“MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ PHONG THỦY TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HCM”

Để đưa ra những phân tích chính xác cũng như đề xuất những giải pháp ưng dụng phong thủy một cách có khoa học, đề tài đã dựa trên cơ sở tổng quan lí thuyết về phong thủy, thị trường bất

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

CHUYÊN ĐỀ:

“MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ PHONG THỦY TRONG KINH

DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HCM”

SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH

: : : : :

ĐOÀN NGỌC DANH

09135082 DH09TB

2009 – 2013 Quản Lý Thị Trường BĐS

-TP.Hồ Chí Minh, tháng8năm 2013-

LỜI CẢM TẠ

Lời đầu tiên cho con xin trân trọng tỏ lòng thành kính, ghi nhớ công ơn ba mẹ là người đã sinh thành và nuôi dưỡng con, cùng với những người thân, những người đã động viên và giúp đỡ cho con cả về vật chất lẫn tinh thần để con có thể vững tâm học tập đến ngày hôm nay

Xin chân thành cảm ơn sâu sắc đến:

Quý thầy cô Khoa Quản Lý Đất Đai VàBất Động Sảntrường Đại học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh đã tận tình truyền đạt cho tôi những kiến thức quý báu trong suốt thời gian học tập tại trường Đặc biệt là thầy Nguyễn Duyên Linh – người đã tận tâm trực tiếp hướng dẫn, định hướng chuyên môn, quan tâm giúp đỡ tận tình và tạo mọi điều kiện thuận lợi nhất để tôi hoàn thành tốt luận văn này

Và cuối cùng, cảm ơn tất cả bạn bè đã giúp đỡ tôi rất nhiều trong quá trình thu thập số liệu, tài liệu phục vụ cho nghiên cứu cũng như hỗ trợ rất nhiều tôi về tinh thần

để tôi có thể hoàn thành tốt đề tài lần này

Mặc dù đã rất cố gắng trong quá trình thực hiện nhưng luận văn không thểtránh khỏi những thiếu sót Rất mong nhận được sự góp ý của quý thầy cô và bạn bè

Xin chân thành cảm ơn tất cả mọi người!

Đoàn Ngọc Danh

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN

ĐOÀN NGỌC DANH

“MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ PHONG THỦY TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HCM”

Giáo viên hướng dẫn: ThS Nguyễn Duyên Linh

(Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh) (Phó Trưởng Khoa Khoa Kinh Tế - Trưởng Bộ Môn

Kinh Tế Học Khoa Kinh Tế)

(Ký tên: ……….)

- Tháng 7 năm 2013 -

Giáo viên hướng dẫn: ThS Nguyễn Duyên Linh, Phó Trưởng Khoa Khoa Kinh

Tế - Trưởng Bộ Môn Kinh Tế Học Khoa Kinh Tế, Trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh

Nội dung tóm tắt của báo cáo:

Đề tài gồm: Đặt vấn đề, Tổng quan, Kết quả nghiên cứu, Kết luận – Kiến nghị, trong đó nội dung chủ yếu là:

Từ trước tới nay, các nguyên lý về phong thủy được ứng dụng rộng rãi trong việc chọn đất, hướng gió…khi xây nhà Do đó việc ứng dụng những yếu tố phong thủy một cách khoa học có sự ảnh hưởng nhất định đến tình hình kinh doanh bất động sản Đề tài đã tập trung tìm hiểu sự ảnh hưởng của yếu tố phong thủy đến vấn đề kinh doanh bất động sản Từ đó phân tích, đưa ra các nhận định về mối liên hệ giữa phong thủy và bất động sản Ngoài ra còn đưa ra các giải pháp nhằm vận dụng phong thủy một cách

có khoa học nhằm giúp giải quyết nhiều vấn đề trong kinh doanh bất động sản

Để đưa ra những phân tích chính xác cũng như đề xuất những giải pháp ưng dụng phong thủy một cách có khoa học, đề tài đã dựa trên cơ sở tổng quan lí thuyết về

phong thủy, thị trường bất động sản thời điểm hiện tại, tình hình kinh doanh bất động sản trong những năm vừa qua…Phương pháp được sử dụng chủ yếu là phương pháp nghiên cứu lí thuyết, nghiên cứu tài liệu, thống kê số liệu nhằm phân tích các con số phục vụ cho mục tiêu đề tài

Đề tài được thực hiện trong 5 tháng và đạt được kết quả sau:

Nắm bắt được thị trường bất động sản hiện nay và tình hình kinh doanh bất động sản trong thời gian vừa qua tại Thành phố Hồ Chí Minh

Nắm bắt được các quy luật của phong thủy, yếu tố phong thủy trong xây dựng, kiến trúc, nội thất…

Tìm hiểu được sự tác động của các yếu tố phong thủy đến kinh doanh bất động sản

Ứng dụng phong thủy một cách có khoa học, đề ra các giải pháp ứng dụng nhằm nâng cao hiệu suất kinh doanh bất động sản, bên cạnh đó còn đưa ra các biện pháp khắc phục nhằm giải quyết các vấn đề nếu như bất động sản vi phạm các nguyên tác phong thủy

MỤC LỤC

Trang

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU ĐỒ vii

DANH MỤC PHỤ LỤC viii

ĐẶT VẤN ĐỀ 1

PHẦN I: TỔNG QUAN 3

I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

I.1.1 Tổng quan về bất động sản: 3

I.1.1.1 Khái niệm: 3

I.1.1.2 Phân loại bất động sản 3

I.1.1.3 Các thuộc tính bất động sản 4

I.1.2 Tổng quát về Thị trường bất động sản: 5

I.1.2.1 Khái niệm Thị trường bất động sản 5

I.1.2.2 Đặc điểm Thị trường bất động sản : 5

I.1.2.3 Phân loại Thị trường bất động sản: 5

I.1.3 Tổng quan về kinh doanh bất động sản : 6

I.1.3.1 Khái niệm 6

I.1.3.2 Các hoạt động kinh doanh bất động sản : 6

I.1.4 Tổng quan về phong thủy: 7

I.1.4.1 Khái niệm về phong thủy : 7

I.1.4.2 Đôi nét về lịch sử phong thủy: 7

I.1.4.3 Các trường phái Phong thủy: 8

I.1.4.4 Quan điểm về Bát trạch và Huyền không 9

I.2 KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU: 11

I.2.1 Điều kiện tự nhiên: 11

I.2.2 Địa hình 11

I.2.3.1 Tình hình phát triển kinh tế 11

I.2.3.2 Tình hình xã hội 13

I.3 NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 14

I.3.1 Nội dung nghiên cứu: 14

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu: 14

PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 15

II.1 TÌNH HÌNH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM 15

II.1.1 Các giai đoạn phát triển bất động sản: 15

II.1.2 Thị trường bất động sản trong năm vừa qua tại TP HCM 16

II.2 KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP HCM 18

II.2.1 Tình hình kinh doanh bất động sản năm 2012 tại TP.HCM 18

II.3 PHONG THỦY BẤT ĐỘNG SẢN 21

II.3.1 Nền tảng của phong thủy: 21

II.3.1.1 Qui Luật Âm Dương: 21

II.3.1.2 Ngũ Hành 21

II.3.1.3 Bát quái và phương vị: 22

III.3.1.4 Thiên can, địa chi: 23

III.3.1.5 Sinh khí và sát khí 24

II.3.2 Phong thủy trong kinh doanh bất động sản 25

II.3.2.1 Các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản: 25

II.3.2.2 Sự ảnh hưởng của phong thủy trong kinh doanh bất động sản: 26

A Ảnh hưởng của phong thủy đến việc kinh doanh nhà phố: 26

A1.Nhà bị trực xung 26

A2 Nhà có hình dạng đất không vuông vức 28

B Ảnh hưởng của phong thủy đến việc kinh doanh chung cư: 30

B1 Chung cư 1 hướng: 30

B2 Dự án bị trực xung: 32

B3 Dự án bị phản cung ngược: 33

B4 Dự án không vuông vức: 34

B5 Dự án vuông vức: 38

B6 Những dự án có phòng khuyết cung 41

II.3.4 Những yếu tố thường gặp và cách hóa giải: 45

II.3.4.1 Nhà hoặc đất bị ngã ba đâm vào 45

II.3.4.2 Nhà đầu voi đuôi chuột 45

II.3.4.3 Nhà tam giác 46

II.3.4.4 Nhà hình thang 47

II.3.4.5 Nhà dạng zic zac 47

II.3.4.6 Nhà đối diện nghĩa trang mồ mả 47

II.3.4.7 Nhà đối diện chùa, nhà thờ, đình miếu 48

II.3.4.8 Nhà có cây to trước mặt tiền 48

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 49

TÀI LIỆU THAM KHẢO 50

PHỤ LỤC 51

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU ĐỒ

DANH MỤC CÁC BẢNG

Trang Bảng II.1: Giá trị một số bất động sản bị ảnh hưởng bởi phong thủy……….27 Bảng II.2: Ví dụ về cách tính quái số cho nam và nữ……….…….31 Bảng II.3: Danh sách các căn hộ được bán ra, cập nhập tháng 7-2013………… 42 DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ

Biểu đồ II.1: Tình hình vốn FDI vào bất động sản 2004-2012……… ….17 Biểu đồ II.2:Tình hình ngành xây dựng & kinh doanh bất động sản 2012 …… 18 Biểu đồ II.3: Giá trị rao bán tài sản……… … 27 Biểu đồ II.4 điều tra về mức độ thích hình dáng của đất……… … 28

Sơ đồ II.1: Các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản……….…25

DANH MỤC PHỤ LỤC

BẢNG 1: LIỆT KÊ TUỔI XEM HƯỚNG NHÀ………51 BẢNG 2: KẾT QUẢ BÁN HÀNG MỘT SỐ DỰ ÁN………54 BẢNG 3: BẢNG GIÁ CĂN HỘ HOMYLAND 2……… 55

ĐẶT VẤN ĐỀ

Tính cấp thiết của vấn đề nghiên cứu:

Thị trường bất động sảnlà một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về qui

mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân Vì vậy, phát triển đầu tư kinh doanh bất động sảnđóng vai trò quan trọng trong việc chuyển tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển Kinh tế - Xã hội, đặc biệt

là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế

Thị trường bất động sảncho dù có lắng xuống trong thời gian gần đây nhưng nhìn chung ngày một nhiều sản phẩm ra đời, người dùng cũng có nhiều sự lựa chọn hơn, các chủ đầu tư các dự án lớn nhỏ đang tìm mọi cách khai thác những lợi thế cạnh tranh như quản lí tốt hơn để phục vụ khách hàng tốt hơn, cho ra đời nhiều sản phẩm đáp ứng đầy đủ khả năng và thị hiếu của người tiêu dùng Trong đó, việc đưa yếu tố phong thủy vào sản phẩm nhằm tạo dựng một không gian sống thoải mái, hòa hợp với thiên nhiên, phù hợp với các nguyên tắc của tự nhiên đã chiếm được rất nhiều sự quan tâm của khách hàng về sản phẩm, và đây cũng là một trong những tiêu chí hàng đầuđể chọn mua sản phẩm của người tiêu dùng

Không phải ngẫu nhiên mà các bậc thầy Phong thủy lại được chú trọng và là một

bộ phận không thể thiếu trong các dự án, công ty thiết kế, xây dựng, trang trí nội

thất… Từ trước tới nay, các nguyên lý về phong thủy được ứng dụng rộng rãi trong việc chọn đất, hướng gió, thủy mạch, bố trí gian phòng khi xây nhà, thậm chí là việc bài trí nội thất trong nhà cũng phải tuân theo một trật tự nhất định Do đó giải pháp đưa ra là ứng dụng những yếu tố Phong thủy vào kinh doanh bất động sảnmột cách có khoa học, hợp lý và phù hợp với điều kiện hoàn cảnh cụ thể Ứng dụng phong thủy một cách có khoa học là ứng dụng đúng đắn các nguyên lý phong thủy từ khâu chọn đất, hướng đất, dáng đất, vị trí, xây dựng kiến trúc nhằm tạo dựng một môi trường sinh khí tốt, hạn chế khí xấu, hài hòa với tự nhiên Ứng dụng phong thủy phù hợp với điều kiện hoàn cảnh cụ thể là tùy vào địa điểm, đặc điểm của dự án, đặc điểm của người tiêu dùng mà ta sẽ có những hướng vận dụng khác nhau

Nhận thức được tầm quan trọng của Phong thủy đến vấn đề kinh doanh bất động sản, với thời gian và kinh phí có hạn nên sau một thời gian nghiên cứu và tìm hiểu, tôi

đã chọn đề tài: “MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ PHONG THỦY TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP HCM”làm đề tài tốt nghiệp

Mục tiêu nghiên cứu:

Khóa luận tập trung nghiên cứu về mối liên hệ giữa phong thủy và kinh doanh bất động sảntại Tp Hồ Chí Minh Từ đó có thêm kiến thức, nắm bắt thị hiếu khách hàng, có cơ sở để đề xuất những hiệu quả mà phong thủy đem lại đối với kinh doanh bất động sản Đƣa ra một số giải pháp giải quyết một số vấn đề gặp phải liên quan đến phong thủy trong kinh doanh bất động sản

Đối tƣợng nghiên cứu:

Tập trung nghiên cứu những dự án, công trình xây dựng bị tác động bởi yếu tố phong thủy, từ đó tìm ra sự tác động của các yếu tố phong thủy đến việc kinh doanh bất động sản

Phạm vi nghiên cứu:

* Phạm vi thời gian:

- Khoá luận sử dụng số liệu từ năm 2010 đến năm 2013

- Thời gian thực hiện khoá luận: từ tháng 3/2012 đến tháng 8/2012

*Phạm vi không gian:

- Khóa luận tập trung phân tích các dự án, công trình xây dựng trên địa bàn

Thành phố Hồ Chí Minh

PHẦN I: TỔNG QUAN

I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

I.1.1 Tổng quan về bất động sản:

I.1.1.1 Khái niệm:

Bất động sản là một thuật ngữ pháp luật có ý nghĩa bao gồm đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất đó Những thứ được xem là dính liền vĩnh viễn như

là nhà cửa, ga ra, kiến trúc ở trên hoặc dầu khí, mỏ khoáng chất ở dưới mảnh đất đó Những thứ có thể dỡ ra khỏi mảnh đất như nhà di động,lều, nhà tạm thì không được xem là bất động sản

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam

(2005/QH11), tại Điều 174 có quy định:

Bất động sản là các tài sản bao gồm:

- Đất đai;

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

- Các tài sản khác do pháp luật quy định

I.1.1.2 Phân loại bất động sản

Bất động sảnđược phân chia thành nhiều loại, với đặc điểm và yêu cầu sử dụng rất khác nhau Trong quá trình quản lý cần phân loại bất động sảntheo đặc điểm hình thành và khả năng tham gia thị trường của từng loại để bảo đảm cho việc xây dựng chính sách phát triển và quản lý thị trường bất động sảnphù hợp với tình hình thực tế

Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sảncó thể phân thành ba nhóm: bất động sảncó đầu tư xây dựng, bất động sảnkhông đầu tư xây dựng và bất động sảnđặc biệt

Nhóm 1: bất động sảncó đầu tư xây dựng gồm: bất động sảnnhà ở, bất động

sảnnhà xưởng và công trình thương mại-dịch vụ, bất động sảnhạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), bất động sảnlà trụ sở làm việc v.v Trong nhóm bất động sảncó đầu tư xây dựng thì nhóm bất động sảnnhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm bất động sảncơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển

đô thị bền vững Nhưng quan trọng hơn là nhóm bất động sảnnày chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường bất động sảnở nước ta cũng như trên thế giới

Nhóm 2: bất động sảnkhông đầu tư xây dựng: bất động sảnthuộc nhóm này chủ

yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v.v…

Nhóm 3: bất động sảnđặc biệt là những bất động sảnnhư các công trình bảo tồn

quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặc điểm của nhóm này là khả năng tham gia thị trường rất thấp

Việc phân chia bất động sảntheo ba nhóm trên đây là rất cần thiết để bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách phù hợp và xác định mô hình quản lý đối với thị trường bất động sản

I.1.1.3 Các thuộc tính bất động sản

- Tính cá biệt và khan hiếm:

Thuộc tính này cũng xuất phát từ tính “bất động”, không thể di chuyển và luôn bị ảnh hưởng bởi những yếu tố xung quanh Một mảnh đất, một căn nhà, về mặt địa thế, gần như không thể lặp lại một cái thứ hai tương tự Một căn hộ hướng nhìn xuống hồ với tầm nhìn đẹp sẽ cao giá hơn căn hộ cùng loại nhưng nhìn ra mặt đường Trong cùng loại căn hộ nhìn ra hồ ấy, cũng hoàn toàn khác nhau, có căn thấy rõ được các tàn cây hay dãy núi phía xa bên kia hồ, nhưng căn kế bên thì không thể có cùng tầm nhìn như vậy…

- Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:

Bất động sảnchịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất động

sảnnày có thể bị tác động bởi bất động sảnkhác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị

sử dụng của bất động sảntrong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng bất động sảnnày làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của bất động sảnkhác là hiện tượng khá phổ biến

- Các tính chất khác:

+ Tính thích ứng:

Lợi ích của bất động sảnđược sinh ra trong quá trình sử dụng bất động sảntrong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả

mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác

+ Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:

Hàng hoá bất động sảnđòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác Việc đầu tư xây dựng bất động sảnrất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài Do đó, bất động sảnđòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng

+ Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:

Hàng hoá bất động sảnchịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác Nhu cầu về bất động sảncủa mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu và hình thức bất động sản

I.1.2 Tổng quát về Thị trường bất động sản:

I.1.2.1 Khái niệm Thị trường bất động sản

Thị trường bất động sảnlà một môi trường trong đó người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau (hay còn gọi là tổng hòa các giao dịch dân sự về bất động sản: Chuyển nhượng, mua bán, cho thuê, thế chấp…) tại một địa bàn cố định, trong một thời gian nhất định thông qua cơ chế giá

Dưới góc độ kinh tế, thị trường bất động sảnđược hiểu như là một hệ thống các quan hệ kinh tế trong các ngành tạo lập bất động sảnvà các hoạt động liên quan đến những giao dịch về bất động sản

Dưới góc độ quản lý Nhà nước về đất đai và bất động sản, thị trường bất động sảnkhông chỉ là hệ thống các quan hệ kinh tế mà còn bao gồm các thể chế bổ trợ thị trường (xác định các quyền về đất đai, thực hiện quy hoạch sử dụng đất…)

Đó là thị trường của các hoạt động giao dịch bất động sảnnhư: chuyển nhượng, mua, bán, cho thuê, thế chấp… trong phạm vi không gian và thời gian nhất định Hoạt động của thị trường này tất yếu phải tuân theo quy luật của thị trường, đồng thời bao hàm yếu tố pháp luật, tập quán, phong tục của mỗi quốc gia

I.1.2.2 Đặc điểm Thị trường bất động sản:

- Thị trường bất động sảnthực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản

- Thị trường bất động sảnchịu sự chi phối của yếu tố pháp luật

- Thị trường bất động sảnmang tính vùng, tính khu vực sâu sắc

- Thị trường bất động sảncó mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn

- Thị trường bất động sảnlà thị trường không hoàn hảo

- Cung về bất động sảnphản ứng chậm hơn so với cầu bất động sản

- Giao dịch trên TT bất động sảncần đến các loại tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao

I.1.2.3 Phân loại Thị trường bất động sản:

Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta phân loại theo nhiều tiêu thức khác nhau:

a) Phân loại theo tính chất pháp lý của giao dịch bất động sản:

- Thi trường bất động sảnchính thức

- Thi trường bất động sảnphi chính thức

b) Phân loại theo giá trị sử dụng của bất động sản:

d) Phân loại theo trình tự tham gia thị trường:

- Thị trường sơ cấp: là thị trường chỉ hành vi Nhà nước giao hay cho thuê quyền

sử dụng đất đai cho các đơn vị kinh tế thuộc các thành phần kinh tế và cá nhân sử dụng hoặc xây dựng các công trình để bán hay cho thuê một thời hạn nhất định

- Thị trường thứ cấp: là thị trường mua bán lại hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất, các vật dụng kiến trúc gắn liền với đất,…

I.1.3 Tổng quan về kinh doanh bất động sản:

I.1.3.1 Khái niệm

Theo luật kinh doanh bất động sản:

+ Hoạt động kinh doanh bất động sảnbao gồm kinh doanh bất động sảnvà kinh doanh dịch vụ bất động sản

+ Kinh doanh bất động sảnlà việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển

nhượng, thuê, thuê mua bất động sảnđể bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi

+ Kinh doanh dịch vụ bất động sảnlà các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sảnvà thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản

+ Giao dịch bất động sảncó liên quan đến kinh doanh bất động sảnlà việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sảngiữa tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sảnvới tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

I.1.3.2 Các hoạt động kinh doanh bất động sản:

Hoạt động kinh doanh bất động sảnbao gồm Kinh doanh bất động sảnvà Kinh doanh dịch vụ bất động sản:

- Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng

- Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sảntheo quy định của pháp luật đất đai

- Các loại bất động sảnkhác theo quy định của pháp luật

Giao dịch gọi là giao dịch liên quan đến Kinh doanh bất động sảngồm:

1 Mua bán nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở;

2 Mua bán nhà ở không có quyền sử dụng đất ở;

3 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

4 Cho thuê nhà ở;

5 Giao dịch thế chấp nhà ở;

6 Giao dịch thuê mua nhà ở;

7 Giao dịch chuyển đổi quyền sở hữu nhà ở;

I.1.4 Tổng quan về phong thủy:

I.1.4.1 Khái niệm về phong thủy :

Phong thủy có nghĩa là gió và nước, ngày xưa quan niệm đó là hai yếu tố tự nhiên luôn chuyển động, tạo ra những ảnh hưởng lên môi trường sống và những người sinh sống tại đó

Phong thủy là học thuyết chuyên nghiên cứu sự ảnh hưởng của hướng gió, hướng khí, mạch nước đến đời sống họa phúc, cát hung, thọ yểu, sự cùng thông của con người

Bề ngoài phong thủy có vẻ như mê tín, nhưng thật ra nền tảng của nó hoàn toàn dựa trên những khái niệm hết sức sâu sắc, hợp lý, hài hòa và thiết thực, đó là việc sống với (chứ không phải sống nghịch) thiên nhiên, việc này sẽ mang nhiều lợi ích cho con người lẫn môi trường

Mặc dù có rất nhiều quy luật phức tạp nhưng thực chất phong thủy chỉ là những quy tắc chỉnh sửa để tạo ra sự thoải mái tối đa cho trạng thái tâm lý của những người sống trong một môi trường cụ thể Tái thiết lập sự cân bằng của tự nhiên là cần thiết và

đó chính là mục tiêu của phong thủy

I.1.4.2 Đôi nét về lịch sử phong thủy:

Người ta có thể tìm được nhiều chứng cứ cho thấy phong thủy đã có mặt từ cách đây mấy ngàn năm, thông qua kinh pháp, những nhà chiêm tinh và các truyền thuyết

về những vị thánh Tất cả đã tạo nên ba yếu tố cấu tạo thành tổng thể của thuật phong thủy:

- La bàn phong thủy gồm có tám hướng: Đông, Tây, Nam, Bắc, Đông Bắc, Tây Bắc, Tây Nam và Đông Nam

- Bát quái, gồm tám quẻ chính: Càn, Cấn, Khôn, Đoài, Khảm, Ly, Chấn, Tốn được tìm thấy trong kinh dịch

- Thuyết Biến dịch.Những khái niệm về sự biến dịch này được tìm thấy trong Kinh Dịch, mô tả những yếu tố và các quan hệ tương sinh, tương khác giữa chúng với nhau

Ở Trung Quốc thời cổ đại, la bàn lúc đầu được sử dụng cho việc đi lại trên sông biển.Vào thời nhà Chu (1122-207 trước Công nguyên), Văn Vương là người đầu tiên

sử dụng bát quái làm công cụ để mô tả và xác định cấu trúc biến dịch trong thế giới tự nhiên Vào thế kỉ thứ 8 trước Công nguyên, người Trung Quốc đã sử dụng bát quái và thuyết biến dịch để thiết kế các thành phố lẫn cảnh quan nhằm mang lại sự thịnh

vượng cũng như hòa bình cho vương quốc

Thuật Kham dư đã trở thành khoa phong thủy vào thời nhà Hán (206 trước Công nguyên -219 sau Công nguyên).Kham nghĩa là núi và dư nghĩa là “đất thấp” Kham dư

là thuật ngữ chuyên nghiên cứu năng lượng của các hình thể đất đai và cách chúng ảnh hưởng ra sao đến những người đang sống trên các vùng đất đó Chính vào thời này các bậc thầy đạo gia như Hoàng Thạch Công và Thanh Ô đã triển khai ý tưởng núi và sông chứa đựng năng lượng nuôi dưỡng sự sống.Các đường đi của năng lượng bên trong núi

được gọi là long mạch, trong khi những đường lưu chuyển của khí nơi sông hồ thì được gọi là thủy long

Các thời Đường (618-906), Tống (960-1279) là những thời đại vàng son của

kham dư Thời nhà Đường là thời la bàn phong thủy được phát minh, gồm một phần tròn bên trong có bảy vòng tròn đồng tâm và hai mươi bốn phương hướng (nhị thập tứ

sơn) mà người ta có thể xác định vị trí cát hung của một dương trạch

Vào thời Tống, thuật phong thủy đã được mở rộng để bao gồm cả tướng địa lẫn

dương trạch , đây cũng là thời khai sinh hệ thống Huyền không Phi Tinh, lấy thông tin

về hướng và tọa độ của một ngôi nhà, năm xây dựng ngôi nhà và bát quái để luận đoán cát hung

Cộng hòa Dân quốc (1911-1945).Vào đầu nhà Thanh, phái Bát Trạch phát triển rất rộng rãi Với sự áp dụng chỉ chuyên cho dương trạch (nhà ở), phái này chủ yếu phối hướng trạch (phương hướng của nhà) với mệnh chủ (được xác định bởi năm sinh)

và bát quái để suy diễn cát hung Có thể nói là thời Dân quốc là thời phục hưng của phong thủy, với sự phát triển của phái Huyền Không trong việc sử dụng cả nguyên lý phong thủy Loan Đầu, cộng với la bàn và hệ thống phi tinh để đánh giá một ngôi nhà Vào thời này các phái Tam Nguyên cũng phát triển với sự mở rộng để nghiên cứu, luận giải cát hung của nhà ở, cơ sở kinh doanh, văn phòng Riêng có phái Tam Hợp vẫn còn chú trọng tuyệt đối vào việc nghiên cứu các hình thể của núi non, thung lũng, sông ngòi

Và cho đến nay, phong thủy vẫn được áp dụng rộng rãi tại nhiều nước trên Thế giới

I.1.4.3 Các trường phái Phong thủy:

- Phái Bát Trạch : Căn cứ vào toạ sơn làm quái gốc, kết hợp với 8 quái còn lại

theo du niên tạo thành 8 sao, trong đó 4 sao Sinh khí, phúc đức, thiên y, phục vị là tứ cát tinh, 4 saongũ quỷ, tuyệt mệnh, lục sát, hoạ hại là tứ hung tinh Trong bài trí thích

hợp phương cát, kỵ phương hung, tối quan trọng Đông Tây đồng vị , kỵ Đông Tây hỗn loạn Bát Trạch cũng áp dụng cho mệnh cung của từng người, người Đông tứ mệnh hợp với hướng Đông tứ trạch và tương tự cho Tây tứ mệnh

- Huyền Không phi tinh quái : Trường phái này căn cứ trên những quy ước về sự vận động của cửu tinh trên 9 phương vị (8 phương và ở giữa được gọi là Trung cung), tùy theo thuộc tính quy ước của cửu tinh và vị trí của nó để luận cát hung cho căn hộ

- Phái Phiên Quái : Chủ yếu dựa vào phiên quái pháp do Hoàng Thạch Công khởi xướng, hình thành Cửu tinh Bát Quái là tham lang, cự môn, lộc tồn, văn khúc, liêm trinh, vũ khúc, phá quân, tả phụ, hữu bật phối hợp với sơn thủy bày bố xung quanh huyệt để luận đoán cát hung

- Phái cảm xạ Phong thủy: Nghiên cứu về khí trường Phong thủy và các ngườn năng lượng sinh học

- Phái Huyền thuật phong thủy: là môn Phong thủy bí truyền trong dân gian, được truyền theo lối tâm truyền, không mấy phổ biến Phái này chuyên nghiên cứu phát hiện và trấn yểm các Long mạc, chủ yếu áp dụng cho mộ phần

- Phái tinh túc : Dùng 28 tinh tú phối chiếu, căn cứ vào ngũ hành của sao, phối hợp với loan đầu núi sông để luận đoán cát hung

- Phái loan đầu : Phái này chú trọng xem xét hình thế tự nhiên của mạch núi dòng sông, quan sát long mạch đến đi tìm nơi kết huyệt Căn cứ vào hình dáng bố cục của

sa, sơn, thuỷ đến thủy đi luận cát hung cho huyệt

Qua phần sơ lược về các trường phái nêu trên thì chúng ta đều nhận thấy: Đối tượng để nghiên cứu của các trường phái đều giống nhau (tức là con người với môi trường, điều kiện và hoàn cảnh sống của họ).Nhưng lại được xem xét dưới các góc độ khác nhau mà chưa bao quát toàn bộ vấn đề cần nghiên cứu Khái niệm thời gian và không gian và đối tượng nghiên cứu được mỗi trường phái xem xét và nâng tầm quan trọng dưới nhiều tiêu chí khác nhau

I.1.4.4 Quan điểm về Bát trạch và Huyền không

-Phái Bát trạch:Bát Trạch là một môn phái Phong Thủy có từ rất lâu đời, theo như

trong sách lưu truyền từ đời xưa thì nó được Tổ Sư Đường Nhất Hạnh sáng lập

Phương pháp ứng dụng trong phái Bát Trạch, người ta xét đến mối quan hệ giữa chủ nhà và hướng nhà Trường phái này lấy năm sinh của gia chủ phối Bát quái và liên

hệ với tám hướng để định cát hung – tốt xấu giữa căn nhà với người ở trong nhà

Trường phái này quan niệm rằng chính hướng phía trước nhà và hướng sau (Sơn) nhà

là những yếu tố căn bản quyết định tốt xấu Ngoài ra các hướng cửa phòng, bếp cũng liện hệ giữa sơn hướng với cung phi bản mệnh của gia chủ

Tóm lại: Phái Bát trạch nghiên cứu quan hệ giữa năm sinh của chủ nhà với vị trí

tọa (hoặc hướng) của ngôi nhà

- Phái Huyền không phi tinh:Nội dung phương pháp của trường phái này căn cứ trên

những quy ước về sự vận động của cửu tinh trên 9 phương vị(8 phương và ở giữa – Trung cung)

Tất cả các môn phái phong thủy đều chú trọng đến Đại hùng tinh do sự quan hệ của nó với sao Bắc Đẩu Trong Đại hùng tinh ở bầu trời đêm chỉ có 7 vì sao (Trường Sinh, Diên Niên, Họa Hại, Lục Sát, Ngũ Quỷ, Lưu Niên, Tuyệt Mạng), nhưng trong phong

thủy có thêm hai vì sao tưởng tượng ra (Tả Phù và Hữu Bật) và được biết như các thần sao được thêm vào để tượng trưng hai khuynh hướng chính của Kinh dịch, báo điềm tốt và xấu

Cửu tinh tượng trưng cho những sự định hướng âm dương không gian và cũng là bản

đồ phong thủy để phân tích một vị thế:

1 Sao Trường Sinh (dương): Tốt cho tất cả các hoạt động, phòng ngủ, phòng khách, nhà bếp

2 Sao Diên Niên (dương): Tốt cho phòng ăn, nhà bếp, phòng ngủ, góc để trò chuyện

và những khu vực thường có sự hoạt động

3 Sao Họa Hại (âm): Một vị trí xấu với hoạt động của con người Có thể đặt đồ vật

để hóa giải ảnh hưởng xấu của vị trí này như: tượng sư tử, rồng, cọp, vòi phun nước nhỏ, bể nuôi cá, bình hoa, cây xương rồng

4 Sao Lục Sát (âm): Đừng bao giờ thiết kế nhà bếp, phòng ăn hay phòng ngủ, phòng khách trong vị trí xui xẻo (phản bội) này, trừ phi các nhà phong thủy biết cách hóa giải Có thể đặt kệ sách, ti vi, các đồ vật trang trí vào đây, nhưng không được đặt bàn ghế, bàn làm việc

5 Sao Ngũ Quỷ (âm): Đây cũng là vị trí lắm rắc rối Phòng ngủ đặt nơi này không tốt, chỉ nên đặt đồ đạc, các vật dụng khác

6 Sao Lưu Niên (dương): Vị trí này tốt và hợp cho công việc của con người, phòng ngủ, phòng ăn, phòng khách, nơi làm việc Nó được sự hỗ trợ của hai sao tưởng tượng (Tả Phù, Hữu Bật)

7 Sao Tuyệt Mạng (âm): Đây là một vị trí xấu cho hoạt động của con người Đừng bao giờ đặt phòng làm việc, phòng ăn, phòng ngủ, quầy rượu, nhà chứa xe hoặc bất cứ hoạt động nào ở nơi này Chỉ nên để các kệ chứa đồ đạc, đồ phế thải Có thể để một cây xương rồng, treo một đèn trần nhà thật lớn, hay một lá bùa để hạn chế ảnh hưởng không tốt

8 Sao Tả Phù, Hữu Bật (trung tính): Là hai sao tưởng tượng đi kèm với sao Lưu Niên, giúp cho sao này thu hút những ảnh hưởng vô hình và được xem là những người bạn tốt

I.2 KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU:

I.2.1 Điều kiện tự nhiên:

TP.Hồ Chí Minh nằm trong toạ độ địa lý khoảng 100

10’ – 100 38’ vĩ độ Bắc và

1060 22’ – 106054 ’ kinh độ Đông Phía Bắc giáp tỉnh Bình Dương, Tây Bắc giáp tỉnh Tây Ninh , Đông và Đông Bắc giáp tỉnh Đồng Nai, Đông Nam giáp tỉnh Bà Rịa -Vũng Tàu, Tây và Tây Nam giáp tỉnh Long An và Tiền Giang

TP.Hồ Chí Minh gồm 19 quận và 5 huyện, tổng diện tích là 2095,01 km2

, cách thủ đô Hà Nội gần 1.730km đường bộ, nằm ở ngã tư quốc tế giữa các con đường hàng hải từ Bắc xuống Nam, từ Ðông sang Tây, là tâm điểm của khu vực Đông Nam Á Trung tâm thành phố cách bờ biển Đông 50 km đường chim bay Đây là đầu mối giao thông nối liền các tỉnh trong vùng và là cửa ngõ quốc tế

I.2.2 Địa hình

Thành phố Hồ Chí Minh nằm trong vùng chuyển tiếp giữa miền Ðông Nam bộ

và đồng bằng sông Cửu Long Ðịa hình tổng quát có dạng thấp dần từ Bắc xuống Nam

và từ Ðông sang Tây Nó có thể chia thành 3 tiểu vùng địa hình

Vùng cao nằm ở phía Bắc - Ðông Bắc và một phần Tây Bắc (thuộc bắc huyện Củ Chi vàĐông Bắc Quận Thủ Ðức và Quận 9), với dạng địa hình lượn sóng, độ cao trung bình 10-25 m và xen kẽ có những đồi gò độ cao cao nhất tới 32m, như đồi Long Bình (Quận 9)

Vùng thấp trũng ở phía Nam-Tây Nam và Ðông Nam thành phố (thuộc các quận

9, 8,7 và các huyện Bình Chánh, Nhà Bè, Cần Giờ) Vùng này có độ cao trung bình trên dưới 1m và cao nhất 2m, thấp nhất 0,5m

Vùng trung bình, phân bố ở khu vực Trung tâm Thành phố, gồm phần lớn nội thành cũ, một phần các Quận 2, Thủ Ðức, toàn bộ Quận 12 và Huyện Hóc Môn Vùng này có độ cao trung bình 5-10m

Nhìn chung, địa hình Thành phố Hồ Chí Minh không phức tạp, song cũng khá đa dạng, có điều kiện để phát triển nhiều mặt

I.2.3 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội

I.2.3.1 Tình hình phát triển kinh tế

Năm 2012, kinh tế thành phố tiếp tục tăng trưởng nhưng tốc độ tăng chậm hơn so với

năm 2011 Tổng sản phẩm nội địa (GDP) tăng 9,2% Giá trị tăng thêm khu vực nông lâm

thủy sản tăng 5,1%; Khu vực công nghiê ̣p và xây dựng tăng 8,3%; Khu vực dịch vụ tăng 10,0%

Về mặt công nghiệp:

Tốc độ phát triển sản xuất công nghiệp năm 2012 tăng 5,1% so với năm 2011, trong

đó công nghiệp khai khoáng giảm 34,3%; công nghiệp chế biến, chế tạo tăng 4,9 %

Về mặt nông lâm, thủy sản:

Giá trị sản xuất nông lâm, thủy sản năm 2012 là 13.265 tỷ đồng tăng 6% so năm trước Trong đó:

-Giá trị sản xuất nông nghiệp đạt 10.138 tỷ đồng, tăng 4,1% so năm trước, giá trị ngành trồng trọt tăng 3,7%

- Giá trị chăn nuôi tăng 4,4%, dịch vụ tăng 4,8%

- Giá trị sản xuất ngành thuỷ sản đạt 3.008,7 tỷ đồng tăng 10,5% so năm 2011, sản lượng đạt 49.472 tấn, tăng 9%, trong đó khai thác tăng 0,2%, nuôi trồng tăng 17,3%

Về mặt xây dựng:

Giá trị sản xuất xây dựng cả năm ước tính thực hiện 152.334 tỷ đồng, tăng 10,7% so năm 2011

Năm 2012, tổng vốn đầu tư trên địa bàn ước thực hiện 217.073 tỷ đồng, so với cùng

kỳ tăng 9,1% Trong đó: Tổng vốn đầu tư xây dựng cơ bản ước thực hiện 177,667 tỷ đồng, tăng 9,2% Vốn đầu tư xây dựng và sửa chữa lớn thuộc ngân sách thành phố ước thực hiện 16.664,7 tỷ đồng, tăng 2,2%

Từ đầu năm đến ngày 14/12, trên địa bàn thành phố đã có 401 dự án có vốn nước

ngoài được cấp cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư với tổng vốn đăng ký 541 triệu USD,

bằng 21,7% so với năm 2011

Năm 2012, toàn thành phố có 23.708 doanh nghiệp đăng ký thành lập mới, giảm 2,5%

so với cùng kỳ năm 2011 Tổng số doanh nghiệp ngưng nghỉ 11 tháng đầu năm là 21.746 doanh nghiệp, bằng 96,2% số doanh nghiệp mới được được cấp mã số thuế; trong đó đã khóa mã số thuế và chờ khóa mã số thuế chiếm 41%, không có tại địa chỉ kinh doanh chiếm 29,8%

Về mặt dịch vụ:

Kết quả kinh doanh du lịch (bao gồm doanh thu khách sạn và dịch vụ du lịch lữ hành) trong năm 2012 ước đạt 22.027 tỷ đồng, tăng 13% so với cùng kỳ năm trước Trong đó doanh thu khách sạn tăng 3,5%, dịch vụ du lịch lữ hành tăng 18,9%

So với tháng 12/2011 chỉ số giá tiêu dùng tăng 4,07%, thấp hơn nhiều so với

mức tăng của 2 năm trước liền kề, và cũng là năm có mức tăng thấp nhất tính từ năm

2004 đến nay Chỉ số giá tiêu dùng bình quân của cả năm 2012 so với giá bình quân

2011 tăng 7,74%

Về mặt xuất nhập khẩu:

Tổng kim ngạnh xuất nhập khẩu hàng hoá của các doanh nghiệp trên địa bàn thành phố năm 2012 đạt 47.702,9 triệu USD; Trong đó, xuất khẩu đạt 21.567,2 triệu USD, tăng 6,3%, nhập khẩu đạt 26.135,8 triệu USD, giảm 4,6%

Tổng doanh thu vâ ̣n tải ước tính năm 2012 đạt 47.182,2 tỷ đồng, tăng 30,8% so năm trước Doanh thu vận tải hàng hóa đạt 31.581,3 tỷ đồng, tăng 28,2%; Doanh thu vận tải hành khách đạt 15.600,8 tỷ đồng, tăng 36,6%; khối lượng hàng hóa qua cảng đạt 66.589,5 ngàn tấn, tăng 7,2% so với năm trước

Về mặt bưu chính viễn thông:

Mạng lưới điện thoại cố định của bưu điện thành phố hiện có 23 tổng đài với dung lượng 1.141 nghìn số Số máy thuê bao cố định 1.090 nghìn máy, tăng 6,8% so năm trước Doanh thu cả năm ước tính đạt 7.342 tỷ đồng, trong đó bưu chính 1.114 tỷ đồng, tăng

41,9%; viễn thông 6.517 tỷ đồng, giảm 2,7%

Theo kết quả tổng hợp sơ bộ “Điều tra hộ kinh doanh cá thể năm 2012”, tính đến thời điểm 1/7/2012 trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh có 380,8 ngàn hộ kinh doanh cá thể đang hoạt động với 696,5 ngàn người làm việc, tăng 10,1% về số hộ kinh doanh so với cùng thời điểm năm 2010; trong đó hộ có địa điểm kinh doanh cố định là 259,8 ngàn hộ chiếm 68,2% tổng số hộ kinh doanh 91,9% số hộ kinh doanh tập trung vào các ngành thương mại dịch vụ; Số hộ làm trong lĩnh vực công nghiệp chỉ chiếm 5,7% còn lại 2,3% số

hộ làm trong lĩnh vực vận tải

Thu ngân sách nhà nước địa phương 12 tháng ước đạt 71.589,3 tỷ đồng, tăng 12,6%

so với năm 2011 Tổng chi ngân sách địa phương ước thực hiện 54.255,8 tỷ đồng, tăng 18,3% so cùng kỳ

I.2.3.2 Tình hình xã hội

Dân số bình quân trên địa bàn thành phố năm 2012 ước tính hiện có 7.750,9 ngàn người, tăng 3,1% so với năm 2011; Khu vực thành thị là 6.433,2 ngàn người, tăng 2,9%.Tỷ

lệ tăng cơ học 18,9‰; tỷ lệ tăng tự nhiên dân số 9,6‰

Tính đến 30/10/2012, toàn thành phố còn 61,2 ngàn hộ nghèo với 278,1 ngàn nhân khẩu, chiếm tỷ lệ 3,4% tổng số hộ dân Quỹ xóa đói giảm nghèo có 248,8 tỷ đồng, tăng 5,9

tỷ đồng so với đầu năm 2012 Quỹ đang trợ vốn cho 31 ngàn hộ nghèo với số tiền 201,3 tỷ đồng và 183 cơ sở sản xuất kinh doanh thu nhận 1.888 lao động nghèo

Tình hình giáo dục đầu năm học 2012 – 2013: Mẫu giáo: toàn thành phố có 800 trường mẫu giáo, 16.309 giáo viên, tăng 6%, 292.905 trẻ em đi nhà trẻ, mẫu giáo, tăng 2,3%; Phổ thông: toàn thành phố có 917 trường phổ thông, 45.115 giáo viên, tăng 2,8%, Số học sinh đầu năm học 1.046,8 ngàn học sinh, tăng 2,4%; Giáo dục thường xuyên: Số học viên các lớp xoá mù chữ là 1.804 người, tăng 11,4%; Trung học cơ sở là 4.132 người, giảm 23,4%; trung học phổ thông là 28.186 người, giảm 17,3%

Từ đầu năm đến 31/10, ngành chức năng của thành phố đã cấp 112,1 ngàn thẻ BHYT cho người nghèo-hộ nghèo, hỗ trợ 15,2 tỷ đồng cho 49,9 ngàn học sinh thuộc diện hộ nghèo trong năm học 2011-2012 Miễn giảm 3,4 tỷ đồng học phí cho 30,1 ngàn học sinh thuộc hộ nghèo Hỗ trợ học bổng 15,7 tỷ đồng cho 15,6 ngàn học sinh/sinh viên

Năm 2012, các khu vực kinh tế trên địa bàn thành phố đã thu hút lao động, giải quyết việc làm cho 289,4 ngàn lượt, giảm 0,9% so năm 2011 Số chỗ làm việc mới được tạo ra trong năm là 123 ngàn, giảm 4% Tỷ lệ số người thất nghiệp năm 2012 là 4,9%

Trên địa bàn thành phố có 112,9 ngàn người đã nhận quyết định hưởng trợ cấp thất nghiệp tính từ 03/01 đến 07/12/2012, tăng 29% so cùng kỳ, với tổng số tiền là 857,5 tỷ đồng 64,6 ngàn người được tư vấn giới thiệu việc làm; 1,3 ngàn người được hỗ trợ học nghề, với số tiền hỗ trợ 130,5 triệu đồng

I.3 NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

I.3.1 Nội dung nghiên cứu:

- Tìm hiểu về tình hình bất động sảnở TP.HCM trong những năm vừa qua

- Tìm hiểu về tình hình kinh doanh bất động sảnở TP.HCM

- Một số vấn đề về phong thủy

- Phân tích, nhận xét sự tác động của phong thủy đến kinh doanh bất động sản

- Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao yếu tố phong thủy trong kinh doanh bất động sản

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu:

- Phương pháp nghiên cứu lí thuyết:

Thu thập và phân tích, chọn lọc các khái niệm cơ bản về bất động sản, Thị trường bất động sản, kinh doanh bất động sản, Phong thủy cơ bản lẫn nâng cao, tìm hiểu sự ảnh hưởng của yếu tố phong thủy đến bất động sản và kinh doanh bất động sản

- Phương pháp tiếp cận thu thập thông tin:

Để điều tra sự ảnh hưởng của các yếu tố phong thủy đến kinh doanh bất động sản, việc quan trọng nhất vẫn là việc trực tiếp tiếp cận các chủ nhà/dự án nhằm thu thập nhiều thông tin về giá bán, số lượng khách hàng quan tâm đến sản phẩm, giá trị của căn nhà/dự án đó so với mặt bằng giá cả chung của thị trường

- Phương pháp nghiên cứu tài liệu:

Để tìm kiếm được tài liệu tham khảo cho đề tài, cần phải hiểu rõ có những loại tài liệu nào với những đặc điểm riêng của chúng, giúp tìm kiếm được các nguồn tài nguyên và tài liệu theo đúng nhu cầu Sau đó sử dụng những quan điểm, nhận định đã

có trước đây về Phong Thủy trong bất động sản, ảnh hưởng Phong thủy với kinh

doanh bất động sảnđể làm nền tảng, cơ sở, nội dung tham khảocho đề tài nghiên cứu đạt được kết quả tốt hơn

- Phương pháp phi thực nghiệm:

Đây là một phương pháp thu thập thông tin dựa trên sự quan sát, quan trắc những

sự kiện đã hoặcđang tồn tại, trên cơ sở đó phát hiện quy luật của sự vật hoặc hiện trượng Trong phương pháp phi thực nghiệm, người nghiên cứu chỉ quan sát những gì

đã và đang tồn tại, không có bất cứ sự can thiệp nào gây biến đổi trạng thái của đối tượng nghiên cứu

Phương pháp thực nghiệm bao gồm

- Quan sát khách quan: xem xét và nhận định các đối tượng cần nghiên cứu

- Phỏng vấn: lấy ý kiến khách hàng về mức độ quan tâm đến phong thủy

- Điều tra bằng bảng hỏi;

- Phương pháp hội đồng

PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

II.1 TÌNH HÌNHBẤT ĐỘNG SẢNTRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM

II.1.1 Các giai đoạn phát triển bất động sản:

Hiện khuôn khổ pháp lý cho thị trường bất động sảnđã tương đối hoàn chỉnh: Luật Đất đai mới (2003), Luật Đầu tư (2005), Luật Nhà ở (2005) và Luật Kinh doanh bất động sản(2006)

Sau khi Luật Đất đai được ban hành, ảnh hưởng từ quy định giá đất do Nhà nước ban hành bằng với giá đất trên thị trường, thị trường bất động sảntrầm lắng trong

khoảng 3 năm (2004-2006) Các nhà đầu tư bất động sảnchuyển vốn sang đầu tư kinh doanh chứng khoán

Năm 2007, sau khi thị trường chứng khoán chững lại, các nhà đầu tư nhận định

xu hướng giảm của thị trường này đã chuyển sang đầu tư vào thị trường bất động sản, đẩy giá trên thị trường này tăng lên Từ cuối năm 2007 tới nửa đầu năm 2008 là giai đoạn sốt về nhà đất, thị trường tăng giá không kiểm soát đã tạo nên một khoảng lợi nhuận rất lớn cho nhà đầu tư

Giữa năm 2008, do tác động của các chính sách tiền tệ nhằm kiềm chế lạm phát, ngân hàng hạn chế vốn vay, thị trường bất động sảnrơi vào tình trạng ngưng trệ, bất động sảnnhà đất đứng giá và số lượng giao dịch đã giảm đi rất nhiều, kéo dài đến cuối năm

2010

Năm 2011, do ảnh hưởng của chính sách kiềm chế lạm phát của Chính phủ, tín dụng cho các lĩnh vực phi sản xuất giảm (bao gồm lĩnh vực bất động sản) nên ngân hàng hạn chế vốn vay, lãi suất tăng cao làm thị trường bất động sảngặp nhiều khó khăn, ảnh hưởng đến việc xây dựng phát triển các dự án mới, lượng giao dịch thành công trên thị trường ngày càng giảm dần, giá nhà đất nhiều nơi giảm mạnh

Có thể nói từ năm 2003 đến nay, Nhà nước đã xây dựng hệ thống pháp luật tương đối hoàn chỉnh và đồng bộ, có tác động trực tiếp đến hoạt động của thị trường bất động sản, đặc biệt có ý nghĩa to lớn trong việc kiềm chế những cơn sốt nhà đất, đầu cơ đất đai Theo đó, hoạt động của thị trường bất động sảnbắt đầu đi vào ổn định và lành mạnh hơn Thị trường bất động sảnđược Chính phủ quản lý thống nhất và giao cho một cơ quan chủ trì là Bộ Xây dựng nghiên cứu các quy định, nghị định để quản lý thống nhất

Tuy nhiên, vai trò của Nhà nước chưa được phát huy có hiệu quả Nhà nước chủ yếu quản lý chứ chưa thể hiện vai trò điều tiết thị trường thông qua việc tham gia đầu tư xây dựng trực tiếp; chưa thể hiện rõ nét vai trò định hướng phát triển thị trường bất động sảnđể thị trường phát triển vẫn còn tình trạng dư thừa hàng hóa bất động sảnlà nhà ở cao cấp, trong khi nhà ở xã hội và nhà ở thu nhập thấp phục vụ nhu cầu đa số dân chúng là rất lớn và có nhiều tiềm năng nhưng chưa thu hút các nhà đầu tư tham gia vào lĩnh vực này

II.1.2 Thị trường bất động sảntrong năm vừa qua tại TP HCM

Tiếp diễn những khó khăn trong năm 2011, thị trường căn hộ Tp.HCM năm 2012 vẫn ế ẩm Trong năm, tổng nguồn cung căn hộ ước đạt 6.344 căn, giảm gần 44% so với cùng kỳ năm trước Các dự án chào bán chủ yếu nằm ở phân khúc trung bình với giá bán căn hộ vào khoảng 9,7 đến 18 triệu đồng/m2

tùy dự án và khu vực Các dự án căn hộ cao cấp có giá bán cao vượt khả năng chi trả của người mua nên tình hình buôn bán rất khó khăn

Giá bán căn hộ tiếp tục xu hướng giảm khi tâm lý người mua vẫn tiếp tục chờ đợi

và quan sát Về cuối năm, thay vì giảm giá trực tiếp, các chủ dự án đưa ra nhiều

phương thức khuyến mãi hấp dẫn như: Tăng tỷ lệ chiết khấu nếu thanh toán một lần hoặc thanh toán trước thời hạn, mua nhà tặng xe, mua nhà trúng vàng,

Mặc dù các chủ đầu tư khá mạnh tay trong việc giảm giá bán, nhưng số căn hộ tồn kho vẫn rất nhiều Theo số liệu từ Bộ Xây dựng khảo sát trên 44 tỉnh thành,

Tp.HCM hiện có 10.108 căn hộ chung cư và 1.131 căn nhà ở thấp tầng còn tồn kho Ước tính, Tp.HCM hiện có khoảng 800.000 m2

mặt bằng bán lẻ Nguồn cung mặt bằng bán lẻ trong năm tăng gần 18% so với năm 2011 với sự góp mặt từ các tòa nhà Vincom Center A và Pandora City, cung cấp thêm cho thị trường bán lẻ khoảng

78.000 m2 sàn

Tồn kho, nợ xấu ở bất động sản đang gây ra nhiều hệ lụy cho nền kinh tế

Trong những tháng cuối năm 2012, vấn đề được quan tâm nhất được thị trường bất động sảnquan tâm đó là những “cuộc họp” bàn về giải pháp “cứu” thị trường của các cơ quan quản lý

Những con số thống kê, báo cáo của các bộ, ngành với Chính phủ đã được đưa

ra Nhưng những con số trên bàn giấy vẫn chưa thể phản ánh hết được tình hình thực

tế, hiện nay nhưng nó cũng đủ để thấy được vấn đề của bất động sảnđang khó khăn như thế nào

Dư nợ tín dụng bất động sảncủa TP Hồ Chí Minh cũng cao hơn Hà Nội, chiếm khoảng 47,8%, Hà Nội khoảng 23,7%

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, hiện trên địa bàn TP Hồ Chí Minh có tổng số 1.318 dự án Khu đô thị mới, nhà ở, đất quy hoạch khoảng 12.304 ha, trong đó đất xây dựng nhà ở thương mại là 4.074 ha, đất dành cho xây dựng nhà ở xã hội chỉ có 213 ha

Về hàng tồn kho, số liệu từ Sở Xây dựng cho thấy, Tp.HCM còn khoảng 15.000 căn hộ chung cư chưa bán, hơn 300.000 m2

nền đất tồn kho, thừa khoảng 58.748 m2văn phòng cho thuê và mặt bằng thương mại Ước tính giá trị tổng lượng vốn tồn kho khoảng 30.242 tỉ đồng

Còn Ngân Hàng Nhà Nước chi nhánh Tp.HCM cho biết riêng chung cư đang tồn kho khảng 14.490 căn hộ, với trị giá khoảng 24.500 tỉ đồng

Trong tổng số khoảng 35.000 căn hộ đã hoàn thành trước năm 2011 tại TP Hồ Chí Minh thì 37% là căn hộ cao cấp, 38% căn hộ trung bình và 25% căn hộ bình dân

Số liệu trên chưa phản ánh được tình hình thực tế, do đặc điểm của tồn kho bất động sảnkhác với tồn kho của các sản phẩm công nghiệp khác, nhiều dự án đã huy động vốn một phần, nhiều dự án đã giải phóng mặt bằng nhưng phải dừng do không có thị trường, các nhà đầu tư thứ phát đã mua nhưng không bán được cho người tiêu dùng, vì vậy số vốn tồn đọng trong bất động sảncòn lớn hơn rất nhiều so với số liệu báo cáo

-Tình hình vốn FDI vào bất động sản

Theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong 11 tháng đầu năm 2012, tính cả vốn FDI tăng thêm và cấp mới vào bất động sản đạt 1,84 tỷ USD Trong khi tính đến tháng 11/2012, tổng vốn FDI đăng ký đạt 7,25 tỷ USD đạt 60,4% so với cùng kỳ năm trước

Biểu đồ II.1:Tình hình vốn FDI vào bất động sản 2004-2012

1,84 tỷ USD được đầu tư vào bất động sảntrong 11 tháng 2012 là con số khá khả quan so với năm ngoái, khi mà năm 2011 FDI vào bất động sảnchỉ đạt chưa đầy 1 tỷ USD

So với những năm trước đây, trong 2 năm qua số vốn FDI đầu tư vào bất động

sảnđạt thấp nhất trong 5 năm qua Trong giai đoạn từ 2007 – 2010, số vốn FDI luôn đổ mạnh vào bất động sản, đặc biệt là năm 2008 vốn FDI ồ ạt đăng ký vào bất động

sảnvới con số lên tới khoảng 23 tỷ USD

Những con số thống kê một cách tương đối của các bộ, ngành liên quan đến lĩnh vực bất động sảntrên cho thấy, thị trường bất động sảnđang gặp phải rất nhiều khó

khăn, thách thức mà hệ lụy của nó là một quá trình phát triển theo phong trào, thiếu

quy hoạch kế hoạch, đầu cơ tràn lan, tín dụng tăng trưởng nóng chủ yếu đổ vào bất

động sản

II.2 KINH DOANHBẤT ĐỘNG SẢNTẠI TP HCM

II.2.1 Tình hình kinh doanh bất động sảnnăm 2012 tại TP.HCM

Theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng, năm 2012 có khoảng 2600 đơn vị thuộc ngành xây dựng & kinh doanh bất động sảnngừng hoạt động và giải thể, trong đó

81% là doanh nghiệp xây dựng còn lại là kinh doanh bất động sản

Trong tổng số 55.870 doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh bất động sảncó

37.197 đơn vị kinh doanh có lãi, 17.000 đơn vị bị lỗ

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước trình lên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội , tính đến 30-11-2012, tổng dư nợ của khối này là 125.141 tỷ đồng Trong đó có 298

doanh nghiệp bất động sảnnợ các tổ chức tín dụng từ 100 tỷ đồng trở lên

Số liệu thống kê của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản(Bộ Xây dựng), tại TP.HCM hơn 80% giao dịch bất động sảnthông qua các sàn

Biểu đồ II.2:Tình hình ngành xây dựng & kinh doanh bất động sản2012

Nhiều biện pháp vĩ mô đã được đưa ra để giải cứu thị trường bất động sản, nhưng tính đến thời điểm này, dường như chúng chưa mang lại kết quả gì

Theo Hiệp hội bất động sảnTPHCM (Horea), hiện hầu hết doanh nghiệp địa ốc

đã làm mọi cách có thể để tồn tại Nhiều doanh nghiệp chấp nhận bán tháo, lỗ tới 50% nhưng vẫn phải bán Cách thứ hai là làm nhỏ diện tích căn hộ, giảm bớt chiều cao số tầng nhằm bán được hàng Chẳng hạn, một doanh nghiệp có dự án ở quận Gò Vấp đã chủ động giảm chiều cao dự án từ 15 tầng xuống còn 12 tầng, diện tích căn hộ cũng thu nhỏ từ 80 - 100 m2

xuống còn 50 - 60 m2, với hy vọng giá thành không vượt quá tầm với của người dân

Mới đây, Công ty Nam Long chào hàng dự án Ehome 3 Tây Sài Gòn tại đường

Hồ Học Lãm (quận Bình Tân) giá thấp nhất 615 triệu đồng cho căn hộ 2 phòng ngủ

Dù giá trị sản phẩm đã được cho là khá mềm, trong ngày mở bán, chủ đầu tư vẫn quyết định giảm giá 4% cho 100 căn đầu tiên

Động thái này đã thu hút nhiều khách hàng mua nhà Một dự án thuộc phân khúc 1,5 tỉ đồng sắp giao nhà trong quý IV năm nay cũng mạnh tay chiết khấu lớn để đẩy hàng đi Ngày 12-8, Công ty Hung Thinh Land mở bán căn hộ The Harmona (quận Tân Bình) do Công ty Cổ phần Thanh Niên làm chủ đầu tư có giá 1,5 tỉ đồng/căn Do chỉ còn căn hộ diện tích lớn từ 74 - 99 m2, chủ đầu tư áp dụng chính sách thanh toán 30%, khách hàng sẽ nhận được ngay mức chiết khấu lên đến 200 triệu đồng

Một số dự án được mở bán vào cuối quý 2/2012 với giá từ 14-18tr/ m2

cũng được nhiều người tìm mua Đơn cử như dự án Era Town - Quận 7, theo thông tin từ chủ đầu tư - Tập đoàn Đức Khải đã bán khoảng 141 căn hộ với giá 14tr/ m2

trong đợt tung bán vào tháng 4/2012 Hay như dự án Era Lạc Long Quân tại Quận Tân Bình cũng đã công bố bán được 27 căn hộ trong đợt chào bán từ ngày 9 đến ngày 12/4/2012 Chính sách hỗ trợ tối đa lãi suất của ngân hàng cùng với những ưu đãi, khuyến mãi của chủ đầu tư trong thời gian này đã tác động lớn đến người mua, giúp cho phân khúc giá rẻ

có thêm nhiều giao dịch, bớt đi vẻ ảm đạm lâu nay

II.2.2 Dự báo tình hình kinh doanh bất động sảnnhững năm tiếp theo

Mặc dù vẫn còn nhiều khó khăn nhưng thị trường bất động sảnnăm 2013 sẽ vẫn

có nhiều tín hiệu tích cực hơn năm 2012

Năm 2013, thị trường bất động sảncòn khó khăn, song về trung và dài hạn, thị trường sẽ tốt lên, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế, đáp ứng tốt hơn nhu cầu nhà ở của người dân

Điều dễ nhìn thấy nhất là trong năm 2013, việc cơ cấu lại nguồn cung của thị trường sẽ mạnh mẽ và rõ nét hơn 2012, đặc biệt nguồn cung nhà ở cho người nghèo với những sản phẩm diện tích nhỏ, giá bán phù hợp với thu nhập của đại bộ phận người dân sẽ tăng lên

Tiếp nối xu hướng của năm 2012, năm nay, thị trường vẫn sẽ thuộc về người có nhu cầu thực thay vì chỉ phục vụ cho mục đích đầu cơ, cho người giàu như nhiều năm trước đây

Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng cho rằng, với những nỗ lực của các bộ, ngành, đặc biệt là các địa phương trong việc thực hiện các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sảngắn với thực hiện Chiến lược nhà ở quốc gia, năm 2013 phân khúc

nhà ở xã hội sẽ có bước phát triển mới, góp phần cải thiện khó khăn cho thị trường bất động sản

Thị trường bất động sảnđang trong giai đoạn buộc cấu trúc lại chính mình để hình thành diện mạo mới với cơ cấu hàng phù hợp hơn Nhưng đến năm 2013, bất chấp những khó khăn về vốn, thị trường sẽ phát triển trở lại Năm 2012 đã khép lại vùng “trũng” của thị trường bất động sảntrong năm mới sẽ khởi sắc

Đặc biệt, sau khi Chính phủ và các cấp, ngành có nhiều chính sách quyết liệt tập trung giải quyết tình trạng đóng băng của thị trường bất động sản, xử lý đất bỏ hoang, điều chỉnh cơ cấu thị trường, cân đối cung cầu và xử lý nợ xấu thì cơ hội để thị trường này hồi phục vào năm 2013 càng lớn hơn bao giờ hết

Năm 2013 cũng sẽ là năm bùng nổ nguồn cung căn hộ ở phân khúc bình dân Sự cạnh tranh giữa các Doanh nghiệp sẽ khốc liệt hơn Người mua sẽ có nhiều cơ hội và hàng hóa để lựa chọn và hy vọng thị trường ấm lên là có cơ sở vì nhu cầu của phân khúc này rất lớn Đầu ra được khơi thông, thị trường sẽ sớm phục hồi

Năm 2013, với chủ trương của Chính phủ, cơ chế mà Chính phủ , các bộ ngành địa phương đang thực hiện giúp cho thị trường bất động sảnbớt khó khăn, các doanh nghiệp cũng tháo gỡ bớt khó khăn và giải quyết hàng tồn kho trên thị trường Giúp cơ cấu và xử lý nợ xấu cho các doanh nghiệp Một điều lớn hơn nữa năm 2013, người tiêu dùng vẫn ở vị trí trung tâm của thị trường, người tiêu dùng hưởng rất nhiều lợi ích khi

mà tạo lập nhà ở cho mình trong năm 2013 và những năm tiếp theo Chúng ta sẽ có thị trường bất động sảnthật, không ảo nữa mà thị trường bất động sảnhướng vào nhu cầu của người tiêu dùng, giá cả hợp lý và phương án thanh toán linh hoạt

Những dự án có vị trí thực tốt, Doanh nghiệp có tiềm lực tài chính thực sự thì mới có khả năng cạnh tranh được với thị trường, còn Doanh nghiệp nào không có năng lực cốt lõi thì rất khó tồn tại.Thị trường sẽ phải đi ngang khoảng 2-3 năm Nền kinh tế cũng cần có thời gian ổn định và phát triển, người dân có tiền tích tụ thì mới có tiền mua tài sản được

Tới đây, lần đầu tiên 4 Bộ sẽ cùng làm việc với Hiệp hội bất động sảnTp Hồ Chí Minh, cùng hợp lực nghe và tiếp cận các vấn đề để tìm cách giải quyết Điều này chứng tỏ thiện chí của Chính phủ rất muốn tháo gỡ giải cứu nhanh cho thị trường bất động sản

Với hệ thống mới về luật pháp, việc xây dựng các chỉ số thị trường bất động sản,

hệ thống chính sách mới kỳ vọng sẽ ban hành trong thời gian tới đây sẽ giúp thị trường phục hồi sớm ngay trong năm 2013

- Đánh giá về từng phân khúc bất động sản:

Đối với phân khúc bất động sảnnhà cao cấp, mặc dù giảm giá nhiều nhưng do các nhà đầu tư/phát triển bất động sảnđang rút ra dần nên nguồn cung hiện đang có giảm sút, có thể gây ra thiếu hụt nguồn cung trong những năm tới Cung bị hụt giá sẽ tăng Phân khúc trung bình khá cũng tương tự Thu nhập của người dân đang tăng lên, nhu cầu nhà trung bình khá cũng sẽ tăng lên Nên phân khúc này cũng cần thiết được đầu tư

Trong khi đó, phân khúc nhà bình dân hiện đang phân hóa, nhà đầu tư tập trung rất nhiều để bán nhanh

II.3 PHONG THỦY BẤT ĐỘNG SẢN

II.3.1 Nền tảng của phong thủy:

II.3.1.1 Qui Luật Âm Dương:

Âm (màu đen) và Dương (màu trắng) là những yếu tố hài hòa của vũ trụ, là hai khái niệm chỉ hai thực thế đối lập ban đầu tạo nên toàn bộ vũ trụ

Năng lượng Dương là sáng, cao, rực rỡ, hoạt động, sinh động, hướng đến và tích cực

Năng lượng Âm thì tối, thấp, thụ động, tĩnh lặng, thăng trầm, thụt lùi và tiêu cực

Chúng là những năng lượng đối lập nhau như ngày và đêm Tuy yếu tố này được gọi là tiêu cực và yếu tố kia được gọi là tích cực, nhưng điều này không hề hàm ý tốt xấu như nghĩa thông thường Chúng chỉ là những lực cần thiết để tạo nên quân bình trong môi trường nào đó, nhằm đạt được sự an bình, và thịnh vượng tối hảo Âm và dương hoàn toàn phụ thuộc nhau, và không cái nào tồn tại được mà không có cái kia

Âm Dương chuyển hoá lẫn nhau Trong Âm có Dương và ngược lại Không có

Âm Dương tuyệt đối Vì vậy, trong mọi sự vật không có gì tồn tại tuyệt đối Ngay cả trong lĩnh vực cuộc sống, Hoạ là đầu mối của phúc, phúc lại ẩn chứa họa là như thế Nguyên lý Âm Dương được người xưa diễn tả qua đồ hình mang tính triết học và khái quát sâu sắc.Trong hình vẽ Âm Dương ta thấy : Vòng tròn thể hiện Thái Cực, tức vũ trụ, vũ trụ chia làm hai phần Âm và Dương hoà quyện vào nhau không thể tách rời

Âm màu đen nặng hướng xuống, Dương màu sáng nhẹ nổi lên trên Trong Âm có Dương và trong Dương có Âm thể hiện tính biện chứng của triết học Âm - Dương Ứng dụng học thuyết Âm Dương vào cuộc sống

II.3.1.2 Ngũ Hành

Vạn vật trong vũ trụ đều biến đổi không ngừng, để sống hòa hợp với các qui luật của tự nhiên, tốt nhất ta nên hiểu rõ các cấu trúc biến dịch Có thể nhìn thấy đổi này qua năm năng lượng chuyển đọng, năm yếu tố

tạo nên vạn sự, vạn vật mà người xưa gọi là ngũ hành

Gồm Kim, Mộc, Thủy, Hỏa, Thổ

Kim là kim loại- màu trắng - hình tròn

Mộc là cây cối - màu xanh - hình thẳng

Thủy là nước lỏng - màu đen - hình uốn lượn Hỏa là lửa - màu đỏ - hình nhọn

Thổ là đất đai - màu vàng - hình vuông

*Chu kỳ sinh:

Các yếu tố này tương tác với nhau tạo thành những vòng chu kỳ

Chu kỳ sinh, tức vòng tương sinh, tạo ra khí tích cực

Hỏa sinh Thổ, Thổ sinh Kim, Kim sinh Thủy, Thủy sinh Mộc, Mộc sinh Hỏa

*Chu kỳ khắc:

Giữa Ngũ hành có mối quan hệ ức chế nhau để giữ thế quân bình, đó là quan hệ Tương khắc Người ta qui ước thứ tự của Ngũ hành Tương khắc như: Mộc khắc Thổ, Thổ khắc Thủy, Thủy khắc Hỏa, Hỏa khắc Kim, Kim khắc Mộc

Hỏa khắc Kim, Kim khắc Mộc, Mộc khắc Thổ, Thổ khắc Thủy, Thủy khắc Hỏa

Nếu một lý do nào đó phá vỡ sự thăng bằng giữa Ngũ hành với nhau, Ngũ hành

sẽ chuyển sang trạng thái bất thường, không còn thăng bằng và hoạt động theo hai qui luật:

Tương thừa (Thừa: thừa thế lấn áp):

Trong điều kiện bất thường, Hành này khắc Hành kia quá mạnh, khi đó mối quan

hệ Tương khắc biến thành quan hệ Tương thừa Chẳng hạn: bình thường Mộc khắc Thổ, nếu có một lý do nào đó làm Mộc tăng khắc Thổ, lúc đó gọi là Mộc thừa Thổ

Tương vũ (Vũ: hàm ý khinh hờn):

Nếu Hành này không khắc được Hành kia thì quan hệ Tương khắc trở thành quan

hệ Tương vũ Chẳng hạn: bình thường Thủy khắc Hỏa, nếu vì một lý do nào đó làm Thủy giảm khắc Hỏa (nói cách khác: Hỏa “khinh lờn” Thủy) thì lúc đó gọi là Hỏa vũ Thủy

Như vậy, quan hệ bất thường chủ yếu thuộc quan hệ Tương khắc Có hai lý do khiến mối quan hệ Tương khắc bình thường trở thành quan hệ Tương thừa, Tương vũ bất thường

II.3.1.3 Bát quái và phương vị:

Muốn biết chính xác phương hướng, Ngoài cách nhìn tính phương hướng của sao trên trời, cách này đòi hỏi nhiều kinh nghiệm thực tế Cách đơn giản và thực dụng nhất hiện nay là cách sử dụng la bàn

Giữa Bắc và Đông là hướng Đông Bắc Giữa Đông và Nam là hướng Đông Nam Giữa Nam và Tây là hướng Tây Nam Giữa Tây và Bắc là hướng Tây Bắc

Trên mặt của la bàn, mũi tên luôn luôn chỉ về hướng Bắc Cho dù ở vị trí nào, hướng Bắc phải được xác định trước rồi lần lượt theo chiều kim đồng hồ để xác định hướng Đông, tiếp theo là hai hướng Nam và Tây

Sự khác nhau giữa Tiên thiên bát quái và Hậu thiên bát quái

Tiên thiên bát quái là cố định,là vô hình,là nội tại.Hậu thiên bát quái là chuyển

động,là hữu hình,là khách quan

Hậu thiên bát quái thì phức tạp hơn.Nó dùng để ứng dụng trong cuộc sống có nhiều biến động, đưa những biến động xấu không phù hợp chuyển đổi sang thành hình thể tốt phù hợp với từng cá nhân mệnh quái.Bằng cách đặt mệnh của chủ nhà theo ứng dụnh của Hậu thiên bát quái để được sao tốt mà mình muốn chế hóa.Sau đay là một trong nhiều ưng dụng của Hậu thiên bát quái.Ví dụ: hướng của chủ nhà đang phạm phải 1 trong 4 hướng xấu như: Ngũ quỷ - Tuyệt mệnh – Lục sát – Họa hại Để khắc phục điểm xấu này,người ta dùng phương pháp sử dụng các sao tốt phù hợp để chế hóa theo nguyên tắc : Sinh khí chế Ngũ quỷ, Thiên y chế hóa Tuyệt mệnh, Diên niên chế hóa Lục sát, Phục vị chế hóa Họa hại

III.3.1.4 Thiên can, địa chi:

a Mười thiên can:

Mười can tượng trưng cho sự vận động của Dương khí trong vũ trụ, cụ thể là mặt trời, tức Trời và những việc kiên quan đến mặt trời

Theo thứ tự từ 1 đến 10 là:Giáp(1), Ất (2), Bính (3), Đinh(4), Mậu (5), Kỷ (6), Canh(7), Tân (8), Nhâm (9), Quí (10)