ỨNG DỤNG PHẦN MỀM MAPINFO HỖ TRỢ XÂY DỰNG PHƯƠNG ÁN BỒI THƯỜNG CHO DỰ ÁN “CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG HỆ THỐNGTHU GOM VÀ XỬ LÝ NƯỚC THẢI THỊ XÃ TÂY NINH, TỈNH TÂY NINH”

- Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

ỨNG DỤNG PHẦN MỀM MAPINFO HỖ TRỢ XÂY DỰNG PHƯƠNG ÁN BỒI THƯỜNG CHO DỰ ÁN “CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG HỆ THỐNGTHU GOM VÀ XỬ LÝ NƯỚC THẢI

THỊ XÃ TÂY NINH, TỈNH TÂY NINH”

SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH

: ::: :

VŨ THỊ THÚY VI

09124117 DH09QL

2009 - 2013 Quản Lý Đất Đai

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 07 năm

2013-BỘ MÔN CÔNG NGHỆ ĐỊA CHÍNH

VŨ THỊ THÚY VI

ỨNG DỤNG PHẦN MỀM MAPINFO HỖ TRỢ XÂY DỰNG PHƯƠNG ÁN BỒI THƯỜNG CHO DỰ ÁN “CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG HỆ THỐNGTHU GOM VÀ XỬ LÝ NƯỚC THẢI

THỊ XÃ TÂY NINH, TỈNH TÂY NINH”

Giáo viên hướng dẫn: ThS Lê Ngọc Lãm

( Địa chỉ cơ quan: Trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh )

(Ký tên:……….)

- Tháng 7 năm 2013 –

Lời cám ơn đầu tiên em xin chân thành gửi đến quý thầy, cô trường Đại học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh, những người đã giảng dạy, truyền đạt những kiến thức bổ ích và quý báu cho em Đó là nền tảng cơ bản, là hành trang vô cùng quý giá

để em có thể tự tin bước vào con đường sự nghiệp trong tương lai, đồng thời cám ơn thầy cô đã tạo điều kiện tốt nhất để em có thể thực hiện đề tài này Đặc biệt em xin gửi lời cảm ơn đến Th.S Lê Ngọc Lãm – người thầy đã quan tâm, giúp đỡ, tận tình chỉ dẫn, giải đáp những thắc mắc trong quá trình thực tập cũng như quá trình thực hiện đề tài tốt nghiệp của em

Xin chân thành cảm ơn đến:

- Các cô chú, anh chị đang làm việc tại Trung Tâm Phát Triển Quỹ Đất Thị xã Tây Ninh, tỉnh Tây Ninh đã tạo điều kiện cho em tiếp cận và làm quen với môi trường làm việc, hiểu biết thêm những kiến thức thực tế mà ngồi trên ghế nhà trường không thể biết được Xin cám ơn sự nhiệt tình hướng dẫn, tạo điều kiện tốt nhất để em thực hiện tốt quá trình thực tập và hoàn thành báo cáo tốt nghiệp

- Những thành viên của tập thể lớp Quản lý Đất Đai khóa 35 đã luôn chia sẻ, động viên, giúp đỡ em trong suốt thời gian qua

- Cuối cùng em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến gia đình đã luôn yêu thương tin tưởng em Ba mẹ và các chị đã luôn luôn ủng hộ tinh thần và tạo điều kiện tốt nhất cho

em học tập

Trong quá trình thực tập và viết báo cáo tốt nghiệp, vì chưa có kinh nghiệm thực tế nhiều nên chỉ dựa vào lý thuyết đã học cùng với khoảng thời gian hạn hẹp nên bài báo cáo sẽ không tránh khỏi những sai sót.Kính mong nhận được góp ý, nhận xét của quý thầy cô để kiến thức cũng như đề tài của em được hoàn thiện hơn

TP Hồ Chí Minh, ngày…tháng…năm 2013

Sinh viên thực hiện

Vũ Thị Thúy Vi

Sinh viên thực hiện: Vũ Thị Thúy Vi, Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản,

Trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh

Đề tài: “Ứng dụng phần mềm Mapinfo hỗ trợ xây dựng phương án bồi

thường cho dự án Công trình xây dựng hệ thống thu gom và xử lý nước thải thị xã Tây Ninh, tỉnh Tây Ninh”

Giáo viên hướng dẫn:ThS Lê Ngọc Lãm

Thị xã Tây Ninh, tỉnh Tây Ninh là đô thị của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam với TP Hồ Chí Minh – vùng đô thị hóa lớn nhất cả nước, có hệ thống giao thông đối ngoại thuận lợi, có vị trí đặc biệt quan trọng, là trung tâm chính trị - hành chính, kinh

tế - văn hóa, xã hội, khoa học – công nghệ, giáo dục – đào tạo, du lịch – dịch vụ, đầu mối giao thông giao lưu trong tỉnh và vùng liên tỉnh, thúc đẩy sự phát triển kinh tế, xã hội của tỉnh và vùng lân cận Hơn nữa thị xã Tây Ninh vừa được Bộ Xây dựng công nhận là đô thi loại III vào tháng 12 năm 2012, vì vậy Thị xã đang gặp rất nhiều thuận lợi cũng như vô số những khó khăn và thách thức Trong đó công tác bồi thường thiệt hại đất đai khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án quy hoạch là vấn đề vô cùng quan trọng và phải được thực hiện đúng tiến độ, hiệu quả và tiết kiệm Để thực hiện những yêu cầu bức thiết nêu trên cần phải ứng dụng công nghệ mới hỗ trợ, cụ thể

là ứng dụng phần mềm Mapinfo để hỗ trợ trong việc xây dựng phương án bồi thường

Đề tài được thực hiện trên cơ sở áp dụng các quy định có liên quan trực tiếp và gián tiếp đến công tác bồi thường được quy định trong Nghị định 87/1994/NĐ – CP; Nghị định 197/2004/NĐ – CP; Nghị định 84/2007/NĐ-CP; Nghị định 69/2009/NĐ -

CP Căn cứ cụ thể theo Quyết định số 02/2012/QĐ – UBND, ngày 5/01/2012 của UBND tỉnh Tây Ninh về việc Ban hành bảng đơn giá nhà, công trình xây dựng, vật kiến trúc trên địa bàn tỉnh Tây Ninh; Quyết định số 25/2012/QĐ – UBND, ngày 7/5/2012 của UBND tỉnh Tây Ninh về việc ban hành bảng giá bồi thường, hỗ trợ hoa màu, cây ăn trái và vật nuôi khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Tây Ninh; Quyết định số 61/2012/QĐ – UBND, ngày 20/12/2012 của UBND tỉnh Tây Ninh Ban hành bảng giá các loại đất áp dụng trên địa bàn tỉnh Tây Ninh năm 2013

Thông qua quá trình thu thập tài liệu, số liệu, bản đồ và khảo sát thực địa, đề tài

đã tiến hành đánh giá điều kiện tự nhiên, thực trạng phát triển kinh tế xã hội của địa phương Lập bảng thống kê tài sản gắn liền với đất của từng chủ sử dụng và xử lý bản

đồ, cập nhật, tính giá bồi thường cho đất bị thu hồi từ đó xây dựng nên phương án bồi thường hợp lý

Trong quá trình thực hiện đề tài đã sử dụng các phương pháp như: Phương pháp điều tra thu thập số liệu, phương pháp tổng hợp, phương pháp tích hợp GIS, phương pháp bản đồ Kết quả đạt được:

Phương án bồi thường cho dự án Công trình xây dựng hệ thống thu gom xử

lý nước thải thị xã Tây Ninh

 Kết quả của đề tài là cơ sở cho việc thực hiện công tác đền bù thiệt hại đất đai khi Nhà nước thu hồi đất hiệu quả hơn, rút ngắn thời gian thực hiện, ít tốn kém

Lời cảm ơn ii 

TÓM TẮT iii 

MỤC LỤC iv 

DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi 

ĐẶT VẤN ĐỀ 1 

PHẦN I: TỔNG QUAN 3 

I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3 

I.1.1 Cơ sở khoa học của vấn đề nghiên cứu 3 

I.1.2 Cơ sở pháp lý 6 

I.1.3 Cơ sở pháp lý xây dựng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 6 

I.2 GIỚI THIỆU SƠ LƯỢC VỀ HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐỊA LÝ (GIS) – MAPINFO 14 

I.2.1 Hệ thống thông tin địa lý – GIS 14 

I.2.2 Giới thiệu vài nét về phần mềm Mapinfo 15 

PHẦN II: NỘI DUNG - PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU VÀ QUY TRÌNH THỰC HIỆN 17 

II.1 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 17 

II.2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 17 

II.2.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu 17 

II.2.2 Phương pháp bản đồ và Gis 17 

II.2.3 Phương pháp tổng hợp 17 

II.3 QUY TRÌNH THỰC HIỆN ÁP GIÁ BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI ĐẤT ĐAI TRÊN PHẦN MỀM MAPINFO 17 

PHẦN III: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 19 

III.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên, kinh tế - xã hội của Thị xã Tây Ninh19  III.1.1.Điều kiện tự nhiên 19 

III.1.2 Các nguồn tài nguyên thiên nhiên 20 

III.1.3.Thực trạng kinh tế - xã hội 21 

III.1.4 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội 22 

III.2 Quy trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn Thị xã Tây Ninh, tỉnh Tây Ninh 23 

III.3 Lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 26 

III.3.1 Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tổng thể 26 

III.3.1.1 Căn cứ lập phương án 26 

III.5 ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ 42 

KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ 43 

TÀI LIỆU THAM KHẢO 

PHỤ LỤC 

ĐẶT VẤN ĐỀ

Thị xã Tây Ninh, tỉnh Tây Ninh là đô thị của vùng kinh tế trọng điểm phía

Nam với TP Hồ Chí Minh – vùng đô thị hóa lớn nhất cả nước, có hệ thống giao

thông đối ngoại thuận lợi, cách TP Hồ Chí Minh 99 km theo quốc lộ 22, cách biên

giới Campuchia 40km về phía Tây Bắc, thị xã Tây Ninh có vị trí đặc biệt quan trọng,

là trung tâm chính trị - hành chính, kinh tế - văn hóa, xã hội, khoa học – công nghệ,

giáo dục – đào tạo, du lịch – dịch vụ, đầu mối giao thông giao lưu trong tỉnh và vùng

liên tỉnh, thúc đẩy sự phát triển kinh tế, xã hội của tỉnh và vùng lân cận

Ngày 22 tháng 12 năm 2012 Thị xã Tây Ninh – Tỉnh Tây Ninh được Bộ Xây

Dựng ra quyết định công nhận là đô thị loại III là cơ sở đề nghị thành lập thành phố

Tây Ninh Do đó Ban lãnh đạo Thị xã đang ra sức xây dựng và hoàn thiện các

phương án quy hoạch khu dân cư, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu du lịch –

dịch vụ và các dự án nâng cấp đường giao thông, cây xanh, cảnh quan đường phố…,

nhằm mục tiêu xây dựng thành phố Tây Ninh đạt đô thị loại II trước năm 2025

Để có thể thực hiện các phương án quy hoạch đã và đang xây dựng đòi hỏi

công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất phải

hoàn thành đúng tiến độ cho phép, tiết kiệm và hiệu quả Nhưng trên thực tế công tác

bồi thường sử dụng phương pháp thủ công truyền thống luôn luôn gặp khó khăn, kéo

dài thời gian, tốn kém chi phí cho việc cập nhật, truy xuất, quản lý thông tin ảnh

hưởng đến tiến độ của dự án Vậy nên để thực hiện dự án đạt hiệu quả cao, ít tốn kém

chi phí, đặc biệt là rút ngắn thời gian thực hiện thì cần phải có một phương pháp,công

cụ hỗ trợ đáp ứng yêu cầu bức thiết trên

Ngày nay dưới sự phát triển vượt bậc của công nghệ thông tin trong đó phải kể

đến GIS – Hệ thống thông tin địa lý thì việc tìm kiếm một công cụ hỗ trợ các chức

năng nêu trên là không khó.GIS đã trở thành công cụ hữu hiệu trong quản lý và ra

quyết định, các phần mềm của nó đang hướng tới đưa công nghệ GIS thành Hệ tự

động thành lập bản đồ và xử lý số liệu.Hiện nay mỗi phần mềm GIS có một thế mạnh

riêng, trong đó phần mềm MapInfo có các công cụ hỗ trợ giải quyết các bài toán

trong quy hoạch, bồi thường một các chính xác, nhanh chóng.Các thao tác trên nền

MapInfo rất dễ dàng, thuận lợi từ việc xử lý số liệu hình học đến số liệu phi hình học,

tính toán diện tích giải tỏa và áp giá bồi thường cho từng thửa đất nhanh gọn, chính

xác đặc biệt là ít tốn kém chi phí

Được sự chấp nhận của khoa Quản lý Đất đai và Bất động sản - Trường Đại

học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh và Trung tâm Phát triển Quỹ đất Thị xã Tây

Ninh – Tỉnh Tây Ninh, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài “ Ứng dụng phần mềm

Mapinfo để hỗ trợ xây dựng phương án bồi thường cho dự án Công trình xây

dựng hệ thống thu gom và xử lý nước thải thị xã Tây Ninh, tỉnh Tây Ninh ”

 Mục tiêu nghiên cứu

Ứng dụng phần mềm Mapinfo để hỗ trợ xây dựng phương án bồi thường thiệt

hại về đất khi Nhà nước thu hồi đất từ đó đề xuất với cấp có thẩm quyền nghiên cứu

hoàn thiện hơn khả năng ứng dụng của phần mềm làm cơ sở cho công tác bồi

thườngđược thực hiện tốt hơn, rút ngắn thời gian và hiệu quả hơn

 Đối tượng nghiên cứu

- Các chức năng hỗ trợ của Mapinfo trong công tác bồi thường;

- Phương án bồi thường;

- Đất và tài sản gắn liền với đất gồm các công trình kiến trúc, nhà ở, cây cối,

hoa màu…nằm trong dự án thực hiện

 Phạm vi nghiên cứu

Đề tài được thực hiện trên địa bàn Thị xã Tây Ninh, tỉnh Tây Ninh trong thời

gian 4 tháng, từ ngày 15/03/2013 đến 15/7/2013

PHẦN I: TỔNG QUAN

I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

I.1.1 Cơ sở khoa học của vấn đề nghiên cứu

I.1.1.1 Đất đai và vai trò của đất đai

a.Khái niệm đất đai

Có rất nhiều định nghĩa về đất đai nhưng định nghĩa hoàn chỉnh chung như

sau: Đất đai là một diện tích khoanh vẽ của bề mặt đất của trái đất, chứa đựng tất cả

các đặc trưng của sinh - khí quyển ngay bên trên và bên dưới của lớp mặt này, bao

gồm khí hậu gần mặt đất, đất và dạng địa hình, nước mặt (bao gồm những hồ cạn,

sông, đầm trũng và đầm lầy), lớp trầm tích gần mặt và kết hợp với dự trữ nước ngầm,

tập đoàn thực vật và động vật, mẫu hình định cư của con người và những kết quả về

tự nhiên những hoạt động của con người trong thời gian qua và hiện tại (làm ruộng

bậc thang, cấu trúc hệ thống trữ nước và thoát nước, đường xá, nhà cửa)

b.Vai trò của đất đai

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất

đặc biệt và là đối tượng sản xuất của các ngành khác Đất đai đóng góp vai trò quan

trọng trong môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, các công trình xây

dựng phục vụ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng Đất đai chịu

tác động của ngoại cảnh trong đó có tác động của con người Độ phì nhiêu của đất, sự

phân bố không đồng nhất, tốt lên hay xấu đi được sử dụng có hiệu quả cao hay thấp

tùy thuộc vào sự quản lý Nhà nước và kế hoạch, biện pháp khai thác của người sử

dụng đất

- Về mặt chính trị: Theo Nguyễn Việt Cường (2000), đất đai là nơi trú ngụ

của cả một cộng đồng dân tộc Vì thế, để giữ gìn đất đai, bảo vệ lãnh thổ dân tộc ta đã

trải qua lịch sử hàng nghìn năm chiến đấu kiên cường để bảo vệ lãnh thổ, độc lập dân

tộc, bảo vệ 11 chủ quyền của quốc gia Chủ quyền quốc gia gắn liền với đất đai, lãnh

thổ là dấu hiệu để xác định sự tồn tại của quốc gia Trong đời sống chính trị của một

đất nước, đất giữ vai trò cực kỳ quan trọng Là nguyên nhân cơ bản để diễn ra hầu hết

các cuộc chiến tranh trong lịch sử giữa các giai cấp trong cùng một xã hội, mà chủ

yếu là những người có đất và người không có đất Như vậy qua một số phân tích trên,

vai trò của đất đai về phương diện chính trị càng được khẳng định rõ hơn

Theo Bùi Quang Nhơn (2001), đất đai là một tài nguyên thiên nhiên vô cùng

quí giá mà tự nhiên đã ban tặng cho con người Đất là nền tảng là bệ đỡ của sự sống

nói chung, của loài người nói riêng Trải qua quá trình phát triển lâu dài, cùng với sự

ra đời của Nhà nước, đất đai được đưa vào sử dụng với những pháp lý khác nhau,

điều này phụ thuộc vào chế độ chính trị kinh tế - chính trị của mỗi quốc gia ở từng

thời kỳ nhất định Khi đề cập đến đất đai, hẳn chúng ta điều biết đất luôn là địa điểm

con người xây dựng nhà cửa, các công trình văn hoá, máy móc, kho tàng, bến bãi,

Đồng thời đất cũng là nơi để phân bố dân cư, phân bố các ngành kinh tế quốc dân

Trong lịch sử hình thành và phát triển của Nhà nước, đất gắn liền với sự ra đời

và tồn tại của một quốc gia là vấn đề lãnh thổ, vì lãnh thổ nó có ý nghĩa đối với việc

tồn tại và duy trì một ranh giới quyền lực Nhà nước trong một cộng đồng dân cư nhất

định

- Về mặt kinh tế: Theo Nguyễn Việt Cường (2000), có thể khẳng định rằng

đất đai là một tư liệu không gì khẳng định được và sản xuất không giới hạn Đất đai

khác với mọi tư liệu sản xuất khác ở chỗ, đất đai được tồn tại vĩnh viễn theo thời gian

mà không bị mất đi Trong khi đó các tư liệu sản xuất khác bị hao mòn theo thời gian,

sẽ bị vứt đi và được thay thế bằng một tư liệu sản xuất mới tiến bộ hơn Còn đất đai

thì được luân chuyển từ đời này sang đời khác Đất đai là địa bàn sinh sống của dân

cư, là kho tàng bến cảng, là chỗ đứng của nhân dân trong nhà máy Nói chung, đất đai

là cơ sở vật chất để thực hiện mọi quá trình sản xuất, tất cả các thành phần kinh tế đều

cần đến đất đai Chính vì thế từ lúc sơ khai tổ tiên của chúng ta cũng nhận thức được

giá trị của đất đai là: “Tấc đất tấc vàng” và cho đến nay dân số ngày càng tăng thì giá

trị của đất đai lại càng thể hiện rõ hơn trong mọi lĩnh vực đời sống xã hội của con

người

I.1.1.2.Giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

a Định nghĩa giá đất

Điều 4 Luật đất đai 2003 Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của

quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác

định

Giá đất là phương tiện để thể hiện nội dung chủ yếu của các hệ chuyển quyền

sử dụng đất trong chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử

dụng đất

Giá của đất tùy theo giá trị của đất bao gồm: loại đất, hạng đất, quan hệ cung

cầu về đất Tùy thuộc chiến lược phát triển kinh tế của khu vực đất, tùy lợi ích kinh tế

của xã hội và người sử dụng đất như tùy thuộc vào yêu cầu quản lý đất đai mà hình

thành Như vậy giá đất được hình thành là sự tác động qua lại của nhiều yếu tố một

cách hợp lý và tuân thủ theo một số luật lệ nhất định

Thông thường thì đất được hình thành ở hai loại giá: Giá theo quy định của

Nhà nước và giá theo “nhu cầu tâm lý” của người mua

Giá đất do Nhà nước quy định nằm trong khung giá chung của cả nước Loại

giá này dựa trên cơ sở phân hạng định giá đất dựa vào yếu tố đã quy định và tùy

thuộc vào từng vùng, khu vực cũng như điều kiện cụ thể của từng địa phương mà

hình thành Dựa trên cơ sở này Nhà nước quy định mức thuế cho người sử dụng đất

Loại giá thứ hai phụ thuộc vào yêu cầu tâm lý của người sang nhượng hoặc

nhận sang nhượng, là loại giá không ổn định, không cơ sở vững chắc về mặt phân

hạng cũng như pháp lý mà chủ yếu dựa vào sự ước đoán, thị hiếu hay sở thích của

người sử dụng Loại này thông thường cũng dựa trên cơ sở khung giá của Nhà nước

mà hình thành nhưng nhưng ở mức cao hay thấp hơn phụ thuộc vào nhu cầu tâm lý

của người mua hay bán

b.Vai trò của giá đất

Khoản 1 điều 54 Luật đất đai 2003 xác định giá đất là cơ sở để thu tiền nộp

ngân sách nhà nước bao gồm:

- Tiền sử dụng đất trong các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất,

chuyển mục đích sử dụng đất từ đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất

sang đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển từ hình thức thuê đất

sang hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;

- Tiền thuê đất đối với đất do Nhà nước cho thuê;

- Thuế sử dụng đất;

- Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;

- Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai;

- Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất

đai;

- Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

- Ngoài ra người ta còn căn cứ vào giá đất để tham gia đầu tư vào thị trường

bất động sản trong nền kinh tế thị trường

c.Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Nhìn chung giá của một lô đất hay một thửa đất được hình thành chịu tác động

tổng hợp của nhiều yếu tố: tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý

- Yếu tố tự nhiên: vị trí, kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất, địa

hình, đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất, tình trạng môi trường, các tiện lợi và

nguy cơ rủi ro của tự nhiên

- Yếu tố kinh tế: khả năng mang lại thu nhập từ đất

- Yếu tố xã hội: đặc tính nhân khẩu gia đình, tình hình chính trị an ninh xã hội,

tình hình đầu cơ nhà đất, tiến trình đô thị hóa

- Các yếu tố pháp lý

I.1.1.3.Tổng quan về các chính sách giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ, tái

định cư khi Nhà nước thu hồi đất

 Khái niệm bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử

dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất và tài sản

Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất

thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm

mới

Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc di

dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một phần

đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công

trình mới Quá trình giải phóng mặt bằng được tính từ khi bắt đầu hình thành hội

đồng giải phóng mặt bằng đến khi giải phóng xong và giao cho chủ đầu tư mới Đây

là một quá trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa các dự án và liên

quan đến lợi ích trực tiếp của các bên tham gia và của cả xã hội

Tái định cư là người sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi đất theo quy định mà

phải di chuyển chỗ ở thì được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức sau: bồi

thường bằng nhà ở, bồi thường bằng giao đất ở mới, bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ

ở mới

 Bản chất của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Bản chất của công tác đền bù giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất

phục vụ mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trong quá

trình hiện nay không chỉ đơn thuần là sự đền bù về mặt vật chất mà còn phải đảm bảo

lợi ích của người dân phải di chuyển Đó là họ phải có được chỗ ở ổn định, điều kiện

sống tốt hơn nơi cũ hoặc ít nhất bằng với nơi cũ thì mới tạo điều kiện cho người dân

sống và ổn định

I.1.2 Cơ sở pháp lý

- Hiến pháp nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 1992

- Luật Đất đai 2003, ngày 26 tháng 11 năm 2003

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 27 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ

hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003

- Nghị định 64/1993/NĐ-CP ngày 27 tháng 9 năm 1993 về việc giao đất nông

nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông

- Nghị định 02/1994/NĐ-CP ngày 15 tháng 01 năm 1994 về công tác giao đất

lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích

lâm nghiệp

- Nghị định 91/1994/NĐ-CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 ban hành điều lệ quản

lý quy hoạch đô thị

- Nghị định 45/1996/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 1996 đưa ra tiêu chuẩn hợp

pháp về sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị

- Nghị định 90/1998/NĐ-CP và Nghị định 22/1998/NĐ-CP điển hình cho các

văn bản pháp lý về đền bù và tái định cư

- Nghị định 197/2004/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà

nước thu hồi đất

- Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi

thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Nghị định 69/2009/NĐ-CP điển hình bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá

đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư

- Thông tư 14/2009/TT-BTNMT quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái

định cư, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất

I.1.3 Cơ sở pháp lý xây dựng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà

nước thu hồi đất

I.1.3.1.Thu hồi đất – quyền định đoạt về đất của Nhà nước

Luật Đất đai khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện

chủ sở hữu Chủ sở hữu về đất đai có các quyền chiếm hữu, định đoạt và sử dụng đất

đai Một trong những quyền định đoạt của Nhà nước đối với đất đai là giao đất, cho

thuê, thu hồi đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

I.1.3.2 Thu hồi đất có bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Theo điều 39 và 41 của Luật Đất đai, Nhà nước chỉ thực hiện bồi thường, hỗ

trợ, tái định cư đối với người đang sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi dùng vào các mục

đích sau:

- Quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng;

- Phát triển kinh tế

Nhà nước thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với người đang sử dụng

đất, nếu họ có đủ điều kiện để cơ quan Nhà nước xét cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất theo quy định tại điều 50 Luật Đất đai 2003

I.1.3.3 Bồi thường hỗ trợ về đất

a Điều kiện để được bồi thường về đất

Điều kiện để được bồi thường về đất được thực hiện theo Nghị định 197,

người đang sử dụng đất được bồi thường về đất thực hiện theo quy định tại các khoản

1, 2, 3, 4, 5, 7, 9, 10 và 11 Điều 8 của Nghị định số 197/2004/NĐ-CP và các Điều 44,

45 và 46 của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP Một số điểm tại khoản 3 Điều 8 của Nghị

định số 197/2004/NĐ-CP được quy định cụ thể như sau:

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn

liền với đất và giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất quy định tại điểm c khoản

3 Điều 8 bao gồm:

- Giấy tờ thừa kế theo quy định của pháp luật;

- Giấy tờ tặng, cho nhà đất có công chứng hoặc xác nhận của UBND xã,

phường, thị trấn (sau đây gọi chung là UBND cấp xã) tại thời điểm tặng, cho;

- Giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất của cơ quan, tổ chức giao nhà

- Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở quy định

- tại điểm đ khoản 3 Điều 8, trường hợp này phải bảo đảm các điều kiện sau:

- Nhà thanh lý, hóa giá, nhà bán phải thuộc sở hữu Nhà nước Nhà thuộc sở

hữu Nhà nước gồm: nhà ở tiếp quản từ chế độ cũ, nhà vô chủ, nhà vắng chủ đã được

xác lập sở hữu Nhà nước; nhà ở tạo lập do ngân sách Nhà nước đầu tư; nhà ở được

tạo lập bằng tiền có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước; nhà ở được tạo lập bằng tiền

theo phương thức Nhà nước và nhân dân cùng làm; các nhà ở khác thuộc sở hữu Nhà

nước

- Nhà được cơ quan, đơn vị hành chính sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang

nhân dân, tổ chức đoàn thể của Nhà nước và doanh nghiệp Nhà nước thanh lý, hoá

giá nhà ở, bán nhà ở gắn liền với đất ở thuộc sở hữu Nhà nước trước ngày 5 tháng 7

năm 1994 hoặc giấy tờ bán nhà ở do tổ chức chuyên quản nhà ở bán theo quy định tại

Nghị định số 61/1994/NĐ-CP ngày 5 tháng 7 năm 1994 của CP về mua bán và kinh

doanh nhà ở

- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người đang sử

dụng đất quy định tại điểm e khoản 3 Điều 8

- Các loại giấy tờ khác chứng minh việc tạo lập nhà ở, đất ở nay được UBND

tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất ở (sau đây gọi chung là UBND cấp

tỉnh) công nhận

- Về giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời

điểm có quyết định do UBND tỉnh công bố hàng năm theo quy định của CP

b Giá đất để tính bồi thường và chi phí đầu tư vào đất còn lại

Giá đất để tính bồi thường quy định tại Điều 11 của Nghị định số

69/2009/NĐ-CP là giá đất theo mục đích đang sử dụng của loại đất bị thu hồi, được UBND cấp

tỉnh quy định và công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm

Trường hợp giá đất do UBND cấp tỉnh công bố chưa sát với giá chuyển

nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì

UBND cấp tỉnh giao cho cơ quan chức năng xác định lại giá đất cụ thể để quyết định

giá đất tính bồi thường cho phù hợp và không bị giới hạn bởi quy định về khung giá

các loại đất

Chi phí đầu tư vào đất còn lại quy định tại khoản 3 Điều 9 của Nghị định số

197/2004/NĐ-CP là các chi phí thực tế hợp lý mà người sử dụng đất đã đầu tư vào đất

để sử dụng theo mục đích được phép sử dụng mà đến thời điểm Nhà nước thu hồi đất

còn chưa thu hồi được Các khoản chi phí đầu tư vào đất phải có đầy đủ hồ sơ, chứng

từ, thực tế chứng minh Chi phí đầu tư vào đất còn lại được xác định bằng tổng chi

phí thực tế hợp lý tính thành tiền đã đầu tư vào đất trừ đi số tiền đầu tư phân bổ cho

thời gian đã sử dụng đất Các khoản chi phí đầu tư vào đất còn lại gồm:

Tiền sử dụng đất của thời hạn chưa sử dụng đất trong trường hợp giao đất có

thời hạn, tiền thuê đất đã nộp trước cho thời hạn chưa sử dụng đất (có chứng từ hóa

đơn nộp tiền); Các khoản chi phí san lấp mặt bằng, chi phí tôn tạo đất được giao,

được thuê và phù hợp với mục đích sử dụng đất Trường hợp thu hồi đất mà đã được

bồi thường về đất thì không được bồi thường chi phí san lấp mặt bằng, chi phí tôn tạo

đất;

Các khoản chi phí khác có liên quan

UBND cấp tỉnh quy định việc xác định khoản chi phí đầu tư vào đất còn lại

đối với các trường hợp không có hồ sơ, chứng từ về chi phí đã đầu tư vào đất cho phù

hợp với thực tế tại địa phương

c Bồi thường đối với đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

Bồi thường đối với đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân thực hiện theo

quy định tại Điều 16 của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP như sau:

Đất nông nghiệp được bồi thường gồm: đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây

lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối và đất

nông nghiệp khác

Đối với đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt quy hoạch

rừng phòng hộ, rừng đặc dụng mà các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhận khoanh nuôi

tái sinh rừng, chăm sóc, bảo vệ rừng hoặc trồng rừng bằng nguồn vốn ngân sách Nhà

nước theo hợp đồng khoán thì khi Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về

đất, chỉ được bồi thường về cây trồng trên đất Mức bồi thường tương đương với mức

phân chia sản phẩm theo quy định tại Thông tư liên tịch số 80/2003/TTLT/BNN-BTC

ngày 03/9/2003 của Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn và Bộ Tài chính hướng

dẫn thực hiện Quyết định số 178/2001/QĐ-TTg ngày 12/11/2001 của Thủ tướng

Chính phủ về quyền hưởng lợi, nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân được giao, được

thuê, nhận khoán rừng và đất lâm nghiệp

d Bồi thường đối với đất ở

Người bị thu hồi đất ở được bồi thường bằng việc giao đất ở mới hoặc bằng

nhà ở tái định cư hoặc bằng tiền theo giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết

định thu hồi đất

Việc bồi thường bằng đất ở, nhà ở tái định cư được thực hiện khi người bị thu

hồi đất ở thuộc các trường hợp quy định tại Điều 18 của Thông tư liên tịch số 80

Bồi thường đất ở đối với những người đang đồng quyền sử dụng đất quy định

tại Điều 15 của Nghị định số 197/2004/NĐ-CP khi Nhà nước thu hồi đất mà giấy tờ

về đất không xác định được diện tích đất thuộc quyền sử dụng riêng của từng tổ chức,

từng hộ gia đình, cá nhân thì UBND cấp tỉnh hướng dẫn việc tiếp nhận và phân chia

tiền bồi thường về đất

e Bồi thường đối với đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình

có hành lang bảo vệ an toàn

Bồi thường thiệt hại do hạn chế khả năng sử dụng đất trong trường hợp Nhà

nước không thu hồi đất quy định tại khoản 2 Điều 16 của Nghị định số

197/2004/NĐ-CP được quy định cụ thể như sau:

Trường hợp làm thay đổi mục đích sử dụng đất:

- Làm thay đổi mục đích sử dụng đất từ đất ở sang đất phi nông nghiệp

không phải là đất ở, từ đất ở sang đất nông nghiệp thì tiền bồi thường bằng chênh lệch

giữa giá đất ở với giá đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở), giữa giá đất ở với giá

đất nông nghiệp nhân với diện tích bị thay đổi mục đích sử dụng;

- Làm thay đổi mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp (không phải là

đất ở) sang đất nông nghiệp thì tiền bồi thường bằng chênh lệch giữa giá đất phi nông

nghiệp (không phải là đất ở) với giá đất nông nghiệp nhân với diện tích bị thay đổi

mục đích sử dụng

Trường hợp không làm thay đổi mục đích sử dụng đất (nhà ở, công trình đủ

điều kiện tồn tại trong hành lang bảo vệ an toàn của công trình) nhưng làm hạn chế

khả năng sử dụng thì được bồi thường bằng tiền theo mức thiệt hại thực tế Mức bồi

thường cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định cho phù hợp với thực tế tại địa phương

Khi hành lang bảo vệ an toàn công trình chiếm dụng khoảng không trên 70%

diện tích đất sử dụng có nhà ở, công trình của một chủ sử dụng đất thì phần diện tích

đất còn lại cũng được bồi thường theo quy định như trên

II.1.3.4 Bồi thường, hỗ trợ về tài sản

a Các trường hợp bồi thường, hỗ trợ cụ thể về nhà, công trình

Xử lý các trường hợp bồi thường, hỗ trợ cụ thể về nhà, công trình quy định tại

Điều 20 của Nghị định số 197/2004/NĐ-CP được quy định cụ thể như sau:

Nhà, công trình khác được phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây

dựng trên đất có đủ điều kiện được bồi thường về đất thì được bồi thường theo quy

định tại Điều 24 của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP

Nhà, công trình khác không được phép xây dựng theo quy định của pháp luật

về xây dựng nhưng xây dựng trên đất có đủ điều kiện được bồi thường về đất và xây

dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì được bồi thường theo quy định tại Điều 24

của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP; nếu xây dựng từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 trở về

sau, xây dựng không đúng với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì

không được bồi thường Trong trường hợp đặc biệt, UBND cấp tỉnh xem xét hỗ trợ

từng trường hợp cụ thể cho phù hợp với thực tế tại địa phương

b Bồi thường, hỗ trợ nhà, công trình đối với người đang sử dụng nhà ở

thuộc sở hữu Nhà nước

Bồi thường, hỗ trợ nhà, công trình đối với người đang sử dụng nhà ở thuộc sở

hữu Nhà nước thực hiện theo quy định tại Điều 21 của Nghị định số

197/2004/NĐ-CP và được quy định cụ thể như sau:

Khoản 1 Điều 21 quy định về phần diện tích nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước tự

cải tạo, sửa chữa, nâng cấp được coi là hợp pháp khi được cơ quan ra quyết định phân

nhà hoặc cơ quan quản lý nhà đất thuộc sở hữu Nhà nước tại địa phương cho phép

Khoản 2 Điều 21 quy định về người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà

nước bị phá dỡ được thuê nhà tại nơi tái định cư; trường hợp không có nhà tái định cư

để bố trí thì được hỗ trợ bằng tiền để tự lo chỗ ở mới, mức hỗ trợ bằng 60% trị giá đất

và 60% trị giá nhà đang thuê; trường hợp có nhà tái định cư để bố trí mà người đang

sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước không có nhu cầu thuê thì không được hỗ trợ

bằng tiền

c Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi

Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi thực hiện theo quy định tại Điều 24 của

Nghị định số 197/2004/NĐ-CP và được quy định cụ thể như sau:

Mức bồi thường đối với cây hàng năm bằng giá trị sản lượng thu hoạch của

một (01) vụ thu hoạch Giá trị sản lượng của một (01) vụ thu hoạch được tính theo

năng suất cao nhất trong ba (03) năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương

theo thời giá trung bình của nông sản cùng loại ở địa phương tại thời điểm thu hồi

đất

Cây lâu năm bao gồm cây công nghiệp, cây ăn quả, cây lấy gỗ, lấy lá, cây rừng

quy định tại khoản 1 Điều 2 của Nghị định số 74 ngày 25 tháng 10 năm 1993 của CP

quy định chi tiết thi hành Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp, khi Nhà nước thu hồi

được bồi thường theo giá trị hiện có của vườn cây, giá trị này không bao gồm giá trị

quyền sử dụng đất Giá trị hiện có của vườn cây lâu năm để tính bồi thường được xác

định như sau:

Cây trồng đang ở chu kỳ đầu tư hoặc đang ở thời gian xây dựng cơ bản thì giá

trị hiện có của vườn cây là toàn bộ chi phí đầu tư ban đầu và chi phí chăm sóc đến

thời điểm thu hồi đất tính thành tiền theo thời giá tại thị trường địa phương;

Cây lâu năm là loại thu hoạch một lần (cây lấy gỗ) đang ở trong thời kỳ thu

hoạch thì giá trị hiện có của vườn cây được tính bồi thường bằng số lượng từng loại

cây trồng nhân với giá bán một (01) cây tương ứng cùng loại, cùng độ tuổi, cùng kích

thước hoặc có cùng khả năng cho sản phẩm ở thị trường địa phương tại thời điểm bồi

thường trừ đi giá trị thu hồi (nếu có);

Cây lâu năm là loại thu hoạch nhiều lần (ví dụ như cây ăn quả, cây lấy dầu,

nhựa…) đang ở trong thời kỳ thu hoạch thì giá trị hiện có của vườn cây được tính bồi

thường là giá bán vườn cây ở thị trường địa phương tại thời điểm bồi thường trừ đi

giá trị thu hồi (nếu có);

Cây lâu năm đã đến thời hạn thanh lý thì chỉ bồi thường chi phí chặt hạ cho

chủ sở hữu vườn cây

Chi phí đầu tư ban đầu, chi phí chăm sóc, chi phí chặt hạ quy định tại khoản

này được tính thành tiền theo mức chi phí trung bình tại địa phương do UBND cấp

tỉnh quy định cụ thể đối với từng loại cây

Đối với cây trồng và lâm sản phụ trồng trên diện tích đất lâm nghiệp do Nhà

nước giao cho hộ gia đình, cá nhân để trồng, khoanh nuôi, bảo vệ, tái sinh rừng, mà

khi giao là đất trống, đồi núi trọc, hộ gia đình, cá nhân tự bỏ vốn đầu tư trồng rừng thì

được bồi thường theo giá bán cây rừng chặt hạ tại cửa rừng cùng loại ở địa phương tại

thời điểm có quyết định thu hồi đất trừ đi giá trị thu hồi

d Xử lý tiền bồi thường đối với tài sản thuộc sở hữu Nhà nước

Việc sử dụng tiền bồi thường đối với tài sản thuộc sở hữu Nhà nước quy định

tại Điều 25 của Nghị định số 197/2004/NĐ-CP được quy định cụ thể như sau:

Tổ chức bị thu hồi đất có tài sản được Nhà nước giao quản lý, sử dụng bị thiệt

hại và phải di dời đến địa điểm mới thì được sử dụng tiền bồi thường tài sản để đầu tư

tại địa điểm mới theo dự án đầu tư được cấp có thẩm quyền phê duyệt Số tiền bồi

thường tài sản này do người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất chi trả; nếu không

sử dụng hết thì số tiền còn lại được nộp vào ngân sách Nhà nước

I.1.3.5 Chính sách hỗ trợ

a Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất

Tại Điều 20 của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP được quy định cụ thể như sau:

Đối tượng được hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất là hộ gia đình, cá

nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp và được xác định như sau:

Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp, lâm nghiệp khi

thực hiện Nghị định số 64/1993/NĐ-CP ngày 27 tháng 9 năm 1993 của CP ban hành

quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu

dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp; Nghị định số 02/1994/NĐ-CP ngày 15 tháng

01 năm 1994 của CP ban hành quy định về việc giao đất lâm nghiệp cho tổ chức, hộ

gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích lâm nghiệp; Nghị định số

85/1999/NĐ-CP ngày 28 tháng 8 năm 1999 của CP sửa đổi, bổ sung một số điều của

quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu

dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và bổ sung việc giao đất làm muối cho hộ gia

đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài; Nghị định số 163/1999/NĐ-CP ngày 16

tháng 11 năm 1999 của CP về việc giao đất, cho thuê đất lâm nghiệp cho tổ chức, hộ

gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích lâm nghiệp; Nghị định số

181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của CP về thi hành Luật Đất đai năm

2003;

Nhân khẩu nông nghiệp trong hộ gia đình quy định tại điểm a khoản này

nhưng phát sinh sau thời điểm giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình đó

Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng đủ điều kiện được giao đất nông nghiệp

theo quy định tại điểm a khoản này nhưng chưa được giao đất nông nghiệp và đang

sử dụng đất nông nghiệp do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho, khai

hoang theo quy định của pháp luật, được UBND cấp xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận

là đang trực tiếp sản xuất trên đất nông nghiệp đó

Diện tích đất nông nghiệp mà hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng quy định tại

khoản 1 Điều 20 của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP gồm diện tích đất trồng cây hàng

năm, đất trồng cây lâu năm, đất được giao để trồng rừng sản xuất, đất nuôi trồng thuỷ

sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác và được xác định như sau:

Đối với đất nông nghiệp đã có giấy tờ về quyền sử dụng đất (Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai

năm 2003) thì xác định diện tích đất ghi trên giấy tờ đó;

Đối với đất nông nghiệp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng được

thể hiện trong phương án giao đất nông nghiệp khi thực hiện quy định tại điểm a

khoản 1 Điều này thì diện tích đất nông nghiệp được xác định theo phương án đó;

Đối với đất nông nghiệp không có giấy tờ, phương án giao đất quy định tại

điểm a và điểm b khoản này thì xác định theo hiện trạng thực tế đang sử dụng

Khi Nhà nước thu hồi đất của tổ chức kinh tế, hộ sản xuất kinh doanh có đăng

ký kinh doanh mà bị ngừng sản xuất kinh doanh thì được hỗ trợ tối đa bằng 30% một

(01) năm thu nhập sau thuế, theo mức thu nhập bình quân của ba (03) năm liền kề

trước đó Thu nhập sau thuế được xác định căn cứ vào báo cáo tài chính đã được kiểm

toán hoặc được cơ quan thuế chấp thuận; trường hợp chưa được kiểm toán hoặc chưa

được cơ quan thuế chấp thuận thì việc xác định thu nhập sau thuế được căn cứ vào

thu nhập sau thuế do đơn vị kê khai tại báo cáo tài chính, báo cáo kết quả hoạt động

sản xuất kinh doanh cuối mỗi năm đã gửi cơ quan thuế

b Xác định khu dân cư để tính hỗ trợ đối với đất nông nghiệp trong khu

dân cư

Khu dân cư thuộc thị trấn, khu dân cư nông thôn quy định tại khoản 1 và

khoản 2 Điều 21 của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP được xác định theo ranh giới của

thửa đất có nhà ở ngoài cùng của làng, bản, thôn, ấp, buôn, phum, sóc và các điểm

dân cư tương tự UBND cấp tỉnh căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương quy định

việc xác định ranh giới của thửa đất có nhà ở ngoài cùng quy định tại khoản 1 Điều

này

c Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm

Việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm được thực hiện theo quy

định tại Điều 22 của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP và được quy định như sau:

Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 14 của Thông

tư này mà bị thu hồi đất nông nghiệp nhưng không thuộc trường hợp quy định tại

khoản 1 và khoản 2 Điều 21 của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP thì được hỗ trợ chuyển

đổi nghề nghiệp và tạo việc làm

Việc áp dụng hình thức hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm bằng

một (01) suất đất ở hoặc một (01) căn hộ chung cư hoặc một (01) suất đất sản xuất,

kinh doanh phi nông nghiệp chỉ thực hiện một lần khi có đủ các điều kiện sau:

Hộ gia đình, cá nhân được hỗ trợ có nhu cầu nhận suất đất ở hoặc căn hộ

chung cư hoặc suất đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;

Địa phương có điều kiện về quỹ đất ở, quỹ nhà ở;

Số tiền hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm quy định tại điểm a

khoản 1 Điều 22 của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP phải bằng hoặc lớn hơn giá trị

một (01) suất đất ở hoặc giá một (01) căn hộ chung cư hoặc giá trị một (01) suất đất

sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp

Việc lấy ý kiến của người bị thu hồi đất nông nghiệp về phương án đào tạo,

chuyển đổi nghề nghiệp được thực hiện đồng thời khi lấy ý kiến về phương án bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư Hình thức lấy ý kiến thực hiện như việc lấy ý kiến về

phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư quy định tại khoản 2 Điều 30 của Nghị

định số 69/2009/NĐ-CP

d Hỗ trợ người đang thuê nhà không thuộc sở hữu Nhà nước

Hỗ trợ người đang thuê nhà không thuộc sở hữu Nhà nước quy định tại Điều

30 của Nghị định số 197/2004/NĐ-CP được quy định cụ thể như sau:

Hộ gia đình, cá nhân đang hợp đồng thuê nhà mà không thuộc sở hữu Nhà

nước, khi Nhà nước thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở thì được hỗ trợ chi phí di chuyển

theo quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 18 của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP

I.1.3.6 Tái định cư

a Các trường hợp được bố trí tái định cư

Hộ gia đình, cá nhân khi bị Nhà nước thu hồi đất ở thì được bố trí tái định cư

trong các trường hợp sau:

Hộ gia đình, cá nhân phải di chuyển chỗ ở do bị thu hồi hết đất ở mà không có

chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi (trừ trường hợp

hộ gia đình, cá nhân không có nhu cầu tái định cư)

Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất mà phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi

không đủ điều kiện để ở theo quy định của UBND cấp tỉnh mà không có chỗ ở nào

khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở nằm trong hành lang an toàn khi xây dựng

công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn phải di chuyển chỗ ở mà không có

chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi

Trường hợp trong hộ gia đình có nhiều thế hệ (nhiều cặp vợ chồng) cùng

chung sống đủ điều kiện tách hộ hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng

một (01) thửa đất ở bị thu hồi thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện thực tế tại địa

phương để quy định diện tích đất, diện tích nhà ở để bố trí tái định cư

b Bố trí tái định cư

Việc bố trí tái định cư thực hiện theo quy định tại Điều 34 của Nghị định số

197/2004/NĐ-CP và được quy định cụ thể như sau:

Công khai phương án bố trí tái định cư; đối với dự án đã có khu tái định cư thì

hộ gia đình, cá nhân được tái định cư được xem nơi dự kiến tái định cư trước khi

chuyển đến

Giá đất tính thu tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư do UBND cấp tỉnh quyết

định theo quy định của CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

Giá bán nhà tái định cư do UBND cấp tỉnh quyết định trên cơ sở suất đầu tư nhà ở và

thực tế tại địa phương Giá cho thuê nhà do UBND cấp tỉnh quyết định cho phù với

thực tế tại địa phương

Hộ gia đình, cá nhân được giao đất, mua nhà, thuê nhà tại nơi tái định cư phải

nộp tiền sử dụng đất, tiền mua nhà, tiền thuê nhà theo quy định của pháp luật và được

trừ vào tiền bồi thường, hỗ trợ; nếu có chênh lệch thì thực hiện thanh toán bằng tiền

phần chênh lệch đó theo quy định, trừ trường hợp được hỗ trợ tái định cư quy định tại

khoản 1 Điều 19 của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP

I.1.3.7.Chính sách của chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

- Nghị định số 197/2004/NĐ – CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về bồi

thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

- Thông tư số 116/2004/TT – BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn

thi hành Nghị định số 197/2004/NĐ – CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về bồi

thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất

I.2 GIỚI THIỆU SƠ LƯỢC VỀ HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐỊA LÝ (GIS) –

MAPINFO

I.2.1 Hệ thống thông tin địa lý – GIS

I.2.1.1 Khái niệm GIS

Hệ thống thông tin địa lý (Geographic Information Systems – GIS) là một nhánh

của công nghệ thông tin được hình thành vào những năm 1960 và phát triển mạnh

trong 10 năm gần đây Đây là ngành khoa học tự nhiên có tính chất liên ngành, liên

quan đến các chuyên nhành địa lý, công nghệ thông tin, toán ứng dụng, tài nguyên

thiên nhiên, môi trường, khoa học đất, quản lý đất đai, lâm nghiệp…Tại Việt Nam từ

những thập niên 90 đã bắt đầu quan tâm tới Gis và ứng dụng Gis được đưa rộng rãi

vào hoạt động các lĩnh vực để nâng cao hiệu quả công tác quản lý Nhà nước, trong

lĩnh vực quản lý đất đai Gis được quan tâm, đón nhận của rất nhiều địa phương trong

cả nước

GIS được định nghĩa với nhiều khái niệm, trong đó khái niệm tổng quát nhất

như sau: Hệ thống thông tin địa lý (Geographic Information Systems, GIS) được định

nghĩa như là một hệ thống thông tin mà nó sử dụng dữ liệu đầu vào, các thao tác phân

tích, cơ sở dữ liệu đầu ra liên quan về mặt địa lý không gian nhằm trợ giúp việc thu

nhận, lưu trữ, quản lý, xử lý, phân tích và hiển thị các thông tin không gian từ thế giới

thực để giải quyết các vấn đề tổng hợp thông tin cho các mục đích của con người đặt

ra, chẳng hạn như: Để hỗ trợ việc ra các quyết định cho việc quy hoạch (Planning) và

quản lý (Management), sử dụng đất (Land use), tài nguyên thiên nhiên (Natural

Resources), môi trường (Environment), giao thông (Transportation), dễ dàng trong

việc phát triển đô thị và những việc lưu trữ dữ liệu hành chính

I.2.1.2.Các thành phần cơ bản của công nghệ GIS

Các thành phần chính của GIS bao gồm:

- Hệ thống máy tính:

 Phần cứng: Bao gồm mạng máy tính và các thiết bị ngoại vi như Bàn số

hóa (Ditigizer), máy quét hình ảnh (Scanner), máy vẽ (Plotter), máy in (Printer)…

 phần mềm: Các phần mềm có khả năng nhập, lưu trữ, xử lý, phân tích,

tính toán, hiển thị các dữ liệu theo yêu cầu của người sử dụng như ARC/INFO,

MapInfo, ArcView, ArcGis, Microsation, ENVI, IDRISI…;

- Cơ sở dữ liệu: Là phần cốt lõi của hệ Gis được thể hiện dưới dạng

 Dữ liệu không gian hay dữ liệu đồ họa là những hình ảnh, đường nét,

điểm của bản đồ dưới dạng vector để quản lý Các yếu tố không gian của dữ liệu được

thể hiện dưới dạng điểm (Point), đường (Line), Vùng (Polygon)

 Dữ liệu phi không gian hay dữ liệu thuộc tính là những số liệu, bảng

biểu mô tả tính chất, đặc trưng của dữ liệu không gian, nó được mô tả dưới dạng

những con số hay chữ mô tả số lượng, tính chất, thông số liên quan đến bản đồ

- Người sử dụng: gồm các kỹ thuật viên, các nhà phân tích và điều hành hệ

thống

- Chính sách và cách thức quản lý

Hình 1 Các thành phần của Hệ thống thông tin địa lý (GIS)

I.2.1.3.Các lĩnh vực ứng dụng của GIS

GIS được thiết kế như một hệ thống chung để quản lý dữ liệu không gian, nó

có rất nhiều ứng dụng trong việc phát triển đô thị và môi trường tự nhiên như là: quy

hoạch đô thị, quản lý nhân lực, nông nghiệp, điều hành hệ thống công ích, lộ trình,

nhân khẩu, bản đồ, giám sát vùng biển, cứu hoả và bệnh tật Trong phần lớn các lĩnh

vực này, GIS đóng vai trò như là một công cụ hỗ trợ quyết định cho việc lập kế hoạch

hoạt động

I.2.2 Giới thiệu vài nét về phần mềm Mapinfo

I.2.2.1 Khái niệm MapInfo

Mapinfo là một phần mềm hệ GIS, giúp hiển thị, in ấn, tra cứu các thông tin

không gian và thông tin thuộc tính trong một khu vực không gian làm việc nào đó

I.2.2.2 Cấu trúc của file dữ liệu trong Mapinfo

Khi người dùng tạo ra các Table trong Mapinfo, lưu cất các Workspace hoặc

nhập xuất các dữ liệu Mapinfo sẽ tạo ra rất nhiều file với các phần mở rộng khác

nhau:

- Tên file *.DAT: File dữ liệu dạng bảng tính cho một Table format trong

Mapinfo;

- Tên file *.MAP: Chứa thông tin địa lý mô tả các đối tượng trên bản đồ;

- Tên file *.TAB: Đây là file chính cho các Table của Mapinfo nó kết hợp với

các file khác như *.DAT, *.DBF…;

- Tên file *.ID: File index cho các đối tượng đồ họa của Mapinfo;

- Tên file *.DBF: File dữ liệu bảng tính format dBASE;

- Tên file *.MID: Format nhập/xuất dữ liệu dạng bảng của Mapinfo kết hợp

với file MIF;

- Tên file *.MIF: Format nhập/xuất cho các đối tượng đồ họa của Mapinfo;

- Tên file *.TXT: File bảng thuộc tính format ASCII;

- Tên file *.WKS: File thuộc tính format Lotus 1, 2, 3;

- Tên file *.WOR: File lưu workspace trong Mapinfo

I.2.2.3 Tổ chức dữ liệu trong Mapinfo

Các đối tượng trên bản đồ được chia ra thành các lớp (LAYER) Một lớp chứa

các đối tượng có chung thuộc tính cần quản lý và cách lưu các thuộc tính này trong

máy tính là dưới cùng một dạng (FORMAT)

Các đối tượng không gian được chia thành 3 dạng sau:

+ Điểm (Point): Thể hiện vị trí của đối tượng địa lý không gian khép kín,

chúng có thể là đường thẳng, đường gấp khúc,…

+ Đường (Line): Thể hiện vị trí cụ thể của đối tượng địa lý

+ Vùng (Polygon): Thể hiện các đối tượng khép kín hình học và bao phủ một

vùng diện tích nhất định, chúng có thể là các Polygon, elipse, chủ nhật,…

I.2.2.4 Chức năng của Mapinfo

Mapinfo có các chức năng cơ bản sau:

- Nhập dữ liệu: Mapinfo cho phép nhập dữ liệu thuộc các khuôn dạng khác

nhau như AutoCad DWG/DXF, Microsation DGN, Open ESRI Grid data, Open CSV,

Open Shape files,…;

- Hỗ trợ liên kết với CSDL;

- Hỗ trợ CSDL không gian;

- Xuất dữ liệu sang các khuôn dạng khác, biên tập bản đồ/chỉnh sửa dữ liệu;

- Xác định cơ sở toán học cho bộ dữ liệu;

- Chuyển đổi khuôn dạng dữ liệu bằng công cụ Universal Translator;

- Phân tích không gian

I.3 KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU

Thị xã Tây Ninh, tỉnh Tây Ninh qua những tên gọi khác nhau đã tồn tại 146

năm (từ năm 1967) Năm 2001 Chính phủ ban hành Nghị Định số 46/2001/ NĐ-CP

về việc điều chỉnh địa giới hành chính huyện Hòa Thành để mở rộng Thị xã Tây

Ninh Từ sau khi điều chỉnh địa giới hành chính đến nay Thị xã có 10 đơn vị hành

chính trực thuộc, gồm 5 phường và 5 xã Thị xã có tổng diện tích tự nhiên 140 km2,

dân số 126.604 người, mật độ dân số 904 người/km2 (thống kê năm 2009) Thị xã Tây

Ninhcách trung tâmthành phố Hồ Chí Minh100 km vềphía Tây Bắc, cách biên giới

Vương quốc CamPuChia 25 km về phía Tây và 40 km về phía Tây Bắc Địa giới

hành chính của thị xã Tây Ninh được xác định như sau: Phía Đông giáp huyện Dương

Minh Châu; phía Tây giáp huyện Châu Thành; phía Nam giáp huyện Hòa Thành; phía

Bắc giáp huyện Tân Biên và Tân Châu

PHẦN II: NỘI DUNG - PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU VÀ

QUY TRÌNH THỰC HIỆN

II.1 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU

- Điều tra, phân tích, điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội;

- Tìm hiểu quy trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà

nước thu hồi đất trên địa bàn thị xã Tây Ninh;

- Chọn dự án thực hiện cụ thể: Công trình xây dựng Hệ thống thu gom và

xử lý nước thải Thị xã Địa điểm tại khu phố 4, phường 3, Thị xã Tây Ninh, Tỉnh

Tây Ninh;

- Điều tra từng chủ sử dụng, hoàn tất biên bản kê khai tài sản gắn liền với đất

từ đó lập bảng thống kê tài sản của từng chủ sử dụng;

- Xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tổng thể;

- Ứng dụng Mapinfo trong việc tính diện tích đất phải bồi thường thiệt hại và

áp giá bồi thường

II.2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

II.2.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu

Nhằm điều tra, thu thập các số liệu, tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã

hội Các tài liệu quy định về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên cả nước nói

chung và trên địa bàn Thị xã Tây Ninh nói riêng Các bản đồ địa chính, bản đồ hiện

trạng của khu vực nghiên cứu

II.2.2 Phương pháp bản đồ và Gis

Sử dụng bản đồ thu thập được và bằng cách ứng dụng các phần mềm của Hệ

thống thông tin địa lý – GIS trong việc chuyển đổi, chuẩn hóa dữ liệu của bản đồ thu

thập được Từ đó sử dụng các chức năng hỗ trợ của phần mềm để xử lý, tính toán, cập

nhật dữ liệu

II.2.3 Phương pháp tổng hợp

Sử dụng Excel xử lý và hoàn thành phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

II.3 QUY TRÌNH THỰC HIỆN ÁP GIÁ BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI ĐẤT ĐAI

TRÊN PHẦN MỀM MAPINFO

 Các bước thực hiện:

Bước 1: Đi thực tế thu thập dữ liệu: Bản đồ Địa chính, bản đồ hiện trạng sử

dụng đất của địa bàn thực hiện dự án, ranh quy hoạch dự án và các thông tin về chủ

sử dụng đất, số thửa, số tờ bản đồ, loại đất, loại nhà, diện tích, vị trí, công trình, cây

trồng,…gắn liền với đất

Bước 2: Chuyển đổi cơ sở dữ liệu

Nếu file bản đồ được cung cấp không thuộc dạng dữ liệu Mapinfo mà ở dạng

vector Autocad hay Microsation thì ta dùng công cụ Universal Translator của

Mapinfo để chuyển đổi file (.DXF) hoặc file (.DGN) sang Mapinfo và lưu dưới dạng

file (.TAB)

Bước 3: Xây dựng dữ liệu thuộc tính và kết nối dữ liệu thuộc tính với dữ liệu

không gian

Bước 4: Cập nhật hoàn chỉnh dữ liệu thuộc tính cho khu vực quy hoạch

Bước 5: Thực hiện cắt diện tích đất nằm trong quy hoạch

Bước 6: Cập nhật diện tích đất quy hoạch và áp giá bồi thường cho từng thửa

đất

Bước 7: Xuất kết quả sang file *.PDF

 Đánh giá kết quả nghiên cứu

PHẦN III: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

III.1 ĐIềU KIệN Tự NHIÊN, TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN, KINH Tế - XÃ

HộI CủA THị XÃ TÂY NINH

III.1.1.Điều kiện tự nhiên

a.Vị trí địa lý

- Thị xã Tây Ninhlà trung tâm kinh tế, văn hóa, chính trị, xã hội, hành chính

của tỉnhTây Ninhcách trung tâmthành phố Hồ Chí Minh100 km vềphía Tây Bắc,

cách biên giới Vương quốc CamPuChia 25 km về phía Tây và 40 km về phía Tây

Bắc Căn cứ theo bản đồ hệ UTM đang sử dụng, Thị xã Tây Ninh có tọa độ địa lý

nằm trong khoảng 106012’00’’ đến 106012’31’’ Kinh độ Đông và 11017’21’’ đến

11032’59’’ vĩ độ Bắc

Hình 2 Sơ đồ vị trí Thị xã Tây Ninh

- Vị trí tiếp giáp:

+ Phía Đông giáp huyện Dương Minh Châu

+ Phía Tây giáp huyện Châu Thành

+ Phía Nam giáp huyện Hòa Thành

+ Phía Bắc giáp huyện Tân Biên và Tân Châu

Thị xã Tây Ninh có tổng diện tích tự nhiên 140 km2, dân số 126.604 người,

mật độ dân số 904 người/km2 (năm 2009), gồm 5 phường và 5 xã gồm: Phường 1,

phường 2, phường 3, phường 4, phường Hiệp Ninh và xã Bình Minh, Thạnh Tân, Tân

Bình, Ninh Sơn, Ninh Thạnh

b Địa hình, địa mạo

Thị xã Tây Ninh có dạng địa hình tương đối bằng phẳng, độ cao trung bình từ

4 – 10 m so với mực nước biển (ngoại trừ ngọn núi Bà Đen cao 986 m), hướng dốc

chung từ Bắc xuống Nam, từ Đông Bắc xuống Tây Nam

c Khí hậu, thời tiết

Thị xã Tây Ninh có khí hậu đặc trưng vùng Đông Nam Bộ, thời tiết được chia

thành 2 mùa rõ rệt là mùa mưa và mùa khô Mùa mưa bắt đầu từ tháng 5 đến tháng 11

và mùa khô bắt đầu từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau

Chế độ nhiệt: Nhiệt độ ở thị xã khá cao và điều hòa quanh năm với bình quân

hàng năm từ 260C – 270C, trong đó cao tuyệt đối có thể đạt 390C, thấp tuyệt đối là

150C Sự chênh lệch nhiệt độ trung bình giữa các tháng trong năm là không cao,

khoảng 2 – 30C Tuy nhiên biên độ nhiệt giữa ngày và đêm khá cao từ 8 – 100C vào

các tháng mùa khô Tổng tích ôn đạt 95000C – 10000C/năm

Độ nắng: Thị xã có lượng ánh sáng khá phong phú với tổng số giờ nắng trung

bình năm giao động từ 2300 – 2400 giờ/năm Trong đó vào mùa khô số giờ nắng

trung bình từ 8 – 9 giờ/ngày, mùa mưa từ 6 – 7 giờ/ngày

Lượng mưa: Tổng lượng mưa trên địa bàn thị xã khá lớn, bình quân từ 2000 –

2500 mm/năm và phân bố không đồng đều giữa các tháng trong năm

d Thủy văn

Do không có hệ thống sông, suối lớn nên chế độ thủy văn của thị xã Tây Ninh

phụ thuộc chủ yếu vào lưu lượng nước trên rạch Tây Ninh và mạng lưới các sông suối

Trà Hợp, Trà Phát, Lâm Vồ, Suốc Núc, suối Vàng

Bên cạnh đó đáng chú ý là hệ thống kênh Tây với chiều dài đi qua thị xã

khoảng 10 km, chảy theo hướng Đông Nam – Tây Bắc

III.1.2 Các nguồn tài nguyên thiên nhiên

III.1.2.1 Tài nguyên đất

Thổ nhưỡng trên địa bàn Thị xã Tây Ninh được chia thành 3 nhóm đất chính

sau:

 Nhóm đất xám: Đất xám đọng mùn Gley, đất xám Gley, đất xám mùn, đất

xám có tầng kết von đá ong, đất xám có tầng loang lổ

 Nhóm đất đỏ vàng phát triển phân hóa trên đá Granit

 Nhóm đất phèn thủy văn

III.1.2.2 Tài nguyên nước

Nhìn chung chế độ thủy văn của Thị xã Tây Ninh khá phong phú, dồi dào về

cả nguồn nước mặt và nước ngầm

Toàn Thị xã sử dụng đa phần là nước ngầm cho sinh hoạt và sản xuất Nước

mưa là nguồn nước tưới chủ yếu cho cây trồng Trữ lượng nước trên địa bàn thị xã

luôn cung cấp đầy đủ nhu cầu sử dụng của người dân, chất lượng nước sinh hoạt tốt

III.1.2.3 Tài nguyên rừng, thảm thực vật

Thị xã Tây Ninh có 1047 ha đất lâm nghiệp có rừng, bao gồm 120 ha rừng tự

nhiên, 467 ha rừng trồng và 460 ha đất khoanh nuôi tái sinh Trong đó chủ yếu là

rừng mang tính chất đặc dụng (chiếm 98.98% tổng diện tích rừng) được khoanh định

rõ ràng ở khu vực xã Thạnh Tân (núi Bà Đen)

III.1.2.4 Tài nguyên khoáng sản

Hiện tại trên địa bàn Thị xã đang quy hoạch khai thác nguồn khoáng sản ở khu

vực núi Bà Đen thuộc xã Thạnh Tân (đá Granit trữ lượng khoảng 1400 triệu m3, đá

ong, sỏi đỏ có trữ lượng khoảng 5 triệu m3) sử dụng trong xây dựng và giao thông

III.1.2.5 Tài nguyên nhân văn

Thị xã Tây Ninh có tài nguyên nhân văn phong phú, đa dạng về văn hóa của

các dân tộc Hiện tại trên địa bàn Thị xã có 8 dân tộc anh em sinh sống bao gồm dân

tộc Kinh, Khorme, Chăm, Hoa, Tamun, Mường, Tày, Nùng Trong đó dân tộc Kinh

chiếm số lượng đông nhất

III.1.2.6 Tài nguyên du lịch

a Tài nguyên du lịch tự nhiên

 Núi Bà Đen

Núi Bà Đen nằm phía Đông Bắc Thị xã Tây Ninh thuộc xã Ninh Sơn, là khu

vực có thắng cảnh đẹp, khí hậu mát mẻ, trong lành cùng với đó là rất nhiều di tích văn

hóa như Chùa chiền, hang động Hằng năm các Lễ hội thu hút khoảng 1.5 triệu lượt

khách trong và ngoài nước tham quan, chiếm 90% tổng lượng khách du lịch trong

tỉnh Trong quần thể núi Bà Đen có rất nhiều di tích có giá trị trong đó phải kể đến

Ma Thiên Lãnh, một khu vực có giá trị lớn nhất về du lịch nghỉ dưỡng, du lịch cuối

tuần Ma Thiên Lãnh là một thung lũng được tạo thành bởi 3 ngọn núi lớn của núi Bà

có khí hậu trong lành, mát mẻ dễ chịu

Hiện nay tỉnh Tây Ninh đã có quy hoạch chi tiết khu du lịch Ma Thiên Lãnh

rộng 96 ha với 80 ha rừng và 16 ha đất nông nghiệp vòng theo chân núi Bà Theo quy

hoạch thì khu du lịch bao gồm: Khu du lịch cộng đồng với diện tích 0.3 ha, khu đón

tiếp du khách, khu quản lý và khu biệt thự nghỉ dưỡng 15 ha, khu du lịch sinh thái,

thể thao với 33 ha, khu vui chơi, giải trí, nghỉ dưỡng với 45 ha

b Tài nguyên du lịch khác

 Khu du lịch Long Điền Sơn

Long Điền Sơn tọa lạc tại ấp Ninh Trung, xã Ninh Sơn cách trung tâm Thị xã

khoảng 5km Khu du lịch đi vào hoạt động năm 2009 phục vụ khách du lịch đến với

Tây Ninh Nằm trong phong cảnh hữu tình, nhà đầu tư đã xây dựng nên khu du lịch

đậm nét truyền thống, mang bản sắc của làng quê và văn hóa Việt

Khu du lịch Long Điền Sơn đang được tiếp tục đầu tư xây dựng công viên

nước và vườn bách thú Khi các công trình này hoàn thành Long Điền Sơn hứa hẹn là

điểm du lịch độc đáo của vùng biên giới Tây Ninh và là điểm hài hòa trong chuỗi tua

du lịch Địa đạo – Củ Chi, siêu thị miễn thuế Mộc Bài, Tòa Thánh Cao Đài, núi Bà

Đen, khu di tích lịch sử Trung ương Cục Miền Nam

III.1.3.Thực trạng kinh tế - xã hội

III.1.3.1.Thực trạng phát triển kinh tế

- Thị xã Tây Ninh là trung tâm kinh tế - Chính trị - Văn hóa của tỉnh nằm trong

vùng kinh tế trọng điểm phía nam, góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế của tỉnh và

các vùng lân cận

- Theo số liệu thống kê tốc độ phát triển kinh tế giai đoạn 1996 – 2000 của thị

xã chỉ đạt 10,8% thì giai đoạn 2001 – 2005 đã tăng lên 14,7% và từ 2006 – 2008 đạt

16,2% cho thấy tốc độ phát triển kinh tế Thị xã Tây Ninh khá cao

- Giai đoạn từ năm 2009 đến năm 2011, giá trị sản xuất của thị xã Tây Ninh

luôn ở mức cao, đạt bình quân 15,3%/năm, thu ngân sách năm 2011 là 297 tỷ đồng,

trong đó khu vực dịch vụ - thương mại đạt bình quân 16,8%/năm, công nghiệp, xây

dựng đạt 13,8%/năm, nông - lâm – ngư nghiệp đạt 8,5 %/năm Thu nhập bình quân

đầu người của thị xã bằng 1,66 lần thu nhập bình quân đầu người cả nước (đạt 44,85

triệu đồng/người), tỉ lệ hộ nghèo chỉ còn 2,02%, tỉ lệ lao động phi nông nghiệp đạt

81,2% tập trung vào các ngành công nghiệp, xây dựng và thương mại dịch vụ

- Thu nhập bình quân đầu người năm sau cao hơn năm trước, từ 471 USD/người

vào năm 2000 đã tăng lên 1085 USD/người năm 2005 và 1365 USD/người vào năm

2008

- Chương trình xóa đói giảm nghèo được triển khai rộng rãi và đã đạt được kết

quả đáng khích lệ, giảm từ 7,01% vào năm 2001 khi thị xã mở rộng chỉ còn 2,76%

năm 2008

III.1.3.2 Thực trạng cơ sở hạ tầng

Trên địa bàn Thị xã quản lý hiện nay có 35 tuyến đường chính có tổng chiều

dài khoảng 65.95 km, với kết cấu chủ yếu là bê tông nhựa và cơ sở hạ tầng tương đối

hoàn chỉnh Trên địa bàn Thị xã có các tuyến đường Quốc lộ, Tỉnh lộ chạy ngang qua

như: QL 22B, ĐT 785, ĐT 78, ĐT 793… bên cạnh đó còn có các tuyến đường hẻm

chạy qua các tuyến đường chính nói trên với kết cấu chủ yếu là sỏi đỏ

Trên địa bàn Thị xã hiện có 07 cây cầu chính có tổng chiều dài là 381m gồm:

cầu Trà Phí, cầu Gió, cầu Quan, cầu Mới, cầu K21, cầu Thái Hòa, cầu Yết Kêu với

kết cấu chủ yếu là bê tông, cốt thép

Hầu hết các tuyến đường chính của Thị xã đều có đèn chiếu sáng công cộng

phục vụ nhu cầu đi lại của nhân dân về đêm Bên cạnh đó Thị xã cũng đang quản lý

vận hành hệ thống đèn tín hiệu giao thông, đèn cảnh sát giao thông, đèn cảnh báo

giao thông nằm trên địa bàn

III.1.4 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội

Tỉnh Tây Ninh là đầu mối và là cửa ngõ giao thông về đường bộ quan trọng

phía Tây Nam của tổ quốc, có vị trí chiến lược về an ninh quốc phòng của quốc gia,

là đầu mối giao thương, trung chuyển hàng hóa và dịch vụ thương mại du lịch của các

nước tiểu vùng thương mại sông Mê Kong

Thị xã Tây Ninh nằm ở vị trí trung tâm của tỉnh dễ dàng di chuyển đến các

tỉnh lân cận như: TP Hồ Chí Minh, các tỉnh Đông Nam Bộ, các tỉnh miền Tây…Với

vị trí thuận lợi chỉ cách vương quốc CamPuChia 40 km về phía Tây Bắc rất thuận tiện

cho việc giao thương giữa hai nước

Nhờ vào địa thế cao, bằng phẳng, nền đất vững rất thuận lợi để xây dựng các

công trình Đặc biệt là toàn địa bàn tỉnh Tây Ninh không xảy ra hiện tượng bão, lụt

cùng với khí hậu ôn hòa, đất đai màu mỡ là điều kiện thuận lợi phát triển nông

nghiệp, đặc biệt thích hợp với các loại cây công nghiệp như: mía, mì, cao su…nguồn

nguyên liệu dồi dào cho công nghiệp chế biến nông sản

Ngoài ra, thị xã Tây Ninh còn tạo điều kiện thuận lợi để hỗ trợ các doanh

nghiệp đầu tư phát triển các ngành công nghiệp trên địa bàn

Bên cạnh đó, hệ thống giao thông, cấp thoát nước, cấp điện và chiếu sáng công

cộng, hệ thống thông tin và bưu chính viễn thông, cây xanh, thu gom xử lý chất

thải… cũng được đầu tư xây dựng khang trang

Nguồn lao động trẻ dồi dào, đáp ứng được nhu cầu lao động cho các doanh

nghiệp đầu tư, kinh doanh Hiện nay hệ thống giáo dục và đào tạo nghề tại thị xã Tây

Ninh được đầu tư và phát triển cao với mục tiêu chủ động tận dụng nguồn nhân lực

tại chỗ phục vụ nhanh chóng và có hiệu quả nhu cầu tại địa phương

Cuối năm 2012 thị xã Tây Ninh đã được Nhà nước công nhận là đô thị loại III

tạo nhiều thuận lợi cho việc phát triển kinh tế, xã hội, thu hút vốn đầu tư trong và

ngoài nước Đồng thời cũng tạo tiền đề và điều kiện để thị xã vươn lên trở thành

Thành Phố trong năm 2014 và đạt tiêu chuẩn đô thị loại II trước năm 2020

III.2 Quy trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn

Thị xã Tây Ninh, tỉnh Tây Ninh

Bước 1: Thông báo thu hồi đất:

Căn cứ chủ trương đầu tư của cấp có thẩm quyền: Quyết định phê duyệt dự án,

văn bản phê duyệt chủ trương thực hiện dự án, Quy định phê duyệt Quy hoạch, Quyết

định điều chỉnh Quy hoạch

Trung tâm Phát triển Quỹ đất Thị xã phối hợp với Phòng Tài nguyên và Môi

trường Thị xã tham mưu cho UBND Thị xã ban hành thông báo thu hồi đất, việc

thông báo được thực hiện trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương và

niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã nơi có đất bị thu hồi

Nội dung thông báo: theo Khoản 2 Điều 29 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP,

ngày 13/8/2009 của Chính phủ

Bước 2: Thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư:

Căn cứ đề nghị của Chủ đầu tư đã được Lãnh đạo UBND Thị xã chỉ đạo,

Trung tâm Phát triển Quỹ đất Thị xã tham mưu cho UBND Thị xã ban hành quyết

định thành lập Hội đồng Bồi thường, Hỗ trợ và Tái định cư để thực hiện công tác lập

phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và phương án đào tạo, chuyển đổi nghề

nghiệp

Các thành viên Hội đồng Bồi thường, Hỗ trợ và Tái định cư của dự án phải ổn

định ở từng dự án, cơ bản chỉ thay đổi các thành phần là chủ đầu tư, Chủ tịch UBND

phường, xã nơi có dự án và đại diện những người bị thu hồi đất của dự án đó

Thành phần Hội đồng Bồi thường, Hỗ trợ và Tái định cư của dự án:

a Chủ tịch Hội đồng: Phó chủ tịch UBND Thị xã

b Phó chủ tịch Hội đồng: Trưởng hoặc Phó trưởng phòng Tài nguyên và Môi

trường Thị xã

c Các ủy viên:

- Đại diện chủ đầu tư (trừ các dự án có 100% vốn đầu tư nước ngoài)

- Giám đốc, Phó giám đốc Trung tâm Phát triển Quỹ đất Thị xã

- Trưởng hoặc Phó phòng Quản lý Đô thị Thị xã

- Trưởng hoặc Phó trưởng phòng Tài chính- Kế hoạch Thị xã

- Trưởng hoặc Phó phòng Tư pháp Thị xã

- Chánh Thanh tra Thị xã

- Chủ tịch hoặc Phó chủ tịch Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam Thị xã

- Chủ tịch hoặc Phó chủ tịch Hội Nông dân Thị xã

- Chủ tịch hoặc Phó chủ tịch UBND Phường, Xã nơi có dự án

- Trưởng Ban Quản lý Khu phố, Ấp nơi có dự án

- Đại diện hộ dân có đất bị thu hồi: từ 01-02 hộ

Bước 3: Triển khai thực hiện dự án:

Trung tâm Phát triển Quỹ đất Thị xã phối hợp Chủ đầu tư, UBND Phường Xã

và các đoàn thể nơi có dự án tổ chức mời tất cả các hộ dân trong vùng dự án đến tại

trụ sở UBND xã, phường để tổ chức triển khai chủ trương thực hiện dự án, quy mô dự

án, các chính sách về bồi thường, kế hoạch kiểm kê tài sản trên đất của các hộ có đất

bị thu hồi

Bước 4: Kiểm kê tài sản trên đất

Kiểm kể tài sản trên đất gồm: đất, nhà, vật kiến trúc, hoa màu, điều tra về nhân

khẩu, nghề nghiệp, đối tượng chính sách, khảo sát giá đất trên thị trường

Bước 5: Thu hồi đất

Kiểm tra đối chiếu bản đồ đo đạc hiện trạng so với giấy CNQSĐ, bản đồ địa chính

Lập hồ sơ đề nghị Phòng Tài nguyên và Môi trường Thị xã thẩm định và trình

UBND Thị xã ban hành Quyết định thu hồi đất của hộ gia đình cá nhân, trình UBND

Tỉnh ban hành Quyết định thu hồi đất của tổ chức

Phối hợp với UBND phường, xã nơi có dự án tổ chức tống đạt đến từng hộ dân

và tổ chức theo quy định

Bước 6: Thông qua phương án bồi thường dự kiến

Lập phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư dự kiến, Thông qua Hội đồng

Bồi thường, Hỗ trợ và Tái định cư, tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường, thời

gian lấy ý kiến là 20 ngày

Bước 7: Trình Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND Tỉnh phê duyệt giá đất

Tổng hợp ý kiến của người bị thu hồi đất về phương án và giá bồi thường dự kiến

Báo cáo Hội đồng Bồi thường, Hỗ trợ và Tái định cư xem xét điều chỉnh hoặc

giữ nguyên phương án dự kiến

Hoàn chỉnh hồ sơ trình Sở Tài nguyên và Môi trường Tây Ninh thẩm định,

trình UBND Tỉnh phê duyệt giá bồi thường đất đối với các dự án do UBND huyện,

Thị xã phê duyệt phương án bồi thường; trình Sở Tài nguyên và Môi trường Tây

Ninh thẩm định, trình UBND Tỉnh phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái

định cư đối với các dự án do UBND Tỉnh phê duyệt phương án bồi thường

Bước 8: Trình UBND Thị xã phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và

tái định cư

Đối với các dự án do UBND Thị xã phê duyệt phương án bồi thường: Sau khi

UBND Tỉnh phê duyệt giá đất, Trung tâm Phát triển Quỹ đất Thị xã hoàn chỉnh

phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đề nghị Phòng Tài nguyên và Môi trường

Thị xã Tây Ninh thẩm định trình UBND Thị xã phê duyệt phương án bồi thường, hỗ

trợ và tái định cư

Bước 9: Lập Quyết định bồi thường cho từng hộ, tổ chức và tổ chức tống

đạt quyết định

Căn cứ Quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của

UBND Tỉnh hoặc UBND Thị xã Trung tâm Phát triển Quỹ đất Thị xã tham mưu cho

Chủ tịch UBND Thị xã ban hành Quyết định bồi thường cho từng hộ gia đình, cá

nhân, tổ chức

Phối hợp với UBND phường, xã nơi có dự án tổ chức tống đạt Quyết định bồi

thường đến từng hộ theo quy định

Bước 10: Chi trả tiền bồi thường

Căn cứ Quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Trung tâm Phát triển Quỹ đất Thị xã đề nghị với Chủ đầu tư chuyển tiền vào tài

khoản của Trung tâm Phát triển Quỹ đất Thị xã tại Kho bạc hoặc Ngân hàng để lập kế

hoạch chi trả

Thông báo cho từng hộ dân, tổ chức đến tại UBND xã, phường nơi có dự án để

được kiểm tra hồ sơ và làm thủ tục chi trả tiền

Khi hoàn chỉnh thủ tục người dân đến tại Ngân hàng để nhận tiền, trường hợp

dự án ở xã khu đô thị thì Ngân hàng đến tại UBND xã phường nơi có dự án chi trả

Trường hợp Trung tâm Phát triển Quỹ đất Thị xã thông báo 03 lần mà người bị

thu hồi không đến nhận tiền, Trung tâm Phát triển Quỹ đất Thị xã sẽ gửi vào tài

khoản tại Ngân hàng với mức lãi suất không kỳ hạn

Bước 11: Bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư

Sau 20 ngày kể từ ngày thanh toán tiền bồi thường, Trung tâm Phát triển Quỹ

đất Thị xã phối hợp với Chủ đầu tư và UBND phường xã nơi có dự án lập biên bản và

yêu cầu người bị thu hồi đất bàn giao mặt bẳng

Khi số hộ nhận tiền từ 50% số hộ trở lên, Trung tâm Phát triển Quỹ đất Thị xã

bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư đồng thời tiếp tục vận động số hộ còn lại bàn giao

mặt bằng

Bước 12: Giải quyết khiếu nại:

Trình tự giải quyết khiếu nại được thực hiện theo quy định của Luật khiếu nại

tố cáo

Bước 13: Cưỡng chế (nếu có)

Việc cưỡng chế thu hồi đất theo quy định tại khoản 3 điều 39 Luật đất đai, chỉ

được thực hiện cưỡng chế khi có đủ các điều kiện quy định sau:

a) Thực hiện đúng trình tụ, thủ tục về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư quy định tại các Điều 29,30,31 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP, ngày 13/8/2009 của

Chính phủ

b) Quá ba mươi (30) ngày, kể từ thời điểm phải bàn giao đất quy định tại

khoản 4 Điều 31 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP, ngày 13/8/2009 của Chính phủ, mà

người có đất bị thu hồi không bàn giao đất cho Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường,

giải phóng mặt bằng

c) Sau khi đại diện của Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt

bằng, Ủy ban nhân dân và Ủy ban Mặt trận Tổ quốc cấp xã nơi có đất bị thu hồi đã

vận động thuyết phục nhưng người có đất bị thu hồi không chấp hành việc bàn giao

đất đã bị thu hồi cho Nhà nước

d) Có quyết định cưỡng chế của UBND cấp có thẩm quyền theo quy định của

pháp luật đã có hiệu lực thi hành

đ) Người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định cưỡng chế Trường hợp người

bị cưỡng chế từ chối nhận quyết định cưỡng chế thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi

thường, giải phóng mặt bằng phối hợp với UBND cấp xã niêm yết công khai quyết

định cưỡng chế tại trụ sở UBND cấp xã nơi có đất thu hồi

e) Sau mười lăm (15) ngày, kể từ ngày giao trực tiếp quyết định cưỡng chế

hoặc ngày niêm yết công khai quyết định cưỡng chế quy định tại điểm đ khoản nêu

trên mà người bị cưỡng chế không bàn giao đất thì UBND cấp huyện chỉ đạo, tổ chức

lực lượng cưỡng chế thu hồi đất theo quy định của pháp luật

III.3 Lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Dự án thực hiện: Công trình xây dựng Hệ thống thu gom và xử lý nước thải

Thị xã Tây Ninh

- Chủ đầu tư: Công ty TNHH một thành viên cấp thoát nước Tây Ninh

- Mục đích: Xây dựng trạm xử lý nước thải

- Diện tích: 62966.7 m2

- Vị trí: Khu phố 4, phường 3, Thị xã Tây Ninh, Tỉnh Tây Ninh

III.3.1 Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tổng thể

III.3.1.1 Căn cứ lập phương án

Căn cứ Nghị định số 197/2004/NĐ – CP, ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy

định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

Căn cứ Nghị định số 84/2007/NĐ – CP, ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy

định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất;

Căn cứ Nghị định số 69/2009/QĐ – CP, ngày 13/8/2009 của Chính phủ vầ việc

quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và

tái định cư;

Căn cứ Quyết định số 44/2010/QĐ – UBND, ngày 16/12/2009 của UBND tỉnh

Tây Ninh quy định về một số chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà

nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Tây Ninh;

Căn cứ Quyết định số 02/2012/QĐ – UBND, ngày 5/01/2012 của UBND tỉnh

Tây Ninh về việc Ban hành bảng đơn giá nhà, công trình xây dựng, vật kiến trúc trên

địa bàn tỉnh Tây Ninh;

Căn cứ Quyết định số 25/2012/QĐ – UBND, ngày 7/5/2012 của UBND tỉnh

Tây Ninh về việc ban hành bảng giá bồi thường, hỗ trợ hoa màu, cây ăn trái và vật

nuôi khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Tây Ninh;

Căn cứ Quyết định số 2796/QĐ – UBND, ngày 31/12/2011 của Chủ tịch

UBND tỉnh Tây Ninh về việc phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình Hệ thống

thu gom và xử lý nước thải thị xã Tây Ninh;

Căn cứ Quyết định số 61/2012/QĐ – UBND, ngày 20/12/2012 của UBND tỉnh

Tây Ninh Ban hành bảng giá các loại đất áp dụng trên địa bàn tỉnh Tây Ninh năm

2013;

Căn cứ Quyết định 260/QĐ – UBND, ngày 16/5/2012 của Chủ tịch UBND Thị

xã Tây Ninh về việc thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, Tổ chuyên

viên thực hiện Công trình xây dựng Hệ thống thu gom và xử lý nước thải thị xã Tây

Ninh

III.3.1.2 Phương án tổng thể

Thực hiện Quyết định 260/QĐ – UBND, ngày 16/5/2012 của Chủ tịch UBND

Thị xã Tây Ninh Trung tâm Phát triển quỹ đất Thị xã phối hợp với chủ đầu tư,

UBND phường 3, Thị xã tiến hành kiểm tra hiện trạng và tổng hợp báo cáo như sau:

- Tổng số hộ bị ảnh hưởng theo dự án: 24 hộ

- Tổ chức bị ảnh hưởng: không

- Tổng số nhâu khẩu: 131 nhân khẩu

+ Trong độ tuổi lao động: 103 nhân khẩu

+ Ngoài độ tuổi lao động: 28 nhân khẩu

+ Số hộ phải tái định cư: 02 hộ

- Tổng diện tích thu hồi: 62.966,70 m2

Đất thủy lợi không bồi thường: 589,20 m2

+ Đất hộ gia đình, cá nhân phải bồi thường: 62.477,50 m2

- Loại đất thu hồi:

+ Đất ở đô thị: 1.229,0 m2

+ Đất trồng lúa: 52.465,10 m2

+ Đất trồng cây lâu năm: 1.716,30 m2

+ Đất nuôi trồng thủy sản: 7.067,10 m2

- Số lượng mồ mả phải di dời: không

- Hộ gia đình chính sách, gia đình nghèo: không

a Kết quả khảo sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Trung tâm Phát triển Quỹ đất Thị xã phối hợp với UBND phường 3 tiến hành

khảo sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế khu vực khu phố 4, phường 3,

thị xã Tây Ninh Kết quả khảo sát cụ thể như sau:

Đất ở đô thị:

- Ông Mai Đình Tâm, ngụ tại số 75 đường 30/4, khu phố 4 phường 3, rao bán

thửa đất số 36, tờ bản đồ số 59, tọa lạc tại số 75 đường 30/4, khu phố 4, phường 3 (

Đoạn ngã tư Trần Hưng Đạo đến ranh Hòa Thành ) Diện tích đất 560 m2 ( ngang 7m

x dài 80m ), loại đất thổ cư Giá rao bán 3.500.000.000 đồng ( tương đương

6.250.000 đ/m2 )

- Ông Hồ Văn Đâu, ngụ tại số 96 khu phố 4, phường 3, bán thửa đất số 29 tờ

bản đồ số 54, tọa lạc tại khu phố 4, phường 3 (Đoạn ngã tư Trần Hưng Đạo đến ranh

Hòa Thành ) Diện tích 1.155 m2, loại đất thổ cư Giá bán 8.770.000.000 đồng ( tương

đương 7.600.000 đ/m2 ), thời điểm chuyển nhượng năm 2012 ( căn cứ Phiếu thu thập

thông tin của UBND phường 3 )

- Bà Phan Thị Hồng, ngụ tại khu phố 4, phường 3, bán thửa đất số 27 tờ bản đồ

số 54, tọa lạc tại khu phố 4, phường 3 (Đoạn ngã tư Trần Hưng Đạo đến ranh Hòa

Thành) Diện tích 214.1 m2, (ngang 8.92m x dài 24m), loại đất thổ cư Giá bán

1.500.000.000 đồng (tương đương 7.000.000 đ/m2), thời điểm chuyển nhượng năm

2012 (căn cứ Phiếu thu thập thông tin của UBND phường 3)

Giá khảo sát bình quân: 6.950.000 đồng/m 2

Loại đất nông nghiệp:

- Bà Văn Thị Thùy Dương, ngụ tại khu phố 4, phường 3, bán thửa đất số 15, tờ bản

đồ số 68, tọa lạc tại khu phố 4, phường 3 Diện tích 2.800 m2, loại đất lúa Giá bán

364.000.000 đồng (tương đương 130.000 đ/m2 ), thời điểm chuyển nhượng năm 2012

- Bà Trần Thanh Hà, ngụ tại số 46, khu phố 4, phường 3, mua thửa đất số 100, tờ

bản đồ số 73, tọa lạc tại khu phố 4, phường 3 Diện tích 2.371,7 m2, loại đất lúa Giá bán

213.453.000 đồng (tương đương 90.000 đ/m2 ), thời điểm chuyển nhượng năm 2012

- Ông Huỳnh Văn Ngoan, ngụ tại khu phố 4, phường 3, mua thửa đất số 6, tờ bản

đồ số 68, tọa lạc tại khu phố 4, phường 3 Diện tích 4.223,4 m2, loại đất lúa Giá bán

971.382.000 đồng (tương đương 230.000 đ/m2 ), thời điểm chuyển nhượng năm 2012

Giá khảo sát bình quân: 150.000 đồng/m 2

b Phương án bồi thường dự kiến:

Giá bồi thường đất ở đô thị dự kiến:

 Vị trí giáp mặt tiền đường 30/4 (50 mét đầu tính từ lộ giới)

Giá bồi thường, hỗ trợ dự kiến: 1m2 = 6.000.000 đồng Trong đó:

- Giá đất ở đô thị vị trí mặt tiền đường 30/4 (đoạn Ngã tư Trần Hưng Đạo đến

ranh Hòa Thành) theo Quyết định số 61/2012/QĐ-UBND, ngày 20/12/2012 của UBND

tỉnh Tây Ninh: 5.150.000đồng/m2

- Hỗ trợ cho sát giá thị trường: 850.000 đồng/m2

 Vị trí sau 50 m cùng chung thửa đất mặt tiền đường 30/4:

Áp dụng điểm c, Khoản 1, mục IV phần I Bảng giá các loại đất kèm theoQuyết

định số 61/2012/QĐ-UBND, ngày 20/12/2012 của UBND tỉnh Tây Ninh Đối với đất sau

50 m mặt tiền đường phố không tiếp giáp với hẽm nhưng cùng chung thửa đất với đất mặt

tiền: Giá đất được tính bằng 30% giá đất mặt tiền đường phố

Giá bồi thường, hỗ trợ dự kiến: m2 = 1.800.000 đồng(bằng 30% giá bồi thường

đất mặt tiền) Trong đó:

- Giá đất ở đô thị vị trí sau 50m nhưng cùng chung thửa đất mặt tiền đường

30/4 (đoạn Ngã tư Trần Hưng Đạo đến ranh Hòa Thành) theo Quyết định số

61/2012/QĐ-UBND, ngày 20/12/2012 của UBND tỉnh Tây Ninh: 5.150.000đồng/m2 x

30% = 1.545.000 đồng/m2

- Hỗ trợ cho sát giá thị trường: 255.000 đồng/m2

Giá bồi thường đất nông nghiệp dự kiến:

Theo quy định tại điểm b Khoản 2, Mục IIIcủa Quyết định số

61/2012/QĐ-UBND, ngày 20/12/2012 của UBND tỉnh Tây Ninh về việc Ban hành bảng giá các loại đất

áp dụng trên địa bàn tỉnh Tây Ninh năm 2013: Đất nông nghiệp (đất lúa, đất trồng cây

hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản) nằm trong phạm vi địa giới hành

chính phường thì giá đất được quy định bằng mức giá đất trồng cây lâu năm ở vị trí 1 cùng

loại xã trong Tỉnh

 Đất trồng cây lâu năm vị trí 1:

Giá bồi thường, hỗ trợ dự kiến: 1m2 = 100.000 đồng Trong đó:

- Giá đất trồng cây lâu năm vị trí 1, xã loại 1 theo Quyết định số

61/2012/QĐ-UBND, ngày 20/12/2012 của UBND tỉnh Tây Ninh: 58.000 đồng/m2

- Hỗ trợ cho sát giá thị trường: 42.000 đồng/m2

 Đất nuôi trồng thủy sản:

Giá bồi thường, hỗ trợ : 1m2 = 100.000 đồng Trong đó:

- Đất đất nuôi trồng thủy sản (đất nông nghiệp) nằm trong phạm vi địa giới hành

chính phường thì giá đất được quy định bằng mức giá đất trồng cây lâu năm vị trí 1, xã loại

1: Giá đất trồng cây lâu năm vị trí 1, xã loại 1 theo Quyết định số 61/2012/QĐ-UBND,

ngày 20/12/2012 của UBND tỉnh Tây Ninh: 1m2 = 58.000 đồng

- Hỗ trợ cho sát giá thị trường: 42.000 đồng/m2

 Đất trồng lúa nước:

Giá bồi thường, hỗ trợ : 1m2 = 100.000 đồng Trong đó:

- Đất đất trồng lúa nước (đất nông nghiệp) nằm trong phạm vi địa giới hành chính

phường thì giá đất được quy định bằng mức giá đất trồng cây lâu năm vị trí 1, xã loại 1:

Giá đất trồng cây lâu năm vị trí 1, xã loại 1 theo Quyết định số 61/2012/QĐ-UBND,

ngày 20/12/2012 của UBND tỉnh Tây Ninh: 1m2 = 58.000 đồng

- Hỗ trợ cho sát giá thị trường: 42.000 đồng/m2

Về bồi thường nhà, vật kiến trúc:

Khu vực thu hồi đất thực hiện dự án xây dựng Trạm xử lý nước thải Tây Ninh

có 04 hộ xây dựng nhà trên đất nông nghiệp, dự án nằm trên địa bàn khu phố 4,

phường 3, thị xã Tây Ninh

Qua điều tra xác minh Phòng Quản lý đô thị Thị xã, UBND phường 3 xác định

cả 4 trường hợp: Bùi Văn Ân, Nguyễn Ninh An, Ngô Xuân Chi, Huỳnh Kim Sáng

đều xây dựng nhà trái phép trên đất nông nghiệp nên không thực hiện chính sách bồi

thường cho cả 4 trường hợp

Giá bồi thường hoa màu:

Áp dụng theo Quyết định số 25/2012/QĐ-UBND, ngày 07/5/2012 của UBND tỉnh

Tây Ninh về việc Ban hành bảng giá bồi thường, hỗ trợ hoa màu cây ăn trái và vật nuôi

khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Tây Ninh

Chính sách hỗ trợ:

 Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp (không cộng chung vào giá đất):

Trung tâm Phát triển Quỹ đất Thị xã đang phối hợp với UBND phường 3 điều

tra về nghề nghiệp, xác minh các hộ có đất bị thu hồi đều không trực tiếp sản xuất đất

nông nghiệp do đó không thực hiện chính sách hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp

 Hỗ trợ ổn định đời sống:

Áp dụng theo quy định tại Khoản 1, Khoản 2, Điều 14,Quyết định số

44/2010/QĐ-UBND, ngày 19/8/2010 của UBND tỉnh Tây Ninh

Trung tâm Phát triển Quỹ đất Thị xã phối hợp với UBND phường 3 kiểm tra

sổ mục kê để xác định tỷ lệ % diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi trên địa bàn thực

hiện dự án (phường 3) Kết quả như sau:

- 08 hộ có diện tích thu hồi nhỏ 30% tổng diện tích đất nông nghiệp hiện có:

Không hỗ trợ

- 05 hộ có diện tích thu hồi từ 30% đến 70% tổng diện tích đất nông nghiệp

hiện có: Hỗ trợ ổn định đời sống trong thời gian 12 tháng

- 11 hộ có diện tích thu hồi từ 30% đến 70% tổng diện tích đất nông nghiệp

hiện có: Không hỗ trợ do không trực tiếp sản xuất nông nghiêp

Mức hỗ trợ cho một nhân khẩu được tính bằng tiền tương đương ba mươi (30)

kg gạo trong một (01) tháng theo giá gạo trung bình ở tỉnh Tây Ninh do Sở Tài chính

công bố tại thời điểm lập phương án

 Hỗ trợ di chuyển chổ ở:

Căn cứ Khoản 1, Điều 13,Quyết định số 44/2010/QĐ-UBND, ngày 19/8/2010

của UBND tỉnh Tây Ninh: Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di

chuyển chổ ở thì được hỗ trợ kinh phí để di chuyển

Trường hợp khu vực dự án có 04 hộ có nhà trên đất, nhưng chỉ có 01 hộ có hộ

khẩu trên đất thu hồi phải di chuyển chổ ở (hộ ông Ngô Xuân Chi)

Trung tâm Phát triển Quỹ đất Thị xã đề xuất hỗ trợ di chuyển chổ ở đối với

trường hợp hộ ông Ngô Xuân Chi Mức hỗ trợ di dời:5.000.000 đồng/hộ

Hộ bà Huỳnh Kim Sáng, hộ ông Bùi Văn Ân, hộ ông Nguyễn Ninh An không

đăng ký hộ khẩu trên đất thu hồi, có hộ khẩu nơi khác: Không hỗ trợ

 Hỗ trợ tiền thuê nhà ở:

Áp dụng Khoản 3 Điều 13Quyết định số 44/2010/QĐ-UBND, ngày 19/8/2010

của UBND tỉnh Tây Ninh Người bị thu hồi đất ở mà không còn chổ ở khác thì trong

thời gian chờ tạo lập chổ ở mới (bố trí vào khu tái định cư) được bố trí nhà ở tạm

hoặc tiền thuê nhà ở

Khu vực dự án xử lý nước thải thu hồi đất ở của 01 hộ, nhưng hộ này đã có

nhà ở khác trên địa bàn phường 3, đối với 23 hộ còn lại chỉ thu hồi đất nông nghiệp

Do đó không thực hiện chính sách hỗ trợ tiền thuê nhà ở

Tái định cư:

Dự án phải di dời nhà của 04 hộ, khi niêm yết phương án bồi thường dự kiến,

sẽ lấy ý kiến về nhu cầu tái định cư của các hộ

Sau khi khảo sát tình hình sử dụng đất ở khác của các hộ phải di dời nhà trong khu

vực dự án sẽ tham mưu đề xuất chính sách tái định cư cụ thể trong cuộc họp thống nhất lại

giá bồi thường sau khi kết thúc thời gian niêm yết lấy ý kiến

Nguồn vốn thực hiện: Ngân sách

Tiến độ thực hiện: Từ năm 2013

III.3.2 Lập bảng kê khai tài sản gắn liền với đất bị thu hồi của từng chủ sử

dụng

(Xem phụ lục 1) III.4 Thực hiện áp giá bồi thường thiệt hại đất đai ứng dụng phần mềm

Mapinfo

Bước 1: Chuyển đổi cơ sở dữ liệu