PHÂN TÍCH VÀ XÁC ĐỊNH HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT PHỤC VỤ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TẠI HUYỆN THUẬN AN TỈNH BÌNH DƯƠNG

Dựa trên lý luận và vận dụng Lý thuyết Vị thế - Chất lượng, các cơ sở lý thuyết về định giá BĐS và cơ sở toán học của mô hình hồi quy Cây quyết định, cùng các phương pháp nghiên cứu như

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

PHÂN TÍCH VÀ XÁC ĐỊNH HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT

PHỤC VỤ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TẠI HUYỆN THUẬN AN TỈNH BÌNH DƯƠNG

SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH

: : : : :

ĐẶNG THANH KIM THẢO

06135057 DH06TB

2006 – 2010 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 8 năm 2010-

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN

-    -

ĐẶNG THANH KIM THẢO

PHÂN TÍCH VÀ XÁC ĐỊNH HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT

PHỤC VỤ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TẠI HUYỆN THUẬN AN TỈNH BÌNH DƯƠNG

Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Thanh Hùng

Trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

(Ký tên:………)

-Tháng 8 năm 2010-

Đầu tiên, cho con xin gửi lời cảm ơn sâu sắc nhất đến ba mẹ - những người đã sinh

thành, nuôi dưỡng, động viên và tạo điều kiện tốt nhất cho con được sống và học tập

để có được kết quả như ngày hôm nay

Em xin cảm ơn Ban Giám Hiệu Trường Đại học Nông Lâm Tp HCM, Khoa Quản

lý đất đai & Bất động sản, cùng toàn thể quý thầy cô đã tận tâm dạy dỗ, truyền đạt

những kiến thức và kinh nghiệm quý báu cho em trong suốt thời gian học tập tại

trường

Đặc biệt, em xin gửi lời tri ân đến thầy Trần Thanh Hùng, cô Nguyễn Thị Tường

Vi, đã nhiệt tình chỉ dạy, hướng dẫn, và giúp đỡ cho em hoàn thành luận văn tốt

nghiệp này

Cuối cùng, xin gửi lời cảm ơn đến những người thân, tập thể lớp DH06TB, những

người bạn thân thiết đã luôn bên cạnh hỗ trợ, động viên tinh thần cho tôi trong suốt

quá trình thực hiện đề tài

Tp Hồ Chí Minh, ngày 20 tháng 8 năm 2010

ĐẶNG THANH KIM THẢO

TÓM TẮT

Sinh viên thực hiện: Đặng Thanh Kim Thảo Khoa Quản lý Đất đai & Bất động

sản Trường Đại học Nông Lâm Tp Hồ Chí Minh

Đề tài thực hiện: “PHÂN TÍCH VÀ XÁC ĐỊNH HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH CÁC

YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT PHỤC VỤ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TẠI HUYỆN THUẬN AN TỈNH BÌNH DƯƠNG”

Giáo viên hướng dẫn: TS.Trần Thanh Hùng, KS Nguyễn Thị Tường Vi Bộ

môn Kinh tế Đất & Bất động sản, Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm Tp Hồ Chí Minh

Nội dung tóm tắt của báo cáo:

Sự phát triển mạnh mẽ về kinh tế - xã hội đã kéo theo sự phát triển thị trường BĐS trên địa bàn huyện Thuận An, gây ra sức ép không nhỏ lên đất đai và giá cả đất đai Việc tạo cơ chế giá cả minh bạch nhằm khắc phục các khuyết tật của thị trường BĐS trên địa bàn huyện là một vấn đề hàng đầu được đặt ra, mà công cụ hiệu quả nhất để giải quyết vấn đề này chính là “giá đất” Do đó, công tác định giá ngày càng thể hiện vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị thực của BĐS nhằm ổn định thị trường, phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước và các mục đích khác như: mua bán, đầu tư, thế chấp,…

Xuất phát từ lý do trên, người nghiên cứu đã tiến hành thực hiện đề tài Dựa trên lý luận và vận dụng Lý thuyết Vị thế - Chất lượng, các cơ sở lý thuyết về định giá BĐS và

cơ sở toán học của mô hình hồi quy Cây quyết định, cùng các phương pháp nghiên cứu như phương pháp điều tra, phương pháp thống kê, phương pháp phân tích tổng hợp,… đề tài đã tiến hành tìm hiểu tình hình kinh tế xã hội, tình hình thị trường BĐS của huyện Thuận An, từ đó, xác định và phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở huyện Thuận

An, xác định hệ số điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng này nhằm phục vụ công tác xây dựng bảng giá đất của địa phương và hỗ trợ công tác thẩm định giá BĐS

Về kết quả nghiên cứu, đề tài cũng đã đạt được các kết quả nhất định Từ 94 mẫu phiếu điều tra thực tế tại địa bàn huyện Thuận An, đề tài đã xác định được các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở Thuận An: vị trí, khoảng cách đến mặt tiền, khả năng kinh doanh, khu vực gần kề, quy hoạch, khoảng cách đến trung tâm huyện, độ rộng đường, cấp đường, hình dáng, pháp lý, mục đích sử dụng đất Sau đó, phân tích và giải thích sự phù hợp của mô hình; từ đó, dự báo mức giá trung bình của từng phân khúc và xác định HSĐC các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cho từng phân khúc khác nhau Từ đó, đưa ra các nhận xét để hoàn thiện mô hình và điều chỉnh cách xây dựng bảng giá đất của địa phương hiện nay theo yếu tố cấp đường

Với các hạn chế của mô hình hồi quy, mô hình Cây quyết định tuy chưa thể giải thích được cho toàn bộ giá đất trên địa bàn huyện Thuận An nhưng được kỳ vọng sẽ mang lại những bước đi tiếp theo cho phương pháp hồi quy giá BĐS, góp phần ổn định

và phát triển thị trường BĐS hiện nay

MỤC LỤC

ĐẶT VẤN ĐỀ Trang 1

PHẦN 1 TỔNG QUAN 3

I.1 Những quan điểm chung về BĐS và thị trường BĐS 3

I.1.1 Khái niệm và đặc điểm BĐS 3

I.1.2 Khái niệm và đặc điểm thị trường BĐS 4

I.1.3 Đặc điểm hàng hóa BĐS, quan hệ cung cầu BĐS 5

I.2 Bản chất, hình thái và đặc điểm của giá cả BĐS 9

I.2.1 Bản chất của giá cả BĐS 9

I.2.2 Các hình thái của giá cả BĐS 12

I.2.3 Đặc điểm của giá cả BĐS 13

I.3 Vị trí của ĐG BĐS trong hệ thống quản lý nhà nước về thị trường BĐS 15

I.4 Định giá BĐS 16

I.4.1 Khái niệm ĐG BĐS 16

I.4.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá cả BĐS 16

I.4.3 Các nguyên tắc định giá bất động sản 16

I.4.4 Các phương pháp ĐG BĐS 18

I.5 Xây dựng hệ số điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 19

I.6 Giới thiệu phần mềm DTREG và mô hình hồi quy Cây quyết định 21

I.6.1 Giới thiệu khái quát về phần mềm DTREG 21

I.6.2 Mô hình hồi quy Cây quyết định 21

I.6.3 So sánh hồi quy tuyến tính và mô hình Cây quyết định 22

I.7 Giới thiệu khái quát về huyện Thuận An, tỉnh Bình Dương 24

I.8 Nội dung, phương pháp, quy trình nghiên cứu 26

I.8.1 Nội dung nghiên cứu 26

I.8.2 Phương pháp nghiên cứu 26

I.8.3 Quy trình nghiên cứu 26

PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 27

II.1 Khái quát về tình hình kinh tế - xã hội huyện Thuận An, tỉnh Bình Dương 27

II.1.1 Dân số 27

II.1.2 Tốc độ tăng trưởng kinh tế 28

II.1.3 Tình hình sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Thuận An năm 2009 29

II.1.4 Hiện trạng nhà ở tại huyện Thuận An 31

II.2 Tình hình thị trường BĐS huyện Thuận An 32

II.2.1 Tình hình chuyển nhượng BĐS của huyện Thuận An qua các năm 33

II.2.2 Tình hình chuyển nhượng BĐS của huyện Thuận An theo đơn vị hành chính 34

II.2.3 Giá cả, cung cầu BĐS tại huyện Thuận An 35

II.3 Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở huyện Thuận An 37

II.3.1 Kiểm tra dữ liệu 37

II.3.2 Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn huyện Thuận An và mô hình Cây quyết định 39 II.4 Xác định HSĐC các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở huyện Thuận An 52 II.4.1 Ứng dụng mô hình hồi quy Cây quyết định trong việc dự báo giá đất ở huyện Thuận An 52 II.4.2 Xác định hệ số điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở huyện Thuận An 54 II.5 Nhận xét cách xây dựng bảng giá đất của địa phương hiện nay theo yếu tố

cấp đường 58

KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ 60

DANH SÁCH CÁC HÌNH, BẢNG, BIỂU ĐỒ

DANH SÁCH CÁC HÌNH

Hình 1.1 Đường đồng lượng đơn vị dịch vụ bất động sản

Hình 1.2 Đường cung đất đai và cung nhà ở

Hình 1.3 Các phân khúc của thị trường bất động sản

Hình 1.4 Các khu dân cư văn hóa - xã hội khác nhau trong không gian đô thị

Hình 1.5 Bản đồ giá trị

Hình 1.6 Mặt chiếu đứng mô hình giá cả bất động sản lý tưởng

Hình 1.7 Tính ngưỡng của giá cả bất động sản

Hình 1.8 Tính phi tuyến của giá bất động sản

Hình 1.9 Bản đồ hành chính huyện Thuận An

DANH SÁCH CÁC BẢNG

Bảng 2.1 Dân số, diện tích, mật độ dân số của huyện Thuận An tính đến cuối năm 2009 Bảng 2.2 Cơ cấu kinh tế của huyện Thuận An từ năm 2000 – 2009

Bảng 2.3 Hiện trạng SDĐ của huyện Thuận An năm 2009

Bảng 2.4 Hiện trạng SDĐ của huyện Thuận An theo đối tượng sử dụng, đối tượng quản

lý Bảng 2.5 Tỷ lệ tăng giá đất ở của bảng giá đất huyện Thuận An qua các năm (2006 –

2010)

DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 2.1 Số lượng hồ sơ chuyển nhượng BĐS từ năm 2005 đến 6 tháng đầu năm 2010

tại huyện Thuận An Biểu đồ 2.2 Tình hình chuyển nhượng BĐS theo đơn vị hành chính từ năm 2005 đến

tháng 6 năm 2010 tại huyện Thuận An Biểu đồ 2.3 Biến động giá đất ở qua các năm tại huyện Thuận An

Biểu đồ 2.4 Tương quan giữa giá trị thực và giá trị dự báo của giá đất trung bình 1m2Biểu đồ 2.5 Hệ số điều chỉnh yếu tố vị trí

Biểu đồ 2.6 Tương quan giá đất và khoảng cách đến trung tâm huyện Thuận An

ĐẶT VẤN ĐỀ

 Sự cần thiết của đề tài

Cùng với sự phát triển đất nước, thị trường Bất động sản (BĐS) cũng từng bước hình thành, phát triển và ngày càng khẳng định vai trò mũi nhọn của nó trong nền kinh tế quốc dân Thị trường BĐS đã và đang trở thành một bộ phận không thể thiếu trong các loại thị trường, có những đóng góp đáng kể vào quá trình thúc đẩy phát triển mở rộng các ngành kinh tế, thu hút đầu tư, nâng cao chất lượng xã hội, đưa nước ta phát triển bền vững theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa

Có thể nói, “trái tim” của các hoạt động trong thị trường BĐS là hoạt động định

giá Với tính chất là một môn khoa học ước tính, công tác định giá giúp chúng ta xác định được giá trị thực của BĐS để đưa ra các quyết định mua, bán, đầu tư, cho vay, góp vốn, cầm cố, kinh doanh tài sản cố định…Bên cạnh đó, công tác định giá còn đóng vai trò quan trọng trong việc giúp Nhà nước quản lý tốt hơn về mặt giá cả, làm căn cứ tính thuế, các nghĩa vụ tài chính đối với BĐS Việc định giá sát với giá thị trường, phản ánh đúng giá trị BĐS có tác dụng lớn trong việc đảm bảo nguồn thu cho Nhà nước, đảm bảo tính công bằng xã hội cho các cá nhân, tổ chức tham gia thị trường BĐS

Tuy nhiên, ở nước ta, ngành định giá còn khá non trẻ, đang trong quá trình hoàn thiện cơ sở lý thuyết, và pháp lý; đội ngũ định giá viên giỏi chuyên môn nghiệp vụ còn hạn chế về số lượng lẫn chất lượng, việc áp dụng các phương pháp định giá còn một số vướng mắc nhất định Đặc biệt, trong thực tế công tác định giá, việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS và đánh giá mức độ tác động của các yếu tố này còn phụ thuộc khá nhiều vào cảm tính và suy nghĩ chủ quan của định giá viên Thậm chí, một số yếu quan trọng lại bị bỏ sót hoặc không định lượng một cách rõ ràng Điều này tạo ra sự sai lệch với các lý thuyết về định giá, cũng như ảnh hưởng không nhỏ đến kết quả định giá Thuận An là huyện nằm trong vùng kinh tế trọng điểm nam Bình Dương Với vị trí địa lý và điều kiện tự nhiên thuận lợi, Thuận An là một trong những huyện có tốc độ tăng trưởng kinh tế dẫn đầu của tỉnh Sự phát triển mạnh mẽ về kinh tế đã và đang gây sức ép lên đất đai và nhu cầu sử dụng đất của người dân, tác động không nhỏ đến giá đất trên địa bàn huyện Việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, từ đó, đưa ra các đề xuất hỗ trợ công tác định giá nhằm ổn định thị trường BĐS trên địa bàn huyện Thuận An là điều

cần thiết Xuất phát từ tình hình thực tiễn trên, chúng tôi đã thực hiện đề tài: “Phân tích

và xác định hệ số điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phục vụ công tác định giá tại huyện Thuận An, tỉnh Bình Dương” dưới sự hướng dẫn của TS Trần Thanh

Hùng, cô Nguyễn Thị Tường Vi, Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản Trường Đại học Nông Lâm Tp Hồ Chí Minh

 Mục đích - Đối tượng - Phạm vi nghiên cứu

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài:

Đề tài đi vào phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS trên địa bàn huyện Thuận An, từ đó, đề xuất mô hình dự báo giá đất và xác định HSĐC các yếu tố ảnh hưởng này với mục đích hỗ trợ công tác định giá Bên cạnh đó, đưa ra các biện pháp điều chỉnh thị trường BĐS hiện nay

Đối tượng nghiên cứu:

- Đối tượng nghiên cứu của đề tài là quy luật giá trị, các hình thức thể hiện và cơ chế hoạt động của nó trong thị trường;

- Đối tượng khảo sát là giá cả thị trường nhà đất, các yếu tố cấu thành giá cả và các biện pháp tác động quản lý thị trường BĐS thông qua cơ chế giá cả

Phạm vi nghiên cứu:

Đề tài nghiên cứu vấn đề nhà ở gắn liền với đất ở của hộ gia đình cá nhân ở huyện Thuận An, tỉnh Bình Dương trên cơ sở ứng dụng lý thuyết Chất Lượng - Vị Thế của TS Hoàng Hữu Phê

- Phạm vi không gian: đề tài được thực hiện trên địa bàn các xã/thị trấn thuộc huyện Thuận An, tỉnh Bình Dương

- Phạm vi thời gian: các giá thị trường thu thập được từ phương pháp điều tra nhanh được xác định tại thời điểm tháng 06/2010

 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài

Đề tài vận dụng phương pháp mới – mô hình hồi quy Cây quyết định, vào việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS và xác định HSĐC các yếu tố ảnh hưởng này một cách khách quan, phản ánh sát thực tế các yếu tố ảnh hưởng đến giá cả thị trường và phù hợp với tình hình thị trường BĐS hiện nay, là công cụ giúp Nhà nước nắm bắt và quản lý giá đất và BĐS một cách hữu hiệu trong công tác quản lý và phát triển thị trường BĐS

PHẦN 1 TỔNG QUAN

I.1 Những quan điểm chung về bất động sản và thị trường bất động sản

I.1.1 Khái niệm và đặc điểm bất động sản

Bất động sản nếu hiểu theo sát nghĩa từ ngữ, đó là những tài sản bất động, là những tài sản không thể hoặc khó có thể di dời Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và

“động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất BĐS bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những

gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những

bộ phận cấu thành lãnh thổ

Hiện nay, khái niệm BĐS được sử dụng một cách phổ biến ở các quốc gia trên thế giới Pháp luật của nhiều nước đều thống nhất ở chỗ coi BĐS là những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là BĐS Ở Việt Nam, trong điều 4 Luật kinh doanh BĐS năm 2006 quy định “BĐS là các tài sản bao gồm:

 Quyền sử dụng đất;

 Nhà, công trình xây dựng;

 Các tài sản khác gắn liền với đất đai”

Mặc dù với quan niệm như trên, khái niệm BĐS lại hết sức mơ hồ vì không thể xác định “những tài sản gắn liền với đất là những tài sản nào”, “tài sản nào gắn liền với đất là BĐS, tài sản nào gắn liền với đất là động sản”? Sự xác định không rõ ràng này làm người định giá BĐS có cái nhìn sai về giá trị đích thực của BĐS cần xem xét Vì vậy, việc xác định các đặc trưng của BĐS, tìm ra những tiêu chí phân biệt động sản và BĐS là một vấn

đề cần thiết

Trước vấn đề này, TS.Trần Thanh Hùng đã đưa ra ý kiến: “Những tài sản gắn liền với đất đai sẽ được xem là BĐS nếu như đó là những vật thể tồn tại trên đất đai với một chức năng nhất định, chức năng này sẽ bị mất đi khi tách rời khỏi đất đai”

Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng Pháp luật của mỗi nước Có những tài sản có quốc gia cho là động sản, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS Riêng các quy định về BĐS trong Pháp luật của Việt Nam

là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này Tóm lại, có thể hiểu một cách tổng quát, BĐS là những tài sản không di dời được,

có giá trị rất lớn, có tính chất ổn định cao, tồn tại trong thời gian dài, có khả năng sinh lợi cao và có những đặc điểm cụ thể sau:

 BĐS có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được;

 BĐS là hàng hóa có tính lâu bền;

 Hàng hóa BĐS mang tính khan hiếm;

 Hàng hóa BĐS có tính dị biệt cao;

 Hàng hóa BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội;

 BĐS là tài sản có giá trị lớn;

 Hàng hóa BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước

 Hai thuộc tính cơ bản của bất động sản

Vị thế là một hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với nhà ở tại một địa

điểm xác định Nó có thể đại diện cho của cải, văn hóa, tôn giáo, chất lượng môi trường v.v…, phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện thời của một xã hội nhất định, và theo nghĩa đó,

nó liên quan chặt chẽ tới các điều kiện lịch sử cụ thể, đó là chiều thời gian

Một cách định nghĩa khác từ lĩnh vực Marketing hiện đại, “vị thế là những thuộc tính phi vật thể vì nó ở trong tâm tư nguyện vọng của con người” nhưng nó được thể hiện thông qua các quan hệ xã hội, bởi sự mong muốn về mặt xã hội, tức thiết lập các quan hệ

xã hội với các đối tác Vị thế BĐS cao hay thấp phụ thuộc vào số lượng, chất lượng, cường độ của các quan hệ xã hội Nơi nào có khả năng thiết lập càng nhiều mối quan hệ với láng giềng, với các nhà cung ứng dịch vụ đô thị và với đối tác, nơi đó có vị thế càng cao1

Chất lượng BĐS bao gồm những đặc tính vật lý đo đếm được, như diện tích sàn,

số lượng phòng tắm, số tầng cao… Thêm vào đó có thể tính đến các chỉ số chất lượng sản phẩm như độ bền, tính tương thích với một công nghệ xây dựng hiện có,… Nó là cơ sở tạo ra giá trị sử dụng của BĐS

I.1.2 Khái niệm và đặc điểm thị trường bất động sản

Hiện nay có nhiều định nghĩa và cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS Tựu chung lại thị trường BĐS được hiểu một cách khái quát:

Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan

Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch

vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn, giữa các chủ thể trên thị trường mà ở

đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS

Như trên đã đề cập, BĐS có nhiều thuộc tính đặc biệt nên thị trường BĐS cũng có những đặc điểm riêng:

 Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch;

 Thị trường BĐS thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS;

 Thị trường BĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc;

1 Trần Thanh Hùng, 2006 Bài giảng Thị trường Bất động sản, (Tài liệu lưu hành nội bộ)

 Thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo;

 Cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả BĐS;

 Thị trường BĐS là thị trường khó thâm nhập;

 Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật;

 Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn;

 Thị trường BĐS là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị trường không đơn giản và cần phải có nhiều thời gian

Mặc dù thị trường BĐS có nhiều đặc điểm khác biệt với thị trường hàng hóa, nhưng sự vận động của nó cũng không nằm ngoài sự chi phối của những quy luật của thị trường hàng hóa tiêu biểu là quy luật cung cầu và giá trị

I.1.3 Đặc điểm hàng hóa BĐS, quan hệ cung cầu BĐS

Hình 1.1 Đường đồng lượng đơn vị dịch vụ bất động sản

Có thể thấy những BĐS A, B, C trên đường cong đồng lượng này không hoàn toàn giống nhau Chúng khác nhau về vị thế và chất lượng, chỉ giống nhau ở sự thỏa mãn nhu cầu của con người về BĐS

Với một nguồn lực tài chính cho trước, giao điểm giữa đường ngân sách và đường cong bàng quang – đường đồng mức thỏa dụng (đối với hành vi người tiêu dùng); giao điểm giữa đường đẳng phí và đường đồng lượng (đối với hành vi nhà cung cấp) là tổ hợp tiêu dùng tối ưu và tổ hợp sản xuất tối ưu Quỹ tích các giao điểm này tạo thành đường

ngưỡng chất lượng nhà ở ứng với một vị thế nơi ở xác định Trong nền kinh tế thị trường, khi biểu hiện dưới hình thái tiền tệ thì các điểm thuộc đường cong bàng quang/đường đẳng lượng có cùng giá trị thị trường, các đơn vị BĐS hiện vật có cùng một lượng dịch vụ BĐS thì sẽ có giá trị thị trường như nhau, bởi giá trị thị trường BĐS là giá trị của một đơn

vị dịch vụ BĐS được hình thành thông qua quan hệ cung cầu thị trường về dịch vụ BĐS

 Cầu bất động sản

Cầu BĐS là khối lượng hàng hóa BĐS mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và

có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được BĐS đó trên thị trường tại một thời điểm nhất định

Ở đây, cần lưu ý phân biệt giữa cầu và nhu cầu là hoàn toàn khác nhau Cầu về BĐS xuất phát từ nhu cầu sử dụng, nhu cầu về sở hữu, nhu cầu để tích trữ tài chính, nhu cầu để kinh doanh Theo Maslow thì đó là nhu cầu về bản năng sinh tồn, về xã hội, an ninh, nhu cầu về vị thế… Nói một cách ngắn gọn theo quan điểm Vị thế - Chất lượng thì

đó chính là nhu cầu sử dụng, sở hữu Vị thế và Chất lượng của BĐS Nhu cầu chỉ thực sự trở thành cầu chỉ khi có nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán Bên cạnh

đó, phải có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán có điều kiện gặp được cung, chính thị trường là môi trường để nhucầu có khả năng thanh toán được trở thành cầu thực tế và được thỏa mãn

Cầu mô tả hành vi của người mua và cầu được biểu thị bằng hàm cầu hay đường cầu Cầu thị trường BĐS được xác định từ các đường cầu cá biệt về dịch vụ BĐS Khi nghiên cứu về cầu của thị trường người ta chỉ xét quan hệ giữa lượng cầu và giá cả dịch

vụ BĐS trong điều kiện giả thiết các yếu tố khác không đổi, đây là quan hệ nghịch chiều,

có nghĩa là giá tăng, cầu giảm và ngược lại

Ở đây chúng ta quan tâm đến độ co giãn của cầu theo sự thay đổi của thu nhập để xác định hành vi tiêu dùng của các nhóm phân khúc khác nhau Yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến sự co giãn của cầu là tỉ lệ chi tiêu cho dịch vụ BĐS trong tổng thu nhập Độ co giãn của đường cầu khác nhau trong những phân khúc thị trường khác nhau như phân khúc người thu nhập cao, trung bình, người thu nhập thấp Đường cầu tiêu dùng của người thu nhập thấp có độ co giãn lớn hơn, có nghĩa là họ quan tâm đến sự thay đổi về giá hơn là người có thu nhập cao

Có thể hiểu cung BĐS mô tả hành vi của người bán, nhà đầu tư cung ứng hàng hóa BĐS, nó là một hàm số phụ thuộc vào các yếu tố: giá cả, chi phí tạo lập BĐS, số lượng

BĐS hiện có, số lượng nhà đầu tư BĐS, các chính sách quản lý nhà nước, những dự báo

về tương lai… Cung được thể hiện bằng hàm số hay đồ thị

Khi tiếp cận nghiên cứu về cung cũng gặp phải vấn đề chưa được giải quyết thấu đáo về độ co giãn của cung Vì tổng diện tích đất đai_thành phần cơ bản của BĐS cho tất

cả các mục đích không đổi nên nhiều người hiểu lầm rằng cung trong ngắn hạn và dài hạn

là hoàn toàn không đổi Điều này dường như mâu thuẫn với quy luật chung của cung: lượng cung hàng hóa tăng lên khi giá cả hàng hóa đó tăng lên, nói cách khác hàm cung là một hàm đồng biến đối với biến nội sinh giá

Theo TS.Trần Thanh Hùng, cung BĐS là đường co giãn Vì theo lý thuyết kinh tế

vi mô, độ co giãn của cung bị chi phối bởi các yếu tố như thời gian (ngắn hạn và dài hạn)

và khả năng dự trữ hàng hóa

Như quan điểm đã trình bày, cung BĐS là cung dịch vụ BĐS, cung lợi ích chứa đựng trong BĐS chứ không đơn thuần là cung diện tích đất Như vậy, cung trong ngắn hạn có thể không co giãn nhưng trong dài hạn chắc chắn có sự thay đổi do vị thế BĐS thay đổi Tuy nhiên, xét ở góc độ chất lượng và vị thế, mặc dù lượng BĐS hiện vật như diện tích xây dựng, số tầng, số phòng,… sẽ không thay đổi trong ngắn hạn, nhưng vị thế

có thể đang tăng hay giảm dần theo sự thay đổi của nhu cầu và cầu Do vậy cung thay đổi

cả trong ngắn hạn

Việc tạo lập BĐS thường mất nhiều thời gian bởi cung BĐS không phản ứng nhanh chóng đối với sự thay đổi của cầu nên cung trong ngắn hạn co giãn ít hơn cung trong dài hạn và nhìn chung độ co giãn cung đối với yếu tố giá cả đều không vượt quá độ

co giãn đơn vị (nhỏ hơn 1)

Hình 1.2 Đường cung đất đai và cung nhà ở

Các yếu tố làm dịch chuyển đường cung:

- Chi phí tạo lập đơn vị dịch vụ BĐS, chí phí tăng thì cung dịch chuyển sang trái, chi phí giảm thì cung dịch chuyển sang phải Chi phí tạo lập BĐS một phần phụ thuộc vào lãi suất ngân hàng Như vậy việc tăng hay giảm lãi suất ngân hàng cũng ảnh hưởng đến cung

- Số lượng nhà đầu tư phát triển BĐS: số lựợng tăng thì cung dịch chuyển sang phải, số lựợng giảm thì cung dịch chuyển sang trái

- Các chính sách quản lý vĩ mô của nhà nước như quản lý đất đai, quản lý đô thị cụ thể là thông qua quy hoạch đô thị, phân khu chức năng sử dụng đất đai

 Quan hệ cung cầu thị trường bất động sản

Do những đặc tính của nhu cầu về nhà ở và hành vi lựa chọn vị trí cư trú ở đô thị hay từ tính cố định và tính vị thế của đất đai nên thị trường BĐS có tính độc quyền của người cung – có khả năng ấn định số lượng và giá cả BĐS cho các nhóm khách hàng có hàm số cầu khác nhau với mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận kinh doanh Các nhà cung ứng sẽ xem xét độ co giãn, tính cấp thiết của nhu cầu để có được những trình tự ưu tiên đáp ứng cầu, trình tự hoạt động đầu tư cung ứng nhà ở cho các đối tượng tiêu dùng khác nhau theo quy luật thị trường Điều này tạo ra các phân khúc khác nhau trên thị trường BĐS Mô hình của thị trường có thể được minh họa bởi đồ thị:

Các phân khúc thị trường nhà ở đô thị nói riêng và BĐS nói chung được hình

thành bởi tự tính co giãn nội tại của hàm cầu về BĐS và biểu hiện trong không gian đô thị

là các khu dân cư với những nét văn hóa - xã hội đặc thù Có nghĩa là, mỗi một người có nhu cầu về nhà ở – một nhóm dân cư đô thị nhất định không chỉ lựa chọn “sống ở đâu”,

mà còn phải tính đến “sống với ai” để đáp ứng các nhu cầu bản thân về lĩnh vực “social” trong giới hạn mức thu nhập – nguồn lực tài chính của mình (Nguyễn Thị Trường Giang, 2008) Thông thường, các phân khúc thị trường được phân bố trong không gian đô thị tại những khoảng cách vị thế khác nhau và các vùng văn hóa - xã hội dân cư riêng biệt

Nếu như theo khoảng cách vị thế thì sự lựa chọn vị trí cư trú có phạm vi bằng chu

vi vòng tròn có một bán kính vị thế nhất định, nhưng đặc trưng văn hóa - xã hội dân cư lại

là yếu tố hạn chế khả năng lựa chọn này Trên thực tế có thể thấy sự phân bố các khu dân

cư – các phân khúc thị trường trong không gian đô thị như hình “da beo”

Hình 1.3 Các phân khúc của thị trường bất động sản

Trên thực tế có thể thấy sự phân bố các khu dân cư trong đô thị như hình ảnh “da beo” Có nghĩa là, xen kẽ trong những khu đô thị cao cấp vẫn tồn tại nhiều khu dân cư xập xệ, mà trong các khu vực đó thành phần cư trú thường là những người nghèo, lao động trong các lĩnh vực phục vụ…

Khả năng tài chính dư giả của người giàu cho phép họ thoải mái hơn khi lựa chọn

và tìm đến các khu vực ngoại thành, ngoại thị, những nơi cách xa trung tâm với không khí yên tĩnh, môi trường sống trong lành mà không còn phải bận tâm nhiều đến yếu tố khoảng cách Từ đây đã hình thành nên những khu dân cư vị thế cao xuất phát từ sự giàu có của một nhóm xã hội trong khu vực Ngược lại, với những người nghèo, mà việc làm phần lớn lại ở các trung tâm đô thị, khoản chi phí thời gian và tiền bạc khá cao (tỉ lệ thuận với khoảng cách vật lý) dùng vào việc đi lại so với mức thu nhập “khiêm tốn” là lý do khiến

họ tập trung sống gần những nơi vị thế cao và hình thành nên các khu “ổ chuột”

I.2 Bản chất, hình thái và đặc điểm của giá cả bất động sản

I.2.1 Bản chất của giá cả bất động sản

Trong thị trường, giá cả hàng hoá nói chung và BĐS nói riêng được hình thành thông qua quan hệ cung cầu Khi có sự cân bằng cung cầu trên thị trường sẽ hình thành giá cả cân bằng thị trường của hàng hoá Giá cả cân bằng này sẽ thay đổi khi có sự mất cân đối cung cầu: giá giảm khi cung lớn hơn cầu và tăng khi cung nhỏ hơn cầu trong điều kiện các yếu tố khác không thay đổi

Như đã nêu trên, trong thực tế cung cầu thị trường BĐS là cung cầu về dịch vụ BĐS Sự tương tác cung cầu về dịch vụ BĐS xác định giá cả thị trường của một đơn vị dịch vụ BĐS PT Giá cả của một BĐS cụ thể được xác định bằng công thức P = P0 x Y, với Y = f(VT, CL) Điều này được nhiều người dễ dàng chấp nhận Tuy nhiên, khi tiếp

Hình 1.4 Các khu dân cư văn hóa - xã hội khác nhau trong không gian đô thị

tục làm rõ nội dung giá trị ẩn chứa bên trong biểu hiện bằng tiền của giá cả thị trường thì lại gặp nhiều quan điểm khác nhau về giá trị, như quan điểm kinh tế chính trị Mác xít, quan điểm kinh tế thị trường và quan điểm marketing hiện đại

- Theo quan điểm của kinh tế học chính trị Macxit: một hàng hóa có hai thuộc

tính: giá trị và giá trị sử dụng Giá trị sử dụng là thuộc tính tự nhiên của hàng hóa có thể thỏa mãn nhu cầu nào đó của con người Giá trị là thuộc tính xã hội, là lao động xã hội kết tinh trong hàng hóa Quan điểm này cho rằng đất đai không có giá trị, vì đất đai không phải do con người làm ra và không có lao động xã hội kết tinh trong đó Từ đó giá trị BĐS được hiểu chỉ là chi phí đầu tư phát triển BĐS trên đất đai

- Theo quan điểm kinh tế thị trường: đất đai có tính hữu dụng cho nên đất đai là

đối tượng của trao đổi trên thị trường và đất đai có giá, gọi là giá trị trao đổi Quan điểm kinh tế thị trường thì không đề cập đến phạm trù giá trị sức lao động “kết tinh sức lao động”: bất kỳ sản phẩm nào có khả năng đáp ứng được mong muốn của con người đều được coi là có giá trị sử dụng Năng lực của giá trị sử dụng này trong việc trao đổi với các sản phẩm khác được gọi là giá trị của nó Giá cả là giá trị tiền tệ của sản phẩm khi nó được giao dịch trên thị trường

Tuy nhiên, hai quan điểm này khi áp dụng vào thực tế thì còn bộc lộ những thiếu sót và hạn chế trong lý giải quá trình hình thành giá trị đất đai và BĐS trong đô thị, (Nhiêu Hội Lâm, 2004) Quan điểm Marketing hiện đại ra đời góp phần bổ sung và lý giải

sự hình thành giá trị BĐS khái quát và đầy đủ hơn

- Theo quan điểm Marketing hiện đai: Tôn Thất Nguyễn Thiêm xem xét ở góc

độ khái quát hơn:

- Trong Dấu ấn tài sản thương hiệu: giá trị của một hàng hóa gồm có giá trị hữu

hình và giá trị vô hình

Giá trị hữu hình là giá trị vật chất phụ thuộc vào chi phí sản xuất; giá trị vô hình là

giá trị thông qua vị thế của thương hiệu tạo ra thông qua sự hưởng ứng của khách hàng đối với sản phẩm Chính vị thế của thương hiệu tạo ra thu nhập cho nhà sản xuất kinh doanh Cái mà Tôn Thất Nguyễn Thiêm gọi là “Relation Capital”

- Trong Thị trường, chiến lược, cơ cấu : cạnh tranh về giá trị gia tăng, định vị và phát triển doanh nghiệp cho rằng : trong tình hình cạnh tranh toàn cầu hóa hiện nay, một

nhà đầu tư tạo ra sản phẩm phải tạo được giá trị gia tăng cao nhất cho khách hàng Giá trị

gia tăng này là : giá trị nội sinh và giá trị ngoại sinh

+ Giá trị gia tăng nội sinh xuất phát từ hoạt động bên trong của nhà đầu tư, nhìn từ

khía cạnh này thì giá trị gia tăng tạo ra luôn đi kèm với chi phí Để đạt được lợi nhuận tối

đa cho nhà đầu tư, việc điều chỉnh “giá bán hợp lý” và “cắt giảm giá thành” sẽ hoàn toàn

vô ích nếu giá trị gia tăng tạo ra bởi doanh nghiệp lại không được khách hàng công nhận

là giá trị gia tăng hoặc là có giá trị gia tăng nhưng lại không đạt chất lượng theo mong muốn của khách hàng Vì vậy, cách thứ hai để đạt được mục tiêu là gia tăng giá trị ngoại sinh

+ Giá trị gia tăng ngoại sinh phát sinh từ năm lĩnh vực : thời gian, hội nhập, bản

sắc, bảo hộ, và cộng lực Giá trị gia tăng ngoại sinh xuất phát từ khách hàng, là cảm nhận

của khách hàng về sản phẩm Đó là kết quả của sự tổng hòa các lợi ích mà sản phẩm mang lại cho khách hàng từ năm lĩnh vực kể trên

Nói tóm lại, theo quan điểm Marketing hiện đại, giá trị của BĐS bao gồm giá trị hữu hình (giá trị nội sinh) và giá trị vô hình (giá trị ngoại sinh) Với quan điểm này thì phạm trù giá trị đất đai, BĐS được giải thích một cách thuyết phục hơn

Vận dụng các phạm trù giá trị trong các quan điểm nêu trên, TS Trần Thanh Hùng

quan niệm giá trị trao đổi của BĐS bao gồm: giá trị sử dụng và giá trị

+ Giá trị sử dụng là giá trị hữu hình của cơ sở không gian (diện tích bề mặt) có các

thuộc tính địa chất, địa hình, địa mạo và sinh thái kết hợp với giá trị đầu tư trên đất đai được tạo thành từ chất lượng BĐS Giá trị này có thể định lượng để tính chi phí tạo lập BĐS

Biểu hiện của giá trị sử dụng là giá cả hay giá thành

+ Giá trị đất đai cũng như giá trị thương hiệu phụ thuộc vào vị thế của Đất đai Giá

trị là đại lượng vô hình phụ thuộc vào tâm lý, thị hiếu tiêu dùng của thị trường Bản chất

“giá trị vô hình” của đất đai đến từ vị thế, mà nó “ngự trị” trong tâm tưởng - nghĩa là trong tâm tư, nguyện vọng, tình cảm - của khách hàng nói riêng và xã hội nói chung

Tuy nhiên, giá trị vô hình không thể định lượng cụ thể mà tùy thuộc vào nhiều yếu

tố trong đó chủ yếu là do sự thuận lợi để tiếp cận với các quan hệ xã hội mà BĐS mang lại

- Quan điểm trên được khẳng định một lần nữa trong Bong bóng thương hiệu của

John Gerzema & Ed Lebar : giá trị thương hiệu được cấu tạo từ bốn cột và phân thành hai loại:

+ Sức mạnh thương hiệu (gồm sự khác biệt động và sự phù hợp) : một công cụ dự báo tăng trưởng tương lai của thương hiệu Nó tác động đến khả năng thu hút được lòng trung thành và thúc đẩy lợi nhuận

+ Vị thế thương hiệu (gồm sự yêu thích và sự hiểu biết) : một công cụ dự báo trễ, thể hiện giá trị hoạt động hiện tại của thương hiệu

Ở đây không có sự khác nhau về bản chất vấn đề Sức mạnh thương hiệu tương ứng với chất lượng nhà ở, vị thế thương hiệu gắn với vị thế nơi ở Một BĐS được giao dịch trên thị trường khi chất lượng của nó được khách hàng nhận biết, hiểu rõ và yêu thích Đồng thời, BĐS đó phải có một vị thế nhất định trong lòng khách hàng, phù hợp với khách hàng và tạo ra một sự khác biệt với các BĐS khác Sự kết hợp này càng cao thì giá trị trao đổi của BĐS càng cao và ngược lại

Tóm lại, giá trị trao đổi của BĐS = {giá trị sử dụng (do chất lượng tạo ra); giá trị (do vị thế tạo ra)}

Giá cả là hình thức biểu hiện của giá trị trao đổi, từ đó có thể thấy rằng bản chất

của giá cả BĐS chính là giá trị sử dụng và giá trị trong mỗi đơn vị BĐS cụ thể

I.2.2 Các hình thái của giá cả bất động sản

Giá cả là yếu tố hết sức quan trọng đối với bất kỳ một thị trường hàng hóa nào, đặc biệt là đối với thị trường có mối liên hệ với một số lượng lớn tài sản như BĐS Giá trị biểu hiện bằng đơn vị tiền tệ được gọi là giá cả Giá trị chỉ có một nhưng biểu hiện trong những tình huống và mục đích khác nhau thì sẽ xuất hiện nhiều hình thái khác nhau Trong thực tế thường gặp các loại giá như: giá cảm nhận, giá mua bán và giá thị trường

Giá cảm nhận ứng với lợi ích cảm nhận được từ các thuộc tính vật lý và xã hội

của BĐS Khi thị trường ở trạng thái cân bằng, giá cảm nhận sẽ cân bằng với lợi ích cảm nhận trong các phân khúc thị trường và tạo thành đường cân bằng giá trị (VEL) Đường cân bằng này thể hiện quy luật “tiền nào của nấy”

Trong thực tế, mức giá cảm nhận này được xác định theo thông tin giá cả giao dịch

trên thị trường và đóng vai trò như một “chiếc mỏ neo”2 Có nghĩa là với một BĐS cụ thể

đã được xác định giá trên thị trường (bằng cách tham khảo giá cả giao dịch từ người hàng xóm, hay thông qua tư vấn thẩm định giá), một người sẽ sẵn sàng bán hoặc mua nó với với mức giá cụ thể đó

Giá cảm nhận có thể được biểu hiện dưới hình thức giá rao bán, giá rao mua Thông thường giá rao bán thường cao hơn giá cảm nhận cân bằng và giá rao mua lại thấp hơn giá cảm nhận cân bằng

Một BĐS thì lợi ích cảm nhận được hoàn toàn khác nhau đối với mỗi người Mỗi người có một hoàn cảnh sống khác nhau, vị thế xã hội khác nhau, thì nhận định khác nhau về mức độ quan trọng và lợi ích của BĐS, nên đánh giá khác nhau về giá cảm nhận

Giá mua bán được hình thành trong các tình huống giao dịch cụ thể, mang tính

phải chăng, tức tương xứng với lợi ích cảm nhận được trong một bối cảnh cụ thể

Giá cả thị trường là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị trao đổi, hình thành

thông qua quan hệ cung cầu của thị trường, là giá trị trung bình của các mức giá mua bán

cụ thể, được chấp nhận bởi đa số

Giá rao bán

Hình 1.5 Bản đồ giá trị

I.2.3 Đặc điểm của giá cả BĐS

Thị trường BĐS là một trong những thành phần quan trọng của thị trường hàng hóa, nhưng BĐS là hàng hóa đặc biệt, vì vậy giá cả BĐS trong thị trường này có một số điểm khác với giá cả của hàng hóa thông thường

- Giá cả BĐS cao nhất ở khu vực trung tâm và thấp dần khi biên độ tăng lên Có thể biểu diễn theo mô hình sau:

Hình 1.6 Mặt chiếu đứng mô hình giá cả bất động sản lý tưởng

Đây là mô hình giá BĐS lý tưởng “chiếc lồng bàn úp” Tại điểm có vị thế cao nhất, giá cao nhất Càng xa ra giá càng thấp Tuy nhiên, trên thực tế, giá cả BĐS luôn có sự biến động theo không gian và thời gian

- Giá cả thị trường BĐS là điểm cân bằng động theo không gian và thời gian, được hình thành thông qua quan hệ cung cầu về lượng dịch vụ BĐS

Mỗi một khu vực cụ thể có mức vị thế nhất định sẽ có một mức giá xác định, giá

cả mua bán trên thị trường có thể dao động, nhưng luôn xoay quanh mức giá này Vì vậy

mà giá cả thị trường BĐS mang tính ngưỡng Các mức vị thế khác nhau có các mức ngưỡng giá BĐS khác nhau

Khi có sự thỏa thuận và chấp nhận giá cả mua bán, giá này gọi là giá phải chăng Giá phải chăng là giá thị trường khi được đám đông chấp nhận

Ngoài ra cũng có trường hợp mức giá được coi là phải chăng đối với một nhóm người này nhưng lại không được một nhóm người khác chấp nhận, tại đây sẽ hình thành một mức giá mới khác so với mức giá phải chăng đó, giá này được gọi là giá tình huống hay giá cục bộ Giá tình huống này có thể tăng cao hơn so với mức giá trung bình thị trường hay cũng có thể thấp hơn tùy theo mỗi tình huống cụ thể Mặc dù giá này có thể lên xuống nhưng vẫn luôn luôn dao động xung quanh một trục cố định Đây chính là tính ngưỡng của giá BĐS và được thể hiện qua sơ đồ sau:

Hình 1.7 Tính ngưỡng của giá cả bất động sản

Đường giá trị thị trường chính là đường ngưỡng, đường quỹ tích của sự kết hợp tối

ưu giữa hai thành phần chất lượng và vị thế Điểm cân bằng P0 là mức giá cân bằng (mức giá thị trường), PA và PB là giá tình huống, khi giá tăng đến PA thì sẽ không tăng được nữa, lúc này giá có xu hướng trở về mức P0, ngược lại khi giá giảm đến giá trị PB giá sẽ không thể giảm thêm và có chiều hướng tăng lên mức P0, đây chính là do mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận làm kéo căng mặt ngoài dẫn đến mức giá trở về mức cân bằng

- Do thành phần vị thế mà giá trị BĐS trong thực tế có tính phi tuyến, vị thế là yếu

tố chủ đạo tạo ra giá trị BĐS, khi vị thế đột ngột tăng cao thì giá cũng tăng cao, ngược lại giá giảm là do vị thế giảm đột ngột

Hình 1.8 Tính phi tuyến của giá BĐS

Quá trình này là do quá trình trưởng giả hóa hay hoang hóa tạo ra Có nghĩa là, tập trung những người có vị thế cao thì giá cả sẽ tăng đột ngột từ điểm A đến B

Xét trên phương diện khác, ở phân khúc thị trường thấp, một sự thay đổi nhỏ trong

vị thế sẽ tương ứng với những thay đổi lớn hơn nhiều trong chất lượng nhà ở Tại phân khúc thị trường cao cấp, những thay đổi trong chất lượng nhà ở trở nên không đáng kể hoặc không thể thực hiện được Vì vậy mà, tại mức giá nhà thấp hơn, giá trị sử dụng _ do chất lượng nhà ở tạo ra là thành phần chủ đạo, trong khi tại những mức giá nhà cao hơn, giá trị _ thành phần do vị thế tạo ra chiếm ưu thế

Do đó những kì vọng về sự gia tăng vị thế trong tương lai gắn liền với một khu vực, một BĐS hay một phân khúc thị trường BĐS sẽ là nguyên nhân chính dẫn đến sự tăng giá nhanh chóng của giá cả BĐS Sự tăng giá nhanh chóng này lại làm cho những nhà đầu tư thêm tin tưởng hơn vào sự gia tăng giá trị trong tương lai của BĐS hay phân khúc BĐS mà họ theo đuổi Và cứ theo cơ chế này, giá và kì vọng được đẩy lên cao theo

kiểu “kinh tế học cà chua” 3 và từ đó hình thành nên những cơn nóng, sốt của thị trường Những kì vọng này khi được đẩy lên quá mức so với lợi ích tương lai thực tế mà BĐS

mang lại thì “bong bóng BĐS” hình thành Bong bong vỡ khi giá kỳ vọng vượt quá giá trị

thị trường, đưa thị trường trở về với trạng thái ban đầu hay thậm chí kéo thị trường đến trạng thái đóng băng

Có thể nói, vượt qua những giới hạn của lý thuyết cung cầu trong kinh tế học tân

cổ điển và những khiếm khuyết trong kinh tế học hành vi, lý thuyết Vị thế - Chất lượng là chiếc cầu nối, hoàn thiện những khuyết điểm và giải quyết được những “tì vết” của thị trường BĐS nước ta hiện nay

I.3 Vị trí của định giá bất động sản trong hệ thống quản lý nhà nước về thị trường bất động sản

Quản lý Nhà nước về thị trường BĐS là phải kiểm soát được hoạt động và phát triển thị trường BĐS nhằm mục đích cuối cùng là ổn định và phát triển nền kinh tế, giải quyết nhu cầu thiết yếu của người dân Để làm được điều này, Nhà nước cần tạo được

“vốn xã hội” 4 cao Công cụ hiệu quả nhất của nhà nước để làm tăng vốn xã hội, quản lý thị trường BĐS đó là giá đất Giá đất sát với giá thị trường góp phần giải quyết các vấn đề trong bồi thường, giải phóng mặt bằng; bảo đảm lợi ích của Nhà nước trong việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính; hạn chế các giao dịch BĐS không chính thức, Do đó, công tác định giá là biện pháp quan trọng của Nhà nước nhằm phát triển thị trường BĐS

Định giá là một hoạt động thường xuyên được luật pháp thừa nhận ở nhiều nước Dưới góc độ quản lý Nhà nước thì định giá là một công cụ quản lý vĩ mô, góp phần ngăn chặn việc lợi dụng đưa giá trị tài sản chênh lệch quá cao hoặc quá thấp so với thị trường làm thất thoát ngân sách Nhà nước Đây cũng là một dịch vụ có tính chuyên nghiệp trong nền kinh tế thị trường

Định giá BĐS được xác định là một trong những nội dung quan trọng của quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS nhằm mục đích đảm bảo các nguồn thu cho ngân sách Nhà nước đầy đủ, công bằng và ổn định các hình thức thuế, lệ phí mà người sở hữu BĐS phải nộp theo qui định của pháp luật

Vì vậy, Nhà nước cần xây dựng khung pháp lý trong đó xác định rõ ràng các loại BĐS, tài sản thuộc đối tượng phải định giá và phạm vi cần định giá

3 Paul Krugman, Kinh tế học vì sao nên nỗi “Các nhà kinh tế học cà chua”đã chỉ ra rằng một chai nước sốt cà chua 2 quart (đơn vị đo chất lỏng của Anh ) phải được bán với giá gấp đôi chai nước sốt cà chua 1 quart,” rồi đi đến kết luận rằng thị trường nước sốt cà chua hoàn toàn hiệu quả

4 Paul Krugman, Sự trở lại của kinh tế học suy thoái “Vốn xã hội” là niềm tin hay lòng tin của tập hợp nhiều cá nhân trong xã hội Người dân, hay nhà đầu tư sẽ không muốn giao dịch hay đầu tư vào thị trường khi mà lòng tin của

họ về sự an toàn và đảm bảo cho tài sản của họ bị suy giảm

I.4 Định giá bất động sản

I.4.1 Khái niệm định giá bất động sản

Theo điều 4, Luật Kinh doanh BĐS của Việt Nam: “Định giá BĐS là họat động tư

vấn, xác định giá của một BĐS cụ thể tại một thời điểm xác định”

Định giá BĐS là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật Hoạt động định giá BĐS hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường BĐS

Đối với Nhà nước, vai trò của công tác định giá BĐS là vô cùng quan trọng Vì vậy, để xác định được chính xác giá cả BĐS phải căn cứ vào nguyên tắc định giá, cân nhắc đầy đủ các yếu tố ảnh hưởng đến giá cả BĐS và áp dụng phương pháp định giá một

cách hợp lý

1.4.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá cả bất động sản

Như đã biết, giá cả BĐS được hình thành thông qua quan hệ cung cầu trên thị trường Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy lên cao; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu

tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như “độc quyền”,

“đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh”, hoặc xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước hay đặc điểm tâm lý của người Việt Nam, Có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS Tuy nhiên, vì BĐS có hai thuộc tính cơ bản là thuộc tính tự nhiên và thuộc tính xã hội Vì vậy, các yếu tố ảnh hưởng đến giá cả BĐS cũng không nằm ngoài hai nhóm thuộc tính trên

- Trong đó, nhóm yếu tố phản ánh vị thế xã hội BĐS bao gồm: vị trí BĐS, độ rộng đường/hẻm, nền đường/hẻm, chiều sâu hẻm, khả năng kinh doanh, khoảng cách tới trung tâm, quy hoạch,

- Và nhóm yếu tố phản ánh chất lượng vật lý của BĐS bao gồm: DTKV, chiều dài khu đất, chiều rộng khu đất, DTXD, số tầng cao xây dựng, cấp nhà, năm xây dựng,

Một khi đã xem xét tất cả các yếu tố trên mà vẫn còn có sự sai lệch ta có thể kết luận là do những tình huống đặc biệt dẫn đến giá cả BĐS có sự sai lệch và gọi đó là giá tình huống

I.4.3 Các nguyên tắc định giá bất động sản

Khi tiến hành định giá, đầu tiên cần nắm vững nguyên tắc cơ bản của định giá BĐS, lấy đó làm kim chỉ nam, phân tích cẩn thận các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả BĐS,

sử dụng một cách linh hoạt các phương pháp định giá BĐS nhằm xác định giá cả BĐS một cách chính xác Theo Tiêu chuẩn 06-TCTĐGVN, có 11 nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động định giá:

 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản

 Nguyên tắc cung - cầu

Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đó trên thị trường Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản

 Nguyên tắc thay đổi

Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành nên giá trị của nó Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị

 Nguyên tắc thay thế

Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm

 Nguyên tắc cân bằng

Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để tài sản đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích xem liệu đã đạt tới sự cân bằng như vậy hay không

 Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm

Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định, sau

đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm dần

 Nguyên tắc phân phối thu nhập

Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này Nếu việc phân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai

 Nguyên tắc đóng góp

Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu

 Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai

Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị

I.4.4 Các phương pháp định giá bất động sản

1.4.4.1 Các phương pháp định giá thường được áp dụng hiện nay

1) Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của một thửa đất có liên quan mật thiết với giá trị của các thửa đất tương tự đã được chuyển nhượng trên thị trường

Tuy nhiên, trên thực tế, không thể có hai BĐS giống hệt nhau ở tất cả các yếu tố

Vì vậy, không thể áp đặt một cách máy móc giá bán của một BĐS này cho một BĐS khác, cho dù chúng có rất nhiều điểm giống nhau Người ta có thể khắc phục vấn đề này bằng cách sử dụng giá bán trên thị trường của những BĐS so sánh tương tự với BĐS cần định giá để xác định giá trị cho những BĐS chủ thể cần định giá bằng cách điều chỉnh cộng thêm hoặc trừ bớt trên giá bán của BĐS so sánh

Phương pháp so sánh có những hạn chế nhất định: kết quả định giá phụ thuộc rất nhiều vào kinh nghiệm và kiến thức của người định giá, cần phải có các giao dịch trên thị trường và các thông tin này mang tính lịch sử

2) Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí dựa trên cơ sở lập luận là một người mua tiềm năng có đầy đủ thông tin hợp lý sẽ không bao giờ trả giá cho một tài sản lớn hơn chi phí bỏ ra để mua một tài sản hoặc một công trình có cùng một sự lợi ích tương đương

Công thức:

Giá BĐS = Giá đất + Chi phí xây dựng mới – Lượng khấu hao tích lũy

Hạn chế của phương pháp này tương tự như hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp vì thông tin phải dựa vào sự thu thập trên thị trường Thêm vào đó, không phải chi phí nào cũng bằng giá trị và tạo ra giá trị

3) Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập là phương pháp ước tính giá thị trường hiện tại của một thửa đất, dựa trên các thu nhập mà thửa đất đó sẽ mang lại hoặc có khả năng sẽ mang lại trong tương lai

Quá trình chuyển đổi một dòng thu nhập trong tương lai thành giá trị vốn hiện tại được gọi là quá trình vốn hóa và thể hiện qua công thức:

Giá trị vốn = Thu nhập ròng/Tỷ suất vốn hóa

Phương pháp này có thể đạt được độ chính xác cao khi có đủ thông tin và các khoản thu nhập có thể dự báo trước có độ tin cậy cao nhưng kết quả chịu nhiều ảnh hưởng của các yếu tố chủ quan

4) Mô hình định giá đất theo tuyến đường

Những phương pháp định giá giới thiệu trên được sử dụng định giá BĐS đơn lập Trong trường hợp cần xác định giá trị cho hàng loạt BĐS phục vụ cho mục đích quản lý của nhà nước (thu thuế đối với người sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất, giá trị đất cho thuê,…) thì những phương pháp trên sẽ vấp phải khó khăn về nhân lực và kinh phí thực hiện Như vậy, cần có mô hình định giá đất hàng loạt phục vụ cho các mục đích quản lý

của Nhà Nước Phương pháp định giá hàng loạt đang được áp dụng hiện nay là phương pháp định giá đất theo tuyến Phương pháp này định giá các thửa đất trên cùng một tuyến đường xác định

Công thức tính toán thông thường của phương pháp định giá theo tuyến là:

G = G tđ x d % X S x t

Trong đó:

G: Giá thửa đất Gtđ: Giá tuyến đường d%: Tỷ lệ phần trăm chiều sâu S: Diện tích thửa đất

t: Mức hiệu chỉnh các điều kiện khác

I.4.4.2 Phương pháp định giá ứng dụng lý thuyết Chất lượng –Vị thế

Là phương pháp định giá BĐS hàng loạt được đưa ra từ phương trình hồi quy hai nhóm biến số CL và VN với độ tin cậy nhất định (từ 90 – 95%)

Các biến số của hàm hedonic có thể thực hiện bằng 2 cách (ít nhất là 150 mẫu):

- Tổ chức khảo sát hiện trạng mua bán BĐS trong một khu vực nhất định

- Sử dụng số liệu lưu trữ về mua bán BĐS

Phương pháp này hỗ trợ cho các phương pháp định giá truyền thống, mang tính khách quan và khoa học cao Tuy nhiên, kết quả phụ thuộc vào mẫu đại diện, mẫu càng mang tính đại diện cao thì mức độ chính xác càng lớn Bên cạnh đó, kết quả hàm hồi quy còn bị ảnh hưởng bởi hệ số nhiễu (đại diện cho những rủi ro không kiểm soát được đồng thời cũng đại diện cho những biến mà cả về mặt khách quan lẫn chủ quan đều không thể

và không nên đưa vào mô hình) Giá trị của hệ số nhiễu càng tiệm cận 0 thì kết quả hồi quy càng sát với giá thị trường

I.5 Xây dựng hệ số điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Thực tế, trong các phương pháp định giá hiện nay, phương pháp so sánh trực tiếp

là phương pháp được sử dụng phổ biến nhất Là một phương pháp định giá độc lập thích hợp cho việc định giá những BĐS mà giao dịch là phổ biến, phương pháp so sánh còn là đầu vào cho các phương pháp định giá khác

Khi thực hiện phương pháp so sánh trực tiếp, sau khi đã thu thập, xử lý các thông tin, số liệu và lựa chọn được các BĐS tương tự với các BĐS định giá, để đưa ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi tài sản so sánh cần tiến hành phân tích, xác định các yếu tố khác biệt ảnh hưởng đến giá của BĐS định giá Từ đó, xây dựng các HSĐC các yếu tố khác biệt đó

 Xây dựng HSĐC các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất bằng phương pháp truyền

thống :

Xây dựng HSĐC các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, cần phải thực hiện việc phân tích định lượng (phân tích theo số lượng) Bao gồm phân tích theo cặp, phân tích thống

kê, phân tích hồi qui, phân tích chi phí v.v… tìm ra mức điều chỉnh là số tiền hoặc tỷ lệ phần trăm (%)

Trong đó, cách phổ biến nhất mà các định giá viên thường sử dụng là phương pháp phân tích định lượng - phân tích theo cặp Cách xây dựng hệ số theo phương pháp này là :

- Chọn n cặp (ít nhất là 3 cặp) mẫu BĐS có một yếu tố khác nhau : diện tích hoặc vị trí hoặc pháp lý,… còn các yếu tố khác ảnh hưởng tới giá trị BĐS là tương tự giống nhau (cố định chúng về mức độ ảnh hưởng)

- Xử lý giá các BĐS đã được lựa chọn theo phương pháp chi phí để tính ra đơn giá đất của các BĐS đã chọn

- Lấy hệ số của từng cặp bằng công thức : Hệ số = đơn giá đất BĐS so sánh 1/ đơn giá đất BĐS so sánh 2

- Tính HSĐC một yếu tố khác biệt bằng cách lấy giá trị trung bình cộng của n hệ số vừa tìm được

HSĐC 1 yếu tố khác biệt = (hệ số 1 + hệ số 2 +…+ hệ số n)/n

- Lần lượt tính các HSĐC còn lại từ những thông tin thu thập được

Tuy nhiên phương pháp này gặp một vài hạn chế :

- Không xác định và đánh giá được tương quan giữa các yếu tố ảnh hưởng Vì vậy, một số yếu tố ảnh hưởng lại bị bỏ sót, không được điều chỉnh

- Trong một số trường hợp, định giá viên bằng kinh nghiệm và suy nghĩ chủ quan của mình để đưa ra các HSĐC

Với hạn chế như trên, cách xây dựng HSĐC các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất có

Quy trình thực hiện theo phương pháp này như sau:

- Thu thập kết quả khảo sát hiện trường theo mẫu phiếu điều tra (đề tài thực hiện điều tra 94 mẫu phiếu)

- Xử lý các thông tin, số liệu thu thập được phù hợp với nội dung nghiên cứu

- Chạy phần mềm DTREG để xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố và phân tích Cây quyết định Dựa trên mô hình Cây quyết định từ đó xác định HSĐC các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Phương pháp thực hiện cụ thể sẽ được trình bày rõ hơn trong kết quả nghiên cứu

1.6 Giới thiệu phần mềm DTREG và mô hình hồi quy Cây quyết định

1.6.1 Giới thiệu khái quát về phần mềm DTREG

DTREG là chương trình phân tích thống kê mạnh, phát sinh cây quyết định phân lớp, hồi quy và mô hình SVM (Support Vector Machine) để mô tả mối liên hệ dữ liệu, có thể sử dụng để dự đoán giá trị cho sự khảo sát tương lai

DTREG chấp nhận tập hợp dữ liệu chứa một số dòng với một cột cho mỗi biến Một trong các biến là biến kết quả (Target variable), giá trị của nó được mô hình và được

dự đoán như là một hàm của biến dự báo (Predictor variable)

DTREG chấp nhận dữ liệu text cũng như dữ liệu số Phân tích giá trị và phát sinh một mô hình hồi quy (cho các biến số) và phân lớp (đối với các biến text), chỉ cách tốt nhất để dự đoán giá trị cho biến kết quả trên nền tảng là giá trị biến dự báo với số lượng các biến khá lớn và các dòng không hạn chế

DTREG cung cấp những phương pháp mô hình trạng thái nghệ thuật tốt nhất bao gồm những mô hình Cây quyết định như cây đơn cổ điển Single Decision Tree, hay TreeBoost, Decision Tree Forest DTREG cũng có thể phát sinh mô hình SVM và Logistic Regression

Ngoài ra DTREG còn có một số tính năng ưu việt như: tự động tỉa (pruning) cây

để quyết định kích thước tối ưu của cây, chia thay thế (Surrogate splitters) cho dữ liệu thiếu, đối với mô hình Single Decision tree có thể quan sát trực quan mô hình, chuyển đổi ngôn ngữ dữ liệu để chuyển đổi biến, tạo các biến mới và chọn những trường hợp bao gộp trong phân tích, cho điểm những giá trị dự đoán để dự báo cho biến kết quả, phát sinh sourde code tính điểm để tính toán giá trị dự báo Thư viện DTREG COM có thể được gọi

từ chương trình ứng dụng để tính toán dự báo giá trị biến kết quả sử dụng cây quyết định phát sinh bởi DTREG

Bằng cách áp dụng phương thức đúng với vấn đề, người phân tích sử dụng DTREG sẽ có thể làm cho phù hợp hoặc vượt quá khả năng dự báo của chương trình mô hình hóa Những chuấn đánh giá (Benchmarks) đã chứng tỏ những phương pháp này có hiệu quả cao để phân tích và mô hình nhiều kiểu dữ liệu

1.6.2 Mô hình hồi quy Cây quyết định

Khi dữ liệu được đưa vào để dự báo giá đất, DTREG sẽ tiến hành xây dựng mô hình hồi quy Cây quyết định theo yêu cầu với những thuộc tính đã được khai báo Theo

đó, Cây quyết định được thiết lập là một cấu trúc phân cấp thành những tập con tách rời, được bắt đầu bằng nút gốc đến các nút nội bộ và cuối cùng là nút lá Các nút trong Cây quyết định biểu diễn cho một sự kiểm tra trên một thuộc tính nào đó, mỗi giá trị có thể có của thuộc tính đó tương ứng với một nhánh của cây Các nút lá thể hiện sự phân loại của các ví dụ thuộc nhánh đó hay chính là giá trị của thuộc tính phân loại

Việc quyết định quy mô của cây có khả năng dự báo một cách chính xác và tổng quát được lập luận “giả thuyết có khả năng nhất là giả thuyết đơn giản nhất thống nhất với tất cả các quan sát” Có thể nói, trong trường hợp này, tính gọn của mô hình là một yếu tố nên được cân nhắc: “as brief as possible” (FULLBRIGHT Economics Teaching

Program)-“càng gọn càng tốt cho đến khi nó tỏ ra bất hợp lý thì thôi” ( Lý Hưng Thành, 2007)

1.6.3 So sánh hồi quy tuyến tính và mô hình Cây quyết định

1) Cơ sở toán học:

Phân tích hồi quy là nghiên cứu sự phụ thuộc của một biến (biến phụ thuộc hay còn gọi là biến được giải thích) vào một hay nhiều biến khác (biến độc lập hay còn gọi là biến giải thích) với ý tưởng cơ bản là ước lượng (hay dự đoán) giá trị trung bình của biến phụ thuộc trên cơ sở các giá trị đã biết của biến độc lập

 Hồi quy tuyến tính:

3 2 2 1 1

1

2 n ( i i k ki)

i i n

 Mô hình Cây quyết định:

Việc xây dựng Cây quyết định được thực hiện dựa trên phép đo tính thuần nhất (hay ngược lại là mức độ hỗn loạn_entropy) của một tập hợp

Có hai độ đo thường dùng để lựa chọn thuộc tính:

+ Độ lợi thông tin (Information Gain): đo mức độ hỗn loạn của thông tin Tại mỗi

cấp, cây được phân nhánh theo thuộc tính có độ lợi thông tin lớn nhất (hay nói cách khác tối thiểu hóa mức độ hỗn loạn của thông tin)

Khi đó, với S : số lượng tập dữ liệu

Si : số các mẫu của S nằm trong lớp Ci với i = {1, …, m}

thì thông tin cần biết để phân lớp một mẫu:

- Thuộc tính A có các giá trị {a1,a2, …,an} Dùng thuộc tính A để phân chia tập dữ liệu thành n tập con {S1, S2,…,Sn}

Sij: số mẫu của lớp Ci thuộc tập con Sj (A = aj)

+ Entropy của thuộc tính A:

s

s s

s , ,s

+ Độ lợi thông tin dựa trên phân nhánh bằng thuộc tính A:

+ Chỉ số Gini (Gini Index): trái với Gain, Gini đo độ “không trong suốt” của thông

tin, phép chia được chọn là phép chia có chỉ số Gini thấp nhất

Với p (j/t) là tần suất của lớp j trong nút t, chỉ số Gini của nút t được tính như sau:

Khi phân chia nút p thành k nhánh, chất lượng của phép chia được tính bằng:

Trong đó: n i là số mẫu trong nút i

n là số mẫu trong nút p

 Hai độ đo Gain và Gini được dùng cho mô hình phân lớp (biến kết quả là biến rời rạc) Đối với mô hình hồi quy (biến kết quả là biến liên tục), việc xây dựng Cây quyết định lại dựa vào phương pháp bình phương bé nhất (Least Squares) Phép tách được thực hiện sao cho tổng phương sai của các dòng trong mỗi node so với giá trị trung bình mỗi node là bé nhất Như vậy, xét cho cùng, tuy với cách thức khác nhau, nhưng về bản chất vấn đề, các phương pháp đều nhằm tối thiểu hóa sự hỗn loạn, và tối đa hóa độ lợi thông tin

2) Khả năng ứng dụng trong dự báo giá BĐS:

 Hồi quy tuyến tính:

- Dự báo giá BĐS từ các biến liên tục như: diện tích, tầng cao, khoảng cách đến trung tâm…, mà không chấp nhận các biến định tính như: khả năng kinh doanh, pháp lý…

- Chấp nhận dữ liệu kiểu số, không chấp nhận kiểu dữ liệu text

- Kết quả là một hàm số Để tính toán giá trị của một BĐS phải đưa các giá trị của các biến độc lập vào hàm và tính toán, đôi khi phức tạp

- Sự tương quan giữa các biến không được thể hiện rõ, không thể hiện rõ tầm quan trọng của các biến

- Hàm hồi quy tuyến tính tổng thích hợp cho những nghiên cứu nhằm khái quát hóa tình hình thị trường

 Hồi quy Cây quyết định:

- Dự báo giá nhà từ các biến liên tục và rời rạc Do đó mở ra khả năng nghiên cứu chính xác hơn ảnh hưởng của nhiều yếu tố định tính như đã nêu trên đến giá BĐS

), ,(

n j

mj

s

s s

s , , s , I(s

2

) ( 1

) (

j

t p t

- Chấp nhận dữ liệu kiểu số và kiểu text Các yếu tố định tính không phải chuyển sang kí hiệu bởi một dữ liệu dạng số để đưa vào phân tích

- Kết quả là một mô hình trình bày dữ liệu một cách dễ hiểu, rõ ràng, logic Việc

dự báo giá của một BĐS không cần tính toán

- Cây quyết định xử lý được sự tương tác giữa các biến: tự động phân phối những tương tác này bằng cách chia những trường hợp và phân tích mỗi nhóm một cách riêng biệt

- Cây quyết định nhận ra những biến quan trọng, tạo nên sự khác biệt lớn về giá của các BĐS

- Cây quyết định phân tách thị trường thành những nhóm nhỏ, cụ thể, cá biệt, thích hợp trong những nghiên cứu đặc điểm của các phân khúc thị trường khác nhau

1.7 Giới thiệu khái quát về huyện Thuận An, tỉnh Bình Dương

Huyện Thuận An được thành lập từ năm 1976 trên cơ sở xác nhập huyện Lái Thiêu

và huyện Dĩ An trực thuộc tỉnh Sông Bé Đến 6/11/1996 tỉnh Sông Bé được đổi tên thành tỉnh Bình Dương, huyện Thuận An trở thành huyện trực thuộc tỉnh Bình Dương

Tháng 8 năm 1999 huyện Thuận An được chia tách theo Nghị định số 58/1999/NĐ-

CP của Chính Phủ thành 2 huyện Thuận An và

- Phía Đông giáp huyện Dĩ An

- Phía Tây giáp Thị xã Thủ Dầu Một

- Phía Nam giáp huyện Hóc Môn (TP.HCM)

- Phía Bắc giáp huyện Tân Uyên và thị Xã Thủ Dầu Một

Hình 1.9 Bản đồ hành chính huyện Thuận An

Huyện Thuận An có 10 đơn vị hành chính gồm 2 thị trấn và 8 xã với tổng diện tích là 8369,21 ha

Bảng 2.1 Diện tích tự nhiên của huyện Thuận An theo đơn vị hành chính

STT Đơn vị hành chính tự nhiên (ha) Diện tích Tỷ lệ (%)

(Nguồn: Phòng Tài Nguyên Môi Trường huyện Thuận An)

- Huyện Thuận An có vị trí địa lý thuận lợi, là cầu nối giữa thành phố Hồ Chí Minh

và thị xã Thủ Dầu Một, nằm gọn trong vùng tam giác chiến lược trọng điểm kinh tế phía Nam: thành phố Hồ Chí Minh – thành phố Biên Hòa – thị xã Thủ Dầu Một Đây là vùng kinh tế năng động nhất cả nước

- Địa hình ở huyện tương đối thấp, bằng phẳng; đất nâu vàng và đất xám chiếm tỷ

lệ cao, nền đất cứng, nghèo dinh dưỡng, thoát nước hợp lý, thích hợp cho xây dựng, phát triển các công trình dân dụng và công nghiệp, không thích hợp cho sản xuất nông nghiệp

- Khí hậu hai mùa rõ rệt, đôi lúc gây khó khăn cho hoạt động sản xuất nông nghiệp của người dân nhưng tương đối ôn hòa, hiếm thiên tai Nguồn nước ngầm và nước mặt dồi dào, đủ cung cấp cho sản xuất và sinh hoạt

- Hệ thống sông rạch phát triển, tạo nhiều phong cảnh đẹp, có thể hình thành các khu du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, phục vụ nhu cầu của dân cư thành phố và các vùng lân cận

Với các điều kiện tự nhiên thuận lợi trên đã làm phân hóa cơ cấu kinh tế của huyện theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa Nền kinh tế tăng trưởng cao Sản xuất công nghiệp phát triển nhanh thúc đẩy các ngành khác phát triển Do vậy, huyện Thuận An là một địa bàn rất quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng của tỉnh

1.8 Nội dung, phương pháp, quy trình nghiên cứu

1.8.1 Nội dung nghiên cứu

Để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở và ứng dụng mô hình hồi quy Cây quyết định phục vụ công tác định giá cần thực hiện những nội dung nghiên cứu cụ thể sau:

- Thứ nhất, tìm hiểu tình hình phát triển kinh tế xã hội của huyện Thuận An, tỉnh

Bình Dương, hiện trạnh nhà ở, tình hình sử dụng đất, thực trạng thị trường BĐS hiện nay, tình hình cung cầu BĐS Từ đó đưa ra nhận xét khái quát sự phát triển của thị trường BĐS

- Thứ hai, xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và phân tích sự phù hợp của

mô hình Cây quyết định đối với địa bàn nghiên cứu được xây dựng trên phần mềm DTREG

- Thứ ba, ứng dụng mô hình hồi quy Cây quyết định trong việc dự báo giá đất và

xác định HSĐC các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

- Thứ tư, nhận xét sự ảnh hưởng của yếu tố cấp đường đến giá đất và việc xây dựng

bảng giá đất của địa phương hiện nay dựa vào cấp đường

1.8.2 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp nghiên cứu tài liệu: thu thập, kế thừ những công trình nghiên cứu, tài liệu, các khái niệm, quy luật về BĐS và thị trường BĐS đã có sẵn từ trước để đưa ra những nhận định và giải pháp nhằm giải quyết vấn đề nghiên cứu

- Phương pháp điều tra: sử dụng phương pháp phỏng vấn trực tiếp hộ gia đình để thu thập thông tin theo mẫu phiếu được thiết kế phù hợp

- Phương pháp thống kê: từ số liệu thu thập được, tiến hành xử lý, thống kê theo những tiêu chí thích hợp

- Phương pháp toán thống kê: bằng cách chạy phần mềm DTREG, xác định các yếu

tố ảnh hưởng đến giá đất ở huyện Thuận An

- Phương pháp phân tích - tổng hợp: phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

- Phương pháp chuyên gia: tham khảo ý kiến những người trong lĩnh vực BĐS

1.8.3 Quy trình nghiên cứu

- Tìm hiểu tình hình phát triển kinh tế xã hội của, tình hình thị trường BĐS huyện Thuận An hiện nay

- Lựa chọn và tiến hành điều tra tại trên địa bàn huyện theo mẫu phiếu điều tra đã được xây dựng bao gồm các thông tin cần thiết phục vụ cho quá trình nghiên cứu

- Từ giá rao bán của chủ BĐS, tiến hành điều chỉnh và tính toán ra giá đất/m2 theo phương pháp chi phí

- Xác định các biến đầu vào và chạy phần mềm DTREG

- Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

- Ứng dụng mô hình Cây quyết định: dự báo giá đất, xác định HSĐC các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất như đã phân tích

PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

II.1 Khái quát về tình hình kinh tế - xã hội huyện Thuận An, tỉnh Bình Dương

Thuận An là huyện nằm trong vùng quy hoạch định hướng phát triển theo Quyết định số 589/QĐ – TTg ngày 22/05/2008 của Thủ tướng Chính phủ “Về Quy hoạch xây dựng Vùng Tp.HCM đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030” nhằm giảm áp lực dân số và xây dựng khu vực trung tâm Tp.HCM Bên cạnh đó, theo Quyết định 3123/QĐ – UBND, Thuận An sẽ trở thành đô thị loại III vào năm 2015, loại II năm 2020 và loại I vào sau năm 2020 – trở thành Quận trong Thành phố Bình Dương đô thị loại I

Từng bước phấn đấu hoàn thành các mục tiêu trên, tình hình kinh tế - xã hội của huyện Thuận An được thể hiện qua các chỉ tiêu sau:

II.1.1 Dân số

Tính đến cuối năm 2009, huyện Thuận An có 376.948 ngàn người, chiếm 27,6% dân số toàn tỉnh với dân số vùng nội thị chiếm 93,54%, ngoại thị chiếm 6,56% Tổng số

hộ dân cư là 127.669 hộ, bình quân 2,95 người/hộ Tỷ lệ phát triển dân số trung bình

6,36%/năm giai đoạn 2003 - 2009, trong đó tỷ lệ tăng dân số tự nhiên chỉ khoảng 1,05%, còn lại là tăng cơ học Mật độ dân số trung bình là 4.504 người/km2

Trong những năm qua, huyện đã đạt được nhiều thành tựu đáng kể, sự mở rộng sản xuất công nghiệp, dịch vụ đã thu hút lao động từ nhiều vùng khác chuyển đến làm việc và sinh sống Do đó, huyện có cơ cấu dân số trẻ, tỷ lệ tăng dân số khá cao (6,36%), tỷ lê tăng

cơ học là cao (5,31%) Bên cạnh đó, do thực hiện tốt công tác kế hoạch hóa gia đình nên

tỷ lệ sinh và tỷ lệ tăng dân số tự nhiên của huyện vẫn giữ được ở mức tương đối thấp (1,05%) Tuy nhiên, trong tương lai tốc độ này sẽ có xu hướng giảm dần do thu hút đầu tư ngành công nghiệp có xu hướng điều chỉnh giảm để phát triển thương mại dịch vụ