THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ CAO ỐC VĂN PHÒNG CỦA CÁC DOANH NGHIỆP TRONG NƯỚC TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 3 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN NGUYỄN HỒ THÙY TRANG THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ CAO ỐC VĂN PHÒNG CỦA CÁC DOANH NGHIỆP TRONG NƯỚC TRÊN ĐỊA BÀN... Với các phương

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ CAO ỐC VĂN PHÒNG CỦA CÁC DOANH NGHIỆP TRONG NƯỚC TRÊN ĐỊA BÀN

QUẬN 3 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

SVTH : NGUYỄN HỒ THÙY TRANG MSSV : 06135070

LỚP : DH06TB KHÓA : 2006 – 2010 NGÀNH : QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BĐS

TP Hồ Chí Minh, tháng 8 năm 2010

BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN

NGUYỄN HỒ THÙY TRANG

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ CAO ỐC VĂN PHÒNG CỦA CÁC DOANH NGHIỆP TRONG NƯỚC TRÊN ĐỊA BÀN

Trước tiên em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Khoa Quản lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm, TP Hồ Chí Minh đã tạo mọi điều kiện để em hoàn thành tốt luận văn tốt nghiệp này

Con xin tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Cha, Mẹ, những người đã chăm sóc nuôi dạy con thành người

Em chân thành cảm ơn quý thầy cô trong Khoa đã giảng dạy, trang bị cho chúng em những kiến thức quý báu trong những năm học vừa qua

Em cũng xin chân thành cảm ơn thầy Trần Duy Hùng, đã tận tình chỉ bảo, hướng dẫn

em trong suốt thời gian thực hiện đề tài

Xin chân thành cảm ơn các anh chị tại công ty Saigonland đã tạo mọi điều kiện để em hoàn thành tốt đợt thực tập tại đây

Cảm ơn những người bạn đã ủng hộ động viên mình trong suốt thời gian học tập và nghiên cứu

Mặc dù đã cố gắng hoàn thành luận văn trong phạm vi và khả năng cho phép nhưng chắc chắn sẽ không tránh khỏi những thiếu sót Em kính mong nhận được sự cảm thông

và tận tình chỉ bảo của Quý Thầy cô và các bạn

Đề tài: Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý cao ốc văn phòng của các

doanh nghiệp trong nước trên địa bàn quận 3 thành phố Hồ Chí Minh

Giáo viên hướng dẫn: ThS Trần Duy Hùng, Bộ môn Quy hoạch, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

Nội dung tóm tắt của báo cáo:

Quản lý BĐS hiện nay là một lĩnh vực quan trọng, nhất là đối với các căn hộ cao cấp, các cao ốc văn phòng cho thuê, các trung tâm thương mại, các khu đô thị mới Tuy nhiên,

“sân chơi” lĩnh vực này đang nằm trong tay các doanh nghiệp nước ngoài đặc biệt trong lĩnh vực quản lý cao ốc văn phòng Các doanh nghiệp Việt Nam cần phải làm gì để chiếm lợi thế trên “sân nhà” Vì vậy, đề tài thực hiện nghiên cứu thức trạng quản lý từ đó đưa ra những giải pháp nhằm khắc phục những yếu kém giúp các doanh nghiệp trong nước nâng cao khả năng cạnh tranh

Với các phương pháp sử dụng trong quá trình nghiên cứu như: nghiên cứu tài liệu và điều tra thu thập thông tin…đề tài đã tìm hiểu một số vấn đề liên quan đến dịch vụ quản

lý bất động sản và cao ốc văn phòng, từ đó nghiên cứu thực trạng quản lý cao ốc văn phòng trên địa bàn quận 3 thành phố Hồ Chí Minh, tìm hiểu nguyên nhân và đề xuất một

số giải pháp khắc phục tình trạng yếu kém của các doanh nghiệp trong nước

Thị trường cao ốc văn phòng trên địa bàn quận đa dạng với các hạng cao ốc trong đó cao ốc hạng C chiếm đa số Yếu tố nước ngoài trong công tác quản lý và vận hành tòa nhà chỉ chiếm 20%, 80% còn lại được quản lý bởi loại hình Ban quản lý và doanh nghiệp cung cấp dịch vụ tại Việt Nam Trong khi tình hình chung tại Thành phố Hồ Chí Minh là 90% thị trường dịch vụ quản lý bất động sản nằm trong tay các doanh nghiệp nước ngoài

Sự mâu thuẫn này được giải thích bởi tại quận 3 đa số là các tòa nhà hạng C, và yếu tố quản lý chưa thật sự được xem trọng Mặt khác, một số cao ốc văn phòng tại đây có chủ

sở hữu và đơn vị quản lý là một – đó là những doanh nghiệp Việt Nam có cung cấp dịch

vụ này Tuy nhiên, sự quản lý này còn yếu kém, và hiệu quả quản lý chưa cao, đặc biệt trong các dịch vụ khách hàng, công tác marketing và quản lý hợp đồng Nguyên nhân chính do thiếu kinh nghiệm, tính chuyên nghiệp chưa cao và một phần bị ảnh hưởng bởi yếu tố tâm lý của khách hàng và chủ đầu tư Điều đó khiến các doanh nghiệp Việt Nam không có nhiều cơ hội để thể hiện mình và tiếp thu học hỏi kinh nghiệm Việc cần làm là phải biết chuyên môn hóa một loại hình dịch vụ, chú trọng công tác đào tạo đội ngũ nhân viên giàu kinh nghiệm, phát huy lợi thế “sân nhà” đồng thời tiếp thu học hỏi áp dụng những tiến bộ của khoa học công nghệ phục vụ tốt nhất cho công tác quản lý của doanh nghiệp

BĐS Bất động sản

TTBĐS Thị trường bất động sản

TLSX Tư liệu sản xuất

KCN Khu công nghiệp

KCX Khu chế xuất

PCCC Phòng cháy chữa cháy

TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh

CBRE Công ty trách nhiệm hữu hạn CB Richard Ellis Việt Nam

PR (Public Relations) Quan hệ công chúng

M&E (Mechanical & Electric) Hệ thống cơ điện

IDD (International Direct Dialling) Cuộc gọi quốc tế trực tiếp

CĐT Chủ đầu tư

GFA (Gross Floor Area) :Tổng diện tích sàn

SGFA (Statistical Gross Floor Area) :Tổng diện tích sàn thống kê

LEED (Leadership in Energy and Environmental Design): Hệ thống chuẩn hóa của

Mỹ về các công trình xây dựng có chất lượng bảo vệ môi trường cao, được

“US Green Building Council” thiết lập vào năm 1998

VAT (Value Added Tax) Thuế giá trị gia tăng

BMS (Building Management System) Hệ thống quản lý tòa nhà

Hình 1.1 Các hình thức marketing trong quản lý BĐS 17 

Hình 1.2 Tỉ lệ % trên tổng chi phí dịch vụ cho tòa nhà 22 

Hình 2.1 Tỷ lệ % các doanh nghiệp quản lý bất động sản trên địa bàn Q3 37 

Hình 2.2 Thị trường dịch vụ quản lý bất động sản 39 

Hình 2.3 Các bước tiếp cận và sử dụng dịch vụ của Savista 41 

Hình 2.4 Cơ cấu chức năng khối quản lý bất động sản tại Savista 42 

Hình 2.5 Mô hình quản lý và nhiệm vụ của từng bộ phận tại Savista 43 

Hình 2.6 Quy trình quản lý hệ thống kỹ thuật tòa nhà của Savista 45 

Hình 2.7 Quy trình quản lý và chăm sóc khách hàng của Savista 50 

Hình 2.8 Quy trình sử lý thắc mắc khiếu nại của khách hàng tại Savista 51 

Hình 2.9 Mô hình CRM 52 

DANH MỤC BẢNG Bảng 1.1: Tiêu chuẩn phân hạng cao ốc văn phòng tại Việt Nam 25 

Bảng 2.1 Thống kê cao ôc văn phòng Q2/2010 tại TP.HCM 33 

Bảng 2.2: Công suất thuê và diện tích các cao ốc lớn tại TP HCM 34 

Bảng 2.3: Nguồn cung văn phòng chính năm 2010 tại TP.HCM 35 

Bảng 2.4: Thông tin cao ốc văn phòng trên địa bàn Q3, TP.HCM - PHỤ LỤC 36 

Bảng 2.5: Diện tích cho thuê tại HBT Tower 39 

Bảng 2.6 Nhà thầu phụ tại các cao ốc văn phòng 43 

Bảng 2.7 Phí quản lý văn phòng theo hạng cao ốc 48 

Bảng 2.8 Các khoản phí lớn cho việc thuê văn phòng 48 

Bảng 2.9 Bảng chi phí ẩn do mất giá đồng tiền 49 

MỤC LỤC

ĐẶT VẤN ĐỀ 4

Phần 1 TỔNG QUAN 6

1.Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản 6

1.1.Khái niệm và đặc điểm của bất động sản 6

1.1.1.Khái niệm bất động sản 6

1.1.2.Phân loại bất động sản 8

1.1.3.Đặc điểm của bất động sản 8

1.2.Khái niệm và đặc điểm của thị trường bất động sản 9

1.2.1.Khái niệm thị trường bất động sản 9

1.2.2.Phân loại thị trường bất động sản 10

1.2.3.Đặc điểm thị trường bất động sản 11

2.Hoạt động quản lý bất động sản 14

2.1.Các khái niệm 14

2.2.Vai trò của quản lý bất động sản 15

2.3.Tầm quan trọng của quản lý bất động sản 15

2.4.Mô hình uỷ thác quản lý cho thuê bất động sản 15

2.4.1.Rental management 16

2.4.2.Timeshare (hoặc Timesharing): 16

2.5.Marketing trong quản lý bất động sản 17

2.5.1.Báo, tạp chí: 17

2.5.2.Quảng cáo trên Tivi, phát thanh: 17

2.5.3.Quảng cáo trực tuyến: Các kênh, công cụ trực tuyến gồm: 17

2.5.4.Quảng cáo ngoài trời: 21

2.6.Phí dịch vụ quản lý (phí dịch vụ): 21

3.Cao ốc văn phòng: 23

3.1.Khái niệm cao ốc văn phòng 23

3.2.Đặc điểm của cao ốc văn phòng 23

3.2.1.Các hệ thống trong cao ốc văn phòng: 23

3.2.2.Không gian bên trong và sự lưu thông 24

3.2.3.Không gian bên ngoài và sự lưu thông 24

3.2.4.Quản lý điều hành cao ốc văn phòng và bố trí khách thuê 25

3.3.Tiêu chuẩn phân hạng cao ốc văn phòng: 25

4.Khái quát địa bàn nghiên cứu: Quận 3 Thành phố Hồ Chí Minh 27

4.1.Tổng quan 28

4.2.Kinh tế - Xã hội 28

4.3.Quy hoạch phát triển 29

4.4.Giao thông 30

5.Nội dung nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện 30

5.1.Nội dung nghiên cứu: 30

5.2.Phương pháp nghiên cứu 30

5.3.Quy trình thực hiện 31

Phần 2 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 32

1.Thực trạng về thị trường cao ốc văn phòng 32

1.1.Tình hình thị trường cao ốc văn phòng Thành phố Hồ Chí Minh trong năm qua 32

1.2.Thực trạng cao ốc văn phòng trên địa bàn Quận 3 – Thành phố Hồ Chí Minh 36

1.2.1.Số lượng cao ốc và tình hình phân bố 36

1.2.2.Hoạt động, chức năng 36

1.2.3.Giá thuê và tỉ lệ thuê 36

1.2.4.Chủ sở hữu và quản lý 37

2.1.1.Thị trường dịch vụ quản lý 38

2.1.2.Hiệu quả quản lý 39

2.1.3.Sự phát triển dịch vụ của doanh nghiệp trong nước 40

2.2.Thực trạng quản lý cao ốc văn phòng của các doanh nghiệp trong nước trên địa bàn quận 3 43

2.2.1.Quản lý bất động sản 43

2.2.2.Quản lý tài chính 46

2.2.3.Quản lý tiện ích 52

2.3 Đánh giá tình hình và nhu cầu quản lý 54

2.3.1.Đánh giá tình hình quản lý 54

2.3.2.Nhu cầu quản lý 55

3.Giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý cho các doanh nghiệp trong nước 56

3.1.Nhận diện các nguyên nhân 56

3.1.1.Khách quan 56

3.1.2.Chủ quan 57

3.2.Giải pháp 57

3.2.1.Bản thân doanh nghiệp 57

3.2.2.Công nghệ: 59

KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ 60

ĐẶT VẤN ĐỀ

Trước sự phát triển không ngừng của đất nước, đặc biệt là trong thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế như hiện nay cùng với sự phát triển của các cơ sở hạ tầng khác, các cao ốc mọc lên ngày một nhiều như một tất yếu để đáp ứng nhu cầu ăn, ở và làm việc ngày càng cao của con người Theo đó, các hoạt động kinh doanh BĐS cũng không ngừng được mở rộng

và dần được nâng cao về chất lượng và hiệu quả Quản lý BĐS là một lĩnh vực quan trọng trong kinh doanh BĐS, nhất là đối với các căn hộ cao cấp, các cao ốc văn phòng cho thuê, các trung tâm thương mại, dịch vụ, các khu đô thị mới Tuy nhiên, không phải tòa nhà nào cũng đáp ứng được dịch vụ hay quy trình quản lý chuyên nghiệp để thu hút được nhiều doanh nghiệp, cá nhân sử dụng dịch vụ của mình

Mặt khác việc quản lý các tòa nhà tại Việt Nam chưa có một quy chuẩn rõ ràng vì hầu hết các tòa nhà được quản lý đều dựa trên những kinh nghiệm thực tế trong quá trình làm việc, chưa có sự huấn luyện và đào tạo tốt về kỹ năng chuyên môn Ở nước ta, đây là lĩnh vực mà các nhà kinh doanh trong nước vẫn còn bỏ ngỏ, ít được quan tâm đầu tư đúng mức, hầu như các công ty kinh doanh BĐS trong nước mới chỉ tập trung quản lý những BĐS có quy mô, giá trị nhỏ của chính công ty mình đầu tư Trong khi đó, những khu đô thị mới, cao ốc văn phòng, căn hộ cao cấp đã và đang mọc lên hàng loạt ở các thành phố lớn, nhất là ở Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh nhưng hoạt động của các nhà quản lý BĐS Việt Nam ở đó vẫn chưa thật sự nổi trội Nói đến quản lý BĐS, người ta chỉ thấy tên tuổi của các nhà quản lý, các công ty quản lý BĐS hàng đầu trên thế giới hiện đã có mặt tại Việt Nam Các doanh nghiệp trong nước vẫn chưa thể chiếm ưu thế với các doanh nghiệp nước ngoài chính trên “sân nhà” của mình

Nhằm tìm hiểu hoạt động quản lý của các công ty trong và ngoài nước, giúp các doanh nghiệp Việt Nam nâng cao khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp mình, tôi thực hiện đề

tài nghiên cứu “Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý cao ốc văn phòng

của các doanh nghiệp trong nước trên địa bàn quận 3 thành phố Hồ Chí Minh”

 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

Nâng cao hiệu quả quản lý của doanh nghiệp trong nước, tăng tính cạnh tranh với doanh nghiệp nước ngoài

 Đối tượng nghiên cứu

Quy trình quản lý, chất lượng quản lý, các hoạt động quản lý, tiêu chí đánh giá hiệu quả quản ly đối với các cao ốc văn phòng

Quá trình nghiên cứu tạo giải pháp nâng cao tính cạnh tranh của doanh nghiệp trong nước đối với doanh nghiệp nước ngoài

Phần 1 TỔNG QUAN

1 Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản

1.1 Khái niệm và đặc điểm của bất động sản

1.1.1 Khái niệm bất động sản

Theo Điều 181, Bộ Luật Dân sự 2005 quy định: “Bất động sản là các tài sản không thể di

dời được” Như vậy, bất động sản trước hết phải là tài sản, nhưng khác với các tài sản

khác là chúng không thể di dời được Hay nói cách khác, bất động sản là đất đai và là những vật thể cố định gắn liền với đất Những vật thể gắn liền với đất đai là những vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể được sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc là những vật thể mà khi dịch chuyển sẽ bị hư hại (tính chất, công năng, hình thái sẽ thay đổi) hoặc tốn nhiều công sức và chi phí như các công trình kiến thức, công trình lắp ghép … Theo Điều 181, Bộ Luật Dân sự 2005 thì bất động sản bao gồm:

 Đất đai:

 Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể (những đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là bất động sản)

 Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền

 Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất lượng của đất đai đó)

 Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà

ở, công trình xây dừng đó:

 Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể: Nhà ở, trung tâm thương mại , khách sạn … (những nhà bạt của gánh xiếc, các lâu đài làm bằng băng đá, các nhà nghỉ di động trên xe không phải là những bất động sản mà là những động sản)

 Các công trình xây dựng công nghiệp , giao thông : Như đường xá, cầu cống, bến cảng … được xây dựng gắn liền với đất đai

 Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó như: Máy điều hòa trung tâm, các máy móc thiết bị hoạt động của công trình, các cây cảnh ( những tài sản đó có thể tháo rời mà giá trị công dụng của nó không thay đổi thì không phải là bất động sản )

 Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định

 Một số công trình khai thác hầm mỏ

 Các tài sản khác do các quy định của pháp luật

Vậy tóm lại “Bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả

những gì được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai như các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai theo không gian 3 chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và công năng xác định

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo

ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”

Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…) Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự

Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là BĐS Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản” Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất

Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”

Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về BĐS là

“những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng” Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”

Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc gia khác lại liệt

kê vào danh mục động sản Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam

là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này

1.1.2 Phân loại bất động sản

Bất động sản có thể phân thành 3 nhóm: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt

 Nhóm 1: BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình

thương mại – dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội) BĐS còn là trụ sở làm việc v.v… Trong nhóm BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan

 Nhóm 2: BĐS không đầu tư xây dựng, BĐS nhóm này chủ yếu là nông nghiệp

(dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy hải sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng, v.v…

 Nhóm 3: BĐS đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản

văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v… Đặc điểm của nhóm này là tham gia thị trường rất thấp

Việc phân chia BĐS theo 3 nhóm trên đây là rất cần thiết để đảm bảo cho việc xây dựng

cơ chế chính sách phù hợp và xác định mô hình quản lý đối với thị trường BĐS

1.1.3 Đặc điểm của bất động sản

BĐS có những đặc điểm chủ yếu sau đây:

 Tính cá biệt và khan hiếm

Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và khan hiếm của đất Tính khan hiếm của đất là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn Tính khan hiếm cụ thể của đất là giới hạn

về diện tích dất của từng miếng đất, khu vực, vùng địa phương, lãnh thổ, v.v… Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất nên hàng hóa BĐS có tính cá biệt Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả 2 BĐS kế cạnh nhau cũng có những yếu tố khác biệt nhau Trên thị trường BĐS khó tồn tại 2 BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả 2 công trình cạnh nhau và cùng xây theo 1 thiết kế Ngay trong 1 tòa cao ốc thì các văn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hang hoặc thỏa mãn sở thích cá nhân v.v…

 Tính bền lâu

Do dất đai là tài sản thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên xem như không thể bị hủy hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, v.v… Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng

BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của BĐS này có thể bị tác động bởi BĐS khác Đặc biệt, trong trường hợp nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng

sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến

 Các tính chất khác, gồm:

 Tính thích ứng:

Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dung trong việc thõa mản nhu cầu sinh hoạt, sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác

 Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:

Hàng hóa BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hóa thông thường khác Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng

 Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:

Hàng hóa BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hóa thông thường khác Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống nơi đó Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh,…chi phối nhu cầu và hình thức BĐS

1.2 Khái niệm và đặc điểm của thị trường bất động sản

1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản

Dựa trên các phân tích lí luận của các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà nghiên cứu về

BĐS trong nước và quốc tế đưa ra một số khái niệm sau đây về thị trường BĐS:

 Khái niệm 1: thị trường bất động sản là nơi hình thành các quyết định về việc ai

tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì

 Khái niệm 2: thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị

của hàng hoá BĐS

 Khái niệm 3: thị trường bất động sản là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán,

chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS

 Khái niệm 4: thị trường bất động sản là "nơi" tiến hành các giao dịch về BĐS gồm

chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn

Như vậy “Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên

quan Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn … giữa các chủ thể trên thị

trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS”

1.2.2 Phân loại thị trường bất động sản

 Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi, gồm:

 TTBĐS tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất ở đô thị, nông thôn; đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp ), thị trường BĐS mặt bằng nhà xưởng công nghiệp,

 Thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường BĐS nhà ở, BĐS thương mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ v.v

 Vừa là TTBĐS TLSX vừa là TTBĐS tư liệu tiêu dùng như: đường sá, cầu cống v.v

 Căn cứ vào khu vực có BĐS, gồm:

 Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, thị trường BĐS thương mại, thị trường BĐS công cộng v.v

 Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp, thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nông nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh v.v ), thị trường BĐS nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường BĐS công cộng v.v

 Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp; thị trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trường BĐS công cộng v.v

 Căn cứ theo công dụng của BĐS, gồm:

 Thị trường Đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp)

 Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, cửa hàng…) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi, y tế, văn hoá…)

 Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, KCN, KCX…)

 Thị trường Nhà ở (đô thị và nông thôn)

 Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá BĐS là các BĐS phi vật thể được coi như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch, v.v ) như di sản văn hoá, di tích lịch sử, v.v

 Căn cứ theo hoạt động trên thị trường BĐS (tính chất kinh doanh), gồm:

 Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS

 Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất

 Căn cứ theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trường, gồm:

 Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất

(còn gọi là thị trường BĐS sơ cấp)

 Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê

 Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua

hoặc thuê

Tổng hợp các kết quả nghiên cứu và các nhận định của các nhà khoa học, có thể cho

rằng thị trường BĐS nước ta bao gồm thị trường BĐS sơ cấp và thị trường BĐS thứ cấp

Thị trường sơ cấp được hình thành từ khi nhà nước giao hoặc cho thuê đất Chủ thể tham gia thị trường này là Nhà nước (đại diện chủ sở hữu) với nhà đầu tư hoặc người có nhu cầu sử dụng đất

Giai đoạn từ sau khi nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất tiến hành đầu tư tạo lập BĐS (xác định vị trí tạo lập, xác lập quyền sở hữu hoặc sử dụng, xây dựng cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc,…), sau đó tiến hành các giao dịch về hàng hoá BĐS nhà đất như

mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm… Giai đoạn này gọi là thị trường

thứ cấp

1.2.3 Đặc điểm thị trường bất động sản

 Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài chính hoá

 Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình

thành nên một cái nhà và được coi là BĐS Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định

 Thứ hai, cấp độ tập trung hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng

Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng, không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một BĐS lớn, một

dự án BĐS Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định

 Thứ ba, cấp độ tiền tệ hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng Lúc

này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển BĐS, do hạn chế về các điều kiện

bán BĐS, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển BĐS cho tới khi bán ra được trên thị trường Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định

 Thứ tư, cấp độ tài chính hoá: Khi quy mô của thị trường BĐS tăng cao và thị

trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường BĐS, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với BĐS hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hoá các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động

đa dạng hoá các nguồn vốn Trong cấp độ, các thể chế tài chính, các chính sách tài

chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định

 Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường BĐS, quá trình vận động của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác

Chu kỳ dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên

có thể gây “sốt”)

Chẳng hạn như thị trường BĐS Việt Nam luôn dao động theo hình sin với chu kỳ khoảng 5 năm một lần Cuối năm 2002, BĐS lên cực điểm và rơi vào suy thoái Phải đến cuối 2007, BĐS mới hồi phục và dường như lại đạt đỉnh điểm vào cuối năm 2009 Và từ cuối 2009, thị trường bắt đầu có dấu hiệu “ngủ đông” bởi rất nhiều sản phẩm tính thanh khoản thấp hoặc không thể thanh khoản Theo các chuyên gia, thị trường đã bị giới đầu cơ thổi lên quá mức và tới đây sẽ là một thời gian dài điều chỉnh để trở về nhu cầu thực và giá trị thực

Ở Mỹ trong khoảng 1 thế kỷ (1870-1973) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm; thị trường BĐS nước Nhật từ năm 1956 đến nay trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm; Thị trường BĐS Trung Quốc tuy hình thành chưa lâu nhưng từ năm 1978 đến nay cũng đã có 4 chu kỳ dao động, trong

đó đáng chú ý có chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng trưởng “phi mã” trong 2 năm 1992- 1993 rồi suy sụp rất nhanh trong năm 1994

 Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước

BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau Chính vì vậy, hoạt động của thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc

Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền của đất nước Sản phẩm hàng hoá BĐS có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác được Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, miền do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS khác nhau Thị trường BĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường BĐS ở nông thôn, miền núi…

 Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật

BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về BĐS

định của Nhà nước Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến BĐS và thị trường BĐS, luôn điều chỉnh chính sách về BĐS và thị trường BĐS nhằm huy động các nguồn lực về BĐS phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội

 Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không đầy đủ, thiếu 1 số tổ chức của thị trường)

Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng BĐS

Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước

Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường BĐS Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo

Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hoá khác

 Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch Điều này chứng tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn

Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay)

Ngoài ra, thị trường BĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động v.v dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân

2 Hoạt động quản lý bất động sản

2.1 Các khái niệm

 Khái niệm về quản lý

Là sự tác động của chủ thể quản lý tới đối tượng quản lý một cách có tổ chức, có định hướng nhằm đạt được mục tiêu đề ra

 Khái niệm quản lý bất động sản

Là các hoạt động quản lý, khai thác và vận hành nhằm bảo đảm cho mọi hoạt động của bất động sản diễn ra với chất lượng tốt nhất, kinh tế nhất và an toàn nhất

 Khái niệm đơn vị quản lý

Là một tổ chức có khả năng vận hành, duy trì và quản lý tòa nhà theo đúng thiết kế và nguyên tắc hoạt động của tòa nhà Đơn vị quản lý được thuê để quản lý cao ốc, hoạt động độc lập với Ban đại diện và các chủ sở hữu, người sử dụng Đơn vị quản lý chịu trách nhiệm giám sát việc sử dụng diện tích chung như quy định và chịu sự giám sát trực tiếp của ban đại diện về kết quả thực hiện các dịch vụ có thu từ các chủ sở hữu, người sử dụng

 Nội dung cơ bản của quản lý bất động sản: Bao gồm

 Nghiên cứu thị trường

 Lập và triển khai kế hoạch marketing cho tòa nhà

 Lên phương án kinh doanh và quản lý tòa nhà

 Bảo trì bảo dưỡng định kỳ tòa nhà

 Quản lý tài chính và báo cáo cho thuê

 Khái niệm dịch vụ quản lý bất động sản

“Dịch vụ quản lý bất động sản là hoạt động của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất

động sản được chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng bất động sản uỷ quyền thực hiện việc bảo quản, giữ gìn, trông coi, vận hành và khai thác bất động sản theo hợp đồng quản lý bất động sản” (Điều 04, Luật Kinh Doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006

của Quốc hội)

 Thực hiện bảo trì, sửa chữa bất động sản;

 Quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng bất động sản của khách hàng theo đúng công năng, thiết kế và hợp đồng;

 Thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với khách hàng, với Nhà nước theo uỷ quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản

2.2 Vai trò của quản lý bất động sản

 Duy trì chất lượng bất động sản thông qua công tác bảo trì, giữ gìn, chăm sóc, bảo

vệ an ninh;

 Nâng cao chất lượng dịch vụ, bảo vệ uy tín và thương hiệu của chủ đầu tư Trong tay những nhà quản lý chuyên nghiệp, giá trị bất động sản sẽ không ngừng tăng lên

 Vận hành, khai thác và phát huy giá trị của bất động sản trong thời gian dài

 Chuyên môn hóa hoạt động quản lý bất động sản, giúp đáp ứng nhu cầu của người

sử dụng đồng thời giải quyết lao động và việc làm cho xã hội bởi vì phía sau các công ty quản lý BĐS là hàng chục công ty khác được thuê làm dịch vụ theo từng chuyên ngành khác nhau như điện, cấp thoát nước, vệ sinh, bảo trì tòa nhà, chăm sóc cây xanh thảm cỏ, diệt côn trùng, bảo vệ an ninh

 Quản lý bất động sản tương lai sẽ là một ngành nghề chuyên nghiệp nhằm thu hút khách hàng có nhu cầu thuê mua bất động sản Yếu tố chuyên nghiệp trong quản lý

dần dần sẽ thay đổi loại hình ban quản lý như hiện nay

2.3 Tầm quan trọng của quản lý bất động sản

 Bảo đảm và gia tăng giá trị BĐS: Qua sự quản lý chuyên nghiệp, BĐS sẽ được vận hành và chăm sóc tốt nhất, khách hàng sẵn sàng trả giá cao hơn để có được những dịch vụ hoàn hảo

 Giảm thiểu chi phí vận hành: Cách thức vận hành tòa nhà chuyên nghiệp tạo ra sự liên kết giữa các bộ phận trong tòa nhà, giúp cho mọi hoạt động diễn ra trơn tru, hiệu quả Điều đó làm giảm thiểu tối đa những chi phí không cần thiết cho việc sai sót giữa các bộ phận

 Mang lại doanh thu cao hơn: Một tòa cao ốc sẽ dễ cho thuê hơn khi khách hàng nhận thấy ở đây đảm bảo đầy đủ các dịch vụ từ an ninh, vệ sinh môi trường đến các dịch vụ cộng thêm khác Tòa nhà nhanh chóng được lấp đầy là cách giúp chủ đầu tư thu hồi vốn nhanh nhất

 Tăng thêm lợi nhuận

 Tạo sự yên tâm cho khách hàng: Được hưởng những dịch vụ tốt nhất từ môi trường quản lý chuyên nghiệp tạo nên sự yên tâm, tin tưởng của khách hàng đối với chủ đầu tư, do đó đối với việc gia hạn hợp đồng hay gia tăng giá thuê cũng làm khách hàng vui vẻ chấp nhận

2.4 Mô hình uỷ thác quản lý cho thuê bất động sản

Xuất hiện tại Việt Nam không lâu, mô hình này hiện nay đang được áp dụng rộng rãi chủ yếu tại Hà Nội và TP HCM Có thể chia làm 2 loại hình chủ yếu như sau:

2.4.1 Rental management

Được hiểu là việc chủ sở hữu một bất động sản (nhà, biệt thự, cao ốc, các bất động sản có quy mô và giá trị lớn nói chung…) ủy quyền cho một đơn vị làm đại diện độc quyền (agent) cho thuê, marketing BĐS cũng như việc sử dụng của chủ sở hữu trong thời gian xác định trước Mục đích chính là việc tối đa hóa lợi nhuận từ bất động sản mà họ chưa có nhu cầu sử dụng

Chủ sở hữu là người sở hữu toàn phần tài sản trong dài hạn và nhận được thu nhập cho thuê từ đơn vị đại diện quản lý cho thuê, còn đơn vị Quản lý được ủy thác quản lý cho thuê có toàn quyền sử dụng tài sản đó trong thời gian giao ước (hợp đồng ủy thác) và thu được phí quản lý từ Người chủ sở hữu bất động sản

Ngành kinh doanh Rental management đã trở thành một hoạt động chính của các tập đoàn phát triển bất động sản trên toàn thế giới và ngày càng hoàn thiện mang lại tối đa lợi ích cho khách hàng qua sự chuyên nghiệp của các tập đoàn bất động sản hàng đầu thế giới như: CBRE, Savills,…

2.4.2 Timeshare (hoặc Timesharing):

Timeshare được định nghĩa là việc mua quyền sở hữu một bất động sản trong một khoảng thời gian nhất định và trong một khoảng địa lý được chọn lựa tại Việt Nam, ngành công nghiệp Rental management và Timeshare còn khá non trẻ, khởi đầu do các tập toàn khách sạn và quản lý bất động sản nước ngoài triển khai.Có thể kể đến các khu nghỉ dưỡng đã cung cấp các dịch vụ và sản phẩm này như: Hồ Tràm Sanctuary, The Nam Hai, Furama resort tại miền Trung, dự án Flamingo Đại Lải resort, Tản Viên resort tại Hà Nội, và một

số cao ốc văn phòng tại thành phố Hồ Chí Minh như Saigonland Building, Sailing Tower,

Đặc biệt, tại Việt Nam, mô hình Timeshare ít có lợi thế hơn so với Rental management bởi tập quán sở hữu của người Việt rất lớn Với timeshare chỉ sở hữu trong một khoảng thời gian nhất định khiến cho Chủ sở hữu không cảm thấy đó là bất động sản của mình, bất động sản sẽ thuộc quyền sở hữu của người khác khi hợp đồng timeshare hết hiệu lực Còn với Rental management, chủ sở hữu vẫn bảo toàn được toàn bộ tài sản cho đến khi chuyển nhượng cho người khác

Với sự kết hợp 2 sản phẩm Rental management và Timeshare, Lợi ích mang lại cho chủ nhân của các bất động sản chính là không còn phải chịu các chi phí bảo dưỡng chăm sóc khu biệt thự mà còn nhận được thu nhập từ việc cho thuê và hưởng lợi từ sự tăng trưởng bất động sản trong tương lai

Đây có thể coi là những tín hiệu tích cực cho sự phát triển mạnh mẽ của ngành kinh doanh Rental management và Timeshare khi Chủ đầu tư các khu nghỉ dưỡng và bất động sản đã nhìn ra những nhu cầu tiềm ẩn của khách hàng và tập trung kết hợp phát triển sản phẩm nhằm gia tăng lợi ích cho khách hàng

2.5 Marketing trong quản lý bất động sản

Hình 1.1 Các hình thức marketing trong quản lý BĐS

Trong quản lý tòa nhà, Marketing là vấn đề cốt yếu, nếu làm tốt khâu này tòa nhà vận hành tốt với tỉ lệ lấp đầy cao Marketing đối với bất động sản thông thường được thực hiện thông qua các kênh chủ yếu như:

2.5.2 Quảng cáo trên Tivi, phát thanh:

Quảng cáo trên tivi có đặc điểm diện người xem rộng, tính trực quan mạnh Quảng cáo thông tin về bất động sản trong phát thanh ít bị hạn chế về thời gian và không gian

2.5.3 Quảng cáo trực tuyến: Các kênh, công cụ trực tuyến gồm:

 Tiếp thị trên công cụ tìm kiếm (S.E.M.)

SEM (Search Engine Marketing) chính là sự tổng hợp của nhiều phương pháp marketing

nhằm mục đích giúp cho website của bạn đứng ở vị trí như bạn mong muốn trong kết quả tìm kiếm trên internet Bao gồm:

 Tối ưu hóa công cụ tìm kiếm (S.E.O)

SEO (Search Engine Optimization) là một tập hợp các phương pháp nhằm đưa website lên vị trí TOP 10 (trang đầu tiên) trong các trang kết quả của các công cụ tìm kiếm Hiện trên mạng Internet có 3 công cụ tìm kiếm hữu hiệu nhất và phổ biến nhất:

http://www.google.com

http://www.live.com

http://www.yahoo.com

Các tiện ích đem lại bao gồm:

Mang lại khách hàng tiềm năng, quan tâm trực tiếp đến sản phẩm, dịch vụ kinh doanh của công ty;

Quảng bá thương hiệu của công ty cho khách hàng tìm kiếm Ngoài ra việc xếp hạng cao trên máy tìm kiếm, thương hiệu sẽ được người dùng nhìn nhận với độ tin cậy cao hơn; Đảm bảo tỷ lệ chuyển đổi cao giữa lượng khách viếng thăm và tác vụ thương mại thực hiện trên trang của công ty, cao hơn bất kể hình thức thương mại, quảng cáo trực tuyến nào khác;

Kết quả tối ưu hóa Website sẽ được giữ vững trong một thời gian dài, ít nhất là trong một vài năm

Trung bình tại Việt Nam có trên 30% lượng truy cập các trang web BĐS được đến từ các công cụ tìm kiếm Theo Google, 67% của người tìm kiếm trực tuyến thì được chuyển đến

từ các kênh không trực tuyến (Nguồn CBRE)

 Trả tiền theo lần truy cập (Pay per click Ad):

Là cách hiển thị thông điệp quảng cáo trên phần liên kết được tài trợ trong trang kết quả tìm kiếm của Google, Yahoo… khi người tiêu dùng tìm kiếm những từ khóa có liên quan Doanh nghiệp sẽ đặt giá cơ bản cho mỗi click và trả tiền cho mỗi lần công cụ tìm kiếm hướng khách hàng tới trang website

Càng có nhiều người truy cập trang website, doanh nghiệp càng có nhiều cơ hội trong việc bán hàng và xây dựng thương hiệu Đồng thời có thể giảm chi phí quảng cáo vì các công cụ tìm kiếm, đặc biệt là Google có chính sách thưởng cho khách hàng có những quảng cáo chất lượng, được nhiều người truy cập nhằm đem đến cho người dùng những kết quả tốt nhất

 Cổng thông tin bất động sản / Công cụ tìm kiếm

Các BĐS được đăng trên các trang web khác và các cổng thông tin BĐS để tạo ra các nhu cầu về BĐS

 Đoạn phát sóng video (Video broadcast)

 Các tài liệu tiếp thị trực tuyến:

 Tờ quảng cáo điện tử;

 Thư điện tử trực tiếp;

 Bản tin điện tử;

 Banner trên mạng;

 Quan hệ công chúng trực tuyến (online PR);

 Hành trình ảo (Virtual tours): Hành trình ảo rất phổ biến trong ngành công nghiệp bất động sản Đó là những đoạn clip ngắn từ 30s đến 5 phút mô tả như một chuyến hành trình đi vào thế giới không gian sống của dự án bất động sản, đưa đến cho người xem cảm giác thực sống động như đang sống trong một không gian tuyệt vời

mà dự án mang lại Hình thức này thường được áp dụng cho bất động sản cao cấp

vì chi phí bỏ ra lớn hơn so với các loại hình quảng cáo khác Việc đưa các hành trình ảo về các BĐS trên trang web hay các đoạn phim chia sẻ có thể mang tới hàng triệu người xem

Như vậy, trong tương lai quảng cáo trực tuyến sẽ là hình thức phổ biến nhất, hình thức này có ưu điểm là tiếp cận 28% dân số Việt Nam sử dụng internet (Tổng cục thống kê Việt Nam 2010), nhiều lựa chọn quảng cáo trực tuyến cho phép các chiến dịch quảng cáo

 Làm thế nào để chiếm được vị trí ưu tiên trên các trang thông tin điện tử Google và Yahoo trong một khoảng thời gian

 Cần nhiều nhân lực, nghiên cứu, thời gian và kinh nghiệm

2.5.4 Quảng cáo ngoài trời:

Biển quảng cáo, hộp đèn, băng rôn, tờ rơi…loại hình quảng cáo này thường xuất hiện trên các con đường lớn quanh bất động sản, bắt mắt gây sự chú ý cho người mua.Tuy nhiên,

dù dễ nhìn thấy, song không mấy ai dành nhiều thời gian để đọc nó Nếu chọn hình thức này, thông điệp của bạn phải hết sức ngắn gọn, súc tích và chủ yếu là quảng cáo thương hiệu hay tên công ty, lĩnh vực kinh doanh hoặc hình ảnh sản phẩm

2.6 Phí dịch vụ quản lý (phí dịch vụ):

Là khoản thu mà bên quản lý đươc quyền thu từ các chủ sở hữu để chi trả cho việc vận hành và bảo trì các khu vực công cộng trong tòa nhà Phí dịch vụ sẽ khác nhau tùy theo loại dịch vụ phục vụ cho từng tòa nhà

 Bảo hiểm tòa nhà;

 Bảo trì toà nhà (sửa chữa và bảo dưỡng);

 Khuôn viên cây cảnh và các trang trí;

 Bảo trì hệ thống kỹ thuật toà nhà (sửa chữa và bảo dưỡng);

 Tiêu thụ năng lượng;

 Các chi phí mới nếu có thêm các dịch vụ mới

Năng lượng

An ninh

Vệ sinhSửa chữa bảo trìChi phí khác

(Nguồn: CBRE)

Hình 1.2 Tỉ lệ % trên tổng chi phí dịch vụ cho tòa nhà Những yếu tố ảnh hưởng đến chi phí:

 Các hoạt động của khách thuê

 Quy định của tòa nhà và nội quy hành chính

 Đội ngũ vận hành giàu kinh nghiệm

 Hệ thống lắp đặt M&E

 Các hợp đồng thuê

Yếu tố chi phí trong vòng đời của một tòa nhà:

Vòng đời tòa nhà hiện nay

Vòng đời tòa nhà hiện nay có thời gian hoàn vốn dài và dòng tiền thực dương mất nhiều thời gian hơn nên đòi hỏi chi phí vốn phải cao Chi phí Marketing phát sinh trong suốt vòng đời tòa nhà Yếu tố quản lý xuất hiện ngay trong thời gian hoàn thiện tòa nhà và kéo dài đến sau đó

3 Cao ốc văn phòng:

3.1 Khái niệm cao ốc văn phòng

Hiện nay chưa có một định nghĩa chính xác nào về cao ốc văn phòng Theo một số tài liệu thì cao ốc văn phòng là cách gọi để phân biệt với các công trình khác, còn được gọi là khối văn phòng, đó là một hình thức tòa nhà thương mại , trong đó có không gian chủ yếu được thiết kế để được sử dụng cho văn phòng

Mục đích chính của một tòa nhà văn phòng là cung cấp một môi trường làm việc chủ yếu cho người lao động hành chính và quản lý Một tòa nhà văn phòng sẽ được chia thành các phần cho các công ty khác nhau hoặc có thể được dành riêng cho một công ty Trong cả hai trường hợp, mỗi công ty thường sẽ có một khu vực tiếp tân, phòng họp một, cũng như nhà vệ sinh Nhiều cao ốc văn phòng cũng có các cơ sở nhà bếp và một phòng nhân viên, nơi công nhân có thể có bữa ăn trưa hoặc nghỉ ngơi ngắn

3.2 Đặc điểm của cao ốc văn phòng

3.2.1 Các hệ thống trong cao ốc văn phòng:

 Hệ thống thang máy

Sử dụng các thương hiệu đạt chuẩn quốc tế với tốc độ thích hợp;

Hệ thống điều phối và quản lý thường xuyên là rất cần thiết

 Hệ thống điện

Sử dụng nguồn điện quốc gia và máy phát điện dự phòng khi có sự cố mất điện

Các thiết bị điện được nhập từ nước ngoài với các thương hiệu nổi tiếng, đáp ứng nhu cầu chiếu sáng trong văn phòng

 Hệ thống thông tin liên lạc

Có đủ hệ thống điện thoại và lượng dự phòng cung cấp thêm

Khả năng cung cấp đường truyền internet, ADSL, và đường truyền thuê riêng

Máy làm lạnh cho các thiết bị công nghệ thông tin,

Truyền hình cáp

 Hệ thống điều hòa nhiệt độ

Hệ thống máy móc kỹ thuật có chất lượng cao

Hệ thống thông gió chất lượng cao (tự nhiên và thiết bị)

 Hệ thống phòng cháy chữa cháy

Hệ thống phun nước chữa cháy

Hệ thống phát hiện khói, hơi nóng

Vòi phun nước, bình chữa cháy có ở tất cả các tầng

Cầu thang chống cháy, cửa chống cháy với thanh đẩy cửa thuận tiện, tường được sơn chống cháy và làm bằng vật liệu chống cháy

 Hiện trạng khi bàn giao:

Nền lót gạch men chưa lót thảm

Trần có ván thẩm âm – không cần trần thạch cao

Độ cao trần tối thiểu là 2,7m

Ánh sáng tối thiểu 400 lu-xơ

 Không gian

 Lối đi thuận tiện đến các khu vực thang máy

 Có thang máy dành riêng cho dịch vụ

 Thiết kế tim tòa nhà hợp lý (tổ chức sắp xếp hướng lưu thông theo chiều thẳng đứng, khu vực thang máy, nhà vệ sinh …)

 Lối vào có khả năng lưu thông tốt

 Lối đi riêng phục vụ cho từng mục đích: dịch vụ, khách thuê, bên ngoài…

 Biển báo hướng dẫn

3.2.4 Quản lý điều hành cao ốc văn phòng và bố trí khách thuê

 Việc quản lý điều hành chuyên nghiệp theo tiêu chuẩn quốc tế sẽ làm cho một tòa nhà trở nên khác biệt và nâng cao giá trị so với các tòa nhà khác đồng thời thu hút khách thuê, đảm bảo tất cả các dịch vụ dành cho khách thuê đều đạt chất lượng (về mặt vệ sinh, bảo trì bảo dưỡng, an ninh, dịch vụ cộng thêm…)

 Việc quản lý tòa nhà cần tham gia vào quá trình thiết kế tòa nhà nhằm đảm bảo tính thiết thực đồng thời kiểm soát được chi phí hoạt động trong tương lai

 Bố trí khách thuê:

 Lọai A: phục vụ cho nhu cầu cao cấp như các tập đoàn đa quốc gia, các công ty lớn trong và ngoài nước )

 Cần đặt ra các mục tiêu thiết thực về bố trí khách thuê cho cao ốc

 Cần tính đến việc khách thuê yêu cầu thuê một phần diện tích hay toàn bộ diện tích tòa nhà Yêu cầu được quyền chuyển đổi tên tòa nhà và giá thuê theo sự biến động giá trên thị trường

3.3 Tiêu chuẩn phân hạng cao ốc văn phòng:

Các cao ốc văn phòng được phân thành 3 hạng theo các tiêu chí sau:

Bảng 1.1: Tiêu chuẩn phân hạng cao ốc văn phòng tại Việt Nam

dựng – Quản lý

Đơn vị Kiến trúc - Đơn vị xây dựng

- Đơn vị phát triển - Đơn vị quản lý:

là đơn vị quốc tế hoặc Viện nghiên cứu địa chất công nhận Thiết kế ấn tượng - hiện đại

Đơn vị Kiến trúc - Đơn vị xây dựng - Đơn vị phát triển - Đơn

vị quản lý: là đơn vị quốc tế hoặc địa phương công nhận

Diện tích

Chịu lực 300kg/ m2

Hành lang – Tiền

Hành lang - tiền sảnh, phòng ngoài thiết kế ấn tượng và trang trí đẹp,

Hành lang rộng tối thiểu 1,8m – thiết kế đẹp và thuận tiện

sảnh rộng tối thiểu 2,2m , sàn trải thảm

Tiền sảnh sang trọng trang bị điều hoà, có tầng hầm đỗ xe, luôn luôn được bảo trì tốt, độ rộng 3m hoặc hơn

Tiền sảnh, phòng ngoài thiết kế thuận lợi, đồng nhất về ký hiệu,

Nội thất văn phòng lắp đặt theo quy định cụ thể, bài trí phù hợp

để tận dụng tối đa diện tích làm việc; cửa ra vào khi mở ra rộng tối thiểu 900mm; nền nhà - tầng hầm được láng kim loại; tường thạch cao;

Internet Internet băng thông rộng Internet băng thông rộng;

Điện

Tối thiểu là 25 watt/m2, hệ thống cơ điện có chất lượng tốt nhất và luôn luôn được bảo trì

Có máy phát điện dự phòng Năng lượng dự phòng: đáp ứng 100% cho các dịch vụ thiết yếu và

hệ thống thông gió, 50% cho thắp sáng và thang máy

Tối thiểu là 25 watt/m2, hệ thống cơ điện có chất lượng tốt nhất và luôn luôn được bảo trì

Có máy phát điện dự phòng Năng lượng dự phòng: đáp ứng 100% cho các dịch vụ thiết yếu

và hệ thống thông gió, 50% cho thắp sáng và thang máy

Điện thoại Đường dây điện thoại IDD Đường dây điện thoại IDD

Thang máy

Thang máy tối thiểu có sức chứa 16 người, tốc độ nhanh – Thời gian chờ không quá 25s;

Có phân chia thang vận chuyển và thang cho khách; tối thiểu là 1 thang máy/4 tầng

Thang máy có chất lượng cao và có tiếng ồn thấp, phải là sản phẩm nổi tiếng

Ít nhất có một thang riêng vận chuyển hàng hoá

Thang máy có sức chứa 12 – 16 người; tốc độ nhanh – thời gian chờ ngắn,

Tối thiểu 1 thang máy/4 tầng, là sản phẩm nổi tiếng

Bảo vệ Điểm đỗ xe thuận tiện và có bảo vệ 24h Điểm đỗ xe thuận tiện và có bảo vệ 24h

Ánh sáng

Có chất lượng tốt nhất Mức độ ánh sáng 400 lu-xơ hoặc hơn Tổng trọng lượng tịnh 70 – 75%

Mức độ ánh sáng 400 lu-xơ; Tổng trọng lượng tịnh 70 – 75%

Dịch vụ công nghệ

Hệ thống lò sưởi, thông gió và điều hoà: tổng diện tích xấp xỉ 70m2 với

25 watt/m2 cho thiết bị có hệ thống làm lạnh bổ sung, ngưng hơi nước tự động

Không yêu cầu

(Nguồn: www.giaxaydung.com.vn )

Cao ốc văn phòng loại C

 Thường nằm tại các vị trí kém thuận lợi hơn và không dễ tiếp cận

 Có diện tích nhỏ cả về diện tích sàn (<500m2) và tổng diện tích

 Thiếu chỗ đậu xe

 Kiến trúc không nặng về mặt trang trí, chỉ đơn thuần cung cấp mặt bằng

 Không có kết nối mạng theo băng thông rộng

 Trình độ quản lý và dịch vụ bảo dưỡng dưới mức trung bình

 Không có khách thuê là các công ty lớn, có uy tín

 Thang máy và hệ thống máy móc và thiết bị điện chất lượng thấp

 Giá thuê thấp hơn để thu hút được khách thuê

 Độ cao trần thấp

4 Khái quát địa bàn nghiên cứu: Quận 3 Thành phố Hồ Chí Minh

4.1 Tổng quan

Diện tích: 4,92 km2

Dân số: 189.764 người (theo điều tra ngày 1/4/2009)

Các phường: Quận 3 có 14 phường, đánh số từ 1 đến 14

Quận 3 là một trong những quận trung tâm của thành phố Hồ Chí Minh Phía Bắc giáp quận Phú Nhuận Phía Đông Bắc giáp quận 1, ranh giới là đường Hai Bà Trưng Đông Nam giáp quận 1, ranh giới là đường Nguyễn Thị Minh Khai Tây Nam giáp quận 10 qua đường Cách Mạng Tháng 8 Nam giáp đại lộ Lý Thái Tổ ngăn cách với quận 10

4.2 Kinh tế - Xã hội

Từ năm 1975 trở về trước, Quận 3 là địa bàn dân cư, hoạt động kinh tế không đáng kể Qua 30 năm phát triển, hiện nay Quận 3 là một quận có các hoạt động kinh tế thuộc loại khá của Thành phố theo cơ cấu: Thương mại – dịch vụ và Công nghiệp – tiểu công nghiệp Giá trị sản xuất công nghiệp đạt 1.146 tỷ đồng (chỉ tính các doanh nghiệp ngòai quốc doanh; giá cố định 94), doanh thu thương mại - dịch vụ (chỉ tính các doanh nghiệp ngoài quốc doanh) đạt 23.100 tỷ đồng Tổng thu ngân sách nhà nước trên địa bàn năm

2005 đạt 711 tỷ đồng (cao hơn 32 tỉnh) Tính đến 31/12/2005 trên địa bàn quận có 15.799

cơ sở với trên 100 ngàn lao động Riêng số lượng doanh nghiệp là 2137, đứng hàng thứ 5 sau Quận 1 và Quận Tân Bình, Quận Bình Thạnh, Quận Gò Vấp

Trong những năm qua, từ nguồn ngân sách và huy động nhân dân đóng góp, quận 3 đã đầu tư xây dựng nhiều công trình phúc lợi công cộng, nhiều trường học được đầu tư sửa chữa nâng cấp xây mới như : trường Đô Lương, trường Trần Văn Đang, trường Phan Văn Hân, trường Lương Thế Vinh trường Trần Quốc Thảo, Kỳ Đồng, Phan Đình Phùng… xây dựng cầu Trần Quang Diệu, hồ bơi Kỳ Đồng, Trung tâm Y tế quận 3, cải tạo nâng cấp các chợ, mở tuyến đường Nguyễn Thượng Hiền giải tỏa mở rộng đường Trương Định, Bà Huyện Thanh Quan nối dài, thực hiện tráng bê tông nhựa nóng và ciment 100% các đường hẻm, thực hiện cuộc vận động nhân dân hiến đất mở rộng hẻm, chỉnh trang vỉa hè trên các tuyến đường chính…

Thực hiện xong chương trình giải tỏa cải tạo nhà trên kênh và ven kênh Nhiêu Lộc và giải tỏa mở rộng đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa Hiện quận đang tập trung xây dựng 1 số chung

cư cao tầng (20 - 25 tầng) để giải quyết nhu cầu bức xúc về nhà ở của nhân dân

4.3 Quy hoạch phát triển

Theo thông tin tư Sở Quy hoạch kiến trúc thành phố, đồ án quy hoạch chung quận 3 đến năm 2020 đã được UBND Thành phố phê duyệt vào tháng 12-1998, tuy nhiên quá trình thực hiện quy hoạch cho đến nay có nhiều thay đổi Theo nội dung điều chỉnh quy hoạch mới, quy mô diện tích đất quy hoạch của toàn quận 3 khoảng 492,88 ha (tăng 6,98 ha so với diện tích đất quy hoạch được duyệt tại Quyết định số 6788/QĐ-UB-QLĐT ngày 18/12/1998 của Ủy ban nhân dân Thành phố)

Điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng quận 3 đến năm 2020 được xác định là một phần thuộc Khu Trung tâm thành phố, khu dân dụng, thương mại-dịch vụ, tiểu thủ công nghiệp Một số khu vực của quận 3 có chức năng là Trung tâm thành phố về mặt chính trị, hành chính, văn hóa và giao dịch quốc tế Ngoài ra, quận 3 còn có khu ở đô thị là những khu dân cư hiện hữu và xây dựng mới với hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đồng bộ Khu I có diện tích khoảng 189,4 ha (chiếm 38,4% diện tích toàn quận) được giới hạn bởi các đường Nguyễn Thị Minh Khai, Hai Bà Trưng, Lý Chính Thắng, và Cách Mạng Tháng

8, dân số dự kiến từ 39.000-50.000 người Chức năng của Khu I là trung tâm tài chính, trung tâm thương mại dịch vụ, dịch vụ du lịch, giao dịch trong nước và quốc tế, đây còn

là khu vực tập trung các công trình công cộng cấp trung ương và thành phố

Khu II với chức năng là khu dân cư và thương mại được giới hạn bởi các trục đường Điện Biên Phủ, Cách Mạng Tháng 8, Nguyễn Thị Minh Khai, Lý Thái Tổ, Nguyễn Thượng Hiền, có diện tích 101,5 ha (chiếm 20,6% diện tích toàn quận) Các công trình công cộng phúc lợi sẽ được xây dựng xen kẽ trong khu dân cư; công viên cây xanh được bố trí trong

khu vực phường 1, riêng khu chung cư Nguyễn Thiện Thuật (hiện đã xuống cấp) trong quá trình quy hoạch sẽ có kế hoạch xây dựng lại và mở rộng thêm, dự kiến dân số khu II

là 75.000 người

Khu III chiếm 41% diện tích toàn quận (201,9 ha), giới hạn bởi các trục đường Hai Bà Trưng, Lý Chính Thắng, Cách Mạng Tháng 8, ranh quận Phú Nhuận, Tân Bình Khu này

có dân số khoảng 86.000 - 95.000 người, đây là khu dân cư, trung tâm thương mại quy

mô lớn được dự kiến trong tương lai tại khu vực quảng trường trước ga Sài Gòn và trục đường Cách Mạng Tháng 8 khi hình thành nhà ga đầu mối đường sắt đô thị

Các chỉ tiêu quy hoạch-kiến trúc chủ yếu đến năm 2020 được thể hiện như sau: chỉ tiêu sử dụng đất ở 10 - 12 m2/người, đất CTCC-thương mại dịch vụ từ 3,5 - 5 m2/người, đất công viên cây xanh – thể dục thể thao khoảng 0,5 - 0,6 m2/người, đất giao thông 5,5 – 7 m2/người, tầng cao xây dựng tối thiểu đối với nhà ở là 02 tầng, chung cư là 9 tầng, mật độ xây dựng chung khoàng 40-50%, hệ số sử dụng đất là 2,5 – 3

4.4 Giao thông

Quận 3 hiện có các tuyến đường giao thông quan trong như đường Cách Mạng Tháng 8, Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Võ Thị Sáu, Nguyễn Thị Minh Khai Theo dự kiến, sẽ điều chỉnh một số tuyến giao thông so với quy hoạch chung duyệt năm 1998 gồm tuyến đường Bắc Nam trong quy hoạch chi tiết sẽ được thay thế bằng tuyến đường trên cao Nhiêu Lộc-Thị Nghè Giảm lộ giới đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa từ 35 m xuống còn 30 m Về giao thông

đô thị, sẽ xem xét đánh giá các tuyến đường quy hoạch đã duyệt trước đây theo hướng giữ lại hoặc điều chỉnh và bổ sung một số trục đường có tính khả thi

Đồng thời xác định các nút giao thông chính cần cải tạo, khống chế, một số bến bãi xe khu vực Duy trì ga Sài Gòn (Hòa Hưng) là ga đầu mối đường sắt đô thị Theo quy hoạch, quận 3 còn có dự án đường sắt đô thị là tuyến tàu điện ngầm từ chợ Bến Thành theo đường Cách Mạng Tháng 8 đến kênh Tham Lương (quận 12) có kết nối với ga Sài Gòn Đây

là tuyến giao thông công cộng có khối lượng lớn

5 Nội dung nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện

5.1 Nội dung nghiên cứu:

1 Nghiên cứu tình hình cao ốc văn phòng hiện nay, trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh và thực trạng cao ốc văn phòng trên địa bàn quận 3 Tp Hồ Chí Minh

2 Nghiên cứu thực trạng quản lý đối với các cao ốc văn phòng của các doanh nghiệp trong nước trên địa bàn Quận 3

3 Nguyên nhân và đưa ra những giải pháp khắc phục nhằm giúp các doanh nghiệp trong nước tăng tính cạnh tranh với doanh nghiệp nước ngoài

5.2 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp điều tra: điều tra thu thập thông tin, số liệu về các cao ốc văn phòng trên

địa bàn Q3, tình hình phân bố, hoạt động, giá thuê, chủ sở hữu và quản lý, các đối tượng thuê…để minh chứng cho những vấn đề nêu trong phần kết quả nghiên cứu

Phương pháp thống kê: từ số liệu thu thập được, tiến hành xử lý, thống kê thành lập

những bảng số liệu, làm cơ sở tiến hành vẽ biểu đồ liên quan

Phương pháp so sánh: so sánh với các doanh nghiệp nước ngoài về tình hình hoạt động

dịch vụ quản lý cao ốc văn phòng

Phương pháp phân tích, tổng hợp: sử dụng phương pháp này để tiến hành phân tích,

tổng hợp những số liệu đã thống kê được nhằm loại bỏ những sai sót trong quá trình thu thập và nhập dữ liệu, thể hiện thành những biểu đồ đánh giá kết quả

Hoàn tất báo cáo

Thu thập thông tin từ các phương tiện thông tin: sách, báo, mạng…

Thu thập thông tin từ các cơ quan hữu quan

Sắp xếp, phân loại thông tin Thống kê phân tích để lập bảng biểu

Hoàn chỉnh nội dung và hình thức báo cáo

Phần 2 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

1 Thực trạng về thị trường cao ốc văn phòng

1.1 Tình hình thị trường cao ốc văn phòng Thành phố Hồ Chí Minh trong năm qua

Tại thành phố Hồ Chí Minh thời gian đỉnh điểm của thị trường bất động sản là năm 2008, giá thuê văn phòng ở các tòa nhà hạng B có thể đạt đến 65 – 75 USD/m2 Tuy nhiên, bước sang năm 2009, thị trường có dấu hiệu trầm lắng, giá thuê giảm mạnh từ 30 – 50% so với giai đoạn đỉnh điểm 2008 và công suất thuê cũng giảm đáng kể Giá chào thuê trung bình

ở thời điểm gần cuối năm dao động khoảng 63 USD/m2 với văn phòng hạng A, 30 USD cho hạng B và 22 USD cho hạng C Tuy nhiên giá thực thuê thường thấp hơn giá chào thuê tùy vào diện tích thuê và khả năng thương lượng của từng khách hàng Nguyên nhân

là do năm 2009 là thời điểm hoàn công của nhiều dự án xây dựng trong đó có khoảng 40

dự án về cao ốc văn phòng cộng với ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế toàn cầu vào cuối năm 2008 đã thực sự gây ra cuộc khủng hoảng thừa cho thị trường văn phòng trong năm qua Khách thuê đứng trước nhiều sự chọn lựa hơn Đây là giai đoạn khó khăn của các công ty tư vấn tiếp thị và quản lý quốc tế, lý do là phân khúc sở trường hạng A, B với khách thuê là các công ty quốc tế đang gặp rất nhiều khó khăn do ảnh hưởng của suy thoái kinh tế, từ chính công ty mẹ, từ đó đòi hỏi nhu cầu thắt chặt chi tiêu trong đó có chi tiêu cho văn phòng

Với cao ốc văn phòng đã đi vào hoạt động, chủ đầu tư đưa ra nhiều chính sách ưu đãi nhằm lôi kéo khách thuê mới và giữ chân khách cũ như giảm giá thuê và phí quản lý, gia tăng các dịch vụ cộng thêm…còn đối với một số văn phòng đang trong giai đoạn chuẩn bị triển khai hoặc mới bắt đầu xây dựng thì quyết định tạm hoãn thi công

Trong Q1/2010, giá văn phòng cho thuê ở tất cả các hạng A, B và C được ghi nhận đã giảm và dự báo sẽ tiếp tục giảm trong thời gian tới do nguồn cung từ các dự án cao ốc văn phòng sẽ tham gia vào thị trường trong năm nay Giá thuê trung bình của văn phòng hạng

A giữ nguyên 39.60 USD/m2/tháng, giảm 2.0% so với quý trước Tuy nhiên, giá giảm đã giúp các văn phòng hạng A tiếp tục giảm tỷ lệ trống xuống còn 15,6% Giá thuê văn phòng hạng B và C tiếp tục giảm 3,2% và 5,3% so với quý trước

Công ty Savills Vietnam cũng cho biết giá văn phòng cho thuê trung bình ở TPHCM trong quý này đã giảm 3% so với quý trước và giảm 11% so với cùng kỳ năm ngoái Tổng nguồn cung cho thị trường văn phòng trong Q1/2010 tăng 5% so với Q4/2009 Thị trường TPHCM có tổng cộng 138 văn phòng của tất cả các hạng với diện tích cho thuê khoảng 838.000 m2

Nguồn cung tương lai tính đến cuối năm 2010 có thể chiếm đến 25% tổng cung tương lai với thêm khoảng 315.000 m2 diện tích gộp Khoảng 50% nguồn cung tương lai trong năm

Bảng 2.1 Thống kê cao ôc văn phòng Q2/2010 tại TP.HCM

phòng

Nguồn cung (m 2 )

Công suất thuê (%)

Giá thuê trung bình

(Nguồn Savills Việt Nam)

Cao ốc hạng A : Diamond Plaza, Centec Tower, Kumho Asiana, Center Point, Saigon Trade Center, Vincom Center,Bitexco Financial Tower, A&B Tower…

Bitexco Financial Vincom Center Centec Tower Kumho Assiana Tower Plaza

Các cao ốc văn phòng loại B ở thành phố Hồ Chí Minh có thể kể đến như, Saigon Riverside Office Center, Central Plaza, Fideco Tower, Master Office Building, Bitexco Ofice Building…

Bitexco Abacus Tower Fideco Tower Master Office

Building

Các cao ốc văn phòng loại C ở TP Hồ Chí Minh như: HUD Building, Thiên Sơn

Building, Alpha Tower, IBC Building…

Thiên Sơn Building HUD Building DC Tower Itaxa House

 Công Suất Thuê & Diện Tích Trống ở Các Cao Ốc Lớn

Bảng 2.2: Công suất thuê và diện tích các cao ốc lớn tại TP HCM

Công suất thuê Diện tích thực trống1

Me Linh Point Tower 98% 400

Saigon Trade Center 85% 5,600

CentrePoint 60% 11,500