Đánh giá sự ảnh hưởng của một số chính sách đất đai đến thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố cẩm phả, tỉnh quảng ninh

THÔNG TIN LUẬN VĂN Nội dung trình bày gồm : + Họ và tên học viên: Tô Phương Hoa + Lớp: CH3A.QĐ Khóa:3 + Cán bộ hướng dẫn : TS.Vũ Sỹ Kiên + Tên đề tài : Đánh giá sự ảnh hưởng của một

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

TÔ PHƯƠNG HOA

ĐÁNH GIÁ SỰ ẢNH HƯỞNG CỦA MỘT SỐ YẾU TỐ CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Hà Nội – Năm 2019

TRƯỜNG ĐẠfI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

TÔ PHƯƠNG HOA

ĐÁNH GIÁ SỰ ẢNH HƯỞNG CỦA MỘT SỐ YẾU TỐ CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH

Chuyên ngành : Quản lý đất đai

Mã ngành : 8850103

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

Tiến sĩ Vũ Sỹ Kiên

Hà Nội – Năm 2019

LỜI CAM ĐOAN Những kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là hoàn toàn

trung thực, của tôi, không vi phạm bất cứ điều gì trong luật sở hữu trí tuệ và pháp luật Việt Nam Nếu sai, tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Tô Phương Hoa

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự quan tâm, giúp đỡ của nhiều tập thể, cá nhân Nhân dịp này tôi xin gửi lời cảm ơn đến tập thể các thầy cô giáo Khoa Quản lý đất đai, Bộ môn Quy hoạch đất đai, Ban Quản lý đào tạo, Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn này

Đặc biệt, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo là Tiến sĩ Vũ Sỹ Kiên đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và thực hiện luận văn

Tôi cũng xin gửi lòng biết ơn chân thành tới lãnh đạo và các cán bộ UBND, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh đã giúp

đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong quá trình điều tra, tổng hợp số liệu

Cuối cùng tôi xin bày tỏ lòng biết ơn tới các tập thể và cơ quan, ban ngành, bạn bè, gia đình và người thân đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và nghiên cứu luận văn

Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn tất cả sự đóng góp quý báu của các tập thể, cá nhân đã động viên khích lệ và giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này

Hà Nội, ngày tháng năm 2019

Tác giả luận văn

Tô Phương Hoa

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

THÔNG TIN LUẬN VĂN vi

DANH MỤC VIẾT TẮT ix

DANH MỤC BẢNG x

DANH MỤC BIỂU ĐỒ xi

MỞ ĐẦU 1

1 Đặt vấn đề 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 2

Chương 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở lý luận 4

1.1.1 Một số khái niệm cơ bản 4

1.1.2 Chính sách đất đai 7

1.2 Cơ sở thực tiễn 16

1.2.1 Chính sách đất đai ở một số nước trên thế giới 16

1.2.2 Chính sách đất đai ở Việt Nam 23

1.2.3 Những thành tựu của chính sách đất đai tại Việt Nam 29

1.2.4 Ảnh hưởng của một số chính sách đất đai đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam 34

1.2.5 Thực trạng phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn Quảng Ninh giai đoạn 2013-2017 42

1.2.6 Đánh giá chung về các yếu tố quản lý đất đai ảnh hưởng đến phát triển thị trường bất động sản 45

1.3 Cơ sở pháp lý 49

1.3.1 Các quy định về pháp luật đất đai đến thị trường bất động sản 49

1.3.2 Các quy định về chính sách pháp luật khác có liên quan: 49

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 50

2.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 50

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 50

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 50

2.2 Nội dung nghiên cứu 50

2.3 Phương pháp nghiên cứu 51

2.3.1 Phương pháp điều tra thu thập thông tin 51

2.3.2 Phương pháp chuyên gia 51

2.3.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp thông tin, phân tích, xử lí số liệu và biểu đạt kết quả nghiên cứu 52

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 53

3.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Cẩm Phả 53

3.1.1 Điều kiện tự nhiên của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh 53

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh 58

3.2 Khái quát tình hình quản lý, sử dụng đất của thành phố Cẩm Phả 60

3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh 60

3.2.2 Biến động sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2013 – 2017 62

3.2.3 Công tác quản lí nhà nước về đất đai của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh 65

3.3 Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả 69

3.4 Đánh giá tình hình thực hiện một số yếu tố chính sách đất đai tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh 76

3.4.1 Đánh giá tình hình thực hiện chính sách quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 76 3.4.2 Đánh giá tình hình thực hiện chính sách giao đất, cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 85 3.5 Đánh giá sự ảnh hưởng của một số yếu tố chính sách đất đai đối với thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh 98 3.6 Đề xuất giải pháp nâng cao công tác quản lý đất đai nhằm đẩy mạnh phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả 103 3.6.1 Đánh giá vai trò của một số yếu tố chính sách đất đai đối với thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh 103 3.6.2 Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao công tác quản lý đất đai đẩy mạnh phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh 107

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 109 TÀI LIỆU THAM KHẢO 113

THÔNG TIN LUẬN VĂN

Nội dung trình bày gồm :

+ Họ và tên học viên: Tô Phương Hoa

+ Lớp: CH3A.QĐ Khóa:3

+ Cán bộ hướng dẫn : TS.Vũ Sỹ Kiên

+ Tên đề tài : Đánh giá sự ảnh hưởng của một số chính sách đất đai đến thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh

+ Thông tin luận văn :

- Thành phố Cẩm Phả là một trong 14 đơn vị hành chính trực thuộc tỉnh Quảng Ninh, có vị trí chiến lược quan trọng nằm trong vùng tam giác tăng trưởng phía Bắc, trên trục kinh tế động lực của tỉnh có tiềm năng và điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế - xã hội

+ Thành phố Cẩm Phả là nơi có điều kiện thuận lợi cả về điều kiện tự nhiên, cả về điều kiện kinh tế - xã hội Với dân số tập trung đông cùng với sự phát triển của thị trường lao động, thị trường vốn, thị trường bất động sản ở thành phố Cẩm Phả diễn ra khá sôi động, giá trị bất động sản cao

+ Công tác phát triển đô thị Cẩm Phả đã được phát triển theo Điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh đến năm

2030, tầm nhìn đến năm 2050 và ngoài 2050 (Quyết định số 816/QĐ-UBND ngày 27/3/2015 của UBND tỉnh Quảng Ninh) Thành phố Cẩm Phả hứa hẹn

sẽ là một thành phố có thị trường bất động sản sôi động trong tương lai

- Kết quả hoạt động của thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2013-2017:

+ Trong giai đoạn 2013-2017, tại thành phố Cẩm Phả đã có tất cả 49920

giao dịch, có chiều hướng tăng dần theo các năm, trong đó năm 2014 là năm có tổng số giao dịch cao nhất trong cả giai đoạn; Giao dịch trong thành phố tập trung

ở một số phường trung tâm, phát triển như phường: Cẩm Trung, Cẩm Thủy , Cẩm Bình và các phường có tốc độ đô thị hóa diễn ra cao như phường Quang Hanh, Cẩm Sơn

+ Công tác đấu giá quyền sử dụng đât: Trong gia đoạn 2013-2017, thành phố Cẩm Phả đã tổ chức đấu giá thành công số diện tích đất là 30.640,2 m2thu được 404.677.779,6 triệu đồng Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ngày càng đi vào nền nếp, đảm bảo sự công khai, minh bạch, đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước, khai thác có hiệu quả nguồn lực từ đất đai và tài sản nhà nước

+ Lượng cầu về bất động sản tại thành phố Cẩm Phả lớn và có xu hướng không ngừng gia tăng Tỷ lệ người dân sở hữu nhà ở vẫn còn thấp, gia tăng dân số nhanh và dân số trẻ, kinh tế đang trên đà phát triển, tỷ lệ người dân nhập cư cao đặc biệt là thành phố đang được quy hoạch phát triển theo Điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 và ngoài 2050 Do đó, có thể nhận định rằng: thành phố Cẩm Phả có lượng cầu bất động sản lớn và còn tiếp tục gia tăng trong thời gian tới

+ Hoạt động môi giới bất động sản đã phát triển khá nhanh chóng trên địa bàn thành phố và đã có những tác động đáng kể đến thị trường bất động sản Trong giai đoạn 2013 – 2017 đã có 1573 giao dịch được thực hiện thông

qua các tổ chức hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản, đó là chưa thống kê được số giao dịch thực hiện thành công do các cá nhân thực hiện Điều này cho thấy, hoạt động môi giới bất động sản đã nhận được sự tin tưởng của người dân Tuy nhiên, đây cũng là một thách thức mới với cơ quan quản lý nhà nước Đòi hỏi phải thắt chặt hơn nữa sự quản lý hoạt động này, tránh tình trạng cá nhân, tổ chức lợi dụng hoạt động để lừa đảo, chiếm dụng tài sản của nhân dân, và thất thu thuế của nhà nước

Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả năm 2017 60

Bảng 3.2 Biến động sử dụng đất của thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2013-2017 62

Bảng 3.3 Tổng hợp các dự án xây dựng khu đô thị và nhà ở kinh doanh đang thực hiện trên địa bàn thành phố Cẩm Phả 70

Bảng 3.4: Diện tích, cơ cấu các loại đất 76

Bảng 3.5: Diện tích chuyển mục đích sử dụng đất 79

Bảng 3.6: Mục đích đưa vào sử dụng đối với đất chưa sử dụng 80

Bảng 3.7: Kết quả thực hiện các chỉ tiêu sử dụng đất tính đến năm 2017 trên địa bàn thành phố Cẩm Phả 81

Bảng 3.8 Kết quả giao đất theo đối tượng sử dụng của thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2014-2017 86

Bảng 3.9 Kết quả giao đất tại các xã, phường đối với hộ gia đình cá nhân của thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2014- 2017 87

Bảng 3.10 Kết quả giao đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp không phải đất ở của thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2014- 2017 88

Bảng 3.11 Kết quả cho thuê đất theo đơn vị hành chính của thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2014 - 2017 89

Bảng 3.12 Kết quả cho thuê đất theo thời gian của thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2014- 2017 91

Bảng 3.13 Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo loại đất qua từng năm trên địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2014 – 2017 92

Bảng 3.14 Kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại các xã, phường trên địa bàn thành phố Cẩm Phả qua từng năm giai đoạn 2014 – 2017 94

Bảng 3.15 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng trên địa bàn thành phố Cẩm Phả qua từng năm 96

giai đoạn 2014 – 2017 96

DANH MỤC BIỂU ĐỒ

Biểu 3.1 Biến động kết quả cấp GCNQSDĐ theo loại đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả qua các năm giai đoạn 2014 – 2017 93 Biểu 3.2 Kết quả cấp GCNQSDĐ theo đối tượng trên địa bàn thành phố Cẩm Phả qua từng năm giai đoạn 2014 – 2017 97

MỞ ĐẦU

1 Đặt vấn đề

Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế Là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống,

là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa,

xã hội, an ninh và quốc phòng

"Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật"

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân.Ngày nay, thị trường bất động sản đã trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường, nó có những đóng góp đáng kể vào việc ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh tế đất nước trong thời gian qua và trong tương lai

Thị trường bất động sản ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống văn hóa, xã hội, kinh tế và chính trị của con người, tác động đến tăng trưởng kinh tế, thu hút đầu tư nước ngoài tạo nguồn vốn cho đầu tư phát triển kinh tế đất nước Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu

Năm 2012, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 04/NQ-CP ngày 21 tháng

02 năm 2012 về việc thành lập thành phố Cẩm Phả trực thuộc tỉnh Quảng Ninh, cùng với việc di chuyển để phát triển trung tâm hành chính tập trung đã có những tác động tích cực đến sự phát triển kinh tế - xã hội của thành phố, đặc biệt

là việc tập trung đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng đô thị loại II, đây là yếu tố quan trọng thúc đẩy các hoạt động của thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố

Thành phố Cẩm Phả là nơi có điều kiện thuận lợi cả về điều kiện tự nhiên, cả về điều kiện kinh tế - xã hội Với dân số tập trung đông cùng với sự phát triển của thị trường lao động, thị trường vốn, thị trường bất động sản ở thành phố Cẩm Phả diễn ra khá sôi động, giá trị bất động sản cao Với đầu mối giao thông thuận lợi cho việc phát triển kinh tế có thể nói thị trường Bất động sản ở Thành phố là một thị trường đầy tiềm năng và hấp dẫn

Do đó, để có cách nhìn một cách khách quan dựa trên những cơ sở lý luận khoa học và nhằm góp phần phát triển thị trường bất động sản tại địa

phương, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá sự ảnh hưởng của một số

yếu tố chính sách đất đai đến thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh"

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Đánh giá được thực trạng thị trường bất động sản và một số yếu tố quản lý đất đai tác động đến sự phát triển của thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh

- Trên cơ sở đó phân tích, đánh giá được những thuận lợi và khó khăn đối với sự phát triển thị trường bất động sản; phân tích nguyên nhân và đưa ra giải pháp nhằm thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản thông qua việc tăng cường công tác quản lý đất đai, góp phần vào sự phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

- Ý nghĩa khoa học

Luận văn góp phần bổ sung cơ sở lý luận và đánh giá sự ảnh hưởng của chính sách đất đai đến thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Cẩm

Phả, tỉnh Quảng Ninh

- Ý nghĩa thực tiễn

Nghiên cứu góp phần phát hiện kịp thời những tồn tại và nguyên nhân,

đề xuất giải pháp nhằm khắc phục những tồn tại trong công tác quản lý đất đai tác động đến sự phát triển của thị trường bất động sản, làm cơ sở để đề xuất giải pháp nhằm thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản thông qua việc tăng cường công tác quản lý đất đai, góp phần vào sự phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Cẩm Phả nói riêng và tỉnh Quảng Ninh nói chung

Chương 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

Cách tiếp cận về đất đai trong giai đoạn hiện nay cần được nhìn nhận một cách tổng hợp, toàn diện dưới các góc độ sau:

Trước hết, đất đai là một thực thể mang ý nghĩa chính trị, trong đó biên giới thể hiện ranh giới của chủ quyền quốc gia và là cơ sở được quốc tế công nhận Đất đai cũng là căn cứ để xác định quyền và trách nhiệm giữa các đơn

vị hành chính từ trung ương tới địa phương các cấp Tùy thuộc vào mỗi vấn

đề mà những lĩnh vực trách nhiệm trên có thể bị chồng chéo (Hồ Đăng Hòa

và cs., 2012)

Thứ hai, đất đai là tài nguyên (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013b)

Vì vậy khi lấy tài nguyên để sử dụng vào mục đích khác, nhà đầu tư cần phải tìm cách bù lại tài nguyên đó Nếu lấy đất canh tác làm dự án thì phải bóc lớp đất mặt để chuyển đến những nơi đất cần khai hoang, cải tạo

Thứ ba, đất đai là tư liệu sản xuất (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013b), là nguồn sinh kế đảm bảo cuộc sống của người lao động Vì vậy khi THĐ phải bồi thường thu nhập cho người bị mất đất tối thiểu phải ngang như lúc họ đang SDĐ Việc bồi thường sinh kế cho người bị mất đất và việc chuyển nghề nghiệp phải giải quyết tiếp cho đến khi họ chuyển sang nghề mới với thu nhập ổn định

Thứ tư, đất đai là tài sản, là nguồn lực để phát triển (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013b) Vì vậy khi Nhà nước THĐ thì phải bồi thường đúng giá trị đất và đúng quy luật thị trường Đất đai là tài sản hữu hình và có thể được định giá, được trao đổi, được thừa kế hoặc cho, nhận như một món quà cũng như được sử dụng để thế chấp Đối với nhiều cá nhân, đất vẫn là của cải chính Thứ năm, đất là không gian sống theo cả ý nghĩa vật chất lẫn tinh thần Không gian sống đó không chỉ là hiện hữu mà còn bao gồm đầy đủ cả ba chiều về thời gian: quá khứ, hiện tại và tương lai Do vậy con người không thể sống thiếu đất hay tách rời khỏi đất (Nguyễn Minh Tuấn, 2012)

Ngoài ra, đất đai là một tài sản văn hóa đối với mỗi cá nhân và cộng đồng Đất đai mang ý niệm về "nơi chốn" và nhận dạng vì thế nó đóng góp vào vốn xã hội quốc gia, gồm hệ thống các mối quan hệ và mạng lưới nhằm hỗ trợ

và duy trì các cộng đồng và các vùng trong cả nước Đất đai đóng vai trò mấu chốt để tạo ra và duy trì những dịch vụ phục vụ mục đích công cộng Giá trị công của đất còn là nơi thưởng ngoạn chung với giá trị tăng lên nhanh chóng khi các xã hội đô thị hóa và công nghiệp hóa và thu nhập bình quân đầu người tăng lên

Do vậy, Chính phủ cần xây dựng cơ chế quản lý đất đai sao cho giảm các hạn chế đối với việc tiếp cận SDĐ và tăng khả năng linh hoạt của Chính phủ trong việc quản lý vĩ mô Mặt khác, cần xác định rõ các đối tượng Nhà nước cần quản lý và những đối tượng không cần quản lý để cho phép thị trường tạo ra và

mua bán hàng hóa liên quan đến đất đai, sở hữu và các cơ hội khác (Nguyễn Đình Bồng, 2011).

b Bất động sản

Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc

từ luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, cây trồng…và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai

Theo Luật dân sự 2005, tại Điều 174: “Bất động sản và động sản” quy định rõ: Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản găn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định

Theo Điều 107: “Bất động sản và động sản” – do Bộ luật dân sự 2014 quy định:

1 Bất động sản bao gồm:

a) Đất đai;

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật

2 Động sản là những tài sản không phải là bất động sản

c Thị trường bất động sản

Thị trường đất đai (Bất động sản) về ý nghĩa chung là thị trường

giao dịch đất đai – bất động sản Thị trường bất động sản có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, Thị trường bất động sản là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong mot khoảng thời gian nhất định Theo nghĩa hẹp, thị trường bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch

bất động sản Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu tành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo định hướng XHCN như ở nước ta

Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hóa bất động sản giữa các bên có liên quan Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến bất động sản như trung gian, môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý Nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản

“Thị trường bất động sản là cơ chế, trong đó hàng hóa và dịch vụ bất

động sản được trao đổi”; TTBĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch BĐS như: mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS; TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS

1.1.2 Chính sách đất đai

a Khái niệm chính sách đất đai

Chính sách là thuật ngữ được sử dụng rộng rãi trong đời sống KTXH, với nhiều cách thể hiện khác nhau Chính sách là những sách lược và kế

hoạch cụ thể nhằm đạt một mục đích nhất định, dựa vào đường lối chính trị

chung và tình hình thực tế (Đại từ điển tiếng Việt, 2010) Chính sách là các

chủ trương và các biện pháp của một đảng phái, một Chính phủ trong các lĩnh vực chính trị, xã hội, là chương trình hành động do các nhà lãnh đạo hay nhà quản lý đề ra để giải quyết một vấn đề nào đó thuộc phạm vi thẩm quyền của

mình (Trần Thị Minh Châu, 2007) Chính sá ch cũng có thể hiểu là cách ứng xử

, cách xử lý các vấn đề do môṭ tổ chứ c chính tri ̣ đưa ra Hơn nữa, chính sách cũng có nghĩa là kế hoach hành động, sự trình bày những ý tưởng

do một Chính phủ, Đảng chính trị, tổ chức doanh nghiệp đưa ra hoặc áp dụng (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2012)

Chính sách có thể phân thành chính sách chung (chính sách đối ngoại; chính sách kinh tế; chính sách xã hội; …) và chính sách đối với từng lĩnh vực

Ví dụ: trong chính sách kinh tế có các chính sách mậu dịch tự do, chính sách bảo hộ thuế quan, chính sách tài chính Các chính sách có thể được đề ra và thực hiện ở những tầng doanh nghiệp… Các chính sách nhằm giải quyết những vấn đề đặt ra cho mỗi tổ chức và chỉ có hiệu lực thi hành trong tổ chức

đó được coi là chính sách tư Những chính sách do các cơ quan hay các cấp

chính quyền ban hành nhằm giải quyết những vấn đề có tính cộng đồng được

gọi là chính sách công Khoa học chính sách tập trung chủ yếu vào việc

nghiên cứu các chính sách công nhằm mục tiêu nâng cao hiệu lực và hiệu quả quản lý của Nhà nước (Lê Chi Mai, 2009)

Về nguồn chính sách, do chính sách có các loại và cấp độ khác nhau, có những chính sách mang tính định hướng, có những chính sách cụ thể, nên các cấp phê duyệt chính sách và nguồn chính sách cũng khác nhau Cụ thể Nghị quyết của Đảng, Nghị quyết, ý kiến kết luận của Bộ Chính trị đưa ra định hướng chính sách phát triển KTXH Hiến pháp đưa ra một số chính sách mang tính định hướng Nghị quyết của Quốc hội đưa ra những chính sách mang tính định hướng để các ngành, các cấp nghiên cứu xây dựng các chính sách cụ thể áp dụng trong từng ngành và lĩnh vực, phù hợp với từng thời kỳ phát triển Cam kết đưa ra đưa ra định hướng chính sách ngành Chính sách thực thi khi được thể chế hoá bằng pháp luật Nói cách khác, pháp luật là kết quả thể chế hoá đường lối, chính sách, là công cụ để thực thi chính sách Như vậy, ở khía cạnh hình thức, chính sách thường rộng hơn pháp luật (Lê Chi Mai, 2009; Nguyễn Thị Như Mai, 2016)

Khái niệm chính sách có thể đề cập theo nhiều khía cạnh khác nhau, nhưng cơ bản nhất thì phạm trù chính sách phải làm rõ: nó là cái gì, ai là người tạo ra nó, nó tác động đến ai, đến cái gì? Và từ đó có thể hiểu rằng: chính sách là tập hợp các chủ trương và hành động về phương diện nào đó của Chính phủ; nó bao gồm các mục tiêu và Chính phủ muốn đạt được và cách làm để thực hiện các mục tiêu đó Những mục tiêu này bao gồm sự phát triển toàn diện trên các lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội và môi trường

Chính sách đất đai là một bộ phận trong hệ thống chính sách phát triển KTXH Chính sách đất đai là hệ thống các nguyên tắc, pháp lý, KTXH xác định việc quản lý và sử dụng đất, cùng những lợi ích thu được từ đất đảm bảo công bằng giữa khai thác, sử dụng và bảo vệ đất đai cho sự phát triển bền vững của nhân loại (Đỗ Hậu và Nguyễn Đình Bồng, 2012) Đất đai với những đặc điểm về nguồn gốc hình thành, về vai trò trong các hoạt động KTXH đòi hỏi những yêu cầu về sử dụng khác với những yếu tố kinh tế khác

Vì vậy, đòi hỏi phải có những chính sách can thiệp phù hợp với những quy luật vận động đất đai Như vậy, có thể hiểu chính sách đất đai là tổng thể các biện pháp kinh tế và phi kinh tế của nhà nước tác động đến quá trình vận động của đất đai và tạo các môi trường cho đất đai vận động nhằm khai thác đất đai một cách hợp lí và có hiệu quả, gắn khai thác sử dụng với bảo vệ, nâng cao chất lượng đất đai phục vụ cho sản xuất, kinh doanh với những điều kiện nhất định và trong những thời hạn nhất định Như vậy chính sách đất đai khác với các chính sách khác ở chỗ đối tượng tác động của chính sách đất đai không chỉ đơn thuần là đất đai mà phải cụ thể và trực diện hơn là sự vận động của yếu tố đất đai trong quá trình tham gia vào các hoạt động KTXH Sự vận động đó có quy luật nhất định, con người muốn SDĐ có hiệu quả phải tuân theo các quy luật đó (Nguyễn Văn Sửu, 2010)

Chính sách đất đai đóng vai trò quan trọng trong việc quyết định mức độ linh hoạt trong SDĐ ở Việt Nam (Sally và cs., 2007) Chính sách đất đai luôn

là cơ sở để nhà nước quản lý, điều tiết và phân bổ đất đai, đưa đất đai vào sử dụng hiệu quả, nhằm sử dụng hợp lý và khai thác hết công năng của đất đai (Phạm Ngọc Hương Quỳnh, 2011)

Tại Việt Nam, chính sách đất đai được hiểu như các hành động và hoạt động mà thông qua đó Chính phủ Việt Nam xác định cho các cá nhân và nhóm trong xã hội về quyền của họ đối với đất đai, cụ thể hóa những hoàn cảnh mà trong đó quyền về đất đai có thể được chuyển nhượng, và xây dựng

cơ chế để bảo vệ những quyền lợi đó và định hướng xử lý các tranh chấp có liên quan Những chính sách đất đai chính thức của Việt Nam trước đây được phản ánh thông qua luật Nghị định, Chỉ thị, Quyết định và Thông tư Những chính sách này do Chính quyền trung ương thiết lập và do các bộ, ngành và những cơ quan có liên quan ở các cấp triển khai thực hiện (Đặng Kim Sơn và Nguyễn Đỗ Anh Tuấn, 2011) Chính sách đất đai phản ánh hệ tư tưởng đang chi phối Nhà nước, xã hội và là khâu trung gian giữa hệ tư tưởng với thực tiễn Chính sách đất đai đi vào thực tiễn và thực tiễn phản ảnh lại chủ thể hoạch định chính sách (Nguyễn Văn Sửu, 2010) Sự gắn kết ý đồ và kết quả đạt được trên thực tế sẽ xác định tính hiệu lực của chính sách đất đai (Hồ Đăng Hòa và cs., 2012)

Chính sách đất đai là tổng thể quan điểm, chủ trương, đường lối, phương pháp và công cụ mà Nhà nước sử dụng để tác động vào lĩnh vực đất đai nhằm thực hiện các mục tiêu mà Nhà nước mong muốn (Trần Thị Minh Châu, 2007)

Đó là các phương thức hành động, bao gồm cả hiến pháp, luật, văn bản dưới luật và các quy định, biện pháp được cơ quan Nhà nước ban hành và thực hiện nhằm chi phối cấu trúc, quan hệ, sự vận hành của đất đai trong thực tiễn (Nguyễn Văn Sửu, 2010)

b Đặc điểm của chính sách đất đai

Chính sách đất đai khác với những chính sách khác do đối tượng mà nó tác động và mục đích của những tác động đó Chính sách đất đai có một số đặc điểm sau (Nguyễn Văn Sửu, 2010; Trần Thị Minh Châu, 2007):

- Chính sách đất đai tác động đến một loại tư liệu sản xuất đặc biệt đó là đất đai Tài nguyên đất đai mang đặc trưng là có giới hạn, cố định theo vùng, chịu ảnh hưởng của các yếu tố thời tiết, khí hậu và có độ phì khác nhau Vì vậy, chính sách đất đai phải được thiết kế phù hợp với các đặc tính của các loại đất

- Chính sách đất đai liên quan đến vấn đề nông dân, dân tộc và truyền thống lịch sử Quan hệ đất đai đã có từ lâu đời và tồn tại dưới nhiều hình thức khác nhau tùy theo trình độ phát triển của từng quốc gia Chính sách đất đai hiện đại phải hóa giải các quan hệ ruộng đất sẵn có theo chế độ KTXH mà Nhà nước xây dựng Đồng thời chính sách đất đai cũng liên quan đến thái độ chính trị, văn hóa của nông dân và sự ủng hộ của họ đối với Nhà nước

- Chính sách đất đai liên quan đến đất đai với tư cách là hàng hóa đặc biệt Bản thân thị trường đất đai đã có đặc tính không hoàn hảo do nhiều nguyên nhân như cung đất nhìn chung cố định, giá trị SDĐ không mất đi mà còn có thể tăng lên nếu sử dụng và đầu tư đúng cách Ở Việt Nam, chỉ có QSDĐ mới đáp ứng

đủ các yêu cầu của hàng hóa là sở hữu, sử dụng và trao đổi

Tóm lại, chính sách đất đai vừa mang tính chất đặc thù của chính sách công tác động đến nguồn lực quan trọng nhất của sự sống và phát triển đồng thời mang tính giai cấp chính trị và xã hội sâu sắc Một chính sách đất đai hợp

lý có vai trò hết sức quan trọng trong việc hoàn thiện các chính sách phát triển KTXH khác Chính sách đất đai hợp lý sẽ tạo động lực để sử dụng đầy đủ, hợp lý và có hiệu quả đất đai trong điều kiện chất lượng đất đai ngày càng giảm sút; thúc đẩy quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế nông nghiệp, nông

thôn; có vai trò quan trọng trong quá trình chuyển nền nông nghiệp từ sản xuất nhỏ lẻ thành một nền nông nghiệp sản xuất hàng hóa theo cơ chế thị trường; đồng thời là một trong những biện pháp chủ yếu và quan trọng để giải quyết các vấn đề tranh chấp đất đai

c Nội dung chính sách đất đai

Để triển khai có hiệu quả các Nghị quyết của Trung ương, chỉ đạo của Chính phủ về chính sách đất đai, hướng tới mục tiêu “thu hẹp hơn nữa khoảng cách giữa người quản lý, ban hành chính sách với người thực thi, triển khai chính sách Qua đó, giúp cho pháp luật đất đai đi vào được cuộc sống” chính sách đất đai cần được thể chế hóa thành những nội dung, quy định cụ thể Do việc thực hiện chính sách là bắt buộc đối với đối tượng thuộc phạm vi điều chỉnh nên trong nội dung, nội hàm của chính sách đất đai cần phải xác định các hình thức, mức độ chế tài hợp lý để bảo đảm thực hiện có hiệu lực, hiệu quả chính sách Các nội dung cốt lõi điều phối quá trình chuyển dịch đất đai trong giai đoạn vừa qua là chính sách QHSDĐ; chính sách giao đất, cho thuê đất, cấp GCNQSDĐ; chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC

về đất đai Đối với người SDĐ đó là cơ sở pháp lý để chuyển đổi mục đích SDĐ hiệu quả Vì vậy QHSDĐ không đơn thuần là một hoạt động kinh tế -

kỹ thuật mà còn là một hoạt động quản lý có ý nghĩa kinh tế, chính trị, thể hiện ý chí của nhà nước về phát triển trong tương lai; là hệ thống các giải pháp để quản lý tài nguyên đất đai (Tôn Gia Huyên và cs., 2011)

Dưới góc độ kỹ thuật, QHSDĐ là việc tổ chức SDĐ cho những mục tiêu KTXH định trước của một vùng lãnh thổ Với vốn đất đai và lao động xác định, phải sắp xếp sao cho đạt được sự phát triển như mong muốn và chỉ ra được sự phối hợp SDĐ của các địa phương để đảm bảo sự đồng bộ trong phát triển Dưới góc độ kinh tế, QHSDĐ là quá trình tối đa hóa giá trị của bất đất

Vì vậy, việc SDĐ được quyết định trên cơ sở các động lực của thị trường, nên QHSDĐ cũng là một sản phẩm của cơ chế thị trường Yêu cầu đặt ra là mỗi thửa đất cần phải được sử dụng sao cho có giá trị lớn nhất mà không gây ra sự giảm giá đồng loạt cho những thửa đất còn lại trong vùng, đồng thời làm cho tổng giá trị đất đai trong vùng được tăng cao Dưới góc độ xã hội, QHSDĐ đảm bảo cân bằng nhu cầu đất đai cho các nhóm lợi ích, cân bằng giữa nhu cầu sản xuất với đời sống của cộng đồng dân cư và nhu cầu của toàn xã hội Dưới góc độ pháp lý, lập và thực hiện QHSDĐ là quá trình hoàn thiện bộ máy quản

lý nhà nước và thực hiện dân chủ hóa trong quản lý đất đai Các quy định pháp luật về lập, xét duyệt và tổ chức thực hiện QHSDĐ trở thành công cụ quản lý nhà nước đảm bảo cho sự phát triển đồng bộ, ổn định và an toàn (Tôn Gia Huyên và cs., 2011) Vì vậy QHSDĐ còn cần có một thể chế chặt chẽ, hợp lý và lành mạnh; huy động được mọi nguồn lực và hài hoà lợi ích trước mắt và lâu dài, giữa cục bộ và tổng thể

Khung pháp luật về quy hoạch, KHSDĐ được thiết lập từ Luật Đất đai năm 1987, nhưng nội dung rất sơ lược Luật Đất đai 1993 đã có nhiều quy định chi tiết về hệ thống quy hoạch, KHSDĐ Giai đoạn 1993 - 2000 là thời gian thử nghiệm việc lập quy hoạch, KHSDĐ các cấp Mãi tới ngày 01/10/2001, Chính phủ mới ban hành Nghị định 68/2001/NĐ-CP về quy hoạch, KHSDĐ Luật Đất đai 2003 đã có quy định khá đầy đủ và chi tiết về

hệ thống quy hoạch, KHSDĐ, với ba nguyên tắc quan trọng nhất là: (1) quy hoạch, KHSDĐ được lập đồng thời với quy hoạch phát triển KTXH; (2)

QHSDĐ có nội dung chính là bố trí nhu cầu SDĐ theo không gian, KHSDĐ

là lượng tính thời gian thực hiện; (3) nhu cầu SDĐ của cấp dưới phải được thể hiện trong nhu cầu SDĐ của cấp trên, quy hoạch, KHSDĐ của cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch, KHSDĐ của cấp trên Nghị định 181/2004/NĐ-CP đã

có quy định cụ thể về quy trình tham vấn ý kiến người dân khi lập quy hoạch, KHSDĐ cấp xã; về công khai dự thảo quy hoạch, KHSDĐ và quy hoạch, KHSDĐ đã được phê duyệt (Thủ tướng Chính phủ, 2001, 2004)

Luật Đất đai 2013 có một số điều chỉnh so với khung pháp luật về quy hoạch, KHSDĐ quy định tại Luật Đất đai 2003: (i) không có quy hoạch, KHSDĐ của các khu kinh tế, khu công nghệ cao; (ii) UBND cấp huyện chịu trách nhiệm lập quy hoạch, KHSDĐ cấp xã; (iii) KHSDĐ cấp huyện được lập hàng năm, trong đó phải thể hiện đầy đủ các khu vực phải THĐ để Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho các mục đích sử dụng khác; (iv) trong những trường hợp cần thiết thì Chính phủ chỉ đạo lập quy hoạch, KHSDĐ của các vùng địa

lý kinh tế; (v) một số quy định của Chính phủ về quy hoạch, KHSDĐ tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP và Nghị định 69/2009/NĐ-CP được luật hóa thành các quy định tại Luật Đất đai 2013

Chính sách về phân bố QHSDĐ bản chất là chính sách phân bổ quỹ đất cho các mục đích sử dụng KTXH, quốc phòng, an ninh được thực hiện thông qua biện pháp quản lý nhà nước về đất đai là QHSDĐ

* Chính sách giao đất, cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất

Giao đất, cho thuê đất được hình thành trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân

về đất đai do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu Việc giao đất và cho thuê đất phải đảm bảo các nguyên tắc là phù hợp với quy hoạch, KHSDĐ; đúng thẩm quyền; đúng đối tượng; theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định; đúng hạn mức, thời hạn; do UBND các cấp có thẩm quyền thực hiện

Chính sách Nhà nước giao đất, cho thuê đất được xác lập từ Luật Đất đai năm 1987 và được hoàn chỉnh dần từng bước qua Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 Quá trình điều chỉnh này tập trung chủ yếu vào thay đổi thẩm quyền của cơ quan Nhà nước và thay đổi hình thức giao đất, cho thuê đất gắn với quyền và nghĩa vụ của người được giao đất, cho thuê đất Đến nay, thẩm quyền được trao toàn bộ cho UBND địa phương cấp tỉnh (đối với tổ chức và cơ sở tôn giáo) và cấp huyện (đối với hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư) Hình thức giao đất được áp dụng cho đất ở được sử dụng lâu dài (vô thời hạn) và hình thức thuê đất được áp dụng cho các loại đất được sử dụng

có thời hạn Trong đó có hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và trả tiền thuê đất hàng năm QSDĐ đối với đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê theo hình thức trả tiền thuê đất một lần đã tạo thành tài sản của người SDĐ, có giá trị và giá cả phù hợp thị trường, được tham gia thị trường BĐS QSDĐ đối với đất được Nhà nước cho thuê trả tiền hàng năm không tạo thành tài sản của người SDĐ Đây là một chính sách đất đai quan trọng trong bất kỳ đất nước nào, có tác động khá mạnh tới phát triển KTXH

Quản lý đất đai thông qua việc đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ thống nhất trên phạm vi cả nước đã được quy định cụ thể trong Luật Đất đai 1993 Đây là hình thức nhà nước công nhận QSDĐ hợp pháp đối với người đang SDĐ phù hợp pháp luật Nhà nước luôn có chính sách hoàn thành cơ bản việc cấp GCNQSDĐ sớm nhất nhưng tỷ lệ hoàn thành vẫn ở mức không cao như quyết tâm đã đặt ra do (i) không tập trung chỉ đạo một đầu mối quản lý việc cấp GCN chung cho cả đất đai và tài sản gắn liền với đất; (ii) tình trạng SDĐ mà không có bất kỳ loại giấy tờ cũ nào chứng minh về QSDĐ là khá phổ biến ở nước ta; (iii) tình trạng tham nhũng "vặt" xảy ra trong đăng ký đất đai lần đầu để cấp GCN đã tạo nên lực cản trong thực hiện đẩy nhanh tiến độ cấp GCN

Nghị quyết Đại hội VII của Đảng Cộng sản Việt Nam (1991) ghi rõ: thực hiện Nhà nước giao đất ổn định cho hộ gia đình, cá nhân và cấp GCNQSDĐ Điều đó được cụ thể hóa trong Hiến pháp năm 1992 và Luật đất đai năm 2003

* Chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Nhà nước THĐ là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền SDĐ của người được Nhà nước trao quyền SDĐ hoặc thu lại đất của người SDĐ vi phạm pháp luật về đất đai Bồi thường là việc Nhà nước trả lại giá trị QSDĐ đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị THĐ Những thiệt hại về nhà ở, công trình xây dựng, cây trồng, vật nuôi trên đất do việc THĐ gây ra cũng được xem xét bồi thường Hỗ trợ khi Nhà nước THĐ là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất bị thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển TĐC là việc Nhà nước bố trí đất ở, nhà ở tại nơi mới cho những người bị Nhà nước THĐ ở mà họ không còn chỗ ở nào khác (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013b)

1.2 Cơ sở thực tiễn

1.2.1 Chính sách đất đai ở một số nước trên thế giới

a Trung Quốc

* Quá trình thị trường hóa đất đai ở Trung Quốc

Trước năm 1978, Trung Quốc không thừa nhận tư hữu đối với đất đai Đến Hiến pháp 1982 toàn bộ đất đô thị của Trung Quốc đã quốc hữu hóa Nhà nước tiến hành phân phối đất đai theo quan hệ quản lý hành chính Đất đai được quy vào một loại tài sản mang tính phúc lợi xã hội, được phân phối miễn phí Hiến pháp quy định không tổ chức, cá nhân nào được phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất đai dưới bất kỳ hình thức nào Trên thực tế, người SDĐ vẫn mua bán đất đai như một loại hàng hóa trong thị trường đất đai “không chính thức” (Nguyễn Minh Hoàn, 2013) Năm 1986, Luật Quản lý đất đai đã tạo nền tảng cho việc hình thành thị trường đất đai

Năm 1987, Trung Quốc đã ban hành Quyết định cải cách chính sách đất đai ở một số thành phố lớn Việc đưa đất đai vào quan hệ thị trường được quy định tại Hiến năm 1988, chấm dứt chế độ phân phối đất đai không thu tiền và không xác định thời hạn Hiến pháp sửa đổi đã bổ sung quyền chuyển nhượng QSDĐ và hủy bỏ quy định cấm cho thuê đất Năm 1990, Quốc vụ viện Trung Quốc ban hành Điều lệ tạm thời xuất nhượng và chuyển nhượng QSDĐ đai quốc hữu thành thị, QSDĐ đai có thể chuyển nhượng đã được hợp pháp hóa (Lưu Quốc Thái, 2007)

Từ năm 1992, Trung Quốc nhấn mạnh việc hoàn thiện thị trường đất đai Chế độ SDĐ đai đặc thù ở các đặc khu kinh tế và đô thị mở cửa vùng duyên hải đã được xây dựng Đến năm 1998, ban hành Luật Quản lý đất đai (sửa đổi) Với việc thành lập thị trường đất đai, ở các địa phương, đất đai đã được chuyển giao theo phương thức phải trả tiền cho Nhà nước Năm 2000, đã ban hành Thông tư về việc thành lập thị trường đất đai và khuyến khích các giao dịch QSDĐ tiêu chuẩn Năm 2001, việc ban hành các văn bản tiêu chuẩn chung đã giúp thiết lập và hoàn thiện hệ thống kiểm soát toàn bộ đất đai cho mục đích xây dựng, công khai giao dịch QSDĐ, thường xuyên điều chỉnh giá đất tiêu chuẩn, công khai thông tin về đăng ký đất đai Luật Quản lý nhà nước

về đất đai (sửa đổi) năm 2004 đã sửa đổi từ “trưng dụng” sang “trưng thu” đất đai nông nghiệp để thực hiện các dự án phát triển công nghiệp và dịch vụ (Nguyễn Minh Hoàn, 2013)

* Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của Trung Quốc

Trung Quốc có một số hình thức bồi thường và TĐC cho những hộ nông dân là: chỉ bồi thường tiền; TĐC và có việc làm; TĐC với bảo hiểm phúc lợi (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012) Đối với công trình xây dựng, giá trị nhà ở bị trưng mua sẽ được thẩm định và quyết định bởi các cơ quan định giá, theo những quy trình định giá nhất định và sẽ không thấp hơn giá thị

trường Giá bồi thường sẽ do chính quyền địa phương quyết định Giá bồi thường đất nông nghiệp bằng 6-10 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình của 3 năm trước khi THĐ; trợ cấp bằng 4 - 6 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình Bồi thường cho các công trình và hoa màu sẽ do chính quyền địa phương quyết định Không bồi thường cho cá nhân thuê đất Trước khi trưng mua nhà ở, chính quyền địa phương sẽ thành lập các bộ phận để điều tra, xác định các tòa nhà trong diện trưng mua nhưng chưa đăng ký Đối với những tòa nhà xây bất hợp pháp và không đáp ứng yêu cầu về mặt thời gian xây dựng thì sẽ không được bồi thường (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

b Hàn Quốc

Tại Hàn Quốc, chính quyền địa phương quản lý đất đai thông qua các việc như định giá đất, quản lý các phiên giao dịch đất đai, quản lý và lập kế hoạch sử dụng đất, và các dịch vụ dân sự

* Về quy hoạch sử dụng đất

Quy hoạch sử dụng đất tại Hàn Quốc được lập theo các cấp: QHSDĐ cấp quốc gia; QHSDĐ vùng thủ đô; QHSDĐ cấp tỉnh; QHSDĐ cấp huyện; QHSDĐ vùng đô thị cơ bản Kỳ quy hoạch đối với cấp quốc gia, cấp tỉnh là

20 năm, kỳ QHSDĐ vùng đô thị cơ bản và kỳ KHSDĐ các cấp là 10 năm Sau 5 năm sẽ tiến hành rà soát để điều chỉnh cho phù hợp với yêu cầu phát triển và thị trường QHSDĐ là nền tảng, căn cứ cho các quy hoạch khác QHSDĐ chỉ khoanh định các khu vực chức năng như đất đô thị, đất để phát triển đô thị, đất nông nghiệp, đất bảo tồn thiên nhiên Trên cơ sở các khu chức năng sẽ lập quy hoạch chi tiết đối với các lĩnh vực khác để triển khai thực hiện (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012) Quy hoạch sử dụng đất được thực hiện từ tổng thể tới chi tiết Quy hoạch cấp tỉnh, vùng thủ đô phải căn cứ trên

cơ sở quy hoạch cấp quốc gia; quy hoạch cấp huyện, vùng đô thị phải căn cứ vào quy hoạch cấp tỉnh QHSDĐ cấp quốc gia do Bộ trưởng Bộ Đất đai, Giao

thông và Hàng hải phê duyệt QHSDĐ cấp tỉnh do chính quyền tỉnh phê duyệt Quốc hội không can thiệp vào quá trình xét duyệt QHSDĐ Quá trình lập QHSDĐ phải lấy ý kiến theo hình thức nghị viện nhân dân Sau khi QHSDĐ được phê duyệt sẽ công khai và phổ biến đến mọi người Trách nhiệm thực hiện QHSDĐ được giao cho chính quyền các cấp, trong đó có chỉ

rõ trách nhiệm cá nhân trước pháp luật về QHSDĐ Nhà nước có chính sách đảm bảo tính khả thi của QHSDĐ (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

* Về quản lý đất đai

Mặc dù đất đai là sở hữu tư nhân nhưng trong nhiều trường hợp, Nhà nước có quyền thu hồi đất của người dân ví dụ như THĐ để phục vụ mục đích quốc phòng - an ninh; giao thông, thủy lợi, giáo dục, trụ sở cơ quan nhà nước, nhà máy điện; nhà ở, CSHT trong khu đô thị mới

Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện theo phương thức tham vấn và cưỡng chế Tham vấn được thực hiện thông qua việc các cơ quan công quyền thỏa thuận với người bị THĐ về phương án, cách thức bồi thường Khi tham vấn bị thất bại, Nhà nước phải sử dụng phương thức cưỡng chế Thường có 85% tổng số các trường hợp Nhà nước thu hồi đất thực hiện theo phương thức tham vấn; chỉ có 15% theo phương thức cưỡng chế Thời điểm xác định giá bồi thường là thời điểm các bên đạt được thỏa thuận đồng thuận về phương án bồi thường hoặc là thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế (Nguyễn Quang Tuyến, 2013)

Các nguyên tắc bồi thường khi THĐ: (1) việc bồi thường do chủ dự án thực hiện; (2) chủ đầu tư phải thực hiện bồi thường đầy đủ cho chủ đất và cá nhân liên quan trước khi tiến hành xây dựng các công trình công cộng; (3) thực hiện bồi thường cho chủ đất phải bằng tiền mặt, sau đó mới bằng đất hoặc nhà ở xã hội; (4) thực hiện bồi thường áp dụng cho từng cá nhân

Việc xác định giá bồi thường được giao cho ít nhất hai cơ quan định giá độc lập thực hiện Nếu chủ đất yêu cầu xác định lại giá bồi thường thì chủ dự

án lựa chọn thêm một tổ chức tư vấn định giá đất thứ ba Nếu giá trị định giá đất chênh lệch hơn 10% sẽ phải mời chuyên gia định giá khác Giá đất bồi thường là giá trung bình cộng của kết quả định giá của hai hoặc ba cơ quan dịch vụ tư vấn về giá đất độc lập Đối với đất nông nghiệp, nếu bị thu hồi trước khi thu hoạch hoa màu sẽ được bồi thường dựa trên số hoa màu thực tế được trồng tại thời điểm dự án được công bố và đủ để hỗ trợ người nông dân phục hồi lại sản xuất Khoản bồi thường được tính bằng 2 lần tổng thu nhập hàng năm từ sản xuất nông nghiệp

Về TĐC khi THĐ ở Chủ thực hiện dự án có trách nhiệm xây dựng khu TĐC, trả tiền di dời hoặc trả tiền cho quỹ TĐC Khu TĐC phải có hệ thống CSHT đảm bảo cuộc sống của người dân Người bị THĐ ở được ưu tiên mua đất TĐC với giá ưu đãi thấp hơn 80% so với chi phí phát triển (Nguyễn Quang Tuyến, 2013)

* Chính sách đất đai cho quá trình đô thị hóa

Hàn Quốc thực hiện đô thị hóa rất nhanh và hiệu quả do đã làm rất tốt khâu quy hoạch phát triển gắn với quá trình công nghiệp hóa Các đô thị mới hình thành đều gắn với khả năng tăng việc làm từ các khu công nghiệp Chính sách đất đai trong quá trình đô thị hóa có nội dung chủ yếu là dựa vào nguồn vốn từ đất để chỉnh trang các đô thị hiện có và phát triển đô thị mới Một khu vực đô thị cũ muốn chỉnh trang theo hướng hiện đại, hoặc một khu vực nông thôn muốn xây dựng một đô thị mới, cần ước tính diện tích đất và tiền để xây dựng hạ tầng và quy đổi số tiền đó tương ứng với đất đô thị theo giá thị trường Từ đó, tính được mỗi chủ đất trên khu vực cần góp bao nhiêu phần trăm diện tích đất Đó là chính sách "góp đất, điều chỉnh lại đất đai", được gắn với quy hoạch đô thị với ưu điểm nổi bật là tận dụng đất đai tại chỗ để đô thị

hóa mà không cần tới ngân sách nhà nước Do đạt được đồng thuận tại chỗ nên không phát sinh những xung đột xã hội và do được gắn với quy hoạch đô thị nên không có tình trạng nhà siêu mỏng Tuy nhiên, tiến độ thực hiện thường phải mất khoảng 3 năm do phương án quy hoạch đô thị gắn với điều chỉnh lại thửa đất được hầu hết đồng thuận thường rất phức tạp Hầu hết các

đô thị của Hàn Quốc được chỉnh trang nâng cấp hoặc xây dựng mới, không áp dụng cơ chế "Nhà nước thu hồi đất bắt buộc", cũng như cơ chế "tự nguyện dựa trên thỏa thuận của nhà đầu tư với những người đang SDĐ" (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

c Malaysia

* Về quy hoạch sử dụng đất

Các Bang của Malaysia phải tuân thủ Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 1976 (Luật 172) Các Uỷ ban quy hoạch Bang được thành lập để giúp Chính quyền Bang về các việc liên quan tới sử dụng, bảo vệ và phát triển đất đai trong phạm vi của Bang Các quyết định của Uỷ ban được tất cả các cơ quan quy hoạch thuộc Bang thực hiện Theo Luật 172, sau khi được Uỷ ban phê duyệt Sơ đồ quy hoạch phát triển sẽ được công khai trên báo chí và mọi công trình xây dựng phát triển đều phải tuân theo sơ đồ quy hoạch này Sơ đồ quy hoạch được xây dựng công khai, phải lấy các ý kiến đóng góp của các cơ quan, tổ chức, nhân dân trong quá trình hoàn chỉnh (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

Quy hoạch sử dụng đất là một công cụ rất quan trọng, kết hợp việc quy hoạch và quản lý nguồn tài nguyên đất thông qua việc sử dụng hợp lý, bảo vệ

và phát triển đất theo quy định của Luật 172 Cơ quan tư vấn và chịu trách nhiệm quản lý là Vụ Quy hoạch Đô thị và Nông thôn của Bộ Nhà cửa và Chính quyền địa phương Đến cuối năm 1996, tất cả các địa phương của Bán đảo Malaysia đã lập xong quy hoạch cho vùng lãnh thổ của mình Mỗi địa

phương sẽ có ít nhất là một sơ đồ quy hoạch riêng của địa phương mình (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

Về chính sách đất đai

Chính phủ ngăn chặn việc tích tụ đất của những người mua được đất rẻ, buộc đất phải được phát triển trong vòng hai năm kể từ khi chuyển quyền sở hữu Chính quyền ban hành một loạt thuế, thuế thu nhập BĐS được dùng để giảm đầu cơ đất đai và BĐS Chính phủ yêu cầu chủ đầu tư tư nhân phải dành 30% cho những căn hộ giá rẻ và giảm giá bán 5-15% cho nhóm người Malaysia có thu nhập thấp và người nghèo (Phương Ngọc Thạch, 2008) Nhà nước Malaysia đã thông qua Bộ luật Đất đai từ năm 1995 và tập trung vào quá trình xem xét công nhận quyền sở hữu đất đai thông qua việc cấp GCN về quyền sở hữu Có nhiều loại GCN quyền sở hữu, tùy thuộc vào

cơ sở pháp lý của thửa đất Có cả loại GCN chỉ có quyền sử dụng trong một thời hạn nhất định Các loại GCN này cũng gắn với tình trạng lấn chiếm đất đai trước đây, hay những người nghèo đang được ở trên đất của Nhà nước hay đất của một địa chủ nào đó Quá trình đo đạc, lập bản đồ địa chính được gắn với quá trình cấp GCN về đất đai

Về quá trình chuyển dịch đất đai trong đầu tư phát triển, Chính phủ Malaysia cũng áp dụng chính sách Nhà nước chiếm giữ hoặc trưng mua đất

tư Chính sách Nhà nước chiếm giữ đất tư nhân chỉ được áp dụng cho các dự

án vì lợi ích công cộng Đối với các dự án có liên quan tới lợi ích tư thì áp dụng chính sách trưng mua đất đai tư nhân có sự can thiệp của Nhà nước dựa trên Sơ đồ quy hoạch đã được phê duyệt Chính sách Nhà nước chiếm giữ hoặc trưng mua đất đai có sự can thiệp của Nhà nước phù hợp với cơ chế thị trường đã tạo điều kiện thực hiện những dự án đầu tư quy mô lớn Chính sách này cũng được áp dụng để tạo quỹ đất dự trữ của Nhà nước phục vụ điều tiết cung cầu trong thị trường BĐS Chính phủ can thiệp vào phát triển đất đai

thông qua việc kiểm soát QHSDĐ Không ai có thể tiến hành bất kỳ hình thức phát triển đất đai nào nếu không được chính quyền địa phương cho phép (Phương Ngọc Thạch, 2008)

Đặc thù chính sách đất đai của Malaysia là lấy QHSDĐ làm nền tảng để điều phối quá trình chuyển dịch đất đai phục vụ công nghiệp hóa và đô thị hóa Mọi quá trình chuyển dịch đất đai phải phù hợp với QHSDĐ QHSDĐ không phải do cơ quan quản lý đất đai xây dựng, phê duyệt mà do cơ quan quản lý quy hoạch chung xây dựng gắn với quy hoạch đô thị và nông thôn Bên cạnh đó thể chế quản trị đất đai cũng rất được quan tâm Quản trị đất đai

là cơ chế quản lý đất đai dựa trên 3 nền tảng: sự tham gia của nhân dân; công khai - minh bạch thông tin quản lý và chính quyền thực hiện trách nhiệm giải trình trước ý kiến của dân Quản trị đất đai là thể chế ngăn ngừa tham nhũng

về đất đai rất hiệu quả Vì vậy mà Malaysia được đánh giá có vị trí sạch tham nhũng khá cao trên thế giới

1.2.2 Chính sách đất đai ở Việt Nam

* Chính sách đất đai giai đoạn 1945 - 1954

Thực hiện chính sách giảm tô, chia lại công điền công thổ: Cách mạng tháng Tám 1945 thành công, Chính phủ đã ban hành Sắc lệnh bãi bỏ thuế thân, thuế môn bài, giảm tô, tịch thu ruộng đất của thực dân Pháp, Việt gian phản động chia cho nông dân nghèo, chia lại công điền công thổ Ngày 20/10/1945 Chính phủ ra Sắc lệnh giảm tô 25%; ngày 26/10/1945 Chính phủ

ra Nghị định giảm thuế 20% Tháng 1/1948 Đảng đã đề ra các chính sách ruộng đất trong thời kỳ kháng chiến; tháng 2/1949 Chính phủ ra sắc lệnh tạm cấp ruộng đất của Việt gian và chia ruộng đất của của thực dân Pháp cho dân cày nghèo; ngày 14/7/1949 Chính phủ ra Sắc lệnh số 78 về giảm tô 25% so với mức tô trước Cách mạng tháng Tám Tháng 3/1952 Chính phủ đã ban hành Sắc lệnh số 87 về điều lệ tạm thời về SDĐ công điền, công thổ Đến thời

điểm này số ruộng đất công ở 3.035 xã miền Bắc đã chia cho nông dân là 184.871 ha, chiếm 77% diện tích đất công điền, công thổ ở các địa phương này (Tổng cục Địa chính, 1997)

Tiến hành cải cách ruộng đất: Luật Cải cách ruộng đất đã được Quốc hội nước Việt Nam Dân chủ cộng hòa thông qua ngày 4/12/1953 Theo Điều

26 Luật này, ruộng đất được chia cho nông dân theo nguyên tắc thiếu nhiều chia nhiều, thiếu ít chia ít, không thiếu không chia; chia trên cơ sở nguyên canh, rút nhiều bù ít, rút tốt bù xấu, rút gần bù xa; chia theo nhân khẩu chứ không chia theo lao động; lấy số diện tích bình quân và sản lượng bình quân

ở địa phương làm tiêu chuẩn để chia; chia theo đơn vị xã, xong nếu xã ít người, nhiều ruộng thì thì có thể san sẻ một phần cho xã khác ít ruộng, nhiều người, sau khi chia đủ cho nông dân trong xã (Tổng cục Địa chính, 1997)

* Chính sách đất đai giai đoạn 1955 - 1975

Hoàn thành cải cách ruộng đất, khôi phục kinh tế nông nghiệp: tháng 9/1954 Bộ Chính trị (khóa II) ra Nghị quyết về thực hiện hoàn thành cải cách ruộng đất và kế hoạch 3 năm khôi phục kinh tế (1955-1957); tháng 5/1955, Quốc hội ban hành 8 chính sách khuyến khích sản xuất nông nghiệp để khôi phục kinh tế sau chiến tranh (khi chiến tranh kết thúc, 140.000 ha ruộng đất bị

bỏ hoang hóa; 200.000 ha không có nước tưới); tháng 8/1955 Nghị quyết lần thứ VIII Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa II đã thông qua chủ trương xây dựng thí điểm HTX sản xuất nông nghiệp (Tổng cục Địa chính, 1997) Thí điểm xây dựng HTX nông nghiệp (1955-1957): năm 1955 có 6 HTX sản xuất nông nghiệp được thành lập ở các tỉnh Phú Thọ, Thái Nguyên, Thanh Hóa; năm 1956 có 26 HTX sản xuất nông nghiệp được thành lập; đến 10/1957 có 42 HTX sản xuất nông nghiệp được thành lập (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2012)

Cải tạo xã hội chủ nghĩa đối với thành phần kinh tế cá thể của nông dân, thí điểm xây dựng HTX nông nghiệp bậc thấp (1958-1960): tháng 11/1958 Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa II đã đề ra kế hoạch 3 năm cải tạo và bước đầu phát triển kinh tế miền Bắc (1958 - 1960) với mục tiêu là đến năm

1960 phải căn bản hoàn thành HTX bậc thấp, tức là phải thu hút được tuyệt đại bộ phận nông dân cá thể vào HTX (Tổng cục Địa chính, 1997)

Xây dựng HTX nông nghiệp bậc thấp (1960 - 1975): Đại hội Đảng lần thứ III (tháng 9/1960) đã đề ra đường lối xây dựng chủ nghĩa xã hội ở miền Bắc là tiếp tục thu hút nông dân cá thể vào HTX bậc thấp, từng bước chuyển lên bậc cao; mở rộng quy mô HTX, kết hợp hoàn thiện quan hệ sản xuất với phát triển lực lượng sản xuất Quá trình hợp tác hóa nông nghiệp đã diễn ra nhanh chóng, với sự tập trung cao độ ruộng đất, lao động và các tư liệu sản xuất; từ HTX bậc thấp chuyển lên HTX bậc cao, ruộng đất đã được tập thể hóa triệt để, chế độ sở hữu tập thể về ruộng đất đã được thiết lập” (Tổng cục Địa chính, 1997)

Xây dựng HTX nông nghiệp bậc cao (1960 - 1975): năm 1965 Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa III đã đề ra chủ trương tiếp tục củng cố HTX nông nghiệp với quy mô ngày càng mở rộng HTX là đơn vị quản lý, đội sản xuất là đơn vị nhận khoán sản lượng, khoán lao động và khoán chi phí Tháng 9 năm 1966 tại Vĩnh Phúc đã xuất hiện hình thức “khoán hộ”, mà thực chất là giao QSDĐ cho hộ nông dân, nhưng đã bị đình chỉ ngay Năm

1974 Ban Bí thư ra Chỉ thị 208/CT-TW về tổ chức lại sản xuất, cải tiến quản lý nông nghiệp Năm 1975, Nghị quyết 24 của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa III đã xác định chủ trương triệt để xóa bỏ tàn dư chế độ thực dân phong kiến về ruộng đất (Tổng cục Địa chính, 1997)

* Chính sách đất đai giai đoạn 1976 - 1980

Đại Hội Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ IV năm 1976 quyết định đường lối xây dựng chủ nghĩa xã hội trên phạm vi cả nước Chủ trương xây dựng cấp huyện, hoàn thiện xây dựng HTX quy mô toàn xã, tổ chức nông

nghiệp sản xuất lớn được tiếp tục khẳng định thực hiện việc quản lý, sử dụng ruộng đất tập trung, thống nhất trên quy mô HTX Các HTX phân phối lại ruộng đất cho các đội trên nguyên tắc tiện canh tiện cư với quy mô lớn, tránh phân tán, chia sẻ ruộng đất manh mún

Chỉ thị 57/CT-TW ngày 14/3/1978 Bộ Chính Trị về việc nắm vững và đẩy mạnh công tác cải tạo nông nghiệp miền Nam và Chỉ thị 43 CT-TW ngày 15/11/1978 Bộ Chính Trị về việc xóa bỏ các hình thức bóc lột của phú nông,

tư sản nông thôn và tàn dư bóc lột phong kiến, thực sự phát huy quyền làm chủ của nông dân lao động, đẩy mạnh cải tạo xã hội chủ nghĩa đối với nông nghiệp ở các tỉnh phía Nam (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2012)

* Chính sách đất đai giai đoạn 1981 - 1992

Cuộc khủng hoảng KTXH sâu sắc vào cuối những năm 70, sản xuất lương thực ở Việt Nam không đáp ứng được nhu cầu, nên một số địa phương

đã mạnh dạn thử hình thức khoán việc và khoán sản phẩm cho xã viên và nhóm xã viên Ngày 13/01/1981 Ban Bí thư Trung ương Đảng khóa V đã ra Chỉ thị số 100/CT-TW về công tác khoán sản phẩm đến nhóm lao động và người lao động trong HTX nông nghiệp (gọi tắt là Chỉ thị 100) Xã viên được đầu tư vốn, sức lao động trên ruộng khoán và hưởng trọn phần vượt khoán Kết quả là sản xuất nông nghiệp tăng trưởng từ 14,4 triệu tấn năm 1980 tăng lên 18,4 triệu tấn năm 1986

Ngày 05/04/1988, Nghị quyết 10/NQ-TW về đổi mới quản lý kinh tế nông nghiệp được ban hành (Khoán 10), với cơ chế khoán mới, xác định HTX nông nghiệp là đơn vị chủ quản, hộ gia đình xã viên là đơn vị kinh tế tự chủ nhận khoán với HTX Sản xuất lương thực, từ 19,5 triệu tấn năm 1988 lên 21,5 triệu tấn năm 1989 Tháng 6/1989, 1,2 triệu tấn gạo đầu tiên của Việt Nam đã xuất khẩu Tuy nhiên, Khoán 10 chưa đề cập quyền sử dụng ruộng đất cho hộ nông dân và việc xây dựng HTX mới (Nguyễn Tấn Phát, 2006)

Văn bản đầu tiên do Nhà nước ban hành về đất đai và ruộng đất thể hiện tinh thần đổi mới của Đại hội VI là Luật Đất đai năm 1987 Sau đó, Thông tư liên bộ số 05- TT/LB ngày 18-12-1991 của Bộ Thủy sản và Tổng cục Quản lý ruộng đất hướng dẫn giao những ao nhỏ, mương rạch trong vườn nằm gọn trong đất thổ cư cho hộ gia đình; ao lớn, hồ lớn thì giao cho một nhóm hộ gia đình Với những mặt nước chưa sử dụng có thể giao cho tổ chức, cá nhân không hạn chế (Nguyễn Tấn Phát, 2006)

Ngày 15/07/1992, Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng ra Quyết định số 327/CT chính sách sử dụng ruộng đất đồi núi trọc, rừng, bãi bồi ven biển và mặt nước với nội dung: lấy hộ gia đình làm đơn vị sản xuất để giao đất rừng, giao đất bãi bồi với những điều kiện rộng rãi Nhà nước dành 60% vốn dự án

để xây dựng kết cấu hạ tầng, 40% còn lại cho hộ gia đình vay không lấy lãi Những hộ chuyển vùng đến khu kinh tế mới được phép chuyển QSDĐ canh tác, đất thổ cư để lấy tiền làm vốn Trong quyết định này khuyến khích các doanh nghiệp, các công ty tư nhân trong nước và nước ngoài bỏ vốn đầu tư dưới hình thức đồn điền, trang trại

Chính sách đất đai giai đoạn 1981-1992 đã thể hiện tinh thần đổi mới nhưng rất thận trọng, thực hiện từng bước chậm, chủ yếu là mang tính thăm

dò, thí điểm; tuy nhiên QSDĐ ổn định lâu dài của cá nhân vẫn chưa được thừa nhận (Nguyễn Tấn Phát, 2006)

* Chính sách giai đoạn từ 1993 đến nay

Luật Đất đai năm 1993 ra đời nhằm thể chế hóa các chính sách đất đai đã ban hành, đồng thời, quy định và điều chỉnh các quan hệ KTXH theo hướng dài hạn Luật Đất đai năm 1993 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nguyên tắc giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân Đồng thời giao QSDĐ và kèm theo các quyền khác như: quyền chuyển đổi, quyền thừa kế, quyền thế chấp, quyền cho thuê, quyền chuyển nhượng nhằm