Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức trong khu kinh tế nghi sơn, tỉnh thanh hóa

Do đó, việc xem xét thực trạng của công tác giaođất, cho thuê đất đối với các tổ chức là việc làm cần thiết trong giai đoạn hiệnnay nhằm tìm ra những khó khăn, tồn tại, khắc phục kịp thờ

TRỊNH TRUNG DŨNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO THUỂ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC TỔ CHỨC TRONG KHU KINH

TẾ NGHI SƠN, TỈNH THANH HÓA

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2018

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.T.S Phan Đình Binh

Thái Nguyên - 2018

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quảnghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từngdùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đãđược cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc

Thái Nguyên, ngày 10 tháng 10 năm 2018

Tác giả luận văn

Trịnh Trung Dũng

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đãnhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, độngviên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và

biết ơn sâu sắc PGS TS Phan Đình Binh đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều

công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thựchiện đề tài

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Phòng đào tạo,Khoa Quản lý Tài nguyên Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tìnhgiúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ Phòng Quản lý Tàinguyên và Môi Trường - Ban Quản lý Khu kinh tế Nghi Sơn và các Khu côngnghiệp tỉnh Thanh Hóa đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trìnhthực hiện đề tài

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạomọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôihoàn thành luận văn./

Thái Nguyên, ngày 10 tháng 10 năm 2018

Học viên

Trịnh Trung Dũng

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT v

DANH MỤC CÁC BẢNG vi

DANH MỤC CÁC HÌNH vii

MỞ ĐẦU 1

1 Đặt vấn đề 1

2 Mục tiêu của đề tài 1

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 2

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 3

1.1 Cơ sở lý luận về giao đất, cho thuê đất 3

1.2 Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất đối với đối tượng sử dụng đất là tổ chức 8

1.3 Các chính sách về giao đất, cho thuê đất đối với đối tượng sử dụng là các tổ chức ở một số nước trên Thế giới và bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam 12

1.3.1 Chính sách về giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức ở một số nước trên Thế giới 12

1.3.2 Bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam 16

1.4 Một số vấn đề về chính sách phát triển KCN, KCX, KKT 17

CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 27

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 27

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 27

2.2 Thời gian và địa điểm nghiên cứu 27

2.3 Nội dung nghiên cứu 27

2.4 Phương pháp nghiên cứu 28

2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp 28

2.4.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp 28 2.4.3 Phương pháp tổng hợp, xử lý, phân tích số liệu và biểu đạt kết quả .29

CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 30

3.1 Tổng quan về Khu kinh tế Nghi Sơn 30

3.1.1 Quy hoạch phát triển KKT 30

3.1.2 Đánh giá chung về Khu kinh tế Nghi Sơn 32

3.2 Đánh giá thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất trong Khu kinh tế Nghi Sơn 39

3.2.1 Thẩm quyền, trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất 39

3.2.2 Đánh giá thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất trong Khu kinh tế Nghi Sơn theo thời gian 42

3.2.3 Đánh giá thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất tại KKT Nghi Sơn theo đối tượng tổ chức 47

3.2.4 Đánh giá thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất tại KKT Nghi Sơn theo hình thức trả tiền 52

3.2.5 Đánh giá thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất tại KKT Nghi Sơn theo mục đích sử dụng 55

3.3 Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất tại KKT Nghi Sơn theo ý kiến tổ chức 59

3.3.1 Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất tại KKT Nghi Sơn theo ý kiến tổ chức được giao đất, thuê đất 59

3.3.2 Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất tại KKT Nghi Sơn theo ý kiến cán bộ làm công tác giao đất, cho thuê đất .60

3.3.3 Ý kiến nhận xét của các tổ chức và cán bộ về công tác giao đất, cho thuê đất trong KKT Nghi Sơn 66

3.4 Khó khăn, tồn tại và giải pháp khắc phục công tác giao đất, cho thuê đất trong KKT Nghi Sơn 69

3.4.1 Khó khăn, tồn tại 69

3.4.2 Giải pháp 70

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 72

1 Kết luận 72

2 Kiến nghị 73

TÀI LIỆU THAM KHẢO 75

QLĐĐ: Quản lý đất đai

UBND: Ủy ban nhân dân

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 Thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất tại KKT Nghi Sơn từ

năm 2010 đến năm 2013 43

Bảng 3.2 Thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất tại KKT Nghi Sơn từ năm 2014 đến năm 2018 46

Bảng 3.3 Thực trạng doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất tại KKT Nghi Sơn 47

Bảng 3.4 Thực trạng doanh nghiệp có vốn đầu tư trong nước thuê đất tại Khu kinh tế Nghi Sơn 49

Bảng 3.5 Thực trạng tổ chức thuê đất trả tiền 1 lần 52

Bảng 3.6 Thực trạng tổ chức thuê đất trả tiền hàng năm 53

Bảng 3.7 Kết quả giao đất cho các tổ chức 55

Bảng 3.8 Kết quả cho tổ chức thuê đất trên địa bàn Khu kinh tế Nghi Sơn giai đoạn 2010 - 2018 56

Bảng 3.9: Tổng hợp ý kiến các tổ chức đánh giá công tác giao đất, thuê đất tại KKT Nghi Sơn 59

Bảng 3.10: Tổng hợp ý kiến của cán bộ làm công tác giao đất, thuê đất tại KKT Nghi Sơn, tỉnh Thanh Hóa 61

Bảng 3.11: Các tổ chức vi phạm chậm đưa đất vào sử dụng, chậm tiến độ bị thu hồi lại đất 63

Bảng 3.12: Các tổ chức không cấp GCNQSD đất 64

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1: Quy hoạch chung Khu kinh tế Nghi Sơn 29Hình 3.2: Tổ chức thuê các khu đất giai đoạn 2010 đến 2018 46Hình 3.3: Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất giai đoạn từ

2010 đến 2018 48Hình 3.4: Doanh nghiệp có vốn đầu tư trong nước thuê đất giai đoạn từ

2010 đến 2018 50Hình 3.5: Diện tích đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và doanh

nghiệp có vốn đầu tư trong nước thuê giai đoạn từ 2010 đến 2018 51

Hình 3.6: Diện tích thuê đất trả tiền 1 lần giai đoạn từ 2010 đến 2018 53Hình 3.7: Diện tích thuê đất trả tiền hàng năm qua giai đoạn 2010-2018 54Hình 3.8: Số tổ chức thuê đất trả tiền 1 lần và số tổ chức thuê đất trả tiền

hàng năm giai đoạn từ 2010 đến 2018 54Hình 3.9: Số tổ chức thuê đất sản xuất kinh doanh và đất thương mại dịch

vụ giai đoạn từ 2010 đến 2018 57Hình 3.10: Diện tích thuê đất giai đoạn từ 2010 đến 2018 58Hình 3.11: Ý kiến đánh giá của tổ chức và cán bộ về sự phối hợp thực hiện

thủ tục giao đất, cho thuê đất 67Hình 3.12 Ý kiến đánh giá của tổ chức và cán bộ về thời gian thực hiện thủ

tục giao đất, cho thuê đất 68

MỞ ĐẦU

1 Đặt vấn đề

Đất đai đặc biệt quan trọng đối với mỗi con người, đối với mỗi thời kỳ lịch

sử, đối với sự phát triển và trường tồn của đất nước Cha ông ta đã đổ bao côngsức để tiến hành sự nghiệp mở mang bờ cõi, gìn giữ vẹn toàn non sông đất nước.Đất đai càng trở nên đặc biệt quan trọng khi nước ta tiến hành sự nghiệp côngnghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập kinh tế quốc tế

Do đó, nhu cầu sử dụng đất đối với các đơn vị, tổ chức để thực hiện các dự

án đầu tư cũng tăng cao, góp phần thúc đẩy nền kinh tế, hiệu quả sử dụng đấtđược tăng lên Nhưng làm thế nào để sử dụng đất một cách hiệu quả, hợp lý,khoa học đòi hỏi công tác giao đất, cho thuê đất phải bảo đảm hài hòa đượcquyền lợi và lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất đã và đang

là một vấn đề rất được quan tâm trong cả nước nói chung và Khu kinh tế NghiSơn, tỉnh Thanh Hóa nói riêng Do đó, việc xem xét thực trạng của công tác giaođất, cho thuê đất đối với các tổ chức là việc làm cần thiết trong giai đoạn hiệnnay nhằm tìm ra những khó khăn, tồn tại, khắc phục kịp thời để đáp ứng nhu cầu

sử dụng của các đối tượng sử dụng đất và đưa ra các giải pháp khắc phục sao choquản lý đất đai đạt hiệu quả tốt nhất Xuất phát từ những lý do trên, học viên tiến

hành nghiên cứu, thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất

đối với các tổ chức trong Khu kinh tế Nghi Sơn, tỉnh Thanh Hóa” làm luận

văn tốt nghiệp

2 Mục tiêu của đề tài

- Đánh giá về thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất tại Khu kinh tếNghi Sơn tỉnh Thanh Hóa

- Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất tại Khu kinh tế Nghi Sơn tỉnhThanh Hóa theo ý kiến của tổ chức và cán bộ quản lý

- Xác định, tồn tại và giải pháp khắc phục công tác giao đất, cho thuê đất tạiKKT Nghi Sơn, tỉnh Thanh Hóa

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

3.1 Ý nghĩa khoa học

- Hoàn thiện kiến thức đã được giảng dậy trong nhà trường cho bản thân,tiếp cận được thực tiễn những thuận lợi, khó khăn trong công tác giao đất, chothuê đất

- Tìm hiểu và nắm vững những quy định của pháp luật đất đai về giao đất,cho thuê đất theo Luật Đất đai 2013 và các văn bản dưới luật từ Trung ương đếnđịa phương về công tác giao đất, cho thuê đất

3.2 Ý nghĩa thực tiễn

Kiến nghị và đề xuất với các cơ quan, cấp có thẩm quyền các giải phápnhằm đẩy mạnh công tác giao đất, cho thuê đất cho tổ chức để công tác quản lýđất đai tại địa phương ngày càng tốt hơn

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận về giao đất, cho thuê đất

Sở hữu toàn dân về đất đai và giao đất, cho thuê đất

Hiện nay, Luật Đất đai năm 2013 về cơ bản vẫn kế thừa Luật Đất đai 2003

về hình thức giao đất, cho thuê đất nhưng cũng có nhiều đổi mới trong công tácgiao đất, cho thuê đất Một trong những điểm mới đáng chú ý là thu hẹp cáctrường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thutiền sử dụng đất và cơ bản chuyển sang thuê đất nhằm sử dụng đất tiết kiệm,hiệu quả Quy định hình thức giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua hình thứcđấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo tính công khai minh bạch, đồng thời huyđộng được nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước [29]

Tầm quan trọng của công tác giao đất, cho thuê đất

Khi Nhà nước có quyết định giao đất, cho thuê đất, người sử d ụng đấtđược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì các quyền và lợi ích hợp phápcủa người sử dụng đất được bảo đảm, đi đôi với quyền lợi thì người sử dụngđất cũng cần phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước.Người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ sử dụng đất là họ đã góp phần vào việcquản lý sử dụng đất cũng như việc duy trì bộ máy quản lý Nhà nước về đất đai[11]

Khái niệm về tổ chức sử dụng đất [29]

Tổ chức sử dụng đất (hay còn gọi là đối tượng sử dụng đất) là tổ chức

được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc được Nhà nước côngnhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng, được Nhà nước giao đất đểquản lý bao gồm

- Các tổ chức trong nước

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

- Tổ chức sự nghiệp công lập

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

Về công tác giao đất

Giao đất có ý nghĩa quan trọng trong nội dung quản lý Nhà nước đối vớiđất đai, là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao trênthực tế đất và quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và cộngđồng dân cư sử dụng đất Đến nay, theo điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định

“Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc

Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng

Giao đất, cho thuê đất là những nội dung quan trọng nhằm thực hiện quyềnđịnh đoạt đất đai của Nhà nước Vì vậy việc giao đất, cho thuê đất cho từngtrường hợp cụ thể phải tuân theo các căn cứ Theo Luật Đất đai năm 2013, việcgiao đất, cho thuê đất được thực hiện theo 2 căn cứ sau:

- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền phê duyệt

- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuêđất, chuyển mục đích sử dụng đất

Như vậy, Luật Đất đai năm 2013 đã thay đổi so với Luật Đất đai năm 2003,theo đó căn cứ giao đất, cho thuê đất không còn căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất mà căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện

Về cho thuê đất

Thuê đất chính là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đểchuyển giao trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng đấttheo trình tự và thủ tục do pháp luật quy định Như vậy, Nhà nước cho thuê đất

là hoạt động trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho người sử dụng đất hoặcđồng ý cho người sử dụng đất chuyển sang sử dụng vào mục đích khác.[29]Việc Nhà nước cho các đối tượng sử dụng đất thuê đất nhằm mục đích:

- Tạo được sự công bằng giữa người sử dụng đất với nhau, giữa người trựctiếp lao động sản xuất với người sử dụng đất vào mục đích kinh doanh

- Góp phần sử dụng đầy đủ và hợp lý, hiệu quả vốn tài nguyên đất đai, thựchiện tốt quản lý Nhà nước đối với đất đai Nguồn tài nguyên đất đai được xácđịnh rõ giá trị sẽ góp phần tác động tới ý thức, trách nhiệm từ phía người sửdụng đất, từ đó đất đai sẽ được sử dụng kinh tế hơn

Cho thuê đất là hình thức Nhà nước hoặc các chủ sử dụng đất tạm chuyểnquyền sử dụng đất của mình cho các chủ thuê đất thông qua hợp đồng thuê đất,phù hợp với các quy định của pháp luật hiện hành Theo khoản 8, điều 3 của

Luật Đất đai năm 2013 quy định “Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây

gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụngđất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sửdụng đất”

Nguyên tắc về giao đất, cho thuê đất

Giao đất, cho thuê đất là một vấn đề quan trọng trong công tác quản lýNhà nước về đất đai, không chỉ đảm bảo quyền lợi cho người được thuê đất,giao đất về mục đích phát triển kinh tế, hạn chế chí phí kinh doanh mà còn

đảm bảo đất đai được sử dụng hợp lý, có hiệu quả và khoa học phát huy tối đatiềm năng, nguồn lực về đất, góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xãhội của quốc gia.

Chế định thẩm quyền giao đất, cho thuê là một trong những quy định quantrọng của pháp luật đất đai, luôn có sự thay đổi theo lịch sử phát triển của xã hội

từ khi thực hiện Luật Đất đai 1987 đến nay Trong khi Luật Đất đai năm 1993còn thể hiện thẩm quyền tập chung chủ yếu ở Chính phủ thì đến Luật đất đai sửađổi, bổ sung năm 2001, Luật Đất đai năm 2003 và đặc biệt Luật Đất đai 2013 đã

có sự thay đổi rất nhiều theo hướng phân cấp thêm quyền cho các cơ quan quản

lý Nhà nước ở cấp tỉnh, cấp huyện nhằm nâng cao hiệu lực, hiệu quả hoạt độngcủa chính quyền địa phương Chính phủ không còn bất cứ thẩm quyền nào vềgiao đất, cho thuê đất, Chính phủ chỉ điều hành ở tầm vĩ mô trong việc xét duyệtquy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của UBND cấp tỉnh và thành phố trực thuộctrung ương mà không quyết định việc giao đất, cho thuê đất [18]

Quy định này nhằm đảm bảo việc giao đất, cho thuê đất được thực hiệntheo đúng quy định của pháp luật, tránh tùy tiện, đùn đẩy công việc gây ách tắchoặc tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất

Giao đất, cho thuê đất với quá trình phát triển kinh tế xã hội

Phát triển kinh tế xã hội và những thay đổi trong sử dụng đất:

Đất đai là tài nguyên, là tư liệu sản xuất, cũng chính là thành phần quantrọng hàng đầu của môi trường cuộc sống Hiện nay, cùng với việc dân số tăngnhanh, là sự phát triển đa dạng của nền kinh tế, bởi vậy nhu cầu sử dụng đất đai

là rất lớn, mục đích sử dụng đất của các ngành nghề lại khác nhau Dẫn đến quỹđất hiện nay đang dần bị thu hẹp và kéo theo đó là hàng loạt các vấn đề liên quantranh chấp, khiếu nại đất đai xảy ra Từ thực tế trên cùng với yêu cầu phải pháthiện huy nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong thời

kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, phát triển kinh tế thịtrường và hội nhập quốc tế sâu rộng đòi hỏi phải tiếp tục hoàn thiện chính sáchpháp luật về đất đai

Mối quan hệ giữa công tác giao đất, cho thuê đất và quản lý sử dụng đất:Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, là yếu tố không thể thiếu trong sựphát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia Giá trị của đất đai mang lại cho conngười là quá lớn cả về mặt sử dụng lẫn kinh tế, vì vậy đất đai là tư liệu sản xuấtđặc biệt quan trọng Các quan hệ về đất đai là một trong những vấn đề được quantâm nhất, vì nó liên quan tới các quá trình phát triển kinh tế - xã hội của đấtnước, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng và lợi ích mỗi

cá nhân Ở nước ta, cùng với việc thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đấtnước, xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCNthì vai trò của đất đai và các quan hệ đất đai ngày càng được nhìn nhận mộtcách phù hợp hơn Do đó, tăng cường vai trò quản lý Nhà nước về đất đaitrong thời kỳ mới là rất quan trọng và có ý nghĩa hết sức to lớn

Giao đất, cho thuê đất là một trong những nội dung của quản lý Nhà nước

về đất đai Nhà nước chiếm hữu toàn bộ đất đai nhưng lại không trực tiếp sảnxuất mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng Trên cơ sở giaođất, cho thuê đất các cơ quan có thẩm quyền theo dõi biến động các loại đấtthông qua việc thống kê, kiểm kê đất đai để từ đó có những điều tiết thích hợpnhằm tạo điều kiện thực hiện các chủ trương, chính sách cũng như các công táckhác có liên quan tới đất đai

Vì vậy, quản lý công tác giao và cho thuê đất là một trong các điều kiện đểtăng hiệu quả kinh tế xã hội Một khi đất được giao và cho thuê một cách tùytiện, không đúng đối tượng, không đúng mục đích sử dụng, không phù hợp vớiquy hoạch đã đề ra thì không thể đạt được hiệu quả kinh tế xã hội

Quản lý công tác giao và cho thuê đất không chỉ là xem xét, quản lý đất đaitrước, trong khi đất được giao, được cho thuê và sau khi giao cho các chủ đầu tư

mà còn phải quản lý cả quy trình giao và cho thuê đất của các cơ quan có thẩmquyền Nếu không quản lý tất cả các mặt này hoặc buông lỏng quản lý là cơ hộicho các nhà đầu tư phá vỡ, không thực hiện đúng cam kết, đây là nguy cơ làmcho đất đai không được sử dụng hiệu quả

Trên cơ sở của giao đất và cho thuê đất thì các cơ quan quản lý đất đai cóthể theo dõi tình hình sử dụng đất từ đó kịp thời ban hành các quyết định, chủtrương, chính sách thích hợp tạo điều kiện cho nhà đầu tư sử dụng đất hiệu quảnhất Đồng thời, có những chấn chỉnh kịp thời nếu chủ đầu tư sử dụng đất khôngđúng với các cam kết khi được giao đất hay cho thuê đất.

Do đó giữa công tác giao đất, cho thuê đất với sự quản lý sử dụng đất cómối quan hệ tác động qua lại lẫn nhau, tạo điều kiện cho nhau và thúc đẩy nhaucùng phát triển Công tác giao đất, cho thuê đất mà được thực hiện tốt thì tạođược những thuận lợi trong việc quản lý sử dụng đất Ngược lại, quản lý sử dụngđất được thực hiện một cách công khai, minh bạch và nghiêm minh với nhữngchính sách, chủ trương hoàn thiện sẽ là tiền đề quan trọng cho các quyết địnhgiao đất, cho thuê đất của Nhà nước nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng đất chínhđáng của các ngành, các vùng kinh tế

Quản lý việc sử dụng đất của đối tượng được giao đất, cho thuê đất

Để quản lý, giám sát đối tượng sử dụng đất, pháp luật đất đai đã cụ thể hóabằng việc quy định trách nhiệm của Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệmphát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời những vi phạm pháp luật về quản lý và sửdụng đất tại địa phương Chỉ đạo thường xuyên việc kiểm tra phát hiện các hành

vi lấn chiếm đất đai, sử dụng đất không đúng mục đích được giao, chuyển mụcđích sử dụng đất trái pháp luật, người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa

vụ không đúng với quy định của pháp luật Nếu vi phạm phải tổ chức kiểm tra,lập biên bản, ra quyết định đình chỉ hành vi vi phạm, xử phạt hành chính theothẩm quyền và yêu cầu tự khôi phục lại tình trạng sử dụng đất ban đầu; nếungười có hành vi vi phạm không chấp hành quyết định đình chỉ thì ra quyết địnhcưỡng chế khôi phục lại tình trạng sử dụng đất ban đầu và báo cáo bằng văn bảnlên Ủy ban nhân dân cấp trên trực tiếp quản lý

1.2 Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất đối với đối tượng sử dụng đất là tổ chức

- Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa VIII, kỳ họp thứ

11, thông qua ngày 15/4/1992 ban hành Hiến pháp năm 1992 (Điều 58)

- Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa X, kỳ họp thứ

6, thông qua ngày 28/11/2013 ban hành Hiến pháp năm 2013 (Điều 54)

- Luật đất đai ngày 26/11/2003

- Luật đất đai ngày 29/11/2013

Một số Nghị định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003,

2013 và các văn bản dưới luật để hướng dẫn thực hiện cụ thể như sau:

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật

- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi,

bổ sung một số điều của Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghịđịnh số

87/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần;

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về việc cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất,trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giảiquyết khiếu nại về đất đai;

- Nghị định 44/2008/NĐ-CP ngày 09/04/2008 của Chính phủ về sửa đổi, bổsung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền

- Nghị định 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 về sửa đổi, bổ sung một sốđiều của Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 về thu tiền thuêđất, thuê mặt nước, có hiệu lực từ 01/03/2011;

- Nghị định 42/2012/NĐ-CP ngày 11/05/2012 về quản lý, sử dụng đất trồng lúa

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chitiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013;

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định vềgiá đất;

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định vềthu tiền sử dụng đất;

- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định

về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 15/05/2014 của Bộ Tài Chính hướngdẫn một số điều của Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 củaChính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;

- Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 15/05/2014 của Bộ Tài Chính hướngdẫn một số điều của Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 củaChính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên vàmôi trường quy định về cấp giấy chứng nhận QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất;

- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên vàmôi trường quy định về hồ sơ địa chính

- Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên vàmôi trường quy định về bản đồ địa chính

- Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên vàmôi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụngđất, thu hồi đất

Một số Nghị định, Quyết định của Chính phủ và các văn bản liên quan đếnKhu kinh tế Nghi Sơn cụ thể như sau:

- Nghị định số 29/2008/NĐ-CP ngày 14/3/2008 của Chính phủ quy định vềKhu công nghiệp, Khu chế xuất và Khu kinh tế; Nghị định số 164/2013/NĐ-CPngày 12/11/2013 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số29/2008/ NĐ-CP ngày 14 tháng 3 năm 2008 của Chính phủ quy định về Khucông nghiệp, Khu chế xuất và Khu kinh tế;

- Nghị định số 82/2018/NĐ-CP ngày 22/5/2018 của Chính phủ quy định vềquản lý KCN, KKT

- Quyết định 28/2010/QĐ-TTg ngày 03/3/2010 của Thủ tướng Chính phủ

về việc thành lập và ban hành Quy chế hoạt động của Khu kinh tế Nghi Sơn, tỉnhThanh Hóa; Quyết định 18/2015/QĐ-TTg ngày 12/6/2015 của Thủ tướng Chínhphủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Quy chế hoạt động của Khu kinh tếNghi Sơn, tỉnh Thanh Hóa ban hành kèm theo Quyết định số 28/2010/QĐ-TTgngày 03/3/2010 của Thủ tướng Chính phủ

- Quyết định 1364/QĐ-TTg ngày 10/10/2007 của Thủ tướng Chính phủ

về việc phê duyệt Quy hoạch chung xây dựng KKT Nghi Sơn, tỉnh Thanh Hoá

Loại hình tổ chức sử dụng đất

Theo Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sửdụng đất thì loại hình tổ chức được phân loại theo đối tượng sử dụng đất Chỉtiêu thống kê đất đai về loại đối tượng được Nhà nước giao sử dụng bao gồm:

Hộ gia đình, cá nhân trong nước; tổ chức trong nước; tổ chức nước ngoài, cánhân nước ngoài và cộng đồng dân cư Phân theo đối tượng được Nhà nước giaoquản lý bao gồm: Cộng đồng dân cư; Ủy ban nhân dân cấp xã; Tổ chức pháttriển quỹ đất và tổ chức khác

Quy định của Nhà nước trong công tác giao đất, cho thuê đất đối với đối tượng là tổ chức.

Hiện nay, các quy định chung của Nhà nước về giao đất, cho thuê đất đốivới các tổ chức sử dụng đất được thể hiện trong các văn bản quy phạm pháp luật

về giao đất, cho thuê đất, cụ thể là trong Luật Đất đai 2013 và Nghị định số43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều củaLuật Đất đai

2016 (tính đến ngày 31 tháng 12 năm 2016) như sau:

Tổng diện tích tự nhiên: 33.123.078 ha, bao gồm:

- Diện tích nhóm đất nông nghiệp: 27.284.906 ha;

- Diện tích nhóm đất phi nông nghiệp: 3.725.374 ha;

- Diện tích nhóm đất chưa sử dụng: 2.112.798 ha

1.3 Các chính sách về giao đất, cho thuê đất đối với đối tượng sử dụng là các tổ chức ở một số nước trên Thế giới và bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam

1.3.1 Chính sách về giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức ở một số nước trên Thế giới

1.3.1.1 Chính sách giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức của Đài Loan

Luật đất đai của Đài Loan quy định hai hình thức sở hữu đất đai đó là sởhữu Nhà nước và sở hữu tư nhân

Đài Loan là một hòn đảo nằm ở phía Đông Nam Trung Quốc Theo Luậtđất đai năm 1989, ở Đài Loan có hai hình thức sở hữu đất đai: Sở hữu nhà nước

và sở hữu tư nhân Quyền năng của Nhà nước về đất đai bao gồm: Quyền thu

thuế; quyền quản lý về quy hoạch; quyền trưng thu đất đai Hoạt động giao đất,cho thuê đất của Đài Loan cụ thể như sau:

Thứ nhất, về hình thức cung cấp đất đai:

Chế độ sở hữu đất đai liên quan mật thiết đến hình thức cung cấp đất đai ỞĐài Loan có 3 hình thức cung cấp đất đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của xã hội:(i) Nhà nước bán đất cho tổ chức, cá nhân; (ii) Nhà nước cho thuê đất; (iii) Tổchức, cá nhân mua đất

Các doanh nghiệp sử dụng đất thuộc sở hữu của Nhà nước theo hình thứcđược Nhà nước bán hoặc cho thuê đất Đối với đất thuộc sở hữu tư nhân, doanhnghiệp muốn sử dụng đất phải mua của chủ sở hữu Giá cả trong trường hợpnày do doanh nghiệp và chủ sở hữu đất tự thỏa thuận theo các nguyên tắc củathị trường Điểm lưu ý trong chính sách đất đai của Đài Loan là đối với doanhnghiệp nước ngoài thì Nhà nước không cho chuyển nhượng, ký thác hoặc cho

họ thuê đối với đất sử dụng vào mục đích thăm dò, khai thác khoáng sản (cònđược gọi là đất khoáng sản) Doanh nghiệp nước ngoài chỉ được mua hoặcthuê đất của Nhà nước sử dụng làm nhà xưởng sản xuất, kinh doanh [28]

Thứ hai, kinh nghiệm quản lý đất đai khu công nghiệp, khu chế xuất, khucông nghệ cao của Đài Loan:

Ở Đài Loan, Nhà nước thực hiện việc xây dựng các khu công nghiệp, khuchế xuất, khu công nghệ cao rồi sau đó cho các doanh nghiệp trong nước vàdoanh nghiệp nước ngoài có nhu cầu sử dụng vào mục đích sản xuất, kinhdoanh thuê hoặc mua

Về mặt pháp lý, việc xây dựng khu công nghiệp căn cứ vào Điều lệkhuyến khích đầu tư và Điều lệ phát triển nâng cấp ngành nghề Phát triển khucông nghiệp dựa vào quy hoạch chung và quy hoạch phát triển đô thị Ở ĐàiLoan, đất đai khu công nghiệp được chia làm 9 loại hình cơ bản: (i) Trung tâmDục thành (có tính chất cơ năng chung); (ii) Chế xuất; (iii) Kho a học công nghệcao; (iv) Công nghiệp và công nghệ; (v) Công nghiệp có tính chất chuyênnghiệp; (vi) Công nghiệp có tính chất chuyên nghiệp cơ sở; (vii) Khu cho các

nhà doanh nghiệp trẻ; (viii) Loại hình tổng hợp; (ix) Và cuối cùng là khu có tính năng sử dụng thông thường.

9 loại hình khu công nghiệp này Nhà nước có chính sách khuyến khíchriêng, trong đó khu chế xuất, khu khoa học công nghệ cao thì Nhà nước trựctiếp đầu tư, chỉ cho thuê đất mà không bán đất và có chế độ ưu đãi riêng nhằmthu hút các nhà đầu tư vào lĩnh vực này

Trên cơ sở quy hoạch các khu công nghiệp, những khu đang xây dựng thì

do các đơn vị thi công quản lý, những khu đã hình thành thì Trung tâm dịch vụquản lý các khu công nghiệp quản lý Ngoài khu công nghiệp nêu trên Nhànước chỉ cho thuê đất, còn các khu công nghiệp khác thì theo hình thức chothuê hoặc bán cho các nhà đầu tư trong nước cũng như nước ngoài Khu côngnghiệp quy định thời hạn thuê đất là 20 năm, sau đó vẫn được thuê tiếp theochủ đầu tư

Tuy nhiên do tình hình Đài Loan mấy năm qua gặp nhiều khó khăn nênkhu công nghiệp mới xây dựng được khoảng 50% so với kế hoạch, do các nhàđầu tư đầu tư ra nước ngoài hoặc ở Đại lục (Trung Quốc) Giá bán và cho thuêđất trong khu công nghiệp không phân biệt nhà đầu tư trong nước hay nướcngoài [28, tr.8]

Thứ ba, kinh nghiệm quản lý đất làm mặt bằng sản xuất, đất cho xây dựng

cơ sở hạ tầng của Đài Loan

Chính phủ có chính sách trưng mua cả khu vực, bỏ tiền xây dựng cáccôngtrình hạ tầng, phân lô bán đấu giá cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụngđất cho sản xuất, đời sống (nhà ở), kể cả chủ sở hữu cũ Phần đất phục vụ chophúc lợi công cộng, Chính phủ trực tiếp quản lý, phân phối khai thác, sử dụngtheo quy hoạch Nhờ có chính sách trên, Chính phủ thu được nguồn vốn từ giátrị gia tăng đất đai để đầu tư và thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế củamình [28]

1.3.1.2 Chính sách giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức của Trung Quốc

Luật đất đai sửa đổi của Trung Quốc năm 1999 quy định thực hiện chế độcông hữu xã hội chủ nghĩa về đất đai, tức là 2 hình thức sở hữu là chế độ sở hữuNhà nước và chế độ sở hữu tập thể của quần chúng lao động Sở hữu Nhànước tức là quyền sở hữu đất đai thuộc sở hữu nhà nước do Quốc Vụ viện thaymặt nhà nước thực hiện Mọi đơn vị và cá nhân đều không được xâm chiếm, muabán hoặc bằng những hình thức khác nhau để chuyển nhượng phi pháp đất đai.Trung Quốc thi hành chế độ công hữu về đất đai: chế độ sở hữu toàn dân

và chế độ sở hữu tập thể của nông dân về đất đai Pháp luật quy định đất đaitrong khu vực đô thị là thuộc sở hữu nhà nước Đất đai ở khu vực nông thôn vàngoại ô đô thị, thuộc sở hữu tập thể nông dân; đất tự xây dựng nhà ở, đất tựcanh tác, đất đồi núi thuộc sở hữu tập thể nông dân “Hiện nay đất thuộc sở hữutoàn dân chiếm 53%; sở hữu tập thể chiếm 46%; và 1% đất chưa rõ sở hữu”[28]

Về các hình thức giao đất: Đối với đất đai thuộc sở hữu Nhà nước hoặc

sở hữu tập thể đều được thực hiện theo 2 hình thức giao đất không thu tiền vàgiao đất có thu tiền sử dụng

Trung Quốc quy định chỉ giao đất ở cho các tổ chức đầu tư kinh doanh nhà

ở và không giao đất ở cho hộ gia đình cá nhân sử dụng tại đô thị có nâng caohiệu quả sử dụng đất Quy định này chưa tạo điều kiện thuận lợi và điều kiện vềchỗ ở cho các hộ gia đình có mức thu nhập thấp hoặc gia đình có nhiều thế hệsinh sống, chính sách, cơ chế thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chưa được quyđịnh rõ và đầy đủ giữa các địa phương thực hiện còn có sự khác nhau

Phương thức giao đất: Doanh nghiệp có quyền sử dụng đất đô thị sau khiđược Nhà nước giao đất Trước khi tiến hành cổ phần hoá, doanh nghiệp phảithông qua việc giao đất và phải làm thêm các thủ tục, nộp tiền giao đất (nộp 1lần) để có được quyền sử dụng đất, hoặc doanh nghiệp phải làm thủ tục đăng

ký liên quan để có được quyền sử dụng đất Trung Quốc thực hiện 3 phươngthức: đấu thầu, niêm yết giá và đấu giá trong giao đất [28]

Đất đai trong thời hạn được giao sẽ thuộc tài sản của doanh nghiệp, vì vậydoanh nghiệp không chỉ được sử dụng và thu lợi từ đất mà còn có thể tiến hànhcác hoạt động kinh doanh như chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sửdụng đất theo quy định của pháp luật.

Nhà nước Trung Quốc quy định kỳ hạn cao nhất đối với việc giao quyền

sử dụng đất: đất nông nghiệp 50 năm, đất ở 70 năm, đất dùng cho thương mại,

du lịch, giải trí có kỳ hạn 40 năm, đất dùng cho giáo dục, khoa học kỹ thuật vănhoá, y tế, thể dục, thể thao có kỳ hạn giao 50 năm, đất sử dụng tổng hợp hoặcmục đích khác là 50 năm

Phương thức cho thuê đất của Nhà nước: Nhà nước cho doanh nghiệp thuêquyền sử dụng đất theo phương thức cho thuê, ký hợp đồng thuê đất trong mộtgiai đoạn nhất định và tiến hành thu tiền thuê đất hàng năm Với phương thứcnày, đất thuê không được tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp, tuy nhiêntrong điều kiện nhất định có thể cho thuê lại, chuyển nhượng, thế chấp quyền

sử dụng đất [28]

1.3.2 Bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam

Nghiên cứu pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về giao đất, cho thuêđất nói riêng có thể thấy: hầu hết các quốc gia mà đề tài nghiên cứu đều cóchính sách pháp luật về giao đất, cho thuê đất Theo đó, việc quy định giao đất,cho thuê đất có thu tiền là phổ biến Tuy nhiên, về chính sách giao đất cho thuêđất đối với người nước ngoài, hầu hết các quốc gia được nghiên cứu đều rấtquan tâm đến đối tượng này, nhưng có một điểm đáng lưu ý là: một số nướcnhư Trung Quốc, Đài Loan chỉ cho phép người nước ngoài có quyền sử dụngđất khi mà quốc gia của người nước ngoài đó thực hiện các quyền tương tự đốivới công dân của những nước này

Các nước đều chú trọng tăng cường vai trò quản lý đất đai của Nhà nướcnhằm bảo đảm cho đất đai của các doanh nghiệp được sử dụng hợp lý, tiết kiệm

và đạt hiệu quả kinh tế cao song hành với việc thực hiện sự công bằng xã hộitrong sử dụng đất đai

Công tác quy hoạch đất đai vào mục đích sản xuất kinh doanh, xây dựngcác khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao đều mang tính khoahọc, dự báo lâu dài Diện tích đất được đưa vào xây dựng các khu công nghiệp

là các diện tích đất xấu, trung du, đồi núi (các nước hạn chế việ c việc lập cáckhu công nghiệp trên các diện tích đất nông nghiệp màu mỡ, thực hiện quanđiểm bảo tồn đất nông nghiệp, duy trì môi trường sinh thái và phát triển bềnvững) Việc hình thành các khu công nghiệp phù hợp với nhu cầu thực tế và có

sự gắn kết với quy hoạch ngành, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, tỷ

lệ lấp đầy các khu công nghiệp cao

Cơ chế chuyển giao đất, cho thuê đất ở các đất thuộc sở hữu Nhà nướcđược chuyển giao cho người sử dụng chủ yếu theo cơ chế thị trường dưới 2hình thức chủ yếu là bán và cho thuê Ở Trung quốc, chỉ có đất Quốc thổ (sởhữu Nhà nước) mới được chuyển nhượng; thực hiện việc chuyển nhượng theophương thức đấu giá quyền sử dụng đất Hình thức chuyển giao đất, cho thuêđất chủ yếu thông qua hình thức đấu giá đất

Đây là những kinh nghiệm có giá trị tham khảo cho Việt Nam trongquá trình xây dựng và hoàn thiện cơ chế giao đất, cho thuê đất, góp phần thúcđẩy quá trình hội nhập kinh tế của nước ta ngày càng sâu rộng vào nền kinh tế thếgiới [5]

1.4 Một số vấn đề về chính sách phát triển KCN, KCX, KKT.

Quá trình xây dựng và hoàn thiện cơ chế, chính sách và mô hình quản lýđối với KCN, KCX, KKT hiện đã trải qua 4 giai đoạn phát triển Mỗi giai đoạngắn liền với việc thực hiện những quy định của luật pháp, chính sác h khác nhau

về KCN, KCX, KKT trên các lĩnh vực như: quy hoạch, kế hoạch, đầu tư, chínhsách ưu đãi, chính sách hỗ trợ đầu tư, quản lý nhà nước Chính sách phát triểnKCN, KCX, KKT hiện nay đang trong giai đoạn chuyển tiếp từ giai đoạn 3sang giai đoạn 4 theo quy định mới của Luật Đầu tư 2014 (có hiệu lực thi hành

kể từ ngày 01/7/2015) Cụ thể như sau:

Chính sách pháp luật hiện hành về KCN, KCX, KKT

a) Về ưu đãi đầu tư và hỗ trợ đầu tư hạ tầng đối với KCN

- Ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp: theo quy định tại Nghị định số218/2013/NĐ-CP ngày 26/12/2013 của Chính phủ quy định chi tiết và hướngdẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN), dự ánđầu tư vào KCN được áp dụng thuế suất phổ thông là 22%, được miễn 02 năm

và giảm 50% trong 4 năm tiếp theo

- Ưu đãi đất đai: theo quy định tại Nghị định 46/2014/NĐ -CP ngày15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, dự ánđầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN được miễn tiền thuê đất

15 năm Riêng đối với phần diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụngchung trong KCN thì được miễn tiền thuê đất cho cả thời hạn thuê

Hỗ trợ đầu tư xây dựng hạ tầng KCN: theo Quyết định số 43/2009/QĐ TTg ngày 19/3/2009 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành cơ chế hỗ trợvốn ngân sách trung ương để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật KCN tạicác địa phương có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn Vốn ngân sách nhà nước(NSNN) hỗ trợ thực hiện các hạng mục: đền bù giải phóng mặt bằng và tái định

-cư cho người bị thu hồi đất trong KCN; hệ thống xử lý nước thải và chất thảicủa KCN và hạ tầng kỹ thuật trong KCN tại các địa phương có điều kiện kinh

tế - xã hội khó khăn

b) Về ưu đãi đầu tư và hỗ trợ đầu tư hạ tầng đối với KKT

- Ưu đãi thuế TNDN: theo Nghị định số 218/2013/NĐ-CP, dự án đầu tưvào KKT được hưởng thuế suất thuế TNDN là 10% trong 15 năm, miễn thuếtrong 04 năm và giảm 50% trong 9 năm tiếp theo

- Ưu đãi thuế nhập khẩu: theo Quyết định số 72/2013/QĐ-TTg ngày26/112013 của Thủ tướng Chính phủ quy định cơ chế, chính sách tài chính đốivới KKT cửa khẩu, dự án đầu tư trong KKT cửa khẩu được miễn thuế nhập

khẩu tạo tài sản cố định; miễn thuế nhập khẩu 5 năm đầu đối với nguyên liệu, vật tư, linh kiện trong nước chưa sản xuất nhập khẩu để phục vụ sản xuất.

- Hỗ trợ đầu tư xây dựng hạ tầng KKT: ngân sách trung ương (NSTW) hỗtrợ đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội ngoài các khuchức năng và các công trình dịch vụ quan trọng trong KKT ven biển theoQuyết định số 126/2009/QĐ-TTg ngày 26/10/2009 về cơ chế hỗ trợ vốn NSTWđối với đầu tư phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng KKT ven biển và KKT cửakhẩu theo Quyết định số 60/2010/QĐ-TTg ngày 30/9/2010 của Thủ tướngChính phủ về các nguyên tắc, tiêu chí và định mức phân bổ vốn đầu tư pháttriển bằng nguồn NSNN giai đoạn 2011 - 2015 Vốn NSNN hỗ trợ thực hiệncác hạng mục: bồi thường, giải phóng mặt bằng trong các khu chức năng và táiđịnh cư cho các hộ dân bị thu hồi đất; đầu tư công trình xử lý nước thải và chấtthải tập trung của các khu chức năng; đầu tư phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng

kỹ thuật và hạ tầng xã hội KKT

Ngoài ra, KKT được áp dụng các phương thức huy động vốn khác để đầu

tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật - xã hội quan trọng trongKKT như: phát hành trái phiếu công trình, sử dụng vốn ODA, vốn tín dụng ưuđãi, vốn đầu tư theo hình thức PPP, huy động vốn từ quỹ đất, vốn ứng trướccủa nhà đầu tư

c) Về xây dựng nhà ở và thực hiện chính sách cải thiện đời sống cho người lao động trong các KCN, KKT

Để tạo điều kiện giải quyết vấn đề quỹ đất và quy hoạch nhà ở gắn với quyhoạch KCN, Nghị định 164/2013/NĐ-CP đã cho phép dành một phần diện tíchKCN đã giải phóng mặt bằng để xây dựng nhà ở cho người lao động

Để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở côngnhân, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013

về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, trong đó yêu cầu UBND cấp tỉnh có tráchnhiệm đảm bảo quỹ đất xây dựng nhà ở cho công nhân trong KCN và quy định

nhiều cơ chế ưu đãi cho dự án đầu tư nhà ở xã hội như: ưu đãi về miễn tiền thuêđất, thuế giá trị gia tăng, thuế TNDN và ưu đãi tín dụng.

d) Về cơ chế quản lý nhà nước

Quản lý nhà nước về KCN, KCX, KKT được thực hiện theo cơ chế phâncấp, ủy quyền Cụ thể như sau:

- Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về KCN, KCX, KKT trong phạm

vi cả nước trên cơ sở phân công nhiệm vụ, quyền hạn cụ thể của từng Bộ, ngành,UBND cấp tỉnh và Ban Quản lý; chỉ đạo việc xây dựng và thực hiện quy hoạch,

kế hoạch phát triển và ban hành chính sách, văn bản quy phạm pháp luật vềKCN, KCX, KKT

- Thủ tướng Chính phủ có quyền hạn và trách nhiệm: (i) chỉ đạo các Bộ,ngành, địa phương thực hiện luật pháp, chính sách về KCN, KCX, KKT; (ii) phêduyệt và điều chỉnh Quy hoạch tổng thể về KCN, KCX, KKT; (iii) quyết địnhthành lập, mở rộng KKT; phê duyệt Quy hoạch chung xây dựng KKT; (iv) chophép mở rộng và điều chỉnh giảm quy mô diện tích, chuyển đổi mục đích sửdụng đất đã được phê duyệt trong KCN, các khu chức năng trong KKT; (v) chỉđạo xử lý và giải quyết những vấn đề vướng mắc vượt thẩm quyền

- Các Bộ, ngành, UBND cấp tỉnh trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ,quyền hạn có trách nhiệm thực hiện chức năng quản lý nhà nước về ngành, lĩnhvực và hành chính lãnh thổ đối với KCN, KCX, KKT; hướng dẫn hoặc ủy quyềncho Ban Quản lý thực hiện một số nhiệm vụ quản lý nhà nước thuộc thẩm quyềntheo quy định của pháp luật

- Ban Quản lý KCN, KKT thực hiện chức năng quản lý nhà nước trực tiếpđối với KCN, KKT; quản lý và tổ chức thực hiện chức năng cung ứng dịch vụhành chính công và dịch vụ hỗ trợ khác có liên quan đến hoạt động đầu tư và sảnxuất kinh doanh cho nhà đầu tư trong KCN, KKT Ban Quản lý KCN, KKT cóthẩm quyền trực tiếp trong quản lý về đầu tư và quản lý KCN, KKT trên một sốlĩnh vực theo hướng dẫn, ủy quyền của các Bộ và cơ quan có thẩm quyền:thương mại, xây dựng, lao động, môi trường Ngoài ra, Ban Quản lý KKT được

giao thêm một số thẩm quyền như quyết định đầu tư các dự án nhóm B, C sửdụng vốn ngân sách theo ủy quyền của UBND cấp tỉnh; giao đất theo quy địnhcủa pháp luật về đất đai

Quy định mới về KCN, KCX, KKT theo Luật Đầu tư năm 2014

Luật Đầu tư năm 2014 có hiệu lực từ ngày 01/7/2015 có một số quy địnhmới về KCN, KCX, KKT bao gồm:

- Hoàn thiện cơ chế quản lý nhà nước về đầu tư;

- Bổ sung quy định hỗ trợ phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng xã hội KCN,KKT; bổ sung trách nhiệm của chủ đầu tư kinh doanh hạ tầng về phát triển nhà ở

và công trình dịch vụ, tiện ích công cộng cho người lao động trong KCN, KKT;

- Bổ sung trách nhiệm quản lý nhà nước về KCN, KKT của Bộ Kế hoạch

và Đầu tư và trách nhiệm của các bộ, cơ quan ngang bộ hướng dẫn việc phâncấp, ủy quyền cho Ban Quản lý KCN, KKT thực hiện các nhiệm vụ quản lý nhànước trong KCN, KKT

- Cụ thể hóa quy định về hình thức, phương thức hỗ trợ đầu tư xây dựng kếtcấu hạ tầng trong và ngoài hàng rào KCN, KKT và cơ chế phát triển nhà ở chongười lao động làm việc tại các khu này

- Bổ sung hình thức áp dụng ưu đãi đầu tư miễn thuế nhập khẩu đối vớihàng hóa nhập khẩu để tạo tài sản cố định; nguyên liệu, vật tư, linh kiện để thựchiện dự án đầu tư tại KCN, KCX, KCNC, KKT

Kết quả đạt được và những hạn chế, vướng mắc

Về kết quả xây dựng và phát triển KCN, KCX, KKT

Về tình hình phát triển KCN, KKT: Tính đến cuối tháng 5/2015, cả nước đã

có 295 KCN được thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên gần 84 nghìn ha.Trong đó, 212 KCN đã đi vào hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên 60 nghìn

ha và 83 KCN còn lại đang trong giai đoạn đền bù giải phóng mặt bằng và xâydựng cơ bản Về KKT, cả nước có 15 KKT ven biển với tổng diện tích mặt đất

và mặt nước là 700 nghìn ha và 26 KKT cửa khẩu đã được thành lập [20]

Việc xây dựng và phát triển KCN, KCX, KKT đã đạt được những thành tựuquan trọng, đóng góp tích cực vào sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đấtnước, thể hiện như sau:

Một là, các KCN, KCX đã có những đóng góp tích cực vào công cuộc phát

triển kinh tế - xã hội của Việt Nam, thu hút đầu tư trong và ngoài nước, trong đó

có các tập đoàn lớn, hàng đầu trên thế giới; đồng bộ và hiện đại hóa hệ thống kếtcấu hạ tầng đô thị, nông thôn; nâng cao hiệu quả sử dụng quỹ đất; kiểm soát và

xử lý chất thải công nghiệp; tạo việc làm, đào tạo và nâng cao đời sống, thu nhậpcho lực lượng lao động, đặc biệt là lao động khu vực nông thôn; góp phần đổimới công nghệ, nâng cao sức cạnh tranh qua đó gia tăng giá trị sản xuất, xuấtkhẩu của ngành công nghiệp; tạo ra những sản phẩm công nghệ - kỹ thuật cao,gia tăng hoạt động nghiên cứu - phát triển, ứng dụng công nghệ cao và phát triểnnhân lực công nghệ cao [20]

Hai là, các KKT ven biển đã sớm hoàn thiện các công trình kết cấu hạ tầng

cơ bản, thu hút được một số dự án đầu tư quan trọng, quy mô lớn trong lĩnh vựccông nghiệp then chốt như: cơ khí, hóa dầu, nhiệt điện, thép, đóng tầu, bướcđầu phát huy vai trò động lực trong phát triển kinh tế địa phương và vùng, thựchiện chiến lược phát triển kinh tế hướng ra biển Đông và gắn với đảm bảo anninh quốc phòng vùng ven biển [20]

Ba là, các KKT cửa khẩu cũng đã được hình thành và phát triển nhằm thúc

đẩy hoạt động thương mại dịch vụ qua biên giới; phát triển kinh tế, cải thiện đờisống nhân dân các địa phương khu vực biên giới và góp phần gìn giữ an ninhquốc phòng khu vực biên giới đất liền [20]

quyền cho Ban Quản lý các KCN, KKT và hướng dẫn một số nội dung về quyhoạch nhà ở cho công nhân trong KCN Tuy nhiên, đến nay, mới có Bộ Laođộng Thương binh và Xã hội, Bộ Công Thương đã có văn bản hướng dẫn, các

Bộ, ngành khác chưa triển khai hướng dẫn theo quy định của Nghị định số164/2013/NĐ-CP

b) Việc phân cấp, ủy quyền cho Ban Quản lý KCN, KKT còn bất cập, chưa thuận lợi cho Ban Quản lý KCN, KKT thực hiện trách nhiệm quản lý nhà nước

Ban Quản lý KCN, KKT không được giao thực hiện chức năng thanh tranên hiệu quả hoạt động quản lý nhà nước của Ban Quản lý không cao, xảy ratình trạng Ban Quản lý phát hiện vi phạm của các doanh nghiệp trong KCN,KKT nhưng không thể xử phạt được

c) Vấn đề nhà ở, phúc lợi xã hội và đời sống công nhân trong KCN, KKT chưa được cải thiện rõ rệt

- Nghị định số 188/2013/NĐ-CP đã quy định nhiều chính sách ưu đãi chođầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân nhưng thời gian có hiệu lực (có hiệu lực từngày 10/1/2014) chưa lâu nên chưa phát huy được hiệu quả Ngoài ra, tại các địaphương tập trung nhiều KCN, việc giải phóng mặt bằng, bố trí quỹ đất để pháttriển nhà ở cho công nhân khó khăn, chậm triển khai Do đó, vấn đề nhà ở chocông nhân chưa được cải thiện rõ rệt

- Việc đầu tư xây dựng nhà ở và các công trình phúc lợi xã hội khác chongười lao động (cơ sở khám chữa bệnh, nhà trẻ, mẫu giáo, trường học, khu vuichơi giải trí ) chưa được quan tâm đúng mức và công tác xã hội hóa lĩnh vựcnày cũng chưa được đẩy mạnh

d)Việc huy động vốn đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng KKT còn khó khăn

- Nhu cầu đầu tư hạ tầng kỹ thuật của các KKT là lớn và còn phụ thuộcnhiều vào nguồn NSTW hỗ trợ có mục tiêu để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹthuật và xã hội Các KKT chưa huy động được các nguồn vốn khác như trái phiếuchính phủ, ODA Các hình thức hợp tác công tư (PPP) chưa được phát huy

- Ngoài KKT Vũng áng, KKT Dung Quất, KKT Nghi Sơn, KKT mở ChuLai, KKT Đình Vũ - Cát Hải, KKT Phú Quốc, KKT Nam Phú Yên, các KKTcòn lại chưa thu hút được những dự án quy mô lớn, có tính động lực Vì vậy, cácKKT này chưa phát huy được vai trò là động lực phát triển kinh tế- xã hội củađịa phương Đồng thời, qua đó, việc huy động tổng hợp các nguồn vốn đầu tưxây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của KKT gặp nhiều hạn chế.

- Chất lượng dự án đầu tư vào KKT, KCN đã được cải thiện và thu hútđược một số dự án quy mô lớn có hàm lượng công nghệ cao nhưng chưa đáp ứngyêu cầu về chuyển giao công nghệ, các dự án công nghệ nguồn, các dự án côngnghiệp phụ trợ

đ) Chính sách hiện hành còn một số điểm vướng mắc chưa thuận lợi cho thu hút đầu tư, phát triển các KCN, KKT

- Về ưu đãi thuế TNDN: theo quy định tại Nghị định số 218/2013/NĐ-CP,

dự án đầu tư vào KCN không được áp dụng thuế suất ưu đãi, dự án đầu tư xâydựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN không được áp dụng thuế suất ưu đãi

và thời gian miễn, giảm như quy định trước đây

- Về cho thuê lại đất và đơn giá cho thuê đất đối với doanh nghiệp pháttriển hạ tầng KCN: Luật Đất đai năm 2013 không cho phép doanh nghiệp hạtầng tận dụng được nguồn vốn dài hạn thông qua việc thuê đất của Nhà nước trảtiền thuê đất hàng năm và cho thuê lại đất thu tiền thuê đất một lần đối với nhàđầu tư thứ cấp như trước đây Việc chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền thuê đấthàng năm sang hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần đối với doanh nghiệp

hạ tầng còn gặp một số vướng mắc, khó khăn và chưa được hướng dẫn cụ thể.Theo quy định tại Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chínhphủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, đơn giá Nhà nước cho doanhnghiệp hạ tầng thuê đất trả tiền thuê đất một lần được định giá theo giá thịtrường, qua đó, đẩy giá cho thuê lại đất lên rất cao, không hấp dẫn các nhà đầu tưthứ cấp Việc thanh toán tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê tính giá đấtphi nông nghiệp bằng với giá Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất Nhưvậy, số tiền

nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với các KCN rất lớn, nâng chi phí đầu tư lên cao và giá cho thuê lại đất tăng cao.

- Về ưu đãi miễn tiền thuê đất đối với dự án đầu tư hạ tầng KCN, KKT:Theo quy định tại Điều 19, Nghị định số 46/2014/NĐ-CP, danh mục địa bàn cóđiều kiện kinh tế xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế xã hội đặc biệtkhó khăn thực hiện theo quy định pháp luật về đầu tư; danh mục địa bàn đượchưởng ưu đãi tiền thuê đất chỉ áp dụng đối với địa bàn có địa giới hành chính cụthể Trong khi đó, theo quy định của pháp luật về đất đai, chỉ có đơn vị hànhchính cấp tỉnh, huyện, xã mới có địa giới hành chính Do đó, KCN, KKT khôngcòn là địa bàn ưu đãi tiền thuê đất Việc ưu đãi tiền thuê đất được căn cứ vào địabàn cấp huyện mà KCN, KKT được thành lập

Định hướng chính sách phát triển KCN, KCX, KKT đến năm 2025, tầmnhìn đến năm 2035 [20]

Tiếp tục hoàn thiện cơ chế, chính sách về ưu đãi đầu tư, quy hoạch, xây dựng và phát triển kết cấu hạ tầng KCN, KKT

- Tiếp tục hoàn thiện cơ chế chính sách hiện hành để đảm bảo các ưu đãi,đặc biệt là ưu đãi về thuế TNDN, thuế xuất khẩu, thuế nhập khẩu được duy trì ởmức ổn định và hấp dẫn cho phát triển các KCN, KKT

- Về quản lý nhà nước đối với KCN, KKT, tiếp tục tăng cường phân cấp,giao nhiệm vụ trực tiếp từ Trung ương tới địa phương, gắn chặt với cơ chế phâncông trách nhiệm và phối hợp rõ ràng, minh bạch giữa các cơ quan Trung ương

và địa phương Kiện toàn bộ máy quản lý nhà nước ở cấp Trung ương và địaphương đảm bảo đủ thẩm quyền và nguồn lực để quản lý các KCN, KKT theohướng một cửa, một đầu mối và tương xứng với vai trò vị trí ngày càng quantrọng của các KCN, KKT trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước

- Nâng cao chất lượng công tác xây dựng quy hoạch để đảm bảo quy hoạchKCN, KKT có tính ổn định, lâu dài và thực tiễn cao Xây dựng, triển khai quyhoạch KCN, KKT gắn với thực hiện quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quyhoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển các ngành công nghiệp, quy hoạch đôthị, quy hoạch khu dân cư, quy hoạch nhà ở và các quy hoạch ngành liên quan

- Nâng cao chất lượng xây dựng kết cấu hạ tầng KCN theo hướng xây dựngmột cách đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật với các tiện nghi, tiện ích công cộngphục vụ cho KCN; gắn kết cấu hạ tầng trong hàng rào với ngoài hàng rào KCN.

Đa dạng các nguồn vốn để đầu tư xây dựng nhà ở và các công trình tiện nghi,tiện ích phục vụ đời sống người lao động KCN

- Huy động tổng hợp các nguồn vốn, trong đó phát huy tối đa các hình thứcPPP để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng KKT Nghiên cứu xem xét nâng caotrách nhiệm của các địa phương trong đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng KKT,giảm bớt phụ thuộc vào nguồn hỗ trợ từ NSTW

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

+ Tình hình sử dụng đất của các tổ chức trong Khu kinh tế Nghi Sơn, tỉnhThanh Hóa

+ Công tác giao đất, cho thuê đất của Ban quản lý Khu kinh tế Nghi Sơn vàcác khu công nghiệp trên địa bàn Khu kinh tế Nghi Sơn, tỉnh Thanh Hóa

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi không gian nghiên cứu: Nghiên cứu việc giao đất, cho thuê đất đối

với các tổ chức trên địa khu kinh tế Nghi Sơn, tỉnh Thanh Hóa (gồm 12 xã: XuânLâm, Trúc Lâm, Tùng Lâm, Hải Bình, Tĩnh Hải, Hải Yến, Nghi Sơn, Hải Hà,Mai Lâm, Hải Thượng, Trường Lâm, Tân Trường thuộc huyện Tĩnh Gia, tỉnhThanh Hóa)

Phạm vi thời gian: từ năm 2010 đến hết năm 2017.

2.2 Thời gian và địa điểm nghiên cứu

- Thời gian: từ tháng 12/2017 đến tháng 06/2018

- Địa điểm: Khu kinh tế Nghi Sơn, tỉnh Thanh Hóa

2.3 Nội dung nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu 4 nội dung sau:

Nội dung 1: Tổng quan về Khu kinh tế Nghi Sơn, tỉnh Thanh Hóa

Nội dung 2: Đánh giá thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất tại Khukinh tế Nghi Sơn tỉnh Thanh Hóa

- Đánh giá thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất trong Khu kinh tếNghi Sơn, tỉnh Thanh Hóa theo thời gian

- Đánh giá thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất trong Khu kinh tếNghi Sơn, tỉnh Thanh Hóa theo đối tượng thuê

- Đánh giá thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất trong Khu kinh tếNghi Sơn, tỉnh Thanh Hóa theo hình thức trả tiền.

- Đánh giá thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất trong Khu kinh tếNghi Sơn, tỉnh Thanh Hóa theo mục đích thuê

Nội dung 3: Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn Khu kinh

tế Nghi Sơn theo ý kiến của tổ chức

Nội dung 4: Khó khăn, tồn tại và giải pháp khắc phục công tác giao đất, chothuê đất trên địa bàn Khu kinh tế Nghi Sơn tỉnh Thanh Hóa

- Khó khăn, tồn tại trong công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn Khukinh tế Nghi Sơn

- Giải pháp khắc phục trong công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bànKhu kinh tế Nghi Sơn

2.4 Phương pháp nghiên cứu

2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp

- Thu thập số liệu, tài liệu có sẵn tại các cơ quan quản lý: Ban quản lýKKT Nghi Sơn và các KCN tỉnh Thanh Hóa, Sở TNMT Thanh Hóa;

- Các số liệu khác về giao đất, cho thuê đất thu thập trên các Websites củaChính Phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý Đất đai, …

2.4.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp

- Thu thập các thông tin, số liệu về tình hình quản lý sử dụng đất bằngphương pháp điều tra trực tiếp 30 tổ chức được giao đất và cho thuê đất trên địabàn KKT Nghi Sơn thông qua bộ câu hỏi soạn sẵn và điều tra bổ sung ngoài thựcđịa Các tiêu chí điều tra bao gồm: (1) diện tích, mục đích đất được giao, đượcthuê; (2) hình thức giao đất, cho thuê đất; (3) hiện trạng sử dụng đất sau khi đượcgiao đất, cho thuê đất; (4) giấy tờ về nguồn gốc khu đất; (5) việc chấp hành chínhsách pháp luật về đất đai và môi trường; (6) kiến nghị của tổ chức sử dụng đất …

- Phỏng vấn 12 cán bộ thực hiện công tác giao đất, cho thuê đất của BQLKKT Nghi Sơn và các KCN tỉnh Thanh Hóa và 03 cán bộ của Sở Tài nguyên vàMôi trường

Thanh Hóa để xác định những thuận lợi, khó khăn trong thực hiện công tác giao đất, cho thuê đất, quản lý sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn KKT Nghi Sơn.

- Điều tra được thực hiện tại trụ sở làm việc BQL KKT Nghi Sơn và cácKCN tỉnh Thanh Hóa, trụ sở làm việc của Sở Tài nguyên và Môi trường ThanhHóa, tại các tổ chức được giao đất, thuê đất trong KKT Nghi Sơn

2.4.3 Phương pháp tổng hợp, xử lý, phân tích số liệu và biểu đạt kết quả.

- Từ các số liệu, tài liệu thu thập được, tiến hành thống kê, tổng hợp và xử

lý các số liệu trên phần mềm Excel để khái quát về tình hình quản lý, sử dụngđất trên địa bàn nghiên cứu Số liệu có được từ xử lý thông tin thu thập đượcthể hiện bằng câu văn, các bảng, các đồ thị, các sơ đồ

- Sử dụng phương pháp phân tích để nhận định, đánh giá về các kết quảnghiên cứu của đề tài

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.1 Tổng quan về Khu kinh tế Nghi Sơn

3.1.1 Quy hoạch phát triển KKT

Khu kinh tế Nghi Sơn, tỉnh Thanh Hoá có tổng diện tích 18.611,8 ha thuộchuyện Tĩnh Gia, tỉnh Thanh Hoá, bao gồm 12 xã: Xuân Lâm, Tĩnh Hải, Hải Yến,Mai Lâm, Hải Thượng, Hải Hà, Nghi Sơn, Trúc Lâm, Trường Lâm, Tùng Lâm,Tân Trường, Hải Bình thuộc huyện Tĩnh Gia, có ranh giới địa lý được xác địnhnhư sau:

- Phía Đông giáp biển Đông;

- Phía Tây giáp huyện Như Thanh;

- Phía Nam giáp huyện Quỳnh Lưu (tỉnh Nghệ An);

- Phía Bắc giáp xã Nguyên Bình và Bình Minh (huyện Tĩnh Gia)

Hình 3.1: Quy hoạch chung Khu kinh tế Nghi

Sơn

- Là khu kinh tế tổng hợp, đa ngành, đa lĩnh vực với trọng tâm là côngnghiệp nặng và công nghiệp cơ bản như: công nghiệp lọc - hóa dầu, công nghiệpluyện cán thép cao cấp, cơ khí chế tạo, sản xuất và lắp ráp ôtô, sửa chữa và đóngmới tàu biển, công nghiệp điện, công nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng, sản xuấthàng tiêu dùng, chế biến và xuất khẩu gắn với việc xây dựng và khai thác cóhiệu quả cảng biển Nghi Sơn; vận hành theo cơ chế ưu đãi đặc biệt; là động lựcphát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Thanh Hóa và khu vực Bắc miền Trung [15].

- Là một khu đô thị công nghiệp - du lịch - dịch vụ quan trọng của tỉnhThanh Hóa và vùng Nam Thanh - Bắc Nghệ; có ranh giới và quy chế hoạtđộng riêng [15]

Tổng diện tích đất toàn khu kinh tế 18.611,8 ha, trong đó:

- Khu bảo thuế: có diện tích 550 ha

- Khu vực thuế quan: có diện tích khoảng 10.498 ha, trong đó:

+ Đất xây dựng công nghiệp: có diện tích khoảng 2.965 ha;

+ Khu cảng biển: có diện tích khoảng 860 ha;

+ Đất các khu du lịch tập trung khoảng 350 ha;

+ Đất xây dựng các khu dân cư (tái định cư, đô thị và dân cư nông thôn) códiện tích khoảng 1.516 ha;

+ Đất các khu trung tâm khoảng 368 ha, bao gồm các trung tâm dịch vụ

121 ha, trung tâm chuyên ngành phục vụ chung toàn khu kinh tế 131 ha, đấttrung tâm các khu đô thị khoảng 116 ha;

+ Đất cây xanh khu đô thị khoảng: 428 ha;

+ Đất giao thông: 1.201 ha;

+ Đất khu đào tạo: 195 ha (trong đó bao gồm 102 ha đất khu ở dành chosinh viên và cán bộ)

+ Đất sân golf, vui chơi giải trí: 330 ha;

+ Đất cây xanh cảnh quan mặt nước, cây xanh sinh thái, …: khoảng 2.121 ha;

+ Đất dự trữ phát triển khoảng : 100 ha;

+ Đất công trình đầu mối hạ tầng kỹ thuật khoảng 40 ha;