Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn huyện phúc thọ, TP hà nội

Bảy là, công tác tuyên truyền chính sách về pháp luật, về đất đai, bồi thường, giải tỏa khi nhà nước thu hồi đất công tác dân vận trong GPMB chưa thường xuyên, sâu rộng, do đó sự hiểu bi

KIỀU NGỌC HÀ

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚC THỌ,

THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

KIỀU NGỌC HÀ

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚC THỌ,

THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Mã số: 8 85 01 03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS ĐÀO ĐỨC MẪN

Hà Nội - 2019

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

Cán bộ hướng dẫn chính: TS Đào Đức Mẫn

Cán bộ chấm phản biện 1: TS Vũ Sỹ Kiên

Cán bộ chấm phản biện 2: PGS.TS Cao Việt Hà

Luận văn thạc sĩ được bảo vệ tại:

HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN THẠC SĨ TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

Ngày 19 tháng 01 năm 2019

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan:

Những kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là hoàn toàn trung thực, của tôi, không vi phạm bất cứ điều gì trong luật sở hữu trí tuệ và pháp luật Việt Nam Nếu sai, tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Kiều Ngọc Hà

LỜI CÁM ƠN

Được sự nhất trí của trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, Khoa Quản lý đất đai, em đã tiến hành làm luận văn “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Phúc Thọ, TP Hà Nội” Trong quá trình học tập và hoàn thành luận văn ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân em đã nhận được sự giúp đỡ của các thầy cô giáo, các cán bộ tại nơi thực tập cùng gia đình

và bạn bè

Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu; Ban chủ nhiệm khoa Quản lý đất đai trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cùng toàn thể các thầy cô giáo đã dạy dỗ, quan tâm và tạo điều kiện thuận lợi cho em trong quá trình học tập

và rèn luyện tại trường thời gian qua

Em xin chân thành cảm ơn giáo viên hướng dẫn – TS Đào Đức Mẫn - Thầy

đã tận tâm hướng dẫn, giúp đỡ em trong suốt quá trình thực hiện luận văn này

Em xin gửi lời cảm ơn đến ban lãnh đạo, các cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Phúc Thọ, Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Phúc Thọ, UBND

xã Thọ Lộc cùng các cơ quan ban ngành có liên quan đã giúp đỡ em trong suốt quá trình làm luận văn tốt nghiệp

Do thời gian có hạn cũng như kinh nghiệm thực tế còn hạn chế nên luận văn của em không tránh khỏi những thiếu sót Vì vậy, em rất mong nhận được sự đóng góp, gợi ý nhiệt tình của các thầy cô giáo để bản luận văn tốt nghiệp của em được hoàn thiện hơn

Em xin chân thành cảm ơn!

Học viên thực hiện

Kiều Ngọc Hà

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ii

LỜI CÁM ƠN iii

THÔNG TIN LUẬN VĂN vii

DANH MỤC VIẾT TẮT viii

DANH MỤC HÌNH ẢNH ix

DANH MỤC BẢNG x

DANH MỤC BIỂU ĐỒ xi

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

1.1 Cơ sở khoa học 3

1.1.1 Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất 3

1.1.2 Đặc điểm về bồi thường, hỗ trợ 3

1.1.3 Các yếu tố tác động đến công tác bồi thường, hỗ trợ 4

1.1.4 Nguyên tắc của bồi thường, hỗ trợ 6

1.2 Cơ sở pháp lý 7

1.2.1 Chính sách bồi thường, hỗ trợ ở Việt Nam qua các giai đoạn 7

1.2.2 Các văn bản pháp luật do cơ quan Nhà nước ở Trung ương ban hành 14

1.3 Cơ sở thực tiễn 16

1.3.1 Một số bài học từ chính sách của một số nước về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 16

1.3.2 Kinh nghiệm bồi thường, hỗ trợ của một số nước trên thế giới 18

1.3.3 Khái quát tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại Việt Nam 24

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 28

2.1 Đối tượng nghiên cứu 28

2.2 Nội dung nghiên cứu 28

2.3 Phương pháp nghiên cứu 28

2.3.1 Phương pháp điều tra thu thập thông tin, tài liệu: 28

2.3.2 Phương pháp thống kê, xử lý số liệu: 29

2.3.3 Phương pháp kế thừa: 29

2.3.4 Phương pháp chuyên gia: 29

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 30

3.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Phúc Thọ 30

3.1.1 Điều kiện tự nhiên: 30

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế xã hội 32

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Phúc Thọ 38

3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai huyện Phúc Thọ 40

3.2.1 Tình hình quản lý đất đai 40

3.2.2 Hiện trạng và biến động sử dụng đất huyện Phúc Thọ 44

3.2.3 Đánh giá tồn tại, hạn chế và nguyên nhân 50

3.3 Thực trạng về công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ, TP Hà Nội 51

3.3.1 Căn cứ pháp lý 51

3.3.2 Tổ chức bộ máy cơ quan 53

3.3.3 Tình hình tổ chức thực hiện và sự phối hợp giữa các ban ngành thuộc UBND huyện Phúc Thọ 54

3.3.4 Trình tự, thủ tục thu hồi đất, bồi thường GPMB của dự án 55

3.4 Đánh giá kết quả thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án điều tra trên địa bàn huyện Phúc Thọ 58

3.4.1 Giới thiệu về 3 dự án nghiên cứu và các văn bản hướng dẫn thi hành 58

3.4.2 Kết quả bồi thường về đất tại 03 dự án 67

3.4.3 Kết quả hỗ trợ tại 03 dự án nghiên cứu 75

3.5 Đánh giá của người dân bị thu hồi đất về công tác bồi thường, hỗ trợ của 3 dự án 78

3.5.1 Về công tác xác định điều kiện, đối tượng được bồi thường, hỗ trợ 78

3.5.2 Về giá bồi thường, hỗ trợ về đất và tài sản trên đất 79

3.5.3 Về các chính sách hỗ trợ cho người dân khi bị thu hồi đất 81

3.5.4 Đánh giá ảnh hưởng của công tác bồi thường, hỗ trợ đến đời sống người dân

về mặt kinh tế 81

3.6 Đánh giá chung về những thuận lợi, khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ .86

3.6.1 Thuận lợi 86

3.6.2 Khó khăn, vướng mắc 87

3.7 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ .88

3.7.1 Giải pháp hoàn thiện về chính sách, pháp luật 88

3.7.2 Giải pháp hoàn thiện về tổ chức thực hiện 89

3.7.3 Giải pháp tăng cường về chất lượng nguồn nhân lực 89

3.7.4 Giải pháp về tuyên truyền, phổ biến chính sách, pháp luật 90

3.7.5 Các giải pháp khác .91

KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ 93

TÀI LIỆU THAM KHẢO 95 PHỤ LỤC Error! Bookmark not defined

THÔNG TIN LUẬN VĂN

Họ và tên học viên: Kiều Ngọc Hà

Lớp: CH3A.QĐ Khóa: 3

Cán bộ hướng dẫn: TS Đào Đức Mẫn

Tên đề tài: “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Phúc Thọ, TP Hà Nội”

Những nội dung chính được nghiên cứu trong luận văn và kết quả đạt được:

- Tiến hành tìm hiểu tổng quan về công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất Để từ đó, tôi có thêm hiểu biết và cái nhìn khách quan, đúng đắn hơn về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại các dự án nghiên cứu

- Tiến hành điều tra về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ

- Điều tra khái quát về ba dự án nghiên cứu

- Đưa ra các giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và nâng cao đời sống, việc làm của người dân có đất bị thu hồi

DANH MỤC VIẾT TẮT

QSDĐ Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất

GCN Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở

hữu nhà ở và các tài sản khác liên quan đến đất

TNMT Tài nguyên và Môi trường

HĐBT Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

BTHT&TĐC Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

TTPTQĐ Trung tâm phát triển quỹ đất

QHKHSDĐ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

MTTQVN Mặt trận Tổ quốc Việt Nam

KHHGĐ Kế hoạch hóa gia đình

DANH MỤC HÌNH ẢNH

Hình 3.1: Sơ đồ vị trí huyện Phúc Thọ 30

Hình 3.2: Trường THCS Thọ Lộc đang dần hoàn thiện trong T9/2017 59

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1 Một số chỉ tiêu về dân số 36

Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp năm 2017 huyện Phúc Thọ 44

Bảng 3.3: Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2017 huyện Phúc Thọ 46

Bảng 3.4: Biến động sử dụng đất huyện Phúc Thọ giai đoan 2010-2017 49

Bảng 3.5: Các loại đất thu hồi của dự án 1 59

Bảng 3.6: Các loại đất thu hồi của dự án 2 62

Bảng 3.7: Tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ dự án 2 62

Bảng 3.8: Các loại đất thu hồi của dự án 3 65

Bảng 3.9: Tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ dự án 3 65

Bảng 3.10: Tổng hợp kết quả xác định đối tượng được bồi thường và không được bồi thường tại 03 dự án 69

Bảng 3.11: Tổng hợp kinh phí bồi thường về đất của dự án nghiên cứu 72

Bảng 3.12: Kết quả thực hiện bồi thường về tài sản, vật kiến trúc, hoa màu, cây cối trên đất tại các dự án nghiên cứu 75

Bảng 3.13: Tổng hợp kết quả thực hiện hỗ trợ tại 03 dự án nghiên cứu 77

Bảng 3.14: Tổng hợp đánh giá về đối tượng được bồi thường, hỗ trợ 79

Bảng 3.15: Ý kiến của người có đất bị thu hồi trong việc xác định mức giá bồi thường đất tại các dự án 80

Bảng 3.16: Ý kiến của người có đất bị thu hồi trong việc xác định mức giá bồi thường tài sản trên đất tại các dự án 80

Bảng 3.17: Tổng hợp đánh giá về ảnh hưởng của công tác bồi thường, hỗ trợ đến cuộc sống của các hộ gia đình về mặt kinh tế sau khi bị thu hồi đất 81

Bảng 3.18: Thực tế sử dụng tiền bồi thường của người dân bị thu hồi đất khi thực hiện dự án 84

Bảng 3.19: Tổng hợp đánh giá về ảnh hưởng của công tác bồi thường, hỗ trợ đến cuộc sống của các hộ gia đình về mặt xã hội sau khi bị thu hồi đất 84

DANH MỤC BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 3.1: Biểu đồ cơ cấu kinh tế huyện Phúc Thọ năm 2017 33 Biểu đồ 3.2: Cơ cấu sử dụng đất huyện Phúc Thọ năm 2017 48

MỞ ĐẦU

- Tính cấp thiết

Sau hơn 30 năm đổi mới, Việt Nam đã đạt được những thành tựu quan trọng trong công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Từ một nền kinh tế nông nghiệp lạc hậu với 90% dân số làm nông nghiệp, Việt Nam đã xây dựng được cơ sở vật chất – kỹ thuật, hạ tầng kinh tế – xã hội từng bước đáp ứng cho sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Tuy nhiên cùng với sức ép về gia tăng dân số dẫn đến nhu cầu về đất đai ngày càng tăng Để phục vụ cho mục đích phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, cộng đồng thì công tác thu hồi đất là tất yếu

Thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là một trong 15 nội dung của công tác quản lý nhà nước về đất đai, được quy định cụ thể trong Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành Hoạt động này hết sức quan trọng tạo ra mặt bằng xây dựng công trình, dự án … giúp ích cho quá trình phát triển kinh tế – xã hội, công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, song thực tế việc thực hiện cũng còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc làm ảnh hưởng đến tiến độ và thời gian thi công của các công trình, gây thiệt hại về tài sản cũng như đời sống người dân có đất bị thu hồi; gây bức xúc trong người dân dẫn đến tình trạng tố cáo, khiếu nại Trong những năm qua nhiều văn bản quy phạm pháp luật ra đời, quy định và hướng dẫn chi tiết công tác thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhưng vẫn bộc lộ một số hạn chế, bất cập; các quyết định hành chính thiếu cơ sở pháp lý

Phúc Thọ là một huyện nằm ở phía Tây thành phố Hà Nôi, cách trung tâm thành phố Hà Nội khoảng 40km Đây là một huyện thuộc vùng đồng bằng, có đường quốc lộ 32 đi qua, sau khi quốc lộ 32 xây dựng xong, có nhiều dự án công nghiệp hình thành ở đây Tuy nhiên, những năm gần đây việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng còn tồn tại, gây bức xúc cho người dân

Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, việc thực hiện đề tài “Đánh giá thực

trạng và đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Phúc Thọ, TP Hà Nội” là rất cần thiết

- Mục tiêu nghiên cứu

+ Đánh giá việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ tại một số dự án trên địa bàn huyện Phúc Thọ, TP Hà Nội

+ Đánh giá những thuận lợi, khó khăn, vướng mắc trong việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ tại một số dự án trên địa huyện Phúc Thọ, TP Hà Nội

+ Đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng cho các dự án, nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về công tác bồi thường, hỗ trợ

- Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

+ Ý nghĩa khoa học: đưa ra các giải pháp trên cơ sở khoa học để nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ tại các dự án đầu tư xây dựng

+ Ý nghĩa thực tiễn: giúp địa phương nắm rõ được những thuận lợi và bất cập trong việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ; từ đó có những giải pháp nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ và góp phần đẩy nhanh tiến độ các dự án

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

c Hỗ trợ:

Theo Từ điển Tiếng Việt thông dụng: "Hỗ trợ” được hiểu là giúp thêm, góp thêm vào

Theo Khoản 14 Điều 3 Luật đất đai 2013 “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất”:

là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, cấp kinh

phí để di dời đến địa điểm mới [1]

1.1.2 Đặc điểm về bồi thường, hỗ trợ

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các công trình mang tính

đa dạng và phức tạp Nó thể hiện khác nhau đối với mỗi một dự án, nó liên quan

trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội

- Tính đa dạng thể hiện: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác

nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau Khu vực nội thành, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực

ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ Khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp Do đó mỗi khu vực bồi thường GPMB có những đặc trưng riêng và được tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng của mỗi khu

vực và từng dự án cụ thể [11]

- Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong

đời sống kinh tế, xã hội đối với mọi người dân Đối với khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển, định giá bồi thường rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống

dân cư sau này [1]

1.1.3 Các yếu tố tác động đến công tác bồi thường, hỗ trợ

Một là, thực trạng quản lý đất đai, hay nói đúng hơn là hiệu lực pháp lý về quản lý đất đai của nơi có dự án Nơi nào công tác quản lý đất đai tốt như: đã hoàn chỉnh bản đồ địa chính có chất lượng, làm rõ nguồn gốc đất, ban hành công khai hạn mức diện tích đất ở và đất canh tác thì khâu đo đạc, xác định tính pháp lý của đất để áp giá bồi thường hoặc hỗ trợ, di chuyển tái định cư thường thuận lợi hơn Trái lại, những nơi chưa tiến hành tốt những việc thuộc nội dung quản lý đất đai thường xuyên nói trên sẽ gặp không ít khó khăn trong việc xác định nguồn gốc đất, chủ sở hữu hợp pháp, diện tích, ranh giới của khu đất giữa thực địa và hồ sơ giải thửa do mất nhiều thời gian để đối chiếu, xác minh Mặt khác, mặc dù đã nhận được thông báo về chủ trương thu hồi đất và yêu cầu giữ nguyên hiện trạng đất nằm trong chỉ giới giải phóng mặt bằng, nhưng một số hộ dân vẫn tự ý trồng cây, cơi nới các công trình khiến việc thống kê, đền bù GPMB gặp không ít khó khăn

Hai là, khả năng tổ chức thực hiện và giải quyết các thủ tục hành chính trong GPMB như trích lục, trích đo địa chính, thu hồi đất, thẩm định giá, phê duyệt

Ba là, khả năng giải quyết các chế độ, chính sách đối với các hộ dân trong vùng bị ảnh hưởng, thái độ và năng lực của cán bộ, công chức của cơ quan có thẩm quyền khi tiếp xúc với dân trong quá trình giải quyết các chế độ, chính sách triển khai công tác GPMB Những phức tạp này thường nảy sinh do việc không đạt được

sự đồng thuận với người dân về mức giá đền bù, hoặc khi đạt được sự đồng thuận thì lại không có khả năng chi trả nên luôn gây khó khăn về sau và đòi hỏi phải thương lượng lại khi mức giá thị trường tăng Sự am hiểu pháp luật, cách giải quyết nhanh gọn cùng với sự cảm thông, tôn trọng lợi ích của người dân, thấu hiểu được tâm lý và nguyện vọng của người dân khi thực thi công vụ của cán bộ, công chức sẽ đóng vai trò rất quan trọng trong việc tạo dựng sự hợp tác của nhân dân trong vùng

dự án nhằm tránh các phản ứng tiêu cực lây lan gây bất lợi cho tiến độ GPMB

Bốn là, khả năng xử lý những vướng mắc phát sinh của các cơ quan chức năng Thắc mắc của dân phần lớn tập trung ở kết quả đo đạc, nguồn gốc đất, hạn mức đất, đơn giá đền bù hoặc hỗ trợ, một số vấn đề phức tạp về đất đai do quá khứ

để lại và về vị trí, chất lượng, giá cả nhà hoặc đất khu tái định cư Trong bối cảnh

đó, chỉ cần một trường hợp xử lý sai (do chưa am hiểu các quy định, thiếu trách nhiệm, chậm giải quyết, vô cảm, thiên vị, tiêu cực hoặc nhượng bộ vô nguyên tắc)

dễ dẫn đến phản ứng dây chuyền, có thể toàn bộ phương án bồi thường bị đổ vỡ phải làm lại từ đầu Chính từ những sự bất đồng thuận với cách giải quyết các chế

độ, chính sách và xử lý những vướng mắc phát sinh của các cơ quan chức năng mà người dân trong vùng dự án dường như không quan tâm đến việc GPMB và bất hợp tác với các các cán bộ, công chức của cơ quan chức năng đến làm việc Đó là điểm đầu cho một xâu chuỗi phát sinh các vấn đề rắc rối khác kéo dài mà chính quyền phải tìm cách xử lý để hoàn thành công việc Trong trường hợp này, nếu chính quyền địa phương không quyết liệt và triệt để xử lý dứt điểm vướng mắc và đảm bảo trật tự, an ninh trong vùng, chống các hành vi quấy rối thì tiến độ đầu tư dự án

hạ tầng kỹ thuật sẽ chỉ có thể dậm chân tại chỗ

Năm là, khả năng hoàn thành khu tái định cư, bố trí di dời mồ mả phục vụ cho công tác di dân, tái định cư và khu tái định cư được xây dựng có điều kiện bằng hoặc tốt hơn khu dân cư có đất bị thu hồi

Sáu là, khả năng tài chính và năng lực quản lý, điều hành của nhà đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong quá trình tham gia triển khai công tác GPMB với tư cách là một thành viên trong Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Nhà đầu tư phải đủ khả năng tài chính để kịp thời chi trả bồi thường cho các hộ dân theo đúng kế hoạch, tiến độ đã được thông báo Ngược lại, công tác bồi thường sẽ bị trì hoãn và có thể tạo ra sự bất bình, phản ứng tiêu cực, thiếu hợp tác và khiếu kiện trong nhân dân Trong quá trình GPMB, sự tham gia tích cực, năng động của nhà đầu tư cùng với các cơ quan có thẩm quyền giải quyết các khó khăn, vướng mắc có vai trò rất quan trọng trong việc đẩy nhanh tiến độ GPMB

Bảy là, công tác tuyên truyền chính sách về pháp luật, về đất đai, bồi thường, giải tỏa khi nhà nước thu hồi đất (công tác dân vận trong GPMB) chưa thường xuyên, sâu rộng, do đó sự hiểu biết về pháp luật của người dân còn hạn chế nên có suy bì khi người bị thu hồi đất lại coi đất đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp như đất phi nông nghiệp theo dự án đang triển khai, so sánh khiếu nại về chính sách

và giá đền bù giữa người được áp dụng theo thời điểm đã ban hành chính sách cũ với người đang được thực hiện chính sách mới Mặt khác, ý thức tự giác của nhân dân trong chấp hành quyết định thu hồi đất của Nhà nước để phát triển kinh tế nhằm xây dựng các khu hạ tầng kỹ thuật trở nên nhạy cảm và phức tạp khi hình thành sự

so sánh về thiệt thòi của mình khi đất do mình đang sử dụng được giao cho người khác với khả năng sinh lợi cao hơn nhiều Từ đó đã nảy sinh nhiều khiếu kiện của dân về mức bồi thường, hỗ trợ, đồng thời tạo nên tâm lý nặng nề đối với nhà đầu tư khi thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để GPMB [12]

1.1.4 Nguyên tắc của bồi thường, hỗ trợ

Điều 74 Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1 Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường

2 Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất

3 Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật

Điều 83 Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

1 Nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất:

a) Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy định của Luật này còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ;

b) Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật

2 Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

a) Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;

b) Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở;

c) Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở;

d) Hỗ trợ khác

3 Chính phủ quy định chi tiết Điều này

1.2 Cơ sở pháp lý

1.2.1 Chính sách bồi thường, hỗ trợ ở Việt Nam qua các giai đoạn

1.2.1.1 Trước khi Luật Đất Đai 1993 ban hành

a Thời kỳ trước năm 1945

Chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ở Việt Nam gắn liền với việc hình thành các triều đại phong kiến Ở mỗi kiểu Nhà nước các hình thức sở hữu đất đai luôn được các giai cấp thống trị chú trọng Bắt đầu từ thời vua Gia Long

Nhà nước thật sự thừa nhận quyền sở hữu ruộng đất không chỉ thuộc quyền

sở hữu Nhà nước mà cả sở hữu cá nhân và sở hữu làng xã Tuy nhiên sở hữu Nhà nước bao giờ cũng lấn át sở hữu tư nhân và sở hữu làng xã Chính sách bồi thường được thực hiên rất nguyên tắc và chặt chẽ

b Thời kỳ sau cách mạng tháng 8/1945 đến năm 1975

Sau cách mạng tháng Tám thành công chúng ta tiến hành xóa bỏ chế độ chiếm hữu ruộng đất của địa chủ, thiết lập quyền sở hữu ruộng đất cho nông dân Hiến pháp năm 1959, Nhà nước thừa nhận ba hình thức sở hữu đất đai bao gồm sở hữu Nhà nước, sở hữu tư nhân và sở hữu tập thể Thực tế trong thời kỳ này phương

án bồi thường chủ yếu là thỏa thuận sau đó thống nhất giá mà không cần có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hay ban hành giá bồi thường

- Thời kỳ sau năm 1975 đến trước sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993 Trên cơ sở Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Vì vậy, việc thực hiện bồi thường về đất không được thực hiện mà chỉ thực hiện bồi thường tài sản trên đất hoặc những thiệt hại do việc thu hồi đất gây nên Ngày 01/07/1980 Hội đồng Chính phủ ra quyết định

số 201/CP về việc: “Không phát canh thư tố, cho thuê, cầm cố hoặc bán nhượng đất với bất kỳ hình thức nào, không được dùng để thu những khoản lợi nhuận không do thu nhập mà có, trừ trường hợp do Nhà nước quy định” Quan hệ đất đai thời kỳ này đơn thuần chỉ là quan hệ “giao thu” giữa Nhà nước và người sử dụng Tiền bồi thường tài sản trên mặt đất và tài sản trong lòng đất Khung giá bồi thường thiệt hại

do UBND tỉnh, thành phố, thành phố trực thuộc trung ương quy định cụ thể hàng năm Mức bồi thường với quận, thành phố thuộc tỉnh sát với giá đất của địa phương nhưng không được thấp hơn hoặc cao hơn giá quy định của Chính phủ

1.2.1.2 Sau khi ban hành Luật Đất Đai 1993 đến trước khi ban hành Luật Đất Đai 2003

Hiến pháp năm 1992 ra đời thay thế Hiến pháp năm 1980 đã quy định: “Nhà nước phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa” Trên cơ sở Hiến pháp năm 1992 kế thừa chọn lọc Luật Đất đai năm 1988, Luật Đất đai 1993 ra đời Đây

là văn kiện chính sách quan trọng đối với việc thu hồi đất và bồi thường thiệt hại của Nhà nước, Luật Đất đai quy định rõ về quyền của người được giao đất gồm: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp Đến năm 1988 Chính phủ ban hành Nghị định số 22/1998 ngày 24/4/1998 để thay thế Nghị định

90/CP, chính sách bồi thường đã thay đổi có sự mở rộng phạm vi bồi thường để bù đắp một phần nào đó cho người bị thu hồi đất nhưng vẫn chưa đảm bảo hết thiệt hại

1.2.1.3 Từ khi có Luật Đất Đai 2003 đến trước Luật Đất Đai 2013

Ngày 26/11/2003, Quốc hội thông qua Luật Đất đai 2003, đã khắc phục được những thiếu sót trong công tác bồi thường Trong đó có những quy định cụ thể về việc tính bồi thường về đất, điều kiện nơi tái định cư đối với các trường hợp được áp dụng cơ chế chuyển đổi đất đai bắt buộc Trong suốt thời gian này, Nhà nước đã ban hành rất nhiều văn bản dưới Luật như Nghị định, thông tư và các văn bản pháp lý quy định khác về quản lý đất đai nhằm cụ thể hóa các Điều luật, trong đó có những quy định chi tiết về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để giải phóng mặt bằng, cụ thể như:

Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ: Nghị định về thi hành Luật Đất Đai

Nghị định số 197/2004/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Thông tư số 116/2004/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Nghị định số 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình

tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT/BTC-BTNMT hướng dẫn thực hiện một

số Điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định

bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

Nghị định số 69/2009/NĐ-CP của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

1.2.1.4 Luật Đất Đai 2013 cho đến nay

Nhằm đảm bảo tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp cho người bị thu hồi đất, giảm thiểu khiếu kiện trong bồi thường, giải phóng mặt bằng, Luật Đất đai 2013 tiếp tục kế thừa những những quy định còn phù hợp của Luật đất đai 2003 đồng thời

đã sửa đổi, bổ sung một số quy định mới nhằm đưa chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong Nghị quyết 19/NQ-TW đi vào cuộc sống

1 Quy định nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

Các chế định bồi thường về đất, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trong Luật Đất đai 2003 được quy định trong 03 điều (41, 42, và 43), trên thực tế đã chưa thể chế hết các quy định mang tính nguyên tắc này để thực hiện thống nhất khi

xử lý những vấn đề phức tạp phát sinh trong thực tiễn thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại các địa phương Khắc phục hạn chế này, Luật Đất đai 2013 đã tách nguyên tắc bồi thường về đất và nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất thành 02 điều riêng biệt (74 và 88) Trong

đó, quy định cụ thể các nguyên tắc bồi thường về đất và các nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất để các bộ, nghành, địa phương và người thu hồi đất căn cứ vào đó thống nhất thực hiện

Cụ thể, Điều 74 Luật Đất đai 2013, quy định các nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất: Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có

đủ điều kiện được bồi thường (theo quy định tại Điều 75) thì được bồi thường; việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất

cụ thế của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất; việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải đảm bảo dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kip thời và đúng quy định của pháp luật Điều 88 quy định nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất: Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường; khi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có

vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sản xuất, kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại

2 Quy định cụ thể và làm rõ các điều kiện để được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đối với từng loại đối tượng mà Nhà nước thu hồi đất Luật Đất đai 2013 bổ sung thêm 02 trường hợp được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất (Điều 75), cụ thể:

- Bổ sung bồi thường đối với các trường hợp sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhằm đảm bảo sự bình đẳng giữa người sử dụng đất theo hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê với người được giao đất có thu tiền sử dụng đất (có cùng nghĩa vụ tài chính như nhau)

- Bổ sung bồi thường đối với trường hợp cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất mà không phải là đất do nhà nước giao, cho thuê và có giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 này mà chưa được cấp (Luật Đất đai 2003 chưa quy định việc bồi thường, hỗ trợ đất đối với đất do cơ sở tôn giáo đang sử dụng vào mục đích xản xuất nông nghiệp, sản xuất lâm nghiệp, sản xuất kinh doanh phi công nghiệp, làm cơ sở hoạt động từ thiện, không phải đất do được nhà nước giao mà có nguồn gốc do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho hợp pháp hoặc khai hoang trước ngày 01/7/2004 nên gây vướng mắc trong thực hiện tại nhiều địa phương)

3 Thể chế hóa cơ chế, chính sách bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại thông qua các quy định chi tiết đối với từng loại đất, gồm: đất nông nghiệp, đất ở, đất phi công nghiệp không phải đất ở và theo từng loại đối tượng sử dụng đất (từ Điều 77 đến Điều 81)

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, việc xác định mức bồi thường cho người có đất bị thu hồi đối với đất sử dụng có thời hạn không chỉ căn cứ loại đất, đối tượng sử dụng đất mà còn phải căn cứ thời hạn sử dụng đất còn lại của người sử dụng đất đối với đất đó

4 Quy định cụ thể về bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại, cho một số trường hợp không được bồi thường đất (Điều 76) Theo Khoản 13, Điều 3 Luật Đất

đai 2013, chi phí đầu tư vào đất còn lại bao gồm chi phí san lấp mặt bằng và chi phí khác liên quan trực tiếp có căn cứ chứng minh đã đầu tư vào đất mà đến thời điểm Nhà nước thu hồi đất còn chưa thu hồi được

Những trường hợp được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi, bao gồm: Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 1 Điều 54; đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được được miễn tiền sử dụng đất; đất được Nhà nước cho thuê đất hàng năm, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng; đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn; đất nhận khoán để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối

5 Bổ sung quy định về việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với các dự

án đặc biệt Điều 87, Luật Đất đai 2013 quy định theo hướng:

- Bổ sung trường hợp thu hồi đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người, đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người thì người có đất thu hồi được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để ổn định đời sống, sản xuất theo quy định của Chính phủ

- Đối với dự án đầu tư do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư mà phải di chuyển cả cộng đồng dân cư, làm ảnh hưởng đến toàn bộ đời sống, kinh tế - xã hội, truyền thống văn hóa của cộng đồng, các dự án thu hồi liên quan đến nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì Thủ tướng Chính phủ quyết định khung chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

- Đối với dự án sử dụng vốn vay của các tổ chức quốc tế, nước ngoài mà Nhà nước Việt Nam có cam kết về khung chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì thực hiện theo khung chính sách sách đó

6 Về chính sách hỗ trợ, Luật Đất đai năm 2013 bổ sung một số quy định so với Luật Đất đai năm 2003:

- Quy định các nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy định của Luật này còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ; việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật (Khoản 1, Điều 83)

- Quy định về hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp mà không có đất nông nghiệp để bồi thường Cụ thể: Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp để bồi thường thì ngoài việc được bồi thường thường bằng tiền còn được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề tìm kiếm việc làm; trường hợp người được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề tìm kiếm việc làm trong độ tuổi lao động có nhu cầu đào tạo nghề thì được nhận vào các cơ sở đào tạo nghề; được tư vấn hỗ trợ tìm kiếm việc làm, vay vốn tín dụng

ưu đãi để phát triển sản xuất kinh doanh” (Khoản 1, Điều 84)

- Quy định về hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ, khi Nhà nước thu hồi đất ở mà phải di chuyển chổ ở Cụ thể: Đối với hộ gia đình, các nhân sử dụng đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ mà nguồn thu nhập chính là từ nguồn kinh doanh dịch

vụ, khi Nhà nước thu hồi mà phải di chuyển chổ ở thì được vay vốn tín dụng ưu đãi

để phát triển sản xuất, kinh doanh; trường hợp người có đất thu hồi còn trong độ tuổi lao động thì được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm (Khoản 2, Điều 84)

7 Về chính sách tái định cư: Để khắc phục tình trạng nhiều dự án chưa có khu tái định cư đã thực hiện thu hồi đất ở, thậm chí có những dự án mà người có đất

bị thu hồi phải đi thuê nhà ở nhiều năm mà vẫn chưa được bố trí vào khu tái định

cư, Luật Đất đai năm 2013 đã có những quy định mới, như sau:

- Bổ sung quy định về lập và thực hiện dự án tái định cư (Điều 85) theo hướng: UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện có trách nhiệm tổ chức và thực hiện dự án

tái định cư trước khi thu hồi đất; quy định khu tái định cư tập trung phải xây dựng cơ

sở hạ tầng đồng bộ, đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền; quy định việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng khu tái định cư

- Sửa đổi, bổ sung quy định về bố trí tái định cư cho người bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chổ ở (Điều 86), cụ thể: Người có đất bị thu hồi được bố trí tái định cư tại chỗ nếu tại khu vực thu hồi đất có dự án tái định cư hoặc có điều kiện tái định cư (ưu tiên vị trí thuận lợi cho người sớm bàn giao mặt bằng, người có công với cách mạng); giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư, giá bán nhà ở tái định cư do UBND cấp tỉnh quyết định; quy định trường hợp người có đất bị thu hồi được bố trí tái định cư mà tiền bồi thường, hỗ trợ không đủ mua 01 suất tái định cư tối thiểu thì được Nhà nước hỗ trợ tiền để mua một suất tái định cư tối thiểu./

1.2.2 Các văn bản pháp luật do cơ quan Nhà nước ở Trung ương ban hành

- Luật đất đai ngày 29/11/2013;

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai;

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định giá đất;

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai;

- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;

- Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất;

- Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của

Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai

và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai

1.2.3 Các văn bản do UBND TP Hà Nội ban hành

- Quyết định số 96/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019;

- Quyết định số 21/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố do Luật đất đai năm 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao cho về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Hà Nội;

- Quyết định số 23/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố do Luật đất đai năm 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao cho về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội;

- Quyết định số 15/QĐ-UBND ngày 20/04/2016 của UBND thành phố Hà Nội về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Quy định ban hành kèm theo Quyết định số 23/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố;

- Quyết định số 02/QĐ-UBND ngày 21/01/2016 của UBND Thành phố Hà Nội

về việc ban hành giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc làm cơ sở xác định giá trị bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội;

- Quyết định số 06/QĐ-UBND ngày 03/03/2017 của UBND Thành phố Hà Nội

về việc ban hành giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc làm cơ sở xác định giá trị bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội;

- Quyết định số 10/QĐ-UBND ngày 29/03/2017 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội;

- Quyết định số 11/QĐ-UBND ngày 31/03/2017 của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định một số nội dung về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn thành phố

Hà Nội;

- Quyết định số 6147/QĐ-UBND ngày 07/11/2016 của UBND Thành phố

Hà Nội về việc phê duyệt dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật đấu giá quyền sử dụng đất tại khu Đồng Phươm xã Thọ Lộc, huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội

- Quyết định số 4394/QĐ-UBND ngày 28/10/2011 của UBND huyện Phúc Thọ về việc Phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình: Trường THCS Thọ Lộc địa điểm xây dựng: xã Thọ Lộc, huyện Phúc Thọ

- Quyết định số 5486/QĐ-UBND ngày 07/8/2018 của UBND huyện Phúc Thọ về việc Phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình: Đường giao thông liên xã

đi từ Quốc lộ 32 qua xã Thọ Lộc – Võng Xuyên – Phương Độ lên đê Hữu Hồng (trên địa bàn xã Thọ Lộc)

- Thông báo số 7756/STC-BG ngày 30/12/2014 của Sở Tài chính Hà Nội thông báo đơn giá bồi thường, hỗ trợ các loại cây, hoa màu, vật nuôi trên đất có mặt nước phục vụ công tác GPMB trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2015;

- Thông báo số 8802/STC-BG ngày 30/12/2016 của Sở Tài chính Hà Nội thông báo đơn giá bồi thường, hỗ trợ các loại cây, hoa màu, vật nuôi trên đất có mặt nước phục vụ công tác GPMB trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2017;

- Thông báo số 8514/STC-BG ngày 25/12/2017 của Sở Tài chính Hà Nội thông báo đơn giá bồi thường, hỗ trợ các loại cây, hoa màu, vật nuôi trên đất có mặt nước phục vụ công tác GPMB trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2018

b Nguyên tắc: Nói chung các tổ chức quốc tế và các nước xây dựng, sử dụng chính sách thu hồi, BTHT&TĐC với những nguyên tắc sau:

- Phải tuân thủ pháp luật và thực hiện theo một quy trình chặt chẽ được tiến hành

- Phải đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên có liên quan

- Phải gắn với việc tái định cư, ổn định đời sống và việc làm cho người có đất bị thu hồi

- Phải được thực hiện công khai, dân chủ với sự tham gia của cộng đồng

- Phải kết hợp nhiều biện pháp, trong đó biện pháp tuyên truyền, giáo dục, tư vấn thuyết phục để người dân tự giác thực hiện là quan trọng

c Các kinh nghiệm có thể áp dụng

- Chúng ta có thể học hỏi được nhiều kiến thức và kinh nghiệm quản lý đất đai của các nước trên thế giới, kể cả các nước khác biệt với Việt Nam về chế độ sở hữu đất đai ví dụ như cơ chế “Tự thỏa thuận” (Thái Lan) hay hình thức tham vấn tại Hàn Quốc, các cơ chế này đểu thể hiện được tính dân chủ, tạo cơ hội cho người dân

có thể thỏa thuận giá với Nhà nước

- Sự minh bạch hóa và sự tham gia của những người bị ảnh hưởng bởi dự án thu hồi đất vào việc hoạch định chính sách, xây dựng phương án, thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư là việc hết sức cần thiết đảm bảo lựa chọn được những chính sách, giải pháp, phương án tốt nhất, nhân văn nhất và có tính khả thi cao

- Người bị ảnh hưởng được bồi thường một cách thỏa đáng, đảm bảo cho người bị ảnh hưởng có đời sống tối thiểu phải đạt mức ngang bằng mức khi chưa có

dự án

- Áp dụng hình thức bồi thường, hỗ trợ rất đa dạng, rất chú trọng sử dụng hình thức bồi thường bằng hiện vật thay thế như nhà ở, đất, các công trình hạ tầng hoặc bằng các gói dịch vụ như đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp, các hình thức bảo hiểm, các hình thức hỗ trợ thường xuyên thông qua các quỹ

- Tránh các phương án thu hồi đất phải di dân, tái định cư Trong trường hợp không tránh khỏi thì phải hạn chế tới mức thấp nhất số dân phải di dời, đồng thời đảm bảo cho người tái định cư không những ổn định về kinh tế mà còn phải đảm bảo cho họ hòa nhập nhanh chóng vào cộng đồng dân cư mới về mọi mặt

1.3.2 Kinh nghiệm bồi thường, hỗ trợ của một số nước trên thế giới

1.3.2.1 Kinh nghiệm bồi thường, hỗ trợ của Trung Quốc

Ở Trung Quốc, có thể nói, mục tiêu bao trùm lên chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là hạn chế đến mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng, cũng như số lượng người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư Nếu như việc thu hồi đất là không thể tránh khỏi thì có sự chuẩn bị cẩn thận phương

án đền bù, trên cơ sở tính toán đầy đủ lợi ích của nhà nước, tập thể và cá nhân, đảm bảo cho những người bị thu hồi đất có thể khôi phục lại hoặc cải thiện mức sống so với trước khi bị thu hồi đất

Theo quy định của pháp luật Trung Quốc, khi Nhà nước thu hồi đất thì người nào sử dụng đất sau đó sẽ có trách nhiệm bồi thường Người bị thu hồi đất được thanh toán ba loại tiền: tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp về tái định cư, tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên đất Cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo tổng giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với hệ số Tiền bồi thường cho hoa màu, cho các loại tài sản trên đất được tính theo giá cả hiện tại

Mức bồi thường cho giải tỏa mặt bằng được thực hiện theo nguyên tắc đảm bảo cho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ Việc quản lý giải phóng mặt bằng được giao cho các cục quản lý tài nguyên đất đai ở địa phương đảm nhiệm Tổ chức, cá nhân được quyền sử dụng thửa đất nào sẽ trả tiền thuê một đơn

vị xây dựng giải tỏa mặt bằng

Để giải quyết nhà ở cho người dân khi giải phóng mặt bằng, phương thức chủ yếu của Trung Quốc là trả tiền và hỗ trợ bằng cách tính ba khoản sau: Một là, giá cả xây dựng lại, chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và nhà cũ; Hai là, giá đất tiêu chuẩn; Ba là, trợ cấp về giá cả Ba khoản này cộng lại là tiền bồi thường về nhà ở

Việc bồi thường nhà ở cho dân ở thành phố khác với việc bồi thường cho dân

ở nông thôn, bởi có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thành thị và nông thôn Đối với nhà ở của người dân thành phố, nhà nước bồi thường bằng tiền là

chính, với mức giá do thị trường bất động sản quyết định qua các tổ chức trung gian

để đánh giá, xác định giá Với người dân nông thôn, nhà nước thực hiện theo những cách thức rất linh hoạt, theo đó, mỗi đối tượng khác nhau sẽ có cách bồi thường khác nhau: tiền bồi thường về sử dụng đất đai; tiền bồi thường về hoa màu; bồi thường tài sản tập thể

Theo đánh giá của một số chuyên gia tái định cư, sở dĩ Trung Quốc có những thành công nhất định trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là do thứ nhất,

đã xây dựng các chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng buộc đối với các hoạt động tái định cư, đảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triển cho người dân tái định cư, tạo các nguồn lực sản xuất cho những người tái định cư Thứ hai, năng lực thể chế của các chính quyền địa phương khá mạnh Chính quyền cấp tỉnh chịu trách nhiệm hoàn toàn trong việc thực hiện chương trình bồi thường hỗ trợ tái định cư Thứ ba, quyền

sở hữu đất tập thể làm cho việc thực hiện bồi thường hỗ trợ tái định cư có nhiều thuận lợi, đặc biệt là ở nông thôn Tiền đền bù cho đất đai bị mất không trả cho từng

hộ gia đình mà được cộng đồng sử dụng để tìm kiếm, phát triển đất mới hoặc mua của các cộng đồng sở tại hay dùng để phát triển kết cấu hạ tầng Chính quyền thôn,

xã chịu trách nhiệm phân chia cho các hộ bị ảnh hưởng

Bên cạnh những thành công như vậy, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư của Trung Quốc cũng bộc lộ những tồn tại nhất định mà chủ yếu là vấn đề việc làm; tốc độ tái định cư chậm, thiếu đồng bộ, thực hiện giải phóng mặt bằng trước khi xây xong nhà tái định cư [14]

1.3.2.2 Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở Singapore

Luật pháp Singapore quy định Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất và người dân có nghĩa vụ chấp hành quyết định thu hồi đất Việc thu hồi đất được thực hiện dựa trên quy hoạch tổng thể đã được phê duyệt và tuân thủ các nguyên tắc chủ yếu sau đây: (i) Thu hồi đất bắt buộc để sử dụng đất vào mục đích công cộng; (ii) Hạn chế việc thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân (chỉ thu hồi trong các trường hợp cần thiết); (iii) Việc thu hồi đất phải được sự đồng ý của Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến của cộng đồng; (iv) Việc thu hồi đất được thực hiện theo

quy trình chặt chẽ do pháp luật quy định Nhà nước thông báo cho người bị thu hồi đất biết trước từ 2 đến 3 năm trước khi ra quyết định thu hồi đất Trường hợp người

bị thu hồi đất không thực hiện quyết định thu hồi đất sẽ bị nhà nước áp dụng các biện pháp cưỡng chế hoặc bị phạt theo Luật xâm chiếm đất công (State Lands Encroachment Act)

Chính sách, pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở Singapore có những điểm đáng lưu ý sau đây:

- Về mức bồi thường thiệt hại, được xác định căn cứ vào giá trị thực tế bất động sản của chủ sở hữu; các chi phí tháo dỡ, di chuyển chỗ ở hợp lý; chi phí mua nguyên liệu xây dựng nhà ở mới; thuế nhà ở mới v.v Trường hợp người bị thu hồi đất không tán thành với phương án bồi thường thiệt hại do nhà nước xác định, họ có quyền thuê một tổ chức định giá tư nhân để tiến hành định giá lại các chi phí thiệt hại Nhà nước trả tiền thuê định giá lại

Việc xác định mức bồi thường được xác định là giá trị bất động sản do người

bị thu hồi đất đầu tư, không phải là giá trị thực tế của bất động sản Phần giá trị tăng thêm do sự đầu tư cơ sở hạ tầng của nhà nước được bóc tách khỏi giá trị bồi thường Điều này có nghĩa là nhà nước không bồi thường theo giá bất động sản hiện tại mà bồi thường theo giá thấp hơn do trừ đi phần giá trị bất động sản tăng thêm từ sự đầu

tư cơ sở hạ tầng của nhà nước

Bên cạnh đó, nhà nước cũng xem xét bồi thường cho người bị thu hồi đất các thiệt hại sau đây: Trường hợp công trình công cộng đi ngang qua bất động sản gây ảnh hưởng xấu đến lợi ích của người sử dụng đất như tiếng ồn, khói bụi, người đi đường có thể nhìn vào nhà v.v; trường hợp công trình công cộng gây chia cắt manh mún mảnh đất hiện hữu; chi phí để hoàn tất thủ tục đứng tên chủ sở hữu hoặc chủ

sử dụng đối với phần diện tích đất còn lại

Nhà nước chi trả 20% tổng giá trị bồi thường khi chủ nhà thực hiện việc tháo

dỡ nhà ở Phần giá trị bồi thường còn lại được thanh toán khi người bị thu hồi đất ở hoàn tất việc di chuyển chỗ ở Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu cấp bách

về chỗ ở sẽ được nhà nước cho thuê nhà ở với giá thuê phù hợp

- Những yêu cầu sau đây của người bị thu hồi đất sẽ không được xem xét để bồi thường: (i) Yêu cầu thưởng cho việc di chuyển chỗ ở sớm hoặc cố tình không chịu thực hiện quyết định thu hồi đất để đòi mức giá bồi thường cao hơn; (ii) Yêu cầu đòi bồi thường phần chi phí đầu tư thêm vào ngôi nhà hoặc xây dựng nhà mới sau khi nhà nước đã có quyết định thu hồi đất; (iii) Yêu cầu bồi thường theo giá mua bán, chuyển nhượng đất đai thực tế; (iv) Trường hợp thu hồi bất động sản đối với hoạt động kinh doanh không có giấy phép; (v) Trường hợp người sử dụng đất không có căn cứ pháp lý để bồi thường; (vi) Đất sử dụng bất hợp pháp …

- Khiếu nại và giải quyết khiếu nại về bồi thường khi thu hồi đất Trường hợp người bị thu hồi đất không nhất trí với mức giá bồi thường họ có quyền khiếu kiện về giá trị bồi thường Hội đồng bồi thường là người có thẩm quyền quyết định

về giá trị bồi thường và đưa ra câu trả lời đối với người khiếu kiện Nếu người bị thu hồi đất không đồng ý với câu trả lời của Hội đồng bồi thường thì có quyền khởi kiện vụ việc ra Tòa Thượng thẩm

Chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất của Singapore được tiến hành thận trọng (đặc biệt đối với đất thuộc sở hữu tư nhân) trên cơ sở các quy định chặt chẽ của pháp luật Nguyên tắc công bằng, minh bạch được đề cao trong quá trình thực hiện nên đã nhận được sự đồng thuận của người dân Tỷ lệ cưỡng chế khi thu hồi đất thấp (dưới 1% tổng số các trường hợp thu hồi đất)

- Vấn đề tái định cư cho người bị thu hồi đất ở rất được Chính phủ Singapore rất chú trọng thực hiện Chính sách này được triển khai gắn với việc bố trí nhà ở do nhà nước xây dựng (nhà ở công) và cung cấp với giá rẻ đi kèm với một số điều kiện Cục Phát triển nhà (HDB) được thành lập năm 1960 có nhiệm vụ cung cấp nhà ở công cho người dân, trong đó chủ yếu phục vụ công tác tái định cư Tính từ khi thành lập đến nay, HDB đã cung cấp nhà ở cho 85% dân số; trong đó có 2% người dân được thuê căn hộ

Việc tái định cư được thực hiện trên cơ sở điều tra xã hội học một cách cẩn thận, tỉ mỉ nhằm thu thập, xác minh các thông tin: Số lượng thành viên trong hộ gia đình; nguồn thu nhập; nghề nghiệp; nơi làm việc; tình trạng pháp lý của bất động sản tạo căn cứ vững chắc cho quá trình thực hiện tái định cư chính xác, công bằng

Người bị thu hồi đất ở muốn được tái định cư tại các căn hộ do HDB cung cấp phải được Cơ quan quản lý đất đai Singapore (SLA) bảo lãnh và làm thủ tục giới thiệu mua hoặc thuê nhà của Cục Phát triển nhà (HDB) với điều khoản ưu đãi; được miễn thế chấp…Công dân Singapore được ưu tiên tái định cư Trường hợp người bị thu hồi đất ở không sử dụng nhà do HDB cung cấp sẽ được nhà nước hỗ trợ thêm một khoản tiền (khoảng 1.200 đô la Singapore)

Nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân, Chính phủ có các ưu đãi, hỗ trợ cho chương trình phát triển nhà ở của HDB, nhất là các chính sách về tài chính, huy động vốn và hỗ trợ, tạo điều kiện cho người mua nhà HDB cung cấp nhiều nhà ở công nhằm thỏa mãn nhu cầu đa dạng của người dân, trong đó các tòa nhà cao tầng chủ yếu được cung cấp phục vụ tái định cư Bên cạnh đó còn có các loại nhà hạng sang và kể cả nhà nhỏ khép kín Để hạn chế tình trạng mua bán, đầu cơ nhà ở kiếm lời, Chính phủ Singapore quy định người dân khi mua nhà ở của HDB phải sử dụng

để ở sau 5 năm mới được bán và sau 10 năm (kể từ thời điểm bán căn nhà đầu tiên) mới được mua căn nhà thứ 2 của HDB [13]

1.3.2.3 Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở Hàn Quốc

Theo pháp luật thu hồi đất và bồi thường của Hàn Quốc, nhà nước có quyền thu hồi đất (có bồi thường) của người dân để sử dụng vào các mục đích sau đây: (i) Các dự án phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh; (ii) Dự án đường sắt, đường bộ, sân bay, đập nước thủy điện, thủy lợi v.v; (iii) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, nhà máy điện, viện nghiên cứu v.v; (iv) Dự án xây dựng trường học, thư viện, bảo tàng v.v; (v) Dự án xây dựng nhà, xây dựng cơ sở hạ tầng trong khu đô thị mới, khu nhà ở để cho thuê hoặc chuyển nhượng v.v ([2])

Chính sách, pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở Hàn Quốc có những điểm đáng lưu ý sau đây:

- Quy trình tham vấn và cưỡng chế Việc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất được thực hiện theo phương thức tham vấn và cưỡng chế với các bước cụ thể sau: (i) Thu thập, chuẩn bị các quy định về tài sản và đất đai có liên quan đến việc thu hồi đất; (ii) Xây dựng và công bố phương án bồi thường; (iii) Thành lập Hội

đồng bồi thường; (iv) Đánh giá và tính toán tổng số tiền bồi thường; (v) Yêu cầu tham vấn bồi thường; (vi) Hoàn tất hợp đồng bồi thường Các cơ quan công quyền thỏa thuận với người bị thu hồi đất về phương án, cách thức bồi thường Nếu quá trình tham vấn bị thất bại thì nhà nước phải sử dụng biện pháp cưỡng chế Theo ông Kim Jaejeong, Cục trưởng Cục Chính sách đất đai Hàn Quốc, thì ở Hàn Quốc có 85% tổng số các trường hợp nhà nước thu hồi đất thực hiện thành công theo quy trình tham vấn, chỉ có 15% các trường hợp phải sử dụng phương thức cưỡng chế([3])

- Nguyên tắc bồi thường, được ghi nhận trong các đạo luật về bồi thường khi thu hồi đất Những nguyên tắc cơ bản bao gồm: (i) Chủ dự án bồi thường cho chủ đất và cá nhân có liên quan về những thiệt hại gây ra do thu hồi đất hoặc sử dụng đất … cho các công trình công cộng; (ii)Việc bồi thường được thực hiện trước khi triển khai dự án; (iii) Bồi thường cho chủ đất bằng tiền mặt hoặc trái phiếu do chủ thực hiện dự án phát hành; (iv) tiền bồi thường được chi trả cho từng cá nhân; (v) Thực hiện bồi thường trọn gói, một lần

- Về thời điểm xác định giá bồi thường, trường hợp thu hồi đất thông qua hình thức tham vấn thì thời điểm xác định giá bồi thường là thời điểm các bên đạt được thỏa thuận đồng thuận về phương án bồi thường Đối với trường hợp thu hồi đất thông qua hình thức cưỡng chế thì xác định giá tại thời điểm cơ quan nhà nước

có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế

- Về xác định giá bồi thường, chủ thực hiện dự án không được tự định giá mà

do ít nhất hai cơ quan định giá thực hiện Đây là các tổ chức tư vấn về giá đất hoạt động độc lập theo hình thức doanh nghiệp hoặc công ty cổ phần có chức năng tư vấn về giá đất Trong trường hợp chủ đất có yêu cầu về việc xác định giá bồi thường thì chủ đầu tư thực hiện dự án có thể lựa chọn thêm một tổ chức tư vấn về định giá đất thứ ba Giá đất được lựa chọn làm căn cứ xác định bồi thường là giá trung bình cộng của kết quả định giá của hai hoặc ba cơ quan dịch vụ tư vấn về giá đất độc lập được thuê định giá

- Về bồi thường đất và tài sản trên đất bị thu hồi Bồi thường đối với đất được thực hiện dựa trên giá đất ở từng khu vực do Chính phủ công bố hàng năm

theo Luật Công bố giá trị và Định giá bất động sản Tổ chức định giá sẽ tiến hành so sánh các yếu tố như vị trí, địa hình, môi trường xung quanh… có ảnh hưởng đến giá trị của đất, tham chiếu từ hơn 01 hoặc 02 mảnh đất tham khảo so với mảnh đất cần định giá Quá trình định giá cần đảm bảo sự hài hòa giữa giá đất do tổ chức định giá đưa ra và mức giá theo khung giá đất công khai, chính thức của Chính phủ…([4]) Bồi thường đối với tài sản trên đất bao gồm: nhà ở, cây trồng, công trình xây dựng,

mồ mả Đối với các tài sản khác gắn liền với đất, việc bồi thường được xác định cụ thể như sau: (i) Bồi thường các quyền sử dụng đối với tài sản (quyền khai thác mỏ, quyền đánh bắt cá, quyền sử dụng nguồn nước …) được thực hiện với mức giá phù hợp thông qua định giá chi phí đầu tư, mức lợi nhuận mong đợi; (ii) Bồi thường thiệt hại do việc thu hồi đất dẫn đến tạm ngừng hoặc dừng công việc kinh doanh gây ra; (iii) Bồi thường thiệt hại về hoa màu trên đất nông nghiệp dựa vào việc xác định doanh thu trên mỗi đơn vị diện tích đất nông nghiệp; (iv) Bồi thường thiệt hại

về thu nhập cho người lao động bị mất việc hoặc tạm thời nghỉ việc do thu hồi đất gây ra Việc bồi thường được thực hiện dựa trên căn cứ xác định mức lương trung bình của người lao động theo Luật liêu chuẩn lao động

- Về tái định cư khi thu hồi đất ở Chủ thực hiện dự án có trách nhiệm xây dựng khu tái định cư, trả tiền di dời hoặc trả tiền cho quỹ tái định cư Khu tái định

cư phải có hệ thống cơ sở hạ tầng đảm bảo cuộc sống của người dân Người bị thu hồi đất ở được ưu tiên mua đất tái định cư với giá ưu đãi thấp hơn 80% so với chi phí phát triển Diện tích mỗi mảnh đất tái định cư rộng từ 165 m2 - 265 m2…[13]

1.3.3 Khái quát tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại Việt Nam

1.3.3.1 Khái quát tình hình thu hồi đất trên địa bàn cả nước

Ở nước ta, các quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu của thực tế cũng như yêu cầu của các quy luật kinh

tế Sự quan tâm tới lợi ích của những người bị thu hồi đất được cụ thể hóa ngay trong Luật Đất Đai năm 2013, ngoài ra các Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất Đai; Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày

15/5/2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất; Thông tư số 37/2014 ngày 30/6/2014 quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất Đai, cũng thể hiện sự quan tâm đặc biết đối với người bị thu hồi đất và tính minh bạch trong công tác bồi thường,

hỗ trợ Vì thế, công tác bồi thường, hỗ trợ trong thời gian qua đã đạt được các kết quả khá khả quan, thể hiện trên một số khía cạnh chủ yếu sau:

Về đối tượng được bồi thường, hỗ trợ: Ngày càng được xác định đầy đủ chính

xác, phù hợp với tình hình thực tế của đất nước, giúp cho công tác quản lý đất đai của Nhà nước được nâng cao, người nhận bồi thường, hỗ trợ cũng thấy thỏa đáng

Về mức bồi thường, hỗ trợ: Ngày càng cao tạo điều kiện cho người dân bị

thu hồi đất có thể khôi phục lại tài sản bị mất Một số biện pháp hỗ trợ đã được bổ sung và quy định rất rõ ràng, thể hiện được tinh thần đổi mới của Đảng và Nhà nước nhằm giúp cho người dân ổn định về đời sống và sản xuất

Về trình tự thủ tục tiến hành: Bồi thường, hỗ trợ đã được tiến hành theo

trình tự thủ tục ngày càng chặt chẽ, tối giản, giải quyết được nhiều vướng mắc trong khi tiến hành GPMB, giúp cho các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ đạt hiệu quả

Áp dụng tại các địa phương: Bên cạnh việc thực hiện các quy định của Luật

Đất Đai năm 2013, các Nghị định hướng dẫn thi hành, đã dựa trên sự định hướng chính sách của Đảng và Nhà nước, tình hình thực tế tại địa phương để ban hành các văn bản pháp luật áp dụng cho địa phương mình, làm cho công tác bồi thường, hỗ trợ được thực hiện hợp lý và đạt hiệu quả cao hơn Do đã vận dụng các chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng nên việc thu hồi đất đã tiến hành khá thuận lợi, mặc dù vẫn còn những khiếu nại nhưng số này ít và không gây trở ngại đáng kể trong quá trình thực hiện

Việc nhận thức về tầm quan trọng, ý nghĩa cũng như tính chất phức tạp của

vấn đề thu hồi đất của các nhà quản lý, hoạch định chính sách, của chính quyền địa

phương được nâng lên Chính phủ đã có nhiều nỗ lực để tạo điều kiện vật chất và kỹ thuật trong việc bồi thường, hỗ trợ

Đội ngũ cán bộ làm công tác bồi thường, hỗ trợ có năng lực và có nhiều kinh

nghiệm ngày càng đông đảo; sự chia sẻ kinh nghiệm thực tiễn của công tác bồi thường, hỗ trợ giữa các bộ, ban, ngành có các dự án đầu tư ngày càng được mở rộng

và có hiệu quả

Nhờ bổ sung, sửa đổi các quy định pháp luật về phương pháp tổ chức, về năng lực cán bộ thực thi GPMB, tiến độ GPMB trong các dự án đầu tư gần đây đã được rút ngắn hơn so với các dự án cũ, góp phần giảm bớt tác động tiêu cực khi tiến hành GPMB Việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ đã giúp cho đất nước ta xây dựng cơ sở vật chất, phát triển kết cấu hạ tầng, xây dựng khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, các dự án trọng điểm của Nhà nước, cũng như góp phần chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, ổn định đời sống sản xuất cho người dân có đất

Trong bối cảnh tình hình nêu trên, UBND Thành phố Hà Nội đã chỉ đạo các cấp chính quyền quận, huyện, phường, xã và các sở, ban, ngành Thành phố tập trung các nguồn lực để hoàn thành nhiệm vụ công tác giải phóng mặt bằng (GPMB) của Thành phố, bảo đảm hạn chế các khiếu kiện đông người, các điểm nóng trên địa bàn Thủ đô

UBND Thành phố tập trung chỉ đạo giải quyết các nội dung về: nguyên tắc

các sở, ban, ngành của Thành phố nghiên cứu xây dựng giá thuê, thuê mua nhà tái định cư, xác định giá mua nhà ở thương mại phục vụ tái định cư theo phương thức đặt hàng trên địa bàn thành phố Hà Nội…

Thực hiện Nghị quyết 08-NQ/TU ngày 15/9/2016 của Ban Thường vụ Thành

ủy đẩy mạnh công tác thu hồi đất, GPMB tại các dự án trên địa bàn Thành phố và được sự ủy quyền, phân cấp cho UBND cấp huyện trong công tác GPMB, các quận, huyện đã vào cuộc và Chủ tịch UBND cấp huyện trực tiếp chỉ đạo toàn diện việc triển khai GPMB Do đó, đã có chuyển biến hơn trong công tác GPMB trên địa bàn Thành phố

Bên cạnh sự lãnh đạo chỉ đạo trực tiếp của lãnh đạo Thành phố, cơ chế, chính sách chung trong công tác GPMB, thu hồi đất cũng được thành phố chỉ đạo rà soát, xây dựng chính sách bồi thường nhằm điều kiện thuận lợi cho tổ chức, cá nhân trong việc áp dụng chính sách, phù hợp với tình hình thực tế

Các sở, ban, ngành Thành phố Hà Nội hiện cũng đang tiếp tục nghiên cứu, tham mưu để UBND Thành phố xem xét một số cơ chế để đẩy nhanh tiến độ thực hiện GPMB một số công trình, trọng điểm như: Ứng vốn thực hiện công tác chuẩn

bị, phục vụ GPMB ngay từ khi dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư; đề xuất tách tiểu dự án GPMB để phê duyệt, tổ chức thực hiện khi thẩm định chủ trương đầu tư dự án có sử dụng đất Đồng thời, các sở, ban, ngành cũng tập trung giải quyết các vướng mắc trong công tác GPMB

Năm 2017, toàn thành phố triển khai 1.727 dự án, thu hồi đất với diện tích 7.258ha, liên quan đến 87.311 tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Kết quả thực hiện giải phóng mặt bằng (tính đến ngày 29/12/2017): Đã phê duyệt 32.175 phương án với số tiền bồi thường, hỗ trợ 14.268 tỷ đồng; đã chi trả 12.144 tỷ đồng cho 27.588 tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; nhận bàn giao mặt bằng 1.058ha đất tại 326 dự án Trong đó, có nhiều dự án trọng điểm của Chính phủ, Bộ, ngành và Thành phố cần được tập trung triển khai thực hiện như: Khu Công nghệ cao Hòa Lạc, tuyến đường BOT Pháp Vân - Cầu Giẽ, Dự án Đường vành đai 1 (đoạn Hoàng Cầu - Voi Phục),

Dự án Đường vành đai 2 (đoạn Ngã Tư Sở - Ngã Tư Vọng), Dự án Đường vành đai

3 (đoạn Mai Dịch - Nam Thăng Long), Dự án đường sắt đô thị Hà Nội tuyến 3,

đoạn Nhổn - Ga Hà Nội