CHIẾN LƯỢC MARKETING CHO DÒNG SẢN PHẨM CĂN HỘ TRUNG BÌNH KHÁ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN NHÀ THỦ ĐỨC (THUDUC HOUSE)

Chính vì vậy, việc xây dựng chiến lược Marketing cho dự án bất động sản ở các doanh nghiệp là hoàn toàn cần thiết Công Ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ Đức là đối tượng được chọn để đi sâu

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

: : : : : :

THIỀU HỒNG NGỌC

09135125 DH09TB

2009 – 2013 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

- TP.Hồ Chí Minh, tháng 07 năm 2013 -

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

Giáo viên hướng dẫn: ThS Huỳnh Thanh Hiền

(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)

(Ký tên: ………)

Tháng 07 năm 2013

-LỜI CẢM ƠN

Để đạt được thành quả như ngày hôm nay, điều đầu tiên con xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Gia đình – những người luôn thương yêu, dạy dỗ, hết lòng chăm lo

và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho con trong suốt quá trình học tập

Em xin chân thành cám ơn các quý thầy cô trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh, đặc biệt là quý thầy cô Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản, đã tận tâm truyền đạt những kiến thức và kinh nghiệm quý báu cho em trong suốt quá trình học tập tại trường Đó sẽ là hành trang vững chắc cho em bước vào đời

Và trong khoảng thời gian tiến hành thực hiện đề tài tốt nghiệp này, em xin chân thành cảm ơn đến:

Thầy Huỳnh Thanh Hiền đã tận tình hướng dẫn cho em thực hiện đề tài Thầy

đã theo sát hướng dẫn, góp ý những sai sót cũng như động viên, giúp em giải quyết các vấn đề nảy sinh trong quá trình làm luận văn và hoàn thành luận văn đúng định hướng ban đầu

Ban Giám Đốc, tập thể cán bộ nhân viên của Công Ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ Đức đã tạo điều kiện cho em được thực tập tại quý Công ty Bên cạnh đó, em xin gửi lời cám ơn đến Chị Phùng Trần Uyên Phương – Giám đốc bộ phận Marketing, Anh La Cẩm Nam – Phó Giám đốc bộ phận Marketing, Anh Đức – Nhân viên Công

Chú Quan Minh Tuấn – Kế toán trưởng phòng Kế Toán, Chị Ngô Huệ – hân viên phòng Kế Toán, Chị Nguyễn Thị Thảo – hân viên phòng Kế Toán, Chị Thanh – Nhân viên Sàn giao dịch bất động sản đã nhiệt tình giúp đỡ, cung cấp tài liệu, số liệu giúp em hoàn thành đề tài

Đặc biệt, em xin chân thành cám ơn Chị Nguyễn Thị Thanh Yến – Chuyên viên

bộ phận Marketing, Chị Vũ Thị Thanh Hương – Chuyên viên bộ phận Marketing đã trực tiếp, hết lòng chỉ dẫn, giải đáp thắc mắc suốt thời gian em thực tập tại Công t

Cuối cùng, xin gửi lời cám ơn đến tất cả bạn bè đã luôn bên cạnh, động viên và giúp đỡ tôi trong suốt khoảng thời gian dài học tập cũng như đóng góp những ý kiến quý báu để tôi hoàn thành luận văn này

Cùng với lòng cám ơn sâu sắc, em xin chúc tất cả mọi người thật nhiều sức khỏe, gặt hái được nhiều thành công và luôn gặp những điều may mắn trong cuộc sống

Xin chân thành cám ơn!

TP.Hồ Chí Minh, ngày tháng 07 năm 2013

Sinh viên

Thiều Hồng Ngọc

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

-X XW -

GIẤY XÁC NHẬN (v/v xác nhận thực tập tốt nghiệp) Kính gửi: Quý Ban lãnh đạo Công Ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ Đức Em tên: Thiều Hồng Ngọc, hiện là sinh viên khóa 35 năm học 2009 – ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản, thuộc Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản, Trường Đại học Nông Lâm TP.HCM Thực tập tại phòng ban: Bộ phận Marketing Trong thời gian vừa qua, em đã thực tập tại Công ty từ ngày 01/03/2013 đến ngày 30/06/2013 với đề tài: “Chiến lược Marketing cho dòng sản phẩm căn hộ trung bình khá tại Công Ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ Đức (Thuduc House)” Để thực hiện đề tài, em đã tiến hành thu thập số liệu, tài liệu và thực tập những công việc có liên quan đến đề tài tại Công Ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ Đức và được sự hướng dẫn tận tình, truyền đạt kinh nghiệm của các cô chú, anh chị các bộ phận trong Công ty để hoàn thành đề tài của em Nay em làm giấy xác nhận này kính mong quý Ban lãnh đạo Công Ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ Đức xác nhận về tác phong, kỷ luật, thái độ học tập trong quá trình thực tập của em tại Công ty Nhận xét của Công Ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ Đức: ………

………

………

………

………

………

……… Công Ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ Đức TP.HCM, ngày tháng năm 2013

TÓM TẮT

Sinh viên thực hiện: Thiều Hồng Ngọc, Khoa Quản lý Đất đai và Bất động sản,

Trường Đại học Nông Lâm TP

Đề tài “Chiến lược Marketing cho dòng sản phẩm căn hộ trung bình khá tại Công Ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ Đức (Thuduc House)”

Giáo viên hướng dẫn: Th.S Huỳnh Thanh Hiền, Bộ môn Kinh Tế Đất và Bất

Động Sản, Khoa Quản lý Đất đai và Bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm

Nội dung tóm tắt của báo cáo: ăm 2012 được đánh giá là năm khó khăn nhất

của nền kinh tế, thị trường bất động sản và các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản là đối tượng chịu ảnh hưởng lớn nhất Bước sang năm 2013, theo các chuyên gia, thị trường bất động sản sẽ đặc biệt phát triển mạnh ở phân khúc thị trường căn hộ trung bình khá và bình dân Nhiều doanh nghiệp đang nắm giữ dự án ở phân khúc này Cho nên sự cạnh tranh ở phân khúc này sẽ rất quyết liệt và đối với

nghiệp lại càng khó khăn hơn nhất là trong thời gian vừa qua khi Nhà nước áp dụng

ác công cụ siết chặt tài chính Chính vì vậy, việc xây dựng chiến lược Marketing cho

dự án bất động sản ở các doanh nghiệp là hoàn toàn cần thiết Công Ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ Đức là đối tượng được chọn để đi sâu nghiên cứu hiệu quả của hoạt động Marketing trong kinh doanh bất động sản Nhằm mục đích nhận biết rõ điểm mạnh, điểm yếu trong chiến lược Marketing, để từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả chiến lược Marketing cho dòng sản phẩm căn hộ trung bình – khá tại Công Ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ Đức

Đề tài được thực hiện trên cơ sở vận dụng các cơ sở lý luận về bất động sản và thị trường bất động sản như là ý thuyết về hiến lược Marketing, căn hộ Các văn bản pháp quy có liên Bên cạnh đó, các cơ sở pháp lý cũng được nghiên cứu và vận dụng phù hợp Đề tài tập trung nghiên cứu hai nội dung chính là tìm hiểu chiến lược

căn hộ TDH – Trường Thọ và TDH – ước Bình tại Công Ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ Đức và đánh giá hiệu quả của chiến lược Marketing, đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả chiến lược Marketing cho dòng sản phẩm căn hộ trung bình – khá tại Công Ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ Đức Để tiến hành nghiên cứu những nội dung trên, tác giả đã sử dụng những phương pháp như là phương pháp thu thập số liệu, so sánh, phân tích S T, phân tích – tổng hợp

Kết quả nghiên cứu đạt được cụ thể là hiệu quả hoạt động kinh doanh của Công

Ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ Đức trong thời gian vừa qua đạt kết quả chưa tốt Chiến lược Marke ing cho dòng sản phẩm căn hộ trung bình khá có nhiều mặt mạnh nhưng cũng có hạn chế, hiệu quả Marketing chưa thật sự cao

Kết luận cuối cùng là Công Ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ Đức là một Công

y đã đạt được những thành tựu nhất định và thương hiệu của Công ty đã đi vào lòng người trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, tạo được sự uy tín với khách hàng và đối tác

QUY ĐỊNH CỤM TỪ VIẾT TẮT

Thành phố Hồ Chí Minh Công ty

Công ty cổ phần Công nhân viên Công nhân viên chức Trung tâm thương mại

Nghị quyết

Chính phủ Thông tư

Bộ Tài nguyên môi trường

DANH SÁCH CÁC BẢNG

Bảng 7 Phân tích đối thủ cạnh tranh có căn hộ thuộc phân khúc trung bình – khá Bảng 8 Tình hình tồn kho căn hộ TDH – Trường Thọ và – Phước Bình tính

Bảng 17 Tổng chi phí các loại hình quảng cáo căn hộ TDH – rường Thọ và

DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 1 Nhu cầu vốn thị trường thành phố Hồ Chí Minh trong ba năm tới (nguồn:

Biểu đồ 2 Tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam qua các năm (nguồn: Gso.vn) Biểu đồ 3 Chỉ số FDI đăng ký và giải ngân theo năm (nguồn:

Biểu đồ 4 Diễn biến CPI qua các năm và 2 tháng đầu năm 2013 (nguồn:

Biểu đồ 6 Số dự án căn hộ hoàn thành qua các năm (nguồn: CBRE)

Biểu đồ 10 Nguồn cung văn phòng cho thuê tại thành phố Hồ Chí Minh qua 3 năm

Biểu đồ 11 Bảng giá chào thuê văn phòng theo hạng tại thành phố Hồ Chí Minh

Biểu đồ 13 Diễn biến giá và tỷ lệ trống mặt bằng bán lẻ theo quý tại thành phố

Biểu đồ 15 Cơ cấu độ tuổi ở thành phố Hồ Chí Minh (khảo sát 500 mẫu) (nguồn:

Biểu đồ 18 Mục đích sử dụng căn hộ của người dân tại thành phố Hồ Chí Minh

DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ

DANH SÁCH CÁC HÌNH

Hình Vị trí của căn hộ TDH – Trường Thọ, căn hộ TDH – Phước Bình và các căn hộ của đối thủ cạnh tranh thuộc phân khúc trung bình – khá Hình Các tuyến giao thông kết nối với căn hộ TDH – Trường Thọ Hình Sơ đồ vị trí căn hộ TDH – Trường Thọ và TDH – Phước Bình Hình Quảng cáo căn hộ TDH – Trường Thọ trên báo Tuổi trẻ hàng ngày

Hình Quảng cáo căn hộ TDH – Trường Thọ trên Bản tin số 64 – Thông

Hình Bài PR trên Bản tin số 64 – Thông tin nội bộ Thuduc House

Hình 14 Quảng cáo banner căn hộ TDH – Trường Thọ và TDH – Phước Bình trên website chính của Thuduc Hous

Hình 15 Hình ảnh quảng cáo căn hộ TDH – Trường Thọ trên website riêng của căn hộ TDH – Trường Thọ

Hình 16 Hình ảnh quảng cáo căn hộ TDH – Phước Bình trên website riêng của căn hộ TDH – Phước Bình

ình 17 uảng cáo banner căn hộ TDH – Trường Thọ và TDH – Phước Bình trên website chính của Sàn giao dịch bất động sản Thuduc House

Hình 23 Hình ảnh khách hàng mua căn hộ trong “Ngày vàng giao dịch” diễn ra

Hình 24 Gian hàng của Thuduc House tại Hội chợ triễn lãm thương mại – Phiên

Hình 26 Chương trình tri ân khách hàng với chủ đề “ – Xuân yêu thương” diễn ra tại căn hộ Trường Thọ và Phước Bình vào ngày 26, 29/01/2013

Hình 27 Chương trình tri ân khách hàng với chủ đề “TDH–Giáng sinh hạnh phúc” diễn ra tại căn hộ Trường Thọ nhân dịp Noel 2010 và xuân Tân Mão 2011

MỤC LỤC

ĐẶT VẤN ĐỀ 1

PHẦN I TỔNG QUAN 3

I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu 3

Cơ sở khoa học

Cơ sở pháp lý

Cơ sở thực tiễn

I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu 14

I.3 Nội dung, phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện 16

Nội dung nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu

Quy trình thực hiện

PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 19

II.1 Giới thiệu tổng quan Công Ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ Đức 19

Tóm tắt quá trình hình thành và phát triển

Bộ máy tổ chức của Công Ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ Đức

Tình hình nhân sự

Kết quả hoạt động kinh doanh năm 2012 của Công ty

Hoạt động Marketing và xây dựng thương hiệu của Công ty

II.2 Mô tả căn hộ TDH – Trường Thọ và TDH – Phước Bình 30

II.3 Chiến lược Marketing cho căn hộ TDH – Trường Thọ và TDH – Phước Bình 33

Phân tích môi trường Marketing của Thuduc House

Chiến lược phân khúc thị trường và lựa chọn thị trường mục tiêu

Chiến lược Marketing –

II.4 Phân tích ma trận S.W.O.T cho căn hộ TDH Trường Thọ và TDH – Phước Bình 54

II.5 Đánh giá về hiệu quả của chiến lược Marketing căn hộ TDH – Trường Thọ và TDH – Phước Bình 58

II.6 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả chiến lược Marketing 59

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 63

TÀI LIỆU THAM KHẢO 65

PHỤ LỤC 66

ĐẶT VẤN ĐỀ

Tình hình kinh tế Việt Nam đang có rất nhiều biến động dưới ảnh hưởng chung

của suy thoái nền kinh tế toàn cầu Song song đó là những chính sách quản lý về vĩ mô

của Nhà nước trong việc thắt chặt cho vay tín dụng điều này đã thực sự ảnh hưởng rất

lớn đến thị trường bất động sản của nước ta nói chung và tại thành phố Hồ Chí Minh

nói riêng Bên cạnh việc đối mặt với các chính sách tín dụng từ Nhà nước, doanh

nghiệp còn phải đối mặt với sự cạnh tranh gay gắt từ các đối thủ Do đó, các doanh

nghiệp phải biết hoạch định chiến lược đầu tư, thi công xây dựng, tung sản phẩm ra thị

trường sao cho đảm bảo lợi nhuận thu được, lợi nhuận thu được này phải giúp doanh

nghiệp tồn tại được trong tình hình khó khăn như hiện nay Trong tất cả các chiến lược

về bất động sản thì chiến lược Marketing là rất quan trọng vì nó là chiến lược chức

năng, nền tảng cho việc xây dựng các chiến lược khác trong doanh nghiệp như chiến

lược đầu tư kinh doanh, chiến lược tài chính, … giúp cho doanh nghiệp định hướng

được hoạt động kinh doanh của mình và mang lại lợi nhuận cho doanh nghiệp

Kể từ khi ra đời cho đến nay, Marketing đã khẳng định mình như là một khoa

học quản lý hiện đại Với lý thuyết cơ bản là nhấn mạnh vào nhu cầu của khách hàng,

Marketing đã theo sát sự biến động của thị trường để đề ra những chính sách thỏa mãn

tối đa nhu cầu của khách hàng đồng thời đạt được mục tiêu mà doanh nghiệp đã đặt ra

Thông qua chiến lược Marketing, doanh nghiệp có thể phát huy hết nội lực hướng vào

những cơ hội hấp dẫn trên thị trường và vì thế sẽ giúp doanh nghiệp nâng cao hiệu quả

kinh doanh, tăng cường khả năng cạnh tranh trong quá trình mở cửa và tự do hóa nền

kinh tế

Hiện nay, căn hộ đang là sự lựa chọn của nhiều người, ở mọi độ tuổi khác nhau,

người chưa có nhà ở, những người đang ở nhà thuê, đặc biệt là những người chưa sở

hữu cho họ một ngôi nhà thực sự thì nhu cầu của họ là muốn tìm được căn hộ tiện nghi

và có đầy đủ tiện ích xung quanh phục vụ cuộc sống để cuộc sống của họ được tốt

hơn Với điều kiện sống tại căn hộ, đặc biệt là dòng sản phẩm căn hộ trung bình khá

với những tiện ích và văn minh Hơn nữa, nhà đầu tư còn xây dựng các dự án tại

những khu dân cư sầm uất, được quy hoạch hoàn chỉnh, đầy đủ tiện nghi và thường

gần những công trình tiện ích như: chợ, bệnh viện, trường học, trung tâm hành chính,

… cộng với giao thông thuận lợi đến các khu trung tâm lân cận nhằm tạo nơi thật sự lý

tưởng để lựa chọn sinh sống Có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng tới việc quyết định mua

căn hộ của người dân như là: giá cả, chất lượng, vị trí, tiện ích xung quanh, …

các yếu tố trên, yếu tố giá cả được xem là quan trọng nhất dẫn đến thị trường bất động

sản như hiện nay Mặc dù hiện nay lượng cung bất động sản trên thị trường đang trong

tình trạng dư thừa nhưng số lượng dự án thực sự phù hợp, đáp ứng đúng nhu cầu

khách hàng và có mức giá phù hợp với khách hàng vẫn còn thiếu trên thị trường dẫn

đến tình hình thị trường bất động sản vẫn chưa có dấu hiệu khởi sắc Trong thị trường

bất động sản đang “trầm lắng” như hiện nay, thì việc xây dựng chiến lược Marketing

ngày càng trở nê quan trọng hơn bởi vì nó sẽ giúp cho doanh nghiệp có cái nhìn khái

quát và có những chiến lược đúng đắn trong việc đẩy mạnh tiêu thụ sản phẩm trên thị

trường

Từ những vấn đề trên cho thấy tầm quan trọng của việc nghiên cứu chiến lược

trong hoạt động kinh doanh nói chung và kinh doanh bất động sản nói riêng

nên tôi thực hiện đề tài nghiên cứu: “Chiến lược Marketing cho dòng sản phẩm căn

hộ trung bình khá tại Công Ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ Đức (Thuduc

House)”

™ Mục tiêu nghiên cứu

Đề tài: “ ến lược Marketing cho dòng sản phẩm căn hộ trung bình khá tại

chủ yếu sau:

- Tìm hiểu về chiến lược Marketing cho dòng sản phẩm căn hộ trung bình khá

tại Công Ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ Đức

- Từ đó, đề xuất một số giải pháp nhằm phát huy tính hiệu quả của phân khúc

căn hộ trung bình khá tại Công Ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ Đức

™ Đối tượng nghiên cứu

- Thị trường bất động sản

- Hoạt động Marketing

- Căn hộ thuộc phân khúc trung bình khá

- Chiến lược Marketing của Công Ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ Đức cho

dòng sản phẩm căn hộ trung bình – há

™ Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi không gian:

- Cụ thể là căn hộ TDH – Trường Thọ (Quận Thủ Đức) và TDH – Phước

Bình (Quận 9) ở thành phố Hồ Chí Minh mà Công Ty Cổ Phần Phát Triển

Nhà Thủ Đức là chủ đầu tư và là đơn vị phân phối chính

Thời gian thực hiện đề tài: Từ 11/03/2013 đến 11/07/2013

PHẦN I TỔNG QUAN

1) Chiến lược Marketing

a) Khái niệm

Chiến lược: là tiến trình tập hợp các mục tiêu và chính sách đặt ra trong một

thời gian dài trên cơ sở khai thác tối đa các nguồn lực của tổ chức nhằm thực hiện và

đạt được những mục tiêu phát triển Do đó, chiến lược cần được đặt ra như một kế

hoạch hoặc sơ đồ tác nghiệp tổng quát định hướng cho công ty, doanh nghiệp đạt được

mục tiêu mong muốn

Chiến lược Marketing:

Theo Philip Kotler, chiến lược Marketing là một hệ thống luận điểm logic, hợp

lý làm căn cứ chỉ đạo một đơn vị hay một tổ chức tính toán cách giải quyết những

nhiệm vụ Marketing của mình liên quan đến thị trường mục tiêu, hệ thống Marketing –

Mix và mức chi phí cho Marketing

Chiến lược Marketing có thể hợp nhất các công cụ Marketing căn bản gồm 4P

và các quyết định của phối thức Marketing phải được thực hiện nhằm tác động lên các

kênh thương mại cũng như lên các khách hàng cuối cùng nhằm đạt mục tiêu lợi nhuận

cao nhất cho doanh nghiệp

Tuy nhiên, tùy theo tính chất sản phẩm kinh doanh, cũng như chiến lược của

từng doanh nghiệp, các nhà chiến lược Marketing sử dụng thêm 3P nữa: People (chính

sách chung về phát triển nhân lực, nhân sự công ty nói chung; nhân lực Marketing nói

riêng), Process (Tiến trình thực hiện, cải tiến quy trình sản phẩm, quy trình thực hiện

nhiệm vụ,…), Physical Evidence (Cơ sở hạ tầng, vật chất kĩ thuật, các yếu tố hỗ trợ

cho chiến lược Marketing) Mô hình 7P này phù hợp với loại hình kinh doanh dịch vụ

Tuy nhiên, việc doanh nghiệp lựa chon 4P, 5P, 6P hay 7P, 8P, 10P, thậm chí nP

tùy thuộc vào chiến lược Marketing của doanh nghiệp đó để lựa chọn mô hình phân

tích cho phù hợp

b) Vai trò của chiến lược Marketing

Chiến lược Marketing vạch ra những nét lớn trong hoạt động Marketing của

một doanh nghiệp, từ việc lựa chọn chiến lược phát triển, chiến lược cạnh tranh cho

đến việc xây dựng các chương trình hoạt động cụ thể thích hợp, nhờ đó một đơn vị

kinh doanh hy vọng đạt được các mục tiêu của mình Chiến lược Marketing nhằm

phục vụ cho chiến lược hoạt động lâu dài của doanh nghiệp

Tóm lại, chiến lược Marketing giúp cho doan iệp thấy rõ các bước thực

hiện Marketing để đạt mục tiêu đề ra với một ngân sách phù hợp trong thời gian nhất

định Một chiến lược Marketing thành công có thể giúp cho doanh nghiệp:

o Hiểu rõ những tác động và kết quả của các quyết định M thời

o Hiểu rõ thị trường cạnh tranh hiện nay của doanh nghiệp

o Xác định rõ mục tiêu và các giải pháp Marketing phù hợp trong thời gian tới

o Xác định rõ ngân sách Marketing trong thời gian tới

c) Chiến lược Marketing – Mix

Khái niệm: – à tập hợp những công cụ Marketing mà doanh

nghiệp sử dụng để đạt được các mục tiêu trong một thị trường đã chọn Các công cụ

Marketing được pha trộn và kết hợp với nhau thành một thể thống nhất để ứng phó với

những khác biệt và thay đổi trên thị trường Có thể nói Marketing – Mix là một giải

pháp có tính tình thế của tổ chức

Cơ cấu của Marketing – Mix: Các công cụ Marketing gồm có: sản phẩm

uct), giá (Price), phân phối (Place) và truyền thông khuyến mãi (Promotion) và

thường được gọi là 4P Những thành phần của mỗi P có rất nhiều nội dung, thể hiện

trong hình sau:

Nguồn: Th.S Quách Thị Bửu Châu và ctv, Quản trị Marketing

Sơ đồ 1 Cấu trúc 4P của Marketing – Mix

o Sản phẩm (Product): chọn đúng sản phẩm cho đối tượng mua

o Giá cả (Price): chọn đúng giá để thuận lòng người mua, vừa lòng người bán

o Phân phối (Place): chọn đúng chỗ để tiếp cận đối tượng mua và bán hàng

o Truyền thông khuyến mãi (Promotion): chọn đúng cách để nói cho người

mua biết về mặt hàng của mình và bán hàng

™ Các chiến lược Marketing - Mix

Chiến lược sản phẩm: Chiến lược về sản phẩm là nền tảng của chiến lược

keting hỗn hợp, được xác định dựa trên kế hoạch kinh doanh quy mô lớn hơn dành

cho sản phẩm mới và chiến lược Marketing tổng thể cho mọi sản phẩm đang có của

ghiệp Trong trường hợp này, vấn đề cần quan tâm khi xem xét chiến lược sản

phẩm đó là quản lý chất lượng tổng hợp, quản lý nguồn cung sản phẩm: Việc nghiên

cứu thị trường và khách hàng không chỉ trả lời câu hỏi khách hàng cần gì, cần bao

nhiêu, cần vào thời điểm nào và khả năng thanh toán của họ ra sao, mà còn phải biết

họ đòi hỏi mức độ chất lượng, chủng loại sản phẩm, số lượng sản phẩm như thế nào,

yếu tố nào có thể cho họ thoả mãn nhất

Chiến lược giá: Ngày nay, giá cả không phải yếu tố cạnh tranh hàng đầu nhưng

vẫn luôn được coi là yếu tố cạnh tranh quan trọng trong việc thu hút khách hàng đặc

biệt là ở những thị trường mà thu nhập của dân cư còn thấp Trong việc phát triển sản

phẩm của doanh nghiệp phải có chính sách giá thích hợp để tạo cho sản phẩm có chỗ

đứng vững chắc trên thị trường

Chiến lược định giá luôn xoay quanh ba yếu tố then chốt là: chi phí, khách hàng

và cạnh tranh nên trong quá trình thiết kế, xây dựng một chiến lược giá thích hợp cho

sản phẩm, doanh nghiệp nên có chiến lược định giá tổng hợp dựa trên cả ba yếu tố

trên, không nên bỏ quên bất cứ yếu tố nào

Trong chiến lược định giá h nghiệp có thể theo đuổi mục tiêu cơ bản sau:

o Để tồn tại (giá cao hơn chi phí)

o Để tối đa hoá lợi nhuận

o Để tối đa hóa khối lượng bán ra

o Để giữ ổn đị thị trường, tránh những phản ứng bất lợi từ đối thủ cạnh tranh

o Các mục tiêu khác

Chiến lược phân phối: ội dung cơ bản của chiến lược phân phối trong

ing sản phẩm là thiết kế và quản lý mạng lưới bán hàng trong giai đoạn doanh

nghiệp tung sản phẩm ra thị trường

Việc thiết kế và quản lý các kênh bán hàng hoá mới của doanh nghiệp phải bảo

đảm các yêu cầu cơ bản sau đây:

o Phù hợp với tính chất của sản phẩm

o Tạo điều kiện thuận lợi nhất cho khách hàng trong việc tiếp cận và tìm mua sản

phẩm một cách dễ dàng

o Xem xét kênh phân phối của đối thủ cạnh tranh

o Các kênh phân phối cần đảm bảo tăng doanh số bán của công ty và thiết lập mối

quan hệ bền vững với các trung gian

Chiến lược truyền thông khuyến mãi: làm cho hàng hóa tiêu thụ nhanh hơn và

khách hàng thỏa mãn hơn Chính sách truyền thông khuyến mãi làm tăng cường hiệu

quả cho chính sách sản phẩm, giá cả, phân phối, làm cho uy tín doanh nghiệp được

củng cố và là công cụ để quảng bá thương hiệu cho doanh nghiệp Các công cụ truyền

thông khuyến mãi

o Quảng cáo: là sử dụng các phương tiện truyền thông khác nhau để truyền đạt

thông tin đến khách hàng

o Quan hệ công chúng (PR – : là thiết lập các chương trình nhằm

đề cao và bảo vệ “hình ảnh công ty” hay sản phẩm cụ thể nào đó

o Bán hàng trực tiếp, khuyến mãi, …

™ Vai trò của chiến lược Marketing – Mix

– Mix đóng một vai trò vô cùng quan trọng đối với các nghiệp Đó chính là chìa khóa mang lại lợi nhuận, thị phần và sự thành công cho các

công ty – hững công ty chiến thắng là những công ty làm thỏa mãn đầy đủ nhất và

thực sự làm vui lòng những khách hàng mục tiêu của mình

Nói tới hệ thống Marketing – Mix cũng có nghĩa là nói tới những phương án

lựa chọn và quyết định của Marketing – Mix cho một thị trường mục tiêu Marketing –

Mix đóng một vai trò chủ đạo đối với hoạt động Marketing của một doanh nghiệp, nó

không những chỉ ra đâu là tập khách hàng cần phải hướng tới mà nó còn vạch ra lối đi

đúng đắn cho tất cả các hoạt động khác, nhằm khai thác một cách có hiệu quả nhất

phân đoạn thị trường đã lựa chọn

d) Ma trận S.W.O.T

Khái niệm: Mô hình phân tích S.W.O.T là một công cụ rất hữu dụng cho việc

nắm bắt và ra quyết định trong mọi tình huống đối với bất cứ tổ chức nào

S.W.O.T là viết tắt của 4 chữ Strengths (điểm mạnh), Weaknesses (điểm yếu),

tunities (cơ hội) và Threats (thách thức), S.W.O.T cung cấp một công cụ phân

tích chiến lược, rà soát và đánh giá vị trí, định hướng của một công ty hay của một đề

án

hoặc doanh nghiệp có mà đối thủ không có (năng lực vượt trội

o – : Mặt yếu: à những gì mà doanh nghiệp làm kém hơn đối thủ,

hoặc đối thủ có mà doanh nghiệp không có

o – : Cơ hội: à những sự kiện do môi trường ngoại vi mang tới có

lợi cho doanh nghiệp

o – Thách thức à những sự kiện do môi trường ngoại vi mang tới có

thể mang tới bất lợi cho doanh nghiệp (sự tồn tại/khả năng sinh lợi vị thế cạnh

tranh của doanh nghiệp

™ Tiến trình phân tích S.W.O.T

Bước 1: Liệt kê các yếu tố bên trong, bên ngoài ảnh hưởng đến hoạt động

của doanh nghiệp: Điểm mạnh – Điểm yếu – Cơ hội – Thách thức

Bước 2: Xác định các chiến lược dựa trên ma trận S.W.O.T:

o Thông tin trong bảng SWOT có thể giúp xác định các nhóm chiến lược

o Sử dụng điểm mạnh và cơ hội để làm giảm bớt điểm yếu và thách thức

o Định hướng các nhóm chiến lược mục tiêu cho doanh nghiệp

o Mục đích và ứng dụng của phân tích S.W.O.T trong đề tài nghiên cứu

o Đây là một công cụ phân tích dùng để xác định các chiến lược khả thi làm tiền

đề cho việc hoạch định kế hoạch, xây dựng chiến lược, chương trình hành động

thích hợp cho doanh nghiệp

o Dựa trên việc phân tích các yếu tố bên ngoài (cơ hội, thách thức) và yếu tố bên

trong (mặt mạnh, mặt yếu) ảnh hưởng đến hoạt động để có được sự

phối hợp phù hợp giữa khả năng của doanh nghiệp với tình hình môi trường

Yếu tố nội bộ

Môi trường

ngoại vi

Điểm mạnh (S) S1, S2, S3, S4…

Điểm yếu (W) W1, W2, W3, W4…

Cơ hội (O)

O1, O2, O3, O4…

ử dụng điểm mạnh để tận dụng cơ hội kém Khắc phục điểm yếu để tận dụng +O: Khai thác cơ hội để lấp chỗ yếu

cơ hội

Thách thức (T)

T1, T2, T3, T4…

T: Sử dụng điểm mạnh để hạn chế/né tránh đe dọa bớt nguy cơ T: Khắc phục điểm yếu để giảm

Nguồn: Th.S Quách Thị Bửu Châu và ctv, Quản trị Marketing

Bảng 1 Mô hình ma trận S.W.O.T

2) Khái niệm và phân loại căn hộ

a) Khái niệm căn hộ

Khái niệm:

Theo Điều 1 Luật Nhà ở năm 2005 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt

Nam quy định: Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu

cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân

Theo Quy chuẩn Việt Nam 03:2012/BXD về quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về

nguyên tắc phân loại, phân cấp công trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật

đô thị: Nhà chung cư là nhà ở hai tầng trở lên có lối đi, cầu thang và hệ thống công

trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều căn hộ gia đình, cá nhân

b) Phân loại nhà ở - nhà chung cư

Phân loại nhà ở: Nhà ở được phân thành hai loại sau:

Nhà chung cư:

o Chung cư cao tầng

o Chung cư nhiều tầng

o Nhà ở liên kế: nhà liên kế mặt phố à phố), nhà liên kế có sân vườn

o Nhà ở nông thôn truyền thống

Phân hạng chung cư: Theo Thông tư số 14/2008/TT-BXD thì chung cư đượ

phân hạng như sau:

o Nhà chung cư hạng 1 (cao cấp): là hạng có chất lượng sử dụng cao nhất;

đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo

o Nhà chung cư hạng 2: là hạng có chất lượng sử dụng cao; đảm bảo yêu

cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tương đối hoàn hảo

o Nhà chung cư hạng 3: là hạng có chất lượng sử dụng khá cao; đảm bảo

yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá

o Nhà chung cư hạng 4: là hạng có chất lượng sử dụng trung bình; đảm

bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản

lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng

Yêu cầu cụ thể đối với từng hạng nhà chung cư: (xem phụ lục 3)

3) Khái quát thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh

Kinh tế vĩ mô: Thị trường bất động sản tại TP.HCM phát triển một cách nhanh

chóng Tham gia vào thị trường là các chủ thể: doanh nghiệp BĐS trong và ngoài

nước, đóng vai trò là nhà phát triển BĐS; các ngân hàng và các định chế tài chính với

trò là nhà tài trợ vốn hay là kênh truyền dẫn vốn đến các nhà đầu tư BĐS; người

dân và các doanh nghiệp khác đóng vai trò là người sử dụng cuối cùng của sản phẩm

BĐS; riêng các cơ quan quản lý Nhà ước đóng vai trò là người tạo lập chính sách và

điều tiết thị trường Dưới góc nhìn của một doanh nghiệp BĐS thì mối quan hệ giữa

các chủ thể nêu trên là mối quan hệ tương hỗ, không thể thiếu, đặc biệt liên quan đến

vòng chảy của vốn – tín dụng – sản phẩm, sự phát triển của doanh nghiệp và thị

trường

Cung TTBĐS tại TP.HCM hiện nay mất cân đối về cơ cấu sản phẩm, có quá

nhiều dự án nhà ở cao cấp đang ế ẩm, trong khi nguồn cung nhà giá rẻ quá thiếu Giá

nhà đất quá cao so với thu nhập người dân Đặc điểm TTBĐS những năm gần đây có

nhiều dự án chung cư cao tầng bị ế ẩm, thiếu đầu ra với những căn hộ bỏ không, trong

khi một số lượng lớn người lao động không có nhà để ở Theo kết quả khảo sát thực tế,

giá BĐS nói chung, giá nhà ở nói riêng tại các đô thị lớn là quá cao so với mặt bằng

thu nhập của người dân

TTBĐS đang phải đối mặt với thực tế mất cân đối cơ cấu hàng hóa, hệ thống tài

chính đi kèm chưa hoàn thiện thì thị trường này còn phụ thuộc nhiều vào các động thái

chính sách tiền tệ, tín dụng nhất là khi nguồn vốn trung và dài hạn bị hạn chế

Nguồn: CBRE

Biểu đồ 1 Nhu cầu vốn thị trường thành phố Hồ Chí Minh trong ba năm tới

Trong ba năm (năm 2010, 2011, 2012), mức tăng trưởng GDP (Tổng thu nhập

quốc nội) của Việt Nam liên tục giảm từ 6,7 %/năm 2010 xuống còn 5,03%/năm

Nguồn: Gso.vn

Biểu đồ 2 Tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam qua các năm

Chỉ số CPI (Chỉ số giá tiêu dùng) biến động lớn so với nhiều nước trong khu

vực đã gây khó khăn cho nền kinh tế Việt Nam, ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị

trường Các yếu tố có thể đo lường tiền đổ vào BĐS đó là tiền của nhà đầu tư, tiền vay

mượn ngân hàng, tiền tư nhân hay FDI (Đầu tư trực tiếp nước ngoài) Một số ngân

hàng trong hệ thống ngân hàng đang có nhiều khoản nợ xấu, nhiều khi phải tiếp tục

cho vay đáo hạn, hy vọng thị trường hồi phục Các thị trường tại TP.HCM có tính

tương hỗ nhau Và trong các ngành có ảnh hưởng đến BĐS nhất là ngành tài chính, các

ngân hàng bị suy yếu nên BĐS suy yếu

Nguồn: http://finance.vietstock.vn/

Biểu đồ 3 Chỉ số FDI đăng ký và giải ngân theo năm

CPI tăng 0,47%: Chỉ số CPI tháng 11/2012 tăng 0,47% so với tháng trước, thấp

hơn 0,85% so với tháng 10 nhưng tăng 6,52% so với tháng 12/2011 và 7,08% so với

cùng kỳ năm trước CPI bình quân 11 tháng đầu năm 2012 tăng 9,43% so với bình

quân cùng kỳ năm 2011 Trong đó, nhóm thuốc và dịch vụ y tế tăng cao nhất 6,66%

Nguồn: RONGVIET SECURITIES database

Biểu đồ 4 Diễn biến CPI qua các năm và 2 tháng đầu năm 2013

ầu thị trường về nhà ở cho người thu nhập thấp đang là một tiềm năng rất lớn,

nó được thể hiện từ năm 2010 và cho đến bây giờ hàng loạt các dự án nhà giá thấp và

trung bình đã được khởi công Nhiều doanh nghiệp BĐS đang chuyển hướng đầu tư

vào phân khúc này Tại TP.HCM phân khúc nhà ở bình dân và trung bình khá vẫn phát

triển mạnh với mức giá nằm trong khoảng 500 –

Toàn cảnh thị trường BĐS trong năm 2012:

Các dự án tương lai (2013 – 2022) TP.HCM

Văn phòng Bán lẻ Khách sạn và căn hộ dịch vụ Nhà ở bán

Tổng cộng Thay đổi so với năm trước

Văn phòng Bán lẻ Khách sạn và căn hộ dịch vụ Nhà ở bán

Tổng cộng Thay đổi so với năm trước

Nguồn: CBRE

Bảng 2 Nguồn cung tương lai tại thành phố Hồ Chí Minh

™ Thị trường căn hộ

Tính đến hết tháng 11 năm 2012, nguồn cung thị trường căn hộ trên thị trường

TP.HCM khoảng 5.500 căn Riêng trong tháng 11 năm 2012, nguồn cung căn hộ mới

đến từ các dự án: Cheery 3 Apartment, Ehome 3 Tây Sài Gòn, …

Nguồn: Data CafeLand

Biểu đồ 5 Nguồn cung căn hộ theo quận

Nguồn: CBRE

Biểu đồ 6 Số dự án căn hộ hoàn thành qua

các năm

Biểu đồ 9 Giá chào bán căn hộ năm 2012

Phân khúc căn hộ để bán hầu như trầm lắng trong năm 2012, tâm lý khách mua

hàng thì chờ giảm giá thêm, còn chủ đầu tư thì e ngại tung ra sản phẩm mới

TP.HCM, có 3.441 căn chào bán mới trong năm 2012 giảm 72,8% so với năm

2011; các căn hộ mới đến chủ yếu từ các dự án Cheery 3 Apartment, Ehome 3 Tây Sài

Gòn, … Căn hộ bình dân vẫn chiếm đa số nguồn cung

Hiện TP.HCM còn tồn kho khoảng 28.000 căn, lượng tồn kho khá lớn vì vậy

giá giảm ở hầu hết các phân khúc căn hộ khoảng 20% so với năm trước kèm theo các

khuyến mãi khá hấp dẫn như mua nhà tặng vàng, mua nhà tặng ô tô …

™ Thị trường văn phòng cho thuê

Nguồn: CBRE

Biểu đồ 10 Nguồn cung văn phòng cho thuê tại thành phố Hồ Chí Minh qua 3 năm

2011, 2012, 2013

Nguồn: CBRE

Biểu đồ 11 Bảng giá chào thuê văn phòng theo hạng tại thành phố Hồ Chí

Minh

Theo khảo sát của CBRE, tính đến cuối năm 2012, TP.HCM có 9 tòa nhà hạng

A, 49 tòa nhà hạng B, và 245 tòa nhà hạng C và tổng diện tích sàn 1,95 triệu m , tỷ lệ

trống là 12,8% Giá thuê trung bình tòa nhà hạng A khoảng 30, tháng, hạng B

là 17.25$/ tháng, mức giá này giảm lần lượt 5% và 5 7% so với năm 2011

Nhu cầu thuê văn phòng năm 2012 suy giảm khá mạnh do ảnh hưởng bởi khủng

hoảng kinh tế, tổng ượng tiêu thụ chỉ đạt khoảng 94 sàn, giảm 50% so với năm

2011 và xuống thấp nhất kể từ năm 2009 Nhiều cao ốc văn phòng tại TP HCM có tỷ

lệ trống khá lớn Cụ thể, Bitexco Financial Tower hiện nay còn 35% mặt bằng chưa có

khách thuê, chủ yếu trống những tầng cao President Place có tỷ lệ lấp đầy trước

trương đạt khoảng 35%, diện tích còn lại đang trong giai đoạn tìm khách Hạng mục

văn phòng của dự án Times Square tọa lạc ngay trung tâm quận 1 cũng chỉ công bố lấp

đầy khoảng 65%, dự kiến hoàn thành vào quý II/2013

™ Thị trường mặt bằng bán lẻ (trung tâm thương mại)

Cuối năm 2012, nhiều trung tâm mua sắm, siêu thị được mở cửa như Vincom

Center A, Pandora Plaza, hệ thống cửa hàng Co.opmart Hòa Hảo, Big C Trường

, … nâng tổng diện tích bán lẻ tại TP HCM lên gần 800.000

Thị trường bán lẻ gặp nhiều khăn do nền kinh tế khủng hoảng, tuy nhiên mặt

bằng bán lẻ ở TP.HCM vẫn có sức hút với nhà đầu tư nước ngoài Vì vậy phân khúc

này tương đối ổn định, tỷ lệ trống khoảng 9% trên tổng diện tích bán lẻ, giá cho thuê

chỉ giảm nhẹ so với năm 2011

Theo Knight Frank, trong tương lai, dự kiến sẽ có khoảng 1,4 triệu m diện tích

bán lẻ sẽ tham gia vào thị trường Riêng trong quý I/2013, một số dự án bán lẻ đáng

chú ý có thể đi vào hoạt động là Pico Cộng Hòa, Times Square, Parkson Léman C.T

Với nguồn cung tăng cao và sự đa dạng các loại hình dịch vụ bán lẻ, thị trường

sẽ chứng kiến sự phân hóa mạnh mẽ giữa các và chủ đầu tư

™ Thị trường biệt thự, nhà phố và đất nền

Phân khúc thị trường biệt thự, nhà phố và đất nền tại TP.HCM tiếp tục suy giảm

trong năm 2012 mặc dù chính phủ hỗ trợ rất nhiều về mặt tài chính (giảm lãi suất cho

ay BĐS), tuy nhiên thị trường vẫn tiếp tục trầm lắng

Tình trạng hiện nay là kết quả từ việc niềm tin của người mua nhà đối với thị

trường vẫn còn thấp Hầu hết người mua có sẵn tài chính đều bảo lưu vốn từ việc đầu

tư vào BĐS Trong khi đó những người có nhu cầu mua để ở thì do bị ảnh hưởng từ

nền kinh tế khó khăn nên cũng không có khả năng để đầu tư theo mức giá thị trường

hiện tại

Năm 2012 cũng ghi nhận xu hướng tiếp tục suy giảm trên thị trường thứ cấp,

chủ yếu do nỗ lực của các nhà đầu cơ nhằm thoát khỏi thị trường để tránh thua lỗ hơn

nữa Quận 9 đứng đầu xu hướng giảm giá trong suốt năm 2012, với mức giảm khoảng

12% so với năm trước, tiếp theo là các quận Thủ Đức, Nhà Bè, Bình Chánh và Quận 2

có mức giảm từ 6% đến 10% Các khu vực đắc địa như KĐT Phú Mỹ Hưng và các khu

vực khác ở Quận 7 và Quận 2 có mức độ giảm giá ít hơn, chủ yếu là do vị trí và tiện

ích hiện hữu của những khu vực này

Luật đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 Quy định về quản lý và sử

dụng đất đai

Luật nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 01/07/2006 Quy định về nhà ở

Luật dân sự số 33/2005/QH11 ngày 01/01/2006 Quy định về dân sự

Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006 Quy định về

hoạt động kinh doanh bất động sản

Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Quy định chi tiết và hướng dẫn

thi hành Luật kinh doanh bất động sản

Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 Quy định chi tiết và hướng dẫn

Thông tư 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/04/2005 Hướng dẫn thực hiện một số

điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành

Luật đất đai

Thông tư số 05/2006/TT-BXD ngày 01/11/2006 Hướng dẫn thực hiện một số

nội dung của Nghị định số 90/2006/NĐ-CP

Thông tư 01/2009/TT-BXD ngày 25/02/2009 Quy định một số nội dung về cấp

giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn hộ

nhà chung cư trong dự án đầu tư xây dựng của tổ chức kinh doanh nhà ở

Thông tư 14/2008/TT-BXD ngày 02/06/2008 Hướng dẫn về phân hạng nhà

chung cư

Quyết định số 10/2003/QĐ-BXD ngày 03/04/2003 Quy chế quản lý sử dụng nhà

chung cư

Quy chuẩn Việt Nam 03:2012/BXD ngày 28/12/2012 Về quy chuẩn kỹ thuật

quốc gia về nguyên tắc phân loại, phân cấp công trình dân dụng, công nghiệp và hạ

tầng kỹ thuật đô thị

Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam 323:2004 02/11/2004 Về tiêu chuẩn thiết kế

Trên thực tiễn, thị trường bất động sản vẫn chưa có dấu hiệu lạc quan, các phân

khúc đa phần đều nằm trong tình trạng “đóng băng” Tuy nhiên, riêng phân khúc căn

hộ trung bình khá và bình dân vẫn có một số lượng khách hàng nhất định Nhằm tăng

doanh số bán hàng, gia tăng thị phần, đẩy nhanh tiến độ bán hàng và tiếp cận nhiều

hơn với khách hàng tiềm năng thì việc xây dựng chiến lược Marketing cho dòng sản

phẩm căn hộ trung bình khá của Công ty sao cho phù hợp với nhu cầu thị trường là

một việc hết sức cần thiết và quan trọng

™ Khái quát địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

1) Đặc điểm tự nhiên

a) Vị trí địa lý

Thành phố Hồ Chí Minh có tọa độ 10°10' – 10°38' Bắc và 106°22' – 106°54'

Đông Nằm ở miền Nam Việt Nam, Thành phố Hồ Chí Minh cách Hà

Nội 1.730 km theo đường bộ, trung tâm thành phố cách bờ biển Đông 50 km theo

đường chim bay Với vị trí tâm điểm của khu vực Đông Nam Á, Thành phố Hồ Chí

Minh là một đầu mối giao thông quan trọng về cả đường bộ, đường thủy và đường

không, nối liền các tỉnh trong vùng và còn là một cửa ngõ quốc tế

Tổ chức hành chính: Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay là một trong 5 thành

phố trực thuộc Trung ương của Việt Nam Về mặt hành chính, thành phố được chia

thành 19 quận và 5 huyện Trong đó có 322 đơn vị hành chính cấp xã, bao gồm

259 phường, 58 xã và 5 thị trấn

Ranh giới hành chính:

o Phía Bắc giáp tỉnh Bình Dương

o Phía Tây Bắc giáp tỉnh Tây Ninh

o Phía Đông và Đông Bắc giáp tỉnh Đồng Nai

o Phía Đông Nam giáp tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu

o Phía Tây và Tây Nam giáp tỉnh ong n và Tiền Giang

Địa hình thổ nhưỡng:

Nằm trong vùng chuyển tiếp giữa miền Đông Nam Bộ và đồng bằng sông Cửu

ong, địa hình thành phố thấp dần từ Bắc xuống Nam và từ Tây sang Đông Xen kẽ có

một số gò đồi, cao nhất lên tới 32 mét như đồi Long Bình ở quận 9 Ngược lại, vùng

trũng nằm ở phía Nam – Tây Nam và Ðông Nam thành phố, có độ cao trung bình trên

dưới 1 mét, nơi thấp nhất 0,5 mét Các khu vực trung tâm, một phần các quận Thủ

Đức, quận 2, toàn bộ huyện Hóc Môn và quận 12 có độ cao trung bình, khoảng 5 tới

10 mét

Địa chất Thành phố Hồ Chí Minh bao gồm chủ yếu là hai tướng trầm tích

ei tocen và o ocen lộ ra trên bề mặt Dưới tác động của các yếu tố tự nhiên và hoạt

động của con người, trầm tích phù sa cổ hình thành nhóm đất đặc trưng riêng: đất

xám.

b) Khí hậu

Thành phố Hồ Chí Mình có nhiệt độ cao đều trong năm và hai mùa mưa – khô

rõ rệt Nhiệt độ trung bình 27oC Lượng mưa trung bình của thành phố đạt 1.949

mm năm Bình quân độ ẩm không khí đạt 79,5%/năm

c) Thủy văn

Về thủy văn, nằm ở vùng hạ lưu hệ thống sông Ðồng Nai – Sài Gòn, Thành phố

Hồ Chí Minh có mạng lưới sông ngòi kênh rạch rất đa dạng như: ông Ðồng Nai, ông

Sài Gòn, sông Nhà Bè Ngoài các con sông chính, Thành phố Hồ Chí Minh còn có một

hệ thống kênh rạch chằng chịt: hệ thống kênh Rạch Chiếc, Láng The, Bàu Nông, rạch

Tra, Bến Cát, An Hạ, Tham Lương, Cầu Bông, Nhiêu Lộc – Thị Nghè, Bến Nghé, Lò

Gốm, Kênh Tẻ, Tàu Hũ, Kênh Ðôi, …

2) Đặc điểm kinh tế

giữ vai trò đầu tàu kinh tế của cả Việt Nam Thành phố chiếm

0, diện tích và 8,34% dân số của Việt Nam nhưng chiếm tới 20,2% tổng sản phẩm,

27,9% giá trị sản xuất công nghiệp và 34,9% dự án nước ngoài Tính chung trong 9

tháng đầu năm 2012, đạt 404.720 tỷ đồng, tăng khoảng 8,7% GDP bình quân

đầu người đạt 3.700 Nền kinh tế của T đa dạng về lĩnh vực, từ khai thác

mỏ, thủy sản, nông nghiệp, công nghiệp chế biến, xây dựng đến du lịch, tài chính, …

Trong bảng xếp hạng về Chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh của Việt Nam năm

2011, xếp ở vị trí thứ 20/63 tỉnh thành

Thương mại, TP.HCM có hệ thống trung tâm mua sắm, siêu thị, chợ đa dạng.

3) Đặc điểm văn hóa – xã hội

a) Dân số

Dân số bình quân trên địa bàn thành phố năm 2012 ước hiện có 7.750,9 ngàn

người, tăng 3,1% so với năm 2011; khu vực thành thị là 33,2 ngàn người, tăng

2,9 Tỷ lệ tăng cơ học 18,9‰; tỷ lệ tăng tự nhiên dân số 9,6‰

b) Lao động

11 tháng năm 2012, các khu vực kinh tế trên địa bàn thành phố đã thu hút lao

động, giải quyết việc làm cho 289,4 ngàn lượt, giảm 0,9% so năm 2011 Số chỗ làm

việc mới được tạo ra trong năm là 123 ngàn, giảm 4% Tỷ lệ số người thất nghiệp năm

2012 là 4,9%

c) Tín ngưỡng

Người Việt (người Kinh) 6.699.124 người chiếm 93,52% dân số thành phố, tiếp

theo tới người Hoa với 414.045 người chiếm 5,78%, còn lại là các dân tộc:

hme 24.268 người, Chăm 7.819 người, là cộng đồng người Hoa lớn

nhất Việt Nam (bằng 50,3% tổng số người Hoa cả nước), cư trú khắp các quận, huyện,

nhưng tập trung nhiều nhất tại Quận 5, 6, 8, 10, 11 và có những đóng góp đáng kể cho

nền kinh tế thành phố Căn cứ theo số liệu điều tra dân số năm 2009, 1.983.048 người

(27,68% tổng số dân thành phố) kê khai có tôn giáo Trong đó những tôn giáo có nhiều

tín đồ là: Phật giáo 1.164.930 người chiếm 16,26%, Công giáo 745.283 người chiếm

10, , o đài 31.633 người chiếm 0,44%, Tin lành 27.016 người chiếm 0,37%, Hồi

giáo 6.580 người chiếm 0,09%

d) Cơ sở hạ tầng

Giao thông vận tải: Nhờ điều kiện tự nhiên thuận lợi, T trở thành một

đầu mối giao thông quan trọng của Việt Nam và khu vực Đông Nam Á Giao thông

đường bộ, thành phố có 6 bến xe khách liên tỉnh được phân bố ở các cửa ngõ ra vào:

Miền Đông, Văn Thánh, Miền Tây, Chợ Lớn, Tân Bình Tây Ninh, Ký Thủ Ôn

Ngoài ra, TP.HCM còn có các các cảng biển, bến đò, tuyến đường sắt, nhà ga, …

Giáo dục: Tính đến 15/06/2012, Thành phố có 420 cơ sở dạy nghề, trong đó có

11 trường cao đẳng nghề, 29 trường trung cấp nghề, 92 trung tâm dạy nghề, 18 trường

đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp và 270 doanh nghiệp và các tổ chức xã hội

khác tham gia dạy nghề

Văn hóa – Thể dục thể thao: Về văn hóa: à một trong hai trung tâm truyền

thông của Việt Nam, Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay có 38 đơn vị báo chí thành phố

và 113 văn phòng đại diện báo chí trung ương và các tỉnh, 3 nhà xuất bản của thành

phố và 21 chi nhánh nhà xuất bản trung ương cùng mạng lưới thông tấn xã, các đài

phát thanh, truyền hình địa phương và trung ương Về thể dục thể thao: ào năm 2005,

toàn thành phố có 91 sân bóng đá, 86 bể bơi, 256 phòng tập thể thao

Y tế: Sở Y tế thành phố hiện nay quản lý 8 bệnh viện đa khoa và 20 bệnh viện

chuyên khoa Nhiều bệnh viện của thành phố đã liên doanh với nước ngoài để tăng

chất lượng phục vụ

o Tình hình hoạt động Marketing tại C Phát Triển Nhà Thủ Đức

o Tìm hiểu căn hộ TDH – Trường Thọ và TDH – Phước Bình của C Phát

Triển Nhà Thủ Đức

o Môi trường kinh doanh của căn hộ TDH – Trường Thọ và TDH – Phước

Bình tại Phát Triển Nhà Thủ Đức

o Chiến lược Marketing cho dòng sản phẩm căn hộ trung bình khá (cụ thể là

căn hộ TDH – Trường Thọ và TDH – Phước Bình) của Phát Triển

Nhà Thủ Đức

o Phân tích ma trận S.W.O.T

o Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả chiến lược Marketing cho

dòng sản phẩm căn hộ trung bình khá tại Phát Triển Nhà Thủ Đức

Phương pháp thu thập số liệu: thu thập các thông tin từ sách báo, tạp chí, … đã

xuất bản, các văn bản pháp luật có liên quan đến lĩnh vực BĐS, các báo cáo, các số

liệu thực tế liên quan đến tình hình thị trường căn hộ, hoạt động kinh doanh của t ,

chiến lược Marketing của Công Ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ Đức

Phương pháp kế thừa: tham khảo tài liệu, giáo trình, sách, thông tin trên

nte net,…

Phương pháp chuyên gia: trong quá trình thực hiện đề tài có tham khảo ý kiến

của các thầy cô Khoa Quản lý đất đai và TTBĐS, các chuyên gia trong và ngoài ngành

về BĐS trên địa bàn

Phương pháp phân tích S .T: phân tích các điểm mạnh và điểm yếu, cơ hội

và thách thức .T cung cấp một công cụ phân tích chiến lược, rà soát và đánh giá

vị trí, định hướng của một ông ty hay của một đề án kinh o nh

Phương pháp phân tích, tổng hợp: phân tích các tài liệu thu thập được có liên

quan đến TTBĐS, qua đó phân tích, tổng hợp và đánh giá thông tin, từ đó đối chiếu

với thực tế

I.3.3 Quy trình thực hiện

Sơ đồ 2 Sơ đồ quy trình thực hiện đề tài

thập được

Chắt lọc, phân loại, sắp xếp các thông tin tìm được

Thu thập dữ liệu thị trường và

cơ quan thực tập

Thu thập từ sách báo, mạng

nte net

Xây dựng đề cương Xác định địa bàn nghiên cứu Xác định vấn đề cần nghiên cứu

Hoàn chỉnh nội dung và hình

thức báo cáo

Tham khảo ý kiến giáo viên hướng dẫn, cơ quan thực tập Xây dựng báo cáo dựa theo đề

cương

PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

1) Giới thiệu chung về Công ty

Tên doanh nghiệp (tiếng Việt): CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN NHÀ

THỦ ĐỨC

Tên doanh nghiệp (tiếng Anh): THUDUC HOUSING DEVELOPMENT

Tên giao dịch (tên viết tắt): THUDUC HOUSE

Địa chỉ: 13 – 15 – 17 Trương Định, Phường , uận 3,

Giấy CN ĐKKD số: 4103000457 Ngày cấp: 15/06/2001

Cơ quan cấp: Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.HCM

Tên người đại diện pháp lý: Ông Lê Chí Hiếu m/Nữ: Nam

Chức vụ : Chủ tịch HĐQT kiêm TGĐ

Loại hình doanh nghiệp: Công Ty Cổ Phần

™ Ngành nghề kinh doanh

inh o nh địa ốc, đầu tư phát triển các dự án BĐS, TTTM, văn phòng cho

thuê, chợ đầu mối, khu du lịch nghỉ dưỡng, KCN

inh o nh các dich vụ BĐS như môi giới, tư vấn, thẩm định giá

Đầu tư vốn, tài sản vào các doanh nghiệp trong và ngoài nước Đầu tư kinh

doanh tài chính – chứng khoán và ngân hàng

Xây dựng và thiết kế các công trình về nhà ở, công trình công cộng và dân

dụng khác

Sản xuất vật liệu phục vụ xây dựng như: gạch, cửa nhôm, cửa nhựa, …

Chủ đầu tư xây dựng và kinh o nh công trình CSHT KCN và KDC

Sản xuất, lắp dựng khung nhà tiền chế, kệ thép, các cấu kiện thép

inh o nh các dịch vụ khách sạn, nhà hàng

Mua bán, chế biến hàng nông sản thực phẩm

Cho thuê kho bãi, quảng cáo, bốc dỡ hàng hóa, đóng gói

Và các ngành nghề khác theo quy định của pháp luật

Sản phẩm chính của doanh nghiệp khi mới thành lập: Địa ốc và sản xuất vật

liệu xây dựng

2) Tóm tắt quá trình hình thành và phát triển

™ Quá trình thành lập

Thành lập năm 1990 với tên gọi Công ty Quản lý và Phát triển nhà Thủ Đức

Năm 1996 đổi tên thành Công ty Phát triển nhà và Dịch vụ Khu Công Nghiệp

Thủ Đức

Ngày 24/11/2000 chính thức chuyển đổi thành Công ty Cổ Phần Phát Triển Nhà

Thủ Đức (Thuduc House) với vốn điều lệ ban đầu là 15 tỷ đồng

™ Các cột mốc đánh dấu sự trưởng thành và phát triển lớn mạnh của Thuduc

House

Năm 1990: Công Ty Quản Lý và Phát Triển Nhà Huyện Thủ Đức được thành

lập theo quyết định số 57/QĐ UB ngày 02/02/1990 của UBND TP.HCM

Năm 1997: Công ty bắt đầu bàn giao toàn bộ công tác quản lý nhà ở sở hữu

Nhà nước sang các Công ty công ích của 03 quận mới thành lập là quận 2, quận 9 và

quận Thủ Đức, bắt đầu thực sự chuyển sang hoàn toàn kinh o nh theo cơ chế thị

trường

Năm 2000: UBND TP.HCM quyết định chuyển đổi doanh nghiệp Nhà nước

thành Công Ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ Đức vào ngày 24/11/2000

Năm 2001: Đại Hội Cổ Đông thành lập Công Ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ

Đức (chuyển đổi từ Công Ty Phát Triển Nhà và Dịch Vụ Khu Công Nghiệp Thủ Đức)

với vốn điều lệ 15 tỷ đồng

Năm 2003:

o Khánh thành Chợ đầu mối Nông sản thực phẩm Thủ Đức – một trong ba

công trình chợ đầu mối trọng điểm của Thành phố

o Thành lập Công ty Trách nhiệm hữu hạn Quản Lý và Kinh Doanh Chợ

Nông sản thực phẩm Thủ Đức, …

Năm 2006: Chính thức niêm yết cổ phiếu Thuduc House (mã chứng khoáng

TDH) trên sàn chứng khoán vào ngày 14 tháng 12 năm 2006

Năm 2007: Khởi công dự án căn hộ TDH Trường Thọ – dự án chung cư đầu tư

khởi đầu cho dòng sản phẩm căn hộ căn hộ TDH–Apartment do Thuduc House đầu tư

Năm 2008: Đón nhận chứng nhận cam kết chất lượng – hệ thống quản lý chất

lượng đạt chuẩn ISO 9001:2001 từ tổ chức Det Norske Veritas (chuyển chuẩn ISO

9001: 2008 vào năm 2010)

Năm 2009:

o Ban Tổng Giám Đốc Thuduc House nhận Bằng khen của Thủ tướng Chính

phủ vì thành tích góp phần vào công cuộc xây dựng XHCN và bảo vệ Tổ

Quốc (giai đoạn từ năm 2003 – 2007

o Khởi công dự án Chung cư Cantavil Premier (Giai đoạn 2)

Năm 2010:

o Thuduc House lần thứ 5 liên tiếp đoạt giải thưởng Sao Vàng Đất Việt (2006

– 2007 – 2008 – 2009 – 2010 – giải thưởng cho các thương hiệu và sản

phẩm tiêu biểu của Việt Nam hội nhập quốc tế do Trung Ương Hội liên hiệp

Thanh niên Việt Nam phối hợp với Trung ương Hội các nhà doanh nghiệp

trẻ Việt Nam tổ chức

o Thuduc House được bình chọn vào Top 500 doanh nghiệp lớn nhất Việt

m 2010 – một doanh hiệu nhằm ghi nhận và tôn vinh các doanh nghiệp

có tốc độ tăng trưởng nhanh nhất Việt Nam trong những năm qua

o h uc House được trao giải thưởng “Doanh nghiệp ASEAN được ngưỡng

mộ nhất 2010” (ASEAN – 2010 – bước đệm vững chãi cho Thuduc

House vững tin khẳng định thương hiệu trên nấc thang hội nhập với cộng

đồng khu vực

o Đầu tư dự án ERP SAP phục vụ cho hoạch định thông tin và cung cấp Báo

cáo quản trị toàn bộ hoạt động doanh nghiệp

o Huy Chương Vàng Chất Lượng Cao Công Trình – Sản Phẩm xây dựng Việt

Nam 2010 cho căn hộ TDH – Trường Thọ (Bằng Chứng Nhận ngày

10 11 2010

o Đặc biệt, với thành tích đổi mới và phát triển doanh nghiệp, góp phần xây

dựng XHCN và cộng đồng, cá nhân Ban Tổng Giám Đốc Công Ty còn vinh

dự được trao tặng các danh hiệu: Bằng Khen của Thủ Tướng Chính Phủ,

Huân chương lao động hạng III vì thành tích góp phần vào sự nghiệp xây

dựng chủ nghĩa xã hội và bảo vệ tổ quốc

Năm 2011:

o Thuduc House tiếp tục được bình chọn Top 200 Sao vàng Đất Việt (lần thứ

sáu liên tiếp đoạt giải thưởng Sao Vàng Đất Việt (2006 2007 2008 2009

2010 2011

o h c o e được bình chọn danh hiệu “Doanh nghiệp Sài Gòn Tiêu Biểu

Năm 2011”

Năm 2012:

o Ban tổ chức triển lãm quốc tế VietBuilt – Bộ Xây Dựng trao tặng giải

thưởng “Cúp vàng Viettopre” cho sản phẩm căn hộ TDH – Trường Thọ

o Ủy Ban Chứng Khoán Nhà Nước tặng Giấy khen vì thành tích nhiều năm

liền có báo cáo thường niên được trao giải tại các cuộc bình chọn Báo cáo

thường niên trong 05 năm qua

o UBND Thành phố tặng Bằng khen vì đã có thành tích hoàn thành xuất sắc

nhiệm vụ trong 02 năm liên tục (2010 và 2011) góp phần tích cực trong

phong trào thi đua của thành phố

™ Tầm nhìn và sứ mệnh của Thuduc House

Tầm nhìn:

Luôn trong nhóm các công ty kinh doanh địa ốc và phát triển đầu tư hàng

đầu Việt Nam

Trở thành tập đoàn kinh tế vững mạnh

Quốc tế hoá về vốn, đối tác và đầu tư

Sứ mệnh:

Cùng khách hàng nâng cao giá trị cuộc sống

Hợp lực với các đối tác khai thác tối đa các nguồn lực, tạo ra những sản

phẩm độc đáo, khác biệt, tinh tế và đáp ứng những nhu cầu trọng yếu của

con người

II.1.2 Bộ máy tổ chức của Công Ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ Đức

Nguồn: http://thuduchouse.com/

Sơ đồ 3 Sơ đồ bộ máy tổ chức của Thuduc House

1) Đại hội đồng cổ đông

Đại hội đồng cổ đông là cơ quan có thẩm quyền cao nhất của Công ty, toàn

quyền quyết định mọi hoạt động của Công ty Tại thời điểm 22/02/2013 tổng số cổ

đông của Thuduc House vào khoảng 4.500 cổ đông, trong đó có 27% là cổ đông nước

ngoài

2) Hội đồng Quản trị

Hội đồng quản trị là cơ quan quản lý Công ty, có toàn quyền nhân danh Công ty

để quyết định, thực hiện các quyền và nghĩa vụ của Công ty không thuộc thẩm quyền

của Đại hội đồng cổ đông HĐQT Thuduc House bao gồm 05 thành viên, trong đó có

02 thành viên quản trị không điều hành

3) Ban Tổng Giám đốc

Ban giám đốc Thuduc House do Hội đồng quản trị bổ nhiệm gồm 01 Tổng

giám đốc và 05 Phó Tổng giám đốc – có trách nhiệm thực thi các quyết định của Hội

đồng quản trị và Đại hội đồng cổ đông, triển khai các chiến lược kinh doanh liên quan

đến hoạt động kinh doanh của Công ty

4) Ban Kiểm soát

Ban kiểm soát Thuduc House bao gồm 03 thành viên hoạt động độc lập không

tham gia điều hành Ban kiểm soát có trách nhiệm giúp các cổ đông kiểm soát hoạt

động quản trị và quản lý điều hành Công ty

5) Các phòng ban nghiệp vụ

Bộ phận Phòng Kế toán – Ngân quỹ:

o Kiểm tra chứng từ, đảm bảo tính hợp pháp, trung thực và chính xác

o Báo cáo đầy đủ – chính xác quá trình kinh o nh, kết quả kinh o nh, phân

chia kết quả kinh o nh đối với các cơ sở hợp tác kinh o nh, ty thành

viên

o Kiểm tra tài chính, kiểm tra kế toán nội bộ các đơn vị thành viên Nắm bắt

và lưu trữ dữ liệu kế toán của các đơn vị liên doanh, liên kết

Bộ phận Kinh doanh:

o Thực hiện chức năng bán hàng và xây dựng mở rộng mạng lưới bán hàng

nhằm giới thiệu, tìm kiếm và thu hút khách hàng sử dụng sản phẩm – dịch

vụ của Ct

o Phối hợp với Bộ phận Marketing và Bộ phận dịch vụ BĐS để tổ chức các

hoạt động khuyến mãi, tiếp thị, quảng bá sản phẩm và thương hiệu

o Lập kế hoạch, phương án bán hàng, đề xuất và xây dựng chính sách bán

hàng, doanh số bán hàng liên quan đến lĩnh vực phụ trách Xây dựng và

thực hiện chính sách hậu mãi đối với khách hàng

o Tổ chức thăm dò, khảo sát, thu thập ý kiến khách hàng để phục vụ các

nghiên cứu về thị trường

Bộ phận Tiếp thị:

o âng cao giá trị thương hiệu Thuduc House thông qua việc xây dựng hệ

thống nhận diện thương hiệu, các hoạt động nâng cao hình ảnh của Ct

o Quan hệ với các cơ quan thông tấn báo chí nhằm truyền tải các thông tin

kinh o nh, thương hiệu Thuduc House đến công chúng

o Quan hệ với các tổ chức chính trị – xã hội – nghề nghiệp, các hội đoàn, các

nhóm cộng đồng để làm tốt công tác Public relation

o Hoạch định, lập, triển khai chiến lược Marketing cho từng dự án, từng lĩnh

vực có liên quan theo định hướng và mục tiêu của Ct ây dựng, tổ chức

các sự kiện, lễ hội và các chương trình quảng cáo cho thương hiệu

o Chịu trách nhiệm chính trong công tác nghiên cứu, khảo sát và đánh giá thị

trường; định kỳ hàng tháng, quý có báo cáo nghiên cứu thị trường phục vụ

công tác tổng hợp và chỉ đạo của Ban TGĐ

o Lập phương án, kế hoạch xử lý khi có xảy ra khủng hoảng ảnh hưởng đến

các hoạt động kinh o nh nhà ở để đề xuất hướng đầu tư và kinh o nh phù

hợp

Bộ phận Phát triển dự án:

o Lập hồ sơ pháp lý, thỏa thuận đền bù, hợp đồng đền bù, thủ tục cưỡng chế

(nếu có) để lập bản vẽ thu hồi và giao đất

o Trình duyệt quy hoạch, thực hiện đóng tiền sử dụng đất, khấu trừ tiền đền

bù, xin giấy phép san lấp,

o Lập hợp đồng với Cty tư vấn thiết kế để lập thiết kế, dự toán hạ tầng kỹ

thuật, hợp đồng chọn Cty tư vấn quản lý (nếu cần)

o Tổ chức công tác đấu thầu, tham mưu Ban TGĐ chọn đơn vị thi công, kiểm

tra hợp đồng thi công, hợp đồng giám sát thi công trình TGĐ ký

o Theo dõi thi công, tiến độ đầu tư, nghiệm thu và thanh lý hợp đồng

Bộ phận Đầu tư Tài chính – Quan hệ nhà đầu tư:

o Thẩm định tài chính các dự án đầu tư trong và ngoài nước, tư vấn tài chính

dự án cho khách hàng hoặc các thành viên của Ct

o Quản lý cổ phiếu, theo dõi thị trường chứng khoán, lập kế hoạch tài chính,

kiểm soát dòng tiền, tạo vốn cho dự án, theo dõi quản lý các đơn vị do

h uc House đầu tư tài chính, …

o Tham mưu cho Ban TGĐ công tác quản trị đầu tư tài chính – chứng khoán

và ngân hàng Đề xuất phương thức quản lý và sử dụng có hiệu quả nguồn

lực tài chính trong đầu tư nhằm hạn chế rủi ro, đem lại lợi nhuận cho Cty

o Tổ chức xúc tiến đầu tư các dự án liên doanh với nước ngoài

Phòng Quản trị – Hành chánh và Nhân sự:

o Tuyển dụng nhân sự; Quản lý nhân sự, phát triển nguồn nhân lực Là bộ

phận tham mưu cho HĐQT, soạn thảo các tài liệu, văn kiện phục vụ HĐQT

và Đại hội Cổ đông

o Tham mưu cho Ban TGĐ các vấn đề về tổ chức bộ máy và bố trí nhân sự

phù hợp với yêu cầu phát triển của Ct

o Quản lý tổng kho và tài sản thuộc quyền quản lý của Cty, các tài sản khác

theo chỉ đạo của Ban TGĐ

o Cập nhật nghiên cứu chính sách, chế độ, tư vấn về pháp luật cho TGĐ Đề

xuất, tổng hợp theo dõi quá trình thực hiện các chiến lược chung và các

chiến lược từng bộ phận, …

Bộ phận Quản Trị Dữ Liệu:

o Quản lý, theo dõi tổng hợp hoạt động các đơn vị thành viên, các đơn vị nhận

góp vốn và đơn vị hợp tác, liên doanh Xây dựng hệ thống dữ liệu của toàn

Cty và các Cty thành viên

o Thực hiện các đề tài nghiên cứu và phát triển theo định hướng của lãnh đạo

t

o Phụ trách mảng Công nghệ thông tin của Cty; Trang bị và quản lý tài sản

thuộc trang thiết bị công nghệ thông tin trong Ct

Ö Qua sơ đồ và cơ cấu tổ chức, ta thấy Thuduc House là một Cty vững mạnh với

chi nhánh gồm 17 ty thành viên, Cty con và Cty liên doanh – liên kết cung cấp

các dịch vụ đầu tư và phát triển BĐS

™ Logo Công ty

Nguồn: http://thuduchouse.com/

Hình 1 Logo Công Ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ Đức

Tính đến 31/12/2012 tổng số nhân viên của Thuduc House Group là 824 người

Tính đến 31/12/2012, trên 70% cán bộ nhân viên Thuduc House có trình độ từ

cao đẳng trở lên, số còn lại được Cty khuyến khích và tạo điều kiện để tiếp tục bồi

dưỡng nâng cao trình độ, phục vụ công tác chuyên môn

Chỉ tiêu Năm 2011 Năm 2012 Tỷ lệ (%)

Bảng 3 Cơ cấu và trình độ lao động của Công ty

Số lao động nam tại Cty chiếm tỷ trọng 63,46%, cao gấp 1,7 lần so với tỷ trọng

của số lao động nữ là 36,54% Đây là đặc trưng của các Cty hoạt động trong lĩnh vực

xây dựng và địa ốc do tính chất công việc thường xuyên phải công tác xa

Tỷ trọng lao động đại học chiếm đến 55,77%, cao đẳng chiếm khoảng 4,81%,

còn lao động có trình độ thấp chiếm 32,69% Đặc biệt, năm nay số lao động trên đại

học chiếm 6,73% tăng 16,67% so với năm 2011 đều tập trung vào các bộ phận chủ

chốt của doanh nghiệp (Ban giám đốc, Phó TGĐ, Giám Đốc Khối Hành Chính Nhân

Sự IT, …) có đầy đủ kinh nghiệm

Vốn chủ sở hữu năm 2012 đạt 1.3 0.31 triệu đồng tăng 1,02 lần so với cùng

kỳ năm trước (1.318.225 triệu đồng)

Thời điểm Thời gian Nội dung chính

Khi thành lập 15 0 2001 Vốn điều lệ: 15 tỷ đồng

Lần 1 Tháng 07/2005 ăng vốn điều lệ từ 15 tỷ đồng lên 30 tỷ đồng

Lần 2 Tháng 06/2006 ăng vốn điều lệ từ 30 tỷ đồng lên 100 tỷ đồng

Lần 3 Tháng 07/2006 ăng vốn điều lệ từ 100 tỷ đồng lên 170 tỷ đồng

Lần 4 Tháng 01/2008 ăng vốn điều lệ từ 170 tỷ đồng lên 230 tỷ đồng

Lần 5 Tháng 12/2008 ăng vốn điều lệ từ 230 tỷ đồng lên 252,5 tỷ đồng

Lần 6 Tháng 12/2009 ăng vốn điều lệ từ 252,5 tỷ đồng lên 378,75 tỷ đồng

Lần 7 Tháng 02/2013 Tăng vốn điều lệ từ 378,75 tỷ đồng lên 380,93 tỷ đồng

Nguồn: http://thuduchouse.com/

Bảng 4 Quá trình tăng vốn điều lệ của Công ty

Năm 2006, vốn điều lệ t tăng gấp , 7 lần so với lúc mới thành lập

Chỉ sau gần 1 tháng hoạt động, vốn điều lệ tăng gấp 1,7 lần so với tháng

0 200 Và trong vòng 12 năm, vốn điều lệ tăng gấp 25 lần so với lúc mới thành lập

Ö Qua đây, ta thấy Cty hoạt động có hiệu quả trong huy động vốn và đã đạt được

những thành tựu nhất định trong lĩnh vực kinh o nh BĐS nói riêng và trong

hoạt động kinh doanh của Cty nói chung, tạo được sự tín nhiệm với khách hàng

và đối tác

Nhận xét:

Tình hình chung thị trường địa ốc trong năm 2012: Thị trường địa ốc bị đóng

băng, sức mua của dân cư cũng như các nhà đầu tư địa ốc giảm sút cùng với các chính

sách vĩ mô đến thị trường của Chính phủ nhằm kìm hãm lạm phát của quốc gia đang

tăng cao nên ảnh hưởng rất lớn đến thị trường địa ốc như: siết chặt tín dụng, hạn chế

mức cho vay đối với lĩnh vực kinh doanh BĐS được xếp vào loại hình phi sản xuất,

lãi suất tiền vay vẫn còn cao khoảng 20%/năm, chuyển nhượng căn hộ, nền nhà được

quy định chặt chẽ hơn, chính sách thuế còn nhiều bất cập,… từ đó khiến cho các o nh

nghiệp kinh doanh BĐS chưa bao giờ rơi vào tình trạng khó khăn như thời gian qua

ình hình kinh o nh BĐS của Thuduc ouse: Trong bối cảnh khó khăn ch ng

của thị trường, mặc dù n điều hành đã có nhiều nỗ lực trong công tác điều hành phát

triển sản xuất kinh doanh nhưng kết quả chưa đạt được như kỳ vọng: Căn hộ chưa tiêu

thụ được nhiều, dự án đất nền tiêu thụ chậm, do đó ảnh hưởng rất lớn đến kết quả

sản xuất kinh doanh của Ct

Do đó, HĐQT Thuduc House cần phải luôn theo sát, phân tích và dự báo các

thay đổi của nền kinh tế và những biến động của thị trường để đưa ra những chỉ đạo

kịp thời và cần điều chỉnh, thay đổi chiến lược kinh o nh sao cho tốt, phù hợp hơn

nữa để giúp hoạt động kinh o nh của Thuduc House vượt qua khó khăn, từ đó tiếp

tục tăng trưởng vững chắc

Trong những năm gần đây, TTBĐS đã trải qua những cơn “nóng lạnh” thất

thường làm cho các giao dịch BĐS trở nên khó khăn Nhiều nhà đầu tư có ý định đầu

tư vào TTBĐS cũng phải e dè

Vì vậy, để đẩy mạnh các giao dịch BĐS, Công ty cần thiết phải tổ chức hoạt

động Marketing hiệu quả Nhờ các hoạt động Marketing mà các hoạt động đề ra trong

sản xuất kinh doanh có cơ sở khoa học vững chắc hơn, doanh nghiệp có điều kiện

thông tin đầy đủ, thỏa mãn mọi thông tin cho khách hàng

Nhằm thực hiện thắt chặt chi phí trong giai đoạn khó khăn của thị trường BĐS

2012, Thuduc House cũng đã tiết giảm ngân sách cho hoạt động Marketing theo hướng

tiết kiệm và hiệu quả Trong các năm qua, hoạt động arketing của Công ty không

chạy theo bề nổi và xu hướng chung của thị trường mà chú trọng đến giá trị tiềm năng

của sản phẩm là chính, Maketing mang tính dẫn dắt và hỗ trợ cho các hoạt động bán

hàng, xoáy vào giá trị thực của sản phẩm và hướng đúng đối tượng khách hàng ở từng

phân khúc nhất định

™ Đối với công tác PR thương hiệu

Tăng độ nhận biết cả về chiều sâu và chiều rộng đối với thương hiệu Thuduc

House “Thương hiệu hàng đầu trong lĩnh vực bất động sản, là một trong

những công ty mà khách hàng quan tâm và tin tưởng khi mua sản phẩm

BĐS”

Cộng tác thường xuyên với VCCI, Hiệp hội Bất Động Sản Việt Nam, Hiệp

Hội doanh nghiệp TP.HCM, Hiệp Hội Bất Động Sản TP.HCM, Forum Bất

Động Sản, Câu lạc bộ Địa Ốc, nhằm phục vụ nhu cầu Marketing thương

hiệu, tìm đối tác liên doanh, liên kết Đồng thời, Cty luôn xây dựng và phát

huy văn hóa doanh nghiệp bằng cách tham gia các hoạt động xã hội, từ thiện

gắn kết ý thức của cán bộ – nhân viên đối với cộng đồng nhằm duy trì và

nâng cao hình ảnh thương hiệu đối với công chúng

Xây dựng các SGD BĐS và liên kết với mạng lưới các Sàn trên địa bàn

TP.HCM và Hà Nội để hỗ trợ bán sản phẩm của Thuduc House

™ Đối với công tác tiếp thị sản phẩm

Chiến lược Marketing không đại trà, tập trung vào những thế mạnh từ năng

lực cạnh tranh cốt lõi dựa trên kinh nghiệm, uy tín thương hiệu và chất

lượng sản phẩm – dịch vụ, vừa tiết kiệm kinh phí nhưng mang lại hiệu quả

cao trong giai đoạn khó khăn hiện nay

Phát triển và đẩy mạnh hoạt động nghiên cứu thị trường và Marketing

chuyên nghiệp, qua đó, nhằm xây dựng một “ t e” thông tin tối ưu,

tham mưu cho ban lãnh đạo trong việc hoạch định các chiến lược phát triển

và tạo ra các sản phẩm với giá thành phù hợp với thị trường và thỏa mãn

được thị hiếu của khách hàng ở từng thời điểm

Quảng bá sản phẩm thông qua các kênh truyền thông phổ biến như website,

mạng xã hội và chuyên ngành, các công cụ SE e ch ngine

Optimization),…Song song với việc tổ chức các event nhằm giới thiệu