THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU DÂN CƯ KHANG AN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ ĐỊA ỐC KHANG AN

Thẩm định dự án đầu tư khu dân cư Khang An được thực hiện trên cơ sở khoa học về dự án đầu tư, căn cứ pháp lý về quản lý đầu tư xây dựng công trình, cơ sở thực tiễn của thị trường Bất độ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH

THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU DÂN CƯ KHANG AN

TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ

ĐỊA ỐC KHANG AN

TRẦN VŨ THỊ THANH TÂM

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

ĐỂ NHẬN BẰNG CỬ NHÂN NGÀNH QUẢN TRỊ KINH DOANH

Thành phố Hồ Chí Minh Tháng 07/2010

Hội đồng chấm báo cáo khóa luận tốt nghiệp đại học khoa Kinh Tế, trường Đại

Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh xác nhận khóa luận “Thẩm Định Dự Án Đầu Tư Khu Dân Cư Khang An tại Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Địa Ốc Khang An”, do Trần Vũ Thị Thanh Tâm sinh viên khóa 2006-2010, ngành Quản Trị kinh Doanh, đã bảo vệ thành công trước hội đồng vào ngày

ThS Trần Đức Luân Người hướng dẫn

Ngày Tháng Năm

Chủ tịch hội đồng chấm báo cáo Thư kí hội đồng chấm báo cáo

Ngày Tháng Năm Ngày Tháng Năm

LỜI CẢM TẠ

Lời đầu tiên, tôi chân thành cảm ơn Bố và Mẹ, những người đã sinh thành, nuôi

nấng và tạo mọi điều kiện cho tôi có ngày hôm nay

Tôi xin được cám ơn toàn thể quý thầy cô trường ĐHNL TPHCM, đặc biệt là

quý thầy cô Khoa Kinh Tế, đã truyền dạy cho tôi những kiến thức quý báu trong suốt

thời gian qua

Đặc biệt tôi xin gởi lời cám ơn sâu sắc đến thầy Trần Đức Luân, đã tận tình

hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tốt nghiệp

này

Tôi xin được cám ơn các Cô Chú, Anh Chị trong Công ty Cổ Phần Đầu Tư Địa

Ốc Khang An đã tận tình giúp đỡ tôi trong suốt thời gian thực hiện đề tài

Cho tôi gởi lời cám ơn đến bạn bè tôi, những người đã giúp đỡ tôi về mặt tinh

thần, cũng như đóng góp ý kiến để tôi hoàn thành luận văn này

Xin kính chúc sức khỏe mọi người !

TP.Hồ Chí Minh, ngày 15 tháng 7 năm 2010

Trần Vũ Thị Thanh Tâm

NỘI DUNG TÓM TẮT

TRẦN VŨ THỊ THANH TÂM Tháng 7 năm 2010 “Thẩm Định Dự Án Đầu

Tư Khu Dân Cư Khang An Tại Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Địa Ốc Khang An”

TRAN VU THI THANH TAM July 2010 “Appraising The Khang An Residential Quarter Project of Khang An J.S Real Estate Invesment Group”

Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn là giải quyết nhu cầu về nhà ở cho người dân trên địa bàn TP HCM đồng thời thiết kế và tổ chức một khu dân cư để đáp ứng nhu cầu vật chất, tinh thần và thúc đẩy quá trình phát triển không gian đô thị của TP Hồ Chí Minh Thẩm định dự án đầu tư khu dân cư Khang An được thực hiện trên cơ sở khoa học về dự án đầu tư, căn cứ pháp lý về quản lý đầu tư xây dựng công trình, cơ sở thực tiễn của thị trường Bất động sản Việt Nam và khu vực, đồng thời dựa trên những tìm hiểu nhất định về địa bàn nghiên cứu Đề tài bắt đầu từ việc xem xét, phân tích nhu cầu nhà ở trên địa bàn Quận 9 và Thành phố Hồ Chí Minh, trên cơ sở đó đi sâu xây dựng, phân tích, đánh giá các chỉ tiêu hiệu quả của dự án Kết quả thẩm định cho thấy, NPV là 125.170.378.108 đồng, IRR là 35,43% , tỷ suất lợi ích trên chi phí là 1,28 Thêm vào đó, rủi ro của dự án là rất thấp nếu dựa vào kết xuất từ phân tích độ nhạy theo sự thay đổi của các yếu tố suất chiết khấu, chi phí đầu tư xây dựng và giá bán sản phẩm Vì vậy có thể kết luận rằng, dự án này có tính khả thi Dự án khu dân cư Khang

An khi hoàn thành không những mang lại hiệu quả kinh tế cho chủ đầu tư mà còn mang lại hiệu quả kinh tế xã hội cho Quận 9, TP Hồ Chí Minh, góp phần chỉnh trang

đô thị, nâng cao giá trị cuộc sống của con người đồng thời tạo tiền đề cho việc xây dựng các dự án tiếp theo

MỤC LỤC

Trang

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC CÁC HÌNH viii

DANH MỤC PHỤ LỤC ix

CHƯƠNG 1 MỞ ĐẦU 1

1.1.Đặt vấn đề 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2

1.2.1 Mục tiêu chung 2

1.2.2 Mục tiêu cụ thể 2

1.3 Phạm vi nghiên cứu 2

1.4.Cấu trúc của luận văn 2

CHƯƠNG 2 TỔNG QUAN 4

2.1 Khái quát về chủ đầu tư dự án 4

2.2 Sự cần thiết phải đầu tư và các căn cứ pháp lý để lập dự án 10

2.2.1.Sự cần thiết phải đầu tư 10

2.2.2 Các căn cứ pháp lý để lập dự án 15

2.3 Tình hình hiện trạng khu vực dự án 16

2.3.1 Vị trí và giới hạn khu đất 16

2.3.2 Các điều kiện tự nhiên 17

2.3.3 Hiện trạng 17

CHƯƠNG 3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 19

3.1 Cơ sở lý luận 19

3.1.1 Những vấn đề chung 19

3.1.2 Thẩm định dự án đầu tư 22

3.2 Phương pháp nghiên cứu 27

3.2.1 Phương pháp điều tra thu thập thông tin, số liệu 27

3.2.2 Phương pháp phân tích, xử lý số liệu 27

CHƯƠNG 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 28

4.1 Phân tích thị trường 28

4.1.1.Tổng quan thị trường nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh 28

4.1.2 Đánh giá thị trường 30

4.1.3.Triển vọng của thị trường 32

4.1.4 Phân tích lợi thế cạnh tranh của dự án 32

4.2 Qui mô đầu tư và kế hoạch đầu tư 34

4.2.1 Qui mô đầu tư 34

4.2.2 Kế hoạch đầu tư 34

4.3 Phân tích tài chính 35

4.3.1 Tổng mức đầu tư trong dự án 35

4.3.2 Dự đoán doanh thu từ hoạt động kinh doanh 42

4.3.3 Vốn vay và hình thức trả lãi 43

4.3.4 Lợi nhuận 43

4.3.5 Báo cáo ngân lưu tài chính 45

4.3.6 Các chỉ số 46

4.3.7 Phân tích rủi ro dự án 46

4.4 Phân tích tài chính, kinh tế xã hội 50

4.4.1 Tài chính 50

4.4.2 Hiệu quả kinh tế xã hội của dự án 50

CHƯƠNG 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 53

5.1 Kết luận 53

5.2 Kiến nghị 53

TÀI LIỆU THAM KHẢO 55

LNST Lợi nhuận sau thuế

PCCC Phòng cháy chữa cháy

DANH MỤC CÁC BẢNG

Trang

Bảng 4.1 Bảng Cân Bằng Đất Đai 34

Bảng 4.2 Kế Hoạch Vốn Đầu Tư 36

Bảng 4.3 Chí Phí Đất - Chi Phí Chuẩn Bị Đầu Tư 37

Bảng 4.4 Chi Phí Xây Dựng Hạ Tầng Kỹ Thuật 38

Bảng 4.5 Chi Phí Xây Dựng Công Trình Chính 39

Bảng 4.6 Chi Phí Kiến Thiết 40

Bảng 4.7 Tổng Hợp Chi Phí Đầu Tư 41

Bảng 4.8 Dự Đoán Doanh Thu Từ Hoạt Động Kinh Doanh 42

Bảng 4 9 Phân tích chi phí – lợi nhuận 44

Bảng 4.10 Ngân Lưu Tài Chính Dự Án 45

Bảng 4.11 Thay Đổi Suất Chiết Khấu 47

Bảng 4.12 Chi Phí Đầu Tư Thay Đổi 47

Bảng 4.13 Giá Bán Thay Đổi 48

Bảng 4.14 Ảnh Hưởng Của Giá Bán và Chi Phí Tới NPV 49

Bảng 4.15 Các Chỉ Tiêu Tài chính Dự án 50

DANH MỤC CÁC HÌNH

Trang Hình 2.1 Bộ Máy Tổ Chức Quản Lý của Công Ty 5 Hình 4.1 Cung Căn Hộ TP HCM 2010- 2011 (Ước Tính) 30 Hình 4.2 Tỷ Lệ Mua Căn Hộ Theo Quận Huyện 31

DANH MỤC PHỤ LỤC

Phụ lục 1 Định Hướng Phát Triển Không Gian Đến Năm 2020 – TP HCM – Nhơn Trạch – Đồng Nai

Phụ lục 2 Vị Trí Dự Án Đối Với Các Khu Vực Xung Quanh

Phụ lục 3 Định Hướng Phát Triển Quận 2 – Quận 9

Phụ lục 4 Biệt Thự Đơn Lập

Phụ lục 5 Khu Thương Mại

Phụ lục 6 Nhà Liên Kế

Phụ lục 7 Biệt Thự Song Lập

Thành phố Hồ Chí Minh là trung tâm kinh tế, chính trị hàng đầu cả nước Hiện nay thành phố đang phải chịu một áp lực lớn về gia tăng dân số, giải quyết việc làm, nhà ở, giao thông, ô nhiễm môi trường…mà trong đó áp lực lớn nhất là về nhà ở cho các tầng lớp nhân dân Đây cũng là tiền đề cho các doanh nghiệp bất động sản phát triển một cách mạnh mẽ trong thời gian gần đây Vấn đề này vừa đem lại lợi nhuận cho các nhà đầu tư vừa góp phần phát triển cơ sở hạ tầng xã hội tạo đà cho quá trình phát triển kinh tế đất nước

Một trong những chủ trương lớn của chính quyền thành phố đã và đang được tiến hành là di dời, quy hoạch những khu dân cư, nhà máy, xí nghiệp… ra các vùng ven, các quận huyện ngoại thành để giảm bớt tình trạng quá tải trong khu vực trung tâm nội thành Nằm ở phía đông thành phố, nơi kết nối những tuyến đường giao thông quan

trọng, Quận 9 đang nổi lên với các khu đô thị mới, nơi thu hút nhiều dự án đầu tư bất động sản tiềm năng

Các doanh nghiệp trong quá trình đầu tư thì hiệu quả sử dụng vốn là một vấn đề hết sức quan trọng Cùng với việc lập dự án, để doanh nghiệp xây dựng dự án và đưa vào hoạt động có hiệu quả thì một khâu không thể thiếu đó là “thẩm định dự án đầu tư”, đây là phần công việc giúp cho chủ đầu tư và các cấp ra quyết định đầu tư đúng hướng và đạt được lợi ích kinh tế xã hội tối ưu Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn cùng với sự đồng ý của Khoa Kinh Tế Trường Đại Học Nông Lâm và Công Ty Cổ Phần

Đầu Tư Địa Ốc Khang An tôi quyết định thực hiện khóa luận tốt nghiệp: “Thẩm Định

Dự Án Đầu Tư Khu Dân Cư Khang An tại Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Địa Ốc Khang An”

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

1.2.1 Mục tiêu chung

Việc nghiên cứu đề tài này nhằm mục đích tìm hiểu về dự án đầu tư và đánh giá hiệu quả của dự án đầu tư bất động sản Dựa vào kết quả phân tích sẽ giúp cho chủ đầu tư cũng như các cấp có cái nhìn rõ hơn về kết quả mà dự án mang lại Từ đó đi đến quyết định đầu tư đúng đắn, góp phần mang lại hiệu quả kinh tế xã hội cao

1.2.2 Mục tiêu cụ thể

Tìm hiểu cơ hội thị trường của dự án

Xem xét các hạng mục thu-chi và phân tích dòng tiền của dự án

Thẩm định dự án thông qua các chỉ tiêu đánh giá đầu tư dài hạn

Nhận xét tính khả thi của dự án

1.3 Phạm vi nghiên cứu

Không gian: công ty cổ phần đầu tư địa ốc Khang An và địa bàn phường Phú Hữu, quận 9

Thời gian: Đề tài được tiến hành từ ngày 25/03/2010 đến 25/5/2010

1.4.Cấu trúc của luận văn

Luận văn bao gồm 5 chương cụ thể như sau:

Chương 1: Trình bày lý do chọn đề tài, mục đích, phạm vi nghiên cứu và giới hạn cấu trúc đề tài

Chương 2: Mô tả tổng quan địa điểm nghiên cứu: đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội Nêu tổng quát về công ty Cổ Phần Đầu Tư Địa Ốc Khang An và dự định đầu tư khu dân cư Khang An

Chương 3: Nêu một số lý luận cơ sở chứng minh các vấn đề liên quan đến đề tài, các phương pháp được sử dụng trong quá trình nghiên cứu và các vấn đề liên quan đến dự

án Những lý luận mà luận văn dựa vào đó để phân tích dự án

Chương 4: Trình bày các kết quả của vấn đề nghiên cứu: hiệu quả kinh tế - xã hội, hiệu quả đầu tư Sơ lược về quá trình thực hiện dự án xem xét tính khả thi của dự án và nên đầu tư hay không

Chương 5: Kết luận và kiến nghị

CHƯƠNG 2 TỔNG QUAN

2.1 Khái quát về chủ đầu tư dự án

Công ty cổ phần đầu tư địa ốc Khang An

Trụ sở: 23F Nguyễn Hữu Cảnh, Phường 22,Quận Bình Thạnh, TP HCM

ĐT: 84.8.38408650 – Fax: 84.8.3840 8651

Đại diện: ông Nguyễn Hoàng Dũng – Giám đốc

Giới thiệu về công ty cổ phần đầu tư địa ốc Khang An

Công ty cổ phần đầu tư địa ốc Khang An được thành lập theo giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0302569547 ngày 29 tháng 09 năm 2009 do sở kế hoạch và đầu

tư Thành phố Hồ Chí Minh cấp Tiền thân của công ty là công ty TNHH Đầu tư địa ốc Khang An.Công ty có trụ sở chính tại A19/4 (phải) Cư xá Cửu Long, Phường 22, Quận Bình Thạnh, TP Hồ Chí Minh.Công ty hiện đang kinh doanh trên lĩnh vực sau:

Đo đạt địa chính

Kinh doanh nhà ở

Xây dựng dân dụng, công nghiệp, giáo dục mầm non

Trong xu thế sản xuất kinh doanh hiện nay, để đạt được mục tiêu phát triển bền vững, công ty không ngừng nỗ lực nghiên cứu đa dạng hóa ngành nghề kinh doanh của mình Qua 8 năm đi vào hoạt động công ty không ngừng phát triển cả về quy mô và doanh thu Hiện tại công ty đang đầu tư vào các dự án: Dự án khu dân cư Khang An tại phường Phú Hữu – Quận 9; liên doanh dự án dân cư Phú Hữu với công ty phát triển kinh doanh nhà Quận 3, dự án dân cư Phường Phú Mỹ với công ty TNHH xây dựng – Thương mại – Địa ốc Vạn Phát Hưng

Bộ máy tổ chức và quản lý của công ty

Hình 2.1 Bộ Máy Tổ Chức Quản Lý của Công Ty

Nguồn: Phòng nhân sự

™ Đại hội cổ đông

Thông qua định hướng phát triển của công ty

Quyết định loại cổ phần và tổng số cổ phần của từng loại được quyền chào bán; quyết định mức cổ tức hàng năm của từng loại cổ phần, trừ tường hợp điều lệ công ty

có quy định khác;

P KIỂM SOÁT NỘI BỘ

PGĐ KHỐI ĐIỀU

P quản

lý dự

án

P hậu mãi

P nghiên cứu

và phát triển thị trường

P Markett -ing

Sàn giao dịch

P Tài chính

và kế toán

PTGD PHÁT TRIỂN

VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN

P hành chính và nhân sự

BỘ PHẬN BÁN HÀNG

BỘ PHẬN ĐỀN BÙ

PTGĐ THƯỜNG TRỰC KHỐI KINH DOANH

KHỐI KINH DOANH

CÁC CÔNG

TY CON

TỔNG GIÁM ĐỐC

HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ

ĐẠI HỘI

SOÁT

Bầu, miễn nhiệm, bãi nhiệm thành viên hội đồng quản trị, thành viên ban kiểm soát;

Quyết định đầu tư hoặc bán số tài sản có giá trị bằng hoặc lớn hơn 50% tổng giá trị tài sản được ghi trong báo cáo tài chính gần nhất của công ty;

Quyết định sửa đổi, bổ sung Điều lệ công ty, trừ trường hợp điều chỉnh vốn điều

lệ do bán thêm cổ phần mới trong phạm vi số lượng cổ phần được quyền chào bán quy định tại điều lệ công ty;

Thông qua báo cáo tài chính hàng năm;

Quyết định mua lại trên 10% tổng số cổ phần đã bán của mỗi loại;

Xem xét và xử lý các vi phạm của Hội đồng quản trị, Ban kiểm soát gây thiệt hại cho công ty và cổ đông công ty;

Quyết định tổ chức lại, giải thể công ty;

Các quyền và nghĩa vụ khác theo quy định của Luật Doanh Nghiệp và điều lệ Công ty

™ Ban kiểm soát

Ban kiểm soát thực hiện giám sát Hội đồng quản trị, Tổng giám đốc trong việc quản lý và điều hành Công ty; chịu trách nhiệm trước Đại hội đồng cổ đông trong việc thực hiện các nhiệm vụ được giao

Kiểm tra tính hợp lý, hợp pháp, tính trung thực và mức độ cẩn trọng trong quản

lý, điều hành hoạt động kinh doanh, trong tổ chức công tác kế toán, thống kê và lập báo cáo tài chính

Thẩm định báo cáo tình hình kinh doanh, báo cáo tài chính hàng năm và sáu tháng của công ty, báo cáo đánh giá công tác quản lý của Hội đồng quản trị

Trình báo cáo thẩm định báo cáo tài chính, báo cáo tình hình kinh doanh hàng năm của công ty và báo cáo đánh giá công tác quản lý của Hội đồng quản trị lên Đại hội đồng cổ đông tại cuộc họp thường niên

Xem xét sổ kế toán và các tài liệu khác của công ty, các công việc quản lý, điều hành hoạt động của công ty bất cứ khi nào nếu thấy cần thiết hoặc theo quyết định của Đại hội đồng cổ đông hoặc theo yêu cầu của cổ đông hoặc nhóm cổ đông quy định tại

Khi có yêu cầu của cổ đông hoặc nhóm cổ đông quy định tại khoản 2 Điều 79 của Luật Doanh Nghiệp 2005, Ban kiểm soát thực hiện kiểm tra trong thời hạn 7 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được yêu cầu Trong thời hạn mười lăm ngày, kể từ ngày kết thúc kiểm tra, Ban kiểm soát phải báo cáo giải trình về những vấn đề được yêu cầu kiểm tra đến Hội đồng quản trị và cổ đông hoặc nhóm cổ đông có yêu cầu

Việc kiểm tra của Ban kiểm soát quy định tại khoản này không được cản trở hoạt động bình thường của Hội đồng quản trị, không gây gián đoạn điều hành hoạt động kinh doanh của công ty

Kiến nghị Hội đồng quản trị hoặc Đại hội đồng cổ đông các biện pháp sửa đổi,

bổ sung, cải tiến cơ cấu tổ chức quản lý, điều hành hoạt động kinh doanh của công ty Khi phát hiện có thành viên của Hội đồng quản trị, Tổng giám đốc vi phạm nghĩa

vụ của người quản lý công ty quy định tại Điều 119 của Luật Doanh Nghiệp 2005 thì phải thông báo ngay bằng văn bản tới Hội đồng quản trị, yêu cầu người có hành vi vi phạm chấm dứt hành vi vi phạm và có giải pháp khắc phục hậu quả

Thực hiện các quyền và nhiệm vụ khác theo quy định của Luật Doanh Nghiệp, Điều lệ công ty và Quyết định của Đại hội đồng cổ đông

Ban kiểm soát có quyền sử dụng tư vấn độc lập để thực hiện các nhiệm vụ được giao

Ban kiểm soát có thể tham khảo ý kiến của Hội đồng quản trị trước khi tình báo cáo, kết luận và kiến nghị lên Đại hội đồng cổ đông

Quyết định giá chào bán cổ phần và trái phiếu của công ty ;

Quyết định mua lại cổ phần theo quy định tại khoản 1 Điều 91 của luật doanh nghiệp 2005;

Quyết định phương án đầu tư và dự án đầu tư trong thẩm quyền và giới hạn theo quy định của luật doanh nghiệp;

Quyết định giải pháp phát triển thị trường, tiếp thị và công nghệ; thông qua hợp đồng mua, bán, vay, cho vay và hợp đồng khác có giá trị bằng hoặc lớn hơn 50% tổng giá trị tài sản được ghi trong báo cáo tài chính gần nhất của công ty hoặc một tỷ lệ khác nhỏ hơn quy định tại Điều lệ Công ty, trừ hợp đồng và giao dịch quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 120 của Luật Doanh Nghiệp;

Tuyển chọn, ký hợp đồng, chấm dứt hợp đồng lao động, hoặc bổ nhiệm, miễn nhiệm, cách chức và quyết định lương đối với Phó Tổng giám đốc, kế toán trưởng theo

đề nghị của Tổng giám đốc; cử người đại diện theo ủy quyền thực hiện quyền sở hữu

cổ phần hoặc phần vốn góp ở công ty khác, quyết định thù lao và lợi ích khác của những người đó;

Giám sát, chỉ đạo tổng giám đốc và người quản lý khác trong việc điều hành công việc kinh doanh hàng ngày của công ty;

Quyết định cơ cấu tổ chức, quy chế quản lý nội bộ công ty, quyết định thành lập công ty con, lập chi nhánh, văn phòng đại diện và việc góp vốn, mua cổ phần của công

ty khác;

Duyệt chương trình, nội dung tài liệu phục vụ họp Đại hội đồng cổ đông, triệu tập họp đại hội đồng cổ đông hoặc lấy ý kiến để Đại hội đồng cổ đông thông qua quyết định;

Trình báo cáo quyết toán hàng năm lên Đại hội đồng cổ đông;

Kiến nghị mức cổ tức được trả; quyết định thời hạn và thủ tục trả cổ tức hoặc xử

lý lỗ phát sinh trong quá trình kinh doanh;

Kiến nghị việc tổ chức lại, giải thể hoặc yêu cầu phá sản công ty;

Các quyền và nghĩa vụ khác theo quy định của Luật Doanh Nghiệp và Điều lệ công ty

™ Tổng giám đốc

Quyết định các vấn đề có liên quan đến công việc kinh doanh hàng ngày của công ty mà không cần phải có quyết định của Hội đồng quản trị;

Tổ chức thực hiện các quyết định của hội đồng quản trị;

Tổ chức thực hiện kế hoạch kinh doanh và phương án đầu tư của công ty

Kiến nghị phương án cơ cấu tổ chức, quy chế quản lý nội bộ công ty;

Bổ nhiệm, miễn nhiệm, cách chức các chức danh quản lý trong Công ty, trừ các chức danh thuộc thẩm Quyền của hội đồng quản trị;

Quyết định lương và phụ cấp (nếu có) đối với người lao động trong Công ty kể

cả người quản lý thuộc thẩm quyền bổ nhiệm của Tổng giám đốc;

Tuyển dụng lao động;

Kiến nghị phương án trả cổ tức hoặc xử lý lỗ trong kinh doanh;

Các quyền và nhiệm vụ khác theo quy định của pháp luật, Điều lệ Công ty và quyết định của hội đồng quản trị

™ Phòng kiểm soát nội bộ

Giúp tổng giám đốc thực hiện việc tự kiểm tra để tổng hợp, rà soát, đánh giá tính hiệu lực, hiệu quả của hệ thống kiểm tra kiểm soát nội bộ nhằm kịp thời phát hiện, ngăn ngừa và kịp thời kiến nghị xử lý những tồn tại, sai phạm trong mọi hoạt động nghiệp vụ, hoàn thiện hệ thống kiểm tra kiểm soát nội bộ

Thực hiện công tác kiểm tra theo kế hoạch đã được duyệt hay kiểm tra đột xuất theo chỉ đạo của ban tổng giám đốc;

Lập báo cáo kết quả kiểm tra, nêu rõ ý kiến đề xuất để ngăn ngừa, hạn chế rủi ro; Kịp thời báo cáo Tổng giám đốc những vấn đề phát sinh để có hướng xử lý kịp thời;

Thực hiện một số công tác khác khi được Ban Tổng giám đốc phân công

Yêu cầu các bộ phận nghiệp vụ và nhân viên giải trình các công việc đã làm, đang làm, xuất trình văn bản chỉ đạo, chứng từ, sổ sách ghi chép, và các tài liệu liên quan khác để phục vụ cho việc giám sát, kiểm tra trong các đợt kiểm tra định kỳ hay đột xuất;

Độc lập trong chuyên môn nghiệp vụ, trình bày ý kiến nhận xét, đánh giá và không bị chi phối, can thiệp trong khi thực hiện nhiệm vụ kiểm tra, có quyền bảo lưu ý kiến trong các biên bản báo cáo kiểm tra, kiểm soát;

Có quyền đề xuất các giải pháp trong việc cải tiến, hoàn thiện công tác quản lý, điều hành hoạt động Công ty

Kiến nghị Tổng giám đốc xử lý đối với những đơn vị, cá nhân có hành vi vi phạm các quy định của pháp luật, các quy chế, qui định nội bộ của Công ty

™ Khối kinh doanh

Xây dựng chiến lược, chính sách kinh doanh, kế hoạch và khai thác dự án

Thẩm định đầu tư BĐS riêng lẻ

Quản lý hợp đồng, lập hợp đồng ký với khách hàng và theo dõi công nợ, lập thư nhắc nợ gửi khách hàng và chăm sóc, giải quyết khiếu nại

Quản lý, cập nhật thông tin sản phẩm, điều phối thông tin đến hệ thống Chi Nhánh, văn phòng giao dịch

™ Khối quản lý và phát triển dự án

Tham mưu giúp việc cho Ban Tổng Giám Đốc trong lĩnh vực quản lý dự án đầu

tư từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư và tổ chức triển khai thực hiện, quản lý các dự án đến khi kết thúc dự án đưa vào khai thác sử dụng

Thực hiện các nghiên cứu thị trường và nghiên cứu về các dự án của đối thủ cạnh tranh, đánh giá hiệu quả đầu tư, cập nhật thông tin cho Ban Tổng Giám Đốc, xây dựng

và phát triển sản phẩm mới dựa trên những nghiên cứu có được

™ Khối điều hành

Thực hiện công việc quản lý điều hành toàn bộ hoạt động trong công ty theo sự

ủy quyền của Ban Tổng Giám Đốc

Lập và xây dựng các nội quy, điều lệ trong công ty

Xây dựng kế hoạch và tổ chức thực hiện các kế hoạch quản lý của công ty

Đề xuất cơ chế quản lý cho phù hợp với tình hình công ty

Đào tạo và phát triển nguồn nhân lực đáp ứng nhu cầu phát triển

2.2 Sự cần thiết phải đầu tư và các căn cứ pháp lý để lập dự án

2.2.1.Sự cần thiết phải đầu tư

a) Vị trí tiềm năng

Nằm trong vùng phát triển kinh tế trọng điểm phía nam ( gồm: Thành phố Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Bà Rịa- Vũng Tàu và Bình Dương), Thành phố Hồ Chí Minh có một vị trí địa lý rất đặc biệt, hội tụ được rất nhiều điều kiện thuận lợi cho phát triển kinh tế,có tác động lôi kéo cả khu vực phía Nam cùng phát triển Kể từ trước đến nay, Thành phố Hồ Chí Minh luôn là một khu vực chiến lược của miền nam, là một trung tâm thương mại trù phú và thịnh vượng cũng như là một cánh cửa nối liền Việt Nam với các quốc gia khác trên thế giới

So với cả nước, TP HCM với dân số 7 triệu người chiếm 6,46%, lực lượng lao động đang làm việc chỉ chiếm 4,96% nhưng lại chiếm tới 20% tổng sản phẩm quốc dân, GDP bình quân đầu người gấp 4 lần Gía trị sản lượng công nghiệp chiếm 30%, tổng vốn đầu tư thực hiện 50%, doanh thu ngoại tệ bằng 56% tổng kim ngạch xuất khẩu, chiếm 41% số dự án và 39% vốn đầu tư nước ngoài, trên 35% khối lượng tiền tệ lưu thông, giá trị sản lượng vận tải, bưu điện chiếm 31,5%

Với lợi thế về vị trí địa lý, cơ sở hạ tầng và điều kiện sinh hoạt, vui chơi giải trí, Thành phố Hồ Chí Minh trong tương lai vẫn là nơi hấp dẫn nhất các nhà đầu tư nước ngoài cũng như các tầng lớp dân cư đến đầu tư,sinh sống, mua sắm và vui chơi

b) Bối cảnh thị trường và định hướng phát triển đô thị cả nước đến năm

2020

Trong những năm qua, đặc biệt là sau Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VII, do tác động của sự phát triển nền kinh tế thị trường và các chính sách mở cửa, sự quan tâm của Nhà nước đối với các công tác quy hoạch đô thị - các đô thị nước ta đã phát triển nhanh cả về số lượng và chất lượng Thành phố Hồ Chí Minh là một đô thị trung tâm cấp quốc gia có bán kính vùng 30 – 50 km, giữ chức năng là trung tâm kinh tế, trung tâm giao dịch quốc tế và du lịch của cả nước

Tuy nhiên cơ sở kinh tế - kỹ thuật hoặc động lực phát triển đô thị nước ta còn yếu, tăng trưởng kinh tế chưa cân đối với tăng trưởng về dân số Theo số liệu của tổng cục thống kê, trong thời gian qua, tốc độ tăng trưởng kinh tế đô thị trung bình hàng năm là 13 -15%, mỗi năm giải quyết việc làm cho 1 triệu lao động Cả nước vẫn trong thời kỳ bùng nổ dân số, với tỷ lệ tăng tự nhiên trung bình hàng năm là 2,18% Đặc biệt tình trạng phân bố dân cư không đồng đều giữa các vùng mà tập trung vào thành phố,

đô thị lớn Mật độ dân số trung bình cả nước là trên 200 người /km2, trong khi mật độ dân số ở thành phố Hồ Chí Minh trên 1.000 người/km2 Việc sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích xây dựng đô thị đang là một nguy cơ lớn Phần lớn đất sử dụng vào mục đích xây dựng đô thị đều là đất rất tốt cho sản xuất nông nghiệp.Nếu giữ nguyên tình trạng phân bổ dân cư hiện nay ở nước ta, thì quỹ đất nông nghiệp sẽ giảm đi trung bình mỗi năm khoảng 3.800 ha

Về hạ tầng xã hội, diện tích nhà ở tại các đô thị cả nước mới đạt trên 80 triệu m2các loại, bình quân 5,8m2/người Tỷ lệ đất giành cho giao thông nhất là giao thông tỉnh

trong đô thị lớn mới đạt dưới 5% đất đô thị Chỉ tiêu đất dành để trồng cây xanh trong

đô thị quá thấp, trung bình chỉ mới đạt 0,5 – 1,0 m2/người

Về tốc độ tăng trưởng dân số và đô thị hóa hiện nay ở nước ta Năm 1999 dân số

cả nước gần 76 triệu người, trong đó có khoảng 15 triệu người là dân đô thị, chiếm khoảng 20% số dân của cả nước Tăng trưởng dân số đô thị bình quân hàng năm là 4,2%, với số tăng tuyệt đối là 0,5 triệu người mỗi năm Dự báo đến năm 2010 dân số

cả nước là 93 triệu người Dân số đô thị trong giai đoạn này sẽ tăng nhanh do yếu tố tăng cơ học, dự kiến khoảng 1,14 triệu người/năm, tương ứng với tỷ lệ tăng trưởng khoảng 6% trung bình hàng năm, đưa tổng số dân đô thị cả nước lên 30,4 triệu người chiếm 33% số dân cả nước

Dự báo đến năm 2020 dân số cả nước là 93 triệu người Dân số đô thị trong giao đoạn này sẽ tăng nhanh do yếu tố tăng cơ học, dự kiến khoảng 1,14 triệu người/năm, tương ứng với tỷ lệ tăng trưởng khoảng 6% trung bình hàng năm, đưa tổng số dân đô thị cả nước lên 30,4 triệu người chiếm 33% dân số cả nước.Dự báo đến năm 2020 dân

số cả nước là 103 triệu người trong đó dân số đô thị là 46 triệu người chiếm 45% số dân cả nước

Dự kiến nhu cầu sử dụng đất xây dựng đô thị đến năm 2010, đất đô thị sẽ là 243.000 ha, chiếm 0,47% diện tích đất tự nhiên cả nước Diện tích đất đô thị tăng thêm

là 179.900 ha, trong đó dự kiến lấy từ quỹ đất nông nghiệp khoảng 90.200 ha

Xuất phát từ mục tiêu, phương hướng xây dựng đất nước trong báo cáo chính trị của ban chấp hành Trung ương Đảng khóa VII, Đại hội lần thứ VIII của Đảng, định hướng qui hoạch tổng thể phát triển đô thị cả nước đến năm 2020 được xây dựng trên một số quan điểm trong đó có việc cho phép huy động mọi nguồn vốn cải tạo và xây dựng đô thị trên cơ sở coi trọng việc giữ gìn trật tự, kỷ cương, tăng cường kiểm soát sự phát triển đô thị theo đúng quy hoạch và pháp luật Tận dụng tối đa đất trống, đất hiện

có sử dụng lãng phí kém hiệu quả trong đô thị

Một trong những lĩnh vực ưu tiên đầu tư phát triển đô thị là phát triển nhà ở đô thị, đảm bảo cải tạo và xây dựng nhà ở, nâng chỉ tiêu bình quân 8m2 sàn/người sau năm 2010; thõa mãn nhu cầu đa dạng của các đối tượng xã hội, trong đó đặc biệt quan tâm giải quyết nhà ở cho các đối tượng chính sách và thanh toán các khu nhà ổ chuột

trong đô thị, việc phát triển nhà ở đô thị thực hiện theo các dự án kinh doanh hoặc trợ giúp

c) Định hướng phát triển và quy hoạch TP Hồ Chí Minh đến năm 2020

Định hướng phát triển và quy hoạch Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2020 là trở thành một đô thị vừa hiện đại vừa có bản sắc dân tộc, là một trung tâm kinh tế, trung tâm giao dịch quốc tế và du lịch của cả nước, có vị trí chính trị quan trọng của nước ta ở phía Nam, với các nước trong khu vực và quốc tế

Về quy mô dân số đến năm 2020 và lâu dài khoảng 10 triệu người, trong đó khống chế khu vực nội thành khoảng 6 triệu người

Về chỉ tiêu sử dụng đất đô thị bình quân 100m2/người, trong đó đất giao thông là 20-22m2/người, đất cây xanh là 10-15m2/người và đất xây dựng công trình phục vụ lợi ích công cộng là 5m2/người

Các khu phát triển mới theo hướng hiện đại, văn minh, bền vững, tạo ra chỗ ở, làm việc và nghỉ ngơi giải trí cho nhân dân

d) Các mục tiêu cơ bản phát triển nhà ở của TP.HCM trong năm 2010 của UBND thành phố

Trong điều kiện xóa bỏ bao cấp về nhà ở, nhà ở được coi là hàng hóa thì nhà nước không thể dùng vốn ngân sách để xây dựng nhà ở rồi phân phối cho không như trước đây mà phải chuyển sang “chiến lược tạo điều kiện” với quan điểm coi sự nghiệp phát triển nhà ở là sự nghiệp của toàn dân, vì dân và do dân

Mục tiêu thứ nhất: Nơi ở thích hợp cho mọi người với các điều kiện, tiện nghi, môi trường thích hợp và diện tich bình quân 10m2/người và quy mô số người trong một gia đình giảm từ 5.7 người xuống còn 4 người trong một gia đình

Mục tiêu thứ hai: Nâng tổng quỹ nhà ở của thành phố lên 72 triệu m2 Như vậy phải xây dựng thêm 48 triệu m2 gấp 2 lần diện tích quỹ nhà hiện nay với số căn hộ 1.000.000 căn hộ, gấp 2,5 lần hiện nay

Mục tiêu thứ ba: Xóa bỏ hoàn toàn các khu nhà lụp xụp, rách nát ở các khu hẻm cũng như trên và ven kênh rạch, đảm bảo không ngừng nâng cao điều kiện sống cho mọi người

e) Bối cảnh quận 9- khu đô thị mới đầy triển vọng

Nằm ở cửa ngõ phía đông TP.HCM, quận 9 (vốn là một phần của huyện Thủ Đức cũ ) hiện có diện tích tự nhiên 11.362ha với 126.220 nhân khẩu, 13 phường Quận 9 tiếp giáp với quận 2, quận Thủ Đức (của TP.HCM) và tỉnh Đồng Nai, Bình Dương Đặc điểm bao trùm của quận 9 là vùng đồng bưng, cỏ lác và dừa nước Trước đây, quận 9 còn nhìu đất hoang, những con đường liên xã, liên ấp là những lối mòn ngang dọc qua các vùng bưng Hệ thống kênh rạch dày đặc thuận lợi cho việc nuôi trồng thủy sản, canh tác lúa nước và các loại cây hoa màu

Đây là vùng đất được khai phá sớm: đình làng, chùa xây dựng ở vùng bưng này ngày nay trở thành những di tích văn hóa lịch sử như: đình Phong Phú, chùa Phước Tường, chùa Hội Sơn… sau ngày miền nam hoàn toàn giải phóng, thống nhất đất nước, quận 9 là một vùng đất sình lầy, hơn 90% dân cư ở đây sống bằng nghề nông Phát huy truyền thống kiên cường bất khuất trong chiến tranh chống giặc ngoại xâm, nhân dân nơi đây cùng bắt tay khắc phục hậu quả chiến tranh, từng bước khôi phục sản xuất nông nghiệp, phát triển sản xuất tiểu thủ công nghiệp

Sau 30 năm xây dựng và phát triển (nhất là trong 8 năm trở lại đây), quận 9 đã thật sự thay da đổi thịt và đang trên đà phát triển với một diện mạo mới

Năm 1997, thực hiện chủ trương đô thị hóa các quận huyện ven, quận 9 đã nhanh chóng đẩy mạnh tốc độ xây dựng, phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật Bộ mặt nông thôn

và đô thị đã từng bước được cải tạo, chỉnh trang Rất nhìu công trình dự án phúc lợi công cộng quy mô lớn đã được thực hiện như: cầu, đường, trạm xá, trường học… góp phần đáp ứng nhu cầu chăm sóc y tế, học tập, sinh hoạt… của nhân dân từng bước được thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, ổn định trật tự xã hội

Sau 8 năm đầu tư và phát triển, bộ mặt quận 9 đã có những thay đổi khá rõ nét Nhiều con đường, nhiều khu phố khang trang trên khắp địa bàn Đặc biệt, ở phường nào cũng có trường học cho con em từ mầm non đến cấp; phường nào cũng có trạm y

tế và mỗi trạm y tế đều có bác sĩ… Vốn là vùng kênh rạch chằng chịt, người dân ở một

số xã đi lại bằng xuồng, ghe, thuyền nhưng trong 8 năm trở lại đây những cây cầu bê tông khang trang như: cầu Ông Nhiêu (nối Phú Hữu với Long Trường), cầu Trường Phước (nối Long Trường với cù lao Long Phước)… đã làm cho giao thông thuận tiện,

Trong lĩnh vực kinh tế, quận 9 đã có những thay đổi đáng kể Nếu như năm 1997, trên địa bàn quận chỉ có 957 doanh nghiệp và hộ kinh doanh cá thể với doanh thu hơn 332,45 tỷ đồng thì đến năm 2001 đã có 2.967 doanh nghiệp (tăng gấp 2 lần) và doanh thu tăng lên đến 683,181 tỷ đồng Đến nay, quận 9 đã có gần 4.000 doanh nghiệp làm

ăn có hiệu quả, thu hút 31.944 lao động… Thực hiện chủ trương chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi theo hướng sản xuất nông nghiệp – hàng hóa gắn với thị trường, quận 9 đã xuất hiện nhiều mô hình sản xuất kết hợp như: VAC, bò sữa, thủy sản, cây kiểng – cá cảnh… mang lại hiệu quả kinh tế đến nay, mãi lực kinh doanh trên địa bàn

đã tăng mạnh, hệ thống chợ đã được hình thành ở các phường và đáp ứng được nhu cầu mua bán của nhân dân

Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/07/2007 của Bộ Xây dựng hướng dẫn lập

và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;

Thông tư số 08/2005/TT-BXD ngày 06/5/2005 của Bộ Xây dựng hướng dẫn một

số nội dung về lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình;

Quyết định số 1751/2007/QĐ-BXD ngày 14/08/2007 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về việc ban hành định mức chi phí lập dự án và thiết kế xây dựng công trình; Quyết định số 11/2005/QĐ-BXD ngày 15/4/2005 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng

về việc ban hành định mức chi phí lập dự án và thiết kế xây dựng công trình

Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22/9/2006 của Chính Phủ về quy định chi tiét và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đầu tư

Công văn số 2593/QHKT- ĐB2 ngày 12/8/2009 của sở quy hoạch- kiến trúc TP

về việc thỏa thuận điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án khu nhà ở tại phường Phú Hữu, quận 9

Quyết định số 694/QĐ- UB ngày 24/2/2009 của ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về thu hồi và giao đất cho công ty cổ phần đầu tư địa ốc Khang An để xây dựng khu nhà ở tại Phường Phú Hữu, quận 9

Quyết định số 5482/QĐ- UBND ngày 29/11/20010 của ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về điều chỉnh quyết định số 694/QĐ- UB ngày 24 tháng 02 năm

2009 của Uỷ ban nhân dân thành phố

2.3 Tình hình hiện trạng khu vực dự án

2.3.1 Vị trí và giới hạn khu đất

Nằm dọc theo trục đường cao tốc Tp Hồ Chí Minh – Long Thành – Dầu Dây, lộ giới 200m, gồm 16 làn xe là trục chính nối trung tâm Quận 2 – khu công nghệ cao Quận 9 và trung tâm đô thị mới Nhơn Trạch

Kết nối với các quận trung tâm Tp Hồ Chí Minh bằng các trục giao thông chính sau:

Đường vành đai trong (lộ giới 40m) thành phố nối trung tâm các quận nội thành như Quận 1, Quận 2, Bình Thạnh và Quận ngoại thành như Thủ Đức

Hệ thống đường Vành Đai Trong và đại lộ Đông Tây kết nối quận 2 và trung tâm

đô thị mới Thủ Thiêm Tp HCM

Thuận lợi đi các thành phố Biên Hòa, Nhơn Trạch, Vũng Tàu, sân bay quốc tế Long Thành

Ranh giới được giới hạn như sau:

Phía Đông: Giáp Đường Vành Đai Trong (hoàn thành năm 2009) và cách sân bay quốc tế Long Thành 17km

Phía Tây: Giáp với công ty phát triển nhà Đô Thị Mới và dự án nhà Phú Nhuận, cách thành phố 9.5km

Phía Bắc: Giáp với rạch bà Miễu và cách sân bay Tân Sơn Nhất 13km

Phía Nam: Giáp với cao tốc Long Thành – Dầu Giây (khởi công quý 4 năm 2008) và cách trung tâm thành phố Nhơn Trạch 14km

Vị trí trục dự án nằm trong khoảng vành đai thứ nhất và vành đai thứ hai của đô thị có vai trò trung chuyển khu trung tâm đường vành đai với đường thành phố Hồ Chí Minh – Biên Hòa (nay là ngã 3 xa lộ Đại Hàn) Nơi đây có các cụm công nghiệp của Thủ Đức, khu làng Đại học, khu sân Golf và lịch sử văn hóa dân tộc, khu Suối Tiên và trong tương lai sẽ có thêm các khu công nghệ kỹ thuật cao Quận 9, khu thể dục thể thao Rạch Chiếc tạo thành Trung tâm Đông thành phố Hồ Chí Minh

Kết nối vùng kinh tế phát triển phía Đông Tp HCM và khu trung tâm thành phố lần lượt bởi đường vành đai ngoài thông qua cầu Phú Mỹ và các đường hiện hữu kết nối vào xa lộ Đông Tây

2.3.2 Các điều kiện tự nhiên

a) Khí hậu:

Nằm hoàn toàn trong khu vực khí hậu nhiệt đới, gió mùa cận xích đạo, trong năm

có 2 mùa tương phản nhau rõ rệt:

Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11

Mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau

Có tính ổn định cao, diễn biến thay đổi khí hậu năm này qua năm khác khá nhỏ Không có thiên tai do khí hậu, không gặp thời tiết khá lạnh (thấp nhất không quá

130c), hoặc quá nóng (cao nhất không quá 400c), không có gió Tây khô nóng, ít trường hợp mưa quá lớn (lượng mưa cực đại không quá 200mm), hầu như không có bão Nhiệt độ không khí trung bình năm 270c

Mưa từ tháng 5 đến tháng 11 chiếm 90% lượng mưa cả năm

Độ ẩm không khí trung bình 82%

Có 2 hướng gió chính:

Từ tháng 01 đến tháng 06 là gió Đông Nam với tần số 20%- 40%, gió Đông (20%), gió Nam (37%)

Từ tháng 07 đến tháng 12 hướng gió thịnh hành là gió Tây Nam Đây là thời kỳ

có tốc độ gió mạnh nhất trong năm Tốc độ gió trung bình 2-3 m/s, lớn nhất được ghi nhận là 36 m/s (năm 1972)

b) Địa hình, địa mạo

Khu đất có địa hình tương đối bằng phẳng thuận lợi cho việc tổ chức thi công công trình

2.3.3 Hiện trạng

a) Hiện trạng các công trình kỹ thuật

Hiện trạng giao thông:

Khu đất có vị thế khá thuận lợi do có mặt tiền nối với trục đường nội bộ (đường

số 1 lộ giới 20m) dẫn ra đường Vành Đai Trong (lộ giới 67m) nối với trung tâm thành phố và nối liền với các khu dân cư

Hiện trạng nền xây dựng và cống thoát nước mưa:

Đã có đầy đủ hệ thống thoát nước phía trước và phía sau khu đất

+ Vệ sinh môi trường:

Rác sinh hoạt được tổ chức thu gom Vẫn còn một số hộ dân tự xử lý riêng lẻ bằng cách chôn lấp hay vứt bừa bãi không hợp vệ sinh

CHƯƠNG 3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Cơ sở lý luận

3.1.1 Những vấn đề chung

a) Bất động sản

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều

174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản

khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”

b) Thị trường bất động sản

™ Thị trường

Thị trường là phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với quá trình sản xuất và lưu thông hàng hoá Thừa nhận sản xuất hàng hoá không thể phủ định sự tồn tại khách quan của thị trường

Khái niệm hiện đại về thị trường rất nhiều Theo sự tương tác của các chủ thể

trên thị trường người ta cho rằng: thị trường là quá trình người mua và người bán tác

động qua lại lẫn nhau để giải quyết giá cả và số lượng hàng hoá mua bán Theo quan

niệm này tác động và hình thành thị trường là một quá trình không thể chỉ là thời điểm hay thời gian cụ thể

Theo nội dung, chúng ta có thể quan niệm: thị trường là tổng thể các quan hệ về

lưu thông hàng hoá và lưu thông tiền tệ, tổng thể các giao dịch mua bán và các dịch

vụ Như vậy, thị trường vừa có yếu tố ảo, vừa có yếu tố thực Bản chất của thị trường

là giải quyết các quan hệ

™ Thị trường bất động sản

Các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà nghiên cứu về BĐS trong nước cũng

như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm sau đây về thị trường BĐS:

Khái niệm 1: thị trường bất động sản là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì

Khái niệm 2: thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hoá BĐS

Khái niệm 3: thị trường bất động sản là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS

Khái niệm 4: thị trường bất động sản là "nơi" tiến hành các giao dịch về BĐS gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn

Chúng ta giới hạn lại ở Dự án đầu tư xây dựng công trình theo định nghĩa của luật Xây dựng: Dự án đầu tư xây dựng công trình là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch

vụ trong một thời hạn nhất định Dự án đầu tư xây dựng công trình bao gồm phần thuyết minh và phần thiết kế cơ sở

™ Đầu tư

Đầu tư là hoạt động sử dụng tiền vốn, tài nguyên trong một thời gian dự án nhằm thu về lợi nhuận hoặc lợi ích xã hội

Phân loại đầu tư:

Đầu tư trực tiếp: là loại đầu tư mà người đầu tư vốn (chủ đầu tư) và người sử dụng

Đầu tư nước ngoài trực tiếp FDI (Foreign Direct Investment): người đầu tư và vốn là nước ngoài

Liên doanh (Join venture): người đầu tư và vốn là nước ngoài hợp tác với cơ quan Nhà nước, người đầu tư và vốn trong nước

Đầu tư trực tiếp trong nước: người đầu tư và vốn là trong nước

Đầu tư gián tiếp: là loại đầu tư mà người đầu tư vốn và người sử dụng vốn không là một chủ thể

™ Các giai đoạn đầu tư

(1) Chuẩn bị đầu tư:

Nội dung công tác đầu tư bao gồm các bước sau:

Nghiên cứu sự cần thiết phải đầu tư và qui mô đầu tư

Tiến hành tiếp cận, thăm dò thị trường trong và ngoài nước để tìm nguồn cung ứng vật

tư, thiết bị hoặc tiêu thụ sản phẩm Xem xét các khả năng có thể huy động nguồn vốn

để đầu tư và lựa chọn hình thức để đầu tư

Lập dự án đầu tư

Thẩm định dự án để quyết định đầu tư

(2) Thực hiện đầu tư:

Nội dung thực hiện dự án đầu tư bao gồm:

Xin giao đất hoặc thuê đất theo quy định của Nhà nước (bao gồm cả mặt nước, mặt biển và thềm lục địa)

Chuẩn bị mặt bằng xây dựng

Tổ chức tuyển chọn tư vấn khảo sát, thiết kế, giám định kỹ thuật, ước tính khối lượng công trình

Thẩm định thiết kế công trình

Tổ chức đấu thầu mua sắm thiết bị, thi công xây lắp

Xin giấy phép xây dựng và khai thác tài nguyên (nếu có)

Ký kết hợp đồng với Nhà nước để thực hiện

Thi công xây lắp công trình

Theo dõi việc thực hiện, kiểm tra các hợp đồng

(3) Đưa dự án vào khai thác sử dụng:

Nội dung công việc phải thực hiện khi kết thúc xây dựng bao gồm:

a) Ngiên cứu tiền khả thi

NCTKT là nổ lực đầu tiên nhằm đánh giá triển vọng chung của dự án Để thực hiện giai đoạn nầy, điều quan trọng là phải cố gắng duy trì một mức độ chính xác ngang nhau cho những phần phân tích khác nhau, đồng thời phải nhận thức rằng mục đích của NCTKT là để có được những ước tính phản ảnh đúng (có định lượng) của các biến số để chứng tỏ rằng dự án có đủ hấp dẫn để tiến hành nghiên cứu sâu hơn (bước NCKT) Để tránh những ước tính quá lạc quan về lợi ích và chi phí, chúng ta nên sử dụng những ước tính thiên lệch về hướng làm giảm bớt của dự án trong khi làm tăng cao mức ước tinh về chi phí Nếu những dự án vẫn hấp dẫn sau khi đã tiến hành NCTKT, thì rất có nhiều khả năng dự án sẽ đứng vững trong những bước nghiên cứu

kế tiếp

Một dự án đầu tư thường bao gồm 6 lãnh vực được tóm tắt như sau :

Phân tích thị trường

Mức cung và giá cả về hàng hoá và dịch vụ hay các nhu cầu tương đối về dịch

vụ xã hội được ước tính, định lượng hoá và lý giải chứng minh

Phân tích kỹ thuật

Các thông số nhập lượng của dự án được xác định một cách chi tiết và các ước

Phân tích nhân lực và quản lý

Nhu cầu nhân lực cần thiết cho việc thực hiện cũng như vận hành dự án được xác định một cách chi tiết , và nguồn nhân lực được xác định với số lượng cụ thể

Phân tích tài chánh hay ngân sách

Chi và thu tài chính được phân tích cùng với việc đánh giá các phương án tái trợ khác nhau

Phân tích hiệu quả kinh tế

Các dữ liệu tài chính được điều chỉnh thành các dữ liệu kinh tế Chi phí và lợi ích của dự án được tính từ quan điểm của cả nền kinh tế

Phân tích hiệu quả xã hội

Dự án được tính theo quan điểm của những đối tượng được hưởng lợi từ dự án

và từ những đối tượng phải chịu chi phí cho dự án Ta nên định lượng hóa mức lợi ích được hưởng và chi phí phải chịu của các nhóm nầy ở những chổ nào có thể làm được

b) Nghiên cứu khả thi

Sau khi đã nghiên cứu tiền khả thi về các biến số tác động đến kết quả đạt được của dự án xét ở góc độ tài chính, kinh tế, xã hội Tuy nhiên trong quá trình đánh giá chúng ta sử dụng thông tin bất định Bởi vì các biến số tác động đến kết quả không tồn tại ở một giá trị nào biến thiên theo một quy luật nào đó Do vậy nhằm tăng cường cho việc tính toán thêm chính xác thì phải nghiên cứu tính khả thi của nó Trong đó yếu tố quan trọng nhất là độ nhạy

c) Phân tích tài chính dự án

Phân tích tài chính dự án là khâu đầu tiên cho phép chúng ta gắn các biến số tài chính với các biến số kỹ thuật đã được dự tính trước Từ đó ta tiến hành xây dựng dự toán cân đối thu chi của dự án, dự đoán mọi khoản thu và chi dự kiến cho toàn bộ chu

kỳ của dự án

Phân tích hiệu quả tài chính có vai trò quan trọng không chỉ đối với chủ đầu tư

mà còn đối với các cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư của Nhà nước, các cơ quan tài trợ vốn cho dự án Đối với chủ đầu tư, phân tích hiệu quả tài chính dự án cung cấp các thông tin cần thiết để chủ đầu tư đưa ra quyết định đầu tư Đối với các cơ quan

có thẩm quyền quyết định đầu tư của Nhà nước, là căn cứ để các cơ quan xem xét đầu

tư đối với dự án sử dụng nguồn vốn của Nhà nước Đối với cơ quan tài trợ vốn cho dự

án, là căn cứ quyết định tài trợ dự án bởi vì một dự án được tài trợ khi có hiệu quả tài chính và có độ an toàn cao về tài chính

Phân tích hiệu quả tài chính dự án là sử dụng các chỉ tiêu NPV, IRR,… Một dự

án được gọi là khả thi và có hiệu quả khi các chỉ tiêu tài chính này đảm bảo ít nhất là đạt mức tối thiểu có thể chấp nhận được, cụ thể:

Suất thu hồi nội bộ IRR > lãi suất ngân hàng nội bộ; Thu nhập hiện tại thuần NPV > 0

™ Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính dự án:

Chỉ tiêu hiện giá thu nhập thuần NPV (Net Present Value)

Hiện giá thu nhập thuần là hiện giá của các thu nhập thuần qua các năm của dự

án tính tại thời điểm đầu tư

Công thức tổng quát:

NPV =

0

n t

PV

=

∑NPV: hiện giá thuần của dự án, NPV chính là giá trị của PV tích lũy tại thời điểm kết thúc dự án

PV: là giá trị quy về hiện tại (Present Value): PV = An(1+r)-n

A: là ngân lưu ròng của dự án

(Ngân lưu ròng = ngân lưu vào – ngân lưu ra)

n: là đời sống của dự án (Number of Period)

r: là suất chiết khấu của dự án (Discount Rate)

PV: tích lũy = A0+A1(1+r)-1+…+An(1+r)-n

Nguyên tắc sử dụng: Đối với dự án độc lập NPV > 0 chọn, NPV < 0 loại, NPV

=0 tùy chủ đầu tư

Đối với dự án loại trừ và đời sống không bằng nhau Max (NPVj/NPVj>0) chọn

Chỉ tiêu tỷ suất nội hoàn IRR (Internal Rate of Return)

Tỷ suất nội hoàn là tỷ suất chiết khấu mà tại đó hiện giá thuần bằng không (NPV = 0), tức giá trị hiện tại của dòng thu nhập thuần tính theo tỷ suất sinh lợi tối thiểu của dự án Nghĩa là khi NPV bằng không thì dự án cũng đã tạo ra được một tỷ lệ lợi nhuận ít nhất bằng IRR IRR dùng để thẩm định sự đáng giá của dự án, nếu IRR

hoặc chiết khấu thị trường thì dự án được đánh giá là có hiệu quả và chấp nhận thực

PV

=

∑ = 0 IRR: tỷ suất nội hoàn của dự án (%)

NPV: hiện giá thu nhập thuần

PV: giá trị quy về hiện tại

Giải phương trình để tìm r*

NPV =

0

n t

PV

=

∑ = 0 Hoặc: sử dụng phương pháp nội suy để tính IRR

2 1

1 1

2

NPV NPV

NPV r

r r IRR

+

− +

=Trong đó:

-r1: tỷ suất chiết khấu mà ứng với nó NPV (r1) > 0

-r2: tỷ suất chiết khấu mà ứng với nó NPV (r2) < 0

(Lưu ý trị tuyệt đối của 2 giá trị NPV trên càng nhỏ thì IRR tìm được càng chính xác)

Ra quyết định: IRR ≥ suất sinh lợi kỳ vọng (chấp nhận dự án)

Chỉ tiêu tỷ số lợi ích – chi phí B/C (Benefit/Cost Ratio)

Là tỷ lệ nhận được khi chia giá trị hiện tại của dòng lợi ích cho giá trị hiện tại

của dòng chi phí làm thước đo hiệu quả trong tính toán và đánh giá hiệu quả dự án

Tỷ lệ lợi ích chi phí B/C = ( )

( )

PV B

PV C

PV(B): hiện giá lợi ích

PV(C): hiện giá chi phí

Quy tắc chọn lựa theo tiêu thức tỷ lệ lợi ích chi phí: ta sẽ chấp nhận những dự

án nào có tỷ lệ B/C ≥ 1 Khi đó những lợi ích mà dự án thu được đủ để bù đắp các chi

phí đã bỏ ra và dự án có khả năng sinh lợi Ngược lại, tỷ lệ B/C < 1 dự án sẽ bị bác bỏ

Tỷ lệ sinh lời của dự án (ROI)

Tỷ lệ sinh lời là tỷ số giữa lợi nhuận sau thuế hàng năm và tổng vốn đầu tư để thực hiện DA

Công thức tổng quát:

Chỉ tiêu này phản ánh hiệu quả của vốn đầu tư hay chính xác hơn là đo lường mức sinh lời đầu tư của tổng vốn đầu tư Chỉ tiêu này càng cao chứng tỏ hiệu quả sử dụng vốn càng lớn tạo điều kiện thuận lợi khi DA đi vào hoạt động

Phân tích độ nhạy của dự án

Phân tích độ nhạy một chiều: là phân tích các kết quả có thể có trong trường hợp chỉ có 1 yếu tố không chắc chắn thay đổi Giá trị thường được đưa vào là phân tích NPV của dự án các yếu tố thay đổi có thể là chi phí, giá bán, suất chiết khấu,…

Phân tích độ nhạy hai chiều: cũng giống như phân tích độ nhạy một chiều nhưng có 2 yếu tố không chắc chắn cùng thay đổi Ví dụ: giá cho thuê giảm và chi phí tăng

Lạm phát

Lạm phát là tình trạng mất giá cung của đồng tiền trong nền kinh tế Thể hiện giá hàng hóa trở nên đắt đỏ hơn Việc tăng giá làm cho các tính toán trong tương lai có thể bị thiếu hụt nếu việc dự trù không xét đến giá trị thay đổi do tác động của lạm phát

sẽ gây trở ngại cho các hoạt động trong tương lai Xét đến lạm phát là xét đến sự thay đổi giá vật chất để tính các khoản dự trù cần thiết cho hoạt động trong tương lai khỏi

Lợi nhuận sau thuế Tổng vốn đầu tư ROI =