Đánh giá thực trạng đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện hoài đức, thành phố hà nội

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNGTRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI NGUYỄN THỊ YẾN ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, LẬP VÀ QUẢN LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

NGUYỄN THỊ YẾN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, LẬP VÀ QUẢN

LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HOÀI ĐỨC,

THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Hà Nội - Năm 2019

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

NGUYỄN THỊ YẾN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, LẬP VÀ QUẢN

LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HOÀI ĐỨC,

THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mãsố: 8850103

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS NGUYỄN VĂN BÀI

Hà Nội - Năm 2019

CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

Cán bộ hướng dẫn chính: TS Nguyễn Văn Bài

Cán bộ chấm phản biện 1: Đỗ Thị Tám

Cán bộ chấm phản biện 2: Nguyễn Thị Khuy

Luận văn thạc sĩ được bảo vệ tại:

HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN THẠC SĨTRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

Ngày 19 tháng 01 năm 2019

LỜI CAM ĐOAN

Những kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là hoàn toàn trungthực, của tôi, không vi phạm bất cứ điều gì trong luật sở hữu trí tuệ và pháp luậtViệt Nam Nếu sai, tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật

Hà Nội, ngày tháng năm 2018

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Thị Yến

Luận văn sẽ không thể tránh khỏi những thiếu sót, tôi mong nhận được sựđóng góp chỉ bảo của các thầy cô cùng các bạn để vững bước hơn trong chuyênmôn sau này.

Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo Ủy ban nhân dân huyện Hoài Đức, PhòngTài nguyên và Môi trường huyện Hoài Đức, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

Hà Nội huyện Hoài Đức đã tạo điều kiện cho tôi trong quá trình học tập, công tác,nghiên cứu và giúp đỡ cung cấp các tài liệu, số liệu để tôi hoàn thành luận văn

Xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2018

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Thị Yến

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN iii

MỤC LỤC ………

THÔNG TIN LUẬN VĂN viii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT x

DANH MỤC CÁC BẢNG xi

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 2

3.1 Ý nghĩa khoa học 2

3.2 Ý nghĩa thực tiễn 2

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

1.1 Cơ sở lý luận của công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 3

1.1.1 Những khái niệm cơ bản 3

1.1.2 Yêu cầu và vai trò của đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 9

1.2 Cơ sở pháp lý của công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 12

1.2.1 Cơ sở pháp lý của việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của Trung ương 12

1.2.2 Hướng dẫn việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của thành phố Hà Nội và huyệnHoài Đức 211.2.3 Cở sở pháp lý của việc lập và quản lý hồ sơ địa chính 23

1.3 Thực trạng đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trênthế giới và Việt Nam 271.3.1 Tình hình đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứngnhận trên thế giới 271.3.2 Tình hình đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam .28

1.3.3 Thực trạng đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trênđịa bàn thành phố Hà Nội 30CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 32

2.1 Đối tượng nghiên cứu 322.2 Nội dung nghiên cứu 322.2.1 Nghiên cứu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Hoài Đức, thànhphố Hà Nội 322.2.2 Nghiên cứu tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất đai trên địa bàn huyệnHoài Đức, thành phố Hà Nội 322.2.3 Kết quả thực hiện công tác kê khai đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyệnHoài Đức, thành phố Hà Nội 332.2.4 Kết quả lập và quản lý hồ sơ địa chính của huyện Hoài Đức, thành phố HàNội 332.2.5 Đánh giá công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấttại huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội .33

2.2.6 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, lập vàquản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội 332.3 Phương pháp nghiên cứu 342.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 34

2.3.2 Phương pháp phân tích, xử lý số liệu .34

2.3.3 Phương pháp so sánh 342.3.4 Phương pháp điều tra nhanh với sự tham gia của cộng đồng 34

2.3.5 Phương pháp chuyên gia 35CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .36

3.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Hoài Đức, thành phố

Hà Nội 363.1.1 Đặc điểm về điều kiện tự nhiên và các nguồn tài nguyên thiên nhiên 36

3.1.2 Các nguồn tài nguyên thiên nhiên .39

3.1.3 Điều kiện kinh tế - xã hội 403.1.4 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 46

3.2 Tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoài Đức 48

3.2.1 Khái quát tình hình quản lý đất đai tại huyện Hoài Đức 483.2.2 Hiện trạng và biến động sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoài Đức 51

3.2.3 Đánh giá chung về tình hình quản lý và sử dụng đất huyện Hoài Đức 56

3.3 Đánh giá kết quả thực hiện công tác kê khai đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ

sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất tại huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội 57

3.3.1 Đánh giá thực trạng về cơ sở vật chất và nguồn nhân lực phục vụ cho côngtác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 573.3.2 Đánh giá kết quả đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu 59

3.3.3 Thực trạng công tác đăng ký biến động đất đai tại huyện Hoài Đức 72

vii 3.3.4 Thực trạng công tác đăng ký, cấp GCN cho đất tố chức và cơ sở tôn giáo trên

địa bàn huyện Hoài Đức 77

3.3.5 Thực trạng công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Hoài Đức 81

3.3.6 Đánh giá công tác kê khai đăng ký, cấp GCNQSDĐ, lập và quản lý hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Hoài Đức 85

3.4 Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội

91 3.4.1 Giải pháp về luật và chính sách 91

3.4.2 Giải pháp về nguồn nhân lực 92

3.4.3 Giải pháp về hoàn thiện hồ sơ địa chính 93

3.4.4 Giải pháp về cải cách thủ tục hành chính 94

3.4.5 Giải pháp về tài chính 94

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 96

TÀI LIỆU THAM KHẢO 99

PHỤ LỤC Error! Bookmark not defined.

THÔNG TIN LUẬN VĂN

Họ và tên học viên: Nguyễn Thị Yến

Lớp: CH3A.QĐ Khóa: Cao học 3 Cán bộ hướng dẫn: TS Nguyễn Văn Bài

Tên đề tài: Đánh giá thực trạng đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa

chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất trên địa bàn huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội

Nội dung nghiên cứu chính và kết quả đạt được:

1) Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địachính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất trên địa bàn huyện Hoài Đức, Thành phố Hà Nội, từ đó xác địnhđược những mặt mạnh và những tồn tại, yếu kém trong công tác kê khai đăng ký,lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện

2) Kết quả nghiên cứu thực trạng công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ

sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất trên địa bàn huyện cho thấy:

- Tổng diện tích tự nhiên của huyện đến năm 2017 là 8.493,16 ha Trong đó:Diện tích đất nông nghiệp là 4.241,31 ha, đã đăng ký và được cấp GCN với diệntích 3.858,04 ha đạt 90,96%; diện tích đất ở là 2.015,25 ha, đã cấp được 1793,28 havới 46005 GCN

- Kết quả thực hiện đăng ký biến động đất đai tại Chi nhánh Văn phòng đăng

ký đất đai Hà Nội huyện Hoài Đức giai đoạn 2014-1017: Tổng số tiếp nhận là

27789 hồ sơ Trong đó: đủ điều kiện giải quyết là 26481 hồ sơ; không đủ điều kiệngiải quyết là

1308 hồ sơ

- Về công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính: 61,54% ý kiến cho rằng công

tác quản lý hồ sơ địa chính qua các thời kỳ chưa được thực hiện tốt Nguyên nhânchủ yếu là hồ sơ không được bảo quản tốt (chiếm 43,59%), không được quản lýchặt chẽ (chiếm 56,41%) và kho lưu trữ hồ sơ không đáp ứng yêu cầu (chiếm25,64%) Vì thế dẫn đến tình trạng hồ sơ bị thất lạc, rách nát, không còn sử dụng

được Ngoài ra theo ý kiến của một viên chức làm việc tại Chi nhánh VPĐK đất đai

Hà Nội huyện Hoài Đức thì việc quản lý hồ sơ địa chính chưa tốt còn do nguyênnhân khác đó là do hồ sơ địa chính các qua các thời kỳ không theo mẫu thống nhất

- Qua nghiên cứu thực trạng tại huyện Hoài Đức và phát phiếu điều tra thựctrạng đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư về tìnhhình đăng ký đất đai, cấp GCN, trên cở sở tổng hợp, phân tích và đánh giá nhậnthấy huyện cũng đã có chiều hướng tích cực và đưa ra nhiều biện pháp trong việcthực hiện công tác cấp GCN Bên cạnh đó vẫn tồn tại những khó khăn: về bộ phậnmột cửa chưa sử dụng thành thạo phần mền liên thông đa cấp; về đội ngũ cán bộcòn thiếu kinh nghiệm trong giải quyết hồ sơ dẫn đến tình trạng tranh chấp và ngườidân có nhiều ý kiến thắc mắc lên cấp trên

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

1 CNVPĐKĐĐ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

2 GCN Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất

3 GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

4 HSĐC Hồ sơ địa chính

5 UBND Ủy ban nhân dân

6 VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai

7 VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1 Kết quả cấp giấy chứng nhận các loại đất chính của cả nước 29

Bảng 3.1: Giá trị sản xuất và tốc độ tăng trưởng các ngành huyện Hoài Đức 43

giai đoạn 2014 – 2017 43

Bảng 3.2: Cơ cấu các ngành kinh tế trên địa bàn huyện Hoài Đức 44

giai đoạn 2014-2017 44

Bảng 3.3: Diện tích, cơ cấu đất đai của huyện Hoài Đức năm 2017 51

Bảng 3.4: Bảng biến động sử dụng đất huyện Hoài Đức giai đoạn 2014 – 2017 54

Bảng 3.5: Bảng kê tài sản cố định của CNVPĐKĐĐ huyện Hoài Đức

58 Bảng 3.6: Tổng hợp kết quả cấp GCNQSDĐ nông nghiệp theo các đơn vị hành chính của huyện Hoài Đức đến năm 2017 60

Bảng 3.7: Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp 63

Bảng 3.8: Kết quả cấp GCNQSD đất ở lần đầu giai đoạn 2014-2017 64

Bảng 3.9: Những trường hợp không được cấp GCN đất ở huyện Hoài Đức 66

giai đoạn 2014-2017 66

Bảng 3.10: Bảng tổng hợp phân loại phiếu điều tra đối với hộ gia đình, cá nhân (cấp GCN lần đầu) 70

Bảng 3.11 Bảng tổng hợp phiếu điều tra đối với cán bộ địa chính xã thực hiện cấp GCN lần đầu 71

Bảng 3.12: Kết quả cấp giấy chứng nhận, đăng ký biến động đất đai

75 huyện Hoài Đức giai đoạn 2014 – 2017

75 Bảng 3.13: Kết quả tổng hợp phiếu điều tra đối với hộ gia đình, cá nhân thực hiện đăng ký biến động tại CNVPĐKĐĐ huyện Hoài Đức 76

Bảng 3.14: Kết quả cấp GCNQSDĐ đối với đất tổ chức 79

Bảng 3.15: Phân loại các tổ chức chưa được cấp GCN 79

Bảng 3.16 : Kết quả lập hồ sơ địa chính dạng giấy của huyện Hoài Đức 82

DANH MỤC HÌNH

Hình 3.1: Sơ đồ vị trí địa lý của huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội 37Hình 3.2: Sơ đồ cơ cấu tổ chức của CNVPĐKĐĐ huyện Hoài Đức 57

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mọi quốc gia, là tư liệu sản xuấtđặc biệt trong nông nghiệp, là một trong những nguồn lực quan trọng cho chiếnlược phát triển nền nông nghiệp Quốc gia, là thành phần quan trọng hàng đầu củamôi trường sống Các Mác viết rằng “Đất là tài sản mãi mãi với loài người, là điềukiện cần để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất và là tư liệu sảnxuất cơ bản trong nông - lâm nghiệp”

Đối với con người đất đai có vị trí vô cùng quan trọng, là thành phần khôngthể thiếu trong cuộc sống của mình, đất đai không chỉ là nơi để con người cư trú, lànơi để con người tiến hành mọi hoạt động sản xuất mà đất đai còn mang lại nhữngsản phẩm thiết yếu cho sự tồn tại của loài người Hiện nay, đất đai từng bước được

sử dụng có hiệu quả, theo quy định của pháp luật và trở thành nội lực quan trọnggóp phần thúc đẩy quá trình phát triển đô thị, kinh tế xã hội

Hoài Đức là một huyện ngoại thành của thành phố Hà Nội, là cửa ngõ củaThủ đô Trong những năm gần đây, do ảnh hưởng của sự gia tăng dân số, cơ chế thịtrường và tốc độ đô thị hóa, nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích khác nhau trênđịa bàn huyện ngày càng gia tăng, diện tích đất đai có nhiều biến động, số hộ đượccấp giấy chứng nhận còn rất ít Trong khi công tác quản lý Nhà nước về đất đai tạihuyện Hoài Đức vẫn còn nhiều hạn chế, kém hiệu quả, tình trạng vi phạm pháp luật

về đất đai còn nhiều Tình trạng khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai trên địa bànhuyện còn diễn biến phức tạp nhất là trong việc thu hồi đất, bồi thường khi thựchiện các dự án đầu tư xây dựng Do vậy, việc đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơđịa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất trên địa bàn huyện phát sinh nhiều khó khăn, tiến độ triển khaichậm so với kế hoạch đề ra

Xuất phát từ những vấn đề trên, dưới sự hướng dẫn của TS Nguyễn Văn

Bài, chúng tôi đã lựa chọn đề tài “Đánh giá thực trạng đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Hoài Đức, thành phố

Hà Nội”.

2 Mục tiêu nghiên cứu

Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính,cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất trên địa bàn huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội Từ đó xác định đượcnhững mặt mạnh và những tồn tại, yếu kém trong công tác kê khai đăng ký, lập vàquản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện

Đề xuất những biện pháp có tính khả thi cao nhằm khắc phục những tồn tại,yếu kém và phát huy mặt tích cực trong quá trình thực hiện công tác đăng ký đấtđai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Hoài Đức, thànhphố Hà Nội

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

3.1 Ý nghĩa khoa học

Công tác điều tra, đánh giá tình hình đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địachính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất làm cơ sở khoa học phục vụ công tác nghiên cứu, đánh giá và đề racác giải pháp phù hợp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ

sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng và hoạt động quản lýnhà nước về đất đai nói chung

3.2 Ý nghĩa thực tiễn

Kết quả nghiên cứu của đề tài làm cơ sở cho việc đánh giá khách quan vềthực trạng công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; xácđịnh được những tồn tại, hạn chế để đề ra một số giải pháp nâng cao hiệu quả côngtác cấp giấy chứng nhận, lập và quản lý hồ sơ địa chính phù hợp với điều kiện thực

tế của địa phương

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận của công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.1.1 Những khái niệm cơ bản

a Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Đối với một tài sản bất kỳ, người sở hữu (quyền sở hữu) có ba quyền: quyềnchiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt, đối với đất đai cũng vậy, tuy nhiên ởnước ta thực hiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước đại diện chủ sởhữu, Nhà nước đóng vai trò quản lý đất đai và trao quyền sử dụng cho người dân

Quyền sử dụng đất là quyền của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhànước giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất để sử dụng vào mục đíchnhất định theo quy định của pháp luật

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theoquy định của pháp luật Trong đó việc thực hiện các quyền chuyển nhượng, chothuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất chỉ đượcthực hiện khi có Giấy chứng nhận, do đó việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận vôcùng quan trọng, là điều kiện cần để người sử dụng đất thực hiện quyền của mình

Luật đất đai năm 2013 [13] đã quy định cụ thể như sau:

Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghinhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắnliền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính

Thửa đất: là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thựcđịa hoặc được mô tả trên hồ sơ

Hồ sơ địa chính: là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiện trạng vàtình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất để

phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và nhu cầu thông tin của các tổ chức,

cá nhân có liên quan

- Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (đăng ký lần đầu)

- Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (đăng ký biến động)

* Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu:

Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu là việc đăng ký quyền sử dụng đất hiệnvới thửa dất đang có người sử dụng chưa đăng ký , chưa được cấp một loại Giấychứng nhận nào (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất) Nhà nước giao đất , cho thuê dất để sử dụng Đăng kýquyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu khác biệt với đăng

ký biến động [12]

Đăng ký lần đầu được tổ chức thực hiện trên phạm vi cả nước để thiết lập hồ

sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp GCN cho tất cả các chủ sử dụng đất

có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật Việc đăng ký lần đầu được thực hiệntrên phạm vi hành chính từng xã, phường, thị trấn nhằm đảm bảo:

- Tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sảngắn liền với đất làm các thủ tục đăng ký, phát huy quyền dân chủ trong đăng ký đấtngay từ cấp cơ sở

- Phát huy hiểu biết về tình hình thực tiễn ở địa phương của đội ngũ cán bộcấp xã, phường, đảm bảo thông tin đầy đủ và chính xác

- Góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm, nhận thức pháp luật đất đai củacán bộ cấp cơ cở.

- Giúp cán bộ cấp xã, phường nắm vững và khai thác có hiệu quả hệ thống hồ

sơ địa chính

* Đặc điểm của đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu:

Đăng ký lần đầu là một công việc phức tạp, đòi hỏi tốn nhiều thời gian dophải thu thập đầy đủ thông tin cần thiết cho quản lý nhà nước về đất đai, đồng thờiphải giải quyết những tồn tại do lịch sử để lại về nguồn gốc sử dụng đất, mục đích

sử dụng đất, diện tích thửa đất…

Việc xét duyệt để công nhận quyền sử dụng đất phải đảm bảo đúng quy địnhcủa pháp luật trong hoàn cảnh pháp luật vốn chưa đồng bộ để giải quyết thỏa đángcác quan hệ đất đai

Tổ chức đăng ký và xét duyệt công nhận quyền sử dụng đất phải có sự chỉđạo chặt chẽ của UBND các cấp, phải có sự kết hợp chặt chẽ của các ngành có liênquan

Đăng ký lần đầu dựa trên nhiều nguồn tài liệu khác nhau như: công tác đođạc, lập bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính, kết quả giải quyết tranh chấp, khiếu nại

về đất đai để xác định nguồn gốc và hiện trạng sử dụng đất

Đăng ký lần đầu được hoàn thành trong một thời gian nhất định

* Mục đích của đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu:

Thiết lập được hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu và đầy đủ đến từng thửa đấttrên toàn lãnh thổ, là điều kiện và là căn cứ để cấp GCN cho chủ sử dụng theo quyđịnh của pháp luật

* Các trường hợp được đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu:

- Thửa đất được giao, cho thuê sử dụng;

- Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;

- Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;

- Nhà ở và tài sản gắn liền với đất chưa đăng ký

* Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất:

Đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiệnđối với thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận mà có thayđổi về nội dung đã ghi trên Giấy chứng nhận [13].

Đây là hoạt động thường xuyên của cơ quan hành chính nhà nước mà trựctiếp là ngành quản lý đất đai nhằm cập nhật những thông tin biến động về đất đai đểđảm bảo cho hệ thống hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất,làm cơ sở để Nhà nước phân tích các hiện tượng kinh tế, xã hội nảy sinh trong lĩnhvực quản lý, sử dụng đất đai

* Các hình thức đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất:

Căn cứ vào khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định các trường hợpsau:

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyềnchuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụngđất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắnliền với đất;

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;

- Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;

- Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;

- Chuyển mục đích sử dụng đất;

- Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

- Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng nămsang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhànước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sanggiao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của luật này

- Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sảnchung của vợ và chồng;

- Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhómngười sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

- Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kếtquả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyềncông nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quannhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai,quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thihành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phùhợp với pháp luật;

- Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;

- Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất

* Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất:

Theo Luật đất đai năm 2013 [13], Khoản 16, Điều 3 quy định: “Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất làchứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tàisản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”

Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựngkhác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

* Những trường hợp được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại cácđiều 100, 101 và 102 của Luật đất đai năm 2013;

- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày 01/7/2014;

- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng choquyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sửdụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đấtđai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của

cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đấtđai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,khu công nghệ cao, khu kinh tế;

- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; ngườimua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc cácthành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền

sử dụng đất hiện có;

- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất

b Lập và quản lý hồ sơ địa chính

Hồ sơ địa chính: là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiện trạng vàtình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất đểphục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và nhu cầu thông tin của các tổ chức,

cá nhân có liên quan [2]

- Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (đăng ký lần đầu);

- Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (đăng ký biến động)

* Nội dung của hồ sơ địa chính bao gồm các thông tin về thửa đất sau đây:

- Số hiệu, kích thước, hình thể, diện tích, vị trí;

- Người sử dụng thửa đất;

- Nguồn gốc, mục đích, thời hạn sử dụng đất;

- Giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai đã thực hiện

và chưa thực hiện;

- GCN, quyền và những hạn chế về quyền của người sử dụng đất;

- Biến động trong quá trình sử dụng đất và các thông tin khác có liên quan

* Nguyên tắc lập và chỉnh lý hồ sơ địa chính:

- Hồ sơ địa chính được lập theo từng đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn;

- Việc lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính phải theo đúng trình tự, thủ tụchành chính theo quy định của pháp luật đất đai;

- Nội dung thông tin trong hồ sơ địa chính phải bảo đảm thống nhất với Giấy chứng nhận được cấp (nếu có) và phù hợp với hiện trạng quản lý, sử dụng đất

1.1.2 Yêu cầu và vai trò của đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

a Yêu cầu của đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Đăng ký đất đai nhằm mục tiêu bảo vệ lợi ích toàn dân về đất đai, làm cơ sở

để nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ quỹ đất đai quốc gia đồng thời để nhànước có đủ căn cứ xác định quyền, nghĩa vụ đối với chủ sử dụng đất, bảo hộ quyền

sử dụng hợp pháp của họ theo quy định của pháp luật Việc đăng ký đất đai phảichấp hành đúng luật đất đai và các quy định của ngành quản lý đất đai, cụ thể:

- Phải đăng ký đúng người sử dụng đất, diện tích, mục đích sử dụng đất, thờihạn sử dụng đất và các quyền lợi khác theo quy định của pháp luật

- Phải thực hiện đầy đủ các thủ tục đăng ký theo quy định

- Phải thiết lập đầy đủ các tài liệu và thể hiện chính xác, thống nhất các nộidung thông tin theo đúng quy cách từng tài liệu, thống nhất thông tin trên tất cả cáctài liệu có liên quan.

Đăng ký đất đai phải có tính kế thừa, có quan hệ với các nhiệm vụ quản lýnhà nước về đất đai, các thông tin đăng ký đất đai phải thống nhất với các tài liệu cóliên quan Hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký đất đai không chỉ là tiền đề mà còn là cơ

sở cần thiết cho việc thiết lập hệ thống thông tin đất đai, là nguồn tư liệu vừa mangtính hiện trạng, vừa mang tính pháp lý cho việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đấthay giải quyết tranh chấp đất đai

Thông qua công tác đăng ký đất đai, cấp GCN là cơ sở thiết lập mối quan hệpháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất GCN là chứng thư pháp lý để Nhànước xác nhận quyền hợp pháp của chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền vớiđất, đó cũng là cơ sở để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyênnày

b Vai trò của công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

* Trong công tác quản lý nhà nước về đất đai:

- Đăng ký đất đai, cấp GCN có vai trò vô cùng quan trọng, thông qua hoạtđộng này giúp cơ quan nhà nước nắm chắc được quỹ đất, tình hình biến động về đấtđai;

- Đăng ký đất đai, cấp GCN có vai trò quan trọng trong công tác quản lý nhànước về đất đai về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất;

- Đăng ký đất đai, cấp GCN có vai trò quan trọng trong công tác lập, quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

- Đăng ký đất đai, cấp GCN có vai trò quan trọng trong công tác quản lý việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất;

- Đăng ký đất đai, cấp GCN có vai trò quan trọng đối với việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai, cung cấp thông tin đất đai;

- Đăng ký đất đai, cấp GCN tạo điều kiện cho việc công khai, minh bạch vàdân chủ trong quản lý, sử dụng đất, khắc phục tình trạng giao dịch ngầm khôngđăng ký dẫn tới tranh chấp đất đai.

* Trong công tác phân hạng và định giá đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất

đai:

là:

Đăng ký đất đai, cấp GCN có vai trò trong công tác phân hạng và định giá đất

- Là cơ sở cho việc xác định trách nhiệm tài chính của người sử dụng đấttrong quá trình sử dụng như nộp thuế sử dụng đất và các loại thuế khác khi chuyển quyền sử dụng đất

- Công khai, minh bạch việc tính mức thuế sử dụng đất, hạn chế việc đầu cơ,giữ đất

- Xác định được mục đích sử dụng đất tại thời điểm định giá đất;

- Xác định được thời hạn sử dụng đất tại thời điểm định giá đất;

- Xác định được giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mụcđích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất thành cônghoặc phù hợp với thu nhập từ việc sử dụng đất;

- Xác định được các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khảnăng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá nhưnhau

* Trong công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai:

- Giúp công tác thanh tra việc chấp hành pháp luật về đất đai đối với người

sử dụng đất và của tổ chức, cá nhân khác có liên quan

- Giúp công tác thanh tra việc chấp hành pháp luật về đất đai của UBND cáccấp, góp phần ngăn ngừa tham nhũng, tiêu cực

- Giúp công tác thanh tra việc chấp hành các quy định về chuyên môn, nghiệp vụ trong lĩnh vực đất đai

- Giúp cho việc giải quyết tranh chấp đất đai đúng đối tượng đã đăng ký đất đai, cấp GCN

- Giúp cho việc giải quyết tranh chấp đất đai xác định được khi có thay đổi

về ranh giới thửa đất

- Xác định được thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

* Trong công tác thống kê đất đai:

Đăng ký đất đai, cấp GCN có vai trò trong công tác thống kê đất đai:

- Là cơ sở để tiến hành thống kê cho các đơn vị hành chính xã, phường, thịtrấn

- Là cơ cở phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai

- Là cơ sở cho việc phân tích, đánh giá hiện trạng sử dụng đất

* Trong việc tham gia thị trường bất động sản:

Đăng ký đất đai, cấp GCN có vai trò quan trọng trong việc tham gia thịtrường bất động sản:

- Đây là điều kiện cần và đủ để quyền sử dụng đất trở thành hành hóa lưuthông trên thị trường như chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn

- Là căn cứ quyết định chính sách tài chính về đất đai

- Ổn định thị trường bất động sản, giúp thị trường bất động sản được côngkhai, minh bạch, phát triển lành mạnh, tránh các giao dich ngầm

1.2 Cơ sở pháp lý của công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.2.1 Cơ sở pháp lý của việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của Trung ương

a Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất là sự công nhận quyền của người sử dụng đất đốivới một thửa đất nhất định, đó là công việc mang tính chất pháp lý cao, do đó cũng

có những nguyên tắc nhất định

Điều 98 Luật đất đai năm 2013 [13] quy định những nguyên tắc cấp GCN:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất Trường hợp có nhiều thửa đất nôngnghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn thì được cấp một GCN chung cho cácthửa đất đó.

- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữuchung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của nhữngngười có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liềnvới đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận hoặc cấp chung một Giấy chứngnhận và trao cho người đại diện

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đượcnhận GCN sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền vớiđất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, đượcghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì đượcnhận Giấy chứng nhận ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp

- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồngvào GCN trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất là tài sản chung của vợ và chồng mà GCN đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặcchồng thì được cấp đổi sang GCN khác để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu cóyêu cầu

- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với sốliệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 hoặc GCN đãcấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tạithời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử

dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi GCN diện tích đất được xác định theo sốliệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phầndiện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

b Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

Đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận là công việc mang tính chất pháp lý,

là sự công nhận về mặt pháp luật quyền của người sử dụng đất đối với thửa đất Dó

đó chỉ có cơ quan nhà nước bằng thẩm quyền của mình thực hiện việc đăng ký vàcấp giấy chứng nhận

Điều 105 Luật đất đai năm 2013 [13] quy định thẩm quyền cấp Giấy chứngnhận lần đầu:

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người ViệtNam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự ánđầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môitrường cùng cấp

- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồngdân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền vớiquyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

Điều 37 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ [8]quy định thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp người sử dụng đấtthực hiện quyền của mình và trường hợp cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận:

- Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai một cấp trên

cơ sở hợp nhất Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường

và các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môitrường thì Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụngđất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng

nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trong các trường hợp sau:

+ Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người

sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận;

+ Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận

- Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì việc cấpGiấy chứng nhận thực hiện như sau:

+ Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức, cơ sở tôngiáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cánhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;

+ Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân,cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắnliền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

c Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận là một quá trình đòi hỏi sự phối hợpcủa các cơ quan có liên quan, đặc biệt là cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, cấptrung ương là Bộ Tài nguyên và môi trường, cấp tỉnh, thành phố là Sở Tài nguyên

và môi trường, cấp huyện là Phòng Tài nguyên và môi trường, cấp xã trực tiếp làCán bộ địa chính xã Do đó quá trình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận có trình

tự, thủ tục nhất định, trong đó quy định rõ chức năng, nhiệm vụ của từng cơ quan cóliên quan Cụ thể như sau:

Bướ c 1: Nộp h ồ sơ

1 Người đề nghị cấp Giấy chứng nhận nộp một (01) bộ hồ sơ tại:

* Nơi tiếp nhận hồ sơ:

Điều 60, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ [8] quy định:

- Đối với nơi đã thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai(CNVPĐKĐĐ) một cấp trực thuộc Sở tài nguyên và môi trường theo quy định tại

Điều 5 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì người sử dụng đất nộp hồ sơ tạiCNVPĐKĐĐ.

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản là tổ chức trong nước, cơ sở tôngiáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nướcngoài về đầu tư tại Việt Nam (quy ước là nhóm đối tượng 2) nộp hồ sơ tạiVPĐKĐĐ cấp tỉnh

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồngdân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam cóthể lựa chọn nộp hồ sơ tại UBND cấp xã

- Nơi đã thành lập bộ phận tiếp nhận và trả kết quả (Bộ phận một cửa) thìVPĐKĐĐ cấp huyện, cấp tỉnh, UBND cấp xã tiếp nhận thông qua bộ phận một cửa

a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

- Nếu có nhiều người sử dụng chung thửa đất, chủ sở hữu chung tài sản gắnliền với đất thì kèm theo danh sách người sử dụng chung thửa đất chủ sở hữu chungtài sản gắn liền với đất (mẫu 04b/ĐK) cùng với đơn

- Nếu cấp nhiều thửa đất nông nghiệp vào 1 GCN thì kèm theo danh sách cácthửa đất nông nghiệp cấp chung 1 GCN (mẫu 04c/ĐK) cùng với đơn

- Nếu đăng ký quyền sở hữu nhiều tài sản trên cùng một thửa đất vào 1 GCNthì kèm theo mẫu 04d/ĐK cùng với đơn

- Nếu đăng ký quyền sử dụng đất cho tổ chức: Báo cáo kết quả rà soát hiệntrạng sử dụng đất của tổ chức, cơ sở tôn giáo (mẫu 08a/ĐK)

b) Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều

18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy

định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất (nếu có).

c) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghịđịnh số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắnliền với đất (nếu có)

- Sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu có nhu cầu chứng nhận quyền sởhữu nhà ở hoặc công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữunhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đãxây dựng) Sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng phải có xác nhận của UBND cấp

xã (đối với chủ sở hữu là nhóm đối tượng 1); VPĐKĐĐ hoặc VPĐKQSDĐ (đối vớichủ sở hữu là nhóm đối tượng 2);

d) Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chứctrong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004.Nếu việc rà soát hiện trạng sử dụng đất thực hiện cho nhiều thửa đất thì kèm theobảng thống kê các thửa đất với Báo cáo rà soát hiện trạng quản lý, sử dụng đất(mẫu

g) Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kềphải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân vềviệc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí,kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền

sử dụng hạn chế

h) Ngoài ra còn có chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu (bản chứng thực);

2 Trường hợp người sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai mà chưa

có nhu cầu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất thì nộp hồ sơ gồm các giấy tờ theo quy định tại các Điểm

a, d, e, g và bản sao giấy tờ quy định tại các Điểm b, c và đ của mục 1 nêu trên

Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai mà nay có nhu cầu đượccấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04/ĐK

3 Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với tài sảngắn liền với đất mà chủ sở hữu không đồng thời là người sử dụng đất; đăng ký bổsung đối với tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứngnhận gồm có:

a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

b) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghịđịnh số 43/2014/NĐ-CP;

c) Sơ đồ về tài sản gắn liền với đất (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sởhữu tài sản gắn liền với đất đã có sơ đồ tài sản phù hợp với hiện trạng);

d) Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp chứng nhận bổ sung quyền sởhữu tài sản gắn liền với đất;

đ) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn,giảm nghĩa vụ tài chính về tài sản gắn liền với đất (nếu có)

4 Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp đượcNhà nước giao đất để quản lý gồm có:

a) Đơn đăng ký theo Mẫu số 04/ĐK;

b) Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất để quản lý(nếu có);

c) Sơ đồ hoặc trích đo địa chính thửa đất, khu đất được giao quản lý (nếu có)

B ư ớ c 2 : K i ể m t r a , x á c n h ậ n t h ự c t r ạ n g h ồ s ơ c ủ a UB N D c ấ p x ã

2 Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định

cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã, thịtrấn thì Ủy ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm thực hiện các công việc sauđây:

a) Kiểm tra, xác nhận vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận về tình trạngtranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; trường hợpkhông có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm

2013 hoặc giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì kiểm tra, xác nhận vềnguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, sở hữu tài sản; tình trạng tranh chấp sử dụngđất, quyền sở hữu tài sản; sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xâydựng đã được xét duyệt

Đối với trường hợp chưa có giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tàisản cần có phiếu lấy ý kiến khu dân cư về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất theomẫu số 05/ĐK

Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công việctại điểm này, Ủy ban nhân dân xã, thị trấn phải thông báo cho Văn phòng đăng kýquyền sử dụng đất cấp huyện thực hiện trích đo địa chính thửa đất;

b) Công bố công khai kết quả kiểm tra tại trụ sở Ủy ban nhân dân xã, thị trấntrong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung côngkhai theo mẫu 06/ĐK

c) Gửi hồ sơ đến VPĐKĐĐ hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi

có đất để thực hiện các công việc quy định tại các điểm b, c và d mục 3 dưới đây

Bướ c 3: Thẩm tra, xác nhận hồ sơ t ại VPĐ KĐ Đ hoặc VP ĐKQS DĐ

3 CNVPĐKĐĐ cấp huyện hoặc VPĐKĐĐ cấp tỉnh có trách nhiệm thựchiện các nội dung công việc sau:

a) Gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và côngkhai kết quả theo yêu cầu quy định tại các điểm a và b mục 2 nêu trên đối vớitrường hợp nộp hồ sơ tại CNVPĐKĐĐ cấp huyện hoặc VPĐKĐĐ cấp tỉnh;

b) Kiểm tra hồ sơ, xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủđiều kiện hay không đủ điều kiện được chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sởhữu tài sản vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

- Trường hợp cần xác minh thêm thông tin về điều kiện chứng nhận quyền sởhữu tài sản gắn liền với đất thì CNVPĐKĐĐ cấp huyện hoặc VPĐKĐĐ cấp tỉnhgửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý về nhà ở, công trình xây dựng, cơ quan quản

lý nông nghiệp Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhậnđược phiếu lấy ý kiến, cơ quan quản lý về nhà ở, công trình xây dựng, cơ quan quản

lý nông nghiệp có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho CNVPĐKĐĐ cấp huyệnhoặc VPĐKĐĐ cấp tỉnh Mẫu phiếu lấy ý kiến

- Đối với những trường hợp không đủ điều kiện cấp GCN: trả hồ sơ chongười sử dụng đất (nếu nộp hồ sơ tại đây); gửi trả hồ sơ cho UBND cấp xã để xã trảcho người sử dụng đất (nếu nộp hồ sơ tại xã)

- Đối với những trường hợp đủ điều kiện để cấp GCN thì CNVPĐKĐĐ cấphuyện hoặc VPĐKĐĐ cấp tỉnh, làm trích lục bản đồ địa chính thửa đất (hoặc trích

đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính)

+ Đối với những trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thì gửi số liệuđịa chính sang cơ quan thuế Cơ quan thuế xác định mức nghĩa vụ tài chính màngười sử dụng đất phải nộp, sau đó gửi thông báo nộp tiền cho CNVPĐKĐĐ cấphuyện hoặc VPĐKĐĐ cấp tỉnh Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm chuyểnthông báo nộp tiền cho người sử dụng đất Người sử dụng đất có trách nhiệm nộptiền tại kho bạc hoặc nộp tại cơ quan thuế, và lấy chứng từ xác nhận đã nộp tiền.Người sử dụng đất nộp chứng từ xác nhận đã nộp tiền tại nơi nộp hồ sơ

+ CNVPĐKĐĐ cấp huyện hoặc VPĐKĐĐ cấp tỉnh lập danh sách, in giấychứng nhận cho những trường hợp đủ điều kiện cấp GCN

+ CNVPĐKĐĐ cấp huyện hoặc VPĐKĐĐ cấp tỉnh chuẩn bị hồ sơ kèm theotrích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất (đối với nơi chưa có bản

đồ địa chính), trình cơ quan Tài nguyên và Môi trường

Bướ c 4: Kiểm tra, t hẩ m định hồ sơ, lập tờ tr ình tại cơ quan T ài ng

uyên và

Môi trườ ng

- Cơ quan Tài nguyên và Môi trường kiểm tra, thẩm định hồ sơ, lập tờ trình gửi

UBND cùng cấp hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường ký Quyết định cấp GCN và kýGCN

- Trả lại cho CNVPĐKĐĐ cấp huyện hoặc VPĐKĐĐ cấp tỉnh những trườnghợp không đủ điều kiện và thông báo rõ lý do

Bướ c 5: Ký quy ết định cấp GCN v à ký GC N tạ i cơ quan có t hẩm quy

ề n

- Lãnh đạo UBND huyện, tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường xem xét, kýQuyết định cấp GCN, ký GCN cho các đối tượng thuộc thẩm quyền của mình vàchuyển GCN cho CNVPĐKĐĐ cấp huyện hoặc VPĐKĐĐ cấp tỉnh đất đối vớitrường hợp đủ điều kiện

- Đối với trường hợp không đủ điều kiện thông báo rõ lý do

Bướ c 6: Trao Giấy ch ứng nhận, t rả hồ sơ

Những trường hợp được cấp GCN thì được trao GCN, những trường hợpkhông đủ điều kiện cấp GCN thì trả lại hồ sơ và nói rõ lý do không được cấp Người

sử dụng đất nộp hồ sơ ở đâu thì sẽ được trao GCN hoặc trả hồ sơ tại đó

1.2.2 Hướng dẫn việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của thành phố Hà Nội và huyện Hoài Đức

Trên cơ sở quy định của Luật đất đai năm 2013, Nghị định số

43/2014/NĐ-CP, Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT và Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT,UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND ngày20/6/2014 quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố đượcLuật đất đai năm 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao về đăng ký, cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ giađình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhânnước ngoài; chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất vườn, ao xen kẹttrong khu dân cư (không thuộc đất công) sang là đất ở trên địa bàn thành phố HàNội Trong đó quy định về nguyên tắc cấp GCN, thẩm quyền cấp GCN theo đúng

quy định của Luật đất đai năm 2013 và nghị định số 43/2014/NĐ-CP, tuy nhiên về trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, cấp GCN có một số điểm cụ thể hóa như sau:

Thứ nhất: Quy định rõ thời gian giải quyết đối với từng cơ quan, trong đóthời gian giải quyết tại UBND xã không quá 15 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ

sơ hợp lệ; tại CNVPĐKĐĐ cấp huyện không quá 07ngày làm việc kể từ khi tiếpnhận hồ sơ từ UBND cấp xã; tại phòng Tài nguyên và môi trường không quá 03ngày làm việc kể từ khi tiếp nhận hồ sơ từ CNVPĐKĐĐ cấp huyện; tại UBNDhuyện không quá 03 ngày làm việc kể từ khi tiếp nhận hồ sơ từ phòng Tài nguyên

và môi trường; tại Chi cục thuế không quá 03 ngày làm việc kể từ khi tiếp nhận hồ

sơ từ CNVPĐKĐĐ cấp huyện

Thứ hai: Sau khi UBND cấp huyện ký Quyết định và ký GCN thìCNVPĐKĐĐ cấp huyện gửi số liệu địa chính, tài sản gắn liền với đất đến Chi cụcthuế để xác định nghĩa vụ tài chính, đây là một điểm khác so với quy định của Nghịđịnh số 43/2014/NĐ-CP, khẳng định đủ điều kiện cấp GCN (đã có Quyết định vàGCN) thì mới phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, tuy nhiên điểm đổi mới này cũnggây ra một bất cập đó là trường hợp người dân đã được cấp GCN nhưng không cókhả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính dẫn đến việc rất nhiều GCN đã được cấp màkhông thể trao cho người sử dụng đất, vẫn được cất trữ tại Chi nhánh văn phòngđăng ký đất đai

Trong quá trình thực hiện Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND đã phát sinhmột số bất cập, UBND thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số 37/2015/QĐ-UBND ngày 18/12/2015 quy định về đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liềnvới đất; công nhận quyền sử dụng đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụngđất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân

cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài; chuyển mục đích sửdụng đất vườn, ao liền kề và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư sang đất ởtrên địa bàn thành phố Hà Nội, trong đó trình tự, thủ tục cấp GCN đã có sự thayđổi, được chia làm 02 giai đoạn: giai đoạn công nhận quyền sử dụng đất được thực

hiện tại cơ quan Tài nguyên và môi trường và giai đoạn cấp GCN được thực hiệntại CNVPĐKĐĐcấp huyện nơi có đất.

Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộcUBND xã hoặc Văn phòng UBND cấp huyện Phòng Tài nguyên và môi trườngthẩm tra hồ sơ trình UBND huyện ký Quyết định công nhận quyền sử dụng đất, vàchuyển thông tin địa chính sang Chi cục thuế để xác định nghĩa vụ tài chính

Nếu người sử dụng đất có nhu cầu cấp GCN thì Phòng Tài nguyên và môitrường luân chuyển hồ sơ công nhận quyền sử dụng đất cho CNVPĐKĐĐ cấphuyện để lập tờ trình và dự thảo Quyết định kèm theo GCN đã viết trình UBNDhuyện cấp GCN hoặc người sử dụng đất có thể nộp hồ sơ cấp GCN tại bộ phận tiếpnhận và trả kết quả thuộc CNVPĐKĐĐ cấp huyện nơi có đất

Những điểm đổi mới trong quy định của UBND thành phố Hà Nội về cấpGCN đang dần hoàn thiện, quy định ngày càng cụ thể chức năng, nhiệm vụ củatừng cơ quan liên quan trong việc thực hiện công việc, xác định ngày càng rõ chứcnăng quản lý nhà nước về đất đai của cơ quan tài nguyên và chức năng đơn vị dịch

vụ công của CNVPĐKĐĐ

1.2.3 Cở sở pháp lý của việc lập và quản lý hồ sơ địa chính

Hồ sơ địa chính do Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định và hướng dẫnlập, chỉnh lý, quản lý Biểu mẫu hồ sơ địa chính được quy định theo Quyết định56/QĐ-ĐKTK, Quyết định 499/QĐ-ĐC, Thông tư 1990/2001/TT-BTNMT, Thông

tư 29/2004/TT-BTNMT, Thông tư 09/2007/TT-BTNMT và gần đây nhất là Thông

tư 24/2014/TT-BTMT Theo quy định hiện hành, hồ sơ địa chính có hai dạng là hồ

sơ địa chính dạng giấy và hồ sơ địa chính dạng số Tuy nhiên, trong quá trình xâydựng hồ sơ địa chính dạng số vẫn phải duy trì hệ thống hồ sơ địa chính dạng giấy

a Hồ sơ địa chính dạng giấy

- Bản đồ địa chính hoặc các loại bản đồ khác, sơ đồ, trích đo địa chính thửađất được sử dụng để cấp GCN;

- Sổ địa chính (Mẫu 01/ĐK);

- Sổ mục kê đất đai (Mẫu 02/ĐK);

- Sổ theo dõi biến động đất đai (Mẫu 03/ĐK).

Trong đó:

Bản đồ địa chính: Là bản đồ thể hiện các yếu tố tự nhiên của thửa đất và cácyếu tố địa lý có liên quan đến sử dụng đất, được lập theo đơn vị hành chính xã,phường, thị trấn

- Nội dung của bản đồ địa chính thể hiện các loại thông tin sau:

+ Thông tin về thửa đất: Vị trí, kích thước, hình thể, số thứ tự, diện tích, mụcđích sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

+ Thông tin về hệ thống thủy văn: Sông, ngòi, kênh, rạch, suối; hệ thốngthuỷ lợi gồm công trình dẫn nước, đê, đâp, cống;

+ Thông tin về đường giao thông: Đường bộ, đường sắt, cầu;

+ Đất chưa sử dụng không có ranh giới khép kín trên bản đồ;

+ Mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, mốc giới và chỉ giới quyhoạch, mốc giới hành lang an toàn công trình, điểm toạ độ địa chính, địa danh vàcác ghi chú thuyết minh

Sổ mục kê đất đai: Là sổ ghi các thửa đất và các đối tượng chiếm đất nhưngkhông có ranh giới khép kín trên bản đồ Mục đích lập sổ là để quản lý thửa đất, tracứu thông tin thửa đất, thống kê và kiểm kê đất đai Sổ lập trong quá trình đo vẽbản đồ địa chính

- Nguyên tắc lập sổ:

+ Lập chung cho các tờ bản đồ địa chính thuộc từng xã;

+ Thứ tự vào sổ theo thứ tự số hiệu tờ bản đồ đã đo vẽ;

+ Mỗi tờ bản đồ vào theo thứ tự số hiệu thửa đất; ghi hết các thửa đất thì đểcách số trang bằng 1/3 số trang đã ghi cho tờ đó, tiếp theo ghi các đối tượng theotuyến; sau đó mới vào sổ cho tờ bản đồ địa chính tiếp theo

Sổ địa chính: Là sổ ghi về người sử dụng đất và các thông tin về thửa đất đãđược cấp GCN của người đó Mục đích lập sổ là để cung cấp các thông tin phục vụyều cầu quản lý nhà nước về đất đai Nôi dung các thông tin về người sử dụng đất

và thửa đất được ghi theo nội dung ghi trên GCN

Sổ theo dõi biến động đất đai: Là sổ ghi những trường hợp đăng ký biếnđộng đất đai đã được chỉnh lý trên sổ địa chính Mục đích lập sổ để theo dõi tìnhhình đăng ký biến động về sử dụng đất, làm cơ sở để thống kê diện tích đất đai hàngnăm Nội dung các thông tin ghi vào sổ mục kê được ghi theo nội dung đã chĩnh lýtrên sổ địa chính.

Trách nhiệm lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính:

- Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:+ Tổ chức thực hiện việc đo đạc lập bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai;+ Chỉ đạo thực hiện chỉnh lý, cập nhật biến động bản đồ địa chính, sổ mục kêđất đai; lập, cập nhật và chỉnh lý biến động thường xuyên sổ địa chính và các tàiliệu khác của hồ sơ địa chính ở địa phương

- Văn phòng đăng ký đất đai chịu trách nhiệm thực hiện các công việc sau:+ Thực hiện chỉnh lý biến động thường xuyên đối với bản đồ địa chính, sổmục kê đất đai:

+Tổ chức lập, cập nhật, chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính ngoài các tài liệuquy định tại Điểm a Khoản này;

+ Cung cấp bản sao bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai (dạng

số hoặc dạng giấy) cho Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi là Ủy bannhân dân cấp xã) sử dụng

- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc quy địnhnhư Văn phòng đăng ký đối với các đối tượng sử dụng đất, được Nhà nước giaoquản lý đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất thuộc thẩm quyền giải quyết thủ tụcđăng ký, cập nhật, chỉnh lý các tài liệu hồ sơ địa chính đối với các thửa đất của các

hộ gia đình, cá nhân, cung cấp bản sao bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đấtđai cho Ủy ban nhân dân cấp xã sử dụng

- Ủy ban nhân dân cấp xã cập nhật, chỉnh lý bản sao tài liệu đo đạc địa chính,

sổ địa chính, sổ mục kê đất đai đang quản lý theo quy định tại Thông tư này để sửdụng phục vụ cho yêu cầu quản lý đất đai ở địa phương

b Hồ sơ địa chính dạng số