Thực tiễn giải quyết tranh chấp về hợp đồng mượn nhà ở tại việt nam

Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu của luận văn Nghiên cứu đề tài “Thực tiễn giải quyết tranh chấp về hợp đồng mượn nhà ở tại Việt Nam”, tác giả không tham vọng đề cập một cách toàn diện,

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

PHẠM THỊ THÙY LINH

THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP

VỀ HỢP ĐỒNG MƯỢN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Hà Nội – 2017

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

PHẠM THỊ THÙY LINH

THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP

VỀ HỢP ĐỒNG MƯỢN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Chuyên ngành: Luật Dân sự và Tố tụng dân sự

Mã số: 60380103

Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Minh Oanh

Hà Nội - 2017

Để hoàn thành luận văn này tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành và sâu

sắc nhất đến Tiến sĩ Nguyễn Minh Oanh, người đã tận tình hướng dẫn tôi

trong suốt quá trình thực hiện luận văn Cô đã chia sẻ nhiều kiến thức và kinh nghiệm để tôi hiểu rõ hơn về lĩnh vực mình nghiên cứu

Tôi cũng xin chân thành cảm ơn đến Khoa sau đại học cùng toàn thể

Thầy, Cô đã giảng dạy Lớp cao học ứng dụng khóa 23, đã truyền đạt kiến

thức, giúp đỡ tôi trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu tại trường Đại học Luật Hà Nội và trong suốt thời gian hoàn thành luận văn của mình

Trong quá trình hoàn thiện luận văn chắc chắn sẽ không tránh khỏi những thiếu sót nhất định và có thể có những vấn đề mới chỉ được đề cập mà chưa được phân tích, đánh giá, chứng minh một cách thuyết phục Tôi mong

được sự góp ý của các Thầy, Cô giáo để luận văn được hoàn thiện hơn

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Phạm Thị Thùy Linh

Tôi xin cam đoan đây là công trình trình nghiên cứu khoa học độc lập của riêng tôi Các kết quả nêu trong luận văn chưa được công bố trong bất cứ công trình nào khác Các số liệu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, được trích dẫn theo đúng quy định

Tôi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của luận văn này

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Phạm Thị Thùy Linh

BLDS: Bộ luật dân sự

NLHVDS: Năng lực hành vi dân sự

NLPLDS: Năng lực pháp luật dân sự

PHẦN MỞ ĐẦU 1

1 Giới thiệu khái quát về đề tài và tính cấp thiết của đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu đề tài 2

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận văn 3

4 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn 3

5 Các phương pháp nghiên cứu sử dụng để thực hiện luận văn 4

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn 4

7 Kết cấu của luận văn 4

PHẦN NỘI DUNG 5

CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MƯỢN NHÀ Ở THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM 5

1.1 Khái niệm và đặc điểm pháp lý của hợp đồng mượn nhà ở 5

1.1.1 Khái niệm hợp đồng mượn nhà ở 5

1.1.2 Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mượn nhà ở 6

1.2 Đối tượng của hợp đồng mượn nhà ở 9

1.3 Chủ thể của hợp đồng mượn nhà ở 10

1.4 Hình thức của hợp đồng mượn nhà ở 12

1.5 Hiệu lực của hợp đồng mượn nhà ở 13

1.5.1 Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mượn nhà ở 13

1.5.2 Mức độ vô hiệu của hợp đồng mượn nhà ở và hậu quả pháp lý trong từng trường hợp cụ thể 18

1.6 Thời hạn của hợp đồng mượn nhà ở 23

1.7 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mượn nhà ở 24

1.8 Chấm dứt hợp đồng mượn nhà ở 28

CHƯƠNG 2: ĐÁNH GIÁ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG MƯỢN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM 30

2.2 Thực tiễn giải quyết tranh chấp mượn nhà ở 32

2.2.1 Thực tiễn giải quyết tranh chấp liên quan tới đối tượng hợp đồng 32

2.2.2 Tranh chấp liên quan đến chủ thể của hợp đồng mượn nhà ở 41

2.2.3 Tranh chấp liên quan đến thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mượn nhà ở 46

2.2.4 Tranh chấp liên quan đến hình thức của hợp đồng mượn nhà ở 50

2.3 Đánh giá thực tiễn giải quyết tranh chấp về mượn nhà ở tại Việt Nam 54

2.3.1 Nguyên nhân khách quan 55

2.3.2 Nguyên nhân chủ quan 55

CHƯƠNG 3: KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MƯỢN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM 58

3.1 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật 58

3.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về hợp đồng mượn nhà ở 61

3.2.1 Nâng cao chất lượng xét xử giải quyết tranh chấp 61

3.2.1.1 Nâng cao chất lượng xét xử từ công tác cán bộ 61

3.2.1.2 Bảo đảm áp dụng thống nhất pháp luật trong xét xử 65

3.2.1.3 Bảo đảm cơ sở vật chất trong xét xử 66

3.3 Một số giải pháp bảo đảm thực thi 67

KẾT LUẬN 69 TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Giới thiệu khái quát về đề tài và tính cấp thiết của đề tài

Nhà ở là vấn đề được nhiều ngành, nhiều lĩnh vực quan tâm và được nghiên cứu dưới những góc độ khác nhau Nhà ở luôn gắn liền với con người,

là nhu cầu không thể thiếu của mỗi cá nhân, mỗi gia đình nên nó mang tính xã hội sâu sắc Chính vì thế quyền về nhà ở luôn được ghi nhận trong Hiến pháp của hầu hết các quốc gia với tư cách là quyền cơ bản của công dân Để đáp ứng nhu cầu về nhà ở, mỗi cá nhân, hộ gia đình đều có phương thức tạo lập khác nhau như: mua bán, tặng cho, cho thuê, cho mượn nhà ở Tùy vào từng điều kiện cụ thể mà vấn đề nhà ở sẽ được quy định khác nhau Trong đó hợp đồng mượn nhà ở được coi là một hình thức để các chủ thể giúp đỡ nhau trong xã hội Tuy nhiên, hiện nay trên thực tế việc tranh chấp về hợp đồng mượn nhà ở diễn ra rất nhiều, các quy định của pháp luật về hợp đồng mượn nhà ở còn rất ít chủ yếu được quy định tại Mục 10 Luật nhà ở 2015 (gồm Điều 153, Điều 154) Vì vậy mà pháp luật điều chỉnh về vấn đề này lại có nhiều điểm chưa rõ ràng về chủ thể, về hình thức về thời hạn của hợp đồng… dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau Do đó việc áp dụng pháp luật giải quyết các tranh chấp này trên thực tế cũng chưa thống nhất và còn tồn tại nhiều thực trạng bất cập

Vì vậy, tác giả nhận thấy việc nghiên cứu quy định của pháp luật dân sự về hợp đồng mượn nhà ở, thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng mượn nhà ở tại Việt Nam để có một nhận thức toàn diện về vấn đề này là rất cần thiết Thông qua việc nghiên cứu đề tài, tác giả làm rõ một số vấn đề lý luận cơ bản về hợp đồng mượn nhà ở, phân tích thực trạng trong công tác xét xử của Tòa án về hợp đồng mượn nhà ở từ đó đề ra các giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật Tuy nhiên với kiến thức còn nhiều hạn chế và sự eo hẹp về thời gian nghiên cứu nên luận văn này không tránh khỏi những sai sót nhất định Tác mong muốn nhận được những ý kiến đóng góp bổ ích để luận văn hoàn thiện hơn

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Hợp đồng mượn nhà ở là một chế định quan trọng trong chế định về hợp đồng cúa pháp luật dân sự Việt Nam Tuy nhiên cho đến nay hợp đồng mượn nhà ở vẫn chưa được nghiên cứu bằng một công trình khoa học độc lập Ngoài giáo trình Trường đại học Luật Hà Nội, Trường đại học xã hội và nhân văn, Viện đại học mở Hà Nội, Bình luận khoa học Bộ luật dân sự (BLDS) và

một số tài liệu chuyên khảo khác như “Các hợp đồng dân sự thông dụng” của tác giả Nguyễn Mạnh Bách, cuốn “Bình luận khoa học các hợp đồng dân sự thông dụng” của TS Nguyễn Ngọc Điện, cuốn “Bình luận khoa học Bộ luật dân sự của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam” do TS Nguyễn Minh Tuấn (chủ biên), “Một số vướng mắc trong việc áp dụng các văn bản pháp luật về việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng

vô hiệu” của TS Nguyễn Văn Cường, đăng trên Tạp chí toà án nhân dân,

số 12/2004, “ h ng nội dung c n bất cập của ph n nghĩa vụ và hợp đồng”

của TS Nguyễn Minh Tuấn, Tạp chí Luật học số đặc biệt, tháng 6 năm 2015,

“Tính chất đền bù của hợp đồng dân sự” của PGS.TS Bùi Đăng Hiếu, Tạp chí luật học, số 11/2006, luận văn thạc sĩ luật học năm 2006 “Hợp đồng mượn tài sản một số vấn đề lí luận và thực tiễn” của Nguyễn Thị Huyền mới chỉ đề cập

và bình luận về hợp đồng mượn tài sản trên cơ sở nghiên cứu một số vấn đề

cơ bản nhất trong mối liên hệ với hợp đồng dân sự chung chứ chưa đi sâu và nghiên cứu cụ thể và toàn diện về hợp đồng mượn nhà ở

Do đó, rất cần những đề tài nghiên cứu thực tiễn giải quyết tranh chấp về hợp đồng mượn nhà ở, từ đó chỉ ra được những vướng mắc, bất cập trong thực tiễn cũng như quy định của pháp luật dân sự hiện hành về hợp đồng mượn nhà ở, để từ đó đưa

ra được những giải pháp, kiến nghị sửa đổi, bổ sung có tính khả thi, kịp thời hoàn thiện pháp luật dân sự và thực thi có hiệu quả về hợp đồng mượn nhà ở

Vì vậy, trong phạm vi của luận văn tác giả tập trung nghiên cứu chế định

về hợp đồng mượn nhà ở không chỉ trên cơ sở lý luận đơn thuần mà còn nghiên cứu trong cả thực tế đặc biệt là vấn đề giải quyết tranh chấp về hợp

đồng mượn nhà ở được giải quyết ở Tòa án tại Việt Nam để đưa ra sự điều chỉnh của pháp luật về hợp đồng mượn nhà ở một cách phù hợp nhất. Hơn nữa đây là công trình nghiên cứu khoa học theo định hướng ứng dụng đầu tiên đi sâu vào thực tiễn thực hiện giải quyết tranh chấp về hợp đồng mượn nhà ở tại Tòa án

3 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu của luận văn

Nghiên cứu đề tài “Thực tiễn giải quyết tranh chấp về hợp đồng mượn

nhà ở tại Việt Nam”, tác giả không tham vọng đề cập một cách toàn diện, sâu

sắc tất cả các vấn đề liên quan đến hợp đồng mượn nhà ở mà chủ yếu tập trung nghiên cứu một số khía cạnh pháp lý cơ bản nhất về hợp đồng mượn nhà ở và thực tiễn giải quyết tranh chấp tại cơ quan tư pháp của Việt Nam – Tòa án để làm sáng tỏ thêm các khía cạnh pháp lý cũng như sự chưa phù hợp trong các quy định pháp luật và áp dụng pháp luật gây nên tác động tiêu cực tới việc giao kết, thực hiện hợp đồng mượn nhà ở nói riêng và các quan hệ dân sự nói chung Qua đó tác giả mạnh dạn đề xuất một số kiến nghị nhằm tạo

ra hành lang pháp lý vững chắc trong quan hệ hợp đồng mượn nhà ở

Với mục đích đó, đối tượng nghiên cứu của luận văn là những quy định pháp luật liên quan đến hợp đồng mượn nhà ở và thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng mượn nhà ở tại Việt Nam mà cụ thể là cơ quan Tòa án

4 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn

Mục tiêu của luận văn là tìm hiểu những vấn đề pháp lý cơ bản nhất về hợp đồng mượn nhà ở theo quy định pháp luật dân sự Việt Nam và từ đó hướng tới nghiên cứu trọng tâm làm sáng tỏ thực tiễn giải quyết tranh chấp về hợp đồng mượn nhà ở tại Việt Nam, đồng thời chỉ ra những bất cập trong các quy định pháp luật làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong hợp đồng mượn nhà ở và đề xuất một số kiến nghị, giải pháp hoàn thiện pháp luật, tạo ra hành lang pháp lý vững chắc trong quan hệ hợp đồng mượn nhà ở

Để đạt được những mục tiêu trên, nhiệm vụ nghiên cứu được xác định dựa trên các khía cạnh sau: Tìm hiểu, phân tích đánh giá khái niệm, đặc điểm,

đối tượng, chủ thể, hình thức, hiệu lực, thời hạn chấm dứt hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mượn nhà và thực tiễn giải quyết tranh chấp để từ đó tìm ra những hạn chế thiếu sót, vướng mắc và bất cập trong việc

áp dụng pháp luật để đưa ra kiến nghị hoàn thiện pháp luật về vấn đề này

5 Các phương pháp nghiên cứu sử dụng để thực hiện luận văn

Việc nghiên cứu luận văn dựa trên cơ sở các quan điểm của chủ nghĩa Mác – Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, đường lối chính sách của Đảng Cộng sản Việt Nam về xây dựng nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa, cải cách tư pháp luật, cải cách tư pháp ở Việt Nam

Luận văn nghiên cứu dựa trên phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, luật học, phân tích – tổng hợp, logic – lịch sử, so sánh, đối chiếu, tổng hợp Đồng thời tác giả còn sử dụng phương pháp khai thác và sử dụng các tư liệu thực tiễn để hoàn chỉnh luận văn

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn

Các kết quả nghiên cứu của luận văn này có thể sử dụng làm tài liệu tham khảo tại các cơ sở đào tạo và nghiên cứu luật học Một số kiến nghị của luận văn có giá trị tham khảo đối với các cơ quan xây dựng và thực thi pháp luật trong quá trình xây dựng, hoàn thiện và tổ chức thực hiện pháp luật về nhà ở nói chung và pháp luật giải quyết tranh chấp về hợp đồng mượn nhà ở nói riêng tại Việt Nam

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, phần kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được kết cấu gồm 3 chương

Chương 1: Khái quát chung về hợp đồng mượn nhà ở theo pháp luật dân

sự Việt Nam

Chương 2: Đánh giá thực tiễn giải quyết tranh chấp về hợp đồng mượn nhà ở tại Việt Nam

Chương 3: Kiến nghị hoàn thiện pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu

quả áp dụng pháp luật về hợp đồng mượn nhà ở tại Việt Nam

PHẦN NỘI DUNG CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MƯỢN NHÀ Ở

THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM

1.1 Khái niệm và đặc điểm pháp lý của hợp đồng mượn nhà ở

1.1.1 Khái niệm hợp đồng mượn nhà ở

Trong từ điển tiếng Việt, từ “mượn” được hiểu là “lấy của người khác để dùng trong một thời gian rồi sẽ trả lại với sự đồng ý của người đó”.1

Điều 494 BLDS 2015 đã định nghĩa về hợp đồng mượn tài sản như sau:

“Hợp đồng mượn tài sản là sự thỏa thuận gi a các bên, theo đó bên cho mượn giao tài sản cho bên mượn để sử dụng trong một thời hạn mà không phải trả tiền, bên mượn phải trả lại tài sản đó khi hết thời hạn mượn hoặc mục đích mượn đã đạt được.”

Trên cơ sở định nghĩa trên có thể khẳng định “sự thỏa thuận” của các bên chính là tiền đề hình thành nên một hợp đồng mượn tài sản, và đó cũng chính

là bản chất pháp lý của hợp đồng nói chung

Hợp đồng mượn nhà ở là một dạng đặc biệt của hợp đồng mượn tài sản

Vì vậy nó phải tuân thủ nguyên tắc chung về hợp đồng được quy định trong BLDS 2015 đồng thời phải tuân theo những quy định riêng của Luật nhà ở về hợp đồng mượn nhà ở

Hợp đồng mượn nhà ở có thể xem xét dưới góc độ khoa học pháp lý mang nghĩa rộng như sau: Hợp đồng mượn nhà ở là phương tiện pháp lý quan trọng bảo đảm cho việc chuyển dịch quyền chiếm hữu và quyền sử dụng nhà

ở từ người cho mượn sang bên mượn nhà ở để thỏa mãn nhu cầu xã hội về nhà ở dưới sự quản lý và giám sát của Nhà nước về nhà ở, theo đó, bên cho mượn có nghĩa vụ giao nhà và chuyển quyền sử dụng nhà ở còn bên mượn được sử dụng nhà ở trong một thời hạn mà không phải trả tiền

Theo nghĩa hẹp thì có thể hiểu: Hợp đồng mượn nhà ở là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho mượn nhà ở giao nhà ở cho bên mượn để sử dụng trong một thời hạn mà không phải trả tiền, bên mượn phải trả lại nhà ở

đó khi hết thời hạn mượn hoặc mục đích mượn đã đạt được

Các bên trong hợp đồng mượn nhà ở thỏa thuận nội dung của hợp đồng trên cơ sở bình đẳng, tự do ý chí và nội dung đó không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái với đạo đức xã hội

1.1.2 Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mượn nhà ở

Hợp đồng mượn nhà ở có đối tượng là nhà ở, một loạt tài sản có vai trò quan trọng trong đời sống và được điều chỉnh bởi luật chuyên ngành, nên nó mang những đặc điểm chung của hợp đồng mượn tài sản và đặc điểm riêng của hợp đồng mượn nhà ở

* Hợp đồng mượn nhà ở là hợp đồng chuyển giao quyền chiếm hữu và quyền sử dụng nhà ở từ người cho mượn sang người mượn

Trong quan hệ mượn nhà ở, người cho mượn có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở và quyền sử dụng nhà ở cho người mượn mà không chuyển giao quyền định đoạt Bản chất của trong quan hệ mượn nhà ở là bên mượn có toàn quyền chiếm hữu và sử dụng nhà ở trong thời gian mượn nhà, tuy nhiên lại không có quyền định đoạt đối với nó như bán, tặng cho hoặc cho thuê, cho mượn lại Chỉ có chủ sở hữu của nhà ở mới thực hiện những quyền liên quan đến định đoạt nhà ở

* Hợp đồng mượn nhà ở là hợp đồng ưng thuận

Hợp đồng ưng thuận là hợp đồng mà theo quy định của pháp luật, quyền

và nghĩa vụ của các bên phát sinh ngay sau khi các bên thỏa thuận với nhau xong nội dung chủ yếu của hợp đồng Trong trường hợp này, dù rằng các bên chưa trực tiếp thực hiện các nghĩa vụ đã cam kết nhưng đã phát sinh quyền yêu cầu của bên này đối với bên kia trong việc thực hiện hợp đồng Hay nói

cách khác, hợp đồng ưng thuận là những hợp đồng mà thời điểm có hiệu lực của nó là thời điểm giao kết.2

Hợp đồng mượn nhà ở là hợp đồng ưng thuận, bởi mượn nhà ở được pháp luật quy định hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm giao kết Thời điểm giao kết là thời điểm các bên ký kết hợp đồng nếu các bên không có thỏa thuận (khoản 2 Điều 122 Luật nhà ở 2014) Do đó, quyền và nghĩa vụ các bên phát sinh tại thời điểm hợp đồng có hiệu lực Điều này cũng phù hợp với quy định tại khoản 4 Điều 400 BLDS 2015 về thời điểm giao kết hợp đồng dân sự:

“Thời điểm giao kết hợp đồng bằng văn bản là thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản hay bằng hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên văn bản.”

có quyền buộc bên kia phải thực hiện trước nghĩa vụ

* Hợp đồng mượn nhà ở là hợp đồng không có đền bù

Tính chất không có đền bù của hợp đồng mượn nhà ở được thể hiện ở chỗ, bên cho mượn chuyển giao nhà ở cho bên mượn để sử dụng mà không nhằm mang lại một lợi ích vật chất nào từ phía bên mượn Còn bên mượn, khi

hết thời hạn mượn đã thỏa thuận trong hợp đồng, hoặc khi mục đích mượn đã đạt được nếu như không có thỏa thuận về thời hạn mượn, thì bên mượn chỉ phải trả lại nhà ở cho bên cho mượn đúng như tình trạng ban đầu của nhà ở (trừ những hao mòn tự nhiên), mà không phải trả thêm bất cứ một khoản tiền nào cho bên cho mượn Bản chất của hợp đồng mượn nhà không phải nhằm mục đích thu lợi mà là sự tương trợ giúp đỡ lẫn nhau trong cuộc sống và chủ thể của hợp đồng thường là những người có mối quan hệ thân thiết hoặc ruột thịt Do đó, có thể thấy đây là một đặc điểm quan trọng của hợp đồng mượn nhà ở, là cơ sở để phân biệt với các loạt hợp đồng khác

* Hợp đồng mượn nhà ở chịu sự điều chỉnh mang tính chất chế ước giữa ngành luật này với ngành luật khác

Nhà ở là một loạt tài sản đặc biệt, vừa có giá trị lớn, chịu sự quản lý đặc biệt của Nhà nước, lại gắn liền với đất đai vì vậy bên cạnh sự điều chỉnh của Luật nhà ở thì hợp đồng mượn nhà ở còn chịu sự điều chỉnh mang tính chất chế ước của nhiều ngành luật khác nhau như: BLDS điều chỉnh những quy định mang tính chất chung về hợp đồng mượn nhà ở; Luật đất đai điều chỉnh những vấn đề liên quan đến quyền sử dụng đất Nhà ở gắn liền với đất ở phải

là đối tượng sử dụng ổn định, lâu dài; nếu đất được giao có thời hạn để sử dụng làm nhà ở để kinh doanh thì nhà ở cũng có thời hạn sử dụng như đất ở; Luật kinh doanh bất động sản điều chỉnh những vấn đề liên quan đến hợp đồng mượn nhà ở có một bên chủ thể là người nước ngoài

* Hợp đồng mượn nhà ở phải thể hiện dưới hình thức văn bản

Như chúng ta đã biết, nhà ở là loại tài sản đặc biệt, có vai trò quan trọng trong đời sống xã hội, lại có giá trị lớn, nên pháp luật quy định hợp đồng mượn nhà ở phải được thực hiện dưới hình thức văn bản được quy định tại Điều 121 Luật nhà ở 2014 Đây là một trong những điều kiện có hiệu lực về hình thức của hợp đồng mượn nhà ở, để thuận tiện cho việc quản lý các giao dịch về nhà ở và hạn chế tới mức thấp nhất các tranh chấp về nhà ở Theo quy

định của BLDS khi vi phạm về hình thức thì hợp đồng sẽ bị tuyên vô hiệu, tuy nhiên theo quy định tại Điều 129 BLDS 2015 đã tạo ra điểm mới và tiến bộ vềcông nhận giao dịch dân sự không tuân thủ về mặt hình thức có thể được công nhận hiệu lực trong hai trường hợp: văn bản giao dịch không đúng quy định của pháp luật; văn bản giao dịch vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực, sẽ được công nhận hiệu lực khi một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các

bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó

1.2 Đối tƣợng của hợp đồng mƣợn nhà ở

Đối tượng của hợp đồng mượn nhà ở chính là căn nhà cụ thể, căn hộ cụ thể hoặc chỉ là một diện tích nhà ở nhất định Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân (khoản 1 Điều 3 Luật nhà ở 2014)

Theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 118 Luật nhà ở 2014 thì Giao dịch mượn nhà ở không bắt buộc phải có có Giấy chứng nhận Và quy định này được hướng dẫn cụ thể tại khoản 9 Điều 72 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật nhà ở 2014 quy định Giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch đối với trường hợp không bắt buộc phải có Giấy

chứng nhận: “Trường hợp cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở (trừ trường hợp cho thuê nhà ở cũ thuộc sở h u nhà nước) thì bên cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở ký với chủ đ u tư dự án xây dựng nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở của chủ đ u tư hoặc có Giấy phép xây dựng hoặc giấy tờ khác chứng minh quyền sở h u nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự, pháp luật về đất đai nếu là đ u tư xây dựng nhà ở.”

Như vậy căn cứ quy định trên thì bên cho mượn nếu không có giấy chứng nhận thì phải có một trong các loại giấy tờ chứng minh như sau thì mới được cho mượn nhà ở:

- Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư

mượn Bên cho mượn có thể là chủ sở hữu nhà ở, hoặc cũng có thể là người

sử dụng nhà ở nhưng được phép chuyển giao quyền sử dụng đối với nhà ở Trong trường hợp việc cho mượn nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất phải được sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu nhà ở đó; trường hợp chủ sở hữu nhà

ở thuộc sở hữu chung theo phần thì có quyền cho mượn thuộc phần sở hữu của mình nhưng không được làm ảnh hưởng đến quyền lợi của các chủ sở hữu chung khác Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung có thể ủy quyền cho người đại diện ký hợp đồng cho mượn nhà ở (Điều 153 Luật nhà ở 2014) Bên mượn nhà ở là bên có nhu cầu sử dụng nhà ở và đã thỏa thuận thống nhất ý chí với người cho mượn

Điều 119 Luật nhà ở 2014 quy định Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở:

*Đối với bên cho mượn nhà ở

- Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự (NLHVDS)

để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự Theo quy định tại BLDS 2015 thì Người thành niên có NLHVDS đầy đủ, trừ trường hợp tuy người đã đủ 18 tuổi trở lên nhưng rơi vào các trường hợp mất NLHVDS (Điều 22), Người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi (Điều 23), Người bị hạn chế NLHVDS (Điều 24) Người có NLHVDS đầy đủ được phép tự mình thiết lập các quan hệ hợp đồng mượn nhà ở

- Nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân Theo quy định tại khoản

1 Điều 74 BLDS 2015 thì một tổ chức được công nhận là pháp nhân khi có đủ các điều kiện sau đây:

+ Được thành lập theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan; + Có cơ cấu tổ chức theo quy định tại Điều 83 của Bộ luật này;

+ Có tài sản độc lập với cá nhân, pháp nhân khác và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản của mình;

+ Nhân danh mình tham gia quan hệ pháp luật một cách độc lập

Trường hợp bên cho mượn nhà ở là pháp nhân thì người có quyền giao kết hợp đồng mượn nhà ở là người đại diện theo pháp luật hoặc người đại diện theo ủy quyền của pháp nhân Người đại diện của pháp nhân phải tuân theo đúng quy định pháp luật về đại diện

* Đối với bên mượn nhà ở thì

- Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ NLHVDS để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải

có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch

- Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ NLHVDS để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật nhà ở và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch

1.4 Hình thức của hợp đồng mƣợn nhà ở

Như được chỉ ra ở phần 1.2 hợp đồng mượn nhà ở phải thành lập bằng văn bản không bắt buộc phải công chứng, chứng thực trừ trường hợp các bên

có nhu cầu (khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014)

Sở dĩ pháp luật quy định cứng là hợp đồng mượn nhà ở phải thành lập bằng văn bản là vì nhà ở là tài sản có giá trị lớn, ảnh hưởng đáng kể đến đời sống của các chủ thể Do đó giao kết bằng văn bản sẽ bảo đảm tính rõ ràng về những nội dung mà các bên cam kết, thỏa thuận Trong văn bản sẽ thể hiện đầy đủ những nội dung cơ bản của hợp đồng mà hai bên đã thỏa thuận sau đó hai bên sẽ tiến hành ký xác nhận vào văn bản hợp đồng, hợp đồng này thường được lập thành nhiều bản và mỗi bên giữ một bản làm bằng chứng cho việc giao kết Trên cơ sở hợp đồng đã ký kết dưới hình thức văn bản các bên có cơ

sở để thực hiện quyền của mình yêu cầu bên kia có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ đối với mình

Khác với hợp đồng bằng lời nói vốn không để lại bằng chứng, thì hợp đồng bằng văn bản đảm bảo thể hiện rõ ý chí của các bên cũng như nội dung từng điều khoản hợp đồng mà các bên đã thỏa thuận với nhau trong hợp đồng Ngoài ra, hợp đồng bằng văn bản cũng có thể trở thành chứng cứ khi các bên

có tranh chấp, vì đây là hình thức có khả năng lưu giữ được ở trạng thái gần như nguyên vẹn, trong một thời gian dài Do đó hợp đồng mượn nhà ở được giao kết bằng văn bản sẽ có giá trị chứng minh rất cao

Mặt khác pháp luật cũng quy định là hợp đồng mượn nhà ở không bắt buộc phải công chứng, chứng thực là xuất phát bởi thực tiễn đa phần những người cho mượn với người mượn đều có tình cảm, quan hệ gần gũi, tin cậy lẫn nhau vì muốn giúp đỡ nên mới cho mượn Hơn nữa quan hệ hợp đồng mượn nhà ở cũng không có sự dịch chuyển quyển sở hữu Việc quy định không bắt buộc phải công chứng, chứng thực sẽ tiết kiệm được thời gian, tiền bạc, công sức cho các bên Như vậy, chỉ cần hợp đồng mượn nhà ở bằng văn bản có đầy đủ các điều kiện mà pháp luật quy định thì hợp đồng sẽ có hiệu lực pháp luật Việc các bên có nhu cầu công chứng, chứng thực sẽ đảm bảo hơn hợp đồng mượn nhà ở có hiệu lực, làm chứng cứ có độ tin cậy cao khi xảy ra tranh chấp

1.5 Hiệu lực của hợp đồng mƣợn nhà ở

1.5.1 Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mượn nhà ở

Hợp đồng mượn nhà ở cũng là một loại giao dịch dân sự, do đó cũng phải đáp ứng đầy đủ những điều kiện có hiệu lực pháp luật của một giao dịch dân sự được quy định tại Điều 117 BLDS năm 2015 về các điều kiện có hiệu lực pháp luật của hợp đồng dân sự, bao gồm:

* Thứ nhất là điều kiện về năng lực chủ thể

Như ta đã phân tích ở trên thì chủ thể của hợp đồng mượn nhà ở bao gồm

cá nhân và pháp nhân

- Đối với cá nhân: Cá nhân khi tham gia vào quan hệ hợp đồng mượn nhà ở được coi là có năng lực chủ thể đầy đủ khi đáp ứng được cả hai yếu tố

là NLPLDS và NLHVDS

Theo quy định của Điều 16 BLDS thì NLPLDS của cá nhân là khả năng của cá nhân có các quyền dân sự và nghĩa vụ dân sự; mọi cá nhân đều có NLPLDS như nhau; NLPLDS của cá nhân có từ khi sinh ra và chấm dứt khi người đó chết Đây mới là điều kiện cần còn điều kiện đủ để cá nhân tham gia quan hệ hợp đồng mượn nhà ở là NLHVDS của cá nhân 5 Điều 19 BLDS

2015 quy định NLHVDS của cá nhân là khả năng của cá nhân bằng hành vi xác lập, thực hiện quyền và nghĩa vụ dân sự

Pháp luật dân sự Việt Nam căn cứ vào khả năng nhận thức và làm chủ hành vi của mỗi cá nhân mà phân chia NLHVDS của cá nhân ở nhiều mức độ khác nhau; được phép tham gia hay không tham gia giao kết hợp đồng mượn nhà ở ở mức độ khác nhau

Đối với điều kiện về năng lực chủ thể của cá nhân trong hợp đồng mượn nhà ở thì chỉ có cá nhân là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ

- Đối với tổ chức tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân NLPLDS của pháp nhân là khả năng của pháp nhân có các quyền, nghĩa vụ dân sự NLPLDS của pháp nhân phát sinh từ thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thành lập hoặc cho phép thành lập; nếu pháp nhân phải đăng ký hoạt động thì NLPLDS của pháp nhân phát sinh từ thời điểm ghi vào sổ đăng

ký NLPLDS của pháp nhân chấm dứt kể từ thời điểm chấm dứt pháp nhân (Điều 86 BLDS 2015) NLHVDS của pháp nhân được thể hiện thông qua người đại diện của pháp nhân

* Điều kiện thứ hai là nội dung và mục đích của hợp đồng mượn nhà ở

02/2004, tr 55

Nội dung của hợp đồng mượn nhà ở là tổng thể những điều khoản mà các bên chủ thể tham gia giao kết hợp đồng đã thỏa thuận, bao gồm các điều khoản chủ yếu như đối tượng, mục đích thời hạn, quyền và nghĩa vụ các bên Mục đích của hợp đồng mượn nhà ở là lợi ích mà các chủ thể mong muốn đạt được khi xác lập hợp đồng Mục đích mà các bên hướng tới trong quan hệ hợp đồng mượn nhà ở không chỉ ảnh hưởng tới lợi ích của các bên

mà còn ảnh hưởng đến nhiều lĩnh vực khác nhau trong đời sống xã hội Mục đích của bên cho mượn là nhằm giúp đỡ bên mượn ổn định chỗ ở, còn mục đích của bên mượn là đề giải quyết nhu cầu chỗ ở để sinh hoạt

Để hợp đồng mượn nhà ở có hiệu lực pháp luật thì mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội.6 Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định và một hợp đồng mượn nhà ở có nội dung và mục đích trái với đạo đức xã hội cũng không được pháp luật thừa

nhận và hợp đồng đó vô hiệu Điều 123 BLDS 2015 quy định “đạo đức xã hội là nh ng chuẩn mực chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng” Trái với đạo đức xã hội, đây là phạm trù rất khó xác định,

bởi xét cho cùng đạo đức là những ý chí chủ quan bên trong con người được biểu hiện ra bên ngoài bằng hành vi, bằng sự ứng xử với nhau giữa con người với con người cũng khó có cơ sở để xác định là một căn cứ để khẳng định giao dịch dân sự hay hợp đồng dân sự trong trường hợp này bị vô hiệu

* Điều kiện thứ ba để hợp đồng mượn nhà ở có hiệu lực pháp luật đó là điều kiện về ý chí

Tham gia vào giao kết hợp đồng mượn nhà ở, các bên phải hoàn toàn tự nguyện Một hợp đồng mượn nhà ở chỉ được coi là có sự tự nguyện của các bên khi hợp đồng đó phản ánh một cách khách quan, trung thực những mong muốn chủ quan bên trong của các bên

Bản chất của giao dịch dân sự là sự thống nhất giữa ý chí và bày tỏ ý chí, cho nên “tự nguyện” bao gồm các yếu tố cấu thành là tự do ý chí và bày tỏ ý chí Không có tự do ý chí và bày tỏ ý chí không thể có tự nguyện, nếu một trong hai yếu tố này không có hoặc không thống nhất cũng không thể có tự nguyện Vi phạm sự tự nguyện của chủ thể là vi phạm pháp luật Vì vậy, hợp đồng mượn nhà ở thiếu sự tự nguyện không làm phát sinh hậu quả pháp lí Trong thực tế, không phải hợp đồng mượn nhà ở nào khi giao kết cũng đều có sự tự nguyện của các bên Rất nhiều hợp đồng mượn nhà ở được giao kết không phản ánh đúng ý chí tự nguyện của một trong các bên giao kết hợp đồng Đó là những hợp đồng giao kết do có sự lừa dối, nhầm lẫn hay đe dọa

Cụ thể:

- Hợp đồng mượn nhà ở được xác lập do có sự nhầm lẫn

Theo quy định tại Điều 126 BLDS năm 2015 thì trường hợp giao dịch dân sự được xác lập có sự nhầm lẫn làm cho các bên không đạt được mục đích của việc xác lập giao dịch thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu giao dịch vô hiệu Tuy nhiên, trong trường hợp có sự nhầm lẫn mà mục đích xác lập hợp đồng mượn nhà ở của các bên đã đạt được hoặc các bên có thể khắc phục được ngay sự nhầm lẫn làm cho mục đích của việc xác lập hợp đồng vẫn đạt được thì hợp đồng đó không vô hiệu Trên thực tế, hợp đồng mượn nhà ở thường có sự nhầm lẫn về chủ thể hoặc đối tượng dẫn đến những phức tạp khi giải quyết trên thực tế

- Hợp đồng mượn nhà ở được xác lập do sự lừa dối

Điều 127 BLDS 2015 quy định: “Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân

sự nên đã xác lập giao dịch đó.”

Như vậy, lừa dối trong giao kết hợp đồng mượn nhà ở được hiểu là hành

vi cố ý có chủ định của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia hiểu sai lệch về nội dung của hợp đồng, hoặc cũng có thể làm cho bên kia tưởng tượng sai lệch về nội dung của hợp đồng, mà giao kết hợp đồng có lợi cho bên có hành vi lừa dối

- Hợp đồng mượn nhà được xác lập do bị đe dọa, cưỡng ép

Theo quy định tại Điều 127 BLDS 2015 thì: “Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khoẻ, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình.”

Trong giao kết hợp đồng mượn nhà ở cũng vậy, sự đe dọa ở đây được hiểu là sự tác động một cách trực tiếp hoặc gián tiếp của chính một bên chủ thể trong hợp đồng, hoặc của người thứ ba đối với bên kia, làm cho bên kia sợ hãi bắt buộc phải giao kết hợp đồng nhằm mục đích làm lợi cho bên chủ thể

có hành vi đe dọa Đồng thời, để tránh một thiệt hại về tài sản và nhân thân của mình, hoặc của người thân ruột thịt trong gia đình mà bên bị đe dọa phải chấp nhận giao kết hợp đồng mượn nhà ở một cách cưỡng bức, không đúng ý chí, mong muốn của mình

* Điều kiện về hình thức của hợp đồng mượn nhà ở

Hình thức của hợp đồng là cách thức thể hiện ý chí ra bên ngoài Hình thức của hợp đồng có thể bằng văn bản, bằng miệng hoặc bằng hành vi Thông qua hình thức của hợp đồng, các bên tham gia giao kết hợp đồng và người thứ ba có thể biết được một cách chính xác nội dung hợp đồng do các bên thỏa thuận Nó là chứng cứ xác nhận các quan hệ đã, đang tồn tại giữa các bên, qua đó xác định trách nhiệm dân sự khi có hành vi vi phạm xảy ra

Điều kiện về hình thức là điều kiện có hiệu lực của giao dịch khi pháp luật

có quy định: “Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao

dịch trong trường hợp pháp luật có quy định” (khoản 2 Điều 117 BLDS 2015)

Luật nhà ở 2014 quy định rõ hợp đồng mượn nhà ở phải thành lập bằng văn bản không bắt buộc phải công chứng, chứng thực trừ trường hợp các bên

có nhu cầu (Điều 121) Như vậy chỉ khi các bên giao kết hợp đồng mượn nhà

ở bằng văn bản thì mới đáp ứng điều kiện về hình thức

1.5.2 Mức độ vô hiệu của hợp đồng mượn nhà ở và hậu quả pháp lý trong từng trường hợp cụ thể

* Thứ nhất xét về mức độ vô hiệu của hợp đồng mượn nhà ở

- Dựa vào mức độ để xác định tính vô hiệu của hợp đồng mượn nhà ở là

vô hiệu tuyệt đối và vô hiệu tương đối

+ Hợp đồng mượn nhà ở bị coi là vô hiệu tuyệt đối khi hợp đồng xâm phạm nghiêm trọng đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích của cả cộng đồng xã hội cũng như nền tảng đạo đức xã hội Hợp đồng mượn nhà ở vô hiệu tuyệt đối sẽ mặc nhiên bị vô hiệu ngay từ khi xác lập mà không cần phải có yêu cầu của các bên tham gia giao dịch, hoặc người có quyền lợi liên quan đến Tòa án vẫn

có thể tuyên bố giao dịch đó vô hiệu

+ Thời hạn yêu cầu tuyên bố hợp đồng mượn nhà ở vô hiệu không bị hạn chế về mặt thời gian nhằm đảm bảo lợi ích chung, lợi ích công cộng và lợi ích của người khác

Các trường hợp vô hiệu tuyệt đối của hợp đồng mượn nhà ở: hợp đồng mượn tài sản vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật và trái với đạo đức

xã hội; hợp đồng giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác; hợp đồng không tuân thủ quy định của pháp luật về mặt hình thức

- Hợp đồng mượn nhà ở vô hiệu tương đối

So với trường hợp vô hiệu tuyệt đối thì hợp đồng mượn nhà ở vô hiệu tương đối có mức độ vi phạm ít nghiêm trọng hơn, thường chỉ ảnh hưởng tới quyền, lợi ích của chính chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng Mặt khác với

loại hợp đồng này, các chủ thể vẫn muốn duy trì hợp đồng và họ hoàn toàn có

đủ điều kiện để thỏa thuận lại, sửa chữa nội dung cho phù hợp với ý chí chung hai bên

Các trường hợp hợp đồng mượn nhà ở vô hiệu tương đối: Vô hiệu do vi phạm điều kiện về năng lực chủ thể; vô hiệu do bị nhầm lẫn, đe doạ, cưỡng

ép, vô hiệu do chủ thể xác lập không nhận thức và làm chủ hành vi vào thời điểm xác lập hợp đồng

- Nếu căn cứ vào mức độ vô hiệu thì hợp đồng mượn nhà ở được chia thành hai loại: vô hiệu từng phần và vô hiệu toàn bộ

Một hợp đồng mượn nhà ở được giao kết với nhiều nội dung khác nhau, nhưng có những nội dung không làm phát sinh hiệu lực; thậm chí có nội dung làm vô hiệu toàn bộ hợp đồng mượn nhà ở đó

Hợp đồng mượn nhà ở vô hiệu từng phần khi một phần của hợp đồng bị

vô hiệu nhưng không làm ảnh hưởng đến phần còn lại của hợp đồng; tức là giữa các phần trong hợp đồng đó có sự độc lập với nhau, sự vô hiệu của phần này không làm ảnh hưởng đến hiệu lực của phần kia và hợp đồng vẫn được thực hiện đối với phần có hiệu lực đó; chỉ phần bị vô hiệu mới không làm phát sinh hiệu lực Trường hợp, một trong những nội dung của hợp đồng vi phạm làm ảnh hưởng đến toàn bộ những phần còn lại của hợp đồng thì hợp đồng đó bị coi là vô hiệu toàn bộ Chẳng hạn như những điều khoản vi phạm vào điều cấm của pháp luật, trái với đạo đức xã hội Khác với hợp đồng vô hiệu từng phần, hợp đồng vẫn có 1 phần có hiệu lực pháp luật thì trong trường hợp vô hiệu toàn bộ thì hợp đồng không làm phát sinh hiệu lực, không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ các bên

Nhìn chung, sự phân loại hợp đồng mượn tài sản vô hiệu tuyệt đối và vô hiệu tương đối, vô hiệu từng phần hay vô hiệu toàn bộ ngoài ý nghĩa về mặt lí luận, nó còn giúp chúng ta hiểu được một cách toàn diện hơn về sự vô hiệu

của một hợp đồng Đồng thời, nó cũng giúp cho các cơ quan xét xử giải quyết

vụ việc một cách nhanh chóng, đúng pháp luật để tuyên bố một hợp đồng mượn nhà ở bị vô hiệu hay không

* Thứ hai là hậu quả pháp lý của hợp đồng mượn nhà ở vô hiệu trong từng trường hợp cụ thể

Điều 137 BLDS đã quy định: “Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban

đ u, hoàn trả cho nhau nh ng gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”

Tuy nhiên, để tạo điều kiện cho các bên tham gia giao kết hợp đồng đảm bảo quyền lợi của mình, không phải trong trường hợp nào pháp luật cũng tuyên bố giao dịch vô hiệu ngay Tùy thuộc vào từng trường hợp vô hiệu cụ thể mà pháp luật có những cách giải quyết khác nhau Cụ thể:

- Trường hợp hợp đồng mượn nhà ở vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội Xuất phát từ tính chất của hành vi vi phạm xâm phạm nghiêm trọng đến lợi ích của Nhà nước, đến nền tảng đạo đức xã hội mà Tòa án có thể xác định tính vô hiệu của hợp đồng dù không có yêu cầu của bất kỳ một chủ thể nào Hậu quả pháp lý của hợp đồng này được giải quyết như sau: hợp đồng không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa

vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập; nếu có thiệt hại xảy ra mà các bên đều có lỗi thì mỗi bên tự chịu phần thiệt hại của mình, trường hợp chỉ có lỗi một bên thì bên đó phải bồi thường thiệt hại cho bên kia

- Đối với hợp đồng mượn nhà ở do vi phạm về mặt hình thức, hợp đồng giao kết do không tuân thủ quy định bắt buộc của pháp luật về mặt hình thức

thì không bị vô hiệu trong trường hợp một hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên,Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó (Điều 129 BLDS)

- Đối với hợp đồng mượn nhà ở vô hiệu do không có sự tự nguyện của chủ thể tham gia giao kết thì hậu quả pháp lí trong từng trường hợp như sau: + Trường hợp hợp đồng mượn nhà ở xác lập do có sự nhầm lẫn thì trường hợp giao dịch dân sự được xác lập có sự nhầm lẫn làm cho một bên hoặc các bên không đạt được mục đích của việc xác lập giao dịch thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu Tuy nhiên, giao dịch dân sự được xác lập có sự nhầm lẫn không vô hiệu trong trường hợp mục đích xác lập giao dịch dân sự của các bên đã đạt được hoặc các bên có thể khắc phục ngay được sự nhầm lẫn làm cho mục đích của việc xác lập giao dịch dân sự vẫn đạt được (Điều 126 BLDS 2015) BLDS năm

2015 chỉ quan tâm đến hậu quả của việc nhầm lẫn dẫn đến không đạt được mục đích của giao dịch Thực chất nhầm lẫn trong giao dịch dân sự “là sự không trùng hợp ý chí được thể hiện với mong muốn thật sự của người thể hiện ý chí”7 Quy định này không rõ ràng và thiếu tính hợp lý, vì quy định không cho biết thế nào là nhầm lẫn và không thể chỉ căn cứ vào việc có đạt được mục đích của giao dịch hay không để yêu cầu tuyên vô hiệu

+ Trường hợp hợp đồng mượn nhà ở xác lập do bị lừa dối, đe dọa là do hành vi cố ý của một bên chủ thể có hành vi lừa dối, đe dọa làm cho phía bên kia hiểu sai lệch về nội dung của hợp đồng mà giao kết (lừa dối); hoặc để tránh một thiệt hại về tài sản hay nhân thân cho chính mình hay người thân của mình mà bên bị đe dọa phải xác lập hợp đồng đó (đe dọa) Bên bị lừa dối,

đe dọa phải bồi thường thiệt hại cả về vật chất lẫn tinh thần cho phía bên kia

nếu có thiệt hại xảy ra; tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức của bên lừa dối, đe dọa bị tịch thu sung quỹ nhà nước

+ Trường hợp hợp đồng vô hiệu do có sự giả tạo Đây là loại hợp đồng tuy có sự thỏa thuận và thống nhất ý chí của cả hai bên, nhưng lại không phản ảnh đúng mong muốn chủ quan bên trong của họ Thực chất giữa hai bên đã

có một sự thỏa thuận khác và thỏa thuận này mới là cái đích mà họ hướng tới Việc giao kết hợp đồng mượn nhà ở chỉ là để nhằm che giấu một giao dịch khác, mà giao dịch này mới là giao dịch làm phát sinh quyền và nghĩa vụ các bên Do đó, hợp đồng mượn nhà ở bị vô hiệu, giao dịch bị che giấu mới là giao dịch phát sinh hiệu lực pháp luật Hậu quả của hợp đồng này là: nếu các bên chưa thực hiện thì không được thực hiện nữa; nếu có thiệt hại xảy ra thì mỗi bên phải chịu thiệt hại về phần mình

- Đối với hợp đồng mượn nhà ở vô hiệu do người chưa thành niên, người mất HLHVDS, người bị hạn chế NLHVDS xác lập, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi thực hiện thì người đại diện có quyền yêu cầu Tòa

án tuyên bố hợp đồng vô hiệu Bởi lẽ, mọi giao dịch dân sự của những người này đều phải thông qua người đại diện theo pháp luật Hậu quả pháp lý của hợp đồng này là bên đã biết người thực hiện giao dịch với mình là người chưa thành niên, người mất NLHVDS, người bị hạn chế NLHVDS, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi mà vẫn giao kết hợp đồng phải bồi thường thiệt hại, nếu có thiệt hại xảy ra

- Hợp đồng mượn nhà ở giữa người giám hộ với người được giám hộ, người đại diện với người được đại diện có liên quan đến tài sản (nhà ở) của người được giám hộ, người được đại diện đều vô hiệu Bởi vì, họ là những người thể hiện ý chí thay cho người thay cho người được giám hộ, người được đại diện; nếu họ cũng tham gia vào giao kết hợp đồng thì cũng có nghĩa

là ý chí của chính họ mà thôi, trừ trường hợp giao dịch được thực hiện vì lợi

ích của người được giám hộ, người được đại diện và có sự đồng ý của người

giám sát việc giám hộ

1.6 Thời hạn của hợp đồng mƣợn nhà ở

Thời hạn là khoảng thời gian xác định, khi hết thời hạn đó hợp đồng mượn nhà ở chấm dứt Thời hạn có thể do các bên thỏa thuận xác định ngay trong hợp đồng, hoặc ngay sau khi mục đích mượn đã đạt được Nếu các bên không thỏa thuận thời hạn mượn trong hợp đồng thì áp dụng thời hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự nói chung Vậy thời hạn trong hợp đồng mượn nhà ở là khoảng thời gian xác định do các bên thỏa thuận để thực hiện được mục đích

và nghĩa vụ của mình trong hợp đồng

Việc xác định thời hạn của hợp đồng mượn nhà ở có ý nghĩa thiết thực đối với cả hai bên Đối với bên cho mượn, việc xác định thời hạn là cơ sở để bên cho mượn thực hiện quyền tài sản của mình, yêu cầu bên mượn thực hiện nghĩa vụ nếu có thiệt hại xảy ra Đối với bên mượn, việc xác định thời hạn giúp bên mượn thực hiện quyền khai thác tài sản để đạt được mục đích của mình Với ý nghĩa đó, thời hạn được coi là một trong những nội dung của hợp đồng mượn nhà ở

Tuy nhiên, pháp luật cũng quy định quyền đòi lại nhà ở của bên cho mượn ngay cả khi chưa đến hạn hợp đồng, hoặc bên mượn chưa đạt được mục đích sử dụng của mình trong trường hợp bên cho mượn có nhu cầu đột xuất, cấp bách cần sử dụng tài sản đó, nhưng phải báo trước cho bên mượn một thời gian hợp lý (khoản 1 Điều 499 BLDS 2015) Quyền đòi lại tài sản của bên cho mượn trong trường hợp này một mặt đảm bảo quyền lợi của bên cho mượn, nhưng mặt khác lại làm hạn chế quyền của bên mượn Thời hạn cho mượn quá ngắn, hoặc mục đích mượn chưa đạt được có thể làm cho bên cho mượn bị thiệt hại cả về vật chất lẫn tinh thần do việc đòi lại nhà ở cấp bách của bên cho mượn Đặc biệt đối với nhà ở một tài sản có tầm quan trọng, là

nhu cầu thiết yếu để sinh hoạt của bên mượn Việc tìm nhà ở mới đối với bên cho mượn không phải lúc nào cũng dễ dàng và tìm được ngay Điều này cũng gây xáo trộn không hề nhỏ đến cuộc sống của bên mượn nhà ở Do đó, quy định như BLDS hiện hành chưa thực sự đảm bảo bình đẳng giữa quyền lợi của các bên trong quan hệ hợp đồng mượn nhà ở

1.7 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mƣợn nhà ở

BLDS 2015 cũng như Luật nhà ở 2014 không quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mượn nhà ở, tuy nhiên ta có thể căn cứ vào quyền và nghĩa vụ các bên của hợp đồng mượn tài sản bởi, hợp đồng mượn nhà ở là một dạng đặc biệt của hợp đồng mượn tài sản

* Nghĩa vụ của bên mƣợn tài sản

Căn cứ quy định tại Điều 496 BLDS 2015 thì:

Người mượn phải có nghĩa vụ giữ gìn, bảo quản nhà ở như nhà ở của chính mình, không được tự ý thay đổi tình trạng của nhà ở, nếu nhà ở hư hỏng

thông thường thì phải sửa chữa” (khoản 1 Điều 514 BLDS) Dù không được

thỏa thuận trong hợp đồng, người mượn cũng phải giữ gìn, bảo quản nhà ở mượn như nhà ở của chính mình Việc bảo quản nhà ở vừa đảm bảo chất lượng của nhà ở, vừa để phục vụ cho việc khai thác lợi ích từ nhà ở tốt hơn

Khoản 2 Điều 496 quy định nghĩa vụ của người mượn “không được cho người khác mượn lại, nếu không có sự đồng ý của bên cho mượn” Mặc dù

chưa hết thời hạn mượn, nhưng người mượn cũng không được tự ý cho người khác mượn lại mà không hỏi ý kiến của người cho mượn Về nguyên tắc, người mượn chỉ có quyền chiếm hữu và sử dụng chứ không có quyền định đoạt nhà ở đó Do vậy, người mượn trong mọi trường hợp không được phép cho người khác mượn lại, đặc biệt là không được dùng nhà ở mượn để thế chấp sử dụng không đúng mục đích thỏa thuận

Nghĩa vụ hoàn trả nhà ở được quy định tại khoản 3 Điều 496 BLDS Khi hết hạn thỏa thuận trong hợp đồng, người mượn phải tự giác trả lại nhà như

thỏa thuận trong hợp đồng mà không cần phải đợi người cho mượn thông báo Nếu trong hợp đồng không có điều khoản thỏa thuận về thời hạn trả thì người mượn phải trả lại ngay sau khi mục đích mượn đã đạt được, tránh trường hợp lợi dụng ý tốt của người cho mượn mà người mượn chây ỳ không chịu trả Nghĩa vụ nữa của người mượn được quy định tại khoản 4 Điều 496 BLDS, đó là: người mượn phải “bồi thường thiệt hại, nếu làm hư hỏng nhà” Người mượn có thể do sử dụng nhà ở không đúng cách thức, không đúng công dụng, không tuân thủ theo quy trình, sử dụng vượt quá khả năng cho phép của nhà ở đã làm cho nhà ở bị hư hỏng Đó hoàn toàn là do lỗi của người mượn Bởi vậy, người mượn ngoài chi phí sửa chữa nhà ở, còn phải bồi thường thiệt hại cho người cho mượn

Tuy nhiên, bên mượn cũng “không phải chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên của tài sản mượn” (khoản 3 Điều 515 BLDS) Sự hao mòn phải

là tự nhiên chứ không thể là do người mượn sử dụng không đúng cách, không đúng công dụng của tài sản Đối với tài sản là nhà ở thì hao mòn tự nhiên có thể do mưa gió dột ẩm nên tường bị nứt, sân đi lại nhiều sẽ bị lún

Nghĩa vụ cuối cùng là bên mượn nhà ở phải chịu rủi ro về nhà ở trong thời gian chậm trả Đây là quy định mới của BLDS 2015 so với BLDS 2005

đề cao trách nhiệm của bên mượn trong thời gian hết thời hạn cho mượn mà bên mượn nhà ở chưa bàn giao cho bên cho mượn Quy định này là hợp lý bởi

về nguyên tắc chủ sở hữu phải chịu rủi ro về tài sản thuộc sở hữu của mình, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác Chủ thể có quyền khác đối với tài sản phải chịu rủi ro về tài sản trong phạm vi quyền của mình, trừ trường hợp có thoả thuận khác với chủ

sở hữu tài sản hoặc Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác (Điều

162 BLDS 2015) Trong trường hợp này do chủ sở hữu nhà ở đã chuyển giao quyền chiếm hữu và quyền sử dụng cho bên mượn nhà ở và do bên mượn nhà

ở đã chậm trả lại nhà ở cho bên cho mượn do đó bên mượn nhà ở phải chịu rủi ro về nhờ ở trong thời gian chậm trả

* Quyền của bên mƣợn nhà ở

Được sử dụng nhà ở mà không phải trả bất cứ một khoản tiền nào, do đó quyền của bên mượn cũng được hưởng những hạn chế nhất định

Một trong những quyền cơ bản của người mượn nhà ở được BLDS đặt lên hàng đầu, đó là quyền được “sử dụng nhà ở theo đúng công dụng của nhà

ở và đúng mục đích đã thỏa thuận” (khoản 1 Điều 497 BLDS) Điều khoản này thường được các bên thỏa thuận rõ ngay từ khi giao kết hợp đồng

Một trong những quyền của bên mượn tương ứng với nghĩa vụ của bên

cho mượn, đó là “yêu c u bên cho mượn phải thanh toán chi phí hợp lý về việc sửa ch a hoặc làm tăng giá trị tài sản mượn, nếu có thỏa thuận” (khoản

2 Điều 497 BLDS) Làm tăng giá trị tài sản mượn là làm lợi cho chính chủ sở hữu nhưng phải có sự đồng ý của họ Nếu nhà ở bị hỏng hóc thông thường thì người mượn phải tự sửa chữa và phải chịu trách nhiệm với khoản chi phí đó Nhưng những hỏng hóc do tình trạng của nhà ở bị xuống cấp, hoặc hỏng hóc nặng mà không do lỗi của người mượn thì người mượn có thể yêu cầu người cho mượn chịu trách nhiệm thanh toán chi phí sửa chữa đó

* Nghĩa vụ của bên cho mƣợn nhà ở

Khi đã chấp nhận cho mượn nhà ở thì bên cho mượn phải tạo điều kiện

để bên mượn sử dụng được nhà ở một cách toàn diện nhất Cụ thể, bên cho mượn phải “cung cấp thông tin cần thiết về việc sử dụng tài sản và khuyết tật của tài sản, nếu có” Những thông tin về nhà ở và khuyết tật ở đây có thể là nhà đang bị hỏng hóc, dột, tường nhà bị bong tróc Có vậy, bên mượn nhà ở mới khai thác tốt tính năng sử dụng của nhà ở, tránh được thiệt hại cho nhà ở Nếu bên mượn nhà ở bị thiệt hại do việc sử dụng nhà ở đó thì bên mượn có quyền yêu cầu bên cho mượn bồi thường thiệt hại do việc không cung cấp đầy

đủ những thông tin cần thiết của tài sản; trừ trường hợp khuyết tật đó dễ nhận thấy mà lẽ ra bên mượn biết hoặc phải biết, tức là trường hợp nhà ở đó có khuyết tật rõ rệt mà người cho mượn cũng như người mượn đều có thể dễ dàng nhận thấy điều đó

Mặt khác để tránh việc bên cho mượn lợi dụng sự phụ thuộc của bên mượn chây ỳ trong việc sửa chữa những khuyết tật, hỏng hóc gây khó khăn cho người mượn, luật đã quy định nghĩa vụ của bên cho mượn phải “thanh toán” Nghĩa là bên cho mượn phải hoàn trả cho bên mượn những chi phí thực

tế mà bên mượn đã ứng trước để sửa chữa nhà ở, hoặc làm tăng thêm giá trị tài sản Thông thường, nghĩa vụ này được các bên thỏa thuận trước khi giao kết hợp đồng Còn đối với những chi phí khác nhằm mục đích để bảo quản nhà ở thì dù không thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho mượn cũng phải hoàn trả cho bên mượn chi phí đó nếu như bên mượn đã ứng trước

Như đã phân tích ở mục trên thì bên cho mượn nhà ở có quyền đòi lại nhà ở khi có nhu cầu đột xuất và cấp bách cần sử dụng nhà ở, điều này có ảnh hưởng không nhỏ đến quyền của bên mượn nhà ở tuy nhiên nếu không quy định như khoản 1 Điều 499 BLDS 2015 cho người mượn quyền này thì trên thực tế hiếm có ai dám chắc cho mượn nhà ở Do đó khoản 1 Điều 499 BLDS quy định quyền đòi lại nhà ở của bên cho mượn khi hết hạn hợp đồng, hoặc khi mục đích mượn đã đạt được, nếu hợp đồng không xác định thời hạn Một quyền nữa của bên cho mượn nhà ở có quyền đòi lại nhà ở bất cứ lúc nào nếu bên mượn sử dụng không đúng mục đích, công dụng, không đúng cách thức đã thoả thuận hoặc cho người khác mượn lại mà không có sự đồng

ý của bên cho mượn

Trên thực tế, mục đích của người cho mượn là nhằm thỏa mãn nhu cầu

sử dụng tài sản của người mượn Do đó, người cho mượn chỉ bảo đảm quyền lợi cho người mượn khi người mượn thực hiện đúng những cam kết trong hợp

đồng Vì vậy, nếu người mượn dùng nhà ở vào mục đích khác, sử dụng không đúng công dụng, chức năng, cách thức sử dụng của tài sản, thậm chí cho người khác mượn lại mà không có sự đồng ý của người cho mượn, thì người cho mượn có quyền đòi lại nhà ở

Nói tóm lại, những quy định của BLDS về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mượn nhà ở đã đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên trong hợp đồng Mỗi bên trong hợp đồng đều được hưởng những quyền và cũng phải gánh vác những nghĩa vụ mà pháp luật quy định

1.8 Chấm dứt hợp đồng mƣợn nhà ở

Căn cứ theo quy định tại Điều 154 Luật nhà ở 2014 thì có các trường hợp chấm dứt hợp đồng mượn nhà ở sau:

- Thứ nhất, thời hạn cho mượn nhà ở đã hết

Đây được coi là trường hợp mượn nhà ở đã hoàn thành Khi các bên tham gia hợp đồng đã thực hiện toàn bộ nội dung của nghĩa vụ và do vậy, mỗi bên đều đã đáp ứng được quyền dân sự của mình thì hợp đồng được coi là hoàn thành Hợp đồng mượn nhà đã hoàn thành thì bên mượn có nghĩa vụ trả lại nhà cho bên cho mượn Trong trường hợp hết hạn mà chưa trả nhà thì hợp đồng đương nhiên chấm dứt vì hết thời hạn thỏa thuận thì hợp đồng được coi

là hoàn thành và các bên đã đạt được mục đích của mình

Thứ hai, nhà ở cho mượn không còn

Đây là trường chấm dứt hợp đồng có đối tượng của hợp đồng không còn thì đương nhiên hợp đồng mượn nhà ở chấm dứt vào thời điểm nhà ở cho mượn không còn

Thứ ba, bên mượn nhà ở chết hoặc mất tích theo tuyên bố của Tòa án Khi bên mượn chết hoặc mất tích thì sẽ dẫn đến việc không có người quản lý và sử dụng nhà ở do đó mục đích của hợp đồng không đạt được, vì vậy pháp luật quy định đây là một căn cứ chấm dứt hợp đồng Trong trường

hợp họ có người thừa kế hoặc người thân thích sống cùng thì tùy vào từng trường hợp để xác định về việc chấm dứt hợp đồng Nếu trong trường hợp trong hợp đồng không có quy định cụ thể, thì người cho mượn có thể cho những đối tượng này ở đến khi hết thời hạn của hợp đồng hoặc căn cứ theo trường hợp bên cho mượn có nhu cầu đột xuất, cấp bách cần sử dụng tài sản

đó, nhưng phải báo trước cho bên mượn một thời gian hợp lý Vì đây là một dạng hợp đồng chủ yếu bên cho mượn dựa trên sự quen biết, thân thích tương trợ giúp đỡ nhau và tạo điều kiện thuận lợi cho bên mượn trong quá trình sử dụng tài sản

Thứ tư, nhà ở cho mượn có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc diện đã có quyết định giải tỏa, phá dỡ hoặc thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Mặc dù nằm ngoài ý chí của các bên nhưng do những nguyên nhân khách quan để bảo đảm cho sự an toàn tính mạng, tài sản của các bên trong trường hợp nhà ở cho mượn có nguy cơ sập đổ, hay vì lợi ích của Nhà nước,

xã hội mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định giải tỏa, phá dỡ hoặc thu hồi đất thì hợp đồng mượn nhà ở chấm dứt

Thứ năm, theo thỏa thuận của các bên

Pháp luật dân sự Việt Nam luôn đề cao và tôn trọng sự thỏa thuận của các bên Vì vậy khi thực hiện hợp đồng mượn nhà ở vào bất cứ thời điểm nào các bên đều có thể thỏa thuận chấp dứt hợp đồng Hợp đồng mượn nhà ở đã giao kết được coi là chấm dứt tại thời điểm các bên đạt được sự thỏa thuận

CHƯƠNG 2: ĐÁNH GIÁ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP

VỀ HỢP ĐỒNG MƯỢN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM

2.1 Tình hình giải quyết tranh chấp về hợp đồng mượn nhà ở

Nhà ở có vai trò vô cùng quan trọng đối với đời sống con người Do đó,

từ trước đến nay, nhà ở luôn là một trong những đối tượng được quan tâm nhiều nhất Hiện nay nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng do sự gia tăng của dân

số, đồng thời, cũng do xã hội ngày càng phát triển nên yêu cầu về chỗ ở rộng rãi hơn và tiện nghi hơn nên các hoạt động liên quan đến nhà ở ngày càng trở nên nhộn nhịp và sôi động Bên cạnh những tranh chấp về mua bán, cho thuê nhà ở thì tranh chấp về mượn nhà ở cũng ngày càng phổ biến và chiếm số lượng tương đối lớn các vụ án mà Tòa án giải quyết

Tòa án nhân dân các cấp đã giải quyết được một số lượng lớn các vụ tranh chấp về hợp đồng mượn nhà ở Thông qua việc giải quyết các vụ tranh chấp, Tòa án đã góp phần quan trọng bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với nhà ở, quyền lợi của Nhà nước, quyền, lợi ích hợp pháp của người sở hữu nhà, sử dụng đất hợp pháp; góp phần ổn định trật tự, an toàn xã hội, phát triển

kinh tế của đất nước Tuy nhiên trong một số trường hợp đường lối giải quyết

các tranh chấp về hợp đồng mượn nhà ở giữa cấp Tòa án còn khác nhau, chưa bảo đảm nguyên tắc áp dụng thống nhất pháp luật, tỉ lệ số vụ án bị kháng cáo, kháng nghị, bị hủy, cải sửa còn khá cao Vẫn còn để các vụ án, nhất là án về hợp đồng mượn nhà ở, quá thời hạn luật định; việc thu thập, đánh giá chứng

cứ vẫn còn biểu hiện thiếu khách quan; một số tòa án chưa chấp hành đúng các quy định về trình tự tố tụng; áp dụng không đúng pháp luật gây oan sai và bức xúc trong xã hội Tỷ lệ bản án, quyết định bị hủy, sửa do lỗi chủ quan của Thẩm phán tăng cao Việc đẩy mạnh tranh tụng tại phiên tòa, đổi mới thủ tục hành chính tư pháp tại Tòa án chưa thật sự toàn diện, sâu rộng do thiếu hướng

dẫn cụ thể về nội dung, phương thức thể hiện để áp dụng thống nhất Nhiều

vụ còn phải xử đi xử lại nhiều lần, nên chưa bảo vệ kịp thời quyền, lợi ích hợp pháp của công dân, chưa được dư luận xã hội đồng tình

Theo số liệu báo cáo tổng kết công tác xét xử của Tòa án nhân dân tối cao cho thấy, trong những năm gần đây tranh chấp về hợp đồng mượn nhà ở không ngừng tăng cao Theo báo cáo tổng kết của ngành tòa án năm 20148 đã thụ lý 323 vụ án về tranh chấp hợp đồng mượn nhà ở và giải quyết 259 vụ đạt

tỷ lệ: 80,1%, trong đó số vụ án bị hủy sửa là 29 vụ, chiếm tỷ lệ 11,2%, sau 2 năm (2016) con số này đã tăng lên 376 vụ và giải quyết 328 vụ đạt tỷ lệ 87,2%, trong đó số vụ án bị hủy sửa là 19 vụ, chiếm tỷ lệ 5,8%, Các vụ việc tranh chấp không chỉ ngày càng gia tăng số lượng mà tính chất của nó cũng ngày càng phức tạp và gay gắt Nhiều vụ việc giải quyết, hủy sửa nhiều lần Nhiều vụ việc xét xử nhưng không thi hành án được, phần lớn đều phải cưỡng chế thi hành án9

Nguyên nhân của những trường hợp phát sinh tranh chấp thì nhiều dẫn tới trường hợp các bên không thể thống nhất quyền lợi ích với nhau trong hợp đồng Đặc biệt, hiện tượng các hợp đồng được ký kết trái pháp luật khá phổ biến khiến việc giải quyết tranh chấp rất phức tạp Và hiện tượng các bên trong hợp đồng không xảy ra tranh chấp nhưng lại có mâu thuẫn, tranh chấp với bên thứ ba, chủ thể không có mặt trong giao dịch hợp đồng mượn nhà ở

Có thể nhận diện nhiều hợp đồng mượn nhà ở được ký kết một cách trái pháp luật, thiếu thông tin hoặc được ký kết bởi những người không có thẩm quyền Mặc dù pháp luật đã có những quy định cụ thể để điều chỉnh quan hệ mượn nhà ở tuy nhiên trên thực tế những tranh chấp trong giao dịch này vẫn ngày càng tăng về số lượng cũng như tính chất phức tạp của tranh chấp

Thực trạng xảy ra tranh chấp do rất nhiều nguyên nhân như ý thức và nhận thức pháp luật nói chung cũng như những quy định pháp luật về hợp đồng mượn nhà ở vẫn còn hạn chế Khi ý thức chấp hành nghiêm chỉnh cũng như khả năng nhận thức hiểu rõ các quy định pháp luật của mỗi người dân còn chưa cao dẫn đến tình trạng các bên tham gia hợp đồng có những hành vi vi phạm hình thức hợp đồng do các bên giao kết trên cơ sở tình cảm, thói quen, những hành vi vi phạm nghĩa vụ đã cam kết, xảy ra phổ biến bởi chính mỗi chủ thể không có ý thức thực hiện các quyền và nghĩa vụ khi xác lập hợp đồng

Ngoài ra do từ trước đến nay có nhiều văn bản pháp luật về nhà ở chưa phù hợp với thực tế cuộc sống, dẫn đến pháp luật về nhà ở nước ta không ổn định, thường xuyên thay đổi nên chưa phát huy được hiệu quả điều chỉnh như mong muốn, làm cho các quan hệ xã hội có liên quan đến nhà ở cũng bất ổn định theo, có những văn bản mới được ban hành phải sửa đổi, bổ sung vì không phù hợp với đời sống xã hội của đất nước cũng như xu thế phát triển Nhiều quy định chồng chéo, mâu thuẫn nhau

Trong quá trình thực hiện pháp luật về nhà ở giữa các cơ quan quản lý Nhà nước và cơ quan tư pháp còn có sự hiểu, vận dụng khác nhau do các quy định trong Bộ luật dân sự, Luật nhà ở và văn bản dưới luật khác còn có điểm chưa hợp lý, thiếu nhất quán hoặc chưa cụ thể, thiếu sự giải thích, hướng dẫn kịp thời của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

2.2 Thực tiễn giải quyết tranh chấp mƣợn nhà ở

2.2.1 Thực tiễn giải quyết tranh chấp liên quan tới đối tượng hợp đồng

Do đối tượng của hợp đồng là nhà ở có giá trị lớn, thời hạn mượn nhà ở

có thể kéo dài, pháp luật qua từng thời kỳ có sự thay đổi mà việc giải quyết hợp đồng liên quan đến đối tượng là nhà ở có nhiều khó khăn, phức tạp Có nhiều trường hợp nhà ở không còn do bị phá đi xây mới hoặc được cải tạo nhiều lần dẫn đến quá trình xét xử gặp khó khăn vướng mắc trong việc xác

định chủ sở hữu nhà, xác định chứng cứ hoặc xác định giá trị hoàn trả hoặc bồi thường Dưới đây là một số án điển hình

Nội dung vụ án số 01

Theo đơn khởi kiện ông Trần Văn Trường trình bày: Năm 1974, Bố ông Trần Văn Bành là cụ Trần Văn Ba có mượn nhà căn nhà cấp 4 trên diện tích đất 106 m2

của ông Trần Văn Đài tại địa chỉ Thị trấn Kẻ Sặt, huyện Bình Giang, tỉnh Hải Dương và có cam kết là khi nào ông Đài có nhu cầu sử dụng thì ông Bành trả lại cả nhà cả đất và ông Bành có cam kết không cho người khác ở nhờ, kinh doanh hoặc tự ý cho thuê, tự ý làm nhà kiên cố có đổ mái bê tông Cụ Trần Văn Ba chết từ năm 2000 và từ đó đến nay ông Trần Văn Bành tiếp tục ở nhờ cùng với vợ và hai con gái trên căn nhà cấp 4 đó Trong thời gian cụ Trần Văn Ba ở nhờ và sau đó là gia đình ông Trần Văn Bành tiếp tục

ở nhờ, ông Trần Văn Đài nộp tiền thuế sử dụng đất có đầy đủ biên lai và đến năm 2005, UBND huyện Bình Giang cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở cho ông Đài trong đó bao gồm cả nhà cấp 4 trên diện tích đất gia đình ông Trần Văn Bành đang ở nhờ

Ngày 27/6/2015, Ông Đài ủy quyền cho ông Trường khởi kiện tại Tòa án nhân dân huyện Bình Giang và yêu cầu ông Bành trả số tiền 235.060.470 đồng là giá trị phần diện tích căn nhà cấp 4 và diện tích đất 67m2

gia đình ông Bành đang ở nhờ, diện tích đất còn lại trả lại cho ông Đài Nếu ông Bành không trả số tiền trên, ông Bành phải trả lại toàn bộ diện tích đất và căn nhà cấp 4 cho ông Đài

Bị đơn là ông Trần Văn Bành cho rằng, mặc dù diện tích đất106 m2 và căn nhà cấp 4 ông Đài đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở nhưng gia đình ông không đồng ý việc cấp giấy đó bởi ông không biết ông Đài đã đi kê khai làm sổ đỏ và gia đình ông đã sinh sống ổn định tại căn nhà cấp 4 từ rất lâu, bố con ông Đài bao lâu nay không trông nom, quản