựng bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Phú Yên

 Đối tượng nghiên cứu:

Những thửa đất thuộc điểm điều tra đã được chuyển nhượng thành công trongnăm điều tra (bao gồm cả giá đất giao dịch trên sàn bất động sản) hoặc những thửa đấtđang cho thu nhập như: đất đang cho thuê hoặc đất sản xuất nông nghiệp, đất làm mặtbằng sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp theo quy định tại Khoản 4 Điều 9 Thông tư02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 8/1/2010 hướng dẫn xây dựng, thẩm định, banhành bảng giá đất và điều chỉnh giá đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, thành phốtrực thuộc Trung ương

 Phạm vi nghiên cứu:

Địa bàn nghiên cứu: thành phố Tuy Hoà tỉnh Phú yên

Thời gian nghiên cứu: từ ngày 15/3/2010 đến ngày 15/7/2010

Phần I: TỔNG QUAN

I.1 Cơ sở khoa học

I.1.1 Khái niệm đất đai

Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế, kết quả của mối quan hệ tổng hoà giữa đất vàhoạt động kinh tế xã hội của con người trong cộng đồng dân tộc trên một lãnh thổ nhấtđịnh Về mặt không gian thì đất đai bao gồm cả phần bề mặt với không gian bên trên

và bề sâu trong lòng đất Đất đai được hiểu ở góc độ tổng thể là trái đất hay trongphạm vi một không gian giới hạn, như trong phạm vi lãnh thổ quốc gia là quỹ đất đaiquốc gia, trong phạm vi địa giới hành chính là quỹ đất đai của cấp hành chính tươngứng, trong phạm vi ranh giới địa chính là quỹ đất đai của chủ thể sử dụng đất đai.Khái niệm đất đai không đồng nhất với khái niệm lãnh thổ và đất Lãnh thổđược hiểu là địa bàn cư trú của cộng đồng dân tộc trong một không gian và thời gianxác định, là phạm trù địa lý - dân tộc Đất là lớp bề mặt trái đất hiểu theo nghĩa rộnghơn so với khái niệm thổ nhưỡng, đất đai là phạm trù địa lý tự nhiên

Khái niệm đất ở đô thị: đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xâydựng các công trình phục vụ đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đôthị, phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xétduyệt

I.1.2 Thuộc tính cơ bản của đất đai

Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế nên nó có hai thuộc tính tự nhiên và xã hội đặctrưng cho khả năng của đất đai đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội của conngười

Thuộc tính tự nhiên bao gồm các thuộc tính không gian như diện tích, hình thể,chiều dài, chiều rộng và vị trí cùng với các đặc điểm về địa chất, địa chấn, địa hình, địamạo và các tính chất sinh lý hóa của đất kết hợp với giá trị đầu tư vào đất đai

Thuộc tính xã hội của đất đai chính là vị thế của đất đai - là hình thức đo sựmong muốn về mặt xã hội gắn với đất đai tại một vị trí nhất định, là những thuộc tínhphi vật thể Vị thế cũng được hiểu là tổng hòa các quan hệ xã hội, được hình thành từcác tương tác thị trường và phi thị trường Vị thế đất đai được xác định thông qua sốlượng, chất lượng và cường độ quan hệ xã hội Đất đai có vị thế cao hay thấp phụthuộc vào khả năng thiết lập cho người sử dụng đất đai được nhiều hay ít mối quan hệvới các nhà cung cấp dịch vụ đô thị, với những người láng giềng và với các đối táckhác… Cường độ quan hệ bị ảnh hưởng bởi yếu tố khoảng cách không gian, giảm dầnphi tuyến theo sự tăng dần của khoảng cách, “Bán anh em xa, mua láng giềng gần”

Vị thế xã hội của đất đai là phạm trù tổng hợp các điều kiện kinh tế - xã hội vàpháp luật cấu thành giá đất Vị thế đất đai được phản ánh thông qua các đặc điểm kinh

tế - xã hội và pháp luật của đất đai Các thửa đất có các điều kiện kinh tế - xã hội vàpháp luật như nhau thì có cùng một mức vị thế xã hội

Vị thế đất đai khác với vị trí đất đai Vị thế là thuộc tính xã hội của đất đai, còn

vị trí là thuộc tính không gian của nó Vị thế của đất đai là thuộc tính không gian tâm

lý của con người, còn vị trí của đất đai là thuộc tính không gian địa lý tự nhiên Kháiniệm vị thế không đồng nhất với khái niệm vị trí, “Đồng sàng, dị mộng”.

Vị trí địa lý của đất đai là bất biến, nhưng khả năng sinh lời của đất đai thay đổitheo sự thay đổi của các điều kiện kinh tế, xã hội và pháp luật

Vậy tại sao trong nghiên cứu cũng như trong thực tế định giá đất đai thường chỉnói đến “vị trí, vị trí và vị trí”? Phải chăng vị trí địa lý là yếu tố cấu thành giá trị củađất đai, là thuộc tính quan trọng mà các nhà định giá cần phải quan tâm?

Trước hết cần xem xét mối quan hệ giữa vị trí địa lý của đất đai và giá trị của

nó Từ thực tế có thể khẳng định giữa chúng không có quan hệ với nhau Vị trí tự bảnthân nó, tức vị trí trong trạng thái “trần trụi” không có ảnh hưởng tác động đến giá trịđất đai, không phải là thuộc tính mà nhà định giá cần quan tâm

Thuộc tính vị trí của đất đai mà các nhà định giá muốn nói đến chính là vị trítrong không gian địa lý - kinh tế, vị trí trong không gian kinh tế - xã hội đô thị Ở đây,

có thể nói, vị trí địa lý đã được bao phủ bởi các thuộc tính kinh tế - xã hội của đất đai,theo logic của lý thuyết vị thế - chất lượng, đấy chính là vị thế, thuộc tính tạo ra “khảnăng sinh lời của vị trí”, lợi ích so sánh của các đơn vị diện tích đất đai ở các vị tríkhác nhau

I.1.3 Đặc điểm của đất đai

Đất đai có khả năng tái tạo và nâng cao chất lượng về mặt tự nhiên và vị thế xãhội thông qua hoạt động đầu tư của con người Ngoài ra đất đai còn có một số đặc tínhkhác như: tính cố định, tính khan hiếm, tính dị biệt, tính thích ứng và tính tăng trị

- Tính dị biệt tức sự khác biệt, nhưng chỉ khác biệt tương đối Có nghĩa là cácthửa đất đai khác nhau về mặt lượng, không khác nhau về mặt chất

- Tính thích ứng là khả năng sử dụng vào các mục đích khác nhau

- Tính tăng trị có nghĩa là giá trị đất đai có xu hướng tăng dần do nhu cầu và giátrị đầu tư vào đất đai ngày càng tăng

I.1.4 Khái niệm giá trị đất đai

Trong thị trường giá cả của đất đai được hình thành thông qua quan hệ cung cầu.Khi có sự cân bằng cung cầu trên thị trường hình thành giá cả cân bằng thị trường củađất đai Giá cả cân bằng này sẽ thay đổi khi có sự mất cân đối cung cầu: giá giảm khicung lớn hơn cầu và tăng khi cung nhỏ hơn cầu trong điều kiện các yếu tố khác khôngthay đổi Giá cả thị trường là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị thị trường.Giá trị đất đai bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vô hình Giá trị hữu hình ứngvới các thuộc tính không gian (diện tích, hình thể, vị trí) cùng với các đặc điểm về địahình, địa mạo, địa chất, địa chấn và các tính chất sinh lý hoá của đất kết hợp với giá trịđầu tư phát triển hạ tầng đất đai Giá trị vô hình ứng với vị thế xã hội của đất đai.Giá trị biểu hiện bằng đơn vị tiền tệ được gọi là giá cả Trong thực tế thường gặpcác loại giá như: giá cảm nhận, giá mua bán và giá thị trường

Giá cảm nhận ứng với lợi ích cảm nhận được từ các thuộc tính tự nhiên và xãhội của đất đai Khi thị trường ở trạng thái cân bằng, giá cảm nhận sẽ cân bằng với lợi

ích cảm nhận trong các phân khúc thị trường và tạo thành đường cân bằng giá trị(VEL) Đường cân bằng này thể hiện quy luật “Tiền nào của nấy”.

Trong thực tế, mức giá cảm nhận của một thửa đất cụ thể xác định tham chiếutheo thông tin giá cả giao dịch trên thị trường (bằng cách tham khảo giá cả giao dịch từngười hàng xóm, hay thông qua tư vấn thẩm định giá) Giá cảm nhận có thể được biểuhiện dưới hình thức giá rao bán, giá rao mua Thông thường giá rao bán thường caohơn giá cảm nhận cân bằng và giá rao mua lại thấp hơn giá cảm nhận cân bằng, (hình1)

Giá mua bán dao động xung quanh giá cảm nhận, phụ thuộc vào khả năng cảmnhận về lợi ích thu được từ đất đai Cùng một thửa đất thì lợi ích cảm nhận được hoàntoàn khác nhau đối với mỗi người Mỗi người có một hoàn cảnh sống khác nhau, vị thế

xã hội khác nhau, thì nhận định khác nhau về mức độ quan trọng và lợi ích của đất đai,nên đánh giá khác nhau về giá cảm nhận Giá mua bán được hình thành trong các tìnhhuống giao dịch cụ thể, mang tính phải chăng, tức tương xứng với lợi ích cảm nhậnđược trong một bối cảnh cụ thể

Giá thị trường được hình thành thông qua quan hệ cung cầu thị trường về đấtđai, là giá trị trung bình của các mức giá mua bán cụ thể, được chấp nhận bởi đa số(hình 2)

D Giá rao mua Giá rao bán

Hình I.1 Bản đồ giá trị

I.1.5 Khái niệm khung giá và bảng giá đất đai

Khung giá đất đai được hiểu là giới hạn trên và giới hạn dưới về giá của một loạiđất đai cụ thể được xác định phù hợp với quy luật phân vùng sử dụng đất đai nhằm bảo

vệ quyền lợi của người sử dụng đất đai, cũng như đảm bảo cho đất đai được sử dụngđúng với mục đích tiềm năng, (xem hình 3) Khung giá đất đai do Chính phủ ban hànhtrong một giai đoạn phát triển kinh tế xã hội nhất định

Bảng giá đất đai được xây dựng trên cơ sở khung giá đất đai, chi tiết hóa khunggiá đất đai theo sự khác biệt về điều kiện tự nhiên, kỹ thuật hạ tầng và kinh tế xã hộicủa các vị trí trong phạm vi của từng phân vùng sử dụng đất đai Bảng giá đất đai doUBND các tỉnh thành ban hành định kỳ hàng năm

Hình I.2 Giá cả đất đai trong các phân khúc thị trường

12, 0

I.1.6 Vị trí và vai trò của công tác định giá đất trong hệ thống quản lý Nhà nước về đất đai và bất động sản:

Giá đất được sản sinh ra trên cơ sở các giao dich về quyền sở hữu hoặc quyền

sử dụng, tuân thủ quy luật cung cầu nhưng do những đặc điểm của hàng hoá đất đai tácđộng làm cho biến động của giá đất mang tính đặc thù; vì vậy căn cứ vào chính sáchkinh tế quốc gia và tình hình thị trường đất đai, bất động sản của từng thời kỳ nhấtđinh, Chính phủ đã xây dựng một chế độ quản lý giá đất tương thích, bảo đảm quyềnlợi hợp pháp của Nhà nước và các bên giao dịch, duy trì sự phát triển lành mạnh củathị trường đất đai và bất động sản Định giá đất là cơ sở của quản lý giá đất, tiêu chuẩngiá đất được xác định một cách khoa học là yêu cầu của việc sử dụng hợp lý đất đai,quản lý đất đai và giá đất ở tầm vĩ mô và vi mô Định giá đất cung cấp tiêu chuẩn thịtrường cho việc hoạch định chính sách quản lý giá đất, đồng thời các tài liệu thịtrường về tiêu chuẩn, quy phạm quản lý giá đất thúc đẩy hệ thống hóa phương phápđịnh giá và nâng cao độ chính xác của công tác định giá Từ đó thấy rõ rằng có sựquan hệ mật thiết giữa việc định giá đất với việc quản lý đất đai và quản lý thị trườngbất động sản Quản lý tốt giá đất sẽ mang lại những tác động tích cực sau đây: đềphòng được giá cả đất đai tăng lên một cách đột biến; đề phòng được nạn đầu cơ đấtđai; thúc đẩy sử dụng đất hợp lý; quy phạm hoá được hành vi giao dịch của hai bên,góp phần xây dựng một thị trường đất đai có quy phạm, định giá đất được khách quan

và chính xác; ngăn chặn được thất thoát nguồn thu ngân sách từ đất đai

I.1.7 Các phương pháp định giá đất đai:

I.1.7.1 Phương pháp so sánh trực tiếp:

Việc định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp phải tiến hành các bướcsau đây:

a- Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin

- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống (đất chưa được đầu tư xây dựngcác công trình trên đất) so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thậpthông tin

Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống ở khuvực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá đã được chuyểnnhượng thành công trên thị trường (bao gồm giao dịch trực tiếp giữa các cá nhân, tổchức với nhau; trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giao dịch thành công trên sàn giaodịch bất động sản) có những đặc điểm tương tự với thửa đất, khu đất cần định giá về:loại đất, vị trí đất, qui mô diện tích, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý và mục đích sửdụng đất

- Thời gian thu thập thông tin:

Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất vớithời điểm khảo sát để xác định giá của thửa đất, khu đất cần định giá

Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian gầnnhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụngđất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm khảo sát để xác định giá đất

- Những thông tin cần thu thập:

+ Vị trí;

+ Hiện trạng sử dụng đất (loại đất, qui mô diện tích và kích thước các cạnh, địahình, tài sản trên đất, mục đích sử dụng đất hiện tại, mục đích sử dụng đất theo quyhoạch);

+ Điều kiện về kết cấu hạ tầng;

+ Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên như cảnh quan, nguồn nước, khôngkhí, tiếng ồn, v.v và môi trường xã hội như trật tự và an ninh xã hội, trình độ dân trí);+ Các đặc điểm về pháp lý (qui hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nơi cóthửa đất, khu đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; mức độ hoàn thành nghĩa vụ tàichính về đất đai theo quy định của pháp luật, v.v.);

+ Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thànhcông; mức giá chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

+ Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán

- Điều kiện của thông tin:

Những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịchchuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thườngquy định tại khoản 2 Điều 1của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP

b- Bước 2: So sánh, phân tích thông tin:

Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở Bước 1, tiến hành tổnghợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa cácthửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá Trên cơ sở đó xác định cáctiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cầnđịnh giá

c- Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất,

khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cầnđịnh giá

Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điềuchỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:

so sánh



Mức tiền điều chỉnh về giáhình thành từ những yếu tốkhác biệt của từng thửađất, khu đất so sánh vớithửa đất, khu đất cần địnhgiá

Trong đó, mức tiền điều chỉnh về giá xuất phát từ những khác biệt về vị trí đất,kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mức độ ô nhiễm môi trường, v.v của từng thửa đất,khu đất so sánh so với thửa đất, khu đất cần định giá Mức tiền điều chỉnh về giá theotừng yếu tố khác biệt giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá (có thể tính theogiá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần trăm (%) của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đấtthực tế của thửa đất so sánh trên thị trường trong điều kiện bình thường tại địa phương,sau đó tính thành tiền) được xác định căn cứ vào đánh giá của các tổ chức tư vấn hoặc

các chuyên viên và cơ quan có nhiệm vụ trực tiếp xác định giá đất tham mưu cho Ủyban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể tại địa phương căn cứ vào các chứng

cứ thị trường

Trường hợp giá đất có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyểnnhượng thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giácủa thửa đất cần định giá, thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của thửa đất

so sánh theo công thức nêu trên, cần phải điều chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá chuyểnnhượng quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh theo chỉ số biến động (tăng hoặc giảm)giá của loại đất đó trong khoảng thời gian này Chỉ số biến động giá của từng loại đất

có thể được tính toán từ những thông tin mà Sở Tài chính hoặc các tổ chức tư vấn vềgiá đất thu thập thông qua việc điều tra, khảo sát và thống kê giá đất theo hướng dẫntại Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc tổchức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đấttheo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP; hoặc số liệu thống kê của cơ quanthống kê (nếu có)

d- Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân

của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt

về giá ở Bước 3

I.1.7.2 Phương pháp thu nhập:

Việc định giá đất theo phương pháp thu nhập phải tiến hành các bước sau:

a- Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định

giá

- Đối với đất trống hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc (nhà cửa) để chothuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê đất hoặc số tiềnthuê bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) thu được hàng năm Tiền thuê đấthoặc tiền thuê bất động sản tính theo mặt bằng giá tiền thuê đất hoặc bất động sản trênthị trường tại thời điểm định giá đất

- Đối với đất nông nghiệp mà người được giao đất tự tổ chức sản xuất thì tổngthu nhập được tính như sau:

+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản thì tổng thu nhập củathửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất nói trên của thửađất thu được hàng năm

+ Đối với đất trồng cây lâu năm (cây ăn quả, cây công nghiệp, cây lấy gỗ) thìtổng thu nhập được tính trên cơ sở doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn,doanh thu một lần tùy theo đặc điểm của từng loại cây

b- Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập

Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như thuế sử dụng đất, chi phí đầu

tư cải tạo, chi phí sản xuất Các khoản chi phí này được tính theo các quy định hiệnhành của Nhà nước; khoản chi phí nào không có quy định của Nhà nước thì tính theogiá thực tế phổ biến tại thị trường địa phương mà cơ sở sản xuất, kinh doanh đã chi trả(qui định trong hợp đồng, hóa đơn mua bán hàng hóa do cơ quan tài chính có thẩmquyền phát hành)

Đối với trường hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng các tài sảntrên đất, tổng chi phí hàng năm không bao gồm khoản trích khấu hao cơ bản của cáctài sản trên đất.

c- Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau:

Thu nhập thuần túy

hàng năm = Tổng thu nhập hàngnăm đã tính ở Bước1 - Tổng chi phí đã tínhở Bước 2

d- Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam (VNĐ) loại có kỳ hạn 12 tháng làmức lãi suất tại ngân hàng thương mại có mức lãi suất cao nhất tại địa phương

Đối với những thửa đất đã được đầu tư, xây dựng các tài sản trên đất (bao gồmcông trình, nhà cửa, vật kiến trúc; hoặc trồng cây lâu năm như cao su, cà phê, chè, tiêu,điều, cây ăn quả, v.v.) để đưa vào kinh doanh, sản xuất thì trước hết áp dụng phươngpháp thu nhập để ước tính giá trị của cả thửa đất và tài sản trên đất; sau đó thực hiệnkhấu trừ phần giá trị tài sản trên đất, phần còn lại là giá trị của thửa đất

I.1.7.3 Phương pháp chiết trừ:

Khi áp dụng phương pháp chiết trừ để định giá đất cho mỗi loại đất phải tiếnhành các bước sau đây:

a- Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất động sản

(bao gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của cácbất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá (vị trí, hiệntrạng, điều kiện kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mục đích sử dụng, giá cả…)

Thời gian của những thông tin cần thu thập trên thị trường áp dụng như hướngdẫn tại Bước 1 của Phương pháp so sánh trực tiếp.

b- Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên đất

(bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản nói trên

c- Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất.

Giá trị hiện tại của các

tài sản trên đất = Giá trị xây dựng mớitại thời điểm định giá  Phần giá trịhao mòn

Trong đó:

- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá được tính bằng chi phí thay thế đểđầu tư xây dựng các tài sản mới có công dụng tương đương với các tài sản hiện có trênđất hoặc chi phí tái tạo (tức là, đầu tư xây dựng các tài sản mới giống y hệt) các tài sảntrên đất đó Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp

và mức lãi hợp lý cho người đầu tư xây dựng

- Giá trị hao mòn của các tài sản trên đất bao gồm cả hao mòn hữu hình và haomòn vô hình (bao gồm các hao mòn về mặt vật lý do hư hao dần trong quá trình khaithác sử dụng; hao mòn do lạc hậu về chức năng và do tác động của các yếu tố bênngoài)

Phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn của các tài sản trênđất thực hiện theo quy định hiện hành của Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính và những Tiêuchuẩn Thẩm định giá Việt Nam Trường hợp chưa có quy định hoặc hướng dẫn cụ thể

về phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn thì việc tính toán thựchiện theo đánh giá của chuyên gia tư vấn, của chuyên viên hoặc tổ chức trực tiếp xácđịnh giá trên cơ sở những thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường

d- Bước 4: Tính toán giá trị của các thửa đất của các bất động sản đã lựa chọn ở

Bước 1

Giá trị của thửa đất = Giá chuyển nhượngbất động sản  Giá trị hiện tại của các

tài sản trên đất

Đơn giá của thửa đất = Giá trị của thửa đấtDiện tích thửa đất

e- Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá

Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các thửa đấtcủa các bất động sản nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đất của các bất độngsản (tương tự như Bước 3 của phương pháp so sánh trực tiếp)

Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo đơn giá bình quân của cácđơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản đó

I.1.7.4 Phương pháp thặng dư:

Khi áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất phải tiến hành các bước sauđây:

a- Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất

dựa vào các căn cứ sau:

- Đặc điểm của khu đất;

- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị; quy hoạch và các quy định về xây dựng;quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

b- Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản.

Tổng giá trị phát triển của bất động sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân

lô, v.v dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất

Việc ước tính tổng giá trị phát triển phải tiến hành trên cơ sở điều tra, khảo sátgiá chuyển nhượng thực tế trên thị trường đối với nhà cửa, căn hộ, công trình kiếntrúc, đất phân lô, v.v tại những dự án đã hoàn thành mà có những đặc điểm tương tựvới dự án bất động sản dự kiến đầu tư xây dựng ở khu vực liền kề hoặc những khu vựclân cận có mức sinh lợi, có điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương; có dự kiến và tínhđến xu hướng và mức độ biến động của giá thị trường để ước tính mức giá dự kiến bánđược cho phù hợp với thực tế

c- Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển.

Chi phí phát triển bao gồm tất cả các khoản chi phí mà nhà đầu tư bỏ ra để xâydựng kết cấu hạ tầng (bao gồm xây dựng đường sá, hệ thống cấp, thoát nước, hệ thốngcung cấp điện, v.v.); tạo cảnh quan môi trường; xây dựng nhà cửa, vật kiến trúc hoặcphân lô đất để bán theo đúng quy hoạch chi tiết đã được cơ quan có thẩm quyền phêduyệt; chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý chung; lợi nhuận của nhà đầu tư(có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh)

Việc ước tính tổng chi phí phát triển phải được xác định trên cơ sở đơn giá, suấtvốn đầu tư, những định mức theo hướng dẫn hoặc theo quy định của cơ quan Nhànước có thẩm quyền Trường hợp chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyđịnh, hướng dẫn thì xác định theo mức chi phí thực tế phổ biến của các dự án tương tự

ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận

Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm, nhiềugiai đoạn khác nhau và ước tính các khoản doanh thu và chi phí thực hiện theo từngnăm thì phải chiết khấu các khoản doanh thu và chi phí về giá trị hiện tại tại thời điểmđịnh giá đất theo công thức sau:

Trong đó:

- Cilà chi phí năm thứ i của dự án

- r là tỷ lệ chiết khấu dòng tiền quy về giá trị thời điểm hiện tại (tính theo lãisuất cho vay của các ngân hàng thương mại cho vay để thực hiện dự án đầu tưphát triển bất động sản)

- n là số năm thực hiện dự án (từ khi khởi công đến khi hoàn thành dự án đầu

tư phát triển bất động sản)

d- Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất:

Giá trị ước tính của

thửa đất = Tổng giá trịphát triển  Tổng chi phíphát triển

I.1.7.5 Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất:

a) Khi áp dụng các phương pháp xác định giá đất các thông tin, số liệu cần thiết

để tính toán đi đến kết luận về mức giá cụ thể đều phải thu thập trên thị trường trongđiều kiện bình thường, đồng thời phải phân tích, lựa chọn các thông tin, số liệu chínhxác và có độ tin cậy cao

b) Trong trường hợp thu thập được đầy đủ thông tin, số liệu để có thể áp dụng

cả bốn phương pháp xác định giá đất, thì sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp làmphương pháp chủ yếu để xác định giá đất

c) Trong các trường hợp sau đây cần phải sử dụng kết hợp ít nhất hai phương

pháp xác định giá đất để kiểm tra, so sánh, đối chiếu các mức giá ước tính để quyếtđịnh mức giá cụ thể:

- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị trường,

số liệu thu thập được không có tính hệ thống;

- Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động thất thường,không phản ánh đúng quan hệ cung - cầu về đất trong điều kiện bình thường

- Mức giá đất ước tính bằng cách áp dụng một trong hai phương pháp xác địnhgiá đất có kết quả cao hơn mức giá tối đa của khung giá do Chính phủ qui định tạiKhoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP

c) Các phương pháp xác định giá đất trên đây được áp dụng để xác định giá trị

của thửa đất, khu đất cụ thể làm căn cứ để định giá đất hàng loạt cho từng vị trí đất,từng vùng giá trị đất

I.1.7.6 Các nguyên tắc định giá đất cơ bản:

* Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất Một bất động sản được đánh giá là

sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy bất động sản đó đangđược sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năngcho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất vàtốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định

Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quantrọng nhất của định giá bất động sản

Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được phản ánh ở 4 mặtsau đây:

- Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốtnhất khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất (cho nhiều người hoặc mộtngười cụ thể);

- Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốtnhất khi mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp, được nhà nước thừa nhận và bảohộ

- Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốtnhất khi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại củathu nhập ròng trong tương lai là cao nhất

- Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốtnhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất

* Nguyên tắc cung - cầu

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác củacung và cầu Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thịtrường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thịtrường sẽ tăng lên, khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽtăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc độ tăngcủa cầu lớn hơn cung và ngược lại

* Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực

từ bất động sản

Nguyên tắc này cho rằng, để ước tính giá trị thực một bất động sản, cần phảiđánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản đó.Việc đánh giá các yếu tố nói trên được thực hiện thông qua hoạt động xem xét, đánhgiá mặt giá trị của từng yếu tố Để đảm bảo tính đồng nhất về mặt giá trị, thường trongquá trình đánh giá người ta đưa giá trị của từng yếu tố về cùng một mặt bằng thời gian.Các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản bao gồm: Lao động,vốn, đất đai, quản lý

* Nguyên tắc thay đổi

Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường của một loại bất động sản cụ thể khôngbao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội vàmôi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của bất động sản, thay đổi môi trườngcủa bất động sản, thay đổi cả xu thế của thị trường đối với loại bất động sản đó như xuthế về quy mô đầu tư bất động sản, về chất lượng đầu tư bất động sản Sự thay đổi làmột quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc vào ý muốn chủ quancủa con người, việc ước tính giá thị trường hay việc định giá trên cơ sở giá thị trườngtuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giá, nhưng nó bao hàm phản ánh được cả xu thếtương lai của bất động sản Nguyên tắc “thay đổi” luôn vận dụng kết hợp với nguyêntắc “dự báo”

* Nguyên tắc cân đối

Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu, đó là sự đầu tư hợp lý giữa cácyếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường một bất động sản hoặc các bất động sản trong cùngmột khu vực, một vùng xác định, để giá trị thu được từ chúng đạt tới mức cao nhất.Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép

- Khi áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt: Nguyên tắc này cho rằng giá

thị trường tối đa đạt tới khi các yếu tố tạo ra bất động sản đạt tới trạng thái cân đối.

- Khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể, nguyên tắc cân đối chỉ rarằng giá thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quỹ đất dành cho việcxây dựng bất động sản đó được sử dụng hợp lý

Nguyên tắc cân đối khi áp dụng cho một vùng hay một khu vực cụ thể nào đóthường có sự kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh

* Nguyên tắc phù hợp

Nguyên tắc này cho rằng, việc định giá một bất động sản phải trên cơ sở một giátrị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản đó Trong thực tế một bất động sản

có thể được sử dụng vào nhiều mục đích Do đó, mỗi bất động sản cùng một lúc có thể

có nhiều loại giá trị khác nhau như giá trị để ở, giá trị để kinh doanh thương mại - dịch

vụ, giá trị hiện tại, giá trị tiềm năng… Trong đó, mục đích sử dụng đất là căn cứ mangtính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích sử dụng của toàn bất độngsản Vì vậy, khi định giá một bất động sản phải căn cứ vào mục đích sử dụng chínhcủa bất động sản để định giá, không được lẫn lộn với các sử dụng khác và càng khôngđược lẫn lộn với sử dụng tiềm năng

* Nguyên tắc cạnh tranh

Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, bởi vậytính chất và mức độ của cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hoá thông thường.Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định giá của bấtđộng sản Các thửa đất có thể không giống nhau nhưng chúng có thể thay thế được chonhau Người mua bất động sản thuộc khu vực dân cư có thể thích một vị trí hoặc mộtloại nhà biệt thự, nhưng người đó cũng có thể thay bằng một vị trí hoặc một laọi nhà ởkhác nếu giá cả hấp dẫn Những người kinh doanh bất động sản có thể chuyển từ thịtrường bất động sản địa phương này để đến thị trường bất động sản của địa phươngkhác để tìm kiếm lợi nhuận cao hơn

* Nguyên tắc đóng góp

Nguyên tắc đóng góp cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành bất động sảntuỳ thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ bất động sản mà nótham gia hợp thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập của bất động sản mà

nó tham gia hợp thành

Với các bất động sản tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó củabất động sản có thể được đo bằng định lượng về giá trị mà nó đóng góp vào tổng thunhập thực, vì thu nhập thực có thể được vốn hoá thành giá trị

* Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi

Nguyên tắc này cho rằng khi sự gia tăng liên tục của một nhân tố trong sản xuấtdiễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cố định, thì thu nhập thực (thu nhập ròng) sẽtăng lên tới một giới hạn nhất định Sau đó sự gia tăng liên tục của nhân tố đó sẽ làmgiảm giá trị thu nhập thực (thu nhập ròng) trong tương lai

* Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác

Tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác trongđịnh giá bất động sản được hiểu, đó là sự phản ánh tính phụ thuộc về mặt giá trị củabất động sản chủ thể được đầu tư so với các bất động sản so sánh trong cùng một vùnggiá trị

Giá trị thị trường của những bất động sản có giá trị thực thấp sẽ được tăng thêm nhờ sự

hội nhập với các bất động sản khác trong vùng có cùng kiểu loại sử dụng nhưng chúng

có giá trị cao hơn nhiều lần

Những bất động sản có giá trị thực cao nằm trong một khu vực mà những bấtđộng sản ở đó chủ yếu có giá trị thấp hơn nhiều lần, thì giá trị thị trường của các bấtđộng sản có giá trị cao đó có chiều hướng giảm so với giá trị thực của chính nó

* Nguyên tắc thay thế

Các nhà kinh tế chia các yếu tố sản xuất ra làm 4 nhóm: đất đai, lao động, vốn

và quản lý Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất cho rằng phần thu nhập còn lại sau khitrừ các khoản chi phí về lao động, vốn và quản lý là thuộc về đất đai Nguyên tắc khảnăng sinh lời từ đất nhấn mạnh đến đặc tính “độc nhất vô nhị” về vị trí của thửa đấttrong sản xuất kinh doanh, nguyên tắc này giúp cho việc giải thích tại sao giá trị củađất lại có thể thay đổi một cách mạnh mẽ theo các vị trí

I.2 Cơ sở pháp lý

- Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003;

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ vềthi hành Luật Đất đai;

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính Phủ vềphương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính Phủ sửađổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 củaChính Phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08 tháng 01 năm

2010 của liên Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn xây dựng, thẩmđịnh và ban hành bảng giá đất, điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền UBND tỉnh,thành phố trực thuộc Trung ương;

- Thông tư số 03/2010/TT-BTNMT, ngày 01 tháng 02 năm 2010 của Bộ Tàinguyên và Môi trường quy định về Định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng bảng giá đất;

- Căn cứ Thông tư liên tịch số 04/2007/TTLT-BTNMT-BTC ngày 27/02/2007của liên Bộ: Tài nguyên Môi trường – Bộ Tài chính Hướng dẫn lập dự toán kinh phí

đo đạc bản đồ và quản lý đất đai;

- Căn cứ Công văn số 1396/BTNMT-TC ngày 27/4/2010 của Bộ Tài nguyên vàMôi trường V/v lập dự toán kinh phí thực hiện xây dựng bảng giá đất phục vụ công tácquản lý đất đai;

- Kế thừa Quyết định số 2391/2009/QĐ-UBND ngày 28 tháng 12 năm 2009của UBND tỉnh Phú Yên V/v Ban hành bảng giá các loại đất trên địa bàn Tỉnh năm2010

I.3 Khái quát địa bàn nghiên cứu

I.3.1 Điều kiện tự nhiên

I.3.1.1 Vị trí địa lý

Thành phố Tuy Hoà là trung tâm tỉnh lỵ tỉnh Phú Yên, có toạ độ địa lý từ 109010’đến 109021’05’’ kinh độ đông và 13000’30’’ đến 13011’00’’ vĩ độ bắc, có vị trí tiếp giáp:

- Phía Đông giáp Biển Đông;

- Phía Tây giáp huyện Phú Hoà :

- Phía Nam giáp huyện Đông Hoà;

- Phía Bắc giáp huyện Tuy An

Thành phố Tuy Hoà có quốc lộ 1A, quốc lộ 25, đường tỉnh 645, tuyến đường sắtBắc Nam và có sân bay Tuy Hòa, đây là huyết mạch giao thông liên kết Tuy Hoà vớicác vùng, tỉnh trong cả nước

Hình I.4: Bản đồ hành chính tỉnh Phú Yên

I.3.1.2 Địa hình, địa mạo

Thành phố Tuy Hoà có địa hình địa mạo khá phức tạp, núi cao xen giữa đồngbằng và cồn cát ven biển Trong thành phố có ngọn núi Chóp Chài với độ cao 389 m,Núi Nhạn có đỉnh cao 65 m Bên cạnh đó xen kẽ là khu ruộng Bình Kiến nằm ở phíatây, khu ruộng Ninh Tịnh nằm ở giữa lòng thành phố theo hướng Tây Bắc - Đông Nam

có địa hình thấp trũng và cao độ từ -0,2m đến 1,5m

- Khu vực nam thành phố địa hình thấp, cao độ phổ biến từ 1,5 đến 2,5 m

- Khu vực ven quốc lộ 1A và đường sắt cao độ địa hình phổ biến từ 5 đến 10 m

Nhìn chung địa hình của thành phố tương đối phức tạp làm ảnh hưởng không nhỏ đếnviệc xây dựng kiến trúc đô thị cũng như việc sản xuất canh tác của nhân dân

I.3.1.3 Khí hậu

Thành phố Tuy Hòa nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa nóng ẩm, có 2mùa (mùa khô và mưa); Mùa khô kéo dài từ tháng 1 đến tháng 8; Mùa mưa từ tháng 9đến tháng 12

- Nhiệt độ: Nhiệt độ không khí trung bình năm là 26,5oC

- Nắng: một năm có từ 2300 h đến 2600 h nắng

- Độ ẩm: Độ ẩm tương đối trung bình năm 80 - 82%

- Lượng nước bốc hơi bình quân hàng năm là 1.650 mm

- Gió: Gió thịnh hành theo hai hướng Đông - Bắc vào mùa đông; Tây - Namvào mùa hè

Ngoài ra hàng năm ảnh hưởng từ 1 đến 3 cơn bão đổ bộ vào vùng biển Phú Yêngây ảnh hưởng mạnh mẽ đến khí hậu vùng

- Mưa: Mùa mưa bắt đầu từ tháng 9 đến tháng 12, lượng mưa tập trung nhiều từtháng 10 và đến tháng 2 năm sau, chiếm 70 đến 80% lượng mưa cả năm Lượng mưabình quân hàng năm là 1.857 mm

I.3.1.4 Thuỷ văn và hải văn

a, Thủy văn: Thành phố Tuy Hòa chịu ảnh hưởng của chế độ dòng chảy hệthống sông Ba Sông chính dài khoảng 359 km, diện tích lưu vực khoảng 13.800 km2.Sông có đặc điểm lưu vực lớn, dốc, lưu lượng tập trung nhanh nên thường gây lũ lụtcho khu vực hạ lưu trong đó có thành phố Tuy Hòa

b, Hải văn: Biển Tuy Hòa có chế độ nhật triều không đều, hàng tháng có 20ngày nhật triều, thời gian triều dâng kéo dài hơn thời gian triều rút

- Mức nước triều cực đại: 2 m

- Mức nước triều cực tiểu: 0,5 m

- Mức nước triều trung bình: 1,23 m

Vùng bờ biển có hướng Đông và Đông Bắc nằm gần các dòng hải lưu lớn củaThái Bình Dương, bờ biển chịu tác động nhiều của chế độ hải văn, vài nơi chưa ổnđịnh Vùng biển có hiện tượng sóng địa chấn vì vậy bờ biển có độ dốc sâu, sóng lớn và

có vùng nước xoáy, cửa sông bị bồi lấp và không ổn định, rất khó khăn trong việc tìmgiải pháp thoát lũ cho cửa sông Đà Rằng

I.3.2 Các nguồn tài nguyên

I.3.2.1 Tài nguyên đất

Thành phố Tuy Hoà chưa có tài liệu khảo sát đánh giá tính chất lý hoá học củađất và địa chất công trình cụ thể; Bằng phương pháp nội suy từ Bản đồ Đất của tỉnhPhú Yên trong đó có thành phố Tuy Hoà; Theo đó thành phố 5 nhóm đất chính nhưsau:

I.3.2.1.1 Nhóm đất cát biển: 1430,80 ha, chiếm 13,39 % tổng diện tích đất tự

nhiên, phân bố ven biển dọc theo các xã như: xã An Phú, phường 9, phường 7, phường

6, phường Phú Lâm

Được phân bố ở vùng bờ biển khá bằng phẳng, lượn sóng Độ cao trung bình từ2- 10 m, các dãi cát ven Biển, ven sông khá bằng phẳng và thấp hơn Thành phần cơgiới là cát, cát thô rời rạc, tỷ lệ cát trên 97%, khả năng giữ nước và chất dinh dưỡngkém, hàm lượng dinh dưỡng trong đất thấp Khả năng khai thác loại đất này cho sảnxuất nông nghiệp rất hạn chế, cần thiết duy trì trồng dương dọc theo bờ biển để bảo vệđất, chắn cát, chắn sóng và bảo vệ môi sinh Những khu vực bằng thấp phía trong cóthể sử dụng để trồng hoa màu nhưng cần lưu ý chế độ tưới tiêu và bón phân nhiều lần

I.3.2.1.2 Nhóm đất mặn phèn: 348,60 ha chiếm 3,26 % so với tổng diện tích

đất tự nhiên phân bổ một phần của phường Phú Lâm, phường 6, phường 7, xã An Phú.Hiện nay một phần diện tích đất mặn phèn được cải tạo để trồng lúa, nuôi trồng thủysản, nuôi tôm tập trung

I.3.2.1.3 Nhóm đất phù sa: 881,61 ha, chiếm 8,25 % so với tổng diện tích đất

tự nhiên phân bổ một phần của phường Phú Lâm, xã Bình Ngọc

Đất phù sa được hình thành do sự bồi đắp của phù sa sông Đà Rằng, thuộc hệthống sông Ba chảy qua cao nguyên bazan nên có chất lượng tốt, giàu dinh dưỡng.Thành phần cơ giới đất tương đối mịn, tỷ lệ sét và limon cao (Riêng đất phù sa đượcbồi và phù sa không được bồi thành phần cơ giới nhẹ hơn, thường là cát pha, thịt nhẹ),phản ứng đất ít chua (pHKCl >4,5) Nhìn chung đất thích hợp với sinh trưởng của câylúa cao và ổn định Vì vậy cần tập trung thâm canh trên đất phù sa để tận dụng hết diệntích đất kết hợp với các biện pháp thủy lợi, phân bón, chế độ mùa vụ, giống cây trồng để đạthiệu quả cao

I.3.2.1.4 Nhóm đất đen: 2833,19 ha chiếm 26,52 % so với tổng diện tích đất tự

nhiên phân bố (ở các phường trong nội thành) và một phần của xã Hoà Kiến, BìnhKiến và phía Tây xã An Phú

Nhìn chung nhóm đất đen có nhiều ưu điểm, địa hình khá bằng phẳng, giữ ẩmtốt, các chất dinh dưỡng khá song có nhược điểm là tầng đất mỏng lẫn kết von

I.3.2.1.5 Nhóm đất đá vàng: 5187,8 ha chiếm 48,58 % so với tổng diện tích đất

tự nhiên phân bố ở xã An Phú, Hoà Kiến và một phần của xã Bình Kiến, Bình Ngọc,phường 5, phường 8, phường 9 và xã An Phú

Trong nhóm đất đá vàng thì nhóm đất nâu vàng phân bố chủ yếu ở phía Tâythành phố Tuy Hòa Đất hình thành trên đá bazan có quá trình ferralit mạnh, có thànhphần cơ giới nặng, kết cấu đất tơi xốp, hàm lượng chất hữu cơ khá, giàu đạm, lân; kalitrung bình đến khá Đất có phản ứng chua (pHKCltừ 4,0- 5,0); Cation kiềm trao đổi và

độ no bazơ thấp

I.3.2.2 Tài Nguyên nước

I.3.2.2.1 Nguồn nước mặt

- Sông Đà Rằng: Là con sông lớn ở Miền Trung; Hàng năm sông Đà Rằng đổ rabiển 1 lượng nước xấp xỉ 9 tỷ m3 Lưu lượng khá dồi dào nhưng phân bổ không đều Vềmùa kiệt (tháng 3,4,5) lưu lượng chỉ có: 0,85-0,9 m3/s; về mùa mưa (tháng 10,11) lưulượng có lúc lên tới 1000 m3/s Về độ mặn ở sông Đà Rằng theo báo cáo của Ủy bankhoa học kỹ thuật tỉnh Phú Khánh cũ cho thấy mức độ mặn ở đây không lớn, do tốc độcủa sông Đà Rằng khá cao, dũng chảy thượng nguồn đổ về trong những tháng triềucường khá phong phú nên phạm vi ảnh hưởng mặn ở đây thường xảy ra cách cửa sôngtrên dưới 4 km Vỡ vậy vị trớ lấy nước tại sông Đà Rằng có thể đạt an toàn ở điểm cáchcửa sông 10 km

- Sông Chùa hình thành từ một nhánh của sông Đà Rằng (lạch Bà Huyện) vàSông Ba, lưu lượng mùa khô nhỏ: 0,15 m3/s và bị nhiễm mặn của thủy triều; Nguồnnước ô nhiễm do toàn bộ nước thải sản xuất nông nghiệp, các cống thoát nước nội thành

đổ trực tiếp ra sông Chùa

I.3.2.2.2 Nguồn nước ngầm

Kết quả khảo sát, thăm dũ cho thấy nguồn nước ngầm của thành phố khá dồi dào

và chất lượng nước tương đối tốt; qua xử lý sơ bộ có thể dùng phục vụ cho nhu cầu ăn,uống, sinh hoạt của người dân (trừ một số vùng ven biển và gần các cửa sông lớn bịnhiễm mặn, nhiễm phèn)

I.3.2.3 Tài nguyên rừng

Theo số liệu kiểm kê diện tích rừng năm 2005 của thành phố là: 2.059 ha,chiếm khoảng 19,28 % tổng diện tích tự nhiên, còn có rừng phòng hộ ven biển vườnthực vật núi Nhạn, núi Chóp Chài, cây xanh ven đô thị với tiềm năng lâm nghiệp khálớn Trong những năm gần đây hệ động, thực vật rừng Tuy Hòa có bị giảm đáng kể cả

về số lượng lẫn chất lượng; nguyên nhân chủ yếu do mất rừng, do ý thức bảo vệ rừngcủa người dân chưa cao và do công tác quản lý, bảo tồn thiên nhiên chưa tốt

I.3.2.4 Tài nguyên biển

Thành phố Tuy Hòa có bờ biển dài trên 14 km không những là điều kiện thuậnlợi cho ngành thủy sản phát triển mà còn là tiềm năng lớn cho ngành du lịch Theonhiều nghiên cứu của thành phố và tỉnh Phú Yên cho thấy biển Tuy Hòa có trên dưới

500 loài cá, 38 loài tôm, 15 loài mực; trong đó có nhiều loài có giá trị kinh tếcao Hiện nay thành phố đang có những chủ chương cho việc phát triển ngành ngưnghiệp và đánh bắt xa bờ ngành du lịch biển nhằm khai thác những lợi thế để ngangtầm với tiềm năng hiện có

I.3.2.5 Tài nguyên nhân văn

Thành phố có một số dân tộc cùng chung sống trong đó người dân tộc kinhchiếm 95 %, còn lại là dân tộc Hoa, Tày Tôn giáo chủ yếu là đạo Phật, Thiên ChúaGiáo, đạo Tin Lành, đạo Cao Đài, thị xã nay là thành phố Tuy Hòa được công nhận làanh hùng lực lượng vũ trang, trải qua những biến cố lịch sử của đất nước đó chi phốitrực tiếp tới con người, đúc nên ý chí kiên cường, đức tính cần cù, thông minh sáng tạo

và tấm lòng nhân ái của người dân, nỗ lực phấn đấu vươn lên xây dựng một cuộc sốngtốt đẹp hơn

I.3.2.6 Thực trạng môi trường

Quá trình đô thị hoá đang diễn ra nhanh chóng, ở thành phố có một số khu côngnghiệp mọc lên, mật độ dân cư đang phát triển, tốc độ xây dựng cơ sở hạ tầng gây ảnhhưởng không ít tới môi trường, lượng bụi, chất thải công nghiệp, tiếng ồn gây ra Vìvậy ngoài việc đầu tư phát triển sản xuất cần phải tính đến phương án bảo vệ môitrường sinh thái nhằm tạo ra sự phát triển bền vững lâu dài và nâng cao ý thức củangười dân trong việc sản xuất, sinh hoạt để tránh gây ô nhiễm môi trường

* Nhận xét chung

a Thuận lợi

- Thành phố Tuy Hoà là trung tâm chính trị, kinh tế văn hoá xã hội của tỉnh nênđược sự ưu tiên về nguồn vốn đầu tư của các ngành, là nơi tập trung nhiều nhà khoahọc của tỉnh, thuận tiện áp dụng các tiến bộ khoa học kỹ thuật

- Nằm ở đầu mối giao thông của tỉnh có tuyến đường sắt Bắc- Nam, tuyến quốc

lộ 1A xuyên Việt và đường QL25 lên Tây Nguyên chạy qua, đặc biệt có sân bay TuyHoà hiện đó được chính thức đưa vào sử dụng, từng bước trở thành sân bay dân dụnglớn của Nam Trung Bộ

- Thành phố Tuy Hoà có cảnh quan thiên nhiên tươi đẹp có Biển, có núi có sông

và có các công trình kiến trúc cổ kính tạo nên tiềm năng phát triển du lịch dịch vụrất lớn

b Khó khăn

- Địa hình khá phức tạp vừa có đồi núi, có đồng bằng và Biển lại bị chia cắt bởihai con sông Đà Rằng và sông Chùa tạo nên sự chia cắt mạnh của địa hình, dễ gâyhiện tượng xói mòn, rửa trôi ở nơi địa hình cao đồng thời gây ngập úng cục bộ ởnhững nơi có địa hình bằng phẳng và thấp, gây nhiều khó khăn trong sản xuất nôngnghiệp

- Nằm ở cuối hệ thống kênh tiêu Đồng Cam phần lớn diện tích thuộc vùng trũngthấp; Vào mùa khô thời tiết nắng nóng, lượng mưa rất ít gây hiện tượng hạn hán chocây trồng; Vào mùa mưa lượng mưa lớn lại tập trung trong thời gian ngắn nên dễ gâyhiện tượng ngập úng

- Vùng biển thành phố nằm gần các dòng hải lưu lớn của Thái Bình Dương,chịu tác động nhiều của chế độ hải văn, nhiều nơi chưa ổn định Vùng bờ biển có hiệntượng sóng địa chấn nên có độ dốc khá sâu, sóng lớn và có vùng nước xoáy rất nguyhiểm cho tàu thuyền và người dân khi đi lại trên biển; đồng thời ảnh hưởng của vùngxoáy làm cho cửa sông thường bị bồi lấp cản trở thoát nước ra biển gây ngập lụt

I.4 Nội dung nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu:

I.4.1 Nội dung nghiên cứu:

- Khái quát tình hình kinh tế xã hội và sử dụng đất trên địa bàn thành phố TuyHoà, tỉnh Phú Yên

- Thực trạng giá đất và quản lý giá đất thành phố Tuy Hoà và tỉnh Phú Yên

- Công tác định giá đất ở đô thị tại một số điểm điều tra đại diện cho đất ở đôthị tại thành phố Tuy Hoà theo các văn bản pháp quy

- Đề xuất giải pháp xây dựng và hoàn thiện hệ thống định giá, cơ chế quản lýnhà nước về giá đất

I.4.2 Phương pháp nghiên cứu:

- Phương pháp điều tra: tiến hành phỏng vấn trực tiếp thu thập thông tin về thửađất theo mẫu qui định

- Phương pháp thống kê: kiểm tra, rà soát toàn bộ số phiếu đã được điều tra vàtổng hợp theo mẫu quy định, xây dựng báo cáo về tình hình và kết quả điều tra

- Các phương pháp định giá đất theo qui định: phương pháp so sánh trực tiếp,phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ, phương pháp thặng dư

- Phương pháp phân tích- tổng hợp: đánh giá tình hình, kết quả thu thập, tổnghợp, phân tích giá đất thị trường; so sánh giá đất thị trường với giá đất cùng loại doUBND Tỉnh ban hành; đề xuất mức giá đất các khu vực, đường phố, đoạn đường phố,

vị trí trên địa bàn

I.4.3 Quy trình nghiên cứu:

- Bước 1: Lựa chọn đề tài.

- Bước 2: Xây dựng đề cương và lập kế hoạch nghiên cứu.

- Bước 3: Thu nhập và xử lý thông tin.

- Bước 4: Viết báo cáo tổng kết đề tài nghiên cứu.

- Bước 5: Đánh giá và chỉnh sửa báo cáo tổng hợp.

- Bước 6: Nộp báo cáo.