“THỰC TRẠNG BẢNG GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TP HỒ CHÍ MINH MÔ HÌNH HOÀN THIỆN”

Trong bốn quyền định đoạt của Nhà nước đối với đất đai, có thể nhận thấy vai trò quan trọng của “Định giá đất”, thứ nhất để Nhà nước thực hiện ba quyền trên thì giá trị đất đai chính là

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

“THỰC TRẠNG BẢNG GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ

TP HỒ CHÍ MINH - MÔ HÌNH HOÀN THIỆN”

Tp Hồ Chí Minh Tháng 7 năm 2007

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BỘ MÔN: KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN

HUỲNH NGỌC PHƯƠNG

“THỰC TRẠNG BẢNG GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ

TP HỒ CHÍ MINH - MÔ HÌNH HOÀN THIỆN”

Giáo viên hướng dẫn: Ks Trần Thị Việt Hòa

Trường Đại Học Nông Lâm Tp Hồ Chí Minh

Ký tên:………

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin gửi lòng thành kính và biết ơn đến:

 Cha mẹ đã sinh ra, nuôi dưỡng và là động lực cho tôi vun

đắp những ước mơ để tôi có được những thành quả như ngày hôm nay Cảm ơn Anh, Chị đã chia sẽ động viên em

 Tập thể giảng viên khoa Quản Lý Đất Đai& Bất Động Sản,

đặc biệt là Cô Trần Thị Việt Hòa, Trường Đại Học Nông Lâm TP HCM đã tận tình truyền đạt kiến thức, chỉ bảo cũng như hết lòng hướng dẫn tôi trong quá trình nghiên cứu

đề tài

 Ban Giám Đốc Công Ty, cùng toàn thể các Anh, Chị phòng

dịch vu, đặc biệt là Anh Nguyễn Đức Hòa, trưởng phòng dịch vụ, Chị Nguyễn Thị Như Hiếu, nhân viên thẩm định giá của Công Ty Cổ Phần Địa Ốc Sài Gòn Thương Tín

 Chị Đỗ Thị Loan, Tổng thư ký Hiệp hội Bất Động Sản Tp

Hồ Chí Minh đã nhiệt tình giúp đỡ, dìu dắt tôi trong những bước đi đầu tiên của cuộc đời Cảm ơn Chị luôn tạo điều kiện thuận lợi cho em hoàn thành tốt luận văn này

 Các bạn đã cùng tôi chia sẽ những niềm vui, những khó

khăn trong những năm tháng đại học, tôi sẽ nhớ mãi những

kỷ niệm này

Kính bút:

Huỳnh Ngọc Phương

NỘI DUNG TÓM TẮT

Đề tài : "MÔ HÌNH ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO TUYẾN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH" do sinh viên Huỳnh Ngọc Phương, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm Tp HCM thực hiện 15/7/2007

+ Giáo viên hướng dẫn: Cô Trần Thị Việt Hòa

+ Đề tài nêu lên bản chất giá cả đất đai đô thị, quá trình hình thành địa tô đất đai đô thị có nguồn gốc bắt đầu từ địa tô đất đai nông thôn, qua đó làm rõ vai trò của giá đất trong đô thị hiện nay Nội dung của bài viết nhằm:

" Biết được giá đất thị trường trung bình, bao quát của từng khu vực đô thị, nhằm phục

+ Để giải quyết các vấn đề trên, bài viết chú trọng đến nội dung :

" Tìm hiểu rõ về bản chất đất đai đô thị, bản chất quyền sở hữu đất đai và bản chất của địa tô đất đai đô thị trong nền kinh tế thị trường xã hội chũ nghĩa

" Làm rõ bản chất của sự tăng (đầu cơ) đất đai thông qua ba quá trình trưng dụng đất, xuất nhượng đất và chuyển nhượng đất

" Điều tra và chọn khu vực dân cư mẫu để khảo sát giá đất thị trường và chạy mô hình phân tích hồi quy tuyến tính và phi tuyến tính để xác định hệ số ảnh hưởng của các yếu tố được lựa chọn đến giá đất khu vực đó Đề xuất mô hình giá đất phù hợp với thị trường

" Thông qua mô hình đề xuất mối quan hệ giữa chủ thể đất đai và khách thể đất đai, sơ

đồ tái đầu tư các khoản thu từ đất để chỉnh trang đô thị nhằm làm tăng giá đất cho chính khu vực đó

I.1 Thị Trường Bất Động Sản 3

I.1.5 Các thành phần tham gia thị trường… 6

I.2 Giá Trị Đất Đai Đô Thị 8

I.2.1 Lý luận chung về giá trị đất đai đô thị… 8

I.3 Phương Pháp Định Giá Đất 14

I.4 Giới Thiệu Bảng Giá Đất Ở Trên Địa Bàn Tp HCM 19

I.4.2 Phạm vi áp dụng bảng giá đất… 20

I.4.3 Nguyên tắc xây dựng bảng giá đất… 20

I.4.4 Quy trình xây dựng bảng giá đất… 20

I.5 Một Số Đánh Giá Chung Về Khung Giá 26

PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 27

II.1.1 Lý luận chung về giá đất theo tuyến… 27

II.1.2 Phạm vi và phương tiện thực hiện … 28

II.1.3. Quy trình định giá đất theo tuyến … 30

II.2.2 So sánh hai giá đất điều tra và giá chạy hàm… 38

II.2.3 Mô hình hồi quy phi tuyến tính … 40

II.2.4 Mối quan hệ của từng yếu tố đến giá đất… 42

II.3 Đánh Giá - Nhận Xét 49

II.3.1 Về phương pháp thực hiện … 49

II.3.2 Về phương diện quản lý và sử dụng… 49

KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ 50

DANH MỤC CÁC BẢNG

Trang

Bảng I.2.2.1 Quá trình hình thành và phân phối của địa tô đô thị 13

Bảng I.4.4.1 Giá đất đô thị một số tuyến,đoạn đường trong năm 2007 trên địa bàn

Bảng I.4.4.2 Giá đất một số tuyến đường qua các năm 22

Bảng I.4.4.3 Hệ số vị trí trong hẻm so với giá đất mặt tiền tuyến đường tương ứng 23

Bảng II.2.1.1 Mô tả giá trị trung bình ( Mean) và độ lệch chuẩn ( std deviation) của

Bảng II.2.1.2 Mô hình ma trận tương quan của 5 biến trong mô hình 33

Bảng II.2.1.3 Kết quả xử lý tuyến tính 34

Bảng II.2.1.4 Giá trị các hệ số hồi quy tuyến tính 36

Bảng II.2.3.2 Phân tích Anova phi tuyến 41

Bảng II.2.4.1 Ma trận tương quan riêng phần giữa giá đất và chiều rộng nhà 43

Bảng II.2.4.2 Ma trận tương quan riêng phần giữa giá đất và chiều rộng đường 43

DANH MỤC CÁC HÌNH

Trang

Hình 3 Biểu đồ giá đất chạy hàm tuyến tính 38

Hình 4 Biểu đồ hai loại giá đất 39 Hình 5 Biểu đồ giá đất nhà mặt tiền 44

Hình 6 Biểu đồ giá đất trong hẻm 44 Hình 7 Nhập công thức để tính giá đất cho mẫu điều tra 46

Hình 8 Bản đồ địa chính của một khu vực tại phường 15, quận Bình Thạnh 46

Hình 9 Thông tin thuộc tính của các thửa đất khi chưa cập nhật diện tích 47

Hình 10 Hộp thoại cập nhật thông tin thuộc tính cho trường dien_tich 47

Hình 11 Lựa chọn cách tính trong hộp thoại update 48

Hình 12 Cập nhật thông tin thuộc tính cho trường diện tích 48

LỜI MỞ ĐẦU

TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Luật Đất đai 2003 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 26/11/2003 (có hiệu lực từ ngày 1/7/2004) đã thể chế hóa đường lối tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Việc triển khai thi hành Luật Đất đai 2003 về vấn đề giá đất là một trong những nội dung quan trọng, có ảnh hưởng mạnh mẽ đến sự phát triển kinh tế- xã hội của đất nước

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như: Quyết định mục đích sử dụng đất; Hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; Định giá đất Trong bốn quyền định đoạt của Nhà nước đối với

đất đai, có thể nhận thấy vai trò quan trọng của “Định giá đất”, thứ nhất để Nhà nước

thực hiện ba quyền trên thì giá trị đất đai chính là một trong những cơ sở đầu tiên cần

được xem xét, thứ hai Nhà nước có nhiệm vụ điều tiết các quyền lợi từ đất (đảm bảo

tính công bằng trong sử dụng đất) thông qua các chính sách tài chính về đất đai trong

đó giá đất làm cơ sở

Hiện nay “Định giá đất” được thực hiện trong lĩnh vực xây dựng bảng giá đất quy định hàng năm cho các địa phương Bảng giá đất được xây dựng trên tinh thần hướng dẫn của Nghị định 188/2004/NĐ-CP Chính phủ và Thông tư 114/2004/BTC-TT

Bộ tài chính, bảng giá đất địa phương đã phản ánh được giá đất cho từng khu vực và theo loại hình sử dụng đất làm cơ sở để Nhà nước thu thuế, tính tiền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất, bồi thường khi thu hồi đất, phạt tiền trong vi phạm Tuy nhiên, bảng giá đất địa phương được đánh giá là chưa phù hợp: giá đất quy định còn quá thấp

so với giá chuyển nhượng trên thị trường, sử dụng và quản lý bảng giá đất bằng phương pháp thủ công, áp giá cho từng thửa thiếu chính xác chưa thật công bằng

Bên cạnh những hạn chế của bảng giá đất địa phương nêu trên, hạn chế lớn nhất

là giá đất chưa được xem xét làm cơ sở đánh giá hiệu quả của hiện trạng sử dụng đất

và căn cứ phân tích hiệu quả sử dụng đất cao nhất và tốt nhất của từng lô thửa đất nói riêng hay từng khu vực nói chung là chứng cứ sát thực cho quy hoạch, chỉnh trang đô thị

Từ những phân tích nhận định trên, ở góc độ là một đề tài tốt nghiệp chuyên ngành Quản lý thị trường Bất động sản, chúng tôi mong muốn tìm hiểu một cách cụ

thể và có những kết quả rõ ràng hơn thông qua thực hiện đề tài “THỰC TRẠNG BẢNG GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – MÔ HÌNH HOÀN THIỆN”

MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI

 Nghiên cứu mô hình định giá đất hợp lý phản ánh được một cách đầy đủ quan

hệ giữa giá đất và các yếu tố ảnh hưởng trong một khu vực theo một quy trình định giá khoa học và chặt chẽ

ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU

 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, và thực trạng vận dụng các phương pháp định giá đất hiện đang được áp dụng

 Mô hình hoá giá đất phục vụ công tác quản lý

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

 Phương pháp điều tra thu thập thông tin: thông tin về giá đất sẽ được điều tra thu thập từ điều tra trực tiếp người sử dụng đất theo mẫu phiếu cũng như được cung cấp từ các cơ quan quản lý, các công ty, trung tâm, sàn giao dịch về bất động sản

 Phương pháp thống kê: dùng để xử lý số liệu thông qua mẫu điều tra, dùng phần mềm SPSS để xử lý và phần mềm Excel

 Phương pháp bản đồ: được sử dụng để phân khu vực giá đất và xác định khu vực điều tra, vị trí mảnh đất được điều tra, dùng bản đồ địa chính để xác định khoảng cách và để biểu thị giá đất trên bản đồ

 Phương pháp tổng hợp, phân tích

 Phương pháp chuyên gia: trong quá trình thực hiện đề tài, đã tiếp xúc và học hỏi kinh nghiệm của các anh, chị tại Công ty Cổ Phần Địa Ốc Sài Gòn Thương Tín về cách thức định giá và khảo sát giá đất thị trường

PHẠM VI NGHIÊN CỨU

Trên cơ sở lý luận chung về giá đất, xem xét lại cách lượng hoá một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất được thể hiện trong bảng giá đất ở của Tp HCM cũng như tiếp tục nghiên cứu thêm một số yếu tố như chiều rộng đất, chiều sâu đất, diện tích sàn sử dụng, chiều rộng hẻm, chiều sâu hẻm… mà bảng giá đất hiện tại chưa phản ánh hết để tiếp tục hoàn thiện bảng giá đất phản ánh một cách khách quan hơn

Đề tài được thực hiện trên phạm vi nghiên cứu giá đất ở trên địa bàn Tp.Hồ Chí Minh Cụ thể nghiên cứu tại địa bàn Đường Bạch Đằng, Quận Bình Thạnh, trong khoảng thời gian từ tháng 1/4/2007 đến tháng 15/5/2007

Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI

 Đề tài thể hiện được cách thức xây dựng bảng giá đất hiện nay trên địa bàn nghiên cứu

 Phản ánh được các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, đưa ra các hệ số ảnh hưởng

mà bảng giá đất hiện nay chưa thể hiện được bằng phần mềm thống kê dữ liệu

 Trên cơ sở đó đề xuất mô hình định giá đất theo tuyến “sát” hay tiệm cận hơn với giá đất thực tế trên thị trường

PHẦN I TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ

CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ I.1 Thị Trường Bất Động Sản I.1.1 Khái niệm thị trường BĐS

Thị trường BĐS chỉ hình thành khi BĐS trở thành hàng hóa Như vậy theo

nghĩa hẹp thì TT BĐS là sự mua, bán và trao đổi BĐS phát triển ở mức độ cao, đó

chính là thị trường mua bán, trao đổi đất đai và các công trình, vật kiến trúc gắn liền

với đất đai

Do quan điểm khác nhau về hàng hóa BĐS và phạm vi thị trường nên có thể

hiểu TT BĐS dưới nhiều góc độ khác nhau, tuy nhiên hoạt động của thị trường này tất

yếu phải tuân theo quy luật của thị trường, đồng thời bao hàm yếu tố pháp luật, tập

quán, phong tục của mỗi quốc gia, do đó ta có thể định nghĩa thị trường BĐS như sau:

“ Thị trường BĐS là sự tổng hòa các giao dịch dân sự về bất động sản tại

một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định”

I.1.2 Đặc điểm thị trường bất động sản

 Thị trường bất động sản chủ yếu là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích

chứa đựng trong BĐS

Trong điều kiện “đất đai thuộc sở hữu toàn dân” do Nhà nước thống nhất quản

lý nên các giao dịch về đất đai trên thị trường thực chất là giao dịch các quyền và lợi

ích có được từ việc sử dụng nó Người có quyền SDĐ sẽ thu được lợi ích từ việc sử

dụng đất đai đem lại

Đất không bị hao mòn và mất đi trong quá trình sử dụng nên ta có thể sử dụng

mọi biện pháp khác nhau để khai thác tối đa các lợi ích mà diện tích đất sử dụng có thể

mang lại Điều đó cho thấy: Giá đất ( giá quyền sử dụng đất), không phản ánh giá trị

của đất đai, mà giá đất phản ảnh khả năng thu lợi từ việc sử dụng và thu lợi từ đất

Như vậy, với những tiến bộ, khoa học kỹ thuật của nền kinh tế làm cho việc thu

lợi từ việc sử dụng đất ngày càng tăng và tất yếu làm cho giá của quyền SDĐ cũng có

xu hướng tăng lên

 Thị trường BĐS mang tính khu vực và địa phương sâu sắc

BĐS là hàng hóa không thể di dời được nên TT BĐS chịu ảnh hưởng nhiều bởi

yếu tố mang tính chất khu vực, cục bộ không giống nhau giữa các địa phương Điều đó

cho thấy sự khác nhau về trình độ phát triển kinh tế, văn hóa xã hội và mật độ dân số

làm cho nhu cầu về BĐS cũng sẽ khác nhau về số lượng, hình dạng, chất lượng và từ

đó dẫn đến sự khác nhau về mức độ phát triển của TT BĐS Sự phát triển của các nước

cũng như ở nước ta, trong thời gian qua cho thấy, TT BĐS ở các thành phố đô thị lớn,

ở các vùng ven các đô thị lớn thường có quy mô và mức độ phát triển cao hơn ở các đô

thị nhỏ, các khu vực xa các thành phố, đô thị lớn và khu vực nông thôn

 Thị trường BĐS chịu ảnh hưởng nhiều bởi sự chi phối của pháp luật

Là một trong những hàng hóa có giá trị lớn, hơn nữa với những đặc điểm riêng

có của BĐS nên các giao dịch về BĐS không thể diễn ra như nhiều hàng hóa thông

thường mà đi cùng với các giao dịch này là các giấy tờ kèm theo Tính phức tạp của

quá trình giao dịch hàng hóa BĐS, làm gia tăng thời gian và chi phí giao dịch Mặt

định pháp luật có liên quan Điều đó cho thấy, nếu các quy định của pháp luật càng đơn giản và chặt chẽ về thủ tục, các chi phí liên quan đến việc mua bán còn ít thì việc mua, bán diễn ra càng nhanh và thuận lợi Những quy định pháp luật chi phối, điều chỉnh trong lĩnh vực này như: GCNQSDĐ, các quyền mua bán, thế chấp, góp vốn bằng BĐS, thuế, lệ phí phải nộp liên quan đến việc sử dụng và mua bán, giao dịch BĐS.

 Độ trễ của cung và cầu về BĐS lớn hơn so với các hàng hóa khác

Khi nhu cầu BĐS tăng cao thì cung BĐS không thể đáp ứng ngay được mà phải

có một khoảng thời gian sau đó Vì hàng hóa BĐS không giống các hàng hóa thông thường nào đó, khi nhu cầu thị trường tăng lên thì các nhà cung cấp sẽ nhanh chóng tìm mọi biện pháp tăng cường sản xuất hoặc nhập khẩu để cung ứng cho thị trường Tuy nhiên đối với BĐS, do không thể “ sản xuất “ hay “ nhập khẩu” đất đai nên khi cầu về BĐS tăng thì cung về BĐS trên thị trường không thể phản ứng nhanh chóng được Việc tăng cung BĐS chỉ có thể được thực hiện thông qua việc cân nhắc giảm sử dụng một diện tích nào đó của một người để đưa vào lưu thông, việc chuyển mục đích

sử dụng một số diện tích nào đó, việc cải tạo hoặc xây dựng các công trình…… Và tất

cả các việc này đòi hỏi phải có thời gian, từ việc tìm hiểu thông tin về đất đai, khảo sát, xin giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công và thủ tục pháp lý để chuyển nhượng đất đai v…v Điều đó làm cho khoảng cách giữa cung và cầu về BĐS lớn hơn các hàng hóa thông thường khác dẫn đến giá BĐS bị tăng lên

 Những giao dịch trên thị trường BĐS cần những chuyên gia tư vấn chuyên

nghiệp có trình độ cao

Đối với BĐS, quy luật giá trị và giá cả cũng đặc biệt không giống như các hàng hóa thông thường mà Mác đã đưa ra Vì BĐS thường có giá trị lớn và giá cả hàng hóa BĐS chịu sự tác động của nhiều yếu tố phức tạp nên khi mua bán, giao dịch BĐS ngoài việc phải có sự tính toán kỹ lưỡng mà thông thường còn phải qua tư vấn của các chuyên gia môi giới, định giá BĐS có trình độ cao đã qua đào tạo, có chuyên môn, kinh nghiệm và nắm được thông tin thị trường, am hiểu pháp luật về BĐS

 Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường tài chính

Các giao dịch về BĐS trong nền kinh tế có liên quan chặt chẽ đến những biến động của nền kinh tế, đặc biệt dễ bị “ nóng” khi nền kinh tế có mức tăng trưởng cao,

và cũng dễ bị “đóng băng” khi kinh tế suy giảm, vì trong những điều kiện nhất định người ta có nhu cầu chuyển một lượng tiền mặt từ thị trường tài chính, chứng khoán sang TT BĐS và ngược lại Mặt khác bản thân các giao dịch BĐS thường có nhu cầu rất lớn về vốn Từ đó, để có vốn giao dịch trên thị trường phải liên quan đến một lượng vốn tương tự trên thị trường chứng khoán, thị trường tài chính dưới dạng các hình thức chuyển dịch khác nhau Điều đó cho thấy, TT BĐS của một quốc gia chỉ có thể phát triển ổn định, lành mạnh khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh, ổn định TTTC, TTCK và TT BĐS có mối liên hệ biện chứng khắng khít với nhau trong nền kinh tế

I.1.3 Phân loại thị trường

 Theo khu vực địa lý: có thể phân thành TT BĐS của Thành phố A, B; TTBĐS quận X,Y; hoặc TT BĐS nội ngoại thành…

 Theo công dụng của bất động sản: bao gồm thị trường đất đai; nhà ở; công trình công nghiệp; công trình thương mại dịch vụ; các công trình đặc biệt (như sân bay, bến cảng…)

 Theo tính chất kinh doanh bất động sản: thị trường mua bán bất động sản; thị trường cho thuê bất động sản; thị trường giao dịch bất động sản dùng làm tài sản thế chấp

 Theo quá trình tạo ra bất động sản: gồm Thị trường cấp I (thị trường đất thuần túy), cấp II (thị trường xây dựng, sản xuất ra bất động sản), cấp III (thị trường mua bán bất động sản)

 Theo tính chất pháp lý của quan hệ giao dịch BĐS: theo tiêu chí này có thể phân thị trường BĐS thành 2 loại:

- Thị trường BĐS chính quy: là thị trường BĐS mà ở đó có các hoạt động liên quan đến giao dịch BĐS được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật

- Thị trường BĐS phi chính quy: là thị trường mà ở đó có các hoạt động liên quan đến giao dịch bất động sản không tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật nhưng vẫn tồn tại

I.1.4 Vai trò của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội của mỗi một quốc gia, và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư Vai trò của thị trường bất động sản biểu hiện trên các mặt cụ thể sau:

 Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất

Trước hết, TT BĐS là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất đáp ứng việc phát triển kinh doanh bất động sản Thị trường là nơi chuyển hóa vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị, là nhân tố quy định tốc độ chu chuyển vốn, sự tăng trưởng của

KD BĐS, là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng về BĐS, tiêu dùng cho sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, tiêu dùng cho các hoạt động của đời sống kinh tế – xã hội, TT BĐS cầu nối giữa xây dựng, mua bán, thuê mướn, thuế chấp… BĐS

Tuy nhiên, tốc độ chu chuyển nhanh hay chậm lại phụ thuộc vào tốc độ lưu thông hàng hóa, phụ thuộc vào dung lượng của thị trường, từ góc độ xử lý đầu ra của sản phẩm có ảnh hưởng quyết dịnh đến tốc độ, quy mô tăng trưởng của kinh doanh và

sự tồn tại của doanh nghiệp và là nơi thực hiện chức năng hòan trả vốn kinh doanh, tái sản xuất các yếu tố sản xuất kinh doanh

 Thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển

Thứ 1: Khi tăng đầu tư vào tài sản cố định của nền kinh tế quốc dân, sự tăng lên

của lượng tài sản này đòi hỏi phải có nguồn vốn đảm bảo Rõ ràng bản thân sự tăng trưởng của BĐS trên thị trường đòi hỏi một sự gia tăng đầu tư

Thứ 2: Phát triển TT BĐS được biểu hiện bằng hai cách: cách thứ nhất tăng

khối lượng hàng hóa BĐS giao dịch trên thị trường; cách thứ hai, mở rộng phạm vị các quan hệ giao dịch làm cho lượng hàng hóa như được tăng lên không bao giờ cạn và do

đó tăng tốc độ chu chuyển vốn

Thứ 3: Tăng cường tạo điều kiện để các giao dịch thế chấp BĐS được thực hiện

sẽ nhân đôi giá trị sử dụng của BĐS dẫn đến tăng vốn cho nền kinh tế

Thứ 4: Khi dùng giá trị quyền sử dụng đất góp vốn liên doanh, Nhà nước cũng

như doanh nghiệp không cần đầu tư vốn bằng tiền

Thứ 5: Nhà nước có thể dùng quỹ đất của mình tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng,

mà cuối cùng quỹ đất không hề cạn đi

 TT BĐS phát triển tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, mở rộng thị

trường, mở rộng đối ngoại

Nguồn thu của Nhà nước sẽ tăng thông qua việc tạo lập BĐS mới tăng khối lượng BĐS trên thị trường và thông qua việc chuyển nhượng, mua đi, bán lại đó, Nhà nước cũng có thêm được nguồn thu nhập về thuế

Thị trường BĐS là một thị trường đầu vào cho một số loại thị trường khác nhau, do vậy phát triển TT BĐS sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến sự mở rộng phát triển thị trường khác nhau, cũng tức là góp phần mở rộng thị trường chung

Thị trường BĐS phát triển cao sẽ tạo điều kiện cho các tổ chức , cá nhân nước ngoài tham gia giao dịch BĐS trên lãnh thổ mỗi nước mà còn tạo điều kiện cho họ đầu

tư phát triển sản xuất, đầu tư kinh doanh BĐS và họ lại có thể cư trú, sinh sống… góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại

 TT BĐS ảnh hưởng đến sự ổn định xã hội

TT BĐS, mà nhất là thị trường đất đai ở bất cứ một xã hội nào cũng đều gắn với chính sách đất đai của quốc gia Một khi TT BĐS phát triển lành mạnh cũng tức là chính sách đất đai phù hợp, xã hội ổn định Một khi thị trường BĐS hoạt động không lành mạnh: giá cả lên xuống thất thường, người có tiền thực hiện đầu cơ, buôn bán đất, lũng đoạn giá cả… sẽ tác động trực tiếp vào hoạt động xã hội, xáo trộn tư tưởng sự hoài nghi vào chính sách pháp luật…làm cho xã hội thiếu ổn định, vì đất đai, nhà ở là các công trình khác nhau luôn gắn chặt với hoạt động sản xuất và đời sống con người Thực tế trong thời gian vừa qua, thị trường nước ta có rất nhiều sự biến động lớn, làm cho sự phân bố nhà ở mất cân đối, người giàu thì đầu cơ BĐS, còn người nghèo, người đang lao động không có nhà để ở, giá cả BĐS cao một cách không bình thường so với khả năng của đại bộ phận dân chúng, người có nhu cầu ở thật sự không thể mua được nhà

 Phát triển TT BĐS góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách đất đai, đổi mới

quản lý đất đai, quản lý BĐS

Thông qua TT BĐS, các giao dịch dân sự về đất đai được thực hiện sẽ thấy được những điều không phù hợp thực tiễn của chính sách đất đai, sự không phù hợp trong quản lý Từ đó, Nhà nước đổi mới, bổ sung hoàn thiện chính sách đất đai và thực hiện đổi mới công tác quản lý

I.1.5 Các thành phần tham gia thị trường

Khi TT BĐS phát triển thì cũng đồng nghĩa với việc ngày càng có nhiều chủ thể tham gia vào thị trường BĐS Các chủ thể tham gia vào thị trường BĐS bao gồm:

 Các cá nhân

Đây là nhóm chủ thể chiếm tỷ lệ nhiều nhất tham gia trên TT BĐS Các cá nhân

sở hữu BĐS tham gia vào thị trường với tư cách là người bán, người cho thuê, người đem BĐS để góp vốn liên doanh……Bên cạnh đó lại có một số cá nhân có nhu cầu sử dụng BĐS cho đời sống sinh hoạt hoặc sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh sẽ tham gia giao dịch trên thị trường với tư cách là người mua, người đi thuê, người nhận liên doanh……

 Các tổ chức kinh tế

Khi tổ chức kinh tế tham gia trên TT BĐS cả trên hai góc độ “ người mua” và

“người bán”:

- Khi các tổ chức kinh tế đó mới thành lập, hay đang hoạt động cần ở rộng quy

mô hoặc địa bàn kinh doanh sẽ có nhu cầu mua, đi thuê hay chuyển đổi vị trí sẽ tham gia vào TT BĐS

- Với tư cách người bán, các tổ chức kinh tế đó nắm giữ BĐS lại có nhu cầu bán, cho thuê, hay cho thuê lại, góp vốn liên doanh bằng BĐS sẽ là những nhân

tố đắc lực làm phong phú thêm các hàng hóa trên TT BĐS

Các doanh nghiệp trong nền kinh tế còn tham gia vào TT BĐS khi trực tiếp tạo lập hàng hóa trên TT BĐS như xây dựng nhà để bán, cải tạo nhà, kinh doanh phát triển

cơ sở hạ tầng……

 Nhà nước

Nhà nước tham gia thị trường dưới các khía cạnh sau:

Thứ nhất: Nhà nước tham gia với tư cách là người quản lý vĩ mô đối với TT BĐS

Bằng cách xây dựng hệ thống pháp luật tạo hành lang pháp lý cho hoạt động TT BĐS

Thứ hai: Nhà nước cung cấp các giấy tờ chứng nhận về nhà và đất Đây là một

trong những vấn đề can thiệt để đảm bảo về mặt pháp lý cho các hàng hóa BĐS lưu thông trên thị trường Khi hầu hết đất đai đều không có giấy tờ nên đi cùng với nó là nhà được xây dựng trên đất đó cũng không có giấy tờ Đây là một hạn chế rất lớn cho

sự phát triển của TT BĐS nước ta trong thời gian qua

Thứ ba: Nhà nước tham gia trực tiếp vào TT BĐS được thông qua các công cụ quy

hoạch và kế hoạch SDĐ Trong một số trường hợp Nhà nước cũng cần đất để xây dựng các công trình công cộng nên Nhà nước phải thu hồi đất, đền bù Điều đó cũng

đã góp một phần đáng kể để thúc đẩy TT BĐS phát triển

 Các tổ chức trung gian trong thị trường bất động sản

Hoạt động trong TT BĐS không chỉ có người mua, người bán BĐS, mà giữa họ còn có các tổ chức trung gian làm cầu nối Do BĐS là tài sản không di dời được, thường lại có giá trị cao nên việc mua, bán thường phải trải qua một quá trình phức tạp hơn rất nhiều so với việc mua bán các tài sản khác Do vậy, TT BĐS ngày còn xuất hiện thêm nhiều các tổ chức đứng ra làm cầu nối giữa người mua và người bán BĐS,

trong đó nổi lên là:

- Các tổ chức thông tin, đặc biệt là các tổ chức báo chí, phát thanh, truyền hình, thương mại điện tử… cung cấp các thông tin về hàng hóa bất động sản, giá cả BĐS

- Các tổ chức tư vấn BĐS giúp bên mua, bên bán hiểu biết các vấn đề pháp lý BĐS, thể thức giao dịch, cách thức mở đầu và kết thúc một quá trình mua – bán BĐS

- Các tổ chức môi giới BĐS không chỉ dừng lại ở chức năng tư vấn mà còn tiến thêm trong việc trực tiếp, đảm nhiệm việc tiếp cận với bên mua hoặc bên bán, hoặc cả hai bên để thực hiện các nội dung giao dịch, chuẩn bị các căn cứ cần thiết để người mua và người bán đi đến quyết định cuối cùng

I.2 Giá Trị Đất Đai Đô Thị

I.2.1 Lý luận chung về giá trị đất đai đô thị

 Quyền sở hữu đất đai ở nước ta

Là sở hữu chung của xã hội, hay sở hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại diện Trong quá trình sử dụng từng cá nhân riêng lẻ chỉ có vai trò tiếp tục quá trình cải tạo bồi dưỡng đất đai, không có một cá nhân nào tự mình độc lập thực hiện được trọn vẹn quá trình khai phá, bảo vệ và cải tạo đất Những hoạt động đó điều phải nằm trong khuôn khổ hoạt động của cả cộng đồng và phải thực hiện qua nhiều thế hệ Do vậy, về bản chất sự kết tinh lao động vào đất đai không phải là sự kết tinh hao phí lao động cá nhân riêng lẻ mà là lao động của cả cộng đồng xã hội, trải qua nhiều thế hệ Hay nói cách khác, nếu coi đất đai là kết tinh của lao động thì đó là sản phẩm của lao động của cả xã hội chứ không phải là sản phẩm lao động riêng rẽ của từng cá nhân Như vậy, xét cả về nguồn gốc tự nhiên hình thành đất cũng như lịch sử chiếm hữu, khai phá và cải tạo thì đất đai không phải là sản phẩm của cá nhân mà là tài sản thuộc

sở hữu chung của toàn xã hội Do vậy, bản chất của sở hữu đất đai là sở hữu chung của

xã hội, hay sở hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại diện

Có ba quyền năng cơ bản cấu thành quyền sở hữu đất đai: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, và quyền định đoạt Với tư cách người có quyền sở hữu tối cao, Nhà nước giao cho các cá nhân và tổ chức đang sử dụng đất một phần các quyền chiếm giữ, khai thác và định đoạt trong giới hạn… được gọi là các quyền năng của người SDĐ Lợi ích mang lại từ việc chiếm giữ mỗi mảnh đất trước hết phụ thuộc vào phạm vi các quyền năng mà Nhà nước giao cho người sử dụng đất Một mảnh đất được giao cho người sử dụng chiếm giữ lâu dài sẽ hữa hẹn mang lại nguồn thu nhập nhiều hơn cùng mảnh đất đó nhưng người sử dụng chỉ được chiếm giữ trong một số năm giới hạn Như vậy, mỗi khi thay đổi quyền năng đối với đất đai như thay đổi mục đích sử dụng, thời hạn giao đất…… cũng có nghĩa là Nhà nước đã làm gia tăng giá trị cho mảnh đất đó một cách tương ứng nên giá trị gia tăng đó phải được tập trung vào Nhà nước

 Địa tô và giá cả đất đai

Chúng ta đều biết rằng địa tô là một phạm trù riêng có gắn liền với các quan hệ

về đất đai Về bản chất, địa tô tuyệt đối thể hiện quyền lực của người chủ đối với đất đai của mình sở hữu Do vậy, đất đai càng khan hiếm thì quyền lực của người sở hữu đất đai càng lớn dẫn đến địa tô tuyệt đối càng cao Như vậy, địa tô tuyệt đối không phải tự đất đai tạo ra mà do quan hệ sở hữu đất đai tạo ra Nếu không có sự chiếm hữu riêng về đất đai tức là không nẩy sinh quyền lực từ sự chiếm hữu đó thì không có địa

tô tuyệt đối

Đồng thời, sự chiếm hữu riêng về đất đai nhưng không tạo nên sự khan hiếm nguồn cung về đất đai tức là không tạo ra sự mất cân đối cung cầu thì địa tô tuyệt đối cũng coi như bằng không Trong chế độ công hữu về đất đai, với tư cách là người đại diện cho chủ sở hữu toàn dân, Nhà nước thu địa tô tuyệt đối dưới hình thức thuế chiếm dụng đất Chính sách thu địa tô tuyệt đối có mục đích chủ yếu nhằm khuyến khích đưa đất đai vào khai thác sử dụng, hạn chế tình trạng chiếm giữ đất với mục đích đầu cơ tạo sự khan hiếm nguồn cung Vì vậy, chính sách thu địa tô tuyệt đối sẽ căn cứ vào tính chất chiếm giữ đất và loại đất đai chiếm giữ

 Quá trình biến đổi từ địa tô chênh lệch nông nghiệp I thành địa tô chênh lệch

vị trí khu vực đô thị I

So sánh với địa tô chênh lệch nông thôn, địa tô chênh lệch đô thị có đặc điểm

hình thành của nó:

-Địa tô chênh lệch nông nghiệp lấy chênh lệch điều kiện tự nhiên của đất đai( mức độ màu mở của đất, vị trí đất… ) làm cơ sở, đặc điểm hình thành của nó là:

1 Đất nông nghiệp trực tiếp tham gia vào cả quá trình sinh trưởng và phát triển của cây trồng nông nghiệp

2 Chất lượng đất đai( độ màu mỡ) quyết định sản xuất nông nghiệp được mùa hay không và lợi nhuận cao hay thấp

3 Vị trí đất đai nông nghiệp cũng có ảnh hưởng quan trọng đối với sản xuất nông nghiệp, mặc dù biến đổi tương đối chậm chạp

- Nhưng điều kiện hình thành địa tô đô thị, có sự biến đổi rất lớn:

1 Đất đai đô thị nói chung không tham gia vào quá trình sản xuất sản phẩm

phù hợp là địa tô chênh lệch vị trí khu vực đô thị

Địa tô chênh lệch I sẽ được điều tiết thông qua con đường: thuế SDĐ để điều tiết phần địa tô do sự thuận lợi của đất đai tạo ra và thuế giá trị gia tăng của đất đai điều tiết phần giá trị tăng thêm do sự thay đổi các đầu tư xã hội mang lại Hình thức thu có thể được thực hiện một lần khi thực hiện chuyển dịch các quyền năng của người

sử dụng thông qua giá đất, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập từ chuyển nhượng đất đai hoặc thu từng phần thông qua thuế SDĐ

 Quá trình biến đổi từ địa tô chênh lệch nông nghiệp II thành địa tô chênh lệch

đô thị II

Đặc tính riêng của đất đai là nếu được đầu tư khai thác một cách hợp lý, sức sản xuất của đất đai có thể tăng lên Phần lợi nhuận tăng thêm do người sử dụng đầu tư, khai thác hợp lý đất đai hơn gọi là địa tô chênh lệch II, và nó thuộc quyền sở hữu của người SDĐ đã tạo ra nó

Địa tô chênh lệch II trong nông nghiệp, chủ yếu do đầu tư vào đất đai nông thôn nên có năng suất khác nhau, nó có đặc điểm sau:

1 Đầu tư cho nông nghiệp tăng lên, phần chủ yếu của nó đầu tư trực tiếp vào đất đai được sử dụng, như sử dụng máy nông nghiệp, bón phân nhiều, tăng cường quản lý đồng ruộng……Những đầu tư này là những yếu tố sản xuất tham gia vào cả quá trình sản xuất nông nghiệp

2 Những đầu tư này trực tiếp nâng cao năng xuất nông nghiệp và làm tăng nông sản phẩm, làm cho giá cả sản phẩm nông nghiệp giảm thấp nên có thể sinh ra lợi nhuận siêu ngạch tương ứng

3 Ai đầu tư người ấy thu lợi, không có hiệu ích tràn ra ngoài hoặc hiệu ích tràn ra rất ít

Nhưng sự đầu tư hình thành loại địa tô này ở đô thị cũng rất khác nhau Nó có đặc điểm sau:

1 Phần chủ yếu của đầu tư xây dựng đô thị tăng lên là ở bên cạnh đất sử dụng của công thương nghiệp đô thị, như các thiết bị hạ tầng giao thông, đường

xá, bưu điện, cấp thoát nước, cấp nhiệt, cấp khí, đều là điều kiện cần phải có cho sản xuất và lưu thông để phát huy tác dụng

2 Những đầu tư này có thể nâng cao chức năng chịu tải và chức năng vận tải của cả đô thị, do đó thúc đẩy toàn bộ đô thị nâng cao hiệu ích sản xuất lưu thông

3 Xây dựng cơ sở hạ tầng đô thị, có hiệu ích tràn ra, tức là vừa có thể làm cho bất kỳ đơn vị sử dụng đất ở bên ngoài cơ sở hạ tầng nhận được lợi ích, địa tô chênh lệch đô thị II

Khi chuyển quyền SDĐ cho người khác, người chủ sử dụng cũ thu về phần địa

tô chênh lệch II thông qua giá bán cao hơn Nhờ đó khuyến khích người sử dụng đất tích cực đầu tư, cải tạo đất cũng như cải tạo BĐS trên đất, làm tăng giá trị kinh tế của đất đai

 Tóm lại: địa tô nông thôn và địa tô đô thị có chỗ giống nhau( đặc biệt là về tính chất địa tô), nhưng có nhiều hình thức biểu hiện và nguyên nhân hình thành khác nhau cần coi trọng nhưng không thể sao chép cứng nhắc So với địa tô nông thôn,

nó phức tạp và quan trọng hơn nhiều

I.2.2 Giá đất đô thị

Do đó, giá đất hợp lý là phương tiện quan trọng điều tiết sản xuất và đời sống:

Một là: Là phương tiện quan trọng phân bố công nghiệp và thương mại Nói

chung, lợi nhuận của thương mại có quan hệ rất lớn với khoảng cách của trung tâm đô thị Còn công nghiệp tương đối kém hơn Nếu giá đất trung tâm đô thị không cao hơn xung quanh thì sẽ gây ra sự chen chúc ở trung tâm đô thị, nảy sinh vấn đề giao thông

và môi trường, đồng thời ảnh hưởng đến sự phát huy chức năng trung tâm lưu thông của đô thị, cũng có thể giảm thấp hiệu ích kinh tế đô thị

Hai là: là phương tiện quan trọng điều tiết sản xuất và đời sống sử dụng đất

đai Nói chung giá đất sản xuất sử dụng (của các ngành công thương, vận tải, dịch vụ, xây dựng) cao hơn giá đất dùng cho đời sống, như vậy mới không gây ra sự tranh giành vị trí khu vực đất dùng cho đời sống, đất dùng cho sản xuất

Ba là: :Là phương tiện quan trọng điều tiết các tầng lớp dân cư khác nhau dùng

đất để ở Khi dân cư gần trung tâm đô thị thì giá đất sẽ cao hơn khu dân cư xa trung tâm đô thị, điều này có lợi cho việc điều tiết chi phí tiêu dùng của các tầng lớp dân cư

có thu nhập khác nhau, đồng thời thỏa nhu cầu của các tầng lớp dân cư khác nhau

Bên cạnh đó viêc quy định và điều tiết vĩ mô về giá đất không tốt sẽ gây ra các vấn đề kinh tế đô thị Ví dụ như thời gian vừa qua khi các điều luật đi vào cuộc sống

đã làm nên sự “nóng” “lạnh” của TT BĐS nước ta

 Ý nghĩa

- Phục vụ công tác quản lý Nhà nước về đất đai, nhằm thực hiện các chính sách về thuế đất đai của Nhà nứớc, tạo điều kiện cho sự phát triển của thị trường BĐS

- Tránh làm thất thoát giá trị đất đai, căn cứ để xác định giá đất đấu thầu, mời thầu

- Nhằm tăng cường quản lý thị trường đất đai, ngăn chặn hạn chế đầu cơ

- Nhằm phát triển lý luận về giá cả đất đai phù hợp với đặc điểm và nhu cầu xây dựng chủ nghĩa xã hội

 Hình thành giá đất đô thị

Đặc điểm quan trọng của giá đất đô thị là sau khi đất đai bị trưng dụng lập tức

có rất nhiều người đầu tư xây dựng, nên sau khi đất đó được cho thuê hay bán đi, nó đã trở thành một nhân tố quan trọng làm tăng giá trị của đất đai, cần phải tính toán, cũng

có nghĩa là, sự hình thành giá đất đô thị là một quá trình vận động kinh tế

Đất đai đô thị luôn có nguồn gốc từ đất đai nông thôn thông qua quá trình đầu tư chuyển đổi, hay đó là một quá trình vận động kinh tế Vì đất đai của nước ta là thuộc

sở hữu toàn dân nên sự vận động đó luôn thông qua các quá trình sau:

a) Giá đất trưng dụng

 Là giá đất được thực hiện theo đơn giá của Nhà nước

 Đất đai đô thị từ rất sớm bắt nguồn từ sự trưng dụng đất đai nông thôn Giá đất trưng dụng tức “chi phí trưng dụng đất” nhà nước hoặc đơn vị trả cho đất nông thôn đã nhận Loại chi phí trưng dụng đất này nói chung được hình thành theo diễn biến của lịch sử hoặc pháp luật quy định, tính quy định về số lượng của nó, nói chung là tư bản hóa địa tô nông nghiệp, lấy địa tô chia cho lãi suất tạo nên

Tức dùng P1 = R1/ I đã biểu thị:

Trong đó: P1 : giá đất trưng dụng

R1 : là địa tô nông nghiệp

I : là lãi suất

 Nhưng hiện nay Nhà nước trưng dụng đất đai nông thôn, không thể mua được với giá ấy, đặc biệt đất trưng dụng ở một khu phát triển, nông dân biết rằng đất đai sau khi được trưng dụng, có giá trị cao hơn nhiều so với giá trị đất nông nghiệp, nên họ đòi nâng giá Thực chất sự nâng giá này là sự mở rộng địa tô (R) Số lượng địa tô tăng lên theo sự mong đợi (R1), có thể định nghĩa R1 là “Hạn ngạch lợi nhuận tăng trưởng siêu ngạch dự kiến sau khi đô thị trưng dụng đất” Vì vậy

giá đất thực tế nên là:

P 1 = (R 1 + R 1 )/ I b) Giá đất xuất nhượng.

 Nhà nước hoặc đơn vị sau khi trưng dụng đất, cần phải tiến hành một số đầu tư xây dựng mới như :san lấp mặt bằng, làm đường, cấp nước, cấp điện, chi phí cho những đầu tư này cùng với giá đất trưng dụng, trong thời kỳ nhất định, khi tiến hành xuất nhượng từng mảnh đất, sẽ càng tạo nên “giá thành” xuất nhượng đất, có thể dùng P1+ P1 để biểu thị Nhưng tính chất của hai yếu tố tạo nên giá thành không như nhau, P1 thực sự đã chuyển dịch địa tô ban đầu (R 1 + R 1 ); P1 là sự đầu tư thêm đã tính lãi, cũng chính là giá trị tăng thêm của mảnh đất này

 Lúc này đây nhà đầu tư sẽ nghĩ đến lợi nhuận của giá thành, giả sử tỷ suất lợi

nhuận bình quân là y, thì giá cả xuất nhượng đất đai cần không thấp hơn (P +

tăng thêm là R 2 , có thể định nghĩa là: “Mức tăng trưởng của lợi nhuận siêu ngạch dự kiến sau khi xuất nhượng đất đô thị” nó do thị trường điều tiết, hình

thành thông qua thủ tục đánh giá và hai bên thương lượng Vì vậy giá đất xuất

nhượng hòan chỉnh P 2 (gọi là giá giao đất) nên là:

P 2 = (P 1 + P 1 )*(1+ y ) + R 2 / I

 Do đó để có thể thấy rằng, giá đất xuất nhượng đó không là giá đất theo nghĩa hẹp

chỉ có địa tô mà nó còn bao gồm cả lợi ích tiền vốn tổng đầu tư vào đất Đặt R 2/I =

(P 1 + P 1 )*(1+ y ), ta gọi đó là lợi ích tiền vốn tổng đầu tư vào đất là R 2 / I , khi đó:

P 2 =

I

R

R2  2 Đây là giá đất xuất nhượng

c) Giá đất chuyển nhượng: Cũng tương tự như giá đất xuất nhượng

Người sử dụng đất được thuê lâu dài của Nhà nước sau khi kinh doanh và đầu

tư (P 2) có khả năng chuyển nhượng toàn bộ đất và vật kiến trúc trên đất cho người khác nhau Đây là nghiệp vụ kinh doanh của những người kinh doanh nhà đất nói chung Cũng như vậy họ vừa theo đuổi giá thành đất đai vừa theo đuổi thực hiện lợi

nhuận đã đầu tư, đồng thời còn theo đuổi hạn ngạch địa tô mới R 3 , có thể định nghĩa “Hạng ngạch tăng trưởng siêu ngạch dự kiến sau khi chuyển nhượng nhà đất đô thị” Vì vậy tổng số giá nhà đất P 3 nên là:

 Qua sự phân tích trên, có thể có một số nhận xét sau:

- Sự hình thành giá đất đô thị luôn luôn gắn liền với địa tô ban đầu

- Sự tăng trưởng của địa tô và giá đất cũng không thể tách rời với tăng trưởng của đầu tư vào đất đai, cái sau là điều kiện và môi giới giới thiệu cái trước

- Giá đất đô thị thực tế bao gồm hai bộ phận tổ thành: địa tô thật sự + lợi ích vốn, không thể phân biệt rạch ròi hai cái này

 Để minh họa cho sự phân tích này xin đưa ra một ví dụ

- Chúng ta giả thuyết sự trưng mua và hành động xuất nhượng là của chính quyền

- Địa tô nông nghiệp ban đầu R1 là 20 đơn vị

- Hạn ngạch lợi nhuận tăng trưởng siêu ngạch dự kiến R 1 = 2 đơn vị

- Lãi suất tiết kiệm I giả sử 0.7%/ năm

Khi đó giá đất trưng dụng: P1 = 3143

% 7 0

2

20  (đơn vị)

Sau khi đã xuất nhượng Nhà nước đã đầu tư thêm P 1 là 4 đơn vị với tỷ suất lợi nhuận y = 20% và với mức tăng trưởng lợi nhuận siêu ngạch dư kiến sau khi xuất nhượng đất là R 2 = 3 đơn vị thì:

P2 = ( 3143 + 4)(1 + 20%) + 3/0.7% = 4205 đơn vị Khi đó nhà đầu tư BĐS mua lại và xây dựng chung cư với chi phí đầu tư có tính lãi là

50 đơn vị và hạn ngạch lợi nhuận siêu ngạch dự kiến sau xuất nhượng là 5 đơn vị thì:

P3 = ( 4204 + 50)(1 + 20%) + 5 / 0.7% = 5820 đơn vị

Và quá trình này là quá trình hình thành địa tô đô thị và sự phân phối nó Thể hiện qua bảng sau:

Bảng I.2.2.1: Quá trình hình thành và phân phối của địa tô đô thị (con số là giả thuyết)

A Địa tô xuất nhượng R1= 20 20

Nhà đầu tư BĐS F1

Nhà đầu tư BĐS F2

Quá trình hình thành giá

đất đai đô thị

Nguồn :Xử lý excel I.3 Phương Pháp Định Giá Đất

I.3.1 Phương pháp so sánh thị trường

 Cơ sở lý luận

Phương pháp so sánh dựa trên cơ sở lý luận cho rằng giá trị thị trường của một tài sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự có thể so sánh được

đã được mua bán trên thị trường

Phương pháp so sánh đòi hỏi phải tìm kiếm các tài sản đã được giao dịch trên thị trường hiện hành, và tương đối giống so với tài sản đối tượng cần thẩm định giá…… Cần chú ý đến tính dị biệt của tài sản BĐS

 Các nguyên tắc chủ yếu được áp dụng trong phương pháp so sánh trực tiếp

Nguyên tắc thay thế: Một nhà đầu tư có lý trí sẽ không trả giá cho một tài sản

nhiều hơn chi phí để mua một tài sản lựa chọn mà có cùng một sự hữu ích như nhau

Sự đóng góp: Quá trình điều chỉnh có sự ước tính sự tham gia đóng góp của các

yếu tố hay các bộ phận của tài sản đối với tài sản, giá trị thị trường của tài sản

Nguyên tắc cung – cầu: Căn cứ này nhằm cung cấp giá các bất động sản so

sánh đã được giao dịch trước đó để làm cơ sở so sánh với bất động sản thẩm định

 Các trường hợp áp dụng của phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh trực tiếp thường được sử dụng để thẩm định giá bất động sản có giao dịch phổ biến trên thị trường

Ví dụ:

- Các tài sản có tính chất đồng nhất: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng và các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và các nhóm cửa hiệu

- Các mảnh đất trống

 Ưu điểm của phương pháp

Là phương pháp đơn giản, dễ thực hiện do không có nhiều khó khăn về mặt kỹ thuật Có tính thuyết phục cao, được toà án chấp nhận

 Hạn chế của phương pháp

- Cần thiết phải có thông tin

- Các dữ liệu thường mang tính chất lịch sử

- Các nhà thẩm định cần có kinh nghiệm và có kiến thức thị trường

- Chỉ áp dụng hiệu quả ở những nơi thị trường phát triển hay đang phát triển

 Các bước tiến hành phương pháp so sánh

Xác định những giao dịch mua/bán bất động sản có thể so sánh được với bất động sản cần định giá xét trên phương diện loại bất động sản, thời gian, địa điểm, đặc điểm, điều kiện điều khoản giao dịch…

Thực hiện kiểm tra thực tế bất động sản được định giá và các bất động sản tương tự, để đảm bảo tính phù hợp của các bất động sản được so sánh

I.3.2 Phương pháp chi phí

 Cơ sở lý luận

Trong số các tài sản đa dạng hiện hữu, có một số tài sản được thiết kế và sử dụng cho một mục đích riêng biệt để đáp ứng các yêu cầu cụ thể Thí dụ: các công trình

công cộng, bệnh viện, trường học, nhà thờ, khách sạn……

Các tài sản riêng biệt này thường ít sảy ra việc mua bán, tức là không có những tài liệu bán làm cơ sở cho sự so sánh của việc thẩm định giá Đối với những tài sản như vậy việc thẩm định giá được hình thành từ nguyên tắc thay thế, gọi là phương pháp chi phí giảm giá, với giả định rằng giá trị của tài sản hiện có có thể được đo bằng chi phí

được làm ra một tài sản tương tự như là một vật thay thế

Cơ sở lập luận của phương pháp này cho rằng một người mua tiềm năng có đầy

đủ thông tin hợp lý sẽ không bao giờ trả giá cho một tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra

để mua đất và xây dựng một công trình có cùng một lợi ích tương tự

 Các ứng dụng của phương pháp chi phí giảm giá

- Phương pháp này thường được áp dụng để định giá trong các trường hợp sau:

- Định giá tài sản dùng cho mục đích sử dụng riêng biệt như bệnh viện, nhà thờ,

trường học, các nhà máy…….là những tài sản ít có chứng cứ so sánh thị trường

- Định giá cho mục đích bảo hiểm

- Là phương pháp của người tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu

- Là phương pháp được sử dụng để kiểm tra đối với các phương pháp định giá khác

nhau

 Các bước thực hiện phương pháp chi phí giảm giá

Phương pháp chi phí giảm giá là một phương pháp hỗn hợp, trong đó sử dụng

tổ hợp cả hai phương pháp so sánh và phương pháp chi phí Việc thực hiện phương pháp này bao gồm các bước như sau:

- Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu cần định giá, coi như miếng đất đó là đất trống Giả sử rằng sự sử dụng hiện tại là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

- Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những công trình xây dựng hiện có trên mảnh đất Để ước tính chính xác số chi phí đó, nhà thẩm định giá cần phải hiểu rõ về thiết kế xây dựng, về các nguyên vật liệu được sử dụng, nhằm đạt được việc ước tính chi phí ở một mức độ hợp lý

- Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của các công trình xây dựng hiện có trên mảnh đất, xét trên tất cả mọi nguyên nhân Sự giảm giá đó được chia thành

3 loại: giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng và lỗi thời bên ngoài

- Trừ số tiền giảm giá tích lũy khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những công trình xây dựng hiện có trên mảnh đất, để có được giá trị hiện tại của công trình

- Ước tính chi phí giảm giá của bất kỳ công trình xây dựng phụ nào và các hạng mục bổ trợ khác nằm trên địa điểm, như là phong cảnh, hàng rào và đường ô tô v v

- Cộng giá trị ước tính của các mảnh đất (bước 1) với chi phí giảm giá của công trình (bước 4) và chi phí giảm giá của các công trình phụ và các hạng mục bổ trợ (bước 5), sẽ được giá trị ước tính của tài sản cần định giá qua phương pháp chi phí giảm giá

 Các phương pháp xác định chi phí

Phương pháp chi phí coi giá trị của tòa nhà tại mức chi phí tái thiết như là chi

phí mới ở thời điểm giá trị Có ba cơ sở của chi phí tái thiết được coi như mới:

- Chi phí lịch sử được gắn chỉ số với chi phí mới:

- Chi phí tái tạo

- Chí phí thay thế

Mỗi cơ sở có giá trị cho một nghiên cứu về chi phí mới, nhưng không nên lẫn lộn các khái niệm

Chi phí lịch sử: là chi phí thực tế của tòa nhà khi được xây dựng từ đầu, có thể

là hôm qua hay 50 năm trước Bằng cách sử dụng các chỉ số giá từ việc xây dựng hoặc những dịch vụ chi phí thiết kế kỹ thuật, hoặc từ những nhà thầu xây dựng đầu tiên, chi phí lịch sử có thể được chỉ số hóa theo chi phí mới vào ngày giá trị Ưu điểm của chi phí lịch sử được chỉ số hóa là độ chính xác của việc sử dụng những chi phí xây dựng

có khả năng được chỉ số hóa một cách đáng tin cậy Khi xem xét những chi phí lịch sử được chỉ số hóa, nhà thẩm định cần phải chắc chắn rằng những chi phí lịch sử đã là những chi phí thông thường tại thời điểm xây dựng và những chi phí lịch sử, khi đã được chỉ số hóa, sẽ phản ánh chính xác chi phí mới vào ngày giá trị

Chi phí tái tạo: Là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình xây

dựng thay thế giống hệt với công trình đang định giá, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời của công trình mục tiêu cần định giá đó

- Điều này có nghĩa là chi phí xây dựng công trình tái tạo là bản sao chính xác của công trình nguyên bản về nguyên vật liệu, thiết kế, cách trang trí và chất lượng tay nghề, kể cả việc thừa hưởng các sai lầm của thiết kế và tính không hiệu quả hoặc đã lỗi thời

- Về mặt lý luận được coi là phương pháp cho giá trị chính xác hơn, nhưng là phương pháp không hiện thực khi thực hiện đối với công trình lỗi thời cũ kỹ, bởi vì sẽ khó tìm ra nguồn kinh phí để tái tạo lại những cái không hiệu quả và

đã lỗi thời

Chi phí thay thế: Là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình có giá

trị sử dụng tương đương với công trình đang được định giá theo đúng những tiêu chuẩn,thiết kế và bố cục hiện hành Điều đó ám chỉ rằng:

- Các nguyên vật liệu, các phương pháp và kỹ thuật hiện đại được sử dụng trong việc xây dựng công trình

- Tất cả các bộ phận có chức năng lỗi thời đều bị loại bỏ

- Thông thường phương pháp chi phí thay thế cho số lượng tính toán thấp hơn phương pháp chi phí tái tạo, bởi vì nó không tính đến các bộ phận lỗi thời và không cần thiết, và tính toán trên việc sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện đại

- Phương pháp chi phí thay thế được coi là có tính thực tiễn cao hơn so với phương pháp chi phí tái tạo, nên trong thực tế nó thường được sử dụng nhiều hơn phương pháp chi phí tái tạo

 Ưu ,nhược điểm của phương pháp chi phí

Ưu điểm

- Được áp dụng cho các BĐS ít có giao dịch trên thị trường, các BĐS đặc thù

- Là phương pháp dùng để kiểm tra cùng với các phương pháp khác

Nhược điểm

- Do phương pháp chi phí phải dựa vào dữ liệu thị trường, nên những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp cũng đúng với phương pháp chi phí giảm giá

- Chi phí không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị Phương pháp chi phí phải

sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ bất động sản

- Việc ước tính giảm giá tích lũy có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện do có những sự khác nhau trong định nghĩa và thuật ngữ, cũng như không có một phương pháp riêng biệt nào được chấp nhận rộng rãi để ước tính giảm giá

- Người thẩm định giá phải thông thạo kỹ thuật xây dựng và phải có đủ kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp thẩm định giá này

I.3.3 Phương pháp thu nhập

 Cơ sở lý luận

Phương pháp thu nhập liên quan đến giá trị hiện tại của những lợi ích tương lại ( thu nhập) mà có thể thu được từ BĐS Phương pháp này quan trọng trong việc đánh giá BĐS có thu nhập, mặc dù ít khi nó được coi là phương pháp duy nhất Một yếu tố quan trọng khác trong phương pháp này là thu nhập ròng mà một người có hiểu biết sử dụng phương pháp quản lý tốt có thể kỳ vọng nhận được trong vòng đời hữu ích còn

lại của công trình

Quá trình tính toán giá trị còn lại của một BĐS dựa trên khả năng của BĐS đó trong việc liên tục tạo ra các luồng thu nhập gọi là vốn hóa Phương pháp vốn hóa dựa chủ yếu vào các khái niệm thẩm định như so sánh, thay thế và dự tính

Cơ sở lý luận của phương pháp này là giá trị thị trường của một tài sản bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận trong tương lai có thể nhận được từ tài sản

Khoản lợi nhuận trong tương lai đó nói chung ở dưới dạng tiền cho thuê hoặc giá trị của vốn cho thu hồi tương lai ( nghĩa là giá khi chuyển nhượng tài sản)

Quá trình chuyển đổi các dòng thu nhập ròng tương lai thành giá trị vốn hiện tại được biết đến như là quá trình vốn hóa và có thể được thể hiện đơn giản như sau:

Giá trị vốn = thu nhập ròng / lãi suất vốn hóa

Như vậy có hai bộ phận chính cấu thành là thu nhập có khả năng nhận được và lượng vốn hóa

Thu nhập ròng: là hiệu số giữa doanh thu nhận được từ việc khai thác

BĐS(cung cấp hàng hóa, dịch vụ) với chi phí bỏ ra để đạt được doanh thu

đó kể cả việc khấu trừ thuế

Lãi suất vốn hóa(tỷ lệ hoàn vốn): là lãi suất lợi tức mà nhà thẩm định giá

căn cứ vào đó để chuyển hóa thu nhập thành giá trị vốn của BĐS Đó là tỷ suất mong ước của nhà đầu tư khi xem xét đầu tư vào một BĐS hay một tài sản mà đó là một mục đích kinh doanh cụ thể

 Vốn hóa

Vốn hóa là quy trình toán học ước lượng giá trị hiện tại của BĐS có thu nhập dựa trên khoản thu nhập ròng hàng năm dự tính là nó sẽ tạo ra Vốn hóa chuyển luồng thu nhập tương lai thành một giá trị hiện tại của BĐS Có nhiều phương pháp vốn hóa

thu nhập ròng

Có bốn tỷ lệ vốn hóa được sử dụng trong quá trình thẩm định

Tỷ lệ lãi suất: là tỷ lệ hoàn vốn đã đầu tư Nó cũng tương tự như tỷ lệ lãi vay

hay tỷ lệ rủi ro Nó không bao gồm bất cứ khoản nào dành cho việc hoàn vốn đầu tư

Tỷ lệ thu hồi: là tỷ lệ mà theo đó số tiền vốn đã đầu tư được trả lại cho chủ sở

hữu

Tỷ lệ vốn hóa được rút ra từ tỷ lệ lãi suất và tỷ lệ thu hồi

Tỷ lệ chung được rút ra từ mối quan hệ giữa thu nhập ròng và giá trị của toàn bộ

BĐS và về mặt lý thuyết nó thể hiện trong một tỷ lệ duy nhất cả tỷ lệ lãi suất đầu tư và tỷ lệ thu hồi vốn đầu tư Tỷ lệ vốn hóa chung là một tỷ lệ thu nhập

 Công thức tỷ lệ vốn hóa

Tỷ lệ vốn hóa là một sự kết hợp giữa lãi suất đầu tư (lợi nhuận đầu tư) và tỷ lệ thu hồi(mức thu hồi đầu tư vào các công trình) Nếu chỉ có đất tạo ra thu nhập, tỷ lệ vốn hóa và tỷ lệ lãi suất là như nhau Tuy nhiên, khi các công trình đóng góp vào việc tạo ra thu nhập, cần có một khoản dành riêng để thu hồi lại giá trị của các công trình trước khi kết thúc vòng đời kinh tế của chúng Đất không có vòng đời kinh tế giới hạn,

nó không bao giờ bị hao mòn và do đó nó luôn có khả năng tạo thu nhập Nhà cửa là tài

sản bị hao mòn và do đó không thể sử dụng vĩnh viễn

Phương pháp phổ biến nhất để thu hồi vốn đầu tư vào các công trình là phương pháp tuyến tính, trong đó giá trị của tòa nhà được thu hồi dần trong nhiều năm và mức thu hồi mỗi năm là như nhau Tỷ lệ thu hồi được tính bằng cách chia vòng đời kinh tế còn lại của các công trình cho 100% Ví dụ nếu vòng đời kinh tế còn lại là 25 năm thì

Tỷ lệ này phụ thuộc vào mức lợi nhuận mà các nhà đầu tư yêu cầu thực tế trước khi bị thu hút bởi khoản đầu tư này Rủi ro thất bại càng cao thì tỷ lệ tương ứng càng cao khi được xác định trên thị trường

 Ưu, nhược điểm của phương pháp thu nhập

 Là phương pháp được xây dựng trên cơ sở phân tích tài chính lĩnh vực đầu tư

có sử dụng kỹ thuật tính toán vừa khó , phức tạp vừa đòi hỏi người định giá phải rất am hiểu lĩnh vực đầu tư loại BĐS cần thẩm định giá

I.4 Giới Thiệu Bảng Giá Đất Ở Trên Địa Bàn Tp HCM

I.4.1 Căn cứ pháp lý

 Căn cứ Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003

 Căn cứ Nghị định số 188/2004/NĐ- CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ

về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

 Căn cứ Nghị định số 17/2006/NĐ- CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi,

bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ- CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành công ty cổ phần

 Căn cứ Thông tư số 114/2004/TT- BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ- CP ngày 16/11/2004

 Căn cứ Nghị Quyết số 74/2006/NQ- HDND ngày 12/12/2006 của Hội đồng nhân dân thành phố về Bảng giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh công

bố ngày 01/01/2007

 Xét đề nghị của Giám đốc Sở Tài Chính tại Tờ trình số 10545/STC-BVG ngày 23/11/2006 của Công văn số 11449/STC- BVG ngày 15/12/2006

 Căn cứ Quyết định 179/2006/QĐ- UBND ngày 22/12/2006 về ban hành Quy định

về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

 Tính gía trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân trong các trường hợp quy định tại điều 33 của luật đất đai 2003

 Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp Nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hóa

 Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ

 Tính giá trị quyền sử dụng đất để Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế

 Tính tiền bồi thường và mức sử phạt vi phạm hành chính đối với người có hành vi

vi phạm pháp luật về đất đai gay thiệt hại cho Nhà nước theo quy định của pháp luật

I.4.3 Nguyên tắc xây dựng bảng giá đất

Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, tức là số tiền VNĐ tính trên một đơn vị diện tích đất được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế mang tính phổ biến giữa người cần chuyển nhượng và người muốn được chuyển nhượng không bị ảnh hưởng bởi các yếu

tố như tăng giá do đầu cơ, do thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị

ép buộc, quan hệ huyết thống; khi giá đất ban hành có sự chênh lệch lớn so với giá đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp

Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau

Đất tại khu vực giáp ranh là khu đất giáp nhau tại đường phân địa giới hành chính giữa các quận huyện, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau

I.4.4 Quy trình xây dựng bảng giá đất

 Chỉ tiêu căn cứ xây dựng bảng giá đất

Căn cứ Nghị định 188/2004/NĐ- CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 và Thông tư 114/2004/TT- BTC ngày 26/11/2004 Giá đất ở đô thị được xác định theo loại độ thị, loại đượng phố, vị trí từng thửa đất

Việc phân loại đô thị: Hiện nay nước ta có 6 lọai đô thị gồm đô thị từ loại I đến

loại V và đô thị đặc biệt Thành phố Hồ Chí Minh là loại đô thị đặc biệt Đối với thị

xã, thị trấn chưa được xếp loại đô thị thì xếp vào đô thị loại V Trong từng loại đô thị giá đất được định theo loại đường phố Đất ở đường phố loại một thuộc khu trung tâm

đô thị, trung tâm thương mại dịch vụ có mức giá cao nhất Đất ở các tuyến đường phố loại tiếp sau đó theo thứ tự từ loại hai trở đi ứng với mức giá thấp hơn

Việc phân loại đường phố: Loại đường phố trong từng loại đô thị được xác

định căn cứ chủ yếu vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh, dịch vụ, du lịch, khoảng cách tới khu trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch

- Trong từng loại đường phố giá đất được định theo từng vị trí Đất ở vị trí 1 của đường phố loại 1 có mức giá cao nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ hai trở đi ứng với các mức giá thấp hơn

- Trường hợp một loại đường phố gồm nhiều đoạn đường có khả năng sinh lợi khác nhau, có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế khác nhau và mức

độ hoàn thiện kết cấu hạ tầng khác nhau thì từng đoạn đường được xếp vào loại đường phố tương ứng để định giá cụ thể

Về phân loại vị trí đất: Trong từng loại đường phố được xác định căn cứ vào

khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho đời sống… , khoảng cách

so với trục đường giao thông Vị trí đất cũng được phân loại theo thứ tự, vị trí số 1 đối với đất mặt tiền đường có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, các vị trí tiếp sau đó có số thứ tự từ 2 trở đi

 Các bước thực hiện

Việc ban hành giá các loại đất theo Luật đất đai 2003 tại thành phố sẽ có tác động tới các quan hệ kinh tế ( lợi ích của người dân, lợi ích của các tổ chức kinh tế trong sản xuất kinh doanh, trong giao dịch của thị trường bất động sản, trong đền bù khi Nhà nước thu hồi đất GPMB), vì vậy UBND thành phố nên tăng cường công tác tuyên truyền phổ biến luật và giám sát kiểm tra, thực hiện, tạo những nhận thức và thực hiện đúng đắn với các quy định của pháp luật

Trước tiên, UBND tỉnh quy định tiêu chí cụ thể đường phố theo cấp hạng từ cao xuống thấp, dựa vào loại đường phố tiếp tục quy định vị trí đất trên loại đường đó dựa vào các tiêu chí như đã nêu tại mục1 về phân loại vị trí theo quy định của pháp luật Sau khi đã có những quy định cho cấp đường và cấp vị trí đất trên các đường đó, tùy vào điều kiện cụ thể của tường địa phương, việc định giá cho từng vị trí đất có thể áp dụng một trong hai cách sau:

Cách thứ nhất: Định giá trực tiếp cho từng vị trí đất

- Trong mỗi vị trí đất của từng loại đường phố hoặc từng đoạn phố cụ thể lựa chọn

ra tối thiểu ba thửa đất tại các địa điểm khác nhau có tính đại diện cho các vị trí đất Sau đó, tiến hành xác định giá của từng thửa đất bằng cách áp dụng các phương pháp xác định giá đất để tính giá một đơn vị diện tích ( m2) của từng thửa đất

- Giá đất của từng vị trí ( tính trên một mét vuông) được xác định là mức giá bình quân cho các thửa đất đã lựa chọn nêu trên

Cách thứ hai: Định giá đất vị trí 1 của từng khu vực, từng loại đường phố hoặc từng

đường phố, sau đó sử dụng hệ số vị trí đất để định giá cho các vị trí đất còn lại của từng khu vực, từng loại đường phố hoặc từng đường phố

- Cách xác định hệ số vị trí căn cứ vào tiêu thức xếp loại vị trí đất do UBND tỉnh quy định căn cứ vào điều kiện thuận lợi của mảnh đất và khả năng sinh lợi…

- Hệ số vị trí đất là tỷ lệ so sánh giữa giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất so với vị trí số 1, hoặc tỷ lệ so sánh giữa các tiêu thức của từng vị trí đất

- Giá đất của tất cả các loại đất còn lại được tính theo vị trí nêu trên bằng cách lấy mức giá đất của chính vị trí đất đó đã được xác định thường là vị trí 1 nhân với hệ số vị trí định giá đất của từng hạn đất đó

Trong trường hợp cần thiết khi xem xét để giải quyết giá các loại đất tại địa phương, UBND Thành Phố có thể thuê các đơn vị có chức năng thẩm định giá, cơ quan tư vấn về giá đất khảo sát, điều tra giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tư vấn xây dựng giá các loại đất cụ thể tại địa phương

 Kết quả bảng giá đất của thành phố

Bảng I.4.4.1: Giá đất đô thị một số tuyến,đoạn đường trong năm 2007 trên địa bàn quận Bình Thạnh Tp HCM

Đơn vị tính: 1.000 đồng/m 2

ĐOẠN ĐƯỜNG stt TÊN ĐƯỜNG

GIÁ

1 Bạch Đằng Ngã 3 Hàng Xanh Chợ Bà Chiểu 14.400

4 Xô Viết Nghệ Tĩnh Đài Liệt sĩ Dạ Cầu Thị Nghè 11.500

Nguồn bảng giá đất Tp năm 2007

Bảng giá đất chỉ thể hiện giá trị của những lô thửa đất tiếp giáp với mặt tiền đường phố Ví dụ, giá đất của những thửa đất tiếp giáp với mặt tiền đường Bạch Đằng (đoạn từ Ngã 3 Hàng Xanh đến Chợ Bà Chiểu) là 14.400.000 đồng/m2

Bảng I.4.4.2: Giá đất một số tuyến đường qua các năm

Bảng giá đất được điều chỉnh, bổ sung và công bố vào ngày 01/01 hàng năm Như vậy, theo kết quả công bố bảng giá đất từ năm 2004 đến 2007, giá đất trên tuyến đường Bạch Đằng và đường Phan Bội Châu trong 4 năm qua không thay đổi, đường Thiên Hộ Dương năm 2007 đã có sự tăng giá lên 3.000.000 đ, và đường Xô Viết Nghệ Tĩnh thì được bổ sung thêm giá cho đoạn đường từ Đài Liệt sĩ đến Dạ Cầu Thị Nghè

Để tính giá đất cho những thửa đất không tiếp giáp với đường phố (gọi là giá đất hẻm) căn cứ vào hệ số vị trí và cấp hẻm quy định như sau:

Bảng I.4.4.3: Hệ số vị trí trong hẻm so với giá đất mặt tiền tuyến đường tương ứng

STT LOẠI HẺM VỊ TRÍ 1 VỊ TRÍ 2 VỊ TRÍ 3 VỊ TRÍ 4

2 Các cấp hẻm còn lại Tính không quá 0,8 lần giá hẻm cấp 1

Nguồn: theo Quyết định 179/2006/QĐ-UB

 Cấp hẻm:

Hẻm cấp 1: là hẻm có vị trí tiếp giáp với mặt tiền đường Đơn giá đất của hẻm cấp

1 được xác định theo hệ số vị trí so với đơn giá đất mặt tiền đường

Các cấp hẻm còn lại: hẻm được rẽ nhánh từ hẻm cấp 1 Đơn giá đất của hẻm cấp 2

được tính bằng 0,8 lần đơn giá đất của hẻm cấp 1 cho từng vị trí hẻm tương ứng

 Vị trí đất trong hẻm:

Vị trí 1: Có chiều rộng hẻm (đoạn có chiều rộng đường hẻm nhỏ nhất phải đi qua

để đến được lô thửa đất) lớn hơn 5m được trải nhựa hoặc bê tông, xi măng

Vị trí 2: Có chiều rộng hẻm từ 3m đến 5m được trải nhựa hoặc bê tông, xi măng

Vị trí 3:Có chiều rộng hẻm từ 2m đến dưới 3m được trải nhựa hoặc bê tông, xi

B: Tính theo VT3

A: Tính theo VT3

A: Tính theo VT1

2m

4m 6m

4m 2m

1.5m

B: Tính theo VT4

B: Tính theo VT3