ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ TÂY NINH- TỈNH TÂY NINH GIAI ĐOẠN TỪ ĐẦU NĂM 2003 ĐẾN THÁNG 6 NĂM 2010

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT DƯƠNG TẤN PHÁT ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ TÂY NINH- TỈNH TÂY NINH GIAI ĐOẠN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ TÂY NINH- TỈNH TÂY NINH GIAI ĐOẠN TỪ ĐẦU NĂM 2003 ĐẾN

THÁNG 6 NĂM 2010

- TP.HCM tháng 7 năm 2010 -

SVTH MSSV LỚP KHOA NGÀNH

:: :::

DƯƠNG TẤN PHÁT

06124090 DH06QL

2006 – 2010 Quản Lý Đất Đai

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BỘ MÔN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT

DƯƠNG TẤN PHÁT

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ TÂY NINH- TỈNH TÂY NINH GIAI ĐOẠN TỪ ĐẦU NĂM 2003 ĐẾN

THÁNG 6 NĂM 2010

Giáo viên hướng dẫn: PGS-TS Huỳnh ThanhHùng

(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.HCM)

(Ký tên: ………)

- TP.HCM tháng 7 năm 2010 -

VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Độc Lập – Tự Do – Hạnh Phúc

Thị Xã, ngày 30 tháng 6 năm 2010

GIẤY XÁC NHẬN THỰC TẬP

Sinh viên: Dương Tấn Phát, sinh năm 1987, MSSV: 06124090, chuyên ngành Quản lý đất đai, khoa Quản lý đất đai & Thị trường Bất động sản, trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

Thực hiện đề tài tốt nghiệp Đại học và công nhận danh hiệu Kỹ sư ngành Quản lý đất đai

Nơi thực tập: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên & Môi trường Thị Xã Tây Ninh - Tỉnh Tây Ninh

Tên đề tài: “ Đánh giá tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn Thị

Xã Tây Ninh – Tỉnh Tây Ninh giai đoạn từ năm 2003 đến 6/2010

Nhận xét của cơ quan tiếp nhận thực tập:

………

………

………

………

………

………

………

………

Sinh viên thực tập Xác nhận của cơ quan thực tập ( Ký tên ) (Ký tên và đóng dấu)

Dương Tấn Phát

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến:

Ba mẹ, gia đình là những người luôn lo lắng, giúp đở, động viên, và d õi theo

tôi trong suốt quá trình học tập

Ban giám hiệu Trường Đại Học Nông Lâm TP.HCM, Ban chủ nhiệm Khoa

Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, cùng toàn thể quý thầy cô Giảng viên – Công

nhân viên nhà trường đã tận tình giúp đở, hướng dẫn, dạy dỗ tôi trong suốt thời

gian qua

Thầy PGS.TS Huỳnh Thanh Hùng, Hiệu phó nhà trường, giảng viên chính

Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản đã tận tình hướng dẫn chu đáo, hổ trợ,

giúp đở tôi sớm hoàn thành luận văn tốt nghiệp

Tập thể cán bộ công nhân viên Thư Viện Trường ĐH Nông Lâm TP.HCM đã

tạo điều kiện thuận lợi cho tôi có được nhiều nguồn tư liệu cần thiết cho quá trình

hoàn thành luận văn tốt nghiệp của mình

Sự giúp đỡ nhiệt tình của ban lãnh đạo Phòng TNMT – Văn Phòng ĐKQSDĐ

Thị Xã Tây Ninh - Tỉnh Tây Ninh

Tập thể lớp Quản Lý Đất Đai khóa 2006 – 2010, cùng các anh, chị, bạn bè đã

giúp đỡ, động viên tôi trong suốt 4 năm trên Giảng đường Đại học

Do thời gian nghiên cứu có hạn, kiến thức lý luận còn chưa sâu sắc, nguồn tài

liệu còn hạn chế Do đó Luận văn cũng không thể tránh khỏi những sai sót, tôi rất

mong được sự đóng góp ý kiến của của quý thầy cô, bạn bè để tôi có được những

kiến thức hoàn thiện hơn

TP.HCM, ngày tháng 07 năm 2010

Sinh viên

Dương tấn phát

TÓM TẮT

Sinh viên: Dương Tấn Phát, lớp Quản Lý Đất Đai Khóa 2006-2010, Khoa Quản Lý

Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh, thực

hiện đề tài:“Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn Thị

Xã Tây Ninh - Tỉnh Tây Ninh giai đoạn từ đầu năm 2003 đến tháng 6 năm 2010”.

Đề tài được tiến hành từ tháng 4/2010 đến tháng 7/2010, tại Phòng Tài Nguyên

Môi Trường – Văn Phòng ĐKQSDĐ thị xã Tây Ninh – Tỉnh Tây Ninh

Giảng viên hướng dẫn: PGS.TS HUỲNH THANH HÙNG

Thị Xã Tây Ninh được xem là một trung tâm phát triển của Tỉnh Tây Ninh Cơ cấu

kinh tế có sự dịch chuyển nhanh và rõ nét theo hướng công nghiệp – dịch vụ - nông

nghiệp Khi nền kinh tế hội nhập và vận hành theo cơ chế thị trường thì nhu cầu SDĐ

để đầu tư Cơ sở hạ tầng, Công nghiệp - Dịch vụ, các khu dân cư tập trung,…Đã tạo ra

những biến động đáng kể về SDĐ Vấn đề về CNQSDĐ trên địa bàn Thị Xã cũng

không ngừng thay đổi từ khi có Luật Đất Đai 2003 đến nay

Qua quá trình nghiên cứu bằng các phương pháp: Điều tra, phân tích, thống kê, so

sánh, đánh giá, tham khảo ý kiến chuyên gia,…các tài liệu, số liệu liên quan đến vấn

đề CNQSDĐ trên địa bàn thị xã, đề tài đã tập trung đánh giá về ĐKTN-KTXH và các

vấn đề liên quan đến tình hình CNQSDĐ tại địa phương, đặc biệt là tình hình

CNQSDĐ của hộ gia đình, cá nhân SDĐ

Kết quả thu được như sau: Tình hình CNQSDĐ trên địa bàn thị xã từ khi Luật Đất

Đai 2003 có hiệu lực thi hành, cụ thể: năm 2003 với 3.275 hồ sơ, năm 2004 với 3.235

hồ sơ, năm 2005 là 4.173 hồ sơ, năm 2006 là 3.809 hồ sơ, năm 2007 là 4.614 hồ sơ,

năm 2008 là 3.941 hồ sơ, năm 2009 là 3.625 hồ sơ, 6 tháng đầu năm 2010 với số

lượng 1.648 hồ sơ Tính từ năm 2003 đến tháng 6 năm 2010 trên địa bàn toàn thị xã có

28.320 hồ sơ Phần lớn các trường hợp CNQSDĐ chủ yếu là đất sản xuất nông nghiệp

với20.020 hồ sơ, chiếm 70,73 % trên tổng hồ sơ CNQSDĐ, còn lại là CNQSDĐ đất ở

chiếm 29,31 % với 8.300 hồ sơ Các dạng mục đích CNQSDĐ chủ yếu là: Cần vốn

sản xuất kinh doanh, trả đáo hạn Ngân hàng, phân chia tài sản, chuyển đi nơi khác sinh

sống,…Trong đó phổ biến nhất là 2 dạng: CNQSDĐ do cần vốn sản xuất kinh doanh

và trả tiền đáo hạng vay cho Ngân hàng

Đề tài cũng đã đánh giá một số nội dung QLNN về đất đai, đánh giá về hiệu

quả SDĐ sau khi CN, các nguyên nhân CNQSDĐ phổ biến và đề cập đến những vấn

đề khó khăn, vướng mắc trong thực tế khi áp dụng các văn bản pháp luật về đất đai có

liên quan đến CNQSDĐ, đưa ra những kiến nghị phù hợp với thực tế của địa phương

đáp ứng được yêu cầu đặt ra trong quá trình giải quyết hồ sơ CNQSDĐ

Mục lục

Trang

LỜI CẢM ƠN i

TÓM TẮT ii

Mục lục iii

Danh sách các bảng v

Danh sách các biểu đồ vi

Danh sách các sơ đồ vi

Danh sách các chữ viết tắt vi

ĐẶT VẤN ĐỀ 1

PHẦN I : TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 3

I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu 3

I.1.1 Các khái niệm cơ bản 3

I.1.2 Lược sử vấn đề CNQSDĐ qua các giai đoạn 5

I.1.3 Cơ sở pháp lý 8

I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu 9

I.2.1 Điều kiện tự nhiên 9

I.2.2 Tình hình thực hiện phát triển kinh tế xã hội 12

I.3 Nội dung, phương pháp nghiên cứu, quy trình thực hiện 15

I.3.1 Nội dung nghiên cứu 15

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 15

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 16

II.1 Đánh giá ĐKTN - KTXH ảnh hưởng đến hoạt động CNQSDĐ 16

II.1.1 Đánh giá ĐKTN ảnh hưởng đến hoạt động CNQSDĐ 16

II.1.2 Đánh giá điều kiện KT-XH ảnh hưởng đến hoạt động CNQSDĐ 17

II.2 Đánh giá một số nội dung QLNN về đất đai và Sử dụng đất đai 18

II.2.1 Công tác Đo đạc bản đồ và lập Hồ sơ địa chính 18

II.2.2 Công tác Quy hoạch – Kế hoạch sử dụng đất 20

II.2.3 Công tác giao đất, cho thuê đất 20

II.2.4 Công tác cấp GCNQSDĐ 21

II.2.5 Công tác giải quyết Tranh chấp, Khiếu nại về đất đai 22

II.2.6 Công tác Thanh tra đất đai 23

II.2.7 Hiện trạng sử dụng đất 24

II.2.8 Đánh giá chung một số nội dung QLNN về đất đai và Sử dụng đất đai ảnh hưởng đến CNQSDĐ 25

II.3 Đánh giá trình tự, thủ tục thực hiện CNQSDĐ đất qua từng giai đoạn 26

II.3.1 Giai đoạn từ Luật Đất Đai 1993 đến trước Luật Đất Đai 2003 26

II.3.2 Giai đoạn từ Luật Đất Đai 2003 đến nay 29

II.3.3 Đánh giá quy định về CNQSDĐ qua 2 giai đoạn 32

II.4 Đánh giá hoạt động CNQSDĐ trên địa bàn Thị xã Tây Ninh từ năm 2003 đến tháng 6 năm 2010 36

II.4.1 Quy định chung về CNQSDĐ trên địa bàn Thị xã Tây Ninh 36

II.4.2 Hoạt động CNQSDĐ Thị xã Tây Ninh từ năm 2003 đến tháng 6 năm 2010 II.4.2.1 Hoạt động CNQSDĐ năm 2003 38

II.4.3 Đánh giá tình hình CNQSDĐ Thị xã Tây Ninh từ năm 2003 đến 6/2010 47

II.5 Đánh giá tình hình sử dụng đất, hiệu quả kinh tế - xã hội thông qua việc CNQSDĐ 52

II.5.1 Đánh giá tình hình sử dụng đất sau chuyển nhượng 52

II.5.2 Đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội thông qua việc CNQSDĐ 52

II.6 Đánh giá những tồn tại, vướng mắc trong công tác CNQSDĐ 53

II.6.1 Phía cơ quan Nhà nước 53

II.6.2 Phía người dân 54

II.7 Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống QLNN về đất đai và Sử dụng đất đai sau CNQSDĐ 54

II.7.1 Cơ quan Trung ương 54

II.7.2 Cơ quan địa phương 55

KẾT LUẬN & KIẾN NGHỊ 57

KẾT LUẬN 57

KIẾN NGHỊ 58

TÀI LIỆU THAM KHẢO

Danh sách các bảng

Bảng 1.1: Thống kê diện tích các xã, phường Thị xã Tây Ninh 10

Bảng 1.2: Thống kê dân số các xã, phường Thị xã Tây Ninh đến năm 2009 14

Bảng 2.1: Tỉ trọng các ngành kinh tế Thị xã Tây Ninh 2009 17

Bảng 2.2: So sánh tỉ trọng các ngành kinh tế của Thị xã Tây Ninh năm 2008, 2009 18 Bảng 2.3: Kết quả thành lập hồ sơ địa chính trên địa bàn Thị xã Tây Ninh đến đầu năm 2009 19

Bảng 2.4: Cơ cấu sử dụng đất Thị xã Tây Ninh năm 2009, 2010 20

Bảng 2.5: Tổng hợp các trường hợp giao đất “ tái định cư”, thu hồi đất dự án trên địa bàn Thị xã Tây Ninh qua các năm 21

Bảng 2.6: Tổng hợp các trường hợp cấp GCNQSDĐ trên địa bàn Thị xã Tây Ninh đến đầu năm 2010 22

Bảng 2.7: Tình hình giải quyết tranh chấp về QSDĐ Thị xã Tây Ninh tính từ năm 2003 đến tháng 6 năm 2010 23

Bảng 2.8: Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng đất năm 2009 24

Bảng 2.9: Hiện trạng sử dụng đất theo đơn vị hành chính Thị xã Tây Ninh năm 2009 24

Bảng 2.10: Hiện trạng sử dụng đất Thị xã Tây Ninh đầu năm 2010 25

Bảng 2.11 : Hoạt động CNQSDĐ Thị xã Tây Ninh năm 2003 39

Bảng 2.12: Hoạt động CNQSDĐ Thị xã Tây Ninh năm 2004 40

Bảng 2.13: Hoạt động CNQSDĐ Thị xã Tây Ninh năm 2005 41

Bảng 2.14: Hoạt động CNQSDĐ Thị xã Tây Ninh năm 2006 42

Bảng 2.15: Hoạt động CNQSDĐ Thị xã Tây Ninh năm 2007 43

Bảng 2.16: Hoạt động CNQSDĐ Thị xã Tây Ninh năm 2008 44

Bảng 2.17: Hoạt động CNQSDĐ Thị xã Tây Ninh năm 2009 45

Bảng 2.18: Hoạt động CNQSDĐ Thị xã Tây Ninh 6 tháng đầu năm 2010 46

Bảng 2.19: Kết quả so sánh hoạt động CNQSDĐ nông thôn và đô thị: 47

Bảng 2.20: Kết quả hoạt động CNQSDĐ Thị xã Tây Ninh từ năm 2003 đến 6/2010 48

Bảng 2.21: Tổng hợp kết quả hoạt động CNQSDĐ Thị xã Tây Ninh từ năm 2003 đến tháng 6/2010 50

Danh sách các biểu đồ

Biểu đồ 2.1: Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất đầu năm 2010 25

Biểu đồ 2.2: So sánh hồ sơ CNQSDĐ nông thôn và đô thị từ năm 2003 đến tháng 6

năm 2010 47

Biểu đồ 2.3: So sánh hồ sơ CNQSDĐ từ năm 2003 đến tháng 6 năm 2010 48

Biểu đồ 2.4: So sánh hồ sơ CNQSDĐ giữa các đơn vị hành chính xã phường từ năm

CQSDĐ Chuyển quyền sử dụng đất

CNQSDĐ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

UBTVQH Ủy ban thường vụ Quốc Hội

TN-KTXH Tự nhiên - Kinh tế xã hội

GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GCNQSHNƠ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

CHXHCNVN Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam

ĐẶT VẤN ĐỀ

Đối với mỗi quốc gia, đất đai luôn chiếm một vị trí vô cùng quan trọng và là

điều kiện không thể thiếu được trong tất cả các hoạt động của con người, từ các hoạt

động kinh tế- xã hội đến an ninh – quốc phòng Tuy đất đai có khả năng vô hạn về thời

gian sử dụng nhưng lại giới hạn về diện tích và cố định về vị trí, trong khi xã hội luôn

phát triển thì các nhu cầu về sử dụng đất không ngừng gia tăng, diễn ra ngày càng

phức tạp

Hiến Pháp Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 1992 quy định

tại Điều 18 như sau: “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp

luật, đảm bảo sử dụng đất theo mục đích và có hiệu quả ” Bên cạnh thừa nhận đất đai

có giá trị đồng thời trong cơ chế này đất đai được xem như một loại hàng hóa và là

hàng hóa đặc biệt được ràng buộc bởi pháp luật Khi Luật Đất Đai năm 1993 ra đời

lần đầu tiên vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất ( CNQSDĐ ) được thừa nhận là

hợp pháp thì còn nhiều phát sinh phức tạp mà Luật Đất Đai năm 1993 không thể giải

quyết được Từ cơ sở trên, Quốc Hội Nước CHXHCNVN đã thông qua Luật Đất Đai

năm 2003 để một lần nữa hoàn thiện hơn về cơ chế quản lý Nhà Nước về đất đai

Vấn đề về CNQSDĐ lại một lần nữa được đề cập rất cụ thể trong Luật Đất Đai

năm 2003 và đang được rất nhiều người quan tâm bởi các phát sinh phức tạp khi vận

dụng vào thực tế Trong quá trình CNQSDĐ thực tại trên nhiều địa phương cũng có

không ít trường hợp CNQSDĐ trái phép, vi phạm pháp luật và chưa mang lại hiệu quả

kinh tế - xã hội

Thị Xã Tây Ninh được xem là một trung tâm phát triển của tỉnh, cơ cấu kinh tế

có sự dịch chuyển nhanh và rõ nét theo hướng công nghiệp – dịch vụ - nông nghiệp,

ưu tiên đẩy mạnh phát triển dich vụ du lịch Song song với xu thế ấy là sự dịch chuyển

đất nông nghiệp, đất ở một cách sôi động và mạnh mẽ Trong quá trình phát triển vấn

đề về CNQSDĐ trên địa bàn Thị Xã được rất nhiều hộ gia đình, cá nhân, cơ quan nhà

nước,… quan tâm

Xuất phát từ thực tế trên, được sự phân công của Khoa Quản Lý Đất Đai &

Bất Động Sản, tôi thực hiện đề tài: “Đánh giá tình hình CNQSDĐ trên địa bàn Thị

xã Tây Ninh - tỉnh Tây Ninh giai đoạn từ đầu năm 2003 đến tháng 6 năm 2010 ”

 Mục tiêu nghiên cứu

Đánh giá tình hình chuyển nhượng QSDĐ và hiệu quả của hoạt động chuyển

nhượng QSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân nói riêng, trong công tác quản lý nhà

nước về đất đai nói chung Trên cơ sở đó tìm ra ưu, khuyết điểm của công tác

chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn Thị xã, qua đó đề xuất giải pháp hoàn thiện

công tác quản lý CNQSDĐ

 Đối tượng nghiên cứu

 Hộ gia đình, cá nhân tham gia trong hoạt động CNQSDĐ

 Các loại hình CNQSDĐ trên địa bàn

 Hoạt động CNQSDĐ từ năm 2003 đến tháng 6 năm 2010 trên địa bàn Thị xã

Tây Ninh – tỉnh Tây Ninh

 Các văn bản pháp luật liên quan đến hoạt động CNQSDĐ của Trung ương và

địa phương

 Phạm vi nghiên cứu

 Địa điểm : Địa bàn Thị xã Tây Ninh – tỉnh Tây Ninh

 Thời gian: Hoạt động CNQSDĐ từ năm 2003 đến tháng 6 năm 2010

 Ý nghĩa thực tiễn

 Giúp hiểu rõ hơn về thực trạng CNQSDĐ trên địa bàn

 Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện hơn cho hoạt động CNQSDĐ

 Góp phần nâng cao hiệu quả QLNN về đất đai và Sử dụng đất đai

PHẦN I : TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu

Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc

thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước, nhằm đảm bảo cho đất đai được

sử dụng đúng quy hoạch, kế hoạch sử đất, đảm bảo các lợi ích của Nhà nước cũng như

của người sử dụng đất Đăc biệt trong giai đoạn hiện nay, quá trình đô thị hóa diễn ra

mạnh mẽ, cùng với sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế của cả nước thì nhu cầu về đất đai

phục vụ cho sản xuất lẫn sinh hoạt là thật sự cần thiết với cả nước nói chung và Tỉnh

Tây Ninh nói riêng

Xã hội ngày càng phát triển, đất đai ngày càng có giá làm cho nhu cầu được

CNQSDĐ của người dân là rất lớn Chính vì vậy, tình hình CNQSDĐ luôn được sự

quan tâm của đông đảo các tầng lớp nhân dân cũng như của các cơ quan ban ngành

Để tìm hiểu, nắm rõ và có những hướng đề xuất trong việc CNCQSDĐ thì việc

đánh giá tình hình chuyển nhượng là điều không thể thiếu, từ đó có cơ sở đưa ra

những kiến nghị khách quan khoa học

I.1.1 Các khái niệm cơ bản

I.1.1.1 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thuật ngữ CNQSDĐ ra đời từ Luật Đất Đai năm 1993 mà không thể sử dụng từ

“mua bán đất” vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý,

người dân chỉ có quyền sử dụng chứ không có quyền sở hữu, quyền chiếm đoạt đất

đai

Tại khoảng 3 Điều 73 Luật Đất Đai năm 1993 quy định Nhà nước chỉ cho phép

người SDĐ được CQSDĐ (chuyển quyền sử dụng đất) của mình cho người khác

Tại khoảng 3 Điều 690 Luật dân sự năm 1995 quy định “ QSDĐ của hộ gia đình,

cá nhân cũng được xác lập do được người khác CQSDĐ phù hợp với quy định của Bộ

luật dân sự này và pháp luật đất đai hiện hành”

CNQSDĐ là một trong 5 quyền (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế,

thế chấp) theo“ Điều 73,74,76,77,78” Luật Đất Đai năm 1993 và là một trong 10

quyền của người SDĐ (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,

tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền SDĐ, bồi thường khi Nhà nước thu

hồi đất) theo“Điều 106” Luật Đất Đai năm 2003

Như vậy, CNQSDĐ là hình thức CQSDĐ trong đó người sử dụng đất (gọi là bên

CQSDĐ) chuyển giao quyền sử dụng đất cho người được nhận chuyển nhượng (gọi là

bên nhận quyền sử dụng đất), còn ngườiđược nhận chuyển nhượng phải trả tiền cho

người chuyển nhượng

CNQSDĐ là hình thức chuyển quyền khá đơn giản, đó là việc đi xác lập mối

quan hệ giữa bên chuyển và bên nhận chuyển nhượng QSDĐ

Vì người chuyển nhượng do những nguyên nhân khác nhau mà không còn nhu

cầu sử dụng đất nữa, họ chuyển nhượng cho người có nhu cầu sử dụng đất, và chấm

dứt quan hệ pháp luật đất đai Ở đây có một bên chấm dứt quan hệ đất đai (bên chuyển

nhượng ) và một bên thiết lập quan hệ pháp luật đất đai mới (bên nhận chuyển

nhượng)

I.1.1.2 Đối tượng sử dụng đất

Đối tượng sử dụng đất theo “ Điều 9” Luật Đất Đai 2003 bao gồm:

-Các tổ chức trong nước bao gồm các cơ quan Nhà nước trong Thị Xã; các tổ

chức kinh tế được giao đất, cho thuê đất; tổ chức kinh tế nhận CQSDĐ

-Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ

hoặc nhận CQSDĐ trên địa bàn

-Cộng đồng dân cư: bao gồm các dân tộc thiếu số người Khơ Me, Hoa, Chăm,

được nhà nước giao đất hay công nhận QSDĐ

-Cơ sở tôn giáo: bao gồm các chùa, thánh thất, nhà thờ, được UBND Tỉnh

công nhận QSDĐ

-Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư, Việt Kiều hải ngoại về sinh

sống và làm việc được UBND Thị Xã cho thuê đất, mua nhà ở gắn liền với QSDĐ

I.1.1.3 Thuế chuyển quyền và thuế thu nhập cá nhân đối với CNQSDĐ

Thuế suất chuyển quyền SDĐ qua từng giai đoạn luôn có những thay đổi theo

chiều hướng có lợi cho người SDĐ Trong thực tế chuyển quyền SDĐ tại một số địa

phương có điều kiện kinh tế khó khăn thì thuế chuyển quyền cao là một thiệt thòi cho

người SDĐ khi họ có nhu cầu CNQSDĐ của mình Do đó qua từng thời điểm Chính

Phủ luôn có những điều chỉnh về thuế chuyển quyền để cho người dân giảm bớt thiệt

thòi và ý thức hơn trong thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước Tính từ khi đất

đai được xem là hàng hóa đặc biệt và cho phép được chuyển nhượng quyền sử dụng

trên thị trường năm 1993 thì đã có 2 văn bản quy định về thuế chuyển quyền và gần

đây là văn bản về thu thuế thu nhập cá nhân đối với CNQSDĐ

 Luật thuế chuyển quyền đối với chuyển nhượng QSDĐ

 Luật thuế chuyển quyền ngày 02/06/1994 có hiệu lực từ ngày 01/07/1994 thì thuế

suất chuyển quyền đối với đất đai là 10 % đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm

muối; 20 % đối với đất ở, đất xây dựng công trình và các loại đất khác , hộ gia đình cá

nhân chuyển đổi đất cho nhau mà có chênh lệch về trị giá do khác nhau về diện tích

đất, vị trí đất, hạng đất thì thuế suất là 5% “ Điều 7”

 Luật sử đổi bổ xung một số điều của luật thuế chuyển quyền ngày 21/12/1999 có

hiệu lực từ ngày 01/01/2000 thì thế suất chuyển quyền là 2 % đối với đất nông nghiệp,

lâm nghiệp, làm muối, đất nuôi trồng thủy sản; thuế suất 4 % đối với đất ở, đất xây

dựng công trình và các loại đất khác

 Căn cứ tính thuế chuyển quyền là: Diện tích đất, giá đất do UBND tỉnh quy định

cho từng năm và thuế suất theo quy định trên

 Luật thuế thu nhập cá nhân (Quốc Hội thông qua ngày 21/11/2007 và có hiệu lực từ

ngày 01/01/2009) quy định như sau:

 Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải đóng thuế bao gồm:

 Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

 Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở hoặc sử dụng nhà ở;

 Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước;

 25 % trên giá trị chênh lệch hợp đồng chuyển nhượng giữa 2 lần chuyển nhượng

xác định và các khoản chi phí liên quan trong quá trình sử dụng có chứng từ chứng

minh (Trường hợp xác định được thu nhập tính thuế)

 2 % trên giá trị hợp đồng CNQSDĐ trong trường hợp không có chứng từ xác định

giá mua và tôn tạo trước đó (Trường hợp không xác định được thu nhập tính thuế)

 Căn cứ tính thuế là : Giá trị theo hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

I.1.1.4 Lệ phí trước bạ đối với CNQSDĐ

Trong quá trình thu lệ phí trước bạ đối với CNQSDĐ cũng là một bất cập trong

thực tế áp dụng Cũng giống như trường hợp thuế chuyển quyền, Nhà nước luôn có sự

thay đổi trong công tác quản lý thu thuế nhằm tạo điều kiện cho đất đai ngày càng phát

huy vai trò là một hàng hóa đặc biệt trong nền kinh tế thị trường Có thể căn cứ vào

các quy định sau về mức thu lệ phí trước bạ qua từng giai đoạn:

 Theo Nghị định 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 về thu lệ phí trước bạ thì thuế

suất thu lệ phí trước bạ là 2 % trên giá trị hợp đồng CNQSDĐ

 Theo Nghị định 47/2003/NĐ-CP ngày 12/05/2003 về sửa đổi bổ xung điều 6 của

Nghị định 176/1999 về lệ phí trước bạ thì thuế suất thu lệ phí trước bạ là 1 % trên giá

trị hợp đồng CNQSDĐ

 Theo Nghị định 80/2008/NĐ-CP về sửa đổi bổ xung một số điều về lệ phí trước bạ

thì thuế suất của lệ phí trước bạ là 0,5 % trên giá trị hợp đồng CNQSDĐ

I.1.2 Lược sử vấn đề CNQSDĐ qua các giai đoạn

Sau khi đất nước hoàn toàn thống nhất, hệ thống pháp luật được xây dựng thống

nhất trong cả nước Năm 1960, Hiến pháp lần thứ 2 của nước ta ra đời công nhận 3

hình thức sở hữu, đó là sở hữu toàn dân (hay sở hữu nhà nước), sở hữu tập thể (các

hợp tác xã), và hình thức sở hữu tư nhân Trong đó hình thức sở hữu về tư nhân bị thu

hẹp xem như bị xóa bỏ

Hiến Pháp năm 1980 ra đời làm thay đổi căn bản về quan hệ sở hữu đất đai ở

nước ta Hiến Pháp quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất

quản lý Người sử dụng đất được giao đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất Các

hình thức mua bán đất đai bị nghiêm cấm, đất đai không phải là đối tượng để trao đổi,

mua bán, không phải là dối tượng trong hợp đông dân sự” Trên tinh thần đó, Luật Đất

Đai năm 1988 nghiêm cấm “sang nhượng” đất đai dưới mọi hình thức

Nhưng đến những năm 1990, nền kinh tế thật sự chuyển mình sang kinh tế thị

trường, đất đai đã trở thành một loại hàng hóa đặc biệt, từ đó thị trường đất đai trở nên

quan trọng hơn trong cơ chế vận hành chung của nền kinh tế Xuất phát từ nhu cầu

phát triển đó đã làm cho những quy định của Luật Đất Đai năm 1988 đã trở nên không

còn phù hợp nữa Trên cơ sở đó Luật Đất Đai năm 1993 ra đờilà hoàn toàn phù hợp,

một mặt khắc phục các khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, góp phần

cải cách các thủ tục hành chính Mặt khác nó cũng tạo điều kiện tích tụ, tập trung đất

đai với quy mô thích hợp cho sản xuất hàng hóa nói chung và Nhà nước chỉ can thiệp

vào quá trình chuyển QSDĐ khi cần thiết.Vì vậy vấn đề chuyển QSDĐ khi được hoàn

thiện sẽ giải quyết được những vấn đề sau:

 Góp phần cải cách thủ tục hành chính trong quan hệ đất đai

 Tránh việc lạm quyền từ phía cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

 Mở đường cho quan hệ đất đai vận động và phát triển theo cơ chế thị trường, khắc

phục tình trạng mua bán đất đai, chuyển QSDĐ trái pháp luật

I.1.2.1 Giai đoạn từ Luật Đất Đai năm 1988 đến trước Luật Đất Đai năm 1993

Trong một thời gian dài từ khi ban hành Hiến Pháp năm 1980, việc khai thác

quản lý đất đai vẫn còn yếu kém Để cụ thể hóa Hiến Pháp năm 1980 và những yêu

cầu đổi mới, phát triển kinh tế Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI năm 1986 đã khẳng

định sự đổi mới nền kinh tế sang cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo

định hướng XHCN Trên tinh thần đó ngày 29/12/1987, Quốc Hội khóa VIII đã thông

qua Luật Đất Đai đầu tiên ở nước ta gồm 6 chương và 57 điều Đây là sự kiện rất quan

trọng cho việc hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về đất đai

Luật Đất Đai năm 1988 đã giải quyết hàng loạt vấn đề vướng mắc mà trước đó

chưa có văn bản pháp quy nào đề cập cụ thể Trong đó, quan trọng nhất là xác định đối

tượng nào được giao đất để sử dụng ổn định lâu dài, có thời hạn hay tạm thời Nếu như

không có nhu cầu SDĐ thì trả lại, nghiêm cấm “sang nhượng” đất đai dưới mọi hình

thức là không khả thi và không đáp ứng được nhu cầu thực tế của người dân Tại Điều

16, Luật Đất Đai năm 1988 có quy định việc chuyển QSDĐ nhưng chỉ giới hạn trong

03 trường hợp sau:

1 Khi hộ nông dân vào, ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp;

2 Khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân thỏa thuận trao đổi đất

cho nhau, tổ chức lại sản xuất;

3 Khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết, thì thành viên trong hộ

vẫn tiếp tục sử dụng đất đó

Đến những năm 1991, 1992 thị trường nhà đất lên cơn sốt do nền kinh tế thật sự

chuyển sang nền kinh tế thị trường, đất đai ngày càng có giá trị nên việc chuyển

nhượng trở nên phức tạp do nước ta đã thực sự bước vào nền kinh tế thị trường Nhu

cầu về nhà đất tăng cao cộng với hoạt động đầu cơ làm cho giá đất tăng nhanh dẫn đến

việc mua bán sang tay, tự tiện sang lấp, bao chiếm, xây cất không phép đã vượt ra

ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước Trước tình hình đó Hiến Pháp năm 1992 ban hành

rất kịp thời tại điều 18 có quy định:

“Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử

dụng đúng mục đích và có hiệu quả Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử

dụng ổn định lâu dài.Tổ chức, cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ khai thác hợp lý,

sử dụng tiết kiệm đất, được CQSDĐ, được Nhà nước giao đất theo quy định của pháp

luật”

I.1.2.2 Giai đoạn từ Luật Đất Đai năm 1993 đến trước Luật Đất Đai năm 2003

Ngày 14/9/1993, Quốc Hội đã thông qua Luật Đất Đai 1993, có hiệu lực từ ngày

15/10/1993 với những quy định mới như sau:

 Thừa nhận đất đai có giá trị

 Quy định các quyền của người SDĐ: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa

kế, thế chấp QSDĐ

 Nhà nước trực tiếp giao đất cho người SDĐ sử dụng ổn định, lâu dài

 Quy định hệ thống ngành Địa chính xuống tận cấp xã, phường, thị trấn

 Quy định hạn mức sử dụng đất nông, lâm nghiệp

Như vậy:đây là lần đầu tiên luật cho phép người sử dụng đất có quyền CNQSDĐ

mang tính đột phá, phù hợp với tình hình thực tế khách quan, đáp ứng được nguyện

vọng chính đáng của nhân dân, thúc đẩy sự phát triển kinh tế Tuy nhiên, sau khi Luật

Đất Đai năm 1993 có hiệu lực, việc chuyển nhượng QSDĐ trong luật vẫn còn nhiều

bất cập:

 Quy định rất chung nên phải đưa ra nhiều văn bản hướng dẫn chi tiết, chồng chéo

 Chính Phủ không ban hành những văn bản hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục

CNQSDĐ, chưa có biểu mẫu hướng dẫn cụ thể, tồn tại hình thức viết tay, chưa có sự

xác nhận của cơ quan có thẩm quyền nên tình hình chuyển nhượng phức tạp, dẫn đến

tình trạng tranh chấp đất đai xảy ra liên tục và kéo dài

 Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất quá cao: Nghị định 114/1994/NĐ-CP của

Chính phủ ngày 05/9/1994 quy định người CN phải đóng thuế CQSDĐ là 10 % (đất

nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối) và 20 % (đất ở

đất xây dựng công trình và các lại đất khác), bên nhận CN nộp lệ phí trước bạ là 2 %

giá trị tài sản tính thuế Những quy định về CNQSDĐ còn quy định cụ thể trong Bộ

Luật Dân Sự năm 1995 Theo Luật Dân Sự thì việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thế

chấp, cho thuê, thừa kế QSDĐ được thực hiện thông qua hợp đồng và hợp đồng này

phải lập thành văn bản có chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền Tuy nhiên, vẫn

chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể

Để đáp ứng nhu cầu cần thiết của người dân về nhà đất nhất là nhu cầu

CNQSDĐ Cho nên, ngày 29/03/1999 Chính Phủ ban hành Nghị định 17/1999/NĐ-CP

về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp

vốn bằng giá trị QSDĐ

So với Luật Đất Đai năm 1993 đã được sửa đổi bổ sung năm 1998 và Luật Dân

Sự năm 1995 thì Nghị định 17/1999/NĐ-CP đã quy định rõ ràng về trình tự, thủ tục

CNQSDĐ nhưng việc phân công trách nhiệm cho từng cơ quan có thẩm quyền chưa

được cụ thể Để cụ thể hóa Nghị định 17/1999/NĐ-CP, sau khi thống nhất với Bộ Tư

Pháp, Bộ Xây Dựng, Bộ Tài Chính, Ngân Hàng Nông Nghiệp, Chính Phủ, Tổng Cục

Địa Chính đã ban hành Thông tư 1417/TT-TCĐC hướng dẫn thi hành Nghị định

17/1999/NĐ-CP về trình tự, thủ tục CQSDĐ

Trong quá trình thực hiện chuyển quyền theo Nghị định 17/1999/NĐ-CP và

Thông tư 1417/TT-TCĐC vẫn còn nhiều vướng mắc nên Nghị định 79/2001/NĐ-CP

của Chính phủ được ban hành ngày 01/11/2001 về việc sửa đổi bổ sung một số điều

của Nghị định 17/1999/NĐ-CP Tuy nhiên, nội dung CNQSDĐ đối với hộ gia đình, cá

nhân không có gì thay đổi đáng kể chỉ có những sửa đổi, bổ sung về thành phần hồ sơ,

trình tự thực hiện CNQSDĐ đối với tổ chức kinh tế Và trong thời gian này, mẫu hồ sơ

CNQSDĐ được quy định theo Nghị định 79/2001/NĐ-CP và Thông tư

1883/2001/TT-TCĐC hướng dẫn thực hiện Nghị định 79/2001/NĐ-CP

I.1.2.3.Giai đoạn từ khi có Luật Đất Đai năm 2003 đến nay

Quá trình thực hiện Luật Đất Đai 1993 và các văn bản pháp lý liên quan đã đạt

được nhiều hiệu quả KT-XH nhất định Song bên cạnh những thành quả đó cùng với

sự phát triển không ngừng của đất nước, Luật Đất Đai 1993 ngày càng bộc lộ những

hạn chế trong quá trính vận dụng vào thực tế, nhiều nghị định, thông tư đưa ra không

còn phù hợp chồng chéo lẫn nhau gây khó khăn cho các cơ quan quản lý nhà nước về

đất đai Xuất phát từ yêu cầu trên, Quốc Hội nước CHXHCNVN đã thông qua Luật

Đất Đai 2003 nhằm khắc phục những thiếu sót mà Luật Đất Đai 1993 không giải quyết

được

Tiếp đến là Nghị định 181/2004/NĐ-CP ban hành ngày 29/10/2004 nhằm hướng

dẫn thi hành Luật Đất Đai năm 2003, trong đó quy định điều kiện chuyển nhượng và

nhận CNQSDĐ thông thoáng hơn, trình tự CNQSDĐ cũng đơn giản hơn Nghị định

17/1999/NĐ-CP, Nghị định 79/2001/NĐ-CP Nghị định 181/2004/NĐ-CP đã giảm bớt

được thời gian của người dân đi đến cơ quan Nhà nước và quy định những loại giấy tờ

cho phép CNQSDĐ cũng đơn giản hơn, trình tự thủ tục nhanh gọn hơn Đồng thời, tạo

điều kiện thuận lợi cho đất đai tham gia vào thị trường bất động sản một cách tích cực,

minh bạch và hiệu quả

Trên cơ sở góp phần hoàn thiện Nghị định 17/2001 NĐ-CP, Nghị định 84/2007

NĐ-CP ban hành ngày 25/05/2007 ra đời quy định chi tiết, rõ ràng hơn về bổ sung cấp

giấy chứng QSDĐ , thu hồi đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hổ trợ, tái định cư khi Nhà

nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai tại

 Để mang lại hiệu quả sử dụng đất sau chuyển quyền sử dụng đất, Chính phủ

vừa ban hành Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có hiệu lực thi

hành từ ngày 10/12/2009 Các loại giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu các tài sản gắn với đất đã cấp trước ngày Nghị định này có hiệu lực vẫn có giá trị

pháp lý Để hướng dẫn Nghị định này BTNMT ban hành Thông tư

17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2010 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhằm hướng dẫn chi tiết một số điều của

Nghị định này Tuy nhiên về mặt thực tế thì Nghị định 88/2009/ NĐ-CP khi được áp

dụng thì trình tự, thủ tục CNQSDĐ trong Nghị định quy định là không thực tế do đó

nhiều địa phương hiện nay vẫn áp dụng quy trình cũ

I.1.3 Cơ sở pháp lý

 Trung ương

-Hiến Pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992

-Luật Đất Đai năm 1993 được Quốc Hội thông qua ngày 24/7/1993

-Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất được Quốc Hội thông qua ngày 22/6/1994

-Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển

đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp vốn bằng

thuế chuyển quyền

-Thông tư 1883/TT- TCĐC ngày 12/11/2001 của Tổng cục địa chính hướng dẫn

mẫu các hợp đồng để thực hiện các quyền của người sử đất

-Nghị định 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính Phủ sửa đổi, bổ sung

một số điều của Nghị định 17/1999/NĐ-CP

-Luật Đất Đai năm 2003 được Quốc Hội thông qua ngày 26/11/2003

-Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất Đai 2003

-Bộ Luật Dân Sự năm 2005

-Nghị định 84/2007/ NĐ-CP ngày 25/05/2007 quy định bổ sung về việc cấp Giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ

tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về

đất đai

-Luật Thuế thu nhập cá nhân ngày 21/11/2007

-Nghị định 80/2008/NĐ-CP ngày 29/07/2008 về sửa đổi bổ xung một số điều về

lệ phí trước bạ

- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có hiệu lực thi hành từ

ngày 10/12/2009

- Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2010 quy định về Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

 Địa phương

-Quyết định số 365/ QĐ-UB ngày 18/07/2003 của UBND Tỉnh về Quy hoạch

sử dụng đất thời kỳ 2001-2010

-Thông báo số 217/TB-PTN&MT của UBND Thị Xã Tây Ninh về việc đưa bộ

phận tiếp dân và trả kết quả hoạt động trở lại UBND Thị Xã có hiệu lực từ ngày

15/09/2009

-Quyết định số 66/2009/QĐ-UB ngày 21/12/2009 của UBND tỉnh Tây Ninh về

khung giá các loại đất năm 2010

I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu

I.2.1 Điều kiện tự nhiên

I.2.1.1 Vị trí địa lý

Thị xã Tây Ninh là trung tâm chính trị, kinh tế văn hóa xã hội và là Tỉnh lỵ của

Tỉnh Tây Ninh Từ sau khi thực hiện Nghị định số 46/2001/ NĐ-CP, ngày 10/08/2001

của Chính phủ về việc điều chỉnh địa giới hành chính huyện Hòa Thành để mở rộng

Thị Xã Tây Ninh, từ 4 đơn vị hành chính lên 10 đơn vị hành chính xã, phường, với

tổng diện tích tự nhiên sau khi điều chỉnh là 14.000,81ha, chiếm 3,46% diện tích tự

nhiên của Tỉnh

Bảng 1.1: Thống kê diện tích các xã, phường Thị xã Tây Ninh

STT Đơn vị hành chính

xã, phường Diện tích ( ha ) Tổng số 14.000,81

849,18 140,76 526,40 219,84 356,75 1.949,00 2.534,80 1.519,11 3.888,72 2.016,25 ( Nguồn Phòng Thống Kê Thị xã Tây Ninh ) Thị xã Tây Ninh nằm cách TP.HCM 90 km, cách biên giới Vương quốc Cam Pu

Chia 25 km về phía Tây và 40 km về phía Tây Bắc Đây là cửa ngõ quan trọng của

TP.HCM và các Tỉnh miền Đông Nam Bộ với các Nước trong khu vực ASEAN qua

các cửa khẩu Mộc Bài, Xa Mát Căn cứ theo bản đồ hệ UTM đang sử dụng, Thị xã

Tây Ninh có tọa độ địa lý nằm trong khoảng :

Khoảng 106004'31”-106012'00”kinh độ Đông;

110017'21”-110032'59”vĩ độ Bắc

Phía Đông giáp huyện Dương Minh Châu

Phía Tây giáp huyện Châu Thành

Phía Nam giáp huyện Hòa Thành

Phía Bắc giáp huyện Tân Biên và Tân Châu

I.2.1.2 Địa hình,địa mạo

Thị xã Tây Ninh có dạng địa hình tương đối bằng phẳng, độ cao trung bình từ

5-10 m so với mực nước biển, hướng dốc từ Bắc xuống Nam, từ Đông Bắc xuống Tây

Nam Đặc trưng địa hình của Thị xã được thể hiện rõ nét ở phía Đông Bắc với sự hợp

thành của 3 đỉnh núi Phụng, núi Đất, núi Bà Đen (cao nhất với 986 m) tạo nên hình

thái độc đáo về địa hình với hai dạng chính như sau:

- Địa hình đồi núi: Có diện tích khoảng 1700 ha thuộc khu vực núi Bà Đen có

độ dốc lớn ( từ 20-400 ) nên dễ bị xói mòn và rửa trôi

- Địa hình đông bằng: Chiếm gần hết đất đai của Thị xã, với độ cao trung bình

từ 2-5 m so với mực nước biển

I.2.1.3 Khí hậu, thời tiết

Thị xã Tây Ninh co khí hậu đặc trưng vùng Đông nam bộ, thời tiết tương đối ôn

hòa, mang tính chất nhiệt đới gió mùa, thời tiết chia làm 2 mùa rõ rệt là mùa mưa “từ

tháng 5 đến tháng 11” và mùa khô “ tháng 12 đến tháng 4 năm sau”

 Chế độ nhiệt: Nhìn chung Thị xã có lượng bức xạ nhiệt khá dồi dào với

khoảng 136Kcal/cm2/năm và được phân bố rất đồng đều trong năm

 Nắng: Thị xã có lượng ánh sáng khá phong phú với tổng số giờ nắng trung

bình năm dao động từ 2300-2400 giờ Trong đó mùa khô giờ nắng trung bình từ 8-9

giờ/ngày, mùa mưa trung bình từ 6-7 giờ/ ngày

 Lượng mưa: Tổng lượng mưa trên địa bàn Thị xã khá lớn, bình quân từ

2000-2500 mm/năm và phân bố đều giữa các tháng trong năm

I.2.1.4 Thủy văn

Do không có hệ thống sông, suối lớn nên chế độ thủy văn của Thị xã Tây Ninh

phụ thuộc chủ yếu vào lưu lượng nước trên rạch Tây Ninh và mạng lưới các suối Trà

Hợp, Lâm Vồ, Suối Núc, Suối Vàng,… , đáng chú ý là hệ thống kênh Tây với chiều

dài gần 10 km chạy qua, đây được xem là nguồn nước quan trọng nhất lấy từ công

trình thủy lợi hồ Dầu Tiếng

I.2.1.5 Tài nguyên thiên nhiên

 Tài nguyên đất

Tổng diện tích tự nhiên của toàn Thị xã là 14.000,81 ha chiếm 3,46% tổng diện

tích tự nhiên của toàn Tỉnh Trong đó đất sử dụng là 13996,57 ha chiếm 99,97% tổng

diên tích, đất chưa sử dụng là 4,24 ha chiếm 0,03% Điều này cho thấy tài nguyên đất

đai của Thị xã đang được khai thác sử dụng khá triệt để và hiệu quả

 Tài nguyên nước

Nước phục vụ cho sinh hoạt và sản xuất lấy từ hai nguồn chính là nước mặt và

nước ngầm: Nguồn nước mặt phụ thuộc chủ yếu vào lượng mưa tự nhiên ( bình quân

1800-1900 mm/năm), Nguồn nước ngầm có thể thấy ở “dạng giếng khoan với độ sâu

từ 30 – 70 m”

 Tài nguyên rừng, thảm thực vật

Toàn Thị xã có 1602,37 ha đất lâm nghiệp có rừng, tất cả là rừng đặc dụng

được khoanh định khá rõ ở khu vực xã Thạnh Tân( núi Bà Đen) với loại cây chính

thuộc họ gỗ dầu

Thảm thực vật trên địa bàn Thị xã chủ yếu là cây lá trãng, cây bụi, trong đó

phần lớn là cây chịu hạn, lá nhỏ, xen kẽ các loại cây cỏ thân cao lá cứng

 Tài nguyên khoáng sản

Hiện tại trên địa bàn Thị xã không có nguồn tài nguyên khoáng sản nào đang

được khai thác ngoài nguồn nguyên vật liệu xây dựng như: đá xây dựng, cuội, sỏi, cát,

và sét là gạch ngói với tổng diện tích là 114,15 ha, tập trung tại xã Thạnh Tân , Ninh

Sơn, Ninh Thạnh Đồng thời theo kết quả điều tra, khảo sát cho thấy khu vực núi Bà

Đen thuộc xã Thanh Tân có nguồn nguyên liệu đá Granit khá phong phú với trữ lượng

từ 1300 – 1400 triệu m3 và nguồn đá ong với trữ lượng khoảng 5 triệu m3

 Cảnh quan môi trường

Nét đặc biệt của Thị xã Tây Ninh là có núi Bà Đen hùng vĩ tạo nên cảnh quan

thiên nhiên đặc sắc, rất thích hợp cho phát triển du lịch giải trí thu hút khách đến tham

quan Với vai trò là đô thị trung tâm chính trị-kinh tế -văn hóa của Tỉnh, cảnh quan

môi trường của Thị xã đã và đang ngày càng được quan tâm Công tác vệ sinh công

cộng, chăm sóc cây xanh, … được duy trì thường xuyên, góp phần tạo nên sự sạch đẹp

cho Thị xã Tuy nhiên trong những nằm gần đây tốc phát triển kinh tế ở Thị xã khá

cao, cụm công nghiệp đã và đang đưa vào thực hiện nên vấn đề ô nhiểm môi trường

nước, không khí, đất đai,…có dấu hiệu gia tăng

I.2.2 Tình hình thực hiện phát triển kinh tế xã hội

I.2.2.1 Thực trạng phát triển kinh tế

Theo số liệu báo cáo tình hình kinh tế - xã hội, an ninh – quốc phòng năm 2009

và kế hoạch năm 2010 thì tốc độ tăng trưởng kinh tế năm 2009 đạt 11,96%

Thu nhập bình quân đầu người năm 2009 đạt 1433 USD/người (đạt 23,05 triệu

đồng/người/năm, theo giá cố định năm 1994)

Các chỉ tiêu kinh tế năm 2009 đạt được như sau:

- Tổng giá trị sản xuất đạt 5.105 tỷ đồng, tăng 10,01% so với cùng kỳ

- Kinh tế dịch vụ Thương mại du lịch đạt 2.826 tỷ đồng, chiếm 55,36% tổng

giá trị sản xuất trên địa bàn công tác phối hợp kiểm tra, kiểm soát giá cả thị trường

được thực hiện thường xuyên, xử lý kịp thời các trường hợp đầu cơ và gian lận thương

mại gây bất ổn thị trường; 08 HTX và 4 Quỹ tín dụng đang hoạt động ổn định, trong

đó hoạt động của các quỹ tín dụng đem lại hiệu quả cao, góp phần giải quyết nhu cầu

vay vốn để sản xuất, kinh doanh Ngoài ra, hoạt động của 415 tổ hợp tác giản đơn, góp

thêm phần hỗ trợ vốn và kỹ thuật canh tác cho 9.215 xã viên, giúp nhau cùng phát

triển

- Giá trị sản xuất ngành Công nghiệp, Tiểu thủ Công nghiệp trên địa bàn Thị xã

có tăng trưởng, nhưng không cao do ảnh hưởng thị trường Trên địa bàn có 1.453 cơ

sở đang hoạt động, gồm 12 Công ty TNHH, 14 DNTN, 1 HTX và 1.426 cơ sở cá thể

Năm 2009 đạt 1998 tỷ đồng, chiếm 39,14% tổng giá trị sản xuất trên địa bàn

- Ngành nông Lâm nghiệp có giá trị sản xuất năm 2009 đạt 281 tỷ đồng, chiếm

5,50% tổng giá trị sản xuất trên địa bàn Tỉnh

- Chương trình xóa đói giảm nghèo được triển khai một cách rộng rải và đạt

được kết quả đáng khích lệ, từ chỗ hộ nghèo chiếm 7,01% vào năm 2001 khi Thị xã

mở rộng này chỉ còn 1,89% (năm 2009) Hiên tại Thị xã không còn hộ đói

I.2.2.2 Thực trạng về cơ sở hạ tầng

 Giao thông: Thị xã Tây Ninh là đô thị loại IV, hiện tại mạng lưới giao

thông đường bộ tương đối hoàn chỉnh với mật độ đường khá cao 2,85 Km/Km2 Hệ

thống giao thông đường bộ của Thị xã được hình thành theo 3 cấp quản lý là: TW,

Tỉnh, và Thị xã

Về quốc lộ có tuyến Quốc lộ 22B chạy qua Thị xã có chiều dài 1,2 Km

Về tỉnh lộ có 8 tuyến với tổng chiều dài là 54,65 Km

Đường đô thị gồm 63 tuyến với chiều dài là 87,75 Km

Ngoài ra Thị xã còn có 277,85 Km đường giao thống chính khu vực và hàng

trăm Km đường nội ấp, đường nội khu dân cư đô thị ( các hẻm và hẻm phụ ), đường

nội đồng

 Thủy lợi: Đáng chú ý nhất trên địa bàn Thị xã là hệ thống kênh Tây với

chiều dài chạy qua khoảng 10 km, dẫn nước từ Hồ Dầu Tiếng phục vụ cho sản xuất và

sinh hoạt của nhân dân Đây là công trình thủy lợi lớn nhất của Thi xã và có ý nghĩa

đặc biệt quan trọng trong sản xuất nông nghiệp

Bên cạnh đó theo số liệu thống kê, toàn Thị xã có 17,16 Km kênh cấp I ( 8

tuyến ), 30.04 Km kênh cấp II (44 tuyến ), 31,69 Km kênh cấp III ( 94 tuyến ), và 2,29

Km kênh cấp IV ( 7 tuyến ) và hệ thống kênh mương nội đồng khá hoàn chỉnh Ngoài

ra, hệ thống suối, rạch cũng đảm nhận vai trò cung cấp và tiêu thoát nước cho Thị xã

 Năng lượng, viễn thông: Là đô thị trung tâm của Tỉnh nên việc điện khí

hóa trong sản xuất và sinh hoạt trên địa bàn Thị xã rất phát triển, với 99% số hộ sử

dụng điện Về lưới điện quốc gia, trên địa bàn Thị xã có trạm biến thế Tây Ninh với 2

máy có công suất 25MVA và 26,3 MVA Mạng lưới truyền tải gồm hệ thống dây

trung thế 15 KV, 22 KV và các trạm truyền tải hạ thế, cùng với mạng lưới điện và hệ

thống cung cấp xăng dầu, hệ thống thông tin liên lạc, truyền thanh của Thị xã cũng

ngày càng phát triển góp phần tích cực trng việc khai thác thông tin, tuyên truyền chủ

trương, chính sách, pháp luật của Nhà nước Hiện tại 100% số xã, phường trên địa bàn

có điện thọa liên lạc, hiện tại đạt 15 máy thuê bao cố định/100 dân

 Phúc lợi công cộng: Lĩnh vực phúc lợi công công ở Thị xã như: Giáo dục,

Y tế, Văn hóa, Thể thao rất được quan tâm

Hiện tại toàn Thị xã có 19 trường Mẫu giáo, 25 trường Tiểu học, 12 trường

THCS, 5 trường THPT, 1 trường CĐSP, 1 trường TCN, 1 trường TCYT

Sự nghiệp y tế trong những năm gần đây đã và đang được tăng cường cả về

cở vật chất cũng như chất lượng khám bệnh Hiện mạng lưới y tế trên địa bàn Thị xã

gôm có : Bệnh viện đa khoa, Bệnh viên quân y, Viện điều dưỡng, Trung tâm y tế Thị

xã, Trung tâm Chăm sóc Sức khỏe Bà mẹ - trẻ em và 10 trạm y tế xã, phường

Về văn hóa, thể dục thể thao của Thị xã phát triển khá tốt bao gồm: 5 trung

tâm văn hóa thể thao, 4 thư viện, 10 nhà văn hóa các xã, phường

I.2.2.3 Thực trạng đô thị và khu dân cư nông thôn

 Thực trạng phát triển đô thị: Đến nay toàn Thị xã có 5 phường nội thị với

tổng diện tích đô thị là 209.293 ha, chiếm 14,85% tổng diện tích tự nhiên toàn Thị xã,

quy mô dân số là 69.712 người, chiếm 55,16% dân số toàn Thị xã Mật độ dân số tập

trung cao, trung bình 3.313 người/ Km2 , cao hơn nhiều so với trung bình chung toàn

Thị xã (903 người/ Km2 )

 Thực trạng phát triển khu dân cư nông thôn: Hiện tại Thị xã có 1.368 ha

đất khu dân cư nông thôn, với 56.673 nhân khẩu Trong các khu dân cư phần lớn nhà ở

được xây dựng theo kiểu nông hộ cấp IV có diện tích khuôn viên lớn, tỷ lệ nhà kiên cố

thấp Mạng lưới giao thông tuy có được đầu tư nâng cấp hàng năm nhưng hầu hết vẫn

là đương đất, lầy lội về mùa mưa, bụi về mùa khô Việc thu gom, xử lý rác thải, nước

thải chưa được quan tâm đã gây tác động xấu đến môi trường sống của người dân

I.2.2.4 Dân số, lao động

Theo số liệu thống kê, tính đến ngày 01/04//2009 toàn Thị xã có 126.385 nhân

khẩu, bao gồm 69.712 nhân khẩu sống ở nội thị, chiếm 55,16% và 56.673 nhân khẩu

ngoại thị, chiếm 44,84% tổng dân số toàn Thị xã Tốc độ tăng dân số năm 2009 là

0,93% trong đó tăng tự nhiên là 0,92% và tăng cơ học là 0,01%

Bảng 1.2: Thống kê dân số các xã, phường Thị xã Tây Ninh đến năm 2009

STT Đơn vị hành

chính xã, phường

Dân số trung bình

năm 2009 Tổng số 126.385

14.191 7.642 16.530 12.033 19.316 6.500 19.900 14.440 8.130 5.470 ( Nguồn Phòng Thống Kê Thị xã Tây Ninh ) Hiện tại Thị xã có 74.758 nhân khẩu trong độ tuổi lao động, trong đó có 31.462

lao đông đã qua đào tạo, chiếm 42,08% Lao động thất nghiệp năm 2009 là 2.900

người chiếm 3,88% tổng số lao động toàn Thị xã

I.2.2.5 Quốc phòng- An ninh

Kết hợp chặt chẽ giữa phát triển kinh tế với quốc phòng-an ninh; thực hiện

nghiêm các chế độ trực, bảo vệ an toàn trên địa bàn, nhất là các ngày Lễ, Tết, ngày hội

tôn giáo; giao quân năm 2009 đạt chỉ tiêu, chuẩn bị tốt các bước trong công tác tuyển

quân năm 2010

Thực hiện các chương trình quốc gia phòng, chống tội phạm và chương trình

mục tiêu 4 giảm, đã kéo giảm tệ nạn ma túy (5/13 vụ), tệ nạn mại dâm (3/4 vụ), hiếp

dâm trẻ em (1/4 vụ), trộm cắp (88/93 vụ), cướp tài sản được kiềm chế (3/3 vụ); giữ

vững ổn định tình hình an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội trên địa bàn, triển khai

Đề án phòng chống trộm, cướp trên địa bàn, kết hợp mở các đợt cao điểm tấn công các

loại tội phạm, tuần tra, kiểm soát giữ gìn trật tự an toàn giao thông trên các tuyến trọng

điểm; đảm bảo an ninh trật tự trong các vụ khiếu kiện đông người từ các địa phương

khác kéo đến cơ quan tiếp dân của Tỉnh; củng cố hoạt động các tổ dân cư tự quản,

phong trào toàn dân đoàn kết xây dựng đời sống văn hóa, tham gia giữ gìn an ninh ở

khu dân cư; trả lời và giải quyết kịp thời các kiến nghị của cử tri

Thực hiện tốt chức năng quản lý nhà nước về công tác tư pháp, chứng thực, hộ

tịch; đẩy mạnh việc tuyên truyền pháp luật trên các phương tiện thông tin đại chúng

Công tác thi hành án dân sự có sự chuyển biến tích cực về số vụ, việc đưa ra thi hành

1.460/1.939, đạt tỷ lệ 75,3% (vượt 2,3% so với KH là 73%); giá trị thi hành án được

16,852 tỷ đồng/29,176 tỷ đồng, đạt 57,76% (vượt 3,76% so KH là 54%)

I.3 Nội dung, phương pháp nghiên cứu, quy trình thực hiện

I.3.1 Nội dung nghiên cứu

1 Đánh giá ĐKTN-KTXH ảnh hưởng đến hoạt động CNQSDĐ

2 Đánh giá tình hình QLNN về đất đai và Sử dụng đất đai

3 Đánh giá quy trình, thủ tục thực hiện CNQSDĐ

4 Đánh giá thực trạng CNQSDĐ trên địa bàn xã, phường, Thị xã từ đầu năm

2003 đến tháng 6 năm 2010

5 Đánh giá tình hình sử dụng đất, hiệu kinh tế - xã hội thông qua việc

CNQSDĐ

6 Đánh giá những tồn tại và vướng măt trong công tác CNQSDĐ

7 Đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống QLNN về đất đai và Sử

dụng đất đai hiệu quả sau chuyển nhượng

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu

1 Phương pháp điều tra: Điều tra thu thập các thông tin cơ bản về địa bàn

nghiên cứu, thu thập số liệu, tài liệu có liên quan đến việc chuyển nhượng QSDĐ

2 Phương pháp thống kê: Xử lý, thống kê các số liệu đã thu thập được như số

lượng hồ sơ thụ lý, thống kê tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình

quản lý Nhà nước về đất đai của Thị xã và lập thành các bảng biểu số liệu về những

kết quả đạt được

3 Phương pháp phân tích, tổng hợp: Phân tích chi tiết từng vấn đề có liên quan

đến nội dung nghiên cứu, tổng hợp các tài liệu số liệu thu thập được để rút ra lời nhận

xét đánh giá về tình hình chuyển nhượng QSDĐ tại địa phương

4 Phương pháp so sánh: So sánh tình hình, công tác chuyển nhượng QSDĐ qua

các năm, các giai đoạn ban hành các văn bản pháp luật nhằm rút ra những thuận lợi,

khó khăn và biện pháp khắc phục

5 Phương pháp đánh giá: Đánh giá các số liệu sau khi phân tích tổng hợp để

đưa ra những kết luận về tình hình chuyển nhượng QSDĐ

6 Phương pháp chuyên gia: Để tham khảo ý kiến của những cán bộ chuyên

môn của địa phương am hiểu về tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn, đặc biệt

là những cán bộ trực tiếp thụ lý Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ

PHẦN II:

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

II.1 Đánh giá ĐKTN - KTXH ảnh hưởng đến hoạt động CNQSDĐ

II.1.1 Đánh giá ĐKTN ảnh hưởng đến hoạt động CNQSDĐ

Thị xã tây ninh là trung tâm kinh tế - chính trị xã hội của Tỉnh, có nhiều cơ hội

đón sự đầu tư và ứng dụng thành tựu khoa học kỹ thuật, văn minh đô thị

Vị trí Thị xã Tây Ninh thuận lợi cho sự phát triển của một đô thị Tỉnh lỵ., một

số các trọng điểm kinh tế lớn đang hình thành và đã hoạt động xung quanh Thị xã Tây

Ninh, tạo thành vùng đô thị hóa cao với hạt nhân là Thị xã

Với vị trí thuận lợi là khu vực giáp ranh với huyện Dương Minh Châu( Hồ Dầu

Tiếng), Hòa Thành ( Chùa Tòa Thánh ), Tân Biên ( TW Cục Miền Nam ) Vị trí trên

đã tạo cho Thị xã có một tiềm năng phát triển KT-XH rất lớn Điều này làm cho nhu

cầu sử dụng đất cho các ngành dịch vụ, giải trí (Ăn uống, giải khát, phòng trọ, khu vui

chơi,…) ngày càng tăng cao đặc biệt là khu vực vùng ven Chùa Tòa Thánh,Núi Bà

Đen

Khu vực vùng ven khu du lich Núi Bà Đen, Long Điền Sơn, luôn có sự thay đổi

nhanh chóng Dân số ngày càng tăng, đường giao thông được mở rộng, đất đai luôn

được chính quyền địa phương quản lý chặc chẽ và đa số đã được cấp GCNQSDĐ nên

việc CNQSDĐ cũng ngày một tăng theo

Phía nam tiếp giáp với huyện Hòa Thành, đây là trung tâm hành chính lâu đời với

vị thế đã được khẳng định “ khu vưc Phường Hiêp Ninh tiếp giáp với Chợ Long Hoa”

khu vực này luôn có giá trị đất ngoài thị trường vào loại cao nhất Tỉnh, nhu cầu SDĐ

ngày càng sôi động, do trong những năm qua cơ quan nhà nước cấp cơ sở thực hiên tốt

trong việc quản lý đất đai nên tình hình CNQSDĐ diễn ra công minh bạch và công

khai hơn

Thị xã Tây Ninh có hệ thống giao thông rất hoàn chỉnh với nhiều đường được

nâng cấp và mở rộng rất đẹp Trục đường chính là QL22B dài 4km, Đường 30 – 4

rộng 37m, dài gần 3km; Đường CMT8 rộng 27m, dài khoảng 7.5km.v.v Chính vì thế

tạo đều kiện thuận lợi trong giao lưu hàng hóa và phát triển kinh tế

Thị xã Tây Ninh phát triển kinh tế nông nghiệp dựa vào các cây chủ lực như:

lúa, mì, đậu phộng, cây ăn quả và cây công nghiệp nhờ có hệ thống thủy lợi cung cấp

đầy đủ nưới tưới như: Kênh Tây Ninh, Rạch Tây Ninh, Suối Lâm Vồ, và hệ thống

kênh nhánh thủy lợi đưa nưới tưới đến tận vùng sản xuất nông nghiệp

Bên cạnh đó phát triển chính là thương mại, dịch vụ, du lịch, tiểu thủ công

nghiệp và khai thác khoán sản

Những năm gần đây, những người dân ở các huyện lân cận cũng như các tỉnh

Bình Dương, Bình Phước, TP.HCM thường có nhu cầu và đến Thị xã nhận CNQSDĐ

nông nghiệp để canh tác, sinh sống, đầu tư sản xuất kinh doanh,… Nhưng chủ yêu là

phát triển dịch vụ du lich

Từ các vị trí thuận lợi và những ưu đãi về đất đai của Thị xã cũng đã cho thấy

được nhu cầu về SDĐ và CNQSDĐ trên địa bàn Thị xã là rất lớn Đây là một yếu tố

không thể thiếu trong việc đánh giá tình hình CNQSDĐ trên địa bàn Thị xã Tây Ninh

II.1.2 Đánh giá điều kiện KT-XH ảnh hưởng đến hoạt động CNQSDĐ

Những năm gần đây kinh tế của Thị xã tăng trưởng nhanh chóng Tỉ lệ tăng

trưởng kinh tế hàng năm là rất cao Thị xã Tây Ninh là trung tâm trọng điểm của Tỉnh

về phát triển kinh tế Tính đến cuối 2009 GDP bình quân đầu người đạt

1.433USD/người (đạt 23,05 triệu đồng/người/năm) Điều kiện về phát triển KT-XH

diễn ra nhanh chóng, chuyển dịch cơ cấu kinh tế các ngành theo hướng phát triển

Công nghiệp - Xây dựng và Thương mại - Dịch vụ là nguyên nhân chủ yếu thúc đẩy

nhu cầu CN và nhận CNQSDĐ phi nông nghiệp tại địa phương Tỉ trọng các ngành

trong cơ cấu kinh tế của Thị xã năm 2009 được thể hiện ở bảng sau:

Bảng 2.1: Tỉ trọng các ngành kinh tế Thị xã Tây Ninh 2009

Ngành Tỉ trọng (%)

Công nghiêp – Tiểu thủ Công nghiệp

Nông - Lâm- Thủy sản

Thương mại - Dịch vụ

39,14 5,5 55,36

Tổng 100,00

( Nguồn Phòng TNMT Thị xã Tây Ninh )

So với năm 2008 thì tỉ trọng các ngành kinh tế có sự thay đổi theo chiều hướng

tăng tỉ trọng các ngành Công nghiệp - Xây dựng và Thương mại - Dịch vụ, theo đó

giảm tỉ trọng ngành Nông nghiệp nhưng phải tăng sản lượng theo từng năm, năm sau

phải cao hơn năm trước Có thể so sánh tình hình tăng trưởng kinh tế theo cơ cấu các

ngành 2 năm 2008-2009 như sau:

Tỉ trọng các ngành năm 2009 so với 2008 :

 Nông – Lâm Nghiệp giảm 3 %

 Công nghiệp – Tiểu thủ Công nghiệp tăng 1,89 %

 Thương mại – Dịch vụ tăng 1,11 %

- 3+1,89+1,11 ( Nguồn Phòng TNMT Thị xã Tây Ninh)

Dự án đầu tư vào Thị xã ngày càng tăng, số doanh nghiệp, công ty tư nhân

ngày càng nhiều với xu hướng phát triển các dịch vụ du lịch lữ hành, mở ra cơ hội cho

nhà đầu tư, người có nhu cầu sử dụng đất tận dụng cơ hội phát triển tiềm năng đất đai

phục vụ phát triển du lich với tỷ trong các ngành thương mại – dịch vụ chiếm ưu thế

Công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp trong năm 2009 vẫn giữ vững được tốc

độ tăng trường hàng năm Đẩy mạnh phát triển công nghiệp nhưng phải nâng cao chất

lượng, số lượng sản phẩm nông nghiêp là xu hướng chính của quá trình đô thị hóa,

hiện đại hóa Công nghiệp phát triển kéo theo chuyển nhượng QSDĐ gia tăng làng

sóng các nhà đầu tư cần đất, người dân kinh doanh các dịch vụ phục vụ cho đôi ngũ

người lao động nhập cư từ nơi khác tới “ xây nhà trọ cho thuê, ăn uống, ”làm cho tình

hình CNQSDĐ diễn ra ngày càng sôi nổi

Bên cạnh đó các tuyến đường trọng điểm như: Trục đường chính là QL22B dài 4km,

Đường 30 – 4 rộng 37m, dài gần 3km; Đường CMT8 rộng 27m, dài khoảng 7.5km.v.v

và các tuyến đường liên xã ngày càng được đầu tư mở rộng và trải nhựa, một số tuyến

đã được bêtông hóa hoàn toàn đã làm cho bộ mặt của Thị xã ngày càng thu hút dân số

nhập cư và dự án đầu tư Theo quy hoạch thì cụm công nghiệp Tân Bình là cụm công

nghiệp chính của Thị xã đang được khuyến khích đầu tư, trung tâm thương mại Long

Hoa , đã ảnh hưởng rất lớn đến nhu cầu CN và nhận CNQSDĐ

II.2 Đánh giá một số nội dung QLNN về đất đai và Sử dụng đất đai

II.2.1 Công tác Đo đạc bản đồ và lập Hồ sơ địa chính

Trong một thời gian dài, suốt từ khi thực hiện Quyết định số 201/CP năm 1980

qua Luật Đất đai 1987 đến Luật Đất đai 2003, việc “ Điều tra, khảo sát , đo đạc, đất

đai” luôn được xếp lên vị trí thứ nhất trong công tác quản lý nhà nước về đất đai Bởi

vì, chỉ có thông qua việc điều tra, khảo sát, đo đạc,…mới có thể phân chia toàn bộ quỹ

đất đai trong toàn quốc thành các loại, các hạng thích hợp, việc này hết sức có ý nghĩa

trong chiến lược phát triển kinh tế nói chung, căn cứ vào kết quả này, Nhà nước và các

cấp, các ngành ở địa phương mới có cơ sở để hoạch định chính sách phát triển nông

lâm nghiệp phục vụ cho chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của đất nước

Lập và quản lý hồ sơ địa chính cũng không phải là nội dung mới có ở Luật Đất

Đai 2003 Hồ sơ tồn tại dưới các dạng khác nhau với mục đích để quản lý đất đai thì

đã có từ lâu đời Tuy nhiên, mãi đến Luật Đất Đai 1993 hồ sơ địa chính mới được quy

định gồm 4 loại tài liệu như hiện nay Hồ sơ địa chính được lập chi tiết theo từng đơn

vị xã, phường, thị trấn, theo quy định của Luật Đất đai “Hồ sơ địa chính là hồ sơ phục

vụ quản lý nhà nước đối với việc sử dụng đất” Hồ sơ địa chính gồm bản đồ địa chính,

sổ địa chính, sổ mục kê đất đai và sổ theo dõi biến động đất đai

Trong những năm qua, Sở TN&MT Tỉnh đã tổ chức đo đạc xây dựng lưới

khống chế địa chính và thành lập bản đồ địa chính cho Thị xã Tính đến nay công tác

đo đạc, lập hồ sơ địa chính chính quy về cơ bản hoàn chỉnh; hồ sơ địa chính 10 xã,

phường đã được đưa vào sử dụng với hệ tọa độ chính quy (VN-2000)

Tuy nhiên còn nhiều bất cặp đối với hồ sơ địa chính của xã Bình Minh được

lập năm 1995, phường Hiệp Ninh được lập năm 2000 đang sử dung hệ tọa độ

“HN-72”, đến thời điểm hiện tại hiện trạng sử dụng đất của hai địa bàn trên đã biến động rất

nhiều so với hồ sơ địa chính Do vậy cần phải đo đạc lại mới theo hệ tọa độ chính quy

để phục vụ cho công tác chỉnh lý và đăng ký biến động đất đai

Bảng 2.3: Kết quả thành lập hồ sơ địa chính trên địa bàn

Thị xã Tây Ninh đến đầu năm 2009

Sổ địa chínhlưu tại

Sổ theo dõi biến động lưu tại

04010302030303030302

12083513371049181308

1208913351050181308

Tổng

cộng

(Nguồn phòng TNMT Thị Xã Tây Ninh)

Hiên tại toàn Thị xã có 14 lưới địa chính cơ sở, 431 bản đồ địa chính trong đó;

159 tờ tỉ lệ 1/500, 112 tờ tỉ lệ 1/1000, 160 tờ tỉ lệ 1/2000 Sổ Mục kê đất đai: 27

quyển, sổ địa chính: 176 quyển, sổ theo dõi biến động đất đai: 10 quyển

Nhìn chung, công tác đo lập bản đồ bản đồ địa chính trên địa bàn Thị xã về

cơ bản đã hoàn thành, góp phần rất lớn vào công tác quản lý đất đai, hổ trợ tích cực

trong công tác giải quyết tranh chấp, xét duyệt hồ sơ CNQSĐD, hồ sơ xin giao đất,

chuyển mục đích sử dụng đất Hiện nay cùng với chủ trương của UBND tỉnh vể hoàn

thiện hệ thống bản đồ địa chính cấp cơ sở, UBND Thị xã Tây Ninh cũng không ngừng

đề xuất với UBND tỉnh và hợp tác với Công ty cổ phần đo đạc bản đồ Tây Ninh trong

việc hoàn thiện hệ thống bản đồ địa chính tại địa phương, trong tương lai sẽ có được

hệ thống bản đồ địa chính chính quy trên toàn Thị xã

II.2.2 Công tác Quy hoạch – Kế hoạch sử dụng đất

Công tác QHSDĐ, KHSDĐ là một nội dung quan trọng trong 13 nội dung quản

lý Nhà nước về đất đai Quy hoạch, Kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với chiến

lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh;

quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất của cấp trên; quy hoạch, kế hoạch của cấp trên phải thể hiện nhu cầu sử

dụng đất của cấp dưới; kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất

đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định, xét duyệt

Từ vai trò quan trọng của QHSDĐ - KHSDĐ và theo QHSDĐ Thị xã Tây Ninh

thời kỳ 2001 – 2010 được UBND Tỉnh phê duyệt tại Quyết định số 365/QĐ-UB ngày

18/7/2003, UBND Thị xã đã tiến hành thực hiện các kế hoạch sử dụng đất

Sau 5 năm triển khai thực hiện KHSDĐ kỳ đầu (2001 – 2005), Thị xã đã đạt được

một số kết quả trên lĩnh vực quản lý, khai thác tiềm năng đất đai Để tiếp tục có cơ sở

trong việc quản lý, khai thác tốt tiềm năng đất đai, UBND Thị xã lập KHSDĐ 5 năm

từ năm 2006 đến năm 2010 theo Quyết định số 461/2006/QĐ -UBND tỉnh tạo thuận

lợi trong công tác QLNN về đất đai, đặc biệt là giải quyết các hồ sơ CNQSDĐ, đơn

xin chuyển mục đích sử dụng đất và thay đổi cơ cấu cây trồng, sản xuất kinh doanh

Hiện nay Thị xã đã cơ bản hoàn thành KHSDĐ năm 2009 và xây dựng xong

KHSDĐ năm 2010, đang xây dựng quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch

sử dụng đất kỳ đầu ( 2011-2015) Theo KHSDĐ năm 2010 thì diện tích đất nông

nghiệp của Thị xã sẽ chuyển sang đất phi nông nghiệp là 776,23 ha phục vụ cho việc

xây dựng các công trình như: Trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, quốc phòng, các

cơ sở tôn giáo, giáo dục đào tạo, văn hóa thể thao, các cơ sở sản xuất kinh doanh, chế

biến nông sản, quy hoạch các điểm dân cư, giải quyết vấn đề tăng dân số, phát triển hệ

thống giao thông thủy lợi, khai thác vật liệu xây dựng Theo dự kiến năm 2010 tổng

diện tích đất nông nghiệp của Thị xã sẽ là 10.175,18 ha, đất phi nông nghiệp là

3.821,39 ha và đất chưa sử dụng là 4,24 ha Cơ cấu sử dụng đất năm 2010 dự kiến

được thể hiện như sau:

Bảng 2.4: Cơ cấu sử dụng đất Thị xã Tây Ninh năm 2009, 2010

10.175,183.821,394,24

- 776,23 + 776,230,00

( Nguồn Phòng TNMT Thị xã Tây Ninh )

II.2.3 Công tác giao đất, cho thuê đất

Giao đất, cho thuê đất là một việc hết sức nhạy cảm vì nó liên quan trực tiếp

đến quyền lợi của người sử dụng đất Để đất đai được quản lý theo đúng quy hoạch và

pháp luật thì khi giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất các cơ quan quản lý nhà nước về

đất đai cần hết sức lưu ý đến trình tự tiến hành

Việc giao đất ổn định lâu dài cho các đối tượng sử dụng đất là một bước tiến

mới trong nhận thức về quản lý đất đai, một giải pháp quan trọng nhằm khắc phục tình

trạng đất vô chủ, sử dụng kém hiệu quả, đồng thời tạo điều kiện cho các đối tượng yên

tâm đầu tư để phát triển sản xuất và kinh doanh nhằm sử dụng hợp lý và có hiệu quả

cao hơn Đến nay toàn Thị xã đã hoàn thành việc giao đất nông lâm nghiệp cho các hộ

nông dân theo Nghị định 46/CP, 02/CP của Chính phủ Việc lập hồ sơ giao đất, cho

thuê đất đối với các tổ chức, cơ quan đoàn thể được thực hiện thường xuyên

Bảng 2.5: Tổng hợp các trường hợp giao đất “ tái định cư”, thu hồi đất dự án

trên địa bàn Thị xã Tây Ninh qua các năm

Năm

Giao đất khu tái định cư Thu hồi đất dự án

Số trường hợp Diện tích (ha) Số dự án Diện tích (ha)

0,250,450,110,030,240,49

20381744

10,231,5311,2546,040,255,68

(Nguồn phòng TNMT Thị xã Tây Ninh)

II.2.4 Công tác cấp GCNQSDĐ

Trên cở sở góp phần ngày càng hoàn thiên công tác cấp GCNQSDĐ Nghị

88/2009/ND-CP ngày 19/10/2009 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có hiệu lực thi hành từ ngày 10/12/2009

Căn cứ vào khoảng 4 điều 29 của Nghị định này thay cụm từ “GCNQSDĐ”

được thay thế bằng cụm từ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất” Tuy nhiên thực tế tại địa phương hiên nay việc sửa

đổi tên vẫn còn chưa thực hiện được hoàn chính về cơ bản vẫn còn sử dụng cụm từ

GCNQSDĐ, do vậy trong đề tài xin phép sử dụng tên cũ

Công tác cấp GCNQSDĐ được quan tâm Hiện nay toàn Thị xã tính đến ngày

01/05/2010 toàn Thị xã đã cấp được 11.507 GCNQSDĐ nông nghiệp với diện tích

9.461,17 ha đạt 100,55 % với diện tích cần cấp: 9.409,09, 7712 giấy đất ở nông thôn

với diện tích 584,15 ha đạt 99,99 % so với diện tích cần cấp 584,19 ha và đạt 64,24 %

so với tổng số hộ đất ở nông thôn: 12.005 hộ, đất ở đô thị là 16.270 giấy với diện tích

674,99 đạt 98,77 % so với diện tích cần cấp: 683,40 ha và đạt 97,61 % so với tổng số

hộ đất ở đô thị: 16.669 hộ.Tổng số giấy cấp được trong 6 tháng năm 2010: 303 giấy

với diện tích 56,83 ha, tăng 54 giấy và diện tích tăng 18,02 ha so với cùng kỳ, đạt

106,05 % so với kế hoạch năm 2010 ( 53,93 )

Bảng 2.6: Tổng hợp các trường hợp cấp GCNQSDĐ trên địa bàn

Thị xã Tây Ninh đến đầu năm 2010

Số giấy Diên tích(ha)

4.6743.3234.6651.6314.4591.7766.4743.9822.2282.322

736,16 69,53 342,99 167,81 284,48 1.793,03 2.089,82 1.392,57 2.047,54 1.797,38

Diện tích cần cấp là: 10.676,68 ha (Nguồn phòng TNMT Thị xã)

Lũy kế đến nay toàn Thị xã cấp được: 35.534 giấy với diện tích 10.721,43 ha, đạt

100,42 % với diện tích cần cấp: 10.676,68 ha Tính đến nay, việc cấp GCNQSDĐ trên

địa bàn Thị xã Tây Ninh về cơ bản đã hoàn thành tốt nhiệm vụ là động lực rất lớn

để ổn định tình hình CNQSDĐ trên địa bàn

II.2.5 Công tác giải quyết Tranh chấp, Khiếu nại về đất đai

Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai Do đó, người sử dụng đất khó có thể

cùng nhau tự giải quyết mà phải nhờ đến cơ quan có thẩm quyền phân xử, giải quyết

Thị xã Tây Ninh là đô thị của tỉnh nên có tốc độ đô thị hóa ngày càng mở rộng

Bên cạnh đó Đất đai có sự biến động rất lớn về cơ cấu sử dụng, về mục đích sử dụng,

về chủ sử dụng, trong khi hệ thống pháp luật đất đai còn nhiều hạn chế, trình độ cán bộ

còn thấp và thiếu nên các vụ khiếu nại, tranh chấp về đất đai thường xuyên xảy ra là

điều tất yếu

Theo số liệu thống kê từ năm 2003 đến tháng 6 năm 2010, số các đơn tranh chấp

mà UBND Thị xã tiếp nhận và giải quyết được tổng hợp thành bảng sau:

Bảng 2.7: Tình hình giải quyết tranh chấp về QSDĐ Thị xã Tây Ninh tính từ năm

2003 đến tháng 6 năm 2010

Năm Tổng số

đơn nhận Giải quyết Tỷ lệ (%)

Chưa giải quyết Tỷ lệ (%)

85,718090,97593,3394,44100100

-(Nguồn Phòng TNMT Thị xã Tây Ninh năm 2010 ) Nguyên nhân của các vấn đề tranh chấp đất đai diễn ra vô cùng phức tạp và đa

dạng Đa số các vụ việc tranh chấp nhận được là do: Quyền thừa kế, tặng cho, tranh

chấp về ranh thửa, các vấn đề liên quan đến CNQSDĐ

Nhìn chung công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai trên địa bàn Thị

xã là tương đối ít so với các huyện lân cận trong tỉnh, đa số các trường hợp đều được

giải quyết nhanh gọn và hiệu quả Tuy nhiên cũng có một số trường hợp bất cập mà

phòng TNMT và UBND Thị xã Tây Ninh chưa giải quyết được, tiêu biểu có thể nói

đến là những tranh chấp, khiếu nại của người dân xung quanh vấn đề đất khu đất Bàu

Ông Lục và khu Sân bóng củ

II.2.6 Công tác Thanh tra đất đai

Công tác thanh tra đất đai là hoạt động dựa trên cơ sở pháp luật; tuy nhiên cần

chú ý đến hành vi quản lý và sử dụng đất Do đó, thanh tra đất đai không chỉ nhằm

phát hiện những hành vi vi phạm pháp luật mà còn phát hiện ra những nhân tố tích cực

trong quá trình quản lý cũng như sử dụng đất đai có hiệu quả nhằm hoàn thiện cơ chế

quản lý đất đai

Công tác thanh tra được tiến hành thường xuyên theo đơn thư khiếu nại của

người dân và theo Nghị định 61/1998/NĐ-CP về thanh tra đối với tổ chức, doanh

nghiệp Hàng năm, Phòng TNMT Thị xã tham mưu cho UBND Thị xã thành lập đoàn

kiểm tra tình hình SDĐ trên địa bàn và đã kịp thời phát hiện, xử lý nhiều vụ việc vi

phạm trong quản lý và sử dụng đất đai

Từ năm 2003 đến nay, công tác thanh tra đất đai trên địa bàn Thị xã Tây Ninh

được tiến hành nhiều lần, phát hiện và xử lý hàng loạt vụ vi phạm Trong đó tiêu biểu

là việc phối hợp với thanh tra sở TNMT và UBND Tỉnh tiến hành kiểm tra và đình chỉ

việc SDĐ của công ty An Thịnh ( phường 3), xử phạt hành chính nhà máy bột mì Thái

Lan ( xã Ninh Sơn) có hành vi vi phạm môi trường

II.2.7 Hiện trạng sử dụng đất

II.2.7.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2009

Bảng 2.8: Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng đất năm 2009

75,00 0,12 0,26 1,73 0,02 12,9 ( Nguồn phòng TNMT Thị xã Tây Ninh )

Hiện trạng sử dụng đất theo từng đối tượng được giao để quản lý đất:

Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý ( UBQ ): 794,62 ha chiếm 5,68 %

Tổ chức khác quản lý ( TKQ ): 293,43 ha chiếm 2,10 %

Bảng 2.9: Hiện trạng sử dụng đất theo đơn vị hành chính

Thị xã Tây Ninh năm 2009

( Nguồn Phòng Đăng Ký Thống Kê Thị xã )

Theo bảng số liệu trên ta thấy diện tích đất chủ yếu tập trung ở các xã:Thạnh

Tân, Tân Bình, Ninh Sơn, Bình Minh, Ninh Thạnh Trong thời gian qua với chính

sách ưu tiên đẩy mạnh phát triển thương mại-dịch vụ, thì diện đất phi nông nghiệp

không ngừng gia tăng Với thế mạnh là trung tâm hạt nhân của Tỉnh phấn đấu trở thành

đô thị loai 3 thì trong tương lai diện tích đât giành cho phi nông nghiệp sẽ còn gia

tăng, diện tích đất chưa sử dụng sẽ được tận dụng tối đa

Tổng diện tích tự nhiên

Đất Nông Nghiệp

Đất Phi Nông Nghiệp

Đất Chưa

Sử Dụng

528,3048,89126,7573,54130,513.600,341.740,171.575,431.856,071.262,41

320,88 91,87 399,65 146,30 226,24 288,38 276,08 369,72 678,49 216,55

00000003,850,240,15

II.2.7.2 Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất

Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất trên địa bàn Thị xã Tây Ninh

tính đến 01/01/2010 được thể hiện ở bảng số liệu sau:

Bảng 2.10: Hiện trạng sử dụng đất Thị xã Tây Ninh đầu năm 2010

Loại đất Mã loại đất Diện tích (ha) Tỷ lê (%)

Đất nông nghiệp

Đất phi nông nghiệp

Đất chưa sử dụng

NNP PNN CSD

10.175,183.821,394,24

72,6827,290,03

Biểu đồ 2.1: Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất đầu năm 2010

Theo bảng số liệu, biểu đồ trên thì toàn Thị xã Tây Ninh tính đến đầu năm

2010 có 10.175,18ha đất nông nghiệp, chiếm 72,68% diện tích tự nhiên toàn huyện

Còn lại 3.821,19 ha đất phi nông nghiệp, chiếm 27,29% và đất chưa sử dụng chiếm

0,03 % với diện tích 4,24ha (chủ yếu đất chưa sử dụng là đất ven các sông, suối,…hiện

tại chưa đưa vào sử dụng được)

Trong tương lai với định hướng KT-XH của Thị xã Tây Ninh sẽ giảm dần diện

tích đất nông nghiệp và tăng diện tích đất phi nông nghiệp, cụ thể là tăng diện tích đất

ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp nhưng vẫn đảm bảo về duy trì và gia tăng

sản lượng nông sản ở những năm tiếp theo

Phòng TNMT cùng UBND Thị xã Tây Ninh cũng sẽ cố gắng đưa diện tích đất

chưa sử dụng này vào sử dụng ở mục đích thích hợp hơn để tránh lãng phí nguồn tài

nguyên đất tại địa phương

II.2.8 Đánh giá chung một số nội dung QLNN về đất đai và Sử dụng đất đai ảnh

hưởng đến CNQSDĐ

Tính đến hết năm 2009, tình hình quản lý và SDĐ trên địa bàn Thị xã Tây Ninh

đã đạt được nhiều kết quả đáng kể Công tác đo đạc lại hệ thống bản đồ địa chính

chính quy đang được chuẩn bị triển khai một cách đồng bộ, UBND tỉnh cùng UBND

Thị xã Tây Ninh đang có những ưu tiên cho vấn đề tin học hóa trong công QLNN về