Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện vũ thư, tỉnh thái bình

Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai được sử dụng theo đúng quy h

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

TRẦN THỊ PHƯƠNG THẢO

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN

TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VŨ THƯ, TỈNH THÁI BÌNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Hà Nội - Năm 2019

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

TRẦN THỊ PHƯƠNG THẢO

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN

TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VŨ THƯ, TỈNH THÁI BÌNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Chuyên ngành : Quản lý đất đai

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS Nguyễn Thị Hồng Hạnh

Hà Nội - Năm 2019

CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

Luận văn thạc sĩ được bảo vệ tại:

HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN THẠC SĨ TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

Ngày 19 tháng 01 năm 2019

LỜI CAM ĐOAN

Những kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là hoàn toàn trung thực, của tôi, không vi phạm bất cứ điều gì trong luật sở hữu trí tuệ và pháp luật Việt Nam Nếu sai, tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

(Ký và ghi rõ họ tên)

Trần Thị Phương Thảo

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè và gia đình

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới TS Nguyễn Thị Hồng Hạnh đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện

đề tài

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Phòng Đào tạo, Khoa Quản lý đất đai –Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn

Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Vũ Thư, các phòng ban trong huyện, Ủy ban nhân dân, cán bộ địa chính và nhân dân của các xã, thị trấn điều tra đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./

Hà Nội, ngày 12 tháng 01 năm 2019

Tác giả Luận văn

Trần Thị Phương Thảo

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT x

DANH MỤC BẢNG xi

DANH MỤC HÌNH xii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 2

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẪN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

1.1 Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất 3

1.1.1 Quyền sở hữu đất đai 3

1.1.1.1 Khái niệm đất đai 3

1.1.1.2 Quyền sở hữu đất đai 3

1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai 4

1.1.3 Quyền sử dụng đất 4

1.1.4 Thị trường quyền sử dụng đất 8

1.2 Cơ sở pháp lý về quyền sử dụng đất 9

1.2.1 Các văn bản pháp lý liên quan đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất 9

1.2.1.1 Giai đoạn từ năm 1993 đến 01/7/2014 9

1.2.1.2 Giai đoạn từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến nay 11

1.2.1.3 Các văn bản quy định thực hiện quyền sử dụng đất tại Thái Bình 13

1.2.2 Một số quy định liên quan đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất 13

1.2.2.1 Quyền chung của người sử dụng đất 13

1.2.2.2 Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng

cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất 14

1.2.2.3 Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất 15

1.2.2.4 Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất 16

1.3 Cơ sở thực tiễn về quyền sử dụng đất trên thế giới và Việt Nam 17

1.3.1 Tình hình về quyền sở hữu, sử dụng đất tại một số nước trên thế giới 17

1.3.1.1 Thụy Điển 17

1.3.1.4 Thái Lan 19

1.3.1.5 Trung Quốc 21

1.3.1.6 Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước 23

1.3.2 Tình hình việc thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam 24

1.3.2.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam 24

1.3.2.2 Thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam 27

1.3.3 Thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất tỉnh Thái Bình 36

CHƯƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 38

2.1 Đối tượng nghiên cứu 38

- Cán bộ làm công tác quản lý đất đai tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Vũ Thư và cán bộ địa chính xã, thị trấn để tìm hiểu một số bất cập, hạn chế trong việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại huyện Vũ Thư.38 2.2 Phạm vi nghiên cứu 38

2.2.1 Không gian nghiên cứu 38

Nghiên cứu được giới hạn trong không gian hành chính huyện Vũ Thư, tỉnh Thái Bình 38

2.2.2 Thời gian nghiên cứu 38

2.3 Nội dung nghiên cứu 38

2.3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Vũ Thư 38

2.3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của huyện Vũ Thư 38

2.3.3 Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyệnVũ

Thư 38

2.3.4 Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Vũ Thư giai đoạn 2014 – 2017 39

2.3.5 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Vũ Thư 39

- Giải pháp về cơ sở vật chất và tăng cường năng lực cán bộ quản lý đất đai 39

- Giải pháp về cơ sở vật chất và tăng cường năng lực cán bộ quản lý đất đai 39

2.4 Phương pháp nghiên cứu 39

2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu 39

2.4.1.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp 39

2.4.1.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp 39

2.4.2 Phương pháp thống kê, tổng hợp 40

2.4.3 Phương pháp phân tích, so sánh 41

2.4.4 Phương pháp xử lý số liệu 41

2.4.5 Phương pháp minh hoạ số liệu bằng biểu đồ, bản đồ 41

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Vũ Thư 42

3.1.1 Điều kiện tự nhiên huyện Vũ Thư 42

3.1.1.1 Vị trí địa lý 42

Hình 3.1 Vị trí địa lý huyện Vũ Thư 42

3.1.1.2 Địa hình, địa mạo 43

3.1.1.3 Khí hậu 43

3.1.1.4 Thuỷ văn, Nguồn nước 43

3.1.1.5 Thực trạng môi trường 44

3.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội huyện Vũ Thư 44

3.1.2.1 Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế 44

a Tăng trưởng kinh tế 44

Bảng 3 1 Tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân của huyện Vũ Thư giai đoạn 2014- 2017 44

b Chuyển dịch cơ cấu kinh tế 45

(Nguồn: Báo cáo tình hình kinh tế xã hội của các năm) 46

3.1.2.2.Dân số, lao động và việc làm 46

3.1.2.3 Thực trạng cơ sở hạ tầng 47

3.1.2.4 Thực trạng xây dựng NTM 48

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 48

3.1.3.1 Thuận lợi 48

3.1.3.2 Khó khăn 49

3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Vũ Thư 50

3.2.1 Tình hình quản lý đất đai huyện Vũ Thư 50

3.2.1.2 Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 50

3.2.1.3 Công tác quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất 51

3.2.1.4 Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 51

Bảng 3 3 Kết quả cấp GCN theo đối tượng sử dụng đất huyện Vũ Thư 51

3.2.1.5 Công tác quản lý tài chính về đất đai và giá đất 52

3.2.1.6 Công tác thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo 52

3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Vũ Thư 53

Bảng 3 4 Hiện trạng sử dụng đất huyện Vũ Thư năm 2017 53

3.3 Kết quả thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Vũ Thư 56

Bảng 3 5 Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất giai đoạn 56

3.3.1 Kết quả thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất 57

Bảng 3 6 Kết quả thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ giai đoạn 2014 - 2017 57

Hình 3 2 Kết quả thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ giai đoạn 2014 - 2017 59

3.3.2 Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 59

Bảng 3 7 Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ 60

Hình 3 3 Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 62

giai đoạn 2014 - 2017 62

3.3.3 Kết quả thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất 64

Bảng 3 8 Kết quả thực hiện quyền cho thuê QSDĐ giai đoạn 2014 - 2017 64

Hình 3 4 Kết quả thực hiện quyền cho thuê QSDĐ giai đoạn 2014 - 2017 65

3.3.4 Kết quả thực hiện quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất 66

Bảng 3 9 Kết quả thực hiện quyền cho thuê lại QSDĐ giai đoạn 2014 - 2017 66 Hình 3 5 Kết quả thực hiện quyền cho thuê lại QSDĐ giai đoạn 2014 - 2017 67 3.3.5 Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất 67

Bảng 3 10 Kết quả thực hiện quyền thừa kế QSDĐ giai đoạn 2014 - 2017 68

Hình 3 6 Kết quả việc thực quyền thừa kế QSDĐ trên địa bàn huyện Vũ Thƣ giai đoạn 2014 -2017 70

3.3.6 Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất 71

Bảng 3 11 Kết quả thực hiện quyền tặng cho QSDĐ giai đoạn 2014 - 2017 71

Hình 3 7 Kết quả việc thực quyền tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Vũ Thƣ giai đoạn 2014 -2017 73

3.3.7 Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất 74

Bảng 3 12 Kết quả thực hiện quyền thế chấp QSDĐ giai đoạn 2014 - 2017 74

Hình 3 8 Kết quả việc thực quyền thế chấp QSDĐ trên địa bàn huyện Vũ Thƣ giai đoạn 2014 -2017 76

3.3.8 Kết quả thực hiện quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất 76

Bảng 3 13 Kết quả thực hiện quyền góp vốn bằng QSDĐ giai đoạn 2014 - 2017 77

Hình 3 9 Kết quả thực hiện quyền góp vốn bằng QSDĐ tại huyện Vũ Thƣ giai đoạn 2014 - 2017 78

3.4 Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Vũ Thƣ 78

3.4.1 Ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các quyền sử dụng đất 78

3.4.1.1 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 78

Bảng 3 14 Kết quả điều tra thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng

đất 79

(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) 80

Số hộ thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được cấp GCNQSDĐ là 8 hộ, trong đó số hộ hiện đang sử dụng 1 thửa là 1 hộ (chiếm 1,67% tổng số hộ thực hiện quyền chuyển nhượng); 2 thửa là 2 hộ (chiếm 3,33%), 3 thửa là 3 hộ (chiếm 5,00%); trên 3 thửa là 2 hộ (chiếm 3,33%) Chủ yếu là đất ở với 5 hộ (chiếm 8,33% tổng số hộ thực hiện quyền chuyển nhượng), trong khi đất nông nghiệp chỉ có 2 hộ (chiếm 3,33%); đất khác là 1 hộ (chiếm 1,67%) Kết quả điều tra được thể hiện qua bảng 3.14 80

Kết quả đánh giá của hộ gia đình, cá nhân tham gia về trình tự thủ tục thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Vũ Thư cho thấy: 80

Bảng 3 15 Đánh giá về trình tự, thủ tục thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 81

(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) 81

3.4.1.2 Quyền thừa kế quyền sử dụng dất 82

Số hộ thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất chưa được cấp GCNQSDĐ là 7 hộ, trong đó số hộ hiện đang sử dụng 1 thửa là 1 hộ (chiếm 1,67% tổng số hộ thực hiện quyền thừa kế); 2 thửa là 2 hộ (chiếm 3,33%); 3 thửa là 3 hộ (chiếm 5,00%); trên 3 thửa là 1 hộ (chiếm 1,67%) Trong đó, đất ở là 4 hộ (chiếm 6,67%); đất nông nghiệp có 2 hộ (chiếm 3,33%); đất khác chỉ có 1 hộ (chiếm 1,67%) Kết quả điều tra được thể hiện qua bảng 3.16 dưới đây: 82

(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) 83

(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) 85

3.4.1.3 Quyền thế chấp quyền sử dụng đất 85

Bảng 3 18 Kết quả điều tra thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất 86

(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) 87

Bảng 3 19 Đánh giá về trình tự, thủ tục thực hiện quyền thế chấp QSDĐ 88

(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) 88

3.4.2 Đánh giá của cán bộ, viên chức về việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Vũ Thư 88

3.4.2.1 Thông tin chung của các cán bộ, viên chức 88

Bảng 3 20 Thông tin chung của cán bộ, viên chức 89

3.4.2.2 Kết quả đánh giá của cán bộ, viên chức về việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Vũ Thư 89

Bảng 3 21 Bảng tổng hợp đánh giá của cán bộ, viên chức thực hiện 89

các thủ tục hành chính về quyền sử dụng đất 89

* Về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 90

3.4.3 Đánh giá chung việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện Vũ Thư 93

3.4.3.1 Ưu điểm 93

3.4.3.2 Những tồn tại và nguyên nhân 94

3.5 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Vũ Thư 96

3.5.1 Giải pháp về chính sách 96

3.5.2 Giải pháp về cơ sở vật chất và tăng cường năng lực cán bộ quản lý đất đai 97

3.5.3 Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất 97

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 98

1 Kết luận 98

2 Kiến nghị 99

TÀI LIỆU THAM KHẢO 100

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Từ viết tắt Nghĩa tiếng Việt

CHXHCNVN Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam

CNH-HĐH Công nghiệp hóa - hiện đại hóa

TTLT-BTP-BTNMT Thông tư liên tịch - Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên Môi

trường

TT-BTNMT Thông tư - Bộ Tài nguyên Môi trường

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3 1 Tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân của huyện Vũ Thư giai đoạn 2014-

2017 44

Bảng 3 2 Chỉ tiêu phát triển kinh tế của huyện giai đoạn 2014 - 2017 46

Bảng 3 3 Kết quả cấp GCN theo đối tượng sử dụng đất huyện Vũ Thư 51

Bảng 3 4 Hiện trạng sử dụng đất huyện Vũ Thư năm 2017 53

Bảng 3 5 Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất giai đoạn 56

Bảng 3 6 Kết quả thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ giai đoạn 2014 - 2017 57

Bảng 3 7 Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ 60

Bảng 3 8 Kết quả thực hiện quyền cho thuê QSDĐ giai đoạn 2014 - 2017 64

Bảng 3 9 Kết quả thực hiện quyền cho thuê lại QSDĐ giai đoạn 2014 - 2017 66

Bảng 3 10 Kết quả thực hiện quyền thừa kế QSDĐ giai đoạn 2014 - 2017 68

Bảng 3 11 Kết quả thực hiện quyền tặng cho QSDĐ giai đoạn 2014 - 2017 71

Bảng 3 12 Kết quả thực hiện quyền thế chấp QSDĐ giai đoạn 2014 - 2017 74

Bảng 3 13 Kết quả thực hiện quyền góp vốn bằng QSDĐ giai đoạn 2014 - 2017 77 Bảng 3 14 Kết quả điều tra thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 79 Bảng 3 15 Đánh giá về trình tự, thủ tục thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 81

Bảng 3 16 Kết quả điều tra thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất 83

Bảng 3 17 Đánh giá về trình tự, thủ tục thực hiện quyền thừa kế QSDĐ 85

Bảng 3 18 Kết quả điều tra thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất 86

Bảng 3 19 Đánh giá về trình tự, thủ tục thực hiện quyền thế chấp QSDĐ 88

Bảng 3 20 Thông tin chung của cán bộ, viên chức 89

Bảng 3 21 Bảng tổng hợp đánh giá của cán bộ, viên chức thực hiện 89

DANH MỤC HÌNH

Hình 3.1 Vị trí địa lý huyện Vũ Thư 42

Hình 3 2 Kết quả thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ giai đoạn 2014 - 2017 59

Hình 3 3 Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 62

Hình 3 4 Kết quả thực hiện quyền cho thuê QSDĐ giai đoạn 2014 - 2017 65

Hình 3 5 Kết quả thực hiện quyền cho thuê lại QSDĐ giai đoạn 2014 - 2017 67

Hình 3 6 Kết quả việc thực quyền thừa kế QSDĐ trên địa bàn huyện Vũ Thư giai đoạn 2014 -2017 70

Hình 3 7 Kết quả việc thực quyền tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Vũ Thư giai đoạn 2014 -2017 73

Hình 3 8 Kết quả việc thực quyền thế chấp QSDĐ trên địa bàn huyện Vũ Thư giai đoạn 2014 -2017 76

Hình 3 9 Kết quả thực hiện quyền góp vốn bằng QSDĐ tại huyện Vũ Thư giai đoạn 2014 - 2017 78

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài sản quý giá của quốc gia, phục vụ cho lợi ích của tất cả các ngành, các lĩnh vực Song, đất đai không phải là nguồn tài nguyên vô hạn, đặc biệt

là trong quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước đang diễn ra với tốc độ nhanh chóng Vì vậy, việc quản lý sử dụng hợp lý tài nguyên đất một cách hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả là hết sức cần thiết

Hội nghị Trung ương lần 2 khóa VII (tháng 3/1992) đã khẳng định “việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng ruộng đất" phải được pháp luật quy định để nông dân yên tâm sản xuất Tuy vậy, mãi đến ngày 15/4/1992, Hiến pháp 1992 được thông qua thay thế cho Hiến pháp 1980 thì cơ chế pháp lý ban đầu cho người sử dụng đất mới được quy định Đến khi Luật đất đai năm 1993 ra đời với những quy định cụ thể, quyền của người sử dụng đất trong các giao dịch mới thực sự trở thành hiện thực Theo khoản 2 Điều 3 Luật Đất đai năm

1993, “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất” [17]

Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung, Luật Đất đai 2013 đã ra đời, hoàn thiện hơn và khắc phục những tồn tại của các đạo luật trước đó Chuyển quyền

sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất Việc quy định các hình thức chuyển quyền là cơ sở pháp lý vững chắc nhằm đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong quản lý đất đai, đảm bảo cho việc thực hiện đầy đủ các quyền

và nghĩa vụ của Nhà nước cũng như của chủ sử dụng đất, góp phần phân phối và phân phối lại đất đai trong cả nước Quyền sử dụng đất đã giúp cho người sử dụng đất an tâm đầu tư vào đất đai, phát huy nguồn nội lực đất đai góp phần quan trọng

ổn định và phát triển kinh tế - xã hội đất nước, giải quyết được nhiều bức xúc, tạo

sự công bằng trong xã hội

Vũ Thư là huyện cửa ngõ phía Tây của tỉnh Thái Bình, là nơi có đường quốc

lộ 10 chạy qua nối liền thành phố Nam Định, Thái Bình và Hải Phòng, đây là những thành phố đang trong quá trình phát triển cùng với sự phát triển của nên kinh tế

quốc gia Bởi vậy, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp ngàng càng tăng và các quan hệ đất đai ngày càng phức tạp, làm cho công tác quản lý đất đai trở nên khó khăn hơn Do nhu cầu về quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng Tuy nhiên, việc đăng ký tại các cơ quan Nhà nước theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng vẫn còn chưa đúng theo quy định; những quy định pháp luật của cơ quan quản lý Nhà nước còn nhiều bất cập đã ảnh hưởng không nhỏ đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Với lý do trên, em tiến hành thực hiện nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Vũ Thư, tỉnh Thái Bình”

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Điều tra, đánh giá thực trạng việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Vũ Thư, tỉnh Thái Bình

- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Vũ Thư, tỉnh Thái Bình

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

- Ý nghĩa khoa học

Góp phần hoàn thiện cơ sở khoa học về chính sách pháp luật đất đai liên quan đến các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Vũ Thư, tỉnh Thái Bình

- Ý nghĩa thực tiễn

+ Giúp địa phương nắm rõ được những thuận lợi và bất cập trong việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, từ đó địa phương có những giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền sử dụng đất đề xuất chính sách quản lý công tác này được chặt chẽ hơn

+ Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho học viên cao học và sinh viên cũng như những nhà quản lý đất đai về việc thực hiện các quyền sử dụng đất của người sử dụng đất

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẪN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất

1.1.1 Quyền sở hữu đất đai

1.1.1.1 Khái niệm đất đai

Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm

cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật Theo nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá Theo nghĩa hẹp, đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm đối với đất Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn [7]

1.1.1.2 Quyền sở hữu đất đai

Bộ Luật Dân sự, 2015 của nước CHXHCN Việt Nam quy định:

Quyền sở hữu: Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật (Điều 158)

Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng:

- Quyền chiếm hữu: là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc

sở hữu của mình Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản

- Quyền sử dụng: Là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng cách thức khác nhau Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình,cá nhân

- Quyền định đoạt: Là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó Chủ sở hữu thực hiện

quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:

+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thông quá hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, để thừa kế

+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong thực tế

Quyền khác đối với tài sản: 1 Quyền khác đối với tài sản là quyền của chủ thể trực tiếp nắm giữ, chi phối tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác 2 Quyền khác đối với tài sản bao gồm: a) Quyền đối với bất động sản liền kề; b) Quyền hưởng dụng; c) Quyền bề mặt (Điều 159)

Quyền sử dụng: Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản.Quyền sử dụng có thể được chuyển giao cho người khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật (Điều 189)

Quyền sử dụng của chủ sở hữu: Chủ sở hữu được sử dụng tài sản theo ý chí của mình nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác (Điều190)

Quyền sử dụng của người không phải là chủ sở hữu: Người không phải là chủ sở hữu được sử dụng tài sản theo thỏa thuận với chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật (Điều191) [10]

1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai

Luật đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều 4),

“Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 22) Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn

dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi

cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như người sử dụng Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt

1.1.3 Quyền sử dụng đất

Nhà nước là đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất

đai Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật Tuy nhiên, với các quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai

mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế “Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà luật pháp Việt

Nam Trong Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và

“người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng

Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất? [4]

Theo điều 167 Luật đất đai năm (2013) quy định người sử dụng đất là cá nhân

hộ gia đình có các quyền: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất” Đây không phải

là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất Mặt khác Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước

sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai 1993), “bồi thường” (Luật Đất đai 2003, 2013) Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế các quyền

chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt Các quyền cụ thể của người sử dụng đất theo Luật đất

đai năm 2013 gồm:

- Quyền chuyển đổi QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp:

nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở Việc chuyển đổi QSDĐ là không có mục đích thương mại [10]

- Quyền chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ là hành vi chuyển

QSDĐ, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép, Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp [12]

- Quyền cho thuê QSDĐ:Cho thuê QSDĐ được thực hiện trong trường hợp

người có QSDĐ không sử dụng mà cho tổ chức, cá nhân khác thuê để sử dụng đất

đó theo quy định của pháp luật; người thuê phải trả cho chủ sử dụng đất một khoản tiền nhất định, thời hạn và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê QSDĐ [12]

- Quyền cho thuê lại QSDĐ: Cho thuê lại QSDĐ được thực hiện trong trường

hợp người có QSDĐ là người được nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp, khu thương mại, văn phòng cho các tổ chức cá nhân thuê lại QSDĐ trên đất đã hoàn thành cơ sở hạ tầng để kinh doanh, sản xuất; Người thuê phải trả cho chủ sử dụng đất một khoản tiền nhất định, thời hạn và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê lại QSDĐ [12]

- Quyền thừa kế QSDĐ:Thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ khi người có

QSDĐ đã chết để lại QSDĐ cho những người có quan hệ thừa kế theo di chúc hoăc theo quy định của pháp luật [12]

- Quyền tặng cho QSDĐ: Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản [12]

- Quyền thế chấp QSDĐ:Thế chấp QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ

(không đầy đủ) trong quan hệ tín dụng Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả

nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán

để thu hồi vốn Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ Trong trường hợp người vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình [12]

- Quyền góp vốn QSDĐ: Góp vốn QSDĐ là hành vi mà người có QSDĐ có

thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc

điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại, mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn [12]

1.1.4 Thị trường quyền sử dụng đất

Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khă năng trao đổi Hay nói cách khác: thị trường là nơi trao đổi hàng hóa được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hóa [7]

Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai Thị trường đất đai có thể hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa

lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai Khi nghiên cứu thị trường đất đai có một vấn đề khác biệt cơ bản giữa các nước có chế

độ chính trị khác nhau, đó là quyền sở hữu đất đai [7]

Đối với những quốc gia đất đai thuộc sở hữu tư nhân, thị trường đất đai với

về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai, hàng hóa lưu thông trên thị trường

là đất đai đã được thương phẩm hóa (đất đai được đầu tư, khai thác và được dùng như một hàng hóa để thực hiện việc kinh doanh mua bán, cho thuê, cũng dùng nguyên tắc kinh doanh hàng hóa để kinh doanh đất đai)

Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là người đại diện quản lý nên thị trường đất đai, được gọi là thị trường quyền sử dụng đất ở nước

ta bao gồm thị trường "sơ cấp" và thị trường "thứ cấp" Thị trường sơ cấp trong thị trường quyền sử dụng đất được hiểu là thị trường giao dịch về đất đai giữa Nhà nước với người được Nhà nước giao quyền sử dụng đất; thị trường thứ cấp được hiểu là thị trường giao dịch giữa người đã được Nhà nước giao quyền sử dụng đất với người có nhu cầu sử dụng lại Hoạt động giao dịch về đất đai trong thị trường sơ

cấp là các hoạt động giao dịch trong việc giao đất (không thu tiền hoặc có thu tiền

sử dụng đất cho dự án đầu tư theo giá thị trường hoặc qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất), cho thuê đất (thu tiền thuê đất hàng năm theo bảng giá đất hay thu tiền một lần cho cả thời gian thuê theo giá thị trường) và thu hồi đất (trả tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo giá thị trường) Hoạt động giao dịch trong thị trường thứ cấp là hoạt động giao dịch về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại (theo giá thỏa thuận trên thị trường), thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất đã được Nhà nước giao qua thị trường sơ cấp [7]

1.2 Cơ sở pháp lý về quyền sử dụng đất

1.2.1 Các văn bản pháp lý liên quan đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất

1.2.1.1 Giai đoạn từ năm 1993 đến 01/7/2014

- Luật Đất đai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993

- Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất 1994, có hiệu lực từ ngày 01/7/1994

- Luật Thuế chuyển QSDĐ năm 1994

- Bộ luật Dân sự ngày 28/10/1995

- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998, có hiệu lực từ ngày 01/01/1999

- Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất 2000

- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2001, có hiệu lực từ ngày 01/10/2001

- Luật Đất đai năm 2003

- Bộ Luật Dân sự năm 2005

- Và các văn bản dưới luật như:

+ Nghị định số 64/CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp

+ Nghị định số 90/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ ban hành quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc

phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

+ Nghị định số 114/CP ngày 05/9/1994 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất

+ Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai

+ Thông tư số 278/TT-ĐC ngày 07/3/1997 của Tổng cục Địa chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai

+ Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

+ Nghị định số 85/1999/NĐ-CP ngày 28/8/1999 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của bản quy hoạch về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình,

cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và bổ nhiệm giao việc giao đất làm muối cho hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài

+ Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất

+ Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và Luật sửa đổi, bổ sung một

số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất

+ Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 về thủ tục

chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và

thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

+ Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai

+ Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử phạt

+ Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi,

bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần

+ Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền

sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

+ Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư

+ Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

+ Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản gắn liền với đất

1.2.1.2 Giai đoạn từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến nay

- Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam năm 2013

- Luật Đất đai năm 2013

- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014

- Luật Nhà ở năm 2014

- Bộ Luật Dân sự năm 2005

- Bộ Luật Dân sự năm 2015

- Và các văn bản dưới luật như:

- Nghị định số 81/2013/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật xử lý vi phạm hành chính

- Nghị định số 166/2013/NĐ-CP ngày 12/11/2013 của Chính phủ quy định

về cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt VPHC (thay thế Nghị định số 37/2005/NĐ-CP ngày 28/3/2005)

- Nghị định số 102/2014/NĐ-CP về xử phạt VPHC trong lĩnh vực đất đai (thay thế Nghị định số 105/2009/NĐ-CP ngày 11/11/2009)

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về việc quy

định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai số 45/2013/QH13

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về việc quy định về giá đất

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về việc quy định về thu tiền sử dụng đất

- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về việc quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về việc quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp xác định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; xác định giá đất cụ thể và

- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/4/2014 của Chính Phủ quy định về tiền sử dụng đất

- Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn một số điều của

Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/4/2014 của Chính Phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

- Thông tư số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/4/2015 quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

1.2.1.3 Các văn bản quy định thực hiện quyền sử dụng đất tại Thái Bình

- Quyết định 13/2008/QĐ-UBNDngày 10/12/2008 của UBND tỉnh Thái

Bìnhvề việc ban hành Quy định thực hiện cơ chế một cửa tạicác cơ quan hành chính nhà nước tỉnh Thái Bình

- Quyết định 06/2013/QĐ-UBND ngày 07/05/2013 của UBND tỉnh Thái

Bình về việc ban hành Quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Thái Bình

- Quyết định 167/2016/QĐ-UBND ngày 18/1/2016 của UBND tỉnh Thái Bình về quy chế phối hợp giữa các cơ quan chức năng trong việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Thái Bình

- Quyết định 08/2018/QĐ-UBND ngày 23/8/2018 của UBND tỉnh Thái Bình

về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Quy định về hạn mức công nhận, hạn mức giao đất, diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn tỉnhThái Bình ban hành kèm theo Quyết định số 07/2014/QĐ-UBND ngày 30/6/2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh

1.2.2 Một số quy định liên quan đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất

1.2.2.1 Quyền chung của người sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 166, Luật Đất đai 2013, Quyền chung của người sử

dụng đất cụ thể là:

"- Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất

- Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo

- Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này

- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.”

1.2.2.2 Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,

thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 167, Luật Đất đai

2013 như sau:

"- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này

- Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền

và nghĩa vụ như sau:

+ Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa

vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

+ Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất

- Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

+ Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

+ Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

+ Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

+ Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

1.2.2.3 Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất được quy định

tại Điều 168, Luật Đất đai 2013 như sau:

"- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền

- Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này”

1.2.2.4 Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất được quy định tại Điều

188, Luật Đất đai 2013 như sau:

"- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

+ Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

191, 192, 193 và 194 của Luật này

- Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

1.3 Cơ sở thực tiễn về quyền sử dụng đất trên thế giới và Việt Nam

1.3.1 Tình hình về quyền sở hữu, sử dụng đất tại một số nước trên thế giới

1.3.1.1 Thụy Điển

Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất đai và nền kinh tế thị trường Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường Hoạt động giám sát

là một hoạt động phổ biến trong tất cả các lĩnh vực của nền kinh tế thị trường cho

dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau [14]

Quyền sử dụng đất tại Thụy Điển gồm có các hình thức sau: (1) Quyền cho thuê; (2) thuê không gian của tòa nhà; (3) quyền địa dịch và quyền đi qua, quyền hữu hạn sử dụng lô đất khác cho những mục đích kết nối và dẫn tới lô đất có quyền

sở hữu; (4) quyền thế chấp, quyền sử dụng lô đất sở hữu thế chấp tín dụng và bị thu hồi nếu không có khả năng thanh toán Đối tượng của những quyền hạn trên thửa đất có thể bị thay đổi trong quá trình hình thành địa chính theo luật định như việc chia nhỏ hay biến đổi Các quyền đối với bất động sản có thể được chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế hay những hình thức thỏa thuận khác (địa dịch, thế chấp) Quyền

sử dụng đất có thể bị thu hồi cho những mục đích công [13]

Các quyền gắn với quyền sử dụng bất động sản bao gồm: Quyền sở hữu của Nhà nước, của các Bang, của tư nhân Quyền cho thuê (với thời gian thuê có thể lên đến 50 năm) Thuê không gian của toà nhà Quyền địa dịch và quyền đi qua, quyền

sử dụng hạn chế lô đất khác cho mục đích kết nối và dẫn tới lô đất có quyền sở hữu Quyền thế chấp, quyền sử dụng lô đất sở hữu để thế chấp tín dụng và bị thu hồi nếu không có khả năng thanh toán

1.3.1.2 Úc

Úc có cơ sở pháp luật về quản lý, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Úc quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân) Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời gian sau 1/1/1875) [24]

Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Úc thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào [24]

Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10 Sắc lệnh về đất đai 1902) nhưng chủ

sở hữu được Nhà nước bồi thường Việc sử dụng đất đai phải tuân theo quy hoạch

và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền [22]

1.3.1.3 Cộng hòa Liên Bang Đức

Đối với Cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối với lĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự cam kết với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khung khổ pháp lý bảo đảm cho quá trình chuyển đổi Ở Đức, quyền có nhà ở của công dân được quy định trong Liên bang Theo đó, đất và nhà không tách rời, nhà đất được mua - bán theo nguyên tắc của thị trường

Hiến pháp Cộng hoà Liên bang Đức (Điều XIV) quy định quyền sở hữu đất và quyền thừa kế xây dựng được Nhà nước bảo đảm, tuy nhiên, chủ sở hữu có nghĩa vụ sử dụng không đi ngược với lợi ích của toàn xã hội Khái niệm về sở hữu đất và nhà ở Đức là thống nhất với ngoại lệ là: Thứ nhất, quyền thừa kế xây dựng - với quyền này người được hưởng quyền thừa kế xây dựng có thể xây dựng và sử dụng công trình trên mảnh đất của chủ khác - bên giao quyền thừa kế xây dựng - theo hợp đồng được phép ký cho một thời hạn tối đa là 99 năm Người mua quyền có nghĩa vụ phải trả hàng năm cho chủ đất khoản tiền bằng 6 - 7% giá trị của mảnh đất Quyền thừa kế xây dựng được thế chấp và hết hạn hợp đồng thì chủ đất mua lại nhà; hai là, sở hữu từng phần - áp dụng trong trường hợp một người mua căn hộ trong một toà nhà thì được quyền sở hữu căn

hộ và một phần đất trong khuôn viên toà nhà Phần đất này được quy định theo tỷ lệ phần trăm của toàn bộ diện tích đất, mặc dù không chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào Tỷ lệ này phụ thuộc vào diện tích và vị trí không gian của căn hộ trong toà nhà [22]

1.3.1.4 Thái Lan

Ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước và

sở hữu tư nhân Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận về đất đai

Ở Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau Mỗi loại giấy chứng nhận có qui định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối với chủ sở hữu, sử dụng đất, cụ thể:

- Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền sở hữu

về đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ 1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000 Các quyền của chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa đất, thừa kế Nếu 10 năm đất không sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận Nếu giấy chứng nhận NS4 được cấp từ loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà không có giấy tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm không được chuyển nhượng

- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDĐ (không phải sở hữu) Có hai loại giấy chứng nhận được cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào để đo ranh giới thửa đất

+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất

đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn Loại giấy này

có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng) Nếu 5 năm đất không được sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận Nếu giấy chứng nhận NS3K được cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng

+ Giấy chứng nhận loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đó được đo độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày thông báo loại giấy này mới được chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng) Đất không được để không sử dụng trên 5 năm

- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về đất Loại giấy này được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954 sau khi có đơn

xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc vùng đất

mà Uỷ ban Cấp đất Quốc gia thông báo là Khu vực Địa chính Loại giấy này có

quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu "Được sử dụng" Có

thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng NS3K sau khi cấp ít nhất 3 quí, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu đủ mọi điều kiện Đất không được để không sử dụng quá 10 năm

- Giấy chứng nhận đã khai báo SK1 cấp cho người đã khai báo chiếm hữu và

sử dụng đất trước năm 1954 Sau khi được chấp nhận và đăng ký, giấy chứng nhận này có thể chuyển nhượng Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển thành giấy chứng nhận sở hữu NS4

- Giấy chứng nhận STK1 và STK2 Năm 1995 Chính phủ cho phép các Tỉnh trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng được QSDĐ trong vòng 5 năm và được tiếp tục sử dụng nếu được Cục Lâm nghiệp Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2

- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận đất định cư do Cục Phúc lợi Xã hội và Khuyến khích Hợp tác quản lý Loại đất này không được chuyển nhượng, chỉ có thể được thừa kế

- Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất thông qua việc trả tiền thuế sử dụng đất cho Văn phòng Đất đai cấp huyện Giấy này không chuyển nhượng được

- Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phòng Cải cách Đất đai Nông nghiệp cấp dựa theo Luật Cải cách đất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất Lâm nghiệp

bị thoái hoá Các thửa đất này không được phép chia nhỏ, không được chuyển nhượng chỉ được thừa kế Từ năm 1993 - 1995 Chính phủ cho phép người dân có giấy chứng nhận SPK-01 thuộc vùng đất dự trữ cho lâm nghiệp được đổi thành giấy NS4

- Đất chưa có giấy chứng nhận: là các loại đất thuộc sở hữu tư nhân nhưng chưa cấp được giấy chứng nhận NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K [5]

1.3.1.5 Trung Quốc

Theo Điều 10 Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với đất thuộc khu vực nông thôn) Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối tượng quản lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc Mặc dù không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm 1988, QSDĐ được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc Trong điều kiện này, QSDĐ đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai

Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được “cấp”

và QSDĐ được “giao” QSDĐ được "cấp" là loại QSDĐ truyền thống được áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào Đối với trường hợp này, QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp

Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao” Các doanh nghiệp, người sử dụng đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng) Việc mua bán này có thể được thực hiện thông qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá Khi đã có được QSDĐ người sử dụng đất có thể thực hiện giao dịch đất đai qua các hình thức sau:

- Chuyển nhượng QSDĐ

Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân sự, cho nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết Nhìn chung, có ba điều kiện

cơ bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để có QSDĐ; có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở một mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc sử dụng theo dự án

Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nêu trên có điểm giống với điều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện đầu Về điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn quy định của pháp luật Việt Nam Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyền của người SDĐ và việc quản lý nhà nước về đất đai

Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng QSDĐ không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước Thông thường trong 15 ngày kể

từ ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký QSDĐ tại Phòng quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng tương ứng

Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển nhượng Không có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển nhượng này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận Tuy nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng “thấp một cách đáng nghi ngờ”, chính quyền địa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDĐ trong trường hợp này Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng QSDĐ

- Cho thuê QSDĐ

Người sử dụng đất có thể cho thuê QSDĐ để nhận tiền cho thuê Giao dịch này phải được thực hiện thông qua hợp đồng Hai bên trong giao dịch phải đến cơ quan quản lý nhà nước về đất đai để đăng ký việc cho thuê trong thời hạn 20 ngày sau khi hợp đồng có hiệu lực Nội dung chính của hợp đồng là bên thuê phải sử dụng đất đúng theo thời hạn, điều kiện mà bên cho thuê đã cam kết trước đây để có được QSDĐ

- Thế chấp QSDĐ

Người sử dụng đất có thể thế chấp QSDĐ thông qua giấy chứng nhận QSDĐ tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn Giao dịch thế chấp phải được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể cho vay Nếu đến hạn thanh toán mà người thế chấp không trả được nợ, bên cho vay có thể phải đăng

ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới

Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp QSDĐ để vay vốn từ các tổ chức tín dụng địa phương vẫn còn khó khăn, bởi họ thường được coi là nguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người đi vay tiền của Trung Quốc [8]

1.3.1.6 Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước

Từ những bài học của các nhà nghiên cứu về sự hình thành và điều tiết quyền

sử dụng đất ở một số nước, có thể rút ra những kết luận sau:

Thứ nhất, chú trọng phát triển các yếu tố cơ bản của thị trường đất đai, tức là các yếu tố như cung, cầu, giá cả đất đai và mức độ điều chỉnh của Nhà nước thông qua các cơ quan quản lý chuyên nghiệp

Thứ hai, hình thành bộ máy quản lý các giao dịch BĐS phù hợp với điều kiện Việt Nam, có khả năng dự báo chính xác mức cung - cầu về đất đai, tránh gây ra những thay đổi đột biến trên thị trường đất đai, có khả năng , bảo hiểm và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà và QSDĐĐ Cần có các biện pháp bồi thường, giải tỏa, giải phóng mặt bằng thích hợp, giảm thiểu tình trạng xung đột có liên quan đến đất đai do giá đền bù thiếu thỏa đáng hoặc sử dụng nhiều biện pháp cưỡng chế Việc làm này góp phần làm giảm bớt mật độ dân cư tập trung quá lớn vào vùng nông thôn, sử dụng hợp lý công cụ thuế nhà đất để điều tiết mật độ dân cư như đánh thuế cao đối với những nhà ở vùng ngoại ô Biện pháp này có tác dụng làm giảm mạnh giá nhà đất nông thôn, khống chế được tình trạng đầu cơ đất nông thôn và giữ bình

ổn thị trường

Thứ ba, coi trọng việc tạo dựng khuôn khổ pháp luật để thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến việc thực hiện quyền của người sử dụng đất Do những điều kiện lịch sử, quá trình hình thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta có những đặc điểm đặc thù do đó cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, cơ sở lý luận trên cơ

sở tham khảo hệ thống quy phạm pháp luật đất đai của các nước phát triển

Thứ tư, tiếp tục hoàn thiện cơ sở dữ liệu, áp dụng cơ sở dữ liệu đất đai vào trong công tác quản lý, sử dụng đất, cung cấp thông tin rộng rãi cho thị trường bất động sản

Thứ năm: Phát triển dịch vụ công về đất đai như một số nước nhằm nâng cao hiệu quả trong việc thực hiện thủ tục hành chính liên quan đến quyền của người sử dụng đất [1]

1.3.2 Tình hình việc thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam

1.3.2.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà Việt Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953 Ngày 29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản lý,

sử dụng đất Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Luật Đất đai được ban hành đúng vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa Nội dung về QSDĐ của Luật Đất đai 1987 là: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên đất Họ không có quyền chuyển QSDĐ đai dưới mọi hình

thức khác nhau Luật quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai”

Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy sinh những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển QSDĐ trong các trường hợp: Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển

đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được QSDĐ ở có ngôi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở

Theo quy định trên cho thấy, Luật còn gò bó, chưa đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất của các chủ sử dụng đất Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tượng mua bán đất đai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán, nhưng thực chất là bán đất Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh Nhà nước chỉ quản lý

về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ quản lý Nhà nước về mặt kinh tế đối với đất đai

Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian này Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu tư không chỉ đối với đầu tư trong nước mà cả đối với nước ngoài Đặc biệt, Quốc hội thông qua Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của

Ban chấp hành Trung ương khoá VII: “Tiếp tục đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội nông thôn đã khẳng định cho người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ”

Hiến pháp 1992 quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật” (Hiến pháp Việt Nam, 1995)

Do đó, Quốc hội đã đưa việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng pháp luật năm 1993 Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993

và có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai 1988 và bổ sung một nội dung mới như một số quyền của người sử dụng đất Cụ thể, Luật cho phép người sử dụng đất được thực hiện 5 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ Như vậy, luật đưa ra những quy định theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế QSDĐ của mình Nghĩa là chuyển QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức do Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định

Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh của nền kinh tế, xã hội, qua thực tế với tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ đất đai càng trở nên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được giải quyết thì các vấn đề mới lại nảy sinh mà Luật Đất đai 1993 chưa có quy định Vì vậy, năm 1998 Luật Đất đai được sửa đổi,

bổ sung Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền góp