Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị

Vai trò của thị trường đất đai Thị trường đất đai liên quan đến lượng tài sản lớn trong nền kinh tế quốc dâncủa mỗi nước, do đó thị trường đất đai có vị trí và vai trò quan trọng trong n

PHẦN 1

MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai có ý nghĩa rất quan trọng đối với đời sống con người và sự pháttriển kinh tế - xã hội, là tư liệu sản xuất để tạo ra của cải vật chất nuôi sống conngười, đất được sử dụng làm nơi cư trú, làm nơi sản xuất kinh doanh… làm giàucho xã hội Bên cạnh đó cùng với những đặc tính vốn có như cố định về vị trí,hạn chế về số lượng, giới hạn về không gian, vô hạn về thời gian đã làm cho đấtđai ngày càng trở nên khan kiếm và quý giá hơn

Với sự phát triển không ngừng của nền kinh tế Việt Nam thì công tác địnhgiá đất là một trong những thành phần cần thiết gắn liền với tiến trình đi lên giàumạnh của đất nước Công tác này nhằm làm cơ sở để Nhà nước xác lập cácchính sách về đất đai, thuế, tín dụng; thu tiền sử dụng đất khi giao đất; cho thuêđất; tính giá trị tài sản khi giao đất, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất vàbồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất; giải quyết các tranh chấp về đất đai;nâng cao hiệu quả sử dụng đất; phục vụ cho mua bán đất đai và góp phần ổnđịnh thị trường đất Mặc khác, mục đích định giá đất là để bảo đảm thực hiệnquyền sở hữu Nhà nước đối với đất đai về mặt kinh tế và sử dụng biện pháp kinh

tế để tăng cường quản lý vốn đất đai, xúc tiến cải cách chế độ sử dụng đất thuộc

sở hữu Nhà nước đối với thị trường đất đai, cung cấp những căn cứ toàn diện,khoa học, hợp lý cho việc sử dụng đất

Đông Hà là thành phố tỉnh lỵ, là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa,khoa học kỹ thuật của tỉnh Quảng Trị, là địa bàn động lực trong phát triển củatỉnh Đông Hà có vị trí quan trọng trong vùng Bắc Trung bộ, nằm trên quốc lộ1A, đường sắt theo hướng Bắc- Nam và tuyến hành lang kinh tế Đông - Tây, làngã ba đầu mối giao thông quan trọng, điểm nối các đô thị miền trung đồng thời

có thể giao lưu thông suốt trên tuyến xuyên Á nối Việt Nam với với các nướcLào, Thái Lan, Myanmar Điều này đã tạo đà thúc đẩy nền kinh tế của thành phốĐông Hà phát triển mạnh và sôi động bậc nhất ở tỉnh Quảng Trị Trước quátrình đô thị hoá đang diễn ra ngày một mạnh mẽ thì nhu cầu sử dụng đất trên địabàn Đông Hà tăng mạnh là điều tất yếu, quỹ đất đô thị của thành phố ngày càngtăng Bên cạnh đó thị trường nhà đất trong nhiều năm trở lại đây cũng phát triểnkhá mạnh mẽ Do đó việc định giá đất để phục vụ cho các hoạt động liên quanđến đất là hết sức quan trọng và cần thiết cho sự phát triển thị trường nhà đất nói

riêng và nền kinh tế của địa phương nói chung Vấn đề đặt ra ở đây là ở các địaphương khác nhau về kinh tế, xã hội, điều kiện tự nhiên… thì các yếu tố ảnhhưởng đến giá trị của đất cũng khác nhau Vì vậy, để xác định sự ảnh hưởng củacác yếu tố đến giá đất như thế nào và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố này đếngiá đất ra sao, cần phải có các nghiên cứu mang tính khoa học để công việc địnhgiá đất mang tính chính xác cao và đưa ra giá đất thích hợp cho địa phương

Trên cơ sở đó, được sự phân công của Khoa Tài nguyên đất và Môitrường nông nghiệp, dưới sự hướng dẫn tận tình của thầy giáo Th.S.GVC Trần

Văn Nguyện, tôi đã thực hiện đề tài “Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu

tố tác động đến giá đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở thành phố Đông

Hà, tỉnh Quảng Trị”.

1.2 Mục đích của đề tài

- Xác định và đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đếngiá đất trên địa bàn thành phố Đông Hà làm cơ sở cho định giá đất địa phương

- Thực trạng giá trị sử dụng đất trên địa bàn thành phố Đông Hà làm cơ

sở cho công tác định giá đất địa phương

- Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng địnhgiá đất

1.3 Yêu cầu đề tài

- Phải nghiên cứu và nắm vững các chính sách, nghị định, quyết định,công văn và các văn bản pháp luật khác có liên quan đến các yếu tố ảnh hưởngđến giá đất và định giá đất

- Các số liệu, tài liệu điều tra, thu thập để phục vụ cho việc thực hiện

đề tài phải mang tính khách quan, chính xác, trung thực, đầy đủ và đảm bảo

độ tin cậy

- Phân tích và xử lý được các số liệu, tài liệu đã thu thập được để phục vụcho việc thực hiện đề tài

PHẦN 2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

2.1 Cơ sở lý luận

2.1.1 Khái niệm về đất đai và bất động sản

2.1.1.1 Khái niệm về đất đai

Đất đai là phần vỏ trái đất được tạo thành trong tự nhiên bao gồm: thạchquyển, khí quyển và thủy quyển Theo Dale & McLaughlin (1988) đất là “bềmặt của trái đất, vật chất phía dưới, không khí phía trên và tất cả những thứ gắnvới nền đất”

Về mặt sở hữu của quốc gia thì đất đai là lãnh thổ và bao gồm cả lãnh hải

Về mặt sở hữu sử dụng thì đất đai bao gồm cả bề mặt không gian trên đất, mặtđất và chiều sâu dưới đất theo chiều thẳng đứng

Đất được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau Đất được coi là bấtđộng sản và là bất động sản đặc biệt, vì sử dụng đất có thể mang lại lợi nhuận vàlợi nhuận ngày càng nâng cao mà giá trị của đất không mất đi [4]

2.1.1.2 Khái niệm về bất động sản

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩaViệt Nam, tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đấtđai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền vớinhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sảnkhác do pháp luật quy định”

Như vậy, khái niệm Bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định

cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là Bấtđộng sản, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục động sản Hơn nữa,các quy định về Bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở màcho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này

2.1.2 Khái quát về thị trường đất đai

2.1.2.1 Khái niệm

Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lạilẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel 1994) Hay nói cách khácthị trường là nơi trao đổi hàng hóa được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh

trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thôngqua trao đổi và lưu thông hàng hóa cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tếgiữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau Thị trường hiểu theo nghĩahẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng hóa.

Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai Thịtrường đất đai có thể hiểu theo nghĩa rộng hoặc nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thịtrường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại mộtkhu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định Theo nghĩa hẹp,thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giaodịch đất đai [7]

2.1.2.2 Vai trò của thị trường đất đai

Thị trường đất đai liên quan đến lượng tài sản lớn trong nền kinh tế quốc dâncủa mỗi nước, do đó thị trường đất đai có vị trí và vai trò quan trọng trong nềnkinh tế, cụ thể là:

- Hoạt động của thị trường đất đai góp phần phân bổ và sử dụng có hiệuquả một trong những yếu tố hàng đầu của sản xuất đó là đất đai (nguồn tàinguyên quý và ngày càng trở nên khan hiếm) và các bất động sản trên đất

- Thị trường đất đai hoạt động tạo ra những kích thích với tăng trưởng kinh

tế khi đầu tư vào bất động sản như đất đai, nhà xưởng…tạo ra sự năng độngtrong chuyển dịch lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua việcđầu tư, sử dụng đất đai và các bất động sản khác một cách hợp lý

- Tác động trực tiếp của thị trường đất đai tới phát triển thị trường tàichính Việc chuyển bất động sản hàng hóa thành tài sản tài chính góp phần huyđộng các nguồn lực cho nền kinh tế

- Phát triển thị trường đất đai một cách thông thoáng sẽ tạo điều kiện choviệc hình thành giá cả đất đai một cách khách quan và được phản ánh đầy đủvào chi phí sản xuất Điều này càng có ý nghĩa trong điều kiện hội nhập kinh tếkhu vực và quốc tế

- Sự tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hóa cao gây sức ép về cầu bất độngsản nói chung và về nhà ở nói riêng Phát triển thị trường đất đai thông thoáng sẽtạo động cơ phấn đấu và cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động vớigiá cả chấp nhận được [7]

2.1.2.3 Những đặc điểm cơ bản của thị trường đất đai

a Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo

Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo theo các tiêu chuẩn hoànhảo của thị trường trong thuyết kinh tế Một thị trường hoàn hảo là thị trườngkhi ổn định, người mua và bán nắm được thông tin đầy đủ, không có sự ép mua

và bán, thì giá trị thị trường, giá cả thị trường và giá trị trao đổi là giống nhau.Khi không thỏa mãn những điều kiện trên thì giá trị và giá cả có thể khác nhau

đó là thị trường không hoàn hảo

Trong thị trường hoàn hảo đòi hỏi tính thuần nhất của các vật thể đượctrao đổi mua bán, nhưng trong thị trường đất đai từng thửa đất là độc đáo, ít nhất

về mặt vị trí Đồng thời số lượng người tham gia thị trường đất đai không nhiều

và chỉ nắm được ít thông tin (chưa đầy đủ) Ngoài ra thị trường đất đai còn cótính xác định và phân hóa cao theo như kiểu, loại đất Cung về đất đai là tươngđối cố định, trong khi đó cầu về đất đai hoàn toàn không ổn định Mức độ hoànhảo của thị trường đất đai thấp hơn thị trường của các hàng hóa tiêu dùng và cácthị trường tư liệu sản xuất khác, đòi hỏi có sự can thiệp nhiều hơn của nhà nước,đặc biệt trong công tác quy hoạch, kế hoạch ( sử dụng đất, phát triển hạ tầngkinh tế - kỷ thuật, phát triển đô thị, khu dân cư, khu kinh tế tập trung…)

b Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền

Đất đai là tài nguyên ngày càng khan hiếm, tính khan hiếm không thể táitạo được của đất làm cho cung của đất không đổi Đồng thời những nhu cầu vềđất đai ngày càng tăng làm cho thị trường đất đai trở thành thị trường cung độcquyền, yếu tố đầu cơ trong thị trường đất đai luôn tồn tại khi có cơ hội Trongđiều kiện một thị trường thông thoáng, thì đầu cơ có phần tích cực trong việcphá vỡ sự cân bằng tĩnh và kích thích các hành vi của các bên tham gia nhằm tạolập thế cân bằng mới, đồng thời cũng phát sinh những tác động tiêu cực nhưtăng giá, tăng nợ ở mức thái quá Trong thị trường hàng hóa thông thường khác,hàng hóa là các nguồn lực sản xuất phải được tự do lưu thông tới những nơi thuđược những khoản lời lớn nhất hay có giá trị cao nhất, người mua phải được tự

do mua ở đâu có giá thấp nhất Nhưng đối với thị trường đất đai, do đất đai có vịtrí cố định và không thể tái tạo được, nên dù có những ảnh hưởng lớn bởi nhữngyếu tố trong khu vực hoặc những thay đổi về các cơ hội đầu tư làm giá đất tănggiảm quá mức, nhưng người ta không thể chuyển chúng đến những nơi theo ýmuốn Nói cách khác thị trường đất đai mang tính độc quyền rất cao

c Thị trường đất đai rất nhạy cảm với tăng trưởng kinh tế

Thị trường đất đai rất nhạy cảm với tăng trưởng kinh tế, dễ bị “nóng” khi

nền kinh tế có mức tăng trưởng cao và cũng dễ bị đóng băng khi kinh tế suygiảm Mặt khác thị trường đất đai cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hóa,

xã hội Đồng thời các yếu tố như biến động chính trị, môi trường xã hội, phongtục, tập quán, ước lệ cộng đồng… đều có ảnh hưởng đến hành vi mua bán trênthị trường Việc tổ chức thị trường không tốt có thể là yếu tố làm sâu thêmkhoảng cách giàu nghèo, phá vỡ nếp văn hóa cộng đồng, phân hóa xã hội và tạonhững bất bình trong xã hội Do vậy khi không được tổ chức và thông tin đầy

đủ, trong điều kiện vĩ mô không ổn định thì thị trường này sẽ bị chi phối rấtmạnh bởi yếu tố tâm lý, đặc biệt trong điều kiện những nước chưa trải qua kinh

tế thị trường và trình độ dân trí thấp

2.1.3 Khái quát về giá đất

2.1.3.1 Khái niệm về giá trị của đất, giá đất và giá trị quyền sử dụng đất

Lao động chuyển hóa đất đai tự nhiên thành đất đai kinh tế (giá trị kinh tếcủa đất đai) Giá trị là cơ sở hình thành và vận động của giá, giá trị đất chính làlao động, tiền vốn, khoa học kỹ thuật đã đầu tư vào để khai thác và cải tạo đất

Giá trị là cơ sở kinh tế để hình thành giá, giá trị là bản chất bên trong củađất đai và giá biểu hiện bản chất bên ngoài Giá trị và giá cả phải luôn phù hợpvới nhau, chúng có thể sai khác nhau do cạnh tranh, sức mua của tiền tệ, mất cânbằng cung – cầu, tâm lý khách hàng [1]

b Giá đất

Giá đất là phương tiện để thể hiện nội dung kinh tế về giá trị của đất đai,đặc biệt là trong các quan hệ chuyển nhượng sử dụng đất như chuyển đổi,chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất

Giá của đất tùy thuộc vào giá trị của đất bao gồm: loại đất, hạng đất, quan

hệ cung cầu về đất Tùy thuộc vào chiến lược phát triển kinh tế của khu vực đất,tùy lợi ích kinh tế của xã hội và người sử dụng đất cũng như tùy thuộc vào yêucầu quản lý đất đai mà hình thành, như vậy giá đất được hình thành là kết quảcủa sự tác động qua lại của nhiều yếu tố một cách khách quan trong một số quyluật nhất định

Giá đất do nhà nước quy định nằm trong khung giá đất của Nhà nước, loạigiá này dựa trên cơ sở phân hạng định giá trị của đất dựa vào các yếu tố đã quyđịnh và tùy thuộc vào từng vùng, khu vực cũng như điều kiện cụ thể của từngđịa phương mà hình thành, dựa trên cơ sở phân hạng và định giá đất này Nhànước quy định mức thuế cho mọi đối tượng sử dụng đất.

Loại giá thứ hai dựa vào thị trường, nhu cầu và tâm lý của người mua bánhay chuyển nhượng, là loại giá không ổn định, dễ bị chi phối bởi điều kiện vềchính trị và kinh tế trong nước cũng như ngoài nước, không có cơ sở vững chắc

về mặt phân hạng cũng như pháp lý mà chủ yếu dựa vào sự ước đoán, vào thịhiếu hay tâm lý và sở thích của người sử dụng, loại giá này thông thường cũngdựa trên cơ sở khung giá đất do nhà nước quy định mà hình thành nhưng thường

ở mức cao hơn giá nhà nước [1]

2.1.3.2 Các đặc điểm của giá đất

Không giống nhau về phương thức biểu thị: giá cả đất đai phản ánh tácdụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khảnăng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá

cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp… Như vậy giáđất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cảquyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê Có nghĩa

là đất đai tồn tại thị trường cho thuê Mối quan hệ giá cả đất đai với tiền thuêcũng giống như mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ cần xác định tỷ suất lợi tứchoàn vốn là có thể tính ra giá đất

Không giống nhau về thời gian hình thành: do đất đai có tính khác biệt cáthể lớn, lại thiếu một thị trường ổn định, giá cả được hình thành dưới sự ảnhhưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó sosánh với nhau Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tìnhtrạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từngthời điểm nhất định

Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả caohay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định Đất đai không phải là sảnphẩm lao động của con người, cho nên không có giá thành sản xuất Thực tếtrong trường hợp con người khai phá đất đai, thì chi phí là một bộ phận của giáđất vì người ta có thể tính được các chi phí trực tiếp đầu tư vào đất Tuy nhiêncác khoản chi phí khác thì khó phân bổ để hoạch toán vào giá đất

Ví dụ đối với đất ở khu vực đô thị các khoản chi phí trực tiếp như: xâydựng hệ thống đường giao thông, điện, cấp và thoát nước… có thể tính toán

được và phẩn bổ một phần vào giá đất Nhưng các chi phí khác có thể kể đến làxây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, chợ…), gópphần làm cho khu dân cư đó thuận lợi hơn trong cuộc sống, phần nào đẩy giá đấtcủa khu vực đó lên nhưng khó tính toán để đưa vào giá đất đó được.

Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăngcao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thôngthường Chủ yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành Đầu tiên là do tínhkhan hiếm của đất đai nên tính co giãn trong cung nhỏ; mà đồng thời sự pháttriển kinh tế, xã hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng nên yêu cầu về đấttiếp tục tăng theo, cho nên giá đất ngày càng tăng lên, đồng thời do cấu tạohữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bìnhquân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất cótrạng thái tăng lên Trong thị trường thông thường, giá cả hàng hóa chịu ảnhhưởng của bản thân đôi bên cung cầu Nhưng nói chung cung của đất là do tựnhiên cung cấp, đất đai mà con người có thể sử dụng được là rất hạn chế, làmcho tính co giãn trong cung kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do nhu cầu đối vớiđất lại thay đổi theo phát triển kinh tế nên tính co giãn lại rất lớn, đó là mặtchủ yếu ảnh hưởng đến giá đất

Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: do đất cố định về vị trí, nêngiữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành thống nhất,

mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phố, vị trí của thửađất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rất rõ ràng;ngoài ra giá đất còn phục vụ vào sự phát triển vào kinh tế, sự gia tăng dân số củatừng vùng, vì vậy thửa đất khác nhau có giá cả rất khác nhau [7]

2.1.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của đất ở đô thị

a Yếu tố vị trí

Trong điều kiện nước ta hiện nay, yếu tố vị trí rất quan trọng đối với đất ởnhất là đất ở đô thị Vì yếu tố này quyết định rất lớn đến nguồn thu nhập từ khuđất mang lại, khu đất ở vị trí tốt sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho chủ nhân trongthương mại, kinh doanh, cho thuê…

Trong phân hạng định giá đất vị trí được thể hiện phân theo các cấp sau:

- Xếp theo loại đô thị: Loại 1,2,3,4 và 5

- Xếp theo khu vực: Trung tâm, cận trung tâm, khu vực ven đô…

- Xếp theo loại đường phố: Đường loại 1,2,3,…

- Xếp theo vị trí: Vị trí 1,2,3,…

b Yếu tố hình thể lô đất

Hình thể lô đất cũng góp phần quan trọng trong việc sinh lợi cho chủ sởhữu, nó được thể hiện ở chiều rộng và chiều sâu (thâm hậu) của thửa đất Tùyvào mục đích khác nhau mà hình thể thửa đất sẽ góp phần sinh lợi khác nhau.Thông thường đất ở đô thị, ở vị trí mặt tiền có chiều ngang rộng hơn chiều rộngthì có lợi thế hơn Trong phân hạng có thể phân cấp độ rộng theo từng ngang 4m– 5m để tính điểm với thửa đất khác

c Yếu tố cơ sở hạ tầng kỹ thuật

Yếu tố này góp phần không nhỏ để tạo nên lợi thế và điều kiện tiện nghicho người sử dụng Trong đó yếu tố cơ sở hạ tầng có nhiều yếu tố phụ mà trongphân hạng cần chú ý xem xét bao gồm:

- Hệ thống cầu đường giao thông

- Hệ thống cống thoát nước

- Hệ thống điện

- Hệ thống điện thoại, cáp truyền hình và các tiện nghi sinh hoạt khácgóp phần tiện nghi trong sinh hoạt cộng đồng

d Yếu tố cơ sở hạ tầng xã hội

Yếu tố cơ sở hạ tầng xã hội thể hiện thuận lợi của thửa đất đối với các yêucầu về y tế, giáo dục, giải trí cộng đồng… Vị trí thửa đất thuận lợi cho việc họchành của con cái và vấn đề y tế cho gia đình cùng các vấn đề giải trí cộng đồngkhác sẽ tạo sự thích cho người sử dụng Các yếu tố hạ tầng xã hội bao gồm:Trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, siêu thị hoặc chợ, cơ quan hànhchính, các khu giải trí tín ngưỡng…

e Yếu tố môi trường

Yếu tố môi trường đóng vai trò quan trọng trong cảnh quan và cuộc sống.Tuy nhiên trong điều kiện nước ta hiện nay, cũng như các nước đang phát triểnthì môi trường chưa được quan tâm đúng mức, vì thế yếu tố này ít ảnh hưởngđến giá đất và trong phân hạng định giá đất vẫn chưa được xem trọng Đối vớicác nước tiên tiến thì yếu tố môi trường được xem là yếu tố quan trọng đối vớiviệc chọn một vị trí để xây dựng nhà ở hay khu dân cư Các yếu tố về môitrường thường được quan tâm là: Không khí, bụi, tiếng ồn, mùi hôi, nước thảisinh hoạt…

f Yếu tố an ninh xã hội

Trong điều kiện nước ta hiện nay thì yếu tố an ninh xã hội vẫn chưa đượcquan tâm nhiều trong phân hạng định giá đất Yếu tố về an ninh thường đượcquan tâm là các tệ nạn xã hội như: Trộm cắp, ma túy…

g Các yếu tố khác.

Ngoài các yếu tố trên thì còn một số yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đấtnhư: Loại đường, nhân tố quy hoạch Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng đến giá đất,chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điềukiện hạn chế sử dụng đất.

2.2 Cơ sở thực tiễn

2.2.1 Căn cứ và quy định trong phân hạng đinh giá đất

2.2.1.1 Căn cứ vào các yếu tố có tác động đến việc hình thành giá đất

a Căn cứ vào yếu tố tự nhiên

Đất đai là chủ thể bao gồm nhiều thành phần được tạo ra từ tự nhiên,mang tính chu kỳ và có thể dự đoán được, cố định không di chuyển được Domang tính chất tự nhiên nên giá trị sử dụng của đất đai có ảnh hưởng lớn bởiđiều kiện tự nhiên Điều kiện tự nhiên khác nhau cũng tạo ra mục đích sử dụngkhác nhau và giá trị khác nhau Đất đai được hình thành trong những điều kiện

tự nhiên nhất định, căn cứ vào lịch sử phát triển cũng như sự hình thành ta sẽ cónhiều loại hình đất đai khác nhau, vì vậy ta phải căn cứ từng điều kiện cụ thể củađất đai mà sử dụng và bảo tồn cho hợp lý để giá trị của đất đai ngày càng đượctăng cao

b Căn cứ vào yếu tố kinh tế, xã hội

Ngoài giá trị về tự nhiên, đất đai còn có giá trị về mặt kinh tế - xã hội, giátrị của nó sẽ lớn hơn khi con người gắn nó vào một mục đích sử dụng cho kinh

tế hay cho xã hội và sử dụng một cách hợp lý

2.2.1.2 Căn cứ vào chính sách và pháp luật nhà nước

a Tiêu chuẩn cán bộ trong công tác định giá đất

Cán bộ làm công tác định giá đất phải có đủ tiêu chuẩn về phẩm chất, đạođức và trình độ chuyên môn nhất định

b Chức năng

Nhà nước quy định chức năng, nhiệm vụ cho Bộ, ngành Tài Nguyên MôiTrường làm công tác quản lý đất đai trong cả nước Trong đó, công tác phânhạng định giá đất xem là một bộ phận chức năng quan trọng giúp cho ngànhthực hiện các nhiệm vụ của Nhà nước về quản lý đất đai

c Thực trạng và công tác quản lý nhà nước về đất đai

Theo luật đất đai 2003 quy định chức năng quản lý Nhà nước về đất đai như sau:

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và Nhà nướcthực hiện quyền định đoạt đối với đất đai có liên quan đến phân hạng và định giáđất như sau:

- Định giá đất (Mục d, khoản 2, điều 5, chương I, Luật đất đai 2003)

- Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; Lập bản đồ địa chính, bản đồ

hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất (Mục c, khoản 2, điều

6, chương I, Luật đất đai 2003)

d Căn cứ phân loại đất

Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được sử dụng như sau:

*Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất:

- Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chănnuôi, đất trồng cây hàng năm khác

- Đất trồng cây lâu năm

- Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ

*Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất:

- Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị

- Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp

- Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh

- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu côngnghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng chohoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm

- Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi; đấtxây dựng các công trình văn hóa y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục

vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thăng cảnh; đấtxây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ

- Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ.

- Đất làm nghĩa trang nghĩa địa

- Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng

- Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ

*Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng

e Căn cứ nguồn thu tài chính về đất

Dựa trên công tác phân hạng định giá đất, nguồn thu ngân sách Nhà nước

từ đất đai bao gồm: Tiền sử dụng đất trong các trường hợp giao đất có thu tiền

sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất được Nhà nước giao không thutiền sử dụng đất sang đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển từhình thức thuê đất sang hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, tiềnthuê đất đối với đất do Nhà nước cho thuê… các khoản thu khác được quy định

ở Điều 54 của Luật đất đai 2003

f Quy định về giá đất

Ngoài các căn cứ trên thì công tác định giá đất còn phải căn cứ theo các quyđịnh của Nhà nước về giá đất được quy định tại Luật đất đai 2003 và một sốNghị định có liên quan

2.2.2 Nguyên tắc định giá đất

Việc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo các nguyên tắc sau:

- Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trườngtrong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượngquyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp

- Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu

hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụngtheo quy hoạch thì mức giá như nhau

- Đất tại các khu vực giáp ranh, giữa các thành phố trực thuộc Trungương có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụnghiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau

- Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá cácloại đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giáđất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trựcthuộc trung ương

- Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại Khoản 1 Điều này,phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quyđịnh, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá đất

cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khiquyết định

- Giá đất do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyđịnh được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làmcăn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tínhtiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấugiá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sửdụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khinhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm

pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước (Mục 6, Điều 56, Chương

II, Luật đất đai 2003)

2.2.3 Các phương pháp định giá đất

Theo nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 vềphương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và nghị định của Chínhphủ số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 sửa đổi bổ sung một số điềucủa nghị định 188/2004/NĐ-CP thì có 4 phương pháp xác định giá đất: Phươngpháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phươngpháp thặng dư

*Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định mức giá thôngqua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sửdụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất,hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa

đất, loại đất cần định giá (Điều 4 Nghị định 188-2004/NĐ-CP)

Điều kiện áp dụng:

Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thịtrường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánhđược với loại đất cần định giá Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của loạiđất tương tự sử dụng để phân tích, so sánh với loại đất cần định giá phải là giáchuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình

thường (Điều 5 Nghị định 188-2004/NĐ-CP)

*Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương

số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất sovới lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác địnhgiá đất) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương

mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn (Điều 4 Nghị định 188-2004/NĐ-CP)

Điều kiện áp dụng:

Được áp dụng để xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đấttrong trường hợp không có đủ số liệu về giá thị trường của các thửa đất trốngtương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu thập sốliệu về giá thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự vớithửa đất cần xác định giá

*Phương pháp thặng dư

Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triểntheo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốtnhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổnggiá trị phát triển giả định của bất động sản

Điều kiện áp dụng:

Được áp dụng để xác định giá đất của các thửa đất trống có tiềm năngphát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích sử dụng đất trong khikhông có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên thị trường để ápdụng phương pháp so sánh trực tiếp

2.2.4 Một số nghiên cứu liên quan đến đề tài nghiên cứu

Giá đất theo quy định của nhà nước và giá đất trên thị trường có sự

đường loại IV, giá đất cao nhất ở các khu vực trung tâm và càng xa trungtâm giá đất càng giảm.[8]

Biến động về giá do Nhà nước quy định hầu như không thay đổi ở các conđường có cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh, chỉ có biến động ở các con đường mới đượcnâng cấp, mở rộng Đối với giá thị trường thì rất đa dạng phụ thuộc rất nhiềuvào yếu tố tâm lý của người dân, sự thỏa thuận giữa người mua và người bánnhưng nhìn chung thì giá đất có xu hướng tăng dần mỗi năm tăng trung bình từ10% - 15% Đồng thời qua khảo sát thì giá thị trường luôn cao hơn giá nhà nướcquy định từ 1,5 – 3 lần [3]

Giá đất quy định của Nhà nước và giá thị trường là chênh lệch lớn Sựbiến động này chủ yếu tập trung vào một số đường phố có khả năng sinh lợi cao

và những khu vực đã được đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầnghoàn chỉnh Yếu tốchính sách của Nhà nước là yếu tố quan trọng nhất dẫn đến sự biến động của thịtrường nhà đất trong suốt thời gian qua Có thể nói chính sách pháp luật về đấtđai được ban hành đã giải quyết bài toán về nguồn cung cho thị trường nhà đất,chính sách tài chính đối với đất đai đã tác động mạnh mẽ đến yếu tố cầu trongquan hệ cung – cầu của thị trường nhà đất Các yếu tố này không mang tính chấttác động riêng lẽ, độc lập mà giữa chúng luôn có mối quan hệ mật thiết với nhaucuối cùng dẫn đến sự biến động của thị trường nhà đất [6]

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Đối tượng nghiên cứu

- Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và thực trạng giátrị sử dụng đất tại địa phương

- Các văn bản pháp luật, nghị định, quyết định liên quan đến giá đất và địnhgiá đất

3.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian: Nghiên cứu và đánh giá mức độ ảnh hưởng của cácyếu tố tác động đến giá đất làm cơ sở cho việc định giá trên địa bàn Thành phốĐông Hà, Tỉnh Quảng Trị

- Phạm vi thời gian:

 Sử dụng số liệu từ năm 2008 đến năm 2014

 Thời gian thực hiện đề tài: từ ngày 02/01/2014 đến ngày 06/05/2014

3.3 Nội dụng nghiên cứu

- Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội Thành phố Đông Hà

- Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sự chênh lệch giá đất tạithành phố Đông Hà

- Phân tích mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất tại thành phốĐông Hà

- Đánh giá thực trạng giá trị của một số yếu tố điều kiện sinh lợi, cơ sở hạtầng, an ninh xã hội và môi trường làm cơ sở định giá đất trên địa bàn thành phốĐông Hà

- Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng định giá đất và định hướngtrong tương lai

3.4 Phương pháp nghiên cứu

3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu

3.4.1.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp

Tiến hành thu thập các số liệu, tài liệu tại các cơ quan chuyên môn phục

vụ cho đề tài nghiên cứu như: Báo cáo thuyết minh tổng hợp quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất; Báo cáo tình hình kinh tế - xã hội của thành phố Đông Hànăm 2013; Quyết định về mức giá đất của thành phố Đông Hà năm 2014… các

số liệu, tài liệu thu thập được sẽ làm cơ sở cho việc phân tích, xử lý

3.4.1.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp

Chọn một số lượng mẫu điều tra thích hợp: Chọn 5 phường trong tổng số

9 phường trên địa bàn thành phố để tiến hành điều tra, phỏng vấn, mỗi phường

sẽ tiến hành phỏng vấn 10 hộ dân bằng cách dùng phiếu điều tra có sẵn 5phường được chọn: phường 1, phường 2, phường 5, phường Đông Lương,phường Đông Lễ

Điều tra hiện trạng về điều kiện sinh lợi, CSHTKT, CSHTXH, môitrường, ANXH tại 9 đoạn đường trên địa bàn thành phố Đông Hà, sử dụng phiếuđiều tra có sẵn

3.4.2 Phương pháp tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu

Sử dụng các phần mềm như excel… nhằm phân tích và xử lý số liệu tàiliệu thu thập được

- Phân tích sự biến động giá nhà nước và giá thị trường, so sánh giữa mứcgiá nhà nước và giá thị trường

- Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và thống kê mô tả thông quacác con số cụ thể

- Tổng hợp và đưa ra nhân xét chung về mối quan hệ giữa các yếu tố ảnhhưởng đến giá đất

3.4.3 Phương pháp kế thừa

Tiến hành kế thừa các tài liệu từ các sách, báo, đề tài nghiên cứu… đãđược xuất bản và công bố

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

4.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội Thành phố Đông Hà 4.1.1 Điều kiện tự nhiên

4.1.1.1 Vị trí địa lý

Hình 4.1 Bản đồ hành chính thành phố Đông Hà

Thành phố Đông Hà nằm về phía Bắc của tỉnh Quảng Trị, có 9 đơn vịhành chính (9 phường), với tổng diện tích tự nhiên 7.295,87 ha Mật độ dân sốkhoảng 1.165 người/km2 và có tọa độ địa lý 16’07’53’’ – 16’52’22’’ vĩ độ Bắc,

107004’24’’ – 107007’24’’ kinh độ Đông

- Phía Bắc giáp huyện Cam Lộ và huyện Gio Linh.

- Phía Nam giáp huyện Triệu Phong.

- Phía Đông giáp huyện Triệu Phong.

- Phía Tây giáp huyện Cam Lộ.

Thành phố Đông Hà là trung tâm kinh tế, chính trị văn hóa – xã hội củaQuảng Trị, là địa bàn nằm trong hành lang kinh tế Đông – Tây nối liền 13 tỉnhcủa 4 quốc gia (Việt Nam, Lào, Thái Lan và Mianmar), cùng với mạng lưới giaothông đường bộ, đường thủy, dường sắt thuận tiện, là giao điểm giữa quốc lộ 1Avới đường xuyên Á nối với Lào, Thái Lan, Mianmar,… tạo cho Đông Hà có một

vị trí quan trọng trong chiến lược quân sự, bảo vệ an ninh, quốc phòng khu vựcmiền Trung cũng như hội tụ các điều kiện giao lưu, tiếp thu các thành tựu khoahọc tiên tiến, khả năng thu hút đầu tư trong, ngoài thành phố phục vụ cho việcphát triển kinh tế xã hội của địa phương

4.1.1.2 Địa hình, địa mạo.

Địa hình của thành phố Đông Hà có 2 dạng cơ bản là địa hình gò đồi bát

úp và địa hình đồng bằng khá thuận lợi cho việc phát triển đa dạng các ngànhkinh tế cũng như việc xây dựng các công trình đô thị vững chắc

- Địa hình gò đồi bát úp ở phía Tây và Tây – Nam, chiếm khoảng 44% diệntích tự nhiên hơn 3.000 ha, có độ cao trung bình 10m so với mặt nước biển,nghiêng dần về phía Đông với độ dốc trung bình 5 – 10 độ

- Địa hình đồng bằng có độ cao trung bình 3m so với mực nước biển, chiếm

55,9% diện tích tự nhiên, được phủ bởi một lớp phù sa thuận lợi cho phát tiểnnông nghiệp như trồng lúa, hoa màu cho năng cao nhưng hay bị lũ lụt

4.1.1.3 Khí hậu, thời tiết.

Thành phố Đông Hà nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa nhưng lạichịu ảnh hưởng của gió Tây – Tây Nam nên tạo thành một tiểu vùng khí hậu khônóng Chế độ khí hậu chia làm hai mùa rõ rệt, mùa mưa và mùa mưa nóng

- Mưa: Lượng mưa bình quân năm 2.700 mm/năm nhưng phân bố khôngđều, mưa tập trung vào tháng 9, 10, 11, cao nhất là tháng 9 nên thường gây ra lũlụt Trong những tháng mùa mưa thường kèm theo những cơn bão mạnh xuấtphát từ biển Đông, bão thường kèm theo mưa lũ nên càng làm tăng thêm thiệthại về kinh tế cho nhân dân

- Nhiệt độ: Nhiêt độ trung bình trong năm là 24,4°C, trong đó nhiệt độ tốithấp 11°C, nhiệt độ tối cao 42°C Độ bốc hơi lớn gây khô hạn, ảnh hưởng đếnsản xuất nông nghiệp và đời sống

- Độ ẩm: Độ ẩm trung bình năm đạt 84%, độ ẩm trung bình tháng cao nhất94% (tháng 9, 11), tháng thấp nhất 75% (tháng 1, tháng 2)

- Nắng: Nắng là yếu tố có quan hệ chặt chẽ với bức xạ mặt trời và bị chiphối bởi lượng mây, vì vậy thời gian chiếu sáng trong ngày của mùa hè và mùađông khác nhau.

- Gió: Hướng gió chủ đạo là gió Đông Bắc và Tây Nam theo hai mùa chính

- Chế độ bốc hơi nước: lượng nước bốc hơi bình quân năm 1.509 mm.Lượng bốc hơi tháng lớn nhất 183 mm (tháng 3) và tháng thấp nhất là 45 mm(tháng 9), lượng mưa bốc hơi chủ yếu vào mùa mưa

4.1.1.4 Thủy văn.

Chế độ thủy văn của Thành phố Đông Hà chịu ảnh hưởng của thủy triều

từ biển vào thông qua Cửa Việt Hệ thống sông ngòi chính của thành phố gồm 3con sông:

- Sông Hiếu là hệ thống sông lớn nhất chảy qua phía Bắc của thành phố.Khu vực hạ lưu sông Hiếu chịu chi phối của thủy triều biển vào nên có chế độdòng chảy rất phức tạp, về mùa khô lưu lượng nước ở thượng lưu nhỏ, nướcmặn thâm nhập sâu, biên độ mặn lớn, mùa mưa nước lũ thường dâng cao gâyngập lụt cục bộ

- Sông Thạch Hãn: Bắt nguồn từ A Lưới, chảy qua khoảng 5km, ven theophía Đông thành phố và là ranh giới với huyện Triệu Phong

- Sông Vĩnh Phước: Bắt nguồn từ vùng đồi cao 300 – 400m thuộc huyệnCam Lộ chảy qua phía Nam thành phố đổ vào sông Thạch Hãn

Ngoài ra , Thành phố còn có nhiều hồ nhân tạo điều hòa, khai thác thủylợi, thủy sản như: Hồ Trung Chỉ, hồ Khe Mây, hồ Đại An, hồ Khe Sắn,… cungcấp nước và điều hòa sinh thái cho tiểu vùng cư dân của từng phường

4.1.1.5 Các nguồn tài nguyên.

a Tài nguyên đất.

Theo kết quả điều tra nông hoá thổ nhưỡng cho thấy đất đai của thành phốĐông Hà, chủ yếu gồm các loại đất sau: Đất Feralit trên sa phiến; đất phù sa bồi,phù sa không được bồi, đất phù sa Flay

- Đất phù sa Glây (Pg): Phân bố rải rác ở các khu vực trồng lúa (thuộc cácphường Đông Lễ; Đông Lương; Đông Giang; Đông Thanh) có diện tích khoảng

200 ha, là loại đất thích hợp trồng lúa

- Đất phù sa được bồi hàng năm (Pb): Phân bố tập trung ở các vùng khu vựctriền sông Hiếu, sông Vĩnh Phước, diện tích khoảng 500 ha, đây là loại đất thíchhợp cho việc trồng cây lương thực, cây ăn quả và cây công nghiệp.

- Đất Feralit nâu vàng phát triển trên phiến sét (Fs): Phân bố tập trung ởkhu vực Tây và Tây Nam thành phố Diện tích đất này chiếm diện tíchkhoảng 3.500 ha, thích hợp trồng cây lâm nghiệp, cây ăn quả và phát triểnđồng cỏ chăn nuôi

Đặc điểm chung của các loại đất trên là bị chua phèn, độ PH dao động từ4,5 - 6,5 nên độ phì kém

b Tài nguyên nước:

 Nguồn nước mặt:

Nước phục vụ sản xuất, sinh hoạt của nhân dân thành phố Đông Hà khádồi dào, được cung cấp chủ yếu từ 3 hệ thống sông chính và hàng chục khe suối,

hồ chứa,… phân bố khá đều trên địa bàn thành phố

- Sông Hiếu: Là sông lớn nhất có diện tích lưu vực là 465 km2, chiều dài trên

70 km, đoạn chạy qua thành phố rộng từ 150m - 200m, dài khoảng 8km

- Sông Vĩnh Phước: Nằm ở phía Nam thành phố, có lưu vực 183km2, chạydài là 45km, mặt rộng trung bình từ 50 - 70m, lưu lượng nước trung bình là9,56m3/s, về mùa cạn kiệt là 1,79m3/s Đây là con sông cung cấp nước ngọt chosinh hoạt của thành phố

- Sông Thạch Hãn: Bắt nguồn từ huyện A Lưới tỉnh Thừa Thiên Huế dài 145

km đoạn chạy qua địa bàn thành phố dài 5km

Ngoài các con sông kể trên Đông Hà còn có một số hồ đập nhân tạo phục vụ chosản xuất nông nghiệp, cải tạo môi trường và nuôi trồng thuỷ sản

 Nguồn nước ngầm:

Theo tài liệu đánh giá của Sở Khoa học và Công nghệ vùng trung tâmthành phố và khu vực đất đồi tầng ngầm nghèo Nguồn nước ngầm mạch nôngtồn tại ở vùng đất trũng thuộc khu vực trầm tích phù sa

Không có nguồn nước ngầm ở mạch nông nhưng có thể khai thác nguồnnước ngầm mạch sâu cách thành phố khoảng 12km về phía Đông Bắc (tại huyệnGio Linh), trữ lượng nước tương ứng cấp C1 là 19.046m3/ngày, cấp C2 là98.493m3/ngày, lưu lượng giếng khoan từ 15-19 lít/s

c Tài nguyên rừng

Hiện nay, thành phố Đông Hà có 2.371 ha đất có rừng, chiếm 32,50%diện tích tự nhiên, trong đó đa số là diện tích đất rừng trồng (2.188 ha, chiếm98,34% diện tích đất có rừng) Rừng tự nhiên bị chiến tranh hủy diệt và mộtphần do con người chặt phá nên diện tích còn không đáng kể Rừng trồng đã đếntuổi khai thác có khoảng 1.000 ha, mật độ thưa, năng suất và trữ lượng thấp.Ước tính trữ lượng gỗ củi có khoảng 15.000m3 gỗ củi Cần duy trì và mở rộngdiện tích đất rừng sản xuất, rừng cảnh quan gắn phát triển lâm nghiệp với pháttriển du lịch, dịch vụ và bảo vệ môi trường sinh thái.

Diện tích đất lâm nghiệp có rừng của thành phố tuy giá trị về mặt kinh tếkhông lớn, song có ý nghĩa quan trọng trong việc điều hoà không khí, bảo vệnguồn nước, chống xói mòn, đặc biệt là việc tạo cảnh quan, tiền đề cho việc pháttriển các loại hình kinh tế dịch vụ, thương mại, du lịch thăm quan, nghỉ dưỡngsau này trên địa bàn

d Tài nguyên khoáng sản

Nguồn tài nguyên khoáng sản ở thành phố Đông Hà nghèo, chỉ có nguồnđất sét làm gạch ngói, trữ lượng nhỏ, phân bố rải rác ở các phường Đông Giang,Đông Thanh, Đông Lương và phường 2 Do đó, khó thực hiện việc khai tháctrên diện rộng, quy mô lớn

Ngoài ra, qua các đợt thăm dò địa chất trước đây cho biết trên khu vựcthành phố Đông Hà có quặng sắt ở đồi Quai Vạc, sắt ở đường 9D (gần trung tâmthành phố), trữ lượng cũng không đáng kể

e Tài nguyên nhân văn

Thành phố Đông Hà là vùng đất được hình thành từ xa xưa, do nhữngbiến động của lịch sử nên Đông Hà có nhiều thế hệ làng, xã ra đời sớm muộnkhác nhau Trước năm 1306, vùng đất phía Nam sông Hiếu là lãnh thổ doVương quốc Chăm Pa chiếm đóng, trong khi đó vào năm 1069, phía Bắc sôngHiếu vẫn là đất của huyện Vĩnh Linh dưới thời Đại Việt Vào thế kỷ thứ XVIII,

Lê Quý Đôn viết Phủ tạp lục, Đông Hà là đất thuộc huyện Đăng Xương, phủTriệu Phong, xứ Thuận Hoá Vào thế kỷ thứ XIX, theo Đồng Khánh dư địa chí,Đông Hà là đất của 2 huyện (phía bắc thuộc huyện Thành Hoá, tổng An Lạc;phía nam sông Hiếu thuộc tổng An Đôn, huyện Đăng Xương) Qua thời gian,các làng, xóm vẫn giữ được hệ thống giếng Chàm và nhiều cổ vật, bằng chứngcủa sự cư trú của nhiều dân tộc, đây cũng là một đặc điểm trong tổng thể vănhoá Quảng Trị nằm ở dải hội tụ hai phong cách văn hoá Việt và Chàm

Đông Hà là thành phố mang nét đặc trưng của một thành phố ven biểnvùng Duyên hải Bắc trung Bộ, được thiên nhiên ưu đãi, tạo hoá cho địa phươngkhá nhiều cảnh quan đẹp có núi, có sông, có rừng,… Trong những năm gần đây,mặc dù đã và đang trên đà phát triển mạnh nhưng vẫn còn nhiều nét tự nhiên,thực tế môi trường chưa có hiện tượng ô nhiễm.

Tuy nhiên, cùng với sự gia tăng dân số và quá trình đô thị hóa ảnh hưởngkhông nhỏ đến môi trường sinh thái:

- Thiếu các công trình xử lý nước thải công nghiệp, nước thải sinh hoạt

và hệ thống cấp thoát nước chưa đồng bộ

- Tình trạng ô nhiễm do khói bụi, khí độc và tiếng ồn do các phương tiệngiao thông vận tải và các hoạt động sản xuất tiểu thủ công nghiệp, chợ ở một sốkhu vực vượt mức độ cho phép

- Môi trường khu dân cư, môi trường nước đang có hiện tượng bị ônhiễm do nước thải sinh hoạt, chăn nuôi, rác thải, khí thải của các cơ sở sản xuấtcông nghiệp - tiểu thủ công nghiệp… đổ xuống

- Vấn đề cấp thoát nước, xử lý rác thải… trên địa bàn thành phố là nhữngvấn đề bức xúc ảnh hưởng đến cảnh quan môi trường cần có những biện pháp cụthể để xử lý

- Mặt khác, trong quá trình sản xuất nông nghiệp đã sử dụng một lượnglớn thuốc bảo vệ thực vật nên môi trường đất, nước, không khí ít nhiều đã bị ônhiễm ở những mức độ khác nhau

Do vậy, trong tương lai phải có những biện pháp kịp thời nhằm xây dựng một hệsinh thái môi trường bền vững

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội.

4.1.2.1 Thực trạng phát triển các ngành kinh tế.

a Tình hình phát triển ngành nông - lâm - ngư nghiệp

Thành phố đã tập trung chỉ đạo đẩy mạnh áp dụng kỹ thuật mới và tổchức gieo trồng đảm bảo lịch thời vụ; thực hiện quyết liệt, kịp thời công tácphòng trừ dịch bệnh trên cây trồng và vật nuôi, khẩn trương triển khai cácbiện pháp chống hạn phục vụ sản xuất nên giá trị sản xuất nông – lâm – ngưnghiệp trong năm 2013 ước đạt 119.367 triệu đồng tăng 0,92 % so với năm.Diện tích gieo trồng lúa đạt 2.146,7 ha, bằng 103% kế hoạch; năng suất lúabình quân đạt 42,1 tạ/ha, giảm 6,2 tạ/ha so với năm 2012 Diện tích gieo trồng

rau các loại ước đạt 371,8 ha, tăng 12,8 ha so với năm 2012, giá trị thu nhậpbình quân 1 ha rau an toàn đạt 300-350 triệu đồng/ha; mô hình trồng hoa cúctrong chậu tại phường Đông Giang đem lại hiệu quả cao; đã hoàn thành đưavào sử dụng trại sản xuất giống hoa cúc các loại, bước đầu sản xuất trên100.000 cây giống Tổng diện tích nuôi trồng thủy sản đạt 105 ha, trong đónuôi tôm 55 ha, tổng sản lượng thuỷ sản 228 tấn, trong đó nuôi tôm đạt 111tấn, doanh thu đạt 16,517 tỷ đồng, lợi nhuận đạt 6,872 tỷ đồng Chăn nuôi giasúc, gia cầm phát triển ổn định, tổng đàn gia cầm tăng 8,18% so với nămtrước; mô hình nuôi ong lấy mật, nuôi bồ câu Pháp có hiệu quả bước đầu.Thành phố cũng đã tích cực tranh thủ nguồn vốn của các dự án hỗ trợ pháttriển sản xuất, ngành nghề của chi cục phát triển nông thôn tỉnh và mô hìnhđầu tư của trung tâm khuyến nông – khuyến ngư tỉnh để mua sắm máy móc,thiết bị sản xuất; hỗ trợ giống, thức ăn; tập huấn kỹ thuật.

Công tác quản lý, bảo vệ và phát triển rừng đã được chú trọng triểnkhai, trồng mới rừng sản xuất sau khai thác 220 ha; khai thác gỗ rừng trồng

263 ha, đạt 24.680 m3, tăng 400% so với năm 2012

Hệ thống cơ sơ hạ tầng kỹ thuật phục vụ nông nghiệp được quan tâmđầu tư, nhất là các công trình thủy lợi, kiên cố hóa kênh mương, các kè chốngxói lở; các chương trình, dự án phát triển nông nghiệp được thực hiện hiệuquả

b Tình hình phát triển ngành công nghiệp và xây dựng

Sản xuất công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp trên địa bàn vẫn duy trìnhịp độ tăng trưởng tương đối khá, giá trị sản xuất công nghiệp năm 2013 đạt2.058 tỷ đồng, tăng 11,7% so với năm 2012, các doanh nghiệp và cơ sở sảnxuất đã chủ động khắc phục khó khăn, bố trí lại cơ cấu sản xuất và lao động,tìm đầu ra mới cho sản phẩm, hoạt động sản xuất của các doanh nghiệp tạicác khu, cụm công nghiệp tiếp tục duy trì ổn định Bên cạnh một số ngànhsản xuất tăng trưởng khá như may mặc, ván gỗ MDF, chế biến nông sản, thựcphẩm, cơ khí thì một số ngành như cưa xẽ gỗ, mộc dân dụng, khai thác cátsạn có tốc độ tăng trưởng thấp hơn năm trước Thành phố đã phối hợp vớitrung tâm khuyến công và xúc tiến thương mại tỉnh hỗ trợ thực hiện 2 đề án,với kinh phí 55 triệu đồng, vốn khuyến công thành phố hỗ trợ 5 đề án, vớikinh phí 100 triệu đồng

Hoạt động xây dựng vẫn còn gặp nhiều khó khăn, nhưng các doanhnghiệp đã từng bước cơ cấu lại sản xuất, khôi phục hoạt động, giá trị sản xuấtngành xây dựng tăng 6,19% so với năm 2012

c Tình hình phát triển ngành Thương mại và dịch vụ

Mặc dù còn đối mặt với nhiều khó khăn, nhưng trong năm vẫn cónhững thuận lợi cơ bản, với địa bàn trung tâm tỉnh lỵ nơi diễn ra nhiều sựkiện, lễ hội nên đã thu hút lượng khách đến thành phố tăng khá, hàng hoá đadạng, giá cả nhìn chung ổn định, đáp ứng nhu cầu người tiêu dùng nên nhìnchung hoạt động kinh doanh dịch vụ và thương mại tiếp tục có những chuyểnbiến tích cực, hoạt động thương mại và dịch vụ diễn ra khá sôi động, sức muatăng nhanh, lưu thông hành hóa thông suốt, một số chi nhánh, gian hàng trưngbày những mặt hàng chất lượng cao có bước phát triển Nhiều nhà đầu tư,doanh nghiệp đang tiếp tục đầu tư mở rộng sản xuất kinh doanh, hệ thống hạtầng thương mại từng bước được hoàn thiện Tổng mức bán lẻ hàng hóa vàdịch vụ năm 2013 ước đạt 11.682 tỷ đồng tăng 20,0% so với năm 2012

Các loại hình dịch vụ tiếp tục duy trì được tốc độ tăng trưởng, đa dạng

về sản phẩm, chất lượng phục vụ ngày càng nâng lên Hoạt động vận tải đảmbảo vận chuyển hàng hóa và đi lại của nhân dân Hệ thống ngân hàng tiếp tụchoạt động ổn định và có mức tăng trưởng khá, đáp ứng nhu cầu vốn cho nềnkinh tế Dịch vụ viễn thông phát triển ngày càng đi vào chiều sâu, chất lượngdịch vụ được nâng lên đáng kể Dịch vụ bảo hiểm, chăm sóc sức khỏe, khámchữa bệnh có nhiều chuyển biến tích cực.Hệ thống khách sạn, nhà hàng, dịch

vụ ăn uống ngày càng được đầu tư đáp ứng nhu cầu

d Hoạt động kinh tế đối ngoại và thu hút đầu tư

Tổng vốn đầu tư toàn xã hội ước thực hiện cả năm 1.305 tỷ đồng, tăng10,22% so với cùng kỳ năm trước Vốn xây dựng cơ bản năm 2013 từ ngânsách 138.003 triệu đồng, giảm 23% so với năm 2012 Trong đó ngân sáchtrung ương và tỉnh hỗ trợ 55.800 triệu đồng, giảm 44,6% so với năm 2012,ngân sách thành phố 82.203 triệu đồng, tăng 4,6% so với năm 2012

Thành phố đã tích cực tranh thủ sự quan tâm của trung ương, của tỉnh,các nhà tài trợ để thực hiện các dự án quan trọng Đã tập trung chỉ đạo đẩynhanh tiến độ dự án thoát nước, thu gom và xử lý nước thải; tích cực phối hợpvới các Sở triển khai các bước tiếp theo dự án phát triển đô thị dọc hành langtiểu vùng sông MêKông (RETA); dự án hỗ trợ sinh kế các đô thị dọc hànhlang tiểu vùng sông MêKông; dự án hỗ trợ kinh tế tăng cường khả năng thích

ứng biến đổi khí hậu; hoàn chỉnh hồ sơ dự án nâng cấp đô thị thành phố Đông

Hà trình Bộ xây dựng xem xét đưa vào danh mục thuộc chương trình nângcấp và phát triển dô thị quốc gia giai đoạn 2010-2020

4.1.2.2 Dân số, lao động, việc làm và thu nhập.

* Dân số: Theo số liệu của phòng thống kê thành phố Đông Hà năm

2013 thì dân số toàn thành phố là 86.400 người, tăng 1,87% so với năm 2012.Thành phố Đông Hà có tỷ lệ tăng dân số cao nên đã tạo ra sức ép cho xã hội

về việc làm, nhà ở Mật độ dân số trung bình của toàn thành phố là 1.184người/km2

* Lao động và việc làm: Năm 2013 nguồn lao động trong độ tuổi của

thành phố vào khoảng 43.934 người chiếm 50,85% tổng dân số Đã giải quyếtviệc làm mới cho khoảng 1640 lao động chiếm 3,7% tổng số lao động, tỷ lệlao động qua đào tạo là 59% Nhìn chung, chất lượng lao động kỹ thuật cònchưa cao không đều giữa các phường và vùng ven thành phố Do đó vấn đềđào tạo nguồn lao động để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội là rấtcần thiết hiện nay

Những năm qua thành phố đã thu hút được nhiều dự án thông qua cácchương trình giải quyết việc làm, khuyến khích và tạo điều kiện để các thànhphần kinh tế phát triển, sản xuất kinh doanh trên mọi lĩnh vực góp phần pháttriển kinh tế - xã hội của thành phố

Nguồn lao động khá dồi dào song tình trạng không có việc hoặc thiếuviệc làm nhất là đối với thanh niên, sinh viên mới ra trường cũng như lựclượng lao động là nông dân còn bức xúc cần được tập trung giải quyết Lựclượng cán bộ kỹ thuật còn ít so với yêu cầu, thiếu cán bộ khoa học ở hầu hếtcác ngành kinh tế và kỹ thuật như: xây dựng, công nghiệp chế biến, nôngnghiệp; chất lượng nguồn lao động chưa cao và không đồng đều gây ảnhhưởng tốc độ tăng trưởng kinh tế của thành phố Tuy nhiên, hiện nay khi có

sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế giữa các ngành đang diễn ra mạnh theo hướng

tỷ trọng công nghiệp, thương mại – dịch vụ là điều kiện thuận lợi để khai thácnguồn nhân lực này

* Thu nhập và mức sống: Cùng với quá trình phát triển kinh tế - xã hội

của thành phố, đời sống của người dân không ngừng được cải thiện Thu nhậpbình quân đầu người năm 2013 là 57,30 triệu đồng/người/năm, tỷ lệ hộ nghèotheo tiêu chí mới giảm rõ rệt đạt 5,17% so với kế hoạch là 5,3%

Đời sống dân cư làm việc trong các ngành thương nghiệp, xây dựng,giao thông vận tải nhìn chung có mức thu nhập ổn định, riêng đời sống dân cưngành nông – lâm nghiệp mặc dù trong những năm gần đây đã có bước pháttriển lớn nhưng vẫn còn gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là dân cư sống vùng venthành phố

4.1.2.3 Thực trạng phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng.

a Hệ thống đường giao thông

Đường bộ : Mạng lưới giao thông đường bộ được xây dựng theo hai

hướng Bắc - Nam và Đông - Tây, gồm các tuyến giao thông đối nội và giaothông đối ngoại Hầu hết, các tuyến phố chính đều được giải bê tông nhựa, vỉa

hè lát gạch Bloc và có hệ thống chiếu sáng khá hoàn chỉnh

- Về giao thông đối nội: Bao gồm các tuyến đường nội thành với tổngchiều dài khoảng 400 km, trong đó tỉnh quản lý 33 tuyến/44 km, thành phố vàphường quản lý 90 tuyến/87,4 km, còn lại là các đường khu vực, ngõ phố do nhândân tự quản Mật độ đường đạt 5,5 km/km2, phân bố tương đối đều từ khu trungtâm ra ven đô

- Về giao thông đối ngoại: Thành phố Đông Hà có quốc lộ 1A xuyên

Việt đi qua, tạo điều kiện thuận lợi cho thành phố giao lưu thông thương với cáchuyện, các tỉnh trong cả nước

Ngoài ra còn có các tuyến quốc lộ quan trọng của tỉnh, khu vực, như quốc lộ 9chạy qua trung tâm và đường 9D chạy qua phía Tây Nam thành phố, được xâydựng khá hoàn chỉnh theo tiêu chuẩn đường cấp III, là các tuyến trục quan trọnggắn với đường liên vận quốc tế xuyên Á nối Việt Nam với Lào và các nướctrong Khu vực

- Công trình phục vụ giao thông:

Hiện nay thành phố có 01 bến xe ở trung tâm thành phố (bến xe ô tô ĐôngHà) có diện tích khá rộng, cơ bản đáp ứng được nhu cầu đỗ xe hiện tại Ngoài ra,còn khá nhiều địa điểm đưa, đón khách trên địa bàn được xây dựng trên diệntích của các hộ gia đình cá nhân

Đường sắt Tuyến đường sắt Bắc - Nam chạy xuyên qua trung tâm thành

phố với chiều dài 7 km Ga đường sắt Đông Hà nằm ở khu vực trung tâm thànhphố với diện tích 6,9 ha, đã được đầu tư nâng cấp đạt tiêu chuẩn ga cấp 1, đápứng nhu cầu lưu thông hàng hóa và hành khách

ở vị trí hạ lưu sông Hiếu, phía hạ lưu cầu Đông Hà, gồm 1 bến đứng có chiềudài 100m, 1 bến nghiêng dài 90m; khả năng hàng hóa thông qua cảng khoảng50.000 tấn/năm, cho tàu 200 - 250 tấn cập bến; có bãi chứa hàng rộng 4.000 m2,kho chứa hàng rộng 900 m2 Tuy nhiên hiện tại, bến đứng của cảng Đông Hàkhông sử dụng được do bị sập, hư hỏng nặng Ngoài cảng hàng hóa, trên khuvực chợ Đông Hà có bến thuyền khách dài 200m.

b Hệ thống mạng lưới điện và cấp thoát nước

 Hệ thống mạng lưới điện và chiếu sáng đô thị:

Thành phố Đông Hà được cung cấp điện từ điện lưới quốc gia thông quatrạm giảm áp chính khu vực Đông Hà 110/35/10KV-16 MVA và 110/22/10 KV-

25 MVA, cung cấp cho thành phố khoảng 1.000 KW, tối đa có thể đạt tới 2.000

KW với lượng điện năng hàng năm là 3,2 triệu KWh Mạng lưới điện phân phốiđang vận hành song song các cấp điện áp là 35 KV, 22 KV, 10 KV và 0,4 KV.Điện sinh hoạt đạt bình quân 350W/hộ/ngày đêm

Điện chiếu sáng đô thị đã xây dựng gần 20 tuyến đường phố được chiếusáng với tổng chiều dài hơn 19 km, đạt 65% tổng đường được quy hoạch chiếusáng Ngoài ra, các công viên, vườn hoa đã được bố trí hệ thống đèn trang trí vàcảnh quan Nhìn chung, hiện tại lượng điện cung cấp đáp ứng đủ cho nhu cầusinh hoạt và phục vụ sản xuất của các ngành kinh tế trên địa bàn thành phố

 Hệ thống cấp thoát nước:

Cấp nước:

- Hệ thống cấp nước từ nhà máy nước sông Vĩnh Phước cách trung tâmthành phố 5 km về phía Tây, công suất 15.000 m3/ngày đêm Do nhà máy đặt ởcao trình 42 m nên nước tự chảy đến các hộ tiêu thụ không sử dụng bơm cấp II

- Hệ thống nước ngầm chuyển tải về từ nhà máy nước Gio Linh công suất15.000 m3/ngày đêm Nước sạch được bơm về thành phố Đông Hà qua trạmbơm tăng áp công suất 15.000 m3/ngày đêm xây dựng tại ngã tư Sòng Hệ thốngphân phối nước có tổng chiều dài 35.930 m đến hầu hết các địa bàn trên thànhphố Hiện nay đã có 97% số hộ được sử dụng nước máy Tuy nhiên một số khuvực vẫn còn tình trạng thiếu nước máy nên người dân phải dùng thêm giếngkhoan Chỉ tiêu cấp nước đạt 100 lít/người/ngày đêm

Thoát nước: Hệ thống thoát nước của thành phố là thoát chung cả nước

mưa và nước thải với tổng chiều dài các tuyến cống khoảng 22 km, tập trungchủ yếu ở các phường nội thị Các đoạn trục chính đều có hệ thống thoát nước

ngầm nhưng các đoạn trong khu dân cư, các ngõ nhỏ tình trạng thoát nước thảitrên bề mặt còn phổ biến Lưu vực thoát nước chủ yếu ra Sông Hiếu chiếm tới80%, khu vực các phường phía Nam thành phố thoát ra sông Thạch Hãn và sôngVĩnh Phước Hiện tại, thành phố Đông Hà vẫn chưa có hệ thống thoát nướcriêng biệt, nước thải chưa qua xử lý hoặc đã xử lý sợ bộ cùng nước mưa đượcdẫn qua hệ thống các cống, rảnh, hồ ao và kênh thủy lợi ra các sông chính nên

dễ gây ô nhiễm môi trường ở những khu vực bị ngập úng

4.1.2.4 Văn hóa-Thông tin-Thể thao

* Lĩnh vực văn hóa, thông tin:

Hoạt động văn hoá - văn nghệ ngày một phát triển sâu, rộng khắp trên địabàn thành phố Hàng năm tổ chức được nhiều cuộc thi, hội diễn văn nghệ quầnchúng với chất lượng ngày càng tăng Việc bảo tồn và phát huy các truyền thốngvăn hóa dân tộc được quan tâm hơn Công tác thông tin có nhiều chuyển biếntích cực góp phần giữ gìn an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội Phong tràoxây dựng đời sống văn hóa cơ sở, nếp sống văn minh, gia đình văn hóa ngàycàng phát triển Đến nay đã có 86,1% gia đình, 83,1% khu phố, 78% cơ quan,trường học đạt tiêu chuẩn văn hóa, trong đó có 2 khu phố đạt điển hình văn hóa,

4 đơn vị văn hóa suất sắc Các thiết chế văn hóa đang được quan tâm đầu tư, đã

có 7/9 phường có khu thiết chế văn hóa trung tâm, 66/83 khu phố có nhà vănhóa, trong đó 21 nhà văn hóa đạt tiêu chuẩn Tuy nhiên chất lượng các hoạtđộng văn hóa chưa cao, nếp sống văn minh đô thị chậm hình thành, chất lượngthông tin tuyên truyền chưa hấp dẫn Việc phòng chống, ngăn chặn các tệ nạn xãhội, các tập tục lạc hậu còn hạn chế

cơ sở, số lượng người tham gia ngày càng đông Công tác giáo dục thể chất, đưavào hoạt động chính khóa ở các trường trên địa bàn thành phố thực hiện tốt Thểthao thành tích cao được chú trọng và có bước phát triển khá Thành phố đã cóvận động viên tham gia Đại hội thể thao người khuyến tật Đông Nam Á đạt 3huy chương vàng, 2 huy chương bạc và 2 huy chương đồng

4.1.2.5 Giáo dục, y tế và chăm sóc sức khỏe cộng đồng.

a Giáo dục.

Sự nghiệp giáo dục - đào tạo của thành phố có bước phát triển tích cực.Quy mô giáo dục luôn được chú trọng mở rộng quy mô, nâng cao chất lượng vàchuẩn hoá đội ngũ giáo viên, cán bộ quản lý Phương pháp dạy và học tiếp tụcđổi mới, góp phần nâng cao dân trí, đào tạo nguồn nhân lực Mạng lưới trườnglớp từng bước được kiên cố hóa, cơ sở vật chất được tăng cường Các loại hìnhtrường lớp phát triển đa dạng, cơ bản đáp ứng được nhu cầu học tập của con emtrên địa bàn Công tác xã hội hóa giáo dục đạt được những kết quả nhất định

Giáo dục phổ thông: Năm học 2008 - 2009, trên địa bàn thành phố có:

- Giáo dục mầm non: Tổng số có 17 trường, trong đó có 3 trường cônglập và 14 trường bán công và tư thục Có 3/17 trường, đạt 17,3%; có 56% sốtrường, lớp được kiên cố hóa Tỷ lệ huy động trẻ mẫu giáo 5 tuổi đến trường đạt99,6% Công tác xã hội hóa giáo dục hệ mầm non ngày càng cao

- Giáo dục tiểu học: Gồm 15 trường, trong đó 14 trường công lập và 1trường bán công Có 12/15 trường, đạt 80%; có 93,3% trường học được kiên cốhóa Học sinh được tổ chức học 2 buổi/ngày đạt 67,9% Củng cố, duy trì vữngchắc phổ cập bậc tiểu học đúng độ tuổi

- Giáo dục trung học cơ sở: Có 9 trường, trong đó có có 88,8% trườnghọc được kiến cố hóa, 4/9 trường đạt tiêu chuẩn quốc gia (đạt 44,4%) Công tácphổ cập trung học cơ sở tiếp tục được củng cố và phát triển

- Giáo dục trung học phổ thông: Có 4 trường, trong đó 3 trường công lập(1 trường chuyên) và 1 trường bán công Tỷ lệ học sinh tốt nghiệp và thi đỗ vàocác trường đại học, cao đẳng ngày càng cao

Đào tạo chuyên nghiệp, dạy nghề: Trên địa bàn thành phố có trường Cao

đẳng sư phạm, Phân hiệu đại học Huế, trường Chính trị Lê Duẩn, trường Trungcấp y tế, Trường Công nghiệp nghiệp vụ và xây dựng giao thông, trường Kỹnghệ Mai Lĩnh; Trường dạy nghề đa ngành, 2 trung tâm giáo dục thường xuyên,

2 trung tâm kỹ thuật-hướng nghiệp Ngoài ra trên địa bàn thành phố còn có một

số trung tâm tin học và ngoại ngữ v.v

b Y tế và chăm sóc sức khoẻ cộng đồng

Ủy ban nhân dân thành phố Đông Hà đã tạo điều kiện để việc chăm sóc sứckhoẻ cho nhân dân ngày một tốt hơn; nhiều bệnh viện, phòng khám tư đượcthành lập, góp phần giảm tải cho bệnh viện tuyến tỉnh và thành phố; ngành y tế đãthực hiện tốt chế độ khám chữa bệnh cho người có công, người nghèo và người

có hoàn cảnh khó khăn; thường xuyên kiểm tra an toàn vệ sinh thực phẩm và hoạt

động hành nghề y dược; kịp thời dập tắt các ổ dịch, không để bùng phát trên diệnrộng

Trên địa bàn thành phố hiện có 15 cơ sở y tế công lập, trong đó có 2bệnh viện: Bệnh viện đa khoa tỉnh quy mô 500 giường (Bệnh viện mới đangxây dựng tại đường 9D) và Bệnh viện thành phố quy mô 50 giường; 9 trạm y

tế phường Ngoài ra trên địa bàn còn có 1 phòng Quản lý sức khỏe cán bộ, 1Trung tâm phòng chống bệnh xã hội, 1 Trung tâm giám định y khoa do Tỉnhquản lý và Trung tâm y tế của thành phố và các phòng khám chuyên khoa, đakhoa tư nhân, 100% trạm y tế phường có bác sỹ, 8/9 trạm y tế đạt tiêu chuẩnquốc gia về y tế Bình quân trên 1 vạn dân có 26,2 bác sỹ, 61 giường (kể cả y

tế tuyến tỉnh và tuyến thành phố) Số trẻ dưới 1 tuổi uống đủ 6 loại văcxin đạt99,7%, tiêm ngừa uốn ván cho phụ nữ có thai đạt 99,6% Tỷ lệ ngư ời sinh conthứ 3 trở lên có giảm nhưng vẫn còn ở mức cao

4.2 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sự chênh lệch giá đất tại thành phố Đông Hà

4.2.1 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Những năm gần đây, cùng với sự phát triển mạnh mẽ của thành phố Đông

Hà, thị trường bất động sản tại Đông Hà cũng sôi động và có những bước tiếnđáng kể Nó là một trong những yếu tố quan trọng làm thay đổi bộ mặt thànhphố, thành phố ngày một khang trang hơn, nhiều nhà cao tầng mọc lên, cơ sở hạtầng được hoàn thiện Thị trường hoạt động ở đây vẫn mang đặc tính là “thịtrường ngầm”, vận hành trong một cơ chế tài chính hai giá đất, trong đó giá đất

do nhà nước quy định chỉ bằng từ 40% đến 60% giá đất trên thị trường

Thị trường đất đai phụ thuộc vào nhiều yếu tố trong đó yếu tố chính sáchNhà nước tác động khá lớn Trong năm 2009 số lượng chuyển nhượng quyền sửdụng đất giảm mạnh do vào thời gian này đang chờ những chính sách liên quanđến thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Sang năm 2010, thị trườngbất động sản ở thành phố Đông Hà có dấu hiệu phục hồi, tăng gần 130% so vớicũng kỳ năm 2009 Nguyên nhân chính ở đây là do vào năm này với nhữngchính sách kích cầu cho thị trường bất động sản, lãi suất giảm xuống mức thấp8,5% đã tạo điều kiện có thể huy động vốn tốt hơn Thị trường quyền sử dụngđất là thị trường hoạt động sôi động nhất của thị trường bất động sản trên thànhphố, theo thống kê trong thời gian từ năm 2008 – 2013 toàn thành phố Đông Hà

có 581 giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân cóđăng ký tại cơ quan nhà nước, thể hiện qua bảng số liệu sau:

Bảng 4.1 Số lượng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn

2008-2013

Chỉ tiêu Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013

Số lượng chuyển nhượng quyền

Đơn vị: Lượt giao dịch

Nguồn: VPĐKQSDĐ thành phố Đông Hà, 2008-2013

Một thực trạng ở thành phố Đông Hà đang diễn ra là nạn “đầu cơ đất” Do

có một số tuyến đường mới mở, được mở rộng, kéo dài như đường HùngVương, 9D, 9B tạo điều kiện cho giá đất tăng lên Một số nhà đầu tư, người cómột số tiền tích lũy lớn nhưng chưa biết đầu tư vào đâu, lại tìm mua đất chờ khigiá đất tăng cao thì chuyển nhượng lại nhằm kiếm lời Mặc dù nhà nước đã cónhiều biện pháp như thu thuế chuyển nhượng bất động sản, đánh thuế lũy tuyếnđối với người sở hữu cùng lúc nhiều bất động sản… để hạn chế tình trạng nàynhưng nó vẫn tiếp diễn Mặc dù trong thời gian qua suy thoái kinh tế ảnh hưởngrất nhiều đến chọn lĩnh vực đầu tư nhưng nhiều người cho rằng đầu tư vào bấtđộng sản cũng rất mạo hiểm nhưng vẫn an toàn hơn so với đầu tư vào thị trườngvàng hay thị trường chứng khoán Vì vậy, điều này cũng đã tác động làm tăng sốcuộc chuyển nhượng tại địa phương lên như hiện nay

Một nguyên nhân nữa làm tăng số vụ chuyển nhượng là trong thời giangần đây xuất hiện nhiều dịch vụ pháp lý chuyên lo các thủ tục giấy tờ hợp thứchóa các hợp đồng chuyển nhượng Do vậy người chuyển nhượng và nhậnchuyển nhượng không phải tốn thời gian tại các cơ quan có thẩm quyền Dịch vụnày vừa nhanh, gọn và giá cho mỗi hợp đồng cũng khác nhau Tùy theo mứcphức tạp của từng loại giấy tờ mà giá cho mỗi loại hợp đồng sẽ dao động khácnhau

Hiện nay hầu hết các giao dịch ở địa phương đều qua cơ quan nhà nướcnhưng cũng còn không ít các trường hợp giao dịch ngầm thực hiện bằng giấy taygiữa người mua với người bán Một thực trạng đang xảy ra nữa là đa số giá ghitrong các hợp đồng chuyển nhượng đều thấp hơn giá mà bên mua trả cho bênbán do hai bên thỏa thuận nhằm giảm bớt các khoản tiền phải nộp cho nhà nướctheo quy định Điều này làm cho thị trường đất đai thiếu minh bạch, gây khókhăn cho công tác quản lý của Nhà nước như thu các khoản thuế liên quan đếngiao dịch bất động sản Đây cũng chính là nguyên nhân cần phải tiến hành

nghiên cứu để xây dựng bảng giá đất sát với giá thực tế trên thị trường chuyểnnhượng.

4.2.2 Đánh giá sự chênh lệch giữa giá đất do nhà nước quy định và giá đất thực tế trên thị trường chuyển nhượng

Dù giá đất do Nhà nước quy định trong những năm qua đã có chiều hướngtăng lên và cơ quan quản lý Nhà nước đã có nhiều biện pháp để giá Nhà nướcngày càng tiến tới gần hơn với giá thị trường nhưng trên thực tế thì giá Nhànước vẫn còn thấp hơn giá thị trường rất nhiều Bởi vì giá đất chuyển nhượngthực tế trên thị trường còn chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố khác như: tâm lýngười mua, đầu cơ nhà đất, qua khâu trung gian cò đất… Đa số hộ dân và cán bộđịa chính được phỏng vấn đều cho rằng giá chuyển nhượng thực tế trên một sốtuyến đường không ở một mức giá nhất định nó tùy thuộc vào sự thỏa thuậngiữa người bán với người mua và vị trí của thửa đất, giá này lúc nào cũng caohơn rất nhiều so với giá Nhà nước quy định Bảng sau thể hiện sự chệnh lệchgiữa giá đất Nhà nước và giá đất trên thị trường chuyển nhượng:

Bảng 4.2.Chệnh lệch giá đất giữa giá đất Nhà nước và giá đất thị trường trên

địa bàn thành phố Đông Hà

Đơn vị: 1.000 đồng

Tên đường Giới hạn Giá nhà nước Giá thị trường

Tỷ lệ chệnh lệch giá (lần)

Lê Duẩn Đường 9D – Trần Hưng Đạo 10.730 24.679 2,3

Lý Thường Kiệt Quốc lộ 1A – Hùng Vương 4.620 11.950 2,6

Lê Lợi Lý Thường Kiệt – Đường 9B 5.775 10,74 1,9Hùng Vương Đường 9B – Đường 9D 5.005 11.511 2,3Quốc lộ 9 Trần Phú – Hàm Nghi 11.965 28.716 2,4Hàm Nghi Đường 9B – Lý Thường Kiệt 4.620 9.702 2.1Tôn Thất Thuyết Hàm Nghi – Trần Đại Nghĩa 4.620 5.500 1,2

Trần Đại Nghĩa Tôn Thất Thuyết – Lê ThánhTông 1.230 3.936 3.2

Đặng Dung Mặc Đỉnh Chi – Lê Duẩn 1.850 5.180 2.8

(Nguồn: Số liệu điều tra, tháng 3 năm 2014)

Qua số liệu bảng 4.2 cho thấy giá đất do Nhà nước quy định và giá đấttrên thị trường có sự chệnh lệch cao ở hầu hết các tuyến đường Giá Nhà nước

và giá thị trường ở một số tuyến đường chính của Đông Hà có sự chệnh lệchcao, tỷ lệ chệnh lệch trung bình vào khoảng 2,3 lần Các tuyến đường trung tâm

có mức chênh lệch cao như đường: Lê Duẩn, Quốc lộ 9, Hùng Vương, LýThường Kiệt… tỷ lệ chệnh lệch lần lượt là 2,3 lần, 2,4 lần, 2,3 lần, 2,6 lần Giáđất do Nhà nước quy định và giá thị trường của các con đường này có sự chệnhlệch cao như vậy là do đây là những con đường phát triển nhất Đông Hà, cơ sở

hạ tầng hoàn thiện nhất, rất thích hợp để kinh doanh, mở văn phòng của cáccông ty, có khả năng sinh lợi rất cao

Bên cạnh các tuyến đường ở trung tâm thành phố Đông Hà thì có cáctuyến đường như Trần Đại Nghĩa, Đặng Dung có mức chệnh lệch cũng cao, tỷ lệchênh lệch lần lượt là 3,2 lần, 2,8 lần Mức chênh lệch ở các tuyến đường nàycao do giá đất Nhà nước quy định ở các tuyến đường này thấp so với giá trị thựccủa nó trên địa bàn nên giá thị trường cao hơn giá nhà nước nhiều lần Nhìnchung hầu như tất cả các tuyến đường đều có mức giá Nhà nước thấp hơn mứcgiá trên thị trường

Trong những năm trở lại đây, nền kinh tế ở Đông Hà phát triển nhanh,quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, giá trị sản xuất công nghiệp năm 2013 đạt2.058 tỷ đồng, tăng 11,7% so với năm 2012 Cở sở hạ tầng được nâng cấp và

mở rộng, nhiều nhà trường, bệnh viện, công viên… được xây dựng Với tốc

độ phát triển kinh tế và cơ sở hạ tầng nhanh chóng như vậy thì giá đất Nhànước đã không đáp ứng kịp tốc độ phát triển kinh tế, do đó đã tạo nên chênhlệch cao giữa hai mức giá Một nguyên nhân khác khiến cho giá đất chuyểnnhượng thực tế cao là do tâm lý xem trọng đất của người dân, thông tin về đấtđai và giá đất của người dân chưa đầy đủ, chủ yếu là thông qua cò đất Bêncạnh đó tình hình đầu cơ nhà đất gia tăng cũng là nguyên nhân của sự chệnhlệch giá cũng như tăng giá đất ở Đông Hà

4.3 Phân tích và đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất tại thành phố Đông Hà

4.3.1 Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất

Từ các kết quả cho thấy trong những năm qua giá đất Nhà nước và giá đấtthực tế trên thị trường chuyển nhượng luôn có sự chênh lệch cao Vì thế khi địnhgiá đất cần phải xem xét kỹ mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giáđất từ đó làm cơ sở cho việc định giá đất Đông Hà là một trong những thành

phố có nền kinh tế chuyển dịch mạnh mẽ, tốc độ đô thị hóa khá nhanh, cơ sở hạtầng ngày càng được hoàn thiện Giá đất ở Đông Hà cao hơn so với các khu vựckhác trong toàn tỉnh, điều này đã thu hút một nguồn tiền lớn từ người dân trongthành phố cũng như các vùng lân cận đầu tư vào mua đất ở Đông Hà, vì thế nênhiện nay tình hình mua bán đất ở đây khá sôi động Khi mua bán đất với nhaungười mua và người bán sẽ tự thỏa thuận giá cả, giá của những thửa đất này caohay thấp tùy thuộc vào nhiều yếu tố mà người mua hoặc người bán quan tâm khimua bán đất Qua kết quả điều tra cho thấy khi mua bán đất người dân chú ýnhiều nhất đến khả năng sinh lợi và vị trí của thửa đất ngoài ra họ cũng chú ýđến các yếu tố khác như: Loại đô thị, quy hoạch, cơ sở hạ tầng, môi trường, anninh xã hội.

(Nguồn: Số liệu điều tra, tháng 2 năm 2014)

Biểu đồ 4.1.Mức độ ảnh hưởng của các yếu tốtác động đến giá đất

Qua số liệu biểu đồ 4.1 cho thấy giá đất được hình thành trên cơ sở sự tácđộng của nhiều yếu tố, trong đó hai yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nhiều nhất làđiều kiện sinh lợi và vị trí có mức độ ảnh hưởng lần lượt là 22,96% và 20,88%.Hai yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ít nhất là môi trường và an ninh xã hội vớimức độ ảnh hưởng lần lượt là 3,60% và 3,86%, do chất lượng môi trường ởĐông Hà còn khá tốt và vấn đề an ninh xã hội cũng được đảm bảo nên các nhómyếu tố về môi trường và an ninh xã hội ảnh hưởng không nhiều đến giá đất Còncác yếu tố khác như loại đường, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, cơ sở hạ tầng xã hội,môi trường, an ninh xã hội, quy hoạch cũng ảnh hưởng đến giá đất, nhưng mức

độ ảnh hưởng của các yếu tố là không giống nhau, nó còn phụ thuộc vào điều

kiện của từng khu vực cụ thể Do trong những năm qua kinh tế ở thành phốĐông Hà tăng trưởng ở mức khá cao, cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướngcông nghiệp - thương mại - dịch vụ - nông nghiệp chất lượng cao, nhiều côngtrình hạ tầng kinh tế - xã hội quan trọng được đầu tư xây dựng, nên giá đất cũngtăng theo mạnh mẽ đặc biệt là các thửa đất có lợi cho việc kinh doanh sản xuất ởnhững vị trí mặt tiền và có khả năng sinh lợi cao.

4.3.2 So sánh và phân tích sự ảnh hưởng của từng yếu tố đến giá đất giữa các phường

4.3.2.1 Yếu tố loại đường

Thông qua Nghị quyết 33/NQ-CP ngày 11/8/2009, thị xã Đông Hà đượcnâng cấp lên thành phố cấp 3 đã tạo đà thúc đẩy sự phát triển kinh tế của khuvực, thu hút được nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước Đường giao thông, nhàmáy, xí nghiệp… ngày càng mở rộng chiếm một lượng đất đai không nhỏ Vớichiến lược phát triển một thành phố văn minh – phát triển và hội nhập, thànhphố Đông Hà sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn nữa cho sự đầu tư của các doanhnghiệp trong và ngoài nước Trong đó đất đai là một loại hàng hóa, một tiềmnăng cho sự phát triển đó Với sự đầu tư ngày càng tăng thì khối lượng đất đaicũng theo đó mà biến động bằng nhiều hình thức như mua bán, chuyển nhượng,quy hoạch… vì vậy giá cả biến động không ngừng Sự nâng cấp đường kéo theođầu tư quy hoạch sẽ ảnh hưởng đến giá đất Tuy nhiên, vị thế của các phường làkhông như nhau nên mức độ ảnh hưởng cũng sẽ không giống nhau

(Nguồn: Số liệu điều tra, tháng 2 năm 2014)

Biểu đồ 4.2.Mức độ ảnh hưởng của yếu tố loại đường đến giá đất ở 5 phường

Phường Đông Lương và phường Đông Lễ là những phường có mức ảnhhưởng cao nhất, lần lượt là 10,8%, 10,7% do ở các phường này diện tích đấtnông nghiệp còn nhiều, mức độ đầu tư vào các tuyến đường là không như nhau,

ví dụ ở phường Đông Lễ có đường quốc lộ 1A được đầu tư xây dựng rất rộng,

có hệ thống đèn điện, thoát nước, lề đường lớn được tỉnh xếp vào loại đường1A, nhưng bên cạnh lại có các tuyến đường rất nhỏ, đường đất chưa được đầu tưxây dựng như đường Hàn Thuyên được xếp vào loại đường 4F Vì thế mức giáchênh lệch rõ rệt giữa các tuyến đường trong phường, nên người dân mới chorằng loại đường ảnh hưởng khá nhiều đến giá đất Với vị thế của phường 1,phường 2 và phường 5 là những phường trung tâm, phát triển lâu đời của thànhphố, nên hầu như các tuyến đường đều được đầu tư xây dựng, khi được nâng cấplên thì cũng không ảnh hưởng nhiều đến giá đất bởi tâm lý người dân cho rằng

dù như thế nào thì sự đầu tư vào phường cũng sẽ phát triển, vì nguyên nhân đó

mà mức độ ảnh hưởng của loại đường đến giá đất của 3 phường trên thấp hơn 2phường còn lại Mặc dù, Đông Hà là một thành phố non trẻ mới phát triển trongnhững năm gần đây nhưng trong tương lai sẽ có một sự phát triển vượt bậc vớinhiều dự án quy hoạch đầu tư mở rộng đường, loại đường sẽ chiếm một vị tríkhông nhỏ trong sự ảnh hưởng đến giá đất

4.3.2.2 Yếu tố vị trí

Trong điều kiện nước ta hiện nay, yếu tố vị trí rất quan trọng, nhất là đốivới đất đô thị Vì yếu tố này ảnh hưởng rất lớn đến thu nhập từ khu đất mang lại,khu đất có vị trí tốt sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho chủ nhân trong việc thươngmại, kinh doanh, cho thuê…

Để chọn một nơi kinh doanh đầu tư hiệu quả thì tiêu chí đầu tiên là vị tríđặt cơ sở, vì thế một trong những yếu tố quan trọng nhất quyết định đến giá đấtthì phải kể đến vị trí của thửa đất Một điều thuận lợi cho thành phố Đông Hà lànằm trên quốc lộ 1, đường sắt theo hướng Bắc- Nam và tuyến hành lang kinh tếĐông - Tây, là ngã ba đầu mối giao thông quan trọng, điểm nối các đô thị miềntrung đồng thời có thể giao lưu thông suốt trên tuyến xuyên Á nối Việt Nam vớivới các nước Lào, Thái Lan, Myanmar nên vị trí đất ở đây khá thuận lợi Theongười dân nơi đây, thì yếu tố vị trí ảnh hưởng khá lớn đến giá đất trong khu vực,đặc biệt ở các phường có vị trí thuận lợi, điều đó được thể hiện cụ thể thông quabiểu đồ sau: