ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NHÀ BÈ, TP. HỒ CHÍ MINH TỪ NĂM 2005 ĐẾN NAY.

HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN TRẦN THỊ CÚC ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NHÀ BÈ, Giáo viên

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI

ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NHÀ BÈ,

SVTH: TRẦN THỊ CÚC MSSV: 09124007

LỚP: DH09QL KHÓA: 2009-2013 NGÀNH: Quản Lý Đất Đai

TP Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2013

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

TRẦN THỊ CÚC

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI

ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NHÀ BÈ,

Giáo viên hướng dẫn: Thạc sĩ Nguyễn Ngọc Thy

Địa chỉ cơ quan: Trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

Ký tên:

TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2013

LỜI CẢM ƠN!

Sau một thời gian cố gắng và nỗ lực thực hiện đề tài tốt nghiệp, đến nay đề

tài đã được hoàn tất, nhân dịp này:

 Xin thành kính ghi ơn ba mẹ đã dày công nuôi dưỡng, dạy dỗ và là chỗ

dựa tinh thần vững chắc cho con trong suốt những năm ngồi ghế nhà trường

Cảm ơn anh chị trong gia đình đã luôn bên cạnh động viên, giúp em vượt qua

những khó khăn

 Xin trân trọng biết ơn đến Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm

TP.Hồ Chí Minh, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý đất đai và Bất động sản cùng

toàn thể quý thầy cô đã tận tình dạy bảo, truyền đạt những kiến thức quý báu,

kinh nghiệm sống cho em trong suốt thời gian học tập tại trường

Đặc biệt em xin gửi lời biết ơn sâu sắc đến cô Nguyễn Ngọc Thy người đã

dìu dắt, tận tâm hướng dẫn em trong suốt quá trình thực hiện đề tài

 Chân thành cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của ban lãnh đạo Phòng Tài

nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Nhà Bè,

các cô, chú, anh, chị hiện đang công tác tại phòng đã tạo điều kiện thuận lợi cho

em trong suốt quá trình thực tập

 Cảm ơn tới tất cả những người thân, bạn bè đã giúp đỡ, động viên tôi

trong suốt thời gian qua

 Do thời gian và kiến thức còn hạn chế nên không tránh khỏi những sai sót,

kính mong thầy cô cùng các bạn sẽ có những ý kiến đóng góp quý báu và chân

tình để luận văn được hoàn chỉnh hơn

TP HCM, ngày 12 tháng 7 năm 2013

Trần Thị Cúc

TÓM TẮT

Sinh viên thực hiện: Trần Thị Cúc, khoa Quản lý đất đai và Bất động sản Trường

Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2013

Đề tài: “Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn Huyện Nhà Bè, TP.Hồ Chí Minh từ năm 2005 đến nay.”

Giáo viên hướng dẫn: Thạc sĩ Nguyễn Ngọc Thy - Khoa Quản lý đất đai và Bất

động sản trường Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Nhà Bè là một Huyện ngoại thành nằm ở phía Đông Nam của TP.Hồ Chí Minh, có

hệ thống sông ngòi dày đặc thuận lợi cho việc mở rộng mạng lưới giao thông đường thủy đi khắp nơi, đặc biệt với khu công nghiệp Hiệp Phước huyện Nhà Bè có khả năng phát triển rất mạnh trong tương lai Theo đó, ngày càng thu hút nhiều đối tượng đến đây làm ăn, sinh sống và đầu tư phát triển kinh tế Với xu hướng phát triển đó làm cho tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra sôi động và phức tạp gây nhiều khó khăn trong quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương Vì vậy, việc đánh giá, tìm hiểu tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn để tìm ra những tồn tại, vướng mắc từ đó đề ra những giải pháp nhằm hoàn thiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương là việc làm hết sức cần thiết

Đề tài đã sử dụng phương pháp điều tra mẫu phiếu, phương pháp thống kê, phương pháp kế thừa, phương pháp đánh giá, phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu thu thập được của địa phương về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và các số liệu liên quan đến tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 2005 đến nay, đặc biệt là quá trình tham gia giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân trên địa bàn Đề tài đánh giá xác thực tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương và tìm ra những khó khăn tồn tại khi áp dụng các văn bản quy phạm pháp luật đất đai có liên quan đến công tác giải quyết hồ sơ chuyển nhượng đồng thời đưa ra những kiến nghị phù hợp với tình hình thực tế, đáp ứng được yêu cầu đặt ra Trong

hơn 08 năm qua, UBND Huyện đã tiếp nhận được 19.493 hồ sơ chuyển nhượng, số

lượng hồ sơ chuyển nhượng giảm dần từ năm 2010 đến nay Do đó, công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn Huyện đòi hỏi phải có nhiều cố gắng hơn nữa để đạt được những thành quả nhất định

Qua thời gian nghiên cứu nhận thấy tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn đã từng bước đi vào ổn định Tình trạng đầu cơ đất đai tập trung ở khu vực quanh Thị trấn Nhà Bè và xã Hiệp Phước Vấn đề quan tâm của người dân đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hồ sơ, trình tự thủ tục và mức thuế phải nộp Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến thời gian hoàn tất hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tránh tình trạng chuyển nhượng bằng giấy tay

MỤC LỤC

TRANG TỰA i

LỜI CẢM ƠN ii

TÓM TẮT iii

MỤC LỤC iv

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU vii

DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ ix

PHẦN MỞ ĐẦU 1

Đặt vấn đề 1

Mục tiêu nghiên cứu 2

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2

PHẦN I: TỔNG QUAN 3

I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu 3

I.1.1 Cơ sở khoa học 3

I.1.2 Cơ sở thực tiễn 8

I.1.3 Cơ sở pháp lý 9

I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu 10

I.2.1 Điều kiện tự nhiên 10

I.2.2 Tài nguyên thiên nhiên 12

I.2.3 Điều kiện kinh tế - xã hội 13

I.3 Nội dung nghiên cứu 17

I.4 Phương pháp nghiên cứu 17

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 18

II.1 Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Nhà Bè 18

II.1.1 Công tác quản lý, sử dụng đất theo ranh giới hành chính 18

II.1.2 Công tác đo đạc, thành lập bản đồ địa chính 18

II.1.3 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 20

II.1.4 Công tác lập Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 21

II.1.5 Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất 22

II.1.6 Thống kê, kiểm kê đất đai 22

II.1.7 Công tác cập nhật, chỉnh lý biến động 22

II.1.8 Công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về tình hình đất đai trên địa bàn huyện Nhà Bè 23

II.1.9 Đánh giá chung tình hình QLNN về đất đai trên địa bàn huyện Nhà Bè 23

II.2 Tình hình sử dụng đất trên địa bàn huyện Nhà Bè 24

II.2.1 Cơ cấu các loại đất 24

II.2.2 Tình hình biến động đất đai 25

II.3 Đánh giá tình hình chuyển nhượng QSDĐ và TSKGLVĐ trên địa bàn huyện Nhà Bè từ năm 2005 đến nay 26

II.3.1 Đánh giá tình hình CNQSDĐ giai đoạn 2005 - 2009 26

II.3.2 Đánh giá tình hình CNQSDĐ giai đoạn từ năm 2010 đến tháng 6/2013 35

II.3.3 Đánh giá tình hình CNQSDĐ giai đoạn từ năm 2005 đến tháng 6/2013 42

II.4 Phân tích, đánh giá thực trạng đời sống của người dân và hiện trạng sử dụng đất sau chuyển nhượng 46

II.4.1 Tình hình đời sống người dân sau chuyển nhượng 47

II.4.2 Hiện trạng sử dụng đất sau chuyển nhượng 48

II.4.3 Giá đất chuyển nhượng 50

II.4.4 Một số nhận định về tình hình chuyển nhượng bất hợp pháp 51

II.4.5 Hiệu quả kinh tế - xã hội thông qua việc chuyển nhượng 52

II.4.6 Những thuận lợi và hạn chế trong công tác CNQSDĐ của địa phương 52

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 54

Kết luận 54

Kiến nghị 55

TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

- GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- TSKGLVĐ : Tài sản khác gắn liền với đất

- QH, KHSDĐ : Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU

Trang Bảng 1: Cơ cấu diện tích theo ranh giới hành chính của huyện Nhà Bè năm 2013 12

Bảng 2: Diện tích và dân số các đơn vị thuộc huyện Nhà Bè năm 2012 14

Bảng 3: Diện tích ranh giới hành chính của các xã và Thị trấn năm 2013 18

Bảng 4: Kết quả đo đạc BĐĐC theo CT 02/CT-UB và Bản đồ số năm 2008 19

Bảng 5: Kết quả thành lập bản đồ địa chính số 20

Bảng 6: Tình hình cấp GCNQSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ 21

Bảng 7: Công tác cập nhật, chỉnh lý biến động năm 2009 23

Bảng 8: Cơ cấu sử dụng các loại đất chính của huyện Nhà Bè năm 2012 24

Bảng 9: Biến động đất đai giai đoạn 2005 – 2012 25

Bảng 10: Tình hình CNQSDĐ theo thủ tục hành chính năm 2005 28

Bảng 11: Tình hình CNQSDĐ theo mục đích sử dụng năm 2005 29

Bảng 12: Tình hình CNQSDĐ theo thủ tục hành chính năm 2006 30

Bảng 13: Tình hình CNQSDĐ theo mục đích sử dụng năm 2006 30

Bảng 14: Tình hình CNQSDĐ theo thủ tục hành chính năm 2007 31

Bảng 15: Tình hình CNQSDĐ theo mục đích sử dụng năm 2007 32

Bảng 16: Tình hình CNQSDĐ theo thủ tục hành chính năm 2008 32

Bảng 17: Tình hình CNQSDĐ theo mục đích sử dụng năm 2008 33

Bảng 18: Tình hình CNQSDĐ theo thủ tục hành chính năm 2009 34

Bảng 19: Tình hình CNQSDĐ theo mục đích sử dụng năm 2009 34

Bảng 20: Tình hình CNQSDĐ theo thủ tục hành chính năm 2010 37

Bảng 21: Tình hình CNQSDĐ theo mục đích sử dụng năm 2010 38

Bảng 22: Tình hình CNQSDĐ theo thủ tục hành chính năm 2011 39

Bảng 23: Tình hình CNQSDĐ theo mục đích sử dụng năm 2011 39

Bảng 24: Tình hình CNQSDĐ theo thủ tục hành chính năm 2012 40

Bảng 25: Tình hình CNQSDĐ theo mục đích sử dụng năm 2012 41

Bảng 26: Tình hình CNQSDĐ theo thủ tục hành chính tháng 6/2013 41

Bảng 27: Tình hình CNQSDĐ theo mục đích sử dụng tháng 6/2013 42

Bảng 28: Tình hình giải quyết hồ sơ theo đơn vị hành chính từ năm 2005 đến tháng 6/2013 43

Bảng 29: Tình hình CNQSDĐ theo mục đích sử dụng từ năm 2005 đến tháng 6/2013 44 Bảng 30: Tình hình CNQSDĐ theo thủ tục hành chính qua các năm 45

Bảng 31: Tình hình CNQSDĐ theo mục đích sử dụng qua các năm 46

Bảng 32: Kết quả điều tra tình hình đời sống người dân sau chuyển nhượng 47

Bảng 33: Kết quả điều tra diện tích chuyển nhượng 48

Bảng 34: Kết quả điều tra đối tượng nhận chuyển nhượng 48

Bảng 36: Giá đất chuyển nhượng thực tế trên địa bàn huyện Nhà Bè 50

Bảng 37: Kết quả điều tra nguyên nhân chuyển nhượng bằng “giấy tay” 51

DANH MỤC CÁC HÌNH, SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 1: Cơ cấu sử dụng các loại đất chính của huyện Nhà Bè năm 2012 25

Biểu đồ 2: So sánh tình hình giải quyết hồ sơ theo đơn vị hành chính từ năm 2005 đến

tháng 6/2013 43

Biểu đồ 3: So sánh tình hình giải quyết hồ sơ qua các năm 45

PHẦN MỞ ĐẦU

 Đặt vấn đề

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bố dân cư, là thành phần quan trọng của môi trường sống, kinh tế – xã hội, an ninh – quốc phòng, là nguồn nội lực quan trọng trong chiến lược phát triển về mọi mặt của quốc gia Hiện nay, trên đà phát triển của nền kinh tế thị trường, nước ta mở cửa và hội nhập ngày càng sâu rộng với thế giới thì sự tăng trưởng kinh tế xã hội ngày càng cao dẫn đến sự cạnh tranh và áp lực đối với đất đai là rất lớn, nhu cầu sử dụng đất của người dân trở nên cấp thiết Song song đó là những khó khăn bất cập trong việc quản lý, sử dụng đất Các biến động về chủ sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng, giải quyết những tranh chấp về đất đai là những vấn đề làm đau đầu nhà quản lý Trong đó, một trong những nguyên nhân biến động của việc sử dụng đất đai xuất phát từ tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất.Vì vậy, tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng ngày một nóng bỏng hơn, phức tạp hơn

Là một Huyện ngoại thành, Nhà Bè được xác định phát triển theo hướng Công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp, Thương mại – Dịch vụ và Nông nghiệp Tuy nhiên, trong những năm đầu thế kỷ 21 nông nghiệp vẫn đóng vai trò quan trọng trong cơ cấu kinh tế của Huyện Với điều kiện tự nhiên thuận lợi và nguồn nhân lực dồi dào, Huyện có thế mạnh phát triển ngành truyền thống về sản xuất nông nghiệp, nền kinh tế Huyện ngày càng ổn định và tăng trưởng, cơ cấu kinh tế đang chuyển dịch theo hướng công nghiệp

Với lợi thế nằm trên hướng của Thành phố tiến ra Biển Đông, Nhà Bè đã và đang được

mở ra nhiều cơ hội phát triển và trong tương lai không xa sẽ trở thành một khu vực công nghiệp – đô thị – cảng và là một vùng kinh tế năng động của Thành phố Theo đó, việc

chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn Huyện cũng diễn ra hết sức sôi động kéo theo hàng loạt những vấn đề tiêu cực xảy ra, gây bất ổn cho thị trường đất đai, ảnh hưởng xấu đến đời sống người dân, gây khó khăn cho việc quản lý đất đai của các cơ quan ban ngành tại địa phương Cho nên, việc đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn là rất cần thiết

Xuất phát từ những vấn đề trên, chúng tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá

tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Nhà Bè, TP.Hồ Chí Minh từ năm 2005 đến nay”

 Mục tiêu nghiên cứu

Tìm hiểu thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Nhà Bè, TP.Hồ Chí Minh Từ đó, rút ra những tồn tại,vướng mắc để

đề xuất những giải pháp góp phần hoàn thiện và nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương

 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

 Đối tượng nghiên cứu

- Quy trình và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và đất nông nghiệp của

hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Nhà Bè

 Phạm vi nghiên cứu

- Không gian: Địa bàn huyện Nhà Bè, TP.Hồ Chí Minh

- Thời gian: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất từ năm 2005 đến nay

PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu

I.1.1 Cơ sở khoa học

1 Các khái niệm

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) là hình thức chuyển quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một quyền dân sự, trong đó người sử dụng đất (gọi

là bên chuyển QSDĐ) được chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người khác (người được chuyển nhượng hay gọi là bên nhận QSDĐ) và được nhận tiền từ người nhận

chuyển nhượng tuân theo các quy định của Bộ Luật dân sự và Pháp luật đất đai

Quyền sử dụng đất: Điều 106 Luật Đất đai 2003 quy định rất rõ về các quyền của

người sử dụng đất: “Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, cho thuê lại, thế

chấp, thế chấp của bên thứ ba, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất”

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có

thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất (SDĐ) để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của

người sử dụng đất

Lệ phí trước bạ là loại tiền mà người có tài sản phải nộp khi đăng ký quyền sở hữu Thuế chuyển quyền sử dụng đất là khoản thu đóng góp vào ngân sách Nhà nước đối

với người chuyển nhượng QSDĐ khi thực hiện chuyển nhượng QSDĐ

Thuế thu nhập cá nhân là loại thuế trực thu đánh vào thu nhập của mỗi cá nhân trong

xã hội, trong khoảng thời gian nhất định (thường là một năm)

2 Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hộ gia đình cá nhân, tổ chức muốn chuyển nhượng QSDĐ cho nhau phải tuân thủ các nguyên tắc sau:

- Thứ nhất: Chỉ những hộ gia đình cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp mới được

chuyển nhượng

- Thứ hai: Khi chuyển nhượng các bên tham gia quan hệ đất đai có quyền thỏa thuận

các nội dung cơ bản trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cho phù hợp với các quy định hiện hành của Bộ Luật dân sự và Pháp luật đất đai

- Thứ ba: Bên nhận chuyển nhượng QSDĐ phải sử dụng đúng mục đích, đúng thời

hạn ghi trong quyết định giao đất của bên chuyển quyền, phù hợp với quy hoạch của địa phương, có diện tích sử dụng dưới hạn mức, có trách nhiệm bảo vệ, giữ gìn độ màu mỡ của đất đai, không làm tổn hại đến lợi ích của những người SDĐ xung quanh

Do tính đặc thù của đất đai, chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo những nguyên tắc sau:

- Đảm bảo quyền sở hữu duy nhất của Nhà nước đối với đất đai

- Đảm bảo lợi ích hợp pháp chính đáng của người sử dụng đất, đồng thời khuyến

khích người dân đầu tư vào việc sử dụng đất đem lại hiệu quả cao nhất

- Sử dụng đúng mục đích, đúng thời hạn Hạn chế việc chuyển nhượng đất nông

nghiệp vào mục đích khác

- Việc chuyển nhượng QSDĐ phải thực hiện trên cơ sở giá trị sử dụng, khả năng sinh

lợi của đất để giải quyết lợi ích vật chất giữa hai bên

- Phải xuất phát từ nhu cầu thực tế giữa hai bên

3 Điều kiện được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tại Khoản 1, Điều 106 Luật Đất đai năm 2003 quy định chung của người sử dụng đất được phép chuyển nhượng QSDĐ khi có các điều kiện sau:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp

theo quy định của Pháp luật về đất đai

- Trong thời hạn sử dụng đất

- Đất không có tranh chấp

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án

- Được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ Luật dân sự và

Pháp luật về đất đai

Điều 104 – Nghị định 181/2004/NĐ-CP: Trường hợp hộ gia đình cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện:

- Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông nghiệp

không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà đã chuyển nhượng và không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được giao đất lần thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất thì không được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trong thời hạn mười (10) năm kể từ ngày được giao đất lần hai

- Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt,

phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sống trong phân khu đó

- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu

vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó

4 Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ quy định:

“Người nhận chuyển QSDĐ phải sử dụng đất đúng mục đích, đã được xác định trong thời hạn sử dụng đất”

Khoản 1 Điều 100 Nghị định 181/2004/NĐ-CP: Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền

sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp

“Tổ chức kinh tế, hộ gia đình cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp khi có các điều kiện sau:

a Mục đích sử dụng, diện tích đất nhận chuyển nhượng phải phù hợp với quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt

b Được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, xác định thời hạn sử dụng đất đồng thời xét duyệt nhu cầu sử dụng đất theo những căn cứ quy định tại Điều 30 của nghị định này

c Phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất theo Điều 36 của Luật Đất đai và quy định của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất”

Theo Điều 711 Bộ Luật dân sự chỉ quy định chung về điều kiện của người được chuyển nhượng QSDĐ như sau:

- Có nhu cầu sử dụng đất

- Chưa có đất hoặc đang sử dụng đất dưới hạn mức theo quy định của Pháp luật về đất

đai và nếu sau khi nhận quyền sử dụng đất thì đất sử dụng không vượt quá hạn mức đối với từng loại đất

Tại Điều 9, Chương III của Nghị định 17/1999/NĐ-CP quy định chi tiết hơn đối với việc nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp: trong trường hợp chuyển nhượng đất lúa nước thì người nhận chuyển nhượng phải là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp

Đối với hộ gia đình nhận chuyển nhượng QSDĐ vượt hạn mức thì diện tích vượt phải chuyển sang thuê đất theo quy định tại Điểm 1, Khoản 5, Điều 1 của Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai

5 Điều kiện không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điều 103 Nghị định 181/2004/NĐ-CP: Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

a Tổ chức, hộ gia đình cá nhân không được nhận chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép không chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ

b Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụngcủa hộ gia đình cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích SDĐ theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt

c Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước

d Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó

6 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điều 697 Bộ Luật dân sự năm 2005 quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

“Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng phải trả tiền cho bên chuyển nhượng”

Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ do các bên tự thỏa thuận nhưng phải ghi rõ quyền và nghĩa vụ của các bên về: loại đất, hạng đất, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất, thời hạn sử dụng đất, giá chuyển nhượng, phương thức, thời hạn thanh toán Trường hợp đất chuyển nhượng có liên quan đến người thứ ba thì trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải ghi rõ quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng Điều 698 của Bộ Luật dân sự năm 2005 quy định về nội dung hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ như sau:

“Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau đây:

- Tên, địa chỉ của các bên;

- Quyền, nghĩa vụ của các bên;

- Loại đất, hạng đất, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;

- Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng, thời hạn sử dụng đất còn lại

của bên nhận chuyển nhượng;

- Giá chuyển nhượng;

- Phương thức, thời hạn thanh toán;

- Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng (nếu có);

- Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất;

- Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng”

Khi chuyển nhượng QSDĐ hai bên phải làm hợp đồng, hợp đồng phải được lập thành văn bản Việc chuyển nhượng QSDĐ phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, tức mọi thủ tục phải được đăng ký tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của Pháp luật về đất đai

7 Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

 Về quyền

- Được nhận tiền chuyển nhượng QSDĐ, nếu bên nhận QSDĐ chậm trả tiền thì áp dụng theo quy định tại Điều 313 Bộ Luật dân sự

- Huỷ bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu bên nhận

QSDĐ trả tiền chuyển nhượng không đúng thời hạn hoặc không đầy đủ

- Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển QSDĐ đủ diện tích, đúng hạng đất, đúng loại đất, đúng vị trí, đúng tình trạng như đã thoả thuận trong hợp đồng và các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất

- Báo cho bên nhận QSDĐ về quyền của người thứ ba đối với QSDĐ được chuyển nhượng (nếu có)

- Nộp thuế chuyển nhượng QSDĐ, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác

8 Quyền và nghĩa vụ của bên nhận quyền sử dụng đất

 Về quyền

- Yêu cầu bên chuyển QSDĐ giao cho mình toàn bộ giấy tờ hợp pháp về QSDĐ

- Yêu cầu bên chuyển QSDĐ giao đất đúng diện tích, đúng hạng đất, đúng loại đất,

đúng vị trí, đúng tình trạng như đã thoả thuận trong hợp đồng

- Được cấp giấy chứng nhận QSDĐ đối vơi đất được chuyển nhượng

- Được sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn

 Về nghĩa vụ

- Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thoả thuận cho bên chuyển quyền

sử dụng đất

- Đăng ký quyền sử dụng đất tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyển theo quy định

- Bảo đảm quyền của người thứ ba về việc sử dụng đất (nếu có)

9 Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân

Thành phần hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân bao gồm:

a) Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo mẫu được ban hành theo thông tư 1883/2001/TT-TCĐC ngày 12/11/2001 (02 bản)

b) Giấy chứng nhận QSDĐ (bản chính)

c) Sơ đồ thửa đất (trích lục bản đồ thửa đất hoặc trích đo trên thực địa)

d) Chứng từ nộp tiền thuế đất (trong trường hợp được thuê đất)

e) Các giấy tờ liên quan

- Thông tư 1417/TT-TCĐC hướng dẫn Nghị định 17/1999/NĐ-CP có quy định thêm:

“Hộ gia đình chuyển nhượng QSDĐ đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, cây lâu năm, thì trong hồ sơ chuyển nhượng phải có bản kê khai diện tích đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, cây lâu năm mà mình đang sử dụng… Đối với phần diện tích đã được cấp giấy chứng nhận thì gởi kèm bản sao giấy chứng nhận QSDĐ”

10 Mức thuế trong chuyển nhượng QSDĐ

Trước năm 2009 thuế chuyển nhượng QSDĐ là khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp khi thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ của mình cho người khác theo quy định của Pháp luật về đất đai Căn cứ tính thuế chuyển QSDĐ là diện tích đất được giao nhân với giá đất tính thuế và thuế suất Theo Điều 7 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều luật thuế chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối là 2%

Đất ở, đất xây dựng công trình và các loại đất khác là 4% Ngày 01/01/2009 Luật Thuế thu nhập cá nhân ra đời đã xoá bỏ thuế chuyển QSDĐ và thay vào đó người dân phải nộp thuế thu nhập cá nhân Hiện nay, khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSDĐ người dân phải nộp hai loại phí là thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nhà, đất Có hai cách tính thuế thu nhập cá nhân:

- Cách 1: trường hợp xác định được giá mua bất động sản

Thuế thu nhập phải nộp = Thu nhập chuyển nhượng bất động sản x 25%

- Cách 2: Trường hợp không xác định được giá mua bất động sản

Thuế thu nhập phải nộp = Giá trị chuyển nhượng bất động sản x 2%

Điều 1 Nghị định 176/NĐ-CP các tài sản phải chịu lệ phí trước bạ là:

- Nhà: nhà ở, nhà làm việc, nhà xưởng, nhà kho, cửa hàng, cửa hiệu và

các công trình kiến trúc khác

- Đất: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư nông thôn, đất

đô thị, đất chuyên dùng (không phân biệt đã xây dựng công trình hay chưa xây dựng công trình)

Các tài sản không phải chịu lệ phí trước bạ theo Điều 3 Nghị định 176/NĐ-CP

Lệ phí trước bạ nhà, đất là 1% Giá đất tính lệ phí trước bạ là giá đất do UBND tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương quy định theo khung giá của Chính phủ Đến ngày 29/7/2008 Chính phủ ban hành Nghị định 80/2008/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 176, quy định tỷ lệ (%) lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%

Giá tính thuế trước bạ là giá trị tài sản chịu lệ phí trước bạ theo giá trị thị trường trong nước tại thời điểm tính lệ phí trước bạ Việc ban hành luật về lệ phí trước bạ và các thông

tư hướng dẫn cụ thể luật về lệ phí trước bạ đã tạo ra sự công bằng và giúp cho các cơ quan Nhà nước dần đi vào hoạt động ổn định hơn

I.1.2 Cơ sở thực tiễn

Sơ lược về lịch sử chuyển nhượng QSDĐ

Ngày 29/12/1987 Nhà nước ban hành Luật Đất đai gồm 6 chương, 57 điều, đây là văn bản đầu tiên có tính pháp lý cao nhất để quản lý đất đai của Nhà nước Sau đó, hàng loạt văn bản pháp luật được ban hành thể hiện vai trò của Nhà nước đối với đất đai Tuy nhiên vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn chưa dược Nhà nước cho phép và nghiêm cấm dưới mọi hình thức

Ngày 24/7/1993 Quốc hội thông qua Luật Đất đai 1993 có hiệu lực ngày 15/10/1993

đã góp phần hoàn thiện và bổ sung Luật Đất đai 1987 Lúc bấy giờ Luật Đất đai 1993 chỉ cho phép người sử dụng đất thực hiện 5 quyền: “Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp và cho thuê quyền sử dụng đất” Và 5 quyền này chỉ áp dụng cho hộ gia đình, cá nhân còn các tổ chức thì chưa được đề cập tới Hơn nữa trình tự thủ tục hướng dẫn thực hiện các quyền vẫn chưa được hướng dẫn Trong khi chờ hướng dẫn chính thức của Trung Ương, từng địa phương đã ban hành các văn bản tạm thời

Mãi đến năm 1999 lần đầu tiên Chính phủ ban hành Nghị định 17/1999/NĐ-CP của

sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất So với Luật Đất đai

1993, Nghị định 17/1999/NĐ-CP đã bổ sung thêm 2 quyền cho người sử dụng đất là

“quyền cho thuê lại và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất” Đồng thời mở rộng không chỉ áp dụng cho hộ gia đình, cá nhân mà còn cho cả tổ chức

Hai năm sau Chính phủ ban hành tiếp Nghị định 79/2001/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Ở Nghị định này, người sử dụng đất tiếp tục được thêm một quyền nữa là quyền bảo lãnh quyền sử dụng đất

Đến khi Luật Đất đai 2003 được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực

từ ngày 01/7/2004 gồm 7 chương, 146 điều đã góp phần hoàn thiện hơn hoạt động chuyển nhượng, đồng thời bổ sung thêm 2 quyền nữa là quyền tặng cho quyền sử dụng đất và quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Từ đó, người sử dụng đất có tất cả các quyền sau: “Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền

sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất và quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất”

Ngày 29/10/2004 Chính phủ ban hành Nghị định 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 đã cụ thể hơn về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trở nên dễ dàng và thuận tiện hơn cho người sử dụng đất

Gần đây nhất là Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ về Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã bãi bỏ một số điều của Nghị định 181, trong đó có Điều 148 về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền

sử dụng đất

I.1.3 Cơ sở pháp lý

 Luật Đất Đai 2003 được Quốc Hội thông qua ngày 26/11/2003

 Nghị Định 181/2004/NĐ – CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003

 Bộ Luật Dân sự năm 2005 được Quốc Hội thông qua ngày 14/6/2005

 Thông Tư 84/2008/TT – BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Luật thuế thu nhập cá nhân

 Nghị định 17/1999/NĐ – CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

 Thông tư 1417/1999/TT – TCĐC ngày 18/9/1999 của Tổng Cục Địa Chính về việc hướng dẫn thi hành Nghị định 17/1999/NĐ – CP

 Nghị định 79/2001/NĐ – CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 17/1999/NĐ – CP

 Nghị định 88/2009/NĐ – CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về về Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

 Thông tư 17/ 2009/TT – BTNMT ngày 21/10/2009 hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 88/2009/NĐ – CP

 Nghị định 19/2000/NĐ – CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ quy định chi tiết về thi hành Luật thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất và Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất

 Thông tư 66/2008/TT – BTC của Bộ Tài Chính hướng dẫn thi hành Nghị định 19/2000/NĐ – CP

 Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007 có hiệu lực ngày 01/01/2009 quy định thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất

I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu

Nhà Bè là huyện ngoại thành nằm về phía Đông Nam của TP.Hồ Chí Minh, cách trung

tâm Thành phố khoảng 12 -15 km Là cửa ngõ phía Nam của Thành phố, Nhà Bè có hệ

thống giao thông nối liền Thành phố với Cần Giờ, ra biển đi các tỉnh miền Tây và cũng là trục phát triển không gian chính của Thành phố về hướng biển Với hệ thống sông ngòi thuận lợi cho việc mở rộng mạng lưới giao thông đường thủy đi khắp nơi, có điều kiện xây dựng các cảng nước sâu đủ sức tiếp nhận các tàu có tải trọng lớn, Huyện có điều kiện rất lớn để phát triển kinh tế xã hội trong tương lai

I.2.1 Điều kiện tự nhiên

1 Vị trí địa lý

Huyện Nhà Bè nằm về phía Đông Nam của TP.Hồ Chí Minh, có tọa độ địa lý:

 10o43’20’’- 10o43’30’’ độ vĩ Bắc

 106o40’48’’- 106o47’10’’độ kinh Đông

* Địa giới hành chính của Huyện như sau:

- Phía Đông giáp huyện Cần Giờ (TP.Hồ Chí Minh) và huyện Nhơn Trạch (tỉnh

Đồng Nai)

- Phía Bắc giáp Quận 7 – TP.Hồ Chí Minh

- Phía Tây giáp huyện Bình Chánh – TP.Hồ Chí Minh

- Phía Nam giáp huyện Cần Giuộc – tỉnh Long An

Hình 1: Sơ đồ vị trí huyện Nhà Bè, TP.Hồ Chí Minh

Sau khi tách một phần diện tích để thành lập Quận 7, diện tích còn lại của Huyện Nhà

Bè là 10.055,58 ha chiếm 4,7% tổng diện tích tự nhiên toàn Thành phố, gồm một Thị trấn

và sáu xã nông thôn: Thị trấn Nhà Bè, xã Phú Xuân, xã Long Thới, xã Nhơn Đức, xã

Phước Kiển, xã Hiệp Phước và xã Phước Lộc

Bảng 1: Cơ cấu diện tích theo ranh giới hành chính của huyện Nhà Bè năm 2013

ĐVT: ha STT Tên xã, Thị trấn Diện tích tự nhiên Tỷ lệ (%)

Huyện Nhà Bè thuộc vùng thấp trũng, thấp dần từ Tây Bắc sang Đông Nam Độ cao

trung bình 1,3m so với mặt nước biển, nơi cao nhất là 1,6m và có những khu với có độ

cao rất thấp chỉ đạt 0,6m Ngoài địa hình trên, Huyện còn bị chia cắt bởi các sông rạch,

gây rất nhiều khó khăn trong việc đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng

3 Khí hậu

Nhà Bè nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo với hai mùa mưa nắng

rõ rệt: Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11, mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau:

Nhiệt độ trung bình: 27,5 0C (cao nhất: 29 - 330C, thấp nhất: 20 - 250); lượng mưa trung

bình năm khoảng 2.100mm; hướng gió chủ yếu là hướng Tây Nam Là vùng ít bị thiên tai

do đó rất thuận lợi cho việc phát triển sản xuất nông nghiệp

I.2.2 Tài nguyên thiên nhiên

1 Tài nguyên đất

Huyện Nhà Bè là huyện ngoại thành của Thành phố có tổng diện tích tự nhiên là

10.055,58 ha với nguồn tài nguyên đất đai phong phú Trong đó:

- Nhóm đất phù sa với diện tích 1.083,14ha, chiếm 10,77% tổng diện tích tự nhiên

toàn Huyện, tập trung ở các xã Phước Kiển, Phước Lộc, Thị trấn Nhà Bè và xã Phú Xuân

Nhìn chung, đây là nhóm đất khá thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp

- Nhóm đất phèn hoạt động với diện tích 4.423,31ha chiếm 43,98% tổng diện tích tự

nhiên toàn Huyện, phân bố phía Nam xã Phước Kiển, khu trung tâm xã Nhơn Đức, Phước

Lộc và một phần xã Hiệp Phước Đây là loại đất bị nhiễm mặn không thể canh tác được

- Nhóm đất phèn tiềm tàng với diện tích 2.107,10ha chiếm 20,96% tổng diện tích tự nhiên toàn Huyện, phân bố tập trung ở xã Hiệp Phước Đây là loại đất có thể trồng lúa vào mùa mưa

Xét về mặt thổ nhưỡng thì đất của Huyện thuộc loại đất trẻ đang hình thành nên chứa nhiều yếu tố bất lợi cho sản xuất nông nghiệp, nổi bật là phèn và mặn Mùa mưa thường

bị ngập úng, còn mùa khô lại bị nhiễm phèn nặng nên chỉ phù hợp với loại hình sản xuất

lúa mùa (chủ yếu nhờ nước mưa để rửa mặn, chua) nhưng năng suất không hiệu quả

2 Tài nguyên nước

Toàn Huyện có 2.442,04ha sông, rạch lớn nhỏ chiếm 24,29% tổng diện tích tự nhiên toàn Huyện Trong đó lớn nhất là sông Sài Gòn – Nhà Bè với chiều dài 20km, bề rộng trung bình là 900m

Hệ thống sông rạch tạo thành bốn khu vực với tính chất khác nhau và chịu ảnh hưởng của chế độ bán nhật triều Vào mùa khô, nước mặn từ biển Đông, gây khó khăn cho việc sản xuất nông nghiệp Diện tích mặt nước là 2.682,80 ha chiếm ¼ tổng diện tích tự nhiên

 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên

 Thuận lợi

- Là cửa ngõ phía Nam Thành phố hướng ra biển Đông nên rất thuận lợi cho việc phát

triển cảng biển và giao thông thủy nối liền Thành phố, huyện Cần Giờ và đi ra các tỉnh miền Tây

- Huyện có tiềm lực lớn về đất đai: Quỹ đất dồi dào đủ khả năng cho việc phát triển

đô thị một cách đồng bộ Hiện còn nhiều khu đất nông nghiệp bị nhiễm phèn, nhiễm mặn, năng suất thấp; đất chưa sử dụng còn 40,76ha Do vậy, việc chuyển đổi chức năng để hình thành các khu dân cư (KDC), khu công nghiệp (KCN) hoàn chỉnh là điều cần thực hiện để nâng cao giá trị sử dụng đất

- Với hệ thống sông rạch nhiều, cảnh quan thiên nhiên đẹp, có thể tận dụng hệ thống phát triển cây xanh kết hợp mặt nước chuyên dùng tạo môi trường thiên thiên trong lành

và thoáng đẹp

 Khó khăn

- Nguồn nước nhiễm mặn vào mùa khô ảnh hưởng đến sản xuất và sinh hoạt

- Địa hình thấp, nền móng yếu nên việc đầu tư các công trình khá tốn kém

I.2.3 Điều kiện kinh tế - xã hội

1 Tăng trưởng kinh tế

Nhờ có đường lối đổi mới, đặc biệt là sự quan tâm của các cấp Ủy Đảng trên địa bàn huyện Nhà Bè nên nền kinh tế Huyện những năm gần đây đã có những bước chuyển biến

rõ rệt và tích cực Đời sống nhân dân dần được cải thiện, thu nhập bình quân đầu người tăng, giảm tỷ lệ hộ nghèo Do đặc thù là Huyện ngoại thành của TP.Hồ Chí Minh, huyện Nhà Bè vẫn duy trì sản xuất nông nghiệp Tuy nhiên, hiện nay trên địa bàn Huyện đã chủ

trương phát triển ngành công nghiệp, thương mại, dịch vụ Do vậy, sản xuất nông nghiệp

sẽ dần dần không còn là ngành sản xuất chính trong cơ cấu kinh tế của Huyện

Giá trị sản xuất của các ngành tiểu thủ công nghiệp, thương mại dịch vụ có xu hướng phát triển mạnh đã thu hút được nhiều lao động từ nơi khác đến, góp phần tăng trưởng kinh tế và giải quyết việc làm cho người dân trên địa bàn cũng như ở các vùng lân cận

2 Dân số, lao động – việc làm

Theo số liệu thống kê năm 2012, dân số trung bình của Huyện là 110.492 nhân khẩu, trong đó nữ là 56.178 chiếm 50,84% tổng số dân toàn Huyện Thị trấn Nhà Bè là nơi có

số dân cao nhất với 28.121 nhân khẩu chiếm 25,45% tổng dân số toàn Huyện, ít nhất là xã Long Thới với 7.044 nhân khẩu chiếm 6,38% tổng số dân toàn Huyện

Bảng 2: Diện tích và dân số các đơn vị thuộc huyện Nhà Bè năm 2012

STT Tên các đơn vị Diện tích (ha) Dân số (người)

Mật độ dân số (người/km 2 )

(Nguồn: Phòng Thống kê huyện Nhà Bè)

Theo thống kê năm 2012, số người trong độ tuổi lao động là 70.505 người (nữ 37.156 người) Trong đó, có 3.059 lao động có việc làm mới ổn định trong khu công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp Tính đến năm 2012, Huyện đã tổ chức việc làm cho 5.439 lượt lao động đạt 93,80% so với năm 2011 là 5.800 lao động

Với tốc độ đô thị hoá nhanh, Huyện đã, đang và sẽ đón một lượng dân số từ nơi khác đến sống Điều này đã tác động không nhỏ tới sự hình thành và thúc đẩy các điểm, KDC tập trung, các tụ điểm kinh tế, các KCN, khu vực có các ngành nghề truyền thống…từ đó dẫn đến sự thay đổi phân bố dân cư, phát triển sản xuất và tác động nhất định đến việc SDĐ trên địa bàn Huyện Ngoài ra, việc tăng thêm nguồn lao động, lực lượng dân nhập

cư đang là một áp lực cho Huyện trong quản lý con người, giải quyết việc làm và tăng thêm sự quá tải cho các công trình hạ tầng như giáo dục, y tế, nhà ở…đồng thời gây ra nhiều hậu quả phức tạp về kinh tế, an ninh trật tự và an toàn xã hội

3 Thực trạng cơ sở hạ tầng

3.1 Hệ thống giao thông

Giao thông đường bộ ngày càng hoàn thiện, nhiều cầu đường được nâng cấp và làm mới, đảm bảo phục vụ cho sự phát triển kinh tế xã hội lâu dài Toàn Huyện có 18,16 km

đường bộ được trải nhựa rộng từ 7m đến 15m, hiện tại Huyện có 27.756 km đường bộ do Thành phố quản lý và 24.125 km do Công ty dịch vụ công ích quản lý

Giao thông thủy lại rất thuận lợi do Huyện có hệ thống sông rạch rất lớn (gần 200 sông rạch lớn, nhỏ) thông ra biển có khả năng hình thành mạng lưới giao thông thủy khá tốt như: sông Nhà Bè, sông Soài Rạp, rạch Mương Chuối, rạch Đồn Điền…Hiện nay, hệ thống cảng Hiệp Phước đã hoàn thành và đưa vào hoạt động

3.2 Hệ thống cấp thoát nước

Các sông rạch có vai trò rất quan trọng trong việc cấp thoát nước Tuy có hệ thống sông rạch nhiều nhưng đều bị nhiễm mặn vào mùa khô Điều đáng quan tâm là các kênh rạch lâu ngày không được nạo vét nên khả năng chuyền nước kém

+ Cấp nước đã có một số tuyến cấp nước của Thành phố trên tuyến đường chính, khả năng đảm bảo cấp nước của toàn mạng lưới trên địa bàn huyện Nhà Bè chỉ đạt mức tối thiểu Vào mùa khô tình trạng thiếu nước sạch xảy ra ở nhiều nơi

+ Thoát nước hiện nay chỉ có một vài KDC đã hình thành hệ thống cấp thoát nước và một số tuyến đường ở đô thị

3.3 Hệ thống điện

Hiện nay, tất cả các xã và thị trấn đã có mạng lưới điện hạ thế (năm 2012, tỷ lệ hộ dùng điện đạt 99,70% so với năm 2009 là 99,65%), đây cũng là điều kiện thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn Huyện

3.4 Xây dựng kết cấu hạ tầng

Tập trung thực hiện hoàn thành kế hoạch xây dựng cơ bản năm 2009, hoàn thành các công trình trọng điểm, phát triển và nâng cấp mạng lưới giao thông trên địa bàn và kết nối các khu lân cận Chú trọng đầu tư các công trình trường học, y tế theo chủ trương của Thành phố Trong những năm gần đây, được sự quan tâm của Thành phố, Huyện đã phát triển nhiều KDC và tái định cư phục vụ cho phát triển đô thị và KCN của Huyện Các KDC như: KDC Cotec xã Phú Xuân, KDC Phước Lộc… Các cụm công nghiệp cảng phát triển mạnh mẽ, các KCN cũng hình thành như: KCN Hiệp Phước, KCN Long Hậu… Các

thành phần này tạo cho Huyện nhà một bộ mặt mới với những bước phát triển vượt bậc

4 Thực trạng công trình công cộng

4.1 Y tế

Năm 2012, Huyện đã có 9 cơ sở khám chữa bệnh Trong đó, có 1 trung tâm y tế được đầu tư xây dựng mới Huyện cũng chú trọng cho tuyến cơ sở, nhằm phục vụ tại chỗ cho người dân, 7/7 trạm y tế xã – thị trấn được nâng cấp, xây mới và có bác sĩ phụ trách, đã có 166.192 lượt người đến khám và điều trị tại các trạm y tế tăng 3,7% so với năm 2011

4.2 Giáo dục

Ngành giáo dục đã thực hiện thường xuyên các chuyên đề nâng cao tay nghề giáo viên Đẩy mạnh công tác chống mù chữ phổ cập giáo dục Đến nay, Huyện đã có 5 trường đạt chuẩn quốc gia

4.3 Bưu chính viễn thông

Cùng với sự phát triển kinh tế xã hội, nhu cầu về thông tin liên lạc của người dân cũng tăng theo Hiện nay, địa bàn Huyện có 07 bưu cục, 42 tổng đài và 6.270 máy điện thoại,

đã tạo điều kiện cho thông tin liên lạc kịp thời, nhanh chóng phục vụ cho đời sống, sản xuất và an ninh quốc phòng Tuy nhiên, máy điện thoại chỉ tập trung ở thị trấn Nhà Bè, xã Phú Xuân, xã Phước Kiển Các xã còn lại nhu cầu sử dụng điện thoại vẫn còn thấp

 Đánh giá chung về điều kiện kinh tế - xã hội

 Thuận lợi

- Thành phố đang trong quá trình hội nhập tạo điều kiện cho các thành phần kinh tế có điều kiện phát triển Việc triển khai các dự án, công trình lớn trên địa bàn Huyện và chủ trương mở rộng phát triển về phía Đông của Thành phố đã thu hút được nhiều nhà đầu tư đến tìm hiểu và đầu tư tại Huyện

- KCN Long Thới – Hiệp Phước, cảng Container Trung tâm Sài Gòn (SPCT) đi vào

hoạt động có tác dụng tích cực đến sự phát triển kinh tế xã hội của Huyện

- Các công trình hạ tầng trên địa bàn Huyện tiếp tục đầu tư tạo thuận lợi tiền đề cho

việc phát triển các ngành kinh tế, giao thông, buôn bán

- Trình độ dân trí và đời sống Huyện đã được nâng cao là tiền đề hết sức quan trọng

cho phát triển về mọi mặt của Huyện

 Khó khăn

- Số lao động có trình độ chuyên môn vẫn còn thấp, tình hình tệ nạn xã hội, tội phạm

có chiều hướng gia tăng, gây khó khăn cho việc bảo vệ an ninh trật tự trên địa bàn Huyện

- Cơ sở hạ tầng kỹ thuật chưa theo kịp nhu cầu phát triển Với sự hình thành KCN Hiệp Phước sẽ thu hút được số lượng lớn những người lao động, công nhân đến từ các quận, huyện, tỉnh, thành phố lân cận sẽ gây khó khăn cho việc quản lý, kiểm soát của các chính quyền tại địa phương

- Tình hình khủng hoảng tài chính thế giới đang trên đà khôi phục, tuy nhiên dự báo

sẽ tiếp tục tác động, làm ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển kinh tế xã hội của Huyện

- Ý thức chấp hành về luật giao thông trong một bộ phận nhân dân còn thấp, tư tưởng trông chờ, ỷ lại, thiếu ý chí vươn lên làm giàu chính đáng vẫn còn tồn tại gây ảnh hưởng đến vấn đề an sinh xã hội ở địa phương

I.3 Nội dung nghiên cứu

- Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai của huyện Nhà Bè

- Tình hình sử dụng đất trên địa bàn huyện Nhà Bè

- Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất

trên địa bàn huyện Nhà Bè từ năm 2005 đến nay

- Phân tích, đánh giá thực trạng đời sống của người dân và hiện trạng sử dụng đất sau

chuyển nhượng

I.4 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp điều tra mẫu phiếu: Điều tra mẫu phiếu về tình hình chuyển nhượng QSDĐ & TSKGLVĐ của hộ gia đình cá nhân trên địa bàn phục vụ cho đề tài nghiên cứu

- Phương pháp thống kê: Hệ thống lại những số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã

hội, số liệu về diện tích thể hiện quy mô, tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn Huyện qua các giai đoạn

- Phương pháp phân tích, tổng hợp: Tiến hành phân tích, tổng hợp để tìm ra những

thuận lợi và khó khăn về tình hình chuyển nhượng trên địa bàn nghiên cứu

- Phương pháp đánh giá: Đánh giá thực trạng kinh tế xã hội, công tác QLĐĐ, tình

hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn nghiên cứu

- Phương pháp kế thừa: Kế thừa các thông tin, số liệu, báo cáo về tình hình chuyển

nhượng QSDĐ ở địa bàn nghiên cứu

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

II.1 Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Nhà Bè

II.1.1 Công tác quản lý, sử dụng đất theo ranh giới hành chính

Huyện Nhà Bè được thành lập từ năm 1997 theo Nghị định 03/1997/NĐ-CP ngày 06/01/1997, gồm 06 xã và 01 Thị trấn Ranh giới hành chính Huyện ổn định theo ranh giới 364 đến ngày 01/4/1997 thì tách thành quận 7 và huyện Nhà Bè Do việc tách Huyện nên diện tích của Huyện giảm đi 403 ha đã chuyển sang quận 7 Trong khi đó theo số liệu

đo đạc mới theo chỉ thị 364/CT-UB ngày 06/11/1991 của Huyện thì diện tích sông, rạch tăng 183,584 ha

Bảng 3: Diện tích ranh giới hành chính của các xã và Thị trấn năm 2013

ĐVT: ha

STT Tên xã /

Thị trấn

Diện tích Năm

2004 Năm 2005 Năm 2007 Năm 2010 Năm 2012 Năm 2013

(Nguồn: Phòng Tài nguyên & Môi trường huyện Nhà Bè)

Diện tích các xã biến động qua các năm là không nhiều Diện tích các xã hầu như đều tăng qua các năm nguyên nhân là do huyện Nhà Bè có nhiều sông, kênh rạch được bồi đắp đã tạo nên một phần nhỏ đất liền Từ đó, ranh giới hành chính các xã cũng được mở rộng, diện tích tăng thêm

II.1.2 Công tác đo đạc thành lập bản đồ địa chính

Trên cơ sở Chỉ thị 02/CT-UB và Chỉ thị 48/CT-UB phòng Tài nguyên & Môi trường

đã phối hợp với UBND huyện Nhà Bè triển khai công tác đo đạc thành lập BĐĐC cho

toàn địa phương

- Đo đạc thành lập BĐĐC không tọa độ ở tỷ lệ 1/1000 bằng máy kinh vỹ Phương

pháp này áp dụng trên địa bàn Thị trấn Nhà Bè và xã Phú Xuân

- Đo đạc thành lập BĐĐC 02, điều vẽ từ ảnh hàng không ở tỷ lệ 1/4000 và 1/2000 cho các xã còn lại (Nhơn Đức, Phước Kiển, Phước Lộc, Hiệp Phước, Long Thới) có độ chính xác thấp hơn đo máy

Bảng 4: Kết quả đo đạc BĐĐC theo CT 02/CT-UB và bản đồ số năm 2008

Tỷ lệ % (diện tích bản đồ số so với diện tích toàn Huyện)

(Nguồn: Phòng Tài nguyên & Môi trường huyện Nhà Bè)

Qua bảng trên cho thấy, diện tích đo đạc của toàn Huyện theo tài liệu bản đồ

02/CT-UB giảm hơn so với bản đồ địa chính (BĐĐC) số là 13,79ha Sở dĩ có sự chênh lệch như vậy là do Huyện có nhiều sông rạch nên hàng năm lượng phù sa từ các sông rạch được bồi đắp đã tạo nên một phần nhỏ đất liền làm tăng thêm diện tích tự nhiên của toàn Huyện

và do trước đây khi đo đạc thành lập bản đồ 02/CT-UB chủ yếu là đo bằng máy cơ có độ chính xác rất thấp, sử dụng phương pháp đo thủ công… nên kết quả thu được có độ chính xác thấp.Sau này, khi đo vẽ thành lập BĐĐC số chủ yếu sử dụng máy toàn đạc điện tử có

độ chính xác rất cao nên thu được kết quả rất chính xác Như vậy, hiện nay trên toàn Huyện đã đo đạc và thành lập BĐĐC số gồm 404 tờ bản đồ tỷ lệ 1/500, 1/1000, 1/2000 (Bảng 5) Trong đó:

- BĐĐC số tỷ lệ 1/500: gồm 165 tờ chiếm 40,84% thuộc Thị trấn Nhà Bè, xã Phú

Xuân, xã Phước Kiển, xã Nhơn Đức

- BĐĐC số tỷ lệ 1/1000: gồm 125 tờ chiếm 30,94% thuộc các xã Nhơn Đức, xã Hiệp

Phước, xã Long Thới, xã Phước Lộc, xã Phước Kiển

- BĐĐC số tỷ lệ 2/1000: gồm 114 tờ chiếm 28,22% thuộc xã Nhơn Đức, xã Hiệp

Phước, xã Long Thới, xã Phước Lộc, xã Phước Kiển

Bảng 5: Kết quả thành lập bản đồ địa chính số

ĐVT: tờ STT Đơn vị hành chính Tổng số tờ Tỷ lệ (%)

(Nguồn: Phòng Tài nguyên & Môi trường huyện Nhà Bè)

Công tác đo đạc thành lập BĐĐC trên địa bàn Huyện đã góp phần rất lớn trong công

tác QLĐĐ nhất là công tác cấp GCN tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho công tác chuyển

nhượng QSDĐ, từ đó có kế hoạch quản lý và phân bố việc SDĐ ngày càng có hiệu quả

II.1.3 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất

Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất (GCNQSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ) là một khâu rất quan trọng trong

công tác quản lý Nhà nước về đất đai Công tác cấp GCNQSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ

cùng với công tác đo vẽ bản đồ có mối quan hệ mật thiết với nhau và ảnh hưởng trực tiếp

đến công tác chuyển nhượng QSDĐ, cụ thể như: người SDĐ đã được cấp GCN, khi có

nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ cho người khác thì phần lớn là họ làm thủ tục chuyển

nhượng QSDĐ một cách hợp pháp, còn trường hợp người SDĐ không có GCN hoặc vì lý

do nào đó mà chưa được cấp GCN thì khi có nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ họ sẵn sàng

chuyển nhượng trái phép (chuyển nhượng bằng giấy tay) Điều này gây ra không ít những

khó khăn cho công tác quản lý đất đai ở địa phương

Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ,

QSHNO & TSKGLVĐ được Huyện áp dụng trong công tác cấp mới GCN theo mẫu được

quy định tại Nghị định này đối với các trường hợp chuyển nhượng và các trường hợp có

yêu cầu cấp mới Nhìn chung, khối lượng và nhiệm vụ cấp GCNQSDĐ, QSHNO &

TSKGLVĐ của Huyện trong thời gian tới cần phải được đẩy mạnh hơn nữa

Bảng 6: Tình hình cấp giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ

ĐVT: giấy Năm Hồ sơ đăng ký Số giấy được cấp Diện tích cấp (ha)

(Nguồn: Phòng Tài nguyên &Môi trường huyện Nhà Bè)

Mặc dù đang hòa mình vào sự phát triển của quá trình đô thị hóa nhưng phần lớn đất đai huyện Nhà Bè vẫn là đất nông nghiệp Qua bảng trên cho thấy số GCNQSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ được cấp qua các năm có xu hướng giảm dần, chứng tỏ công tác cấp GCN đang dần được hoàn tất, phần lớn người SDĐ trên địa bàn đều có GCN Điều này hỗ trợ rất nhiều cho công tác quản lý (cụ thể là công tác chuyển nhượng QSDĐ) cũng như góp phần ổn định đời sống sản xuất của người dân Sở dĩ tổng số GCN được cấp lớn hơn tổng số hồ sơ đăng ký là do có nhiều trường hợp: một hồ sơ đăng ký mà có 2 hoặc 3 bản vẽ hiện trạng vị trí xin cấp mới, có khi lên tới 5 bản vẽ Những bản vẽ này ở những vị trí gần nhau nhưng không liền kề nhau hoặc bị ngăn cách bởi rạch thoát nước nên ứng với mỗi bản vẽ là cấp một GCN Do đó, lượng GCN được cấp lớn hơn tổng số hồ sơ đăng ký

II.1.4 Công tác lập Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai cũng là một trong những nội dung quan trọng để QLNN về đất đai Nó đảm bảo cho việc sử dụng đất đai một cách hợp lý, tiết kiệm, đạt hiệu quả cao các mục tiêu Nhà nước đề ra Là cơ sở để Nhà nước theo dõi, giám sát được quá trình SDĐ và biến động đất đai, đáp ứng được nhu cầu SDĐ hiện tại và tương lai trên địa bàn hợp lý, có hiệu quả

UBND huyện Nhà Bè đã lập QH, KHSDĐ đến năm 2010, KHSDĐ 5 năm kỳ (2006 – 2010) định hướng sử dụng đất đến năm 2020 đã được các Sở, Ngành thành phố thẩm định

và phê duyệt tháng 12 năm 2008 Đây là một trong những thuận lợi cho các công tác quản

lý khác về đất đai tại địa phương

Năm 2009, Huyện đã phê duyệt 08 đồ án QHCT xây dựng đô thị tỷ lệ 1/500 và 01 đồ

án QHCT xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2000 Huyện đang tiếp tục đẩy mạnh công tác quy hoạch, chỉnh trang các KDC hiện hữu, và triển khai việc xây dựng theo quy hoạch đối với

xã Phú Xuân Hiện nay, toàn Huyện đã có 44 đồ án quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt

II.1.5 Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất

Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất là việc thực hiện quy hoạch, phân bố đất đai nhằm tạo cơ sở pháp lý cho việc quản lý và sử dụng đất Thời gian qua, Huyện rất quan tâm và thường xuyên chỉ đạo các Phòng, Ban có liên quan bằng việc ban hành các văn bản, quyết định thuộc thẩm quyền của Huyện và đề xuất những trường hợp thuộc thẩm quyền của Thành phố

Công tác thu hồi, giao đất các dự án cũng tiến hành khá thuận lợi Tính từ thời điểm tách Huyện đến năm 2010, trên địa bàn Huyện có 195 dự án đã có quyết định thu hồi, giao đất của các cơ quan có thẩm quyền Trong đó: Dự án xây dựng nhà ở có 25 dự án với diện tích 351,10ha, đến nay đã hoàn chỉnh hạ tầng và bàn giao 74,70ha (chiếm 21,30%),

đã tiến hành san lấp và đang thi công hạ tầng kỹ thuật 86,40ha (chiếm 24,60%), đang thực hiện san lấp hoặc đang tiến hành thỏa thuận bồi thường 186,20ha (chiếm 50,03%), chưa triển khai 3,80ha (chiếm 1,08%); Dự án đất sản xuất kinh doanh có 12 dự án với diện tích 1.019,50ha; Dự án công trình công cộng không thuộc vốn ngân sách Nhà nước có 01 dự án; Dự án công trình công cộng thuộc vốn ngân sách Nhà nước có 156 dự án

Việc triển khai các dự án còn chậm, do các nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc giải quyết bồi thường giải tỏa, tái định cư cho người dân; vốn đầu tư chưa có nên các công trình xây dựng KDC chỉ thực hiện khoảng 85% tiến độ; các công trình phúc lợi xã hội thực hiện 50% - 60% tiến độ; các cơ sở kinh doanh chỉ đạt 10% - 20% tiến độ

II.1.6 Thống kê, kiểm kê đất đai

Hàng năm, UBND huyện tổ chức thực hiện công tác thống kê đất đai để nắm được tình hình biến động đất đai Năm 2010, thực hiện Chỉ thị số 618/CT-TTg ngày 15/5/2009 của Thủ tướng Chính phủ về kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất

năm 2010, thực hiện theo Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài

Nguyên & Môi Trường về thống kê đất đai năm 2012, đến nay các xã đã hoàn thành và báo cáo kết quả về Huyện báo cáo kết quả nghiệm thu số liệu thống kê đất đai của các xã, thị trấn theo đúng tiến độ đã đề ra

II.1.7 Công tác cập nhật, chỉnh lý biến động

Trong những năm qua, công tác cập, chỉnh lý biến động diễn ra rất tích cực Nhân dân

đã ý thức được việc SDĐ tác động như thế nào đến tình hình phát triển của xã hội cũng như tác động trực tiếp đến người SDĐ Chính vì vậy mỗi khi có sự thay đổi về tình trạng đất đai, người dân thông báo cho cơ quan có thẩm quyền để đăng ký biến động Tuy nhiên, vẫn còn nhiều trường hợp do ý thức chưa cao cũng như tình trạng pháp lý của thửa đất chưa rõ ràng nên người dân ngại thông báo làm cho việc quản lý của cơ quan Nhà nước chưa chặt chẽ Trong khi đó, mặc dù đã rất nổ lực nhưng bên cạnh đó vẫn có một số cán bộ còn chủ quan, thiếu trách nhiệm đã làm ảnh hưởng đến công tác cập nhật, chỉnh lý biến động

Trong đó năm 2009, công tác cập nhật, chỉnh lý biến động đã đạt được những kết quả sau (Bảng 7):

Bảng 7: Công tác cập nhật, chỉnh lý biến động năm 2009

ĐVT: hồ sơ STT Hình thức biến động được cập nhật lượng Số Ghi chú

hình thức chuyển nhượng chủ yếu là chuyển nhượng một phần thửa

2 Chuyển mục đích 754 Chủ yếu là chuyển mục đích sang đất ở tại

nông thôn

chỉ của chủ sử dụng đất

dự án đã có quyết định thu hồi

5 Thừa kế 22 Chủ yếu là thừa kế đất nông thôn

Tổng cộng 6.011 -

(Nguồn: Phòng Tài nguyên & Môi trường huyện Nhà Bè)

II.1.8 Công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về tình hình đất đai trên địa bàn huyện Nhà Bè

Từ năm 2005 đến nay, trên địa bàn huyện Nhà Bè đã đầu tư các dự án do Nhà nước tổ chức bồi thường, phục vụ cho mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng đã làm ảnh hưởng đến người dân (phần lớn các hộ dân khiếu nại giá đền bù) Trong năm 2009, Huyện đã nhận được 73 đơn khiếu nại (trong đó đơn tồn trong năm 2008 chuyển sang là 12 đơn), so với cùng kỳ năm 2008 tăng lên 135% Về tranh chấp đất đai năm 2012, Huyện nhận được 5 đơn, đã giải quyết 4 đơn chiếm 80% tổng đơn nhận được Trong những năm qua, công tác tiếp nhận và xử lý đơn được thực hiện đúng pháp luật, chất lượng tham mưu cho UBND huyện giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đạt yêu cầu Đa số quyết định giải quyết của Huyện được thành phố giải quyết thuận lợi, có vài trường hợp bác giải quyết Qua công tác xem xét giải quyết đơn như khiếu nại, tố cáo đã giải quyết tốt những yêu cầu chính đáng của người dân, đảm bảo công bằng thực thi pháp

luật và đảm bảo trật tự an toàn xã hội

II.1.9 Đánh giá chung tình hình QLNN về đất đai trên địa bàn Huyện Nhà Bè

 Thuận lợi

- Công tác QLĐĐ trên địa bàn huyện Nhà Bè đã dần dần đi vào ổn định và ngày càng

có hiệu quả Huyện đã hoàn thành công tác kiểm kê đất đai năm 2010 với số liệu và bản

đồ hiện trạng SDĐ từ Huyện xuống xã – Thị trấn, báo cáo công tác thống kê đất đai năm

- Công tác thanh tra đất đai được tiến hành thường xuyên, phát hiện và xử lý kịp thời các vi phạm Pháp luật về đất đai

- Đến nay, toàn bộ các xã, Thị trấn đều đã sử dụng BĐĐC số, đây cũng là một trong những thuận lợi trong công tác quản lý và sử dụng đất ở địa phương

- Cùng với xu hướng đổi mới kinh tế, đất đai được quản lý và sử dụng ngày một hiệu quả hơn Hầu hết diện tích đất đã được đưa vào sử dụng cho mục đích phát triển kinh tế

xã hội với hiệu quả sử dụng đất ngày một nâng cao

- Quy hoạch xây dựng chi tiết đã được xây dựng hầu hết trên địa bàn Huyện, là cơ sở quan trọng trong công tác QLĐĐ và quản lý đô thị trên địa bàn Huyện

- Đội ngũ cán bộ quản lý đa phần là người dân địa phương, tuổi đời còn rất trẻ, có trình độ chuyên môn và tâm huyết

- Những điều kiện trên đã làm cho công tác cấp giấy chứng nhận ngày càng thêm thuận lợi, công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn ngày một ổn định hơn

 Hạn chế

- Việc chuyển nhượng QSDĐ ở một số địa phương còn gặp nhiều khó khăn do cả nguyên nhân khách quan và chủ quan Thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường CNQSDĐ diễn ra sôi động Tuy nhiên, các giao dịch không hợp lệ đã gây nhiều khó khăn cho công tác QLĐĐ trên địa bàn Huyện

- Công tác cập nhật, chỉnh lý biến động còn nhiều khó khăn, chưa kịp thời và đầy đủ Công tác chỉnh lý còn mang tính phổ thông, chủ yếu trên sổ bộ địa chính và phần mềm excel, chưa cập nhật trên BĐĐC

- Tiến độ triển khai xây dựng nhiều công trình chậm hơn so với kế hoạch đề ra, nguyên nhân là do giới hạn về nguồn vốn

- Diện tích tự nhiên của Huyện khá lớn, thành phần dân cư phức tạp, tốc độ tăng cơ học cao gây khó khăn cho việc QLĐĐ trên địa bàn Huyện

II.2 Tình hình sử dụng đất trên địa bàn huyện Nhà Bè

II.2.1 Cơ cấu các loại đất

Bảng 8: Cơ cấu sử dụng các loại đất chính của huyện Nhà Bè năm 2012

ĐVT: ha STT Loại đất Mã loại đất Diện tích Tỷ lệ (%)

Theo số liệu thống kê đất đai năm 2012, tổng diện tích tự nhiên của Huyện là 10.055,58ha Trong đó: diện tích đất nông nghiệp 4.700,11ha chiếm 46,74%; đất phi nông nghiệp 5.314,71ha chiếm 52,85%; đất chưa sử dụng 40,76 ha chiếm 0,41% tổng diện tích đất toàn Huyện Với tốc độ phát triển của Huyện như hiện nay, trong tương lai không xa

sẽ có sự chuyển dịch từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp Vì vậy đòi hỏi phải có

sự điều chỉnh thích hợp nhằm phát triển kinh tế xã hội một cách cân bằng

Biểu đồ 1: Cơ cấu sử dụng các loại đất chính của huyện Nhà Bè năm 2012 II.2.2 Tình hình biến động đất đai

Giai đoạn 2005 – 2012 tổng diện tích đất tự nhiên toàn Huyện giảm 0,01ha và có sự biến động giữa các loại đất Trong đó, diện tích đất phi nông nghiệp năm 2012 là 5.314,71ha tăng 480,89ha so với năm 2005 là 4.833,82ha trong khi diện tích đất nông nghiệp lại giảm 479,48ha trong giai đoạn này

Bảng 9: Biến động đất đai giai đoạn 2005 – 2012

ĐVT: ha

Loại đất

Năm 2005 Năm 2012

Tăng (+) giảm (-) Diện tích Tỷ lệ (%) Diện tích Tỷ lệ (%)

Tổng diện tích 10.055,59 100,00 10.055,58 100,00 -0,01

(Nguồn: Kết quả thống kê đất đai huyện Nhà Bè năm 2012)

Trong những năm gần đây, diện tích đất phi nông nghiệp ngày càng có xu hướng gia tăng và diện tích đất nông nghiệp thì ngày càng bị thu hẹp do nền kinh tế nơi đây ngày một phát triển dẫn đến người dân có nhu cầu chuyển mục đích sang đất ở rồi phân lô nhỏ

để chuyển nhượng kiếm lợi nhuận Điều này cũng góp phần làm cho tình hình chuyển nhượng trên địa bàn Huyện ngày càng sôi động

II.3 Đánh giá tình hình chuyển nhượng QSDĐ & TSKGLVĐ trên địa bàn huyện Nhà Bè từ năm 2005 đến nay

II.3.1 Đánh giá tình hình CNQSDĐ giai đoạn 2005 - 2009

1 Nhận xét

Ngay khi Nghị định 181/NĐ–CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

2003 nói chung và hướng dẫn về công tác chuyển nhượng nói riêng được ban hành, và việc Nhà nước ban hành giá đất mới tăng gấp nhiều lần so với giá đất cũ đã làm tình hình chuyển nhượng không còn sôi động nữa mà dần đi vào ổn định

Trong giai đoạn này, phòng Tài nguyên & Môi trường huyện Nhà Bè áp dụng theo sơ

đồ chuyển nhượng QSDĐ tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP (Sơ đồ 1)

Ghi chú: Nhận hồ sơ

Chuyển (trả) hồ sơ

Sơ đồ 1: Trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân

theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP

(1) Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ nộp tại Văn phòng Đăng ký QSDĐ quận, huyện, thị

xã Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi

có đất để chuyển cho Văn phòng Đăng ký QSDĐ

(2) Trong thời hạn không quá 04 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng Đăng ký QSDĐ có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho phòng Tài nguyên & Môi trường để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ đối với trường hợp cấp mới hoặc chỉnh

Phòng Tài nguyên và Môi trường

Cơ quan thuế Nộp thuế

(1) (2)

(3) (4)

nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính

(4) Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng Đăng ký QSDĐ hoặc UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận QSDĐ cho người nhận chuyển nhượng QSDĐ

Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định trình tự thủ tục chuyển nhượng đơn giản hơn rất nhiều so với Nghị định 17/1999/NĐ-CP Hồ sơ chỉ cần có giấy chứng nhận QSDĐ hoặc các giấy tờ về QSDĐ quy định tại Khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 và Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Điều này tránh được những phức tạp, rườm rà về hồ

sơ, giúp giảm bớt nhiều giấy tờ nhưng vẫn đảm bảo đủ cơ sở để xác nhận điều kiện chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng và hạn mức sử dụng đất Đồng thời hạn chế rất nhiều các tranh chấp liền ranh và tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng sau này nhưng trách nhiệm của địa chính xã nặng nề hơn Mặt khác, để tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, trong thực hiện chuyển nhượng người SDĐ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính bao gồm cả người chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng nhằm giảm bớt tình trạng đầu cơ đất đai và chỉ khi người dân có nhu cầu thật sự mới tham gia thị trường chuyển nhượng

 Nghị định 181/2004/NĐ-CP có những điểm thoáng hơn so với Nghị định 17/1999/NĐ-CP được thể hiện như sau:

- Quy định thời điểm thực hiện

- Người nhận chuyển nhượng không phụ thuộc vào điều kiện về nơi đăng ký hộ

khẩu, nơi đăng ký kinh doanh

- Không nhất thiết phải chuyển đến nơi khác sinh sống mới được chuyển nhượng

- Không quy định hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng đất nông nghiệp phải

chuyển sang làm nghề khác mới được chuyển nhượng

- Hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ thông qua nhận tặng cho QSDĐ, thông

qua thừa kế QSDĐ

- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp để thực hiện

dự án đầu tư, phương án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp

- Không quy định hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất mới được nhận

chuyển nhượng QSDĐ

- Đối với đất chuyên dùng không quy định hộ gia đình, cá nhân khi chuyển đi nơi

khác hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất mới được chuyển nhượng

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các quy định tại Điều 121 của Luật

Đất đai năm 2003 được nhận QSDĐ ở thông qua mua nhà ở, nhận thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với QSDĐ ở, thông qua việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất

2 Kết quả chuyển nhượng QSDĐ giai đoạn 2005 - 2009

Từ năm 2003 các chính sách về Pháp luật đất đai đã thực sự được người dân quan tâm, đặc biệt là các quy định về việc chuyển nhượng QSDĐ Thông tin về sự ra đời của luật mới (Luật Đất đai năm 2003), và sự thay đổi giá đất của Nhà nước đã làm tình hình

chuyển nhượng diễn ra sôi động, tạo ra một cơn sốt đất nhẹ vào những tháng đầu năm

2003 dẫn đến lượng hồ sơ chuyển nhượng tăng cao với 1.159 hồ sơ Tình hình chuyển nhượng tăng lên rất cao vào năm 2004 với 2.876 hồ sơ, tăng 1.717 hồ sơ so với năm 2003 với tổng diện tích 195.270.940,16m2

 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2005

Năm 2005 lượng hồ sơ tiếp nhận tại VPĐK là 2.550 hồ sơ, đã giải quyết được 2.295

hồ sơ chiếm 90% tổng hồ sơ nhận được Tập trung ở các xã Hiệp Phước, Nhơn Đức, Phước Kiển,…Xã có lượng hồ sơ chuyển nhượng cao nhất là xã Hiệp Phước với 772 hồ

sơ (đã giải quyết được 676 hồ sơ chiếm 87,56%)

Nguyên nhân là do các xã này gần các khu công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp phát triển và giáp với các vùng ven của ngoại thành, người dân trong Thành phố sau khi bị giải tỏa thường tìm ra các vùng ven để nhận chuyển nhượng đất sinh sống vì nơi đây giá đất

Đã giải quyết

Tỷ lệ giải quyết trên tổng hồ sơ nhận (%)

Trả ra không giải quyết

Trả bổ sung

Hồ sơ tồn

(Nguồn: Phòng Tài nguyên & Môi trường huyện Nhà Bè)

Lượng hồ sơ trả ra không giải quyết là 117 hồ sơ chiếm 5,20% trên tổng hồ sơ nhận được, tập trung ở xã Hiệp Phước với 38 hồ sơ chiếm 32,48% tổng hồ sơ không giải quyết,

kế đến là xã Nhơn Đức, Phước Kiển,…nguyên nhân là do chủ trương xây dựng đồ án quy hoạch của huyện Nhà Bè để xây dựng KCN Hiệp Phước giai đoạn II, III và các trung tâm thương mại dịch vụ phục vụ khu công nghiệp định hướng đến 2020 trên các địa bàn xã Trả bổ sung là 33 hồ sơ chiếm 1,47%trên tổng hồ sơ nhận được là do còn thiếu giấy

tờ có liên quan như bản vẽ hiện trạng vị trí, biên bản xác nhận hạ tầng, giấy cam kết tài sản riêng,… Hồ sơ tồn là 105 hồ sơ chiếm 4,67% trên tổng hồ sơ nhận được, do lượng hồ

sơ nộp vào nhiều nhưng cán bộ thụ lý ít làm cho công tác giải quyết hồ sơ không kịp thời

gian theo quy định của pháp luật dẫn đến hồ sơ trong năm tồn đọng sang năm sau mới giải quyết hết

Bảng 11: Tình hình CNQSDĐ theo mục đích sử dụng năm 2005

ĐVT: m 2 Tên xã/Thị trấn Tổng diện tích Tỷ lệ

(Nguồn: Phòng Tài nguyên & Môi trường huyện Nhà Bè)

Giai đoạn này chủ yếu là chuyển nhượng đất nông nghiệp với tổng diện tích là 2.161.699,87 m2 chiếm 73,40% tổng diện tích đất chuyển nhượng Xã có tổng diện tích

chuyển nhượng cao nhất là xã Hiệp Phước với 1.119.128,50m2 chiếm 37,99% Xã có tổng diện tích chuyển nhượng thấp nhất là xã Phú Xuân với 33.163,69m2 chiếm 1,13% tổng diện tích chuyển nhượng toàn Huyện Nguyên nhân là do Luật Đất đai năm 2003 ra đời và

có hiệu lực thi hành ngày 01/07/2004, và thời điểm này giá đất tương đối thấp so với những quận, huyện khác nên những nhà đầu cơ về đất đai tranh thủ mua vào chờ giá đất tăng rồi chuyển nhượng để thu lợi nhuận, do việc chấn chỉnh tăng cường công tác QLĐĐ trên địa bàn Huyện và Luật đất đai 2003 được áp dụng làm cho tình hình chuyển nhượng QSDĐ gặp nhiều khó khăn và do các cán bộ địa chính chưa nhận được các thông tư, chỉ thị cụ thề về hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003

 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2006

Theo số liệu thống kê của phòng Tài nguyên & Môi trường, năm 2006 tình hình chuyển nhượng giảm nhẹ với lượng hồ sơ tiếp nhận là 1.941 hồ sơ, đã giải quyết được 1.525 hồ sơ chiếm 78,57% trên tổng hồ sơ nhận được Theo số liệu cho thấy, số trường hợp chuyển nhượng nổi bật và biến động cao nhất tập trung ở các xã như: Hiệp Phước, Nhơn Đức, Long Thới, Các xã này chủ yếu là chuyển nhượng đất nông nghiệp, đất ở diện tích không đáng kể. Do đây là những địa bàn đang phát triển của Huyện