Đánh giá thực trạng công tác giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn quận bắc từ liêm, thành phố hà nội

Đào Đức Mẫn Tên đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội” Những nội dung chính

NGUYỄN VĂN KIÊN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BẮC TỪ LIÊM,

THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Hà Nội - 2018

NGUYỄN VĂN KIÊN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BẮC TỪ LIÊM,

Cán bộ hướng dẫn chính: TS Đào Đức Mẫn

Cán bộ chấm phản biện 1: TS Phạm Anh Tuấn

Cán bộ chấm phản biện 2: PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông

Luận văn thạc sĩ được bảo vệ tại:

HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN THẠC SĨ TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

Ngày 19 tháng 01 năm 2019

Những kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là hoàn toàn trung thực, của tôi, không vi phạm bất cứ điều gì trong luật sở hữu trí tuệ và pháp luật Việt Nam Nếu sai, tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Văn Kiên

Khoa Quản lý đất đai, em đã tiến hành làm luận văn “Đánh giá thực trạng công tác giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội” Trong quá trình học tập và hoàn thành luận văn ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân em đã nhận được sự giúp đỡ của các thầy

cô giáo, các cán bộ tại nơi thực tập cùng gia đình và bạn bè

Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu; Ban chủ nhiệm khoa Quản lý đất đai trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cùng toàn thể các thầy cô giáo đã dạy dỗ, quan tâm và tạo điều kiện thuận lợi cho em trong quá trình học tập

và rèn luyện tại trường thời gian qua

Em xin chân thành cảm ơn giáo viên hướng dẫn – Ts Đào Đức Mẫn - Thầy

đã tận tâm hướng dẫn, giúp đỡ em trong suốt quá trình thực hiện luận văn này

Em xin gửi lời cảm ơn đến ban lãnh đạo, các cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Bắc Từ Liêm - Thành phố Hà Nội, các cơ quan ban ngành có liên quan đã giúp đỡ em trong suốt quá trình làm luận văn tốt nghiệp

Do thời gian có hạn cũng như kinh nghiệm thực tế còn hạn chế nên luận văn của em không tránh khỏi những thiếu sót Vì vậy, em rất mong nhận được sự đóng góp, gợi ý nhiệt tình của các thầy cô giáo để bản luận văn tốt nghiệp của em được hoàn thiện hơn

Em xin chân thành cảm ơn!

Sinh viên thực hiện

Nguyễn Văn Kiên

THÔNG TIN LUẬN VĂN

DANH MỤC VIẾT TẮT

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG I TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

1.1 Một số khái niệm liên quan: 3

1.1.1 Khái niệm giải phóng mặt bằng; 3

1.1.2 Thu hồi đất; 3

1.1.3 Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; 3

1.1.4 Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất; 4

1.1.5 Tái định cư 4

1.2 Vai trò của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng: 4

1.3 Lịch sử công tác bồi thường giải phóng mặt bằng qua các thời kỳ: 6

1.4 Các nhân tố ảnh hướng đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 12

1.4.1 Yếu tố quản lý Nhà nước về đất đai: 12

1.4.2 Công tác điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất và lập bản đồ địa chính: 12

1.4.3 Tác động của công tác quy hoạch, kế hoạch: 13

1.4.4 Tác động của công tác giao đất, cho thuê đất: 13

1.4.5 Tác động của công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 14

1.4.6 Tác động của yếu tố định giá đất và giá đất: 14

1.4.7 Tác động của yếu tố pháp chế, tổ chức bộ máy: 15

1.5 Những quy định của Luật đất đai 2013 có liên quan đến công tác giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất 17

1.5.1 Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cấp huyện: 17

1.5.2 Căn cứ thu hồi đất: 18

1.5.3 Thẩm quyền thu hồi đất 21

1.5.4 Thông báo thu hồi đất 21

1.5.5 Trình tự thủ tục thu hồi đất: 22

CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP

NGHIÊN CỨU 39

2.1 Đối tượng nghiên cứu: 39

2.2 Phạm vi nghiên cứu: 39

2.3 Nội dung nghiên cứu: 39

2.4 Phương pháp nghiên cứu 39

2.4.1 Phương pháp điều thu thập thông tin, tài liệu: 39

2.4.2 Phương pháp thống kê, xử lý số liệu: 40

2.4.3 Phương pháp kế thừa: 40

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 41

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của quận Bắc Từ Liêm: 41

3.1.1 Điều kiện tự nhiên: 41

3.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội của quận Bắc Từ Liêm 42

3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội 45

3.2.1 Việc quản lý, sử dụng đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm 45

3.2.2 Công tác xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa chính, lập bản đồ địa chính 47

3.2.3 Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 48

3.2.4 Công tác thống kê, kiểm kê đất đai 51

3.2.5 Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai 51

3.3 Thực trạng công tác giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm 52

3.3.1 Các văn bản pháp lý về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm: 52

3.3.2 Tổ chức bộ máy và sự phối hợp giữa cơ quan, đơn vị trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm 53

70 (đoạn từ đường Trần Hữu Dực kéo dài đi đường 32) 60

3.3.5 Thực trạng công tác giải phóng mặt bằng tại Dự án Xây dựng tuyến đường Phúc lý, Minh Khai (nối từ đường Phúc Diễn – Tây Tựu đến đường vào khu trung tâm hành chính quận Bắc Từ Liêm 72

3.4 Ý kiến của các hộ gia đinh, cá nhân bị thu hồi đất và cán bộ thực hiện về công tác giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất của 3 dự án 93

3.4.1 Ý kiến của các hộ gia đinh, cá nhân bị thu hồi đất 93

3.4.2 Điều tra ý kiến của cán bộ trực tiếp thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ 99

3.5 Đánh giá chung về công tác thu hồi đất tại các dự án trên địa bàn quận Bắc Từ liêm 101

3.5.1 Đánh giá ưu điểm 101

3.5.2 Đánh giá hạn chế 102

3.6 Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm 104

3.6.1 Giải pháp về hoàn thiện chính sách giá bồi thường đất đai, tài sản 104

3.6.2 Giải pháp hoàn thiện về chính sách hỗ trợ và ổn định cuộc sống 105

3.6.3 Giải pháp về công tác tuyên truyền, vận động, thuyết phục 105

3.6.4 Giải pháp tăng cường về chất lượng nguồn nhân lực 107

3.6.5 Giải pháp khác 107

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 109

KẾT LUẬN 109

KIẾN NGHỊ 109

TÀI LIỆU THAM KHẢO 111

PHIẾU ĐIỀU TRA 113

Lớp: CH3A.QĐ Khóa: 3

Cán bộ hướng dẫn: TS Đào Đức Mẫn

Tên đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội” Những nội dung chính được nghiên cứu trong luận văn và kết quả đạt được:

- Tiến hành tìm hiểu tổng quan về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Để từ đó, tôi có thêm hiểu biết và cái nhìn khách quan, đúng đắn hơn về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại các dự án nghiên cứu

- Tiến hành điều tra về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm

- Điều tra khái quát về ba dự án nghiên cứu

+ Dự án 1: “Dự án Nâng cấp, mở rộng đường 70 (đoạn từ đường Trần Hữu Dực kéo dài đi đường 32)”

+ Dự án 2: “Xây dựng tuyến đường Phúc lý, Minh Khai (nối từ đường Phúc Diễn – Tây Tựu đến đường vào khu trung tâm hành chính quận Bắc Từ Liêm” + Dự án 3: “Xây dựng HTKT khu đất dịch vụ tại các ô quy hoạch DV04, DV08 tại phường Tây Tựu, quận Bắc Từ Liêm”

- Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại các dự án nghiên cứu

- Tiến hành lấy ý kiến người dân nơi có đất bị thu hồi lấy đánh giá trực tiếp việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại các dự án nghiên cứu

- Đưa ra các giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và nâng cao đời sống, việc làm của người dân có đất bị thu hồi

Bảng 3.2: Bảng tổng hợp số lượng bản đồ tại quận Bắc Từ Liêm 48

Bảng 3.3: Tổng diện tích đất bị thu hồi tại dự án 1 qua các đợt 65

Bảng 3.4: Tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ về đất và tài sản trên đất của dự án 1 68

Bảng 3.5: Kết quả bồi thường công trình, vật kiến trúc tại dự án 1 70

Bảng 3.6: Kết quả bồi thường, hỗ trợ di chuyển mộ dự án 1 71

Bảng 3.7: Kết quả bồi thường cây cối, hoa màu tại dự án 1 72

Bảng 3.8: Tổng diện tích đất bị thu hồi tại dự án 2 qua các đợt 77

Bảng 3.9 Bảng giá đất ở cụ thể tại dự án 2 77

Bảng 3.10: Kết quả bồi thường cây cối, hoa màu tại dự án 2 81

Bảng 3.11: Bảng tổng hợp các đợt thu hồi đất tại dự án 3 85

Bảng 3.12: Tổng diện tích đất bị thu hồi tại dự án 3 qua các đợt 86

Bảng 3.13: Tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ về đất và tài sản trên đất của dự án 3 89

Bảng 3.14: Kết quả bồi thường, hỗ trợ di chuyển mộ dự án 3 91

Bảng 3.15: Kết quả bồi thường cây cối, hoa màu tại dự án 3 92

Bảng 3.16: Tổng hợp đánh giá về đối tượng được bồi thường, hỗ trợ 93

Bảng 3.17: Tổng hợp ý kiến các hộ dân về công tác tổ chức thực hiện 94

Bảng 3.18: Ý kiến của người có đất bị thu hồi trong việc xác định mức giá bồi thường đất tại các dự án 94

Bảng 3.19: Ý kiến của người có đất bị thu hồi trong việc xác định mức giá bồi thường tài sản trên đất tại các dự án 95

Bảng 3.20: Tổng hợp đánh giá về ảnh hưởng của công tác BTHT đến cuộc sống của các hộ gia đình về mặt kinh tế sau khi bị thu hồi đất 96

Bảng 3.21: Tình hình sử dụng tiền bồi thường của người dân bị thu hồi đất khi thực hiện dự án 98

Bảng 3.22: Tổng hợp đánh giá về ảnh hưởng của công tác bồi thường, hỗ trợ đến cuộc sống của các hộ gia đình về mặt xã hội sau khi bị thu hồi đất 98

Bảng 3.23: Tổng hợp ý kiến điều tra cán bộ trực tiếp thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ 100

Hình 3.2 : Hình ảnh dự án Nâng cấp, mở rộng đường 70 (đoạn từ đường Trần Hữu Dực kéo dài đi đường 32) 60 Hình 3.3 : Hình ảnh quy hoạch Dự án Xây dựng tuyến đường Phúc lý, Minh Khai (nối từ đường Phúc Diễn – Tây Tựu đến đường vào khu trung tâm hành chính quận Bắc Từ Liêm 73 Hình 3.4 Hình ảnh quy hoạch Dự án Xây dựng HTKT khu đất dịch vụ tại các ô quy hoạch DV04, DV08 trên địa bàn phường Tây Tựu 82

QSDĐ Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất

GCN Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu

nhà ở và các tài sản khác liên quan đến đất HĐND Hội đồng nhân dân

LĐĐ Luật Đất đai

QLNN Quản lý Nhà nước

TĐC Tái định cư

TNMT Tài nguyên và Môi trường

UBND Ủy ban nhân dân

GPMB Giải phóng mặt bằng

HĐBT Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

TCT Tổ công tác, giúp việc

BTHT&TĐC Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

TTPTQĐ Trung tâm phát triển quỹ đất

QHKHSDĐ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

MỞ ĐẦU

* Tính cấp thiết

Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, nguồn nội lực, nguồn vốn vô cùng to lớn của đất nước và là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các

cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng

Ở nước ta, cùng với quá trình công nghiệp hoá và hiện đại hoá thì quá trình đô thị hoá đang diễn ra ngày càng mạnh mẽ Bên cạnh đó tình trạng gia tăng dân số quá nhanh đã khiến cho nhu cầu về đất ở và đất canh tác cho nhân dân ngày càng tăng, nhu cầu về đất để xây dựng các công trình phục vụ các mục đích như cở sở hạ tầng,

an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng cũng ngày càng gia tăng, chính vì vậy mà công tác giải phóng mặt bằng đang ngày càng trở nên quan trọng

và trở thành điều kiện cần cho sự phát triển bền vững kinh tế- xã hội của đất nước Việc giải phóng mặt bằng để xây dựng các cơ sở hạ tầng đã trở thành một trong những vấn đề bức xúc nhất đang được sự quan tâm của Đảng và Nhà Nước Từ hơn

30 năm nay, cùng với công cuộc đổi mới, chủ trương và chính sách của Đảng và Nhà Nước đã tạo ra khung hành lang pháp lý khá đầy đủ cho công tác giải phóng mặt bằng Tuy nhiên thực trạng công tác giải phóng mặt bằng ở hầu hết các dự án trên cả nước nói chung và dự án triển khai trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm nói riêng đều đang vấp phải những khó khăn làm ảnh hưởng tới tiến độ thực hiện Những yếu kém trong công tác quản lý và sử dụng đất đai đã tồn tại từ trước đến nay đi kèm với nó là những hạn chế trong chính sách hiện hành đã trở thành rào cản trong việc thực hiện GPMB ở hầu hết các dự án

Quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội là một quận mới với nhiều tiềm năng để phát triển kinh tế, phát triển du lịch và hiện đang có những chính sách để thu hút đầu tư trong và ngoài nước Với đa dạng các loại hình dự án khiến công tác thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư vẫn gặp rất nhiều khó khăn Nhận thấy việc xác định công tác thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là nhiệm vụ trọng tâm, để góp phần đẩy nhanh tiến độ xây dựng các dự án tiến tới thay đổi cơ bản về hạ tầng

cơ sở với mục tiêu phát triển kinh tế đô thị trong toàn quận Lãnh đạo quận đã có

các biện pháp đồng bộ, chỉ đạo các đoàn thể tích cực tham gia và kịp thời đề xuất các chính sách như: giá bồi thường, hỗ trợ, giải đáp thắc mắc của các hộ dân về chính sách liên quan của thành phố Hơn nữa quận vẫn còn nhiều hộ dân chủ yếu sống bằng nghề nông nghiệp, do vậy, bố trí tập quán sinh hoạt và làm việc của người dân còn nhiều khó khăn Chế độ, chính sách công tác thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của thành phố mặc dù đã được điều chỉnh, bổ sung nhiều lần, nhưng vẫn chưa đồng bộ, khiến công tác thực hiện các dự án trên địa bàn quận gặp khó khăn

Đến nay, sau 04 năm triển khai áp dụng Luật Đất đai năm 2013 trong công tác giải phóng mặt bằng thực hiện dự án trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm đã nổi rõ những mặt tích cực và tồn tại, hạn chế khi áp dụng trong thực tiễn Do nhận thức được vai trò quan trọng của việc đánh giá thực trạng triển khai công tác giải phóng mặt bằng theo Luật Đất đai năm 2013 em đã lựa chọn đề tài : “Đánh giá thực trạng công tác giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội ”

* Mục tiêu nghiên cứu

- Làm rõ cơ sở lý luận về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng

- Tìm hiểu, nghiên cứu thực trạng của công tác giải phóng mặt bằng thực hiện

dự án thu hồi đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội

- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác giải phóng mặt bằng trong thời gian tới

* Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài:

- Ý nghĩa khoa học: đưa ra các giải pháp trên cơ sở khoa học để nâng cao hiệu quả công tác giải phóng mặt bằng tại các dự án đầu tư xây dựng

- Ý nghĩa thực tiễn: giúp địa phương nắm rõ được những thuận lợi và bất cập trong việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, từ đó có những giải pháp nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ và góp phần đấy nhanh tiến độ các dự án

CHƯƠNG I TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Một số khái niệm liên quan:

1.1.1 Khái niệm giải phóng mặt bằng;

Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công

trình mới

Quá trình giải phóng mặt bằng được tính từ khi bắt đầu hình thành hội đồng giải phóng mặt bằng đến khi giải phóng xong và giao cho chủ đầu tư Đây là một quá trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa các dự án và liên quan đến

lợi ích trực tiếp của các bên tham gia và cả của xã hội

1.1.2 Thu hồi đất;

Thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng là việc chuyển đổi quyền sử dụng đất từ một chủ thể đang sử dụng sang một chủ thể khác, việc thu hồi đất có thể có rất nhiều lý do, tuy nhiên thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng là thu hồi đất do thực hiện quy hoạch xây dựng công cộng, mà cần đất để phục vụ các mục đích công cộng, quốc phòng an ninh, hoặc để phát triển kinh tế theo đồ án quy hoạch xây dựng

đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, trong các đặc điểm của thu hồi đất luôn

gắn liền với việc bồi thường

Theo khoản 11, điều 3, Luật đất đai năm 2013 giải thích từ ngữ Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp

luật về đất đai

1.1.3 Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất;

Bồi thường là sự đền trả lại tất cả những thiệt hại mà chủ thể gây ra một cách tương xứng, trong quy hoạch xây dựng, thiệt hại gây ra có thể là thiệt hại vật chất hoặc thiệt hại phi vật chất trong giải phóng mặt bằng, cùng với các quy định về bồi

thường là các quy định về hổ trợ, tái định cư

Theo khoản 12, điều 3, Luật đất đai năm 2013 giải thích từ ngữ Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi

cho người sử dụng đất

1.1.4 Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất;

Theo khoản 14, điều 3, Luật đất đai năm 2013 giải thích từ ngữ Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời

sống, sản xuất và phát triển

Hổ trợ nhằm trợ giúp thêm cho người bị thu hồi đất để tái lập cuộc sống mới

để chuyển đổi nghề nghiệp, để giải quyết khó khăn về mặt kinh tế

1.1.5 Tái định cư

Là việc người dân bị thu hồi đất phải di chuyển chổ ở, do kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương; căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được

cấp có thẩm quyền phê duyệt chỗ ở mới

Tái định cư đặt ra với các chủ thể không còn đất ở sau khi bị thu hồi đất nhằm

tái lập nơi ở mới bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ

1.2 Vai trò của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng:

Mục đích của sự phát triển đất nước là làm thế nào cho đất nước ta ngày càng phát triển trên tất cả các lĩnh vực kinh tế văn hóa, xã hội đảm bảo an ninh, chính trị trật tự an toàn xã hội kinh tế càng phát triển thì đòi hỏi phải xây dựng về cơ sở hạ tầng nhà máy xí nghiệp công trình công cộng…để phục vụ lại cho kinh tế muốn xây dựng được thì đòi hỏi phải có một quỹ đất lớn đáp ứng yêu cầu phát triển kinh

tế Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá con người không thể tạo ra nó được, mà con người trong quá trình khai thác sử dụng làm tăng thêm giá trị của đất đai vì vậy giá trị của đất đai là kết tinh sức lao động của con người tạo ra Do đó khi Nhà Nước cần sử dụng đất đai thì Nhà Nước giải phóng mặt bằng thu hồi đất làm ảnh hưởng đến lợi ích và đời sống của người sử dụng đất Bởi vậy Nhà nước phải bồi thường, hổ trợ, tái định cư cho người sử dụng đất có đất bị thu hồi, để thực hiện công tác giải phóng mặt bằng thu hồi đất Nhà Nước ban hành nhiều chính sách pháp luật nhằm điều chỉnh mối quan hệ về đất đai trong đó có quy định thẩm quyền

trình tự thủ tục thực hiện làm thế nào để người dân vùng giải phóng mặt bằng thực hiện tốt hơn quyền và nghĩa vụ của mình, đảm bảo được lợi ích giảm bớt những khó khăn tạo điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế vì lợi ích quốc gia,

cộng đồng xã hội

Vấn đề bồi thường giải phóng mặt bằng sử dụng cho các mục đích đặc biệt là mục đích công cộng, khuyến khích đầu tư phát triển kinh tế và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người dân vùng giải phóng mặt bằng là hai vấn đề quan trọng ngang nhau Giải quyết được hai vấn đề này cơ quan nhà nước có thẩm quyền hết sức cân nhắc xem xét tổng quan về lợi ích xã hội, lợi ích của nhà đầu tư, lợi ích của người dân ở vùng phải giải phóng mặt bằng, cùng với sự hổ trợ tích cực nhất trí đồng thuận cao của người dân, vấn đề là làm thế nào cho lợi ích được hài hòa không mâu thuẩn nhau, đảm bảo cho mục đích quy hoạch là phát triển kinh tế xã hội của đất nước phù hợp với chủ trương của Đảng và Nhà Nước, làm thế nào hạn chế những tổn thất cho người dân vùng giải phóng mặt bằng, làm thế nào cho người dân vùng giải phóng mặt bằng có được cuộc sống tốt hơn sau khi tái định cư, làm thế nào cho trật tự đời sống xã hội của người dân không bị xáo trộn Với tầm quan trọng đó pháp luật về bồi thường giải phóng mặt bằng, bồi thường, hổ trợ tái định cư đã đặt

ra từ rất sớm từ năm 1959 có Nghị định 151/TTg ngày 14/4/1959 ban hành “Quy định thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng đất” và từ đó đến nay có nhiều văn bản Luật và dưới Luật ban hành để điều chỉnh vấn đề quan hệ xã hội khó khăn này Sau Hiến pháp 1946, 1959, Hiến pháp năm 1980, Hiến pháp 1992 ra đời là cơ sở hiến định cho việc cụ thể hóa các quy định của pháp luật sau này, trong quá hình thành

và phát triển về vấn đề quy hoạch, giải phóng mặt bằng, bồi thường, hổ trợ, tái định

cư song song là các văn bản pháp luật làm hành lang pháp lý cụ thể hóa các khái niệm quy định có liên quan Luật Đất đai năm 1987, 1993, 2003 ra đời cụ thể hóa Luật là các văn bản hướng dẫn thi hành Luật, Nghị định 90/CP năm 1994, Nghị Định 22/CP năm 1998, Nghị định 197/2004/NĐ-CP, Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Nghị định 08/2005/NĐ-CP về quy hoạch xây dựng và gần đây là Nghị định 69/2009/NĐ-CP quy định về bồi thường, hổ trợ, tái định cư, trình tự thủ tục bồi thường, giải quyết khiếu nại khiếu kiện có liên quan đến giải phóng mặt bằng Tuy nhiên trong quá trình thực hiện công tác quy hoạch, giải phóng mặt bằng, bồi

thường, hỗ trợ, tái định cư bên cạnh những thuận lợi cũng gặp không ít những khó khăn tồn tại, cần phải có những chính sách pháp luật phù hợp với tình hình mới, đặc biệt là trong thời kỳ đất nước ta hội nhập kinh tế thế giới, có nền kinh tế thị trường định hướng Xã hội Chủ nghĩa, pháp luật của nước ta phải là xương sống là động lực thúc đẩy kinh tế của Quốc Gia ta phát triển, giữ vững an ninh chính trị, ổn định trật

tự xã hội, tăng thu nhập nâng cao đời sống cho Nhân Dân, đảm bảo đời sống an ninh

an toàn cho người dân, tăng uy tín và vai trò lãnh đạo của Đảng, chống lại những thế lực thù địch lợi dụng tình hinh tranh chấp khiếu kiện về đất đai để kích động lôi kéo

biểu tình chống phá chủ trương đường lối chính sách của Đảng Nhà Nước ta

Để giải quyết được tốt mối quan hệ này là cả một quá trình lâu dài và khó khăn không phải một sớm một chiều mà làm được, hiện tại Nhà nước ta đã và đang khắc phục những khó khăn yếu kém trong quản lý điều hành, từng bước sửa đổi bổ sung

cơ sở pháp lý trong giải phóng mặt bằng, thu hồi đất tạo tiền đề cho hoạch định chính sách chiến lược lâu dài Nhà nước ta là “Nhà nước của dân do dân và vì dân”

vì vậy pháp luật nước ta một phần do nhân dân đóng góp xây dựng nên, xuất phát từ

ý chí nguyện vọng của nhân dân để xây dựng Nhà nước Pháp quyền Xã hội Chủ nghĩa bên cạnh những lợi ích chung ( lợi ích của giai cấp, lợi ích cộng đồng, lợi ích

xã hội…) lợi ích cá nhân cũng là một đối tượng cần được bảo vệ công bằng và bình đẳng, “mục đích chính sách kinh tế của Nhà nước là làm cho dân giàu Nước mạnh,

đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu vật chất và tinh thần của nhân dân

1.3 Lịch sử công tác bồi thường giải phóng mặt bằng qua các thời kỳ:

Trong lịch sử phát triển của mọi Quốc gia, mọi giai đoạn việc phải giải phóng mặt bằng để xây dựng công trình là không thể tránh khỏi, tốc độ phát triển càng lớn thì nhu cầu giải phóng mặt bằng càng cao và trở thành một thách thức ngày càng nghiêm trọng đối với sự thành công không chỉ trong lĩnh vực kinh tế mà cả ở trong

các lĩnh vực xã hội, chính trị trên phạm vi Quốc gia

Vấn đề bồi thường giải phóng mặt bằng ở Việt Nam cũng đã hình thành từ rất lâu, xuất phát từ hoàn cảnh lịch sử của đất nước ta, trải qua hai cuộc chiến tranh chống Pháp và chống Mỹ đất nước tạm thời bị chia cắt miền Bắc xây dựng Xã hội Chủ nghĩa, miền Nam kháng chiến chống Mỹ cứu nước do đó pháp luật ở nước ta thời kỳ

này chưa áp dụng thống nhất toàn quốc ở giai đoạn từ trước 30 tháng 4 năm 1975

Từ khi đất nước độc lập năm 1945 do nhu cầu cần thiết xây dựng lại đất nước các công trình xây dựng, xí nghiệp, giao thông thủy lợi…cần phải sử dụng đất Ngày 14/4/1959 Thủ Tường Chính phủ ban hành Nghị định 151/TTg quy định thể

lệ tạm thời về trưng dụng ruộng đất để làm địa điểm xây dựng các công trình kiến thiết cơ bản Để đảm bảo thực hiện một cách thống nhất ở các ngành từ Trung ương đến địa phương ngày 06/7/1959 Bộ Nội vụ; Ủy ban Kế hoạch Nhà nước ban hành thông tư liên tịch số 1424/TT-LB về lĩnh vực đất đai, an ninh quốc phòng xây dựng hướng dẩn thực hiện Nghị định 151/TTg mặc dù rất cần thiết kiến thiết lại đất nước sau chiến tranh nhưng tin thần Nghị định 151/TTg hết sức tiết kiệm đất đai xem đất sản xuất nông nghiệp, hoa màu là quan trọng cần phải có sự quản lý chặt chẽ tránh

sự lãng phí đất đai Việc trưng dụng đất được quy định trong thông tư liên tịch 1424/TT-LB thời kỳ này cũng rất chặt chẽ Tất cả các hồ sơ do cơ quan xin trưng dụng đất lập nhất thiết phải có sự chấp thuận của cơ quan Ủy Ban Hành Chính các cấp (ủy ban hành chính xã, huyện, tỉnh, thành phố) trước khi thực hiện thông qua vai trò tuyên truyền giải thích của ủy ban hành chính và nông hội xã để cho người dân hiểu biết mà trưng cầu ý kiến của nhân dân có đất bị trưng dụng Ủy ban kế hoạch nhà nước (hoặc bộ quốc phòng xét nếu là công trình xây dựng quốc phòng) hoặc Ủy ban hành chính Tỉnh,Thành phố hoặc khu duyệt và trình Thủ Tướng Chính phủ quyết định Người có ruộng đất bị trưng dụng được bồi thường thiệt hại và được báo trước thời gian 2 tháng để di chuyển , việc bồi thường được đưa ra bàn bạc dân chủ có đại diện các tổ chức và người có đất bị trưng dụng, có hai cách bồi thường đó là bằng tiền và bằng ruộng đất nhưng chú trọng là việc bồi thường bằng ruộng đất, cách giải quyết bồi thường và các tiêu chuẩn bồi thường do Ủy Ban hành chính Tỉnh, Thành phố hay khu quyết định Ở giai đoạn này vấn đề lập kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất còn rất đơn giản mà chỉ có ý nghĩa cơ quan có thẩm quyền phân phối các địa điểm xây dựng các công trình kiến thiết cơ bản Đến ngày 11/01/1970 phủ Thủ tướng ban hành thông tư số 1792/TTg quy định một số điểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, đất đai, cây cối lưu niên, các hoa màu cho nhân dân

ở vùng xây dựng kinh tế mở rộng Thành Phố Trong thời gian này chủ yếu chỉ áp dụng cho miền Bắc Việt Nam, miền Nam Việt Nam cho đến 1975 khi đất nước hoàn toàn thống nhất mới bắt đầu thực hiện chính sách ruộng đất thống nhất trong

cả nước tuy nhiên các văn bản pháp luật còn rất hạn chế Đến năm 1987 Luật đất đai ra đời được áp dụng thống nhất trong toàn quốc, Luật này quy định chế độ quản

lý nhà nước về đất đai quy định thẩm quyền lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất thẩm quyền giao đất thu hồi đất quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích ranh giới và các điều kiện khác

và được bồi thường thiệt hại thực tế cho người sử dụng đất có đất bị thu hồi được bồi hoàn thành quả lao động và kết quả đầu tư trên đất làm tăng giá trị đất Để thực hiện có hiệu quả và thống nhất trên toàn quốc Luật đất đai năm1987, Hội đồng Bộ trưởng ban hành Nghị định số 30/HĐBT ngày 23/3/1989 về việc thi hành Luật đất đai 1987, vấn đề bồi thường bắt đầu từ quyết định 186/HĐBT ngày 31/5/1990 về bồi thường thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang sử dụng vào mục đích khác, các văn bản khác như giá đất,quyền của người sử dụng đất, quản lý quy hoạch đô thị… cũng được ban hành để thi hành có hệ thống các chính sách, tổ chức trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng

Hiến pháp năm 1992 thay thế Hiến pháp năm 1980, Luật đất đai năm 1993 thay thế Luật đất đai năm1987 và tiếp đến Luật đất đai 2003 thì quyền năng của người sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường định hướng Xã Hội Chủ Nghĩa được ghi nhận từ đó, đất đai được công nhận là tài sản có giá nên được lưu thông trao đổi trên thị trường vì vậy đất đai phải được bồi thường tương xứng với giá trị của nó khi nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích công cộng, quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia Với sự thừa nhận trên đất đai trở thành một tài sản giá trị trong giao lưu dân sự, người sử dụng đất được pháp luật ghi nhận năm quyền năng cơ bản đó là: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp, từ những quyền năng cơ bản đó là tiền đề cho những quy định của pháp luật trong công tác bồi thường ngang giá sau nầy trong giải phóng mặt bằng, bước đầu tạo sự thuận lợi cho người sử dụng đất có thể có cuộc sống tốt hơn sau khi bị giải phóng mặt bằng không còn tư liệu

sản xuất

Nghị định 22/CP năm 1998 (thay thế Nghị định 90/CP/ năm 1994) quy định về các vấn đề liên quan đến thu hồi đất, bồi thường, hổ trợ, tái định cư Vấn đề về bồi thường, điều kiện để bồi thường về đất, về tài sản gắn liền với đất được đặt ra giải quyết có thể thấy rằng ở giai đoạn này những thiệt hại của người dân vùng giải

phóng mặt bằng được xem xét căn cơ Tuy nhiên đất đai được thừa nhận là một tài

sản có giá trị nên vấn đề bồi thường, giải phóng mặt bằng ở giai đoạn này trở thành

một đề tài mới nhạy cảm nhất, sự chưa hoàn thiện trong các quy định của pháp luật

không theo kịp tình hình thực tế sự chuyển biến của giá đất nhanh chóng xuất phát

từ những cơn sốt đất các nhà đầu cơ đất đẩy giá đất lên cao tạo thành một thị trường

giá đất ảo, nên so sánh giá đất bồi thường và giá đất thực tế có khác nhau trong khi

đó giá đất của Nhà Nước ban hành cũng không theo kịp giá thị trường đúng giá trị

thực tế, từ đó công tác bồi thường giải phóng mặt bằng gặp khó khăn, có những lúc

những nơi không thực hiện được công tác giải phóng mặt bằng đây cũng là một

trong những nguyên nhân dẩn đến nhiều dự án quy hoạch treo trong nhiều năm,

nhiều vụ khiếu kiện dẩn đến gay gắt nhất làm cho tình hình an ninh trật tự rối ren

các thế lực thù địch lợi dụng kích động lôi kéo chống phá Đảng và Nhà Nước ta làm

cho tình hình phức tạp thêm, đứng trước tình hình đó Luật đất đai 2003 ra đời thay

thế Luật đất đai năm 1993 và Chính Phủ ban hành Nghị định 197/2004/NĐ-CP để

bổ khuyết những điểm còn hạn chế của Nghị định 22/CP và khẳng định thêm thị

trường bất động sản, giá đất nghi nhận mục đích thu hồi đất vì mục đích phát triển

kinh tế bên cạnh đó Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật đất

đai 2003 và tạo cơ sở pháp lý về các mục đích thu hồi đất, hướng dẫn cách thức giải

quyết khiếu nại, khiếu kiện phát sinh trong quá trình thu hồi đất để tiếp tục khắc

phục những mặt hạn chế của Nghị định 181/2004/NĐ-CP Nghị định

84/2007/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số điều Nghị định 181/2004/NĐ-84/2007/NĐ-CP để hướng dẫn trình tự

thủ tục thu hồi đất, thực hiện bồi thường, hổ trợ và tái định cư Tiếp theo mới đây

Chính Phủ vừa ban hành Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 có hiệu lực từ

ngày 01/10/2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất,

bồi thường, hổ trợ, tái định cư

Luật đất đai 1987,1993, luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai số

10/1998/QH10, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 2001 và

Luật đất đai 2003 ngày càng tiến bộ hơn, quyền và lợi ích của người dân được bảo

vệ công bằng và đất đai được xem là tài sản giá trị được trao đổi ngang giá, giải

quyết được một số vấn đề khó khăn trước đây trong giải phóng mặt bằng, bồi

thường hổ trợ tái định cư, vấn đề khiếu nại khiếu kiện Tuy nhiên không phải mọi

vấn đề đều được giải quyết một cách triệt để, mọi sự vật hiện tượng trong thế giới quan đều vận động theo quy luật của sự phát triển ngày càng cao tiến bộ hơn, vì vậy Luật đất đai năm 2003 cũng cần được sửa đổi bổ sung cho phù hợp với quy luật

- Các nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất Luật Đất đai năm

2013 đã tách nguyên tắc bồi thường về đất và nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất thành 02 điều riêng biệt (Điều 74 về nguyên tác bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất và và Điều 88

về nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tái sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất) Trong đó, quy định cụ thể các nguyên tắc bồi thường về đất và các nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất để các bộ, ngành, địa phương và người thu hồi đất căn cứ vào đó thống nhất thực hiện

- Quy định cụ thể và làm rõ các điều kiện để được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đối với từng loại đối tượng mà Nhà nước thu hồi đất, trong

đó Luật bổ sung thêm 02 trường hợp được bồi thường về đất quy định tại Điều 75 là Bồi thường đối với các trường hợp sử dụng đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê nhằm đảm bảo sử bình đẳng giữa người sử dụng đất theo hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê với người được giao đất có thu tiền sử dụng đất; bồi thường đối với trường hợp cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang

sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng

nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp

- Thể chế hóa các cơ chế, chính sách bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại thông qua các quy định chi tiết đối với từng loại đất, gồm: Đất nông nghiệp, đất ở, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở và theo từng loại đối tượng sử dụng đất (từ điều 77 đến điều 81) Việc xác định mức bồi thường cho người có đất thu hồi đất đối với sử dụng có thời hạn không chỉ căn cứ loại đất, đối tượng sử dụng đất mà còn phải căn cứ thời hạn sử dụng đất còn lại của người sử dụng đất đối với đất đó

- Quy định cụ thể về bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại (Điều 76) cho một số trường hợp không được bồi thường về đất

- Bổ sung quy định về việc Bồi thường hỗ trợ và tái định cư đối với các dự án đặc biệt: Thu hồi đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người; đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người thì người có đất thu hồi được Bồi thường hỗ trợ và tái định cư để ổn định đời sống sản xuất theo quy định của Chính phủ; đối với

dự án đầu tư do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư, Thủ tưởng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư mà phải di chuyển cả cộng đồng dân cư, làm ảnh hưởng đến toàn bộ đời sống, kinh tế - xã hội, truyền thống văn hóa của cộng đồng, các dự

án thu hồi đất liên quan đến nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì Thủ tướng Chính phủ quyết định khung chính sách Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; đối với dự án sử dụng vốn vay của các tổ chức quốc tế, nước ngoài mà Nhà nước Việt Nam có cam kết về khung chính sách BTHT&TĐC thì thực hiện theo khung Chính sách đó

- Quy định đầy đủ hơn về nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, hỗ trợ

đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp mà không có đất nông nghiệp để bồi thường; hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở kết hợp kinh doanh, dịch vụ mà nguồn thu thập chính từ hoạt động kinh doanh dịch vụ khi Nhà nước thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở

- Về tái định cư Luật đất đai năm 2013 đã bổ sung quy định cụ thể về lập và thực hiện dự án tái định cư: Bố trí tái định cư cho người bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở Khi thu hồi đất mà phải bố trí tái định cư thì UBND cấp tỉnh, cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và tổ chức thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất Khu tái định cư tập trung phải xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng; phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền Việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư

Ngoài ra, Luật bổ sung quy định xử lý đối với trường hợp chậm chi trả bồi thường do lỗi của cơ quan Nhà nước và do lỗi của người có đất thu hồi đất gây ra để đảm bảo trách nhiệm của các cơ quan Nhà nước trong thực thi công vụ cũng như tăng cường ý thức chấp hành pháp luật của nhân dân Luật cũng quy định cụ thể hơn

về quyền tham gia của người dân trong quá trình lập và thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

1.4 Các nhân tố ảnh hướng đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng

1.4.1 Yếu tố quản lý Nhà nước về đất đai:

Thực trạng công tác quản lý Nhà nước về đất đai ở nước ta còn nhiều yếu kém và thiếu chặt chẽ, nhiều vướng mắc còn tồn đọng khá dai dẳng và không giải quyết được đã gây cản trở lớn cho công tác giải phóng mặt bằng thu hồi đất Không

it các trường hợp Nhà nước phải mặc nhiên công nhận quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng không có chứng thư pháp lý, vi phạm pháp luật về đất đai Tình trạng tranh chấp đất đai, khiếu kiện trong nhân dân do không có giấy tờ hợp pháp hay hợp

lệ hoặc vì một quyết định sai chính sách trong thời gian qua không giảm Vì vậy, việc tăng cường công tác quản lý Nhà nước về đất đai, nâng cao năng lực thể chế,

ổn định pháp chế trong xã hội là những nội dung quan trọng và cần thiết nhằm giải quyết tốt các mối quan hệ đất đai Đồng thời, nó có tác động rất lớn đối với việc thực hiện công tác bồi thường, tái định cư trong thời kỳ hình thành và phát triển thị

đánh giá, phân hạng đất và lập bản đồ địa chính là nội dung rất quan trọng, là cơ sở

để thực hiện những nội dung sau, đồng thời nó phản ánh hiện trạng sử dụng đất của khu vực dự án Tuy nhiên, hiện nay ở nhiều địa phương công tác này được thực hiện rất chậm và không được cập nhập, chỉnh lý thường xuyên Những hạn chế của công tác này làm ảnh hưởng đến nhiệm vụ quản lý đất đai ở các địa phương và trực tiếp là công tác xây dựng dự án bồi thường trong công tác giải phóng mặt bằng và

tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Về công tác phân hạng và phân loại đất:Việc xác định chất lượng đất là cơ sở

để xác định giá trị sinh lợi của mảnh đất trong điều kiện và trình độ thâm canh như nhau Từ đó định ra giá trị quyền sử dụng đất hoặc lập bảng giá đất giúp cho việc xây dựng phương án bồi thường chính xác, công bằng khi thu hồi đất Thực tế đã chứng minh vai trò của công tác phân hạng và phân loại đất.Ở nhiều địa phương do việc phân hạng đất đai thiếu cơ sở khoa học dẫn đến hậu quả định giá bồi thường khó khăn, thiếu chính xác gây bất hợp lý trong việc xác định giá đất khi bồi thường

thiệt hại

1.4.3 Tác động của công tác quy hoạch, kế hoạch:

Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai là hệ thống các biện pháp cơ sở khoa học kỹ thuật, khoa học xã hội để phân chia đất đai theo loại sử dụng nhằm sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất Đối với công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư, nó chi phối từ khâu hình thành dự án đến khâu cuối cùng giải phóng mặt bằng và lập khu tái định cư Hiện nay, trên phạm vi cả nước có khoảng 60% đơn vị cấp huyện có quy hoạch và 50% đơn vị cấp xã có quy hoạch Những nơi chưa có quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, công tác quản lý đất đai yếu kém, số liệu không đảm bảo độ tin cậy, việc khoanh định các loại đất, định hướng sử dụng không sát với thực tế thì ở đó công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định

cư gặp nhiều khó khăn phức tạp, hiệu quả thấp

1.4.4 Tác động của công tác giao đất, cho thuê đất:

Thực tế trong quá trình giải phóng mặt bằng cho thấy ở những địa phương việc giao đất, cho thuê đất với hạn mức không rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ, diện tích thực tế chênh lệch nhiều so với diện tích ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lấn chếm đất công và các hiện tượng tiêu cực trong

quan hệ đất đai đã làm ảnh hưởng đến việc xây dựng khung giá bồi thường chưa hợp lý Đây là một trong những nguyên nhân gây khiếu kiện trong dân khi tiến hành giải phóng mặt bằng Để giải quyết vấn đề này các địa phương cần phải thực hiện tốt công tác giao đất, cho thuê đất dựa trên căn cứ của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương Đây được xem là nguyên tắc băt buộc trong công tác giao đất, cho thuê đất

Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính , quản lý hợp đồng sử dụng

đất, thống kê, kiểm kê

1.4.5 Tác động của công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Lập và quản lý tốt hệ thống hồ sơ địa chính là nhiệm vụ hàng đầu để quản lý chặt chẽ đất đai trong quá trình phát triển thị trường bất động sản, là cơ sở xác định tính pháp lý của đất đai Trong đó giấy chứng nhận là chứng thư pháp lý xác lập quyền sử dụng đất của cấp sử dụng trên thửa đất cụ thể, nó mang tính pháp lý cao nhât Vì vậy, việc xem xét tính pháp lý đất đai khi giải phóng mặt bằng rất thuận

lợi, tiến độ giải phóng mặt bằng nhanh

1.4.6 Tác động của yếu tố định giá đất và giá đất:

Có thể thấy rằng trong vấn đề bồi thường thu hồi đất, giải phóng mặt bằng thì giá đất là yếu tố quan trọng và ảnh hưởng trực tiếp nhất đến thành công hay thất bại của dự án Đó là vấn đề mà mọi người bị ảnh hưởng đều quan tâm, là nguyên nhân chủ yếu làm cản trở công tác thu hồi đất Mặc dù trong quá trình thực hiện chúng ta

đã có những đổi mới song có thể nhận thấy còn những vấn đề bất cập và thiếu sót trong chính sách của Đảng và Nhà nước về công tác xây dựng giá đất cụ thể:

- Việc xác định hệ số K chưa thật cụ thể, rõ ràng, đồng thời phương thức cập nhật xử lý thông tin về thị trường còn chậm dẫn đến việc một số địa phương xác định hệ số K một cách tuỳ tiện thiếu khoa học và ở các địa phương khác nhau thì hệ

số K cũng khác nhau;

- Mặc dù đã dùng hệ số điều chỉnh, song đa số ở khu vực ven đô và đô thị giá bồi thường thấp hơn nhiều so với giá chuyển nhượng thực tế Đây là vấn đề chủ yếu dẫn đến việc người dân không chấp nhận, khiếu kiện đất đai ngày càng tăng;

- Trong công tác phân loại và phân hạng đất chúng ta mới chỉ dựa vào loại xã

và hạng đất nhưng trên thực tế việc phân loại đât phụ thuộc vào từng vùng, vị trí địa

lý, loại đường giao thông, cơ sở hạ tầng và khả năng sinh lời…Cho đến nay Nhà nước chưa có quy trình, quy định cụ thể về phương pháp phân hạng đất không thống nhất, việc xác định giá bồi thường gặp khó khăn;

- Hiện tại, Chính phủ chưa có quy định bồi thường đất chuyên dùng cho tổ chức mà không do Nhà nước giao và bồi thường đất nông nghiệp giao cho doanh nghiệp , đồng thời không quy định giá cho trường hợp giải toả nhiều giai đoạn trong khi giá thị trường thay đổi thường xuyên

- Những năm qua Chính phủ chưa thành lập cơ quan chuyên trách về định giá đất nói chung và định giá đất cho mục đích bồi thường nói riêng Đây là một trong những nguyên nhân làm giảm hiệu lực quản lý Nhà nước về giá đất;

- Bên cạnh đó, sự phối hợp chưa chặt chẽ giữa các ngành, các cấp và chủ đầu

tư trong việc xây dựng phương án bồi thường thiếu sự quan tâm lãnh đạo, hướng dẫn kiểm tra sâu sát của các phòng ban chuyên môn Những người làm công tác giải phóng mặt bằng, một số người không được đào tạo nghiệp vụ định giá, họ thực hiện nhiệm vụ chủ yếu là dựa vào khả năng cá nhân và kinh nghiệm công tác Đây là nguyên nhân dẫn đến những sai sót trong công tác điều tra, khảo sát, lập phương án

bồi thường;

Từ những vấn đề bất cập trên chúng ta thấy rằng : để xác định được giá đất cũng như giá đất phục vụ mục đích bồi thường một cách phù hợp với thực tế thị trường thì Chính phủ cần phải cải tiến cách thức thực hiện, cải tiến phương pháp

định giá và phương pháp giá thành

1.4.7 Tác động của yếu tố pháp chế, tổ chức bộ máy:

Yếu tố pháp chế có tác động rất lớn trong quá trình hoạt động của pháp luật nói chung và trực tiếp ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư khị Nhà nước thu hồi đất Trong đó bao gồm các yếu tố:

- Đối với cơ chế, chính sách

Hiện nay, cơ chế chính sách về bồi thường và tái định cư của chúng ta còn nhiều bất cập Việc quy định về điều kiện bồi thường thiệt hại khi áp dụng vào thực

tế còn gặp nhiều khó khăn do chính quyền các cấp không có đầy đủ hồ sơ quản lý, không cập nhật biến động thường xuyên và không quản lý được những vụ việc mua

bán, chuyển nhượng đất đai trái phép

Ngoài ra, việc giao cho cấp tỉnh xác định giá bồi thường đất trên cơ sở khung giá của Chính phủ lại là nguyên nhân gây nên sự tuỳ tiện trong việc xác định hệ số

K Ở nhiều nơi giá được xác định chưa phù hợp với thực tế Hậu quả là người dân không tự giác di dời làm chậm tiến độ thi công

Bên cạnh đó mô hình tổ chức bộ máy thực hiện công tác giải phóng mặt bằng

và cơ chế phối hợp hành động chưa đáp ứng được yêu cầu và tiến độ của các chủ đầu tư Hội đồng bồi thường trì trệ trong việc lập và thẩm định phương án cũng như việc đề xuất cấp có thẩm quyền giải quyết vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện Việc giải quyết khiếu nại tố cáo của nhân dân quy định chưa cụ thể và thống nhất giữa các cấp Chưa có quy định và hướng dẫn việc áp dụng những biện pháp cưỡng chế đối với những hộ, cá nhân sử dụng đất lợi dụng chính sách của Nhà Nước để đầu cơ trục lợi trong bồi thường giải phóng mặt bằng

- Tác động của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

Việc ban hành các văn bản hướng dẫn thực hiện của các cơ quan có thẩm quyền chưa đồng bộ, kịp thời, thay đổi liên tục là cơ sở để người bị thu hồi đất so sánh, khiếu kiện làm chậm tiên độ thực hiện của nhiều dự án

Đồng thời sự phối hợp chưa chặt chẽ giữa các cấp các ngành cũng như sự thiếu quan tâm chỉ đạo của cơ quan chuyên môn và bộ máy tổ chức chưa được đào tạo về chuyên môn nghiệp vụ đã dẫn đến những sai sót trong quá trình thực hiện gây khiếu kiện trong dân Bên cạnh đó ở nhiều địa phương còn thực hiện trái với quy định gây thiệt thòi cho người bị thu hồi đất, đặc biệt là chính sách hỗ trợ

- Nghĩa vụ của người bị ảnh hưởng

Thực tế cho thấy do rất nhiều nguyên nhân khác nhau mà người bị ảnh hưởng

đã không thực hiện tốt nghĩa vụ của mình Nhiều người đã lợi dụng khe hở của pháp luật để trục lợi Vì vậy ở nhiều địa phương, chính quyền các cấp ngoài biện pháp phổ biến kiến thức tuyên truyền pháp luật cần có những biện pháp xử lý vi phạm hành

chính, biện pháp cưỡng chế đối với những hộ gia đình cố tình vi phạm

1.5 Những quy định của Luật đất đai 2013 có liên quan đến công tác giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất

1.5.1 Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cấp huyện:

Theo Luật Đất đai năm 2013, cấp xã không được lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất độc lập, do vậy cấp huyện là đơn vị hành chính tháp nhất phải lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Để đảm bảo quản lý, sử dụng đất ở cấp huyện được hiệu quả, đồng thời nhằm tạo nên sự thống nhất giữa các cấp quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất, Luật Đất đai năm 2013 đã tách quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện thành một điều Luật riêng, theo đó quy định việc lập quy hoạch sử dụng đất cấp huyện phải căn cứ vào: Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của cấp tỉnh, cấp huyện; Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; Hiện trạng sử dụng đất tiềm năng đất đai và kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất cấp huyện kỳ trước; Nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực, của cấp huyện, của cấp xã; Định mức sử dụng đất; Tiến bộ khoa học và công nghệ có liên quan đến việc sử dụng đất

Nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, bao gồm: Định hướng sử dụng đất 10 năm; Xác định diện tích các loại đất đã được phân bổ trong quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và diện tích các loại đất theo nhu cầu sử dụng đất của cấp huyện

và cấp xã; Xác định các khu vực sử dụng đất theo chức năng sử dụng đến từng đơn

vị hành chính cấp xã; Xác định diện tích các loại đất đã xác địn tại điểm b khoản này đến từng đơn vị hành chính cấp xã; Lập bản đồ quy hoạch sử dụng đất cấp huyện Đối với khu vực quy hoạch đất trồng lúa, khu vực quy hoạch cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, đầm, hồ; Chuyển đất rừng đặc dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đich khác trong nhóm đất nông nghiệp; Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất; Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở; thì nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện cần thể hiện chi tiết đến từng đơn vị hành chính cấp xã; Giải pháp thực hiện quy hoạch sử dụng đất

Trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện, Luật Đất đai năm

2013 cũng quy định rõ các căn cứ và nội dung của kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện Khác với Luật Đất đai năm 2003 quy định kỳ kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện là 5 năm thì để đảm bảo sự linh hoạt trong quản lý, sử dụng đất đai phù hợp với yêu cầu của thực tiễn sử dụng đất, Luật Đất đai năm 2013 quy định kỳ

kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện là hàng năm Hơn nữa, theo Luật Đất đai năm

2013 với những xã không thuộc diện quy hoạch đô thị thì cũng không được lập quy hoạch riêng mà tích hợp vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện

Đối với quận đã có quy hoạch đô thị được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì không lập quy hoạch sử dụng đất nhưng phải lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm; trường hợp quy hoạch đô thị của quận không phù hợp với diện tích đã được phân bổ trong quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh thì phải điều chỉnh quy hoạch

đô thị cho phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh

Điều này được hướng dẫn cụ thể tại Điều 7, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ về hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đất đai và Chương III, Thông tư 29/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết việc lập điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

1.5.2 Căn cứ thu hồi đất:

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu nên Nhà nước có quyền giao đất cũng có quyền thu hồi đất Mặc dù vậy, không phải trường hợp nào Nhà nước cũng có quyền thu hồi đất mà thu hồi phải dựa trên mục đích pháp luật quy định Trong đó có thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh được xác định là mục đích đặc biệt quan trọng được quy định tại Điều 61, Luật Đất đai năm 2013 Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh trong các trường hợp sử dụng đất làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc; xây dựng căn cứ quân sự; Xây dựng công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc biệt về quốc phòng,

an ninh; Xây dựng ga, cảng quân sự; Xây dựng công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa, thể thao phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh; Xây dựng kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân; Làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí; Xây dựng cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện, nhà

an dưỡng của lực lượng vũ trang nhân dân; Xây dựng nhà công vụ của lực lượng vũ

trang nhân dân; Xây dựng cơ sở giam giữ, cơ sở giao dục cho Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý Có thể thấy, theo quy định của pháp luật hiện hành thì thu hồi đất

vì mục đích quốc phòng, an ninh phải thuộc các trường hợp trên là khá rõ ràng và hợp lý

Theo khoản 5, điều 4, Luật đất đai năm 2003, thu hồi đất là việc Nhà nước ra Quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao co tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật Đất đai Còn khoản 11, điều 3, Luật Đất đai năm 2013 định nghĩa rõ hơn theo đó Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai Theo quy định của pháp luật hiện hành, Nhà nước có quyền thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trong 3 nhóm trường hợp sau:

Một là, thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất Theo quy định tại Điều 3, Nghị quyết số 49/2010/QH12 thì, dự án, công trình quan trọng quốc gia là dự án đầu tư, dự án công trình độc lập hoặc một cụm công trình liên kết chặt chẽ với nhau

Hai là, thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất gồm: Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; khu đô thị mới, dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA); Dự án xây dựng trụ sở cơ quan Nhà nước,

tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội ở trung ương; trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quản trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình

sự nghiệp công cấp quốc gia; Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt; kho dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải Các dự án này nếu sử dụng đất thì thuộc trường hợp Nhà nước sẽ thu hồi đất

Ba là, thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận như:

Dự án xây dựng trụ sở cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công

viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp địa phương; Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thong tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công trình thu gom, xử lý chất thải; Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công trình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng; Dự án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừ trường hợp khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than bùn, khoáng sản tại các khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ nếu sử dụng đất sẽ thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất

Như vậy, theo quy định tại điều 63, Luật Đất đai năm 2013 thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chỉ được thu hồi đất khi có các căn cứ sau:

Một là, dự án thuộc các trường hợp thu hồi phục vụ cho mục đích quốc phòng an ninh (Điều 61) hoặc sử dụng cho mục đích phát triển kinh tế vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng (Điều 62) của Luật Đất đai năm 2013

Hai là đất bị thu hồi phải có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Đây là điểm mới của Luật Đất đai năm 2013 so với Luật Đất đai năm 2003, tể hiện tầm quan trọng của kế hoạch sử dụng đất hàng năm đã được phê duyệt của cấp huyện trong quá trình thực hiện thu hồi đất và phù hợp với các quy định về thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại Điều 49, Luât Đất đai năm 2013

Ba là, phải căn cứ vào tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án Tiến độ sử dụng đất là căn cứ rất quan trọng để thực hiện thu hồi đất, căn cứ này nhằm đánh giá tính hiệu quả của việc thu hồi Nếu việc sử dụng đất được thực hiện đúng tiến độ và có thể hiểu dự án đã được triển khai thực hiện hiệu quả đúng với mục tiêu và quy định đặt ra Các căn cứ này nhằm đảm bảo đất được thu hồi đất đúng mục đích và nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất bị thu hồi

Do vậy, có thể khẳng định các căn cứ trên là cơ sở pháp lý đặc biệt quan trọng cho việc thực hiện thu hồi đất ở Việt Nam hiện nay Tuy nhiên, thực tiễn thu hồi đất cho thấy việc thanh tra, kiểm tra giám sát việc thục hiện thu hồi đất dựa trên các tiêu chí trên không phải lúc nào cũng dễ dàng có thể thực hiện hiệu quả, công khai minh bạch, đặc biệt là việc xác định tiến độ sử dụng đất vẫn có thể mang tính chủ quan

1.5.3 Thẩm quyền thu hồi đất

Thẩm quyền thu hồi đất được quy định tại Điều 66, Luật đất đai năm 2013 Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì về nguyên tắc cơ quan nào có quyền giao đất, cho thuê đất thì cơ quan đó cũng có quyền thu hồi đất Do vậy, UBND cấp tỉnh có quyền thu hồi đất của cơ sở tôn giáo, tổ chức kinh tế trong nước, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất, cho thuê đất để sản xuất kinh doanh, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao cũng như có quyền thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn

Còn UBND cấp huyện có quyền thu hồi đất của cá nhân, hộ gia đình trong nước và cộng đồng dân cư; UBND cấp huyện cũng có quyền thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng thuộc thẩm quyền thu hồi đất của UBND cấp tỉnh và đối tượng thuộc quyền thu hồi của UBND cấp huyện thì UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất Việc cho phép UBND cấp tỉnh ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất đã góp phần giúp đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án

1.5.4 Thông báo thu hồi đất

Việc thực hiện thông báo thu hồi đất được quy định tại Điều 67, Luật đất đai năm 2013, Điều 17, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ, hồ sơ trình ban hành Thông báo thu hồi đất được quy định chi tiết tại Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Mẫu Thông báo thu hồi đất số 07 ban hành kèm theo thông tư trên

Thông báo thu hồi đất là một nội dung quan trọng được thực hiện trước khi

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ra Quyết định thu hồi đất nhằm đảm bảo người sử

dụng đất bị thu hồi đất nắm rõ được kế hoạch thu hồi đất, điều tra, đo đạc, kiểm đếm để tránh bị động trong quá trình thu hồi đất Thời hạn thông báo thu hồi đất chia thành hai loại theo mục đích sử dụng đất

Đối với đất nông nghiệp thì phải thông báo cho người sử dụng đất chậm nhất

là 90 ngày trước khi có quyết định thu hồi đất Còn đối với đất phi nông nghiệp cần thông báo cho người sử dụng đất bị thu hồi biết chậm nhất là 180 ngày trước khi có Quyết định thu hồi đất phi nông nghiệp Chậm nhất là 90 ngày (hoặc 180 ngày) trước khi có Quyết định thu hồi đất ở đây được hiểu là thời gian tính từ khi thông báo thu hồi đất đến khi ra Quyết định thu hồi đất ít nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp, 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp Việc pháp luật quy định khoảng thời gian tối thiểu từ khi thông báo cho đến khi ra Quyết định thu hồi nhằm đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng như giúp họ có tâm lý và sự chuẩn bị tốt nhất cho việc giao đất bị thu hồi cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

Mặc dù vậy, pháp luật quy định nếu người sử dụng đất có đất bị thu hồi mà đồng ý thu hồi trước thời hạn thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có thể ra quyết định thu hồi sớm hơn mà không cần chờ đến hết thời hạn thông báo thu hồi Vấn đề này cũng đã được quy định cụ thể tại Điều 17, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đất đai hướng dẫn thông báo thu hồi đất Đồng thời vấn đề này lại được tiếp tục được hướng dẫn cụ thể hơn tại Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, quy định cụ thể về trình tự ban hành thông báo thu hồi đất

Có thể thấy, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn quy định khá chặt chẽ về thông báo thu hồi đất, đồng thời Luật quy định người sử dụng đất phải chấp hành quy định về thông báo thu hồi đất

1.5.5 Trình tự thủ tục thu hồi đất:

Về trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được Luật đất đai năm 2013 quy định

cụ thể như sau:

Một là, về việc xây dựng và thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát,

đo đạc, kiểm đếm Đầu tiên, UBND cấp tỉnh hoặc cấp huyện ban hành thông báo thu hồi đất (tùy đối tượng bị thu hồi) Thông báo này sẽ chuyển đến người có đất bị

thu hồi (tùy đối tượng bị thu hồi) Thông báo này sẽ chuyển đến người có đất bị thu hồi bằng cách gửi thông báo trực tiếp, họp phổ biến cho người dân có đất bị thu hồi, thông báo trên các phương tiện thông tin đại chúng, cũng như niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã, điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi Có thể thấy,

để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất bị thu hồi Nhà nước quy định có rất nhiều hình thức để thông tin đến người sử dụng đất bị thu hồi đất Trong quá trình thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng triển khai thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm, thống kê nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Luật Đất đai quy định rõ người sử dụng đất, UBND cấp xã có trách nhiệm phối hợp với tổ chức phát triển quỹ đất để thực hiện Trường hợp ngưởi sử dụng đất trong khu vực có đất thu hồi không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng trong việc điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm thì UBND cấp xã, Ủy ban MTTQ Việt Nam cấp xã nơi

có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục đề người sử dụng đất thực hiện Nếu không thuyết phục được thì Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành Quyết định kiểm đếm bắt buộc Trường hợp người có đất thu hồi không chấp hành thì Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc và tổ chức thực hiện cưỡng chế

Như vậy, việc kiểm đếm có ý nghĩa quan trọng trong quá trình thực hiện thu hồi đất, do vậy Luật Đất đai năm 2013 quy định, nếu người sử dụng đất bị thu hồi đất mà không tự nguyện thực hiện việc kiểm đếm mà thuyết phục không được thì

sẽ áp dụng kiểm đếm bắt buộc Nếu vẫn không thực hiện có thể bị cưỡng chế thực hiện việc kiểm đếm

Về trình tự, thủ tục thực hiện quyết định cưỡng chế kiểm đếm bắt buộc được quy định tại khoản 4, điều 70 Luật Đất đai năm 2013 và đã được hướng dẫn tại Thông tư 30/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ

sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất Điều 10 của Thông tư này quy định về hồ sơ trình tự ban hành Quyết định kiểm đếm bắt buộc, quyết địn cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc

Nguyên tắc thực hiện cưỡng chế kiểm đếm bắt buộc là tổng thể những tư

tưởng, quan điểm xuyên suốt, bao trùm quá trình xây dựng cũng như thực hiện các quy định pháp luật về cưỡng chế kiểm đếm bắt buộc khi Nhà nước thu hồi đất Kiểm đếm là cơ sở để cơ quan Nhà nước xác định chính xác giá trị quyền sử dụng đất và tài sản liên quan bị thu hồi để tạo cơ sở bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Cưỡng chế là thủ tục mang tính chất hành chính, bất tự nguyện của người sử dụng đất, có thể xâm phạm đến quyền con người nên pháp luật hiện hành quy định khá chặt chẽ và cụ thể về vấn đề này Luật đất đai năm 2013 quy định rõ cưỡng chế thực hiện kiểm đếm bắt buộc phải dựa trên nguyên tắc công khai, dân chủ, khách quan, bảo đảm trật tự, ân toàn, đúng quy định của pháp luật và phải được thực hiện trong giờ hành chính Đồng thời việc cưỡng chế kiểm đếm chỉ được thực hiện khi đáp ứng các điều kiện luật định như đã có quyết định kiểm đếm bắt buộc, những người

sử dụng đất không chấp hành, khi được thuyết phục thực hiện vẫn không chấp hành thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ tiến hành việc cưỡng chế thực hinej quyết định kiểm đếm Thẩm quyền ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc và tổ chức thực hiện quyết định cưỡng chế thuộc Chủ tịch UBND cấp huyện Đồng thời Luật này cũng quy định rõ trình tự, thủ tục thực hiện quyết định cưỡng chế kiểm đếm bắt buộc được quy định như: Vận động, thuyết phục, đối thoại với người bị cưỡng chế Trường hợp người bị cưỡng chế chấp hành quyết định cưỡng chế thì tổ chức được giao thực hiện cưỡng chế lập biên bản ghi nhận sự chấp hành và thực hiện điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm Còn nếu người

bị cưỡng chế không chấp hành quyết định cưỡng chế thì tổ chức dược giao thực hiện cưỡng chế thi hành Quyết định cưỡng chế Đây là quy định mới của Luật Đất đai năm 2013 so với Luật đất đai năm 2003 thể hiện sự quyết liệt hơn của Nhà nước trong thực hiện thu hồi đất, tuy nhiên hiệu quả của quy định này đến đâu cần phải

có thời gian để kiểm chứng

Hai là, việc lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái dịnh cư Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và phối hợp với UBND cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo hình thức tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi, đồng thời niêm yết công kai phương án bồi tường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở UBND cấp xã, địa ddierm

sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi UBND cấp xã, đại diện Ủy ban MTTQ Việt Nam cấp xã, đại diện những người có đất thu hồi Tổ chức làm nhiệm

vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm tổng hợp ý kiến đóng góp bằng văn bản, ghi rõ số lượng ý kiến đồng ý, số lượng ý kiến không đồng ý, số lượng ý kiến khác đói với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; phối hợp với UBND cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức đối thoại đối với trường hợp còn có ý kiến không đồng ý về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; hoàn chỉnh phương án trình cơ quan có thẩm quyền Cơ quan có thẩm quyền thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất Có thể thấy quy định về lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thể hiện vai trò rất lướn của tổ chức phát triển quỹ đất, UBND cấp xã và MTTQ cấp xã

Ba là, việc quyết định thu hồi đất, phê duyệt và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được UBND cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất, quyết địn phe duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với UBND cấp xã phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương

án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở UBND cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi; gửi quyết định bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư đến từng người có đất thu hồi trong đó ghi rõ về mức bồi thường, hỗ trợ, bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có), thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ; thời gian bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có) và thời gian bàn giao đất đã thu hồi cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng Tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái dịnh cư

đã được phêt duyệt Trường hợp người có đất thu hồi không bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì UBND cấp xã, Ủy ban MTTQ Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục để người có đất thu hồi thực hiện Trường hợp người có đất thu hồi đã được vận động, thuyết phục nhưng không chấp hành việc bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Chủ tịch UBD cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất Có thể thấy, Luật Đất đai năm 2013 quy định rất chặt chẽ về thu hồi đất nếu người sử

dụng đất không chấp hành việc bàn giao đất thì sẽ bị cưỡng chế thu hồi đất Sau khi đất được thu hồi xong, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm quản lý đất đã được giải phóng mặt bằng

Cũng giống như cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc, Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất cũng phải dựa trên nguyên tắc luật định, như quyên tắc công khai, dân chủ, khách quan, bảo đảm trật tự, an toàn, đúng quy định của pháp luật và phải được thực hiện trong giờ hành chính Đồng thời cưỡng ché thực hiện quyết định thu hồi đất được thực hiện khi có đủ các điều kiện người có đất thu hồi không chấp hành quyết định thu hồi đất sau khi UBND cấp xã, Ủy ban MTTQ Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và

tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng đã vân động, thuyết phục, trong khi có Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết địn thu hồi đất đã được niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã có hiệu lực thi hành Người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối không nhận quyết định cưỡng chế hoặc vắng mặt khi giao quyết định cưỡng chế thì UBND cấp xã lập biên bản Thẩm quyền ban hành quyết định cưỡng chế, thực hiện quyết định thu hồi đất và tổ chưc thực hiện quyết định cưỡng chế thuộc Chủ tịch UBND cấp huyện Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định về trình tự, thủ tục thực hiện cưỡng chế thu hồi đất; trách nhiệm của tổ chức, cá nhân trong việc thực hiện quyết định cưỡng chế thu hồi đất

Trên cơ sở quy định của Luật Đất đai năm 2013, vấn đề này được hướng dẫn

cụ thể tại Điều 17, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013 và khoản 1, Điều 17, của Nghị định này được hướng dẫn cụ thể tại Điều 11, Thông tư 30/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất Bên cạnh đó, điểm b, khoản 5, điều 71 của Luật Đất đai năm

2013 cũng được hướng dẫn tại Nghị định số 47/2014/NĐ-CP của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong đó quy định cụ thể về chinh phí tổ chức việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư Theo đó, tùy trường hợp chi phí này được bố trí và hạch

toán vào vốn đầu tư của dự án hoặc nếu thu hồi tạo quỹ đất sạch để giao, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá thì khoản kinh phí này được ứng từ Quỹ phát triển đất Hoặc tiền này có thể ứng từ tiền nhà đầu tư bỏ ra trước

1.5.6 Cơ quan làm nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng

Bên cạnh việc quy định trách nhiệm quản lý đất đai của các cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền chung, bao gồm Chính phủ và UBND các cấp tại điều 24, Luật Đất đai năm 2013 còn quy định về hệ thống cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai có thẩm quyền riêng (thẩm quyền chuyên môn trong quản lý đất đai) Theo đó,

cơ quan quản lý đất đai ở nước ta được quy định như sau: 1 Hệ thống tổ chức cơ quan quản lý đất đai được tổ chức thống nhất từ trung ương đến địa phương; 2 Cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai ở trung ương là Bộ Tài nguyên và Môi trường

Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương được thành lập ở tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và ở huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh; tổ chức dịch

vụ công về đất đai được thành lập và hoạt động theo quy định của Chính phủ

Tại điều 5, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/52014 của Chính phủ quy định các tổ chức thực hiện dịch vụ trong lĩnh vực đất đai có Tổ chức phát triển quỹ đất quy định: Tổ chức phát triển quỹ đất là đơn vị sự nghiệp công được thành lập theo quy định của pháp luật về thành lập, tổ chức lại, giải thể đơn vị sự nghiệp công lập; có tư cách pháp nhân, có trụ sở, con dấu riêng và được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật; có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh Đối với địa phương đã có Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh

và cấp huyện thì tổ chức lại Tổ chức phát triển quỹ đất trên cơ sở hợp nhất Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh và cấp huyện hiện có

Tổ chức phát triển quỹ đất có chức năng tạo lập, phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất; tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất và thực hiện các dịch vụ khác;

Kinh phí hoạt động của Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện theo quy định của pháp luật về tài chính đối với đơn vị sự nghiệp công lập

1.5.7 Giá đất và tài chính về đất đai

Giá đất là giá trị quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị sử dụng đất Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định Nguyên tắc định giá đất là những điều cơ bản được định ra và nhất thiết phải tuân theo nhằm đảm bảo tính định hướng xuyên suốt trong quá trình hình thành và quản lý giá đất của Nhà nước Có thể nói, khoản 1, điều 112, Luật Đất đai năm 2013 có nhiều thay đổi so với khoản 1, điều 56, Luật Đất đai năm 2003 trong việc đề ra các nguyên tắc làm rõ hơn cách xác định giá đất Nếu như trước đây, giá đất được xác định thông qua: (i) giá sát với giá thị trường; (ii) Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng, cùng mục đích sử dụng hiện tại hoặc theo quy hoạch thì hiện nay quy định minh thị hơn như: giá thị trường phải là giá phổ biến trên thị trường, giá đất còn được xác địn thông qua giá trúng dấu giá và thu nhập từ việc sử dụng đất; đất giap ranh sẽ có mức giá như nhau nếu có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự và phải được định giá cùng thời điểm; mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá Đặc biệt giá đất còn phải căn cứ vào thời hạn tại thời điểm định giá Đặc biệt giá đất còn phải căn cứ vào thời hạn sử dụng đất là lâu dài, có thời hạn hay thời hạn sử dụng đất đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, khi nhận chuyển quyền sử dụng đất

Phương pháp xác định giá đất, cho đến nay chúng ta đã có 05 phương pháp được áp dụng trong quá trình định giá gồm: So sánh trực tiếp; chiết trừ; thu thập; thặng dư; hệ số điều chỉnh giá đất

Bảng giá đất là bảng tập hợp các mức giá đất cho mỗi loại đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương công bố trên cơ sở quy định của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

Về bảng giá đất Theo quy định của điều 56, Luật Đất đai năm 2003 thì bảng giá đất được xây dựng một năm một lần và được công bố vào ngày 01/01/ hàng năm Tuy nhiên, việc quy định như vậy đã gặp nhiều bất cập trong thực tế Đối với bộ phận người sử dụng đất nghèo luôn cảm thấy bất ổn khi giá đất có xu hướng năm sau tăng hơn năm trước, đồng nghĩa với việc nghĩa vụ tài chính đốivới Nhà nước cũng tăng, ảnh hưởng không nhỏ đến khả năng kinh tế của họ Với bộ phận lớn