XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC GIÁ CHO DỰ ÁN KHU PHỨC HỢP CĂN HỘ CAO CẤP SUNRISE CITY

Với những vấn đề như trên, được sự cho phép của ban Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Địa ốc Nova và của Khoa Quản lý Đất đai và Bất động sản Trường Đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh,

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC GIÁ CHO DỰ ÁN KHU

PHỨC HỢP CĂN HỘ CAO CẤP SUNRISE CITY

2010-TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN

NGUYỄN THÀNH LUÂN

XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC GIÁ CHO DỰ ÁN KHU

PHỨC HỢP CĂN HỘ CAO CẤP SUNRISE CITY

Giáo viên hướng dẫn: PGS.TS Huỳnh Thanh Hùng

(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TPHCM)

Ký tên:

-Tháng 7 năm 2010-

Đầu tiên tôi xin tỏ lòng thành kính, biết ơn đến Ba, Mẹ người đã sinh thành và nuôi nấng dạy dỗ tôi đến ngày hôm nay Gia đình luôn là hậu thuẫn vững chắc nhất của tôi, luôn dành cho tôi những điều kiện tốt nhất để chuyên tâm vào việc học tập Xin cảm ơn những người thân đã luôn động viên ủng hộ tôi

Tôi xin chân thành cảm ơn quý thầy cô, Ban Giám hiệu trường Đại học Nông Lâm TP.HCM, đặc biệt là Khoa Quản lý Đất đai và Bất động sản đã truyền đạt những kinh nghiệm, những kiến thức quý báu cho tôi trong suốt thời gian học tập ở trường Tôi xin chân thành cảm ơn thầy Trần Đình Lý người đã khơi dậy niềm đam mê khám phá thế giới Marketing trong tôi Đặc biệt tôi xin chân thành cảm ơn thầy Huỳnh Thanh Hùng người đã luôn tận tình chỉ dẫn, mở ra cho tôi những hướng đi đúng đắn trong suốt quá trình thực hiện đề tài Xin cảm ơn thầy luôn tạo cho tôi những điều kiện thuận lợi cũng như tâm lý thoải mái, tự tin khi thực hiện đề tài Cảm ơn thầy đã ủng hộ những quan điểm, suy nghĩ của tôi

Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn chân thành đến bác Đỗ Thị Loan và các anh chị trong Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh vì những điều kiện, cơ hội và những kiến thức quý báu mà tôi đã nhận được trong suốt những năm qua cũng như trong thời gian thực hiện đề tài tốt nghiệp Xin chân thành cảm ơn chị Phạm Thị Ngọc Yến, người đã nhiệt tình hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài tại công ty Novaland Qua quá trình làm việc tôi đã học được ở chị một phong cách làm việc chuyên nghiệp, năng động và đầy bản lĩnh

Cảm ơn những người bạn thân luôn động viên, giúp đỡ tôi trong quá trình học tập cũng như trong cuộc sống

Tôi xin gởi đến mọi người những lời chúc phúc và lời cảm ơn chân thành nhất Xin chân thành cảm ơn!

TP.HCM, ngày 1 tháng 8 năm 2010

NGUYỄN THÀNH LUÂN

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thành Luân, Khoa Quản lý Đất đai và Bất động

sản, Trường Đại học Nông Lâm TP.HCM

Đề tài: “Xây dựng chiến lược giá cho dự án khu phức hợp căn hộ cao cấp

Sunrise City”

Giáo viên hướng dẫn: PGS.TS Huỳnh Thanh Hùng – Phó Hiệu Trưởng

Trường Đại học Nông Lâm TP.HCM

Tiếp theo, đề xuất kế hoạch điều chỉnh giá dựa vào những dự báo về tình hình thị trường, và diễn biến lạm phát của nền kinh tế

Cuối cùng, so sánh đối chiếu chiến lược giá của dự án Sunrise City với dự án Blooming Park để đánh giá lại một lần nữa sự phù hợp của chiến lược giá đã xây dựng

ở trên, đồng thời rút ra những nội dung còn chưa hoàn chỉnh và cần được hoàn thiện cho dự án Từ đó đề xuất hướng giải quyết, hoàn thiện việc xây dựng chiến lược giá

Kết quả đạt được:

• Giá trung bình của cả dự án: 2.519 USD/m2

• Bảng giá chi tiết cho 1804 căn hộ

• Kế hoạch điều chỉnh giá dự kiến từ nay đến hết năm 2010 như sau: từ tháng

8 đến tháng 11, mỗi tháng tiến hành cộng thêm 1,32% vào mức giá của tháng trước đó, riêng tháng 12 sẽ cộng thêm 1,82%

• Đề xuất 2 phương thức thanh toán mới, góp phần hoàn thiện chiến lược giá

và nâng cao khả năng tiếp cận khách hàng cho dự án

LỜI CẢM ƠN i

TÓM TẮT ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC CÁC HÌNH vi

DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ ix

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT x

ĐẶT VẤN ĐỀ 1

PHẦN I TỔNG QUAN 2

I.1 KHÁI NIỆM CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2

I.1.1 Khái niệm và đặc điểm của bất động sản 2

I.1.1.1 Khái niệm bất động sản 2

I.1.1.2 Những đặc điểm của bất động sản 3

I.1.2 Khái niệm và những đặc điểm của thị trường bất động sản 4

I.1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản 4

I.1.2.2 Những đặc điểm của thị trường bất động sản 5

I.1.3 Cung - Cầu bất động sản 6

I.1.3.1 Cầu bất động sản 6

I.1.3.2 Cung bất động sản 7

I.1.4 Giá cả bất động sản 9

I.2 TỔNG QUAN VỀ CHIẾN LƯỢC GIÁ 9

I.2.1 Khái niệm chiến lược giá 9

I.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến chiến lược giá 9

I.2.2.1 Các yếu tố nội tại ảnh hưởng đến chiến lược giá 9

I.2.2.2 Các yếu tố bên ngoài 10

I.2.3 Các quan điểm tiếp cận chiến lược giá 12

I.2.3.1 Định giá thấp 12

I.2.3.2 Định giá ngang bằng với giá thị trường 12

I.2.3.3 Định giá cao hơn giá thị trường 12

I.2.4 Quy trình định giá (Gồm 6 bước) 12

I.3 TỔNG QUAN ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 13

I.3.1 Điều kiện tự nhiên 13

I.3.1.1 Vị trí địa lý 13

I.3.1.2 Địa hình 13

I.3.1.3 Giao thông 14

I.4 TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN SUNRISE CITY 16

I.4.1 Giới thiệu chủ đầu tư 16

I.4.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển tập đoàn NOVA 16

I.4.1.2 Tầm nhìn 16

I.4.1.3 Sứ mệnh 17

I.4.1.4 Giá trị cất lõi 17

I.4.1.5 Cơ cấu nhân sự 17

I.4.2 Giới thiệu các đối tác 17

I.4.3 Giới thiệu về dự án 18

I.4.3.1 Vị trí 18

I.4.3.2 Thiết kế 19

I.4.3.3 Tiện ích 24 

I.5 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25

I.5.1 Nội dung nghiên cứu 25

I.5.2 Phương pháp nghiên cứu 25

PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 26

II.1 PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CHIẾN LƯỢC GIÁ CỦA DỰ ÁN SUNRISE CITY 26

II.1.1 Phân tích các yếu tố bên ngoài 26

II.1.1.1 Tình hình thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh 26

II.1.1.2 Tình hình Cung – Cầu trong phân khúc thị trường căn hộ cao cấp tại thành phố Hồ Chí Minh 29

II.1.1.3 Phân tích biến động về giá bất động sản trong phân khúc căn hộ cao cấp tại thành phố Hồ Chí Minh 33

II.1.1.4 Phân tích tỉ suất lợi nhuận trong phân khúc căn hộ cao cấp tại thành phố Hồ Chí Minh 36

II.1.2 Phân tích các yếu tố nội tại của công ty NOVALAND 36

II.1.2.1 Mục tiêu chiến lược giá của dự án khu phức hợp Sunrise City 36

II.1.2.2 Hoạt động Marketing của công ty NOVALAND đối với dự án khu phức hợp Sunrise City 37

II.2 XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC GIÁ CHO DỰ ÁN SUNRISE CITY 39

II.2.1 Xác định mục tiêu định giá 39

II.2.2 Xác định khách hàng mục tiêu 39

II.2.3 Phân tích chi phí 40

II.2.3.1 Tổng quát 40

II.2.3.2 Phân tích chi phí chi tiết 40

II.2.4 Định giá đơn vị sản phẩm 43

II.2.5 Phân tích đối thủ cạnh tranh 44

II.2.6.1 Xây dựng các hệ số điều chỉnh 45

II.2.6.2 Lập bảng giá chi tiết cho từng căn hộ 52

II.3 KẾ HOẠCH ĐIỀU CHỈNH GIÁ 55

II.3.1 Kế hoạch điều chỉnh giá theo tình hình dự báo 55

II.3.2 Kế hoạch điều chỉnh giá theo lạm phát 55

II.4 SO SÁNH CHIẾN LƯỢC GIÁ CỦA DỰ ÁN SUNRISE CITY VỚI DỰ ÁN CĂN HỘ CAO CẤP BLOOMING PARK 55

II.4.1 So sánh về chất lượng 56

II.4.2 So sánh về giá 57

II.4.3 So sánh tiến độ thanh toán 58

II.5 ĐỀ XUẤT HƯỚNG GIẢI QUYẾT – HOÀN THIỆN VIỆC XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC GIÁ 61

KẾT LUẬN 62 TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

Bảng 1.1 Bảng tổng hợp thiết kế tiểu khu V 19

Bảng 1.2 Bảng tổng hợp thiết kế tiểu khu W 20

Bảng 1.3 Bảng tổng hợp thiết kế tiểu khu X 21

Bảng 2.1 Lượng cầu trên thị trường bất động sản từ năm 2009 đến năm 2012 29

Bảng 2.2 Phân bổ lượng cầu căn hộ trên địa bàn TP.HCM năm 2010 30

Bảng 2.3 Dự báo tỉ lệ mua căn hộ tại TP.HCM 30

Bảng 2.4 Ước tính lượng cung tương lai của thị trường TP.HCM 31

Bảng 2.5 Nguồn cung căn hộ cao cấp trên địa bàn TP.HCM (2010-1012) theo các quận chiếm hơn 4% thị phần 32

Bảng 2.6 Số lượng căn hộ chào bán qua các năm từ 2008 - 2010 33

Bảng 2.7 Giá trị căn hộ cao cấp tại TP.HCM so sánh với các thành phố khác ở châu Á 34

Bảng 2.8 Một số đối thủ cạnh tranh điển hình 37

Bảng 2.9 Chi phí xây dựng dự án Sunrise City 40

Bảng 2.10 Chi phí đất dự án Sunrise City 40

Bảng 2.11 Chi phí Marketing dự án Sunrise City 41

Bảng 2.12 Chi phí tiền lương dự án Sunrise City 42

Bảng 2.13 Chi phí lãi vay trong thời gian thi công dự án Sunrise City 41

Bảng 2.14 Tổng hợp chi phí 43

Bảng 2.15 Thống kê giá căn hộ cao cấp trên địa bàn TP.HCM 44

Bảng 2.16 Thống kê giá căn hộ hạng sang trên địa bàn TP.HCM 44

Bảng 2.17 Hệ số điều chỉnh giá theo tiểu khu của Sunrise City 47

Bảng 2.18 Hệ số điều chỉnh giá theo tòa nhà (Khu V) 47

Bảng 2.19 Hệ số điều chỉnh giá theo tòa nhà (Khu W) 48

Bảng 2.20 Hệ số điều chỉnh giá theo tòa nhà (Khu X) 48

Bảng 2.21 Hệ số điều chỉnh giá theo hướng (Tòa nhà V1,V2) 49

Bảng 2.22 Hệ số điều chỉnh giá theo hướng (Tòa nhà V3,V4) 49

Bảng 2.23 Hệ số điều chỉnh giá theo hướng (Tòa nhà V5, V6) 49

Bảng 2.24 Hệ số điều chỉnh giá theo hướng (Tòa nhà W1,W2) 50

Bảng 2.25 Hệ số điều chỉnh giá theo hướng (Tòa nhà W3,W4) 50

Bảng 2.26 Hệ số điều chỉnh giá theo hướng (Tòa nhà X1,X2) 50

Bảng 2.27 Hệ số điều chỉnh giá theo hướng (Tòa nhà X3,X4) 51

Bảng 2.28 Hệ số điều chỉnh giá theo tầng cao 51

Bảng 2.29 Giá trung bình từng tiểu khu 52

Bảng 2.30 Giá trung bình từng tòa nhà 52

Bảng 2.31 Mức giá trung bình tầng thứ nhất của từng tòa nhà 53

Bảng 2.33 Tiến độ thanh toán 54

Bảng 2.34 Kế hoạch điều chỉnh giá theo dự báo từ 8-2010 đến tháng 6-2011 55

Bảng 2.35 Tỉ lệ lạm phát Việt Nam từ năm 2007 đến 2010 55

Bảng 2.36 Kế hoạch điều chỉnh giá từ tháng 8-2010 đến tháng 12-2010 55 

Bảng 2.37 So sánh chất lượng giữa dự án Sunrise City và dự án Blooming Park 56

Bảng 2.38 So sánh giá giữa dự án Sunrise City và dự án Blooming Park 57

Bảng 2.39 Tiến độ thanh toán dự án Blooming Park 58

Bảng 2.40 Tiến độ thanh toán dự án Sunrise City 59

Bảng 2.41 Tiến độ thanh toán 6 đợt đầu tiên của dự án Sunrise City 61

Hình 1.1 Sơ đồ vị trí dự án Sunrise City 18

Hình 1.2 Hình ảnh phòng khách căn hộ cao cấp của dự án Sunrise City 21

Hình 1.3 Hình ảnh nhà bếp căn hộ cao cấp của dự án Sunrise City 22

Hình 1.4 Hình ảnh phòng ngủ căn hộ cao cấp của dự án Sunrise City 23

Hình 1.5 Hình ảnh phòng tắm căn hộ cao cấp của dự án Sunrise City 23

Hình 2.1 Hình ảnh phối cảnh dự án Sunrise City 46

Biểu đồ 2.1 Ước tính lượng cung tương lai của thị trường TP.HCM 31 Biểu đồ 2.2 Nguồn cung căn hộ cao cấp trên địa bàn TP.HCM (2010-1012) theo các quận chiếm hơn 4% thị phần 32 Biểu đồ 2.3 Giá trị căn hộ cao cấp tại TP.HCM so sánh với các thành phố khác ở châu

Á 334 Biểu đồ 2.4 Tỷ lệ tăng giảm giá căn hộ cao cấp tại TP.HCM từ năm 2007 đến năm

2009 34 Biểu đồ 2.5 Sự thay đổi giá cả trong phân khúc căn hộ cao cấp tại TP.HCM 35

ASEAN (Association of South-East Asian Nations) Hiệp hội các nước Đông Nam Á CBRE Công ty Trách nhiệm hữu hạn CB Richard Ellis Việt Nam FDI Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài GDP Tổng sản lượng nội địa Giá TB Giá trung bình GYM Phòng tập thể dục NOVAGROUP Công ty Cổ phần Đầu tư Nova NOVAHOMES Công ty Cổ phần Đầu tư Địa ốc Nova NOVALAND Công ty Cổ phần Kinh doanh Nhà Nova Penthouse Nhà ở thông tầng SAVILLS Công ty Trách nhiệm hữu hạn Savills Việt Nam SAUNA Nhà tắm hơi SPA Tắm nước nóng TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh VAT Thuế giá trị gia tăng VietRees Trang thông tin Bất động sản Việt Nam, công ty Cổ phần Việt Mê Kông

ĐẶT VẤN ĐỀ

 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

Khác với lối kinh doanh truyền thống của thời kỳ cách mạng công nghiệp, chỉ biết hướng đến mục đích sản xuất hàng loạt, chiến lược duy nhất của các doanh nghiệp, các tổ chức lúc bấy giờ là làm thế nào sản xuất được nhiều nhất và nhanh nhất, còn phương án tiêu thụ sản phẩm dường như chưa được tính đến Ngày nay, phương thức ấy đã không còn phù hợp, sự thỏa mãn các nhu cầu của khách hàng mới là mục tiêu quan trọng nhất Sản phẩm làm ra, muốn tồn tại ngoài chất lượng còn cần phải có

sự khác biệt Kinh tế thị trường là vậy và thị trường bất động sản ở Việt Nam cũng không nằm ngoài nguyên tắc ấy

Trong xu thế đó, Marketing hiện đại đã ra đời như một quy luật tự nhiên tất yếu, và không thể nào phủ nhận tác dụng của nó đối với hoạt động kinh doanh, sản xuất của các doanh nghiệp Trong các yếu tố cấu thành nên chiến lược Marketing, chiến lược giá được xem là yếu tố trọng tâm và quan trọng nhất Bởi lẽ, tất cả các yếu

tố, các hoạt động khác của Marketing đều hướng đến một mục tiêu là phục vụ việc xây dựng chiến lược giá

Giá được xem là cầu nối giữa khách hàng và doanh nghiệp, hơn thế nữa, giá là yếu tố duy nhất trong phối thức Marketing tạo ra thu nhập Việc xác định giá bán có ý nghĩa quyết định sự sống còn của doanh nghiệp trong một thị trường cạnh tranh khắc nghiệt như thị trường bất động sản hiện nay

Với những vấn đề như trên, được sự cho phép của ban Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Địa ốc Nova và của Khoa Quản lý Đất đai và Bất động sản Trường Đại

học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh, chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “XÂY

DỰNG CHIẾN LƯỢC GIÁ CHO DỰ ÁN KHU PHỨC HỢP CĂN HỘ CAO CẤP SUNRISE CITY”

 Mục tiêu nghiên cứu

Xác định và phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến việc xây dựng chiến lược giá của dự án khu phức hợp căn hộ cao cấp Sunrise City

Xây dựng chiến lược giá tối ưu

 Đối tượng nghiên cứu

Chiến lược giá của dự án khu phức hợp căn hộ cao cấp Sunrise City

 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi không gian: dự án khu phức hợp căn hộ cao cấp Sunrise City

Phạm vi thời gian: từ ngày 31 - 3 - 2010 đến ngày 31- 6 - 2010

Phạm vi nội dung: Đề tài chỉ có giá trị đối với việc xây dựng chiến lược giá cho dự án khu phức hợp căn hộ cao cấp Sunrise City Đối với các dự án căn hộ cao cấp khác trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh thì đề tài chỉ mang tính chất tham khảo vì các thông tin thu thập và xử lý mang đặc trưng riêng của dự án này như: mục tiêu định giá, chi phí…

PHẦN I TỔNG QUAN

I.1 KHÁI NIỆM CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

I.1.1 Khái niệm và đặc điểm của bất động sản

I.1.1.1 Khái niệm bất động sản

Ngày nay, thuật ngữ “Bất động sản” được sử dụng rất phổ biến trên khắp thế giới, tuy nhiên ý nghĩa của nó lại không thống nhất ở mỗi quốc gia

Việc phân loại tài sản thành “Bất động sản” và “Động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những

bộ phận cấu thành lãnh thổ

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”

Hầu hết các nước đều xem bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều

517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…) Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự

Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là bất động sản Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản” Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” Như vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là động sản, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục bất động sản Hơn nữa, các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này Như vậy, để tạo điều kiện thuận lợi cho sự hoạt động của thị trường bất động sản, Nhà nước cần nhanh chóng có những văn bản pháp lý chính thức quy định cụ thể danh mục các tài sản này

I.1.1.2 Những đặc điểm của bất động sản

a Tính cố định về vị trí: đất đai là hàng hóa đặc biệt, dù được chuyển nhượng

nhưng chỉ được quyền khai thác và sử dụng, không thể di chuyển bất động sản đó đến

vị trí mong muốn Giá trị và khả năng sinh lợi của bất động sản gắn liền với từng vị trí

cụ thể như khoảng cách đến trung tâm, khả năng tiếp cận Những yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của bất động sản sẽ thay đổi Hơn nữa giá trị và khả năng sinh lợi của bất động sản chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực như :

 Những yếu tố tự nhiên

 Điều kiện kinh tế

 Tính chất xã hội

 Điều kiện môi trường

b Tính dị biệt: Những điểm khác nhau về vị trí thửa đất, kết cấu và kiến trúc,

hướng, cảnh quan… làm cho mỗi bất động sản đều có đặc điểm riêng, tạo nên tính dị biệt của bất động sản Vì tính dị biệt, mỗi bất động sản trở thành một loại sản phẩm riêng biệt, mỗi một bất động sản là duy nhất Do đó việc xác định cung, cầu, giá cả trở nên phức tạp hơn và thị trường cũng gặp khó khăn hơn khi gặp phải mâu thuẫn giữa việc đòi hỏi san bằng tính dị biệt của các nhà quản lý và sự mong muốn gia tăng tính

dị biệt nhằm tạo ra thế độc quyền và giá cả cá biệt của các nhà đầu tư

c Tính lâu bền (về vật lý và kinh tế): Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, tham

gia vào quá trình tái sản xuất xã hội và mang lại lợi ích cho chủ sở hữu Bên cạnh đó, đất đai có thời hạn sử dụng vĩnh viễn làm đời sống kinh tế của đất đai bền vững hơn

d Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Các bất động sản có tính ảnh hưởng lẫn nhau, mỗi

công trình bất động sản có ảnh hưởng rất lớn đến cảnh quan và các hoạt động kinh tế

xã hội có liên quan Tính ảnh hưởng lẫn nhau của các bất động sản tạo ra hiệu quả kinh tế hội tụ đô thị1 Vì vậy, khi đầu tư các công trình bất động sản phải tính đến yếu

tố ảnh hưởng tới các công trình khác

e Tính khan hiếm: Khái niệm khan hiếm gắn liền với phạm trù về nhu cầu và

cầu Tuy nhiên tính khan hiếm chỉ là tương đối vì nó mang tính vùng, thời gian vì có nơi khan hiếm do nhu cầu nhiều nhưng có nơi không ai cần

f Tính thích ứng: Xuất phát từ sự biến đổi về nhu cầu, từ động thái thích ứng

của khu dân cư mà bất động sản có thể chuyển đổi từ hình thái này sang hình thái khác Ví dụ: theo nhu cầu, một căn nhà cấp bốn có thể trở thành cửa hàng kinh doanh hay trung tâm thương mại

g Chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước: Bất

động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch bất động sản tác động đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội Do đó, các vấn đề về bất động sản chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản pháp luật riêng về bất động sản, đặc biệt là hệ thống pháp luật về đất đai

Có thể nói, hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối của hệ thống pháp luật chặt chẽ nhất so với các loại hàng hóa thông thường khác Chính phủ các nước đều quan tâm đến thị trường bất động sản, luôn điều chỉnh chính sách về bất động sản, thị trường bất động sản nhằm huy động nguồn lực bất động sản phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội

h Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hóa bất động

sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh mẽ hơn các hàng hóa thông thường khác Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, khu vực, quốc gia chịu ảnh hưởng rất lớn của thị hiếu, tập quán của dân cư tại đó Ngoài ra còn có các yếu tố khác như yếu tố tâm lý

xã hội, tín ngưỡng, tôn giáo… cũng chi phối mạnh nhu cầu về bất động sản

I.1.2 Khái niệm và những đặc điểm của thị trường bất động sản

I.1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản

Hiện nay có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường bất động sản, nhưng thống nhất lại thị trường bất động sản được hiểu như sau:

Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hoá bất động sản giữa các bên có liên quan Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn liên quan đến bất động sản giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản

Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại thị trường bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau:

a Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi:

Trên thị trường hàng hoá bất động sản đối tượng trao đổi là hàng hoá bất động sản gồm quyền sở hữu công trình gắn với đất và quyền sử dụng đất có điều kiện Thị trường này lại có thể chia thành thị trường bất động sản tư liệu sản xuất và thị trường bất động sản tư liệu tiêu dung

 Thị trường bất động sản tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất ở đô thị,

nông thôn, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp ), thị trường bất động sản mặt bằng nhà xưởng công nghiệp

 Thị trường bất động sản tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường bất động sản nhà ở, bất động sản thương mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ v.v

 Vừa là thị trường bất động sản tư liệu sản xuất vừa là thị trường bất động sản tư

liệu tiêu dùng như: đường sá, cầu cống v.v

b Căn cứ vào khu vực có bất động sản:

 Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường bất động sản nhà xưởng công nghiệp, thị trường bất động sản thương mại, thị trường bất động sản công cộng v.v

 Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp, thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nông nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh v.v ), thị trường bất động sản nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường bất động sản công cộng v.v

 Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp; thị trường bất động sản nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trường bất động sản công cộng v.v

c Căn cứ theo công dụng của bất động sản:

 Thị trường đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp)

 Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, cửa hàng ) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi, y tế, văn hoá )

 Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, khu công nghiệp, khu chế xuất )

 Thị trường nhà ở (đô thị và nông thôn)

 Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá bất động sản là các bất động sản phi vật thể được coi như tài nguyên khai thác được (kinh doanh, du lịch, v.v…) như di sản văn hoá vật thể, di tích lịch sử, v.v

d Căn cứ theo hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản:

 Thị trường mua bán chuyển nhượng bất động sản

 Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất

 Thị trường cho thuê bất động sản

 Thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản

 Thị trường dịch vụ bất động sản: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản, tư vấn bất động sản, thông tin bất động sản, định giá bất động sản, bảo trì bảo dưỡng bất động sản v.v…

e Căn cứ theo thứ tự thời gian bất động sản tham gia thị trường:

 Thị trường cấp 1: Thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử

dụng đất (còn gọi là thị trường bất động sản sơ cấp)

 Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê

 Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua hoặc thuê

Các đối tượng tham gia thị trường bất động sản:

Thị trường bất động sản có sự tham gia của bốn đối tượng quan trọng là:

 Nhà nước

 Nhà đầu tư (gồm chủ đầu tư và nhà đầu tư)

 Các trung gian tiếp thị

 Người mua cuối cùng

Trong đó, Nhà nước giữ vai trò quản lý vĩ mô Các đối tượng, các yếu tố còn lại

là những nhân tố chính làm nên hoạt động của thị trường bất động sản

I.1.2.2 Những đặc điểm của thị trường bất động sản

Hàng hóa bất động sản là loại hàng hóa có nhiều thuộc tính đặc biệt khác với các hàng hóa thông thường nên thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm riêng:

 Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch

 Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản

 Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc

 Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo

 Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả bất

động sản

 Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập

 Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật

 Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn, và thị

trường tài chính

I.1.3 Cung - Cầu bất động sản

I.1.3.1 Cầu bất động sản

Cầu bất động sản là khối lượng hàng hóa bất động sản mà người tiêu dùng sẵn

sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được bất động sản đó trên thị trường tại một thời điểm nhất định

Cần lưu ý phân biệt giữa cầu và nhu cầu về bất động sản Nhu cầu về bất động

sản mà điển hình là nhu cầu về nhà đất ở là sự mong muốn của người dân có được bất

động sản để thỏa mãn các mục đích tiêu dùng của mình Nhu cầu của mỗi cá nhân có

xu hướng tăng lên cùng với sự phát triển của xã hội và dường như nhu cầu này là vô

tận

Giữa nhu cầu tiêu dùng về bất động sản và cầu về bất động sản trên thị trường

có một sự cách biệt khá lớn về quy mô, phạm vi và đối tượng xuất hiện Nhu cầu

thường xuất hiện với một quy mô lớn trên phạm vi rộng với tất cả các đối tượng Song

cầu thực tế trên thị trường lại không hoàn toàn trùng khớp do có các nhu cầu không có

khả năng thanh toán vì bất động sản là tài sản có giá trị lớn Cầu về bất động sản xuất

hiện trên cơ sở các điều kiện sau:

Cầu = (Nhu cầu thực; Nguồn lực tài chính; Thị trường)

Nhìn chung cầu luôn có xu hướng dịch chuyển sang phải, song trong một số

trường hợp đặc biệt đường cầu có thể dịch chuyển sang trái (tai nạn, thảm họa chết

người hàng loạt, tâm lý hoang mang của người tiêu dùng,…)

Trên thực tế cầu nhà đất luôn có xu hướng tăng, đôi khi có chững lại (chẳng hạn

như tình trạng đóng băng của thị trường bất động sản)

Các nhân tố phổ biến tác động đến cầu nhà đất: Có nhiều nhân tố là các biến

số tác động đến sự thay đổi về cầu bất động sản:

Tuy nhiên trong các bối cảnh khác nhau thì sự hiện diện của các nhân tố trên là

không đồng nhất, có thể còn xuất hiện thêm các nhân tố khác

Sự tác động của yếu tố giá tới cầu nhà đất: Một vấn đề khác cũng gây nhiều

tranh cãi là vấn đề độ co giãn của cầu bất động sản nhà ở đối với yếu tố giá Hiện tồn tại hai quan điểm về độ co giãn của cầu nhà ở

Quan điểm thứ nhất cho rằng cầu nhà ở nhạy cảm với yếu tố giá Quan điểm này cho rằng nhu cầu về nhà ở thuộc loại nhu cầu cơ bản thiết yếu Nếu giá nhà ở giảm hẳn nhiên người ta sẽ mua nhà nhiều hơn Hơn nữa nhà ở là mặt hàng có khả năng thay thế được, nếu giá nhà ở tăng quá cao người tiêu dùng sẽ chuyển sang loại hình nhà ở khác nên cầu nhà ở giảm đáng kể, như vậy cầu nhà ở co giãn

Quan điểm này còn cho rằng độ co giãn của cầu nhà ở đối với giá cả là khá nhạy cảm ngay cả khi mức độ thỏa mãn về nhà ở còn thấp

Theo đó, nhà ở là nhu cầu thiết yếu nhưng là vật phẩm tiêu dùng có thể thay thế được Ở một mức thu nhập cố định, nếu giá nhà ở tăng quá cao một cách tương đối so với thu nhập thì khả năng thanh toán đối với loại nhà ở đó coi như bằng 0 và lúc này

họ (sẵn sàng) chuyển sang khu vực nhà ở giá thấp hơn hoặc thuê nhà, đây cũng là cách

để họ giải quyết nhu cầu chỗ ở của mình

Quan điểm thứ hai cho rằng cầu nhà ở dường như không co giãn với sự thay đổi của giá Quan điểm này cho rằng giá cả nhà ở dù tăng hay giảm hầu như không có tác động đáng kể đến hành vi tiêu dùng do nhà ở là tài sản có giá trị lớn vì vậy khi giá tăng thì khả năng thanh toán của người tiêu dùng càng thu hẹp hơn, ngược lại khi giá nhà ở giảm thì lượng giảm giá cũng không đủ để người tiêu dùng mua tăng thêm một đơn vị sản phẩm có nghĩa là cầu nhà ở không nhạy cảm với yếu tố giá

Sự bất đồng giữa hai quan điểm trên xuất phát từ sự khác biệt trong việc xác định đối tượng nghiên cứu Quan điểm thứ nhất nghiên cứu cả khu vực thị trường nhà

ở mua bán lẫn nhà ở cho thuê còn quan điểm thứ hai chỉ xét trong phạm vi thị trường nhà ở mua bán Hẳn nhiên không thể có cùng hai kết luận chân thực cho cùng một hiện tượng Vậy cầu co giãn hay không co giãn đối với yếu tố giá?

Quan điểm thứ hai xuất phát từ đặc điểm “có giá trị lớn” của bất động sản nên dường như nó dễ được chấp nhận hơn Song quan điểm này sẽ bộc lộ khuyết điểm về lâu dài Khi xét độ co giãn của cầu trong dài hạn, nhiều khả năng kết luận trên sẽ không còn hợp lý nữa Về lâu dài, thu nhập của người dân có xu hướng tăng trong khi giá thành sản xuất nhà ở có xu hướng giảm với sự tiến bộ của khoa học, kỹ thuật xây dựng (xác suất xảy ra hiện tượng này dễ chấp nhận được) Như vậy quan điểm thứ hai chỉ đúng trong trường hợp ngắn hạn

Như vậy khi xem xét vấn đề, cần xác định biến động đó xảy ra tại thời điểm nào, xảy ra với đối tượng nào

I.1.3.2 Cung bất động sản

Cung bất động sản trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hóa bất động sản sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định

Điều kiện hình thành cung bất động sản trên thị trường: Người chủ sở hữu

bất động sản có nhu cầu bán, giá cả phải phù hợp với sức mua (khả năng thanh toán) được coi là giá thị trường được cả người mua và người bán chấp nhận Hay nói cách khác, cung nhà đất là lượng nhà đất có thể và sẵn sàng tham gia giao dịch

Có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản trên thị trường, trong đó yếu tố có tính chất quyết định là cung về quỹ đất phát triển bất động sản trong quy

hoạch của chính phủ Bên cạnh đó còn phải kể đến sự tham gia của các yếu tố: Sự phát

triển của hệ thống kết cấu hạ tầng, các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở Riêng pháp luật và chính sách của Nhà nước mặc dù không làm thay đổi về yếu tố vật chất song nó lại có vai trò rất lớn trong việc đưa các nguồn bất động sản vào lưu thông làm thay đổi nguồn cung bất động sản trên thị trường

Sự tác động của yếu tố giá tới cung nhà đất: Độ co giãn của cung nhà đất so

với biến động của giá cả nhà đất nói chung là rất nhỏ Điều này là do khi giá đất tăng lên dẫn đến một bộ phận đất đai thuộc quy hoạch cho đất đang ở tăng lên hoặc các loại đất khác chuyển sang mục đích sử dụng cho đất ở tăng lên Tuy nhiên, số lượng cung đất ở đó bị hạn chế bởi tổng quỹ đất ở và sự ràng buộc chặt chẽ về pháp luật và chính sách của chính phủ Giá nhà đất tăng lên nhưng cung nhà đất không theo kịp sự tăng lên của giá cả vì việc tạo lập bất động sản đòi hỏi vốn lớn và cần nhiều thời gian do đó lượng cung nhà đất đưa vào thị trường cũng bị hạn chế

Tổng cung về đất đai nói chung là một đường không co giãn vì tổng diện tích đất đai cho tất cả các mục đích sử dụng là không đổi

Điều này dường như mâu thuẫn với quy luật chung của cung: lượng cung hàng hóa tăng lên khi giá cả hàng hóa đó tăng lên, nói cách khác hàm cung là một hàm đồng biến đối với biến nội sinh giá

Đường cung về đất đai là hoàn toàn không co giãn đối với biến nội sinh giá, vậy cung đất đai không vận động theo quy luật này Nhận định như vậy là chưa phù

hợp vì đối tượng của quy luật đường cung là hàng hóa, còn đất đai thì có những loại được xem là hàng hóa nhưng là hàng hóa đặc biệt (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất ở, đất có xây dựng công trình kiến trúc,…) có những loại không được xem là hàng hóa (đất sử dụng cho mục đích công cộng, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất danh lam thắng cảnh,…)

Đường cung hoàn toàn không co giãn với yếu tố giá chỉ thích hợp để biểu diễn nhóm đất đai không được xem là hàng hóa và tổng cung đất đai (các yếu tố như sạt lở, bồi tụ đất xem như không đáng kể) Nó không thích hợp để biểu diễn đường cung đất đai cho khu vực đất đai được xem là hàng hóa đặc biệt Trong trường hợp này cung về nhà đất đối với từng mục đích sử dụng cụ thể là co giãn đối với giá; ví dụ khi giá cả trao đổi đất đai tăng lên, người ta có thể sẵn sàng đầu tư nhiều hơn để khai phá, cải tạo các vùng đất hoang hóa, khô cằn thành đất đai cho sản xuất nông nghiệp; hoặc khi giá

cả trao đổi đất đai cho xây dựng tăng lên, người ta sẵn sàng chấp nhận rủi ro, trả giá cho các hành động bất hợp pháp để tự chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất dùng cho xây dựng và cung về nhà đất phi chính thức tăng lên một cách đáng kể

Song, cần phải thừa nhận rằng việc khai phá và cải tạo đất đai là một hoạt động

có giới hạn, việc tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng có giới hạn do đó đường cung về đất đai đối với giá cả là tương đối dốc

Cung nhà ở giống cung đất đai ở chỗ co giãn ít do việc tạo lập nhà ở thường mất rất nhiều thời gian Tuy nhiên độ co giản cung nhà ở lớn hơn độ co giản của đất đai vì nhà ở có thể dễ dàng phát triển theo không gian thẳng đứng Nhìn chung cả độ

co giãn của cung đất đai và nhà ở đối với yếu tố giá cả đều không vượt quá độ co giãn đơn vị (nhỏ hơn 1)

I.1.4 Giá cả bất động sản

Cũng giống như các loại hàng hóa thông thường khác, giá cả bất động sản được hình thành trên cơ sở quan hệ cung cầu về lượng dịch vụ bất động sản trên thị trường Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị, của tổng các đơn vị dịch vụ bất động sản chứa đựng trong bất động sản hiện vật Giá trị thị trường của bất động sản chính là giá trị trao đổi của bất động sản trên thị trường

Giá là một trong 4 biến số quan trọng của Marketing hỗn hợp Giá đóng vai trò quyết định trong việc mua hàng hóa này hay hàng hóa khác đối với người tiêu thụ Đối với công ty giá có vị trí quyết định cạnh tranh trên thị trường Việc định giá sản phẩm

có ý nghĩa quan trọng đối với doanh nghiệp vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến doanh số và lợi nhuận

I.2 TỔNG QUAN VỀ CHIẾN LƯỢC GIÁ

I.2.1 Khái niệm chiến lược giá

Chiến lược giá là sự lựa chọn mức giá bán sản phẩm trên thị trường Việc này dựa trên những phân tích đầy đủ quan hệ cung - cầu, mức chi trả của khách hàng mục tiêu Định giá tương quan chặt chẽ với chiến lược định vị của doanh nghiệp

Chiến lược định giá gần như là một bộ phận không tách rời của chiến lược Marketing Cùng sản phẩm, phân phối, chiêu thị, chiến lược định giá giúp doanh nghiệp tạo một định vị phù hợp cho sự phát triển lâu dài của công ty

Xây dựng và quản lý chiến lược giá đúng đắn là điều kiện quan trọng đảm bảo doanh nghiệp có thể xâm nhập và chiếm lĩnh được thị trường và hoạt động kinh doanh

có hiệu quả cao Tuy nhiên, giá cả chịu sự tác động của nhiều yếu tố Sự hình thành và vận động của nó rất phức tạp Việc quản trị chiến lược giá hợp lý đòi hỏi phải giải quyết nhiều vấn đề tổng hợp và đồng bộ

I.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến chiến lược giá

I.2.2.1 Các yếu tố nội tại ảnh hưởng đến chiến lược giá

a Mục tiêu Marketing

Trước khi định giá, công ty phải quyết định xem với sản phẩm đó thì cần phải đạt được điều gì Nếu công ty chọn thị trường mục tiêu và định vị thị trường cẩn thận, thì chiến lược phối hợp Marketing bao gồm cả giá cả, sẽ thực hiện khá dễ dàng Đồng thời, công ty còn có các mục tiêu khác nữa Khi mục tiêu được xác định rõ ràng, việc định giá càng dễ dàng hơn Các mục tiêu phổ biến là sự tồn tại, tối đa hóa lợi nhuận, tối đa hóa thị phần và dẫn đầu về chất lượng sản phẩm

b Chiến lược phối thức Marketing

Giá cả là một trong các công cụ thuộc phối thức Marketing mà công ty sử dụng

để đạt được mục tiêu Marketing của mình Các quyết định về giá phải được phối hợp với những quyết định về mẫu mã, phân phối, cổ động cho sản phẩm để hình thành một chương trình Marketing nhất quán và có hiệu quả Các quyết định đưa ra cho những khâu khác thuộc phối thức Marketing đều có ảnh hưởng đến những quyết định về giá Chẳng han, các nhà sản xuất đang sử dụng nhiều nhà bán lại và mong rằng những người này sẽ ủng hộ và cổ động cho sản phẩm của mình thì có thể đưa vào giá mức lời hơn cho các nhà buôn Quyết định triển khai một vị trí có chất lượng cao sẽ có nghĩa rằng người bán phải để giá cao hơn để trang trải các chi phí cao

Công ty thường phải định giá sản phẩm trước, từ đó mới đưa ra những quyết

Như vậy giá là yếu tố định vị chính cho sản phẩm, xác định thị trường của sản phẩm, đối thủ cạnh tranh và mẫu mã Giá đó quyết định đặc điểm và phí tổn sản phẩm

Tóm lại, nhà Marketing phải xem xét tổng thể phối thức Marketing khi định giá Nếu sản phẩm được định vị dựa trên những yếu tố phi giá thì các quyết định về chất lượng quảng cáo và phân phối sẽ ảnh hưởng mạnh lên giá cả Nếu giá cả là yếu tố định vị chính thì nó sẽ ảnh hưởng mạnh đến các quyết định khác thuộc phối thức Marketing Nói chung công ty phải xem xét tất cả các quyết định thuộc phối thức Marketing chung với nhau, khi triển khai các chương trình Marketing

c Phí tổn

Phí tổn tạo nền cho việc định giá sản phẩm Công ty muốn đề ra một mức giá

có thể trang trải cho mọi phí tổn về sản xuất, phân phối bán sản phẩm gồm cả một tỉ lệ lời hợp lý cho những nỗ lực và rủi ro của mình Công ty phải xem xét các loại phí tổn, nếu chi phí của công ty cao hơn chi phí của các nhà cạnh tranh khi sản xuất và bán một sản phẩm tương đương, công ty phải đề ra một mức giá cao hơn các đối thủ cạnh tranh hoặc kiếm lời ít hơn và phải ở vào một thế bất lợi về cạnh tranh

I.2.2.2 Các yếu tố bên ngoài

a Thị trường và nhu cầu

Cả khách hàng tiêu dùng lẫn khách hàng kinh doanh đều cân bằng gía cả của sản phẩm và dịch vụ dựa trên những lợi ích có được từ sản phẩm hay dịch vụ đó Như thế, trước khi định giá, nhà Marketing phải hiểu được mối quan hệ giữa giá cả và mức cầu đối với sản phẩm của mình

Định giá trong các thị trường khác nhau: Bề rộng của việc định giá của người bán thay đổi khác nhau theo các thị trường khác nhau Ở thị trường cạnh tranh thuần túy cả người bán lẫn người mua đều chấp nhận thời giá thị trường Việc định giá đặc biệt mang tính chất thách đố trong những thị trường mang tính độc quyền

Những cảm nhận của người tiêu thụ, người tiêu thụ sẽ là người quyết định xem xét giá của sản phẩm có phù hợp không Khi định giá công ty phải xét đến những cảm nhận của người tiêu thụ về giá và những cảm nhận ấy ảnh hưởng ra sao đến các quyết định mua hàng của họ

Khi người tiêu thụ mua một sản phẩm, họ đổi một số giá trị (giá cả) để lấy một giá trị khác Vì vậy việc lập giá định hướng theo người mua bao hàm việc hiểu được giá trị người tiêu dùng muốn có qua những lợi ích họ nhận được từ sản phẩm và đề ra một mức giá cả phù hợp với giá trị đó Các lợi ích bao gồm cả hữu hình và vô hình Khi một người tiêu dùng mua một bữa ăn ở một nhà hàng sang trọng thì việc tính giá trị các món ăn trong bữa ăn thật dễ dàng Thế nhưng để tính được giá trị của những điều hài lòng khác như khẩu vị, khung cảnh thanh lịch, sự thỏa mái, địa vị thì quả là rất khó khăn ngay cả đối với chính người tiêu dùng Và những giá trị này sẽ thay đổi theo những người tiêu dùng khác nhau và theo những hoàn cảnh khác nhau Như thế, công ty thường thấy rằng khó đo lường được giá trị mà khách hàng sẽ gán cho sản phẩm của mình, mặc dù vậy người tiêu dùng vô tình hay hữu ý, đều đang sử dụng những giá trị này để đánh giá mức giá của một sản phẩm Nếu người tiêu dung cảm thấy giá cả cao hơn giá trị của sản phẩm họ sẽ không mua sản phẩm đó

Các nhà Marketing phải cố gắng phân tích những động cơ của người tiêu dùng trong việc mua sản phẩm và đề ra giá cả phù hợp với những cảm nhận của họ về giá trị sản phẩm Vì người mua thay đổi các giá trị mà họ dành cho những đặc điểm sản

đối với những khúc tuyến giá cả khác nhau Họ cống hiến những kết hợp đặc điểm, tính chất sản phẩm khác nhau cho những mức giá khác nhau

Việc định giá định hướng theo người mua nghĩa là nhà làm Marketing không chỉ thiết kế, sản xuất ra sản phẩm đưa ra chương trình Marketing rồi cứ thế mà định giá Muốn định giá có hiệu quả cần bắt đầu bằng sự phân tích nhu cầu của người tiêu dùng và những cảm nhận về giá của họ Giá cả phải được xem xét cùng với những yếu

tố biến đổi khác thuộc phối thức Marketing, trước khi đề ra chương trình Marketing

Phân tích mối quan hệ giá cả - nhu cầu: Mỗi mức giá mà công ty có thể đưa ra đều dẫn đến một mức cầu khác nhau Thông thường nhu cầu và giá cả có tỷ lệ nghịch tức là giá càng cao, sức cầu càng thấp và ngược lại Cần xác định độ co giãn của cầu theo giá cả

b Cạnh tranh

Giá cả của đối thủ cạnh tranh và phản ứng của họ về giá ảnh hưởng không nhỏ đến việc định giá của công ty Người tiêu dùng đánh giá về giá trị và giá cả của một sản phẩm dựa trên những giá cả và giá trị của sản phẩm tương đương Chiến lược định giá của công ty cũng có thể ảnh hưởng đến sự cạnh tranh Một chiến lược giá cao, mức lời cao, có thể thu hút sự cạnh tranh, trong khi một chiến lược giá thấp, mức lời thấp

có thể làm nản lòng các đối thủ cạnh tranh hay làm họ rút lui khỏi thị trường

Công ty cần biết giá cả và chất lượng của đối thủ Điều này có thể thực hiện được bằng nhiều cách Công ty có thể cử người đi khảo giá và so sánh các sản phẩm của phía cạnh tranh Công ty có thể tìm kiếm bảng giá của đối thủ, tìm mua thiết bị của

họ và phân tích Công ty có thể hỏi người mua xem họ cảm nhận thế nào về giá cả và chất lượng sản phẩm của đối thủ cạnh tranh

Một khi công ty đã biết rõ giá cả và các cống hiến của những đối thủ cạnh tranh, công ty có thể sử dụng nó như một điểm định hướng cho việc định giá của mình Nếu sản phẩm của mình tương tự sản phẩm của một đối thủ quan trọng, công ty phải

đề sát giá với các đối thủ ấy, không thì sẽ bị mất doanh số Nếu sản phẩm của mình tuyệt hơn, công ty có thể đề giá cao hơn đối thủ Tuy nhiên, công ty phải ý thức được rằng các đối thủ cạnh tranh cũng có thể thay đổi giá của họ để đối phó lại với giá của công ty Về cơ bản, công ty sẽ sử dụng giá để định vị sản phẩm của mình tương quan với sản phẩm của đối thủ cạnh tranh

c Các yếu tố bên ngoài khác

Khi định giá, công ty cũng phải xét đến những yếu tố khác thuộc môi trường bên ngoài của mình chẳng hạn, tình hình kinh tế có thể có một tác động mạnh đến hiệu năng của các chiến lược định giá khác nhau Các yếu tố kinh tế như lạm phát, tăng trưởng hay suy thoái và lãi suất, đều ảnh hưởng đến các quyết định lập giá, bởi vì chúng ảnh hưởng đến phí tổn sản xuất của một sản phẩm lẫn những cảm nhận của người tiêu thụ về giá cả và giá trị của sản phẩm đó

Công ty cũng phải xem xét giá cả của mình có ảnh hưởng thế nào đến những thành viên khác thuộc môi trường của mình Những người bán lại sẽ phản ứng ra sao trước các mức giá Công ty nên định giá sao cho những người bán lại đó có được một lợi nhuận thỏa đáng, khích lệ họ ủng hộ, và giúp họ bán được sản phẩm một cách hiệu quả Chính quyền là một ảnh hưởng quan trọng khác lên quyết định giá Các nhà Marketing cần phải biết các luật lệ đang ảnh hưởng đến giá cả và đảm bảo rằng các chính sách định giá của công ty là đúng đắn

I.2.3 Các quan điểm tiếp cận chiến lược giá

I.2.3.1 Định giá thấp

Là kiểu bán hàng với giá bằng hoặc thấp hơn giá của đối thủ cạnh tranh Trong các thị trường nhạy cảm với giá cả, giá thấp sẽ kích thích sức tăng trưởng của thị trường nhiều hơn Giá thấp còn cho phép mở rộng thâm nhập thị trường một cách sâu rộng, đồng thời cho phép người bán có cơ hội sử dụng các phương tiện sản xuất với công suất hữu hiệu nhất Giá thấp còn giảm bớt được cạnh tranh thực tế và tiềm tàng

vì đối thủ không thấy hấp dẫn khi lợi nhuận ít

Tuy nhiên, có một số giới hạn trong việc thực hiện chính sách này Nếu các doanh nghiệp theo quan điểm rằng mình sẽ tiêu thụ được một khối lượng sản phẩm lớn hơn, giá bán đủ bù đắp chi phí và có một khoản lợi nhuận nhất định thì họ sẽ không theo quan điểm này

I.2.3.2 Định giá ngang bằng với giá thị trường

Phù hợp với các sản phẩm giống nhau hoặc tương tự nhau, người bán không gặp khó khăn khi quyết định về giá khi có sự thay đổi trên thị trường Lúc này, vai trò của Marketing hổn hợp là mang tính trung hòa Không một ai có thể giảm giá để giành thêm thị phần và ngược lại Điều quan trọng trong trường hợp này là chú ý đến mở rộng quy mô hơn là giá

I.2.3.3 Định giá cao hơn giá thị trường

Chiến lược này được áp dụng khi doanh nghiệp kiểm soát được thị trường và hơn nữa, sự kiểm soát này đạt được khi doanh nghiệp:

 Có sự khác biệt rõ nét nhờ các thuộc tính của phối thức sản phẩm hay được bảo

vệ nhờ có bằng sáng chế, cũng có khi nhờ tính phức tạp hoặc các bí mật nhà nghề trong quá trình sản xuất…

 Nếu sản phẩm thuộc loại phức tạp và lâu bền, sự khác biệt có thể nhờ uy tín tuyệt đối của nhà sản xuất…

Đây là một thủ pháp mang tính tạm thời chỉ có thể áp dụng trong một số điều

 Phân tích đối thủ cạnh tranh

 Xây dựng bảng giá chi tiết

I.3 TỔNG QUAN ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI THÀNH PHỐ

HỒ CHÍ MINH

I.3.1 Điều kiện tự nhiên

I.3.1.1 Vị trí địa lý

Thành phố Hồ Chí Minh nằm trong tọa độ địa lý khoảng 10 0 10’ – 10 0 38’ Vĩ

độ Bắc và 106 0 22’ – 106 054’Kinh độ Đông Phía Bắc giáp tỉnh Bình Dương, Tây Bắc giáp tỉnh Tây Ninh, Đông và Đông Bắc giáp tỉnh Đồng Nai, Đông Nam giáp tỉnh

Bà Rịa – Vũng Tàu, Tây và Tây Nam giáp tỉnh Long An và Tiền Giang

Thành phố Hồ Chí Minh nằm ở ngã tư quốc tế giữa các con đường hàng hải từ Bắc xuống Nam, từ Đông sang Tây, là tâm điểm của khu vực Đông Nam Á Trung tâm

thành phố cách bờ biển Đông 50 km đường chim bay Đây là đầu mối giao thông nối

liền các tỉnh trong vùng và là cửa ngõ quốc tế

Hiện nay thành phố Hồ Chí Minh là một trong năm thành phố trực thuộc Trung ương của Việt Nam, được mở rộng với diện tích hiện nay là 2.095 km2 và chia thành

19 quận nội thành và 5 huyện ngoại thành; cấp quận được chia thành nhiều phường, cấp huyện chia thành nhiều xã, và thị trấn

I.3.1.2 Địa hình

Thành phố Hồ Chí Minh nằm trong vùng chuyển tiếp giữa miền Ðông Nam bộ

và đồng bằng sông Cửu Long Ðịa hình tổng quát có dạng thấp dần từ Bắc xuống Nam

và từ Ðông sang Tây Nó có thể chia thành 3 tiểu vùng địa hình:

Vùng cao nằm ở phía Bắc – Ðông Bắc và một phần Tây Bắc (thuộc Bắc huyện

Củ Chi, Đông Bắc quận Thủ Ðức và quận 9), với dạng địa hình lượn sóng, độ cao trung bình 10 – 25 m và xen kẽ có những đồi gò có độ cao cao nhất tới 32m, như đồi Long Bình (quận 9)

Vùng thấp trũng ở phía Nam – Tây Nam và Ðông Nam thành phố (thuộc các quận 9, 8, 7 và các huyện Bình Chánh, Nhà Bè, Cần Giờ) Vùng này có độ cao trung bình trên dưới 1m và cao nhất 2m, thấp nhất 0,5m

Vùng trung bình, phân bố ở khu vực trung tâm thành phố, gồm phần lớn nội thành cũ, một phần các quận 2, Thủ Ðức, toàn bộ quận 12 và huyện Hóc Môn Vùng này có độ cao trung bình 5 – 10m

Nhìn chung, địa hình thành phố Hồ Chí Minh không phức tạp, song cũng khá

đa dạng, có điều kiện để phát triển nhiều mặt

Thành phố Hồ Chí Minh nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa cận xích đạo Cũng như các tỉnh ở Nam bộ, đặc điểm chung của khí hậu – thời tiết thành phố Hồ Chí Minh

là nhiệt độ cao đều trong năm và có hai mùa mưa – khô rõ rệt, chi phối môi trường cảnh quan sâu sắc Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11, mùa khô từ tháng 12 đến tháng

4 năm sau Theo tài liệu quan trắc nhiều năm của trạm Tân Sơn Nhất, qua các yếu tố khí tượng chủ yếu, cho thấy những đặc trưng khí hậu Thành Phố Hồ Chí Minh như sau:

+ Lượng bức xạ dồi dào, trung bình khoảng 140 Kcal/cm2/năm Số giờ nắng trung bình/tháng 160 – 270 giờ Nhiệt độ không khí trung bình 270C Nhiệt độ cao tuyệt đối 400C, nhiệt độ thấp tuyệt đối 13,80C Tháng có nhiệt độ trung bình cao nhất

là tháng 4 (28,80C), tháng có nhiệt độ trung bình thấp nhất là khoảng giữa tháng 12 và tháng 1 (25,70C) Hàng năm có tới trên 330 ngày có nhiệt độ trung bình 25 – 280C

+ Lượng mưa cao, bình quân/năm 1.949 mm Năm cao nhất 2.718 mm (1908)

và năm nhỏ nhất 1.392 mm (1958) Số ngày mưa trung bình/năm là 159 ngày Khoảng 90% lượng mưa hàng năm tập trung vào các tháng mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11; trong đó hai tháng 6 và 9 thường có lượng mưa cao nhất Các tháng 1, 2, 3 mưa rất ít, lượng mưa không đáng kể Trên phạm vi không gian thành phố, lượng mưa phân bố không đều, có khuynh hướng tăng dần theo trục Tây Nam – Ðông Bắc Ðại bộ phận các quận nội thành và các huyện phía Bắc thường có lượng mưa cao hơn các quận huyện phía Nam và Tây Nam

+ Ðộ ẩm tương đối của không khí bình quân/năm 79,5%; bình quân mùa mưa

80% và trị số cao tuyệt đối tới 100%; bình quân mùa khô 74,5% và mức thấp tuyệt đối xuống tới 20%

+ Về gió, thành phố Hồ Chí Minh chịu ảnh hưởng bởi hai hướng gió chính và

chủ yếu là gió mùa Tây – Tây Nam và Bắc – Ðông Bắc Gió Tây –Tây Nam từ Ấn Ðộ Dương thổi vào trong mùa mưa, khoảng từ tháng 6 đến tháng 10, tốc độ trung bình 3,6m/s và gió thổi mạnh nhất vào tháng 8, tốc độ trung bình 4,5 m/s Gió Bắc – Ðông Bắc từ biển Đông thổi vào trong mùa khô, khoảng từ tháng 11 đến tháng 2, tốc độ trung bình 2,4 m/s Ngoài ra có gió Tín Phong, hướng Nam – Ðông Nam, khoảng từ tháng 3 đến tháng 5 tốc độ trung bình 3,7 m/s Về cơ bản Thành phố Hồ Chí Minh thuộc vùng không có gió bão

I.3.1.3 Giao thông

Đường bộ: Hệ thống đường bộ dày đặc nhưng do sự gia tăng dân số quá nhanh

và quy hoạch chưa hợp lý nên chưa đáp ứng được nhu cầu Để giải quyết vấn nạn tắc nghẽn giao thông, thành phố đã triển khai và hoàn tất nhiều dự án giao thông quan trọng như: đại lộ Đông Tây, cầu Thủ Thiêm, hầm Thủ Thiêm, cầu Phú Mỹ, đường xuyên Á, đường cao tốc thành phố Hồ Chí Minh – Long Thành – Dầu Dây và Thành phố Hồ Chí Minh – Vũng Tàu, đường Trường Chinh, đường cao tốc đi Trung Lương, đường cao tốc liên vùng phía Nam, đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa Một số dự án lớn đang giai đoạn chuẩn bị triển khai: Các đường vành đai 1, 2, 3; đường trên cao Thị Nghè – Sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất; cầu Bình Triệu và đặc biệt là dự án đường bộ cao tốc Bắc – Nam với tổng số vốn dự kiến lên tới trên 30 tỷ đô la Khi dự án này hoàn thành sẽ kết nối thành phố với tất cả các vùng kinh tế trọng điểm trong cả nước

Đường thuỷ: Các hệ thống cảng Sài Gòn, Tân Cảng đáp ứng được yêu cầu tiếp nhận các tàu trọng tải lớn Tuy nhiên, do nằm trong nội đô nên ảnh hưởng lớn đến giao thông đô thị và đang được di dời ra khỏi nội thành Các cảng container mới, hiện đại đang được triển khai có: cụm cảng Hiệp Phước, cảng Cát Lái

Đường sắt: Ga Sài Gòn là đầu mối giao thông quan trọng và nhộn nhịp nhất nước, phục vụ các tuyến vận tải Bắc Nam Do mật độ giao thông nội thị cao, việc xây dựng các tuyến tàu điện ngầm và đường sắt trên cao (monorail) đang được triển khai

Đường không: Thành phố có Sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất là sân bay lớn nhất Việt Nam với diện tích 850 ha, công suất nhà ga từ 15–17 triệu khách/năm, năm 2007,

có lượng khách quốc tế đến bằng đường hàng không chiếm 2/3 tổng số lượng khách đến các sân bay quốc tế tại Việt Nam, sân bay này phục vụ 11 triệu khách thông qua, chiếm 55% trong tổng số 20 triệu khách sử dụng sân bay tại Việt Nam Nhà ga quốc tế mới T2 với năng lực 15–17 triệu khách/ năm vừa hoàn thành vào tháng 8 năm 2007 là nhà ga hàng không lớn nhất và hiện đại nhất Việt Nam hiện nay Trong tương lai

không xa, sân bay quốc tế Long Thành với công suất 80 – 100 triệu khách năm sẽ được xây dựng 40 km về phía Đông Bắc thành phố

Ngoài ra, thành phố còn đang đầu tư vào hệ thống xe buýt, với hỗ trợ hàng trăm triệu đồng mỗi năm từ Ủy Ban Nhân Dân Thành phố Hồ Chí Minh, xe buýt ở thành phố Hồ Chí Minh hoạt động với mục tiêu giảm thiểu số lượng phương tiện giao thông

cá nhân

I.3.2 Điều kiện kinh tế - xã hội

Thành phố có hệ thống nhiều trung tâm thương mại, siêu thị, chợ, cửa hàng Chợ Bến Thành là biểu tượng về giao lưu thương mại từ xa xưa của thành phố Thành phố Hồ Chí Minh là một trung tâm tiêu thụ lớn với mức tiêu dùng hàng hoá, dịch vụ gấp 10–13 lần so với các tỉnh Tây Bắc, 6 lần các tỉnh Tây Nguyên, gấp 1,5 lần Hà Nội Lĩnh vực kinh doanh địa ốc, đặc biệt là các tòa nhà cao tầng phục vụ cho kinh doanh thương mại, văn phòng đang được đầu tư ồ ạt

Theo thống kê sơ bộ dân số Thành phố Hồ Chí Minh năm 2009 là khoảng 8,5 triệu người Tuy nhiên có khoảng 7 triệu người đăng ký hộ khẩu tại thành phố lớn nhất Việt Nam này và số dân có mặt trong thành phố thường cao hơn, thêm khoảng 2 triệu dân ngoại tỉnh làm ăn tại thành phố theo mùa vụ Bên cạnh người Việt, cộng đồng người Hoa gồm hơn 600.000 người đóng góp không nhỏ cho sự phát triển của thành phố

Dự báo, đến năm 2020 dân số của thành phố sẽ khoảng 20 – 22 triệu người, trong đó dân số đô thị khoảng 16–17 triệu người, với tỷ lệ đô thị hoá khoảng 77–80%

Và đến năm 2050 dân số sẽ khoảng 28 – 30 triệu người với tỷ lệ đô thị hoá khoảng 90% và trở thành 1 siêu đô thị

I.4 TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN SUNRISE CITY

I.4.1 Giới thiệu chủ đầu tư

Công ty Cổ phần Đầu tư Địa ốc NOVA, chủ đầu tư và phát triển dự án khu phức hợp Sunrise City là một trong những thành viên của tập đoàn NOVA, chuyên hoạt động trong hai lĩnh vực chính là Nông nghiệp và Bất động sản

I.4.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển tập đoàn NOVA

Công ty Cổ phần Đầu tư Nova - tiền thân là công ty Trách nhiệm hữu hạn Thương mại Thành Nhơn - do ông Bùi Thành Nhơn sáng lập năm 1992 Chuyển đổi thành Công ty Cổ phần Đầu Tư Nova (NovaGroup) –10/2007

Chuyên đầu tư vào 2 lĩnh vực:

o Nông nghiệp: Sản xuất, phân phối thuốc thú y, thức ăn gia súc

o Bất động sản: Môi giới và xây dựng các công trình nhà ở

 2007: Tách rời và thành lập mới Công ty Cổ phần Thành Nhơn hoạt động nhập khẩu và phân phối chuyên nghiệp thuốc thú y, nguyên liệu thú y, nguyên liệu dược và chất bổ sung thức ăn gia súc

 2007: Thành lập nhà máy sản xuất thức ăn thủy sản Novafeed

 Hiện tại ngoài dự án Sunrise City, công ty còn tham gia đầu tư một số dự án sân golf, resort, và nhiều dự án quy mô khác

I.4.1.2 Tầm nhìn

 Nông nghiệp: đứng đầu trong lĩnh vực sản xuất và phân phối thuốc thú y,

vaccine, thức ăn chăn nuôi

 Bất động sản: trở thành công ty phát triển bất động sản có uy tín nhất tại Việt

Nam

I.4.1.3 Sứ mệnh

 Tạo ra những sản phẩm chất lượng cao

 Mang lại lợi ích, sự hài lòng và tin cậy cho khách hàng

 Bảo đảm sự thăng tiến cho nhân viên, ổn định thu nhập, đầy đủ về vật chất và thoải mái về tinh thần

 Mang lại lợi nhuận cho các cổ đông

 Góp phần phần xây dựng cuộc sống ngày một hoàn hảo hơn

I.4.1.4 Giá trị cốt lõi

 Tôn trọng pháp luật

 Nói đi đôi với làm

 Chuyên nghiệp hóa trong công việc

 Tập trung vào chất lượng và hiệu quả công việc

 Phát huy trí tuệ tập thể, sáng tạo và đoàn kết

I.4.1.5 Cơ cấu nhân sự

Thành phần Hội Đồng Quản Trị

 Ông Bùi Thành Nhơn - Chủ tịch

 Ông Nguyễn Hiếu Liêm - Phó Chủ tịch

 Ông Bùi Cao Nhật Quân - Phó Chủ tịch

Ban Tổng Giám Đốc

 Ông Bùi Thành Nhơn - Tổng Giám Đốc

 Ông Nguyễn Hiếu Liêm - Phó Tổng Giám đốc Khối Nông nghiệp

 Ông Bùi Cao Nhật Quân - Phó Tổng Giám đốc Khối Bất động sản

 Bà Võ Thúy Anh - Phó Tổng Giám đốc Tài chính

 Ông Trần Bảo Minh - Phó Tổng Giám đốc Kinh doanh

I.4.2 Giới thiệu các đối tác

 Nhà thầu chính: KUMHO E&C

 Nhà thầu móng cọc và tường vây: BACHY SOLETANCHE

 Thẩm tra thiết kế và cấp chứng chỉ: BUREAU VERITAS

 Quản lý dự án: HBP PROJECT MANAGEMENT LTD

 Thiết kế ý tưởng kiến trúc: SURBANA

 Tư vấn kiến trúc: ARCHETYPE GROUP

 Tư vấn kết cấu: ARUP VIETNAM LIMITED

 Tư vấn cơ điện: J ROGER PRESTON(SINGAPORE)

 Tư vấn thiết kế nội thất: ONG & ONG ARCHITECTS PTE LTD

 Tư vấn khối lượng: Davis Langdon & Seah

 Tư vấn quản lý tòa nhà: SAVILLS

I.4.3 Giới thiệu về dự án

I.4.3.1 Vị trí

Hình 1.1 Sơ đồ vị trí dự án Sunrise City

Sunrise City tọa lạc tại 1trong những vị trí đắc địa nhất thành phố Hồ Chí Minh, ngay mặt tiền đường Nguyễn Hữu Thọ, đối diện siêu thị Lotte Mart, là cửa ngõ đi vào khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng, gần các tuyến metro, gần bệnh viện FV, viện tim Tâm Ðức, trường RMIT… và nằm trong quần thể đô thị năng động, sầm uất nhất quận 7

Cách chợ Bến Thành chưa đến 3 km, nối liền trung tâm tài chính Phú Mỹ Hưng bằng cầu Phú Mỹ, qua khu Trung Sơn bằng cầu Nguyễn Thị Thập và về lại quận 5, quận 8 bằng cầu Nguyễn Văn Cừ

Gần đại lộ Đông Tây

Tính liên kết vùng:

 Phía Bắc : Giáp khu cao ốc văn phòng và đường D4 lộ giới 40m

 Phía Tây : Giáp trục đường số 5 (14m) và cụm trường học Quốc tế

 Phía Nam : Giáp sông Rạch Bàng và Trường Đại học Tôn Đức Thắng

 Phía Đông : Giáp trục đường Nguyễn Hữu Thọ lộ giới 60m

Diện tích hành lang, thang máy, khu phụ trợ : 22.464,18 (m2)

Bảng 1.1 Bảng tổng hợp thiết kế tiểu khu V

Loại căn hộ Số phòng ngủ Diện tích (m 2 )

Số lượng (căn)

Tổng diện tích (m 2 )

Tiểu khu W: (18.495 m2), gồm 4 tòa nhà:

• Tòa nhà W1: 34 tầng

• Tòa nhà W2: 35 tầng

• Tòa nhà W3: 35 tầng

• Tòa nhà W4: 34 tầng

Diện tích hành lang, thang máy, khu phụ trợ : 18.180,00 (m2)

Bảng 1.2 Bảng tổng hợp thiết kế tiểu khu W

Loại căn hộ Số phòng ngủ Diện tích

(m 2 )

Số lượng (căn)

Tổng diện tích (m 2 )

Tiểu khu X: (12.597 m2), gồm 4 tòa nhà:

• Tòa nhà X1: 30 tầng

• Tòa nhà X2: 28 tầng

• Tòa nhà X3: 31 tầng

• Tòa nhà X4: 27 tầng

Diện tích hành lang, thang máy, khu phụ trợ : 18.895,50 (m2)

Bảng 1.3 Bảng tổng hợp thiết kế tiểu khu X

Loại căn hộ Số phòng ngủ Diện tích (m 2 ) Tổng diện tích (m 2 )

Khu phức hợp căn hộ cao cấp Sunrise City bao gồm 1.804 căn hộ cao cấp, đạt

chuẩn hạng A, đặc biệt có những căn hộ thông tầng (Penthouse) rộng đến 700 m2

Trung tâm thương mại mua sắm cao cấp với diện tích lên đến hơn 70.000 m2

Với lối kiến trúc châu Á lộng lẫy, chứa đựng những đường nét thiết kế hiện đại,

hòa quyện vào không gian cảnh quan xung quanh, đem đến một chuẩn mực sống cao

hơn cho cộng đồng dân cư của Sunrise City

Kế thừa vẻ đẹp truyền thống và những tinh hoa kiến trúc hiện đại, Sunrise City

là biểu tượng cho cái đẹp của sự hài hòa, duyên dáng và sự lịch lãm

Là kết tinh của các công ty thiết kế danh tiếng Ong & Ong, DPD, Surbana, JRP

(Singapore), Arup (Hongkong), M4( Hàn Quốc), Archetype (Pháp)

Hình 1.2 Hình ảnh phòng khách căn hộ cao cấp của dự án Sunrise City

Căn hộ được thiết kế theo dạng mở, đối lưu không khí hài hòa, hợp lý với ít nhất 2 mặt tiếp xúc với khí trời Điểm nhấn là hệ thống “Bay Window” hiện đại giúp căn hộ luôn có ánh sáng tự nhiên chan hòa, giúp mang nguồn năng lượng dồi dào đến cho cộng đồng dân cư

Không gian bếp được thiết kế đơn giản, tiện dụng với 1 mặt hướng ra không gian bên ngoài nhằm tạo sự thông thoáng Thêm vào đó, việc sử dụng nhiều trang thiết

bị hiện đại giúp bạn tiết kiệm thời gian mà vẩn có những bữa ăn ấm cúng cùng gia đình

Hình 1.3 Hình ảnh nhà bếp căn hộ cao cấp của dự án Sunrise City

Các góc, hướng sáng trong phòng ngủ đều được cân nhắc kỹ lưỡng dựa trên những chuẩn mực về phong thủy nhằm đem đến cho bạn sự thư giãn, dễ chịu và tiện nghi nhất

Hình 1.4 Hình ảnh phòng ngủ căn hộ cao cấp của dự án Sunrise City

Tinh tế, ngẫu hứng và đầy cá tính, phòng tắm được thiết kế nhẹ nhàng, đậm tính thẩm mỹ, giúp bạn tận hưởng sự trẻ trung, thoải mái của một không gian sống tươi mới

Hình 1.5 Hình ảnh phòng tắm căn hộ cao cấp của dự án Sunrise City

I.4.3.3 Tiện ích

Dự án Surise City cũng được thiết kế với các khu công viên cảnh quan, hồ bơi, sân tennis, phòng tập GYM, sân tập golf trong nhà, đường chạy bộ, phòng khám đa khoa, phòng nha khoa, hiệu thuốc, khu vui chơi trẻ em, khu vực thư giãn cho người lớn tuổi, khu sinh hoạt cộng đồng, dịch vụ chăm sóc sắc đẹp, ngân hàng, khu ẩm thực, quán cà phê cao cấp và cả phòng công chứng, trường dạy năng khiếu (nhạc, hội họa…), phòng ôn bài, nhà giữ trẻ,… Ngoài ra, chủ đầu tư còn cung cấp dịch vụ phục

vụ phòng, nấu ăn với đội ngũ nhân viên được đào tạo bài bản giúp chủ nhà thoát khỏi những công việc lặt vặt nhưng tốn nhiều thời gian trong ngày Tất cả tạo thành một nơi cung cấp dịch vụ khép kín có thể đáp ứng tất cả các nhu cầu, cư dân sẽ không cần phải mất thời gian di chuyển đi đâu xa mà vẫn có thể được hưởng những tiện nghi cao cấp ngay bên cạnh gia đình và người thân, trong một không gian yên bình và gần gũi với thiên nhiên Chủ nhân các căn hộ ở đây sẽ có thêm thời gian tập trung cho công việc, chăm sóc gia đình hay thư giãn để phục hồi sức khỏe sau những thời gian làm việc căng thẳng

Quả thật, theo đánh giá của các chuyên gia, đó chính là lợi thế lớn nhất của Sunrise City so với các dự án khác Mỗi tòa nhà có 2 tầng hầm để xe hiện đại, bảo đảm mỗi căn hộ có 1,5 chỗ đậu xe an toàn

Hệ thống thang máy tốc độ cao, bao gồm 3 thang máy/4 căn hộ/tầng cho mỗi tòa nhà

Hệ thống điện dự phòng đảm bảo 100% cho tất cả công năng sử dụng

Chất lượng châu Âu

 BACHY SOLETANCHE (Pháp) là nhà thầu xây dựng nền móng hàng đầu thế giới - đã thi công nền móng cho tòa tháp đôi nổi tiếng Petronas House tại Kuala Lumpur Malaisia

 Kumho E & C (Hàn Quốc) – một trong những nhà thầu xây dựng chính với chất lượng uy tín hàng đầu thế giới

 Quản lý dự án: HBP (Úc)

 Trang thiết bị nội thất sang trọng, đẳng cấp châu Âu như Hansgrohe, Hafele, Legrand, Electrolux, Jonhson Suisse…

I.5 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

I.5.1 Nội dung nghiên cứu

Để xây dựng chiến lược giá cho dự án khu phức hợp căn hộ cao cấp Sunrise City, cần phải tiến hành các nội dung nghiên cứu cụ thể như sau:

 Thứ nhất, phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến việc xây dựng chiến lược giá của

dự án khu phức hợp căn hộ cao cấp Sunrise City Bao gồm các yếu tố tác động từ bên ngoài với những tiêu chí như: tình hình thị trường bất động sản, cơ chế cung - cầu, diễn biến thay đổi giá cả và tỉ suất lợi nhuận trong phân khúc căn hộ cao cấp trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh; đồng thời phân tích các yếu tố nội tại của công ty Novaland Từ đó rút ra những nhận định khái quát về sự phát triễn của thị trường bất động sản hiện nay, cũng như mục tiêu, chiến lược của công ty nhằm phục vụ cho các nội dung nghiên cứu tiếp theo

 Thứ hai, tiến hành xây dựng chiến lược giá cho dự án khu phức hợp căn hộ cao cấp Sunrise City theo trình tự các bước như sau: xác định mục tiêu định giá và khách hàng mục tiêu cho dự án Thực hiện phân tích các yếu tố chi phí, sau đó xác định mức giá cụ thể trên 1 đơn vị sản phẩm (1m2 sàn được bán) Kiểm định sự phù hợp của mức giá trên thông qua việc so sánh mức giá đó với các đối thủ cạnh tranh Cuối cùng, sử dụng mức giá đã kiểm định để xây dựng bảng giá chi tiết cho từng căn hộ

 Thứ ba, đề xuất kế hoạch điều chỉnh giá cho dự án trong thời gian tới

 Thứ tư, so sánh đối chiếu chiến lược giá của dự án khu phức hợp căn hộ cao cấp Sunrise City với dự án căn hộ cao cấp Blooming Park, đồng thời rút ra những nội dung còn chưa hoàn chỉnh và cần được hoàn thiện cho dự án

 Thứ năm, đề xuất hướng giải quyết, hoàn thiện việc xây dựng chiến lược giá

I.5.2 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp điều tra thu thập tài liệu: thu thập tài liệu từ thị trường và từ công

ty Cổ phần Đầu tư Địa ốc Nova, giúp xác định các yếu tố ảnh hưởng đến chiến lược giá

Phương pháp phân tích tổng hợp: phân tích thị trường, diễn biến cung - cầu, tình hình tăng giảm giá và tỉ suất lợi nhuận trong phân khúc căn hộ cao cấp trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, phân tích chi phí, đối thủ cạnh tranh nhằm xác định giá thành và mức giá chi tiết cho từng căn hộ

Phương pháp chuyên gia: tiếp thu những chỉ dẫn của giáo viên hướng dẫn trong quá trình định hướng nghiên cứu và hoàn thiện nội dung Tham thảo ý kiến các chuyên gia trong ngành về các vấn đề liên quan đến thị trường bất động sản, tình hình kinh tế nhằm có những dự đoán chính xác hơn về thị trường Tạo điều kiện cho việc lập kế hoạch điều chỉnh giá tối ưu

Phương pháp kế thừa: Tham khảo sách, tài liệu, báo cáo tốt nghiệp của các khóa trước về vấn đề Marketing, xây dựng chiến lược giá…Nhằm có thêm thông tin

và phương pháp nghiên cứu đúng đắn

Phương pháp so sánh: so sánh chiến lược giá giữa dự án Sunrise City với dự án Blooming Park, từ đó đưa ra những kết luận về sự phù hợp cũng như hạn chế trong chiến lược giá của dự án Sunrise City

PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

II.1 PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CHIẾN LƯỢC GIÁ CỦA

DỰ ÁN SUNRISE CITY

II.1.1 Phân tích các yếu tố bên ngoài

II.1.1.1 Tình hình thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh

Do nhiều yếu tố khách quan và chủ quan chi phối mà thị trường bất động sản Việt Nam chỉ mới được hình thành và phát triển trong khoảng 20 năm trở lại đây, cụ thể là mốc thời gian ra đời của Luật Đất đai năm 1993, chính thức công nhận một số quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền được mua bán, chuyển nhượng đất và tài sản gắn liền với đất – một điều kiện tiên quyết cho việc hình thành thị trường bất động sản Sự vận động của thị trường bất động sản cũng giống như các quy luật phát triển kinh tế khác, cũng có những chu kỳ thịnh – suy, phát triển rồi lại suy thoái, và thị trường bất động sản Việt Nam cũng không nằm ngoài quy luật này

Chịu ảnh hưởng chung của cuộc khủng hoảng kinh tế châu Á năm 1997, thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh phải trải qua một thời gian dài trầm lắng Đến năm 2000, nhờ vào một số chính sách kích cầu của thành phố như phát triển hệ thống hạ tầng kĩ thuật ở khu vực quận ven và huyện ngoại thành, áp dụng thí điểm chính sách giao đất để sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh thay vì thuê đất…thị trường đã phần nào có những chuyển biến tích cực hơn

Năm 2001, luật Đất đai năm 1993 được sửa đổi, cho phép chủ đầu tư thực hiện việc phân lô bán nền, quy định mới này đã kích thích thị trường bất động thực sự sôi động Cuối năm 2001, thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh lên cơn sốt, giá đất tăng liên tục và kéo dài

Trước tình hình này, ngày 22/4/2002, Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành chỉ thị 08/2002/CT-UB, nghiêm cấm việc phân lô bán nền, cơn sốt giá ngay lập tức kết thúc, nhiều doanh nghiệp bị phá sản, kéo theo sau đó là một khoảng trược dài của thị trường bất động sản Đến lúc này, sự ảnh hưởng của pháp luật đối với thị trường bất động sản đã thật sự thể hiện mạnh mẽ

Từ tháng 7 năm 2003, giá vàng tăng nhanh liên tục cùng nhiều văn bản quy phạm pháp luật mới ban hành và áp dụng đã làm cho lượng giao dịch trên thị trường giảm sút và gần như bị “đóng băng” Ngày 01 tháng 07 năm 2004, Luật Đất đai 2003 chính thức có hiệu lực, tuy vậy cũng không ảnh hưởng nhiều đến thị trường bất động sản Từ năm 2004 đến đầu năm 2007, thị trường bất động sản tiếp tục chìm sâu

Tưởng chừng cơn khủng hoảng của thị trường khó có thể kết thúc, tuy nhiên, đến năm 2007, thị trường bất động sản khởi sắc trở lại, lần này không phải do những tác động của hệ thống pháp luật mà là từ thị trường chứng khoán Sự thành công của thị trường chứng khoán đã làm cho một lượng vốn lớn liên tục đổ vào thị trường bất động sản Lượng giao dịch trên thị trường tăng đột biến làm cho giá bất động sản cũng tăng nhanh Những dấu hiệu của “bong bóng” giá đã suất hiện, giá bất động sản vượt

xa giá trị thực của nó, chỉ trong một thời gian ngắn, giá bất động sản trên thị trường đã tăng 100 - 200%, cá biệt có dự án lên đến 300% Các chuyên gia bất động sản ước tính trong dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài 20,3 tỉ đô la Mỹ vào Việt Nam năm này thì phần dành cho bất động sản đã chiếm khoảng 40% Thế nhưng, sự phát triển của thị trường bất động sản năm 2007 thể hiện sự bất ổn, tiềm ẩn những rủi ro, và đưa

TP.HCM chỉ trong năm 2007 đã có đến 3 lần lên cơn sốt giá và điều này đã làm cho mặt bằng giá nhà đất cuối năm tăng bình quân gấp 3 lần so với đầu năm

Cơn sốt thứ nhất diễn ra trong hai tháng đầu năm, giá nhà đất tại các khu vực được quy hoạch phát triển đô thị mới của TP.HCM như quận 2, quận 9, Thủ Đức (gần khu đô thị mới Thủ Thiêm) và quận 7, quận 8, Nhà Bè, Bình Chánh (lân cận khu đô thị mới Nam Sài Gòn) đã tăng gần gấp đôi Cụ thể, tại khu đô thị mới Nam Sài Gòn, đất

dự án của công ty Him Lam từ 14 - 16 triệu đồng/m2 tăng lên mức trên 20 triệu đồng/

m2, đất dự án Tân An Huy từ 8 - 10 triệu đồng/m2 nhảy vọt lên 16 - 20 triệu đồng/m2 Các dự án nằm về phía Đông thành phố như dự án An Phú - An Khánh, Huy Hoàng, Thế Minh, Thế Kỷ 21… nằm trong phạm vi khu dân cư mới Thạnh Mỹ Lợi (quận 2)

từ mức giá 8 - 12 triệu đồng/m2 đã được nâng lên mức mới 15 - 25 triệu đồng/ m2

Sau đợt sốt giá đất này, thị trường bắt đầu đi xuống, giá đất dự án một số nơi giảm trung bình 1 - 3 triệu đồng/m2 Nhưng đến tháng 7, giá đất bắt đầu nhích lên và bước sang tháng 8 thị trường bắt đầu sốt trở lại Khác với hồi đầu năm, cơn sốt nhà đất thứ hai tại TP.HCM bắt đầu từ khu vực quận 2 và quận 9 sau đó lan ra các khu vực khác, với mức tăng không nhiều, cao nhất tăng thêm 5 triệu đồng/m2

Đến đầu tháng 10, giá đất lại một lần nữa nhảy vọt, bắt đầu từ đất thuộc các dự

án nằm về hướng khu Nam Sài Gòn và sau đó lan sang khu vực phía Đông thành phố Cơn sốt này đã nâng mặt bằng giá đất của các dự án như An Phú - An Khánh (quận 2)

và Him Lam (quận 7) đạt ngưỡng cao nhất từ trước đến nay, từ 40 đến 45 triệu đồng/m2 Một số dự án khác cũng tại khu Nam Sài Gòn như ADC, Vạn Phát Hưng cũng vọt lên mức giá 26 - 32 triệu đồng/m2, đặc biệt giá đất tại xã Phước Kiểng, huyện Nhà Bè nằm cận kề quận 7 trước đây chỉ vài triệu đồng nay đã gần 20 triệu đồng/m2

Năm 2007, diễn biến thất thường và sự tăng giá quá nhanh của thị trường đã làm cho xu thế này khó có thể kéo dài, đầu năm 2008, khi các ngân hàng chính thức công bố chính sách thắt chặt tiền tệ, cùng với việc thị trường chứng khoáng không còn như củ, hàng loạt các dự án rơi vào tình trạng thiếu vốn, các chủ đầu tư tiến hành kế hoạch bán tháo nhằm thoát khỏi thị trường Ngoài ra, những điều kiện ràng buộc của luật kinh doanh bất động sản chặt chẽ góp phần hạn chế thị trường “bong bóng”, các chủ đầu tư bị bắt buộc phải hoàn thiện xong phần móng công trình mới được huy động vốn Bên cạnh đó là thông tin Chính phủ đang dự thảo thuế chống đầu cơ đất đai cũng góp phần làm nhà đầu tư cũng như người tiêu dùng e dè trong việc mua bán các dự án nhà ở, căn hộ chung cư chưa xây xong phần móng Điều này đã thật sự ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản làm cho giá bất động sản liên tục giảm

Từ tháng 4 năm 2008, tình hình thị trường bất động sản diễn biến theo chiều hướng tiêu cực, đóng băng kéo dài, lượng giao dịch trên thị trường giảm sút nghiêm trọng Tình trạng này càng thêm ảm đạm khi sang 2009, ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu đang thực sự tác động đến thị trường Tưởng chừng thị trường

sẽ càng chìm sâu trong cơn suy thoái, tuy nhiên những chính sách kích cầu kịp thời của Chính phủ cùng với sự trưởng thành của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, thị trường đã có những khởi sắc khả quan hơn Đến lúc này, ngưỡng giá đang trôi gần hơn về mức giá thực, đây là thời điểm thuận lợi cho những người mua bất động sản với nhu cầu để ở

Đến quý 2 năm 2009, thị trường đã ngưng đà tụt dốc, đã có một số phân khúc

có giao dịch trở lại.Trên thực tế, thị trường bất động sản ấm lên nhờ được hỗ trở bởi nhiều yếu tố, nhưng cơ bản vẫn là nhu cầu thực của người dân về nhà ở còn lớn rong

đó, thu hút lượng lớn khách hàng vẫn là các dự án trung cấp và bình dân với nhu cầu mua để ở nhiều hơn là đầu cơ

Những diễn biến của thị trường bất động sản trong 9 tháng đầu năm 2009 không đi theo một quy luật nào, khoảng cách giữa các chu kỳ "nóng" và "lạnh" khá ngắn Thị trường bất động sản trong quý 2/2009 xuất hiện các "cơn sốt" cục bộ, đẩy giá nền đất dự án tăng bình quân 30% Sang quý 3, thị trường lại bước vào giai đoạn trầm lắng bất chấp nền kinh tế đang có những dấu hiệu chấm dứt giai đoạn khủng hoảng Diễn biến bất thường của thị trường bất động sản kéo theo giá căn hộ và đất nền dự án cũng phập phồng, mỗi tháng một giá khác nhau

Khoảng thời gian 3 tháng cuối năm 2009 là thời gian thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh chạy đà chuẩn bị cho năm 2010 được đánh giá là sẽ phục hồi trở lại Với những kết quả khả quan đạt được của nền kinh tế: tăng trưởng GDP đã tăng thêm trong quý 4/2009 – Việt Nam là nước duy nhất trong khối ASEAN có tốc độ tăng trưởng quý sau cao hơn quý trước; Vốn FDI cam kết trong năm 2009 giảm 70,1%

so với năm 2008 Vốn cam kết chỉ đạt 21,48 tỷ USD – trong đó quý 4/2009 đạt 8,67 tỷ USD… thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh cũng đã có những chuyển biến tích cực hơn Giá bất động sản bắt đầu ổn định trở lại sau 1 thời gian dài lên xuống thất thường, nhưng dấu hiệu khả quan nhất là lượng giao dịch thành công trên thị trường đã bắt đầu tăng trở lại

Năm 2010, thị trường bất động sản được cho là sẽ tiếp tục hồi phục, vì nhu cầu còn lớn, nhất là phân khúc nhà ở, văn phòng, khách sạn, cơ sở thương mại Bên cạnh

đó, đà phục hồi của thị trường bất động sản cũng không thể tách rời đà hồi phục của nền kinh tế Tuy nhiên, điều chắc chắn là khi nhiều dự án được hoàn thành, trong thời gian tới thị trường sẽ có giá cả ổn định hơn

Trong quý 1 năm 2010 tốc độ tăng trưởng GDP = 11% trở về mức năm 2008, vốn FDI cam kết (400 triệu USD), gấp 3 lần mức của Quý 4/2009 Những con số này cũng đủ cho thấy, thành phố Hồ Chí Minh đang được giới đầu tư thế giới chú trọng đến thế nào Diễn biến của thị trường bất động sản thành phố cũng vì vậy mà tiếp tục

đà phục hồi trên tất cả các phân khúc Số liệu thống kê 2 quý đầu năm 2010 cho thấy, phân khúc đang được giới đầu tư quan tâm nhiều nhất là phân khúc có mức giá trung bình và thấp, bởi hiện tại, nhu cầu nhà ở trong phân khúc trên là rất lớn mà lượng cung trong ngắn hạn không thể nào đáp ứng kịp thời

Thời gian cuối năm 2010 này sẽ là lúc thị trường đón nhận một lượng cung rất lớn, đó có thể là dấu hiệu tốt cho thị trường bởi lẽ các doanh nghiệp, các chủ đầu tư sẽ

ra sức hâm nóng thị trường trở lại với mong muốn tiêu thụ hết lượng sản phẩm của mình Thật vậy, trong những tháng cuối năm này, hàng loạt những chương trình khuyến mãi khuyến khích mua nhà đã được các chủ dự án tung ra, lượng giao dịch những tháng gần đây vì vậy cũng bắt đầu cao hơn trước Nhưng do còn vướng mắc bài toán giá cả nên thị trường chưa thể “nóng” trở lại như năm 2007 Trong tương lai gần thị trường địa ốc sẽ khó xuất hiện tình trạng nóng sốt như trước đây vì sự dè dặt, hoài nghi của đại bộ phận khách hàng và nhà đầu tư vẫn chưa được giải tỏa hoàn toàn

Cho tới nay, các đợt bùng nổ của thị trường bất động sản thường cách nhau từ

5 - 6 năm (các đợt 1995 - 2002 - 2007) Do vậy, chu kỳ tăng giá sắp tới của thị trường bất động sản Việt Nam ít có khả năng khởi đầu trong năm 2010 Thời điểm thị trường tăng giá mạnh và bền vững có lẽ sẽ rơi vào năm 2011 hoặc 2012 Nhiều doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản cho rằng thị trường chung cư/căn hộ cao cấp sẽ không có