THỰC TRẠNG BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ DỰ ÁN ĐƯỜNG CAO TỐC TP.HCM-LONG THÀNH-DẦU GIÂY TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 9 - TP.HCM

Ban BT-GPMB Quận 9 được thành lập năm 2003 thể hiện sự quan tâm cũng như việc chuyên môn hóa công tác bồi thường giải phóng mặt bằng trên địa bàn Quận, việc này không chỉ phù hợp với chủ

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

THỰC TRẠNG BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ

DỰ ÁN ĐƯỜNG CAO TỐC TP.HCM-LONG THÀNH-DẦU GIÂY

TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 9 - TP.HCM

Mã số sinh viên : 06124083

Ngành : Quản Lý Đất Đai

TP.Hồ Chí Minh, tháng 07 năm 2010

Trường Đại Học Nông Lâm TP.HCM

Đề tài: “THỰC TRẠNG BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ DỰ

ÁN ĐƯỜNG CAO TỐC TP.HCM-LONG THÀNH-DẦU GIÂY TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 9 - TP HCM”

Giáo viên hướng dẫn: ThS Nguyễn Du, Bộ môn Quy hoạch, Khoa Quản lý Đất

đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP.HCM

Vấn đề giải tỏa, di dời, TĐC là một vấn đề khá “nhạy cảm” nhưng lại là một quy luật không thể tránh khỏi ở các khu vực đô thị trong quá trình chỉnh trang và phát triển TP.HCM nói chung, địa bàn Quận 9 nói riêng cũng không nằm ngoài quy luật

đó Thực hiện chủ trương đô thị hóa các quận huyện vùng ven, Quận 9 đã nhanh chóng đẩy mạnh tốc độ xây dựng, phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật Hàng loạt các dự án phục

vụ mục đích phát triển kinh tế - xã hội, an ninh – quốc phòng và lợi ích quốc gia đã và đang đặt ra vấn đề giải tỏa, di dời với phạm vi, quy mô ngày càng rộng Ban BT-GPMB Quận 9 được thành lập năm 2003 thể hiện sự quan tâm cũng như việc chuyên môn hóa công tác bồi thường giải phóng mặt bằng trên địa bàn Quận, việc này không chỉ phù hợp với chủ trương chính sách của Ủy ban nhân dân thành phố mà còn phù hợp với tình hình thực tiễn hiện nay khi mà địa bàn Quận 9 đang trong quá trình đô thị hóa mạnh mẽ và tiếp nhận rất nhiều dự án đầu tư

Đề tài thực hiện đáp ứng mục tiêu đề ra là nghiên cứu thực trạng công tác bồi thường - GPMB trên địa bàn Quận 9, cụ thể là phương án bồi thường của dự án đường cao tốc TP.HCM-Long Thành-Dầu Giây và một vài dự án khác đã và đang triển khai thực hiện Trong quá trình thực hiện, đề tài đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu: phương pháp nghiên cứu lý thuyết, phương pháp điều tra, phương pháp thu thập tài liệu, phương pháp so sánh, phương pháp thống kê, phương pháp phân tích- tổng hợp, phương pháp chuyên gia để tiến hành thu thập xử lý thông tin, tài liệu, số liệu có liên quan đến công tác BT-GPMB trên địa bàn Quận 9

Qua nghiên cứu cho thấy: chính sách quyền lợi về BT-HT-TĐC của dự án đường cao tốc TP.HCM-Long Thành-Dầu Giây được phát triển dựa trên các loại tác động thu hồi và chính sách của ADB (Asian Developement Bank) về TĐC không tự nguyện (1995) và các luật liên quan của Chính phủ Việt Nam về bồi thường và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất cho mục đích quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế

Từ kết quả nghiên cứu, đề tài đã khái quát, phân tích để làm rõ những mặt làm được và những tồn tại đồng thời đưa ra giải pháp nhằm hoàn thiện công tác bồi thường

- GPMB trên địa bàn Quận 9 nói riêng, TP.HCM nói chung theo phương châm “chăm

lo tối đa cho đời sống của những người dân bị ảnh hưởng phải giải tỏa di dời”

-BT-HT-TĐC: Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

-TĐC: Tái định cư

-TP.HCM: Thành phố Hồ Chí Minh

-BT-GPMB: Bồi thường giải phóng mặt bằng

-UBND: Ủy ban nhân dân

-TN-MT: Tài nguyên và Môi trường

-QĐ: Quyết định

-NSDĐ: Người sử dụng đất

-GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2 Kazi F Jalal, Vụ trưởng Vụ Phát triển Môi trường và Xã hội Ngân

hành phát triển Châu Á (ADB), Cẩm nang về tái định cư- Hướng dẫn thực hành, Ngân hành phát triển Châu Á

3 Báo cáo thuyết minh tổng hợp Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010, định hướng sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2006-2010) Quận 9-TP.HCM

4 Văn kiện Đại hội đại biểu Đảng bộ Quận 9 lần thứ IV nhiệm kỳ 2015)

(2010-5 Phương án bồi thường Dự án xây dựng đường cao tốc TP.HCM-Long Thành-Dầu Giây trên địa bàn Quận 9-TP.HCM

6 Phương án bồi thường Dự án đầu tư xây dựng Công viên Lịch sử-Văn hóa dân tộc tại Quận 9-TP.HCM

7 ThS Lê Mộng Triết, Bài giảng Quản lý hành chính Nhà nước về đất đai, Bộ môn Chính sách pháp luật Khoa Quản lý đất đai & Bất động

sản, Trường Đại học Nông Lâm TP.HCM

8 Lý Bích Diệp, Thực trạng đời sống các hộ gia đình sau tái định cư ở một số dự án trên địa bàn tỉnh Bình Dương, Luận văn tốt nghiệp, năm

2008, Trường Đại học Nông Lâm TP.HCM

9 Trần Thị Thành Vinh, Phân tích đơn giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn Quận 9-TP.HCM,

Luận văn tốt nghiệp, năm 2008, Trường Đại học Nông Lâm TP.HCM

10 ThS.Lê Văn Thành, Đời sống các hộ gia đình sau tái định cư

11 ThS.Dư Phước Tân, Nhận xét về một số nguyên tắc trong chính sách

di dời tái định cư tại TP.HCM

12 Tóm tắt Kế hoạch Bồi thường và tái định cư Dự án đường cao tốc Bến Lức-Long Thành

Với tất cả lòng chân thành, em xin gởi lời cảm ơn đến Quí

Thầy Cô Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản, những người

đã tận tình giảng dạy và truyền đạt những kiến thức quí giá cho

em trong suốt những năm học qua

Em xin gởi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc nhất đến thầy –

Thạc sĩ Nguyễn Du đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ và tạo điều

kiện thuận lợi để em hoàn thành luận văn này

Em xin chân thành cảm ơn các cô chú, anh chị làm việc tại

Ban Bồi thường- GPMB quận 9, các anh chị Phòng Nghiệp vụ 2

đã tạo điều kiện cho em thu thập số liệu hoàn chỉnh, đồng thời truyền đạt kinh nghiệm, kiến thức bổ ích cho em trong suốt thời gian thực tập tại đây Đặc biệt, em xin gởi lời cảm ơn chân thành nhất đến anh Huỳnh Vũ Lâm đã tận tình hướng dẫn, chỉ dạy và tạo điều kiện cho em học hỏi kinh nghiệm thực tế

Xin gởi lời cảm ơn đến tất cả bạn bè, các thành viên của tập thể DH06QL đã đóng góp ý kiến và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian qua

Sau cùng, em xin kính gởi đến quý Thầy cô Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm TP.HCM lời chúc sức khỏe và hạnh phúc

Trân trọng cảm ơn!

ĐẶT VẤN ĐỀ 1

PHẦN I: TỔNG QUAN 3

I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu 3

I.1.1 Cơ sở khoa học 3

I.1.2 Cơ sở pháp lý 7

I.1.3 Cơ sở thực tiễn 8

I.2 Khái quát điạ bàn nghiên cứu 13

I.2.1 Điều kiện tự nhiên- Tài nguyên thiên nhiên 14

I.2.2 Thực trạng kinh tế- xã hội của địa bàn nghiên cứu 17

I.3 Nội dung, phương pháp nghiên cứu và trình tự thực hiện 22

I.3.1 Nội dung nghiên cứu 22

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 22

I.3.3 Trình tự thực hiện đề tài 23

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 24

II.1 Tình hình quản lý nhà nước về đất đai 24

II.1.1Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó 24

II.1.2Công tác đo đạc, thành lập bản đồ địa chính 24

II.1.3Công tác quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 25

II.1.4Công tác thống kê, kiểm kê đất đai 26

II.1.5Hiện trạng sử dụng các loại đất: 27

II.2 Sơ lược công tác BT-GPMB trên địa bàn Quận 9 30

II.2.1Giới thiệu Ban bồi thường giải phóng mặt bằng Quận 9 30

II.2.2Việc thực hiện chính sách bồi thường của Ban BT-GPMB Quận 9 31

II.3 Khái quát dự án nghiên cứu 32

II.3.1Khái quát tổng thể dự án 33

II.3.2Khái quát dự án trên địa bàn Quận 9- TP HCM 34

II.4 Hiện trạng sử dụng đất của dự án 34

II.5 Phương án BT-HT-TĐC của dự án 35

II.5.1Các điền kiện để được bồi thường và không được và không được bồi thường thiệt hại về đất 35

II.5.2Bồi thường, hỗ trợ đối với đất phi nông nghiệp là đất ở 39

II.5.3Bồi thường, hỗ trợ đối với đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư và đất phi nông nghiệp 41

II.5.4Bồi thường, hỗ trợ về tài sản 45

II.5.5Quy định về chính sách hỗ trợ 49

II.5.6Chính sách tái định cư 53

II.5.7Dự toán chi phí bồi thường, hỗ trợ của dự án 54

II.6 Nhận xét, đánh giá phương án BT-HT-TĐC của dự án 55

II.6.1Điều kiện và đối tượng bồi thường 55

II.6.2Bồi thường về đất 55

II.6.6Chính sách tái định cư 58

II.6.7Tình hình khiếu nại trong quá trình thực hiện 59

II.7 So sánh hai phương án 60

II.8 Tổng hợp ý kiến của người dân trong khu vực dự án 64

II.9 Những thuận lợi, khó khăn và các giải pháp hoàn thiện 65

PHẦN III: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 67 PHỤ LỤC

Bảng I.2 Giá trị sản xuất công nghiệp 17

Bảng I.3 Hiện trạng về trường lớp trên địa bàn Quận 9 21

Bảng II.1 Kết quả đo đạc bản đồ địa chính mới 25

Bảng II.2 Cơ cấu sử dụng đất trên địa bàn Quận 9 năm 2007 27

Bảng II.3 Hiện trạng các loại đất nông nghiệp 27

Bảng II.4 Hiện trạng các loại đất phi nông nghiệp 29

Bảng II.5 Quy mô các loại đất bị thu hồi 34

Bảng II.6 Đơn giá bồi thường đất ở 39

Bảng II.7 Đơn giá bồi thường đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư 41

Bảng II.8 Tổng hợp chi phí bồi thường 54

Bảng II.9 So sánh đơn giá bồi thường cây trồng 57

Bảng II.10 So sánh đơn giá TĐC nền 58

Bảng II.11 Danh sách một số hộ khiếu nại trong dự án 59

Bảng II.12 Bảng so sánh hai dự án 63

Danh mục sơ đồ và hình ảnh Hình I.1 Quy trình bồi thường theo NĐ 84 của Chính phủ 6

Hình I.2 Quy trình bồi thường 11

Hình I.3 Bản đồ Quận 9 13

Hình I.4 Trình tự thực hiện đề tài 23

Hình II.1 Phối cảnh tổng thể đường cao tốc 32

Hình II.2 Phối cảnh tổng thể công trình Đền Hùng 61

MỤC LỤC

Trang

ĐẶT VẤN ĐỀ 1

PHẦN I: TỔNG QUAN 3

I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu 3

I.1.1 Cơ sở khoa học 3

I.1.2 Cơ sở pháp lý 7

I.1.3 Cơ sở thực tiễn 8

I.2 Khái quát điạ bàn nghiên cứu 13

I.2.1 Điều kiện tự nhiên- Tài nguyên thiên nhiên 14

I.2.2 Thực trạng kinh tế- xã hội của địa bàn nghiên cứu 17

I.3 Nội dung, phương pháp nghiên cứu và trình tự thực hiện 22

I.3.1 Nội dung nghiên cứu 22

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 22

I.3.3 Trình tự thực hiện đề tài 23

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 24

II.1 Tình hình quản lý nhà nước về đất đai 24

II.1.1Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó 24

II.1.2Công tác đo đạc, thành lập bản đồ địa chính 24

II.1.3Công tác quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 25

II.1.4Công tác thống kê, kiểm kê đất đai 26

II.1.5Hiện trạng sử dụng các loại đất: 27

II.2 Sơ lược công tác BT-GPMB trên địa bàn Quận 9 30

II.2.1Giới thiệu Ban bồi thường giải phóng mặt bằng Quận 9 30

II.2.2Việc thực hiện chính sách bồi thường của Ban BT-GPMB Quận 9 31

II.3 Khái quát dự án nghiên cứu 32

II.3.1Khái quát tổng thể dự án 33

II.3.2Khái quát dự án trên địa bàn Quận 9- TP HCM 34

II.4 Hiện trạng sử dụng đất của dự án 34

II.5 Phương án BT-HT-TĐC của dự án 35

II.5.1Các điền kiện để được bồi thường và không được và không được bồi thường thiệt hại về đất 35

II.5.2Bồi thường, hỗ trợ đối với đất phi nông nghiệp là đất ở 39

II.5.3Bồi thường, hỗ trợ đối với đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư và đất phi nông nghiệp 41

II.5.4Bồi thường, hỗ trợ về tài sản 45

II.5.5Quy định về chính sách hỗ trợ 49

II.5.6Chính sách tái định cư 53

II.5.7Dự toán chi phí bồi thường, hỗ trợ của dự án 54

II.6 Nhận xét, đánh giá phương án BT-HT-TĐC của dự án 55

II.6.1Điều kiện và đối tượng bồi thường 55

II.6.2Bồi thường về đất 55

II.6.3Bồi thường nhà ở và các công trình xây dựng cơ bản 56

II.6.4Bồi thường hoa màu và cây trồng 57

II.6.5Chính sách hỗ trợ ổn định cuộc sống, tạo việc làm cho người dân 57

II.6.6Chính sách tái định cư 58

II.6.7Tình hình khiếu nại trong quá trình thực hiện 59

II.7 So sánh hai phương án 60

II.8 Tổng hợp ý kiến của người dân trong khu vực dự án 63

II.9 Những thuận lợi, khó khăn và các giải pháp hoàn thiện 64

PHẦN III: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 66

PHỤ LỤC 68

Danh mục bảng biểu Bảng I.1 Giá trị sản xuất và tốc độ tăng trưởng kinh tế 17

Bảng I.2 Giá trị sản xuất công nghiệp 17

Bảng I.3 Hiện trạng về trường lớp trên địa bàn Quận 9 21

Bảng II.1 Kết quả đo đạc bản đồ địa chính mới 25

Bảng II.2 Cơ cấu sử dụng đất trên địa bàn Quận 9 năm 2007 27

Bảng II.3 Hiện trạng các loại đất nông nghiệp 27

Bảng II.4 Hiện trạng các loại đất phi nông nghiệp 29

Bảng II.5 Quy mô các loại đất bị thu hồi 34

Bảng II.6 Đơn giá bồi thường đất ở 39

Bảng II.7 Đơn giá bồi thường đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư 41

Bảng II.8 Tổng hợp chi phí bồi thường 54

Bảng II.9 So sánh đơn giá bồi thường cây trồng 57

Bảng II.10 So sánh đơn giá TĐC nền 58

Bảng II.11 Danh sách một số hộ khiếu nại trong dự án 59

Bảng II.12 Bảng so sánh hai dự án 62

Danh mục sơ đồ và hình ảnh Hình I.1 Quy trình bồi thường theo NĐ 84 của Chính phủ 6

Hình I.2 Quy trình bồi thường 11

Hình I.3 Bản đồ Quận 9 13

Hình I.4 Trình tự thực hiện đề tài 23

Hình II.1 Phối cảnh tổng thể đường cao tốc 32

Hình II.2 Phối cảnh tổng thể công trình Đền Hùng 60

ĐẶT VẤN ĐỀ

Thành phố Hồ Chí Minh trước năm 1975 với tên gọi Sài Gòn, được mệnh danh

là Hòn ngọc Viễn Đông và thành phố hoa lệ này trở thành một trong những đô thị quan trọng của vùng Đông Nam Á Sau năm 1975, TP.HCM được định hướng để phát triển thành trung tâm kinh tế, tài chính, văn hóa, khoa học kỹ thuật của cả nước nói chung và của khu vực miền Nam nói riêng Ngày nay, sự phát triển của TP.HCM được Nghị quyết số 53/NQ-TƯ Bộ Chính trị Trung ương Đảng về Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam xác định là có ý nghĩa to lớn, là đầu tàu thúc đẩy sự phát triển kinh tế của Vùng, tạo đà cùng cả nước tiến nhanh, tiến vững chắc vào quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa Với vị trí tâm điểm của khu vực Đông Nam Á, TP.HCM là một đầu mối giao thông quan trọng về cả đường bộ, đường thủy và đường không, nối liền các tỉnh trong vùng và còn là một cửa ngõ quốc tế

Nhằm duy trì và tăng cường vai trò đầu tàu kinh tế của TP.HCM đối với Vùng kinh tế trọng điểm phía nam và cả nước, trước hết cần thực hiện một số giải pháp về

cơ sở hạ tầng trong đó công tác quy hoạch đô thị, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất gắn liền với công tác BT-HT-TĐC phù hợp với mục tiêu và tình hình phát triển kinh tế- xã hội giữ vai trò quan trọng

Để thực hiện công tác bồi thường, TĐC, giải phóng mặt bằng, Ủy ban nhân dân thành phố đã thực thi các Nghị định của Chính phủ, đồng thời ban hành các Quyết định hướng dẫn thực hiện, hỗ trợ thiệt hại và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất cũng như thành lập các cơ quan chuyên trách về bồi thường, TĐC, giải phóng mặt bằng UBND thành phố chỉ đạo các Sở, Ban ngành phải phối hợp hoạt động, tạo điều kiện thuận lợi cho Ban Bồi thường các quận huyện, cũng như các nhà đầu tư trong việc triển khai dự

án trên cơ sở đảm bảo quyền lợi chính đáng của người dân khi bị thu hồi đất

Quận 9 được thành lập từ ngày 01/4/1997 trên cở sở tách ra từ huyện Thủ Đức

cũ Ngay từ những ngày đầu thành lập, Quận 9 đương đầu với rất nhiều thử thách: cơ

sở hạ tầng yếu kém, hệ thống cầu, đường hầu như chưa hoàn chỉnh; đời sống người dân trong quận còn nhiều khó khăn, người dân chủ yếu sống bằng nghề sản xuất nông nghiệp hoặc sản xuất tiểu thủ công nghiệp… Tuy nhiên, Quận 9 có vị trí địa lý khá thuận lợi: giáp sông Đồng Nai, có đường giao thông chạy suốt chiều dài quận để nối với trung tâm TP.HCM và thành phố Biên Hòa là Xa lộ Hà Nội và đường Nguyễn Duy Trinh Trong quá trình phát triển, Quận 9 được định hướng sẽ phát triển các ngành nghề như công nghiệp sạch, du lịch sinh thái, dịch vụ… nên đã đầu tư xây dựng các công trình: Khu công nghệ cao, Khu công viên Lịch sử - Văn hóa Dân tộc, Khu du lịch Suối Tiên Mặt khác, Quận 9 còn là cửa ngõ của thành phố để đi đến các tỉnh miền Đông và miền Trung như Bình Dương, Đồng Nai, Bình Thuận… nên quận cũng được lãnh đạo thành phố và lãnh đạo địa phương chú ý phát triển hệ thống đường giao thông kết nối với hệ thống hạ tầng của khu vực và vùng miền Điển hình nhiều dự án làm đường được triển khai đồng loạt trong thời gian qua như: đường liên phường Phước Long B - Phú Hữu, nút giao thông đường Xuyên Á, đường xa lộ vành đai ngoài, đường xa lộ vành đai phía đông, đường cao tốc TP.HCM-Long Thành-Dầu Giây… Nhưng cơ sở đầu tiên để thực hiện các dự án trên là phải đề cập đến công tác bồi thường, TĐC và giải phóng mặt bằng

Xuất phát từ thực tiễn trên, chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Thực trạng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Dự án đường cao tốc TP.HCM-Long Thành-Dầu Giây trên địa bàn Quận 9 - TP.HCM”

*Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

-Thực trạng BT-HT-TĐC của Dự án xây dựng đường cao tốc TP.HCM-Long Thành-Dầu Giây trên địa bàn Quận 9 - TP.HCM

-Nghiên cứu việc áp dụng chính sách để thực hiện công tác BT-HT-TĐC của Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng Quận 9

-Đánh giá những tồn tại để đề xuất ý kiến và giải pháp nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho Ban Bồi thường các quận huyện, cũng như các nhà đầu tư trong việc triển khai

dự án trên cơ sở đảm bảo quyền lợi chính đáng của người dân khi bị thu hồi đất

*Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

+Đối tượng nghiên cứu

Phương án bồi thường của Dự án đường cao tốc TP.HCM-Long Thành-Dầu Giây và Dự án Công viên Lịch sử - Văn hóa dân tộc trên địa bàn Quận 9 - TP.HCM

Các chính sách của TW và địa phương có liên quan đến các dự án nghiên cứu

+Phạm vi nghiên cứu

Dự án đường cao tốc TP.HCM-Long Thành-Dầu Giây và Dự án Công viên Lịch sử - Văn hóa dân tộc trên địa bàn Quận 9 - TP.HCM

PHẦN I: TỔNG QUAN

I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu

I.1.1 Cơ sở khoa học

I.1.1.1 Một số khái niệm

Đất đai: Theo luật đất đai năm 1993 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt

Nam quy định: “Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa - xã hội, an ninh - quốc phòng”

Thu hồi đất: là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất

hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định

Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất: là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử

đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất

Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất

thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới

Tái định cư: là biện pháp nhằm ổn định, khôi phục đời sống cho những người bị ảnh

hưởng bởi các dự án của Nhà nước, khi mà phần đất nơi ở cũ bị thu hồi hết hoặc thu hồi không hết, phần còn lại không đủ điều kiện để tiếp tục sinh sống phải chuyển đến nơi ở mới

Khung giá đất: là do Chính phủ quy định, xác định mức giá tối đa và mức giá tối

thiểu của mỗi loại đất với mục đích sử dụng được xác định phụ thuộc vào tiềm năng của đất đai được sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả cao nhất

Bảng giá đất: trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ quy định, UBND cấp tỉnh

hàng năm xây dựng bảng giá cho các loại đất tại địa phương mình ứng với các mức độ tiềm năng khác nhau đảm bảo sự công bằng giữa những người sử dụng đất có các điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội khác nhau

Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm, được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có

sử dụng đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao không thu tiền sử dụng đất, tính lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền bồi thường đối với người

có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước

Giá trị quyền sử dụng đất: là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một

diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định

Giá trị thị trường: là tổng số tiền trao đổi ước tính về tài sản giữa một bên là

người bán, sẵn sàng bán tài sản với một bên là người mua, sẵn sàng mua tài sản vào thời điểm thẩm định giá sau quá trình tiếp thị công khai mà tại đó bên bán và bên mua đều hành động một cách tự nguyện, thiện chí và hiểu biết lẫn nhau, trên thị trường trao đổi một cách khách quan, độc lập và không có sự ép buộc miễn cưỡng

I.1.1.2 Lý thuyết hệ thống áp dụng cho việc giải tỏa, di dời, tái định cư

Lý thuyết hệ thống cho rằng, xã hội là một sinh thể hữu cơ đặc biệt với hệ thống gồm các thành phần có những chức năng nhất định tạo thành cấu trúc ổn định Một xã hội tồn tại được là do các bộ phận cấu thành của nó hoạt động nhịp nhàng với nhau để đảm bảo sự cân bằng chung của cả cấu trúc Bất kỳ một sự thay đổi nào giữa các thành

phần cũng ảnh hưởng đến trạng thái cân bằng của toàn bộ hệ thống Trạng thái mất cân bằng của hệ thống sẽ đưa đến sự suy yếu và đổ vỡ của hệ thống

Cộng đồng dân TĐC được xem xét như là các hệ thống xã hội với các thành phần cấu tạo như: kinh tế, giáo dục và đào tạo, điều kiện nhà ở và các điều kiện sinh hoạt khác, việc tiếp cận các dịch vụ xã hội, các quan hệ xã hội BT-HT-TĐC là việc di dời một cộng đồng dân cư từ nơi ở này sang nơi ở khác Theo lý thuyết hệ thống, chỉ một sự thay đổi về chỗ ở này cũng có thể dẫn đến những thay đổi ở các thành phần khác như: kinh tế, giáo dục và đào tạo, điều kiện nhà ở và các điều kiện sinh hoạt khác, việc tiếp cận các dịch vụ xã hội, các quan hệ xã hội, Và như thế trạng thái cân bằng của cộng đồng dân TĐC đã bị ảnh hưởng Sự mất cân bằng này có thể hứa hẹn một sự sụp đổ của hệ thống cũ và thiết lập được một hệ thống mới, một cộng đồng dân cư mới có đời sống tốt hơn nếu có chính sách tác động phù hợp và hiệu quả Tuy nhiên, nếu không có chính sách bồi thường, hỗ trợ hoặc các chính sách bồi thường, hỗ trợ không phù hợp thì có thể dẫn tới việc chất lượng cuộc sống của cộng đồng dân TĐC sẽ ngày càng đi xuống và tồi tệ hơn Chính sách đóng một vai trò quan trọng, nếu không muốn nói là có tính quyết định trong việc ổn định cuộc sống người dân TĐC, trước mắt là nhận ngôi nhà mới, và cả về lâu dài cho “cuộc sống sau TĐC”

I.1.1.3 Những khuyến cáo của các tổ chức quốc tế về các chi phí “vô

hình” trong quá trình BT-HT-TĐC

Ngân hàng Thế Giới (World Bank, 2004), Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB, 1995) cảnh báo việc giải tỏa, di dời, TĐC có thể dẫn đến những hậu quả như: người dân phải đối mặt với nguy cơ đói nghèo khi những điều kiện sản xuất và những nguồn tạo thu nhập của họ mất đi, họ có thể bị di dời đến những nơi không có việc làm hay các tài nguyên kiếm sống không có nhiều khiến cho họ phải khai thác đến mức kiệt quệ các tài nguyên môi trường để sinh tồn, gây hại cho môi trường; các thiết chế cộng đồng và mạng lưới xã hội bị phá vỡ, các mối quan hệ họ hàng cũng bị ảnh hưởng; các yếu tố truyền thống, văn hoá có thể bị mất đi, cư dân tại chỗ các khu vực TĐC không thân thiện hay không có những nét tương đồng về văn hoá Đây là những tổn thất vô hình mà người dân TĐC phải gánh chịu bên cạnh những mất mát về nhà cửa, đất đai

Các tổ chức quốc tế còn đề nghị những giải pháp để hạn chế tối đa những chi phí “vô hình” mà người dân TĐC phải chịu Tổ chức UNDP (Sở Xây dựng, 1997, Dự án VIE/95/051) đã đưa ra nguyên tắc: Nguyên tắc bồi thường “phi vật chất” cho các hộ nên được chú trọng nhiều hơn, so với việc đền bù vật chất, bằng tiền Ngân hàng Thế giới cho rằng

trong việc tính toán chi phí cho việc BT-HT-TĐC cần chú ý đến cả chi phí tái khôi phục đời

sống kinh tế xã hội, và các dự án cần phải hoạch định nghiêm túc, không chỉ nghĩ đến lợi ích

kinh tế mà còn phải quan tâm đến các lợi ích xã hội, môi trường và vấn đề giảm nghèo

I.1.1.4 Khuyến cáo của các tổ chức quốc tế về cuộc sống “hậu TĐC”

của người dân

Tổ chức UNDP (Sở Xây dựng, 1997, Dự án VIE/95/051) đưa ra nguyên tắc: Khi bắt buộc phải tiến hành giải toả di dời, trước tiên cần phải xây dựng một kế hoạch thực

hiện thật chi tiết và cụ thể, kể cả kế hoạch quản lý hậu di dời, để bảo đảm rằng những

người bị di dời, tối thiểu có cuộc sống tốt hơn hoặc ngang bằng so với nơi ở trước đây

về khía cạnh kinh tế và xã hội

Ngân hàng Thế giới (World Bank, Resettlement and Rehabilitation Policy, 2004)

và Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB, 1995) khẳng định: Người dân TĐC phải được cung cấp đầy đủ các nguồn lực đầu tư và được tạo cơ hội hưởng lợi từ dự án Họ phải

được đền bù mọi thiệt hại và mất mát do phải di dời, được hỗ trợ di dời và được trợ giúp trong suốt quá trình thích nghi với nơi ở mới, được hỗ trợ để nâng cao mức sống

và thu nhập, để có cuộc sống tốt hơn hay ít nhất là bằng với trước TĐC Họ cũng phải được cung cấp đầy đủ đất đai, nhà ở, cơ sở hạ tầng và yếu tố khác, cung cấp thông tin

và tư vấn về các mức đền bù và các phương án TĐC

Như vậy, bằng kinh nghiệm hoạt động của mình, các tổ chức quốc tế đã đưa ra những chính sách TĐC đề cập đến tất cả mọi vấn đề liên quan đến cuộc sống của người dân TĐC, đặc biệt là các vấn đề khó nhận thấy như: những chi phí và những tổn thất “vô hình” mà người dân TĐC phải gánh chịu và cuộc sống “hậu TĐC” của người dân

I.1.1.5 Những vấn đề có liên quan đến công tác BT-HT-TĐC

Thu hồi đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý Nhà nước

về đất đai Sau khi có quyết định thu hồi đất phải tiến hành BT-HT-TĐC cho người bị thu hồi đất Công tác BT-HT-TĐC tốt hay không phụ thuộc rất lớn vào việc thu hồi đất

Đối với việc ban hành các văn bản pháp luật thì Nhà nước ban hành khung giá các loại đất phải sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường, có các chính sách

hỗ trợ và TĐC cho người có đất bị thu hồi thật hợp lý, trình tự, thủ tục phải đảm bảo lợi ích hài hòa cho Nhà nước, lợi ích cho nhà đầu tư và lợi ích cho người có đất bị thu hồi Ngược lại nếu công tác bồi thường gặp nhiều khó khăn chứng tỏ các văn bản pháp luật có liên quan chưa phù hợp, cần phải bổ sung hoàn thiện nó

Công tác đo đạc, phân hạng, lập bản đồ địa chính phải thật chính xác, vì khi tiến hành bồi thường dựa vào diện tích của từng thửa, từng hạng đất để tính bồi thường Nếu thực hiện tốt công tác này thì sẽ không còn xảy ra tình trạng tranh chấp, khiếu kiện, còn ngược lại sẽ dẫn đến tình trạng khiếu kiện, tranh chấp làm cho việc BT-GPMB gặp khó khăn, tiến độ thực hiện dự án sẽ kéo dài

Việc đăng ký, cấp GCNQSDĐ là công tác hết sức quan trọng Vì giấy chứng nhận là điều kiện cơ bản để bồi thường thiệt hại cho người có đất bị thu hồi Do đó, cần phải đẩy mạnh tiến độ cấp GCNQSDĐ vừa đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất vừa giúp công tác BT-HT-TĐC được diễn ra nhanh chóng

Việc quản lý hồ sơ địa chính cũng hết sức quan trọng, nhất là công tác chỉnh lý biến động đất đai cần phải cập nhật thường xuyên, giúp việc xác định nguồn gốc đất rõ ràng Khi đó công tác bồi thường cũng sẽ được dễ dàng và thuận lợi

Công tác thanh tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo làm tốt giúp cho công tác bồi thường diễn ra nhanh, đúng pháp luật còn ngược lại, làm cho dự án kéo dài ảnh hưởng đến đời sống của người dân và tiến độ thi công, ngoài ra còn gây ra những tiêu cực khác, chủ đầu tư sẽ lợi dụng khe hở đó mà làm trái pháp luật như sử dụng đất không đúng mục đích, xây dựng nhà trái phép, đầu cơ đất đai

Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất phải phân cấp đúng thẩm quyền, thủ tục nhanh gọn không phức tạp tiết kiệm thời gian, công tác bồi thường diễn ra nhanh chóng, đúng tiến độ, thu hút nhiều nhà đầu tư

Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ảnh hưởng rất lớn đến công tác GPMB Các dự án đầu tư phải tránh tình trạng thực hiện không đúng quy hoạch ảnh hưởng đến lợi ích kinh tế - xã hội Công tác quy hoạch và công tác BT-GPMB có mối quan hệ chặt chẽ với nhau, nếu quy hoạch hợp lý thì công tác BT-GPMB sẽ thực hiện thuận lơi nếu không sẽ gặp nhiều khó khăn, vướng mắc

BT-I.1.1.6 Trình tự thu hồi đất và thực hiện việc việc BT-HT-TĐC khi Nhà

nước thu hồi đất theo Nghị định 84/2007/NĐ-CP

Hình I.1 Quy trình bồi thường theo NĐ 84 của Chính phủ

(Quy trình này chỉ trình bày các nội dung được thực hiện trong đề tài, các bước khác không được thể hiện.)

I.1.2 Cơ sở pháp lý

I.1.2.1 Cơ sở pháp lý của Trung ương

Căn cứ Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003;

Căn cứ Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai và Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ;

Căn cứ Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất; Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-

CP của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và Thông

tư số 69/2006/TT-BTC ngày 02/8/2004 của Bộ Tài chính về sửa đổi bổ sung Thông tư số 116/2004/TT-BTC của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-

CP của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất;

Căn cứ Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất; Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất và Thông tư số 70/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính về sửa đổi, bổ sung Thông tư số 117/2004/TT-BTC của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện

nghị định 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;

Căn cứ Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai;

Căn cứ Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ Quy định

bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền

sử dụng đất, trình tự, thủ tục BT-HT-TĐC khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai, Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/6/2007 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 84/2007/NĐ-CP của chính phủ; Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT/BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 của

Bộ Tài chính- Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ

I.1.2.2 Cơ sơ pháp lý của địa phương

Căn cứ Quyết định số 225/2005/QĐ-UBND ngày 23/12/2005 của Ủy ban nhân dân thành phố quy định hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở theo Luật đất đai

2003 tại TP.HCM;

Căn cứ Quyết định số 74/2006/QĐ-UBND ngày 17/5/2006 của Ủy ban nhân dân thành phố về thủ tục kiểm kê bắt buộc hiện trạng khuôn viên nhà, đất và tài sản gắn liền trên đất để phục vụ công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

Căn cứ Quyết định số 12/2008/QĐ-UBND ngày 20/02/2008 của Ủy ban nhân dân thành phố về ban hành Quy định về việc ban hành biểu giá chuẩn về suất vốn đầu

tư phần xây dựng công trình trên địa bàn TP.HCM; Quyết định số 64/2008/QĐ-UBND ngày 31/7/2008 của Ủy ban nhân dân thành phố về việc điều chỉnh, bổ sung một số nội dung tại Quyết định số 12/2008/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố về ban hành biểu giá chuẩn về suất vốn đầu tư phần xây dựng công trình trên địa bàn TP.HCM; Quyết định số 92/2008/QĐ-UBND ngày 26/12/2008 của Ủy ban nhân dân thành phố về ban hành hệ số điều chỉnh khi áp dụng Quyết định số 12/2008/QĐ-

UBND và Quyết định số 64/2008/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố; Các công văn điều chỉnh, bổ sung có liên quan;

Căn cứ Quyết định 17/2008/QĐ-UBND ngày 14/3/2008 của Ủy ban nhân dân thành phố ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn TP.HCM; Quyết định số 65/2008/QĐ-UBND ngày 18/8/2008 của Ủy ban nhân dân thành phố về sửa đồi, bổ sung một số điều của quy định bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn TP.HCM ban hành kèm theo Quyết định số17/2008/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố và Quyết định số 82/2008/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố về sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 10 của Quy định kèm theo Quyết định số17/2008/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn TP.HCM;

Căn cứ Quyết định số 89/2008/QĐ-UBND ngày 20/12/2008 của Ủy ban nhân dân thành phố về ban hành Quy định về giá các loại đất trên địa bàn TP.HCM

Căn cứ Quyết định số 4590/QĐ-UBND ngày 29/10/2008 của Ủy ban nhân dân thành phố về thu hồi đất tại phường Long Trường, phường Long Phước, phường Phú Hữu

và phường Trường Thạnh, Quận 9 để tổ chức bồi thường, hỗ trợ tái định cư, giải phóng mặt bằng chuẩn bị thực hiện dự án đầu tư đường cao tốc TP.HCM-Long Thành-Dầu Giây;

Căn cứ Công văn số 1045/UBND-ĐTMT ngày 16/3/2009 của Ủy ban nhân dân thành phố về điều chuyển quỹ nhà, đất phục vụ tái định cư để bố trí cho các hộ chịu ảnh hưởng của dự án đầu tư xây dựng đường cao tốc TP.HCM-Long Thành-Dầu Giây trên địa bàn Quận 9;

Căn cứ Công văn số 2210/UBND-ĐTMT ngày 20/5/2009 của Ủy ban nhân dân TP.HCM về đơn giá đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư để tính bồi thường, hỗ trợ tại dự án xây dựng đường cao tốc TP.HCM-Long Thành-Dầu Giây;

I.1.3 Cơ sở thực tiễn

I.1.3.1 Tổng quan các khuyến cáo về chính sách BT-HT-TĐC của các tổ

chức quốc tế

Trong bối cảnh hội nhập và toàn cầu hóa hiện nay, việc tham khảo các nguyên tắc đặt ra trong công tác giải tỏa di dời theo khuyến cáo của tổ chức Liên Hiệp quốc cũng như qua kinh nghiệm một số nước đã được đúc kết là rất cần thiết, qua đó có thể

kế thừa một cách chọn lọc những kinh nghiệm và nguyên tắc có thể áp dụng được vào điều kiện Việt Nam, góp phần giảm thiểu bớt những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường giải tỏa từ các dự án phát triển hiện nay

* Nguyên tắc chung trong chính sách bồi thường TĐC do UNDP khuyến cáo

Để bảo đảm tính công bằng và “bền vững” trong chính sách đền bù TĐC, qua đúc kết kinh nghiệm của nhiều nước đã thực hiện, tổ chức UNDP (United Nations Developement Programme) đã đề ra 6 nguyên tắc chính và đã khuyến cáo thành phố Hà Nội và TP.HCM thực hiện từ năm 1996, tại dự án hỗ trợ kỹ thuật về “Tăng cường năng lực quy hoạch và quản lý đô thị tại TP.HCM” do Sở Xây dựng chủ trì, bao gồm như sau:

1 Khi quy hoạch hoặc phê duyệt dự án, nên cố gắng hạn chế tối đa di dời những nơi có thể tránh được, hay nói khác đi cố gắng giảm thiểu tối đa việc giải tỏa, di dời khi có thể được

2 Khi bắt buộc phải tiến hành giải tỏa di dời, trước tiên cần phải xây dựng một

kế hoạch thực hiện thật chi tiết và cụ thể, kể cả kế hoạch quản lý hậu di dời, để bảo

đảm rằng những người bị di dời, tối thiểu có cuộc sống tốt hơn hoặc ngang bằng so với nơi ở trước đây về khía cạnh kinh tế và xã hội

3 Phải có sự tham gia của các bên bị ảnh hưởng trong suốt quá trình di dời, bảo đảm sự tham gia của cộng đồng trong tiến trình bồi thường

4 Những đối tượng được hưởng lợi từ dự án phát triển có di dời, phải có nhiệm

vụ chi trả một phần hay toàn phần chi phí giải toả, di dời, kể cả chi phí phục hồi cuộc sống cho những người bị di dời

5 Nguyên tắc bồi thường “phi vật chất” cho các hộ, nên được chú trọng nhiều hơn, so với việc đền bù vật chất, bằng tiền

6 Những hộ cư trú chưa hợp pháp (về pháp lý nhà đất) cũng vẫn có thể nhận được chi phí bồi thường

(Nguồn: Dự án VIE/95/051, Sở Xây Dựng, 1997)

I.1.3.2 Nhận định và so sánh với thực tiễn đang áp dụng hiện nay tại

TP.HCM cụ thể trên địa bàn Quận 9

Một cách tổng quát, 6 nguyên tắc được nêu trên rất gần với chính sách đền bù

TĐC hiện nay của Việt Nam nói chung và TP.HCM nói riêng cụ thể trên địa bàn Quận

9 đã và đang áp dụng Sáu nguyên tắc đó đã thể hiện quan điểm giải quyết rất công bằng cùng một lúc cho hai phía: phía người dân bị ảnh hưởng (xem các nguyên tắc 1,2,3,5 và 6) và phía nhà đầu tư về phương diện tài chính (xem nguyên tắc 4) Để có thể nhận định cụ thể việc triển khai thực hiện chính sách giảo tỏa bồi thường so với 6 nguyên tắc nêu trên, cần đi vào từng nguyên tắc để xem xét đánh giá

1 Khi xét đến nguyên tắc thứ nhất: “nên cố gắng hạn chế tối đa di dời những nơi có

thể tránh được, hay nói khác đi giảm thiểu tối đa việc giải tỏa, di dời khi có thể được”

Đây là nguyên tắc đã được phần nào vận dụng tại Việt nam trong thời gian qua Một số dự án sau khi tính toán hiệu quả, chính quyền địa phương đã lựa chọn phương

án giảm thiểu tối đa việc giải tỏa di dời các hộ dân trong khu vực bị ảnh hưởng dự án, qua đó điều chỉnh quy mô và phạm vi dự án sao cho phù hợp Tuy nhiên, nguyên tắc này hầu như vẫn chưa được quán triệt hầu hết ở mọi nơi

2 Khi xét đến nguyên tắc thứ hai :“Khi bắt buộc phải tiến hành giải tỏa di dời,

phải có xây dựng một kế hoạch thực hiện thật chi tiết và cụ thể, kể cả kế hoạch quản lý hậu di dời, để bảo đảm rằng những người bị di dời tối thiểu có cuộc sống tốt hơn hoặc ngang bằng với nơi ở trước đây về khía cạnh kinh tế và xã hội”

Nguyên tắc này đã được thường xuyên nhắc đến trong các dự án tại TP.HCM cụ thể trên địa bàn Quận 9 vừa qua, đặc biệt là một trong những quan điểm đã được nêu

ra từ Nghị quyết 18 của Thành ủy về công tác giải tỏa di dời Tuy nhiên, thực tế cho thấy công tác điều tra xã hội học gần như chưa được chú trọng khi xây dựng kế hoạch giải tỏa bồi thường Một số dự án chỉ tiến hành điều tra khảo sát đặc điểm kinh tế-xã hội của các hộ bị di dời dường như chỉ mang tính chiếu lệ, chưa xem như một căn cứ quan trọng để xây dựng phương án hỗ trợ sao cho phù hợp Kinh nghiệm của một số

dự án thực hiện giải tỏa di dời thành công tại TP.HCM cụ thể trên địa bàn Quận 9 vừa qua cho thấy, khâu điều tra xã hội học là cực kỳ cần thiết và quan trọng Nếu chúng ta hiểu được đối tượng sắp sửa di dời là ai, thì sẽ có cơ sở đề ra các giải pháp và biện pháp hỗ trợ một cách thiết thực và hiệu quả nhất Ngoài ra, trong cấu thành các chi phí bồi thường, nhiều dự án hiện nay dường như cũng chưa chú trọng đến công tác hỗ trợ

những thiệt hại “vô hình” mà các hộ phải gánh chịu Những thiệt hại này cũng có thể

“lượng hóa” một phần từ kết quả điều tra xã hội học để bổ sung trong chính sách bồi thường Nhìn chung, tình hình bố trí một số hộ tạm cư quá lâu như hiện nay, đã đi ngược lại với nguyên tắc thứ hai này

3 Khi xét đến nguyên tắc thứ ba: “Phải có sự tham gia của các bên bị ảnh

hưởng trong suốt quá trình di dời, bảo đảm sự tham gia của cộng đồng”

Thực chất nguyên tắc này đã được quan tâm hàng đầu trong chính sách giải tỏa bồi thường của Việt Nam nói chung, TP.HCM nói riêng và cụ thể là trên địa bàn Quận

9 Trong Điều 56 Nghị Định 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ ngày 25/5/2007 đã khẳng định phải có sự tham gia của đại diện chủ đầu tư và đại diện của những hộ dân có đất

bị thu hồi Do vậy, nguyên tắc này phù hợp với quan điểm trong chính sách và đã được thực hiện một cách khá nhất quán trong giai đoạn vừa qua

4 Khi xét đến nguyên tắc thứ 4:” Những bên được hưởng lợi từ dự án phát triển

có di dời, phải có nhiệm vụ chi trả một phần hay toàn phần về chi phí giải toả, di dời,

kể cả chi phí phục hồi cuộc sống của những người bị di dời”

Là nguyên tắc đang được nghiên cứu vận dụng trong cả nước Trên thực tế, nguyên tắc này chưa được thực hiện do chưa có bất kỳ một khung pháp lý chính thức nào hướng dẫn

5 Khi xét đến nguyên tắc thứ 5 “Nguyên tắc đền bù “phi vật chất” (hỗ trợ khía

cạnh kinh tế- xã hội) cho các hộ, nên được chú trọng nhiều hơn, so với việc đền bù vật chất, bằng tiền”

Hầu hết các khung chính sách đền bù và TĐC vừa qua đều chú trọng nhiều đến việc tính toán mức giá đền bù, sao cho cao nhất, với tinh thần giúp đở tối đa cho người dân bị ảnh hưởng (bằng tiền) Riêng về khía cạnh hỗ trợ “phi vật chất”, mặc dù có đề cập, nhưng dường như chưa được chú trọng nhiều, qua việc cụ thể hóa trong các hành động thiết thực Có nhiều biện pháp hỗ trợ dưới dạng “phi vật chất”, chẳng hạn như các hộ bị giải tỏa, có thể được chính quyền địa phương cấp một thẻ ưu tiên, xác nhận

là đối tượng đang bị giải tỏa từ dự án phát triển của TP.HCM và khi di chuyển đến bất

kỳ địa phương nào, khi xuất trình thẻ ưu tiên, cũng được ưu tiên mua đất, giải quyết nhanh chóng thủ tục xây nhà, thủ tục chuyển hộ khẩu và nhất là thủ tục chuyển trường một cách nhanh chóng cho con cái họ v.v Qua đó giá trị của việc “hỗ trợ phi vật chất” đối với các hộ bị di dời mới được thể hiện một cách hiệu quả nhất Những dạng hỗ trợ này cần được nghiên cứu và áp dụng đa dạng hơn đối với các hộ TĐC

6 Khi xét đến nguyên tắc thứ 6:”Những hộ cư trú bất hợp pháp (về pháp lý nhà

đất) cũng vẫn nhận được đền bù”

Là nguyên tắc chưa phù hợp với điều kiện Việt nam hiện nay Do đặc thù của VN nói chung và TP.HCM nói riêng và cụ thể trên địa bàn Quận 9 về chính sách quản lý đất đai trong suốt thời gian dài, nên dẫn đến tính pháp lý, nguồn gốc đất đai khá phức tạp, không thể áp dụng theo nguyên tắc trên Mặc dù không áp dụng nguyên tắc trên, khung chính sách tại TP.HCM cụ thể trên địa bàn Quận 9 vẫn cố gắng chia thành các nhóm đối tượng (không có giấy tờ hợp pháp) theo thời điểm như 18/12/1980, 15/10/1993, 22/4/2002 để ban hành các mức trợ cấp khác nhau

Tóm lại, 6 nguyên tắc khuyến cáo trong khung pháp lý di dời TĐC do tổ chức UNDP khuyến cáo nói chung là khá phù hợp với chính sách của Việt Nam hiện nay Tuy nhiên, khi đi vào chi tiết cụ thể, một số vấn đề cần được tiếp tục xem xét và vận dụng

nhằm nâng cao hiệu quả nhiều hơn nữa của công tác giải tỏa bồi thường Để có cái nhìn tổng quát về quan điểm bồi thường TĐC của tổ chức Liên hiệp quốc, có thể tham khảo công thức công thức đầy đủ dưới đây khi tiến hành thực hiện di dời các hộ dân bao gồm:

DI DỜI = GIẢI TỎA(1) + TÁI ĐỊNH CƯ(2) + ỔN ĐỊNH CUỘC SỐNG(3) Thực tế cho thấy, một số dự án có di dời đã có nhắc đến vấn đề ổn định cuộc sống, nhưng hầu như trong chính sách chúng ta chưa ban hành một cơ chế giám sát và theo dõi xem những người bị di dời sẽ sống như thế nào, sau khi TĐC nhận tiền hay nhận nhà mới, qua đó có một thời gian quá độ để tiếp tục giúp đỡ cho họ Nói khác đi, việc đền bù “phi vật chất” cho các hộ, nên được chú trọng nhiều hơn, so với việc đền bù vật chất, bằng tiền” Bên cạnh đó, về TĐC, mặc dù cho đến nay, thành phố có rất nhiều nổ lực để cải tiến chính sách về bồi thường và hỗ trợ, nhưng các nhà xây dựng chính sách vẫn chưa quan tâm đúng mức đến việc bồi thường những thiệt hại “vô hình” do giải tỏa gây ra Hầu hết, chính sách hiện nay đều dựa trên các thiệt hại “hữu hình” để bồi thường như đất đai, nhà

ở, kinh doanh v.v… và gần đây có đề cập đến tác động do mất việc làm khi thu hồi đất Tuy nhiên, nếu tính đúng và tính đủ, cần phải bồi thường những thiệt hại “vô hình” như

do con cái chuyển trường học từ trong nội thành ra ngoại thành, thiệt hại do phải chia nhỏ quy mô hộ gia đình truyền thống, với nhiều thế hệ sinh sống (do phải lên chung cư), hoặc

là thiệt hại do phải đi làm xa hơn, rủi ro về tai nạn giao thông sẽ cao hơn v.v… Ở một số nước, những chi phí này đều được tính toán vào trong tổng giá trị bồi thường Như vậy,

có hai vấn đề chưa được nghiên cứu thực hiện cho đồng bộ là nghiên cứu các thiệt hại “vô hình” của các hộ di dời để lượng hóa chi phí bồi thường và nghiên cứu giai đọan hậu TĐC, qua đó đề xuất một cơ chế giám sát và theo dõi những hộ đã bị di dời

Ngoài ra, cũng cần lưu ý rằng nguyên tắc:”Những đối tượng được hưởng lợi từ

dự án phát triển có di dời, phải có nhiệm vụ chi trả một phần hay toàn phần chi phí giải toả, di dời” nên được nhanh chóng đúc kết về phương diện lý luận và ban hành

chính sách điều tiết triển khai trong thực tế, qua đó có thể điều tiết giá trị gia tăng của những đối tượng hưởng lợi từ dự án, nhằm trang trãi một phần hoặc toàn bộ chi phí di dời, góp phần tăng tính “bền vững” cho các dự án phát triển có di dời, tạo thêm nguồn thu để bồi thường xứng đáng cho các đối tượng bị ảnh hưởng, góp phần thúc đẩy công tác giải phóng mặt bằng được nhanh chóng hơn

Nhìn chung trong hầu hết các dự án, Ban bồi thường giải phóng mặt bằng Quận 9

và Ban quản lý các dự án trên địa bàn luôn cố gắng trong việc thực hiện công tác HT-TĐC với mục đích hỗ trợ tối đa, giảm thiểu đến mức thấp nhất những thiệt hại mà người dân phải chịu để họ sớm ổn định cuộc sống sau khi bị giải tỏa, di dời Công tác

BT-tổ chức quản lý, giám sát việc bồi thường giải tỏa được thực hiện tốt hơn với đội ngũ cán bộ có năng lực và phẩm chất Việc tổ chức TĐC ngày càng được quan tâm với tiêu chí tạo chỗ ở mới bằng hoặc tốt hơn nơi cũ

I.1.3.3 Trình tự, thủ tục, tổ chức thực hiện của ban BT-GPMB Quận 9

Hình I.2 Quy trình bồi thường

(1) Chủ đầu tư dự án liên hệ với Sở TN- MT để xin thủ tục chấp thuận chủ

trương thực hiện dự án

(2) Sau khi có chấp thuận chủ trương, Chủ đầu tư liên hệ với UBND quận

nơi có dự án để UBND quận chỉ đạo đơn vị thực hiện (thông thường là Ban Bồi thường- GPMB)

(3) Ban BT-GPMB phối hợp với UBND phường (nơi có dự án) và Chủ đầu

tư mời người bị thu hồi đất (NBTHĐ) trong dự án họp để công bố chấp thuận chủ trương

(4) Ban BT-GPMB xây dựng Phương án tổng thể và phối hợp với UBND

phường công bố cho NBTHĐ

(5) Phòng TN- MT quận tham mưu cho UBND quận làm hồ sơ trình Sở

TN- MT để trình UBND TP ban hành QĐ thu hồi đất.Trường hợp dự án không có tổ chức thì Phòng TN- MT tham mưu trực tiếp cho UBND quận ban hành QĐ thu hồi đất từng hộ

(6) UBND thành phố ban hành QĐ thu hồi đất, trên cơ sở đó Phòng TN- MT

tham mưu cho UBND quận ban hành QĐ thu hồi đất của các hộ dân (7) Ban BT-GPMB phối hợp với UBND Phường & Phòng Tài Nguyên tiến

hành kê khai, kiểm kê hiện trạng và xác định nguồn gốc đất đaicủa người bị thu hồi đất

(8) Ban BT-GPMB thuê đơn vị tư vấn khảo sát giá chuyển nhượng thực tế

tại nơi có dự án, báo cáo HĐBT dự án để tham mưu cho UBND quận trình Hội đồng thẩm định giá bồi thường Thành phố (Sở Tài chính) (9) Sở Tài chính trình UBND thành phố phê duyệt đơn giá bồi thường (10) Sau khi UBND thành phố có văn bản phê duyệt đơn giá bồi thường, Ban

BT-GPMB xây dựng phương án BT-HT-TĐC trình cho HĐBT dự án thông qua, HĐBT dự án trình UBND quận phê duyệt

(11) Sau khi phương án bồi thường được phê duyệt, Ban BT-GPMB tham

mưu cho UBND quận ban hành QĐ bồi thường

(12) UBND quận ban hành QĐ BT-HT-TĐC của từng đối tượng bị thu hồi

đất trong dự án

(13) Sau khi người bị thu hồi đất đồng ý với QĐ bồi thường, Ban BT-GPMB tiến

hành chi trả tiền bồi thường (cũng có trường hợp Chủ đầu tư chi trả trực tiếp) (14) Người bị thu hồi đất bàn giao mặt bằng cho Chủ đầu tư thực hiện dự án

I.2 Khái quát điạ bàn nghiên cứu

Hình I.3 Bản đồ Quận 9

I.2.1 Điều kiện tự nhiên- Tài nguyên thiên nhiên

I.2.1.1 Điều kiện tự nhiên

1.Vị trí địa lý:

Nằm ở phía Đông - Đông Bắc trung tâm TP.HCM, Quận 9 là một trong 5 quận

đô thị hóa của TP.HCM, được thành lập theo Nghị định số 03/NĐ-CP ngày

06/01/1997 của Chính phủ Với tổng diện tích tự nhiên 11.389,62 ha, toàn Quận có 13

phường: Long Bình, Long Phước, Long Trường, Long Thạnh Mỹ, Tân Phú, Trường

Thạnh, Phú Hữu, Tăng Nhơn Phú A, Tăng Nhơn Phú B, Hiệp Phú, Phước Long A,

Phước Long B và Phước Bình

- Ranh giới hành chính:

+ Phía Đông giáp thành phố Biên Hòa và huyện Long Thành tỉnh Đồng Nai;

+ Phía Tây giáp Quận 2;

+ Phía Nam giáp huyện Nhơn Trạch- Đồng Nai;

+ Phía Bắc giáp quận Thủ Đức và huyện Dĩ An- Bình Dương;

- Tọa độ địa lý: Từ 10045’ đến 10054’ vĩ Bắc và 106043’- 106058’ kinh Đông

Quận 9 có vị trí địa lý khá thuận lợi, nằm ở cửa ngõ phía Đông Bắc thành phố, có

đầu mối giao thông đường bộ (Quốc lộ 1A) là con đường huyết mạch Bắc Nam, nối

liền TP Hồ Chí Minh với khu công nghiệp Biên Hòa, khu công nghiêp, du lịch Bà Rịa

– Vũng Tàu và các tỉnh phía Bắc Phía Đông của Quận giáp với sông Đồng Nai là con

sông lớn nhất Đông Nam Bộ chạy từ Bắc xuống Nam thông với sông Sài Gòn và sông

Nhà Bè có ý nghĩa quan trọng bậc nhất về giao thông thủy, tạo ra mối giao lưu kinh tế

- văn hóa xã hội giữa Quận với thành phố và các vùng lân cận Bên cạnh đó, với diện

tích tự nhiên tương đối rộng (11.389,62 ha, bằng khoảng 81% diện tích các Quận nội

thành của TP.HCM), diện tích đất nông nghiệp còn tương đối nhiều (5.195,79 ha), nên

Quận 9 có vị trí có ý nghĩa lớn là vùng đệm sinh thái của TP.HCM - Bình Dương -

Đồng Nai (các khu vực xung quanh: Quận Thủ Đức, Bình Dương, Đồng Nai đều là

những khu vực phát triển công nghiệp) Do vậy, Quận 9 là một địa bàn rất quan trọng

trong chiến lược phát triển kinh tế cũng như an ninh quốc phòng bảo vệ thành phố

2 Địa hình – địa mạo:

Địa hình Quận 9 được chia làm hai vùng chính:

- Vùng đồi gò và triền gò có cao độ từ 8 – 30m có nơi cao tới 32m (khu đồi Long

Bình), tập trung ở các phường Long Bình, Long Thạnh Mỹ, Tân Phú, Hiệp Phú, Tăng

Nhơn Phú A với tổng diện tích khoảng 3.400 ha chiếm khoảng 30% diện tích toàn Quận

- Vùng đất thấp trũng địa hình bằng phẳng, đại bộ phận nằm ở phía Đông Nam

của quận và ven các kênh rạch, cao độ từ 0,8m-2m có những khu vực rất trũng cao độ

dưới 1m như khu vực phường Phú Hữu, Long Phước, Long Trường, Trường Thạnh

chiếm khoảng 65% diện tích tự nhiên toàn Quận

Do đặc trưng địa hình của Quận phần gò và sườn gò có độ cao thích hợp với việc

xây dựng các công trình lớn Bên cạnh đó còn có vùng địa hình thấp trũng đất bị phèn

mặn và ngập úng, chiếm khoảng 65 % diện tích toàn quận, nên cần phải có biện pháp

phòng chống ngập úng và xây dựng hệ thống thủy lợi thích hợp

3 Khí hậu:

Quận 9 nằm trong khu vực nhiệt đới gió mùa cận xích đạo với nền nhiệt độ cao

và ổn định, lượng bức xạ phong phú, số giờ nắng dồi dào với 2 mùa mưa và khô rõ rệt Mùa mưa tương ứng với gió mùa Tây Nam bắt đầu từ cuối tháng 5 đến hết tháng 11, mùa khô ứng với gió Đông Nam bắt đầu từ tháng 12 đến cuối tháng 5

Nhiệt độ: nhiệt độ trung bình hàng năm là 27oC, biên độ nhiệt tại đây ít thay đổi, nhiệt độ cao nhất vào tháng 3,4 khoảng 40oC

Chế độ gió: khu vực này chịu ảnh hưởng của khu vực gió mùa cận xích đạo với 2

hướng gió chính:

+ Hướng gió Bắc - Đông Bắc từ tháng 10-12

+ Hướng gió Nam - Tây Nam từ tháng 5-11

Chế độ mưa: lượng mưa biến động bình quân năm khoảng 1800-2000 mm/năm

Mùa mưa lượng mưa tập trung chủ yếu vào tháng 8 đến tháng 10, phân bố tương đối đều giữa các khu vực

4 Mạng lưới thủy văn

Quận 9 có hệ thống sông rạch khá chằng chịt, gồm các hệ thống chính sau:

- Sông Đồng Nai: đây là con sông lớn nhất vùng Đông Nam Bộ, bắt đầu từ cao

nguyên Lâm Đồng đổ về biển Đông đi qua địa giới Quận 9 tới phường Long Phước Đây là con sông giúp đẩy mặn, cũng như là nguồn cung cấp nước ngọt cho toàn địa bàn Quận, bao gồm cả nông nghiệp và sinh hoạt

- Hệ thống Rạch Chiếc – Trao Trảo là hệ thống nối 2 con sông lớn, sông Sài Gòn

và sông Đồng Nai chảy qua huyện Thủ Đức cũ, nay nằm trên địa bàn Quận 9

- Sông Tắc và hệ thống sông rạch phía Nam của Quận: sông Tắc là nhánh sông

tách dòng của sông Đồng Nai, nằm trong địa phận 2 phường Long Trường và Long Phước với chiều dài 13km, rộng 150m Đây là sông cung cấp nước ngọt cho 2 phường trên

- Rạch Ông Nhiêu dài 12,5 km, rộng 80m, vào mùa khô con sông này là nơi dẫn

mặn xâm nhập vào nội đồng gây cản trở cho sản xuất và sinh hoạt

- Rạch Bà Cua – Ông Cày (nằm trên ranh giới của Quận 9 và Quận 2) dài 4,2km,

rộng 80m cung cấp nước cho các phường Phú Hữu, Long Trường và dẫn nước từ nội đồng ra sông Đồng Nai Về mùa khô các con rạch này chịu ảnh hưởng mặn 0,4%

I.3.1.2 Tài nguyên thiên nhiên

1.Tài nguyên đất:

Toàn Quận có tổng diện tích tự nhiên là 11.389,62 ha chiếm tỷ trọng 5,4% diện tích toàn thành Phố và bằng 81% diện tích khu vực nội thành Xét theo hệ thống phân loại Việt Nam thì đất Quận 9 thuộc 5 nhóm đất trong 9 nhóm đất của thành phố, bao gồm:

- Đất vàng đỏ và vàng xám: tập trung khu đồi Long Bình, Long Thạnh Mỹ, Tăng

Nhơn Phú A, Tân Phú, diện tích khoảng 1.576,52ha, chiếm 13,84% diện tích toàn Quận, có tầng đất dày, nghèo các chất dinh dưỡng, khả năng giữ nước kém

- Đất xám: phân bổ ở vùng gò Ích Thạnh - phường Trường Thạnh, phường Long

Trường, một phần ấp Tây Hòa - phường Phước Long A, với diện tích 1.234,23ha, chiếm 10,92% diện tích toàn Quận Đây là loại đất xám trên phù sa cổ nên có tầng đất dày, cơ giới nhẹ, dễ thoát nước, nghèo dinh dưỡng, nghèo lân và kali tổng số Xét về mức độ thích nghi thì đất này phù hợp với loại đất xây dựng hơn là đất nông nghiệp vì

có nền móng tương đối ổn định

- Đất phù sa: phân bổ ở phía Tây các phường Long Phước, Long Bình với diện

tích 196,95 ha, chiếm 2,08% diện tích toàn Quận Đất phù sa phân bố ở địa phương là loại đất phù sa loang lổ đỏ vàng, gley, dưới có tầng sinh phèn Đây là loại đất chua, trị

số pH xấp xỉ với đất phèn (3,2-3,7); cation trao đổi tương đối cao kể cả Ca++ và Mg++,

Na+, riêng K+ rất thấp; CEC tương đối cao, đạt trị số lý tưởng cho việc trồng lúa

- Đất phèn: phân bổ ở các khu Trường Lưu, Phước Lai - phường Long Trường,

Phú Hữu, vùng bưng Long Thạnh Mỹ, phần lớn Long Phước với diện tích 6.451,94 ha chiếm 56,65% diện tích toàn Quận gồm hai nhóm phụ sau:

+ Đất phèn phát triển: có diện tích 307,73 ha Đây là loại đất với đặc tính phèn nhiều, thành phần cơ giới từ thịt nặng đến sét, jarosite xuất hiện nhỏ hơn 50cm

+ Đất phèn tiềm tàng: có diện tích 6.144,21 ha Đây là loại đất có mức độ nhiễm phèn từ trung bình đến nhiều nhưng ở dạng tiềm tàng, do đã được canh tác lúa nhiều năm nên lượng chất độc trong đất đã được giảm đáng kể Đất này sản xuất lúa nước vẫn có năng suất tương đối cao, do trong điều kiện được tướí nước và vào mùa mưa pH sẽ tăng nhanh và các hàm lượng độc tố giảm nhanh

- Đất xói mòn trơ sỏi đá: có diện tích 83,32ha, chiếm 0,88% diện tích toàn

Quận, phân bố ở khu vực phía bắc phường Long Bình Đất được hình thành là hậu quả của một quá trình xói mòn, rửa trôi rất mãnh liệt trong một thời gian dài Đất sói mòn trơ sỏi đá không có khả năng sản xuất, có thể sử dụng cho việc khai thác làm vật liệu xây dựng Đồng thời có thể trồng và bảo vệ rừng nhằm khôi phục hệ sinh thái tự nhiên hoặc đưa vào sử dụng cho các mục đích phi nông nghiệp

2.Tài nguyên nước:

* Tài nguyên nước mặt

Diện tích đất có mặt nước của Quận chiếm đến 16,86% tổng diện tích tự nhiên của Quận, với 1.920,97 ha Trên địa bàn Quận có con sông Đồng Nai là con sông lớn nhất và là nguồn nước chính cung cấp cho thành Phố với diện tích lưu vực khoảng 45000km2, hàng năm cung cấp 15 tỷ m3 nước

* Tài nguyên nước ngầm

Nguồn nước ngầm cũng tham gia một vai trò lớn trong việc phát triển KT-XH Quận và cả ở Thành Phố Nước ngầm phân bố rộng khắp, nhưng chất lượng tốt vẫn là khu vực vùng gò và triền gò độ sâu từ 5-50m và có nơi từ 50-100m, đối với vùng đất phù sa và đất phèn thường nước ngầm bị nhiễm phèn nên chất lượng nước không đảm bảo; trữ lượng khai thác ước tính 100-200m3/ngày

Nhìn chung: nguồn nước mặt và nguồn nước ngầm của Quận khá dồi dào Tuy

nhiên, hiện nay việc khai thác nước ngầm còn tùy tiện và thiếu quy hoạch nên thành phố cần có biện pháp để hướng dẫn công tác khai thác nước ngầm Việc sử dụng phải

có quy hoạch và có sự quản lý chặt chẽ sao cho hợp lý và có hiệu quả, đồng thời ngăn

chặn việc xả nước sản xuất và sinh hoạt trực tiếp ra sông gây ô nhiễm nguồn nước

3.Tài nguyên về cảnh quan phục vụ du lịch:

Do đặc điểm phân dị về địa hình, cùng với hệ thống sông rạch phát triển, tạo nên nhiều phong cảnh đẹp, có thể tái tạo thành các khu vui chơi tham quan du lịch quy mô lớn, đủ sức phục vụ cho nhu cầu của dân cư thành phố và các vùng lân cận: khu đồi gò

độ cao 32m, diện tích rộng 1.000 ha có thể bố trí khu thể thao, vui chơi, kết hợp khôi phục lại những công trình lịch sử Bên cạnh đó, Quận còn có vùng đồng bằng ven các

hệ thống sông rạch diện tích 6.500 ha có nhiều cảnh quan thiên nhiên về sông nước cây cảnh Đặc biệt có hai cù lao trên sông Đồng Nai: cù lao Long Phước, cù lao Bà Sang là những vùng đất phù sa màu mỡ có thể trồng các loại cây ăn trái đặc trưng cho vùng Nam Bộ kết hợp với du lịch sông nước…

Trên địa bàn đã có một số tài nguyên cảnh quan được cải tạo trở thành các khu vui chơi giải trí rất thu hút khách du lịch, như khu du lịch Suối Tiên, Vườn Cò…

I.2.2 Thực trạng kinh tế- xã hội của địa bàn nghiên cứu

I.2.2.1 Thực trạng phát triển kinh tế

Quận 9 là một quận mới được thành lập năm 1997, nằm trong hành lang công nghiệp TP.Hồ Chí Minh - Bà Rịa Vũng Tàu - Đồng Nai, Quận có tốc độ tăng trưởng kinh tế lớn, ngành công nghiệp chiếm tỷ trọng chủ yếu trong nền kinh tế của Quận

Theo thống kê năm 2007, tổng giá trị sản xuất trên địa bàn của Quận đạt

9.476,887 tỷ đồng Trong đó:

- Công nghiệp- Tiểu thủ công nghiệp chiếm 65,04%

- Nông nghiệp chiếm 0,59%

- Thương mại dịch vụ chiếm 34,37%

Hiện nay, nền kinh tế của Quận đã đi vào ổn định và đang trên đà phát triển, đời sống các khu dân cư không ngừng được tăng lên Song cho đến nay nguồn tài nguyên đất đai của Quận vẫn chưa được khai thác hết cho mục tiêu phát triển KT-XH Thế mạnh trong cơ cấu kinh tế của Quận là công nghiệp, nên cần phải có quy hoạch sử dụng đất cụ thể nhằm làm giảm thiểu ô nhiễm môi trường và ảnh hưởng xấu đến môi trường sống và sức khỏe của nhân dân

Bảng I.1 Giá trị sản xuất và tốc độ tăng trưởng kinh tế

(Tính theo giá cố định 1994) Đơn vị: tỷ đồng

2003 2004 2005 2006 2007

Nông nghiệp 70,69 65,36 67,07 54,54 56,23CN-TTCN 3.208,25 3.977,85 4.913,40 5.326,60 6.164,50

Bảng I.2 Giá trị sản xuất công nghiệp

(Tính theo giá cố định năm 1994) Đơn vị: Triệu đồng

(Nguồn: Phòng Thống kê Quận 9)

Tổng sản lượng CN – TTCN năm 2007 đạt : 6.164.500 tỷ đồng (tính theo giá cố định năm 1994) Giá trị tổng sản lượng ngành với cùng kì tăng 6,74%

Nhìn chung, tình hình sản xuất CN-TTCN trong những năm qua ổn định và có chiều hướng phát triển tốt, bình quân hàng năm tăng 14,2% Tăng nhanh nhất ở khu vực công ty

cổ phần, TNHH và doanh nghiệp tư nhân nguyên nhân tăng là do các doanh nghiệp có kinh nghiệm sản xuất kinh doanh, nắm bắt được thị trường tiêu thụ, chủ động cải tiến kĩ thuật, nâng cao năng lực cạnh tranh Khối cá thể, HTX tăng nhưng thấp do quản lí điều hành chưa chuyên nghiệp, chưa thích ứng với điều kiện mới Hơn nữa việc di dời các doanh nghiệp gây ô nhiễm cũng gây ảnh hưởng lớn đến giá trị chung của ngành

2007 là 3.256,155 tỷ đồng, tốc độ tăng trưởng hàng năm 15-18%

Hoạt động thương mại dịch vụ trên địa bàn Quận trong những năm qua đang được đầu tư và có xu hướng phát triển khá, hòa nhập, thích ứng với cơ chế thị trường Một số tồn tại cần được giải quyết để đẩy nhanh hơn tốc độ tăng trưởng của ngành thương mại - dịch vụ là:

- Cần tạo ra mặt hàng truyền thống, khai thác thị trường

- Xây dựng một chợ đầu mối cấp Quận buôn bán hàng hoá

- Lao động trong ngành thương mại cần được đào tạo thêm

- Ngành dịch vụ du lịch còn non trẻ, cần đầu tư thêm về vốn và kinh nghiệm kinh doanh

3 Sản xuất nông nghiệp:

Diện tích đất nông nghiệp trên địa bàn Quận trong những năm qua có chiều hướng luôn giảm, do tốc độ đô thị hóa trên địa bàn Quận thời gian qua diễn ra nhanh chóng Tuy nhiên, Quận đang tiếp tục chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi, khuyến khích các hộ dân cải tạo vườn tạp, lập vườn mới, tránh bỏ hoang, đến nay toàn Quận

1.328.1776.96295.222599.535102.3421.845.613

1.451.8142.935106.694698.839158.0602.495.060

1.605.890 3.090 150.708 773.440 167.890 2.625.490

1.754.5303.595160.755850.630190.8903.204.100

Tổng cộng 3.208.247 3.977.851 4.913.402 5.326.603 6.164.500

Tổng sản lượng nông nghiệp thực hiện trong năm 2007 đạt 56,232 tỷ đồng Trong đó: trồng trọt chiếm gần 70% tổng giá trị toàn ngành; chăn nuôi chiếm 30%

Giá trị sản xuất của ngành nông nghiệp trên địa bàn chiếm tỷ lệ nhỏ nhất trong các ngành kinh tế chủ yếu, hiện có xu thế giảm cả về giá trị tuyệt đối và tỷ trọng Tuy nhiên, sản phẩm của ngành nông nghiệp đã góp phần để ổn định đời sống của một bộ phận dân cư trong Quận

So với các Quận mới thành lập, Quận 9 có quỹ đất nông nghiệp khá lớn, điều kiện tự nhiên khá thuận lợi cho việc sản xuất nông nghiệp, nguồn nước của sông Đồng Nai với mạng lưới kênh phân bố rộng khắp các cánh đồng, thuận lợi cho việc tưới tiêu Tuy nhiên có thể nói sản xuất nông nghiệp của Quận 9 chưa được phát triển so với tiềm năng, cơ cấu cây trồng chủ yếu vẫn là cây lúa, năng suất lại không cao và hiện đang gặp nhiều cản trở trong việc tiếp cận với các mục tiêu công nghiệp hóa và đô thị hóa Ngoài ra, vấn đề sang nhượng chuyển mục đích sử dụng đất trái phép (đặc biệt là chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp), góp thêm phần gia tăng hoang hoá đất nông nghiệp

Để phát triển nông nghiệp theo hướng nông nghiệp đô thị, việc chuyển dịch cơ cấu cây trồng và vật nuôi là điều cần thiết Tuy nhiên, việc chuyển đổi còn chậm và người dân còn lúng túng giữa việc chuyển đổi từ các cây ngắn ngày sang cây dài ngày Khó khăn chung của ngành nông nghiệp hiện nay là giá cả biến động, không dự báo được nhất là sản phẩm chăn nuôi thường ảnh hưởng bởi nạn dịch

I.2.2.2 Thực trạng xã hội - Cơ sở hạ tầng

1 Dân số - Thu nhập bình quân:

Theo thống kê đến tháng 12/2007, toàn Quận có 218.434 nhân khẩu với khoảng 40.330 hộ Mật độ dân số toàn Quận là 1.917 người/km2, mật độ dân số như vậy tương đối thấp so với toàn thành phố nói chung (3.067 người/km2) và so với khu vực các quận đô thị hoá nói riêng

Dân số phân bố không đều, chủ yếu tập trung ở các phường đô thị hóa như Phước Bình (18.862 người/km2), Hiệp Phú (10.231 người/km2), Phước Long A (7.325 người/km2), Tăng Nhơn Phú A (6.827 người/km2)… Ở các vùng còn lại dân cư thưa hơn, đặc biệt là ở các vùng bưng có mật độ dân số rất thấp như: Long Phước (313 người/km2), Phú Hữu (529 người/km2)…

Đời sống người dân trong vùng đã được cải thiện rất nhiều so với những năm trước đây do người dân đã chuyển dần từ sản xuất nông nghiệp sang công nghiệp, TM-

DV, đồng thời sản xuất nông nghiệp cũng đang dần chuyển hướng sang nông nghiệp sạch kết hợp với du lịch sinh thái Đây là một dấu hiệu rất khả quan trên con đường đô thị hóa của Quận Các cơ sở phục vụ đời sống tinh thần của người dân đang từng bước được xây dựng và hoàn thiện

Thu nhập bình quân hiện nay là 17,58 triệu đồng/người/năm, so với thu nhập của thành phố (18,64 triệu đồng/người/năm) là ở mức trung bình Không có phường nào trong Quận thuộc diện nghèo Tuy nhiên, trên địa bàn Quận vẫn còn một số hộ gia đình

có hoàn cảnh khó khăn cần được sự quan tâm giúp đỡ của chính quyền địa phương

2 Cơ sở hạ tầng kĩ thuật:

a Giao thông

Mạng lưới giao thông trên địa bàn Quận chưa phát triển, toàn Quận có 367,6km đường các loại Trong đó:

- Đường thuộc cấp Trung Ương quản lý (xa lộ Hà Nội) chiều dài đi qua Quận 17,6km, mặt đường bê tông nhựa, chất lượng cao

- Đường cấp thành phố quản lý (Lê Văn Việt, Nguyễn Xiễn, Nguyễn Duy Trinh, Hoàng Hữu Nam, Đỗ Xuân Hợp, Lã Xuân Oai ) có chiều dài 35,7km, mặt đường rộng 8m đã xuống cấp

- Các tuyến đường do Quận quản lý có chiều dài 314,3 km, trong đó đường nhựa 50,14km; mặt đường có chiều rộng từ 5 – 6m, chất lượng nhựa xấu, đường cấp phối 84km; đường đất (kể cả đường mòn) dài 180,16km, mặt đường rộng từ 4 – 5m Trong các năm qua, Quận đã kết hợp với các phường nâng cấp, sửa chữa và làm mới các con đường như đường 18 phường Phước Bình, đường liên ấp phường Hiệp Phú và phường Tăng Nhơn Phú B, đường Long Thuận phường Long Phước…

Tính đến nay, mạng lưới giao thông của Quận tuy đã được Quận quan tâm chú

ý đầu tư kết hợp đóng góp của nhân dân, nhưng do nguồn vốn eo hẹp nên nhìn chung chất lượng đường giao thông của Quận chưa cao, chỉ đã đáp ứng được tương đối nhu cầu đi lại của nhân dân, mật độ đường toàn Quận đạt 0,42 km/km2, còn rất thấp so với tiêu chuẩn đường của đô thị (2 km/km2) Các tuyến đường thường xuyên bị ngập khi trời mưa do không có hệ thống thoát nước; các tuyến đường: Lê Văn Việt, Đỗ Xuân Hợp… thường xuyên bị kẹt xe do độ rộng đường không đảm bảo cho lưu lượng xe cộ lưu thông…

Về giao thông đường thuỷ: Với lợi thế Quận có 18 km sông Đồng Nai chảy qua, ngoài ra còn có hệ thống kênh rạch với tổng chiều dài 51 km, vừa phục vụ giao thông đường thuỷ vừa là hệ thống tiêu thoát nước Trên hệ thống sông rạch này đã hình thành các bến phát triển tự phát theo yêu cầu giao lưu hàng hoá, chủ yếu là nguyên vật liệu xây dựng (cát, đá, gạch, ngói, gốm sứ ) vận chuyển đến các tỉnh miền Tây và các khu vực lân cận

b Hệ thống lưới điện

Do Quận 9 được hình thành từ huyện Thủ Đức nên hệ thống cấp điện của Quận chịu sự chi phối trong mối quan hệ tổng thể của hệ thống cấp điện chung thuộc địa bàn quận Thủ Đức Nguồn điện Quận 9 được cấp điện từ lưới điện chung của thành phố và trực tiếp nhận điện từ trạm biến áp chính Lưới điện của Quận gồm có 3 cấp:

- Lưới truyền tải (cao thế) gồm có 2 tuyến:

+ Tuyến 220KV đi qua địa bàn Quận một đoạn khoảng 3,4km (tuyến 220KV Đa Nhim - Thủ Đức)

+ Tuyến 110KV: hiện có 2 tuyến 110KV (Thủ Đức - Biên Hòa) đi qua địa bàn Quận 9 khoảng 11km; tuyến Thủ Đức đi trạm xa lộ, rẽ nhánh về nhà máy xi măng Sao Mai, Cát Lái qua Quận 9 khoảng 7,5km

- Lưới điện trung thế: tổng chiều dài lưới 110KV trung thế phân phối trên địa bàn

Quận 9 khoảng 127,5km Mạng lưới điện trung thế 15KV đã khép kín trong 13 phường

- Lưới điện hạ thế: tổng chiều dài là 151,75km, hiện có 403 trạm hạ thế với tổng

dung lượng là 85.703KW

Mặc dầu trạm hạ thế và đường dây hạ thế đã được đầu tư hàng loạt nhưng do dân

cư phát triển không theo quy hoạch nên mạng lưới hạ thế chưa đảm bảo an toàn

c Hệ thống cấp nước

Hệ thống cấp nước của Quận khá phát triển, với hai nguồn chủ yếu là nước máy và nước ngầm Nước máy được cung cấp từ nhà máy nước Thủ Đức công suất 650.000 m3/ngày đêm, tuy nhiên chủ yếu cung cấp cho các khu dân cư các phường Tân Phú, Hiệp Phú, Long Bình, Tăng Nhơn Phú A, Tăng Nhơn Phú B, Phước Long A, Phước Long B Còn lại các phường khác đa số người dân sử dụng nước ngầm được cung cấp bởi các trạm xử lý nước do Trung tâm nước của Sở Nông nghiệp và phát triển nông thôn TP.HCM quản lý

Toàn Quận chưa có hệ thống thoát nước đô thị cũng như chưa có hệ thống thu và

xử lý nước thải Một số phường có khu dân cư tập trung thì có tuyến thoát nước cục

bộ, phần còn lại thoát nước tự nhiên theo sông rạch

d Hệ thống thông tin liên lạc

Mạng lưới thông tin liên lạc của Quận trực thuộc Tổng công ty Bưu chính viễn thông trong những năm qua đã có những bước phát triển Số hộ có máy điện thoại ngày càng tăng cao, mạng lưới đưa thư được mở rộng, đã có xe chuyên dùng

Mạng lưới truyền thanh, phát hành báo chí cũng phát triển khá nhanh trong thời gian qua, tạo nên cuộc sống tinh thần khá phong phú cho người dân Tuy nhiên, vẫn còn tỉ lệ nhỏ người dân còn chưa được tiếp cận nhiều với những sự phát triển này do ở

những vùng khó khăn ở xa trung tâm

3 Cơ sở hạ tầng xã hội:

a Giáo dục:

Về cơ bản, cơ sở trường lớp và giáo viên có thể đáp ứng nhu cầu giảng dạy cho

con em của nhân dân trong Quận Hệ thống trường lớp rất được quan tâm đầu tư xây dựng, chất lượng đào tạo cũng từng bước được nâng cao nên tỷ lệ học sinh tốt nghiệp các cấp năm sau cao hơn năm trước, tỷ lệ trẻ đúng tuổi vào lớp 1 và lớp 6 đạt 100% Đến nay toàn Quận đã hoàn thành công tác phổ cập tiểu học và 13/13 phường được công nhận phổ cập Trung học Cơ sở và đang thực hiện kế hoạch phổ cập Trung học Phổ thông, việc thực hiện chủ trương đa dạng hóa các loại hình trường lớp (công lập, dân lập) đã được thực hiện ở mô hình các trường cấp III Tuy nhiên, so với các Quận nội thành khác thì mặt bằng học vấn của Quận 9 vẫn còn chênh lệch rất lớn

Bảng I.3 Hiện trạng về trường lớp trên địa bàn Quận 9

TT Cấp học, bậc học Số trường (trường) Số cơ sở (cơ sở) Số phòng (phòng) DT khuôn viên (ha) Số học sinh

(Theo: Phòng Thống kê Quận 9)

Ngoài ra, trên địa bàn quận còn có 1 trường đại học, 2 học viện, 2 trường cao đẳng

và 4 trường trung cấp, 1 trung tâm dạy nghề và 1 trung tâm giáo dục thường xuyên

b Y tế

Trên địa bàn Quận có 1 bệnh viện, 1 trung tâm y tế của Quận và 13 trạm y tế trên

13 phường và có thêm 35 phòng khám tư nhân với 395 cán bộ y tế (trong đó có 110 bác sĩ, nha sĩ; 97 dược sĩ) Nhìn chung, công tác khám chữa bệnh trong Quận đã được bảo đảm, trong vòng 5 năm qua, trung bình mỗi năm khám chữa bệnh cho 337.555 lượt người Quận đang tiếp tục xây dựng củng cố Trung tâm Y tế, các Trạm Y tế nhằm đạt được theo quy chuẩn của Bộ Y tế

c Văn hóa - Thể dục thể thao

Do đời sống được cải thiện nên các hộ đều có tivi nên điều kiện cập nhật, tiếp cận thông tin của người dân rất dễ dàng, các nhà văn hóa ở các phường đang được xây dựng Tuy nhiên, ở phường vùng bưng như Long Phước, Long Thạnh Mỹ người dân ít tiếp cận với thông tin trên báo chí nên kiến thức có phần bị hạn chế

d Vệ sinh môi trường

Môi trường trên địa bàn Quận cần được quan tâm: Rác thải trên sông rạch cần được nạo vét, khai thông dòng chảy nhằm tránh gây ngập úng trong mùa mưa Đặc biệt cần chú ý đến nước thải công nghiệp trên địa bàn Quận được thải ra từ khu công nghiệp Bắc Thủ Đức, công ty dệt Phước Long, Phong Phú, bột giặt Viso và hàng loạt các cơ sở sản xuất gạch ngói bằng phương pháp thủ công được thải thẳng ra môi trường, chưa có hệ thống lọc xử lý Khói bụi công nghiệp cũng làm ảnh hưởng rất lớn đến môi trường đô thị Rác thải từ các cơ sở sản xuất lớn đã được thu gom phân loại chuyển đến bãi rác thành phố, các cơ sở sản xuất nhỏ, thủ công chưa được quản lý chặt chẽ, còn tình trạng xả rác bừa bãi xung quanh khu vực

Các phường đã có bô rác công cộng Các khu dân cư tập trung đã có bộ phận thu gom rác hàng ngày tương đối vệ sinh; một bộ phận dân cư còn tự xử lý như đào hố chôn, đổ xuống sông rạch đã gây ô nhiễm nguồn nước và môi trường

I.3 Nội dung, phương pháp nghiên cứu và trình tự thực hiện

I.3.1 Nội dung nghiên cứu

- Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn Quận 9, TP.HCM

- Một số chính sách phục vụ cho công tác BT-HT-TĐC trên địa bàn Quận 9 hiện nay

- Khái quát dự án nghiên cứu

- Hiện trạng sử dụng đất của dự án

- Phương án BT-HT-TĐC của dự án

- Nhận xét đánh giá phương án BT-HT-TĐC của dự án

- So sánh hai phương án

- Tổng hợp ý kiến của người dân trong khu vực dự án

- Những thuận lợi, khó khăn và các giải pháp hoàn thiện

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp nghiên cứu lý thuyết: tìm hiểu các quy định của luật đất đai, các

Nghị định, Thông tư, Quyết định và các văn bản có liên quan đến công tác TĐC của các dự án nghiên cứu

- Phương pháp điều tra: được sử dụng để thu thập các thông tin cơ bản về địa

bàn nghiên cứu, các số liệu ,tài liệu có liên quan đến công tác bồi thường, hổ trợ, TĐC Đồng thời, điều tra thực địa ,phỏng vấn lấy ý kiến một số hộ dân để tìm hiểu thông tin

về giá đất trên thị trường, nắm bắt được những tâm tư nguyện vọng cũng như sự ảnh

hưởng của dự án đến cuộc sống của người dân

- Phương pháp thu thập tài liệu: thu thập tất cả các thông tin, số liệu, tài liệu và

bản đồ có liên quan để làm cơ sở cho việc nghiên cứu

- Phương pháp thống kê: thống kê số liệu về tình hình kinh tế, văn hóa, xã hội

trên địa bàn Quận 9 Thống kê số liệu về diện tích, về đơn giá các loại đất trong vùng

dự án, số lượng các hộ dân bị ảnh hưởng bởi dự án

- Phương pháp so sánh: so sánh với phương án bồi thường của các dự án khác,

từ đó rút ra những khó khăn vướng mắc trong từng dự án để làm cơ sở đưa ra đề xuất nhằm phát huy mặt tích cực và khắc phục những tồn tại, hạn chế

- Phương pháp phân tích- tổng hợp: phân tích giữa cơ sở lý luận với thực tiễn, tổng

hợp tình hình thực tế nhằm rút ra mặt khó khăn, thuận lợi và những vấn đề cần giải quyết

- Phương pháp chuyên gia: tham khảo ý kiến của cán bộ chuyên môn về chính

sách BT-GPMB, xin ý kiến đóng góp về việc thực hiện công tác BT-GPMB hiện nay

I.3.3 Trình tự thực hiện đề tài

Lựa chọn dự án nghiên cứu

Tiến hành điều tra thực

tế, phỏng vấn lấy ý kiến

hộ dân

Thu thập sơ đồ, số liệu, tài liệu tại Ban bồi thường và địa bàn quận 9

Xử lý, tổng hợp số

liệu thu thập được

Phân tích, tổng hợp số liệu thu thập được

Xử lý tổng hợp

Tham khảo ý kến chuyên gia

Viết báo cáo thuyết minh

Hình I.4 Trình tự thực hiện đề tài

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

II.1 Tình hình quản lý nhà nước về đất đai

Là một Quận mới được thành lập năm 1997 trên cơ sở tách ra từ huyện Thủ Đức, hồ sơ, tài liệu còn nhiều thiếu thốn bước đầu không tránh khỏi những khó khăn cho công tác quản lý đất đai trên địa bàn Tuy nhiên, với sự quyết tâm cố gắng khắc phục khó khăn của tập thể cán bộ nhân viên cơ quan quản lý đất đai của địa phương, công tác quản lý đất đai trên địa bàn Quận đã dần đi vào nề nếp, căn bản hòan thành nhiệm vụ do Quận ủy - UBND Quận giao, có sự phối hợp giữa phòng Tài nguyên và Môi trường, các phòng ban khác cùng UBND 13 phường trên địa bàn

II.1.1 Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai

và tổ chức thực hiện các văn bản đó

Trong thời gian vừa qua, để đảm bảo công tác quản lý và sử dụng đất đai đi vào

nề nếp, Uỷ ban nhân dân Quận 9 đã ban hành các văn bản hướng dẫn nhằm tổ chức và chỉ đạo thực hiện các văn bản pháp luật của Chính phủ và UBND thành phố trong việc quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn Quận

Ngoài ra, UBND Quận còn ban hành rất nhiều các văn bản về việc quản lý sử dụng đất đai trên địa bàn Quận như quyết định giao-cho thuê đất, quyết định thu hồi, quyết định giải quyết tranh chấp

II.1.2 Công tác đo đạc, thành lập bản đồ địa chính

Ngay từ năm 1992 UBND huyện Thủ Đức cũ đã tiến hành hợp đồng với Đoàn đo đạc bản đồ (thuộc Sở Địa chính cũ) và Công ty Trắc địa bản đồ số 3 tiến hành đo đạc tại 10 xã cũ (nay là 13 phường thuộc Quận 9) bằng phương pháp đo đạc mới (gồm bản

đồ các xã Long Trường, Long Bình, Tân Phú, Long Thạnh Mỹ, Phước Long cũ) và chỉnh lý không ảnh (gồm các xã Long Phước, Phú Hữu, Tăng Nhơn Phú cũ) và được Phòng đo đạc bản đồ (nay là Phòng giám định – đo đạc bản đồ) của Sở Địa chính kiểm tra và nghiệm thu Tuy nhiên, có những phường đến năm 1999 sản phẩm mới được bàn giao gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai của Quận

Năm 2003, toàn Quận được tiến hành đo đạc lại và lập bộ bản đồ địa chính mới, sản phẩm được bàn giao vào cuối năm 2004 và được sử dụng làm tài liệu để thực hiện công tác kiểm kê đất đai năm 2005, đây là cơ sở cho công tác quản lý đất đai và thành lập hệ thống bản đồ chuyên đề Bản đồ địa chính mới gồm các tỷ lệ 1:200, 1:500, 1:1000, 1:2000, 1:5000

Bảng II.1 Kết quả đo đạc bản đồ địa chính mới

TT Tên Phường

số (tờ)

Diện tích (ha) 1/200 1/500 1/1000 1/2000 1/5000

(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường Quận 9)

II.1.3 Công tác quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Vì là Quận mới thành lập và đang trong giai đoạn chỉnh trang đô thị, nên Quận rất quan tâm chú ý đến công tác lập quy hoạch Hiện nay trên địa bàn Quận đã có:

- Quy hoạch tổng thể Kinh tế-Xã hội Quận 9 đến năm 2010, được thực hiện theo công văn số 3849/UB-KT và thông báo số 88/TB-UB-KT của UBND thành phố ngày 14/11/1997

về việc quy hoạch phát triển kinh tế-xã hội của các quận, huyện mới đến năm 2010.

- Quy hoạch chung Quận 9 đến năm 2020, được phê duyệt theo Quyết định số 3815/QĐ-UB-QLĐT ngày 02 tháng 7 năm 1999 của UBND TP.HCM Theo quyết định 3815/QĐ-UB-QLĐT thì Quy hoạch tổng thể cho Quận 9 có thể tóm tắt như sau :

- Cơ cấu kinh tế - xã hội chủ yếu trong tương lai của Quận là Công nghiệp, thương mại - dịch vụ, nông nghiệp, sinh thái

- Quy mô dân số dự kiến đến năm 2020 (kể cả khách vãng lai: 500.000 người)

- Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật và phân bố sử dụng đất toàn Quận (đến năm 2020 ) là:

+ Chỉ tiêu đất dân dụng 70-80 m2/người (gồm khu ở, công trình phúc lợi công cộng, cây xanh - công viên công cộng thể dục - thể thao, đường xá)

+ Tầng cao xây dựng trung bình : 2,5 tầng

+ Mật độ xây dựng bình quân trong khu ở : 24%

+ Chỉ tiêu kỹ thuật đô thị : cấp nước sinh hoạt 180 lít/ người/ngày, cấp điện sinh hoạt 2.5000Kwh/người/năm, thoát nước bẩn 180lít/người/ngày, rác thải 1-1,5 kg/người/ngày

+ Phân bố sử dụng đất chung của Quận :

Đất xây dựng khu ở ( hiện hữu và cải tạo) : 1.900 ha

Đất công trình công cộng : 430 ha

Đất cây xanh công viên thể dục thể thao : 2.590 ha

Đất giao thông : 1.030 ha

Đất công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp : 1.105 ha

Đất công trình đầu mối hạ tầng hành lang kỹ thuật : 90 ha

Phân khu chức năng chính của Quận 9 đến năm 2020 gồm 4 khu:

+ Công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp - kho tàng (gồm khu công nghệ kỹ thuật cao ở Phường Tăng Nhơn Phú A, khu công nghiệp vật liệu xây dựng, công nghiệp dệt, may mặc …)

+ Khu dân cư: được chia thành 6 khu trong đó vị trí nằm ở phía Tây Bắc, Tây Nam mỗi phía bố trí 2 khu dân cư, vị trí nằm ở phía Đông Bắc, Đông Nam mỗi phía bố trí 1 khu dân cư

+ Trung tâm Quận và công trình công cộng

+ Công viên - cây xanh công cộng

- Định hướng phát triển hạ tầng kỹ thuật:

+ Giao thông: Trên cơ sở những trục đường giao thông đối ngoại (xa lộ Hà Nội và các tuyến vành đai, tuyến cao tốc (Daewoo) đi Long Thành dự kiến) xây dựng các tuyến đường chính và đường khu vực bổ sung cho mạng lưới đường hoàn chỉnh + Cấp thoát nước: nhu cầu sử dụng nước sạch của Quận đến năm 2020 là 153.000m3/ngày, việc tổ chức thoát nước được cho thoát ra sông, kênh rạch, cống ngầm…

- Quận chưa có Quy hoạch sử dụng đất mà chỉ có Quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/2000 của ngành xây dựng Hiện nay các đồ án quy hoạch chi tiết này đã được thông qua Hội đồng phê duyệt quy hoạch Quận và trình Sở Quy hoạch kiến trúc, Sở Giao thông công chánh thành phố thẩm định, phê duyệt chính thức Đây là hệ thống bản đồ quy hoạch hiện có tính pháp lý cao nhất

II.1.4 Công tác thống kê, kiểm kê đất đai

Từ khi thành lập đến nay, Quận đã tiến hành 2 đợt tổng kiểm kê đất đai (năm

2000 và năm 2005) Ngoài ra, hàng năm phòng Tài nguyên Môi trường tổ chức thống

kê đất đai trên toàn quận

Kết quả thống kê đất đai năm 2007, tổng diện tích tự nhiên toàn Quận 11.389,64

ha, trong đó đất nông nghiệp 5.096,06 ha (44,74% DTTN), đất phi nông nghiệp

6.231,42 ha (54,71% DTTN), đất chưa sử dụng 62,16 ha (0,55% DTTN) Nhìn chung,

cơ cấu sử dụng đất của Quận hiện nay tương đối phù hợp với xu thế đô thị hóa trên địa

bàn Tuy nhiên, xét về hiệu quả sử dụng đất thì việc sử dụng đất trên địa bàn còn thiếu

hợp lý cần có phương hướng tốt hơn để khai thác mọi tiềm năng đất đai đưa vào sử

dụng đúng mục đích, đảm bảo đủ đất cho nhu cầu phát triển của người dân trong vùng

Bảng II.2 Cơ cấu sử dụng đất trên địa bàn Quận 9 năm 2007

(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường Quận 9)

II.1.5 Hiện trạng sử dụng các loại đất:

Trên cơ sở kế thừa kết quả đo đạc chính quy nghiệm thu năm 2004, tiến hành đối

soát thực địa chỉnh lý hiện trạng sử dụng đất, kết quả thống kê đất đai 2007 của Quận

9 thu được như sau:

a Nhóm đất nông nghiệp

Quận 9 có diện tích đất nông nghiệp là 5096,06 ha, chiếm 44,74% diện tích tự

nhiên Trong đó, các loại đất cụ thể trong nhóm như sau:

Bảng II.3 Hiện trạng các loại đất nông nghiệp

TT Loại đất Diện tích (ha) Tỷ lệ (%)

(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường Quận 9)

* Đất sản xuất nông nghiệp

Diện tích đất sản xuất nông nghiệp hiện tại là 4.837,44 ha, chiếm 43,23% DTTN, tương ứng với 94,92% đất nông nghiệp toàn Quận Bình quân diện tích đất sản xuất nông nghiệp theo đầu ngưới xấp xỉ 0,025ha/người

Trong cơ cấu đất sản xuất nông nghiệp, diện tích đất trồng cây hàng năm chiếm

tỷ lệ 40,05% với 2.064,04 ha, bao gồm đất trồng lúa nước 1.997,23 ha chiếm 39,19%, còn lại là đất trồng cây hàng năm khác với diện tích 66,71 ha chủ yếu là trồng rau, còn lại là bắp, khoai lang, khoai mì, đậu phộng, mía với diện tích nhỏ

Diện tích đất trồng cây lâu năm chiếm tỷ lệ 54,42% diện tích đất sản xuất nông nghiệp với 2.773,40 ha Cây lâu năm ở đây bao gồm các loại như cây ăn quả, dừa, cây kiểng, vườn tạp… Nhìn chung, hướng trồng cây lâu năm của người dân trong Quận những năm qua là khá tốt Mặc dù yêu cầu vốn đầu tư cho cây lâu năm là khá lớn song hiệu quả kinh tế lại cao hơn và tương đối ổn định so với cây hàng năm

Nông nghiệp địa phương đang phát triển theo hướng sản xuất nông nghiệp sạch kết hợp với du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng Diện tích đất trồng cây hàng năm giảm để chuyển sang đất khác, chủ yếu là đất ở và đất sản xuất, kinh doanh Ngoài ra, người dân đang có xu hướng bỏ hoang đất trồng lúa nên cần phải có phương hướng chuyển đổi mục đích sử dụng đất thích hợp, chính sách đúng đắn để khuyến khích phát triển nông nghiệp địa phương Đất trồng cây lâu năm đang có hướng chuyển biến phù hợp, tuy nhiên cũng cần phải có sự quan tâm, thường xuyên theo dõi để tránh bị lệch hướng

* Đất lâm nghiệp:

Diện tích đất lâm nghiệp có rừng của địa phương hiện có 24,59 ha chiếm 0,49% diện tích đất nông nghiệp

Toàn bộ diện tích đất lâm nghiệp này là đất rừng trồng sản xuất do tổ chức kinh

tế liên doanh với nước ngoài đầu tư sản xuất và một phần diện tích rất nhỏ khoảng 3 ha

do UBND cấp xã quản lý

* Đất nuôi trồng thủy sản:

Đất nuôi trồng thủy sản 234,02 ha, chiếm 4,59% diện tích đất nông nghiệp Loại hình này chủ yếu được các hộ gia đình tận dụng quỹ đất ven sông, rạch đào ao nuôi cá, tôm Sản lượng đánh bắt cá khoảng 30,86 tấn/năm, sản lượng đánh bắt tôm khoảng 6,9 tấn/năm Tuy nhiên, do mang tính tự phát nên loại hình này đang gây ô nhiễm môi trường nhất là môi trường nước nên cần phải có một định hướng phát triển phù hợp

b Nhóm đất phi nông nghiệp

Đất phi nông nghiệp toàn quận hiện nay là 6.231,42 ha, chiếm 54,71% DTTN, bình quân diện tích đất phi nông nghiệp theo đầu người là 310m2/người Trong đó:

* Đất chuyên dùng

Toàn Quận có 2.651,42 ha đất chuyên dùng, chiếm 42,54% diện tích đất phi nông nghiệp, bình quân đất chuyên dùng ở địa phương hiện nay là 131,78m2/người, còn rất thấp, chưa đáp ứng được một số nhu cầu thiết yếu của nhân dân Cụ thể như sau:

- Đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp có diện tích 13,48 ha, chiếm 0,21%

diện tích đất phi nông nghiệp, bao gồm các trụ sở UBND cấp phường và cấp quận, văn phòng các ấp, các tổ chức xã hội

- Diện tích đất quốc phòng an ninh 175,06 ha, chiếm 2,80% diện tích phi nông

nghiệp Trong đó, bao gồm 146,54 ha đất quốc phòng và 28,52 ha đất an ninh

- Đất cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có diện tích 1.420,91 ha, chiếm

22,08% diện tích đất phi nông nghiệp Đối với một Quận thuộc TP Hồ Chí Minh thì tỷ

lệ đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của Quận 9 là tương đối thấp Đất cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tập trung ở một số phường Tăng Nhơn Phú A, Hiệp Phú, Phước Long A, Phước Long B Các loại hình kinh doanh công nghiệp trên địa bàn Quận gồm thực phẩm và đồ uống, dệt, trang phục, thuộc da, chế biến gỗ và các sản phẩm từ gỗ, sản xuất giấy và sản phẩm từ giấy, dầu mỏ, hóa chất, các sản phẩm từ cao su và plastic, sản phẩm từ khoáng chất phi kim loại, sản phẩm từ kim loại Khu công nghệ cao thuộc địa bàn Quận 9 đang được xây dựng, chưa đi vào hoạt động nên trong thời gian tới rất cần một lực lượng lao động có tay nghề cao

- Đất có mục đích công cộng hiện có 1.041,97 ha, chiếm 16,72% diện tích

đất phi nông nghiệp

Bảng II.4 Hiện trạng các loại đất phi nông nghiệp

STT Loại đất Diện tích (ha) Tỷ lệ (%)

2 Đất phi nông nghiệp 6231,42 100

2.4 Đất nghĩa trang, nghĩa địa 69,82 1,12

2.5 Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng 1918,27 30,78

2.6 Đất phi nông nghiệp khác

(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường Quận 9)

* Đất tôn giáo, tín ngưỡng